附件 99.1
吉劳埃地产
补充财务报告
2025年第四季度
i
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创新发挥作用的地方
|
KILROY REALTY公司报告
第四次季度和全年财务业绩
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洛杉矶天使，2026年2月9日-Kilroy Realty Corporation（纽交所代码：KRC）（“Kilroy”或“公司”）今天公布的财务业绩第四
季度和全年结束了 2025年12月31日.
“我们在第四季度的强劲表现为整个Kilroy团队非凡的一年执行力画上了句号，”首席执行官Angela Aman表示
警官。“我们在几乎所有的子市场都抓住了租户对高质量、设施完善的办公和生命科学项目不断增长的需求，使
在租赁我们进行中的重建和开发项目方面取得实质性进展，并利用机构投资者对
西海岸商业地产资产，以完善和增强我们的投资组合。当我们展望2026年时，我们对持续的
我们在整个平台上正在经历的势头，相信我们已经做好了持续增长和进化的准备。”
第四季度亮点
财务业绩
•收入2.722亿美元截至本季度2025年12月31日，相较于2.864亿美元截至本季度12月31日，
2024
•普通股股东可获得的净收入 1240万美元，或$0.10每股摊薄收益，截至本季度2025年12月31日，作为
与 5950万美元，或$0.50 每股摊薄收益，截至本季度2024年12月31日
•业务资金（“FFO”）1.172亿美元，或$0.97每股摊薄收益，截至本季度2025年12月31日，相较于
1.449亿美元，或$1.20 每股摊薄收益，截至本季度2024年12月31日
租赁和占用
•稳定的投资组合是81.6%占用和83.8%租赁于2025年12月31日，代表220已签署租约的基点
未开始
•本季度，签署了约827,000平方英尺的租赁，该公司在六个季度中最强劲的第四季度租赁表现
年
◦租赁活动包括547,000此前空置空间的新租赁面积达平方英尺，148,000平方英尺的新
租赁目前占用的空间，以及132,000更新租赁的平方英尺
▪在Kilroy Oyster Point Phase 2（“KOP 2”），签署了31.6万平方英尺的新租约。见“Kilroy Oyster Point Phase 2”
以下部分了解更多详情
▪本季度的租赁活动包括60,000短期租赁的平方英尺
•本季度签订的租赁的GAAP和现金租金下降16.8%和27.1%分别从第二届会议之前的水平
代租赁，不含短期租赁
◦本季度的租赁利差受到以下负面影响：
▪最近因租户破产而腾空的一个空间上签署的新租约
▪在公司评估替代用途时，签署了一份续订合同，以保留单租户建筑的近期收入
◦若不计这两项租赁，本季度签订的租赁的GAAP和现金租金将分别增长16.2%和下降
分别为2.6%
资本回收活动
•处置/持有待售/合同项下资产：
◦12月，完成出售Sunset Media Center，约326,000-好莱坞一平方英尺办公物业
洛杉矶子市场，用于总销售收益6100万美元
二、
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创新发挥作用的地方
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◦12月，订立一项协议，在收取不可退还订金的情况下，出售三栋校园Kilroy Sabre Springs
在圣迭戈的I-15 Corridor子市场，并将校园归类为持有待售。校园总数约428,000
方尺，而销售于1月结束，销售所得款项总额为1.245亿美元
◦12月，签订协议，以8600万美元的总销售额出售Santa Fe Summit的剩余部分土地
收益。该交易涉及22英亩土地中的约17英亩，预计将在收到
住宅开发的权利
•收购：
◦12月，完成对Nautilus校区的收购，一栋四栋楼，约232,000-平方英尺生命科学
校园，位于圣地亚哥的Torrey Pines子市场，为1.92亿美元
股息
•董事会宣布并支付其普通股的定期季度现金股息$0.54每股，相当于每年
每股2.16美元。股息已于2026年1月7日致登记在册的股东2025年12月31日（除息日）
全年亮点
财务业绩
•收入 11.127亿美元 截至本年度2025年12月31日，相较于 11.356亿美元截至本年度12月31日，
2024
•普通股股东可获得的净收入 2.761亿美元，或$2.32每股摊薄收益，截至2025年12月31日，作为
与 2.11亿美元，或$1.77 每股摊薄收益，截至2024年12月31日
•业务资金（“FFO”）5.059亿美元，或$4.20每股摊薄收益，截至2025年12月31日，相较于$551.6
百万，或 $4.59 每股摊薄收益，截至2024年12月31日
租赁和占用
•年内，签署约2,051,000 平方英尺的租赁，该公司自2019年以来的最高年度租赁量
◦租赁活动包括1,108,000此前空置空间的新租赁面积达平方英尺，233,000平方英尺的新
租赁目前占用的空间，以及710,000更新租赁的平方英尺
▪年内租赁活动包括270,000短期租赁的平方英尺，主要包括18.7万平方米
短期续租租赁的脚
•美国通用会计准则和年内签订的租赁的现金租金下降9.3%和18.4%，分别从第二代的先前水平
租赁，不含短期租赁
Kilroy Oyster Point Phase 2
•如上文所述，在第四季度期间签署了约316,000平方英尺的租约，总计38.4万平方英尺的
年内在KOP 2签订的租约，超过公司此前传达的10万平方英尺的租约目标
处决。该项目现3%占用和44%租赁
◦第四季度KOP 2的租赁活动由以下交易组成：
▪加州大学旧金山分校执行了一份占地约28万平方英尺的整栋建筑租约，并
预计将于2027年第四季度开始入住
▪一家新的基因组测序代工厂签署了一份约20,000平方英尺的租约，租用的是作为一部分设计和建造的空间
公司规范套件计划的一部分。该公司在第四季度租约执行时开始入住
2025
▪阿卡迪亚执行约1.6万平方英尺的租约，预计将于
2026年第二季度KOP 2
三、
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创新发挥作用的地方
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发展/重建
•于2025年第一季度，收到临时入住证明并将KOP 2从在建阶段推进至
租户改善阶段
•于2025年第三季，增加4690 Executive Drive，一个约52,000平方呎的大学重建项目
圣迭戈Towne Center子市场，至稳定的投资组合。该物业已出租47%
•于2025年第三季，增加4400 Bohannon Drive，一个约4.8万平方呎的重建项目，位于Other
旧金山湾区半岛子市场，至稳定的投资组合。该物业为0%出租
资本回收活动
•除上述强调的资本回收活动外，年内还发生了以下交易：
◦合同项下处置/资产：
▪4月，签订协议，在不退还押金的情况下，出售圣达菲峰会的部分土地，用于
销售收益总额3800万美元。该交易涉及22英亩土地中的大约5英亩，是
预计将在收到应享权利后结束，预计将于2026年发生
▪6月，完成出售501 Santa Monica Boulevard，约7.9万平方英尺的运营物业，位于
West Los Angeles总销售收益为4000万美元
▪7月，签订协议，以4100万美元的价格出售1633 26th Street，但需支付不可退还的定金。
销售收入总额。该交易预计将在收到应享权利后完成，预计将于
2026
▪9月，完成出售位于硅谷的四栋、约66.3万平方英尺的园区，毛
销售收益3.65亿美元
◦收购：
▪9月，完成收购Maple Plaza，一个约30.6万平方英尺的办公物业，位于
洛杉矶比佛利山城子市场，2.053亿美元
资产负债表/流动性
•8月，完成公开发行4亿美元、于2035年10月到期的5.875%无抵押优先票据
•9月全额赎回2025年10月到期4.375%无抵押优先票据4.00亿美元
•截至2025年12月31日，该公司拥有约13亿美元的流动资金总额，包括约2亿美元现金和
现金等价物和约11亿美元可在完全未提取的无担保循环信贷额度下使用
可持续发展和企业社会责任凸显
•连续第六年在整个投资组合中实现碳中和运营
•现场安装的太阳能容量超过六兆瓦，可产生清洁电力
•上榜美国环保署全国最大绿色电力用户百强榜
•获得GRESB 5星指定常备资产
•在技术/生命科学促进发展领域获得美洲GRESB区域部门领导者
•实现了自2024年新认证计划启动以来所有建筑物所有者中最多的能源之星NextGen认证
•在整个投资组合中实现了超过160万平方英尺的新能源之星认证，使总数超过1090万平方米
英尺的能源之星认证空间
•成为Fitwel冠军+公司
•保持绿色租赁龙头金身地位
近期动态
•1月，在稳定组合中增加KOP 2
•1月，完成出售Kilroy Sabre Springs
四、
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创新发挥作用的地方
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普通股股东可获得的净收入/FFO指导
该公司正在启动AREIT定义的2026年每股FFO指导$3.25到$3.45每股摊薄收益。下表反映了以下关键假设
2026年指导。
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关键假设
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2026年假设
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平均全年入住率
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76.0%至78.0%
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不含KOP的全年平均入住率2
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80.0%至81.5%
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同一物业现金净营业收入（“NOI”）增长(1)
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（1.50%）至0.00个百分点
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Development Properties的NOI(2)
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（23.5美元）至（25.0百万美元）
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非现金GAAP NOI调整(1) (3)
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12至1400万美元
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GAAP租赁终止费收入
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3.0至450万美元
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一般及行政及租赁费用
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89-9100万美元
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利息收入
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2至300万美元
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总利息支出
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2.12亿至2.14亿美元
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资本化利息(4)
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32至3400万美元
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发展支出总额(5)
|
150至2亿美元
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处置
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+/-3亿美元
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2026年全年范围
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低端
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高端
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$和以千为单位的股份/单位，除了
每股/单位金额
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普通股股东可获得的每股净收益-摊薄
|
$0.59
|
$0.79
|
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加权平均已发行普通股-稀释(6)
|
120,100
|
120,100
|
||
|
普通股股东可获得的净收入
|
$70,800
|
$95,040
|
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|
调整项：
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归属于经营合伙企业非控制性共同单位的净利润
|
300
|
300
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归属于合并财产合伙企业的非控制性权益的净利润
|
17,000
|
17,000
|
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|
不动产资产折旧摊销
|
342,000
|
342,000
|
||
|
出售可折旧经营物业的收益
|
(8,200)
|
(8,200)
|
||
|
归属于合并财产合伙企业的非控制性权益的运营资金
|
(28,000)
|
(28,000)
|
||
|
运营资金(1)
|
$393,900
|
$418,140
|
||
|
加权平均普通股/已发行单位–稀释(7)
|
121,200
|
121,200
|
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|
Nareit Funds from Operations per Common Share/Unit –稀释(1)
|
$3.25
|
$3.45
|
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________________________
(1)有关更多信息，请参阅关于公司非GAAP措施的管理层声明的第35-37页“非GAAP补充措施”。
(2)Development Properties的NOI主要包括与公司的KOP 2和Flower Mart项目相关的持有成本。指引假设公司Flower Mart项目持续资本化
至2026年6月。
(3)非现金GAAP NOI调整包括以下项目：与租户资助的租户改善相关的递延收入摊销、直线租金、净额、低于市场租金的净额摊销以及租赁
相关调整等。
(4)资本化利息指引假设公司Flower Mart项目持续资本化至2026年6月。
v
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创新发挥作用的地方
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(5)开发支出总额包括最近稳定的、进行中的和未来的开发项目。
(6)根据估计加权平均发行在外股份计算，包括非参与股份奖励和或有可发行股份的摊薄影响。
(7)根据加权平均已发行股份计算，包括参与和非参与股份基础奖励，以及或有可发行股份的摊薄影响，并假设交换
所有未偿还的普通有限合伙单位。报告的金额归属于普通股股东、普通单位持有人和限制性股票单位持有人。
公司对2026年全年的指导性估计，以及普通股股东可获得的每股净收益的调节-稀释和
每股FFO和单位稀释-包含在本新闻稿中，反映了管理层对当前和未来市场状况的看法，包括
关于出租率、入住率以及本新闻稿中提到的事件的收益影响的假设。这些指导
估计数不包括公司无法控制的任何事件对公司经营业绩的影响，因为时间和幅度
在公司提供指导时，尚不知道任何此类事件。不能保证公司的实际结果不会有差异
实质上来自这些估计。
电话会议和音频网络广播
公司管理层将讨论第四季度业绩和当前的商业环境在公司2026年2月10日收益
电话会议。此次通话将于太平洋时间上午10：00开始，持续约一小时。参加并获得电话会议拨入详情，
使用以下链接注册，https://www.netroadshow.com/events/login/LE9zwo4AF0rVUaxBU0IDSIu6q6m8vLBYYMS.有兴趣听的人
通过互联网可以访问电话会议，网址为https://events.q4inc.com/attendee/267439370.可能需要下载音频软件才能听到
电话会议。
目 录
The Post at Indeed Tower，Austin，TX
01
企业数据&
财务亮点
–公司背景
–财务亮点
–合并资产负债表
–综合业务报表
–来自运营的资金&可供分配的资金
–补充损益表明细
–净营业收入
–同物业净营业收入分析（现金基础）
–EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA
Jardine，Los Angeles，加利福尼亚州
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 2
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创新发挥作用的地方
|
公司
背景
Kilroy Realty Corporation（NYSE：KRC）是一家公开交易的房地产
投资信托基金和标普中型股400指数成员。公司
拥有、开发、收购和管理房地产资产，包括
主要是旧金山首屈一指的办公和生命科学物业
湾区、洛杉矶、西雅图、圣地亚哥、奥斯汀。
稳定的办公和生命科学组合
在2025年12月31日
121
16.3
建筑物
百万平方英尺
81.6%
83.8%
占用
租赁
住宅组合
94.1%
1,001
住宅单位
平均入住率
4Q25期间
|
投资者关系
|
|
|
12200 W. Olympic Blvd.，Suite 200
|
|
|
洛杉矶，加利福尼亚州 90064
|
|
|
(310) 481-8400
|
|
|
网页：www.kilroyrealty.com
|
|
|
电子邮件：investorrelations@kilroyrealty.com
|
|
|
道格·S·贝蒂斯沃思
|
企业财务副总裁
|
|
董事会
|
|
|
Edward F. Brennan，博士
|
椅子
|
|
Angela M. Aman
|
|
|
Daryl J. Carter
|
|
|
朱莉·A·亨特
|
|
|
路易莎·里特
|
|
|
加里·史蒂文森
|
|
|
Peter B. Stoneberg
|
|
|
执行和高级管理团队
|
|
|
Angela M. Aman
|
首席执行官
|
|
Justin W. Smart
|
总裁
|
|
杰弗里·库林
|
执行副总裁、首席财务官兼财务主管
|
|
A. Robert Paratte
|
执行副总裁、首席租赁官
|
|
海蒂·R·罗斯
|
执行副总裁、首席行政官
|
|
Sherrie S. Schwartz
|
执行副总裁、首席人力资源官
|
|
劳伦·斯塔德勒
|
执行副总裁、总法律顾问和秘书
|
|
艾略特·L·特伦彻
|
执行副总裁、首席投资官
|
|
钱德尼·贾兰
|
高级副总裁、首席财务官
|
|
股票研究覆盖
|
||
|
巴克莱银行
|
布伦丹·林奇
|
(212) 526-9428
|
|
美银证券
|
贾娜·格兰
|
(646) 855-5042
|
|
BMO资本市场公司。
|
约翰·P·金
|
(212) 885-4115
|
|
BTIG
|
托马斯·凯瑟伍德
|
(212) 738-6140
|
|
花旗集团投资研究
|
塞思·伯吉
|
(212) 816-2066
|
|
德意志银行证券公司。
|
彼得·阿布拉莫维茨
|
(212) 250-9504
|
|
EvercoreISI
|
史蒂夫·萨克瓦
|
(212) 446-9462
|
|
高盛 Sachs & Co. LLC
|
凯特琳·伯罗斯
|
(212) 902-4736
|
|
绿色街道顾问
|
迪伦·布尔津斯基
|
(949) 640-8780
|
|
杰富瑞有限责任公司
|
乔·迪克斯坦
|
(212) 778-8771
|
|
摩根大通
|
安东尼·保隆
|
(212) 622-6682
|
|
Keybanc资本市场
|
Upal拉纳
|
(917) 368-2316
|
|
瑞穗证券美国有限责任公司
|
维克拉姆·马尔霍特拉
|
(212) 282-3827
|
|
加拿大皇家银行资本市场
|
迈克·卡罗尔
|
(440) 715-2649
|
|
加拿大丰业银行
|
尼古拉斯·尤利科
|
(212) 225-6904
|
|
富国银行
|
布莱恩·赫克
|
(410) 662-2556
|
|
沃尔夫研究
|
艾莉·亚森
|
(646) 582-9253
|
|
Kilroy Realty Corporation之后是上面列出的分析师。请注意，任何意见、估计、预测
关于Kilroy Realty Corporation的业绩这些分析师所做的陈述仅为其本人所为，不代表意见，
预测，或Kilroy Realty Corporation或其管理层的预测。Kilroy Realty Corporation不会根据其
上述提及或分发意味着其认可或同意此类信息、结论或
建议。
|
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吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 3
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创新发挥作用的地方
|
财务亮点
（未经审计，单位：千美元，每股金额除外）
|
三个月结束
|
年终
|
|||||||||||||
|
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
6/30/2025
|
3/31/2025
|
12/31/2024
|
12/31/2025
|
12/31/2024
|
|||||||
|
收入项目：
|
||||||||||||||
|
收入
|
$272,187
|
$279,744
|
$289,892
|
$270,844
|
$286,379
|
$1,112,667
|
$1,135,629
|
|||||||
|
租约终止费(1)
|
1,541
|
309
|
10,754
|
506
|
2,469
|
13,110
|
7,066
|
|||||||
|
资本化利息和债务成本
|
20,632
|
22,574
|
21,333
|
20,548
|
21,312
|
85,087
|
82,461
|
|||||||
|
资本化的内部间接费用(2)
|
4,120
|
4,682
|
3,807
|
4,634
|
4,614
|
17,243
|
20,644
|
|||||||
|
其他资本化开发成本(3)
|
6,382
|
7,353
|
5,505
|
4,974
|
3,604
|
24,214
|
12,062
|
|||||||
|
以股份为基础的薪酬奖励的非现金摊销
|
5,145
|
5,436
|
4,582
|
3,927
|
4,443
|
19,090
|
17,714
|
|||||||
|
收益指标：
|
||||||||||||||
|
普通股股东可获得的净收入
|
$12,444
|
$156,220
|
$68,449
|
$39,008
|
$59,460
|
$276,121
|
$210,969
|
|||||||
|
净营业收入(1)(4)
|
176,426
|
188,775
|
190,779
|
180,239
|
193,645
|
736,219
|
764,456
|
|||||||
|
EBITDA(5)
|
158,139
|
171,561
|
181,500
|
161,999
|
181,421
|
673,199
|
728,444
|
|||||||
|
公司应占EBITDA(5)
|
150,555
|
164,126
|
167,914
|
154,719
|
173,578
|
637,314
|
696,855
|
|||||||
|
公司在调整后EBITDA中所占份额(5)
|
148,350
|
161,007
|
167,402
|
153,585
|
168,788
|
630,344
|
659,103
|
|||||||
|
运营资金(6)
|
117,158
|
130,561
|
135,891
|
122,310
|
144,875
|
505,920
|
551,633
|
|||||||
|
可供分配的资金(6)
|
90,534
|
100,939
|
103,889
|
109,096
|
109,087
|
404,458
|
446,069
|
|||||||
|
每股信息(7):
|
||||||||||||||
|
普通股股东每普通股可获得的净收入
份额–稀释
|
$0.10
|
$1.31
|
$0.57
|
$0.33
|
$0.50
|
$2.32
|
$1.77
|
|||||||
|
每股普通股运营所得资金–摊薄(6)
|
0.97
|
1.08
|
1.13
|
1.02
|
1.20
|
4.20
|
4.59
|
|||||||
|
每股普通股宣布的股息
|
0.54
|
0.54
|
0.54
|
0.54
|
0.54
|
2.16
|
2.16
|
|||||||
|
比率(8):
|
||||||||||||||
|
净营业收入利润率(1)
|
64.8%
|
67.5%
|
65.8%
|
66.5%
|
67.6%
|
66.2%
|
67.3%
|
|||||||
|
净债务与公司应占EBITDA比率(5)(8)
|
7.0x
|
6.4x
|
6.6x
|
6.6x
|
6.4x
|
不适用
|
不适用
|
|||||||
|
净债务与公司应占调整后EBITDA比率(5)(8)
|
7.1x
|
6.5倍
|
6.7x
|
6.9x
|
6.8x
|
不适用
|
不适用
|
|||||||
|
固定费用覆盖率-净收入
|
0.3x
|
3.1x
|
1.6x
|
0.9x
|
1.3x
|
1.5x
|
1.1x
|
|||||||
|
固定费用覆盖率-公司的EBITDA份额(5)
|
3.0x
|
3.2x
|
3.4x
|
3.2x
|
3.3x
|
3.2x
|
3.2x
|
|||||||
|
净收入支付率
|
377.2%
|
39.7%
|
81.1%
|
147.6%
|
99.0%
|
85.3%
|
110.2%
|
|||||||
|
FFO/FAD派息率(6)
|
55.1% / 71.3%
|
49.4% / 63.9%
|
47.5% / 62.1%
|
52.7% / 59.1%
|
44.4% / 59.0%
|
51.0% / 63.8%
|
46.5% / 57.6%
|
|||||||
|
稳定的投资组合信息：
|
||||||||||||||
|
期末占用百分比
|
81.6%
|
81.0%
|
80.8%
|
81.4%
|
82.8%
|
81.6%
|
82.8%
|
|||||||
|
期末租赁百分比
|
83.8%
|
83.3%
|
83.5%
|
83.9%
|
84.9%
|
83.8%
|
84.9%
|
|||||||
|
平均入住率
|
80.9%
|
80.7%
|
80.8%
|
81.4%
|
83.3%
|
80.9%
|
83.9%
|
|||||||
|
租赁构成（净额/毛额）(9)
|
52% / 48%
|
50% / 50%
|
51% / 49%
|
52% / 48%
|
52% / 48%
|
不适用
|
不适用
|
|||||||
________________________
注：常用术语定义见第39-42页“补充中包含的定义”。有关公司非GAAP措施的管理层声明，请参阅第35-37页“非GAAP补充措施”。
(1)自2025年1月1日起，公司开始从净营业收入中剔除租赁终止费。租赁终止费在此按公认会计原则列报，列报的净营业收入为
符合公司新定义。
(2)主要表示资本化到建设和开发项目的补偿成本。
(3)表示资本化为开发项目的附带财产运营和结转成本。
(4)请参阅第43页，了解普通股股东可获得的GAAP净收入与净营业收入的对账。
(5)有关普通股股东可获得的GAAP净收入与EBITDA、公司在EBITDA中所占份额以及公司在调整后EBITDA中所占份额的对账，请参见第10页和第44页。
(6)请参阅第6页，了解普通股股东可获得的GAAP净收入与运营资金和可供分配资金的对账情况，以及第45页，了解运营提供的GAAP净现金的对账情况
活动到可供分配的资金。
(7)报告的金额归属于普通股股东、普通单位持有人和限制性股票单位持有人。
(8)除非另有说明，否则比率是根据当前季度金额计算的。净债务与公司应占EBITDA和调整后EBITDA的比率是按过去12个月计算的。更多内容请参阅第33页
信息。
(9)基于年化基础租金，包括100%的合并物业合伙，截至期末。不包括在公司的租赁 三个住宅物业。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 4
|
创新发挥作用的地方
|
合并资产负债表
（未经审计，单位：千美元）
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
6/30/2025
|
3/31/2025
|
12/31/2024
|
||||||
|
资产：
|
||||||||||
|
土地
|
$1,641,913
|
$1,661,679
|
$1,627,754
|
$1,750,820
|
$1,750,820
|
|||||
|
建筑物和装修
|
8,505,486
|
8,658,236
|
8,427,405
|
8,617,728
|
8,598,751
|
|||||
|
未开发土地和在建工程
|
2,387,742
|
2,355,181
|
2,364,938
|
2,356,330
|
2,309,624
|
|||||
|
为投资而持有的不动产资产总额
|
12,535,141
|
12,675,096
|
12,420,097
|
12,724,878
|
12,659,195
|
|||||
|
累计折旧及摊销
|
(2,843,811)
|
(2,952,576)
|
(2,877,165)
|
(2,900,113)
|
(2,824,616)
|
|||||
|
为投资而持有的不动产资产总额，净额
|
9,691,330
|
9,722,520
|
9,542,932
|
9,824,765
|
9,834,579
|
|||||
|
持有待售的不动产及其他资产，净额
|
115,155
|
—
|
255,795
|
—
|
—
|
|||||
|
现金及现金等价物
|
179,316
|
372,416
|
193,129
|
146,711
|
165,690
|
|||||
|
有价证券
|
30,807
|
33,569
|
31,629
|
29,187
|
27,965
|
|||||
|
流动应收款，净额
|
12,765
|
13,191
|
11,718
|
11,680
|
11,033
|
|||||
|
递延应收租金，净额
|
424,794
|
436,886
|
436,964
|
447,433
|
451,996
|
|||||
|
递延租赁成本和与购置相关的无形资产，净额
|
278,232
|
229,175
|
208,266
|
220,051
|
225,937
|
|||||
|
使用权地面租赁资产，净额
|
128,116
|
128,396
|
128,674
|
128,949
|
129,222
|
|||||
|
预付费用和其他资产，净额
|
54,561
|
56,046
|
58,725
|
69,909
|
51,935
|
|||||
|
总资产
|
$10,915,076
|
$10,992,199
|
$10,867,832
|
$10,878,685
|
$10,898,357
|
|||||
|
负债和权益：
|
||||||||||
|
负债：
|
||||||||||
|
有担保债务，净额
|
$592,685
|
$593,956
|
$595,212
|
$596,806
|
$598,199
|
|||||
|
无担保债务，净额
|
3,996,774
|
3,995,555
|
4,002,507
|
4,001,036
|
3,999,566
|
|||||
|
应付账款、应计费用、其他负债
|
288,963
|
321,188
|
273,600
|
292,354
|
285,011
|
|||||
|
地面租赁负债
|
127,628
|
127,830
|
128,030
|
128,227
|
128,422
|
|||||
|
应计股息和分配
|
65,009
|
64,996
|
64,985
|
64,990
|
64,850
|
|||||
|
递延收入和与购置相关的无形负债，净额
|
125,628
|
127,931
|
131,606
|
137,538
|
142,437
|
|||||
|
预收租金及租户保证金
|
75,701
|
74,888
|
73,561
|
77,749
|
71,003
|
|||||
|
与持有待售房地产资产相关的负债
|
4,945
|
—
|
4,887
|
—
|
—
|
|||||
|
负债总额
|
5,277,333
|
5,306,344
|
5,274,388
|
5,298,700
|
5,289,488
|
|||||
|
股权：
|
||||||||||
|
股东权益
|
||||||||||
|
普通股
|
1,184
|
1,183
|
1,183
|
1,183
|
1,181
|
|||||
|
额外实收资本
|
5,230,747
|
5,223,369
|
5,216,320
|
5,210,415
|
5,209,653
|
|||||
|
留存收益
|
188,876
|
240,810
|
148,952
|
144,867
|
171,212
|
|||||
|
股东权益合计
|
5,420,807
|
5,465,362
|
5,366,455
|
5,356,465
|
5,382,046
|
|||||
|
非控制性权益
|
||||||||||
|
经营伙伴关系的共同单位
|
51,911
|
53,154
|
52,192
|
52,105
|
52,472
|
|||||
|
合并财产伙伴关系
|
165,025
|
167,339
|
174,797
|
171,415
|
174,351
|
|||||
|
非控制性权益合计
|
216,936
|
220,493
|
226,989
|
223,520
|
226,823
|
|||||
|
总股本
|
5,637,743
|
5,685,855
|
5,593,444
|
5,579,985
|
5,608,869
|
|||||
|
负债和权益合计
|
$10,915,076
|
$10,992,199
|
$10,867,832
|
$10,878,685
|
$10,898,357
|
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 5
|
创新发挥作用的地方
|
综合业务报表
（未经审计，美元和以千为单位的股份，除每份额金额）
|
三个月结束
|
年终
|
||||||||||||||
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
6/30/2025
|
3/31/2025
|
12/31/2024
|
12/31/2025
|
12/31/2024
|
|||||||||
|
收入
|
|||||||||||||||
|
租金收入
|
$267,363
|
$274,909
|
$285,071
|
$266,244
|
$281,355
|
$1,093,587
|
$1,118,115
|
||||||||
|
其他财产收入
|
4,824
|
4,835
|
4,821
|
4,600
|
5,024
|
19,080
|
17,514
|
||||||||
|
总收入
|
272,187
|
279,744
|
289,892
|
270,844
|
286,379
|
1,112,667
|
1,135,629
|
||||||||
|
费用
|
|||||||||||||||
|
物业费用
|
64,673
|
61,764
|
58,575
|
58,714
|
63,249
|
243,726
|
243,441
|
||||||||
|
房地产税
|
26,556
|
25,878
|
26,765
|
28,365
|
24,026
|
107,564
|
108,951
|
||||||||
|
地租
|
2,991
|
3,018
|
3,019
|
3,020
|
2,990
|
12,048
|
11,715
|
||||||||
|
一般和行政费用
|
19,485
|
18,247
|
18,475
|
16,901
|
16,977
|
73,108
|
71,074
|
||||||||
|
租赁成本
|
2,592
|
2,610
|
2,277
|
2,873
|
2,013
|
10,352
|
8,764
|
||||||||
|
折旧及摊销
|
92,623
|
87,487
|
87,625
|
87,119
|
89,121
|
354,854
|
356,182
|
||||||||
|
费用总额
|
208,920
|
199,004
|
196,736
|
196,992
|
198,376
|
801,652
|
800,127
|
||||||||
|
其他收入（支出）
|
|||||||||||||||
|
利息收入
|
2,205
|
3,119
|
512
|
1,134
|
4,790
|
6,970
|
37,752
|
||||||||
|
利息支出
|
(32,148)
|
(32,152)
|
(30,844)
|
(31,148)
|
(33,245)
|
(126,292)
|
(145,287)
|
||||||||
|
其他收入（费用）(1)
|
44
|
91
|
190
|
(157)
|
(493)
|
168
|
(992)
|
||||||||
|
出售可折旧经营物业的收益
|
—
|
110,484
|
16,554
|
—
|
—
|
127,038
|
—
|
||||||||
|
房地产资产减值(2)
|
(16,259)
|
—
|
—
|
—
|
—
|
(16,259)
|
—
|
||||||||
|
出售长期资产收益(3)
|
—
|
—
|
—
|
—
|
5,979
|
—
|
5,979
|
||||||||
|
其他（费用）收入合计
|
(46,158)
|
81,542
|
(13,588)
|
(30,171)
|
(22,969)
|
(8,375)
|
(102,548)
|
||||||||
|
净收入
|
17,109
|
162,282
|
79,568
|
43,681
|
65,034
|
302,640
|
232,954
|
||||||||
|
归属于非控股共同经营单位的净利润
伙伴关系
|
(120)
|
(1,524)
|
(663)
|
(375)
|
(593)
|
(2,682)
|
(2,062)
|
||||||||
|
归属于综合物业非控股权益的净利润
伙伴关系
|
(4,545)
|
(4,538)
|
(10,456)
|
(4,298)
|
(4,981)
|
(23,837)
|
(19,923)
|
||||||||
|
归属于非控股权益的净利润总额
|
(4,665)
|
(6,062)
|
(11,119)
|
(4,673)
|
(5,574)
|
(26,519)
|
(21,985)
|
||||||||
|
普通股股东可获得的净收入
|
$12,444
|
$156,220
|
$68,449
|
$39,008
|
$59,460
|
$276,121
|
$210,969
|
||||||||
|
加权平均已发行普通股–基本
|
118,338
|
118,296
|
118,285
|
118,195
|
118,047
|
118,279
|
117,649
|
||||||||
|
加权平均已发行普通股–稀释
|
119,153
|
118,822
|
118,683
|
118,664
|
118,759
|
118,832
|
118,157
|
||||||||
|
普通股股东可获得的每股净收益
|
|||||||||||||||
|
普通股股东可获得的每股净收益–基本
|
$0.10
|
$1.32
|
$0.58
|
$0.33
|
$0.50
|
$2.33
|
$1.78
|
||||||||
|
普通股股东可获得的每股净收益–摊薄
|
$0.10
|
$1.31
|
$0.57
|
$0.33
|
$0.50
|
$2.32
|
$1.77
|
||||||||
________________________
(1)自2025年1月1日起，公司开始呈列新的项目，其他收入（费用），其中包括税务费用、购置和处置费用以及与
环境和可持续发展倡议，所有这些倡议以前都包括在一般和行政费用中。一般和行政费用及其他收入（费用）的历史金额有
进行了修订，以符合本期的列报方式。
(2)在截至2025年12月31日的三个月和一年中，我们确认了约 1630万美元 将日落媒体中心的账面价值减至目前的公允价值减
结账成本。
(3)截至二零二四年十二月三十一日止三个月及一年期间，公司出售其公司飞机，销售价格为1980万美元并确认出售收益约600万美元.
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 6
|
创新发挥作用的地方
|
来自运营的资金&可供分配的资金(1)
（未经审计，美元和以千为单位的股份，每股金额除外）
|
三个月结束
|
年终
|
||||||||||||||
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
6/30/2025
|
3/31/2025
|
12/31/2024
|
12/31/2025
|
12/31/2024
|
|||||||||
|
来自运营的资金：
|
|||||||||||||||
|
普通股股东可获得的净收入
|
$12,444
|
$156,220
|
$68,449
|
$39,008
|
$59,460
|
$276,121
|
$210,969
|
||||||||
|
调整项：
|
|||||||||||||||
|
归属于非控股共同经营单位的净利润
伙伴关系
|
120
|
1,524
|
663
|
375
|
593
|
2,682
|
2,062
|
||||||||
|
归属于综合物业非控股权益的净利润
伙伴关系
|
4,545
|
4,538
|
10,456
|
4,298
|
4,981
|
23,837
|
19,923
|
||||||||
|
不动产资产折旧摊销
|
91,213
|
86,080
|
86,243
|
85,735
|
87,536
|
349,271
|
349,828
|
||||||||
|
出售可折旧经营物业的收益
|
—
|
(110,484)
|
(16,554)
|
—
|
—
|
(127,038)
|
—
|
||||||||
|
房地产资产减值
|
16,259
|
—
|
—
|
—
|
—
|
16,259
|
—
|
||||||||
|
归属于合并非控制性权益的运营资金
财产合伙
|
(7,423)
|
(7,317)
|
(13,366)
|
(7,106)
|
(7,695)
|
(35,212)
|
(31,149)
|
||||||||
|
运营资金
|
$117,158
|
$130,561
|
$135,891
|
$122,310
|
$144,875
|
$505,920
|
$551,633
|
||||||||
|
加权平均普通股/已发行单位–基本(2)
|
119,869
|
119,870
|
119,848
|
119,750
|
119,521
|
119,835
|
119,729
|
||||||||
|
加权平均普通股/已发行单位–稀释(2)
|
120,684
|
120,397
|
120,246
|
120,220
|
120,234
|
120,388
|
120,236
|
||||||||
|
每普通股/单位FFO –基本
|
$0.98
|
$1.09
|
$1.13
|
$1.02
|
$1.21
|
$4.22
|
$4.61
|
||||||||
|
每普通股FFO/单位–摊薄
|
$0.97
|
$1.08
|
$1.13
|
$1.02
|
$1.20
|
$4.20
|
$4.59
|
||||||||
|
可供分配的资金：
|
|||||||||||||||
|
运营资金
|
$117,158
|
$130,561
|
$135,891
|
$122,310
|
$144,875
|
$505,920
|
$551,633
|
||||||||
|
调整项：
|
|||||||||||||||
|
经常性租户改善、租赁佣金和资本支出
|
(31,724)
|
(36,959)
|
(34,040)
|
(17,378)
|
(33,089)
|
(120,101)
|
(92,583)
|
||||||||
|
与租户出资租户改善相关的递延收入摊销
|
(3,547)
|
(3,639)
|
(3,770)
|
(3,688)
|
(4,065)
|
(14,644)
|
(19,138)
|
||||||||
|
直线租金、净
|
2,358
|
1,303
|
3,354
|
4,613
|
3,667
|
11,628
|
9,184
|
||||||||
|
低于市场租金净额摊销
|
(624)
|
(764)
|
(845)
|
(846)
|
(846)
|
(3,079)
|
(3,521)
|
||||||||
|
递延融资成本摊销及净负债折/溢价
|
1,162
|
1,218
|
1,178
|
1,219
|
1,650
|
4,777
|
6,893
|
||||||||
|
以股份为基础的薪酬奖励的非现金摊销和调整
高管退休义务(3)
|
5,145
|
5,436
|
4,582
|
3,927
|
4,443
|
19,090
|
1,324
|
||||||||
|
租赁相关调整及其他(4)
|
(640)
|
1,877
|
(2,626)
|
(1,677)
|
(2,359)
|
(3,066)
|
(7,539)
|
||||||||
|
出售长期资产收益(5)
|
—
|
—
|
—
|
—
|
(5,979)
|
—
|
(5,979)
|
||||||||
|
归属于综合物业非控股权益的调整
伙伴关系
|
1,246
|
1,906
|
165
|
616
|
790
|
3,933
|
5,795
|
||||||||
|
可供分配的资金
|
$90,534
|
$100,939
|
$103,889
|
$109,096
|
$109,087
|
$404,458
|
$446,069
|
||||||||
________________________
(1)有关公司非GAAP措施的管理层声明，请参阅第35-37页“非GAAP补充措施”。报告的每股普通股/单位金额归属于普通股股东，
普通单位持有人、限制性股票单位持有人。
(2)根据包括参与股份奖励在内的加权平均已发行股份计算，并假设交换所有已发行的普通有限合伙单位。稀释后的每股金额也
包括非参与股份奖励和或有可发行股份的摊薄影响。
(3)截至2024年12月31日止年度，公司发生1710万美元支付给公司前首席执行官的现金退休金。
(4)包括递延收入和租赁奖励、净额、递延结算和恢复费收入、递延租赁终止费收入、其他非现金项目。
(5)截至2024年12月31日止年度，公司出售公司飞机，销售价格为1980万美元并确认出售收益约600万美元.
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 7
|
创新发挥作用的地方
|
补充损益表明细
（未经审计，单位：千美元）
|
三个月结束
|
年终
|
|||||||||||||||
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
6/30/2025
|
3/31/2025
|
12/31/2024
|
12/31/2025
|
12/31/2024
|
||||||||||
|
收入
|
损益表类别
|
|||||||||||||||
|
*
|
基本租金
|
租金收入
|
$197,081
|
$201,633
|
$201,955
|
$202,640
|
$204,705
|
$803,309
|
$811,146
|
|||||||
|
*
|
租户补偿
|
租金收入
|
47,779
|
51,867
|
48,035
|
46,313
|
47,621
|
193,994
|
197,198
|
|||||||
|
*
|
其他收入(1)
|
租金收入
|
18,442
|
16,656
|
19,967
|
15,630
|
18,707
|
70,695
|
67,733
|
|||||||
|
递延收入和租赁奖励，净额(2)
|
租金收入
|
257
|
707
|
771
|
834
|
1,757
|
2,569
|
9,932
|
||||||||
|
与递延收入相关的摊销
租户资助租户改善
|
租金收入
|
3,547
|
3,639
|
3,770
|
3,688
|
4,065
|
14,644
|
19,138
|
||||||||
|
直线租金、净
|
租金收入
|
(2,358)
|
(1,303)
|
(3,354)
|
(4,613)
|
(3,667)
|
(11,628)
|
(9,184)
|
||||||||
|
低于市场租金净额摊销
|
租金收入
|
624
|
764
|
845
|
846
|
846
|
3,079
|
3,521
|
||||||||
|
*
|
结算恢复费收入
|
租金收入
|
450
|
2,663
|
639
|
63
|
6,709
|
3,815
|
11,565
|
|||||||
|
递延结算及恢复费收入
|
租金收入
|
—
|
(2,026)
|
1,689
|
337
|
(1,857)
|
—
|
—
|
||||||||
|
现金租赁终止费收入
|
租金收入
|
1,158
|
867
|
10,588
|
—
|
10
|
12,613
|
6,376
|
||||||||
|
递延租赁终止费收入
|
租金收入
|
383
|
(558)
|
166
|
506
|
2,459
|
497
|
690
|
||||||||
|
*
|
其他财产收入(3)
|
其他财产收入
|
4,824
|
4,835
|
4,821
|
4,600
|
5,024
|
19,080
|
17,514
|
|||||||
|
总收入
|
$272,187
|
$279,744
|
$289,892
|
$270,844
|
$286,379
|
$1,112,667
|
$1,135,629
|
|||||||||
________________________
•代表现金净营业收入的一部分。
(1)主要由住宅收入、合同停车收入、被视为无法收回的收入组成。
(2)包括可归因于租赁相关事项的非现金调整，包括GAAP收入确认时间差异。
(3)主要由瞬时停车收入构成。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 8
|
创新发挥作用的地方
|
净营业收入(1)
（未经审计，单位：千美元）
|
三个月结束
|
年终
|
||||||||||||||
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
6/30/2025
|
3/31/2025
|
12/31/2024
|
12/31/2025
|
12/31/2024
|
|||||||||
|
现金营业收入：
|
|||||||||||||||
|
基本租金
|
$197,081
|
$201,633
|
$201,955
|
$202,640
|
$204,705
|
$803,309
|
$811,146
|
||||||||
|
租户补偿
|
47,779
|
51,867
|
48,035
|
46,313
|
47,621
|
193,994
|
197,198
|
||||||||
|
其他收入(2)
|
18,442
|
16,656
|
19,967
|
15,630
|
18,707
|
70,695
|
67,733
|
||||||||
|
结算恢复费收入
|
450
|
2,663
|
639
|
63
|
6,709
|
3,815
|
11,565
|
||||||||
|
其他财产收入(3)
|
4,824
|
4,835
|
4,821
|
4,600
|
5,024
|
19,080
|
17,514
|
||||||||
|
现金营业收入总额
|
268,576
|
277,654
|
275,417
|
269,246
|
282,766
|
1,090,893
|
1,105,156
|
||||||||
|
现金经营费用：
|
|||||||||||||||
|
物业费用
|
64,673
|
61,764
|
58,575
|
58,714
|
63,245
|
243,726
|
243,378
|
||||||||
|
房地产税
|
26,556
|
25,878
|
26,765
|
28,365
|
24,026
|
107,564
|
108,951
|
||||||||
|
地租
|
2,913
|
2,940
|
2,941
|
2,942
|
2,902
|
11,736
|
11,361
|
||||||||
|
现金运营费用总额
|
94,142
|
90,582
|
88,281
|
90,021
|
90,173
|
363,026
|
363,690
|
||||||||
|
现金净营业收入(4)
|
174,434
|
187,072
|
187,136
|
179,225
|
192,593
|
727,867
|
741,466
|
||||||||
|
递延收入和租赁奖励，净额(5)
|
257
|
707
|
771
|
834
|
1,757
|
2,569
|
9,932
|
||||||||
|
与租户出资租户改善相关的递延收入摊销
|
3,547
|
3,639
|
3,770
|
3,688
|
4,065
|
14,644
|
19,138
|
||||||||
|
直线租金、净
|
(2,358)
|
(1,303)
|
(3,354)
|
(4,613)
|
(3,667)
|
(11,628)
|
(9,184)
|
||||||||
|
低于市场租金净额摊销
|
624
|
764
|
845
|
846
|
846
|
3,079
|
3,521
|
||||||||
|
递延结算及恢复费收入
|
—
|
(2,026)
|
1,689
|
337
|
(1,857)
|
—
|
—
|
||||||||
|
其他(6)
|
(78)
|
(78)
|
(78)
|
(78)
|
(92)
|
(312)
|
(417)
|
||||||||
|
净营业收入(4)
|
176,426
|
188,775
|
190,779
|
180,239
|
193,645
|
736,219
|
764,456
|
||||||||
|
租约终止费(1)
|
1,541
|
309
|
10,754
|
506
|
2,469
|
13,110
|
7,066
|
||||||||
|
一般和行政费用
|
(19,485)
|
(18,247)
|
(18,475)
|
(16,901)
|
(16,977)
|
(73,108)
|
(71,074)
|
||||||||
|
租赁成本
|
(2,592)
|
(2,610)
|
(2,277)
|
(2,873)
|
(2,013)
|
(10,352)
|
(8,764)
|
||||||||
|
其他收入（费用）(7)
|
44
|
91
|
190
|
(157)
|
(493)
|
168
|
(992)
|
||||||||
|
利息收入
|
2,205
|
3,119
|
512
|
1,134
|
4,790
|
6,970
|
37,752
|
||||||||
|
利息支出
|
(32,148)
|
(32,152)
|
(30,844)
|
(31,148)
|
(33,245)
|
(126,292)
|
(145,287)
|
||||||||
|
折旧及摊销
|
(92,623)
|
(87,487)
|
(87,625)
|
(87,119)
|
(89,121)
|
(354,854)
|
(356,182)
|
||||||||
|
出售可折旧经营物业的收益
|
—
|
110,484
|
16,554
|
—
|
—
|
127,038
|
—
|
||||||||
|
房地产资产减值
|
(16,259)
|
—
|
—
|
—
|
—
|
(16,259)
|
—
|
||||||||
|
出售长期资产收益
|
—
|
—
|
—
|
—
|
5,979
|
—
|
5,979
|
||||||||
|
净收入
|
$17,109
|
$162,282
|
$79,568
|
$43,681
|
$65,034
|
$302,640
|
$232,954
|
||||||||
________________________
(1)自2025年1月1日起，公司开始将租赁终止费从净营业收入和现金净营业收入中剔除。租赁终止费在此按公认会计原则和净额列报
列报的营业收入和现金净营业收入已符合公司新定义。
(2)主要由住宅收入、合同停车收入、被视为无法收回的收入组成。
(3)主要由瞬时停车收入构成。
(4)有关公司非GAAP措施的管理层声明，请参阅第35-37页“非GAAP补充措施”。请参阅第43页，了解通用会计准则净收入的对账情况
股东现金净营业收入和净营业收入。
(5)包括可归因于租赁相关事项的非现金调整，包括GAAP收入确认时间差异。
(6)包括主要与物业费用和地租费用有关的其他非现金金额。
(7)自2025年1月1日起，公司开始呈列新的项目，其他收入（费用），其中包括税务费用、购置和处置费用以及与
环境和可持续发展倡议，所有这些倡议以前都包括在一般和行政费用中。一般和行政费用及其他收入（费用）的历史金额有
进行了修订，以符合本期的列报方式。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 9
|
创新发挥作用的地方
|
同物业净营业收入分析（现金基础）(1)
（未经审计，单位：千美元）
|
截至12月31日的三个月，
|
截至12月31日止年度，(2)
|
|||||||||||
|
2025
|
2024
|
贡献%
|
2025
|
2024
|
贡献%
|
|||||||
|
同一物业组合合计
|
||||||||||||
|
房产数量
|
112
|
112
|
||||||||||
|
方英尺
|
15,549,413
|
15,549,413
|
||||||||||
|
平均入住率(3)
|
81.7%
|
83.5%
|
81.4%
|
83.8%
|
||||||||
|
稳定投资组合百分比
|
95.4%
|
95.4%
|
||||||||||
|
占总投资组合的百分比
|
93.0%
|
93.0%
|
||||||||||
|
现金营业收入：
|
||||||||||||
|
基本租金
|
$184,200
|
$187,611
|
(1.9)%
|
$739,717
|
$744,780
|
(0.7)%
|
||||||
|
租户补偿
|
46,275
|
44,836
|
0.8%
|
184,530
|
185,882
|
(0.2)%
|
||||||
|
其他收入(4)
|
18,291
|
18,725
|
(0.2)%
|
70,359
|
67,690
|
0.4%
|
||||||
|
结算恢复费收入
|
450
|
6,709
|
(3.5)%
|
3,815
|
10,854
|
(1.0)%
|
||||||
|
其他财产收入(5)
|
4,075
|
4,544
|
(0.3)%
|
16,990
|
16,122
|
0.1%
|
||||||
|
现金营业收入总额
|
253,291
|
262,425
|
(5.1)%
|
1,015,411
|
1,025,328
|
(1.4)%
|
||||||
|
现金经营费用：
|
||||||||||||
|
物业费用
|
59,240
|
58,552
|
(0.4)%
|
224,133
|
226,067
|
0.3%
|
||||||
|
房地产税
|
24,441
|
21,357
|
(1.7)%
|
97,026
|
98,603
|
0.2%
|
||||||
|
地租
|
2,914
|
2,902
|
0.0%
|
11,736
|
11,361
|
(0.1)%
|
||||||
|
现金运营费用总额
|
86,595
|
82,811
|
(2.1)%
|
332,895
|
336,031
|
0.4%
|
||||||
|
现金净营业收入(6)(7)(8)
|
$166,696
|
$179,614
|
(7.2)%
|
$682,516
|
$689,297
|
(1.0)%
|
||||||
________________________
(1)同一物业组合定义为截至1月1日拥有并纳入稳定投资组合的所有物业，2024截至目前仍拥有并纳入稳定投资组合2025年12月31日.同一物业
投资组合包括100%的合并财产合伙企业以及公司的三个住宅物业。不包括分类为持有待售的物业。请参阅第39-42页“包含在
补充”以获取更多信息。
(2)结束的那些年2025年12月31日和2024年，我们的住宅投资组合所代表的相同物业现金净营业收入 4.1%和3.6%同财产现金净营业收入总额，
分别。
(3)按每日期末入住率的平均值计算。
(4)主要由住宅收入、合同停车收入、被视为无法收回的收入组成。
(5)主要由瞬时停车收入构成。
(6)对于同一财产现金净营业收入，恢复和结算费收入在收到期间确认，这可能与GAAP收入确认时间不符。租户
预付款项在适用的租赁账期内确认。
(7)有关公司非GAAP措施的管理层声明，请参阅第35-37页“非GAAP补充措施”。请参阅第43页，了解通用会计准则净收入的对账情况
股东对同一财产现金净营业收入。
(8)自2025年1月1日起，公司开始从同一物业现金净营业收入中剔除租赁终止费。同物业现金净营业收入列报已符合
我们的新定义。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 10
|
创新发挥作用的地方
|
EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA(1)
（未经审计，单位：千美元）
|
三个月结束
|
||||||||||
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
6/30/2025
|
3/31/2025
|
12/31/2024
|
||||||
|
普通股股东可获得的净收入
|
$12,444
|
$156,220
|
$68,449
|
$39,008
|
$59,460
|
|||||
|
利息支出
|
32,148
|
32,152
|
30,844
|
31,148
|
33,245
|
|||||
|
折旧及摊销
|
92,623
|
87,487
|
87,625
|
87,119
|
89,121
|
|||||
|
税收(2)
|
—
|
124
|
17
|
51
|
—
|
|||||
|
EBITDA
|
137,215
|
275,983
|
186,935
|
157,326
|
181,826
|
|||||
|
归属于经营合伙企业非控制性共同单位的净利润
|
120
|
1,524
|
663
|
375
|
593
|
|||||
|
归属于合并财产合伙企业的非控制性权益的净利润
|
4,545
|
4,538
|
10,456
|
4,298
|
4,981
|
|||||
|
出售可折旧经营物业的收益
|
—
|
(110,484)
|
(16,554)
|
—
|
—
|
|||||
|
房地产资产减值
|
16,259
|
—
|
—
|
—
|
—
|
|||||
|
出售长期资产的收益
|
—
|
—
|
—
|
—
|
(5,979)
|
|||||
|
EBITDA
|
158,139
|
171,561
|
181,500
|
161,999
|
181,421
|
|||||
|
归属于合并物业合伙企业的非控制性权益的EBITDA
|
(7,584)
|
(7,435)
|
(13,586)
|
(7,280)
|
(7,843)
|
|||||
|
公司应占EBITDA
|
150,555
|
164,126
|
167,914
|
154,719
|
173,578
|
|||||
|
利息收入
|
(2,205)
|
(3,119)
|
(512)
|
(1,134)
|
(4,790)
|
|||||
|
公司在调整后EBITDA中所占份额
|
$148,350
|
$161,007
|
$167,402
|
$153,585
|
$168,788
|
|||||
________________________
(1)有关公司非GAAP措施的管理层声明，请参阅第35-37页“非GAAP补充措施”。
(2)自2025年1月1日起，公司开始调整税金，计入公司合并经营报表其他收入（费用）。EBITDA、EBITDA和调整后
截至2024年12月31日和2024年9月30日期间的EBITDA与我们新的列报方式不一致，以保持与先前报告的财务比率的一致性。
02
投资组合数据
–按地区划分的稳定组合入住率概览
–已执行的租约
–稳定的投资组合资本支出
–稳定的投资组合租赁到期
–前20大租户
–租户行业多元化
–2025年收购
–2025年度处置、持有待售、合同项下资产
–Consolidated Ventures（Non-controlling Property Partnerships）
Indeed Tower，Austin，TX
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 12
|
创新发挥作用的地方
|
按地区划分的稳定组合入住率概览(1) (2)
（未经审计）
|
可出租总额
方英尺
|
占用于
|
租赁 在
|
||||||||||||
|
年初至今NOI %
|
可出租
方英尺%
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
|||||||||
|
洛杉矶
|
||||||||||||||
|
埃尔塞贡多
|
2.9%
|
6.8%
|
1,103,595
|
69.9%
|
68.8%
|
70.5%
|
70.5%
|
|||||||
|
好莱坞/西好莱坞
|
7.5%
|
6.5%
|
1,057,791
|
85.4%
|
84.5%
|
94.2%
|
84.5%
|
|||||||
|
长滩
|
2.6%
|
5.9%
|
957,705
|
88.1%
|
83.8%
|
91.7%
|
88.5%
|
|||||||
|
西洛杉矶
|
2.2%
|
4.0%
|
650,722
|
55.2%
|
56.5%
|
56.4%
|
56.5%
|
|||||||
|
比佛利山庄
|
0.5%
|
1.9%
|
306,366
|
77.5%
|
72.3%
|
81.6%
|
79.3%
|
|||||||
|
卡尔弗城
|
0.0%
|
1.0%
|
166,207
|
43.6%
|
36.4%
|
43.6%
|
38.4%
|
|||||||
|
洛杉矶总计
|
15.7%
|
26.1%
|
4,242,386
|
75.1%
|
74.0%
|
78.8%
|
75.9%
|
|||||||
|
圣迭戈
|
||||||||||||||
|
德尔玛
|
12.8%
|
11.6%
|
1,892,538
|
89.2%
|
87.5%
|
89.3%
|
89.5%
|
|||||||
|
小意大利/洛马角
|
0.7%
|
2.0%
|
320,371
|
59.5%
|
52.1%
|
63.0%
|
62.9%
|
|||||||
|
大学城中心
|
1.9%
|
1.7%
|
283,134
|
81.6%
|
81.6%
|
90.3%
|
90.3%
|
|||||||
|
多利松
|
0.1%
|
1.4%
|
232,166
|
75.1%
|
不适用
|
75.1%
|
不适用
|
|||||||
|
圣地亚哥共计
|
15.5%
|
16.7%
|
2,728,209
|
83.7%
|
82.8%
|
85.1%
|
86.2%
|
|||||||
|
旧金山湾地区
|
||||||||||||||
|
旧金山中央商务区
|
26.8%
|
20.9%
|
3,410,022
|
82.3%
|
81.6%
|
83.3%
|
83.4%
|
|||||||
|
南旧金山
|
9.2%
|
4.9%
|
806,109
|
91.9%
|
91.9%
|
91.9%
|
91.9%
|
|||||||
|
其他半岛
|
5.9%
|
4.5%
|
726,200
|
86.2%
|
86.2%
|
86.2%
|
86.2%
|
|||||||
|
硅谷
|
5.0%
|
3.8%
|
622,640
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
旧金山湾区合计
|
46.9%
|
34.1%
|
5,564,971
|
86.2%
|
85.7%
|
86.8%
|
86.8%
|
|||||||
|
西雅图
|
||||||||||||||
|
Lake Union/Denny Regrade
|
10.8%
|
12.8%
|
2,078,328
|
76.6%
|
75.3%
|
81.2%
|
80.1%
|
|||||||
|
贝尔维尤
|
6.2%
|
5.6%
|
919,295
|
87.8%
|
92.6%
|
87.8%
|
93.1%
|
|||||||
|
西雅图总计
|
17.0%
|
18.4%
|
2,997,623
|
80.0%
|
80.6%
|
83.2%
|
84.1%
|
|||||||
|
奥斯汀
|
||||||||||||||
|
奥斯汀中央商务区
|
4.9%
|
4.7%
|
758,975
|
82.2%
|
82.2%
|
87.9%
|
87.9%
|
|||||||
|
奥斯汀共计
|
4.9%
|
4.7%
|
758,975
|
82.2%
|
82.2%
|
87.9%
|
87.9%
|
|||||||
|
稳定投资组合总额
|
100.0%
|
100.0%
|
16,292,164
|
81.6%
|
81.0%
|
83.8%
|
83.3%
|
|||||||
|
平均入住率(3)
|
||
|
季度至今
|
年初至今
|
|
|
80.9%
|
80.9%
|
|
________________________
(1)包括截至报告所述期间结束时拥有并纳入稳定投资组合的所有物业。不包括住宅物业及分类为持有待售物业。请参阅第39-42页“定义
包含在“补充”中，以获取更多信息。
(2)本报告通篇提出的占用和租赁百分比计算是基于期末的可出租面积，包括该期间发生的所有重新计量。
(3)计算出来的作为每日期末入住率的平均值。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 13
|
创新发挥作用的地方
|
按地区划分的稳定组合入住率概览，续(1)
（未经审计）
|
|
可出租
方英尺
|
占用于
|
租赁于
|
|||||||||||
|
校园
|
子市场
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
|||||||||
|
加利福尼亚州洛杉矶
|
||||||||||||||
|
2240 E.帝国公路
|
基尔罗伊机场中心
|
埃尔塞贡多
|
122,870
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
2250 E.帝国公路
|
基尔罗伊机场中心
|
埃尔塞贡多
|
298,728
|
37.7%
|
37.7%
|
37.7%
|
37.7%
|
|||||||
|
2260 E.帝国公路
|
基尔罗伊机场中心
|
埃尔塞贡多
|
298,728
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
909 N.太平洋海岸公路
|
九人组
|
埃尔塞贡多
|
244,880
|
67.4%
|
62.7%
|
70.3%
|
70.3%
|
|||||||
|
太平洋海岸公路北999号
|
九人组
|
埃尔塞贡多
|
138,389
|
51.9%
|
51.9%
|
51.9%
|
51.9%
|
|||||||
|
1500 N. El Centro Avenue
|
哥伦比亚广场
|
好莱坞/西好莱坞
|
113,447
|
63.6%
|
63.6%
|
63.6%
|
63.6%
|
|||||||
|
高尔街北1525号
|
哥伦比亚广场
|
好莱坞/西好莱坞
|
9,610
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
北高尔街1575号
|
哥伦比亚广场
|
好莱坞/西好莱坞
|
264,430
|
98.3%
|
98.3%
|
98.3%
|
98.3%
|
|||||||
|
6115 W.日落大道
|
哥伦比亚广场
|
好莱坞/西好莱坞
|
26,238
|
73.4%
|
71.1%
|
73.4%
|
71.1%
|
|||||||
|
6121 W.日落大道
|
哥伦比亚广场
|
好莱坞/西好莱坞
|
93,418
|
0.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
伊瓦尔大道1350号
|
在藤蔓上
|
好莱坞/西好莱坞
|
16,448
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
藤街1355号
|
在藤蔓上
|
好莱坞/西好莱坞
|
183,129
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
藤街1375号
|
在藤蔓上
|
好莱坞/西好莱坞
|
159,236
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
藤街1395号
|
在藤蔓上
|
好莱坞/西好莱坞
|
2,575
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
8560 W.日落大道
|
夕阳
|
好莱坞/西好莱坞
|
76,359
|
98.9%
|
98.9%
|
98.9%
|
98.9%
|
|||||||
|
8570 W.日落大道
|
夕阳
|
好莱坞/西好莱坞
|
49,276
|
99.0%
|
99.0%
|
99.0%
|
99.0%
|
|||||||
|
8580 W.日落大道
|
夕阳
|
好莱坞/西好莱坞
|
6,875
|
0.0%
|
0.0%
|
0.0%
|
0.0%
|
|||||||
|
8590 W.日落大道
|
夕阳
|
好莱坞/西好莱坞
|
56,750
|
99.7%
|
99.7%
|
99.7%
|
99.7%
|
|||||||
|
基尔罗伊机场路3750号
|
航空
|
长滩
|
10,718
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
基尔罗伊机场路3760号
|
航空
|
长滩
|
166,761
|
77.5%
|
78.7%
|
83.4%
|
78.7%
|
|||||||
|
基尔罗伊机场路3780号
|
航空
|
长滩
|
221,452
|
97.4%
|
98.2%
|
97.4%
|
98.2%
|
|||||||
|
基尔罗伊机场路3800号
|
航空
|
长滩
|
192,476
|
93.4%
|
93.4%
|
93.4%
|
93.4%
|
|||||||
|
基尔罗伊机场路3840号
|
航空
|
长滩
|
138,441
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
基尔罗伊机场路3880号
|
航空
|
长滩
|
96,922
|
91.3%
|
51.9%
|
91.3%
|
90.8%
|
|||||||
|
基尔罗伊机场路3900号
|
航空
|
长滩
|
130,935
|
62.3%
|
57.1%
|
80.9%
|
62.3%
|
|||||||
|
2100/2110科罗拉多大道
|
圣莫尼卡
媒体中心
|
西洛杉矶
|
104,853
|
55.4%
|
55.4%
|
55.4%
|
55.4%
|
|||||||
|
12233 W.奥林匹克大道
|
翠贝卡西
|
西洛杉矶
|
156,746
|
42.0%
|
47.3%
|
42.0%
|
47.3%
|
|||||||
|
12100 W.奥林匹克大道
|
西区媒体中心
|
西洛杉矶
|
155,679
|
68.7%
|
68.7%
|
68.7%
|
68.7%
|
|||||||
|
12200 W.奥林匹克大道
|
西区媒体中心
|
西洛杉矶
|
154,544
|
32.0%
|
32.0%
|
37.0%
|
32.0%
|
|||||||
|
12312 W.奥林匹克大道
|
西区媒体中心
|
西洛杉矶
|
78,900
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
335-345 N. Maple Drive*
|
华普广场
|
比佛利山庄
|
306,366
|
77.5%
|
72.3%
|
81.6%
|
79.3%
|
|||||||
|
3101-3243 S. La Cienega Boulevard
|
黑焊工
|
卡尔弗城
|
166,207
|
43.6%
|
36.4%
|
43.6%
|
38.4%
|
|||||||
|
洛杉矶总计
|
4,242,386
|
75.1%
|
74.0%
|
78.8%
|
75.9%
|
|||||||||
________________________
*不包括在同一物业组合内。
(1)包括截至报告所述期间结束时拥有并纳入稳定投资组合的所有物业。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 14
|
创新发挥作用的地方
|
按地区划分的稳定组合入住率概览，续(1)
（未经审计）
|
可出租
方英尺
|
占用于
|
租赁于
|
||||||||||||
|
校园
|
子市场(2)
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
|||||||||
|
加利福尼亚州圣迭戈
|
||||||||||||||
|
12225埃尔卡米诺雷亚尔
|
卡梅尔谷
企业中心
|
德尔玛
|
58,401
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
12235埃尔卡米诺雷亚尔
|
卡梅尔谷
企业中心
|
德尔玛
|
53,751
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
12400 High Bluff Drive
|
12400 High Bluff Drive
|
德尔玛
|
216,518
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
12348 High Bluff Drive
|
德尔马技术中心
|
德尔玛
|
39,192
|
51.5%
|
51.5%
|
51.5%
|
51.5%
|
|||||||
|
山谷中心大道3579号
|
基尔罗伊中心德尔马
|
德尔玛
|
54,960
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
3611 Valley Centre Drive
|
基尔罗伊中心德尔马
|
德尔玛
|
132,425
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
山谷中心大道3661号
|
基尔罗伊中心德尔马
|
德尔玛
|
124,756
|
34.2%
|
34.2%
|
34.2%
|
34.2%
|
|||||||
|
山谷中心大道3721号
|
基尔罗伊中心德尔马
|
德尔玛
|
117,777
|
94.8%
|
94.8%
|
94.8%
|
94.8%
|
|||||||
|
山谷中心大道3811号
|
基尔罗伊中心德尔马
|
德尔玛
|
118,912
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
12770埃尔卡米诺雷亚尔
|
One Paseo
|
德尔玛
|
75,035
|
100.0%
|
65.3%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
12780埃尔卡米诺雷亚尔
|
One Paseo
|
德尔玛
|
140,591
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
12790埃尔卡米诺雷亚尔
|
One Paseo
|
德尔玛
|
87,944
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
12830埃尔卡米诺雷亚尔
|
One Paseo
|
德尔玛
|
196,444
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
12860埃尔卡米诺雷亚尔
|
One Paseo
|
德尔玛
|
92,042
|
100.0%
|
92.5%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
帕索广场3745号
|
One Paseo
|
德尔玛
|
95,871
|
89.0%
|
90.0%
|
91.7%
|
95.5%
|
|||||||
|
12707 High Bluff Drive*
|
一个Paseo交界处
|
德尔玛
|
59,245
|
91.2%
|
91.2%
|
91.2%
|
91.2%
|
|||||||
|
12777 High Bluff Drive*
|
一个Paseo交界处
|
德尔玛
|
44,486
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
12340埃尔卡米诺雷亚尔
|
卡米诺斯
|
德尔玛
|
110,950
|
25.9%
|
25.9%
|
25.9%
|
25.9%
|
|||||||
|
12390埃尔卡米诺雷亚尔
|
卡米诺斯
|
德尔玛
|
73,238
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
凯特纳大道2100号
|
2100凯特纳
|
小意大利/洛马角
|
212,915
|
45.0%
|
33.9%
|
50.2%
|
50.1%
|
|||||||
|
历史悠久的迪凯特路2305号
|
基尔罗伊自由站
|
小意大利/洛马角
|
107,456
|
88.3%
|
88.3%
|
88.3%
|
88.3%
|
|||||||
|
4690行政驱动*
|
4690行政
|
大学城中心
|
52,074
|
0.0%
|
0.0%
|
47.3%
|
47.3%
|
|||||||
|
Towne Centre Drive 9455号
|
Towne Centre Drive 9455号
|
大学城中心
|
160,444
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
9514 Towne Centre Drive
|
9514 Towne Centre Drive
|
大学城中心
|
70,616
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
3530约翰·霍普金斯法院*
|
Nautilus
|
多利松
|
45,589
|
100.0%
|
不适用
|
100.0%
|
不适用
|
|||||||
|
3535通用原子法院*
|
Nautilus
|
多利松
|
80,543
|
28.1%
|
不适用
|
28.1%
|
不适用
|
|||||||
|
3550约翰·霍普金斯法院*
|
Nautilus
|
多利松
|
62,739
|
100.0%
|
不适用
|
100.0%
|
不适用
|
|||||||
|
3565通用原子法院*
|
Nautilus
|
多利松
|
43,295
|
100.0%
|
不适用
|
100.0%
|
不适用
|
|||||||
|
圣地亚哥共计
|
2,728,209
|
83.7%
|
82.8%
|
85.1%
|
86.2%
|
|||||||||
________________________
*不包括在同一物业组合内。
(1)包括截至报告所述期间结束时拥有并纳入稳定投资组合的所有物业。
(2)该公司将Del Mar子市场定义为Del Mar、Del Mar Heights和Carmel Valley。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 15
|
创新发挥作用的地方
|
按地区划分的稳定组合入住率概览，续(1)
（未经审计）
|
|
可出租
方英尺
|
占用于
|
租赁于
|
|||||||||||
|
校园
|
子市场
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
|||||||||
|
加利福尼亚州旧金山湾区
|
||||||||||||||
|
胡珀街100号
|
100胡珀
|
旧金山中央商务区
|
417,914
|
97.4%
|
97.4%
|
97.4%
|
97.4%
|
|||||||
|
第一街100号
|
第一街100号
|
旧金山中央商务区
|
480,457
|
95.3%
|
94.3%
|
95.3%
|
94.3%
|
|||||||
|
第三街201号
|
第三街201号
|
旧金山中央商务区
|
355,960
|
56.0%
|
51.9%
|
58.7%
|
60.6%
|
|||||||
|
第二街303号
|
第二街303号
|
旧金山中央商务区
|
784,658
|
66.1%
|
65.5%
|
66.6%
|
66.6%
|
|||||||
|
任务街350号
|
任务街350号
|
旧金山中央商务区
|
455,340
|
99.7%
|
99.7%
|
99.7%
|
99.7%
|
|||||||
|
第三街360号
|
第三街360号
|
旧金山中央商务区
|
436,357
|
66.6%
|
66.6%
|
71.3%
|
71.3%
|
|||||||
|
布兰南街250号
|
布兰南人
|
旧金山中央商务区
|
100,850
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
布兰南街301号
|
布兰南人
|
旧金山中央商务区
|
82,834
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
布兰南街333号
|
布兰南人
|
旧金山中央商务区
|
185,602
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
布兰南街345号
|
布兰南人
|
旧金山中央商务区
|
110,050
|
99.7%
|
99.7%
|
99.7%
|
99.7%
|
|||||||
|
牡蛎点大道350号
|
Kilroy Oyster Point-Phase 1
|
南旧金山
|
234,892
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
牡蛎点大道352号
|
Kilroy Oyster Point-Phase 1
|
南旧金山
|
232,215
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
牡蛎点大道354号
|
Kilroy Oyster Point-Phase 1
|
南旧金山
|
193,472
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
牡蛎点大道345号
|
牡蛎点技术中心
|
南旧金山
|
40,410
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
牡蛎点大道347号
|
牡蛎点技术中心
|
南旧金山
|
39,780
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
牡蛎点大道349号
|
牡蛎点技术中心
|
南旧金山
|
65,340
|
0.0%
|
0.0%
|
0.0%
|
0.0%
|
|||||||
|
杰斐逊大道900号
|
穿越900
|
其他半岛
|
228,226
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
米德尔菲尔德路900号
|
穿越900
|
其他半岛
|
119,616
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
博汉农车道4100号
|
门罗企业中心
|
其他半岛
|
47,643
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
4200博汉农车道
|
门罗企业中心
|
其他半岛
|
43,600
|
69.4%
|
69.4%
|
69.4%
|
69.4%
|
|||||||
|
4300博汉农车道
|
门罗企业中心
|
其他半岛
|
63,430
|
38.8%
|
38.8%
|
38.8%
|
38.8%
|
|||||||
|
4400博汉农车道*
|
门罗企业中心
|
其他半岛
|
48,414
|
0.0%
|
0.0%
|
0.0%
|
0.0%
|
|||||||
|
博汉农车道4500号
|
门罗企业中心
|
其他半岛
|
63,429
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
4600博汉农道
|
门罗企业中心
|
其他半岛
|
48,413
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
博汉农道4700号
|
门罗企业中心
|
其他半岛
|
63,429
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
米德尔菲尔德路680号E
|
680 & 690中场
|
硅谷
|
171,676
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
东米德尔菲尔德路690号
|
680 & 690中场
|
硅谷
|
171,215
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
Page Mill路1701号
|
Page Mill/Porter
|
硅谷
|
128,688
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
波特大道3150号
|
Page Mill/Porter
|
硅谷
|
36,886
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
1290-1300 Terra Bella Avenue
|
泰拉·贝拉
|
硅谷
|
114,175
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
旧金山湾区合计
|
5,564,971
|
86.2%
|
85.7%
|
86.8%
|
86.8%
|
|||||||||
________________________
*不包括在同一物业组合内。
(1)包括截至报告所述期间结束时拥有并纳入稳定投资组合的所有物业。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 16
|
创新发挥作用的地方
|
按地区划分的稳定组合入住率概览，续(1)
（未经审计）
|
可出租
方英尺
|
占用于
|
租赁于
|
||||||||||||
|
校园
|
子市场
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
|||||||||
|
华盛顿州西雅图
|
||||||||||||||
|
德克斯特大道北333号
|
333德克斯特
|
Lake Union/Denny Regrade
|
618,766
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
泰瑞大道北401号
|
401泰瑞
|
Lake Union/Denny Regrade
|
174,530
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
第34街北701号
|
弗里蒙特湖联合中心
|
Lake Union/Denny Regrade
|
143,136
|
64.6%
|
44.8%
|
64.6%
|
64.5%
|
|||||||
|
第34街北801号
|
弗里蒙特湖联合中心
|
Lake Union/Denny Regrade
|
173,615
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
第34街北837号
|
弗里蒙特湖联合中心
|
Lake Union/Denny Regrade
|
112,487
|
71.3%
|
71.3%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
2001年第八大道
|
西部8
|
Lake Union/Denny Regrade
|
535,395
|
26.0%
|
26.0%
|
36.6%
|
32.3%
|
|||||||
|
西湖大道北320号
|
西湖特里
|
Lake Union/Denny Regrade
|
184,644
|
96.1%
|
96.1%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
泰瑞大道北321号
|
西湖特里
|
Lake Union/Denny Regrade
|
135,755
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
100.0%
|
|||||||
|
601 108大道NE
|
重点中心
|
贝尔维尤
|
490,738
|
87.1%
|
87.1%
|
87.1%
|
87.1%
|
|||||||
|
东北四街10900号
|
天际线大厦
|
贝尔维尤
|
428,557
|
88.6%
|
98.9%
|
88.6%
|
99.9%
|
|||||||
|
西雅图总计
|
2,997,623
|
80.0%
|
80.6%
|
83.2%
|
84.1%
|
|||||||||
|
德克萨斯州奥斯汀
|
||||||||||||||
|
第6街西200号
|
确实塔
|
奥斯汀中央商务区
|
758,975
|
82.2%
|
82.2%
|
87.9%
|
87.9%
|
|||||||
|
奥斯汀共计
|
758,975
|
82.2%
|
82.2%
|
87.9%
|
87.9%
|
|||||||||
|
稳定投资组合总额
|
16,292,164
|
81.6%
|
81.0%
|
83.8%
|
83.3%
|
|||||||||
________________________
(1)包括截至报告所述期间结束时拥有并纳入稳定投资组合的所有物业。
|
平均住宅入住率
|
||||||||||||
|
季度至今
|
年初至今
|
|||||||||||
|
住宅物业
|
校园
|
子市场(1)
|
总套数
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
12/31/2025
|
||||||
|
加利福尼亚州洛杉矶
|
||||||||||||
|
1550 N. El Centro Avenue
|
哥伦比亚广场生活
|
好莱坞
|
200
|
94.6%
|
92.9%
|
95.2%
|
||||||
|
德隆普雷大道6390号
|
怡和
|
好莱坞
|
193
|
93.7%
|
91.0%
|
93.0%
|
||||||
|
加利福尼亚州圣迭戈
|
||||||||||||
|
帕索村路3200号
|
One Paseo Living
|
德尔玛
|
608
|
94.0%
|
94.1%
|
94.0%
|
||||||
|
住宅物业合计
|
1,001
|
94.1%
|
93.2%
|
94.1%
|
||||||||
________________________
(1)该公司将Del Mar子市场定义为Del Mar、Del Mar Heights和Carmel Valley。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 17
|
创新发挥作用的地方
|
已执行的租约(1)
|
季度至今
|
#租约
|
方英尺
|
加权
平均租赁
任期（Mo.）
|
TI/LC
每平方英尺。(2)
|
TI/LC
每平方英尺。/
年份(2)
|
变化
GAAP租金(3)
|
变化
现金租金(4)
|
||||||||||||
|
新的
|
续展
|
新的
|
续展
|
合计
|
|||||||||||||||
|
第二代租赁(5)
|
13
|
11
|
254,596
|
118,551
|
373,147
|
78
|
$43.06
|
$6.63
|
(16.8)%
|
(27.1)%
|
|||||||||
|
第1代/主要重新定位/
进行中开发&
重建租赁(5)
|
8
|
—
|
394,399
|
—
|
394,399
|
174
|
$416.95
|
$28.76
|
|||||||||||
|
合计
|
21
|
11
|
648,995
|
118,551
|
767,546
|
||||||||||||||
|
年初至今
|
#租约
|
方英尺
|
加权
平均租赁
任期（Mo.）
|
TI/LC
每平方英尺。(2)
|
TI/LC
每平方英尺。/
年份(2)
|
变化
GAAP租金(3)
|
变化
现金租金(4)
|
||||||||||||
|
新的
|
续展
|
新的
|
续展
|
合计
|
|||||||||||||||
|
第二代租赁(5)
|
57
|
50
|
645,357
|
523,296
|
1,168,653
|
70
|
$59.76
|
$10.24
|
(9.3)%
|
(18.4)%
|
|||||||||
|
第1代/主要重新定位/
进行中开发&
重建租赁(5)
|
20
|
—
|
611,726
|
—
|
611,726
|
158
|
$372.95
|
$28.33
|
|||||||||||
|
合计
|
77
|
50
|
1,257,083
|
523,296
|
1,780,379
|
||||||||||||||
|
保留率计算(5) (6)
|
季度至今
|
年初至今
|
||
|
留存率
|
30.6%
|
34.0%
|
||
|
保留率，包括分租客
|
41.2%
|
39.6%
|
________________________
(1)包括100%的合并财产合伙企业。不包括租期少于一年的租赁（即短期租赁）。期间截至2025年12月31日止三个月及年度，公司签署
59,670和270,431 平方英尺的短期租赁，分别。
(2)包括租户改善和第三方租赁佣金，不包括租户资助的租户改善和间接租赁成本。
(3)计算为相同空间的到期GAAP租金与新GAAP租金之间的变化。必要时，为可比性修改租赁结构（根据NNN进行调整）。空置的空间，当
被收购的财产不包括在这些计算中。
(4)计算为同一空间到期现金租金与新增现金租金的变化。必要时，为可比性修改租赁结构（根据NNN进行调整）。空置的空间，当
被收购的财产不包括在这些计算中。
(5)有关更多信息，请参阅第39-42页“补充文件中包含的定义”。
(6)不包括短期租赁的平方英尺。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 18
|
创新发挥作用的地方
|
稳定的投资组合资本支出
（千美元）
|
季度至今
|
年初至今
|
||||||||||||||
|
2025年第四季度
|
2025年第三季度
|
2025年第二季度
|
2025年第一季度
|
2024年第四季度
|
2025
|
2024
|
|||||||||
|
第二代资本支出：(1) (2)
|
|||||||||||||||
|
资本改善
|
$10,068
|
$9,529
|
$13,548
|
$6,635
|
$13,935
|
$39,780
|
$40,660
|
||||||||
|
租户改善&租赁佣金
|
21,656
|
27,430
|
20,492
|
10,743
|
19,154
|
80,321
|
51,923
|
||||||||
|
合计
|
$31,724
|
$36,959
|
$34,040
|
$17,378
|
$33,089
|
$120,101
|
$92,583
|
||||||||
|
平均资本支出与平均NOI比率-过去五个季度
|
16.5%
|
||||||||||||||
|
2025年第四季度
|
2025年第三季度
|
2025年第二季度
|
2025年第一季度
|
2024年第四季度
|
2025
|
2024
|
|||||||||
|
主要重新定位资本支出：(1) (3)
|
|||||||||||||||
|
资本改善
|
$60
|
$39
|
$702
|
$93
|
$1,716
|
$894
|
$23,087
|
||||||||
|
租户改善&租赁佣金
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
89
|
||||||||
|
合计
|
$60
|
$39
|
$702
|
$93
|
$1,716
|
$894
|
$23,176
|
||||||||
|
2025年第四季度
|
2025年第三季度
|
2025年第二季度
|
2025年第一季度
|
2024年第四季度
|
2025
|
2024
|
|||||||||
|
第一代资本支出：(1)
|
|||||||||||||||
|
租户改善&租赁佣金
|
$5,098
|
$4,268
|
$5,834
|
$3,914
|
$2,259
|
$19,114
|
$17,526
|
||||||||
|
合计
|
$5,098
|
$4,268
|
$5,834
|
$3,914
|
$2,259
|
$19,114
|
$17,526
|
||||||||
________________________
(1)有关更多信息，请参阅第39-42页“补充文件中包含的定义”。
(2)包括100%的合并财产合伙企业。
(3)表示用于重新定位空间的重大非经常性资本支出，预计将在空间重新租赁时产生额外收入。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 19
|
创新发挥作用的地方
|
稳定的投资组合租赁到期(1)(2)
（千美元，每平方英尺年化基本租金除外）
|
到期租约的#
|
69
|
67
|
70
|
60
|
67
|
64
|
19
|
19
|
18
|
17
|
18
|
|
占总租赁面积的百分比。英尺。
|
8.0%
|
7.7%
|
9.4%
|
10.8%
|
13.1%
|
18.5%
|
9.5%
|
8.9%
|
5.2%
|
4.9%
|
4.0%
|
|
年化基本租金（“ABR”)(3)
|
$49,033
|
$37,598
|
$77,264
|
$74,160
|
$103,707
|
$154,798
|
$83,313
|
$69,117
|
$45,643
|
$36,991
|
$32,984
|
|
占ABR总额的百分比
|
6.4%
|
4.9%
|
10.1%
|
9.7%
|
13.6%
|
20.2%
|
10.9%
|
9.0%
|
6.0%
|
4.8%
|
4.4%
|
|
每平方米ABR。英尺。
|
$46.72
|
$37.19
|
$62.08
|
$52.20
|
$60.34
|
$63.51
|
$66.48
|
$59.38
|
$66.79
|
$57.98
|
$62.73
|
________________________
(1)系截至2025年12月31日，不包括公司间租赁。有关更多信息，请参阅第39-42页“补充文件中包含的定义”。
(2)调整已由转租人回填或续期的租约截至2025年12月31日但尚未开始，2026年和2027年的到期日将由 139,266和5,875平方英尺，
分别。
(3)包括100%的合并财产合伙企业。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 20
|
创新发挥作用的地方
|
按地区划分的稳定投资组合租赁到期情况
（千美元，每平方英尺年化基本租金除外）
|
年份
|
地区
|
#的
即将到期的租约
|
合计
方英尺
|
占总数的百分比
租赁的SQ。英尺。
|
年化
基本租金(1)
|
占总数的百分比
年化
基本租金
|
年化基
每平方米租金。英尺。
|
|||||||
|
2026
|
洛杉矶
|
39
|
429,910
|
3.3%
|
$18,243
|
2.4%
|
$42.43
|
|||||||
|
圣地亚哥
|
5
|
31,731
|
0.2%
|
957
|
0.1%
|
30.16
|
||||||||
|
旧金山湾区
|
13
|
298,295
|
2.3%
|
18,657
|
2.4%
|
62.55
|
||||||||
|
西雅图
|
12
|
289,494
|
2.2%
|
11,176
|
1.5%
|
38.61
|
||||||||
|
奥斯汀
|
—
|
—
|
—%
|
—
|
—%
|
—
|
||||||||
|
合计
|
69
|
1,049,430
|
8.0%
|
$49,033
|
6.4%
|
$46.72
|
||||||||
|
2027
|
洛杉矶
|
41
|
797,531
|
6.0%
|
$28,042
|
3.7%
|
$35.16
|
|||||||
|
圣地亚哥
|
10
|
89,602
|
0.7%
|
4,510
|
0.6%
|
50.33
|
||||||||
|
旧金山湾区
|
6
|
33,449
|
0.3%
|
1,596
|
0.1%
|
47.71
|
||||||||
|
西雅图
|
10
|
90,484
|
0.7%
|
3,450
|
0.5%
|
38.13
|
||||||||
|
奥斯汀
|
—
|
—
|
—%
|
—
|
—%
|
—
|
||||||||
|
合计
|
67
|
1,011,066
|
7.7%
|
$37,598
|
4.9%
|
$37.19
|
||||||||
|
2028
|
洛杉矶
|
38
|
170,683
|
1.3%
|
$10,606
|
1.4%
|
$62.14
|
|||||||
|
圣地亚哥
|
13
|
209,839
|
1.6%
|
12,427
|
1.6%
|
59.22
|
||||||||
|
旧金山湾区
|
12
|
819,207
|
6.2%
|
52,581
|
6.9%
|
64.19
|
||||||||
|
西雅图
|
7
|
44,923
|
0.3%
|
1,650
|
0.2%
|
36.73
|
||||||||
|
奥斯汀
|
—
|
—
|
—%
|
—
|
—%
|
—
|
||||||||
|
合计
|
70
|
1,244,652
|
9.4%
|
$77,264
|
10.1%
|
$62.08
|
||||||||
|
2029
|
洛杉矶
|
22
|
437,161
|
3.3%
|
$22,604
|
3.0%
|
$51.71
|
|||||||
|
圣地亚哥
|
16
|
248,028
|
1.9%
|
13,866
|
1.8%
|
55.90
|
||||||||
|
旧金山湾区
|
10
|
498,148
|
3.8%
|
27,220
|
3.6%
|
54.64
|
||||||||
|
西雅图
|
11
|
233,083
|
1.8%
|
10,235
|
1.3%
|
43.91
|
||||||||
|
奥斯汀
|
1
|
4,211
|
—%
|
235
|
—%
|
—
|
||||||||
|
合计
|
60
|
1,420,631
|
10.8%
|
$74,160
|
9.7%
|
$52.20
|
||||||||
|
2030
|
洛杉矶
|
17
|
208,743
|
1.6%
|
$12,434
|
1.6%
|
$59.57
|
|||||||
|
圣地亚哥
|
24
|
200,264
|
1.5%
|
14,498
|
1.9%
|
72.39
|
||||||||
|
旧金山湾区
|
15
|
842,567
|
6.5%
|
54,751
|
7.3%
|
64.98
|
||||||||
|
西雅图
|
10
|
461,670
|
3.5%
|
21,721
|
2.8%
|
47.05
|
||||||||
|
奥斯汀
|
1
|
5,454
|
—%
|
303
|
—%
|
55.56
|
||||||||
|
合计
|
67
|
1,718,698
|
13.1%
|
$103,707
|
13.6%
|
$60.34
|
||||||||
|
2031
和
超越
|
洛杉矶
|
47
|
1,059,680
|
8.1%
|
$60,582
|
7.9%
|
$57.17
|
|||||||
|
圣地亚哥
|
42
|
1,490,897
|
11.3%
|
97,508
|
12.8%
|
65.40
|
||||||||
|
旧金山湾区
|
26
|
2,272,694
|
17.3%
|
179,692
|
23.5%
|
79.07
|
||||||||
|
西雅图
|
24
|
1,271,680
|
9.7%
|
57,159
|
7.5%
|
44.95
|
||||||||
|
奥斯汀
|
16
|
607,133
|
4.6%
|
27,905
|
3.6%
|
45.96
|
||||||||
|
合计
|
155
|
6,702,084
|
51.0%
|
$422,846
|
55.3%
|
$63.09
|
||||||||
________________________
(1)包括100%的合并财产合伙企业。公司将年化基租计算为第已有租户的nualized每月合同租金，包括直线租金的影响
升级和免费租期的摊销。有关更多信息，请参阅第39-42页“补充文件中包含的定义”。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 21
|
创新发挥作用的地方
|
前20大租户(1)
（千美元）
|
#
|
租户名称
|
地区
|
年化
基本租金
收入(2)
|
可出租
方英尺
|
百分比
年化总数
基本租金
收入
|
百分比
可出租总额
方英尺
|
重要年份
租约到期（s）(3)
|
加权
平均
剩余
租赁期限
（年）
|
|||||||||
|
1
|
全球科技公司
|
西雅图/圣地亚哥
|
$44,696
|
849,826
|
5.9%
|
5.2%
|
2032 - 2033 / 2037
|
7.6
|
|||||||||
|
2
|
克鲁斯有限责任公司
|
旧金山湾区
|
35,449
|
374,618
|
4.6%
|
2.3%
|
2031
|
5.9
|
|||||||||
|
3
|
Stripe，Inc。
|
旧金山湾区
|
33,110
|
425,687
|
4.3%
|
2.6%
|
2034
|
8.5
|
|||||||||
|
4
|
Adobe Systems，Inc。
|
旧金山湾区/
西雅图
|
27,897
|
537,799
|
3.7%
|
3.3%
|
2027(4)/ 2031
|
5.4
|
|||||||||
|
5
|
赛富时公司
|
旧金山湾区/
西雅图
|
24,706
|
472,988
|
3.2%
|
2.9%
|
2029 - 2030 / 2032
|
4.4
|
|||||||||
|
6
|
Okta, Inc.
|
旧金山湾区
|
24,206
|
293,001
|
3.2%
|
1.8%
|
2028
|
2.8
|
|||||||||
|
7
|
DoorDash，公司。
|
旧金山湾区
|
23,842
|
236,759
|
3.1%
|
1.5%
|
2032
|
6.1
|
|||||||||
|
8
|
奈飞公司
|
洛杉矶
|
21,854
|
361,388
|
2.9%
|
2.2%
|
2032
|
6.6
|
|||||||||
|
9
|
Cytokinetics公司。
|
旧金山湾区
|
18,167
|
234,892
|
2.4%
|
1.4%
|
2033
|
7.8
|
|||||||||
|
10
|
Box, Inc.
|
旧金山湾区
|
16,853
|
287,680
|
2.2%
|
1.8%
|
2028
|
2.5
|
|||||||||
|
11
|
DIRECTV，LLC
|
洛杉矶
|
16,085
|
532,956
|
2.1%
|
3.3%
|
2026 - 2027(5)
|
1.7
|
|||||||||
|
12
|
Tandem Diabetes Care, Inc.
|
圣地亚哥
|
15,884
|
181,949
|
2.1%
|
1.1%
|
2035
|
9.3
|
|||||||||
|
13
|
Synopsys, Inc.
|
旧金山湾区
|
15,492
|
342,891
|
2.0%
|
2.1%
|
2030
|
4.7
|
|||||||||
|
14
|
Neurocrine Biosciences, Inc.
|
圣地亚哥
|
14,397
|
273,021
|
1.9%
|
1.7%
|
2029 / 2031
|
5.2
|
|||||||||
|
15
|
维亚康姆国际公司。
|
洛杉矶
|
13,718
|
220,330
|
1.8%
|
1.4%
|
2028
|
3.0
|
|||||||||
|
16
|
确实，公司。
|
奥斯汀中央商务区
|
13,430
|
330,394
|
1.8%
|
2.0%
|
2034
|
9.0
|
|||||||||
|
17
|
索尼集团公司
|
旧金山湾区/
洛杉矶
|
13,382
|
131,642
|
1.8%
|
0.8%
|
2030
|
4.2
|
|||||||||
|
18
|
亚马逊
|
西雅图
|
12,921
|
284,307
|
1.7%
|
1.7%
|
2030
|
4.1
|
|||||||||
|
19
|
内克塔治疗，公司。
|
旧金山湾区
|
12,297
|
135,974
|
1.6%
|
0.8%
|
2030
|
4.1
|
|||||||||
|
20
|
Splunk，Inc。
|
旧金山湾区
|
10,323
|
100,850
|
1.4%
|
0.6%
|
2031
|
5.9
|
|||||||||
|
前20名租户合计
|
$408,709
|
6,608,952
|
53.7%
|
40.5%
|
5.5
|
||||||||||||
|
|
|
|
|
________________________
(1)包括所列承租人的附属公司。不包括分类为持有待售物业的租户。
(2)所提供的信息是基于截至2025年12月31日并包括100%的合并财产合伙企业。公司将年化基租计算为第nualized
来自现有租户的每月合同租金，包括直线租金上涨和免费租期摊销的影响。请参阅第39-42页“补充中包含的定义”
了解更多信息。
(3)重大租约到期包括那些大于 25,000可出租的平方英尺。
(4)2027年租约到期代表31,8402027年6月30日到期的可出租平方英尺。
(5)2026年租约到期代表49,255 2026年9月30日到期的可出租平方英尺，2027年到期代表剩余483,7019月30日到期的可出租平方英尺，
2027.
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 22
|
创新发挥作用的地方
|
租户行业多元化(1)
|
年化基本租金(2)
|
方英尺(3)
|
________________________
(1)基于北美行业分类体系，截至2025年12月31日.
(2)包括100%的合并财产合伙企业。
(3)基于截至2025年12月31日，不包括按月及公司间租赁。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 23
|
创新发挥作用的地方
|
2025年收购
（百万美元）
|
子市场
|
月份
收购
|
数量
建筑物
|
可出租
方英尺
|
购买
价格(1)
|
||||||
|
第1季度
|
||||||||||
|
无
|
—
|
—
|
$—
|
|||||||
|
第二季度
|
||||||||||
|
无
|
—
|
—
|
—
|
|||||||
|
第三季度
|
||||||||||
|
335-345 N. Maple Drive（Maple Plaza）
|
比佛利山庄
|
9月
|
1
|
306,366
|
205.3
|
|||||
|
第四季度
|
||||||||||
|
3530 & 3550约翰·霍普金斯法院和
3535 & 3565 General Atomics Court
（Nautilus）
|
多利松
|
12月
|
4
|
232,166
|
192.0
|
|||||
|
合计
|
5
|
538,532
|
$397.3
|
________________________
(1)不包括购置相关成本和购置价格抵免。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 24
|
创新发挥作用的地方
|
2025年度处置、持有待售、合同项下资产
（百万美元）
|
经营财产处置
|
子市场
|
月份
处置
|
数量
建筑物
|
可出租
方英尺
|
销售
价格(1)
|
|||||
|
第1季度
|
||||||||||
|
无
|
—
|
—
|
$—
|
|||||||
|
第二季度
|
||||||||||
|
圣莫尼卡大道501号
|
西洛杉矶
|
六月
|
1
|
78,509
|
40.0
|
|||||
|
第三季度
|
||||||||||
|
硅谷校园
|
硅谷
|
9月
|
4
|
663,460
|
365.0
|
|||||
|
第四季度
|
||||||||||
|
6255 W. Sunset Boulevard（Sunset Media Center）
|
好莱坞/
西好莱坞
|
12月
|
1
|
325,772
|
61.0
|
|||||
|
合计
|
6
|
1,067,741
|
$466.0
|
________________________
(1)表示在佣金、结算成本和购买价格信用影响之前的销售总价。
|
持有待售经营物业及根据合约发展管道
|
子市场
|
数量
建筑物
|
可租平方英尺/
种植面积下
合同
|
预期销售额
价格(1)
|
||||
|
持有待售经营物业
|
||||||||
|
基尔罗伊Sabre斯普林斯(2)
|
i-15走廊
|
3
|
427,764
|
$124.5
|
||||
|
合计
|
$124.5
|
|||||||
|
开发管道-合同中 (3) (4)
|
||||||||
|
第26街1633号
|
西洛杉矶
|
不适用
|
2英亩
|
$41.0
|
||||
|
圣达菲峰会-PA1
|
56走廊
|
不适用
|
5英亩
|
38.0
|
||||
|
圣达菲峰会-PA2
|
56走廊
|
不适用
|
17英亩
|
86.0
|
||||
|
合计
|
$165.0
|
|||||||
|
预期收益总额
|
$289.5
|
________________________
(1)不包括佣金、结算成本和购买价格信用的影响。
(2)Kilroy Sabre Springs包括以下建筑：13480、13500和13520 Evening Creek Drive North，San Diego，CA。该物业的销售已于2026年1月结束。
(3)以截至本备案之日已签署的协议和不可退还的保证金为准。
(4)所有开发用地预计将在收到住宅权益和许可证后关闭，预计将于2026年底分阶段开始。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 25
|
创新发挥作用的地方
|
Consolidated Ventures（Non-controlling Property Partnerships）
（未经审计，单位：千美元）
|
物业
|
风险合伙人
|
子市场
|
可出租
方英尺
|
KRC
所有权%(1)
|
||||
|
第一街100号，旧金山，加利福尼亚州
|
挪威银行投资管理
|
旧金山中央商务区
|
480,457
|
56%
|
||||
|
加利福尼亚州旧金山第二街303号
|
挪威银行投资管理
|
旧金山中央商务区
|
784,658
|
56%
|
||||
|
加利福尼亚州 Redwood City杰斐逊大道900号和米德尔菲尔德路900号(1)
|
本地开发商
|
其他半岛
|
347,842
|
93%
|
|
截至12月31日的三个月，
|
截至12月31日止年度，
|
|||||||
|
2025
|
2024
|
2025
|
2024
|
|||||
|
现金营业收入：
|
||||||||
|
基本租金
|
$25,767
|
$26,591
|
$105,404
|
$104,093
|
||||
|
租户补偿
|
3,821
|
3,845
|
15,670
|
14,256
|
||||
|
其他收入(2)
|
81
|
247
|
2,302
|
(5,171)
|
||||
|
结算恢复费收入
|
—
|
—
|
212
|
459
|
||||
|
其他财产收入(3)
|
539
|
677
|
2,388
|
2,530
|
||||
|
现金营业收入总额
|
30,208
|
31,360
|
125,976
|
116,167
|
||||
|
现金经营费用：
|
||||||||
|
物业费用
|
7,200
|
7,097
|
27,259
|
26,007
|
||||
|
房地产税
|
2,292
|
2,223
|
9,035
|
8,854
|
||||
|
现金运营费用总额
|
9,492
|
9,320
|
36,294
|
34,861
|
||||
|
现金净营业收入(4)(5)(6)
|
20,716
|
22,040
|
89,682
|
81,306
|
||||
|
递延收入和租赁奖励，净额
|
371
|
371
|
1,483
|
3,846
|
||||
|
租户出资改善的摊销
|
438
|
457
|
1,854
|
2,257
|
||||
|
直线租金、净
|
(373)
|
359
|
(2,167)
|
(177)
|
||||
|
净营业收入(4)(5)
|
21,152
|
23,227
|
90,852
|
87,232
|
||||
|
租约终止费(5)
|
134
|
135
|
11,126
|
546
|
||||
|
其他费用
|
—
|
—
|
(4)
|
(6)
|
||||
|
一般及行政开支
|
—
|
(9)
|
(10)
|
(23)
|
||||
|
租赁成本
|
(25)
|
(7)
|
(116)
|
(64)
|
||||
|
折旧及摊销
|
(7,977)
|
(7,878)
|
(32,576)
|
(31,456)
|
||||
|
净收入
|
$13,284
|
$15,468
|
$69,272
|
$56,229
|
||||
________________________
(1)反映达成协议时KRC的所有权百分比。实际百分比可能会因现金流或促进结构而有所不同。
(2)主要包括合同停车收入和被视为无法收回的收入。
(3)主要由瞬时停车收入构成。
(4)有关公司非GAAP措施的管理层声明，请参阅第35-37页“非GAAP补充措施”。
(5)自2025年1月1日起，公司开始将租赁终止费从净营业收入和现金净营业收入中剔除。列报的净营业收入和现金净营业收入
已经符合我们的新定义。截至2024年12月31日止年度的现金租赁终止费为250万美元.
(6)自2025年1月1日起，公司开始将主要与被视为无法收回的收入相关的额外金额计入现金净营业收入。The三个月和一年结束了12月31日，
2024，包括$00.1万和200万美元，分别，与这些金额有关。
03
发展
–稳发展&重建项目
–进行中的发展及重建项目
–未来发展管道
2100 Kettner，San Diego，加利福尼亚州
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 27
|
创新发挥作用的地方
|
稳发展&重建项目
（百万美元）
|
位置
|
建设
开始日期
|
稳定
日期(1)
|
可出租
方英尺
|
估计数共计
投资
|
项目总额%
被占
|
%租赁
|
||||||||
|
第1季度
|
||||||||||||||
|
无
|
—
|
$—
|
—%
|
—%
|
||||||||||
|
第二季度
|
||||||||||||||
|
无
|
—
|
—
|
—%
|
—%
|
||||||||||
|
第三季度
|
||||||||||||||
|
4400博汉农车道(2)
|
其他半岛-
旧金山湾区
|
2022年第四季度
|
2025年第三季度
|
48,414
|
55
|
—%
|
—%
|
|||||||
|
4690行政驱动(2)
|
大学城中心-
圣地亚哥
|
2022年第一季度
|
2025年第三季度
|
52,074
|
30
|
—%
|
47%
|
|||||||
|
第四季度
|
||||||||||||||
|
无
|
—
|
—
|
—%
|
—%
|
||||||||||
|
合计
|
100,488
|
$85
|
—%
|
24%
|
________________________
(1)表示项目实现95%入住率的日期或基地建筑组件基本完成后一年的较早日期。
(2)重建项目。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 28
|
创新发挥作用的地方
|
进行中的发展及重建项目
（百万美元）
|
截至12/31/2025
|
截至备案
|
|||||||||||||||||
|
位置
|
建设
开始日期
|
估计数
稳定日期(2)
|
估计数
可出租
方英尺
|
合计
估计数
投资
|
现金总额
成本
发生(3)
|
占用%
|
%租赁
|
%租赁
|
||||||||||
|
租户改善(1)
|
||||||||||||||||||
|
生命科学
|
||||||||||||||||||
|
Kilroy Oyster Point-Phase 2
|
南旧金山
|
2021年第二季度
|
2026年第一季度
|
871,738
|
$1,175
|
$882
|
3%
|
44%
|
44%
|
|||||||||
|
合计
|
871,738
|
$1,175
|
$882
|
3%
|
44%
|
44%
|
||||||||||||
________________________
(1)包括已达到“冷壳条件”并准备进行租户改善的项目，在投入使用前可能需要额外的主要基地建筑建设。
(2)表示项目实现95%入住率的日期或基地建筑组件基本完成后一年中较早的日期。对于多期项目，利息和套利成本资本化可能会停止
并在各种因素的驱动下重新开始，包括租户改善施工、其他租户相关时机或项目范围的变化。就重建项目而言，重建可按阶段进行
关于现有租约到期日期和租户改善建设的时间安排。
(3)系截至2025年12月31日，不包括按照公认会计原则记录的应计负债。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 29
|
创新发挥作用的地方
|
未来发展管道
（百万美元）
|
位置
|
约。可开发
平方英尺/Resi单位(1)
|
现金总成本
截至
12/31/2025(2)
|
||||||
|
洛杉矶
|
||||||||
|
第26街1633号(3)
|
西洛杉矶
|
190,000
|
$16
|
|||||
|
圣地亚哥
|
||||||||
|
圣达菲峰会(3)
|
56走廊
|
600,000 - 650,000
|
117
|
|||||
|
2045太平洋公路
|
小意大利/洛马角
|
275,000
|
57
|
|||||
|
基尔罗伊东村
|
东村
|
1,100台
|
68
|
|||||
|
旧金山湾区
|
||||||||
|
Kilroy Oyster Point-第3和第4阶段
|
南旧金山
|
875,000 - 1,000,000
|
240
|
|||||
|
花市
|
旧金山中央商务区
|
2,300,000
|
664
|
|||||
|
西雅图
|
||||||||
|
SIX0
|
Lake Union/Denny Regrade
|
92.5万辆和650辆
|
197
|
|||||
|
奥斯汀
|
||||||||
|
体育场塔
|
体育场区/领域
|
493,000
|
76
|
|||||
|
合计
|
$1,435
|
|||||||
________________________
(1)项目范围，包括估计的可开发平方英尺或住宅单元数量，可能由于以下一项或多项原因而与提供的估计发生重大变化：经济的重大变化，
市场条件、租户要求和要求、建设成本、新供应、监管和权利程序，或项目设计。
(2)系截至2025年12月31日，扣除收到的与公共基础设施改善相关的市政债券收益，不包括按照公认会计原则记录的应计负债。
(3)以截至本备案之日已签署的协议和不可退还的保证金为准。更多信息请参见第24页“2025处置、持有待售、合同资产”。
04
债务&
资本化数据
–资本Structure
–债务期限
–债务契约&杠杆比率
航空、长滩、加利福尼亚州
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 31
|
创新发挥作用的地方
|
资本Structure
截至2025年12月31日
（千美元）
|
股份/
单位
|
合计本金
金额或$
价值等值
|
占总数的百分比
市场
资本化
|
声明
率(1)
|
有效
率(2)
|
到期日
|
|||||||
|
无担保债务
|
||||||||||||
|
循环信贷机制(3)
|
$—
|
—%
|
5.07%
|
5.07%
|
7/31/2028
|
|||||||
|
定期贷款工具(4)
|
200,000
|
2.2%
|
5.02%
|
5.57%
|
10/3/2027
|
|||||||
|
2026年到期的私募优先票据系列A
|
50,000
|
0.5%
|
4.30%
|
4.39%
|
7/18/2026
|
|||||||
|
2026年到期的私募优先票据B系列
|
200,000
|
2.2%
|
4.35%
|
4.44%
|
10/18/2026
|
|||||||
|
2027年到期的私募优先票据系列A
|
175,000
|
1.9%
|
3.35%
|
3.42%
|
2/17/2027
|
|||||||
|
2029年到期的私募优先票据B系列
|
75,000
|
0.8%
|
3.45%
|
3.51%
|
2/17/2029
|
|||||||
|
2031年到期的私募优先票据
|
350,000
|
3.9%
|
4.27%
|
4.32%
|
1/31/2031
|
|||||||
|
2028年到期的优先票据(5)
|
400,000
|
4.4%
|
4.75%
|
4.87%
|
12/15/2028
|
|||||||
|
2029年到期的优先票据
|
400,000
|
4.4%
|
4.25%
|
4.38%
|
8/15/2029
|
|||||||
|
2030年到期的优先票据
|
500,000
|
5.5%
|
3.05%
|
3.17%
|
2/15/2030
|
|||||||
|
2032年到期的优先票据(5)
|
425,000
|
4.7%
|
2.50%
|
2.63%
|
11/15/2032
|
|||||||
|
2033年到期的优先票据(5)
|
450,000
|
5.0%
|
2.65%
|
2.73%
|
11/15/2033
|
|||||||
|
2035年到期的优先票据
|
400,000
|
4.4%
|
5.88%
|
6.08%
|
10/15/2035
|
|||||||
|
2036年到期的优先票据
|
400,000
|
4.4%
|
6.25%
|
6.41%
|
1/15/2036
|
|||||||
|
$4,025,000
|
44.3%
|
4.14%
|
4.44%
|
|||||||||
|
担保债务(6)
|
||||||||||||
|
100 Hooper St.，旧金山湾区
|
$148,815
|
1.6%
|
3.57%
|
3.80%
|
12/1/2026
|
|||||||
|
西雅图Westlake Ave. N. 320号和Terry Ave. N. 321号
|
76,627
|
0.8%
|
4.48%
|
4.57%
|
7/1/2027
|
|||||||
|
One Paseo混合用途校园，圣地亚哥
|
375,000
|
4.1%
|
5.90%
|
6.13%
|
8/10/2034
|
|||||||
|
$600,442
|
6.5%
|
5.14%
|
5.35%
|
|||||||||
|
总债务
|
$4,625,442
|
50.8%
|
4.27%
|
4.56%
|
||||||||
|
经营合伙企业的股权和非控制性权益(7)
|
||||||||||||
|
普通有限合伙单位未偿还(8)
|
1,133,562
|
$42,361
|
0.5%
|
|||||||||
|
已发行普通股股份
|
118,372,451
|
4,423,578
|
48.7%
|
|||||||||
|
经营中的总股本及非控制性权益
伙伴关系
|
$4,465,939
|
49.2%
|
||||||||||
|
总市值
|
$9,091,381
|
100.0%
|
||||||||||
________________________
(1)The无抵押循环信贷融资和无抵押定期贷款融资的利率是使用有担保隔夜融资利率（“SOFR”）加上SOFR计算的调整 0.10%和保证金1.100%
和1.200%,分别根据公司信用等级、截至2025年12月31日.所有其他规定的利率代表固定利率。
(2)包括未使用的设施费、递延融资成本摊销以及溢价/折价摊销的影响。
(3)无抵押循环信贷融资的到期日不承担行使公司的两个六个月延期选择权。
(4)根据公司的选择，无抵押定期贷款融资的到期假设行使了剩余的一个12个月的延期选择权。
(5)绿色债券。
(6)抵押票据由所列物业作抵押。
(7)基于收盘价的价值$37.37截至2025年12月31日.
(8)包括非公司所有的运营合伙企业的共同单位。不包括合并财产合伙企业中的非控制性权益。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 32
|
创新发挥作用的地方
|
债务期限
截至2025年12月31日
（千美元）
|
总债务(3)
|
$401,317
|
$449,125
|
$400,000
|
$475,000
|
$500,000
|
$350,000
|
$425,000
|
$450,000
|
$375,000
|
$400,000
|
$400,000
|
|
加权
平均
规定的利率
|
4.06%
|
4.28%
|
4.75%
|
4.12%
|
3.05%
|
4.27%
|
2.50%
|
2.65%
|
5.90%
|
5.88%
|
6.25%
|
|
占总数的百分比
|
9%
|
9%
|
9%
|
10%
|
11%
|
8%
|
9%
|
9%
|
8%
|
9%
|
9%
|
________________________
(1)根据公司的选择，无抵押定期贷款融资的到期假设行使了剩余的一个12个月的延期选择权。
(2)截至2025年12月31日，有no将于2028年7月31日到期的无抵押循环信贷融资的未偿余额。无担保循环信贷融资有两个六个月的延期选择，在
公司选举。
(3)包括摊销贷款的预定本金支付。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 33
|
创新发挥作用的地方
|
债务契约&杠杆比率(1)
（千美元）
|
关键债务契约(2)
|
盟约
|
实际业绩
截至2025年12月31日
|
||
|
无抵押信贷和定期贷款便利及私募票据：
|
||||
|
总债务与总资产价值之比
|
低于60%
|
35%
|
||
|
固定费用覆盖率
|
大于1.5x
|
3.2x
|
||
|
无担保债务比率
|
大于1.67x
|
2.75x
|
||
|
未支配资产池偿债覆盖率
|
大于1.75x
|
3.56x
|
||
|
2028年、2029年、2030年、2032年、2033年、2035年和2036年到期的无担保优先票据：
|
||||
|
总债务与总资产价值之比
|
低于60%
|
35%
|
||
|
利息覆盖率
|
大于1.5x
|
5.5x
|
||
|
有担保债务与总资产价值之比
|
低于40%
|
5%
|
||
|
未支配资产池价值与无担保债务之比
|
大于150%
|
301%
|
||
|
净债务与公司应占EBITDA比率
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
6/30/2025
|
3/31/2025
|
12/31/2024
|
|||||
|
债务本金总额
|
$4,625,442
|
$4,627,026
|
$4,628,595
|
$4,630,149
|
$4,631,688
|
|||||
|
现金及现金等价物
|
(179,316)
|
(372,416)
|
(193,129)
|
(146,711)
|
(165,690)
|
|||||
|
净债务
|
$4,446,126
|
$4,254,610
|
$4,435,466
|
$4,483,438
|
$4,465,998
|
|||||
|
过去12个月公司在EBITDA中所占份额(3)(4)
|
$637,314
|
$660,337
|
$674,686
|
$677,632
|
$696,855
|
|||||
|
过去12个月公司在调整后EBITDA中所占份额(3)(4)
|
$630,344
|
$650,782
|
$658,562
|
$651,936
|
$659,103
|
|||||
|
净债务与公司应占EBITDA比率
|
7.0x
|
6.4x
|
6.6x
|
6.6x
|
6.4x
|
|||||
|
净债务与公司应占调整后EBITDA比率
|
7.1x
|
6.5倍
|
6.7x
|
6.9x
|
6.8x
|
|||||
________________________
(1)有关公司非GAAP措施的管理层声明，请参阅第35-37页“非GAAP补充措施”。
(2)所有契约比率标题都使用条款，并按照各自的债务和信贷协议中的定义进行计算。
(3)计算为公司在过去四个季度的EBITDA和调整后EBITDA的份额之和。
(4)请参阅第44页，了解截至2024年9月30日、2024年6月30日和2024年3月31日止三个月普通股股东可获得的GAAP净收入与EBITDA的对账情况。
05
非公认会计原则
补充
措施
West8，Seattle，WA
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 35
|
创新发挥作用的地方
|
管理层关于非公认会计原则补充措施的声明
本节包括管理层关于本补充财务报告中提供的某些非公认会计原则财务措施的声明，以及
关于普通股股东和普通单位持有人（“FFO”）可获得的运营资金，在公司于2月9日，
2026以及管理层认为这些措施为投资者提供了有关公司财务状况和
运营结果。
净营业收入：
管理层认为，净营业收入（“NOI”）是衡量公司经营业绩的有用补充指标。公司的NOI指标
定义如下：
•净营业收入-合并营业收入包括租金收入和其他财产收入，不包括租赁终止费，减
合并财产和相关费用（财产费用、房地产税和土地租赁）。
•现金净营业收入-根据某些非现金金额调整的NOI（例如直线租金、净额、与租户相关的递延收入摊销-
资助租户改善、递延收入和租赁奖励、净额、递延结算和恢复费收入，以及净额以下的摊销
市场租金），以及与这些特定非现金调整相关的坏账准备。
•同物业现金净营业收入-拥有并纳入公司稳定投资组合的所有物业的现金NOI
两个可比报告期。
自2025年1月1日起，公司开始将租赁终止费排除在公司NOI指标的租金收入计算之外
非经常性性质及其排除将提供公司认为更能反映其经营业绩的衡量标准。其他不动产
投资信托基金（“REITs”）可能会使用不同的方法计算NOI、现金NOI和相同财产现金NOI，因此，公司的NOI
指标可能无法与其他REITs相比。
公司使用这些NOI指标以投资组合为基础评估其经营业绩，因为NOI指标允许公司评估影响
入住率、租赁结构、出租率和租户基础等因素对公司业绩、利润率和回报都有影响。此外，管理层
相信其NOI指标为投资界提供了有关公司财务和经营业绩的有用信息，与
NOI以来的其他REITs、Cash NOI、Same Property Cash NOI通常被认为是房地产行业业绩的标准衡量标准。
因为公司的NOI指标不包括租赁终止费、租赁成本、一般和管理费用、利息费用、折旧和
摊销、其他收入和支出、房地产资产减值和损益，它们提供的业绩计量，在比较年
年，反映了与拥有和经营商业地产直接相关的合并收入和支出，以及从
入住率、租金和运营成本的趋势，提供了一个从净收入中无法立即显现的运营视角。另外，因为
同一物业现金NOI不包括已开发、再开发、收购和处置及持有待售物业的现金NOI变化，它强调
以现金为基础的运营趋势，例如入住率、租金和物业运营成本。
公司的NOI指标不应被视为公司财务业绩的替代衡量标准，因为它们不能反映一般和
管理费用、租赁费用、租赁终止费、利息费用、折旧和摊销费用、其他非财产收入和损失以及
维持公司物业经营业绩所需的资本支出水平，或开发建设活动的趋势
这是重大的经济成本和活动，可能会对公司的经营业绩产生重大影响。此外，同一物业现金NOI应
不被视为衡量公司财务业绩的替代指标，因为它不能反映公司整个投资组合的运营情况。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 36
|
创新发挥作用的地方
|
管理层关于非公认会计原则补充措施的声明，续
EBITDA、EBITDA、公司应占EBITDA、公司应占调整后EBITDA：
公司按照2017年白
Nareit理事会批准的关于EBITDA的文件。管理层认为，未计利息支出、税项支出的综合收益，
折旧和摊销、提前清偿债务损益、出售可折旧房地产和非房地产资产损益，净额
归属于非控制性权益的收入、优先股股息和分配、已赎回优先股和优先单位的原始发行成本，以及
减值损失（EBITDA）是衡量公司经营业绩的一个有用的补充衡量标准。当与其他GAAP措施和FFO一起考虑时，
管理层认为，EBITDA让投资界对公司的综合经营业绩有了更全面的了解，包括
一般及行政开支及收购相关开支的影响，于投资及融资交易影响前及便利
与竞争对手的比较。管理层还认为，列报EBITDA是适当的，因为该公司的几项财务契约中都使用了EBITDA
其有担保和无担保债务。然而，EBITDA不应被视为衡量公司经营业绩的替代指标，因为它排除了
融资成本以及折旧和摊销成本，这是可能对公司经营业绩产生重大影响的重大经济成本
和流动性。其他REITs可能使用不同的方法计算EBITDA，因此，公司的EBITDA计算可能不具有可比性
到其他REITs。公司应占EBITDA为EBITDA减去金额归属于合并财产合伙企业的非控制性权益。The
公司在调整后EBITDA中所占份额为公司在EBITDA中所占份额减去利息收入。
净债务与公司应占EBITDA比率和净债务与公司应占调整后EBITDA比率：
管理层认为，债务本金余额减去现金及现金等价物和存单的比率除以公司应占
EBITDA以及公司在调整后EBITDA中所占份额是借款资本水平的有用补充措施，用于提高
公司的房地产投资和代理的潜在回报管理层认为，许多贷方和评级机构使用该措施来评估
公司偿还和偿还债务的能力。公司认为有关比率是对投资者有利的披露，作为补充手段
评估其履行义务的能力优先于权益持有人。其他REITs可能会使用不同的方法来计算这些比率，
因此，公司的净负债与公司应占EBITDA比率及净负债与公司应占经调整EBITDA比率可能不
与其他REITs不相上下。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 37
|
创新发挥作用的地方
|
管理层关于非公认会计原则补充措施的声明，续
运营资金：
公司根据2018年重述的White计算普通股股东和普通单位持有人（“FFO”）可获得的运营资金
Nareit理事会批准的关于FFO的文件。白皮书将FFO定义为净收入或亏损（按照GAAP计算），不包括
与房地产相关的折旧和摊销、出售部分房地产资产的损益、控制权变更的损益以及
当减值直接归因于可折旧价值下降时，某些房地产资产和实体投资的减值减记
实体持有的不动产。调节项目包括调整合并部分拥有实体收益的金额和收益中的权益
未合并的FFO附属公司。FFO的计算包括与租户资助的租户改善相关的递延收入的摊销，不包括
相关租户改善资产的折旧。公司还加回了归属于非控股普通单位的净收益
合伙，因为它报告归属于普通股股东和普通单位持有人的FFO。
管理层认为，FFO是衡量公司经营业绩的一个有用的补充措施。将收益和损失排除在FFO之外
出售经营性房地产资产，让投资者和分析师可以很容易地识别构成公司活动核心的资产的经营成果
并协助比较不同时期的经营业绩。还有，因为FFO被普遍认为是报告运营的行业标准
REITs，便于将经营业绩与其他REITs进行比较。然而，其他REITs可能会使用不同的方法来计算FFO，因此，
该公司的FFO可能无法与所有其他REITs相媲美。
按照公认会计原则对房地产资产进行历史成本核算中隐含的是房地产资产价值可预测地减少的假设
时间。由于房地产价值在历史上是随市场情况而上升或下降的，许多行业投资者和分析师都考虑了
房企经营成果单用历史成本核算不足。因为FFO不包括折旧和摊销实
不动产资产，管理层认为FFO连同所需的GAAP演示文稿提供了对公司业绩更完整的衡量
相对于其竞争对手，以及比所要求的GAAP更合适的基础，在此基础上做出涉及运营、融资和投资活动的决策
仅演示文稿就可以提供。
FFO不应被视为衡量公司经营业绩的替代指标，因为它既不反映折旧和摊销成本，也不反映
维持公司物业经营业绩所必需的资本支出和租赁成本水平，具有显著的经济
成本，并可能对公司的经营业绩产生重大影响。
可供分配的资金：
管理层认为，普通股股东和普通单位持有人（“FAD”）可用于分配的资金是一种有用的补充措施
公司的流动资金。该公司通过调整经常性租户改善、租赁佣金和资本支出的FFO来计算FAD，
与租户资助的租户改善相关的递延收入摊销，直线租金，净额，高于（低于）市场租金净额的摊销用于收购
物业、非现金摊销递延融资成本和净债务折溢价、非现金摊销股份补偿奖励
和调整高管退休义务、与租赁相关的调整、出售非房地产资产的损益，以及归属于
合并财产合伙企业的非控制性权益。FAD为公司满足现金需求的能力提供了额外的视角，并使
通过调整FFO以应对某些现金和非现金项目的影响，以及调整FFO以应对经常性资本支出和
租赁成本。管理层还认为，FAD为投资界提供了有关公司财务状况的有用信息，与
自FAD以来的其他REITs是其他REITs使用的流动性衡量标准。然而，其他REITs可能会使用不同的方法来计算FAD，因此，
公司的FAD可能无法与其他REITs相比。
06
定义&
和解
201 Third，San Francisco，加利福尼亚州
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 39
|
创新发挥作用的地方
|
补充文件中包含的定义
年化基租：
年化月合约租金来自现有租户的入住率，包括租金上涨直线上升的影响和摊销
免租期且不包括以下影响：与租户资助的租户改善相关的递延收入摊销，摊销
高于/低于市场租金、现有租约下到期的租赁奖励摊销、费用报销收入。此外，基础
租赁包含各种费用结构，包括全服务总额、修正总额和三重净额。金额占总投资组合的百分比
年化合同基地租金收入。
资本支出：
用于资本改善、租户改善成本（不包括租户资助的租户改善）和租赁佣金的支出。
有效率：
表示规定的利率，包括未使用的设施费用的影响以及任何溢价/折扣和债务发行成本的摊销。
预计稳定日期（发展）：
管理层对稳定入住率（95%）较早者或主要基地建筑停止建设日期起计一年的估计
办公、生命科学和零售物业的活动，以及住宅物业的实质性竣工日期。
FAD派息率:
按应计普通股股东和普通单位持有人的当季股息计算（不包括应计受限制的股息等价物
股票单位持有人）除以FAD。
第一代（“第一代”）：
收购物业的空置空间和最近完成的开发和重建物业中尚未出租的空间已添加到
稳定的投资组合。第一代空间的资本支出不包括进行中开发和再开发项目的支出
以及收购该物业时空置的空间。这些成本在计算FAD时没有减去。
固定费用覆盖率-公司在EBITDA中所占份额：
计算方法为公司应占EBITDA除以总利息费用（不包括递延债务成本摊销和债务折扣/
溢价）和当年应计优先股股息。
固定费用覆盖率-净收入：
按净收入计算，除以总利息支出（不包括递延债务成本摊销和债务折/溢价）和当年
应计优先股股息。
FFO派息率：
按应计普通股股东和普通单位持有人的当季股息计算（不包括应计受限制的股息等价物
股票单位持有人）除以归属于普通股股东和单位持有人的FFO。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 40
|
创新发挥作用的地方
|
补充文件中包含的定义，续
总租赁类型：
表示房东有义务支付租户在某些运营费用中的比例份额的租赁。
利息覆盖率：
计算方法为EBITDA除以总利息费用（不包括递延债务成本摊销和债务溢价/折扣）。
重大再定位：
发生重大非经常性资本支出以重新定位的空间，并预计在重新-
租用。针对这一空间的资本改善，在计算FAD时没有减去。该空间的租户改善和租赁佣金为
包含在第二代资本支出中。
净收入支付率：
按应计普通股股东和普通单位持有人的当季股息计算（不包括应计受限制的股息等价物
股票单位持有人）除以净收入。
净租赁类型：
系指租户有义务支付一定运营费用份额的租赁。
净营业收入利润率：
计算方法为净营业收入除以总收入。
租赁百分比
表示占用百分比，根据已执行但尚未实现收入确认的租赁进行调整。
占用百分比
指已就相关租赁协议实现收入确认的空间的经济占用。
重建物业/项目：
公司预期将根据改变其用途的正式计划花费大量开发和建设成本的物业或项目。
可出租平方英尺：
反映了最新的建筑物所有者和管理者协会（“BOMA”）测量。所有占用和租赁百分比在整个
报告是根据报告所述期间结束时的可出租平方英尺计算得出的。
保留率（已执行租约）：
计算方法为现有租户在租约到期或终止时续租的建筑面积百分比除以建筑面积
由现有租户续租及期间租约到期。不包括短期租赁的平方英尺。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 41
|
创新发挥作用的地方
|
补充文件中包含的定义，续
保留率（已执行的租约包括分租客）：
保留率，包括公司预计不会在两次租约之间出现占用停机的与转租人的租约。
同一物业组合：
相同物业投资组合包括在两个可比报告期内拥有并纳入稳定投资组合的所有物业，即拥有和
纳入截至1月1日的稳定投资组合，2024截至目前仍拥有并纳入稳定投资组合2025年12月31日.它包括
住宅投资组合，其中包括200-Unit Columbia Square Living Property and the193-位于加利福尼亚州好莱坞次级市场的单位怡和物业
和608该公司位于加州德尔马（Del Mar）子市场的One Paseo混合用途物业的住宅单元。不包括未开发土地、开发
和重建物业目前承诺建造、在建或租户改善阶段，以及物业分类为
持有待售。
|
同一物业组合前滚
|
||||
|
建筑物数量
|
方英尺
|
|||
|
截至2024年12月31日的相同物业组合
|
119
|
16,209,399
|
||
|
稳定发展及重建物业增加(1)
|
2
|
829,591
|
||
|
处置及持有待售物业
|
(9)
|
(1,495,505)
|
||
|
重新测量
|
—
|
5,928
|
||
|
截至2025年12月31日
|
112
|
15,549,413
|
||
|
稳定发展及重建物业不包括在同一物业内
|
2
|
100,488
|
||
|
同一物业除外的稳定收购物业
|
7
|
642,263
|
||
|
截至2025年12月31日
|
121
|
16,292,164
|
________________________
（1）9514 Towne Centre Drive和Indeed Tower于2025年加入同一物业组合。
第二代（“第二代”）：
稳定投资组合中资产的空间，其资本支出通常具有经常性或与先前占用的空间有关。
不包括租期少于一年的租约。购置物业时空置的空间和租户的资本支出
归类为重大重新定位的项目的改善和租赁佣金资本支出在第二代资本支出中得到体现。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 42
|
创新发挥作用的地方
|
补充文件中包含的定义，续
稳定投资组合：
稳定投资组合包括除目前承诺建设的发展及重建物业外的所有物业，
在建、或租户改善阶段、未开发土地、分类为持有待售物业。
|
稳定的投资组合滚动(1)
|
||||
|
建筑物数量
|
方英尺
|
|||
|
截至2024年12月31日的稳定投资组合
|
123
|
17,142,721
|
||
|
稳定的收购物业
|
5
|
538,532
|
||
|
稳定发展及重建物业
|
2
|
100,488
|
||
|
处置及持有待售物业
|
(9)
|
(1,495,505)
|
||
|
重新测量
|
—
|
5,928
|
||
|
截至2025年12月31日
|
121
|
16,292,164
|
________________________
（1）不包括我们以单位计量的三个住宅物业。
规定的费率：
根据相应的贷款文件记录利息费用的利率。
直线租金，净额：
系适用于递延应收租金的当期收到的现金抵销的当期确认的直线租金收入
已终止租赁的余额和为递延应收租金余额记录的坏账准备。
租户改善阶段：
代表已达到冷壳条件并准备进行租户改善的项目，可能需要额外的主要基座建筑
投入使用前的修改。
总债务
系截至2025年12月31日.不包括无抵押循环的未摊销递延融资成本
信贷和定期贷款便利、无抵押优先票据和有担保债务，以及无抵押优先票据的未摊销折扣。
总投资组合：
总投资组合包括所有物业，但目前承诺建造的发展及重建物业除外，在
建设，或处于租户改善阶段，以及未开发的土地。
|
总投资组合
|
||||
|
建筑物数量
|
方英尺
|
|||
|
稳定的投资组合
|
121
|
16,292,164
|
||
|
持有待售物业
|
3
|
427,764
|
||
|
截至2025年12月31日
|
124
|
16,719,928
|
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 43
|
创新发挥作用的地方
|
普通股股东可获得的净收入的调节
同物业现金净营业收入(1)
（未经审计，单位：千美元）
|
|
三个月结束
|
年终
|
|||||||
|
|
12/31/2025
|
12/31/2024
|
12/31/2025
|
12/31/2024
|
|||||
|
普通股股东可获得的净收入
|
$12,444
|
$59,460
|
$276,121
|
$210,969
|
|||||
|
归属于经营合伙企业非控制性共同单位的净利润
|
120
|
593
|
2,682
|
2,062
|
|||||
|
归属于合并财产合伙企业的非控制性权益的净利润
|
4,545
|
4,981
|
23,837
|
19,923
|
|||||
|
净收入
|
17,109
|
65,034
|
302,640
|
232,954
|
|||||
|
调整项：
|
|||||||||
|
出售长期资产收益
|
—
|
(5,979)
|
—
|
(5,979)
|
|||||
|
房地产资产减值
|
16,259
|
—
|
16,259
|
—
|
|||||
|
出售可折旧经营物业的收益
|
—
|
—
|
(127,038)
|
—
|
|||||
|
折旧及摊销
|
92,623
|
89,121
|
354,854
|
356,182
|
|||||
|
利息支出
|
32,148
|
33,245
|
126,292
|
145,287
|
|||||
|
利息收入
|
(2,205)
|
(4,790)
|
(6,970)
|
(37,752)
|
|||||
|
其他（收入）费用
|
(44)
|
493
|
(168)
|
992
|
|||||
|
租赁成本
|
2,592
|
2,013
|
10,352
|
8,764
|
|||||
|
一般和行政费用
|
19,485
|
16,977
|
73,108
|
71,074
|
|||||
|
租约终止费(2)
|
(1,541)
|
(2,469)
|
(13,110)
|
(7,066)
|
|||||
|
净营业收入(3)
|
176,426
|
193,645
|
736,219
|
764,456
|
|||||
|
其他(4)
|
78
|
92
|
312
|
417
|
|||||
|
递延结算和恢复收入
|
—
|
1,857
|
—
|
—
|
|||||
|
低于市场租金净额摊销
|
(624)
|
(846)
|
(3,079)
|
(3,521)
|
|||||
|
直线租金、净
|
2,358
|
3,667
|
11,628
|
9,184
|
|||||
|
与租户出资租户改善相关的递延收入摊销
|
(3,547)
|
(4,065)
|
(14,644)
|
(19,138)
|
|||||
|
递延收入和租赁奖励，净额(5)
|
(257)
|
(1,757)
|
(2,569)
|
(9,932)
|
|||||
|
现金净营业收入(3)
|
174,434
|
192,593
|
727,867
|
741,466
|
|||||
|
非同一财产净现金营业收入
|
(7,738)
|
(12,979)
|
(45,351)
|
(52,169)
|
|||||
|
同物业现金净营业收入(3)
|
$166,696
|
$179,614
|
$682,516
|
$689,297
|
|||||
________________________
(1)基于截至2025年12月31日，由112属性。
(2)自2025年1月1日起，公司开始将租赁终止费从净营业收入、现金净营业收入、同物业现金净营业收入中剔除。租约终止费
此处以公认会计原则为基础列报，列报的净营业收入、现金净营业收入、同物业现金净营业收入已符合公司新定义。
(3)有关公司非GAAP措施的管理层声明，请参阅第35-37页“非GAAP补充措施”。
(4)包括主要与物业费用和地租费用有关的其他非现金金额。
(5)包括可归因于租赁相关事项的非现金调整，包括GAAP收入确认时间差异。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 44
|
创新发挥作用的地方
|
可用于共同的历史净收入的调节
股东占公司调整后EBITDA的份额(1)
（未经审计，单位：千美元）
|
|
三个月结束
|
|||||
|
9/30/2024
|
6/30/2024
|
3/31/2024
|
||||
|
普通股股东可获得的净收入
|
$52,378
|
$49,211
|
$49,920
|
|||
|
利息支出
|
36,408
|
36,763
|
38,871
|
|||
|
折旧及摊销
|
91,879
|
87,151
|
88,031
|
|||
|
EBITDA
|
180,665
|
173,125
|
176,822
|
|||
|
归属于经营合伙企业非控制性共同单位的净利润
|
509
|
458
|
502
|
|||
|
归属于合并财产合伙企业的非控制性权益的净利润
|
4,786
|
4,878
|
5,278
|
|||
|
EBITDA
|
185,960
|
178,461
|
182,602
|
|||
|
归属于合并物业合伙企业的非控制性权益的EBITDA
|
(7,485)
|
(7,601)
|
(8,660)
|
|||
|
公司应占EBITDA
|
178,475
|
170,860
|
173,942
|
|||
|
利息收入
|
(9,688)
|
(10,084)
|
(13,190)
|
|||
|
公司在调整后EBITDA中所占份额
|
$168,787
|
$160,776
|
$160,752
|
|||
________________________
(1)有关公司非GAAP措施的管理层声明，请参阅第35-37页“非GAAP补充措施”。
吉劳埃地产2025年第四季度补充报告| 45
|
创新发挥作用的地方
|
经营活动提供的GAAP净现金对账
可供分配的资金
（未经审计，单位：千美元）
|
|
三个月结束
|
截至12月31日止年度，
|
|||||||||||||
|
|
12/31/2025
|
9/30/2025
|
6/30/2025
|
3/31/2025
|
12/31/2024
|
12/31/2025
|
12/31/2024
|
||||||||
|
GAAP经营活动提供的净现金
|
$109,078
|
$176,568
|
$143,746
|
$136,921
|
$108,237
|
$566,313
|
$541,149
|
||||||||
|
调整项：
|
|||||||||||||||
|
经常性租户改善、租赁佣金和资本
支出
|
(31,724)
|
(36,959)
|
(34,040)
|
(17,378)
|
(33,089)
|
(120,101)
|
(92,583)
|
||||||||
|
非房地产家具、固定装置和设备折旧
|
(1,410)
|
(1,407)
|
(1,382)
|
(1,384)
|
(1,585)
|
(5,583)
|
(6,354)
|
||||||||
|
经营资产和负债变动净额(1)
|
22,819
|
(31,579)
|
9,245
|
(2,308)
|
42,445
|
(1,823)
|
29,577
|
||||||||
|
合并财产合伙企业的非控制性权益’份额
FFO和FAD
|
(6,177)
|
(5,411)
|
(13,201)
|
(6,490)
|
(6,905)
|
(31,279)
|
(25,354)
|
||||||||
|
与投资和筹资活动有关的现金调整
|
(2,052)
|
(273)
|
(479)
|
(265)
|
(16)
|
(3,069)
|
(366)
|
||||||||
|
可供分配的资金(2)
|
$90,534
|
$100,939
|
$103,889
|
$109,096
|
$109,087
|
$404,458
|
$446,069
|
||||||||
________________________
(1)主要包括下列资产和负债的变动：有价证券、流动应收款、预付费用和其他资产、应付账款、应计费用和其他负债、收到的租金
提前，和租户保证金。
(2)有关公司非GAAP措施的管理层声明，请参阅第35-37页“非GAAP补充措施”。
这份补充财务报告包含“前瞻性陈述”
根据1933年《证券法》第27A条的含义，作为
修订，以及1934年《证券交易法》第21E条，作为
修正。这些声明除其他外包括信息
关于租约到期、债务到期、潜在投资，
开发和再开发活动，预计建设成本，
dispositions，以及其他前瞻性财务数据。在某些情况下，
前瞻性陈述可以通过使用前瞻性来识别
“期望”、“未来”、“将”、“将”、“追求”或“项目”等术语，
以及与这些词和类似表达无关的变体
历史事件。前瞻性陈述基于吉劳埃地产
Corporation当前的预期、信念和假设，而不是
未来业绩的保证。前瞻性陈述是
固有地受制于不确定性、风险、环境变化、趋势、
以及难以预测的因素，其中许多因素在基尔罗伊之外
Realty Corporation的控制权。相应地，实际绩效、结果和
事件可能与远期所表明或暗示的有重大差异-
looking statements，and you should not rely on the forward-looking
报表作为对未来业绩、结果或事件的预测。
许多因素可能会导致实际的未来业绩、结果和
与前瞻性中指出的事件大不相同的事件
声明，其中包括：全球市场和一般经济
条件，包括实际和潜在的关税和加高期
通货膨胀，以及它们对我们和我们的租户的影响；不利的经济或实际
房地产状况一般，特别是在加利福尼亚州，
德州、华盛顿；与我们投资房地产相关的风险
资产，这是非流动性的，与房地产行业的趋势；
租户违约或不续租；任何重大衰退
在租户的业务中，包括破产、缺乏流动性或缺乏
资金，以及影响劳动力中断或罢工，例如偶发性
媒体行业的罢工，可能会对我们租户的业务产生影响；我们的
以或高于当前市场价格再租赁物业的能力；降低
对办公空间的需求，包括由于远程工作和
灵活的工作安排，允许从偏远地点工作其他
比雇主的办公场所；遵守政府的成本
法规，包括环境整治；现金的可获得性
用于分配和偿债，以及债务项下的违约风险敞口
债务；利率上升和我们管理利息的能力
利率敞口；利率的变化和融资的可获得性
有吸引力的条款或根本没有，这可能会对我们未来的兴趣产生不利影响
费用和我们追求发展、再发展和
收购机会和现有债务再融资；雷亚尔下降
房地产资产估值，这可能会限制我们处置资产的能力
有吸引力的价格，或获得或维持债务融资，并可能导致
在核销或减值费用中；重大竞争，可能
降低物业的入住率和出租率；潜在损失
可能不在保险范围内的；成功完成的能力
按宣布的条款进行收购和处置；有能力
成功运营收购、开发、再开发物业；
成功完成开发和再开发的能力
按计划和在预算数额内的项目；延迟或拒绝
获得所有必要的分区、土地使用和其他必要的权利，
政府许可和授权我们的发展和
重建物业；预期资本开支增加，
租户改善，和/或租赁成本；土地租赁违约
我们的一些物业所处的位置；不利的变化，或
、税法或其他适用法律的颁布或实施，
法规或立法，以及企业和消费者对
此类变化；与合资企业投资相关的风险，包括
我们缺乏唯一的决策权，我们依赖合营者'
财务状况，以及我们与合营者之间的纠纷；
与自然灾害相关的环境不确定性和风险；风险
与气候变化和我们的可持续发展战略相关，以及我们的
实现我们的可持续发展目标的能力；以及我们维持我们的
作为REIT的地位。这些因素并不是详尽无遗的额外因素
可能会对我们的业务和财务业绩产生不利影响。对于一个
讨论可能对基尔罗伊产生重大不利影响的其他因素
Realty Corporation的业务和财务表现，看看因素
包含在Kilroy Realty Corporation的“风险因素”标题下
截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告，以及
其向美国证券交易委员会提交的其他文件。全部转发-
Looking statements are based on current available information and speak
仅以制作日期为准。Kilroy Realty Corporation
不承担更新任何前瞻性陈述的义务
这份变得不真实的补充财务报告，因为
后续事件、新信息或其他情况，除非我们
被要求这样做与我们在以下持续的要求有关
联邦证券法。
创新发挥作用的地方