EX-99.1 2 maa-ex99 _ 1.htm EX-99.1

Nareit REITs world：2025年年会2025年12月9日-10日www.maac.com 附件 99.1

前瞻性陈述本演示文稿包含经修订的1933年证券法第27A条和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的前瞻性陈述。前瞻性陈述不讨论历史事实，而是与对未来的预期、预测、假设和信念有关的陈述。“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预测”、“项目”、“假设”、“将”、“可能”、“可能”、“应该”、“预算”、“目标”、“展望”、“形式”、“机会”、“指导”等词语的变体和类似表述旨在识别此类前瞻性陈述。此类前瞻性陈述包括但不限于有关预期经营业绩和结果、物业稳定、物业收购和处置活动、合资企业活动、开发、再开发和重新定位活动和其他资本支出以及筹资和融资活动的陈述，以及租赁定价、收入和费用增长、入住率、供应水平、需求、就业增长、利率和其他经济预期。此类前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，如下所述，这可能导致我们的实际结果、业绩、成就或结果与此类前瞻性陈述明示或暗示的未来结果、业绩、成就或结果存在重大差异。鉴于前瞻性陈述中固有的重大不确定性，包含此类信息不应被视为我们或任何其他人表示将实现此类陈述中描述的结果、业绩、成就或结果。除其他外，以下因素可能导致我们的实际结果、业绩、成就或结果与前瞻性陈述中明示或暗示的存在重大差异：由于不利的市场和经济条件，对入住率和租金收入产生不利影响；作为以多户为重点的房地产投资信托基金，面临单一行业和部门投资所固有的风险；房地产市场的不利变化，包括但不限于我们重要市场对多户单元的未来需求程度、我们未来可能寻求进入的新市场的进入壁垒，我们提高或收取租金的能力、竞争、我们以优惠条件识别和完成有吸引力的收购或开发项目的能力、我们以可接受的条件及时完成任何计划处置的能力，以及我们以产生有利回报的方式对销售收益进行再投资的能力受到限制；开发社区未能在预算范围内及时完成，如果有的话，未能按预期租赁或实现预期结果；意外的资金需求；运营成本的重大变化，包括房地产税、水电费和保险费，由于通货膨胀和其他因素；无法以合理的费率获得适当的保险范围，或根本无法获得由于未投保风险、免赔额和自保保留的损失，或超出我们承保范围限制的巨灾损失；能够以优惠的利率获得融资（如果有的话），并在现有债务到期时为其再融资；利率或资本化率或资本市场状况的水平和波动性；任何评级机构行动对新债务融资的成本和可用性的影响；影响美国或全球银行业的不利发展的影响，包括银行倒闭和流动性问题，这可能会导致经济和市场波动持续或恶化，以及监管机构对此的回应；抵押贷款融资市场的重大变化将导致单户住房或其他替代住房选择，无论是作为自有产品还是租赁产品，成为更重要的竞争产品；我们继续满足复杂规则以维持我们作为联邦所得税目的的REIT地位的能力，MAALP满足规则以维持其作为联邦所得税目的的合伙企业地位的能力，我们的应税REIT子公司为联邦所得税目的保持其地位的能力，以及我们和我们的子公司在本规则规定的限制范围内有效运营的能力；无法吸引和留住合格的人员；网络责任或对违反我们或我们的服务提供商的信息技术系统或业务运营中断的潜在责任；对环境污染的潜在责任；我们受制于的法律要求的变化，或施加新的法律要求，对我们的运营产生不利影响；极端天气和自然灾害；疾病爆发和联邦、州和地方政府当局为应对此类爆发和事件而采取的其他公共卫生事件和措施；气候变化对我们的财产或运营的影响；法律诉讼或集体诉讼；负面新闻或社交媒体发布我们的行动或政策造成的声誉损害的影响，无论是否有必要；与众多联邦相关的合规成本，州和地方法律法规；以及我们不时向美国证券交易委员会提交的报告中发现的其他风险，包括我们最近提交的10-K表格年度报告和随后的10-Q表格季度报告中“风险因素”标题下讨论的风险。我们不承担公开更新或修改本演示文稿中出现的任何前瞻性陈述以反映本演示文稿日期之后的事件、情况或预期变化的义务。G条例本演示文稿包含经修订的1934年《证券交易法》含义内的某些非公认会计准则财务措施。我们对这类非GAAP财务指标的定义以及与最直接可比的GAAP指标的对账可在随附的附录和我们网站www.maac.com“面向投资者”页面的“备案与财务-季度业绩”导航标签下找到。封面：MAA SandLake，Orlando，FL

Section第4-7页内容关于MAA + 30年上市公司平台且有跑赢业绩的成功往绩记录8-14改善宏观环境强劲的需求动态和下降的供给影响15-18差异化投资组合策略多元化高增长阳光地带市场，定位全周期跑赢业绩19-26纪律严明的资本配置稳健发展、再发展和技术赋能举措以实现价值增长27-29资产负债表实力处于有利位置以支持持续增长30-35当前业绩、2025年展望，2026年考虑因素随着供应影响的减少而建立势头36-37可持续发展计划与我们的使命保持一致，即增长价值并提供卓越的服务38-46附录调节和定义目录12345678

1 |关于MAA + 30年上市公司平台有业绩跑赢行业的成功往绩记录MAA Nixie，Raleigh，NC

31 标普 500 $ 22.0B年公众成员公司总资本2强劲的业绩平台~2,500~104.7k~$ 1B Associates Apartment Units ' 25F Development Pipeline A3/A-8.1% 127穆迪/标普信用评级10年复合年TSR3为11/28/2025连续支付的季度现金股息4 1截至2025年9月30日，除非另有说明2总资本的定义见第26页3 TSR =股东总回报4 MAA的季度股息自1994年5月10日首次股息支付以来从未暂停或减少过在GLANCE1的第一次股息支付后，MAA Sand Lake | Orlando，FL 1

为投资者带来可观回报每股核心FFO预计5年复合年增长率为6.3%高质量的盈利流；复合核心FFO增长强劲的股息业绩记录；稳健增长和覆盖良好的优越长期股东回报总股东回报优越长期回报投资者*截至2025年11月28日1 YR 5 YR 10 YR 15 YR 20 YR MAA-13.7 % 5.1% 8.1% 9.4% 9.6% PEER AVG*-15.5 % 4.6% 4.3% 7.6% 7.5% 12025年预测的每股核心FFO为8.74美元，代表我们指导区间8.68美元至8.80美元的中点。1次每年支付的每股共同股息从未暂停或减少|增长与稳定的坚实记录来源：标普全球*同行平均包括：AVB、CPT、EQR、UDR年化复合7.0% 10年CAGR显著超过行业平均1

全周期盈利表现优异，下行保护显著来源：公司备案1同行成分股包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR。从长期来看，MAA的同店NOI增长表现优于同行平均水平，波动性较小长期平均2000 – 2025F较高增长标准发展2000 – 2025F较低波动同店NOI增长3.2% 丨MAA 3.0%同行平均1同店NOI增长4.4% MAA 4.9%同行平均1利差：170bps大金融危机利差：280bps互联网泡沫利差：630bps新冠疫情11

2 |宏观环境改善强劲的需求动态和下降的供应影响MAA Central Ave，Phoenix，AZ

单户家庭可获得性下降，负担能力差距扩大来源：穆迪经济网，人口普查局，2025年10月单户家庭完成情况，同比变化来源：穆迪经济网，全国房地产经纪人协会，2025年10月1估计的抵押贷款付款是使用每月房价中位数和平均30年期固定抵押贷款利率计算得出的，假设首付20%；不包括PMI或与单户住房所有权相关的其他成本。平均抵押贷款支付额1上涨96% MAA新租赁价格平均上涨26%（2020年1月至2025年9月）MAA市场的抵押贷款支付额1与MAA市场的租金相比，截至2025年9月30日，TERM3市场的房价中位数为41.7万美元2分析师估计，美国住房短缺200万至500万套。Yardi经济适用房报告2025年7月“”

多户住宅开工连续10个季度低于长期平均水平延长周期1的低供应环境RealPage Market Analytics数据显示，MAA市场的多户住宅开工情况（占总套数的百分比）1峰值开始多户住宅开工下降，从2022年第四季度开始，随着我们市场的开工情况趋于下降，我们预计交付量和供应压力将遵循类似的趋势，滞后2年。TTM开工1.8% 2这使得MAA上涨，我们预计这将是一段有利的需求/供应动态的延长时期

表现逊于预期奥斯汀<亚特兰大>达拉斯纳什维尔<奥兰多>休斯顿菲尼克斯<罗利/达勒姆>查尔斯顿杰克逊维尔<华盛顿特区>里士满<夏洛特> <坦帕> 2026年市场预期MAA 2026年市场收入预期32新供应交付量继续下降，预计2026年和2027年将进一步下降。随着供应压力缓解，且优惠到期，定价有望改善。1资料来源：Yardi Matrix 2新供应占库存的百分比疫情前水平覆盖2018-2019年3表现不佳、表现一般和表现优异指的是MAA在2026年相对于MAA组合其余部分的收入增长预期~3.5% 2

未来缓解供应压力，稳定市场占用情况，包括租赁在内的MAA市场占用情况改善MAA市场的占用情况来源：realpage market analytics，2025年10月，交付放缓加上健康的吸收，使得包括租赁在内的入住率恢复到大流行前的水平，用于MAA市场，包括租赁在内的MAA市场的入住率在2024年5月达到88%的低点，并在2025年9月恢复到93% 2

持续低迷的潜在NOI表现优异开始了巨大的金融危机恢复期2011-2015年开始接近全球金融危机后的2级1资料来源：RealPage Market Analytics 2参考文献MAA在幻灯片7上的平均同店NOI增长值为3.2%覆盖期间为2000-2025F 32025开始基于截至2025年第三季度的可用数据进行年化计算，TERM0 AVG相同商店NOI增长比长期平均水平高5.7% 250bps 23

3 |高增长阳光地带市场差异化投资组合策略多元化，定位全周期跑赢行业MAA Robinson，Orlando，FL

高增长市场的独特多样化多户市场多户市场&区域办公室多户市场&公司总部多户开发（s）正在市场内进行多样化1按物业类型多样化1,2% NOI # SubMarkets 1佐治亚州亚特兰大11.7% 112德克萨斯州达拉斯8.8% 103佛罗里达州奥兰多7.9% 64佛罗里达州坦帕7.1% 75北卡罗来纳州夏洛特6.7% 96罗利/北卡罗来纳州达勒姆5.5% 107德克萨斯州奥斯汀5.2% 78田纳西州纳什维尔4.7% 79德克萨斯州休斯顿4.0% 1210查尔斯顿，SC 3.8% 4前10大市场374% 26%大型市场1中层市场1 1基于多户家庭总投资组合在2025年9月30日的总资产价值2花园= 3层或更少；中层= 4至9层；高层= 10 +层3基于2025年第三季度总同店NOI我们的中层市场在整个市场周期创造稳定性查尔斯顿+格林维尔+萨凡纳弗雷德里克斯堡+里士满无与伦比的子市场多样性3

强劲的居民形象+负担能力=稳固的增长机会同一商店居民在顶级市场的形象QTD at 9/30/2025 AVG新居民收入AVG新租赁租金/收入居民MED年龄居民%单一前5名就业部门12345 Atlanta，GA $ 109,89619% 3381% Dallas，TX $ 107,79218% 3382% Orlando，FL $ 104,20822% 3868% Tourism Tampa，FL $ 114,52221% 3579% Charlotte，NC $ 105,20918% 3485% Raleigh/Durham，NC $ 97,97818% 3384% Austin，TX $TX $ 88,13719% 3484% Oil/GAS Charleston，SC $ 104,77521% 3386% Same store $ 99,47320% 3481% Primary employment sectors for existing residents QTD at 9/30/2025 Healthcare Technology Finance/Banking/Insurance Education City/County/State/Federal Government Manufacturing Food & Beverage Retail Professional Services Self-employed Same store 14% 9% 8% 6% 5% 5% 5% 5% 4% 4% 3% collections remain strong | 99.7% of all rents received in Q3 2025 3 rent to income ratio lowest since Q3 2020

卓越的客户服务驾驶记录居民保留客户服务重点与行业领先的谷歌星级评级单户住宅可用性/可负担性挑战创纪录的居民保留同店居民更替率和与单户住宅相关的搬迁率1谷歌星级评级2025年9月年初至今4.7分之5谷歌星级评级1 # 1在行业过去12个月的居民更替率搬迁率历史低营业额3

4 |有纪律的资本配置稳健发展、再开发和技术赋能举措以增加价值MAA Milepost 35，丹佛，CO

通过内部&“预购”拓展开发管线*机会Modera Liberty Row | Now Leasing Charlotte，NC MAA防波堤| Now Leasing Tampa，FL*预购开发项目是指在社区稳定出租后，与外部开发商建立合营企业和/或融资安排，并由MAA获得全部所有权（参见本演示文稿随附的附录中对出租社区的定义）。购买前融资MAA Plaza Midwood Charlotte，NC Modera Chandler Phoenix，AZ购买前购买前购买前TERM0 Rove Richmond，VA MAA Milepost 35 II Denver，CO建立了从所有者/运营商角度管理的纪律严明的资本部署设计和投资的历史和成功；优化的内部长期利润率内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部内部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部外部

以2025年9月30日租赁完成的发展以9/30/23的活跃租赁-UPS至今为止的物业MSA单位成本（以百万计）物理占用预期稳定1新的Val Vista 2,3 Phoenix，AZ 317 $ 75.97 7.9% 2026年第一季度↓ MAA 丨MAA Nixie 3 Raleigh/Durham，NC 406144.428.8% 2026年第三季度总发展租赁-UPS 723 $ 220.25 0.3% Developments Poised to Deliver additional value active developments at 9/30/2025NC 239112.0 Q3 2025 4Q 2026 MAA Plaza Midwood 5 Charlotte，NC 302101.5 2Q 2026 4Q 2027 Modera Chandler 5 Phoenix，AZ 345117.5 2Q 2026 4Q 2027 MAA Rove Richmond，VA 30699.5 1Q2027 1Q2028 MAA Point Hope5 Charleston，SC 33691.0 2027年第一季度2027年第三季度2028年第三季度总活跃开发项目2,242美元797.0美元资料来源：公司2025年第三季度收益发布补充1当90天平均实际入住率达到90%时被视为稳定的社区2 MAA拥有拥有财产的合资企业80%的股份；稳定后购买剩余部分的权利3个目前正在出租的活跃或最近完成的开发项目。4 MAA为物业的第3方开发提供融资；稳定后的购买选择权5 MAA拥有拥有物业的合资企业95%的股份；稳定后剩余部分的购买权6价值创造使用调整后的形式稳定NOI计算的活跃开发项目和初始租赁中已完成开发项目，上限率为5.0%，减去预期投资基础7所有项目稳定后，扣除出资成本后的每股稀释后预期核心FFO。基于目前的资本成本估计和6%的加权平均稳定收益率。这些在2026年租赁至核心FFO的活跃和已完成的开发项目的稀释影响预计为0.06美元。2025年租赁至核心FFO的活跃和已完成开发项目的影响预计为0.04美元。扩大的租赁和开发管道稳定进入供应不足的环境所有活跃的开发项目+初始租赁中已完成的开发项目2025年9月30日5500万美元-6500万美元预期稳定的增量NOI总额2.07亿美元预期总价值创造6 0.09美元预期稳定的年度核心FFO每股贡献7 4

2025年及未来发展预期mSA单位现状Phoenix，AZ 280拥有Raleigh/Durham，NC 226拥有Kansas City，MO 88拥有Denver，CO 421拥有Nashville，TN 312控制Northern VA 290控制Northern VA 318控制Charlotte，NC 336控制Orlando，FL 698拥有Denver，CO 259拥有Denver，CO 520拥有Atlanta，GA 294拥有Denver，CO 181拥有总计4,2232026年开发管道预计将维持在约1-12亿美元的近期机会在：丹佛|堪萨斯城|北弗吉尼亚州纳什维尔|凤凰城4800万美元预计总稳定2增加NOI 1.91亿美元预计总价值创造3 2025-2026年预计开发开工1包括2025年预计开工的两个预计2026年将有四到五个项目开工；预计总成本约为8亿美元2预计2025/2026年开发项目开工的稳定化预计将在2028至2030年发生3预计将在2025/2026年开工的开发项目的价值创造使用调整后的形式稳定NOI计算，上限利率为5.0%，减去预期投资基础未来开发管道：地块预期贡献6-7预计2025/2026年总开工4

令人信服的收购机会最新收购预计在特许权烧毁后可实现约6%的平均NOI收益率1最近以9/30/2025收购的社区以9/30/23的活跃租赁价购买物业MSA单位购买价格（以百万计）获得的实际占用率预期稳定2 ↓ MAA 丨MAA Vale Raleigh/Durham，NC 306 $ 81.09 0.8% 2Q 2024 4Q 2025 MAA Cathedral Arts Dallas，TX386106.176.2% 4Q 2024 2Q 2026 丨MAANC 1特许权预计将在预期稳定后约12个月烧毁2个社区在90天内实现90%的平均实际入住率时考虑稳定3在季度末之后，MAA在邻近的地块上关闭，我们预计该地块将开发一个88个单元的二期扩建4 MAA ONE28，Kansas City，KS

单元内部升级继续推动更高价值的单元重建计划机会大约有12k个单元被确定为跨同店组合进行重建，具有创造额外租金增长价值的潜力范围重建在特定社区轮流进行（物业仍在同店组中），最大限度地减少停机时间，让我们通过实时改进不断完善程序标准程序包括厨房和浴室升级不锈钢能源星级电器台面更换更新橱柜节水管道装置节能灯具地板~2022-2025F的25K单元升级2022202320242025F生产6,5746，8585,6655，500 – 6,500平均每单位成本$ 6,109 $ 6,453 $ 6,219 $ 5,500 – 6,500平均租金增加10.0% 7.1% 7.3% 6.75% – 7.0%程序结果厨房更新MAA Gateway，Charlotte，NC before after Opportunity with Incoming Supply MAA 2025年第三季度的租金平均比我们子市场的新供应量低约410美元/个，从而创造了更多机会来增强我们现有的社区4

重新定位精选物业以推动额外价值MAA Harbour Island，Tampa，FL更新和扩展健身中心联合办公区，以支持远程工作理想的便利设施MAA花园，亚特兰大，GA MAA Gateway（宠物水疗中心），Charlotte，NC面向当今生活方式的外部便利设施MAA Worthington，Dallas，TX物业重新定位计划周到升级以实现收入最大化计划包括升级便利设施、外部和公共区域，以跟上根据位置、租金增长潜力评估的市场需求候选者，竞争和新来的供应项目完成后重新定价的全社区预计2025年总支出为2000万美元，用于2024年开工的6个项目和预计2025年末/2026年初开工的6-7个项目所有已完成的项目全部和/或部分重新定价的平均现金回报率约为14.6%，租金上涨109美元/单位（高于市场涨幅）6-7个预计项目将于2025年末/2026年初开工，之后4

平台价值举措-技术支持的最终3个同店物业将于2025年初完成~2900万美元的NOI（140bps利润率），预计到2025年中期运行率将超过5,000个经过验证的泄漏从2020-3-2025年第三季度检测到；估计节省的费用/资本为380万美元，可实现自助游（SGT），占目前65个试点物业的所有旅游的23.4%，旅游到租赁转化率更高；计划在2026年扩展到100 +个物业。SMART HOME TECHNOLOGY 1800万美元NOI当前运行率，用于以单位（或双人游戏）双重提供有线和互联网服务；代表投资组合的大约一半额外200万美元收入，来自投资组合另一半的营销协议双人游戏/电信协议在2024年完成了4次无处不在的Wi-Fi改造；在2025年末/2026年初扩展到23个额外物业，预计一旦项目完成并且所有租约都已续签或转向，正在进行的NOI将达到590万美元。来自这个更广泛的项目社区WI-FI的40-5000万美元NOI（120bps利润率）的长期机会各种人工智能/聊天工具到位，以帮助驱动和产生高质量的潜在客户，24/7/365以更高效、更有效的方式捕获和处理租赁潜在客户；我们55%的潜在客户来自付费/自然搜索和成本~平均ILS（互联网上市服务）成本的1/3/潜在客户网站测试集中租赁管理职责；过渡以前与租赁申请和执行相关的现场任务（收入和身份证验证、公用事业证明、租赁生成，等）到集中专家（30K +小时–时间节省-每年）集中租赁管理外包租房者的保险采购和合规边际NOI机会在时间节省考虑之前为90万美元（8K小时–时间节省-每年）RENTER的保险44个物业经理吊舱现在产生260万美元的年度费用节省；预计到2030年额外3 – 400万美元PODDING 5000万美元5400万美元2500万美元+ 2020-2024 2025-2030 2027 +估计年度NOI贡献总额额外增加4个通过移动维护的增强型迁出检查流程，140万美元实现年度额外收入移动维护

5 |资产负债表实力强劲，处于有利位置，可支持持续增长MAA Fountainhead，Phoenix，AZ

强劲、投资级资产负债表为增长做好了充分准备注：这里的总资本定义为普通股和已发行单位乘以2025年9月30日的收盘股价，加上2025年9月30日的未偿债务总额，再加上优先股（50美元的可赎回股价乘以已发行总股份）。$ 16.8B普通股$ 5.2B总债务+优先债+优先/总资本：23.8%信用评级短期长期展望标准普尔评级服务1 A-2 A-稳定的穆迪投资者服务2 P-2 A3稳定的惠誉评级1 F1 A-稳定1授予MAA和MAALP（MAA的运营伙伴关系）的公司信用评级2授予MAALP的公司信用评级，这是2025年9月30日授予的10只A级或以上的美国公共REITs之一5季度末之后…将循环信贷额度从$ 1.25B扩大至$ 1.5B将商业票据计划从6.25亿美元扩大至7.5亿美元，发行4亿美元，7年期，息票4.65% 2033年1月到期的无抵押优先票据

阶梯良好的债务到期日&平均利息低到期总债务16.6% 5.8% 11.5% 7.7% 10.7% 5.7% 8.6% 7.6%-6.6% 19.2%固定利率债务利率4.2% 1.2% 3.7% 4.2% 3.7% 3.1% 1.8% 5.4% 5.4%-5.1% 4.3%截至2025年9月30日的债务到期情况（百万美元）1 Mid-America Apartments，L.P.债务协议中具体定义的MAA计算。2此计算中的调整后EBITDA代表截至2025年9月30日的过去12个月期间。以下调节见随附的附录：（i）与EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的净收入；（ii）与净债务的无担保应付票据和有担保应付票据。3Core FFO派息率在此定义为2025年第三季度宣布的股息率除以2025年第三季度每2025年第三季度公司申报的实际核心FFO/股。总债务平均利率3.8% 1债务不包括无抵押循环信贷融资和无抵押商业票据计划。91%总债务为固定利率129.3% 4.2x 70.1%总债务/调整后总资产1净债务/调整后EBITDA 2核心FFO派息率3 2025年9月30日的信用指标5在季度末之后，通过发行2033年到期的无担保债券为2025年到期债务再融资

6 |当前表现、2025年展望、2026年考虑因素随着供应影响的减少建立势头MAA Westglinn，Denver，CO

建立势头Sunbelt市场动态的汇聚+ MAA的增长举措和增强的运营平台表明即将到来的表现优于预期的吸收继续（优惠减少Sunbelt供应减缓吸收继续（优惠减少）Sunbelt供应减缓Sunbelt需求优于单户家庭的可用性/可负担性仍然受到挑战强劲的居民保留和收款强劲的资产负债表，定位于增长物业重新定位项目平台举措/利润率扩张单位再开发机会增加外部增长外部动力内部动力6

建筑动力| 2025同店经营趋势租赁多于租赁平均定价变化2025同店Q3 20241 4Q 20241 1Q2025 2Q 2025 Q3 2025有效租赁新租约-5.4 %-8.1 %-6.3 %-4.8 %-5.2 %续租4.1% 4.2% 4.5% 4.7% 4.5%混合-0.2 %-2.1 %-0.5 % 0.5% 0.3%入住率2025同店Q3 20241 4Q 20241 1q 2025 2Q 2025 Q3 2025 AVG日常实际占用率95.7% 95.6% 95.6% 95.4% 95.6% 1计算的值2025年同店集团MAA Boggy Creek，Orlando，FL 2025年第三季度新租约、续租和混合定价比上年有所改善。截至12月，目前的续订接受率仍保持在4.5%至4.9%的范围内。2025年第三季度入住率较上一季度提高20个基点。营业额创历史新低，目前的风险敞口表明入住率持续走强，符合全年预期——强劲的11月QTD入住率为95.7%，而去年同期为95.5%。中端市场萨凡纳、查尔斯顿和格林维尔在本季度表现出强大的定价能力。亚特兰大和达拉斯-沃斯堡表现出令人鼓舞的进步。6个提高50BPS

建筑动力| 2025F同店展望有效租金增长1 [-0.60 %…-0.40 %…-0.20 % ]物业收入增长[-0.25 %…-0.05 %…0.15% ]平均实际入住率全年预期稳定入住率[ 95.5%…95.6%…95.7% ]收入物业费用增长[ 1.80%…2.20%…2.60% ]房地产税增长[-1.00 %…-0.50 %…0.00 % ]费用物业NOI增长[-1.85 %..。-1.35 %…-0.85 %】NOI2025全年指导要点1有效租金增长不同于混合租赁而不是租赁定价增长。如附录所定义，混合租赁高于租赁定价增长是指与前一租赁相比，在所述期间内有效的新租赁和续租租赁定价。每单位平均有效租金是指在已占用单位的租赁优惠效应加上未占用单位的普遍市场价格要求后的总租金金额的平均值，除以总单位数。有关每单位平均有效租金和有效混合租赁率增长的完整定义，请参阅本演示文稿末尾的随附附录。同店投资组合中点全年指引区间实际值= a；预测值= F2024A收入-40 bps 2025F租金增长*0bps 2025F有效租金增长-40 bps 2025F占用/拖欠15 bps 2025F其他收入20 bps 2025F物业收入增长-5 bps*预计对2025F收入的贡献来自2025F混合租赁定价MAA Loso，Charlotte，NC 6

建筑动力| 2025F核心FFO指导全年20252 [ 8.68美元…8.74美元…8.80美元] 20253年第四季度[ 2.17美元…2.23美元…2.29美元] CORE FFO/SHARE1资本支出举措单位重建计划预计2025年为5.5k至6.5k单位[ 3500万美元…4000万美元…4500万美元]物业重新定位计划[ 1600万美元…2000万美元…2400万美元]泛在Wi-Fi计划预计2025年将有23个新安装[ 1200万美元…1500万美元…1800万美元]多家庭交易/融资收购/处置1亿美元/1.4亿美元发展资金全资和预购合资交易[ 3亿美元…33亿美元第四季度完成再融资4亿美元/4.65%票息/2033年1月到期股份回购根据就地回购授权以每股132.32美元的平均价格回购了10.34万股1370万美元（截至2025年12月5日）1在这种情况下，每股是指每股稀释后的普通股和单位。2预计2025年全年每股摊薄收益为4.18美元至4.30美元（中间价4.24美元）。有关非GAAP财务指标的调节，请参见附录。3由于MAA无法预测特定季度内（而不是一年中）的预测交易时间，因此MAA没有预测季度摊薄后每股普通股收益。4公司备案文件中注明的物业管理费用和一般及行政费用2025年指引2025年全年指引2025年全年公司开支总额间接费用4资产管理/技术/区域支持+ G & A [ 1.27亿美元…1.29亿美元…1.31亿美元] 2025年全年指引中点6

关键变量2026年2025年预测增长2026年预期增长同店经营费用2.2%物业税-0.5 %预计2026年为3%（+/-）区间；预计2025年不会有一次性福利（200万美元至3M影响）人员4.0%略有下降预期维修和维护3.5%略有下降预期公用事业4.0%持平至略有增长，原因是Wi-Fi计划的时间安排办公室运营/营销5.5%预期下降，原因是营销补偿保险-1.0 %负面JUL25更新受益1H26总间接费用prop mgmt + g & a 0.5%预计2026年为5%（+/-）区间；对集中化举措的投资利息费用增加支出从2025/2026年开始，通过杠杆融资的开发交付（预计为7亿美元）；2H25和2H26债券到期利率更高；资本化利息与2025年定价相比持平……随着新供应继续下降，预计会有所改善。与2025年相比，新租赁定价预计将有所改善，全年将出现改善建设。续租定价预计将与2025年收益保持相对一致……根据截至11月25日的定价，预计2026年的收益略为负值；实际收益将根据新租约和DEC25占用期间写入的续租租约的组合而有所不同……入住率、收款和营业额预计将与2025年业绩保持一致其他收入……预计将在3%至4%的范围内增长。其他收入约为总收入的10%。收入考虑费用考虑相对于2025F增长的更高增长符合2025F增长相对于2025F增长的更低增长最近完成的开发和非同店收购积极出租或最近完成的租赁由于当前的高优惠环境及其对定价、占用和租赁成本的影响，预计2026年将为核心FFO贡献0.01美元。一旦社区完全稳定12个月&特许权到期，预计每年核心FFO贡献0.10美元。收购/处置活动预计将略微稀释2026年的收益，原因是合同再开发和重新定位计划下的处置时间预计将比2025年的水平加快，定价环境预计将在2026年全年保持10亿美元的活跃开发项目管道（预计2026年将有4-5个新项目）内部和外部增长资产负债表考虑在11月25日以更高的4.755%有效利率再融资4亿美元/4.2%的债券3亿美元/1.2%的债务将于9月26日到期；预计以更高的利率再融资预计将在OCT26赎回8.5%的优先股（4340万美元）3.5亿美元至4.5亿美元的预期资金当前和新开发项目的平均债务余额预计将从2025年起增加4.5亿至5.5亿美元6

7 |可持续发展计划与我们的使命保持一致，即增长价值并提供卓越的服务MAA亚利桑那州凤凰城中城

更光明的今天和明天：我们的可持续发展承诺2025 GRESB公开披露得分A 80100293052702025 GRESB得分三颗绿星管理得分绩效得分2024 GRESB结果：得分：80/100；管理：29/30：绩效：51/70能源使用强度35%温室气体强度45%用水强度10% 2018 – 2028年减少目标早期实现的原始目标–目标重设我们的Open Arms基金会在MAA社区提供全装修公寓住宅12个州的54个家庭超过3600个家庭帮助了近31.5万个晚上的休息时间，为2024年筹集的资金提供了创纪录的110万美元披露社区服务评级：B 2024年评级：A 2025年环境倡议MAA的企业可持续发展报告包括GRI | SASB | TCFD |联合国SDG的披露信息，可在我们的网站www.maac.com上找到楼宇自动化系统先进智能灌溉系统光伏太阳能项目7

8 | Appendix Reconciliations定义MAA SandLake，Orlando，FL

非公认会计原则财务措施的调节将MAA普通股东可获得的净收入调节为计入合并经营报表其他营业外费用（收入）的FFO、CORE FFO、CORE AFFO和FAD。截至2025年9月30日的三个月和九个月以及截至2024年9月30日的九个月，投资收益分别在扣除税项费用后列报1.0百万美元、1.0百万美元和0.8百万美元。截至2024年9月30日的三个月，投资损失净额为0.1百万美元。在截至2025年9月30日的三个月和九个月以及截至2024年9月30日的九个月内，根据其会计政策，MAA分别确认了890万美元、890万美元和800万美元的应计法律辩护费用，这些费用预计将在2027年7月之前发生。截至2024年9月30日的三个月和九个月，已通过保险范围报销的与风暴成本相关的重建相关资本支出分别为160万美元和250万美元，不包括在其他资本支出中。8以千为单位的金额，每股及单位数据除外，截至9月30日止三个月，截至9月30日止九个月，2025202420252024可用于MAA普通股股东的净利润98,616美元114,273美元386,572美元358,131美元不动产资产折旧和摊销155,267145，256458,407430，470（收益）出售可折旧不动产资产的损失——（71,842）25 丨MAA应占不动产合营企业不动产资产折旧和摊销的份额168157 499466第三方开发并表收益（1）—（11,033）—（11,033）归属于非控股权益的净利润2,5063，0359,9879，605归属于普通股股东的FFO单位持有人256,557251，688783,623787，664（收益）优先股嵌入衍生工具损失（1）（2,009）18,257（3,292）14,451（收益）投资损失，税后净额（1）（2）（4,396）533（4,733）（2,873）与伤亡相关的（追偿）和费用，净额（1）（127）（5,714）（3,695）（9,664）法律费用、和解和（追偿），净额（1）（3）归属于普通股股东和单位持有人的8,908 — 8,9088，000核心FFO 258,933264，764780,811797，578经常性资本支出（41,666）（33,535）（97,115）（88,810）归属于普通股股东和单位持有人的核心AFFO 217,267231，229683,696708，768再开发资本支出（16,331）（12,769）（49,175）（33,767）增收资本支出（20,820）（21,924）（56,112）（60,566）商业资本支出（3,108）（1,211）（9,837）（4,281）其他资本支出（4）（12,070）（单位持有人164,938美元172,813美元529,013美元565,527美元支付的股息和分配181,830美元176,329美元545,411美元528,824美元加权平均普通股-稀释后117,155116，820117,161116，758股FFO加权平均普通股和单位-稀释后120,022119，954120,004119，919每股普通股收益-稀释后：可供MAA普通股股东使用的净收入0.84美元0.98美元3.30美元3.07美元每股FFO-稀释后2.14美元2.10美元6.53美元6.57美元每股核心FFO-稀释后2.16美元2.21美元6.51美元6.65美元每股核心AFFO-稀释后1.81美元1.93美元5.70美元5.91美元

非公认会计原则财务措施的调节将可用于MAA普通股东的净收入与净营业收入的调节以千美元计8美元截至2025年9月30日止九个月的三个月2025年6月30日、2025年9月30日、2024年9月30日、2025年9月30日，2024年可用于MAA普通股股东的净收入98,616美元107,205美元114,273美元386,572美元358,131美元折旧和摊销156,650153，521146,722462，521464,521434，764物业管理费用18,18317，51117,26556，27254,461一般及管理费用12,52512，81312,72840，95742,444利息费用46,27745，11142,726136，549124,352出售可折旧房地产资产的损失（收益）— 69 —（71,842）25其他营业外费用（收入）1,253（4,722）1,678（4,303）（2,604）所得税费用1,7666006703，4043,485房地产合营企业收入（389）（530）（454）（1,384）（1,405）归属于非控股权益的净利润2,5062，7483,0359，9879,605向MAA系列I优先股东派发的股息9229229222,7662，766总计NOI $ 338,309 $ 335，1,026，024同店NOI 322,028美元319,612美元327,906美元974,435美元990,860美元非同店和其他NOI 16,28115，63611,65947，06435,164总NOI 338,309美元335,248美元339,565美元1,021，499美元1,026，024美元

非公认会计原则财务措施的调节净收入与EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的调节计入合并经营报表的其他营业外支出（收入）。在截至2025年9月30日的三个月和十二个月以及截至2024年12月31日的十二个月内，根据其会计政策，MAA分别确认了890万美元、890万美元和800万美元的应计法律辩护费用，这些费用预计将在2027年7月之前发生。8美元千三个月结束十二个月截至2025年9月30日2024年9月30日2025年12月31日，2024年净收入$ 102,044 $ 118,230 $ 570,399 $ 541,576折旧及摊销156,650146，722613,373585，616利息费用46,27742，726180,741168，544所得税费用1,7666705，1595,240 EBITDA 306,737308，3481,369，6721,300，976出售可折旧房地产资产收益——（126,870）（55,003）合并第三方开发收益（1）——（11,033）（206）（11,239）调整以反映MAA在未合并关联公司的EBITDA中所占份额3513401,3951，363 EBITDA为307,088297，6551,243，9911,236，097（收益）优先股中嵌入衍生工具的损失（1）（2,009）18,2571，00818,751（收益）投资损失（1和费用，净额（1）（127）（5,714）（3,357）（9,326）法律费用、和解和（追偿），净额（1）（2）8,908 — 10,3459，437调整后EBITDA为308,503美元310,846美元1,242，074美元1,247，150美元

非公认会计准则财务指标对账无担保应付票据对账、应付票据净额和有担保应付票据对账、资产总额净额与债务净额对账与不动产资产毛额对账、净额与合并资产负债表中持有待售资产中包含的不动产资产毛额对账（1）。（一）纳入合并资产负债表中持有待售资产。8千美元2025年9月30日2024年12月31日无担保应付票据净额4836998美元4620690美元有担保应付票据净额360,361360，267总债务5,197，3594,980，957现金及现金等价物（32,249）（43,018）净债务5,165，110美元4,937，939美元千美元2025年9月30日2024年12月31日总资产11,926，585美元11,812，369美元累计折旧5,787，5965,327，584持有待售资产累计折旧（1）— 30,218总资产17,714，181美元17,170，171美元千美元2025年9月30日2024年12月31日房地产资产，净额11,635，262美元11,515，418美元累计折旧5,787，5965,327，584持有待售资产，净额— 7,764持有待售资产累计折旧（1）— 30,218现金和现金等价物32,24943，018房地产总资产17,455，107美元16,924，002美元

非公认会计准则财务措施的调节将每股稀释普通股的收益调节为2025年全年每股稀释股份的核心FFO和核心AFFO指引非核心FFO项目可能包括与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整；出售不可折旧资产的收益或损失；出售不可折旧资产的收益或损失；投资收益或损失，税后净额；与伤亡相关的费用和（追偿），净额；债务清偿的收益或损失；法律费用、和解和（追偿）、净额以及按市值计价的债务调整。2025年全年指导区间低高每股普通股收益-稀释后4.18美元4.30美元房地产折旧和摊销5.125.12出售可折旧资产收益（0.60）（0.60）每股FFO-稀释后8.70 8.82非核心FFO项目（1）（0.02）（0.02）每股核心FFO-稀释后8.68 8.80经常性资本支出（0.98）（0.98）每股核心AFFO-稀释后7.70美元7.8 28

非GAAP财务指标调整后EBITDA的定义为本新闻稿中的计算目的，调整后的息税前利润、所得税、折旧和摊销前利润或调整后的EBITDA，代表对不被视为MAA核心业务一部分的项目进行进一步调整的EBITDA，例如与TERMA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整、出售不可折旧资产的收益或损失、投资收益或损失、与伤亡相关的费用和（追偿）、净额、债务清偿和法律费用的收益或损失、和解和（追偿），净额。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为调整后的EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为调整后的EBITDA不包括不代表经营业绩的各种收入和费用项目。MAA计算调整后EBITDA的方法可能与其他公司计算调整后EBITDA所采用的方法不同。调整后的EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。核心调整后运营资金（Core AFFO）Core AFFO由核心FFO减去经常性资本支出组成。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，本新闻稿中使用的核心AFFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心AFFO。不应将核心AFFO视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为核心AFFO是从运营衡量业绩的重要衡量标准，因为核心AFFO衡量的是控制收入、费用和经常性资本支出的能力。核心运营资金（Core FFO）核心FFO是指根据不被视为MAA核心业务运营一部分的项目调整后的FFO，例如与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整；出售非折旧资产的收益或损失；投资收益或损失，税后净额；与伤亡相关的费用和（追偿）净额；债务清偿的收益或损失；法律费用、和解和（追偿）净额，以及按市值计价的债务调整。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，因此在本新闻稿中使用时，核心FFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO。虽然MAA对核心FFO的定义可能与业内其他类似，但MAA计算核心FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与此类其他REITs进行比较。核心FFO不应被视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。MAA认为，核心FFO有助于理解其不同时期的核心经营业绩，因为它去除了某些项目，这些项目由于其性质而无法在不同时期进行比较，因此往往会模糊实际的经营业绩。EBITDA就本新闻稿的计算而言，利息、所得税、折旧和摊销前利润或EBITDA由净收入加上折旧和摊销、利息费用和所得税组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。EBITDA就本新闻稿的计算而言，未计利息、所得税、房地产折旧和摊销前利润或EBITDA由对出售可折旧资产的损益、合并第三方开发的收益进一步调整后的EBITDA、以及反映MAA在未合并关联公司的EBITDA份额的调整组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。虽然MAA对EBITDA的定义与NAREIT的定义是一致的，但它可能与其他公司计算EBITDA所采用的方法不同。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。可用于分配的资金（FAD）FAD由核心FFO减去总资本支出组成，不包括开发支出、物业收购、与管理层预计将由保险收益补偿的重大伤亡损失相关的资本支出以及与公司相关的资本支出。因为归属于非控制性权益的净利润加回，FAD，在本新闻稿中使用时，代表归属于普通股股东和单位持有人的FAD。不应将FAD视为可替代MAA普通股股东可获得的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为FAD是从核心运营衡量业绩的重要衡量标准，因为FAD衡量的是控制收入、费用和资本支出的能力。8

非GAAP财务指标的定义运营资金（FFO）FFO表示可供MAA普通股股东使用的净收入（按照GAAP计算），不包括处置经营性物业的损益、资产减值和合并第三方开发的收益，加上房地产资产的折旧和摊销、归属于非控股权益的净利润以及合资企业的调整。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，FFO在本新闻稿中使用时代表归属于普通股股东和单位持有人的FFO。虽然MAA对FFO的定义是根据NAREIT的定义，但它可能与其他公司使用的计算FFO的方法不同，因此可能无法与此类其他公司进行比较。FFO不应被视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。MAA认为FFO有助于理解经营业绩，因为FFO不包括房地产资产的折旧和摊销。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。毛资产毛资产是指总资产加上累计折旧和持有待售资产的累计折旧。MAA认为，总资产规模可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。房地产资产毛额房地产资产毛额是指房地产资产净额加上累计折旧、持有待售资产净额、持有待售资产的累计折旧、现金和现金等价物以及包括在限制性现金中的1031（b）交换收益。MAA认为，房地产总资产可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。净负债净负债指无担保应付票据、净应付票据和有担保应付票据、净减现金和现金等价物以及包括在受限制现金中的1031（b）交换收益。MAA认为净债务是评估其债务状况的有用工具。净营业收入（NOI）净营业收入是指期间持有的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销），无论其持有待售状态如何。NOI不应被视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方法。MAA认为NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。非同店及其他NOI非同店及其他NOI是指在该期间分类于非同店及其他投资组合内的所有物业的租金及其他物业收入减物业营运开支总额（不包括折旧及摊销）。非同店和其他NOI包括与恶劣天气事件相关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。不同店和其他NOI不应被视为可用于MAA普通股股东的净收入的替代方案。MAA认为，非同店和其他NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。同店NOI同店NOI是指该期间归入同店组合的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销）。同店NOI不包括与恶劣天气事件相关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。不应将同店NOI视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方案。MAA认为，同店NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。8

其他关键定义其他关键定义每单位平均有效租金每单位平均有效租金表示在已占用单位的租赁优惠效应加上未占用单位的普遍市场价格要求后的毛租金金额的平均值，除以单位总数。租赁优惠是对当前市场利率的折扣。MAA认为，平均有效租金是评估平均定价的一个有用的衡量标准。它并不代表每单位收取的实际租金收入。平均实际入住率平均实际入住率表示适用期间每日实际入住率的平均值。发展社区社区仍被确定为发展，直到所有发展中单位获得入住证明。一旦所有单元交付并可供入住，社区将进入租赁社区组合。有效混合租赁率增长有效混合租赁率增长代表适用期间我们同店组合的有效新租赁率增长和有效续租租赁率增长的合并加权平均值。有效新租赁率增长有效新租赁率增长是指在适用期间有效的我们同店组合的新租赁的租赁优惠影响后，与前一租赁相比，总租金金额的增长。有效续租租赁率增长有效续租租赁率增长是指在适用期间有效的我们的同店组合续租租赁的租赁优惠影响后，与前一次租赁相比，总租金金额的增长。租赁社区在租赁期间获得的新收购和新开发的社区将保留在租赁社区组合中，直到稳定。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被认为是稳定的。非同店及其他组合非同店及其他组合包括最近收购的社区、开发或租赁中的社区、已处置或确定处置的社区、出现重大伤亡损失的社区、不符合同店组合定义的要求的稳定社区、零售物业和商业物业。居民营业额居民营业额指截至报告季度末的过去12个月内，不包括同店组合内转让的居民迁出占到期租约的百分比。同店投资组合（或同店）MAA在每个自然年初审查其同店投资组合，或在重大交易或事件发生时进行审查。社区如果在前一年年初拥有并稳定下来，一般会被添加到同店组合中。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被认为是稳定的。已获MAA董事会批准处置的社区被排除在同店组合之外。经历重大伤亡损失的社区也被排除在同店组合之外。8