关于前瞻性声明的注意事项

 

这份截至2025年12月31日的年度报告（以下简称“本年度报告”），由Maui Land & Pineapple Company, Inc.提交给美国证券交易委员会（SEC）。该报告中包含了一些“前瞻性声明”，这些声明符合1933年证券法修正案第27A条以及1934年证券交易法修正案第21E条的定义。然而，这类声明存在诸多风险和不确定性。所谓前瞻性声明，指的是本报告中所有并非历史事实的陈述，这些陈述通常包含诸如“预计”、“相信”、“继续”、“可能”、“估计”、“期望”、“打算”、“会”、“可能”、“计划”、“项目”、“追求”、“将”或其否定形式等词语。特别是，本报告中涉及的前瞻性声明包括我们的未来事件、未来财务表现、运营成果、战略计划和目标，以及最近的会计法规更新等内容。我们提醒您，上述列表可能并不涵盖本报告中所有的前瞻性声明。所有前瞻性声明都基于某些假设，而这些假设可能导致实际结果与我们当前预期的情况出现重大差异。此外，这些声明还受到多种因素的影响，包括但不限于以下因素。

 

	●	诸如野火（包括2023年8月8日在毛伊岛发生的野火）、洪水、天气状况变化，或是传染病扩散的威胁（如大流行病）等自然灾害的发生；
	●	银行存款所承担的信货风险集中度超过了联邦存款保险公司规定的保险限额；此外，来自我们商业租赁业务中的应收账款也面临着较高的信货风险。
	●	不稳定的宏观经济市场状况，包括但不限于能源成本、信贷市场、利率、通货膨胀压力以及收入与资产价值的变化；
	●	房地产投资相关的风险包括：房地产需求的波动，以及夏威夷和毛伊岛旅游业的不稳定因素。
	●	通过网络攻击或入侵我们的信息系统所发生的安全事件；
	●	我们在预测的时间内完成土地开发项目的能力，同时确保项目符合预算要求。这包括应对施工延误、劳动力短缺以及获取必要许可和批准等风险的能力。
	●	我们以合理的成本获得所需土地使用权的能力；
	●	我们在与毛伊岛上的其他房地产开发商竞争时的能力；
	●	与合资企业相关的风险
	●	根据各种联邦、州级以及地方性的环境法规，企业可能面临的各种责任和义务；
	●	我们应对超出保险范围之巨大损失的能力；
	●	未经许可使用我们的商标可能会对我们的业务产生负面影响。
	●	我们建立并维持有效的财务报告内部控制机制的能力；
	●	我们满足退休计划资金需求的能力；
	●	我们有能力遵守各项债务条款，包括财务方面的约束条件；同时，我们也有能力延长债务的偿还期限，或者在债务到期前进行再融资。
	●	能够以对我们有利的条款获得资本支持，并且我们能够通过出售某些房地产资产、股权交易等方式来筹集资金。
	●	与我们普通股相关的风险，包括股价波动、成交量低以及子公司所有权问题；以及
	●	美国会计标准的变更对我们产生了不利影响。

 

本年度报告中所包含的前瞻性陈述基于管理层当前的计划、估计和预期，这些预测是基于我们目前所掌握的信息做出的。然而，这些陈述仍面临不确定性以及情况的变化可能带来的影响。由于全球、地区性或局部性的政治、经济、商业、竞争、市场、监管等因素的变化，实际结果可能与我们的预期存在显著差异。这些因素许多都是我们无法控制的，此外，还有本年度报告中的“风险因素”部分、我们的季度报告《10-Q表格》以及其他我们向SEC提交的报告中所提到的其他因素，都可能导致实际结果与预期不符。

 

尽管我们认为，在本年度报告所涉及的前瞻性陈述中反映的我们的观点和预期在撰写该报告时是合理的，但我们无法保证未来的结果、活动水平、业绩或成就会与这些预期一致。实际上，我们的实际结果与本年度报告中的描述可能会有很大差异。因此，您不应过分依赖任何前瞻性陈述。随着时间的推移，可能会出现新的因素，而我们无法预测哪些因素会出现。此外，我们无法评估每个因素对业务的影响，也无法判断某个或某些因素组合是否会导致实际结果与前瞻性陈述中的描述出现重大差异。另外，所有前瞻性陈述仅适用于其发布之日，除非法律要求，我们并无义务公开修订这些陈述以反映本年度报告发布后发生的事件或情况。

 

 

目录

 

	关于前瞻性陈述的警示说明	我
第一部分
项目1。	商业	1
项目1A。	风险因素	4
项目1B。	尚未解决的员工意见/反馈	11
项目1C。	网络安全	11
项目2。	属性/特征	12
项目3。	法律诉讼	12
项目4。	矿山安全相关信息披露	13
第二部分
项目5。	注册人普通股权益的交易市场、相关股东事务以及发行方对股权证券的购买行为	14
项目6。	已预订/保留	14
项目7。	管理层对财务状况及经营成果的讨论与分析	14
项目7A。	关于市场风险的定量与定性披露信息	22
项目8。	财务报表及补充数据	23
项目9。	在会计和财务信息披露方面，会计师们存在不同的观点和分歧。	48
项目9A。	控制与程序	48
项目9B。	其他信息	49
项目9C。	关于那些禁止进行检查的外国司法管辖区的相关信息	49
第三部分
项目10。	董事、高级管理人员与公司治理	49
项目11。	高管薪酬	49
项目12。	某些实际受益人以及管理层及相关股东的权利归属问题	49
项目13。	特定关系及相关交易，以及董事的独立性问题	50
项目14。	主会计：费用与服务相关的工作	50
第四部分
项目15。	展品、财务报表附表	50
项目16。	10-K表格摘要	51
签名		52

 

 

第一部分

 

项目1。

商业领域

 

 

概述

 

Maui Land & Pineapple Company, Inc.是一家位于特拉华州的有限责任公司，其前身是1909年在夏威夷成立的公司。根据于2022年7月18日完成的转换计划，该公司在夏威夷注册后迁至特拉华州继续运营。该公司的总授权股本为48,000,000股，其中包括43,000,000股普通股，每股面值0.0001美元；以及5,000,000股优先股，每股面值同样为0.0001美元。该公司的普通股在纽约证券交易所的上市代码为“MLP”。

 

根据上下文的不同，“我们”、“我们的”以及“公司”这些词可能指代的是Maui Land & Pineapple Company, Inc.本身，也可能指代该公司及其子公司们。该公司由一个负责土地持有和运营的母公司组成，旗下主要子公司包括Kapalua Land Company, Ltd.，以及其他一些子公司。

 

我们在夏威夷毛伊岛拥有约22,300英亩的土地以及247,000平方英尺的商业用地。我们通过三个业务板块来规划、管理、开发并出售各种住宅、度假村、商业、农业及工业房地产项目，从而将这些资源转化为有价值的资产。

 

土地 发展 销售部门：		我们的土地开发与销售业务包括土地规划与确权、房地产开发、与开发相关的建设工作以及销售活动。
租赁：		我们的租赁业务包括商业用地、农业用地以及工业用地的租赁；同时，我们还负责旗下注册商标和商号的授权管理。此外，我们还负责马乌伊岛西部及内陆地区饮用水与非饮用水系统的管理，以及保护区的维护工作。
度假村 设施/服务：		我们的度假村服务包括Kapalua俱乐部的运营事务。该俱乐部是一个私人性质的俱乐部，不提供股份分红。俱乐部为会员提供在Kapalua度假村内某些设施上的特殊优惠、专属通道以及其他特权。

 

如需了解与上述业务板块相关的更多详细信息及经营成果，请参考本年度报告第1项中的“业务板块”部分，以及本年度报告第8项中所附的财务报表附注13。

 

业务板块

 

土地开发与销售

 

我们的土地开发与销售业务包括所有与毛伊岛上的土地相关的规划、产权确认、开发以及销售活动。我们的主要房地产项目是Kapalua度假村，这是一个位于西毛伊岛的综合性度假胜地及住宅社区。以下是截至2025年12月31日，我们拥有的土地面积统计：

 

		西毛伊岛				毛伊岛的乡村地区				总计
商业/工业领域			19				–				19
住宅区/度假村/多功能建筑			866				–				866
农业			8,871				1,485				10,356
保护/流域管理			11,045				–				11,045
总计			20,801				1,485				22,286

 

我们土地开发与销售业务部门的收入总计约为5,811,000美元，占截至2025年12月31日全年总营业收入的30%。

 

房地产规划与权益管理——在某些情况下，我们必须获得开发拟议土地所需的相应权益和审批手续。确保获得合法的土地使用权是一个复杂的过程，可能需要经过县、州以及联邦政府的审批，这一过程可能耗时数年，并且伴随着各种风险。在申请这些政府审批时，我们必须满足一系列条件和限制，其中包括基础设施建设、为学校及公共公园预留专用土地、实施交通缓解措施、对土地使用方式进行限制，以及确保提供负担得起的住房等。我们积极与社区、监管机构以及各级政府的相关部门合作，以符合社区需求的方式获取并管理必要的审批手续。

 

 

在2024年，我们在这一领域的主要工作集中在非战略性地块的营销与销售上，同时开始着手开发一些具有发展潜力的项目。除了对整个资产组合进行战略规划之外，我们在毛伊岛还拥有约7,954亩土地，这些土地正处于不同的规划与开发阶段。以下是截至2025年12月31日我们所进行的土地开发项目的简要概述：

 

		大致上					大致上 项目
地点/项目		数量 面积			被划分好的区域/位置 计划用途		开始/结束 日期
西马乌伊岛——卡帕卢阿度假村——马凯伊地区			36		是的			2024年至2034年
西马乌伊岛——卡帕卢阿度假村——中央区			46		是的			2024年至2031年
西马乌伊岛——卡帕卢阿度假村——马乌卡地区			922		是的			2024年至2034年
西马乌伊——州级临时住房项目			50		是的			2024年至2026年
毛伊岛内陆地区——哈利伊马莱牧场			325		是的			2024年至2031年
西马乌伊——霍诺凯纳农场			1,480		是的			2024年至2033年
西马乌伊——卡帕卢阿牧场			914		是的			2025年至2030年
毛伊岛内陆地区——哈利伊马莱农场			757		是的			2025-2041年
西马乌伊——卡哈纳农场			2,840		是的			2025年至2036年
毛伊岛内陆地区——哈利伊马莱农场土地			348		是的			2025年至2035年
总计			7,718

 

我们负责房地产开发项目的规划、许可以及相关手续办理工作。在内部和外部条件都允许的情况下，我们计划着手以下项目的建设与销售工作：

 

西马乌伊岛——卡帕卢阿度假村：我们于20世纪70年代初开始开发卡帕卢阿度假村。如今，卡帕卢阿度假村已成为一个国际知名的世界级度假胜地，拥有美丽的海滩、优质的高尔夫球场以及舒适的住宅区。目前，我们拥有在卡帕卢阿度假村进行多种项目开发的权宜。目前正处于规划阶段的三个项目分别是卡帕卢阿中央度假村、卡帕卢阿马乌卡以及卡帕卢阿马凯。

 

卡帕卢阿马凯项目是一个占地36英亩的项目，隶属于卡帕卢阿度假村。该项目位于霍诺卡胡阿湾附近，也被称为DT弗莱明海滩公园。该地块拥有州政府和县政府的土地使用许可，可容纳573套住宅、349间酒店客房，以及新的商业设施和度假村设施。截至目前，该项目的规划工作正在顺利进行中。

 

卡帕卢阿中央度假村是一个商业中心与住宅社区，位于卡帕卢阿度假村的中心地带。该区域占地46英亩，并已获得了州政府和县政府的土地使用许可。该项目计划建设多达196套住宅单元，以及61,000平方英尺的商业空间。2021年12月，我们成功以4000万美元的价格出售了卡帕卢阿中央度假村房产。然而，由于买家未能按照马乌伊县的特别管理区许可要求延长施工期限，购买协议最终终止。目前，我们正在为该房产申请延长特别管理区许可的手续。我们正与顾问团队合作，并与当地社区沟通，为2026年的许可延期做准备。

 

卡帕卢阿马乌卡于2008年被规划为豪华住宅区，隶属于卡帕卢阿度假村。该地块位于现有度假村开发区的直接上游位置。卡帕卢阿马乌卡项目的第一阶段包括51块住宅用地，这些土地已经分拆出售给开发商，且项目已完工。剩余的项目区域占地约922英亩，拥有州政府和县政府的土地使用许可，可建设最多639栋独栋住宅、度假村设施以及另一个高尔夫球场或休闲场所。目前，该项目正在进行规划和开发前的准备工作。

 

毛伊岛内陆地区——哈利伊马莱镇：哈利伊马莱是一个位于毛伊岛内陆地区的城镇，与历史悠久的马卡沃阿镇相邻。我们在哈利伊马莱拥有约1,485英亩的土地，这些土地适用于农业、轻工业以及商业开发。其中大部分土地属于《减税与就业法案》所指定的机会区。我们的土地还包括290英亩的土地，根据毛伊岛县的长期发展规划，这些土地被归类为具有发展潜力的“小型城镇”用地。截至目前，我们已经开始对哈利伊马莱的所有土地进行规划、设计和分区工作。

 

在2023年12月，我们与位于毛伊岛的Stone Properties公司共同成立了合资企业BRE2 LLC。该合资企业开发了哈利艾马莱镇约31英亩的土地，并将其划分为两块地块。在截至2024年12月31日的年度内，BRE2已经出售了一块地块；另一块地块则于2025年2月完成销售并交付使用。

 

 

在我们推进这些及其他战略项目的过程中，我们预计可以通过营业收入、非战略性土地销售所得资金、债务融资、合资伙伴提供的资本以及其他来源的资金来支付项目的前期开发成本。或者，我们可以结合多种方式来筹集所需资金。

 

毛伊岛上的度假村及其他房地产的价格和市场状况通常受到多种因素的影响，这些因素包括但不限于：利率、美国本土其他房地产市场的状况，尤其是西海岸地区的市场情况；美国和亚洲整体经济的状况；美元与其他外币之间的汇率关系；自然灾害的发生情况，如野火和洪水；环境法规的变化；以及旅游业的发展趋势。我们的土地开发与销售业务面临着来自毛伊岛以及其他地区和其他国家的土地所有者及开发商的竞争。我们在西毛伊岛的土地因其靠近海滩、山脉以及各种便利设施而备受青睐，而且这些土地的地形优越，大部分地块都能欣赏到无遮挡的海洋景观。

 

租赁

 

我们的租赁业务包括商业用地、工业用地以及农业用地的租赁服务；同时，我们还提供注册商标和商品名称的授权服务。此外，我们还在毛伊岛西部和内陆地区销售饮用水与非饮用水产品。此外，我们还参与与流域管理及保护相关的项目。

 

我们租赁业务部门的收入总计为1280万美元，占截至2025年12月31日全年总营业收入的约66%。

 

商业与工业租赁业务——我们拥有共计247,328平方英尺的商业、零售及轻工业物业的租赁权，这些物业包括餐厅、零售店、办公楼、仓库以及卡帕卢阿度假村的相关设施。以下是截至2025年12月31日，与我们相关的商业、零售及工业租赁业务的相关信息：

 

总计

平均值

租赁

广场

占用率

有效期截止日

视频片段

百分比

日期

卡帕卢阿度假村

72,169

85%

2026-2038年

西毛伊岛的其他地方

40,050

98%

2025年至2034年

毛伊岛的乡村地区

135,109

82%

2026-2034年

 

农业租赁业务——我们拥有并经营着约10,300英亩的农业用地，这些土地用于多种农业活动、牧场管理、可再生能源开发以及生态旅游项目等。这些土地分布在毛伊岛西部和内陆地区。

 

商标和商号授权——我们的主要商标和商号包括Kapalua、Kapalua蝴蝶标志以及Maui Gold品牌及其相关的菠萝标志。目前，我们已经与多家公司签订了授权协议，允许他们在农业、商业和工业领域使用这些商标和商号。

 

饮用水与非饮用水系统——我们拥有并运营着多个饮用水井、非饮用灌溉用水管道、水库以及输送系统。这些设施为卡帕卢阿度假村、茂宜县辖区，以及西茂宜和内陆地区的农业用户提供服务。

 

资源管理与保护工作方面，我们负责管理位于西茂伊岛上的这片面积为9,000英亩的自然保护区和流域保护区，该保护区被称为普库库基流域保护区。我们的资源管理及保护工作部分资金由夏威夷州提供资助。

 

我们的租赁业务对经济状况非常敏感，尤其是与旅游行业和消费者支出相关的因素。在毛伊岛和夏威夷整体范围内，我们面临着来自其他房产所有者的激烈竞争。卡帕卢阿度假区地区的降雨量和开发程度也会影响我们对饮用水和非饮用水的需求以及供应情况。

 

度假村设施

 

我们的度假村服务项目包括管理Kapalua俱乐部。该俱乐部是一个私人非股权性质的俱乐部，为会员提供一系列特殊优惠、特权以及访问度假村内各项设施的机会。其中包括一个占地30,000平方英尺的全套服务式水疗中心与健身中心、一个位于泳池边的餐饮海滩俱乐部，以及两个拥有18洞标准高尔夫球场的场所。

 

我们的度假村设施业务部门的收入总计为80万美元，约占我们截至2025年12月31日全年总营业收入的4%。

 

 

卡帕卢阿俱乐部的发展主要取决于卡帕卢阿度假村的整体吸引力与成功程度。该度假村面临着来自毛伊岛及其他夏威夷地区其他度假胜地的竞争。

 

员工

 

截至2025年12月31日，我们共有20名员工，全部为全职员工。我们的员工中没有任何人属于任何集体谈判组织的成员。

 

我们制定了《商业行为准则与道德规范》，该准则适用于我们的所有董事、管理人员和员工。我们还采用了一种道德报告机制，相关邮件和语音信息都会由董事会的审计委员会进行监控。我们的《商业行为准则与道德规范》可以在我们的网站www.mauiland.com上的“投资者专区”中找到。如果我们对《商业行为准则与道德规范》做出任何修改，或者有任何人员被免除或隐含地免于遵守该准则，我们将及时在网站上公布相关信息。

 

可获取的信息

 

我们的互联网地址是www.mauiland.com。在本年度报告中提及该网站地址，并不意味著对所包含信息的正式认可。我们会在网站上免费提供《十份报告》、季度报告、《八份即时报告》，以及根据《证券交易法》第13(a)条或第15(d)条要求提交的其他报告。这些文件在我们向SEC电子提交或提供后，会尽快在网站上公开。这些文件也可以访问SEC的官方网站www.sec.gov获取。

 

项目1A。

风险因素

 

我们的短期和长期成功面临着诸多风险和不确定性，其中许多因素都是难以预测的，或者我们无法控制的。因此，投资我们的普通股实际上伴随着相当大的风险。股东们应仔细考虑以下所述的风险和不确定性，同时参考本年度报告中的其他信息，以及我们不时向SEC提交的其他相关资料。如果这些风险真的发生了，我们的业务、财务状况、经营成果、流动性及前景都可能受到严重负面影响。在这种情况下，我们的普通股价值可能会下降，股东们可能会损失全部或部分投资。此外，还有一些我们目前尚未意识到或认为不重要的风险与不确定性，也可能对我们的业务产生严重的负面影响。本节中作出的某些陈述属于“前瞻性声明”，这些声明仍然面临众多风险和不确定性，包括本节中所描述的那些风险。如需更多信息，请参阅本年度报告中的“关于前瞻性声明的注意事项”部分。

 

 

与我们的业务相关的风险

 

不稳定的宏观经济市场环境可能会对我们企业的经营业绩产生显著的负面影响。

 

我们的业务运营和业绩状况取决于全球的经济形势。由于全球经济形势的不确定性，我们的业务面临着风险——因为消费者、游客以及房地产投资者因信贷市场紧张、能源成本上升、负面财经新闻、消费者信心下降，或是收入或资产价值下跌而推迟或减少开支。这些因素都可能对我们产品和服务的需求产生显著的负面影响。此外，还有其他因素也可能影响需求，例如燃料成本的增加、住宅房地产和抵押贷款市场的状况、利率水平、劳动力成本、获得合理条件的信贷机会、地缘政治问题，以及其他影响消费者支出行为的宏观经济因素。所有这些经济因素都可能对我们产品和服务的需求、财务状况以及经营成果产生严重的负面影响。

 

此外，如果当前的股权或信贷市场状况恶化，或者我们的支出出现意外增加，我们可能需要以债务融资、股权融资或两者结合的方式来筹集更多资金。然而，行业、市场或经济环境的衰退可能会使得债务融资或股权融资变得更加困难且成本更高；而在进行股权融资的情况下，这种行为还会对现有的股东造成一定的稀释效应。如果不能及时并以有利的条件获得必要的融资，那么这将对我们执行当前业务战略的能力，以及我们的财务表现和股票价格产生严重的负面影响。

 

房地产投资面临许多风险，而房地产市场的低迷也会对我们有负面影响。

 

我们面临的主要风险与房地产投资相关，因为我们主要从事房地产开发、销售和租赁行为，这些房产大多用于住宅用途。毛伊岛和夏威夷的房地产市场往往具有极强的周期性特征，其走势会受到当地、国家乃至全球各种因素的影响，尤其是经济状况。而这些因素很多都是我们无法控制的，其中包括但不限于以下这些因素：

 

•

夏威夷以及整个美国都面临着经济不稳定和疲软的时期；

 

•

美国在社会、政治、监管和经济方面的状况或法律法规可能发生变化；同时，欧盟、中东以及亚洲地区的局势也充满不确定性。

 

•

高失业率和低消费者信心水平；

 

•

抵押贷款融资的普遍可用性，包括抵押贷款审批标准变得更加严格所带来的影响，以及利率水平发生的变化（无论是预期中的还是实际发生的）；

 

•

能源成本，包括燃料费用，这可能会影响到前往夏威夷的旅行成本及吸引力。

 

•

地方、州和联邦政府的法规，包括土地征收相关法律，这些法规可能导致以低于我们认为财产实际价值的补偿金额来征用土地；

 

•

毛伊岛上的卡帕卢阿度假区非常受欢迎，而夏威夷州则作为度假胜地或第二居所市场而广受好评。

 

•

美元与其他外币之间的关系；

 

•

税法的变化，包括某些抵押贷款利息支出、房地产税以及员工搬迁费用的扣除限额或可能被取消的情况；以及/或者

 

•

不可抗力因素，比如最近在毛伊岛发生的野火、海啸、飓风、地震等自然灾害，还包括疫情带来的影响。

 

上述任何因素的变动都可能对我们的业务产生严重的负面影响。例如，住宅或豪华房地产市场的需求可能会显著下降，这反过来又会影响到我们的开发计划、收入以及盈利能力。在需求低迷时期，房地产资产可能需要更长时间才能售出，或者售出的价格远低于预期，甚至可能需要亏损才能出售，这种情况会损害我们的流动性，并影响我们继续进行开发项目的能力，进而对我们的经营成果产生不利影响。此外，如果我们开发的计划出现持续的负面变化，就需要承担减值损失或注销递延开发成本，这同样会对我们的财务状况和运营业绩造成严重的负面影响。另外，在当前的经济环境下，股权投资可能难以快速出售，而我们也可能无法及时调整投资组合以应对经济或其他方面的变化。

 

 

由于我们的总部位于夏威夷，因此受到美国本土的影响较小。不过，我们的财务业绩仍然容易受到某些经济因素的影响，比如旅游业的支出增加以及燃料和旅行成本的提高。这些因素都可能对我们的业务、财务状况以及经营成果产生不利影响。

 

我们的业务依赖于吸引游客前往卡帕卢阿度假村、茂宜岛以及整个夏威夷州。影响游客数量、停留时间或消费水平的经济因素都会对我们的财务表现产生重要影响。例如，全球经济的不确定性、夏威夷和美国大陆的失业率、自然灾害、能源成本（包括燃料费用）的大幅增加，以及航空业发生的某些事件可能导致客流量减少或旅行成本上升，这些因素都可能降低游客数量，进而对潜在买家对我们未来房产开发的兴趣产生负面影响。所有这些因素都可能对我们的业务、财务状况和运营成果造成严重的不利影响。此外，美国境内恐怖主义活动的加剧或其他地缘政治事件的威胁，以及传染病扩散的威胁，都可能影响到潜在游客选择度假目的地或第二居所的方式，甚至导致旅行禁令的出台，从而对我们的业务、财务状况和运营成果产生严重的负面影响。

 

我们之前曾参与过一些合资项目，因此在未来可能会面临与合资合作相关的风险。

 

我们之前已经参与过多种合作项目、合资企业以及其他形式的联合业务关系，未来也可能继续开展类似的合作项目。不过，任何合资企业都伴随着一定的风险，比如：

 

•

我们实际上或有可能无法对合资企业拥有表决权；

 

•

我们与合资合作伙伴保持良好关系的能力；

 

•

任何商业合作伙伴都可能拥有与我们不同的经济或商业利益，尤其是在经济不稳定和形势不佳的情况下；

 

•

某个合作方可能无法提供其应分担的运营和开发资金，或者无法履行其他承诺，包括向我们提供准确且及时的会计和财务信息；

 

•

合资企业或合作伙伴可能会失去关键人员。

 

在涉及我们的合资项目时，我们可能会被要求承担合资企业的债务责任，或者为第三方提供赔偿，以履行合资协议中的相关义务。如果我们因此而产生义务，或者面临与合资关系相关的风险，那么我们的业务状况、财务状况以及经营成果都可能受到不利影响。

 

 

如果我们无法在预定的时间和预算范围内完成土地开发项目，那么我们的财务业绩可能会受到负面影响。

 

我们计划在时机成熟时开发各种度假村和其他相关物业，同时会考虑整体经济环境。新的项目开发过程中存在许多风险，其中包括：

 

•

施工延误或成本超支，这可能导致项目成本增加；

 

•

获得有关土地用途划分、水资源利用、建筑物建设以及其他必要的政府许可和批准；

 

•

那些未能完成的项目所产生的开发成本；

 

•

地震、海啸、飓风、洪水、火灾或其他可能对项目造成负面影响的自然灾害；

 

•

由于设计或施工上的缺陷，可能导致额外的维修成本，或者需要关闭部分或全部设施以进行修复工作；

 

•

筹集资金的能力；

 

•

政府征收的罚款或费用的影响，例如公园使用费或廉租房相关的要求；

 

•

政府对项目性质、规模或完成时间的限制；以及

 

•

大型开发项目可能缺乏足够的建筑或施工能力。

 

如果任何开发项目无法按时或按预算完成，那么这可能会对我们的财务业绩产生严重的负面影响。

 

如果我们无法以合理的成本获得所需的土地使用批准，或者根本无法获得此类批准，那么我们的经营业绩将会受到负面影响。

 

我们的土地开发与销售业务部门的财务表现，取决于我们能否成功获得相关项目的审批许可。要完成一块土地的开发项目，往往需要获得许多必要的批准，这一过程可能非常复杂且成本高昂，甚至可能需要数年或更长时间才能完成。在某些情况下，我们可能无法获得进行房地产开发所需的全部批准，或者不得不对开发计划进行修改。这些批准的延迟或未能获得，都可能对我们的财务业绩产生显著的负面影响。

 

如果我们无法成功与毛伊岛上的其他房地产开发商竞争，我们的财务业绩可能会受到显著负面影响。

 

我们的房地产产品面临着来自茂宜岛其他豪华度假村房产的激烈竞争，同时也在与夏威夷及美国大陆的其他住宅房产进行竞争。在许多情况下，我们的竞争对手规模更大，且拥有更多的资金资源。如果我们无法与这些竞争对手竞争，我们的财务业绩可能会受到显著影响。

 

 

我们可能需要遵守某些环境法规，这些法规可能会让我们承担额外的责任，并导致在土地开发方面产生额外的成本。

 

各种联邦、州级以及地方性的环境法律法规，都对我们所拥有的或正在经营的土地资产进行了规范。这些法规可能会要求我们承担清除或处理那些有害或有毒物质所产生的费用。即使我们事先知道存在这些有害物质，或者没有责任处理它们，这些法规仍然可能要求我们承担责任。如果存在有害或有毒物质，或者未能妥善处理这些物质，那么我们就可能无法开发、使用、出售或出租我们的不动产，也无法以该不动产作为抵押借款。如果我们安排了有害或有毒废物的处理工作，那么即使我们从未拥有或运营过那个处理设施，我们也可能需要承担处理这些废物的费用。此外，某些法律法规，尤其是那些关于湿地管理、沿海地区保护以及濒危物种保护的法律，可能会限制我们开发、使用、出售或出租不动产的能力。

 

天气状况的变化或自然灾害可能会对我们的业务、财务状况以及经营成果产生不利影响。

 

自然灾害，包括野火、海啸、飓风、地震等，可能会损害我们的度假村和房地产资产，导致需要大量资金进行修复或替换工作，或者使房产价值下降，进而造成收入损失。所有这些情况都可能对我们的业务、财务状况以及经营成果产生严重的负面影响。我们的竞争对手可能因所处地理位置的不同而受到不同的影响。2023年8月的野火摧毁了毛伊岛的拉海纳镇，对当地的旅游业和经济发展造成了负面影响。我们预计野火带来的后果将持续影响毛伊岛的商业活动，目前尚不清楚毛伊岛需要多长时间才能恢复经济秩序并重新吸引游客。在商业活动和旅游业恢复到正常水平之前，野火带来的负面影响将继续影响我们的运营，就像在2025年期间那样。

 

我们的保险覆盖范围可能不足以覆盖我们可能遭受的任何损失。

 

我们为业务提供了多种保险保障。我们聘请了专家来帮助我们确定保险条款的具体内容，包括保险限额和免赔额等参数。这些决定是基于对潜在风险、损失程度以及相关成本的评估而做出的。然而，在某些情况下，所获得的保险覆盖可能不足以完全弥补我们的损失。此外，在提出索赔时，获得保险赔偿可能需要耗费大量时间、精力及资源，而且保险公司有可能拒绝或质疑我们的索赔资格。在这种情况下，我们可能无法获得足够的保险赔偿，或者获得的赔偿金额可能不足以完全弥补业务中断带来的损失，从而对我们的经营成果、流动性和财务状况产生不利影响。

 

未经许可使用我们的商标可能会对我们的业务产生负面影响。

 

我们在美国及多个其他国家注册了多项商标。如果有人质疑我们对这些商标的独占使用权，我们决心坚决维护自己的权益。如果我们无法成功捍卫自己的权利，我们的业务可能会受到负面影响。

 

资产价值和利率的波动会影响我们固定收益养老金计划的资金状况，在某些情况下，这可能会对我们的财务状况产生严重的负面影响。

 

我们拥有一份固定福利养老金计划，该计划的福利金额在2011年被冻结。董事会于2023年批准终止这项固定福利计划以及非资格性养老金计划。该计划的资金状况以及我们履行未来义务的能力，受到多种因素的影响，其中包括利率变化、计划资产投资的回报情况，以及包括参与者预期寿命在内的精算假设。如果我们无法为这项计划提供足够的资金支持或履行未来的义务，那么我们的业务、财务状况以及经营成果可能会受到不利影响。

 

美国会计标准的变更可能会对我们产生不利影响。

 

在美国，负责制定财务会计标准与信息披露要求的监管机构包括财务会计准则委员会（FASB）和国际会计准则委员会（IASB）等机构，以及美国证券交易委员会（SEC）。这些机构不断对财务会计标准进行修订和更新。我们必须遵循这些最新的标准。

 

在实施会计政策变更过程中可能会遇到各种困难，包括修改我们的会计系统、更新相关政策、程序以及财务报告的内部控制机制等。这些困难可能导致财务报表出现重大误差，进而影响到我们的经营成果，甚至导致我们无法履行报告义务。新会计准则的采用还可能影响到我们信贷条款的计算方式。我们无法确保能够与债权人合作，共同调整信贷条款以适应会计标准的变化。

 

 

由于网络攻击、入侵或其他原因导致的安全事件可能会破坏我们的信息技术网络及相关系统，造成资产损失或数据丢失，同时还需要承担修复工作以及其他相关费用。此外，这些事件还可能使我们面临联邦和州法律的追究，甚至引发诉讼和调查。所有这些情况都可能导致严重的声誉损害，并对我们的业务、财务状况、经营成果、现金流以及股票市场价格产生不利影响。

 

信息技术、通信网络及相关系统对于我们的业务运作至关重要。我们利用这些系统来管理与租户、供应商和客户的关系，进行内部沟通，处理会计和记录保存工作，以及处理企业中的许多其他重要事务。我们的运营依赖于计算机系统和网络中机密信息及其他信息的安全处理、存储和传输。而这一切的实现，则依赖于我们严格的管理流程以及有效的内部控制机制。

 

安全事件可能由以下原因引发：物理入侵、未经授权的第三方对我们安全网络的攻击、软件漏洞、恶意软件、计算机病毒、电子邮件中的附件、员工盗窃或滥用权限、社会工程攻击，以及安全防护措施使用不当。外部势力也可能试图通过欺诈手段诱使员工泄露敏感信息，或通过非法电子垃圾邮件、网络钓鱼、身份欺骗等方法来窃取资金。此外，网络攻击者还可以开发并部署恶意软件、凭证窃取工具以及其他恶意程序，以获取敏感数据或骗取我们持有的资产。

 

我们已经采取了各种安全措施来保护我们的系统和数据，从而有效管理网络安全风险。我们会持续监控并改进我们的信息技术网络和基础设施，同时投入资源来完善各项控制措施，以预防、检测、应对并减轻因未经授权的访问、滥用行为、计算机病毒以及其他可能威胁安全性的事件所带来的风险。我们还定期为员工开展安全意识培训，帮助他们识别并向管理层报告钓鱼邮件、伪造或篡改的电子通信以及其他严重的安全威胁。在财务管理方面，我们实施了更为严格的内部控制机制，包括加强支付授权流程、对新的供应商及供应商信息变更进行更严格的验证要求，以及优化付款通知流程和账户对账程序。

 

截至目前，我们尚未遇到任何严重的安全事件或网络攻击。然而，我们无法保证我们所采取的所有措施、安全手段以及控制机制能够完全防止、检测或应对入侵行为；也无法确保这些措施能够限制对数据的访问，防止商业信息被丢失、破坏、篡改或窃取，或者减轻此类攻击带来的负面影响。因此，这些措施并不能提供绝对的安全保障。

 

我们无法提供绝对的保护措施，主要是因为我们无法总是预测、检测或识别对系统的威胁，也无法采取有效的预防措施来应对所有安全事件。这主要是由于网络攻击手段的不断变化——这些手段可能在攻击发生之前无法被察觉；此外，网络攻击的来源也非常多样。因此，我们可能无法立即应对网络攻击带来的后果。

 

特定网络攻击的严重程度以及我们为调查该攻击所需采取的步骤，可能并不立即清晰明了。因此，在发生攻击之后，可能需要相当长的时间才能完成调查工作。在调查过程中，我们可能无法立刻得知所遭受的损害程度或最佳的修复方法；此外，某些错误或问题可能会在被发现并得到解决之前就不断重复或恶化，这可能会进一步增加网络攻击的成本和后果。

 

即使我们的目标并非直接针对我们自身，但针对美国政府、金融市场、金融机构以及其他企业的网络攻击，包括对我们所合作的租户、供应商、软件开发商、云服务提供商等第三方的攻击，都可能会扰乱我们的正常业务运作和网络。

 

我们购买了保险，以在发生安全事件或信息系统出现故障时，能够弥补我们可能遭受的损失。然而，我们无法保证保险赔偿范围足以覆盖所有潜在损失。此外，我们也无法确保这类保险在未来仍能以合理的商业条款提供给我们，或者根本就无法获得这样的保险。

 

与负债相关的风险

 

我们与一家银行签署了一项授信协议，该授信额度为2,500万美元，属于循环信贷设施。该授信协议的到期日为2030年12月31日。协议中包含了一些财务和运营方面的条款约束；如果我们未能满足这些条款要求，就可能需要提前偿还贷款，这将对我们的经营状况和财务表现产生不利影响。

 

我们的信贷条款包括若干约束条件：首先，必须拥有至少200万美元的流动性资金；其次，总负债不得超过4500万美元；此外，还限制了新的债务负担。我们能否继续通过信贷条款来融资各项业务计划，取决于我们是否能够遵守这些约束条件。

 

在接下来的十二个月里，我们的业务计划包括投资运营基础设施，以及持续进行土地开发和销售项目的规划与前期工作。在某些情况下，为了实现这些目标，我们可能需要借助信贷融资或其他方式来筹集资金；而这些资金的偿还则取决于能否在合理的时间内以合理的价格出售我们的房地产资产。

 

 

我们的债务状况可能会带来一系列负面影响：首先，会增加我们面临整体经济及行业不利形势的风险；其次，会限制我们在规划或应对业务与行业变化时的灵活性；此外，还会削弱我们借款的能力。

 

与我们的股票相关的风险

 

我们的股价经历了显著的波动。

 

在截至2025年12月31日的年度中，我们普通股的价格波动范围在13.84美元到22.23美元之间。我们的股价一直存在显著的波动性，这种波动可能会持续下去。除了本年度报告中所讨论的各种风险和不确定性之外，还有一些因素会导致我们普通股的市场价格继续波动，而这些因素部分属于我们无法控制的范畴。

 

•

我们公司以及行业内其他公司的季度或年度收益情况；

 

•

我们运营成果出现的实际或意外波动；

 

•

我们股票的交易量相对较低；此外，

 

•

几乎没有知名的证券分析师对我们的股票进行报道。

 

我们普通股价格的波动也可能受到毛伊岛当地经济状况的影响，或者整体金融市场的状况所导致。

 

我们的附属公司的持股情况，使得第三方难以收购我们公司，或者实现可能受到其他股东欢迎的控制权变更。

 

截至2025年12月31日，我们公司的各附属企业总共持有了我们公司大部分的股份。因此，如果这些附属企业在面对第三方对公司的收购或控制权变更提议时表示反对，那么这些附属企业很可能拥有足够的投票权来阻止或至少推迟此类收购或控制权的变更，即使其他股东支持这样的出售或控制权变更也是如此。此外，我们董事会成员史蒂夫·凯斯已向夏威夷银行与第一夏威夷银行提供了总计8,993,750股股票作为担保，用于履行某些债务义务。如果这些质押股份被强制出售，那么我们的股东结构将会发生变化，从而增加了获得其他股东支持的难度，进而影响到收购或控制权变更的成功实施。

 

在过去十二个月里，我们的股票交易量相当有限，因此投资者可能无法以当前的价格出售他们想要的那么多股票。

 

截至2025年12月31日，我们普通股的平均每日交易量约为21,000股。如果股票的交易量持续低迷，投资者可能难以以当前价格在公开市场上出售自己的股票。此外，由于普通股的交易量相对较少，其市场价格可能会更加波动。当交易量较低时，少量的股票交易就可能导致价格的巨大波动。这种波动性可能会导致股东遭受重大损失。

 

我们预计不会从普通股中分配任何现金股息。

 

我们尚未宣布或支付任何现金股息。目前的政策是保留所有资金及盈利，用于企业的运营与扩张。根据我们的信贷协议规定，未经贷款方事先批准，我们不得支付任何现金股息。如果我们不支付股息，那么您的投资回报将会受到限制，因为只有当我们的股票价格上升时，您才能获得收益。因此，如果您不支付股息，您的股票价值可能会下降。

 

 

我们可能需要额外的资金。如果能够获得这些资金，那么对我们的股东来说可能会导致持股比例的显著稀释；同时，这些资金持有者还将享有比普通股东更高的权利，并且需要遵守一些限制我们经营活动的条款和条件。

 

如果出现不可预见的突发事件或其他意外情况，我们可能需要通过公开或私有的股权融资或债务融资来筹集更多资金。我们无法确定是否能够以合理的条件获得所需的额外资金，甚至可能无法获得任何资金。如果我们通过发行普通股或可转换为普通股的证券来筹集资金，现有的股东可能会面临严重的股份稀释问题。如果我们发行优先股或债务证券，这些证券可能拥有优于普通股股东的权利，并且可能包含一些限制我们经营活动的条款。如果通过银行信贷融资或发行债务证券来筹集资金，那么这些债务的持有人将拥有高于股权持有人的优先权，而此类债务的条款也可能对我们的经营活动造成限制。

 

项目1B。

尚未解决的员工意见/反馈

 

不适用。

 

项目1C。

网络安全

 

 

风险管理与策略

 

我们已经实施了多种信息安全措施，以识别、评估并管理来自网络威胁的各种风险。这些风险可能涉及我们的关键计算机网络、第三方托管服务、通信系统、硬件和软件，以及包括知识产权、具有战略或竞争性的机密信息、客户数据以及员工个人信息等“信息系统和数据”。

 

我们的IT经理以及我们聘请的信息安全专家和技术顾问，共同致力于识别、评估和管理网络安全威胁与风险。他们通过多种方法来监控和评估网络安全威胁的形势，包括使用手动工具和自动化工具、订阅那些能够识别网络安全威胁的报告和服务、评估我们自身及整个行业的风险状况、定期进行审计和威胁评估、开展定期的漏洞评估，同时利用外部威胁情报来辅助工作。

 

根据所处的环境、系统以及数据情况，我们会采取一系列技术和组织性措施来管理和降低来自网络安全威胁对信息系统和数据的潜在风险。这些措施包括：检测与事故响应机制、漏洞管理流程、灾难恢复/业务连续性计划、加密技术、网络安全控制机制、基于多因素认证的用户访问控制、数据隔离机制、资产管理系统、持续的系统监控、供应商风险管理制度、员工培训、渗透测试，以及符合我们风险等级要求的网络安全保险等。

 

我们对网络安全威胁所带来的重大风险进行评估和管理，这一工作已融入我们的整体风险管理流程中。我们会根据网络风险可能产生的影响和发生概率来对其进行排序，并将资源集中在那些最有可能对我们的业务成果或财务状况造成影响的威胁上，以有效应对这些威胁。

 

我们有时会委托第三方服务供应商来协助我们识别、评估和管理与网络安全相关的风险。这些服务提供商包括专业咨询公司、网络安全顾问、管理型网络安全服务提供商、渗透测试机构以及法医调查机构等。

 

我们还借助第三方的服务供应商来履行我们的各项业务需求，这些供应商包括应用程序提供商、托管公司以及各种供应链相关服务。我们拥有一套供应商管理程序，用于应对因使用这些供应商而带来的网络安全风险。这套程序会根据供应商的性质以及相关信息系统和数据的敏感性程度，采取相应的措施来识别潜在的网络安全风险，包括进行基于风险的评估、设计安全问卷、审核独立的网络安全评估报告，以及规定与网络安全相关的合同义务。

 

截至本年度报告发布之日，我们并未遇到任何对业务、经营成果或财务状况产生实质性影响的网络安全威胁或事件。

 

治理机制

 

我们的董事会负责监督公司的网络安全风险管理工作，这属于整体风险监管职能的一部分。审计委员会负责监督公司的网络安全风险管理流程，包括应对网络安全威胁的风险缓解措施。审计委员会至少每季度向董事会报告一次关于网络安全风险管理的进展情况。

 

我们的网络安全风险评估与管理系统由公司管理层的某些成员负责执行和维护，其中包括我们的IT经理。这位工程师拥有25年的网络安全、网络工程和系统工程方面的经验。

 

 

项目2。

属性/特征

 

我们的大部分土地是在1911年至1932年间获得的，因此，这些土地的购买成本相对较低。以下是截至2025年12月31日，我们拥有的土地面积概览：

 

		面积
西毛伊岛			20,801
毛伊岛的乡村地区			1,485
总计			22,286

 

我们在西毛伊岛拥有的土地由几块相连的土地组成，这些土地从海边一直延伸到毛伊岛第二高峰的顶端，海拔约为5,700英尺。这些土地上大约有900英亩的土地可以用于商业、住宅、酒店或其他综合开发项目，例如卡帕卢阿度假村。租赁收入主要来自餐馆、零售店、办公楼、仓库以及度假村内的其他设施。其余的土地则包括以前的菠萝种植园、未开发的沿海地区和森林地带，以及我们拥有的9,000英亩的保护性流域保护区。这些土地通过农业及工业租赁、水资源管理、饮用水与非饮用水的销售，以及保护和保育相关的资助项目来赚取租金收入。

 

我们在毛伊岛北部的房产位于海拔1,000至2,000英尺之间的地方，这些地块坐落在哈莱阿卡拉山的山坡上。哈莱阿卡拉山是一座火山形成的山脉，其海拔高度超过10,000英尺。这些房产通过商业、工业和农业租赁的方式获得收入。

 

我们已经将Kapalua度假村中的某些房地产作为抵押，用于履行我们的融资协议中所规定的借款义务。

 

我们的企业办公室分别位于西茂宜岛的Kapalua度假村以及茂宜岛的北部地区。我们认为这些设施非常适合开展我们的业务活动，并且具备足够的容量来满足当前的使用需求或未来的发展需求。如需了解更多详细信息，请参考本年度报告中的“业务”部分。

 

项目3。

法律程序

 

卫生部命令

 

2018年12月31日，夏威夷州卫生部发布了关于涉嫌废水处理设施违规行为的通知和处罚决定。该废水处理设施建于20世纪60年代，旨在为当时在农业区工作的员工提供污水处理服务，该设施由两个占地1.5英亩的废水稳定池以及周边的排放场组成。处罚内容包括支付23万美元的行政罚款，并对废水处理设施进行改造。

 

卫生部同意推迟执行该命令，同时我们会实施一套经过批准的整改措施，以解决该设施的废水处理问题。已经完成了额外的渗滤场建设，并安装了表面曝气装置、污泥清除系统以及利用水生植物构成的天然池塘覆盖设施。废水监测结果显示，废水的浓度在允许范围内。我们已经编制了一份可行性研究报告，并提交了相关方案，旨在找到多种可行的技术方案来解决问题。我们提交了一份计划及解决方案，其中包括建造一个新的池塘，并对现有池塘进行改造安装曝气装置。其中一个现有池塘将被改造，另一个则可以作为备用池塘使用。目前，公司正在与卫生部合作推进相关工作，截至本年度报告发布之日，我们仍在等待夏威夷州对提交的工程设计和图纸的审批意见。

 

 

截至2025年12月31日，我们已累积了约23,000美元的行政罚款相关费用。目前我们无法估算出与该订单相关的潜在负债的具体金额。因此，在相应的财务报表中并未计提任何相关准备金。

 

毛伊县水过滤处理协议

 

根据1999年与毛伊县达成的协议，如果任何水井中的灭虫剂含量超过规定标准，公司以及几家化工企业同意承担安装过滤系统的90%的资本成本。此外，这些企业还负责现有及未来水井的过滤系统维护费用。截至2025年12月31日和2024年12月31日，公司已支付约23,000美元用于补偿上述过滤系统和维护费用。在提交本年度报告时，公司并未了解到毛伊县有任何计划在受农业化学品影响的地区安装其他过滤系统或钻探新的水井。因此，公司尚未计提与未来水井相关成本的准备金，因为公司无法合理估计可能产生的责任金额或范围。

 

霍诺科豪溪灌溉用水争议

 

2025年8月18日，拥有两家高尔夫球场TY管理公司、卡帕卢阿地区住宅业主协会、科珀卢阿公寓业主协会以及卡帕卢阿山脊公寓业主协会（这三家协会均隶属于卡帕卢阿度假村协会）联合起来，向夏威夷州第二巡回法庭提起了诉讼。诉状指出，该公司未能从霍诺科豪溪流获取灌溉用水，原因是该溪流输送水资源的渠道系统存在故障。原告要求法院作出确权判决、下达禁令，并要求赔偿未明确的金额损失。该公司的保险公司接受了此案，并代表公司提出了辩护方案。

 

在2025年9月，该公司对这项投诉作出了回应，并提出了反诉。这些反诉包括针对原告违反灌溉使用限制规定的指控，这些限制规定是为了保护公众利益以及卡帕卢阿社区的整体消防安全而制定的。此外，还有关于原告发表诽谤性言论的指控。在提交本年度报告时，公司无法合理估计与此事件相关的可能损失或损失范围，也无法确定是否有可能通过反诉获得赔偿。公司决心捍卫自己的权益，并继续推进其反诉行动。

 

自2019年以来，根据夏威夷州法律，霍诺科哈溪的供水能力有所下降。此外，由于历史上持续的干旱天气，该溪流的流量也降至历史最低水平，这影响了毛伊岛的供水状况。在2025年9月的会议上，负责执行州水法规定的州级机构——水资源管理委员会报告称，降雨量的减少导致了溪流的径流和基础流量的降低。在2024年9月至2025年8月期间，霍诺科哈谷地的年降雨量仅为正常水平的46%。由于降雨量减少，再加上夏威夷州法律对公共资源的限制，包括饮用水供应和传统用水方式等方面，私人商业灌溉可用的水量也大幅减少。

 

KRA的合并/吞并行为

 

在2024年和2025年，作为Kapalua项目的开发商以及KRA的成员，该公司根据KRA的章程规定，将某些土地纳入Kapalua的范围内。KRA的记录显示，这些被并入的土地确实属于Kapalua的一部分。

 

2025年9月25日，TY管理公司代表KRA提起了诉讼，指控KRA的某些董事以及作为KRA代表的该公司违反了相关法规。由于这些与合并及相关投票权相关的纠纷，根据夏威夷州法律的规定，KRA的年度会议未能按照要求举行。因此，在提交本年度报告时，KRA的年度会议尚未召开。

 

2025年10月10日，作为KRA的成员以及Kapalua项目的开发商，该公司向夏威夷州第二巡回法院提出了申请，要求确定年度会议的日期。

 

在提交本年度报告时，目前尚无法确定对公司产生的财务影响。KRA负责为那些被指控的董事进行辩护。公司将会全力应对这些指控，并采取措施予以反驳。

 

我们不时会涉及各种法律诉讼、纠纷以及其他与业务运营相关的法律问题。虽然这些事务的最终结果难以预测，但我们认为，无论是单独来看还是综合起来考虑，这些法律诉讼都不会对我们的业务运营、财务状况或现金流产生显著的负面影响。

 

项目4。

我的安全披露信息

 

不适用。

 

 

第二部分

 

项目5。	注册人权益市场、相关股票持有者事务以及发行方对股票证券的购买行为

 

我们的普通股在纽约证券交易所上市，股票代码为“MLP”。截至2026年3月12日，有218位普通股股东记录了他们的持股信息。不过，这些股东并不包括那些以各种证券经纪商、交易商或注册清算机构名义持有我们普通股股份的实际所有者。

 

分红政策

 

自2001年3月以来，我们从未对普通股股东支付过任何现金股息。目前，我们预计也不会支付任何现金股息。

 

未注册的权益证券销售

 

没有。

 

回购

 

没有。

 

项目6。

[已保留]

 

项目7。	管理层对财务状况及运营成果的讨论与分析

 

以下对我们在2025年12月31日截止的年度报告、经审计的合并财务报表及相关附注的讨论与分析，均基于该年度数据展开。上述讨论中包含一些前瞻性陈述，这些陈述涉及各种风险和不确定性。我们的实际结果与这些前瞻性陈述中所述的内容可能存在显著差异。导致这种差异的因素包括但不限于下文所述因素，以及本季度报告其他部分中提到的因素，尤其是题为“关于前瞻性陈述的警示”的部分。根据上下文的不同，“公司”、“我们”、“我们的”以及“我们公司”等术语可能指代的是Maui Land & Pineapple Company, Inc.本身，也可能指代该公司及其子公司们。

 

概述

 

我们拥有并管理着一系列多元化的资产，其中包括夏威夷毛伊岛上的约22,300英亩土地，以及约247,000平方英尺的商业地产。一个多世纪以来，我们通过保护自然环境、发展农业、促进社区建设以及有效管理土地等方式，创造了独特的创新成就。目前，我们的资产包括未开发的土地、已获得所有权的土地，这些土地可以用于各种住宅和混合用途的建设项目，此外还包括已经建成投用的商业地产。

 

近年来，我们持续实施我们的战略计划，致力于最大限度地优化资产的使用效率。我们推进了一系列土地开发和住房项目，旨在打造更强大、更具活力的社区，并提升资产的长期价值。我们通过聘请关键专家加入董事会和管理团队，进一步夯实了我们的基础，从而能够有效地规划每一块土地的利用方式，并实现价值的创造。我们还组建了一支土地管理团队，负责制定风险缓解策略，以及有效利用我们手中的闲置农田和牧场。我们的本地团队已经提升了有效管理资产的能力，并能够顺利实施价值创造项目。2024年，我们在西毛伊岛和内陆地区设立了新的办事处，以便让我们的团队能够更深入地融入当地社区，建立更紧密的关系，并确保对资产进行负责任的管理。

 

 

到2025年，我们将继续努力提升可出租土地和商业地产的盈利能力。我们已识别并解决了城镇中心地区存在的严重维护问题，从而为那些在2023年毛伊岛火灾中失去营业地点的商家提供了新的经营空间。在过去一年中，这些措施有效提升了商业地产的入住率及租赁收入，同时让社区更加充满活力，提升了当地的文化氛围。截至2025年12月31日，我们的商业地产和土地目前的入住情况如下：

 

商业地产		总计				租赁								净增加额 （减少）在 租赁区域 2025年
		平方英尺				平方英尺				百分比				平方英尺
工业			168,880				151,105				89	%			8,952
办公室			10,105				10,105				100	%			–
零售行业			61,004				58,852				96	%			2,540
住宅区			7,339				7,339				100	%			4,339
总房地产价值			247,328				227,401				92	%			15,831

 

土地		总计				租赁								净增加额 （减少）在 租赁区域 2025年
		面积				面积				百分比				面积
商业/工业领域			19				19				100	%			–
住宅区			866				12				1	%			–
农业			10,356				4,656				45	%			3
保护			11,045				–				0	%			–
总土地面积			22,286				4,687				21	%			3

 

在2025年期间，该团队的商业物业使用率从86%上升到了92%，这一提升得益于租户的搬迁以及为了提升我们购物中心体验的多样性和质量而进行的改进工作。在2024年1月1日至2025年12月31日的两年期间，该公司签订了42份新的租赁协议，其中15份是在2025年12月31日之前签订的。在这些租赁协议中，有34份是商业物业租赁协议，总面积为83,812平方英尺；另有8份是土地租赁协议，涉及面积为1,131英亩的土地。

 

这一努力将继续进行，同时也会采取必要的资本改进措施，以持续吸引优质的租户。在供应受限的市场环境中，我们能够保持稳定现金流。此外，我们的商业地产还能为我们周围的土地带来价值创造效应。我们预计，随着市场逐渐稳定，未来几年内，这些商业地产的现金流将会有所增长。同时，随着毛伊岛在2023年发生的野火事件的恢复，以及我们完成与新租约相关的各项改进工作后，这些商业地产的现金流预计还会进一步改善。

 

为了有效利用土地来建设住宅、商业设施、农场或度假村等项目，通常需要对土地进行改造。这些改造措施包括总体规划的制定、土地使用权分配与分区规划、将大片土地划分为适合不同用途的单元，以及基础设施建设等。在2024年，我们完成了对所有22,300英亩土地的战略规划，以明确公司在未来几个季度内的行动方向。自2024年1月1日起，我们已经执行了42份商业用地租赁合同，这充分体现了该战略的成功实施。

 

 

我们的土地利用战略计划与我们的发展使命相契合，旨在在供应严重受限的市场环境中，满足当前及未来的社区需求。在2025年和2024年，我们出售了一些非战略性资产，并通过直接销售以及与合作伙伴的合作关系来将其转化为收益。该计划将改善后和未改善后的土地处理方式分为四类，具体如下表所示。

 

类别	地区/区域	财产	大致上 土地 面积（亩）	当前 土地 使用/分配	改进措施 过程	帕拉塞尔斯的数量，或者简称“数量” 允许范围内的 单位/批次
1. 改善后的土地资源——计划出售的剩余非战略性地块	西毛伊岛	五处非战略性房产	67	其他杂项	完成	5个包裹
	内陆地区	三处非战略性的房产	24	其他杂项	完成	3个包裹
2. 改善的土地产权状况——目前这些土地正在被出售或用于开发项目。	西毛伊岛	卡帕卢阿度假村 - 海岸边	36	度假区综合用途开发	规划	现有的权益允许在这两个项目区域内建设最多769套住宅单元、545套酒店客房以及商业空间。
	西毛伊岛	卡帕卢阿度假村 – 中央区	46	度假区综合用途开发	规划、许可审批
3. 未开发的土地——正处于规划与改善过程中的财产	西毛伊岛	卡帕卢阿度假村 – 毛卡地区	922	度假住宅区	规划、许可审批	现有的权利允许建造最多639栋独栋住宅或公寓楼。
	西毛伊岛	霍诺凯纳住宅项目——州级临时住房计划	50	农业	设计，允许性设计	最多可容纳200块独立住宅用地
	内陆地区	哈利伊马莱牧场	325	农业	分区设计	大约24块农田
	西毛伊岛	霍诺凯纳农场	1,725	农业	规划	在这两个项目区域中，共有约250块农田需要处理。
	西毛伊岛	卡帕拉乌牧场	914	农业	规划
	内陆地区	哈利伊马莱农场	757	农业	规划	大约共有102块农田
	西毛伊岛	卡哈纳农场	2,640	农业	规划	大约200块农田
	内陆地区	哈利伊马莱农田	348	农业	规划	待定
4. 未开发土地——正在出售的土地，旨在进行长期租赁以及后续的资产管理工作。	西毛伊岛	霍诺卢阿农地	1,604	农业	资产管理	待定
	西毛伊岛	霍诺科哈乌农田	1,884	农业	资产管理	待定
	西毛伊岛	流域保护用地	10,452	保护	资产管理	待定
	西毛伊岛	滨水保护区土地	492	保护	资产管理	待定
	总土地面积（英亩）		22,286

 

短期内，我们的待售剩余资产和非战略性地块有望带来销售收入。此外，目前正在销售或开发中的优质土地也有望为公司带来收益。

 

在2024年，我们的团队开始自行负责一些重点土地开发项目，其中包括Kapalua度假村的规划与工程设计，以及马乌伊岛内陆地区一块面积为325英亩的废弃农场的初步开发工作。那些尚未进行开发的土地可能需要三年或更长时间才能完成改造并带来收益。如果我们的商业物业和土地租赁收入不足以支付这些成本，那么就需要通过出售一些非战略性的土地来获得资金。在2025年，我们出售了六块土地，总销售额达240万美元；同时，我们还与Harvest Church签署了一份协议，以1000万美元的价格购买了一块6.5英亩的土地，该土地将被用于建造Kapalua度假村的校区。我们预计这笔交易将在2027年完成，具体取决于各种常规成交条件。至于基础设施和其他场地改善项目的硬成本支出，我们预计主要通过项目预售款和建筑融资来承担。

 

对于Honokeana Homes州临时住房项目，我们已经将约50英亩的土地租给夏威夷州。目前我们正在负责建设必要的基础设施，以容纳那些因2023年8月8日毛伊岛森林火灾而失去家园的人们。该土地的租赁期限为五年，加上建设临时住房所需的時間。这片土地属于公司拥有的更大面积为1,377英亩的宗地的一部分。协议规定，夏威夷州将承担该项目的所有成本，其中包括约3550万美元用于完成必要的水平性基础设施建设。公司同意负责这些水平性基础设施的建设工作，而如果夏威夷州决定继续建设垂直性基础设施的话，公司也会承担相应的费用。我们将以夏威夷州的成本来提供这些管理服务，并且不会从中直接获利。租赁期结束后，除非公司要求保留某些特定的基础设施，否则夏威夷州将拆除这些设施。截至本年度报告发布之日，该项目已暂停，原因是受到夏威夷州的指示。在提交本年度报告时，我们尚未收到关于该项目的最新消息，也不知道项目何时能够恢复。在2025年12月31日之前，MLP从Honokeana Homes项目中获得了340万美元的收入，这部分收入是夏威夷州对公司在该项目中所支成本的补偿。

 

我们预计，那些被确定为长期租赁用地且需要持续管理的未开发土地，将在未来十年内被用于多种农业、生态保护以及文化用途。目前，大约有1,026亩土地已租给Ka Ike Ranch公司，这是一家致力于本地食品生产和可持续农业经营的家族企业。我们的未开发土地还包括Pu’u Kukui流域，该流域面积超过8,600亩，我们正在积极管理这片土地，以最大限度地利用雨水，从而补充地下水储备——西毛伊岛约70%的用水都来自这些地下水。公司致力于继续提高这些农用地的利用率，通过经济活动以及本地食品生产来提升土地的生产力。

 

 

操作结果

 

2025年与2024年12月31日终的对比

 

合并版

 

		年度结束日期：12月31日
		2025年				2024年
		（以千为单位）
营业收入		$	19,457			$	11,565
业务运营成本和开支			(13,807)	)			(7,587)	)
行政与管理工作			(4,744)	)			(4,297)	)
基于分享的薪酬制度			(4,318)	)			(6,312)	)
折旧			(1,135)	)			(723	)
运营亏损			(4,547)	)			(7,354)	)
非金融资产注销所带来的收益			–				–
资产处置产生的收益（或损失）			(15	)			48
其他收入			1,111				924
养老金及其他退休后费用			(6,912)	)			(948)	)
利息支出			(216)	)			(61	)
净亏损		$	(10,579)	)			(7,391)	)
每股基本稀释净亏损		$	(0.54)	)		$	(0.38)	)

 

 

土地开发与销售

 

		年度结束日期：12月31日
		2025年				2024年
		（以千为单位）
营业收入		$	5,811			$	520
运营成本和开支			(3,963)	)			(1,104)	)
营业收入（亏损）		$	1,848			$	(584	)

 

土地开发与销售业务所带来的收入，包括我们所有房地产资产的销售收益。截至2025年12月31日，与2024年同期相比，土地开发与销售业务的收入和支出均有所增长。这一增长主要源于非战略性的房地产资产销售，以及Honokeana住宅项目在当年所实现的建筑相关收入和支出。

 

在截至2025年12月31日的这一年中，最重要的房地产开发支出与Honokeana Homes临时住房项目有关。而在截至2024年12月31日的那一年里，则没有进行过任何重大的房地产开发投资。

 

该公司回归了其农业传统，在2025年12月31日之前，在毛伊岛内陆地区的不太被利用的农田上种植了约38英亩的蓝色龙舌兰作物。该公司计划利用这种耐旱作物开发增值产品。从2026年的第一季度开始，龙舌兰种植将被列为一个新的业务领域。这项农业项目与毛伊岛内陆地区那片325英亩的前牧场——哈利迈莱牧场进行了整合。

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土地开发与销售业务具有周期性特征，其表现受多种因素影响。因此，某一时期的结果并不一定能反映该业务领域的未来发展趋势。在毛伊岛发生野火之前，当地的主要住宅供应就存在短缺问题。虽然在上次野火发生之前，为我们提供用于建造住宅和创造更多就业机会的土地是我们的首要任务，但拉海纳野火导致超过2000户家庭和3000个工作岗位丧失，这让我们更加重视如何有效利用土地来满足这些重要需求。

 

 

租赁

 

		年度结束
		12月31日
		2025年				2024年
		（以千为单位）
营业收入		$	12,799			$	9,621
运营成本和开支			(8, 456	)			(5,006)	)
营业收入		$	4,343			$	4,615

 

截至2025年12月31日，租赁业务的营业收入包括：来自商业、工业和农业租赁的950万美元；来自注册商标和品牌使用权获得的10万美元；来自饮用水及非饮用水系统销售业务的290万美元；以及来自夏威夷州政府用于保护普乌库库伊流域的补助资金30万美元。而在2024年同期，相关收入分别为：来自商业、工业和农业租赁的800万美元；来自注册商标和品牌使用权获得的20万美元；来自饮用水及非饮用水系统销售业务的110万美元；以及来自夏威夷州政府用于保护普乌库库伊流域的补助资金30万美元。

 

某些租金收入取决于租户的销售额是否超过一定阈值；当达到该阈值后，这些收入就会以销售额的一定比例形式被确认。随着COVID-19疫情的消退，毛伊岛的游客数量开始增加，这些基于销售额的租金收入以及来自冒险旅游业的土地租赁收入也逐渐恢复到疫情前的水平。直到2023年毛伊岛发生森林火灾之后，情况发生了变化。这场火灾对西毛伊岛的旅游业造成了影响，导致基于销售额的租金收入和土地租赁收入有所下降。2025年，基于销售额的租金收入和土地租赁收入达到了240万美元，而2024年为230万美元，增加了10万美元。自火灾过后，游客数量又开始回升，因此预计在2026年到2027年期间，基于销售额的租金收入将会恢复到火灾前的水平。

 

截至2025年12月31日，与2024年同期相比，租赁运营成本和开支有所增加。这一变化主要源于商业租赁物业的保险费用和物业维护成本上升，以及用于扩大租赁业务范围的物业管理费及租赁佣金支出增加所致。

 

我们的租赁业务面临着来自毛伊岛和夏威夷其他房产所有者的激烈竞争。

 

度假村配套设施

 

		年度结束
		12月31日
		2025年				2024年
		（以千为单位）
营业收入		$	847			$	1,424
运营成本和开支			(1,388)	)			(1,477)	)
营业收入（亏损）		$	(541	)		$	(53	)

 

我们的度假村设施部门负责运营卡帕卢阿俱乐部。该俱乐部是一个私人性质的俱乐部，不提供股份分红，为会员提供一系列特殊服务、专属通道以及其他特权。这些会员可以享受卡帕卢阿度假村内的一些特色设施，包括一个占地30,000平方英尺的全套服务式水疗中心与健身中心、一个位于泳池边的私人餐饮海滩俱乐部，以及两个拥有18洞高尔夫球场的冠军级高尔夫球场。卡帕卢阿俱乐部并不拥有或经营任何度假村内的设施，其收取的会费主要用于支付相关费用，从而让会员能够使用这些设施。

 

截至2025年12月31日的年度中，营业收入有所下降。这一变化主要是由于一家度假村酒店项目的会员服务被终止；高尔夫球场在两个月内暂停运营期间客户支付了费用；此外，2024年曾出现一些逾期债务，但这些债务在2025年并未再次出现。

 

 

其他收入

 

在2025年12月31日和2024年12月31日期间，我们的货币市场与债券投资组合共赚取了约30万美元的投资收益。

 

在截至2025年12月31日的年度中，公司获得了约60万美元的保险赔偿款。这笔资金用于修复Puu Koa水库所需的各项工程费用。由于2023年8月毛伊岛发生野火时风力强劲，该水库的衬垫层受到了严重损坏。

 

在截至2025年12月31日的年度中，公司收到了约20万美元的雇员保留税收优惠款项，该款项已得到确认并计入公司的税务收益中。

 

在2023年12月，该公司与当地一家开发商签订了合资协议，共同成立了夏威夷有限责任公司（“BRE2 LLC”）。该公司对BRE2 LLC的初始投资包括约31英亩位于哈利伊马莱地区的旧菠萝种植园土地，评估价值达160万美元。第一块土地的成交价格为180万美元，第二块土地的成交价格为240万美元，这两块土地的交易时间分别发生在2024年12月和2025年2月。截至2024年12月31日，该公司从BRE2 LLC获得了100万美元的分配收益；截至2025年12月31日，其获得的收益约为110万美元。剩余的约4万美元投资价值在2025年被冲销了。

 

养老金开支

 

在2025年，我们终止了原有的固定收益养老金计划（“固定收益计划”）。在截至2025年12月31日的年度中，我们确认了6,556,000美元的结算费用。此外，在截至2025年12月31日的年度中，我们还收回了587,000美元的费用。在截至2025年12月31日的年度中，我们还向固定收益计划支付了1,060,000美元的现金捐款。而在2024年，该计划并未需要任何捐款。虽然与计划终止相关的GAAP费用直接影响了2025年的净亏损，但固定收益计划终止所产生的费用属于一次性事件而已。

 

 

基于分享的薪酬计划

 

公司在合并财务报表中，将基于股票的薪酬，包括限制性股票的股份授予以及购买普通股的期权，按授予日的公允价值作为薪酬费用进行核算。在权益归属期间，任何可能发生的丧失权益的情况都会被估算并纳入已确认的薪酬费用中。基于股票的薪酬费用下降主要归因于2025年12月31日之前非现金股票补偿成本的减少，减少金额为220万美元。这一减少主要是由于向公司董事和首席执行官授予的期权的估值成本降低所致。自2025年起，薪酬委员会取消了期权的使用，转而采用限制性股票奖励方式。这一改变使董事和高管能够获得更稳定的收益，同时与股东的需求保持一致，并减少了用于补偿董事和指定高管所需的股票数量，从而降低了相关的薪酬费用。

 

利息费用

 

截至2025年12月31日，我们与银行签订的信贷融资协议项下仍有400万美元的未偿还债务。而在2024年12月31日时，这一数额为300万美元。在2025年和2024年12月31日，我们信贷融资协议的利率分别为5.625%和6.375%。在2025年和2024年期间，我们因该信贷融资协议而支付的利息分别约为186,000美元和55,000美元。

 

流动性与资本资源

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日，我们分别拥有530万美元和680万美元的现金储备。我们在夏威夷的几家当地银行持有存款账户。这些账户的保险金额由联邦存款保险公司提供，最高可达25万美元。我们依赖这些银行的财务实力和稳定性，认为我们的存款不会在需要时无法使用。

 

我们的投资包括一系列企业债券，这些债券的到期日期各不相同，全部在2025年底之前到期。所有债券投资的本金都在2025年内收回，而截至2025年12月31日，这些投资的公允价值为0美元。

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日，我们分别与First Hawaiian银行签订了循环信贷协议，拥有可供使用的信贷额度，分别为2100万美元和1200万美元。在2025年12月22日，我们又签署了一份第六次贷款修改协议和第三份修订后的信贷协议，将这些信贷协议的到期日期延长至2030年12月31日，同时将信贷限额提高到2500万美元。这些协议提供了循环借款或定期借款的选项。循环借款的利息按照银行的基准利率减去1.125个百分点来计算；而定期借款的利息则按照银行的商业贷款利率来确定，同时提供了利率互换的选项。为了担保这项信贷协议，我们已经抵押了Kapalua度假村约30,000平方英尺的商业租赁空间。任何抵押品出售所得的资金都必须用于偿还未偿还的借款，这将永久减少信贷协议的循环借款额度。对于未使用的信贷协议额度，无需支付任何承诺费用。该信贷协议的条款包括各种陈述、保证、正面和负面财务承诺以及违约事件处理方式，这些都是此类融资中常见的条款。财务承诺包括最低流动性要求为200万美元，总负债不超过4500万美元，以及对新债务的限制措施。

 

我们已于2025年12月31日履行了与信贷协议相关的各项承诺。

 

现金流

 

我们经营活动产生的净现金流分别达到20万美元和40万美元，这一数据分别来自2025年12月31日及2024年12月31日的财务报表。

 

在截至2025年12月31日的年度中，该计划获得了1,060,000美元的现金投入。而在截至2024年12月31日的年度中，我们没有必要向该养老金计划进行任何最低限度的资金投入。

 

在我们的投资组合中，截至2025年12月31日和2024年12月31日，相应的利息收入分别为30万美元。截至2025年12月31日和2024年12月31日，我们的债券投资分别产生了约2.90%和4.35%的收益。

 

未来的现金流入与流出情况

 

这些需要资本化的土地开发项目的预算为460万美元，适用于2026年。这些费用包括各种项目的规划、工程设计、许可办理、分区规划以及初步的场地改善工作，涉及的总面积约为7,900英亩。这些项目包括三个卡帕卢阿度假村项目（中央度假村、毛卡度假村和马凯度假村），以及乌普兰地区和西毛伊岛上的农业小区建设项目。这一投资反映了正在进行的、具有增值潜力的多个项目的需求，这些项目旨在创造价值，满足毛伊岛对于更多住房、就业机会以及本地食品生产场所的需求。

 

公司在卡帕卢阿购物中心、阿拉埃洛阿商业中心以及哈利伊马莱购物中心所拥有的商业资产的维护与升级项目预算为80万美元。此外，我们还预计将在水资源设施方面投入180万美元，这些设施包括西毛伊岛的水井系统、霍诺卢阿排水系统、莫伊岛北部的凯利利利排水系统，以及哈利伊马莱的废水处理系统。上述预算金额仅为估算值，实际支出可能会因多种因素影响而有所变动。如果实际成本超出预算，可能会对我们的运营业绩、流动性和财务状况产生显著的负面影响。

 

 

我们的业务举措包括投资运营基础设施，以及持续规划和发展项目。在某些情况下，为了实现这些目标，我们可能需要通过信贷融资等方式借款；而偿还这些债务则取决于我们以合理的价格在较短时间内出售房地产资产。我们相信，我们的现金和投资余额、来自日常运营活动的现金流，以及可使用的信贷额度，足以满足我们在未来12个月内及更长时间内的营运资金需求、合同义务履行需求，以及债务偿还需求。

 

我们的债务状况可能会带来一系列负面影响：首先，会增加我们面临整体经济及行业不利形势的风险；其次，会限制我们在规划或应对业务与行业变化时的灵活性；此外，还会削弱我们借款的能力。

 

关键会计政策与估计值

 

我们的会计政策在本年度报告第8项中的财务报表附注1中有详细说明。按照美国普遍接受的会计原则编制财务报表时，需要使用一些会计估计值。这些估计值和假设中有些涉及较高的主观性和判断性，因此，如果这些估计值和假设发生变动，可能会对财务报表中的金额产生重大影响。我们认为对财务报表至关重要的会计政策和估计值包括以下内容：

 

•

我们的长期资产会经过减值审查，当某些事件或情况表明该长期资产的账面价值可能无法恢复时，就需要对其进行减值处理。这些资产减值分析存在不确定性，因为需要管理层做出各种假设，并运用丰富的判断力来估算未来现金流的时间与金额、资产的预期使用寿命、未来事件的不确定性（包括经济条件的变化、运营表现的变化、资产使用方式的变化以及持续性的维护与改进成本等）。因此，会计估计值可能会随着不同时期而发生变化。如果管理层采用不同的假设，或者未来出现不同的状况，那么我们的财务状况或未来运营成果可能会受到重大影响。

 

•

递延开发成本主要包括我们房地产业务在规划阶段与各种项目相关的前期开发成本。根据我们对Kapalua度假村及其他房产的未来开发计划，以及这些项目的预计价值，我们认为这些递延开发成本能够从未来的开发项目中获得补偿。不过，由于我们的开发计划具有长期性，且某些项目何时能够开发成功仍存在不确定性，因此我们的假设和估计可能会发生重大变化。

 

•

那些被归类为“待售资产”的物件，必须满足以下条件：(i) 管理层已批准了出售该资产的计划；(ii) 该资产能够以当前的状态立即出售，且出售过程仅受常规惯例的限制；(iii) 已经启动了寻找买家的行动以及其他必要的步骤以完成出售计划；(iv) 出售该资产的可能性很大，预计将在一年内完成；(v) 该资产正在以与其当前公允价值相称的价格进行出售宣传；(vi) 完成出售计划所需的各项措施表明，不太可能对该计划进行重大修改，或者该计划不会被取消。被归类为“待售资产”的物件，其账面价值或估计的公允价值减去出售成本中的较低数值，将被作为其入账价值。

 

•

持有至到期债务证券以摊余成本进行计量。管理层定期审查这些投资的减值情况。如果发现有需要计提减值的情形，这些证券会被重新评估其公允价值，并相应计入其他收入或支出中。管理层会按主要类型汇总计算持有至到期债务证券的预期信用损失。如果存在预期信用损失，则会设立相应的信用损失准备金，并在债务到期时从该准备金中扣除相应的金额。截至2025年12月31日，这些持有至到期债务证券并无应收未收的利息费用。

 

•

那些对我们主要业务运营至关重要的房地产资产销售，会被归类为房地产销售收入，同时相关的销售成本也会一并体现在合并损益表中。而那些属于次要或附带业务的房地产资产销售，则会被记录为合并损益表中的净收益或净损失。

 

•

如果出售某项房地产资产意味着对我们业务的重大影响，比如某个业务部门的终止运营，那么该资产的经营活动，包括所有与该项目相关的利息支出，都会被归类为停止经营的业务。所有前期期间的金额也会从持续经营项目重新分类为停止经营的业务。而单个房地产资产的处置通常并不构成战略上的转变，因此通常不会符合被归类为停止经营的条件的标准。那些需要考虑出售的房地产资产，通常是那些不属于现有发展战略计划或项目的零星地块。

 

•

确定我们的固定收益养老金计划的养老金支出和负债时，会依据精算师对参与者退休时的年龄、预期寿命、投资长期回报率等因素的估算。此外，养老金支出的大小还受到用于计算养老金义务的折现率的影响。这些假设存在变化的风险，因为它们需要专业的判断，并且其中包含一些不确定性，这些不确定性可能无法被管理层或精算师所控制或预测。关于我们固定收益养老金计划的详细信息，请参阅本年度报告第8项中的财务报表附注7。

 

 

•

董事会主席、董事会成员以及首席执行官都获得了股票期权。在授予这些期权之后，管理层会委托一家专业的评估公司来进行评估分析，这些分析基于期权的条款、标的股票价格、行权价格、波动性、预期期限、无风险利率、股息率等因素。期权的公允价值由公司的审计委员会进行审核并批准，而相关的股票补偿费用则会在期权的有效期内逐步计入成本。对于已取消的期权，尚未兑现的期权相关费用将在期权取消之日立即计入当期损益。

 

•

管理层根据复杂的估算和对所得税法律及法规的解读，来计算应缴纳的所得税准备金、当期及递延所得税，以及税收抵免金额。递延税资产和税收抵免金额会相应减少相应的估值准备金，其减少幅度取决于这些资产和抵免是否有可能无法实际实现。如果未来几年我们开始产生应税收入，并且确定不再需要这些估值准备金，那么剩余的递延税资产和税收抵免所带来的税收优惠将在那时被确认。关于我们的所得税情况的详细内容，请参阅本年度报告第8项中的财务报表附注12。

 

•

我们的经营成果可能会受到重大诉讼或对公司不利的其他因素的影响，这些因素包括但不仅限于责任索赔、环境问题以及合同终止等。当现有信息表明很可能产生负债，且损失金额可以合理估计时，我们会记录与法律相关的事项相关的应计项目。我们会调整这些应计项目，以反映谈判情况、解决方案、法律意见以及其他可能与特定事项相关的信息和事件的影响。预测索赔和诉讼的结果以及估算相关成本和风险涉及许多不确定性因素，这些因素可能导致实际成本与估计值存在较大差异。在判断诉讼结果的可能性时，我们会考虑许多因素。这些因素包括但不限于具体索赔的性质、我们在处理类似索赔方面的经验、案件所属的司法管辖区、外部法律顾问的意见、通过替代性争议解决机制解决案件的可能性，以及案件的当前状态。关于重大诉讼和相关事项的详细描述，请参见本年度报告第8项中的财务报表附注9。

 

•

Honokeana Homes临时住房项目的施工合同采用成本基础核算方法。合同中的收入和支出是根据实际发生的成本与项目完成所需成本的可靠、最新的估算值来按比例确认的。如果项目账单金额超过已确认的收入，则这部分差额会被记为“超出收入的账单金额”（一种递延收入账户）；而如果项目成本低于账单金额，那么这部分差额则会被记为“合同超支金额”（一种递延费用账户）。

 

通货膨胀和价格变动的影响

 

我们拥有的大部分土地是在1911年至1932年间获得的，因此这些土地的账面价值就是其购置成本。在卡帕卢阿度假村，一些固定资产是在20世纪70年代中期到末期建造的并投入使用的。如果以当前的重置成本来计量这些固定资产，那么折旧费用将会显著增加。

 

财务报表编制方式

 

截至2025年12月31日，我们没有任何符合《S-K规则》第303条(a)(4)(ii)项规定的重大表外安排。

 

项目7A。

关于市场风险的定量与定性披露

 

我们是一家规模较小的报道机构，根据S-K规则的第十项第(f)(1)条定义，我们不需要提供该条款要求的信息。

 

 

 

 

MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY, INC.及其子公司

 

合并资产负债表

 

		12月31日 2025年				12月31日 2024年
		（已审计）				（已审计）
		（以千为单位，股票相关数据除外）
资产
当前资产
现金及现金等价物		$	5,295			$	6,835
应收账款净额			1,371				5,016
投资，当前部分			–				2,687
预付费用及其他资产			608				507
待出售的资产			1,827				82
流动资产总额			9,101				15,127
财产与设备，净值			18,243				17,401
其他资产
合资企业的投资			–				968
递延开发成本——开发项目			15,720				14,216
递延开发成本——阿加维创业项目			1,680				194
使用权资产			518				24
其他非流动资产			2,706				2,209
其他总资产			20,624				17,611
总资产		$	47,968			$	50,139
负债与股东权益
负债
当前负债
应付账款		$	2,774			$	2,321
工资单与员工福利			1,159				908
应计退休福利，当前部分			1,620				140
递延收入，当前部分			833				833
长期债务，当前部分			85				85
信用额度			–				3,000
租赁责任，当前部分			106				12
其他流动负债			786				730
合同中的超支部分			–				3,180
当前总负债			7,363				11,209
长期负债
应计退休福利金，非流动部分			–				2,368
信用额度			4,000				–
递延收入，非流动资产部分			1,100				1,233
存款			1,927				1,968
长期债务，非流动部分			102				168
租赁责任，非流动负债部分			413				12
长期总负债			7,542				5,749
总负债			14,905				16,958
承诺与应急条款
股东权益
优先股——每股面值0.0001美元；授权发行5,000,000股；目前没有已发行或未完成的股份			–				–
普通股：每股面值0.0001美元；累计授权数量43,000,000股；截至2025年12月31日和2024年12月31日，已发行且在流通的股数分别为19,755,431股和19,663,780股。			87,580				85,877
额外的出资资本			17,346				15,202
累计亏损			( 71,587	)			( 61,008	)
累计的其他综合损失			( 276	)			( 6,890	)
总股东权益			33,063				33,181
总负债与股东权益		$	47,968			$	50,139

 

请参阅合并财务报表的说明部分

 

 

MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY, INC.及其子公司

 

合并的财务报表

以及全面的损失

 

		年度结束 12月31日
		2025年				2024年
		（以千为单位，其他数值以此类推）
		每股金额）
运营收入
土地开发与销售		$	5,811			$	520
租赁			12,799				9,621
度假村设施及其他服务			847				1,424
总营业收入			19,457				11,565
运营成本与开支
土地开发与销售			3,963				1,104
租赁			8,456				5,006
度假村设施及其他服务			1,388				1,477
行政与管理工作			4,744				4,297
基于分享的薪酬制度			4,318				6,312
折旧			1,135				723
总运营成本和费用			24,004				18,919
运营损失			( 4,547	)			( 7,354	)
资产处置产生的净收益或损失			( 15	)			48
其他收入			1,111				924
养老金及其他退休后费用			( 6,912	)			( 948	)
利息支出			( 216	)			( 61	)
净亏损		$	( 10,579	)		$	( 7,391	)
其他综合收益——养老金净额			6,614				7
总损失额		$	( 3,965	)		$	( 7,384	)
每股基本和稀释净亏损		$	( 0.54	)		$	( 0.38	)

 

请参阅合并财务报表的说明部分

 

 

MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY, INC.及其子公司

 

合并的股东权益变动报表

截至2025年12月31日和2024年12月31日的年度数据

（以千为单位）

 

																		累计金额
										附加内容/信息								其他
		普通股								已支付				累计金额				全面的
		股票				金额				资本				赤字				损失				总计
余额，2023年12月31日			19,615			$	84,680			$	10,538			$	( 53,617	)		$	( 6,897	)		$	34,704
基于分享的薪酬费用			–			$	–				4,930			$	–			$	–				4,930
为了激励计划而发行的股票			18				412				–				–				–				412
限制性股票与期权的解除			–				258				372				–				–				630
已发放的限制性股票			35				638				( 638	)			–				–				–
因税务责任而被取消的股份			( 4	)			( 111	)			–				–				–				( 111	)
其他综合收益——养老金相关部分			–				–				–				–				7				7
净亏损			–				–				–				( 7,391	)			–				( 7,391	)
截至2024年12月31日的余额			19,664			$	85,877			$	15,202			$	( 61,008	)		$	( 6,890	)		$	33,181
基于分享的薪酬制度			–				–				3,251				–				–				3,251
为了激励计划而发行的股票			44				864				–				–				–				864
已发放的限制性股票			53				1,107				( 1,107	)			–				–				–
因税务责任而被取消的股份			( 6	)			( 268	)			–				–				–				( 268	)
其他综合收益——养老金相关部分			–				–				–				–				6,614				6,614
净亏损			–				–				–				( 10,579	)			–				( 10,579	)
余额，2025年12月31日			19,755				87,580				17,346				( 71,587	)			( 276	)			33,063

 

请参阅合并财务报表的说明部分

 

 

MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY, INC.及其子公司

 

合并的现金流量表

 

		年度结束 12月31日
		2025年				2024年
		（以千为单位）
来自经营活动的现金流
来自客户的现金收入及其他收入		$	19,922			$	9,688
支付给供应商的现金			( 13,168	)			( 6,596	)
通过现金支付工资和税款			( 4,679	)			( 2,722	)
来自经营活动提供的净现金收入			2,075				370
来自投资活动的现金流入
债券证券的购买行为			( 15	)			( 3,170	)
债券证券的到期时间			2,702				3,618
财产和设备的采购			( 2,559	)			( 1,871	)
用于延期开发的付款			( 4,651	)			( 1,661	)
来自未合并合资企业的分配款项（或贡献）			1,148				981
用于投资活动的现金净额			( 3,375	)			( 2,103	)
来自融资活动的现金流入
通过信用额度借款			1,000				3,000
长期债务的首付金额			( 151	)			( 21	)
融资协议中的本金支付			( 821	)			–
普通股发行成本及其他费用			( 268	)			( 111	)
用于融资活动的现金净额			( 240	)			2,868
现金及现金等价物的净增加（减少）			( 1,540	)			1,135
期初的现金及现金等价物			6,835				5,700
期末现金及现金等价物情况		$	5,295			$	6,835
通过经营活动产生的净现金来弥补净亏损：
净亏损		$	( 10,579	)		$	( 7,391	)
进行调整以使得净亏损与经营活动产生的现金净额相平衡：
折旧与摊销			1,135				723
信用损失和资产减值的准备金			460				227
基于分享的薪酬制度			4,115				5,560
资产处置过程中的净损失			15				84
通过债务融资的设备			–				274
通过合资企业投资获得的收益			–				( 341	)
运营资产和负债的变化：
应收账款			3,005				( 4,077	)
退休负债			5,726				823
应付账款			936				873
递延收入			( 133	)			1,849
合同中的超额收费行为			( 3,180	)			3,180
其他运营资产和负债			575				( 1,414	)
来自经营活动提供的净现金收入		$	2,075			$	370

 

 

非现金投资和融资活动的补充时间表：

 

•	在截至2025年12月31日和2024年12月31日期间，公司向公司管理层部分成员发行的普通股金额分别达到了90万美元和40万美元。

 

•	在截至2025年12月31日的年度中，该公司签订了新的运营和融资租赁协议，因此产生了约50万美元的使用权资产以及相应的租赁负债。

 

•	在2025年12月31日和2024年12月31日时，该公司分别有50万美元和30万美元的资本支出被记录在应付账款以及应计负债项目中。

 

•	在截至2025年12月31日和2024年12月31日期间，该公司分别支付了10万美元和3万美元的保险费。

 

请参阅《合并财务报表附注》部分。

 

 

MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY, INC.及其子公司

 

合并财务报表的说明

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日的年度数据

 

 

 

 

1.	业务描述及重要会计政策

 

业务描述

 

Maui Land & Pineapple Company, Inc.是一家位于特拉华州的公司，其前身是1909年在夏威夷成立的公司。该公司在2022年7月18日通过转换计划从夏威夷迁至特拉华州注册。该公司的总授权股本为48,000,000股，其中包括43,000,000股普通股，每股面值0.0001美元，以及5,000,000股优先股，每股面值同样为0.0001美元。该公司的普通股在纽约证券交易所的证券代码为“MLP”。该公司由一个拥有土地和运营业务的母公司组成，主要子公司包括Kapalua Land Company, Ltd.，以及其他一些子公司（这些子公司统称为“公司”）。该公司拥有约22,300英亩的土地以及夏威夷毛伊岛上的247,000平方英尺的商业地产。我们通过规划、管理、开发和销售各种类型的房地产来将这些资源转化为实际可用的资产，这些房地产包括住宅、度假村、商业、农业及工业用地。

 

土地开发与销售：		我们的房地产业务包括土地规划与产权确认、开发以及销售活动。
租赁：		我们的租赁业务包括商业用地、农业用地以及工业用地的租赁；同时，我们还负责旗下注册商标和商号的授权管理。此外，我们还负责马乌伊岛西部及内陆地区饮用水与非饮用水系统的管理，以及保护区的维护工作。
度假村设施：		该度假村的各项服务设施包括Kapalua俱乐部的运营业务。Kapalua俱乐部是一个私人性质的俱乐部项目，为会员提供在Kapalua度假村内某些设施上的特殊待遇、优惠以及其他特权。

 

会计与合并报表的基础

 

该公司的合并财务报表符合美国通用会计准则的规定。这些准则由财务会计准则委员会制定。合并报表涵盖了Maui Land & Pineapple Company, Inc.及其子公司的财务状况。所有重要的子公司间往来余额和交易已在合并过程中被剔除。

 

现金及现金等价物

 

现金及现金等价物包括手头上的现金、银行存款以及货币市场基金。

 

应收款项及信用损失赔偿额

 

应收账款在记账时已减去了与信用损失相关的备抵金额。公司根据客户的逾期情况、信用等级、账龄趋势以及历史经验来估算应收账款在合同期限内的预期信用损失。公司认为这些备抵金额足以覆盖预期的损失；然而，如果上述任何因素或整体经济状况出现显著恶化，那么这些预期可能会发生变化。因此，公司的合并财务状况及未来经营成果可能会受到重大影响。在授予信用额度时，公司会评估客户的信用状况，通常不需要客户提供任何抵押品。

 

29

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债券证券投资

 

持有至到期的债务证券以摊余成本进行计量。每期都会对投资进行减值测试；如果发现有减值情况且不属于暂时性减值，则会计提信用损失准备，此时持有至到期的债务证券将按扣除该信用损失准备后的金额进行列示。与预期信用损失相关的调整金额则作为其他收入（或费用）的一部分进行记录。

 

可供出售的资产

 

当管理层批准并决定出售某项资产时，该资产就被归类为待售资产。该资产在现状下可以立即出售，只需遵循通常的出售条款即可。同时，已经启动了寻找买家的行动以及其他必要的步骤以完成出售计划。出售该资产的可能性很大，预计将在一年内完成。该资产正在以与其当前公允价值相一致的合理价格进行销售推广。此外，为完成出售计划而采取的行动表明，不太可能会对该计划进行重大修改，或者计划会被取消。待售资产的账面价值按照其净价值或估计的公允价值减去出售成本中的较低者来确认。在2025年12月31日及2024年12月31日期间，没有对待售资产进行任何减值处理。

 

延期产生的开发成本

 

递延开发成本主要包括与各种计划项目相关的设计费、审批费用以及房地产开发成本。当管理层认为公司不再有可能继续实施相关开发项目时，这些递延开发成本就可以被注销。在2025年12月31日及2024年12月31日期间，没有发生任何递延开发成本的减值情况。

 

延期产生的开发成本——阿加维冒险项目

 

递延开发成本——Agave项目代表了公司用于该项目的各项支出，这些支出按照ASC-360准则进行了资本化处理。截至2025年12月31日和2024年12月31日，已资本化的金额分别为170万美元和20万美元。

 

对合资企业的投资

 

对于那些我们持有不到控制性权益的合资企业，我们会采用股权法来进行会计处理。对合资企业所投入的初始资本资产，会以公允价值进行记录。

 

财产与设备及折旧问题

 

各项资产的账面价值已明确标明。那些需要大规模更换、更新或改良的资产，其成本会被记入资本账户；而那些无法延长资产使用寿命的维护与修理费用则会在发生时计入损益。当资产被报废或以其他方式处置时，该资产的成本以及相关的累计折旧金额会被冲销，而由此产生的收益或损失则会被计入收入中。折旧是按照各资产预计的使用年限来分配的，通常采用直线法，年限通常在3到40年之间。

 

长期持有的资产

 

当某些事件或情况的变化表明某项资产的账面价值可能无法恢复时，就需要对该项资产进行减值评估。在出现此类事件或情况时，需要估算出使用该资产后预期获得的未折现现金流金额。如果这些预期未来现金流的合计金额（不包括利息费用）低于该资产的账面价值，那么就需要确认一项减值损失，其金额等于该资产账面净值与公允价值之间的差额。在进行这项资产减值分析时，管理层需要做出各种假设并运用丰富的判断力，包括对未来现金流的时间和金额、资产的使用寿命、未来事件的不确定性（如经济条件的变化、运营绩效的波动、资产使用方式的改变以及持续性的维护和改进成本等）。因此，这些会计估计可能会随着不同时期而发生变化。如果管理层采用不同的假设，或者未来期间出现不同的状况，那么公司的合并财务状况或未来运营成果可能会受到重大影响。

 

在截至2025年12月31日及2024年12月31日的几年中，长期资产并没有出现显著的减值情况。

 

30

---

 

承租人——该公司作为承租人

 

公司会在订立协议时判断该协议是否属于租赁关系，其判断标准在于该协议是否赋予了在一定时间内使用特定资产的权利，并且这种使用权是换取了相应报酬的。公司根据ASC主题842《租赁》中的标准来判断某笔交易究竟是融资租赁还是经营租赁。与租赁相关的使用权资产及租赁负债分别计入公司的合并资产负债表中的租赁使用权资产和租赁负债中。经营租赁费用会在租赁期间按直线法进行分摊。而融资租赁相关的使用权资产则会在资产使用寿命或租赁期限中较短的一方内按直线法进行摊销；如果融资租赁包含可以合理确定会被行使的购买选择权，那么就会按照资产的使用寿命来摊销。融资租赁负债的利息费用则采用有效利率法进行计量，并体现在公司的合并损益表中“利息费用”项目中。

 

不动产资产指的是公司在租赁期间有权使用相关资产的权益，而租赁负债则代表因租赁关系而产生的支付义务。不动产资产和租赁负债在租赁开始日会根据租赁期间所需支付的租金现值来确认。由于公司的大部分租赁合同并未提供隐含利率，且难以准确确定，因此公司采用基于类似租赁期限担保借款的估计利率作为租赁开始日的借贷成本。不动产资产还包括在租赁开始日或之前已支付的任何租赁款项，但不包括任何获得的租赁激励措施。租赁条款可能包括延长或终止租赁的选项，前提是公司很可能会行使这些选项。

 

在应用租赁相关准则的过程中，该公司对其自身作为承租人的租赁合同中的租赁部分与非租赁部分进行了评估。对于所有类型的租赁资产，公司决定在实际操作上将这些部分合并在一起进行核算。此外，对于期限不超过12个月的租赁合同，公司决定不确认相关的租赁负债和租赁资产。

 

累计退休福利金额

 

公司的政策是，用于支付退休福利费用的资金金额应至少达到联邦法律所规定的最低要求，但不得超过联邦所得税规定允许扣除的最大数额。

 

该公司固定收益养老金计划的资金状况在合并资产负债表中被列为一项资产或负债，该资产或负债的数额等于计划资产公允价值与预期福利义务之间的差额。计划资金状况的变动会在发生变动的年度通过综合收益进行记录。

 

某些前管理层的员工享有延迟补偿计划，这种计划要求在退休后支付一定的款项。因此，企业已经根据预计需支付的款项的现值确认了相应的负债。

 

收入确认

 

公司确认收入时，是指企业将商品和服务交付给客户时所获得的报酬。这一确认金额应反映公司在该交易中预期获得的权益。为此，公司需要明确合同中的履行义务，并决定是在某个具体时间点还是随着时间推移来确认收入，具体取决于商品和服务何时能够转移给客户。关于公司各业务部门的经营成果，详见合并财务报表的附注13。

 

31

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目录

 

客户与非客户的区别在于他们所获得的商品或服务的性质。客户所获得的商品或服务属于公司日常经营活动中产生的成果；而非客户所获得的则属于公司日常经营活动之外产生的非金融资产。这种区分虽然不会显著改变收入确认的方式，但决定了这些收入在公司的合并财务报表中应被归类为“收入”（与客户的合同关系）还是“其他收益/损失”（与非客户的合同关系）。本公司在该期间的收入来源均来自与客户签订的合同，因此这些收入被正确地归类为“收入”。

 

该公司采用五步模型来确认来自客户合同的收入。这一模型要求公司做到以下几点：(i) 确定与客户的合同关系；(ii) 明确合同中规定的各项履行义务；(iii) 确定交易价格，包括那些可能不会发生显著逆转的变量报酬部分；(iv) 将交易价格分配给合同中的各项履行义务；(v) 在公司履行完各项义务时确认收入。

 

对于每一份涉及可变对价的合同来说，确定交易价格时通常会以该合同的交易价格为最可能的计算结果。用于确定交易价格的信息，与用于确定商品或服务价格的信息类似。

 

该公司还需要确定在将商品或服务交付给客户之前，自己是否确实拥有对这些商品或服务的控制权。根据这一判断，可以确定该交易是作为“主体”进行还是作为“代理人”进行会计处理。如果公司是商品的提供者，那么应确认交换过程中预期收到的全部报酬；如果公司只是负责安排交易流程，但并不实际控制所转让的商品或服务，那么应确认公司实际有权保留的净金额。

 

该公司土地开发及销售业务所产生的收入，主要来自房地产的销售。当收到足够的现金、确认可以收回剩余款项、履行完相关义务且风险已转移给买家时，相应的销售收入便会在该时期被确认入账。

 

那些被视为公司主要业务核心的房地产资产的销售，会被计入公司的营业利润及综合收益表中，同时还会包括相关的销售成本。而那些属于公司主要业务之外的次要或附带性房地产资产销售，则会被记录在公司的营业利润及综合收益表中，作为净收益或净损失进行体现。

 

Honokeana Homes临时住房项目的建造合同采用成本基础会计方法进行核算。合同相关的收入和支出会根据实际发生的成本与项目完成所需成本的可靠且最新的估算数据进行比例确认。超出已确认收入的项目费用会被记录为“超出收入的账单”（一种递延收入账户），而超出项目账单项目的成本则会被记录为“超出账单的成本”（一种递延费用账户）。

 

租赁收入是根据租赁合同的期限进行直线摊销来确认的。租赁收入可能包括根据租赁合同条款确定的一定比例租金。而那些因租户的销售业绩超过特定阈值而获得的租金收入，则需要在达到该阈值之后才被确认为企业收入。至于因房地产税、一般消费税、保险费用以及公共区域维护费用而获得的补偿款项，则按照租赁合同的相关规定予以确认。

 

公司在2019年1月1日采用《会计标准编纂体系——租赁》（主题842）时，采取了以下实用措施：

 

●

单一组成部分的实用规则——如果满足某些条件，公司需要对其与租赁相关的租赁成分和非租赁成分进行核算。

 

●

对于期限不超过12个月的经营租赁而言，这一临时措施允许公司不必在资产负债表上记录相关的租赁负债、从承租人处收取的税费，以及出租人直接由承租人支付给第三方的费用，还有使用权资产。

 

32

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目录

 

租赁收入中还包括夏威夷州提供的补助资金，这些资金用于支持普乌库库伊流域保护区的保护工作。该保护区占地约9,000英亩，是西毛伊山脉上游地区的重要水源地。目前，我们获得的政府补助来自两项资助：一项来自夏威夷州土地与自然资源部的“自然区域合作计划”资助，另一项则来自夏威夷州卫生部的资助，名为“Treatment Train：阿胡普阿阿族在西毛伊河流域保护中的最佳实践”。“自然区域合作计划”的资助期限已延长至2023年7月1日，为期六年。在2024年7月1日至2025年6月30日期间，“自然区域合作计划”提供了340,000美元的政府资金支持该公司的保护工作。而“Treatment Train”项目的资助则从2019年4月1日至2024年4月30日持续进行，总金额为110万美元；在2024年，剩余的60,000美元资金已经到位，因此该项目的资助就此终止。对于2025年而言，实际获得的资助金额为30万美元；2024年同样为30万美元。

 

度假村各项服务的收入来自卡帕卢阿俱乐部会员计划的年度会费。会员服务包括进入度假村的各种设施、特殊项目以及其他特权。年度会员会费是按直线方式在一年内分摊的。各项服务的履行则依赖于从公司员工和供应商处获得的信息，这些人员和供应商都按照会员计划的条款和条件提供了相应的服务。

 

该公司通过考虑各种相关信息（包括过去、现在以及未来的信息），来评估客户应收账款的回收可能性，从而估算出预期的信用损失。公司应收账款的预期信用损失在合并财务报表的附注14中有详细说明。

 

影响公司收入及现金流的性质、金额、时间以及不确定性的经济因素，被定义为本附注1中的风险与不确定性因素。

 

运营成本与开支

 

土地开发与销售、租赁业务、度假村相关设施的建设，以及各项一般管理与行政费用，均不包含折旧费用、养老金支出以及其他退休后相关开支。

 

对上一年度报告的重新分类

 

某些往年金额已根据当前年度的展示方式进行了重新分类。这些重新分类并未对公司的经营成果产生任何影响。

 

33

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目录

 

基于分享的薪酬计划

 

该公司将基于股票的薪酬，包括限制性股票的股份授予以及购买普通股的期权，作为补偿费用在合并财务报表中予以确认。这些补偿费用的金额依据授予日时的公允价值来确定。在股份归属之前可能发生的丧失权益的情况也会被考虑在内，并体现在已确认的费用中。

 

所得税

 

该公司采用一定的确认门槛和计量标准来核算不确定的税务状况，从而在财务报表中准确反映已处理或预计将在纳税申报表中处理的税务事项。

 

该公司对所得税的计提是根据负债法来计算的。递延所得税则是对资产和负债在财务报表与所得税基础之间的暂时性差异进行计提，具体使用税法或法规规定的税率。如果管理层认为部分或所有资产未来的应税收入可能无法实现，那么就会对相关递延所得税资产进行减值处理。

 

该公司将与未确认税务利益相关的应计利息视为利息支出，并将这些费用计入一般和管理费用中。这些金额也体现在公司的合并损益表中，并计入应缴税款中。

 

综合收入（亏损）

 

综合收益（亏损）包括所有影响股东权益的变化情况，但由股本交易所导致的变动除外。综合收益还包括对本公司固定收益养老金计划义务的调整部分。

 

每普通股的收入（或亏损）

 

每普通股的基本净收入（亏损）是通过将净收入（亏损）除以流通在外的普通股的加权平均数量来计算的。而每普通股的稀释后净收入则是以类似的方式计算，只不过分母会包括由于股份奖励计划产生的可稀释股份而增加的普通股数量。用于购买普通股的股票期权股份以及未归属的限制性股票，其稀释效应是通过库存股方法来确定的。截至2025年12月31日和2024年12月31日，流通在外的普通股的基数分别为1970万和1960万股。

 

公允价值计量

 

GAAP建立了一套衡量公平价值的框架，并要求对公平价值的计算过程进行一定的披露。这样，财务报表的读者就能根据信息的质量和可靠性来对用于计算公平价值的各种因素进行排序。GAAP还规定，金融资产和负债应被分类并披露在以下三个类别之一中：

 

一级：在活跃市场中，对于相同的资产或负债所引用的市场价格。

 

二级：可通过市场数据验证的可见市场输入值或不可见但经市场数据支持的输入值。

 

第三级：那些无法通过市场数据来验证的估值方法。

 

本公司认为，现金及现金等价物在合并资产负债表和合并现金流量表中的使用不受限制。由于这些金融工具的性质属于短期性的，因此其公允价值与其账面价值较为接近。这种估值方式是基于对类似金融工具的结算情况得出的，而这些金融工具通常都是短期性质的，其结算价格通常等于或接近成本。

 

估算方法的运用

 

根据GAAP编制合并财务报表时，管理层需要做出一些估计和假设，这些估计和假设会影响资产和负债的账面价值，以及合并财务报表编制日期时尚未确定的资产和负债的披露情况。在报告期间，收入与支出的实际金额可能会与这些估计值有所不同。

 

34

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目录

 

信贷风险集中现象

 

那些可能导致公司面临信用风险集中的金融工具，主要包含现金存款。各金融机构的账户都由联邦存款保险公司提供保险，每家机构的保险金额不超过25万美元。在2025年和2024年12月31日时，公司的存款总额均未超过联邦存款保险公司的保险限额。因此，在2025年和2024年期间，公司并未遭受任何损失。

 

风险与不确定性

 

可能对公司的未来运营或财务表现产生不利影响的因素包括：夏威夷和美国本土地区的经济疲软与不确定性；高失业率以及消费者信心不足；美国在社会、政治、监管和经济方面的状况或法律法规的变化，以及欧盟、中东和亚洲地区持续发展的不确定性；抵押贷款融资的可用性，包括更严格的贷款标准以及利率的变动对房地产价值的影响；公司投资的不动产所面临的风险，其价值和销售前景可能会受到上述经济因素或其他因素的影响；夏威夷作为度假胜地或第二居所市场的受欢迎程度；能源成本的增加，包括对夏威夷旅游业的影响；土地开发项目未能在预期的时间和预算内完成；无法以合理的成本及时获得土地使用权许可；州和地方政府机构做出的不利立法决定；政府罚款和征收的影响；夏威夷地区奢侈品房地产市场的周期性需求变化；来自其他奢侈品房地产开发商的激烈竞争；未来合资合作伙伴未能履行合同义务；环境法规的变化；自然灾害，如海啸、飓风、地震等；传染病的传播，例如COVID-19；公司位于美国本土以外地区，因此其财务表现更容易受到上述经济风险的影响；未能遵守公司信贷协议中的限制性财务条款；以及无法实现公司的短期和长期目标及现金流需求。

 

法律上的责任问题

 

该公司涉及因业务活动而产生的各种索赔和诉讼，以及相关的威胁或潜在行动。这些索赔或诉讼的结果以及最终解决的时间点本质上难以预测，因此在判断损失的可能性以及损失金额是否合理时，需要做出重要的判断。公司的估算是主观的，基于法律和监管程序的进展、公司辩护的合理性以及与外部法律顾问的协商结果来确定的。当有关损失的信息表明该损失很可能是真实的，并且损失金额可以合理估计时，就会对潜在的诉讼损失进行计提。有关公司的法律诉讼的更多信息，请参阅合并财务报表中的附注9。

 

新会计准则已获采纳

 

在2023年12月，美国财务会计准则委员会发布了ASU 2023-09《所得税》（主题740），该准则要求公共实体在所得税调节表中明确列出特定类别的所得税金额，并每年按管辖区域分类披露已支付的所得税数额。ASU 2023-09自2024年12月15日之后的财年开始实施，但允许提前实施。本公司在本年度就提前实施了该准则。

 

新的会计标准已发布

 

2024年11月，美国财务会计准则委员会发布了ASU 2024-03号准则《损益表——综合收益的披露——费用分项明细说明》（主题220）。该准则要求公共实体在每一项包含上述费用的损益表项目中，详细披露与存货采购、员工薪酬、折旧、无形资产摊销以及资产消耗等相关信息。ASU 2024-03自2026年12月15日之后的财政年度开始实施，而对于2027年12月15日之后开始的年度报告期间，则允许提前实施该准则。目前，该公司正在评估采纳ASU 2024-03所带来的影响。

 

 

2.

债券投资

 

在截至2025年12月31日的年度中，所有债券投资均被清算。截至2025年和2024年12月31日，债务证券的摊余成本和公允价值如下：

 

		12月31日				12月31日
		2025年				2024年
		（以千为单位）
折余成本		$	–			$	2,687
未实现的收益			–				5
公允价值		$	–			$	2,692

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日，各类债务证券的到期时间如下：

 

		2025年12月31日								2024年12月31日
						（以千为单位）
		摊销期内的成本分摊 成本				公允价值				摊销期内的成本分摊 成本				公允价值
一年或更短的时间		$	–			$	–			$	2,687			$	2,692
超过一年但不超过五年			–				–				–				–
		$	–			$	–			$	2,687			$	2,692

 

债务证券的公允价值是通过使用一级评估指标来确定的，这些指标基于活跃市场中同类资产的报价数据得出。

 

3.

可供出售的资产

 

这些待售资产包括一些非战略性的土地地块，这些地块在2025年12月31日被确定为待售物品。共有14块土地，其历史成本约为180万美元。这些土地要么由经纪人进行公开挂牌销售，要么被私下出售。

 

4.

财产与设备

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日的财产与设备情况如下：

 

		12月31日				12月31日
		2025年				2024年
		（以千为单位）
土地		$	7,706			$	7,715
土地改良			13,456				12,213
建筑物			20,502				19,335
机械和设备			6,949				6,658
在建设中的工程			528				1,366
总财产与设备价值			49,141				47,287
较少的累计折旧额			( 30,898	)			( 29,886	)
财产与设备，净值		$	18,243			$	17,401

 

土地

 

该公司拥有的22,300英亩土地中，大部分是在1911年至1932年间获得的，这些土地的估值均按照成本进行记录在公司的资产负债表上。其中超过20,000英亩的土地位于西毛伊岛，这些土地形成了一个连续的区域，从海平面一直延伸到约5,700英尺的高度。这一区域中包含约900英亩的土地，这些土地可以用于开发混合用途的项目，该项目是Kapalua度假村的一部分——这是一个规划完善的度假胜地以及住宅社区，位于西毛伊岛。公司剩余的约1,500英亩土地则位于东毛伊岛的Hali‘imaile地区，这些土地主要包含农业用地、牧场以及工业和零售设施。

 

土地改良

 

卡帕卢阿度假村的土地改良项目主要包括道路建设、公用设施建设以及景观基础设施的改善。此外，还包括公司在西毛伊岛的饮用水和非饮用水供水系统。公司的大部分土地改良项目是在20世纪70年代中期到末期期间建设的，或者是在2017年被转让给该度假村的。如果这些资产按照当前的更换成本来计价，那么相关的折旧费用将会显著增加。

 

36

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目录

 

建筑物

 

这些建筑包括位于卡帕卢阿度假村和哈利艾迈莱地区的餐厅、零售店以及轻工业设施，这些场所被用于公司的租赁业务。公司的大部分建筑都是在20世纪70年代中期到末期建造的，并投入使用。如果这些资产按照当前的更换成本来计价，那么相关的折旧费用将会显著增加。

 

机械与设备

 

这些机械设备主要包括2008年在卡帕卢阿度假村安装的滑索设施，这些设备被用于公司的租赁业务。此外，还有各种用于土地管理和龙舌兰种植作业的车辆及非公路设备。

 

建设中

 

正在进行的建设项目包括Kapalua度假村和Hal‘iimaile项目的维护和升级工作，涉及对建筑物、仓库以及商业资产的翻新和改进。

 

5.	对未合并的合资企业进行投资

 

2023年12月，该公司与当地一家开发商达成了合资协议，共同成立了夏威夷有限责任公司（BRE2 LLC）。公司向BRE2 LLC的初期投资包括约31亩位于哈利伊马莱地区的旧菠萝种植园土地，评估价值达160万美元。第一块土地的成交价格为180万美元，第二块土地的成交价格为240万美元，这两块土地的交易时间分别发生在2024年12月和2025年2月。截至2024年12月31日，公司从BRE2 LLC获得了100万美元的分配收益。截至2025年12月31日，公司又收到了约110万美元的分配收益。剩余的约4万美元投资在2025年被注销了。BRE2 LLC于2025年12月解散。

 

6.

长期债务

 

2025年12月22日，该公司签署了一份第六次贷款修改协议和第三次修订后的信用协议。根据这些协议，公司的信贷限额增加至2500万美元，与First Hawaiian银行签订的信贷协议的到期日也延长到了2030年12月31日。这些协议提供了循环借款或定期借款的选择。循环借款的利息按照银行的基准利率减去1.125个百分点来计算；而定期借款的利率则根据银行的商业贷款利率确定，同时提供了利率互换的选项。公司为此次信贷协议提供了Kapalua度假村内约30,000平方英尺的商业租赁空间作为担保。任何担保物出售所得的资金都必须用于偿还未偿还的贷款，这将永久减少信贷协议的循环借款额度。对于未使用的信贷协议部分，无需支付任何承诺费。

 

截至2025年12月31日，我们的信贷额度仍有2100万美元可供使用。因为公司在该日期时，还有400万美元的债务未偿还。

 

该信贷协议的条款包括各种承诺、保证、正面和负面约束条件，以及适用于此类融资的违约事件处理机制。财务约束条件包括最低流动性要求为200万美元，总负债不得超过4500万美元，同时还有对新增债务的限制。此外，该协议还规定了在未经贷款人批准的情况下不得支付现金股息的条款。

 

截至2025年12月31日，该公司已履行了信用协议中的各项承诺。

 

在2024年7月，该公司申请了一笔贷款用于购买设备。该贷款的本金金额为338,720美元，利率为0%，每月还款额为7,057美元。该贷款将于2028年7月到期。

 

截至2025年12月31日，该贷款的长期债务本金支付及未来四年内的利息支出如下：

 

以12月31日为结束日期的年份，单位：千
2026年			85
2027年			85
2028			49

 

在截至2025年12月31日的年度中，该公司支付了约100万美元的保险费。剩余未支付的20万美元款项被计入合并资产负债表中的其他流动负债项目中。

 

 

7.

累计退休福利金额

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日，应计退休福利包括以下内容：

 

		12月31日				12月31日
		2025年				2024年
		（以千为单位）
固定收益养老金计划		$	–			$	912
非资格退休计划			1,620				1,596
总计			1,620				2,508
较少的当前价值			( 1,620	)			( 140	)
应计退休福利的非流动负债部分		$	–			$	2,368

 

该公司拥有两套固定福利养老金计划，这些计划涵盖了几乎所有全职、兼职以及临时雇员。在2011年，这两套计划的养老金福利都被冻结了。2018年，该公司将这两套固定福利养老金计划合并为一套新的计划，以简化相关管理流程。此外，该公司还拥有一份未设立基金的非资格退休计划，该计划涵盖了其九名前员工。这份非资格退休计划在2009年被冻结，此后不再有额外的福利可以领取。董事会于2023年批准终止这套非资格退休计划。在计划终止时，公司共支付了1240万美元用于支付最后的养老金待遇及相关费用。

 

本公司福利计划的相关数据均于每年12月31日进行披露。截至2025年12月31日和2024年12月31日，福利义务及计划资产的变化情况，以及各福利计划的资金状况，以及用于确定福利信息的相关假设，具体如下所示：

 

 

		年度结束日期：12月31日
		2025年				2024年
		（以千为单位）
福利义务的变更：
年初的福利义务		$	13,949			$	15,552
利息成本			335				738
精算收益			( 248	)			( 27			)
已支付的福利金			( 12,416	)			( 2,314			)
年末的福利义务			1,620				13,949
计划资产的变化：							–
年度开始时的计划资产公允价值			11,441				13,860
计划资产的实际回报			( 210	)			( 231			)
雇主的出资部分			1,283				126
资产转让			( 98	)			–
已支付的福利金			( 12,416	)			( 2,314			)
年度末计划资产的公允价值			–				11,441
资金落实情况		$	( 1,620	)		$	( 2,508			)
累积福利债务		$	( 1,620	)		$	( 13,949			)
用于确定福利义务的加权平均计算方法：
折现率			4.98	%			5.40	–	5.52	%
计划资产的长期预期回报			n/a				5.40			%
赔偿金额的增长幅度			n/a				n/a

 

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目录

 

净定期收益成本的各项组成部分以及其他计入综合收益的金额如下：

 

		年度结束日期：12月31日
		2025年				2024年
		（以千为单位）
养老金及其他福利：
利息成本		$	337			$	735
计划资产的预期回报			( 216	)			( 695	)
净亏损的摊销			235				273
结算费用			6,556				635
养老金及其他退休后费用		$	6,912			$	948
在综合收益中确认的其他计划资产和福利义务的变动：
净损失（或净收益）			178			$	900
已确认的损失的摊销处理			( 6,792	)			( 907	)
综合收益中确认的总收益		$	( 6,614	)		$	( 7	)

 

用于计算净定期福利成本的加权平均数计算方法：

 

		2025年				2024年
折现率			4.98 %				5.40	–	5.52 %
计划资产的长期预期回报			n/a					5.40%
赔偿金额的增长幅度			n/a					n/a

 

 

用于计算净定期福利成本的加权平均数计算方法：

 

		2025年				2024年
折现率			4.98 %				5.40	–	5.52 %
计划资产的长期预期回报			n/a					5.40%
赔偿金额的增长幅度			n/a					n/a

 

计划资产预期的长期回报率是基于一种逐步累积的方法得出的。通过对历史市场的分析，人们认为股票与固定收益资产之间的长期关系符合普遍接受的资本市场原理：即波动性较高的资产在长期内能够带来更高的回报。在确定长期资本市场状况之前，会先评估当前的市场因素，如通货膨胀和利率等。在确定长期投资组合回报时，也会充分考虑资产的分散化与重新平衡问题。由于“明确计划”和“非合格计划”在2025年终止，因此到2025年12月31日时，我们已经没有任何计划资产了。

 

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目录

 

截至2024年12月31日，该计划持有多家Aon集体投资信托基金中的股份。至2025年12月31日时，该计划的资产价值为零。截至2024年12月31日，该公司养老金计划各类别资产的公允价值如下：

 

		2024年公允价值计量方法
		（以千为单位）
		报价价格 活跃市场 对于相同的东西 资产（一级）				重要伴侣 可观察到的 nputs（二级）				以……为单位进行测量 NAC作为 实用的 权宜之计				总计
ACIT股权基金		$	–			$	94			$	–			$	94
ACIT固定收益基金			–				10,362				–				10,362
现金管理资金			–				985工程				–				985工程
		$	–			$	11,441			$	–			$	11,441

 

一级资产的价格是根据活跃市场中的同类资产交易价格来确定的。二级资产则采用可观测的投入参数来确定其价格，这些参数包括：常见的利率和收益率曲线、波动性、提前还款速度、损失程度、信用风险以及违约率等。此外，还有一些输入参数是通过相关性分析或其他方法从可观测的市场数据中得出的（这类参数被称为“基于市场的输入参数”）。属于二级类别的ACIT基金的价值净额是可以轻松计算的，每天都会进行核算，其计算基础是每项投资的实际公允价值。对于某些ACIT基金而言，价值净额被用作估算公允价值的一种实用方法，但并不属于公允价值层次结构的一部分。这些基金会按月或季度根据各项投资的实际公允价值来计算价值净额，并且存在赎回限制。根据各基金的规定，可以在季度末时按照该基金的季度价值净额进行赎回操作，且需要提前105天通知。

 

该计划由一些高级管理员工组成的委员会来管理。养老金计划中的资产会根据计划的当前资金状况以及委员会规定的其他条件，分配到不同的资产类别中。不过，这种分配方式仍需遵循养老金计划中的流动性要求。

 

预计未来的福利支付金额如下（单位：千元）：

 

年份以12月31日为结束日期。
2026年		$	1,620
2027年			–
2028			–
2029年			–
2030年			–

 

在截至2025年12月31日的年度中，该计划获得了1,060,000美元的现金捐款。2024年则没有需要进行的捐款操作。

 

在截至2025年12月31日的年度中，公司确认了6,556,000美元的结算费用。这笔费用并非现金支出，而是用于支付终止该养老金计划所需的成本。在截至2025年12月31日的年度内，公司还向该计划投入了1,060,000美元的现金。而在2024年期间，并未需要对该计划进行任何投入。最后，在2025年第三季度，随着该计划的彻底终止，公司又收回了587,000美元的费用。

 

 

8.

合同资产和负债

 

与客户的合同项下应收款项分别为：2025年12月31日为60万美元，2024年为430万美元，2023年为40万美元。在2024年，有350万美元的应收款项与临时住宅建设项目相关的账单尚未收到。而2025年12月31日时仍有60万美元的应收款项来自Kapalua俱乐部的收费收入，以及来自夏威夷州的环保补助资金。

 

延期的许可费收入

 

该公司于2020年4月1日与卡帕卢阿种植园和贝湾高尔夫球场的所有者签署了商标使用许可协议。根据协议中的条款和条件，被许可人获得了永久性的、可在违约情况下终止的、可转让的非独占性许可权，可以使用该公司的商标和服务标志来推广其高尔夫球场业务，并销售该许可产品。该公司于2020年3月收到了200万美元的一次性许可费。在截至2025年12月31日和2024年12月31日的各年度中，该公司的收入按直线法计入，分别为10万美元。

 

9.

承诺与应急条款

 

卫生部命令

 

2018年12月31日，夏威夷州卫生部发布了关于涉嫌废水处理设施违规行为的通知和处罚决定。该废水处理设施建于20世纪60年代，旨在为当时从事农业作业的工人提供的约200栋单户住宅提供污水处理服务。该设施由两个占地1.5英亩的废水稳定池以及周边的排放场组成。处罚内容包括支付23万美元的行政罚款，并对现有的废水处理设施进行改进。除非有人提出听证会以质疑这些违规行为及处罚措施，否则这些处罚将具有最终约束力。

 

卫生部同意推迟执行该命令，同时我们会实施一套经过批准的整改措施，以解决该设施的废水处理问题。已经完成了额外的渗滤场建设，并安装了表面曝气装置、污泥清除系统以及利用水生植物构成的天然池塘覆盖设施。废水监测结果显示，废水的浓度在允许范围内。我们已经编制了一份可行性研究报告，并提交了相关方案，旨在找到多种可行的技术方案来解决问题。我们提交了一份计划及解决方案，其中包括建造一个新的池塘，并对现有池塘进行改造安装曝气装置。其中一个现有池塘将被改造，另一个则可以作为备用池塘使用。目前，公司正在与卫生部合作推进相关工作，截至本年度报告发布之日，我们仍在等待夏威夷州对提交的工程设计和图纸的审批意见。

 

截至2025年12月31日，我们已累积了约23,000美元的行政罚款相关费用。目前我们无法估算出与该订单相关的潜在负债的具体金额。因此，在相应的财务报表中并未计提任何相关准备金。

 

毛伊县水过滤处理协议

 

根据1999年与毛伊县达成的协议，如果任何未来的水井中检测到名为DBCP的除草剂，该公司及几家化工企业有义务承担安装过滤系统的90%的资本成本。此外，该公司还需承担现有及未来水井的过滤系统维护费用。在截至2025年12月31日和2024年12月31日的每一年里，该公司都支付了约23,000美元的款项用于支付这些费用。在提交本年度报告时，该公司并未了解到毛伊县有任何计划在其他地区安装过滤系统或钻探新的水井。因此，公司没有为未来可能的费用预留任何资金，因为公司无法合理估计可能产生的费用金额或范围。

 

霍诺科豪溪灌溉用水争议

 

2025年8月18日，TY管理公司（拥有两个高尔夫球场：The Kapalua Plantation Golf Course和Kapalua Bay Golf Course）、Plantation Estates地块业主协会、Coconut Grove公寓业主协会以及Ride at Kapalua公寓业主协会（这三家协会均隶属于Kapalua度假村协会）联合起来，以Hui Momona Farms LLC为诉讼主体，向夏威夷州第二巡回法院提起了诉讼。诉状指出，该公司未能从Honokohau溪流获取灌溉用水，原因是该溪流输送水的渠道系统存在故障。原告要求法院作出确权判决、下达禁令，并要求赔偿未明确的金额损失。该公司的保险公司接受了这项索赔，并代表公司进行了辩护。

 

在2025年9月，该公司对这项投诉作出了回应，并提出了反诉。这些反诉包括针对原告违反灌溉使用限制规定的指控，这些限制规定是为了保护公众利益以及整个卡帕卢阿社区的安全而设立的。此外，还有关于原告发表诽谤性言论的指控。在提交本年度报告时，公司无法合理估计与此事件相关的潜在损失或赔偿金额。公司决心应对这些指控，并继续推进其反诉。

 

自2019年以来，根据夏威夷州法律，霍诺科豪溪的供水能力有所下降。此外，由于历史上持续的干旱天气，该溪流的流量也降至历史最低水平，这影响了毛伊岛的供水状况。在2025年9月的会议上，负责执行州水法的政府机构——水资源管理委员会报告称，降雨量的减少导致了溪流的径流和基础流量减少。在2024年9月至2025年8月期间，霍诺科豪谷地的年降雨量仅为正常水平的46%。由于降雨量减少，加上夏威夷州法律对公共资源的限制，包括饮用水供应和传统用水方式等方面，私人商业灌溉可用的水量也相应减少。

 

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目录

 

KRA的合并/吞并行为

 

在2024年和2025年，作为Kapalua项目的开发商以及KRA的成员，该公司根据KRA的章程规定，将某些土地纳入Kapalua的范围内。KRA的记录显示，这些被并入的土地确实属于Kapalua的一部分。

 

2025年9月25日，TY管理公司代表KRA提起了诉讼，指控KRA的某些董事以及作为KRA代表的该公司违反了相关法规。由于这些与合并及相关投票权相关的纠纷，根据夏威夷州法律的规定，KRA的年度会议未能按照要求举行。因此，在提交本年度报告时，KRA的年度会议尚未召开。

 

2025年10月10日，作为KRA的成员以及Kapalua项目的开发商，该公司向夏威夷州第二巡回法院提出了申请，要求确定年度会议的日期。

 

在提交本年度报告时，目前尚无法确定对公司产生的财务影响。KRA负责为那些被指控的董事进行辩护。公司决心应对这些指控。

 

此外，该公司不时还会面临各种法律诉讼、纠纷以及其他与日常业务相关的索赔。公司认为，这些问题的解决总体上不会对公司合并财务状况或运营产生显著的负面影响。

 

 

10.

租赁安排

 

该公司主要将土地出租给农业经营者，同时将商业空间的使用权出租给餐馆和零售商户，租赁期限直至2048年。这些经营租赁合同通常包含最低租金、许可费用、基于租户收入的百分比租金支付方式，以及共同区域的维护费用及其他相关费用的补偿条款。某些租赁合同允许承租方选择延长或终止租赁协议。不过，没有合同规定承租方有权购买所租赁的资产。在2025年和2024年12月31日期间，符合ASC主题842规定的租赁收入情况如下：

 

		2025年				2024年
		（以千为单位）
最低租赁金额		$	4,668			$	4,315
百分比租金制度			2,291				2,166
许可费用			139				169
其他			1,605				1,082
总计		$	8,703			$	7,732

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日，租赁财产的净值分别为1020万美元和960万美元。其中，已累计折旧后的资产价值分别为1020万美元和960万美元。

 

未来五年内及之后的最低租金收入如下（单位：千元）：

 

2026年		$	4,443
2027年			4,418
2028			4,055
2029年			3,603
2030年			3,107
之后			13,281

 

 

11.

基于分享的报酬制度

 

该公司的董事以及部分管理团队成员，其薪酬的一部分以公司股票的形式获得。这些股票是根据该公司于2017年制定的权益与激励奖励计划所授予的，该计划已进行过修改（“权益计划”）。

 

基于股票的薪酬每年会授予公司的某些管理层人员，这些人员需达到《股权计划》中规定的绩效目标才能获得该奖励。这种基于股票的薪酬包括每年以普通股形式支付的激励金，以及为期三年、按季度分发的受限普通股激励。股票的价值基于授予日时股价的高低平均值来确定。在签署协议并确认受奖者同意接受这些股票后，即可发放股票。根据《股权计划》发放的受限股票拥有投票权和定期分红权，但在其权益完全确立之前，这些股票不得转让。如果受奖者辞职或离开公司，所有尚未解除限制的受限股票将被没收。

 

根据股权计划，董事们将获得现金奖励以及基于股票的报酬。他们的股票报酬包括定期分发的普通股限制性股票，这些股票在董事任职期间按授予日期股价的高低平均值来计算价值。在签署协议并确认受赠人同意接受这些股票后，即可获得这些股票。根据股权计划的条款，受赠人在满足一定条件之前无法转让这些股票。所有尚未分派的限制性股票，在受赠人离职或不再担任公司董事职务时将被没收。

 

根据股权计划，公司董事和首席执行官在2024年和2023年获得了购买该公司普通股股票的期权。这些股票期权的价值以承诺日期的公平价值为准，并在相应的行权期内按直线方式作为薪酬费用进行确认。如果所有权发生变更，期权协议规定可以加速行权。

 

在2023年授予的、用于表彰董事年度董事会服务、董事会委员会服务以及董事长持续任职的期权中，相应的股票数量分别为250,000股、78,000股和400,000股。对于年度董事会服务和董事会委员会服务，授予的期权有效期为十年，且需在一年内按季度进行行权。每股的行使价格基于授予日期时股票价格的较高值和较低值的平均值，即每股12.11美元。根据Black-Scholes期权定价模型计算，这些期权的公允价值为每股3.88美元，预期有效期为5.25年，预期波动率约为28%，无风险利率为4.16%。截至2024年12月31日，2023年授予董事的、用于表彰其年度董事会和服务委员会服务的期权的相关股票均已到期行权。对于2023年授予董事的期权来说，没有任何股票尚未到期行权。

 

对于主席的持续任期，这些股票期权具有为期十年的授予期限，具体分配如下：2024年6月1日获得133,334股；2025年6月1日获得133,333股；2026年6月1日再次获得133,333股。每股的行使价格基于授予日时股票价格的较高值和较低值的平均值，即每股9.08美元。根据Black-Scholes期权定价模型计算，这些期权的公允价值为每股3.94美元，预期到期时间为6.12年，预期波动率约为37%，无风险利率为3.49%。截至2025年12月31日，仍有133,333份未解锁的股票期权存在，对应的未确认补偿成本约为20万美元。

 

在2024年1月，公司授予首席执行官一项期权，可以购买40万股公司的普通股票。该股票期权的有效期为十年，每年按以下比例逐步行权：2025年1月1日行权133,334股，2026年1月1日行权133,333股，2027年1月1日行权133,333股。每股的行权价格基于授予日期时股票价格的较高值和较低值的平均值，即每股15.75美元。该股票期权的价值在授予时就已确定，基于其公允价值计算，并在2024年1月开始的行权期间，以直线方式作为股份薪酬费用进行确认。根据Black-Scholes期权定价模型计算，截至2024年1月1日，该期权的公允价值为每股6.02美元，预期期权期限为6.00年，预期波动率约为31%，无风险利率为3.82%。截至2025年12月31日，仍有266,666股未行权的股票期权，对应的未确认薪酬费用为80万美元。

 

在2024年授予的年度董事会服务及委员会服务的股票期权中，相应的普通股数量分别为312,500股和87,000股。这些股票期权的有效期为十年，且需在一年内按季度逐步行权。每股的行使价格基于授予日时股价的高低平均值，即每股22.25美元。根据Black-Scholes期权定价模型计算，这些股票期权的公允价值为每股8.87美元，预期有效期为5.25年，预期波动率约为32.1%，无风险利率为4.40%。截至2025年12月31日，2024年授予董事们的96,375份股票期权已经到期。对于董事们获得的2024年股票期权，没有任何股份仍然处于未到期状态。

 

43

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目录

 

由于缺乏关于期权行使历史数据的信息，管理层采用了《员工会计公报第107号》中描述的简化方法进行处理。该公司目前不发放股息。截至2025年12月31日，没有任何股票期权的授予被作废。管理层预计未来不会出现显著的期权作废情况。

 

基于股票的薪酬费用在2025年12月31日及2024年12月31日的金额分别为430万美元和630万美元。其中，2025年12月31日及2024年12月31日期间，有120万美元和60万美元的限制性普通股已到期行权；而2025年12月31日及2024年12月31日期间，有210万美元和430万美元的股票期权也分别已到期行权。

 

2024年8月5日，董事会董事兼主席R. Scot Sellers、董事Steve Case以及首席执行官Race A. Randle自愿签署了取消先前授予的股票期权和普通股奖励的协议。该股权计划于2023年2月进行了修改，将某一计划年度内可授予的股份数量上限提高至400,000股。在2023年，Sellers先生获得了63,500股股票期权和18,804股受限普通股，这些数量都超过了400,000股的上限。在2024年2月，Randle先生获得了28,511股受限普通股，这些数量同样超过了400,000股的上限。此外，尽管Case先生的奖励数量并未超过股权计划规定的上限，但他仍然自愿取消了2023年授予他的6,659股受限普通股期权和购买56,000股的期权，以及2024年授予他的3,124股受限普通股期权和购买56,000股的期权。由于上述期权和受限普通股的取消，剩余未兑现的奖励立即被计入费用。在2024年第三季度，因这些取消行为而产生了631,000美元的支出，其中402,000美元来自Case先生期权和受限普通股的取消，229,000美元来自Randle先生受限普通股的取消。

 

 

12.

所得税

 

GAAP规定了在财务报表中确认和计量税务处理事项的阈值及计量标准。这些标准和指标用于确定是否应当将该税务事项纳入财务报表中进行记录。

 

该公司对所得税的计提是根据负债法来计算的。所有与资产和负债在财务报表与所得税基础之间的暂时性差异相关的递延所得税，都是按照法律或法规规定的税率来计提的。

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日的年度中，所得税费用（收益）与按照法定联邦税率21%计算出的金额之间的对比情况如下：

 

		年度结束日期：12月31日
		2025年				2024年
		（以千为单位）
按照法定税率计算的联邦所得税费用/收益			( 2,222	)	21.0 %		( 1,595	)
已调整因素包括：
不可扣除的项目			31		( 0.3 %	)	6
返回供应调整相关操作			1,606		( 15.2 %	)	( 372	)
州和地方所得税，扣除联邦所得税后的净额			( 623	)	5.9 %
估值准备金			1,208		( 11.4 %	)	1,961
所得税费用/收益			–		N/A		–

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日，递延税资产由以下暂时性差异构成：

 

		年度结束日期：12月31日
		2025年				2024年
净经营亏损及税收抵免的结转资格		$	26,322			$	24,770
合资企业及其他形式的投资			( 28	)			( 279	)
应计退休福利及其他补偿金			3,295				2,728
资产的净账面价值			2,015年				3,042
递延收入			1,005				1,051
储备及其他资金			( 60	)			29
总递延所得税资产			32,549				31,341
估值准备金			( 32,549	)			( 31,341	)
净递延税资产			–				–

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日，公司已计提了某些减值准备金，以抵消那些可能无法实现的未来税务优惠收益。自2017年12月31日起开始的纳税年度中产生的净经营亏损结转资格，虽然受到《减税和就业法案》的限制，但并不会到期。截至2025年12月31日，公司拥有约6750万美元的联邦级净经营亏损结转资格，以及约8140万美元的州级净经营亏损结转资格，这些资格的有效期限从2030年持续到2034年。此外，截至2025年12月31日，公司还拥有约1450万美元的联邦及州级净经营亏损结转资格，这些资格不会到期。

 

该公司需缴纳美国联邦所得税以及夏威夷的所得税。自2021年之后的纳税年度开始，该公司随时可能被税务机关进行检查。如果存在未确认的税务优惠，公司会在所得税费用项目中予以确认并报告相关的利息和罚款。在2025年12月31日和2024年12月31日结束的年度中，公司没有未确认的税务优惠，因此也没有确认任何与未确认税务优惠相关的利息或罚款。在2025年12月31日和2024年12月31日结束的年度中，公司并未缴纳任何所得税。

 

 

13.

分段信息

 

该公司的可报告业务板块由多个独立业务单元组成。这些业务单元的经营成果会定期由公司的首席执行官、首席运营决策者以及董事会进行审议，以评估业绩并决定资源的分配方案。2025年，这些可报告业务板块的具体情况如下：

 

•

土地开发与销售业务包括土地规划与确权、房地产开发、与开发相关的建设活动以及土地资产的销售。

 

•

租赁业务主要包括来自房地产租赁活动的收入和支出、第三方使用公司某些商标和品牌名称所需的许可费及版税，以及维护公司房地产资产的成本，其中包括对房地产资产进行保护的相关费用。该运营部门还负责管理为西马乌伊地区及内陆地区提供饮用水和非饮用水的供水系统。

 

•

度假村提供会员计划，会员可以在卡帕卢阿度假村享受特定的优惠和特权。

 

该公司的可报告业务部门的业绩指标，是以营业收入为基础来计算的，其中并未包括利息、养老金费用以及其他退休后相关支出。

 

截至2025年12月31日和2024年12月31日的各业务部门的汇总财务信息如下（单位：千元）：

 

		土地 开发与运营 销售				租赁				度假村设施				其他				合并
2025年
营业收入(1)		$	5,811			$	12,799			$	847			$	–			$	19,457
运营成本和开支			( 3,963	)			( 8,456	)			( 1,388	)			–				( 13,807	)
折旧费用			( 18	)			( 955	)			( 11	)			( 151	)			( 1,135	)
一般与行政费用			( 712	)			( 949	)			( 237	)			( 7,164	)			( 9,062	)
营业收入（亏损）			1,118				2,439				( 789	)			( 7,315	)			( 4,547	)
养老金及其他退休后费用																			( 6,912	)
利息支出																			( 216	)
资产处置损失，净额																			( 15	)
其他收入，净额																			1,111
持续经营业务所产生的收入																			( 10,579	)
资本支出(2)		$	4,473			$	2,143			$	–			$	111			$	6,727
资产(3)		$	20,150			$	17,927			$	1,062			$	8,829			$	47,968

 

(1)	这些金额主要来自于外部客户的收入，不包括子公司收益中的权益部分。

(2)	包括与财产相关的事务支出以及待摊销的成本。

(3)	这些资产位于美国境内。

 

		土地 开发与运营 销售				租赁				度假村设施				其他				合并
2024年
营业收入(1)		$	520			$	9,621			$	1,424			$	–			$	11,565
运营成本和开支			( 1,104	)			( 5,006	)			( 1,477	)			–				( 7,587	)
折旧费用			–				( 668	)			–				( 55	)			( 723	)
一般与行政费用			( 645	)			( 859	)			( 215	)			( 8,890	)			( 10,609	)
营业收入（亏损）			( 1,229	)			3,088				( 268	)			( 8,945	)			( 7,354	)
养老金及其他退休后费用																			( 948	)
利息支出																			( 61	)
资产处置损失，净额																			48
其他收入																			924
持续经营业务所产生的收入																			( 7,391	)
资本支出(2)		$	1,661			$	1,871			$	–			$	–			$	3,532
资产(3)		$	21,695	(4)		$	16,672			$	1,323			$	10,449			$	50,139

 

(1)	这些金额主要来自于外部客户的收入，不包括子公司收益中的权益部分。

(2)	包括与财产相关的事务支出以及待摊销的成本。

(3)	这些资产位于美国境内。

(4)	截至2024年12月31日，土地开发与销售部门拥有一项权益法投资的金额达100万美元。

 

 

14.

信用损失赔偿额

 

2025年和2024年的信用损失准备金分配情况如下：

 

描述		余额 开始 年度最佳				增加 （减少）				期末余额 年度最佳
						（以千为单位）
对信用损失的承担
2025年		$	505			$	( 189	)		$	316
2024年		$	518			$	( 13	)		$	505

 

15.

长期租赁

 

截至2025年12月31日，该公司的租赁资产包括五笔经营租赁（涉及办公设备和车辆），以及一笔融资租赁（涉及重型设备）。

 

以下表格汇总了截至2025年12月31日和2024年12月31日在资产负债表上列出的各种租赁类型：

 

		2025年				2024年
		（以千为单位）
资产
经营租赁中的不动产租赁资产		$	216			$	24
融资租赁中的不动产资产			302				–
总租赁资产		$	518			$	24

 

 

		2025年				2024年
		（以千为单位）
负债
当前
经营租赁负债		$	35			$	12
融资租赁负债			71				–
总租赁负债——流动负债		$	106			$	12
非流动资产
经营租赁负债			181				12
融资租赁负债			232				–
总租赁负债——非流动负债		$	413			$	12

 

该公司使用的加权平均折现率为4.50%。经营租赁的加权平均剩余租赁期限为4.8年；而融资租赁的加权平均剩余租赁期限则為3.3年。

 

以下表格展示了在剩余五年时间内，未折现的租赁负债现金流情况：

 

		经营租赁				融资租赁
2026年		$	52			$	82
2027年			50				82
2028			50				82
2029年			50				82
2030年			39				–
总租赁付款额			241				328
减去：应计利息			( 18	)			( 32	)
总租赁负债		$	223			$	296

 

 

16.

后续事件

 

2026年1月28日（“生效日期”），公司与公司的首席执行官Race A. Randle签订了购买协议和托管条款细则。根据该协议，公司同意将位于夏威夷拉海纳的一块30英亩的土地出售给买方。该土地目前处于未开发状态，买方将按照协议条款对其进行改造，将其改造成农田和住宅用地。该土地的购买价格为1,200,000美元。董事会已收到由夏威夷独立第三方评估师出具的评估报告，该报告确认购买价格高于该土地在生效日期时的公平市场价值。交易还包括一项价值调整机制：在五年纪念日时，如果届时该土地的公平市场价值高于购买价格，买方需支付额外的购买款项。此外，买方还须将该土地作为主要住所长期使用，否则公司有权行使回购选择权。另外，该协议采用共同增值模式，即如果在十年纪念日前将该土地出售，则必须向卖方支付逐渐减少的销售利润。

 

项目9。	在会计和财务信息披露方面与会计师之间的分歧与变化

 

没有。

 

项目9A。

控制与操作指南

 

披露控制与程序的评估

 

我们的管理层，在首席执行官和首席财务官的参与下，对截至2025年12月31日的披露控制与程序的有效性进行了评估。我们实施的披露控制与程序旨在确保根据《证券交易法》要求上报或提交的报告中所包含的信息能够在SEC规定的时限内得到记录、处理、汇总并报告。此外，这些信息还会被汇总后传达给我们的管理层，包括首席执行官和首席财务官等人员，以便他们能够及时做出关于信息披露相关决策。我们认识到，无论控制与程序的设计和操作方式如何完善，它们所能提供的保证都是有限的。因此，管理层在评估可能的控制与程序的成本效益关系时，必然会运用自己的判断。基于对截至2025年12月31日所实施披露控制与程序的评估，我们的首席执行官、首席财务官和首席会计官认为，当时这些控制与程序是有效的。

 

管理层关于财务报告的内部控制年度报告

 

我们的管理层有责任建立并维护有效的财务报告内部控制机制。根据《证券交易法》第13a-15(f)条和第15d-15(f)条的规定，财务报告内部控制是指由公司的首席执行官、首席财务官、首席会计官负责制定或监督实施的一系列措施，这些措施旨在确保财务报告的可靠性，并确保财务报表的编制符合美国普遍接受的会计原则。我们的财务报告内部控制机制包括一系列旨在保障财务报告质量的政策和程序。

 

•

涉及对各项记录的维护工作，这些记录应当以合理的细节描述方式，准确且公正地反映公司的各项交易以及资产的处理情况。

 

•

确保所有的交易都得到了必要的记录，以便能够根据美国普遍接受的会计原则来编制财务报表。同时，确保公司的收支行为都是按照管理层和董事们的授权进行的。

 

•

确保能够充分防止或及时发现任何未经授权的资产获取、使用或处置行为，这些行为可能会对财务报表产生重大影响。

 

由于其固有的局限性，对财务报告的内部控制只能提供一定的保证，这些保证仅适用于财务报表的编制方式。对于未来期间有效性的评估，仍然存在风险：随着情况的变化，控制措施可能会变得不再充分；或者，对相关政策的遵守程度也可能下降。

 

 

我们的管理层，包括首席执行官和财务总监，对截至2024年12月31日公司的财务报告内部控制机制的有效性进行了评估。在进行评估时，管理层参考了特雷德韦委员会赞助组织委员会在《内部控制——整合框架》（2013年版本）中提出的标准。根据评估结果，管理层认为，截至2024年12月31日，公司的财务报告内部控制机制是有效的。

 

由于我们是规模较小的报告机构，因此我们的独立注册公共会计事务所无需对我们的财务报告内部控制有效性进行验证。

 

项目9B。

其他信息

 

没有。

 

项目9C。

关于那些禁止进行检查的外国司法管辖区的信息披露

 

不适用。

 

第三部分

 

 

项目10。

董事、执行官员与公司治理

 

本项目下所需提供的信息将在我们关于2025年股东会议的代理声明中予以说明。该代理声明需在2025年12月31日结束的财年结束后120天内提交给美国证券交易委员会。本文件仅作为参考之用，无需进行额外的说明。

 

 

项目11。

执行补偿金

 

本项目所涉及的信息将载于我们关于2026年年度股东大会的代理声明中。该声明需在2025年12月31日财务年度结束后的120天内提交给美国证券交易委员会。本文件仅作参考之用，具体内容请参考相关文件。

 

 

项目12。

某些受益股东的股权持有情况、管理层的相关情况以及相关的股票持有问题

 

本项目所涉及的信息将载于我们关于2026年年度股东大会的代理声明中。该声明需在2025年12月31日财务年度结束后的120天内提交给美国证券交易委员会。本文件仅作参考之用，具体内容请参考相关文件。

 

 

项目13。

某些关系及相关交易，以及董事的独立性问题

 

本项目所涉及的信息将载于我们关于2026年年度股东大会的代理声明中。该声明需在2025年12月31日财务年度结束后的120天内提交给美国证券交易委员会。本文件仅作参考之用，具体内容请参考相关文件。

 

项目14。

主要会计人员的费用与服务项目

 

本项目所涉及的信息将载于我们关于2026年年度股东大会的代理声明中。该声明需在2025年12月31日财务年度结束后的120天内提交给美国证券交易委员会。本文件仅作参考之用，具体内容请参考相关文件。

 

第四部分

 

项目15。

附件：财务报表目录

 

a)

 

 

1.	财务报表。以下是由Maui Land & Pineapple Company, Inc.及其子公司所编制的财务报表，以及独立注册公共会计事务所的审计报告，均包含在本年度报告的第八项内容中：

 

独立注册公共会计事务所的报告（PCAOB编号：2866）	23
截至2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产负债表	25
2025年和2024年12月31日终的合并业务业绩报表及综合收益（亏损）报表	26
2025年和2024年12月31日终的合并股东权益变动表	27
2025年和2024年12月31日终的合并现金流量表	28
合并财务报表说明	29

 

 

2.	财务报表的相关附表。由于这些附表并不适用，或者所需信息已包含在财务报表或其附注中，因此这些附表被省略了。

 

3.	附件：以下是作为这份10-K报告的一部分而提交的附件列表。

 

		通过引用方式纳入其中
展品/展览品 数字	展品描述	形式/结构	文件编号	展品/展览品	提交日期	已归档 特此声明
2.1	关于将夏威夷公司的“Maui Land & Pineapple Company, Inc.”转变为特拉华州公司的“Maui Land & Pineapple, Inc.”的计划	8-K	001-06510	2.1	2022年7月20日
2.1	特拉华州转换证书：根据特拉华州通用公司法第265条，从非特拉华州公司转换为特拉华州公司	8-K	001-06510	3.1	2022年7月20日
3.1	毛伊岛土地与菠萝公司成立证书	8-K	001-06510	3.2	2022年7月20日
3.2	毛伊岛土地与菠萝公司章程	8-K	001-06510	3.3	2022年7月20日
4.1	股本描述	S-8	333-273009	4.1	2023年6月28日
10.1#	毛伊岛土地与菠萝公司执行人员离职计划	10-Q表格表格	001-06510	10.1	2017年4月28日
10.2#	毛伊岛土地与菠萝公司，2017年股权与激励奖励计划	DEF 14A	001-06510	附录A	2017年3月28日
10.3#	对毛伊岛土地与菠萝公司2017年股权与激励计划的修正案	DEF 14A	001-06510	附录A	2023年3月31日
10.4	第六份贷款修改协议，由本公司与First Hawaiian银行于2025年12月22日签署。					X
10.5	第三次修订并重新确认的信用协议，日期为2025年12月22日					X
10.6	抵押贷款及担保协议的第三次修订版，日期为2025年12月22日					X
10.7#	向董事会主席授予股票期权	10-Q表格表格	001-06510	10.1	2023年8月18日

 

 

10.8#	授予董事会成员和委员会成员的股票期权形式	10-Q表格表格	001-06510	10.2	2023年8月18日
10.9#	向员工提供的限制性股票奖励协议形式（长期激励措施）	10-K报告报告	001-06510	10.11	2025年3月31日
10.10#	针对董事的限制性股票单位协议形式（股份发行推迟至董事任期结束之后）	10-K报告报告	001-06510	10.12	2025年3月31日
10.11#	针对董事的限制性股票单位协议形式（在解锁时发放股票）	10-K报告报告	001-06510	10.13	2025年3月31日
10.12#	向员工提供的限制性股票单位协议形式	10-K报告报告	001-06510	10.14	2025年3月31日
10.13#	员工股票奖励协议格式（年度激励方案）	10-K报告报告	001-06510	10.15	2025年3月31日
10.14	购买与销售协议及托管条款说明，日期为2025年12月3日。协议双方为毛伊岛土地与菠萝公司以及Harvest at Kumulani Chapel。					X
10.15	采购协议及托管手续说明，日期为2026年1月28日。协议双方为毛伊岛土地与菠萝公司以及Race Randle。					X
10.16#	雇佣协议，日期为2023年3月15日，由毛伊岛土地与菠萝公司公司与雷斯·兰德尔之间签订。	10-K报告报告	001-06510	10.13	2023年3月24日
10.17#	提供函，日期为2021年9月23日，由毛伊岛土地与菠萝公司公司与韦德·K·科达马共同签署。	10-K报告报告	001-06510	10.10	2022年3月1日
19.1	内部交易政策	10-K报告报告	001-06510	19.1	2025年3月31日
21.1	公司的子公司					X
23.1*	Accuity LLP的同意书，一家独立的注册公共会计事务所，日期为2026年3月31日					X
24.1	授权书（附在本报告的签名页上）					X
31.1	根据1934年证券交易法修订版中的第13a-14(a)条或第15d-14(a)条，对首席执行官的认证。					X
31.2	根据1934年证券交易法修订版中的第13a-14(a)条或第15d-14(a)条，对财务总监的资格进行认证。					X
32.1*	根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条的规定，对首席执行官的资格进行认证，该规定源自美国法典第18篇第1350条。					X
32.2*	根据2002年萨班斯-奥克斯利法案第906条的规定，对首席财务官的资格进行了认证，该法案属于18 U.S.C.第1350条的内容。					X
97.1	回退政策	10-K报告报告	001-06510	97.1	2025年3月31日
101.INS	在线XBRL实例文档					X
101. SCH	在线XBRL分类体系扩展模式文档					X
101. CAL	InlineXBRL分类体系扩展计算文档					X
101.DEF	在线XBRL分类体系扩展定义链接库					X
101.实验室	InlineXBRL分类标签扩展标签，链接基础文档					X
101.预赛	在线XBRL分类体系扩展信息链接文档					X
104	封面页互动数据文件（采用Inline XBRL格式呈现，包含在附件101中）。
*	该证书不得被视为根据1934年证券法第18条所要求的“备案材料”，也不得因此承担该条款规定的责任。同样，该证书也不应被视作符合1933年证券法或1934年证券法要求的任何备案要求，除非注册方明确以引用方式将其纳入相关备案文件中。
#	表示一种管理合同或补偿计划或安排。

 

 

项目16。

10-K表格摘要

 

不适用。

 

 

签名

 

根据1934年《证券交易法》第13条或第15(d)条的要求，注册人已授权以下签名人于2026年3月31日代表其签署此报告。

 

	MAUI LAND & PINEAPPLE COMPANY, INC.
	作者：	/s/ 种族：兰德尔
		种族：兰德尔 首席执行官

 

 

律师的权力

 

谨以此信告知所有相关人士：每位在下方签名的人，均承认并指定Race Randle和Wade K. Kodama为其真正的、合法的代理人。他们各自或其中任何一位，均可独立地担任上述代理人的职务，拥有完全的替代权，可以代表该代理人签署本年度报告的任何修改内容，并将修改后的报告及相关文件提交给SEC。上述代理人被赋予全部必要的权力和权限，可以执行与本申请相关的所有必要行动。本声明正式确认了上述代理人或其代理人所能够合法执行的所有行为。

 

根据《证券交易法》的规定，以下人士代表注册人签署了本年度报告。他们分别以各自的身份和日期进行了签署。

 

通过	/s/ 种族：兰德尔		日期：2026年3月31日
	瑞斯·兰德尔，首席执行官（主要执行官）
通过	/s/ 斯科特·塞勒斯		日期：2026年3月31日
	斯科特·塞勒斯，董事会主席
通过	/s/ 韦德·K·科达马		日期：2026年3月31日
	韦德·K·科达马，财务总监
	（首席财务官及首席会计官）
通过	/s/ 斯蒂芬·M·凯斯		日期：2026年3月31日
	斯蒂芬·M·凯斯，董事
通过	/s/ 安东尼·P·塔基塔尼		日期：2026年3月31日
	安东尼·P·塔基塔尼，董事
通过	/s/ 格伦·F·埃佩尔		日期：2026年3月31日
	格伦·F·艾佩尔，董事
通过	/s/ 冈田Ken Ota		日期：2026年3月31日
	KEN OTA，董事
通过	/s/ 凯瑟琳·恩戈		日期：2026年3月31日
	凯瑟琳·恩戈，董事
通过	/s/ 约翰·M·萨宾		日期：2026年3月31日
	约翰·M·萨宾，董事总经理