附件 4.5

LD-AG-020

商业租赁

本协议日期为23^rd2023年11月

附表一第I部分别描述为业主和租户的双方之间

兹议定如下：

第一节

口译和协议

在本协议中，下文和本协议附表中所列的表述，在上下文如此承认的情况下，应具有下文或（视情况而定）附表中分别赋予它们的含义：

在本协定中，在上下文允许或要求输入性别的词语的情况下，包括所有其他性别。如有两（2）名或以上的人包括在“承租人”的表述中，则表示由承租人作出的契诺应被视为由该等人共同和个别作出。

标题和封面页仅供参考，不构成本协议的一部分，也不应通过引用对本协议的任何条款进行解释或解释。

业主及租客并不打算根据《合约（第三方权利）条例》（第（2）章，本协议的任何条款可由非本协议订约方的任何人士、商号、公司或法团强制执行。623）（“CRTPO”），并同意将本协议排除在CRTPO的适用范围之外。

业主须让及租客在现状及条件下，就附表一第III部所载的期限（「期限」）而将附表一第II部更特别载列的所有处所（「处所」），以及按该等租金（「租金」）、管理费及空调费、差饷、政府租金（除非文意另有所指，合集于「租金」一词内）及其他不时须预先支付及按照本协议所载条文的费用，包括附表二的条文。承租人有权（与业主及所有其他有相同权利的人共同）使用附表一第II部所界定的建筑物内的入口、楼梯、楼梯平台、厕所、走廊及通道及客运升降机及货运升降机，服务于处所的自动扶梯及中央空调服务，须于同一时间营运，且为妥善使用及享用处所及分别于大厦装卸区运送货物、商品及原材料进出处所所所所所所需的范围内，与车辆在建筑物的装卸区上空及沿线进行装卸货物商品及原材料，但须符合租户不时就建筑物（如有）（「建筑物管理人」）或管理委员会或类似管理机构（如有）订明的规则及规例，并须支付可能为此而收取的收费及费用。

第二节

存款

在符合上述规定的情况下，业主须于（i）本协议届满或较早前确定并将处所空置管有权交付业主后的四十五（45）天内，将按金无息退还租户；及（ii）就业主就任何拖欠租金及其他费用向租户提出的最后一项未决索偿，以及就任何违反协议所载的任何条款及条件的情况，以及租户须遵守或履行的部分，解决该等索偿。

在业主将本协议中的处所和/或业主权益转让给任何一方的情况下，业主有权在作出本协议允许的任何扣除（无论是否经承租人同意）后，直接将定金或其余额转让给受让人，前提是受让人应承诺按照本协议的规定将定金或其余额退还承租人。在该等转让后，业主须免除就按金而对租客承担的任何及所有进一步义务，而租客其后不得就此向业主提出任何申索。在有银行担保的情况下，承租人将应要求提供以受让人为受益人的替代担保，以换取提供给房东的担保。

第三节

租户的义务

承租人特此与房东约定如下：

根据本协议的规定作出修订，于任期开始时应付的管理费及空调费列于附表二第II部。

在租期内准时支付及卸下有关水、电、光、电、电话、电讯及其他公用事业的所有费用（包括所有押金），而该等费用可能是由安装在处所上的一个或多个单独电表或由提供予租客的帐目所显示的。

仅将处所用于本协议附表1第IV部所列的目的，而不作任何其他用途。

准许业主、其雇员、代理人、承建商及建筑师在所有合理时间应事先通知进入处所，并在有需要时留在处所：

在收到业主的通知后，立即将承租人在本协议项下负责的所有缺陷和维修需求予以弥补。如承租人在该通知书送达后十四（14）天内或情况所需的较短期间内仍未勤勉地进行所需的工作，则承租人须准许业主、其雇员、承建商或代理人进入处所，并将上述瑕疵补齐并进行该等修缮。其费用应由承租人支付，并且是承租人应向房东支付的债务，并可立即通过诉讼予以追偿。

保持处所的所有门窗关闭，并准许业主或其雇员及代理人及其他人在任期内不时进入处所，以关闭任何门窗。

将业主在处所内提供的水管、电线或配件、装置、固定装置或其他设施（不论承租人是否根据本协议对该等设施的维修承担法律责任）发生任何意外或缺陷，在承租人知悉同样情况后，立即通知业主或其代理人。

采取并在整个租期内保持良好的维修和状态，由租户自费采取充分和适当的措施，以避免、防止或最大限度地减少与物业有关的任何损失或损坏或人员受伤的风险。经营其在房地内的业务（“预防措施”）。承租人应允许并陪同业主、其代理人或楼宇管理人在所有合理时间进入处所，并查看楼宇服务的状态和状况以及预防措施。

业主有权履行，并在此获租客不可撤销授权，可代表租客并为租客履行，但须由租客偿还所有相关费用，根据本协议由租客负责且业主确定的任何工作应如此履行。该等工作限于业主认为有必要在紧急情况下进行的工作、因租客失约而引起的工作，以及在租客进行建筑工程期间与结构构件有关或影响建筑物消防安全或建筑物一般公用系统及架设临时安全路障和临时标志的工作。

向业主支付或补偿因承租人、承租人代理人或任何其他人透过或根据承租人提出申索而对建筑物的公共区域、服务及设施的任何部分造成的任何损害而作出的补偿的费用。

自费提供承租人从开关房到房舍的所有具体需要的电气布线包括自用的次主电缆，并自费进行房舍内的所有机电改造工程。承租人须确保该等次主电缆、接线及改建工程的质量良好，并按照有关电力公司及主管机关的要求，并以业主的电力顾问或工程师满意的方式完成。

时刻确保业主提供的所有火警报警器、消防设备、卷帘等保安用设备均处于良好的工作状态，不被打乱、中断、损坏或造成缺陷。承租人在任何情况下均不得遮掩任何软管卷筒、碎玻璃装置或警铃。

准许途经处所的永久性公用事业线路为建筑物内的其他处所及区域提供服务，不论该等处所及区域现已存在，或将由业主或建筑物管理人在任期内建造或安装。

遵守及遵守消防处不时适用于处所的所有指示及命令。如该等指示及命令须规定在处所内、处所内、处所内或处所上采取任何防火措施或安装任何消防设备或装置（不论是在业主安装的设备之外或作为其更换的设备或装置），则租客须随即自费采购及实施、安装及/或更换该等设备或装置。为免生疑问，租客如此安装的该等额外或更换设备或装置，于安装时即成为业主固定装置的一部分，而无须由业主就该等设备或装置向租客作出或支付任何付款或补偿。

以不损害建筑物及业主的商誉及声誉的方式装设、使用、管理及保养处所。

采取一切合理的防范措施，保护房舍内部免受降雨、风暴、台风火灾及类似危险或类似威胁的破坏，并防止房舍成为昆虫或害虫的侵扰。承租人须对处所内的任何财产损失或损坏负全部责任，包括但不限于房东提供的所有固定装置和配件，以及其中的所有货物、动产、样品、个人物品、内容物和库存，并须与信誉良好的保险公司就其全部重置价值的相同内容针对所有可保风险进行充分的保险承保。

为在整个任期内落实及维持足够的第三者责任保险范围，或根据业主安排或提名的保险计划（“提名保险计划”），将予落实的保险范围详情或有关资料摘录载于附表5（如有），或由租户选择与信誉良好的保险公司订立条款，对租户的保障不逊于根据提名保险计划提供的条款。承租人还应在整个定期内实施和保持足够的保险范围，用于一般可用于建筑物类型和承租人在房地进行的业务的其他种类的保险。业主和楼宇管理人应被指定为此类保单下的共同保险当事人。如承租人没有这样做，业主有权（但无义务）由承租人负担费用来实施该等保险（包括指定保险计划下的第三方保险），并通过行动和/或从承租人根据本协议支付的押金中扣除的方式向承租人追回所有由此产生的溢价。承租人须在期限开始后一（1）个月内，以及（视属何情况而定）在该等保单续期后一（1）个月内，向业主出示该等保险的保单及最后一次支付保费的收据，并须将就该等保险所收取的所有款项用于支付任何赔偿及弥补已就该等款项支付的损失或损害，而无须提出要求。

保持处所包括所有窗户和照明以及处所内或包括在处所内或指定供租户使用的所有空间和区域以及其中的配件和装置在任何时候都处于清洁卫生状态和状况，以使业主满意。如业主认为承租人未能将处所保持在上述状况，则业主有权（但无义务）进入处所，并安排对业主绝对酌情权认为有必要将处所保持在该状况的处所进行清洁或其他工作，费用由租户承担。

第四节

限制和禁令

不得作出或导致作出或遭受或容许任何作为、契据、事宜或事情或进行任何交易

不得以转租、出借、共享或其他方式转让、承租、转让、许可、共享或以其他方式与处所或其任何部分的管有分立，而任何组织、公司、商号或非本协议一方的个人据此获得对处所或其任何部分的使用或管有，无论是否为此给予任何租金或其他对价。本协议对本协议中指定的租户而言是个人的，并且在不以任何方式限制上述一般性的情况下，除非业主事先书面批准，否则以下行为和事件应被视为违反本条款：

不得损坏、毁损包括中央空调机组、邮槽、垃圾槽、大厅、通道、排水井、墙体、隔板、天花板在内的处所以外的任何构筑物、固定装置、檐篷、装饰品、装置，并按要求向房东支付房东维修或修缮此类损坏或清洁所产生的费用和开支。

以上展示必须在外观、设计、品质、类型上与一级商业用房相适应，使业主满意。即使在任期内的任何时间，如业主认为任何该等展示没有以与第一类商业处所保持一致的方式（不论是设计、质量、类型或其他方式）出现，即使已取得业主及/或楼宇经理的事先批准，租客仍须移走该等展示，则租客须自费将该等展示更换为业主及/或楼宇经理批准并令其满意的适当展示。

不得在处所的任何楼层放置或容许任何人放置任何超过该楼层设计的装载能力的负载。房东有权规定所有保险柜和任何必须放置的重物的重量和位置，以便分配重量。业主允许放置在处所上的机器和/或机械设备，须由租户在业主判断足以吸收和防止建筑物其他部分的振动、噪音和对占用人的烦扰的环境中放置和维护，费用由租户承担。

不得在处所内饲养任何种类的鸟类、牲畜或任何有毒物品。

不得使用或容许任何人将处所或其任何部分用于任何令人反感、有害、危险、嘈杂、恶臭、有害、噪音、非法或不道德的活动或业务，或可能引起过度震动或可能造成火灾风险或其他危险，或对业主或任何邻近物业的拥有人或占用人构成或可能成为滋扰、烦扰或干扰；或将会或可能侵犯其他方任何知识产权的活动或业务。

未经业主事先书面许可，不得准许任何人在处所过夜，亦不得将处所用作寝室或住宅处所。

不得以任何箱子、包装、商品、垃圾或其他物品或任何种类或任何性质的障碍物在不包括在处所内的建筑物的任何部分作保、阻碍或容许作保或阻碍。承租人不得阻碍或以其他方式使用或准许或容许建筑物的装卸空间用于除装卸货物或物品以外的任何目的，并不得按照建筑物的规章和/或建筑物管理人的指示。除业主可能拥有的任何其他补救措施外，业主、其雇员或代理人可（而无须事先通知租客）移除任何该等障碍物，并按其或其认为合适的方式处置，而不会因此而招致任何法律责任，而租客须按要求向业主支付在该等移除及处置中所招致的所有费用及开支。

未经业主事先书面同意，不得使用或准许将业主或大厦的名称及/或标志或该等名称及/或标志的任何图片表示或肖像用于任何目的，但指明租户在处所的地址及营业地点除外。

除获业主或大厦经理批准的人或商号外，不得雇用任何人或商号为处所提供内部清洁或为处所提供保安服务。此类清洁和/或保安服务应由租户自费获得。

不得容许租客的任何访客、持牌人或受邀人或任何人在处所外站立或排队，从而对不包括在处所内的建筑物的任何部分造成阻碍，不论该等部分是否为共同部分。

不得吸烟，亦不得容许租户的任何代理人在处所内或建筑物的任何部分吸烟，包括但不限于公共走廊、洗手间、大堂、楼梯等，但由业主或建筑物管理人或其授权代理人为此目的指定的任何地点（如有）除外。

不得焚烧或作出或容许任何行为或事情在处所或建筑物的任何部分可能引起任何火灾风险或其他危险，包括但不限于点燃蜡烛、使用燃烧器、焚香或香精油或任何引起可能引起火灾或潜在火灾危险的高热物质。

第五节

赔偿

承租人须就业主的一切责任、索偿、要求、诉讼、诉讼、损害赔偿、损失、费用及开支（直接或间接产生）或附带

第六节

房东的义务

业主特此与租客约定如下：

准许承租人（妥为支付租金及遵守及履行本协议所载的条款及条件）在租期内悄悄管有及享有处所，而不受业主的任何干扰。

采取合理步骤或安排大厦管理人采取合理步骤，使大厦的升降机、自动扶梯、空调系统及服务保持在适当的维修状态和状态。业主不得根据本条第2款承担任何法律责任，除非及直至承租人向业主发出任何缺陷或缺乏维修的书面通知，而业主在其后的合理期间内未能执行维修。

就该处所缴付物业税。

第七节

责任的排除

大厦的升降机、自动扶梯、消防服务、保安或洒水设备、中央空调系统、或其他设施或向大厦或大厦所架设的处所或发展提供的管理或保安服务、电力、燃气或水或其他建筑服务（「发展」）的充足或不足或任何缺陷或故障、故障、故障或悬挂或其他情况；或

台风或其他不利天气状况或火灾或包括雨水、风暴或海水或任何其他性质的水或其他物质在内的水从建筑物内或处所内的任何地方溢出、泄漏或流入，或位于处所之上或以任何方式与处所相连的电线或电缆的电流泄漏，或烟雾、烟雾、火灾或白蚁、蟑螂、害虫、老鼠、老鼠或建筑物内其他害虫或害虫的活动；或

业主及/或大厦经理所提供的任何管理服务（包括保安）的充分性或不充分性或其他方面或任何缺陷，或未能提供相同服务或因任何理由而暂停或中断该服务；或

因任何战争、敌对行动（不论是否宣战）、入侵、外敌行为、革命、叛乱或任何当局的军事或篡权、命令或指示、暴乱、骚乱、骚乱、社会动荡、罢工、工业行动、封锁或混乱，或恐怖主义威胁、大流行病或业主认为可能导致或威胁对处所或建筑物或其任何部分造成损害或伤害或人员伤亡的任何其他突发事件而关闭建筑物或其任何部分；或

为任何目的或任何其他租户、持牌人或占用人的任何作为、不作为、疏忽或失责，或在建筑物及发展中发生任何意外，将建筑物及发展的任何部分（处所除外）出租或出租予任何其他方；

除第VIII条所列情况外，租金或服务费或其任何部分亦不得停止支付。

第八节

减免租金

第九节

默认

然后及在任何该等情况下，业主在其后任何时间以整体名义重新进入处所或其任何部分，均属合法。然后，本协议将被绝对确定，押金将被绝对没收给房东作为违约金，而不是作为罚款。业主的上述权利不损害业主就承租人违反或不履行本协议的任何条款或条件的任何未决行为提起诉讼的任何权利，且业主有权向承租人追偿其因该提前裁定而直接或间接导致的所有损失和损害。业主向租客送达或留在处所的书面通知，大意为业主行使重新进入权力，即为充分及充分行使该等权力，而无需业主实际进入。

业主根据本协议接受任何租金或其任何部分，不得视为运作或被租户视为业主放弃就承租人违反或不履行本协议所载的任何条款及条件而对承租人进行诉讼的任何权利，以及承租人须遵守和履行的部分。

在不损害业主根据本协议或在法律上行使任何其他权利或补救措施（包括重新入境权）的权利的原则下，如在到期日发生拖欠租金和/或根据本协议或其任何部分应付的任何费用，租客须按要求按每月一个半（1.5）%的利率进一步向业主支付欠款金额的利息（即每年百分之十八（18））自该等款项到期支付之日起计算，直至该款项支付之日（包括首尾两天）为止，作为违约金而非罚款。

就《业主及租客（综合）条例》（第7章）第III部及本协议而言，就处所应付的租金及其他可因遇险而追讨为拖欠租金的款项，如未按本协议规定的时间及方式预先支付，则须并当作拖欠。distraint的所有成本和费用以及附带的费用应由租户在全额赔偿的基础上支付，并应作为债务向租户收回。

承租人须按弥偿基准向业主支付业主因承租人违反或不履行本协议的任何条款及/或业主行使其在本协议下的权利及权力而招致或附带的一切成本、费用、付款及开支（包括在不损害前述一般性的原则下，须支付予大律师、律师、测量师、建筑师及执达主任的费用及开支），包括但不限于追讨租金及业主行使其重新入伙的权利。

第x节

将军

承租人支付租金和其他到期款项以及履行承租人在本协议项下的义务的义务，绝不因业主无力或未能或延迟履行其在本协议项下的义务而受到影响、损害或免除，而承租人的补救办法仅是向业主索赔损害赔偿。

在紧接确定租期前的六（6）个月内，业主可自由在处所的任何外部部分加贴和保留重新出租的通知，而不受干扰。

承租人须在签署本协议时或之前，向业主支付附表二第IV部所列的租赁准备及管理费用，即本协议及其对应方的准备及完成所附带的费用。承租人如聘请自己的律师，还需自行承担法律费用及本协议与其对应方审批完成的费用支出。

本协议及其对应方的印花税、土地注册处登记费（如有）以及与本协议及其对应方有关的所有其他支出，均由房东和承租人平分承担。

承租人在此明确承认并声明，承租人未就创建此租约向房东支付任何溢价或罚款或其他对价或关键款项。

本协议或业主根据本协议授予的任何同意均不得暗示或保证处所可用于本协议或业主同意允许的目的。承租人须全权负责及自费委任《建筑物条例》所界定的认可人士及/或顾问，并须事先获得业主书面批准，以取得管理局在该等经营及使用处所的拟经营及使用所需的许可及/或豁免，并在其后维持该等许可及豁免于租期内有效。业主无须就承租人因或因主管当局拒绝在有条件或无条件下批出许可证及/或豁免而蒙受或招致的任何损失或损害或不便承担法律责任。如任何监督送达任何禁止以本协议所准许的方式使用处所的通知或根据业主的任何同意或由租户在处所进行的使用及/或操作的通知，则租户须随即遵从该通知，否则，业主有权终止本协议，但不影响业主就任何先前违反本协议的行为向租户提出的索赔，也不影响业主有权向租户追偿其因本协议的此类提前确定而遭受的所有损失和损害。

本协议连同为确保承租人履行本协议项下义务而提供的所有担保（如有），取代本协议双方之前的任何和所有协议，并构成整个协议。在本协议日期之前就本协议中提及的任何事项所作的任何口头或书面陈述、保证、声明或协议，在此明确予以否定和排除，除非各方另行书面同意或确认。

每一方不应也应采取一切合理的预防措施，以确保其代理人、高级职员或雇员，此外，在承租人的情况下，其承包商、律师和其他专业顾问不披露本协议的任何条款；或披露或使用与本协议有关或在导致本协议的谈判中获得的任何信息，除非

如租户未能遵守或履行本协议的任何条款或条件，则业主及/或楼宇经理有权扣留业主及/或楼宇经理根据本协议提供的任何服务或设施，而不会因租户因此而遭受的任何中断、不便、滋扰、干扰、损失或损害而向租户承担任何法律责任。即使本协议中有任何相反的规定，且在不损害业主和/或大厦管理人的任何其他权利和补救措施的情况下，上述权利仍可由业主和大厦管理人行使。

业主保留权利，可随时行使：

而承租人不得对此提出任何异议，亦无权就任何损害或干扰其使用或享有处所而提起诉讼或要求赔偿。

“承租人”一词应（在上下文允许的情况下）指并包括此处具体指定的一方或多方，不应包括任何此类当事人的遗嘱执行人和管理人，或在该当事人为公司的情况下，包括其任何清盘人或接管人。

承租人的任何代理人的任何作为、失责、疏忽或不作为，均视为承租人的作为、失责、疏忽或不作为。

本协议各方特此同意，本协议附表6中规定的条款或条件或事项应作为本协议的组成部分并入。如不一致，以附表六所列条款及条件为准。

本协议中条款、子条款、条款、条件或规定的每一部分（除另有规定外）均应被解释为本协议中独立且可分割的部分。如条款、分条款、条款、条件或规定的任何部分被认定为非法无效或不可执行，则该部分应视为已与本协议分离，不影响该条款、分条款、条款、条件或规定的另一部分以及本协议任何其他部分的有效性和可执行性。

本协议及双方的权利和义务在所有方面均受香港特别行政区法律管辖、解释和解释，承租人在此不可撤销地服从香港特别行政区法院的管辖。

上述第一份附表所指

第一部分

租户

:

CCSC技术集团有限公司（公司注册号：397069），其注册办事处位于香港特别行政区新界火炭山尾街18-24号沙田广场13楼1301室（“租户”）。

第二部分

第三部分

第四部分

第五部分

业主就承租人根据以下两份租赁协议（“先前租赁协议”）所承担的责任而持有的总金额为196,137.00港元的按金须于紧接本协议项下的期限开始日前一日届满/减去由此产生的任何适当扣除后，可由业主保留，并应用于本协议项下期限的开始日期根据本协议到期的按金：-

订金余额552.00港元须由租户于本协议签署时或之前向业主支付。

如因任何理由，根据先前租赁协议或其任何部分所支付的按金未按上述规定适用，承租人须在业主提出要求后，立即向业主支付本协议的按金金额或不足部分。

上述第二份附表所指

第一部分

租金详情

第二部分

收费详情

第三部分

第四部分

上述第三份附表所指

装修要求

承租人应：

上述第四张附表所指

正常空调供应小时

为免生疑问，周日及公众假期不会向各处所供应正常空调。

以上的正常空调供应时间，可由业主或大厦经理不时酌情向租户发出不少于一（1）个月的事先书面通知而作出修订。

上述第五张附表所指

详情或资料摘要

提名保险计划

保单应包括但不限于以下条款：

承租人有义务就任何取消、修改或限制指定保险计划的条款及条件取得业主的同意。

上述第六份附表所指

特殊条件（s）

承租人承认业主致力为大厦创造可持续的营商环境，并在支持下，承租人须自费作出合理努力，以达到能源效率、用水效率和净化效率，使用绿色建筑材料，并在物业的装修和使用中减少废物和废物收集，其详情载于第8.2、8.3条，以下8.4及8.5并根据《餐饮租户绿色装修指南》或业主不时指明的任何其他指引（统称“指引”）。

租户承诺：-

租户承诺在以下方面实现净化效率：-

等措施，但不限于《指引》规定的措施。

承租人承诺，在装修或改造房舍时，通过参考中投绿色产品认证，选择低碳建筑材料和产品，最大限度地减少温室气体排放。

租户承诺进行废物评估，实施回收计划并使用回收内容产品。