8-KEarningsReleaseEx99.1 Q4 25

EX-99.1 2 aearningsreleaseex9914q25.htm EX-99.1 8-KEarningsReleaseEx99.1 Q4 25


卡津斯不动产	1	2025年第四季度补充信息


目录


前瞻性陈述	2
收益发布	3
公司信息	5
合并资产负债表	7
综合业务报表	8
关键绩效指标	9
运营资金-摘要	12
来自运营的资金-详细信息	13
投资组合统计数字	16
同一物业表现	19
办公室莱辛g活动	20
办公室租约到期	21
前20名办公室租户	22
租户行业多元化	23
投资活动	24
开发管道	26
土地盘点	27
债务日程表	28
合资信息	31
非GAAP财务措施-计算和调节	32
非GAAP财务指标-定义	39

上图：巴克海特广场，佐治亚州亚特兰大

封面图：田纳西州纳什维尔的诺伊霍夫


卡津斯不动产	2	2025年第四季度补充信息


前瞻性陈述

本报告中包含的某些事项属于“前瞻性陈述”wishtin the meaning的联邦证券法，并受制于

不确定性和风险，如本文所述。这些前瞻性陈述包括有关可能或假定的未来结果的信息

业务和我们的财务状况、流动性、运营结果、计划、期望和目标。前瞻性陈述示例

这份财报发布和补充信息包括公司的指导和基本假设；预计资本支出；

行业趋势；未来的入住率或租赁活动的数量和速度；以及进入新市场。

任何前瞻性陈述均基于管理层对我们未来业绩的信念、假设和预期，考虑到

当前可用的帐户信息。这些信念、假设和期望可能会因可能发生的事件或因素而改变，而不是

所有这些都是已知的。如果发生变化，我们的业务、财务状况、流动性和经营业绩可能与那些

在前瞻性陈述中表达。由于但不限于以下原因，实际结果可能与前瞻性陈述有所不同：风险

以及与一般经济和资本市场状况变化的影响相关的不确定性（在国际或国家基础上或在

我们经营所在的市场），包括通胀变化、利率变化、供应链中断、劳动力市场中断（包括

失业率的变化）、资本市场的错位和波动，以及消费者和客户行为的潜在长期变化

美国或全球经济的任何低迷的严重性和持续时间、不利条件或不确定性所导致；影响真实

房地产行业（包括但不限于无法以优惠条款（和预期时间表）订立或续签租约）；任何不利

在我们的房地产债务投资下，我们的一个或多个租户或借款人的财务状况或流动性发生变化；客户发生变化

关于空间利用的偏好；客户财务状况的变化；保险范围的可用性、成本和充足性；

房地产其他开发商、投资者、业主、经营者的竞争；未能实现预期收益的意向或

已完成的收购、开发、投资或处置；融资的成本和可得性，任何利率的有效性

对冲合约，以及任何未能遵守信贷协议下的债务契约；普通股、债务或经营的影响

伙伴单位发布；受到威胁的恐怖袭击或社会政治动荡，如政治不稳定、内乱、武装敌对行动或政治

激进主义及其对我们日常建筑作业的潜在影响；爆发的直接和长期影响

高度传染性或传染性疾病对我们和我们客户的财务状况的影响；与通过网络攻击导致的安全漏洞相关的风险，

网络入侵，或其他；与采用和使用人工智能相关的风险；高级管理层变动，董事会

董事，或关键人员；对现有或未来环境或其他适用监管要求的潜在责任，包括

作为房地产投资信托纳税资格的要求；合营伙伴的财务状况和流动性，或与合营伙伴的纠纷；

普通股或其他证券的股息率或支付这些股息的能力发生重大变化；适用变更的影响

法律，包括影响REITs的税法和一大美丽法案法案的通过，以及新采用的会计原则的影响

关于我们的会计政策和财务业绩的期间比较；与气候变化和恶劣天气事件相关的风险；

以及公司向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的报告中讨论的那些额外风险和因素。

这些前瞻性陈述并非详尽无遗，仅在本报告发布之日发表，并非对未来的保证

结果、表现或成就。可能对我们的业务和财务业绩产生不利影响的其他风险因素可在部分

1、项目1a。风险因素，载于我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告，并特别以参考方式纳入

在这里。公司不承担更新或修改任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新的信息、未来

事件或其他事项，除非法律另有规定。


卡津斯不动产	3	2025年第四季度补充信息


收益释放

COUSINS Properties报告2025年第四季度和全年业绩

提供2026年初步收益指引

佐治亚州亚特兰大（2026年2月5日)-卡津斯不动产（NYSE：CUZ）今天公布了截至本季度的经营业绩

2025年12月31日.

“办公室基本面的改善正在为考辛斯提供强劲的顺风。我们在第四个期间执行了70万平方英尺的租约

季度，目前拥有约110万平方英尺的后期租赁管道，”总裁兼

卡津斯不动产首席执行官。"本周早些时候，我们完成了对夏洛特上城300 South Tryon的收购。

过去六个季度，我们购买了14亿美元的生活方式办公物业，所有这些都提升了我们Sun的品质

皮带奖杯投资组合，并已立即增加收益。我们的2026年盈利指引反映了这一强劲表现。"

财务业绩

为第四2025年季度：

•普通股股东可获得的净亏损为350万美元，或$0.02每股收益，而净收益为1360万美元，或

$0.09每股，2024年第四季度。净收入减少归因于减值费用。

•业务资金（“FFO”）$119.5百万，或$0.71每股，与1.089亿美元，或$0.69每股，为

2024年第四季度。

2025年全年：

•普通股股东可获得的净收入为$40.5 百万，或$0.24每股，与$46.0百万，或$0.30每

份额，截至2024年12月31日止年度。净收入减少归因于减值费用。

•业务资金（“FFO”）$478.4百万，或$2.84每股收益为4.141亿美元，合每股收益2.69美元。

截至2024年12月31日止年度。

运营和租赁活动

为第四2025年季度：

•以现金为基础的相同财产净营业收入（“NOI”）增加0.03%.

•以现金为基础的第二代每平方英尺净租金增加0.23%.

•已执行700,000平方英尺的办公室租赁，包括493,000平方英尺的新租约和扩建租约，代表70%的

总租赁活动。

•不包括我们在亚特兰大的Northpark物业签署的172,000平方英尺的租约，每平方英尺的第二代净租金

以现金为基础增加10.44%.

2025年全年：

•以现金为基础的相同财产净营业收入（“NOI”）增加0.87%.

•以现金为基础的第二代每平方英尺净租金增加3.53%.

•已执行2,125,000平方英尺的办公室租赁，包括1,175,000平方英尺的新租约和扩建租约，代表55%

总租赁活动。

•不包括我们在亚特兰大的Northpark物业签署的304,000平方英尺的租约，每平方英尺的第二代净租金

以现金为基础增加8.40%.


卡津斯不动产	4	2025年第四季度补充信息


收益释放

投资和金融活动

为第四2025年季度：

•签订协议，出售我们在坦帕的Harborview Plaza运营物业（“Harborview”），总收益为39.5美元

万美元，以及我们位于夏洛特303 Tremont（“Tremont”）的地块，总收益为2370万美元。Harbourview预计

将于2026年上半年关闭，Tremont预计将于2026年下半年关闭。

•年底后，于2026年2月2日，收购300 South Tryon，一处63.8万平方英尺的生活方式办公物业，位于

夏洛特上城，3.175亿美元。新闻稿和演示文稿中提供了有关此次收购的更多细节

于2026年2月5日发行，每份可于本公司网站查阅。

收益指引

截至2026年12月31日止年度：

•之间的净收入$0.23和$0.33每股。

•FFO之间$2.87和$2.97每股。

•指引包括假设为2026年8月17日到期的2.50亿美元定期贷款再融资，科罗拉多塔

2026年9月1日到期的抵押贷款，以及2026年10月1日到期的201 North Tryon抵押贷款。

•Guidance假设300 South Tryon收购的资金来自所讨论的Harborview和Tremont销售的收益

以及在2026年额外出售约2亿美元的非核心资产。这些额外的规模和时间

非核心资产出售可能会发生变化，出售可能会被部分或全部替换为未来的债务发行和/或

结算先前根据公司ATM计划远期发行的普通股。

•指导不包括任何投机性房地产收购或开发开工。

•指引反映管理层截至本财报发布之日的当前计划和假设，并受制于风险

和不确定性在我们提交给SEC的文件中有更全面的描述。实际结果可能与这一指导意见存在重大差异。

投资者电话会议和网络直播

公司将于周五上午10：00（美国东部时间）召开电话会议，2026年2月6日讨论本季度业绩

结束了2025年12月31日.本次互动电话会议的电话号码是（800）836-8184。这个电话的网络直播可以

在公司网站上访问，www.cousins.com，通过上线的“卡津斯不动产第四季度电话会议”链接

投资者页面。电话会议重播七天可拨打（888）660-6345并输入密码

88017#.回放也可以在公司网站上访问。


卡津斯不动产	5	2025年第四季度补充信息


公司信息

公司

卡津斯不动产信托基金（“Cousins”或“公司”）是一家全面整合、自我管理、自我管理的房地产

投资信托（REIT）。该公司总部位于佐治亚州亚特兰大，并通过其运营合作伙伴关系，卡津斯不动产 LP，

主要投资于位于高增长太阳带市场的甲级写字楼。考辛斯成立于1958年，创建股东

价值通过其在开发、收购、租赁和管理优质房地产资产方面的广泛专业知识。The

公司基于简单的平台、战利品资产、机会性投资，全面战略到位。更多

资讯，请浏览www.cousins.com.

管理


M. Colin Connolly	Gregg D. Adzema	肯尼迪·希克斯	Richard G. Hickson四世
总裁兼首席执行官	执行副总裁& 首席财务官	执行副总裁兼首席投资干事	执行副总裁，运营

John S. McColl	Pamela F. Roper	Jeffrey D. Symes
执行副总裁，发展	执行副总裁，总法律顾问及公司秘书	高级副总裁& 首席会计官

董事会


Robert M. Chapman	Charles T. Cannada	M. Colin Connolly
卡津斯不动产非执行主席，前任首席 Centerpoint Properties Trust行政总裁	私人投资者	总裁兼首席执行官卡津斯不动产

Scott W. Fordham	Susan L. Givens	R. Kent Griffin Jr.
前首席执行官兼 TIER REIT，Inc.董事。	黑石集团前高管	Phicas Investors董事总经理

Donna W. Hyland	Dionne Nelson	R. Dary Stone
总裁兼首席执行官亚特兰大儿童保健	总裁兼首席执行官劳雷尔街住宅	总裁兼首席执行官 R.D. Stone Interests


卡津斯不动产	6	2025年第四季度补充信息


公司信息


公司信息		股票研究覆盖（1）
公司总部	投资者关系	巴克莱银行	美银证券	BMO资本
桃树路3344号NE 1800套房亚特兰大GA 30326 404.407.1000	罗尼·英博高级副总裁，财务 &投资者关系 rimbeaux@cousins.com 404.407.1104	布伦丹·林奇 212.526.9428	贾娜·格兰 646.855.5042	John Kim 212.885.4115
桃树路3344号NE 1800套房亚特兰大GA 30326 404.407.1000	罗尼·英博高级副总裁，财务 &投资者关系 rimbeaux@cousins.com 404.407.1104	EvercoreISI	绿街	杰富瑞
转让代理 Equiniti信托公司 Equiniti.com 866.627.2649	证券交易所纽约证券交易所：CUZ	史蒂夫·萨克瓦 212.446.9462	迪伦·布尔津斯基 949.640.8780	乔·迪克斯坦 212.778.8771
转让代理 Equiniti信托公司 Equiniti.com 866.627.2649	证券交易所纽约证券交易所：CUZ	摩根大通	KeyBanc	瑞穗证券
评级机构（1）		安东尼·保隆 212.622.6682	Upal拉纳 917.368.2316	维克拉姆·马尔霍特拉 212.282.3827
标普全球评级	穆迪投资者服务公司	RW Baird	Truist证券	富国银行
汉娜·格雷 212.438.0244 当前企业信用评级：BBB	克里斯蒂安·阿齐 212.553.9342 当前企业信用评级：Baa2	尼古拉斯·蒂尔曼 414.298.5053	Michael Lewis 212.319.5659	布莱恩·赫克 410.662.2556
汉娜·格雷 212.438.0244 当前企业信用评级：BBB	克里斯蒂安·阿齐 212.553.9342 当前企业信用评级：Baa2	沃尔夫研究
展望：稳定	展望：稳定	艾莉·亚森 646.582.9253
（1）请注意，以上所列分析师和评级机构对考辛斯业绩所作的任何意见、估计或预测均为其个人观点，并不代表考辛斯或其管理层的意见、预测或预测。考辛斯通过其上述提及或分发，并不意味着其认可或同意此类信息，结论，或建议。

上图：The Link，Dallas，TX


卡津斯不动产	7	2025年第四季度补充信息


合并资产负债表

（单位：千，股份和每股金额除外）


	2025年12月31日	2024年12月31日
资产：
房地产资产：
经营物业，扣除2025年和2024年累计折旧1922394美元和1627251美元，分别	$7,894,846	$7,785,597
土地	135,870	154,726
	8,030,716	7,940,323

不动产资产和其他持有待售资产净额	61,489	—
现金及现金等价物	5,720	7,349
房地产债务投资，按公允价值	37,804	167,219
应收账款	17,578	11,491
递延应收租金	269,282	232,078
对未合并合资企业的投资	215,301	185,478
无形资产，净值	164,738	171,989
其他资产，净额	87,504	86,219
总资产	$8,890,132	$8,802,146
负债：
应付票据	$3,340,815	$3,095,666
应付账款和应计费用	314,317	337,248
递延收入	301,358	277,132
无形负债，净额	117,085	111,221
其他负债	111,506	110,712
持有待售房地产资产负债，净额	2,849	—
负债总额	4,187,930	3,931,979
承诺与或有事项
股权：
股民投资：
普通股，每股面值1美元，授权300,000，000股，已发行167,981，990和167,660，480和 2025年和2024年分别未偿还	167,982	167,660
额外实收资本	5,971,762	5,959,670
超过累计净收益的分配	(1,460,154)	(1,280,547)
累计其他综合损失	—	(105)
股东投资总额	4,679,590	4,846,678
不可赎回的非控制性权益	22,612	23,489
总股本	4,702,202	4,870,167
总负债及权益	$8,890,132	$8,802,146


卡津斯不动产	8	2025年第四季度补充信息


综合业务报表

（未经审计；以千为单位，每股金额除外）


	三个月结束		年终
	12月31日，		12月31日，
	2025	2024	2025	2024
收入：
租赁物业收入	$253,344	$220,221	$980,547	$847,773
手续费收入	528	481	2,044	1,761
其他	1,162	4,625	11,225	7,224
	255,034	225,327	993,816	856,758
费用：
出租物业运营费用	83,140	72,947	314,498	280,661
报销费用	124	155	544	634
一般和行政费用	8,685	9,241	38,642	36,566
利息支出	42,456	33,052	159,241	122,476
经营性物业减值	13,286	—	13,286	—
土地及相关前期开发成本减值	1,034	—	1,034	—
折旧及摊销	107,083	93,616	415,359	365,045
其他	496	495	1,801	2,097
	256,304	209,506	944,405	807,479

未并表合营公司亏损	(2,007)	(2,008)	(8,159)	(2,796)
投资物业交易收益	—	—	—	98
净收入（亏损）	(3,277)	13,813	41,252	46,581
归属于非控股权益的净利润	(190)	(177)	(749)	(619)
普通股股东可获得的净收入（亏损）	$(3,467)	$13,636	$40,503	$45,962

每股普通股净收益（亏损）——基本和稀释	$(0.02)	$0.09	$0.24	$0.30
加权平均普通股—基本	167,611	157,473	167,919	153,413
加权平均普通股——稀释	167,611	158,249	168,716	154,015


卡津斯不动产	9	2025年第四季度补充信息


关键绩效指标（1）


	2023	2024年第1次	2024年第2次	2024年第3届	2024年第4届	2024	2025年第1次	2025年第2届	2025年第3届	2025年第4届	2025
物业统计
合并经营物业	34	34	34	34	36	36	36	36	37	37	37
综合可出租平方英尺（千）	18,434	18,434	18,434	18,434	19,877	19,877	20,081	20,081	20,373	20,373	20,373
未合并经营物业	2	2	2	3	3	3	3	3	3	3	3
未合并的可出租平方英尺（单位：千）	711	711	711	1,236	1,236	1,236	1,236	1,236	1,236	1,236	1,236
运营物业合计	36	36	36	37	39	39	39	39	40	40	40
可出租总平方英尺（千）	19,145	19,145	19,145	19,670	21,113	21,113	21,317	21,317	21,609	21,609	21,609
办公室租赁百分比（期末）	90.9%	90.8%	91.2%	91.0%	91.6%	91.6%	92.1%	91.6%	90.0%	90.7%	90.7%
办公室加权平均入住率	87.5%	88.4%	88.5%	88.4%	89.2%	88.6%	90.0%	89.1%	88.3%	88.3%	88.8%

写字楼租赁活动（二）
期间净租赁（顺丰，单位：千）	1,694	404	391	763	462	2,020	539	334	551	700	2,125
净租金（每顺丰）	$35.15	$36.06	$37.64	$45.21	$35.81	$39.77	$35.87	$40.95	$39.18	$36.52	$37.76
净免租金（每顺丰）	(2.25)	(2.10)	(2.51)	(1.51)	(2.13)	(1.97)	(1.77)	(2.08)	(1.97)	(2.40)	(2.07)
租赁佣金（每SF）	(2.62)	(2.61)	(2.91)	(2.91)	(2.72)	(2.81)	(2.81)	(3.18)	(2.69)	(2.76)	(2.82)
租户改善（每平方英尺）	(5.72)	(7.15)	(7.37)	(6.22)	(7.08)	(6.82)	(6.23)	(7.34)	(6.15)	(8.18)	(7.01)
租赁成本（每SF）	(10.59)	(11.86)	(12.79)	(10.64)	(11.93)	(11.60)	(10.81)	(12.60)	(10.81)	(13.34)	(11.90)
净有效租金（每顺丰）	$24.56	$24.20	$24.85	$34.57	$23.88	$28.17	$25.06	$28.35	$28.37	$23.18	$25.86
第二代净租金变化	20.2%	20.1%	37.6%	30.7%	22.7%	28.2%	18.3%	27.2%	23.8%	19.9%	21.5%
以现金为基础的第二代净租金变化	5.8%	5.3%	18.2%	7.2%	6.7%	8.5%	3.2%	10.9%	4.2%	0.2%	3.5%

同一物业资讯（3）
租赁百分比（期末）	90.6%	90.8%	91.2%	91.1%	91.2%	91.2%	91.7%	91.1%	89.3%	90.1%	90.1%
加权平均入住率	87.3%	88.4%	88.5%	88.4%	89.1%	88.6%	89.4%	88.4%	87.4%	87.4%	88.1%
NOI变化（与上年同期相比）	5.0%	6.6%	4.2%	4.2%	5.3%	5.1%	4.0%	3.2%	1.9%	0.4%	2.4%
以现金为基础的NOI变化（与上年同期相比）	4.2%	6.6%	5.1%	4.4%	3.4%	4.8%	2.0%	1.2%	0.3%	0.03%	0.9%

开发管线（4）
预计项目费用（千）	$428,500	$437,950	$441,550	$441,550	$441,550	$441,550	$294,550	$294,550	$294,550	$294,550	$294,550
预计项目成本/未折旧资产总额	4.6%	4.6%	4.6%	4.6%	4.1%	4.1%	2.7%	2.6%	2.7%	2.6%	2.6%
续下一页


卡津斯不动产	10	2025年第四季度补充信息


关键绩效指标（1）


	2023	2024年第1次	2024年第2次	2024年第3届	2024年第4届	2024	2025年第1次	2025年第2届	2025年第3届	2025年第4届	2025
市值
每股普通股价格	$24.35	$24.04	$23.15	$29.48	$30.64	$30.64	$29.50	$30.03	$28.94	$25.78	$25.78
普通股/未偿还单位（千）	151,824	152,096	152,165	152,165	167,685	167,685	167,933	167,992	167,990	168,007	168,007
股票市值（千）	$3,696,914	$3,656,388	$3,522,620	$4,485,824	$5,137,868	$5,137,868	$4,954,024	$5,044,800	$4,861,631	$4,331,220	$4,331,220
债务（千）	2,608,675	2,723,978	2,754,358	2,834,959	3,274,388	3,274,388	3,203,476	3,660,608	3,475,120	3,507,020	3,507,020
总市值（千）	$6,305,589	$6,380,366	$6,276,978	$7,320,783	$8,412,256	$8,412,256	$8,157,500	$8,705,408	$8,336,751	$7,838,240	$7,838,240

信贷比率
净债务/总市值	41.2%	42.5%	43.7%	37.5%	38.8%	38.8%	39.1%	37.2%	41.6%	44.6%	44.6%
净债务/未折旧资产总额	28.0%	28.8%	28.8%	28.4%	30.2%	30.2%	29.7%	28.9%	31.2%	31.3%	31.3%
净债务/年化EBITDA	5.14	5.25	5.12	5.10	5.16	5.16	4.87	5.11	5.38	5.30	5.30
固定费用覆盖率（EBITDA再)	4.37	4.09	4.12	3.91	3.92	4.01	4.05	3.73	3.50	3.52	3.69

股息信息
每股普通股息	$1.28	$0.32	$0.32	$0.32	$0.32	$1.28	$0.32	$0.32	$0.32	$0.32	$1.28
运营资金（FFO）派息率	48.8%	48.9%	47.1%	47.6%	49.3%	48.2%	43.0%	45.7%	46.1%	45.0%	44.9%
可供分配资金（FAD）派息率	71.9%	82.1%	62.1%	72.5%	95.6%	76.5%	71.0%	75.6%	76.3%	90.1%	77.7%

运营比率
年化一般和行政费用/ 未折旧资产总额	0.32%	0.39%	0.37%	0.38%	0.34%	0.34%	0.40%	0.35%	0.34%	0.31%	0.31%

附加信息
就地毛租金（每SF）（5）	$46.95	$46.82	$46.75	$46.95	$47.94	$47.94	$48.66	$49.07	$49.76	$49.91	$49.91
直线租赁收入（千）	$25,500	$8,604	$4,423	$5,374	$6,107	$24,508	$12,477	$11,283	$9,424	$6,117	$39,301
高于和低于市场租金摊销，净（单位：千）	$6,876	$1,460	$1,559	$1,484	$1,664	$6,167	$2,845	$2,828	$3,422	$3,514	$12,609
第二代资本支出（单位：千）	$96,908	$30,212	$17,270	$26,190	$42,421	$116,093	$33,281	$28,636	$29,981	$47,457	$139,355


(1)	有关非GAAP财务指标，请参见第32至38页的计算和调节。
(2)	有关更多详细信息和解释，请参见第20页的办公室租赁活动。
(3)	相同的房产信息是从m原始报告期间存在的同一办公物业池。见第19页的相同物业表现和非公认会计原则财务措施-从第32页开始的计算和和解，以获取更多信息。
(4)	公司分摊的预计项目成本。有关更多详细信息，请参见第26页的开发管道。
(5)	原地毛租金等于包括租户分摊的估计运营费用（如适用）在内的年化现金租金除以占用的平方英尺。


卡津斯不动产	11	2025年第四季度补充信息


关键绩效指标

可出租总平方英尺股票市值净债务/年化EBITDA再

同一物业NOI变动第二代净租金变化就地毛租金（每SF）（1）

现金-BAsis（1）现金基础(1)

（1）仅限办公物业。

注：有关计算、定义以及与GAAP财务指标的对账，请参见此处包含的其他信息。


卡津斯不动产	12	2025年第四季度补充信息


来自运营的资金-摘要


（金额以千为单位，每股金额除外）
	2023	2024年第1次	2024年第2次	2024年第3届	2024年第4届	2024	2025年第1次	2025年第2届	2025年第3届	2025年第4届	2025
净收入（亏损）	$83,816	$13,451	$7,961	$11,356	$13,813	$46,581	$21,093	$14,658	$8,778	$(3,277)	$41,252
手续费及其他收入	(11,170)	(893)	(2,590)	(2,847)	(6,060)	(12,390)	(10,168)	(2,411)	(2,378)	(3,398)	(18,355)
一般和行政费用	32,331	9,214	8,907	9,204	9,241	36,566	10,709	9,738	9,510	8,685	38,642
利息费用	105,463	28,908	29,743	30,773	33,052	122,476	36,774	38,514	41,497	42,456	159,241
经营物业减值	—	—	—	—	—	—	—	—	—	13,286	13,286
土地及相关前期开发成本减值	—	—	—	—	—	—	—	—	—	1,034	1,034
折旧及摊销	314,897	86,230	95,415	89,784	93,616	365,045	102,114	100,890	105,272	107,083	415,359
已报销及其他费用	2,736	812	754	515	650	2,731	600	560	565	619	2,344
来自未合并合营企业的亏损（收入）	(2,299)	(348)	(439)	1,575	2,008	2,796	1,883	1,587	2,682	2,007	8,159
来自未合并合资企业的NOI	5,824	1,352	1,561	1,716	1,988	6,617	2,223	3,165	3,256	3,705	12,349
交易损失（收益）	(504)	(101)	3	—	—	(98)	—	—	—	—	—
NOI（1）	$531,094	$138,625	$141,315	$142,076	$148,308	$570,324	$165,228	$166,701	$169,182	$172,200	$673,311
手续费及其他收入（一）	11,310	908	2,630	2,909	6,075	12,522	10,183	2,450	2,400	3,445	18,478
一般和行政费用	(32,331)	(9,214)	(8,907)	(9,204)	(9,241)	(36,566)	(10,709)	(9,738)	(9,510)	(8,685)	(38,642)
利息支出（1）	(107,139)	(29,436)	(30,378)	(32,280)	(34,866)	(126,960)	(38,763)	(40,753)	(44,327)	(45,106)	(168,949)
报销及其他费用（1）	(2,794)	(843)	(769)	(632)	(803)	(3,047)	(521)	(625)	(659)	(725)	(2,530)
土地及相关前期开发成本减值	—	—	—	—	—	—	—	—	—	(1,034)	(1,034)
未折旧投资物业销售收益（亏损）（1）	506	—	(3)	—	—	(3)	—	—	—	—	—
非房地产资产折旧摊销	(448)	(115)	(116)	(117)	(113)	(461)	(117)	(121)	(121)	(129)	(488)
合作伙伴在合并合资企业中的FFO份额	(1,909)	(429)	(426)	(418)	(444)	(1,717)	(467)	(420)	(429)	(429)	(1,745)
FFO（1）	$398,289	$99,496	$103,346	$102,334	$108,916	$414,092	$124,834	$117,494	$116,536	$119,537	$478,401
加权平均普通股-稀释	152,040	152,385	152,614	152,812	158,249	154,015	168,593	168,765	168,738	168,770	168,716
每股FFO（1）	$2.62	$0.65	$0.68	$0.67	$0.69	$2.69	$0.74	$0.70	$0.69	$0.71	$2.84

（1）上述金额包括我们从各自类别的未合并合资企业获得的金额份额。公司不控制这些未合并的联合

风险投资，但认为包括这些金额对投资者和分析师来说是有意义的。


卡津斯不动产	13	2025年第四季度补充信息


来自运营的资金-详情（1）


	（金额以千为单位，每股金额除外）
	2023	2024年第1次	2024年第2次	2024年第3届	2024年第4届	2024	2025年第1次	2025年第2届	2025年第3届	2025年第4届	2025
NOI
综合物业
领域（2）	$68,822	$18,159	$20,276	$20,296	$20,198	$78,929	$20,825	$21,725	$22,055	$22,130	$86,735
帆塔	—	—	—	—	1,843	1,843	11,682	11,771	11,726	11,780	46,959
企业中心（2）	30,200	7,321	7,437	7,708	7,818	30,284	8,094	8,458	8,468	8,603	33,623
总站（2）	33,804	8,087	8,080	7,759	7,984	31,910	8,252	8,566	8,644	7,919	33,381
春季& 8日（2）	29,355	7,363	7,344	7,388	7,376	29,471	7,375	7,369	7,412	7,380	29,536
华帝南端（2）	—	—	—	—	2,338	2,338	7,136	7,031	7,140	7,148	28,455
300科罗拉多州	18,974	5,756	5,696	5,994	6,616	24,062	6,541	6,726	6,686	6,820	26,773
巴克海特广场（2）	20,967	5,321	5,301	5,702	6,056	22,380	6,471	6,223	6,537	6,480	25,711
长廊大厦	13,694	3,432	3,997	4,436	4,849	16,714	5,433	5,501	5,761	5,984	22,679
BriarLake广场（2）	14,677	5,579	5,656	5,651	5,477	22,363	5,686	5,533	5,660	5,627	22,506
一十一大会	17,683	4,190	4,138	4,295	4,504	17,127	4,592	5,121	4,607	4,763	19,083
海登费里（2）	20,819	4,600	4,499	4,311	4,408	17,818	4,560	4,621	4,559	5,129	18,869
圣哈辛托中心	16,237	5,076	5,197	5,240	4,648	20,161	4,495	4,409	4,547	4,710	18,161
725庞塞	19,398	5,032	4,735	4,307	3,839	17,913	4,162	4,146	4,156	4,121	16,585
北方公园（2）	20,569	4,980	5,072	5,359	5,241	20,652	4,818	3,920	3,822	3,857	16,417
露台（2）	15,516	3,939	3,913	4,028	4,034	15,914	4,152	4,006	3,986	4,078	16,222
201 N. Tryon	18,959	4,759	4,688	4,747	4,974	19,168	4,795	4,983	3,442	2,968	16,188
3344桃树	16,058	4,023	3,962	3,781	3,886	15,652	3,745	4,051	4,006	4,141	15,943
科罗拉多塔	15,410	4,234	4,565	4,427	4,429	17,655	4,252	3,663	3,550	4,085	15,550
100磨	13,726	3,842	3,587	3,728	3,971	15,128	3,992	3,782	3,856	3,851	15,481
阿瓦隆（2）	16,882	4,425	4,411	3,991	3,994	16,821	3,483	3,625	3,646	3,892	14,646
The RailYard	13,169	3,081	3,092	3,020	3,069	12,262	3,027	3,058	3,147	2,996	12,228
高地联盟（2）	10,071	2,621	2,750	2,620	2,615	10,606	2,623	2,677	2,614	2,657	10,571
3350桃树	4,514	1,363	1,729	1,389	2,267	6,748	1,970	2,274	2,511	2,709	9,464
Legacy Union One	9,441	2,380	2,382	2,367	2,376	9,505	2,372	2,360	2,367	2,358	9,457
中环长廊	3,809	1,570	1,761	1,826	2,000	7,157	2,349	2,333	2,255	2,332	9,269
坦佩网关	4,026	1,259	1,378	1,421	1,945	6,003	2,122	2,106	2,342	2,352	8,922
域点（2）	8,637	2,183	2,032	2,052	2,065	8,332	2,040	2,040	1,843	2,045	7,968
链接	—	—	—	—	—	—	—	—	3,258	4,483	7,741
550南	10,996	2,527	2,002	1,916	1,951	8,396	1,875	1,859	1,861	1,505	7,100
111西里约	5,607	1,411	1,410	1,407	1,420	5,648	1,419	1,400	1,408	1,424	5,651
雪利巷5950号	3,633	1,078	1,029	1,196	1,129	4,432	1,244	1,283	1,456	1,422	5,405
尖点	3,269	1,168	1,191	1,393	1,154	4,906	1,316	1,251	1,223	1,317	5,107
子午线马克广场	4,796	1,215	869	1,216	1,194	4,494	1,158	1,280	1,301	1,239	4,978
3348桃树	4,606	1,163	1,217	1,250	1,296	4,926	1,301	1,156	886	1,320	4,663
研究园区V	4,109	1,087	1,066	1,096	1,176	4,425	1,181	1,139	1,168	1,170	4,658
港景广场	3,394	835	959	936	856	3,586	1,144	822	701	685	3,352
其他（3）	9,443	2,214	2,333	2,107	1,324	7,978	1,323	1,268	1,319	1,015	4,925
小计-合并	525,270	137,273	139,754	140,360	146,320	563,707	163,005	163,536	165,926	168,495	660,962
续下一页


卡津斯不动产	14	2025年第四季度补充信息


来自运营的资金-详情（1）


	（金额以千为单位，每股金额除外）
	2023	2024年第1次	2024年第2次	2024年第3届	2024年第4届	2024	2025年第1次	2025年第2届	2025年第3届	2025年第4届	2025
未合并物业（4）
诺伊霍夫（5）	(33)	(83)	(15)	16	195	113	400	1,328	1,436	2,031	5,195
埃默里医院的医疗办公室	4,588	1,116	1,212	1,170	1,163	4,661	1,176	1,188	1,227	1,198	4,789
前厅	—	—	—	365	378	743	361	421	349	233	1,364
120西三一（2）	1,247	319	364	165	252	1,100	286	228	244	243	1,001
其他（6）	22	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—
小计-未合并	5,824	1,352	1,561	1,716	1,988	6,617	2,223	3,165	3,256	3,705	12,349

总净营业收入（1）	531,094	138,625	141,315	142,076	148,308	570,324	165,228	166,701	169,182	172,200	673,311

手续费及其他收入
管理费（7）	1,373	379	406	495	481	1,761	496	422	454	423	1,795
终止费	7,343	471	1,085	895	954	3,405	2,866	—	512	1,709	5,087
租赁和其他费用	—	—	—	—	—	—	—	33	—	2	35
开发费用	—	—	—	—	—	—	—	39	72	102	213
地产债利息收入（8）	—	—	367	1,011	4,394	5,772	2,149	568	606	1,097	4,420
其他收入（9）	2,454	44	731	446	231	1,452	4,656	1,350	734	65	6,805
其他收入-未合并（4）	140	14	41	62	15	132	16	38	22	47	123
手续费及其他收入合计	11,310	908	2,630	2,909	6,075	12,522	10,183	2,450	2,400	3,445	18,478

一般和行政费用	(32,331)	(9,214)	(8,907)	(9,204)	(9,241)	(36,566)	(10,709)	(9,738)	(9,510)	(8,685)	(38,642)

利息费用
合并利息费用
公共优先票据，无担保（5亿美元）	—	—	—	(3,732)	(7,469)	(11,201)	(7,474)	(7,468)	(7,485)	(7,480)	(29,907)
公共优先票据，无担保（4亿美元）	—	—	—	—	(830)	(830)	(5,551)	(5,548)	(5,544)	(5,543)	(22,186)
定期贷款，无抵押（4亿美元）	(24,679)	(6,050)	(5,805)	(5,829)	(5,826)	(23,510)	(5,539)	(5,356)	(5,425)	(5,221)	(21,541)
公共优先票据，无担保（5亿美元）	—	—	—	—	—	—	—	(1,798)	(6,724)	(6,742)	(15,264)
总站（2）	(14,055)	(3,514)	(3,514)	(3,514)	(3,513)	(14,055)	(3,514)	(3,514)	(3,514)	(3,513)	(14,055)
定期贷款，无抵押（2.5亿美元）	(19,865)	(4,892)	(4,909)	(4,371)	(3,795)	(17,967)	(3,482)	(3,486)	(3,598)	(3,373)	(13,939)
私募优先票据，无担保（2.75亿美元）	(10,975)	(2,744)	(2,744)	(2,743)	(2,744)	(10,975)	(2,744)	(2,744)	(2,743)	(2,744)	(10,975)
私募优先票据，无担保（2.5亿美元）	(9,764)	(2,441)	(2,441)	(2,441)	(2,441)	(9,764)	(2,441)	(2,441)	(2,441)	(2,441)	(9,764)
信贷便利，无担保	(14,155)	(5,449)	(6,047)	(3,596)	(2,232)	(17,324)	(1,725)	(1,390)	(1,353)	(2,331)	(6,799)
私募优先票据，无担保（1.25亿美元）	(4,789)	(1,197)	(1,198)	(1,197)	(1,197)	(4,789)	(1,197)	(1,198)	(1,197)	(1,197)	(4,789)
私募优先票据，无担保（1亿美元）	(4,145)	(1,036)	(1,037)	(1,036)	(1,037)	(4,146)	(1,036)	(1,036)	(1,037)	(1,036)	(4,145)
201 N. Tryon	(4,388)	(1,078)	(1,070)	(1,062)	(1,055)	(4,265)	(1,046)	(1,038)	(1,030)	(1,023)	(4,137)
科罗拉多塔	(3,826)	(942)	(936)	(930)	(924)	(3,732)	(918)	(911)	(905)	(905)	(3,639)
其他（10）	(13,189)	(3,271)	(3,240)	(3,236)	(2,720)	(12,467)	(2,490)	(2,489)	(135)	—	(5,114)
大写（11）	18,367	3,706	3,198	2,914	2,731	12,549	2,383	1,903	1,634	1,093	7,013
小计-合并利息费用	(105,463)	(28,908)	(29,743)	(30,773)	(33,052)	(122,476)	(36,774)	(38,514)	(41,497)	(42,456)	(159,241)
未合并利息费用（4）
埃默里医院的医疗办公室	(1,659)	(508)	(508)	(508)	(508)	(2,032)	(508)	(508)	(508)	(508)	(2,032)
其他（10）	(17)	(20)	(127)	(999)	(1,306)	(2,452)	(1,481)	(1,731)	(2,322)	(2,142)	(7,676)
小计-未合并利息费用	(1,676)	(528)	(635)	(1,507)	(1,814)	(4,484)	(1,989)	(2,239)	(2,830)	(2,650)	(9,708)

总利息费用	(107,139)	(29,436)	(30,378)	(32,280)	(34,866)	(126,960)	(38,763)	(40,753)	(44,327)	(45,106)	(168,949)
续下一页


卡津斯不动产	15	2025年第四季度补充信息


来自运营的资金-详情（1）


	（金额以千为单位，每股金额除外）
	2023	2024年第1次	2024年第2次	2024年第3届	2024年第4届	2024	2025年第1次	2025年第2届	2025年第3届	2025年第4届	2025
已报销及其他费用
报销费用（7）	(608)	(140)	(151)	(188)	(155)	(634)	(177)	(120)	(123)	(124)	(544)
物业税和其他土地持有成本（4）	(1,390)	(389)	59	(320)	(326)	(976)	(344)	(386)	(319)	(334)	(1,383)
遣散费	(392)	2	—	—	(46)	(44)	(11)	(1)	(1)	—	(13)
前期开发&其他成本（4）	(404)	(316)	(677)	(124)	(276)	(1,393)	11	(118)	(216)	(267)	(590)
土地及相关前期开发成本减值（12）	—	—	—	—	—	—	—	—	—	(1,034)	(1,034)
报销和其他费用共计	(2,794)	(843)	(769)	(632)	(803)	(3,047)	(521)	(625)	(659)	(1,759)	(3,564)
未折旧投资物业销售收益（亏损）
合并	506	—	(3)	—	—	(3)	—	—	—	—	—
出售未折旧投资物业总收益（亏损）	506	—	(3)	—	—	(3)	—	—	—	—	—
								—
非房地产资产折旧摊销	(448)	(115)	(116)	(117)	(113)	(461)	(117)	(121)	(121)	(129)	(488)
								—
合作伙伴在合并合资企业中的FFO份额	(1,909)	(429)	(426)	(418)	(444)	(1,717)	(467)	(420)	(429)	(429)	(1,745)

FFO	$398,289	$99,496	$103,346	$102,334	$108,916	$414,092	$124,834	$117,494	$116,536	$119,537	$478,401
加权平均股份-摊薄	152,040	152,385	152,614	152,812	158,249	154,015	168,593	168,765	168,738	168,770	168,716
每股FFO	$2.62	$0.65	$0.68	$0.67	$0.69	$2.69	$0.74	$0.70	$0.69	$0.71	$2.84

注意：

由于四舍五入，金额可能与此处包含的其他附表略有不同。

（1）请参阅从第32页开始的非GAAP财务措施-计算和调节。

（2）包含为报告目的而组合在一起的多个建筑物。

（3）主要代表学院街车库和域4。该公司计划在该建筑物的租约到期后持有Domain 4地块以供未来发展。

（4）上述调节中包含的未合并金额是指记录在未合并合营企业中的金额乘以公司的所有权权益。本公司不控制该

未合并的合资企业的运营情况，但认为将这些金额包括在所示类别中对投资者和分析师而言是有意义的。

（5）表示我们Neuhoff物业的初始运营，该物业包含在第26页的开发管道中。

（6）主要代表来自尚未稳定的未合并投资的NOI。

（7）报销费用包括公司为我们未合并的合营企业提供管理服务而产生的费用。未合并的合营企业对这些费用的补偿为

计入管理费。

（8）2025年第一季度房地产债务利息收入中包括与Radius贷款借款人在提前还款时支付的最低利息担保有关的858000美元。

（9）包括在2025年第一季度其他收入中的是出售我们的SVB破产索赔的460万美元。

（10）主要代表已偿还的合并贷款的利息和我们在之前出售的未合并投资的贷款的利息份额2025年12月31日.还包括来自未合并的利息支出

投资尚未稳定。

（11）与已资本化至合并开发及再开发项目以及未合并开发项目权益的合并债务相关的合并利息支出金额。

（12）代表我们303 Tremont地块的减值费用及其相关的前期开发成本。土地和前期开发成本的基础分别为1890万美元和580万美元，此前

减值费用。


卡津斯不动产	16	2025年第四季度补充信息


投资组合统计（1）


Office Properties	可出租广场脚	金融声明演示文稿	公司的所有权利息	期末租赁		加权平均入住率（2）		占总数的百分比 NOI/4Q25	财产水平债务（千美元）（3）
Office Properties	可出租广场脚	金融声明演示文稿	公司的所有权利息	Q3 25	25年第4季度	Q3 25	25年第4季度	占总数的百分比 NOI/4Q25	财产水平债务（千美元）（3）

领域（4）（5）	2,080,000	合并	100%	97.9%	97.9%	97.9%	97.9%	12.8%	$—
帆塔（6）	804,000	合并	100%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	6.9%	—
300科罗拉多州	378,000	合并	100%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	4.0%	—
一十一大会	519,000	合并	100%	86.4%	86.4%	82.7%	82.7%	2.8%	—
圣哈辛托中心	399,000	合并	100%	87.6%	90.3%	82.5%	85.9%	2.8%	—
露台（4）	619,000	合并	100%	90.0%	88.1%	78.4%	79.4%	2.4%	—
科罗拉多塔	373,000	合并	100%	92.2%	89.7%	86.7%	89.7%	2.4%	101,140
域点（4）	240,000	合并	96.5%	93.6%	93.6%	95.5%	93.6%	1.2%	—
研究园区V	173,000	合并	100%	93.0%	93.0%	93.0%	93.0%	0.7%	—
奥斯汀	5,585,000			94.9%	94.8%	92.7%	93.1%	36.0%	101,140

总站（4）	1,226,000	合并	100%	82.6%	83.9%	82.0%	81.6%	4.8%	220,775
春季& 8日（4）	765,000	合并	100%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	4.3%	—
巴克海特广场（4）	678,000	合并	100%	93.8%	95.1%	92.3%	93.2%	3.8%	—
长廊大厦	777,000	合并	100%	86.3%	87.1%	79.7%	80.5%	3.5%	—
725庞塞	372,000	合并	100%	87.6%	87.6%	87.6%	87.6%	2.4%	—
3344桃树	484,000	合并	100%	96.7%	94.5%	96.4%	96.7%	2.4%	—
北方公园（4）	1,405,000	合并	100%	70.8%	82.2%	69.0%	69.1%	2.3%	—
阿瓦隆（4）	480,000	合并	100%	99.2%	99.2%	84.1%	88.8%	2.3%	—
3350桃树	413,000	合并	100%	91.1%	90.8%	87.0%	90.8%	1.6%	—
中环长廊	367,000	合并	100%	78.4%	83.2%	78.4%	78.4%	1.4%	—
3348桃树	258,000	合并	100%	77.0%	77.0%	67.4%	77.0%	0.8%	—
子午线马克广场	160,000	合并	100%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	0.7%	—
埃默里医院的医疗办公室	358,000	未合并	50%	99.1%	99.1%	98.7%	99.1%	0.7%	41,244
前厅（6）	525,000	未合并	20%	58.5%	44.8%	58.5%	46.9%	0.1%	—
120西三一办事处	43,000	未合并	20%	74.2%	74.2%	74.2%	74.2%	0.1%	—
亚特兰大	8,311,000			86.2%	88.5%	83.4%	84.2%	31.2%	262,019

华帝南端（4）（6）	639,000	合并	100%	97.4%	97.4%	97.4%	97.4%	4.2%	—
The RailYard	329,000	合并	100%	98.1%	99.0%	98.5%	98.1%	1.8%	—
201 N. Tryon	692,000	合并	100%	52.6%	52.6%	66.2%	53.1%	1.7%	118,885
550南	394,000	合并	100%	73.2%	55.8%	73.4%	61.6%	0.9%	—
夏洛特	2,054,000			77.8%	74.6%	82.5%	75.7%	8.6%	118,885

企业中心（4）	1,227,000	合并	100%	96.5%	97.6%	94.0%	94.5%	5.0%	—
高地联盟（4）	294,000	合并	100%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	1.6%	—
尖点	253,000	合并	100%	90.1%	93.9%	87.9%	90.3%	0.8%	—
港景广场	206,000	合并	100%	79.4%	80.9%	69.3%	64.7%	0.4%	—
坦帕	1,980,000			94.4%	95.8%	91.6%	91.7%	7.8%	—

续下一页


卡津斯不动产	17	2025年第四季度补充信息


投资组合统计（1）


Office Properties	可出租广场脚	金融声明演示文稿	公司的所有权利息	期末租赁		加权平均入住率（2）		占总数的百分比 NOI/4Q25	财产水平债务（千美元）（3）
Office Properties	可出租广场脚	金融声明演示文稿	公司的所有权利息	Q3 25	25年第4季度	Q3 25	25年第4季度	占总数的百分比 NOI/4Q25	财产水平债务（千美元）（3）
海登·费里（4）（7）	792,000	合并	100%	92.3%	95.4%	85.8%	92.2%	3.0%	—
100磨	288,000	合并	90%	98.1%	98.1%	98.1%	98.1%	2.3%	—
坦佩网关	264,000	合并	100%	95.9%	95.9%	95.7%	95.7%	1.4%	—
111西里约	225,000	合并	100%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	0.8%	—
凤凰	1,569,000			95.4%	96.8%	92.5%	95.4%	7.5%	—


链接（6）	292,000	合并	100%	93.0%	93.6%	93.0%	93.6%	2.6%	—
Legacy Union One	319,000	合并	100%	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%	1.4%	—
雪利巷5950号	197,000	合并	100%	92.9%	90.2%	91.3%	90.6%	0.8%	—
达拉斯	808,000			95.8%	95.3%	95.4%	95.4%	4.8%	—

BriarLake广场（4）	835,000	合并	100%	97.4%	97.4%	97.4%	97.4%	3.3%	—
休斯顿	835,000			97.4%	97.4%	97.4%	97.4%	3.3%	—


总办公室	21,142,000			90.0%	90.7%	88.3%	88.3%	99.2%	$482,044

其他物业（6）
学院街车库-夏洛特	不适用	合并	100%	不适用	不适用	不适用	不适用	0.6%	—
西三一120号公寓- 亚特兰大（330台）	310,000	未合并	20%	92.0%	96.6%	90.5%	96.0%	0.1%	—
领域4（5）	157,000	合并	100%	33.4%	33.4%	33.4%	33.4%	0.1%	—

其他合计	467,000							0.8%	$—

合计	21,609,000							100.0%	$482,044


(1)	代表公司的经营物业，不包括开发管道中的物业和之前出售的物业2025年12月31日.
(2)	物业在有关季度可供占用期间的加权平均经济占用。
(3)	公司在物业特定抵押债务中的份额，扣除未摊销贷款成本，截至2025年12月31日.
(4)	包含两个或多个为报告目的而组合在一起的建筑物。
(5)	自2024年9月1日起，域4被排除在办公面积、期末租赁、加权平均占用和相同物业之外。公司计划未来持有Domain 4网站大楼租约到期后进行开发。域9稳定于2025年3月1日，并被添加到当时的投资组合统计中。域9不包含在同一属性中。
(6)	不包括在同一财产中。
(7)	自2023年10月1日起，Hayden Ferry I，一栋207,000平方英尺的建筑，在这组建筑中被排除在Same Property、期末租赁和加权平均入住率之外，因为开工这座建筑目前的全面重建。这座大楼将被排除在凤凰和总办公室期末租赁和加权平均入住率计算之外，直至稳定。


卡津斯不动产	18	2025年第四季度补充信息


投资组合统计

第四次2025年季度按市场划分的投资组合NOI

夏洛特

9.2%

达拉斯

4.8%

纳什维尔（1）

亚特兰大

31.3%

凤凰

7.5%

休斯顿

3.3%

奥斯汀

36.1%

坦帕

7.8%

（1）公司通过合资公司拥有位于纳什维尔的混合用途开发项目Neuhoff的50%股权。它已开始初步运作，但尚未稳定。见第26和31页

更多细节。


卡津斯不动产	19	2025年第四季度补充信息


同一物业表现（1）


（千美元）
截至12月31日的三个月，
	2024	2025	$变化	%变化
出租物业收入（2）	$209,916	$213,156	$3,240	1.54%
出租物业运营费用（2）	70,596	73,255	2,659	3.77%
同物业净营业收入	$139,320	$139,901	$581	0.42%

以现金为基础的租赁物业收入（3）	$196,005	$198,679	$2,674	1.36%
以现金为基础的租赁物业运营费用（4）	70,420	73,058	2,638	3.75%
现金基同物业净营业收入	$125,585	$125,621	$36	0.03%

期末租赁	91.0%	90.1%
加权平均入住率	88.8%	87.4%

截至12月31日止年度，
	2024	2025	$变化	%变化
出租物业收入（2）	$822,124	$841,626	$19,502	2.37%
出租物业运营费用（2）	274,885	281,479	6,594	2.40%
同物业净营业收入	$547,239	$560,147	$12,908	2.36%

以现金为基础的租赁物业收入（3）	$766,392	$777,200	$10,808	1.41%
以现金为基础的租赁物业运营费用（4）	274,118	280,632	6,514	2.38%
现金基同物业净营业收入	$492,274	$496,568	$4,294	0.87%

加权平均入住率	88.9%	88.1%


(1)	相同物业包括在呈列的所有可比报告期间全部稳定下来并由公司拥有的办公物业。请参阅第16和17页的投资组合统计，以获取说明哪些属性不包含在同一属性中的脚注。见非GAAP财务指标- 从第32页开始的计算和和解。
(2)	租赁物业收入和运营费用包括公司业绩及其在未合并合营企业中的份额，不包括终止费收入。未合并合营公司的净营业收入计算为租赁物业收入减去终止费收入和租赁物业合资公司的运营费用，乘以公司的所有权权益。公司不控制未合并的营合资企业，但认为将这些金额计入合并净营业收入对投资者和分析师来说是有意义的。
(3)	以现金为基础的租赁物业收入包括公司的收入及其在未合并的合资企业中的份额。它代表出租物业收入，不含终止费收入、直线租金、其他递延收益摊销、租赁诱导摊销、上述取得的摊销并低于市场租金。
(4)	以现金为基础的租赁物业运营费用包括公司的费用及其在未合并的合营企业中所占的份额。它代表出租物业营业费用，不含直线地租费用和高于、低于市场地租费用摊销。


卡津斯不动产	20	2025年第四季度补充信息


办公室租赁活动


	截至2025年12月31日止三个月				截至2025年12月31日止年度
	新的	续展	扩张	合计	新的	续展	扩张	合计
净租赁平方英尺（1）	448,599	206,907	44,623	700,129	938,531	950,010	236,417	2,124,958
交易数量	16	16	7	39	76	66	25	167
租期年（2）	10.8	7.3	8.6	9.6	9.2	7.8	8.3	8.5

净有效租金计算（每平方英尺每年）（2）
净年化租金（3）	$36.38	$36.34	$39.49	$36.52	$38.51	$36.38	$40.33	$37.76
净免费租金	(2.53)	(2.16)	(1.94)	(2.40)	(2.37)	(1.91)	(1.52)	(2.07)
租赁佣金	(2.75)	(2.74)	(3.10)	(2.76)	(3.06)	(2.57)	(2.84)	(2.82)
租户改善	(8.42)	(6.73)	(13.00)	(8.18)	(8.49)	(5.32)	(7.80)	(7.01)
租赁费用共计	(13.70)	(11.63)	(18.04)	(13.34)	(13.92)	(9.80)	(12.16)	(11.90)
净有效租金（4）	$22.68	$24.71	$21.45	$23.18	$24.59	$26.58	$28.17	$25.86


第二代租赁面积（5）				459,558				1,574,998
直线法第二代每平方呎净租增加（6）				19.9%				21.5%
现金制第二代每平方英尺净租金增加（7）				0.2%				3.5%
调整后的每平方英尺现金制第二代净租金增幅（7）（8）				10.4%				8.4%


(1)	包括租赁的总平方英尺，未根据所有权份额进行调整。不包括大约一年或更短的租约，以及公寓，零售、便利设施、仓储和公司间空间租赁。
(2)	净租赁平方英尺加权平均数。
(3)	租赁期限内每平方英尺的直线净租金（从总租赁中扣除的运营费用报销），之前任何扣除租赁费用。不包括百分比租金租赁。
(4)	若不计入Northpark签订的21.1万平方英尺租约，三个月期间签订的租约的加权平均净有效租金截至2025年12月31日，为每平方英尺27.96美元。不包括在Northpark签署的38.2万平方英尺租约，加权平均净截至2025年12月31日止年度签订的租约的有效租金为每平方英尺28.45美元。
(5)	不包括为购置时空置的空间执行的租约、开发物业的新租约、百分比租金租约以及空置一年或一年以上的空间的租约。
(6)	第二代直线法净年化租金加权平均法增加。
(7)	与前期租户支付的期末现金净租金相比，前期租户支付的期末现金净租金增加期限（在任何免费租期后）由当前租户按加权平均基础支付。对于提前续约，最终支付的现金净租金根据原始租约与根据续约条款支付的第一笔现金净租金进行比较。净现金租金扣除任何经营复苏费用，但在扣除租赁费用之前。
(8)	不包括截至2025年12月31日止三个月和一年期间在Northpark签署的17.2万和30.4万平方英尺的租约，分别。


卡津斯不动产	21	2025年第四季度补充信息


办公室租约到期

按年份划分的租约到期情况（1）


到期年份	方英尺到期	租赁的% 空间	年度合同租金（千美元）（2）	年度% 订约租金	年度订约租金/平方米。英尺。

2026	1,049,119	5.7%	$48,193	4.8%	$45.94
2027	1,370,395	7.5%	67,550	6.7%	49.29
2028	1,728,499	9.4%	88,842	8.8%	51.40
2029	1,763,432	9.6%	92,636	9.1%	52.53
2030	1,694,868	9.2%	88,455	8.7%	52.19
2031	1,511,122	8.2%	84,879	8.4%	56.17
2032	2,284,537	12.4%	131,790	13.0%	57.69
2033	1,296,624	7.1%	76,943	7.6%	59.34
2034	1,140,459	6.2%	65,186	6.4%	57.16
2035 &此后	4,516,257	24.7%	268,190	26.5%	59.38

合计	18,355,312	100.0%	$1,012,664	100.0%	$55.17


（1）公司在租赁到期后的份额2025年12月31日.已执行新租约的到期建筑面积为根据新租约到期日反映。
（二）年度合同租金为到期当年的预计租金。它包括最低基本租金和估计租户在相应租约中定义的运营费用（如适用）中的份额。


卡津斯不动产	22	2025年第四季度补充信息


排名前20的办公室租户


	租户（1）	数的物业被占	数的市场被占	公司的份额广场画面	公司的份额年化租金（千美元） (2)	百分比公司的份额年化租金	加权平均剩余租赁期限（年）
1	亚马逊	5	3	1,461,805	$79,741	8.9%	4.7
2	字母表	1	1	799,149	54,936	6.1%	12.1
3	NCR voyix	2	2	815,634	42,692	4.8%	7.4
4	埃克森美孚	1	1	298,396	21,850	2.4%	7.0
5	IBM	1	1	319,863	19,032	2.1%	14.7
6	Expedia	1	1	315,882	17,546	2.0%	5.2
7	阿帕奇	1	1	362,803	14,743	1.6%	12.9
8	Ovintiv美国（3）	1	1	318,582	8,564	1.0%	1.2
9	德勤	4	3	193,751	8,478	0.9%	7.9
10	McGuireWoods LLP	2	2	176,498	8,211	0.9%	16.4
11	ADP	1	1	225,000	8,099	0.9%	2.2
12	富国银行	5	3	159,114	7,833	0.9%	4.0
13	贝莱德	1	1	131,656	7,745	0.9%	10.4
14	蓝精灵Westrock	1	1	181,286	7,028	0.8%	4.3
15	安进	1	1	163,169	6,874	0.8%	2.8
16	麦肯锡公司	2	2	130,513	6,794	0.8%	6.9
17	架设	1	1	93,210	6,773	0.8%	2.6
18	国际工作场所集团	4	4	123,625	6,552	0.7%	6.3
19	三星工程美国公司	1	1	133,860	6,507	0.7%	0.9
20	时代华纳有线	2	1	119,018	6,301	0.6%	2.8
	合计			6,522,814	$346,299	38.6%	7.1


(1)	在某些情况下，实际承租人可能是所示实体的关联公司，所示实体可能不是那个租客。
(2)	年化租金指包括租户分摊的估计营运开支（如适用）在内的年化现金租金，由租户截至2025年12月31日.如果租户处于免租期截至2025年12月31日，年化租金代表年化合同租金租户将在第一个月支付它被要求支付全额现金租金。
(3)	我们目前与Ovintiv USA的租约是三重净租约。因此，公司的年化租金份额仅代表基本租金。在 2025年第三季度，公司主动与Ovintiv订立提前终止协议。约88% Ovintiv的处所进行转租，在Ovintiv到期时，转租人将成为直接租客。每个转租人的剩余租约期限包含在上述Ovintiv所反映的剩余租赁期限中。


卡津斯不动产	23	2025年第四季度补充信息


租户行业多元化

（1）年化租金指截至

2025年12月31日.如果租户处于免租期截至2025年12月31日，年化租金代表租户的年化合同租金

将在第一个月支付租户被要求支付全部租金。

注意：管理层在可用时使用SIC代码，连同他们的判断，来确定租户行业分类。这份时间表包括租赁

已经开始。已签署但未开始的租约不包括在内。


卡津斯不动产	24	2025年第四季度补充信息


投资活动

已完成经营性物业收购


物业	类型	市场	公司所有权利息	时机	方英尺	采购总额价格（千美元）（1）

2025
链接	办公室	达拉斯	100%	第三季度	292,000	$218,000

2024
前厅	办公室	亚特兰大	20%	第三季度	525,000	83,250
帆塔	办公室	奥斯汀	100%	第四季度	804,000	521,800
华帝南端	办公室	夏洛特	100%	第四季度	639,000	328,500

2022
阿瓦隆（2）	办公室	亚特兰大	100%	2Q	480,000	43,400

2021
725庞塞	办公室	亚特兰大	100%	第三季度	372,000	300,200
高地联盟	办公室	坦帕	100%	第四季度	294,000	144,800

2020
The RailYard	办公室	夏洛特	100%	第四季度	329,000	201,300


					3,735,000	$1,841,250

已完成的物业发展


项目	类型	市场	公司所有权利息	计时（3）	方英尺	项目总成本（千美元）（1）

2025
域9	办公室	奥斯汀	100%	1Q	338,000	$147,000

2022
300科罗拉多州	办公室	奥斯汀	100%	1Q	369,000	193,000
100磨	办公室	凤凰	90%	第四季度	288,000	156,000

2021
10000阿瓦隆（2）	办公室	亚特兰大	90%	1Q	251,000	96,000
120西三一	混合	亚特兰大	20%	2Q	353,000	89,000
域10	办公室	奥斯汀	100%	第三季度	300,000	111,000

2020
域12	办公室	奥斯汀	100%	第四季度	320,000	117,000

					2,219,000	$909,000

（1）除另有说明外，金额指公司及（如适用）其合营伙伴支付的总购买价格、总项目成本。

（2）开发8000 Avalon和10000 Avalon分别作为90-10合资公司HICO Avalon LLC和HICO Avalon II LLC的多数合伙人。2022年，我们购买了外部权益

以4300万美元的价格收购HICO Avalon LLC和HICO Avalon II LLC 10%的股份，这笔交易对这些房产的估值为3.02亿美元。

（3）代表稳定的时机。


卡津斯不动产	25	2025年第四季度补充信息


投资活动

已完成的经营财产处置


物业	类型	市场	公司所有权利息	时机	方英尺	毛销价（千美元）
2022
卡罗莱纳广场	混合	夏洛特	50%	第三季度	468,000	$105,000	(1)
2021
伯内特广场	办公室	沃思堡	100%	2Q	1,023,000	137,500
广场一南	办公室	夏洛特	100%	第三季度	891,000	271,500
次元场所	办公室	夏洛特	50%	第三季度	281,000	60,800	(1)
816国会	办公室	奥斯汀	100%	第四季度	435,000	174,000

2020
赫斯特塔	办公室	夏洛特	100%	1Q	966,000	455,500
门户村	办公室	夏洛特	50%	1Q	1,061,000	52,200	(1)
伍德克雷斯特	办公室	樱桃山	100%	1Q	386,000	25,300

					5,511,000	$1,281,800

（1）金额指公司因将其在合营公司的未合并权益出售给其合作伙伴而收到的扣除债务和其他调整后的收益。


卡津斯不动产	26	2025年第四季度补充信息


发展管道（1）

项目

类型

市场

公司的

所有权

利息

建设

开始日期

广场

英尺/单位

预计项目

成本（1）

（千美元）

公司的

份额

估计数

工程造价（1）

（千美元）

项目成本

发生到

日期（1）

（千美元）

公司的

项目份额

发生的费用

日期（1）

（千美元）

百分比

租赁

初始

入住率（2）

估计数

稳定（3）

诺伊霍夫（4）

混合

纳什维尔

50%

21年第三季度

$589,100

$294,550

$582,617

$291,309

办公和零售

450,000

53%

23年第四季度

Q3 26

公寓

542

89%

2Q24

2016年第一季度


(1)	这份时间表显示了截至目前正在积极开发的项目2025年12月31日通过建设的实质性完成以及初始租赁期内的物业稳定之前。需要进行重大估算才能得出这些成本，最终成本可能与这些估算不同。预计和发生的项目费用为建设费用，初始租赁成本，以及项目特定债务的融资成本。Neuhoff拥有针对特定项目的建设贷款（见脚注4）。上述附表不包括任何融资成本假设适用于没有项目特定债务和GAAP要求的任何其他增量资本化成本的项目。
(2)	初始入住率是指公司根据公认会计原则首次确认或估计将开始确认收入的季度。公司资本化利息、房地产税，以及办公和零售物业的未占用部分的某些运营费用，这些物业正在进行租户改进的建设，直到（i）日期中较早的日期项目实现90%经济占用或（ii）重大建设活动停止后一年。住宅项目建设，公司持续资本化利息、房地产税、一定的运营费用，直至重大建设活动停止。
(3)	反映各项目经济企稳的预计季度。
(4)	Neuhoff估计项目成本由合资伙伴提供的3.156亿美元股权和目前产能为 2.735亿美元，其中公司份额为1.368亿美元。有关建设贷款的更多信息，请参见第30页的脚注10。这些费用包括大约6600万美元的与未来阶段相关的站点和相关基础设施工作。估计项目成本包括与更新的初始租赁成本和建设贷款利息成本相关的修订。


卡津斯不动产	27	2025年第四季度补充信息


土地库存


	市场	公司的所有权利息	财务报表演示文稿	合计可开发土地（英亩）

3354/3356桃树	亚特兰大	95%	合并	3.2
715庞塞	亚特兰大	50%	未合并	1.0
887西桃树	亚特兰大	100%	合并	1.6
域点3	奥斯汀	90%	合并	1.7
域中央	奥斯汀	100%	合并	5.6
南端站	夏洛特	100%	合并	3.4
303 Tremont（1）	夏洛特	100%	合并	2.4
遗产联盟2 & 3	达拉斯	95%	合并	4.0
企业中心5 & 6（2）	坦帕	100%	合并	14.1
合计				37.0


土地总成本基础（千美元）				$162,809

公司应占土地成本基础（千美元）				$156,003


(1)	303 Tremont正在签订销售合同，预计将于2026年下半年关闭。
(2)	企业中心5是通过长期地租来控制的。


卡津斯不动产	28	2025年第四季度补充信息


债务时间表（1）


公司在债务到期和本金支付中所占份额
（千美元）
说明（利率基础，如果不是固定的）	公司的所有权利息	率在结束季度	成熟期日期（2）	2026	2027	2028	2029	2030	此后	合计校长	原创问题折扣	延期贷款成本	合计

合并债务
合并债务-浮动利率
定期贷款，无抵押（调整后SOFR + 0.85%至1.65%）（3）	100%	4.76%	8/17/26	$250,000	—	—	—	—	—	250,000	—	(64)	249,936
信贷融通，无抵押（调整后SOFR + 0.725%至1.40%）（4）	100%	4.535%	4/30/27	—	116,000	$—	$—	$—	$—	116,000	$—	$—	$116,000
合并浮动利率债务总额				250,000	116,000	—	—	—	—	366,000	—	(64)	365,936

合并债务-固定利率
科罗拉多塔	100%	3.45%	9/1/26	101,199	—	—	—	—	—	101,199	—	(59)	101,140
201 N. Tryon	100%	3.37%	10/1/26	118,928	—	—	—	—	—	118,928	—	(43)	118,885
定期贷款，无抵押（5）	100%	4.971%	3/3/27	—	400,000	—	—	—	—	400,000	—	(76)	399,924
私人配售优先票据，无抵押	100%	4.09%	7/6/27	—	100,000	—	—	—	—	100,000	—	(70)	99,930
私人配售优先票据，无抵押	100%	3.78%	7/6/27	—	125,000	—	—	—	—	125,000	—	(94)	124,906
私人配售优先票据，无抵押	100%	3.86%	7/6/28	—	—	250,000	—	—	—	250,000	—	(281)	249,719
私人配售优先票据，无抵押	100%	3.95%	7/6/29	—	—	—	275,000	—	—	275,000	—	(391)	274,609
公众优先票据，无抵押（6）	100%	5.25%	7/15/30	—	—	—	—	500,000	—	500,000	(59)	(3,817)	496,124
总站（7）	100%	6.34%	1/15/31	—	—	—	—	—	221,000	221,000	—	(225)	220,775
公众优先票据，无抵押（8）	100%	5.375%	2/15/32	—	—	—	—	—	400,000	400,000	(1,877)	(3,025)	395,098
公众优先票据，无抵押（9）	100%	5.875%	10/1/34	—	—	—	—	—	500,000	500,000	(1,310)	(4,921)	493,769
综合固定利率债务总额				220,127	625,000	250,000	275,000	500,000	1,121,000	2,991,127	(3,246)	(13,002)	2,974,879

合并债务总额				470,127	741,000	250,000	275,000	500,000	1,121,000	3,357,127	(3,246)	(13,066)	3,340,815

未合并债务
未合并债务-浮动利率
Neuhoff（SOFR + 3.00%）（10）	50%	6.76%	9/30/27	—	125,334	—	—	—	—	125,334	—	(373)	124,961
									.
未合并债务-固定利率
埃默里医院的医疗办公室	50%	4.80%	6/1/32	—	—	—	—	—	41,500	41,500	—	(256)	41,244

未合并债务总额				—	125,334	—	—	—	41,500	166,834	—	(629)	166,205

总债务				$470,127	$866,334	$250,000	$275,000	$500,000	$1,162,500	$3,523,961	$(3,246)	$(13,695)	$3,507,020

总到期量（11）				$465,159	$866,334	$250,000	$275,000	$500,000	$1,162,500	$3,518,993
到期%				13%	25%	7%	8%	14%	33%	100%

续下一页


卡津斯不动产	29	2025年第四季度补充信息


债务时间表（1）

信贷便利

1.16亿美元

建设

贷款

1.25亿美元

无抵押

高级笔记

$225

无抵押

高级笔记

2.25亿美元

无抵押

高级笔记

2.25亿美元

抵押贷款

$71

抵押贷款4200万美元

定期贷款

4亿美元

抵押贷款

2.15亿美元

无抵押

高级笔记

4亿美元

无抵押

高级笔记

无抵押

高级笔记

定期贷款

4亿美元

定期贷款

2.5亿美元

无抵押

高级笔记

无抵押

高级笔记

抵押贷款

康廷ued在下一页


卡津斯不动产	30	2025年第四季度补充信息


债务时间表（1）

浮动和固定利率债务分析


	本金总额（千美元）	总债务 (%)	加权平均息率	加权平均期限（年）（2）
浮动利率债	$491,334	14%	5.22%	1.1
固定利率债	3,032,627	86%	4.94%	4.3
总债务	$3,523,961	100%	4.98%	3.9


(1)	所有金额均按公司份额列报。
(2)	显示的到期日假设公司行使所有延期。
(3)	公司行使连续四个选择权中的第四个选择权以延长这笔定期贷款的到期日。这一延期自2026年2月20日起生效，并于将到期日延长至2026年8月17日。与调整后SOFR（SOFR + 0.10%）的利差为2025年12月31日为1.00%。
(4)	该公司曾1.16亿美元根据信贷安排提取，并有能力借入额外的8.84亿美元.与调整后SOFR（SOFR + 0.10%）在信贷融通下于2025年12月31日是0.775%.
(5)	公司行使连续四个选择权中的第三个选择权以延长这笔定期贷款的到期日。这一延期自2026年3月3日起生效，并将到期日延长至2026年9月3日。另有一项六个月延期选择权仍未行使。在第二次延期时公司当选6个月期限SOFR，将基础SOFR利率固定在4.021%至2026年3月2日。截至2025年12月31日，与调整后SOFR的价差（SOFR + 0.10%）在4亿美元定期贷款下为0.85%。
(6)	本票票面利率5.25%，有效利率5.251%，含原发行折扣。
(7)	系分别由Terminus 100和Terminus 200建筑物担保的1.230亿美元和98.0百万美元非交叉抵押贷款。
(8)	本票票面利率为5.375%，含原发行折扣有效利率为5.464%。
(9)	本票票面利率5.875%，含原发行折扣实际利率5.9 12%。
(10)	该公司在建设贷款的总借贷能力中所占份额约为1.368亿美元。于二零二五年九月，合营企业订立建筑贷款首次修正，偿还3920万美元未偿本金，将到期日延长至2026年9月30日，并降低了在 SOFR超额从3.45%降至3.00%。合资公司可以选择将到期日再延长12个月，但须满足某些条件。
(11)	到期包括到期日到期的本金支付。到期日不包括在到期日之前到期的预定本金支付。


卡津斯不动产	31	2025年第四季度补充信息

合资信息（一）


合资经营	物业	流向考辛斯的现金流（2）	期权

合并：
HICO 100 Mill LLC	100磨	90%的现金流，直到返回向合作伙伴出资；收到的现金金额的部分超过出资额支付给我们的合作伙伴作为促进。	考辛斯可以触发出售程序，但有权合伙人可行使的首次要约。
TR域点有限责任公司	域点	优先回报优先股权出资，当时为96.5% 剩余现金流。	Partner在各种情况下都有看跌期权。

未合并：
AMCO 120 WT Holdings LLC	120西三一	现金流的20%。	表兄弟或合伙人可以触发买断交易考辛斯将获得办公室部分，并与合伙人将收到多户家庭部分，有一个净按当时商定的价值结算。
Crawford Long-CPI，LLC	医疗办公室在埃默里医院	现金流的50%。	考辛斯可以把它的兴趣放在合伙人身上，或者合伙人可以打电话考辛斯的兴趣，以评估确定的价值。
Neuhoff控股有限责任公司	诺伊霍夫	现金流的50%，直到返回向合作伙伴出资；收到的现金金额的部分超过对股权合伙人被支付给开发伙伴作为促进。	考辛斯或其股权合作伙伴可以触发出售程序，受优先要约权的约束，可由非触发方。
TL CO Proscenium JV LLC	前厅	现金流的20%。	考辛斯的股权合伙人可以触发出售程序，主题到考辛斯可以行使的优先报价权。此外，考辛斯还有一个看跌期权，根据各种情况。


(1)	本明细表仅包含与持有运营办公楼或项目的所有权权益的合资企业相关的信息积极发展。
(2)	每个各自的合资协议可能包含影响经营现金流分配和资本交易的附加条款尚未生效的收益，包括促进利益的分配。


卡津斯不动产	32	2025年第四季度补充信息


非公认会计原则财务措施-计算和调节



	2023	2024年第1次	2024年第2次	2024年第3届	2024年第4届	2024	2025年第1次	2025年第2届	2025年第3届	2025年第4届	2025

FFO和EBITDA再
普通股股东可获得的净收入（亏损）	$82,963	$13,288	$7,840	$11,198	$13,636	$45,962	$20,897	$14,483	$8,590	$(3,467)	$40,503
不动产资产折旧摊销：
综合物业	314,449	86,116	95,299	89,667	93,502	364,584	101,996	100,769	105,152	106,954	414,871
未合并合营公司的份额	1,931	459	513	1,728	2,045	4,745	2,212	2,489	3,034	3,004	10,739
合作伙伴在房地产折旧中所占份额	(1,070)	(268)	(308)	(260)	(270)	(1,106)	(274)	(250)	(241)	(240)	(1,005)
经营性物业减值							—	—	—	13,286	13,286
折旧财产交易损失（收益）：
综合物业	2	(101)	—	—	—	(101)	—	—	—	—	—
与单位持有人有关的非控制性权益	14	2	2	1	3	8	3	3	1	—	7
FFO（1）	398,289	99,496	103,346	102,334	108,916	414,092	124,834	117,494	116,536	119,537	478,401
利息费用	107,139	29,436	30,378	32,280	34,866	126,960	38,763	40,753	44,327	45,106	168,949
非房地产折旧摊销	448	115	116	117	113	461	117	121	121	130	489
EBITDA再(1)	505,876	129,047	133,840	134,731	143,895	541,513	163,714	158,368	160,984	164,773	647,839

FFO和未合并净营业收入合资公司
来自未合并合资企业的收入（亏损）	2,299	348	439	(1,575)	(2,008)	(2,796)	(1,883)	(1,587)	(2,682)	(2,007)	(8,159)
房地产资产折旧摊销	1,931	459	513	1,728	2,045	4,745	2,212	2,489	3,034	3,004	10,739
FFO-未合并的合资企业	4,230	807	952	153	37	1,949	329	902	352	997	2,580
利息费用	1,676	528	635	1,507	1,814	4,484	1,989	2,239	2,830	2,650	9,708
其他费用	58	31	15	118	152	316	(79)	62	99	102	184
其他收益	(140)	(14)	(41)	(62)	(15)	(132)	(16)	(38)	(25)	(44)	(123)
净营业收入-未合并合资企业	5,824	1,352	1,561	1,716	1,988	6,617	2,223	3,165	3,256	3,705	12,349

市值
期末每股普通股价格	$24.35	$24.04	$23.15	$29.48	$30.64	$30.64	$29.50	$30.03	$28.94	$25.78	$25.78
普通股/未偿还单位数量期末	151,824	152,096	152,165	152,165	167,685	167,685	167,933	167,992	167,990	168,007	168,007
股票市值	3,696,914	3,656,388	3,522,620	4,485,824	5,137,868	5,137,868	4,954,024	5,044,800	4,861,631	4,331,220	4,331,220

合并债务	2,457,627	2,563,332	2,586,732	2,661,292	3,095,666	3,095,666	3,020,741	3,476,761	3,309,383	3,340,815	3,340,815
未合并债务份额	151,048	160,646	167,626	173,667	178,722	178,722	182,735	183,847	165,737	166,205	166,205
债务（1）	2,608,675	2,723,978	2,754,358	2,834,959	3,274,388	3,274,388	3,203,476	3,660,608	3,475,120	3,507,020	3,507,020

总市值	6,305,589	6,380,366	6,276,978	7,320,783	8,412,256	8,412,256	8,157,500	8,705,408	8,336,751	7,838,240	7,838,240
信贷比率
债务（1）	2,608,675	2,723,978	2,754,358	2,834,959	3,274,388	3,274,388	3,203,476	3,660,608	3,475,120	3,507,020	3,507,020
减：现金及现金等价物	(6,047)	(5,452)	(5,954)	(76,143)	(7,349)	(7,349)	(5,330)	(416,840)	(4,675)	(5,720)	(5,720)
减：应占未合并现金和现金等价物（1）	(2,042)	(6,217)	(5,962)	(10,210)	(6,821)	(6,821)	(6,332)	(4,448)	(6,484)	(5,633)	(5,633)
净负债（1）	2,600,586	2,712,309	2,742,442	2,748,606	3,260,218	3,260,218	3,191,814	3,239,320	3,463,961	3,495,667	3,495,667
总市值	6,305,589	6,380,366	6,276,978	7,320,783	8,412,256	8,412,256	8,157,500	8,705,408	8,336,751	7,838,240	7,838,240
净债务/总市值	41.2%	42.5%	43.7%	37.5%	38.8%	38.8%	39.1%	37.2%	41.6%	44.6%	44.6%
续下一页


卡津斯不动产	33	2025年第四季度补充信息


非公认会计原则财务措施-计算和调节



	2023	2024年第1次	2024年第2次	2024年第3届	2024年第4届	2024	2025年第1次	2025年第2届	2025年第3届	2025年第4届	2025
总资产-合并	7,634,474	7,682,981	7,700,528	7,770,531	8,802,146	8,802,146	8,663,360	9,051,863	8,900,481	8,890,132	8,890,132
累计折旧-合并	1,518,572	1,596,116	1,664,950	1,740,856	1,821,559	1,821,559	1,893,215	1,982,700	2,045,711	2,120,930	2,120,930
未折旧资产-未合并（1）	289,202	304,617	316,303	352,427	356,091	356,091	363,789	368,322	375,572	376,850	376,850
减：对未合并合营企业的投资	(143,831)	(155,210)	(160,873)	(182,130)	(185,478)	(185,478)	(191,505)	(192,420)	(215,507)	(215,301)	(215,301)
未折旧资产总额（1）	9,298,417	9,428,504	9,520,908	9,681,684	10,794,318	10,794,318	10,728,859	11,210,465	11,106,257	11,172,611	11,172,611
净负债（1）	2,600,586	2,712,309	2,742,442	2,748,606	3,260,218	3,260,218	3,191,814	3,239,320	3,463,961	3,495,667	3,495,667
净债务/未折旧资产总额（1）	28.0%	28.8%	28.8%	28.4%	30.2%	30.2%	29.7%	28.9%	31.2%	31.3%	31.3%

覆盖率（1）
利息费用	107,139	29,436	30,378	32,280	34,866	126,960	38,763	40,753	44,327	45,106	168,949
预定本金支付	8,658	2,114	2,132	2,151	1,825	8,222	1,667	1,681	1,696	1,710	6,754
固定收费	115,797	31,550	32,510	34,431	36,691	135,182	40,430	42,434	46,023	46,816	175,703
EBITDA再	505,876	129,047	133,840	134,731	143,895	541,513	163,714	158,368	160,984	164,773	647,839
EBITDA/固定费用（1）	4.37	4.09	4.12	3.91	3.92	4.01	4.05	3.73	3.50	3.52	3.69

净债务	2,600,586	2,712,309	2,742,442	2,748,606	3,260,218	3,260,218	3,191,814	3,239,320	3,463,961	3,495,667	3,495,667
年化EBITDA再(2)	505,468	516,188	535,360	538,924	632,139	632,139	654,856	633,472	643,936	659,092	659,092
净债务/年化EBITDA再	5.14	5.25	5.12	5.10	5.16	5.16	4.87	5.11	5.38	5.30	5.30

股息信息
共同股息	194,248	48,658	48,685	48,685	53,651	199,679	53,732	53,746	53,746	53,754	214,978
FFO	398,289	99,496	103,346	102,334	108,916	414,092	124,834	117,494	116,536	119,537	478,401
FFO派息率	48.8%	48.9%	47.1%	47.6%	49.3%	48.2%	43.0%	45.7%	46.1%	45.0%	44.9%

运营比率
未折旧资产总额（1）	9,298,417	9,428,504	9,520,908	9,681,684	10,794,318	10,794,318	10,728,859	11,210,465	11,106,257	11,172,611	11,172,611
一般和行政费用	32,331	9,214	8,907	9,204	9,241	36,566	10,709	9,738	9,510	8,685	38,642
年化一般及行政开支（2）/ 未折旧资产总额	0.32%	0.39%	0.37%	0.38%	0.34%	0.34%	0.40%	0.35%	0.34%	0.31%	0.31%
续下一页


卡津斯不动产	34	2025年第四季度补充信息


非公认会计原则财务措施-计算和调节



	2023	2024年第1次	2024年第2次	2024年第3届	2024年第4届	2024	2025年第1次	2025年第2届	2025年第3届	2025年第4届	2025
普通股股东可获得的净收入（亏损）	$82,963	$13,288	$7,840	$11,198	$13,636	$45,962	$20,897	$14,483	$8,590	$(3,467)	$40,503
不动产资产折旧摊销	315,310	86,307	95,504	91,135	95,277	368,223	103,934	103,008	107,945	109,718	424,605
折旧财产交易损失（收益）	2	(101)	—	—	—	(101)	—	—	—	—	—
经营性物业减值	—	—	—	—	—	—	—	—	—	13,286	13,286
与单位持有人有关的非控制性权益	14	2	2	1	3	8	3	3	1	—	7
FFO（1）	398,289	99,496	103,346	102,334	108,916	414,092	124,834	117,494	116,536	119,537	478,401
非现金债务摊销	4,175	1,051	984	1,020	1,013	4,068	1,056	997	1,290	1,188	4,531
非现金股票薪酬	11,900	4,312	3,467	3,488	3,515	14,782	5,993	3,746	3,379	3,356	16,474
非房地产折旧摊销	448	115	116	117	113	461	117	121	121	130	489
租赁诱导摊销	3,562	539	530	551	549	2,169	531	267	938	650	2,386
直线租金地租	481	116	118	118	118	470	118	118	72	100	408
高于和低于市场地租	328	82	53	52	53	240	52	53	52	125	282
递延收入-租户改善	(19,276)	(6,167)	(6,974)	(7,466)	(7,991)	(28,598)	(8,472)	(8,947)	(9,147)	(9,353)	(35,919)
高于和低于市场租金，净	(6,876)	(1,460)	(1,559)	(1,484)	(1,664)	(6,167)	(2,845)	(2,828)	(3,422)	(3,514)	(12,609)
第二代资本支出（CAPEX）	(96,908)	(30,212)	(17,270)	(26,190)	(42,421)	(116,093)	(33,281)	(28,636)	(29,981)	(47,457)	(139,355)
直线租赁收入	(25,500)	(8,604)	(4,423)	(5,374)	(6,107)	(24,508)	(12,477)	(11,283)	(9,424)	(6,117)	(39,301)
土地及相关前期开发成本减值	—	—	—	—	—	—	—	—	—	1,034	1,034
出售未折旧投资的损失（收益）物业	(506)	—	3	—	—	3	—	—	—	—	—
FAD（1）	270,117	59,268	78,391	67,166	56,094	260,919	75,626	71,102	70,414	59,679	276,821
加权平均股份-摊薄	152,040	152,385	152,614	152,812	158,249	154,015	168,593	168,765	168,738	168,770	168,716
每股FAD	$1.79	$0.39	$0.51	$0.44	$0.35	$1.69	$0.45	$0.42	$0.42	$0.35	$1.64
已发行股票的普通股息	194,248	48,658	48,685	48,685	53,651	199,679	53,732	53,746	53,746	53,754	214,978
每股普通股息	$1.28	$0.32	$0.32	$0.32	$0.32	$1.28	$0.32	$0.32	$0.32	$0.32	$1.28
FAD派息率（3）	71.9%	82.1%	62.1%	72.5%	95.6%	76.5%	71.0%	75.6%	76.3%	90.1%	77.7%


第二代CAPEX
第二代租赁相关费用	70,830	23,110	14,210	17,157	32,352	86,829	24,789	21,475	18,944	36,482	101,690
第二代楼宇改善	26,078	7,102	3,060	9,033	10,069	29,264	8,492	7,161	11,037	10,975	37,665
	96,908	30,212	17,270	26,190	42,421	116,093	33,281	28,636	29,981	47,457	139,355

（1）包括公司在未合并合营企业中的份额。这些金额来自于在合资企业中记录的所示类别中的金额乘以公司所有权兴趣。该公司不控制未合并的合资企业的运营，但认为将这些金额包括在所示类别中对投资者和分析师而言是有意义的。
（2）金额代表最近一个季度的年化，但2024年第四季度的年化EBITDA除外，其中包括Sail Tower和Vantage South End的年化，以反映全年 2024年12月收购的这些物业的NOI。
（3）2024年第四季度这一比率的计算不包括12月收购的Sail Tower和Vantage South End的整整一个季度的FAD，但确实包括了来自发行1550万股为这些收购提供资金。
注：由于四舍五入，金额可能与此处包含的其他附表略有不同。


卡津斯不动产	35	2025年第四季度补充信息


非公认会计原则财务措施-计算和调节

来自运营的资金


	（单位：千，每股金额除外）
	截至12月31日的三个月，
	2025			2024
	美元	加权平均共同股份	每分享金额	美元	加权平均共同股份	每分享金额
普通股股东可获得的净收入（亏损）	$(3,468)	167,611	$(0.02)	$13,636	157,473	$0.09
与单位持有人有关的非控制性权益	—	—	—	3	25	—
转换未归属受限制股份单位	—	—	—	—	751	—

净收入（亏损）—摊薄	(3,468)	167,611	(0.02)	13,639	158,249	0.09
与单位持有人有关的非控制性权益	—	25	—	—	—	—
转换未归属受限制股份单位	—	773	—	—	—	—
未归属限制性股票	—	361	—	—	—	—
不动产资产折旧摊销：
综合物业	106,954	—	0.63	93,502	—	0.59
未合并合营公司的份额	3,004	—	0.02	2,045	—	0.01
合作伙伴在房地产折旧中所占份额	(240)	—	—	(270)	—	—
经营性物业减值	13,286	—	0.08	—	—	—
运营资金	$119,536	168,770	$0.71	$108,916	158,249	$0.69

续下一页


卡津斯不动产	36	2025年第四季度补充信息


非公认会计原则财务措施-计算和调节


	（单位：千，每股金额除外）
	截至12月31日止年度，
	2025			2024
	美元	加权平均共同股份	每分享金额	美元	加权平均共同股份	每分享金额
普通股股东可获得的净收入	$40,503	167,919	$0.24	$45,962	153,413	$0.30
与单位持有人有关的非控制性权益	7	25	—	8	25	—
具有潜在稀释性的普通股-ESPP	—	—	—	—	2	—
转换未归属受限制股份单位	—	772	—	—	575	—

净收入—摊薄	40,510	168,716	0.24	45,970	154,015	0.30
不动产折旧摊销资产：
综合物业	414,871	—	2.47	364,584	—	2.37
未合并合营公司的份额	10,739	—	0.06	4,745	—	0.03
合作伙伴在房地产折旧中所占份额	(1,005)	—	(0.01)	(1,106)	—	(0.01)
折旧财产交易收益：
综合物业	—	—	—	(101)	—	—
经营性物业减值	13,286	—	0.08	—	—	—
运营资金	$478,401	168,716	$2.84	$414,092	154,015	$2.69

上表显示了FFO以及与卡津斯不动产信托基金及其子公司普通股股东可获得的净收入相关的对账。

FFO的定义见第39页。


卡津斯不动产	37	2025年第四季度补充信息


非公认会计原则财务措施-计算和调节


	（千美元）		（千美元）
	三个月结束		年终
净营业收入	2025年12月31日	2024年12月31日	2025年12月31日	2024年12月31日

净收入（亏损）	$(3,277)	$13,813	$41,252	$46,581
来自未合并合营企业的净营业收入	3,705	1,988	12,349	6,617
手续费收入	(528)	(481)	(2,044)	(1,761)
终止费收入	(1,709)	(954)	(5,087)	(3,405)
其他收益	(1,162)	(4,625)	(11,225)	(7,224)
报销费用	124	155	544	634
一般和行政费用	8,685	9,241	38,642	36,566
利息支出	42,456	33,052	159,241	122,476
经营性物业减值	13,286	—	13,286	—
土地及相关前期开发成本减值	1,034	—	1,034	—
折旧及摊销	107,083	93,616	415,359	365,045
其他费用	496	495	1,801	2,097
未并表合营公司亏损	2,007	2,008	8,159	2,796
投资物业交易收益	—	—	—	(98)
净营业收入	172,200	148,308	673,311	570,324
减：
合作伙伴从合并的合资企业获得的NOI份额	(510)	(471)	(1,430)	(1,804)
考辛斯在NOI中所占份额	$171,690	$147,837	$671,881	$568,520

净营业收入	$172,200	$148,308	$673,311	$570,324
非现金收入	(21,573)	(15,705)	(89,874)	(59,574)
非现金费用	189	176	869	739
现金制净营业收入	$150,816	$132,779	$584,306	$511,489

净营业收入
同一物业	$139,901	$139,320	$560,147	$547,239
非同一财产	32,299	8,988	113,164	23,085
	$172,200	$148,308	$673,311	$570,324

现金制净营业收入
同一物业	$125,621	$125,585	$496,568	$492,274
非同一财产	25,195	7,194	87,738	19,215
	$150,816	$132,779	$584,306	$511,489


卡津斯不动产	38	2025年第四季度补充信息


非公认会计原则财务措施-计算和调节

调节2026年预计可得净收入

至2026年普通股东预测FFO


	2026年全年指引
	（单位：千，每股金额除外）
	低		高
	美元	每股金额（1）	美元	每股金额（1）
普通股股东可获得的净收入和净收入	$39,570	$0.23	$56,477	$0.33
加：与单位持有人有关的非控制性权益	7	—	7	—

净收入	39,577	0.23	56,484	0.33
加：房地产资产折旧摊销	445,645	2.64	445,645	2.64
运营资金	$485,222	$2.87	$502,129	$2.97

（1）根据预计加权平均流通股1.691亿股计算。
R3权重平均份额	169,067


卡津斯不动产	39	2025年第四季度补充信息


非公认会计原则财务措施-定义

该公司在其文件和其他公开文件中使用了非公认会计准则财务指标

披露。以下列出了公司采用的非GAAP财务指标

常用的，每一种措施的说明，管理的原因

相信这项措施对投资者是有用的，如果有重大意义，还会额外使用

由公司管理层衡量。

“以现金为基础的净营业收入”表示不包括净营业收入

直线租金，租赁诱导摊销，上述获得的摊销

和低于市场租金，以及非现金地面租赁费用。

“EBITDA再”是一种补充性的经营业绩衡量标准，用于实

房地产行业。公司计算EBITDA再根据Nareit

定义，即普通股股东可获得的净收益（亏损）（计算在

按照公认会计原则）加上利息费用、所得税费用、折旧和

摊销、处置折旧财产的损失（收益）以及

折旧财产减值。所有新增包括公司应占

未合并的合资企业。管理层认为EBITDA再提供分析师

和投资者以统一和适当的信息以不同的比例使用，

评估公司的债务水平。

“可供分配的资金”（“FAD”）表示调整为排除的FFO

非现金项目和交易成本的影响并包括第二次扣除

发电资本支出（“CAPEX”）。管理层认为，FAD提供了

分析师和投资者提供有助于可比性的信息

公司与其他房地产公司的分红政策。

“Funds from Operations”（“FFO”）是补充经营业绩

用于房地产行业的量度。公司按照FFO计算

有Nareit定义：普通股股东可获得的净收入（亏损）

（按照公认会计原则计算），不包括折旧和摊销

与房地产相关、出售可折旧财产损益、利得和

控制权变更损失、可折旧不动产减值及后

对未合并的合伙企业和合资企业进行调整，以反映FFO对

相同的基础。FFO被行业分析师和投资者用作补充措施

权益型REIT的经营业绩。房地产历史成本核算

资产隐含地假设房地产资产的价值可以预见地减少

随着时间的推移。由于房地产价值反而在历史上随市场上涨或下跌

条件，许多行业投资者和分析师已经考虑提出

采用历史成本核算的房地产企业经营成果为

自身不足。因此，Nareit创建了FFO作为补充措施

不包括历史成本折旧的REIT经营业绩，除其他外

项目，来自GAAP净收入。管理层认为，使用FFO，合

随着所需的主要GAAP演示文稿，从根本上来说是有益的，

提高投资大众对REITs经营成果的认识

并使REIT经营成果的比较更有意义。公司

管理层部分基于FFO评估经营业绩。此外，

该公司使用每股FFO和FFO，连同其他措施，作为

对其高级管理人员和其他关键人员进行激励薪酬的绩效衡量

员工。

“净债务”代表公司的合并债务加上公司的

未合并债务的份额，减去合并现金和现金等价物以及我们的

未合并现金和现金等价物的份额。公司认为排除

来自总债务的现金和现金等价物提供了合同净额的估计

需要偿还的借入资本金额，它认为这是一个有益的披露

投资者和分析师。

“净营业收入”（“NOI”）被行业分析师、投资者和

公司管理层对公司经营业绩的衡量

属性。NOI，即出租物业收入（不包括终止费收入）

减去出租物业运营费用，不包括净额中的某些部分

收入，以便提供与物业结果更密切相关的结果

的操作。某些项目，例如利息支出，虽然包含在FFO和净额中

收益，不影响一项不动产资产的经营业绩，往往是

发生在公司层面而不是财产层面。结果，

管理层仅使用那些发生在

属性级别来评估一个属性的性能。折旧，摊销，

出售折旧投资资产损益，减值也

由于FFO中描述的原因，被排除在NOI之外。

“同物业净营业收入”代表净营业收入或

以现金为基础的净营业收入为稳定的办公物业和

在所有可比报告期间全部由公司拥有

提出了。同物业净营业收入或现金基础同物业净

营业收入允许分析师、投资者和管理层分析持续

运营并评估公司投资组合的增长趋势。

“第二代租户改善和租赁成本和建

CAPEX”用于房地产的估值和分析。因为公司

开发和收购物业，除了经营现有物业外，其

资产购置和开发支出列入

现金流包括与开发和收购相关的初始成本

投资资产和经营维护所必需的那些支出

历史性能水平的现有物业。后一种费用称为

第二代成本和在评估经济性能方面是有用的

资产和对资产进行估值。据此，公司披露了部分

其与Second相关的物业购置和开发支出

其运营属性中的生成空间。公司排除第二

在新购置的建筑物中租赁空置空间所产生的发电成本金额，

空置一年或更长时间的空间的租赁费用，建筑

管理层认为必要的新购置建筑物的改进

使该建筑达到公司的运营标准，并建

与确定为重建中的物业相关的改善或

重新定位。此外，公司不包括旨在

吸引租户增加收入和/或入住率。