Macerich投资者介绍2025年5月NYSE：MAC | Macerich.com华盛顿广场|波特兰，或
C o p yr ig h t©202 5M AC ER IC H法律免责声明注：本文件包含构成前瞻性陈述的陈述，可以通过使用诸如“将”、“预期”、“备考”、“预期”、“假设”、“相信”、“估计”、“指导”、“潜力”、“目标”、“项目”等词语来识别，与历史事项无关的“预定”和类似表述，包括对公司未来运营结果的预期，包括路径前进计划及其在该计划下实现既定目标的能力，包括增长率、收购和处置目标，以及开发、再开发和扩张活动。请股东注意，任何此类前瞻性陈述都不是对未来业绩的保证，并且涉及风险、不确定性和其他因素，可能导致公司的实际结果、业绩或成就与预期、预期或预测存在重大差异。这些因素包括（其中包括）一般行业，以及全球、国家、区域和地方的经济和商业状况，包括关税和利率上升和通货膨胀的影响，这将（其中包括）影响对零售空间或零售商品的需求、现有和潜在租户的可用性和信誉、锚定或租户破产、关闭、合并或合并、租赁利率、条款和付款、利率上升及其对公司财务状况和经营业绩的影响，包括由于公司未偿浮动利率债务的任何借贷成本增加以及抵押贷款违约、融资和运营费用的可用性、条款和成本；房地产市场的不利变化，其中包括来自其他公司、零售业态和技术的竞争、房地产开发和再开发的风险（包括通胀加剧、供应链中断和施工延误）、收购和处置；任何大流行病、流行病或任何高传染性疾病的爆发对美国的不利影响，区域和全球经济以及公司及其租户的财务状况和经营业绩；房地产投资的流动性；政府的行动和举措（包括立法和监管变化）；环境和安全要求；以及恐怖活动或其他暴力行为，这可能会对上述所有因素产生不利影响。读者请参阅公司向美国证券交易委员会提交的各种文件，包括截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告，以讨论此类风险和不确定性，这些讨论通过引用并入本文。请注意，不要过分依赖这些前瞻性陈述，这些陈述仅在本文件发布之日起生效。公司不打算也不承担任何义务更新任何前瞻性信息以反映本文件日期之后的事件或情况或反映意外事件的发生，除非法律要求这样做。2
C o p yr ig h t©202 5m ac er ic h目录▪新的Macerich▪路径前进计划v2.0▪投资组合和财务概览▪案例研究▪附录Kierland Commons |亚利桑那州斯科茨代尔3
4 The New Macerich Scottsdale Fashion Square |亚利桑那州斯科茨代尔
C o p yr ig h t©202家5M AC ER IC H拥有并经营蓬勃发展的零售中心，将我们的社区聚集在一起，为股东、合作伙伴和客户创造长期价值使命宣言核心价值观我们的核心价值观定义了指导我们的行动、决策和Macerich Excellence EmpowermentIntegrity Relationships Optimism Fun 5内培养的文化的原则
C o p yr ig h t©202 5M AC ER IC H6高度经验丰富且齐心协力的管理团队让管理团队专注于执行新CEO的战略计划，以简化业务、提高运营绩效并降低杠杆率Jack Hsieh首席执行官、总裁兼董事Doug Healey高级执行副总裁、租赁Ann Menard高级执行副总裁、首席法务官F.K. Grunert执行副总裁、租赁Michael Guerin执行副总裁、租赁Olivia Bartel Leigh执行副总裁、投资组合运营和人事Cory Scott执行副总裁，资产管理公司Dan Swanstrom高级执行副总裁、首席财务官兼司库经验丰富的管理团队，拥有丰富的上市公司领导经验，经验丰富，具有重要的零售行业、房地产和资本市场专业知识深度行业专业知识高管薪酬与长期股东总回报表现密切相关，与股东保持一致
C o p yr ig h t©202 5M AC ER IC H Macerich优先考虑董事会独立性和刷新，以及健全的治理政策和做法7刷新董事会&健全的公司治理Jack Hsieh首席执行官、总裁兼董事Daniel Hirsch独立董事Andrea Stephen独立董事丨Enrique Hernandez，Jr. Enrique Hernandez, Jr.独立董事Marianne Lowenthal独立董事Diana Laing独立董事Devin Murphy独立董事我们的八名董事中有七名是独立的，包括我们的董事会主席独立董事会和主席我们超过60%的董事在过去几年内被选入我们的董事会董事会刷新选择退出MUTA的规定，并禁止在未经股东批准的情况下重新选择加入MUTA选择退出环境、社会和治理计划的主要监督责任ESG监督Steven R. Hash独立主席没有有效的股东权利计划没有毒丸
C o p yr ig h t©2025 M AC ER IC H投资组合重新定位专注于拥有高质量、表现最佳的区域零售中心8 MACERICH Overview全国领先的主要零售房地产业主、运营商和开发商之一（1）代表Go-Forward投资组合2024年按比例NOI的百分比，见第28页Go-Forward投资组合列表截至2024年12月31日的总投资组合GO-Forward投资组合截至12月31日，2024 # of regional retail centers 4231 total GLA（SF）4300万34m portfolio occupancy 94.1% 94.5% portfolio sales per square foot $ 837 $ 894 per center average annual traffic 7.0m 7.6m California 24% Arizona 20% NEW JERSEY & CONNECTICUT 10% NEW YORK 18% PENNSYLVANIA & VIRGINIA 10% other 18% NOI concentration by state（1）1972 founded 1994 IPO（NYSE：MAC）2024 Jack Hsieh named new CEO GO-FORWARD PORTFOLIO
C o p yr ig h t©2025 m ac er ic h 9美国区域购物中心数量的收缩反映了一种战略整合，主要影响表现较差的物业。相比之下，顶级甲级购物中心则表现出韧性和持续增长，这得益于强劲的出租率、较高的每平方英尺销售额和增加的客流量战略重点关注A级购物中心来源：Green Street Advisors，2025年5月21日；Coresight Research 2023“The State of the American Mall”，Cushman & Wakefield Q4 2024~92%的Macerich NOI来自A级或更高级别的物业，突显出我们在表现最佳的零售房地产细分市场的强大定位~92% A级GO-forward portfolio % of Macerich PRo-RATA NOI
C o p yr ig h t©202百万AC ER IC H随着供应收缩，随着零售商认识到在更高质量资产中建立实体店的必要性，购物中心证明具有弹性。到店体验继续成为顾客购物预期中的关键要素10个在受青睐的美国零售景观范围内的高质量投资组合来源：Coresight Research，State of the American Mall，2023（数据截至2022年）；Store Openings & Closures Tracker，2025（数据截至2024年）；Cushman & Wakefield，美国零售MarketBeat，2024年第四季度（数据截至2024年）；NRF，2022 – 2025年美国主要零售行业和品类的6,400家门店开业空置率降至5.4%（接近历史最低水平）美国顶级购物中心的人流量较2019年增长12% $ 3.6T $ 3.8T $ 4.0T $ 4.6T $ 4.9T $ 5.1T $ 5.3T 2018201920202021202220232024美国年度零售销售*2018-2024年84%店内销售16%线上销售*不包括汽车经销商、加油站和餐厅，专注于核心零售
C o p yr ig h t©202 5M AC ER IC H“对于零售商来说，同时拥有店内和电子商务存在有望带来协同性销售机会，而仅在线平台无法再创造这些机会。根据ICSC的数据，平均而言，当一家零售商开设一家新的实体店时，其网站的访问量将增加37%。”– Coresight Research 11 The positive impacts of a physical store Sources：ICSC Halo Effect III，2023；Coresight Research，“Competing with e-commerce giants through 2030：the future of malls-Part 3，”2024年为线上销售开设零售店的影响为线上销售开设零售店的影响百货+ 51%增长-49 %下降服装+ 12%增长-37 %下降家居+ 10%增长-59 %下降折扣百货+ 5%增长-42 %下降大盒特产+ 2%增长-6 %下降化妆品-5%下降-36 %下降-11.5 % + 6.9%线上销售增长后开店后线上销售下降后线上销售下降所有零售商（老牌和新兴）所有零售商（老牌和新兴）
C o p yr ig h t©2025百万AC ER IC H顶级零售REITs的关键指标突显Macerich的竞争定位12强劲的投资组合定位组合每平方英尺销售额来源：Macerich数据截至2024年第四季度；西蒙地产收益发布，2024年第四季度；CBL收益发布，2024年第四季度；Tanger收益发布，2024年第四季度每个地点的平均每月访问量来源：Macerich数据截至2024年第四季度；Placer.ai数据截至2025年4月17日，基于Placer.ai覆盖的地点，其中可能不包括拥有的某些地点，由公司管理或控制$ 837 $ 894 $ 739 $ 418 $ 44401002003004005006007008009001000 Total Portfolio Go-Forward Portfolio Simon CBL Tanger 423121484375856334443252750100200300400500600700050100150200 Total Portfolio Go-Forward Portfolio Simon CBL Tanger in t h o u sa n d s # of locations avg monthly visits per location Macerich portfolio sales per square foot monthly visits per location Macerich
13 PATH FORWARD PLAN V2.0钱德勒时尚中心|亚利桑那州钱德勒
C o p yr ig h t©2025 m ac er ic h strengthen balance sheet path forward strategy 14 recap of what we are solving for fortify core portfolio drive operational excellence position for growth deleverage the capital structure to a low to medium 6x range over 3-4 years deliver FFO/share launch goal~$ 1.80 in the next 3-4 years invest and strengthen Fortress and Steady Eddy Portfolio proactively consolidate selected joint venture assets是整体战略的核心通过严格的内部流程改进实现出色的运营结果使公司能够继续进攻：•战略收购•明智的再投资•有针对性的发展简单且可执行的计划：1。简化业务2。运营绩效改善3。降杠杆
C o p yr ig h t©202米交流IC H1。简化业务Los Cerritos中心| Cerritos，加利福尼亚州 Washington Square | Portland，or Arrowhead Towne Center | Glendale，AZ刷新投资组合排名以关注每平方英尺销售额之外的标准实施了扩展的资产排名标准，刷新了投资组合组和资产排名（Fortress、Fortress Potential、Steady Eddy，艾迪）01通过资产出售和回馈增强投资组合成功的处置方案带来了精细化的投资组合和更专注的增长平台02主动整合选定的合资企业购买了我们的合作伙伴的权益，并巩固了五个区域中心的100%所有权03新的资本分配框架和优先事项的明确性正式确定了资本分配战略04初步计划在轨道上的进展简单&可执行计划15
C o p yr ig h t©2025 m AC ER IC H 01020304继续推动来自已执行租赁管道的增量总毛收入推动NOI增长——尤其是在东部Seaboard资产中，主动将过时的锚位替换为未来的锚位16锚位回填，重新开发和战略租赁推动NOI增长强劲的租赁量和新租赁交易提前完成百分比已签署未开放（SNO）约8000万美元的管道有望获得最终机会，实现累计约1.3亿美元的SNO潜力承诺或正在就预计在2025年至2028年期间在Path Forward计划中开放的26个锚点和大盒子更换中的23个进行意向书谈判改善永久占用通过评估和重新调整内部流程实现出色的运营结果精简租赁团队结构、消除人工流程并创建先进的租赁工具/仪表板（即，“租赁速度计”）进行实时租赁跟踪052。运营绩效改进初始计划在简单轨道上的进展&可执行计划
C o p yr ig h t©202 5m AC ER IC H丨01承诺或正在LOI谈判中的26个锚定中的23个和大盒子取代Green Acres Mall的ShopRite取代Broadway Plaza的Sears RH取代Neiman Marcus • 26名主播（1）共230万平方英尺，以取代过时的零售•88%已承诺或正在讨论意向书•预计年销售额为6亿美元（1）租户> 40K平方英尺；26名主播预计将在2025年至2028年期间按Path Forward计划开业运营业绩改善预计将推动交通、销售和内联租赁的新主播17
C o p yr ig h t©202 5m AC ER IC H TYSONS Corner Centre Tysons，Virginia Tysons Corner Center巩固了其作为零售强国的地位，我们继续提升中心西区：将从Bloomingdale’s到Macy’s的购物者体验重新想象成一个充满活力且适合步行的零售、餐饮和娱乐区，以高档餐饮和豪华市场为基础东区：公共区域项目完成。体验驱动的娱乐Level 99，广受欢迎的家庭餐饮选择Maggiano’s和起司工坊，一流的零售等等18 West End Future East End after before before案例分析：Tysons Corner Center的战略重新开发丨02运营绩效改进战略重新开发有望推动NOI增长
C o p yr ig h t©2025百万AC ER IC H丨03 & 04强劲的租赁量和生产力2024财年第一季度2025 3.6m 2.6m新建和续租空间签署863320已签署的租约（从2023财年到2024财年增长15%）21337家门店开业1314个连续季度的正基租租赁价差7022 New-to-Macerich Brands Executive Leasing Committee has reviewed 70% more new and renewal deals，2025年年初至今的建筑面积比去年同期增加145%，这两个时期代表了截至2025年3月31日的投资组合经营业绩改善强劲的租赁生产力&势头19
C o p yr ig h t©2024至2028年已经或即将开始的202百万AC ER IC h丨03 & 04新店租赁预计将产生约8000万美元的总毛收入，超过2024年期间相同空间产生的收入~25美元~30美元~15美元~10美元0美元5美元10美元15美元20美元20美元25美元30美元35美元2025202620272028（百万美元）累计SNO管道约8000万美元• 1Q2实现SNO约600万美元（相对于约2500万美元的估计2025年）•约7400万美元的剩余SNO将在2025年剩余时间内实现，此后有望获得最终机会，以实现约1.3亿美元的累计SNO潜力，相当于目前约8000万美元的SNO管道的额外约5000万美元截至2025年5月12日的数据（1）这一新的商店租赁管道代表累计估计，包括开放商店、签署的未开放租约和文件中的租约。这些金额基于Go-Forward投资组合中的永久租户收入，包括开发/再开发，不包括预期处置/回馈。该公司估计，SNO流向NOI的流量约为80%的运营绩效改善实质性租赁管道预计将推动增长~8000万美元SNO管道–估计年度贡献20
C o p yr ig h t©202 5m ac er ic h 2024年底39%完成2025年5月60%完成2025年底目标70%完成2026年中期目标85%完成充分机会100%完成1。实施了新的租赁仪表板工具，以提高可见度和效率2。跟踪5年计划3中所有新租赁活动的收入完成百分比。截至2025年5月，公司已提前完成60%，而到2025年中期的初步目标为~50% Macerich租赁速度计-新租赁交易完成%经营业绩改善新租赁交易完成百分比提前于计划丨03 & 04 & 0521
C o p yr ig h t©202 5m AC er IC h丨05运营绩效改善精简组织结构&改进的内部流程驱动绩效组织变革流程改善8直接报告4直接报告CEO报告：永久租赁临时租赁主播烫发/临时/主播租赁150人（资产管理、物业管理、营销）25人（物业战略、损益责任和投资组合管理）资产管理重组提升运营重点：财务重点：从短期FFO目标和资本决策转向长期战略决策和价值创造重点。为每天用于收入和资本决策的每一项资产创建了空间特定的长期模型技术：实施了资产管理、租赁、法律和租户协调的仪表板，用于实时了解交易制定、租赁签署和开店流程。最终，简化通信以实现更高效、更有效的决策——消除2,500 +个电子表格，每年节省15,000个工时物业管理：审查所有流程，实施标准操作程序（SOP）收入责任：合并部门22
C o p yr ig h t©2025百万AC ER IC H资产出售与增值收益和资产回馈基于进展里程碑的机会性股权发行有机NOI增长在2H24实现了Plan的股权发行部分销售和Plan的回馈部分的实质性进展–已完成或合同中的约12亿美元（约11亿美元的资产出售/回馈和约1亿美元的地块/土地）确定了实现20亿美元处置目标的明确路径显着的租赁进展和重新开发/开发按计划进行，以实现NOI增长潜力并实现累计SNO潜力~1.3亿美元0102033。杠杆削减初步计划在第23轨取得进展简单&可执行计划
C o p yr ig h t©202 5m AC ER IC H24信息估计，可能会周期性变化。见公司前瞻性披露ScotTSDALE FASHION SQUARE总成本：84-9000万美元|按比例总成本：4200-4500万美元|稳定收益16%-18 %与Caesars Republic Hotel完成的二期将继续进行豪华改造，改造为20万平方英尺的两级Nordstrom翼楼。第三阶段将包括Palm Court GREEN ACRES的高架翻修总成本：1.3-1.5亿美元| PRO RATA总成本：1.3-1.5亿美元|稳定收益率12.5%-13.5 %用新的杂货主播、娱乐、现代零售、新上市的餐馆和引人注目的聚集空间取代37.5万平方英尺的过时零售商和停车结构，所有这些都拥有一览无余的新街景。预租需求一直非常强劲，承诺的重建面积几乎达到50%，另有17%处于意向书阶段，其中包括来自80,000平方英尺超市主播、ShopRite和起司工坊 Flatiron的已签署交易，总成本：2.45-2.65亿美元|专业总成本：1.25-1.35亿美元|稳定收益率6.75%-7.75 %密集成为一个拥有多用途社区枢纽– HiFi的备受瞩目的校园。分三期，25英亩将被改造成豪华公寓、新建/改建零售、食品和饮料以及重建一个前Nordstrom FlatIron Crossing |科罗拉多州布鲁姆菲尔德斯科茨代尔时尚广场|亚利桑那州斯科茨代尔~3500万美元=预计年度PRO RATA NOI @ Stabilization丨01主要开发项目带来的杠杆减少NOI增长正在促进杠杆目标Green Acres Mall | Valley Stream，纽约主要开发项目
C o p yr ig h t©202百万AC ER IC H杠杆削减完成并已签约→（~11亿美元）丨Santa Monica Place-拖欠3亿美元贷款丨The Oaks-完成1.57亿美元的出售丨Country Club Plaza-完成1.47亿美元的卖空交易和折扣回报丨比尔特莫尔时尚公园-以1.1亿美元的销售额结束丨威尔顿购物中心-以2500万美元的销售额结束丨南公园购物中心-以1100万美元的销售额结束丨南岭购物中心-以400万美元的销售额结束丨莱克伍德中心-根据合同进行销售丨额外的Eddy购物中心销售额或回馈总额高达3亿至4亿美元→目标为1.4-15亿美元丨正在进行的外包销售，独立零售，非封闭式购物中心和土地（7700万美元已售出或正在签约，而2025年目标为1-1.5亿美元）→ 20亿美元最终目标Lakewood Center根据合同SouthPark Mall已售出销售和回馈丨03资产出售和回馈战略正在发挥作用25
26个投资组合和金融概览芝加哥的时尚奥特莱斯|伊利诺伊州芝加哥
C o p yr ig h t©202 5M AC ER IC H战略处置计划细化投资组合，为增长创造更专注的平台27投资组合概览（1）包括两个社区/权力中心（2）代表2024年实际NOI –所有中心（3）代表备考Go-Forward投资组合NOI，调整后考虑到2024年的收购、处置和其他活动，以及未来预计的资产出售、回馈和外包销售（4）未偿债务余额包括未摊销债务折扣和贷款融资成本（5）公司未偿贷款债务总额，其中包括抵押贷款和其他应付票据，截至2024年12月31日为67亿美元（包括49.9亿美元的合并债务，减去0.03亿美元的非控制性权益，加上16.9亿美元的未合并合资债务按比例份额）（6）截至2024年12月31日，公司Go-Forward投资组合的未偿贷款债务总额，包括抵押贷款和其他应付票据，为58亿美元（包括43.1亿美元的合并债务，减去0.03亿美元的非控制性权益，再加上其未合并合资债务按比例份额的15.0亿美元），截至12月31日的关键指标总投资组合，截至2024年12月31日的2024年GO-FORWARD投资组合#区域零售中心42（1）31总GLA（SF）4300万3400万投资组合占额94.1% 94.5%投资组合销售额每平方英尺837美元894美元平均年交通量700万760万NOI按按按比例份额计算8.26亿美元（2）7.2亿美元（3）2024年年底按比例份额计算的债务总额（4）$ 6.7b（5）$ 5.8b（6）
C o p yr ig h t©2025 m ac er ic h 28 GO-FORWARD投资组合清单（1）按资产排名分组的go-forward投资组合（1）go-forward资产初步清单；可能发生变化FORTRESS Green Acres Mall Los Cerritos Center Queens Center Scottsdale Fashion Square Tysons Corner Center FORTRESS Potential Arrowhead Towne Center Broadway Plaza Chandler Fashion Center Danbury Fair Mall Fashion Outlets of Chicago Kierland Commons SanTan Village Regional Center Washington Square STEADY Corte Madera，The village at Deptford Mall Desert Sky Mall Eastland Mall FlatIron Crossing Freehold Raceway Mall Freesno Fashion Fair Inland Center Kings Plaza Shopping Centre Stonewood Center Valley River Center Victor Valley，Mall of Vintage Faire Mall EDDY Fashion District Philadelphia NorthPark Mall Pacific View South Plains Mall Superstition Springs Center The village at Corte Madera | Corte Madera，加利福尼亚州
C o p yr ig h t©202米交流IC H路径转发计划–说明性NOI桥脚注：见下一页（百万美元）29
C o p yr ig h t©202 5m ac er ic h Illustrative NOI Bridge脚注（1）净营业收入代表NOI-截至2024年12月31日止十二个月的所有中心。NOI是一种非GAAP衡量标准。有关非GAAP计量的讨论以及与GAAP亏损的对账，请参见“附录”（2）处置代表净营业收入备考调整，如同以下交易在全年有效一样A）i）Country Club Plaza的处置，ii）Biltmore Fashion Park，iii）Valle Vista Mall的独立包裹，iv）Southridge Mall和v）The Oaks；以及b）公司预计将转让Santa Monica Place标的财产所有权的违约贷款（3）收购代表净营业收入备考调整，以确认来自收购的年化净营业收入，如同全年收购i）Arrowhead Towne Center，ii）South Plains Mall，iii）Lakewood Center，iv）Los Cerritos Center和v）Washington Square（4）其他包括NOI中排除的净营业收入备考调整（收入）费用部分-所有中心，包括法律索赔结算收入，利息收入、非房地产投资和其他资产（5）备考NOI是截至2024年12月31日期间的净营业收入，根据脚注2、3和4中所述的收购、处置和其他的年化净营业收入进行调整。公司认为，投资者在对部分年度的收购和处置活动以及法律索赔结算收入、利息收入、非房地产投资和其他资产进行备考调整后评估公司的经营业绩是有用的（6）资产出售/回馈代表预计将出售或回馈给有担保贷款人的10项资产的估计净营业收入调整。这个总桶假设估计的加权平均上限利率范围为10%-11 %。这一桶包括i）Wilton Mall（25年第一季度关闭）、ii）Southridge Mall（25年第二季度关闭）、iii）Lakewood Center（根据合同）和iv）Atlas Park的商店（市场销售）（7）Outpackel sales代表预计出售空置土地、非购物中心资产和独立、三网地块的估计净营业收入调整。Outparcel总销售额（不包括土地）估计在4.25-4.75亿美元之间，估计加权平均上限利率范围为7%-8 %。土地销售估计在1-1.5亿美元范围内（8）Forma Go-Forward NOI代表公司预计、Go-Forward资产组合的2024年调整后基础净营业收入，该资产组合已调整为考虑到收购、处置、2024年的其他调整以及未来的预计，资产销售/回馈和外包销售（9）NOI增长包括主要来自新租赁活动和合同租金上涨的增量NOI，包括专业租赁和辅助收入增长和运营费用增长约65%，即7000万美元，的NOI增长通过升级或通过就地租赁、已签署的未开放租赁和文件中的租赁来保证（10）主要开发项目包括主要开发项目的增量备考NOI：Scottsdale Fashion Square-Nordstrom Wing翻新/再租赁、Green Acres Mall再开发以及FlatIron Crossing住宅和零售开发。约45%的主要发展NOI是通过就地租赁、已签署的非开放租赁和文件中的租赁承诺的（11）其他重建包括来自锚定重建和替换以及其他大业态租赁项目的增量备考NOI。大约50%的重建NOI增长是通过就地租赁、已签署的非开放租赁和文件中的租赁承诺的（12）2028 Pro Forma NOI代表来自NOI增长、主要开发和其他重建的合并备考NOI。提供2028年备考NOI是为了说明目的，以反映路径前进计划的潜在影响，并不代表指导（13）公司没有将归属于公司的2028年净（亏损）收入与净营业收入（“NOI”）进行对账，因为公司无法在不做出不合理努力的情况下，提供对可能对公司业绩产生重大影响的某些调节项目的有意义或合理准确的计算或估计（14）由于四舍五入，所提供的数字加起来可能与所提供的总数不完全一致30
C o p yr ig h t©202 5m ac er ic h 31 ROADMAP to FFO – 2028年关键组成部分图解PRO FORMA NOI和目标FFO范围2028 PRO FORMA GO-FORWARD PORTFOLIO NOI $ 860 $ 880 $ 900（1）管理公司和REIT G & A，净额（80）（75）（70）（2）其他收入、费用和GAAP调整81012（3）租赁费用（50）（45）（40）（4）利息费用，净额（295）（285）（275）（5）2028年目标FFO 443美元485美元527美元（6）2028年目标股数量268268268（7）每股目标FFO 1.65美元1.81美元1.97美元（以百万计，每股数据除外）（1）2028年备考NOI代表合并的备考Go-Forward投资组合NOI的说明性范围，其中包括NOI增长、主要发展项目和其他再发展，不代表指导（2）管理公司和REIT G & A，净额包括管理公司和REIT一般和行政费用，扣除管理公司收入和资本化的开发间接费用（3）其他收入，费用和GAAP调整包括市政收入、财产层面的利息收入和其他公司收入，减去包括所得税费用和各种GAAP调整的费用，例如租金的直线调整和到位租赁的高于/低于市场调整（4）租赁费用包括与内部租赁人员及其租赁投资组合的努力相关的费用（5）利息费用，净额包括与Go-Forward投资组合中适用的抵押贷款相关的目标利息费用、来自马塞里奇房产合伙企业L.P.-信用额度的目标利息费用、融资成本的目标摊销、目标资本化利息和目标债务（折扣）或溢价。利息支出是根据资产特定融资假设、延期或修改、或全额偿还适用的抵押贷款进行预测的。2025-2028年到期债务再融资的加权平均利率估计为6.25%（6）2028年目标FFO代表基于备考NOI和其他收入减去费用的FFO的说明性范围。2028年目标FFO代表公司的目标，不代表指引（7）2028年目标股份数量包括预测期内股份和单位薪酬计划的估计影响（8）公司没有包括归属于公司的2028年净（亏损）收入与2028年备考Go-Forward投资组合净营业收入（“NOI”）和2028年目标FFO的对账，因为公司无法在不做出不合理努力的情况下，提供对某些对账项目的有意义或合理准确的计算或估计，这些项目可能对公司的业绩具有重要意义
C o p yr ig h t©202 5m AC ER IC H 3-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------▪机会性股权发行：完成▪资产出售和资产回馈：完成~60%▪NOI总增长：~60%确保了32条实现去杠杆目标的路径：从高8倍目标杠杆到低到中6倍目标杠杆（1）净债务与EBITDA计算的当前杠杆（1）见附录截至2025年3月31日的销售额&支持截至12月31日的NOI增长杠杆，2023年6.25x – 6.55x目标杠杆率8.76x 7.95x 0.5x – 0.6x 0.9x – 1.1x~1x迄今已实现的杠杆率降低
C o p yr ig h t©2025百万AC ER IC H33（1）截至2025年5月12日的可用流动性，不包括受限制的现金（2）租赁包括与Go-Forward投资组合相关的租户改善津贴和租赁佣金，这推动了NOI增长（3）运营资本支出假设整个投资组合每年的维护资本支出约为60-6500万美元（4）大规模资本支出包括更大规模的公共区域重建、内部翻新、实体厂房、标牌等。（5）资本投资包括主要开发、其他重建、NOI增长、租赁成本的资本支出，运营维护资本支出及其他大型资本支出项目。表示2025年至2028年按公司按比例份额计算的估计资本支出。公司预计这些资本用途将由手头现金、公司产生的现金、Macerich Partnership、L.P.信用额度下的可用产能和/或资产出售的净收益提供资金。资本投资不包括资本化利息和其他与开发相关的成本预计资本投资汇总流动性快照6.5亿美元3.45亿美元~1.0b美元流动性（1）截至2025年5月12日租赁（2）3.2亿美元资本支出（3）2.5亿美元大规模资本支出（4）1.5亿美元~1.2B美元资本投资（5）2亿美元7.2亿美元2.3亿美元资本投资汇总
C o p yr ig h t©2025 M AC ER IC H Summary – Key TAKEAWAYS • Path Forward Plan战略正在发挥作用•新Macerich是一家比以往任何时候都更加知情、一致且专注于运营的公司•投资组合正在重新定位，以专注于高质量、表现最佳的区域零售中心•销售和提前回馈取得实质性进展，剩余约5亿美元的外包地块/土地待售•我们提前实现了租赁进度目标，还剩下约5000万美元的SNO，以实现我们的最终机会•我们的租赁进度使我们有望在2026年年中达到一个重大拐点——这标志着我们即将实质性完成路径前进计划Danbury Fair Mall |康涅狄格州丹伯里34
35个案例研究Scottsdale时尚广场|亚利桑那州斯科茨代尔
C o p yr ig h t©2025 m ac er ic h after before Phase I – Luxury Wing于2018年11月完成了对Neiman Marcus翼楼的重新构想，以提供亚利桑那州首屈一指的豪华目的地，其中包括世界级的餐饮、标志性的设计师品牌以及带屋顶游泳池和酒吧的精英健身俱乐部。与2019年相比，2024年的一期项目带动了13%的客流量增长，2017年12月至2025年第一季度的销售额增长了118%，这是由于一流品牌和餐厅的持续强劲租赁需求带来的再投资成功ScotTSDALE FASHION SQUARE在BARNEY's to Apple & IndustriIOUS之前完成了2018-2019年空置的Barney’s New York改造成新的侧翼，由旗舰苹果（2018年9月开业）和率先上市的Industrious（2019年1月开业）锚定，导致2018年至2019年两位数的流量增长旗舰旗舰旗舰旗舰旗舰我们继续对我们的优质购物中心进行战略性再投资，增强其吸引力和长期价值36来源：PLACER.AI
C o p yr ig h t©202 5m AC ER IC H37 After Before Phase II正在进行中：1亿美元的中心增强在强劲的销售和不断增长的人流量的推动下，Tysons Corner Center已经吸引了6600万美元的零售商投资，用于商店升级和首创概念，其中包括世界首创的苹果商店设计。Macerich将增加4500万美元的增强功能，突显我们致力于提供一流、独特的购物体验，此前资料来源：Placer.ai；Scarborough Research 2025，Release 2（September 2012-Aug2013）vs. Release 2（Aug2023-Apr 2024/Mar-Sep 2024）I期于2015年5月完成：住宅、办公、酒店和广场服务于快速扩张和高档区域，我们完成了豪华住宅塔楼、奖杯办公塔楼、拥有300把钥匙的旗舰凯悦酒店和全年可供激活的1.5英亩高架广场的开发。其结果是，2013年至2024年的客流量增长了40%，每平方英尺销售额从2015年的851美元增长到2024年第四季度的1157美元，增长了36%。翻新业务扩张旗舰TYSONS CORNER CENTER苹果全球首家零售店于2023年完成搬迁和扩建，重新开设了一家新的、世界首创的商店设计再投资成功
C o p yr ig h t©2025M AC ER IC H 2023年秋季，前144K平方英尺的Nordstrom被改造成首次上市的220K平方英尺的Scheels All Sports ——标志着战略重新定位，该战略已经带来了强劲的业绩增长、增加的客流量以及被指定为Scheels在全国范围内表现最好的地点来源：Placer.ai CHANDLER FASHION CENTER — NORDSTROM to Scheels after + 21%的总客流量增长+ 44%与Nordstrom运营期间的2017-2019年相同的18个月期间相比，总贸易面积扩大38再投资成功
39附录百老汇广场| 加利福尼亚州核桃溪
C o p yr ig h t©截至12月31日止年度归属于公司的净亏损与调整后EBITDA &净营业收入（“NOI”）的对账2025 m ac er ic h，2024年归属于公司的净亏损（194,120美元）利息支出–合并资产219,987利息支出–未合并的合资企业（按比例）130,217折旧和摊销–合并资产294,780折旧和摊销–未合并的合资企业（按比例）148,740经营合伙企业中的非控制性权益（8,766）减：利息支出和可分配给合并合资企业中非控制性权益的折旧和摊销（9,736）债务清偿收益，净额（14,403）出售或减记资产的损失（收益），净额–合并资产（38,959）出售或减记资产的损失，净额–未合并合营企业（按比例）180,089加：非控股权益应占合并合营企业的出售或减记收益，净额330所得税优惠（1,300）优先单位的分配348调整后EBITDA（a）707,207 REIT一般和管理费用28,145管理公司的收入（29,814）管理公司的运营费用82,059租赁费用，包括按比例44,152直线及以上/以下市场调整的合资企业（5,972）NOI-所有中心（b）825,777美元注：公司未将归属于公司的2028年净（亏损）收入与调整后EBITDA和净营业收入（“NOI”）进行对账，因为公司无法在不做出不合理努力的情况下，提供对某些对账项目的有意义或合理准确的计算或估计，这些项目可能对公司的业绩产生重大影响（a）调整后EBITDA指扣除利息、所得税、折旧、摊销、经营合伙企业的非控制性权益前的收益，资产出售或减记损失、债务清偿收益和优先股分配，包括按公司比例份额的合资企业。管理层认为调整后的EBITDA是净亏损的适当补充措施，因为它有助于投资者了解公司产生和偿还债务以及进行资本支出的能力。公司认为，调整后的EBITDA不应被解释为替代营业收入作为公司经营业绩的指标，或替代经营活动产生的现金流量（根据公认会计原则确定）或作为流动性的衡量标准。该公司还警告称，调整后的EBITDA，如所示，可能无法与其他公司报告的类似标题的测量结果进行比较（b）该公司提出NOI，因为该公司认为投资者评估这些中心的运营业绩是有用的。NOI的计算方法是使用调整后EBITDA总额，并剔除管理公司的收入和运营费用、租赁费用（包括按比例的合资企业）、公司的REIT一般和管理费用以及对最低租金的直线及以上/以下市场调整（以千为单位，每股金额除外）的影响40
C o p yr ig h t©202百万AC ER IC H净债务与调整后EBITDA合计公司按比例应占债务$ 6,798，037（a）减：现金，包括按公司应占（311,608）受限制现金的合营企业，包括按公司份额计算的合资企业$（114,586）不包括：非贷款现金抵押品的受限制现金55,609减：受限制现金-贷款现金抵押品（58,977）（b）减：Santa Monica Place（贷方控制）的债务（299,121）净债务6,128，331（c）调整后EBITDA（过去12个月）727,673美元（d）加：租赁费用（过去12个月）44,811（e）加：非房地产投资的投资（收益）/损失的EBITDA影响（过去12个月）10,758（f）加：收购和处置的调整（过去12个月）（9,402）（g）加：其他调整（过去12个月）（2,545）（h）调整后EBITDA，经进一步修改（过去12个月）经进一步修改的调整后EBITDA净债务771,295美元7.95x（i）脚注：见下一页（单位：千美元，按公司按比例分摊）41
C o p yr ig h t©202百万AC ER IC H净债务对EBITDA脚注a）债务余额包括未摊销的债务贴现和贷款融资成本。债务贴现是指债务的公允价值低于在各种收购中承担的债务本金价值的不足。债务贴现和贷款融资成本按近似实际利率法在相关债务剩余期限内摊销为利息费用。截至2025年3月31日，公司按比例分摊的未摊销债务折扣和贷款融资成本分别为6680万美元和2800万美元b）代表贷方出于各种目的持有的受限制现金，在借款人将现金收回为流动资源之前，这些现金实际上充当了基础贷款的现金抵押品c）净债务是一种非公认会计原则的衡量标准，代表债务减去现金和受限制现金。管理层认为，净债务的列报为投资者提供了有用的信息，因为它将净债务作为其对公司整体流动性、财务灵活性、资本结构和财务杠杆的管理的一部分进行审查d）过去12个月的调整后EBITDA计算如下：e）GAAP规定，通过外部、外部租赁经纪人产生的租赁成本可能被资本化。但是，通过内部配备人员的租赁人员发生的租赁补偿一般不能资本化，必须费用化。管理层认为，加回这些租赁费用为投资者提供了有用的信息，因为这使他们能够更容易地将公司的业绩与其他REIT的f）进行比较。公司持有的某些非房地产投资每季度都会受到市场变化的影响。这些投资不是公司业务的核心，市值变动和相关损益完全属于非现金性质。因此，公司认为非房地产投资的收益或损失应从调整后EBITDA中排除g）代表远期EBITDA调整净额，以适当考虑过去12个月的调整后EBITDA：a）收购：i）Arrowhead Towne Center，ii）South Plains Mall；iii）Lakewood Center，iv）Los Cerritos Center和v）Washington Square和Square Too；b）i）One Westside，ii）Country Club Plaza，iii）Biltmore Fashion Park，iv）Valle Vista Mall的独立包裹，v）Southridge Mall，vi）The Oaks and vii）Wilton Mall；以及c）公司预计将转让Santa Monica Place标的财产所有权的违约贷款h）代表对员工遣散费和法律索赔结算收入的调整，净额i）经进一步修改的调整后EBITDA的净债务是使用截至期末的净债务除以经进一步修改的截至该日止十二个月的调整后EBITDA计算得出的。管理层使用这一比率来评估公司的资本结构和财务杠杆。这一比率在公司所处行业中也普遍使用，管理层认为，这为衡量公司的整体流动性、财务灵活性、资本结构和财务杠杆提供了有意义的补充衡量标准加：减：加：截至截至截至十二个月的三个月截至2025年3月31日、2024年3月31日、2024年12月31日、2025年3月31日的调整后EBITDA，截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月净亏损与调整后EBITDA的对账为172,738美元152,272美元707,207美元727,673美元，见公司补充资料。关于公司网站上的2025年第一季度和截至2024年12月31日止十二个月，见第40页42
Macerich（NYSE：MAC）是美国主要零售地产的主要所有者、运营商和开发商之一，这些地产位于美国有吸引力的市场，包括加利福尼亚州、菲尼克斯/斯科茨代尔、西北太平洋、大纽约和华盛顿特区。