Q1-25合并报表

EX-99.2 2 q1-25合并报表.htm EX-99.2 Q1-25合并报表


简明合并财务报表
花岗岩房地产投资信托基金

截至2025年3月31日及2024年3月31日止三个月

简明合并资产负债表

（千加元）

（未经审计）


		3月31日，		12月31日，

截至	注意事项	2025		2024
物业、厂房及设备

非流动资产：
投资物业	3	$	9,441,195	$	9,397,286


递延所得税资产		695		668
固定资产，净额		3,689		3,914
衍生品	5（c）	34,193		57,375

其他资产	4	2,732		2,499
		9,482,504		9,461,742

当前资产：




应收账款		11,048		18,347
应收所得税		469		534
预付费用及其他		15,255		12,947

现金及现金等价物	12（d）	123,057		126,175

总资产		$	9,632,333	$	9,619,745

负债和权益

非流动负债：
无担保债务，净额	5（a）、5（b）	$	3,092,138	$	3,078,453
衍生品	5（c）	69,517		32,298

租赁债务的长期部分	6	33,696		33,442
递延所得税负债		600,426		591,896
		3,795,777		3,736,089

流动负债：



递延收入	7	24,594		18,685

应付账款和应计负债	7	107,641		99,074
应付分派	8	17,505		17,762
租赁债务的短期部分	6	960		945
应付所得税		11,087		10,561

负债总额		3,957,564		3,883,116

股权：
单位持有人权益	9	5,665,967		5,728,236
非控股权益		8,802		8,393
总股本		5,674,769		5,736,629
总负债及权益		$	9,632,333	$	9,619,745

承诺和或有事项（附注14）代表董事会：

见附注

/s/Kelly Marshall/s/Emily Pang

受托人受托人

66花岗岩REIT 2025年第一季度报告

简明合并净收益表

（千加元）

（未经审计）


		三个月结束 3月31日，
	注意事项		2025		2024


租金收入	10（a）		$	153,854	$	138,946
租约终止及结清费用			811		—
收入			154,665		138,946
物业运营成本	10（b）		29,018		24,438
净营业收入			125,647		114,508

一般和行政费用	10（c）		8,461		9,650
折旧及摊销			314		295
利息收入			(1,010)		(1,320)
利息支出及其他融资成本	10（d）		23,587		21,641
汇兑损失（收益），净额			59		(294)
投资物业公允价值损失（收益），净额	3		48,227		(12,671)
金融工具公允价值（收益）损失，净额	10（e）		(83)		1,999

所得税前收入			46,092		95,208
所得税费用	11		2,229		6,283
净收入			$	43,863	$	88,925

净收入（亏损）归属于：

单位持有人			$	43,850	$	89,103
非控股权益			13		(178)
			$	43,863	$	88,925

见附注

花岗岩REIT 2025年第一季度报告67

简明综合综合全面收益表

（千加元）

（未经审计）


		三个月结束 3月31日，
	注意事项		2025		2024


净收入			$	43,863	$	88,925
其他综合收益（亏损）：
外币折算调整(1)			75,274		109,486
净投资对冲的未实现损失，包括所得税为零(1)	5（c）		(65,352)		(34,214)
其他综合收益合计			9,922		75,272
综合收益			$	53,785	$	164,197
(1)如果外国子公司被处置或对冲终止或不再评估为有效，后续可能重新分类为净收益的项目。

综合收益（亏损）归因于：
单位持有人			$	53,785	$	164,211
非控股权益			—		(14)
			$	53,785	$	164,197

见附注

68花岗岩REIT 2025年第一季度报告

简明合并合并单位持有人权益报表

（千加元）

（未经审计）



截至2025年3月31日止三个月
	数单位数（000s）	单位价值		贡献盈余		留存收益		累计其他综合收益		单位持有人权益		非- 控制利益		股权
截至2025年1月1日	62,725	$	3,291,745	$	—	$	1,787,159	$	649,332	$	5,728,236	$	8,393	$	5,736,629
净收入	—	—		—		43,850		—		43,850		13		43,863
其他综合收益（亏损）	—	—		—		—		9,935		9,935		(13)		9,922
分派（注8）	—	—		—		(52,793)		—		(52,793)		—		(52,793)
来自非控股权益的贡献	—	—		—		—		—		—		409		409

根据单位计划发行的单位（附注9（a））	24	1,607		—		—		—		1,607		—		1,607

为注销而购回的单位（附注9（b））	(931)	(64,868)		—		—		—		(64,868)		—		(64,868)
截至2025年3月31日	61,818	$	3,228,484	$	—	$	1,778,216	$	659,267	$	5,665,967	$	8,802	$	5,674,769



截至2024年3月31日止三个月
	数单位数（000s）	单位价值		贡献盈余		留存收益		累计其他综合收益		单位持有人权益		非- 控制利益		股权

截至2024年1月1日	63,356	$	3,330,533	$	5,250	$	1,634,748	$	306,420	$	5,276,951	$	6,690	$	5,283,641
净收入（亏损）	—	—		—		89,103		—		89,103		(178)		88,925
其他综合收益	—	—		—		—		75,108		75,108		164		75,272
分派（注8）	—	—		—		(52,276)		—		(52,276)		—		(52,276)
来自非控股权益的贡献	—	—		—		—		—		—		4		4

根据单位计划发行的单位（附注9（a））	29	2,114		—		—		—		2,114		—		2,114


截至2024年3月31日	63,385	$	3,332,647	$	5,250	$	1,671,575	$	381,528	$	5,391,000	$	6,680	$	5,397,680

见附注

花岗岩房地产投资信托基金2025年第一季度报告69

简明合并现金流量表

（千加元）

（未经审计）


		三个月结束 3月31日，
	注意事项		2025		2024



经营活动

净收入			$	43,863	$	88,925
不涉及经营现金流的项目	12（a）		48,642		(7,178)
当期所得税费用	11（a）		2,513		2,502
缴纳的所得税			(2,341)		(1,629)
利息支出			22,603		21,373
已付利息			(5,568)		(10,896)
营运资金余额变动	12（b）		(796)		(9,133)
经营活动提供的现金			108,916		83,964

投资活动

投资物业：
收购、存款和交易成本，净额			—		(741)



支付的租赁费用			(4,752)		(379)
已支付的租户津贴			(49)		(639)
增加创收物业			(458)		(4,681)
开发物业的新增			(535)		(1,601)




固定资产处置（新增），净额			42		(68)
投资活动所用现金			(5,752)		(8,109)

融资活动

每月支付的分配			(53,050)		(52,269)

无担保债券收益，扣除融资成本	5（b）		299,333		—
偿还无抵押定期贷款	5（b）		(300,000)		—


无担保信贷融资收益提取			29,000		—
偿还无担保信贷融资提款			(19,000)		—
回购单位	9（b）		(63,596)		—

偿还租赁债务			(233)		(188)
支付的融资成本			(401)		(448)



筹资活动使用的现金			(107,947)		(52,905)

汇率变动对现金及现金等价物的影响			1,665		857
期内现金及现金等价物净（减少）增加额			(3,118)		23,807
现金及现金等价物，期初			126,175		116,134
现金及现金等价物，期末			$	123,057	$	139,941

见附注

70花岗岩REIT 2025年第一季度报告

简明综合合并财务报表附注

（除非另有说明，所有金额均以千加元为单位）

（未经审计）


1.			信托的性质和描述

自2013年1月3日起，Granite Real Estate Inc.（“Granite Co.”）完成从公司结构向合订单位房地产投资信托基金（“REIT”）结构的转换。Granite Co.的所有普通股在一对一的基础上交换为合订单位（“合订单位”），每份单位由Granite Real Estate Investment Trust（“Granite REIT”）的一个单位和Granite REIT Inc.（“Granite GP”）的一股普通股组成。Granite REIT是根据安大略省法律设立并受其管辖的非法人、开放式、有限目的信托，根据日期为2012年9月28日的信托声明创建，随后于2024年10月1日进行了修订和重述。Granite GP于2012年9月28日根据商业公司法（不列颠哥伦比亚省）。Granite REIT、Granite GP及其附属公司进行先前由Granite Co进行的业务.

2024年4月15日，Granite REIT和Granite GP宣布了简化其资本结构的提议，将其合订单位结构替换为传统的REIT信托单位结构（“安排”）。于安排前，Granite REIT及Granite GP的单位持有人（“合订单位持有人”）持有合订单位。在安排中（i）每个合订单位的两个组成部分被解耦，（ii）Granite GP的每一普通股自动交换为一个零碎的Granite REIT单位，以及（iii）Granite REIT单位被合并回交换发生前未偿还的合订单位数量。2024年6月6日，该安排在合订单位持有人联合年度一般和特别会议上获得合订单位持有人批准。2024年6月10日，Granite REIT和Granite GP收到不列颠哥伦比亚省最高法院批准安排计划的最终命令。

2024年10月1日，安排完成。由于及紧随该安排，Granite REIT的每名单位持有人（“单位持有人”）现持有若干Granite REIT单位（“单位”），相等于于安排完成前持有的合订单位数目，而Granite GP成为Granite REIT的全资附属公司。这些合订单位已从多伦多证券交易所（“TSX”）和纽约证券交易所（“NYSE”）退市，这些单位分别在多伦多证券交易所和纽约证券交易所以相同的股票代码“GRT.UN”和“GRP.U”进行交易。Granite REIT及其附属公司（统称“Granite”或“信托”）正在开展此前由Granite REIT和Granite GP开展的业务。

Granite REIT的主要办公室是77 King Street West，Suite 4010，P.O. Box 159，Toronto-Dominion Centre，Toronto，Ontario，M5K 1H1，Canada。

该信托是一家总部位于加拿大的房地产投资信托基金，在北美和欧洲从事物流、仓库和工业物业的收购、开发、所有权和管理。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告71


2.			材料会计政策信息

(a)列报和遵守情况说明的依据

截至2025年3月31日止三个月期间的简明合并财务报表已根据国际会计准则第34号、中期财务报告（“IAS 34”）由国际会计准则理事会（“IASB”）发布。这些中期简明合并财务报表不包括年度财务报表要求的所有信息和披露，这些信息和披露是根据国际财务报告准则编制的®IASB发布的会计准则（“IFRS会计准则”或“GAAP”），应与信托截至2024年12月31日止年度的年度财务报表一并阅读。

这些简明综合合并财务报表已于2025年5月7日获Granite REIT董事会批准。

(b)合并合并财务报表和合并基础

在附注1所述安排完成之前，信托并无单一母公司；然而，Granite REIT的每个单位和Granite GP的每一股股份均作为单一合订单位进行交易，因此，Granite REIT和Granite GP拥有相同的所有权。子公司由Granite GP或Granite REIT自收购之日起并表，即取得控制权之日。子公司继续合并，直至该控制权终止之日。当Granite GP或Granite REIT拥有可变回报的权力、风险敞口或权利以及使用其对实体的权力来影响其产生的回报金额的能力时，就存在控制权。

简明综合合并财务报表包括Granite REIT及Granite GP于2024年9月30日或之前结束的报告期间的合并业绩，即Granite GP成为Granite REIT全资附属公司的最后一天。对于2024年10月1日之前的时期，提及“单位”应理解为“合订单位”，“单位持有人”应理解为“合订单位持有人”。

安排完成后，Granite GP成为Granite REIT的全资附属公司。简明综合合并财务报表包括Granite REIT及其附属公司的资产、负债及业绩。子公司自Granite REIT取得控制权之日起合并，并继续合并至该控制权终止之日止。当Granite REIT拥有可变回报的权力、风险敞口或权利以及使用其对实体的权力来影响其产生的回报金额的能力时，控制就存在。

所有公司间结余、收入和支出以及公司间交易产生的未实现损益在合并时予以抵销。

（c）会计政策

简明综合合并财务报表采用与截至2024年12月31日止年度信托年度综合合并财务报表及其附注相同的会计政策编制。

72花岗岩REIT 2025年第一季度报告

（d）未来会计政策变更

IFRS 18，财务报表中的列报和披露

2024年4月，IASB发布IFRS 18，财务报表中的列报和披露，实现同类主体财务业绩的可比性。标准，取代了国际会计准则第1号，财务报表的列报，影响主要财务报表和附注的列报，包括损益表，其中实体将被要求为经营、投资和融资活动列报单独类别的收入和费用，并为每个新类别规定小计。该准则还要求对信息进行汇总和分类，并在财务报表附注中披露管理层定义的业绩计量。该准则对自2027年1月1日或之后开始的年度报告期间生效，并将追溯适用，允许提前采用。

该信托目前正在评估IFRS 18对其合并财务报表的影响。


3.			投资物业


	3月31日，		12月31日，
截至	2025		2024


创收属性	$	9,335,727	$	9,297,137
开发物业(1)	105,468		100,149
	$	9,441,195	$	9,397,286

(1)发展物业包括发展中物业及持作发展的土地。

投资物业变动情况如下表所示：



	三个月结束				年终
	2025年3月31日				2024年12月31日
	创收属性		开发物业(1)		创收属性		开发物业(1)
余额，期初	$	9,297,137	$	100,149	$	8,641,352	$	166,787
维护或改进	369		—		15,381		—
租赁成本	688		4,231		8,218		—
租户津贴	293		—		8,675		—
发展或扩张	39		1,097		22,979		4,448





转移到创收物业	—		—		72,701		(72,701)


直线租金摊销	1,919		—		11,843		—
租户津贴摊销	—		—		(54)		—
其他变化	35		—		85		(51)
公允价值（亏损）收益，净额	(48,227)		—		53,037		—
外币折算，净额	83,474		(9)		462,920		1,666

余额，期末	$	9,335,727	$	105,468	$	9,297,137	$	100,149

(1)发展物业包括发展中物业及持作发展的土地。

信托根据（其中包括）当前租赁的租金收入以及对未来租赁的租金收入的假设，在适用的资产负债表上反映市场状况和续租，确定创收物业的公允价值

花岗岩房地产投资信托基金2025年第一季度报告73

日期，减去这类租赁的未来现金流出。公允价值主要是通过使用10年期现金流和随后的复归价值折现回到现值来确定的。截至资产负债表日，开发中物业的公允价值采用贴现现金流模型计量，扣除完工成本。用于得出信托投资物业估值的估值指标由管理层确定。信托不会根据外部评估师编制的模型对其投资物业进行估值，而是将此类外部评估作为数据点，与其他外部市场信息一起供管理层得出自己的价值结论。管理层从外部评估师那里获得估值假设，例如贴现率、终端资本化率和市场租金率，然而，信托还考虑其对租户历史更新经验的了解、对信托投资组合和租户概况的某些特殊方面的了解，以及对物业当前状况的了解，以确定自营市场租赁假设，包括续租概率、更新租金和资本支出。期内估值方法并无改变。

截至2025年3月31日，投资物业中包括因在租赁期内按直线法确认租金收入而产生的直线应收租金净额8320万美元（2024年12月31日— 8130万美元）。

有关购买、建造和开发物业的合同义务的详细信息可在承诺和或有事项说明（附注14）中找到。

估值对贴现率和终端资本化率的变化最为敏感。各国创收物业的关键估值指标如下：


截至	2025年3月31日						2024年12月31日

	加权平均(1)		最大值		最低		加权平均(1)		最大值		最低
加拿大
贴现率	6.75	%	7.50	%	6.25	%	6.59	%	7.50	%	6.00	%
终端资本化率	5.46	%	6.50	%	4.75	%	5.45	%	6.50	%	4.75	%

美国
贴现率	7.18	%	10.75	%	6.40	%	7.15	%	10.50	%	6.40	%
终端资本化率	6.09	%	9.25	%	5.50	%	6.06	%	9.25	%	5.50	%

德国
贴现率	7.32	%	10.00	%	5.90	%	7.20	%	9.65	%	5.85	%
终端资本化率	6.28	%	9.20	%	5.10	%	6.18	%	8.90	%	4.85	%

奥地利
贴现率	8.93	%	10.15	%	8.40	%	8.68	%	9.90	%	8.15	%
终端资本化率	7.40	%	8.25	%	6.75	%	7.40	%	8.25	%	6.75	%

荷兰
贴现率	6.71	%	7.80	%	5.60	%	6.48	%	7.95	%	5.75	%
终端资本化率	6.89	%	10.15	%	5.95	%	6.68	%	9.40	%	5.95	%





合计
贴现率	7.22	%	10.75	%	5.60	%	7.11	%	10.50	%	5.75	%
终端资本化率	6.16	%	10.15	%	4.75	%	6.11	%	9.40	%	4.75	%

(1)以创收物业公允价值为基础加权。

74花岗岩REIT 2025年第一季度报告


4.			其他资产


	3月31日，		12月31日，
截至	2025		2024


与循环信贷额度相关的递延融资成本	$	2,513	$	2,235
长期应收款	219		264
	$	2,732	$	2,499


5.			无担保债务及相关衍生工具


	3月31日，		12月31日，
截至	2025		2024

无担保债务，净额
无抵押债券和定期贷款，净额	$	3,082,138	$	3,078,453
无抵押循环信贷额度	10,000		—
	$	3,092,138	$	3,078,453

(a)无担保循环信贷融资

于2025年3月28日，信托修订其现有的无抵押循环信贷融资（‘信贷融资’），将到期日延长一年至2030年3月31日，限额为10亿美元。信贷融通的提款可通过加元、美元或欧元计价贷款或加元或美元计价信用证的方式进行。该信贷融通为信托提供了在获得参与贷方同意的情况下将承诺金额增加最多4.50亿美元的额外本金总额的能力。虽然信贷融通于2030年3月31日到期，但信托可选择将到期日延长一年至2031年3月31日，但须经贷款人就信贷融通项下承诺总金额的至少662/3%达成协议。截至2025年3月31日，信托的信贷融通未偿余额为1,000万美元（2024年12月31日—零），根据信贷融通签发的信用证余额为240万美元（2024年12月31日— 280万美元）。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告75

（b）无抵押债券和定期贷款，净额


截至		2025年3月31日				2024年12月31日

	到期日	摊销成本(1)		校长已发行和未偿还		摊销成本(1)		校长已发行和未偿还

2026年债券	2026年12月11日	$	299,201	$	300,000	$	—	$	—
2027年债券	2027年6月4日	498,973		500,000		498,857		500,000
2028年债券	2028年8月30日	498,618		500,000		498,518		500,000
2029年4月债券	2029年4月12日	398,058		400,000		397,947		400,000
2029年10月债券	2029年10月4日	248,811		250,000		248,746		250,000
2030年债券	2030年12月18日	498,216		500,000		498,139		500,000
2031年债券	2031年10月4日	547,216		550,000		547,110		550,000


2026年9月定期贷款	2026年9月8日	93,045		93,136		89,336		89,443
2026年12月定期贷款	2026年12月11日	—		—		299,800		300,000
		$	3,082,138	$	3,093,136	$	3,078,453	$	3,089,443

(1)未偿金额已扣除递延融资成本。递延融资成本采用实际利率法摊还，计入利息费用。

2026年债券

2025年2月4日，Granite REIT Holdings Limited Partnership（“Granite LP”），全资

Granite的子公司，按面值发行本金总额为3亿美元的按日复利的系列10高级无抵押债券加拿大隔夜回购利率平均值（“CORRA”）加上每年0.77%，按季支付，于2026年12月11日到期（「 2026年债券」）。与发行2026年债券有关的递延融资成本为0.9百万美元，记为账面价值的减少。

2026年债券可根据Granite LP的选择在任何付息日不时全部或部分赎回，价格等于应计和未付利息加上（a）将赎回的2026年债券本金金额的100%；和（b）CORRA收益率价格中的较高者。CORRA收益率价格基于将被赎回的2026年债券部分下剩余到期的贴现本金和利息支付之和，在CORRA收益率（CORRA加0%）的基础上进行贴现。

2026年12月定期贷款

2025年2月4日，Granite LP全额偿还了2026年12月定期贷款的未偿本金总额3亿美元，未付罚金，到期日为2026年12月11日。

76花岗岩REIT 2025年第一季度报告

（c）衍生品


										3月31日，		12月31日，

截至										2025		2024

	需支付的名义金额		付息率		将收到的名义金额		收息率		到期日	公允价值资产（负债）		公允价值资产（负债）



2026年9月利率互换(1) (2)	—	—	4.333	%	—	—	欧元同业拆借利率加保证金		2026年9月8日	$	(1,753)	$	(1,502)
2026年12月交叉货币利率互换(5)	205,500	欧元	1.355	%	300,000	加元	CORRA加保证金		2026年12月11日	(5,879)		9,499
2027年交叉货币利率互换	370,300	美元	2.964	%	500,000	加元	3.062	%	2027年6月4日	(15,283)		(13,255)
2028年交叉货币利率互换	119,100	美元	2.096	%	150,000	加元	2.194	%	2028年8月30日	(12,798)		(11,941)
2028年交叉货币利率互换	242,100	欧元	0.536	%	350,000	加元	2.194	%	2028年8月30日	(8,135)		5,270
2029年4月交叉货币利率互换(3)	277,700	欧元	4.958	%	400,000	加元	6.103	%	2029年4月12日	(18,589)		(5,594)
2029年10月交叉货币利率互换(4)	167,400	欧元	3.494	%	250,000	加元	3.999	%	2029年10月4日	(7,080)		(6)
2030年交叉货币利率互换	319,400	欧元	1.045	%	500,000	加元	2.378	%	2030年12月18日	34,193		42,606
										$	(35,324)	$	25,077

(1)2023年9月8日，Granite LP订立浮动至固定利率互换（“2026年9月利率互换”），将2026年9月定期贷款的浮动欧元同业拆借利率支付交换为固定利息支付，导致全部固定利率为4.333%。

(2)2024年12月10日，Granite LP偿还了2026年9月定期贷款的本金总额1000万欧元，没有罚款。与部分还款一起，2026年9月利率掉期的1,000万欧元部分被终止，相关的按市值计价负债0.2百万欧元已结清。

(3)2023年10月12日，Granite LP订立交叉货币利率互换（“2029年4月交叉货币利率互换”），将2029年4月债券的加元计价本金和利息支付交换为欧元计价本金和利息支付，导致全部有效固定利率为4.929%。

(4)2024年10月4日，Granite LP订立交叉货币利率互换（“2029年10月交叉货币利率互换”），将2029年10月债券的加元计价本金和利息支付交换为欧元计价本金和利息支付，导致全部有效固定利率为3.494%。

(5)2025年2月4日，Granite LP以CORRA加0.77%的浮动利率发行了2026年债券，并将此次发行的净收益用于全额偿还2026年12月的定期贷款，而无需支付违约金。结合2026年债券，全押有效固定利率为0.27%。

截至2025年3月31日的三个月期间，交叉货币利率掉期以及2026年9月定期贷款和2026年9月利率掉期的组合被指定为信托对海外业务投资的净投资对冲（“净投资对冲”）。每季度评估套期保值的有效性。与套期有效部分相关的损益在其他综合收益（损失）中确认。对于截至2025年3月31日的三个月期间，信托评估净投资对冲有效，但2026年9月定期贷款和2026年9月利率互换组合的一部分以及2026年12月交叉货币利率互换的一部分除外。

截至2025年3月31日的三个月期间，由于无效，已在简明综合合并净收益表中的金融工具公允价值（收益）损失净额（附注10（e））中确认公允价值净收益0.1百万美元

花岗岩房地产投资信托基金2025年第一季度报告77

与上述某些对冲关系的利率部分有关。

信托已选择在简明综合合并净收益表中记录与衍生工具相关的利率产生的差异。


6.			租赁义务

截至2025年3月31日，该信托拥有使用办公空间、办公和其他设备的租约，以及位于欧洲和加拿大的四处创收物业所在土地的地面租约。信托将这些租赁确认为使用权资产，并记录了相关的租赁负债义务。

截至2025年3月31日与使用权资产有关的未来五年及其后合计最低租赁付款现值如下：





2025年剩余	$	759
2026	958
2027	674
2028	457
2029	475
2030年及其后	31,333
	$	34,656

在截至2025年3月31日的三个月期间，信托确认了与租赁义务相关的利息支出40万美元（2024年— 40万美元）（附注10（d））。


7.			流动负债

递延收入

递延收入与从租户收到的预付和未实现收入有关，并随着租金收入的时间而波动。

78花岗岩REIT 2025年第一季度报告

应付账款和应计负债


	3月31日，		12月31日，
截至	2025		2024


应付账款	$	4,196	$	13,540
应交商品税	8,167		7,521
租户保证金	6,882		6,689
员工单位薪酬	7,130		7,957
受托人/董事单位薪酬	8,466		9,865
应计薪金、奖励和福利	3,143		6,988
应计应付利息	38,753		20,462
应计建筑成本	2,401		2,282
应计专业费用	1,268		1,404

应计物业运营成本	17,873		10,714

其他租户相关负债	5,444		7,671

应计外汇领结负债	1,316		1,329
股票回购应缴税款	1,272		905
其他应计负债	1,330		1,747
	$	107,641	$	99,074


8.			分配给单位持有人

截至2025年3月31日的三个月期间，向单位持有人宣布的分配总额为5280万美元（2024年— 5230万美元）或每单位0.8 499美元（2024年—每单位0.8 250美元）。

应于2025年3月31日支付的分配款1750万美元（每单位0.2833美元），即2025年3月的每月分配款，已于2025年4月15日支付。应于2024年12月31日支付的分配1780万美元（每单位0.2833美元），即2024年12月的每月分配，已于2025年1月15日支付。

在2025年3月31日之后，于2025年4月宣布的金额为1740万美元或每单位0.2833美元的分配将于2025年5月15日支付（附注15）。


9.			单位持有人权益

(a)以单位为基础的薪酬

董事/受托人递延股份单位计划

该信托有两个非雇员董事股份薪酬计划（“DSP”），这些计划规定在每位董事选出的特定级别上，最多可延期支付每位非雇员董事年度薪酬总额的100%。未偿还的名义递延股份单位（“DSU”）变动的对账如下：

花岗岩房地产投资信托基金2025年第一季度报告79


	2025				2024
	数量（000s）	加权平均授予日公允价值			数量（000s）	加权平均授予日公允价值
未偿还的DSU，1月1日	142		$	66.78	123		$	65.70
新的赠款和分配	7		69.24		6		75.99
已解决	(24)		55.44		—		—
未偿还的DSU，3月31日	125		$	69.12	129		$	66.14

行政人员递延单位计划

由于附注1所述安排，Granite将行政合订单位计划（“受限制合订单位计划”）修订为行政递延单位计划（“受限制单位计划”），将受限制股份单位（“RSU”）修订为受限制单位（“RU”），并将业绩股份单位（“PSU”）修订为业绩单位（“PU”）。

该信托的受限制单位计划规定发行RU和PU，旨在以单位形式向高管和其他员工（“参与者”）提供基于股权的薪酬。受限制单位计划下未偿还名义单位变动的对账如下：


	2025				2024
	数量（000s）	加权平均授予日期公允价值			数量（000s）	加权平均授予日期公允价值
RUs和PU未偿还，1月1日	161		$	79.05	145		$	81.93
新的赠款和分配(1)	118		69.08		77		75.56
没收	(1)		104.91		(2)		79.63
按性能因子添加的PU	—		—		7		73.84
以现金结算	(24)		89.78		(29)		80.55
入驻单位	(24)		89.78		(29)		80.55
RUs和PU未偿还，3月31日(2)	230		$	71.63	169		$	79.21

(1)包括在截至2025年3月31日的三个月期间批出的72.4个RU和42.9个PU（2024年— 42.5个RU和31.8个PU）。

(2)截至2025年3月31日，未偿还单位总数包括总计116.2RU和113.7PU授予（2024 — 78.3RU和90.4PU）。

截至2025年3月31日，未偿还的俄罗斯联邦储备银行的公允价值为400万美元，基于一个单位的市场价格。公允价值根据单位市场价格变动进行调整，并在应付职工单位薪酬中记为负债（附注7）。

截至2025年3月31日，未偿PU的公允价值为310万美元，并在基于员工单位的应付薪酬中记录为负债（附注7）。公允价值是使用基于以下假设的蒙特卡罗模拟模型以及基于单位持有人总回报的市场调整因子计算得出的，该模型相对于标普/多伦多证券交易所上限REIT指数。

80花岗岩REIT 2025年第一季度报告


授予日期			2025年1月1日、2024年1月1日和2023年1月1日
PU优秀			113,734
加权平均到期期限			1.8年
平均波动率			21.6%
加权平均无风险利率			2.6%

在一般和管理费用中确认的信托单位补偿费用为：


	三个月结束 3月31日，
		2025		2024


受托人/董事的DSU(1)		$	243	$	460
针对高管和员工的限制性单位计划		1,181		1,443
以单位为基础的补偿费用		$	1,424	$	1,903

上述包含的公允价值重新计量（回收）费用：
受托人/董事的DSU		$	(274)	$	39
针对高管和员工的限制性单位计划		(323)		187
公允价值重新计量（回收）费用合计		$	(597)	$	226

(1)关于授权和选择作为DSU收取的费用。

(b)正常课程发行人投标

2024年5月22日，Granite宣布被TSX接受Granite的意向通知，以进行正常课程发行人投标（“NCIB”）。安排完成后，NCIB继续作为花岗岩REIT的NCIB购买单位。根据NCIB，Granite提议通过TSX的设施和加拿大的任何替代交易系统不时并在认为可取的情况下购买最多总计6,273，168个Granite已发行和未偿还的单位。NCIB于2024年5月24日开始，并将于出价下的采购完成日期和2025年5月23日中较早的日期结束。根据多伦多证券交易所的政策，Granite通过多伦多证券交易所的每日购买量不得超过23,113辆，但某些例外情况除外。Granite已与一家经纪商签订了一项自动证券购买计划，以促进在指定的停电期间对NCIB下的单位进行回购。根据此前一份进行NCIB的意向通知，Granite获得了多伦多证券交易所的批准，可在2023年5月24日至2024年5月23日期间购买单元。

在截至2025年3月31日的三个月期间，Granite以68.30美元的平均单位成本回购了930,969个单位，总对价为6,360万美元，不包括单位净回购的佣金和税。截至2024年3月31日的三个月期间，NCIB下没有单位回购。

花岗岩房地产投资信托基金2025年第一季度报告81

（c）累计其他综合收益

累计其他综合收益由以下构成：


截至3月31日，	2025		2024

附属公司投资的外币折算收益，扣除相关对冲活动及非控股权益(1)	$	734,401	$	344,295
指定为净投资套期保值的衍生工具的公允价值（损失）收益	(75,134)		37,233
	$	659,267	$	381,528

(1)包括指定为净投资套期保值的非衍生金融工具的外币折算损益。


10.			租金收入、回收、成本和开支

(a)租金收入包括：


	三个月结束 3月31日，
		2025		2024

基本租金		$	124,357	$	113,093
直线租金摊销		1,919		3,179
租户激励摊销		—		(54)
物业税回收		16,238		13,690
财产保险追偿		1,662		1,807
营业成本回收		9,678		7,231
		$	153,854	$	138,946

82花岗岩REIT 2025年第一季度报告

(b)物业运营成本包括：


	三个月结束 3月31日，
		2025		2024

不可向租户收回：
财产税和水电费		$	1,045	$	306
财产保险		278		170
维修和保养		271		112
物业管理费		99		96

其他		401		123
		$	2,094	$	807
可从租户收回：
财产税和水电费		$	17,673	$	16,366
财产保险		1,778		1,942
维修和保养		5,545		3,750
物业管理费		1,584		1,344
其他		344		229
		$	26,924	$	23,631
物业运营成本		$	29,018	$	24,438

（c）一般和行政费用包括：


	三个月结束 3月31日，
		2025		2024


薪酬、奖励和福利		$	4,176	$	4,582
审计、法律和咨询		1,108		1,069
受托人/董事费用，包括分配、重估和费用(1)		302		551
RSU和PSU补偿费用，包括分配和重估(1)		1,181		1,443
其他公共实体费用		446		472
含物业税和公共区域维护费用的写字楼租金		158		196
资本税费用		94		214
信息技术成本		647		696
企业重组成本(2)		—		197
其他		462		381
		$	8,574	$	9,801
减：资本化的一般和管理费用		(113)		(151)
		$	8,461	$	9,650

(1)公允价值重新计量（回收）费用金额见附注9（a）。

(2)企业重组成本包括与信托合订单位结构解耦相关的成本。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告83

（d）利息支出和其他融资成本包括：


	三个月结束 3月31日，
		2025		2024


与债券和定期贷款有关的利息和摊销发行费用		$	22,293	$	20,586


递延融资成本及其他利息费用的摊销		935		896
与租赁责任有关的利息开支（附注6）		410		401
		$	23,638	$	21,883
减：资本化利息		(51)		(242)
		$	23,587	$	21,641

（e）金融工具的公允价值（收益）损失净额包括：


	三个月结束 3月31日，
		2025		2024



外汇领子合约，净额（附注13（a））		$	(14)	$	514


衍生品，净额（附注5（c））		(69)		1,485
		$	(83)	$	1,999

截至2025年3月31日的三个月期间，金融工具的公允价值净收益为0.1百万美元，主要包括与2026年9月定期贷款和2026年9月利率互换以及2026年12月交叉货币利率互换相结合的衍生工具的公允价值净收益。该信托部分采用或未采用衍生工具和外汇项圈的套期会计，因此公允价值变动在简明综合综合净利润表的金融工具公允价值（收益）损失净额中确认。

截至2024年3月31日的三个月期间，金融工具的公允价值净损失为200万美元，其中包括与2024年交叉货币利率掉期、2026年12月交叉货币利率掉期、2025年定期贷款和2025年利率掉期的组合以及2026年9月定期贷款和2026年9月利率掉期的组合相关的衍生工具的公允价值净损失150万美元，连同外汇领子合约的净公允价值损失0.5百万美元。信托部分采用或未采用套期会计的衍生工具和外汇项圈，因此公允价值变动认可于金融工具公允价值（收益）损失，净额，于简明综合合并报表内净收入。

84花岗岩REIT 2025年第一季度报告


11.			所得税

(a)所得税费用的主要组成部分有：


	三个月结束 3月31日，
	2025		2024
当期所得税费用	$	2,513	$	2,502
递延所得税（回收）费用	(284)		3,781
所得税费用	$	2,229	$	6,283

（b）报告的实际所得税率简明综合合并净收入报表与加拿大法定费率不同，原因如下：


	三个月结束 3月31日，
		2025		2024

所得税前收入		$	46,092	$	95,208
加拿大法定税率26.5%的预期所得税（2024-26.5%）		$	12,214	$	25,230
分配给单位持有人并应纳税的收入		(9,411)		(18,618)
国外净利差		140		(974)
为不确定的税务状况拨备的净变化		(110)		87
净永久差额		83		75

确认递延税项资产的净变动		(742)		441

预扣税款及其他		55		42
所得税费用		$	2,229	$	6,283

花岗岩REIT 2025年第一季度报告85


12.			现金流动详情

(a)不涉及经营现金流的项目如下表所示：


	三个月结束 3月31日，
		2025		2024


直线租金摊销		$	(1,919)	$	(3,179)
租户激励摊销		—		54
以单位为基础的补偿开支（附注9（a））		1,424		1,903
投资物业公允价值损失（收益），净额		48,227		(12,671)
折旧及摊销		314		295
金融工具公允价值（收益）损失，净额（附注10（e））		(83)		1,999

与债权证和定期贷款有关的发行费用摊销		863		518
递延融资成本摊销		123		123
递延所得税（追讨）费用（附注11（a））		(284)		3,781

其他		(23)		(1)
		$	48,642	$	(7,178)

(b)营运资金余额变动情况见下表：


	三个月结束 3月31日，
		2025		2024

应收账款		$	7,482	$	(2,428)
预付费用及其他		(2,103)		(674)
应付账款和应计负债		(11,759)		(7,609)
递延收入		5,584		1,578

		$	(796)	$	(9,133)

（c）非现金投融资活动

截至2025年3月31日的三个月期间，根据受限制单位计划（附注9（a））发行了24000个单位（2024 — 29000个单位），价值160万美元（2024 — 210万美元），未记录在简明综合现金流量表中。

此外，截至2025年3月31日的三个月期间，外币换算增加无担保债务和相关衍生工具370万美元的总影响未记录在简明综合现金流量表中。截至2024年3月31日的三个月期间，外币换算增加无担保债务和相关衍生工具1940万美元的总影响未记录在简明综合现金流量表中。

86花岗岩REIT 2025年第一季度报告

（d）现金和现金等价物包括：


	3月31日，		12月31日，
截至	2025		2024

现金	$	95,892	$	126,175
短期存款	27,165		—
	$	123,057	$	126,175


13.			公允价值和风险管理

(a)金融工具公允价值

下表提供了截至2025年3月31日和2024年12月31日金融资产和负债的计量基础：


截至	2025年3月31日					2024年12月31日

	携带价值			公允价值		携带价值			公允价值
金融资产

其他资产	$	219	(1)	$	219	$	264	(1)	$	264
衍生品	34,193			34,193		57,375			57,375

应收账款	11,048			11,048		18,347			18,347


现金及现金等价物	123,057			123,057		126,175			126,175
	$	168,517		$	168,517	$	202,161		$	202,161

金融负债
无担保债券，净额	$	2,989,093		$	2,962,300	$	2,689,317		$	2,646,255
无抵押定期贷款，净额	93,045			93,045		389,136			389,136
无抵押循环信贷额度	10,000			10,000		—			—

衍生品	69,517			69,517		32,298			32,298
应付账款和应计负债	107,641		(2)	107,641		99,074		(2)	99,074
应付分派	17,505			17,505		17,762			17,762
	$	3,286,801		$	3,260,008	$	3,227,587		$	3,184,525

(1)计入其他资产的长期应收款（附注4）。

(2)截至2025年3月31日，包括在应付账款和应计负债中的外汇项圈为130万美元（2024年12月31日-130万美元）（附注7）。

由于这些金融工具的到期期限相对较短，信托的应收账款、现金和现金等价物、应付账款和应计负债以及应付分配的公允价值与其账面值相近。计入其他资产的长期应收款项的公允价值与其账面值相近，因为该应收款项按与现行市场利率相当的利率计息。无担保债券的公允价值采用市场报价确定。由于无抵押循环信贷融资和定期贷款按与现行市场利率相当的利率计息，因此无抵押循环信贷融资和定期贷款的公允价值与其账面值相若。衍生工具和外汇项圈的公允价值是使用其交易对手报价的市场输入确定的。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告87

该信托定期购买外汇项圈，以对冲特定的预期外汇交易，并减轻其净现金流的外汇敞口。于2025年3月31日，信托持有9份未偿还外汇领结合约（2024年12月31日— 12年），名义价值为6,300万美元（2024年12月31日— 8,400万美元），并在符合特定美元相对于加元的汇率的情况下，与信托订立合约出售美元并收取加元。截至2025年3月31日，信托还持有15份名义价值为3000万欧元（2024年12月31日— 2400万欧元）的未偿外汇领子合约（2024年12月31日— 12年），并与信托签订合同，在满足特定欧元相对于加元的汇率的情况下，出售欧元并收取加元。截至2025年3月31日的三个月期间，信托录得与未完成的外汇领子合同（附注10（e））相关的公允价值净收益不到10万美元（2024年—公允价值净损失0.5百万美元）。该信托没有对这些金融工具采用套期会计。

(b)公允价值等级

公允价值计量基于市场参与者在为资产或负债定价时使用的可观察和不可观察市场数据的输入。国际财务报告准则会计准则建立了公允价值层次结构，概述如下：

第一层级：相同资产或负债采用活跃市场报价确定的公允价值。

第2级：使用重要的可观察输入值确定的公允价值，一般是类似资产或负债在活跃市场的报价或不活跃市场的报价。

第3级：使用重大不可观察输入值确定的公允价值，例如定价模型、贴现现金流或类似技术。

下表显示了与按经常性和非经常性基础以公允价值计量或披露的信托资产和负债相关的信息，以及公允价值计量所处的公允价值层次结构中的级别。


截至2025年3月31日	1级		2级		3级
按公允价值计量或披露的资产和负债
以公允价值计量的资产
投资物业（注3）	$	—	$	—	$	9,441,195

衍生工具（注5）	—		34,193		—




以公允价值计量或披露的负债
无抵押债券，净额（注5）	2,962,300		—		—
无抵押定期贷款，净额（注5）	—		93,045		—
无抵押循环信贷融资（附注5）	—		10,000		—

计入应付账款和应计负债的外汇项圈（附注7）	—		1,316		—
衍生工具（注5）	—		69,517		—
以公允价值计量或披露的净（负债）资产	$	(2,962,300)	$	(139,685)	$	9,441,195

88花岗岩REIT 2025年第一季度报告


截至2024年12月31日	1级		2级		3级
按公允价值计量或披露的资产和负债
以公允价值计量的资产
投资物业（注3）	$	—	$	—	$	9,397,286

衍生工具（注5）	—		57,375		—




以公允价值计量或披露的负债
无抵押债券，净额（注5）	2,646,255		—		—
无抵押定期贷款，净额（注5）	—		389,136		—

计入应付账款和应计负债的外汇项圈（附注7）	—		1,329		—
衍生工具（注5）	—		32,298		—
以公允价值计量或披露的净（负债）资产	$	(2,646,255)	$	(365,388)	$	9,397,286

对于经常性以公允价值计量的资产和负债，本信托在每个报告期末通过重新评估分类（基于对公允价值计量整体具有重要意义的最低层次输入值）来确定公允价值层级之间是否发生了转移。截至2025年3月31日的三个月期间和截至2024年12月31日的年度，各级别之间没有转移。

（c）风险管理

外汇风险

截至2025年3月31日，本信托面临的外汇风险主要与欧元和美元的走势有关。该信托的结构使得其海外业务主要由拥有与业务发生的经济环境相同的功能货币的实体进行。因此，与金融工具相关的货币风险的净收益影响有限，因为其金融资产和负债一般以持有该金融工具的子公司的功能货币计值。然而，该信托因其外币计价业务的净投资以及某些信托级别的外币计价资产和负债而面临外汇风险。截至2025年3月31日，该信托的外币计价净资产为68亿美元，主要以美元和欧元计价。美元和欧元汇率相对于加元的1%变动将分别导致综合收益的收益或损失约为4660万美元和2100万美元。


14.			承诺与或有事项

（a）信托须受制于在正常业务过程中产生的各种法律程序和债权。管理层根据法律顾问的建议评估所有索赔。管理层认为，这些索赔一般由Granite的保险单承保，剩余索赔产生的任何责任不太可能发生，也不会对简明综合合并财务报表产生重大不利影响。然而，实际结果可能与管理层的预期不同。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告89

（b）截至2025年3月31日，信托的合同承付款总额为6900万美元，主要包括完成其正在进行的建设和开发项目的费用。

（c）就2020年11月12日位于佐治亚州帕尔梅托和2021年3月12日位于佐治亚州洛克斯特格罗夫的投资物业的收购而言，承担了1.396亿美元（9710万美元）的债券。债券的授权金额为1.495亿美元（1.040亿美元），其中截至2025年3月31日未偿还的债券为7560万美元（5260万美元）。这些债券为收购的投资物业提供了房地产税减免。通过一系列交易，信托既是债券持有人，也是债券的义务人。因此，根据国际会计准则第32号，这些债券不记录在简明综合合并资产负债表中。

信托在正常业务过程中参与讨论，并有各种意向书或有条件协议，涉及可能收购新物业和处置其投资组合中的现有物业。这些潜在承付款项或或有事项，无论是个别或合计，均不会对简明综合合并财务报表产生重大影响。


15.			随后发生的事件

（a）在2025年3月31日之后，信托宣布2025年4月的分配为1740万美元或每单位0.2833美元（注8）。

（b）2025年3月31日之后，Granite在NCIB下以63.42美元的平均单位成本回购了497,300个单位，总对价为3150万美元，不包括净回购单位的佣金和税款。

90花岗岩REIT 2025年第一季度报告


REIT资讯

董事会

军官

办公地点

凯莉·马歇尔

董事长

彼得·阿格哈尔

受托人

Robert D. Brouwer

受托人

雷姆科·达尔

受托人

凯文·戈里

受托人

弗恩·格罗德纳

受托人

阿尔·马瓦尼

受托人

希拉·默里

受托人

彭慧卿

受托人

Jennifer Warren

受托人

凯文·戈里

总裁兼首席执行官

特蕾莎·内托

首席财务官

Lorne Kumer

执行副总裁，

全球房地产主管

迈克尔·拉姆帕拉斯

执行副总裁，

全球房地产和

投资主管

劳伦斯·克拉菲尔德

执行副总裁，

总法律顾问和

公司秘书

国王街西77号

4010套房，邮政信箱159

多伦多道明中心

多伦多，ON M5K 1H1

电话：（647）925-7500

传真：（416）861-1240

投资者关系查询

凯文·戈里

总裁兼首席执行官

(647) 925-7500

特蕾莎·内托

首席财务官

(647) 925-7560

转让代理及注册商

加拿大

ComputerShare投资者服务公司。

大学大道100号，8号第北塔楼层

加拿大安大略省多伦多M5J 2Y1

电话：1（800）564-6253

www.computershare.com

美国

Computershare Trust Company N.A。

第462条第4款第街道

美国肯塔基州路易斯维尔40202

交易所上市

单位

–多伦多证券交易所（GRT.UN）和纽约证券交易所（GRP.U）

请查阅我们的网站（www.granitereit.com），了解Granite遵守纽约证券交易所公司治理标准和适用的加拿大标准和准则的情况。

可公开查阅的文件

截至2024年12月31日止年度的财务报表副本可通过互联网在电子数据收集分析和检索系统（EDGAR）上查阅，该系统可在www.sec.gov上查阅，电子数据分析和检索Plus系统（SEDAR +）可在www.sedarplus.ca上查阅。其他必要的证券备案也可以在EDGAR和SEDAR +上找到。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告91


花岗岩房地产投资信托基金

国王街西77号
4010套房，邮政信箱159
多伦多道明中心
多伦多，ON M5K 1H1
电话：（647）925-7500
传真：（416）861-1240
www.granitereit.com

第一季度报告

2025



管理层对经营成果和财务状况的讨论与分析			1
简明合并资产负债表			66
简明合并净收益表			67
简明综合综合全面收益表			68
单位持有人权益简明合并报表			69
简明合并现金流量表			70
简明综合合并财务报表附注			71
企业信息			内后盖

管理层对运营和财务状况结果的讨论和分析


列报依据	1	承诺、合同义务、或有事项和表外安排	51
财务和运营亮点	2	非公认会计原则业绩计量和比率	52
重大事项	4	重大会计估计	56
业务概览及策略展望	6	新会计公告和发展	58
展望	7	财务报告的内部控制	58
环境、社会、治理和复原力（ESG + R）	8	风险和不确定性	59
经营成果	15	季度财务数据	60
投资物业	30	前瞻性陈述	63
流动性和资本资源	41

介绍的依据

管理层对Granite Real Estate Investment Trust（“Granite REIT”）的经营业绩和财务状况（“MD & A”）的讨论和分析总结了影响Granite REIT及其子公司（统称“Granite”或“信托”）截至2025年3月31日止三个月的简明综合综合经营业绩、财务状况、流动性和现金流量的重要因素。除非另有说明，所有金额均以百万加元为单位。本MD & A应与随附的根据国际财务报告准则编制的截至2025年3月31日止三个月未经审计简明合并财务报表一并阅读®国际会计准则理事会（“IASB”）颁布的会计准则（“IFRS会计准则”或“GAAP”）。MD & A于2025年5月7日编制，其内容已于该日期获Granite REIT董事会批准。有关花岗岩的更多信息，包括2024财年和日期为2025年2月26日的年度报告和年度信息表（“AIF”），可从信托网站www.granitereit.com、SEDAR +网站www.sedarplus.ca和EDGAR网站www.sec.gov获得。

2024年10月1日，Granite根据法院根据《商业公司法》（不列颠哥伦比亚省）批准的安排计划（“安排”），将其合订单位结构（包括Granite REIT的一个单位和Granite REIT Inc.（“Granite GP”）的一股）替换为常规REIT信托单位结构。由于及紧随该安排，Granite REIT的每名单位持有人（“单位持有人”）持有的数目为等于于安排完成前持有的合订单位数目的Granite REIT单位（“单位”），而Granite GP成为Granite REIT的全资附属公司。这些合订单位已从多伦多证券交易所（“TSX”）和纽约证券交易所（“NYSE”）退市，这些单位分别在多伦多证券交易所和纽约证券交易所以相同的股票代码“GRT.UN”和“GRP.U”进行交易。对于2024年10月1日之前的时期，提及“单位”应理解为“合订单位”，“单位持有人”应理解为“合订单位持有人”。

除了使用根据IFRS会计准则确定的财务指标外，Granite还使用了某些非GAAP业绩指标和非GAAP比率

花岗岩REIT 2025年第一季度报告1

管理其业务以衡量财务和经营业绩以及资本分配决策和估值目的。Granite认为，在GAAP金额的补充基础上提供这些措施有助于投资者评估Granite业务的整体表现。

非公认会计准则业绩计量包括租赁终止和结清费用前的净营业收入、直线租金和租户激励摊销（“NOI-现金基础”）、相同财产NOI-现金基础、固定货币相同财产NOI-现金基础、运营资金（“FFO”）、调整后运营资金（“AFFO”）、调整后的利息、所得税、折旧和摊销前利润（“调整后EBITDA”）、可用流动性、总债务和净债务。参考"非公认会计原则业绩计量”，用于非GAAP绩效指标与GAAP财务指标的定义和对账。

非GAAP比率包括FFO派息率、AFFO派息率、杠杆率、利息覆盖率、净杠杆率、负债率、未支配资产覆盖率以及任何相关的单位金额。参考"非公认会计原则比率”，用于非GAAP比率与GAAP财务指标的定义和调节。

请读者注意，这些计量不具有IFRS会计准则规定的标准化含义，因此，不应被解释为净收入、经营活动提供的现金或根据IFRS会计准则计算的任何其他计量的替代方法。此外，由于这些术语没有国际财务报告准则会计准则规定的标准化含义，它们可能无法与其他报告发行人提出的类似标题的衡量标准进行比较。

财务和经营亮点


	截至3月31日的三个月，
（以百万计，除非另有说明）	2025		2024
经营亮点
收入	$154.7		$138.9
净营业收入（“NOI”）	125.7		114.5
NOI-现金基础(1)	123.0		111.4
归属于单位持有人的净利润	43.9		89.1
FFO(1)	91.0		82.4
AFFO(1)	88.4		77.9
经营活动提供的现金	108.9		84.0
每月支付的分配	53.1		52.3
FFO派息率(1)(2)	58	%	63	%
AFFO派息率(1)(2)	60	%	67	%

每单位金额
稀释FFO(1)	$1.46		$1.30
稀释AFFO(1)	$1.41		$1.22
每月支付的分配	$0.85		$0.83
稀释加权平均单位数	62.5		63.6

2花岗岩REIT 2025年第一季度报告


截至2025年3月31日及2024年12月31日	2025		2024
财务亮点
投资物业-公允价值	$9,441.2		$9,397.3

现金及现金等价物	123.1		126.2
总债务(3)	3,162.1		3,087.8
每单位交易价格（TSX：GRT.UN）	$66.99		$69.24

债务指标、评级和展望
净杠杆率(1)	32	%	32	%
利息覆盖率(1)	5.3x		5.3x
负债率（总债务与调整后EBITDA）(1)	7.1x		7.1x
加权平均债务成本(4)	2.67	%	2.74	%
加权平均债务期限-到期日，以年为单位(4)	4.1		4.3
晨星信息 DBRS评级与展望	BBB（高）稳定		BBB（高）稳定

属性指标
投资物业数量	144		143
创收属性	138		138
开发物业(7)	6		5
总可出租面积（“GLA”），平方英尺	63.3		63.3
入住率，按GLA	94.8	%	94.9	%
承诺入住，由GLA提供(8)	94.8	%	95.0	%
麦格纳占年化收入的百分比(5)	27	%	26	%
麦格纳占GLA的百分比	19	%	19	%
加权平均租期，以年为单位，按GLA	5.6		5.7
整体资本化率(6)	5.4	%	5.3	%

(1) 有关Granite的非GAAP业绩衡量标准和比率的定义，请参阅以下章节“非公认会计原则业绩计量”和“非公认会计原则比率”.

(2)FFO和AFFO派息率计算为每月向单位持有人申报的分配，分别除以FFO和AFFO，在一个时期内。

(3)总债务包括根据IFRS 16确认的租赁义务，租约.

(4)不包括根据IFRS 16确认的租赁义务，租约.

(5)呈列的年化收入按季度报告期间后一个月的合约基本租金乘以12个月计算。年化收入不包括分类为持有待售资产的物业的收入。

(6)参考“按资产类别划分的估值指标”中的“投资物业”部分。

(7)发展物业包括发展中物业及持作发展的土地。

(8)截至2025年5月7日的承诺入住率。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告3

重大事项

建设和发展承诺

截至2025年3月31日，Granite有以下建设和发展承诺：


承诺		应计费用/ 付款/ 存款						一年一稳收益率(2)
（以百万计，除非另有说明）
物业位置	额外平方英尺			未来承诺(1)		合计成本
截至2025年3月31日：
开发建设：
安大略省布兰特福德一项开发项目的场地规划批准	0.7	4.7		1.2		5.9		不适用
德克萨斯州休斯顿开发项目的场地规划批准和场地基础设施	0.7	1.2		3.3		4.5		不适用
德克萨斯州休斯顿开发中物业	0.4	4.9		59.6		64.5		7.5	%
其他建设承诺	—	2.7		4.9		7.6		不适用

	1.8	$	13.5	$	69.0	$	82.5	不适用

(1)包括已签署的合同和尚未签订合同的未来预算支出。

(2)以包括土地在内的总成本为基础的收益率（见“开发扩建项目”）。

2025年第一季度期间：

•Granite继续其位于安大略省布兰特福德的二期场地的场地计划批准程序，面积高达70万平方英尺；

•Granite继续其位于德克萨斯州休斯顿的场地未来阶段的场地计划批准程序和场地基础设施工作，面积高达70万平方英尺；和

•Granite继续在其位于德克萨斯州休斯顿的40万平方英尺、36英尺净高、最先进的现代化配送设施中进行场地计划批准和场地基础设施工作。正在为一家全球消费食品产品公司建造的定制设施预计将于2026年第四季度完工。

撤销穆迪评级

2025年1月16日，应Granite的要求，穆迪撤销了Granite的所有信用评级。撤出前的前景是稳定的。

发行无抵押债券

2025年2月4日，Granite REIT Holdings Limited Partnership（“Granite LP”）完成发行本金总额为3亿美元的系列10高级无抵押债券，按每日复合CORRA计息，年利率为0.77%，按季度支付，于2026年12月11日到期（“2026年债券”）。2026年债券由Granite REIT和Granite GP提供担保。

通过现有的交叉货币利率互换，Granite LP已将加拿大

与2026年相关的以美元计价的本金和浮动利率利息支付

以欧元计价的本金和固定利息支付的债券，导致

2026年债券年期的实际固定利率为每年0.27%。

4花岗岩REIT 2025年第一季度报告

2026年12月定期贷款偿还

2025年2月4日，Granite LP全额偿还未偿还的3.00亿美元，不加违约金

将于2026年12月11日到期的高级无抵押非循环定期贷款（“2026年12月定期贷款”）的本金总额，使用发行2026年债券的所得款项净额。

正常课程发行人投标

2025年第一季度，Granite根据正常课程发行人出价（“NCIB”）回购了930,969个单位，平均单位成本为68.30美元，总对价为6,360万美元，不包括单位净回购的佣金和税费。

信贷便利延期

2025年3月28日，Granite修订了其现有的无抵押循环信贷融资（“信贷融资”）协议，将到期日延长至2030年3月31日，期限为新的5年。

后续事件

正常课程发行人投标

在2025年3月31日之后，Granite在NCIB下以63.42美元的平均单位成本回购了49.73万个单位，总对价为3150万美元，不包括单位净回购的佣金和税费。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告5

业务概览和战略展望

业务概况

Granite是一家总部位于加拿大的房地产投资信托基金（“REIT”），在北美和欧洲从事物流、仓库和工业物业的收购、开发、所有权和管理。截至2025年5月7日，Granite在五个国家拥有144个投资物业，面积约6330万平方英尺可出租总面积。Granite拥有一支高度整合的房地产专业团队，在运营、租赁、开发、投资和资产管理方面拥有丰富的经验，其总部位于加拿大多伦多，并在美国达拉斯、奥地利维也纳和荷兰阿姆斯特丹设有区域办事处。

Granite的投资物业包括创收物业及发展物业（见“投资物业”).创收物业主要包括物流、电子商务和配送仓库，以及轻工业和重工业制造物业。租赁付款主要以三种货币计价：加元（“$”）、欧元（“欧元”）和美元（“美元”）。Granite于2025年5月7日按地理位置、物业数量及建筑面积划分的投资物业汇总如下：


投资物业概要
五国/144处房产/6330万平方英尺

战略展望

管理层继续识别和追求价值创造和投资机会，管理层认为这些机会将为单位持有人带来卓越的长期总回报。

Granite的长期战略是继续在其制度性和全球多元化的工业房地产业务基础上再接再厉；通过收购、开发、再开发、扩张和处置来发展和多样化其资产基础；保持保守的资产负债表；并减少其对最大租户曼格纳国际公司及其

6花岗岩REIT 2025年第一季度报告

运营子公司（统称“麦格纳”）和特殊目的物业（详见“投资物业”).

Granite已在财务上定位于执行其战略计划，包括利用出现的任何战略机会以及其目标地理足迹内现有和未来的发展活动。

随着Granite展望2025年剩余时间，其优先事项如下：

•推动FFO和单位资产净值（“NAV”）增长，同时保持保守的资本比率；

•积极管理其创收组合和最近完成的开发项目，专注于新建和更新租赁；

•战略性地将自由现金流分配给增值单位回购；

•执行其在美国的开发项目，并评估在美国、欧洲和GTA的其他开发、再开发和扩张机会；

•有选择地在我们的目标市场寻求战略性土地和创收物业收购机会，同时处置精选的非核心资产；和

•推进Granite的环境、社会、治理和复原力（ESG + R）计划，并满足既定目标和合规要求。

2025年展望

Granite将维持2025年2月26日提出的2025年指导方针。Granite目前的前景并未显着改变与空置空间新租赁相关的假设，该假设继续主要预计在2025年下半年晚些时候，还反映了年初至今的融资和NCIB活动。Granite的单位FFO预测比2024年增加约5%至8%，单位AFFO预测比2024年变化-1 %至2%，这是由于相对于上一年的维护资本支出增加。

Granite预测的高和低区间是由2025年4月至12月九个月预测期的外汇汇率假设驱动的，这些假设相对于2025年2月26日提供的指引进行了修改，反映出近期加元相对于欧元的走弱被加元兑美元的走强所抵消。

下表概述了Granite目前对截至2025年12月31日止年度的预测：

量度

当前

先前发表

欧元：加元汇率(1)

1.52至1.58

1.45至1.50

美元：加元汇率(1)

1.37至1.42

1.40至1.45

单位FFO

不变

5.70美元至5.85美元

每单位AFFO

不变

4.80美元至4.95美元

维护资本支出、租户津贴和租赁佣金影响AFFO

不变

40.0百万美元

固定货币相同财产NOI-现金基础，四个季度平均

不变

4.5%至6.0%

(1)外汇汇率假设仅适用于各自前景的预测期。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告7

Granite的2025年预测假设没有收购和处置，并假设目前无法确定的与前几年相关的税收条款没有有利的逆转。非公认会计准则业绩计量包含在上面Granite的2025年预测中（见“非公认会计原则业绩计量”).另见"前瞻性陈述”.

环境、社会、治理和复原力（ESG + R）

花岗岩认识到建筑业主在促进资源高效利用和尊重我们的环境方面可以发挥的重要作用。作为投资者的好管家，Granite寻求将可持续性切实纳入其行动和决策过程，同时为单位持有人创造回报。

根据这一原则，Granite在其业务中应用了以下长期ESG + R目标：


Environmental	社会	治理	韧性
在Granite的物业和公司办公室推广效率和可持续做法	与投资者、员工、租户、物业经理和社区接触	披露ESG + R绩效，作为对透明度和问责制的承诺	在我们的投资组合中识别并减轻潜在的气候相关风险

Granite的ESG + R计划与SASB保持一致1，GRESB2，GRI3和TCFD4.本文提供的数据已由第三方ESG + R顾问审查，代表了当前业绩的快照。

1 可持续发展会计准则委员会

2全球房地产可持续发展基准测试

3全球报告倡议

4气候相关财务披露问题工作队

8花岗岩REIT 2025年第一季度报告

2024年GRESB

*2024年GRESB评分方法与上一年相比实现了重大变化。

GRESB对全球各地房地产投资组合的环境、社会和治理（“ESG”）绩效进行评估和评分，2024年的参与者增至2200多人。2024年，由于GRESB评分方法发生了重大变化，Granite的得分与上一年相比下降了2分，但在同行组中仍保持第1名的排名和3星评级。

2024年GRESB公开披露报告

在GRESB的2024年公开披露报告中，该报告评估了上市物业公司和REITs的ESG披露水平，Granite在由10个报告实体组成的美国工业部门中排名第1。

以下是花岗岩ESG + R计划的关键行动和绩效项目精选：

环境—行动与表现

•Granite的目标是到2030年初，在其物业中将房东控制的能源、运营排放（范围1和2）和水在强度基础上每平方英尺减少25%（或每年减少2.5%）5;

•Granite的目标是通过与

5花岗岩的减排目标与《巴黎气候协定》中关于将全球变暖限制在比工业化前水平高2摄氏度Celsius的目标保持一致。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告9

租户，实施绿色租赁语言，可随时直接从公用事业公司获取数据；

•花岗岩已超额完成更新目标，通过安装到2025年可发电24兆瓦的现场太阳能光伏系统，支持新的可再生能源生产6.峰值发电能力为49.35兆瓦的太阳能光伏系统目前正在花岗岩物业上运行。花岗岩升级目标2024年到2025年底太阳能峰值容量达到50兆瓦；

•代表Granite在三处物业安装了四个蜂箱，以促进当地的生物多样性和与租户的互动；

•Granite承诺，Granite控制的所有开发项目将按照与其绿色债券框架范围一致的标准建造，并旨在100%的新开发项目认证为第三方绿色建筑认证标准（如LEED、BREEAM、Green Globes、DGNB）。迄今为止，Granite已发行了三只绿色债券，总收益净额为14亿美元。截至2024年12月31日，Granite已将12亿美元（85.2%）的绿色债券净收益分配给其绿色债券框架下的合格绿色项目；

•Granite在2025年第一季度向所有租户发送了一份2024财年年度可持续发展指标调查。该调查用于确定过去一年在每个物业实施了哪些可持续发展举措，包括租户发起的举措。可持续发展指标调查结果预计在2025年第二季度公布；以及

•Granite已超额完成对Granite旗下物业进行战略评估和追求适用的绿色建筑认证的目标，并在2030年前实现按建筑面积计算的30%的第三方绿色建筑认证。目前，按建筑面积计算的58%，或按创收物业数量计算的46%已获得认证。下面是Granite获得绿色认证的楼盘名单。

物业

面积（平方英尺）百万

位置

认证类型

水平

加拿大

扩建至555 Beck Crescent

0.1

阿贾克斯，ON

绿球新建筑

2个绿球

2020年物流博士

0.8

密西沙加，ON

IREM认证可持续财产

认证

扩展至2095 Logistics Dr。

0.1

密西沙加，ON

绿球新建筑

2个绿球

600 Tesma Way

0.1

康科德，ON

IREM认证可持续财产

认证

机场路8995号。

0.1

布兰普顿，ON

IREM认证可持续财产

认证

鲍威里路4号。

0.4

布兰特福德，ON

绿球新建筑

2个绿球

欧洲

IM Ghai 36

0.3

德国阿尔特巴赫

DGNB新建建筑物流大楼

黄金

Aquamarijnweg 2 & 4

0.2

荷兰Bleiswijk

BREEAM新建筑

很好

De KROONSTRAT 1（Phase 1），De Poosthoornstraat 2（Phase 2）

0.5

荷兰蒂尔堡

BREEAM新建筑

优秀

弗朗西斯·巴康斯特拉特4号

0.1

荷兰埃德

BREEAM新建筑

很好

6截至2025年3月31日，现场太阳能项目安装在总共16个花岗岩资产上。

10花岗岩REIT 2025年第一季度报告

物业

面积（平方英尺）百万

位置

认证类型

水平

欧德·格拉夫15

0.2

荷兰Weert

BREEAM新建筑

优秀

斯瓦德文大街75号

0.5

荷兰蒂尔堡

BREEAM新建筑

优秀

美国

塔图姆路8500号。

1.0

乔治亚州Palmetto

IREM认证可持续财产

认证

100克莱德·亚历山大·莱恩

0.7

乔治亚州普尔

LEED核心和外壳开发

认证

克莱德·亚历山大·莱恩101号

0.3

乔治亚州普尔

LEED核心和外壳开发

认证

3090号42号国道

1.0

乔治亚州Locust Grove

IREM认证可持续财产

认证

1243格雷戈里博士

0.5

伊利诺伊州安条克

LEED核心和外壳开发

银

石溪大道1600号

0.1

伊利诺伊州乔利埃特

IREM认证可持续财产

认证

3801岩溪大道

0.3

伊利诺伊州乔利埃特

IREM认证可持续财产

认证

3090号42号国道

1.0

乔治亚州Locust Grove

IREM认证可持续财产

认证

3900岩溪大道。

0.3

伊利诺伊州乔利埃特

IREM认证可持续财产

认证

百丽巷905号

0.2

伊利诺伊州博林布鲁克

绿球新建筑

2个绿球

501航技PKWY。

0.5

普莱恩菲尔德，在

IREM认证可持续财产

认证

1201 Allpoints法院

0.5

普莱恩菲尔德，在

绿球新建筑

2个绿球

445 AirTech PKWY。

0.6

普莱恩菲尔德，在

IREM认证可持续财产

认证

10566网关点

0.9

克莱顿，在

IREM认证可持续财产

认证

北格拉汉姆路831号。

0.5

格林伍德，IN

IREM认证可持续财产

认证

1451 Allpoints法院

0.5

普莱恩菲尔德，在

IREM认证可持续财产

认证

3870罗纳德·里根PKWY。

0.6

普莱恩菲尔德，在

IREM认证可持续财产

认证

10144名退伍军人博士

0.7

雅芳，IN

绿球新建筑

2个绿球

10207退伍军人博士

0.3

雅芳，IN

绿球新建筑

2个绿球

5400 E. 500 S。

1.0

怀特斯敦，IN

IREM认证可持续财产

认证

60物流大道。

0.7

肯塔基州沃尔顿

IREM认证可持续财产

认证

8735 South Crossroads Dr。

0.9

橄榄枝，MS

LEED核心和外壳开发

认证

8740 South Crossroads Dr。

0.9

橄榄枝，MS

LEED Core and Shell Development；IREM认证可持续财产

认证；认证

东斯泰特林路330号。

0.9

多发性硬化症Southaven

IREM认证可持续财产

认证

8650商务博士

0.7

多发性硬化症Southaven

IREM认证可持续财产

认证

花岗岩REIT 2025年第一季度报告11

物业

面积（平方英尺）百万

位置

认证类型

水平

中心广场路2100号。

0.4

新泽西州Logan镇区

LEED Core and Shell Development；IREM认证可持续财产

银；认证

15商务PKWY。

1.3

俄亥俄州西杰斐逊

LEED新建和重大改造；IREM认证的可持续财产

认证；认证

100企业PKWY。

1.2

俄亥俄州西杰斐逊

IREM认证可持续财产

认证

10企业PKWY。

0.8

俄亥俄州西杰斐逊

IREM认证可持续财产

认证

115企业PKWY。

0.7

俄亥俄州西杰斐逊

IREM认证可持续财产

认证

网关大道535号。

0.7

俄亥俄州门罗

IREM认证可持续财产

认证

601 & 673 Gateway Blvd

0.6

俄亥俄州格罗夫波特

IREM认证可持续财产

认证

贝格劳街1901号。

0.8

俄亥俄州哥伦布市

IREM认证可持续财产

认证

5415中心点PKWY。

0.5

俄亥俄州哥伦布市

IREM认证可持续财产

认证

6201 Green Pointe Dr South

0.5

俄亥俄州门罗

IREM认证可持续财产

认证

8741杰奎明博士

0.6

俄亥俄州西切斯特

IREM认证可持续财产

认证

8779 LeSaint Drive

0.3

俄亥俄州汉密尔顿

IREM认证可持续财产

认证

18201 NE门户方式

0.3

波特兰，或

IREM认证可持续财产

认证

12 Tradeport路。

1.4

宾夕法尼亚州汉诺威乡

IREM认证可持续财产

认证

41玛莎博士

0.8

宾夕法尼亚州伯特利

IREM认证可持续财产

认证

贸易港路250号。

0.6

宾夕法尼亚州南蒂科克市

IREM认证可持续财产

认证

东霍姆斯路4460号。

0.4

田纳西州孟菲斯

IREM认证可持续财产

认证

4995引证博士

0.4

田纳西州孟菲斯

IREM认证可持续财产

认证

100商务园博士

0.2

田纳西州黎巴嫩

绿球新建筑

2个绿球

120商务园博士

0.2

田纳西州黎巴嫩

绿球新建筑

2个绿球

150商务园Dr。

0.2

田纳西州黎巴嫩

绿球新建筑

2个绿球

2120物流方式

0.8

田纳西州默弗里斯伯勒市

绿球新建筑

2个绿球

新岭大道201号。

0.8

德克萨斯州威尔默

IREM认证可持续财产

认证

粉笔山路1301号。

2.3

德克萨斯州达拉斯

IREM认证可持续财产

认证

北兰开斯特哈钦斯路3501号。

0.2

德克萨斯州兰开斯特

LEED新建和重大改造

银

村溪路5000号。

0.6

德克萨斯州沃思堡

绿球新建筑

2个绿球

克罗斯比高速公路13220号

0.3

德克萨斯州休斯顿

绿球新建筑

2个绿球

克罗斯比高速公路13230号

0.4

德克萨斯州休斯顿

绿球新建筑

2个绿球

12花岗岩REIT 2025年第一季度报告

物业

面积（平方英尺）百万

位置

认证类型

水平

克罗斯比高速公路13250号

0.7

德克萨斯州休斯顿

绿球新建筑

2个绿球

合计

38.0

GLA的%

社交—行动与表现

•Granite于2023年5月进行了第二次员工敬业度调查，以了解员工敬业度及其工作场所实践的有效性；

•Granite为其投资组合中的每个创收物业贡献至少500个当地货币（美元/加元/欧元）用于慈善捐赠；

•Granite在混合工作模式下运营，在工作周期间提供增强的居家工作灵活性；

•2024年9月和10月，Granite在阿姆斯特丹、多伦多和达拉斯举行了区域员工务虚会，内部员工和第三方顾问向所有员工介绍了近期市场趋势、公司业绩和当前项目的最新情况。此外，工作人员通过当地慈善组织做志愿者，有机会参加各种团队联谊活动；

•Granite的全球员工在2024年记录了1385小时的培训和教育，支持Granite员工的个人和专业发展；

•2024年，Granite平均为每位员工投入1232美元用于教育和培训，以支持其员工的职业发展和成长；以及

•Granite被Mediacorp Canada评选为2024年和2025年加拿大最佳中小型雇主之一。这一表彰授予表现出卓越工作场所实践和政策的组织。

治理—行动与表现

•Granite的2023年ESG + R报告于2024年8月7日发布，遵循GRI框架，包含TCFD和SASB披露；

•Granite的ESG + R委员会对Granite的ESG + R计划提供领导；

•Granite通过将ESG + R纳入对单位持有人和利益相关者的定期更新以及通过GRESB、SASB和GRI等正式报告框架，为投资者提供透明度；

•Granite监测资产遵守政府基准要求和ESG + R相关法规的情况；

•Granite于2024年6月提交给GRESB，在同行组中获得第1名的排名；

•Granite以90分（满分100分）排名第36位，在2024年Globe & Mail棋盘游戏治理排名中排名第二，在由标普/TSX综合指数组成的总共215家公司中排名第二；

•2022年6月，对《信托声明》进行了修订和重述，除其他外，（i）进一步使《信托声明》与不断发展的治理最佳做法保持一致，其中包括引入有利于单位持有人的权利和补救措施，与公司股东根据《公司法》可获得的权利和补救措施相一致。商业公司法

花岗岩REIT 2025年第一季度报告13

（不列颠哥伦比亚省）；（ii）增强单位持有人尊重单位持有人会议的程序和程序的权利，包括单位持有人提交提案；

•Granite维持管理其业务活动各个方面的稳健政策，这些政策每年进行审查并不时更新，以酌情反映监管合规和行业最佳做法；和

•薪酬、治理和提名委员会对Granite的ESG + R计划进行监督。此外，审计委员会参与ESG + R事项，因为这些事项与整体风险管理和监督有关。管理层定期向更广泛的董事会提供有关ESG + R事项和目标或目标进展的最新信息。

韧性—行动与表现

•Granite的弹性计划与TCFD框架保持一致；

•Granite在新的收购尽职调查过程中评估短期、中期和长期的物理和过渡气候变化风险，并评估在Granite承保过程中提高弹性的措施；

•作为Granite尽职调查流程的一部分，它评估ESG + R的100%潜在收购，并确定需要改进的领域；

•Granite根据较高风险风险的阈值占总投资组合价值的百分比，定期评估其物理和过渡气候变化风险的属性，并建立减轻风险的策略；和

•Granite使用穆迪ESG Solutions Climate on Demand工具来管理与气候相关的分析，该分析在六个物理类别的气候相关风险中生成1-100的风险评分：海平面上升、洪水、飓风、热应激、水资源应激和野火。

14 Granite REIT 2025年第一季度报告

经营成果

净收入

以下是未经审核简明综合合并报表的财务资料摘要净收入截至二零二五年三月三十一日止三个月及二零二四年三月三十一日止三个月，分别为：


净收入

	截至3月31日的三个月，
（以百万计，除非另有说明）	2025		2024		$变化
租金收入	$	153.9	$	138.9	15.0
租约终止及结清费用	0.8		—		0.8
收入	154.7		138.9		15.8
物业运营成本	29.0		24.4		4.6
净营业收入	125.7		114.5		11.2

一般和行政费用	8.5		9.7		(1.2)
折旧及摊销	0.3		0.3		—
利息收入	(1.0)		(1.3)		0.3
利息支出及其他融资成本	23.6		21.6		2.0
汇兑损失（收益），净额	0.1		(0.3)		0.4
投资物业公允价值损失（收益），净额	48.2		(12.7)		60.9
金融工具公允价值（收益）损失，净额	(0.1)		2.0		(2.1)

所得税前收入	46.1		95.2		(49.1)
所得税费用	2.2		6.3		(4.1)
净收入	$	43.9	$	88.9	(45.0)

净收入（亏损）归属于：
单位持有人	43.9		89.1		(45.2)
非控股权益	—		(0.2)		0.2
	$	43.9	$	88.9	(45.0)

花岗岩REIT 2025年第一季度报告15

外币换算

Granite的大部分投资物业位于欧洲和美国，这些物业产生的现金流主要以欧元和美元计价。因此，Granite的报告货币加元相对于欧元和美元的波动将导致收入、支出、现金流、资产和负债的报告价值波动。下表汇总了影响Granite业务的最重要的外币汇率：


	平均汇率				期末汇率
	三个月结束 3月31日，					3月31日，	12月31日，
	2025	2024	改变				2025	2024	改变
每欧元1.00美元	1.510	1.464	3	%			1.552	1.491	4	%
$每1.00美元	1.435	1.349	6	%			1.438	1.440	—	%

截至2025年3月31日的三个月，与去年同期相比，欧元和美元相对于加元的平均汇率较高，这在比较基础上增加了Granite欧洲和美国业务收入和支出的加元等值。

2025年3月31日欧元相对加元的期末汇率高于2024年12月31日的汇率。因此，与2024年12月31日相比，Granite欧洲业务的资产和负债的加元等值更高。

2025年3月31日美元相对加元的期末汇率与2024年12月31日的汇率相比略有下降。因此，与2024年12月31日相比，Granite美国业务的资产和负债的加元等值较低。

16花岗岩REIT 2025年第一季度报告

按净额计算，汇率变动对Granite截至2025年3月31日止三个月经营业绩的影响如下：


汇率变动对经营业绩的影响

	截至3月31日的三个月，
（百万，单位信息除外）	2025年与2024年
收入增加		$	7.6
NOI-现金基础增加(1)		6.1
净收入增加		2.8
FFO增加(1)		4.4
AFFO增加(1)		4.3
FFO增加(1)每单位		$0.07
AFFO增加(1)每单位		$0.07

(1)有关Granite的非GAAP业绩衡量标准和比率的定义，请参阅以下章节“非公认会计原则业绩计量”和“非公认会计原则比率”.

经营业绩

收入


收入


截至3月31日止三个月，	2025		2024		$变化
租金收入和摊销(1)	$	126.3	$	116.2	10.1
租户追偿	27.6		22.7		4.9
租约终止及结清费用	0.8		—		0.8
收入	$	154.7	$	138.9	15.8

(1)租金收入和摊销包括基本租金、直线租金摊销和租户激励摊销。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告17

截至2025年3月31日的三个月期间的收入从上年同期的1.389亿美元增加1580万美元至1.547亿美元。导致收入变化的成分详述如下：


收入变化

有关收入变化的组成部分的其他详细信息如下：

•合同租金调整包括来自加拿大和欧洲基于消费者价格指数的上涨的70万美元和主要来自美国和加拿大与租金上涨相关的固定合同调整的170万美元；

•在加拿大和荷兰的两个扩建项目的租约开始，以及在加拿大和美国的两个开发项目增加了180万美元的收入；

•由于主要在加拿大、美国和奥地利的物业的更新和再租赁活动，收入增加了330万美元；

•位于美国、加拿大和荷兰的四处房产的空缺减少了130万美元的收入；

•外汇对收入产生了净760万美元的积极影响，这主要是由于加元兑欧元和美元相对走弱，这使收入分别增加了130万美元和630万美元；和

•直线租金、租户回收和其他分别减少了130万美元的收入和增加了330万美元的收入。

18花岗岩REIT 2025年第一季度报告

净营业收入

截至2025年3月31日止三个月的净营业收入（“NOI”）为1.257亿美元，而截至2024年3月31日止三个月的净营业收入为1.145亿美元。NOI-现金基础不包括租赁终止、收盘费、直线租金和租户激励摊销的影响，并反映了按期间基准产生收入的物业产生的现金。截至2025年3月31日的三个月，NOI-现金基础为1.230亿美元，与去年同期的1.114亿美元相比，增长了10.4%。

同一物业NOI-现金基础是指Granite在整个本年度和上一年度期间所拥有的物业的NOI-现金基础。同一物业NOI-现金基础不包括在比较期间收购、处置和分类为持有待售物业或开发物业的影响。截至2025年3月31日止三个月，同一物业NOI-现金基础为1.215亿美元，上年同期为1.112亿美元。NOI、NOI-现金基础和相同财产NOI-现金基础的变化详述如下：


同一物业NOI

	平方英尺(1)	三个月结束 3月31日，
	（百万）	2025		2024		$变化	%变化
收入		$	154.7	$	138.9	15.8
减：物业运营成本		29.0		24.4		4.6
NOI		$	125.7	$	114.5	11.2	9.8	%
加（减）：
租约终止及结清费用		(0.8)		—		(0.8)
直线租金摊销		(1.9)		(3.2)		1.3
租户激励摊销		—		0.1		(0.1)
NOI-现金基础	63.3	$	123.0	$	111.4	11.6	10.4	%
减去NOI-现金基础：
收购	—	—		—		—
发展	0.5	(1.5)		(0.2)		(1.3)
处置和持有待售资产	—	—		—		—
同一物业NOI-现金基础	62.9	$	121.5	$	111.2	10.3	9.3	%
固定货币相同财产NOI-现金基础(2)	62.9	$	121.5	$	116.0	5.5	4.7	%

(1)截至2025年3月31日，与NOI —现金基础相关的建筑面积为6330万平方英尺。与同一物业NOI —现金基础相关的建筑面积代表上述总建筑面积，不包括相关期间的收购、处置、持有待售资产和开发项目的影响。

(2)固定货币同一财产NOI-现金基础按当期平均外汇汇率折算比较同一财产NOI-现金基础计算得出。

物业运营成本包括可从租户收回和不可收回的成本，包括物业税、水电费、保险、维修和保养、法律和其他与物业相关的费用。

直线式租金摊销是指租赁中的预定固定租金变动或免租期，在租赁期内以直线法平均确认为收入。租户奖励摊销主要指向租户提供的现金津贴奖励，在租赁期限内按直线法平均确认为收入。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告19

NOI-截至2025年3月31日止三个月的现金基础从上年同期的1.114亿美元增加1160万美元至1.230亿美元，增幅为10.4%。NOI-现金基础的增加主要是由于如前所述的租金收入增加，但部分被物业运营成本的增加所抵消，这与租户回收收入的增加以及美国、加拿大和荷兰物业的空置情况一致。

同一物业NOI-截至2025年3月31日止三个月的现金基础从1.112亿美元增加1030万美元（9.3%）至1.215亿美元，主要是由于消费者价格指数和固定租金上涨、主要位于加拿大、美国和奥地利的物业的再租赁和续租产生的合同租金增加，以及加元兑欧元和美元走弱带来的有利外汇影响，部分被美国、加拿大和荷兰的物业空置所抵消。剔除外汇影响，截至2025年3月31日的三个月期间，相同财产NOI-现金基础比去年同期增加了550万美元（4.7%）。

NOI-截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月期间按地域划分的现金基础如下：


NOI-按地域划分的现金基础


2025年第一季度			2024年第一季度

Granite的资产组合和NOI-现金基础在地域上是多元化的，这降低了任何特定国家经济下滑对Granite经营业绩的风险。

20花岗岩REIT 2025年第一季度报告

同一物业NOI-截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月期间按地域划分的现金基础如下：


同一物业NOI-按地域划分的现金基础

	三个月结束 3月31日，
	2025	2024	%变化

加拿大	$19.1	$17.8	7.3	%
美国	64.1	57.2	12.1	%
奥地利	18.2	17.1	6.4	%
德国	9.6	9.1	5.5	%
荷兰	10.5	10.0	5.0	%
同一物业NOI-现金基础	$121.5	$111.2	9.3	%

按地域划分的截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月期间的固定货币相同财产NOI-现金基础如下，其计算方法是按当前外汇汇率换算比较相同财产NOI-现金基础：


固定货币相同财产NOI-按地域分列的现金基础

	三个月结束 3月31日，
	2025	2024	%变化

加拿大	$19.1	$17.8	7.3	%
美国	64.1	60.8	5.4	%
奥地利	18.2	17.7	2.8	%
德国	9.6	9.3	3.2	%
荷兰	10.5	10.4	1.0	%
固定货币相同财产NOI-现金基础(1)	$121.5	$116.0	4.7	%

(1)固定货币同一财产NOI-现金基础按当期平均外汇汇率折算比较同一财产NOI-现金基础计算得出。

花岗岩房地产投资信托基金2025年第一季度报告21

一般和行政费用

一般和行政费用包括以下各项：


一般和行政费用


截至3月31日止三个月，	2025		2024		$变化
薪酬、奖励和福利	$	4.2	$	4.6	(0.4)
审计、法律和咨询	1.1		1.1		—
受托人/董事费用及相关开支，包括分派	0.6		0.5		0.1
包括分配在内的基于执行单位的薪酬费用	1.5		1.2		0.3
受托人/董事及执行单位薪酬计划的公允价值重新计量	(0.6)		0.2		(0.8)
其他公共实体费用	0.4		0.5		(0.1)
含物业税和公共区域维护费用的写字楼租金	0.2		0.2		—
资本税	0.1		0.2		(0.1)
信息技术	0.6		0.7		(0.1)
企业重组成本	—		0.2		(0.2)
其他	0.5		0.4		0.1
	$	8.6	$	9.8	(1.2)
减：资本化的一般和管理费用	(0.1)		(0.1)		—
一般和行政费用	$	8.5	$	9.7	(1.2)

截至2025年3月31日的三个月期间，一般和行政费用为850万美元，与上年同期相比减少120万美元，主要原因如下：

•与上一年度信托单位市场价格相比，本年度期间信托单位市场价格下降导致与受托人/董事和执行单位薪酬计划相关的公允价值重新计量回收增加；

•薪金和福利费用减少，主要是由于与上一年应计奖励薪酬有关的有利调整；和

•企业重组成本下降，主要是由于上一年度完成了企业重组举措，部分被；

•基于执行单位的薪酬费用增加，主要是由于相对于去年同期授予的限制性单位（“RU”）数量增加，导致RU授予的归属费用增加。

利息收入

截至2025年3月31日的三个月期间的利息收入从上年同期的130万美元减少30万美元至100万美元。减少的主要原因是本年度期间的利率较低，投资现金余额较上年同期减少。

22花岗岩REIT 2025年第一季度报告

利息费用和其他融资成本

截至2025年3月31日的三个月期间的利息支出和其他融资成本从上年同期的2160万美元增加200万美元至2360万美元。增加的主要原因是，由于以高于其再融资的于2024年12月19日到期的1.85亿美元定期贷款（“2024年定期贷款”）的市场利率发行2029年10月债券导致利息支出增加，从Granite的信贷融资中提取的利息增加，开发项目完成导致资本化利息减少，以及由于加元兑美元和欧元走弱，外国计价利息普遍增加，部分被2024年10月以低于其再融资的于2025年9月15日到期的4亿美元高级无抵押非循环定期贷款（“2025年定期贷款”）的市场利率发行2031年债券所节省的利息、以低于其再融资的2026年12月定期贷款的市场利率发行2026年债券所节省的利息以及2024年12月部分提前偿还2026年9月定期贷款所抵消。

截至2025年3月31日，Granite的加权平均有息债务成本为2.67%（2024年3月31日-2.60 %），其加权平均债务期限至到期期限为4.1年（2024年3月31日-3.6年）。

外汇损益，净额

Granite在截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月中分别确认了0.1百万美元的净汇兑损失和0.3百万美元的净汇兑收益。外汇净损失增加40万美元，主要是由于重新计量信托以美元和欧元计价的某些货币资产和负债而产生的外汇损失增加，这些资产和负债不构成对外业务净投资的一部分，以及本年度期间结汇外汇领子合同实现的外汇损失增加。

投资物业公允价值损益，净额

截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月，投资物业的公允价值净亏损分别为4820万美元和投资物业的公允价值净收益分别为1270万美元。在截至2025年3月31日的三个月中，公允价值净亏损4820万美元，主要是由于市场状况导致Granite所有市场的特定物业的折扣率和终端资本化率扩大，但部分被主要在欧洲的特定物业的公平市场租金上涨所抵消。

截至2024年3月31日的三个月，投资物业的公允价值净收益为1270万美元，这主要是由于位于加拿大布兰特福德的一处开发物业的稳定，该物业于2024年第一季度完工并转移至创收物业，部分被主要由于市场状况导致的特定花岗岩资产的折现率和终端资本化率扩大所抵消。

花岗岩房地产投资信托基金2025年第一季度报告23

金融工具公允价值损益，净额

截至2025年3月31日的三个月期间，金融工具的公允价值净收益为0.1百万美元，而截至2024年3月31日的三个月期间，金融工具的公允价值净损失为2.0百万美元。

截至2025年3月31日止三个月的金融工具公允价值净收益与2026年9月定期贷款和2026年9月利率掉期组合的无效对冲部分的公允价值收益（定义见本文件）、2026年12月交叉货币利率掉期无效对冲部分的公允价值收益（定义见本文件）以及外汇领子合约的公允价值净收益有关。

截至2024年3月31日止三个月期间的金融工具公允价值净损失与与2024年定期贷款相关的交叉货币利率掉期无效对冲部分的公允价值损失和外汇领子合约的公允价值净损失有关，部分被2025年定期贷款和相关利率掉期组合的无效对冲部分的公允价值收益所抵消，2026年9月定期贷款和2026年9月利率互换组合的无效对冲部分的公允价值收益，以及2026年12月交叉货币利率互换的无效对冲部分的公允价值收益。

该信托部分采用或未采用对冲会计对某些衍生工具和外汇项圈，因此其公允价值变动在未经审计的简明合并净收益表中的金融工具公允价值（收益）损失净额中确认。

该信托定期购买外汇项圈，以对冲特定的预期外汇交易，并减轻其净现金流的外汇敞口。截至2025年3月31日，信托持有9份未平仓外汇领结合约（2024年12月31日— 12），名义价值为6300万美元（2024年12月31日— 8400万美元），并在特定美元相对于加元的汇率得到满足的情况下，与信托订立合约出售美元并收取加元。截至2025年3月31日，信托还持有15份未完成的外汇领子合同（2024年12月31日— 12），名义价值为3000万欧元（2024年12月31日— 2400万欧元），并与信托签订合同，在满足特定欧元相对于加元的汇率的情况下出售欧元并收取加元（见“流动性和资本资源-衍生品").

24花岗岩REIT 2025年第一季度报告

所得税费用

所得税费用由以下部分组成：


所得税费用


截至3月31日止三个月，	2025		2024		$变化
国外业务	$	2.7	$	2.4	0.3

其他	(0.2)		0.1		(0.3)
当期税费	2.5		2.5		—
递延税项（回收）费用	(0.3)		3.8		(4.1)
所得税费用	$	2.2	$	6.3	(4.1)

截至2025年3月31日止三个月，当期税费与上年同期相比保持一致，主要是由于与上年同期相比，加元对欧元计价税费的影响，但被与上一纳税年度相关的德国预扣税款准备金的释放所抵消。

截至2025年3月31日止三个月的递延税项回收较上年同期增加，主要是由于在记录递延税项的法域确认的投资物业的公允价值较上年同期发生变化。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告25

归属于单位持有人的净利润

截至2025年3月31日的三个月期间，归属于单位持有人的净收入为4390万美元，而去年同期为8910万美元。归属于单位持有人的净利润减少主要是由于投资物业的公允价值调整产生了6090万美元的不利变化，以及利息支出和其他融资成本增加了200万美元，但被净营业收入增加1120万美元、所得税支出减少410万美元以及金融工具公允价值收益增加210万美元部分抵消。期间差异进一步汇总如下：


归属于单位持有人的净利润变动

26花岗岩REIT 2025年第一季度报告

来自运营的资金和调整后的运营资金

截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月单位持有人应占FFO和AFFO的净收入对账情况分别列示如下：


FFO和AFFO和解


截至3月31日止三个月，		2025		2024
（百万，单位信息除外）
归属于单位持有人的净利润		$	43.9	$	89.1
加（减）：
投资物业公允价值损失（收益），净额		48.2		(12.7)
金融工具公允价值（收益）损失，净额		(0.1)		2.0


递延税项（回收）费用		(0.3)		3.8
执行递延单位计划的公允价值重新计量		(0.3)		0.2
公允价值重新计量董事递延单位计划		(0.3)		—
企业重组成本		—		0.2
与上述有关的非控制性权益		(0.1)		(0.2)
FFO	[一]	$	91.0	$	82.4
加（减）：
发生的维护或改善资本支出		(0.4)		(0.6)
租赁成本		(0.3)		(0.2)
租户津贴		—		(0.6)
租户激励摊销		—		0.1
直线租金摊销		(1.9)		(3.2)
与上述有关的非控制性权益		—		—
AFFO	[ b ]	$	88.4	$	77.9

每单位金额：


单位基本和稀释FFO	[ a ]/[ c ]和[ a ]/[ d ]	$	1.46	$	1.30
每单位基本AFFO	[ b ]/[ c ]	$	1.42	$	1.23
每单位稀释AFFO	[ b ]/[ d ]	$	1.41	$	1.22

基本加权平均单位数	[ c ]	62.3		63.4
稀释加权平均单位数	[ d ]	62.5		63.6

花岗岩REIT 2025年第一季度报告27

运营资金

截至2025年3月31日的三个月期间的FFO为9100万美元（每单位1.46美元），而去年同期为8240万美元（每单位1.30美元）。FFO部分增加的860万美元（每单位0.16美元）汇总如下：


FFO的变化

28花岗岩REIT 2025年第一季度报告

调整后的运营资金

截至2025年3月31日的三个月期间的AFFO为8840万美元（每单位1.41美元），而去年同期为7790万美元（每单位1.22美元）。AFFO部分增加1050万美元（每单位0.19美元）汇总如下：


AFFO的变化

有关AFFO变更组成部分的其他详细信息如下：

•如前所述，FFO增加860万美元；

•AFFO增加120万美元，原因是租户奖励和直线租金摊销减少，扣除非控股权益，主要是由于与美国和加拿大续租有关的免租期到期，以及上一年期间加拿大已完工开发物业的新租约；

•AFFO增加60万美元，原因是本年度期间发生的租户津贴相对于上一年度期间有所减少；以及

•AFFO增加0.2百万美元，原因是本年度期间发生的维护或改善资本支出较上年同期减少，部分被；

•AFFO减少10万美元，主要是由于本年度期间主要与美国物业相关的租赁成本增加。

花岗岩房地产投资信托基金2025年第一季度报告29

投资物业

Granite的投资物业包括创收物业和开发物业。基本上所有的创收物业都用于工业用途，可以归类为（i）分销/电子商务，（ii）工业/仓库，（iii）柔性/办公或（iv）设计和建造具有专门功能并主要出租给麦格纳的特殊目的物业。

创收物业的属性是多才多艺的，并且基于租户的需求，使得某个租户用于轻型或重型制造的工业物业可以在必要时经过一些改造后被另一个租户用于其他工业用途。因此，投资物业组合主要用于工业用途，因此，Granite为财务报告目的确定其资产类别包括工业物业。如下文所述，工业物业的公允价值基于该等物业的当前租户、现有用途和属性。

发展物业包括发展中物业及持作发展的土地：

i.位于安大略省布兰特福德的一块34.0英亩的土地，Granite目前正在为其第二阶段开发项目寻求场地规划批准，面积高达70万平方英尺；

ii.位于德克萨斯州休斯顿的一块68.7英亩的场地，Granite目前正在寻求场地规划批准，并继续其场地基础设施工作，用于未来多达70万平方英尺的开发阶段；

iii.位于德克萨斯州休斯顿的一块占地30.8英亩的场地，Granite目前正在寻求场地规划批准，并在其40万平方英尺、36英尺净高、最先进的现代化配送设施上继续其场地基础设施工作，预计将于2026年第四季度完工；

iv.俄亥俄州西杰斐逊12.9英亩开发用地；

v.安大略省布兰特福德剩余的36.0英亩地块，用于开发一个多阶段商业园，建成后共包括约60万平方英尺的现代配送和物流空间；和

vi.安大略省布兰特县10.1英亩的土地，用于开发一个20万平方英尺的现代化配送设施。

30花岗岩REIT 2025年第一季度报告

截至2025年3月31日及2024年12月31日的投资物业汇总属性如下：


投资物业概要



截至2025年3月31日及2024年12月31日	2025		2024

（以百万计，除非另有说明）
投资物业-公允价值	$9,441.2		$9,397.3
创收属性	9,335.7		9,297.1
开发物业(4)	105.5		100.2
整体资本化率(1)	5.4	%	5.3	%

投资物业数量	144		143
创收属性	138		138
开发物业(4)	6		5

属性指标
GLA，平方英尺	63.3		63.3
入住率，按GLA	94.8	%	94.9	%
承诺入住，由GLA提供(3)	94.8	%	95.0	%
按年计算的加权平均租期，按建筑面积	5.6		5.7
租户总数	121		120
麦格纳占年化收入的百分比(2)	27	%	26	%
麦格纳占GLA的百分比	19	%	19	%

(1)整体资本化率仅与创收物业相关。

(2)呈列的年化收入按季度报告期间后一个月的合约基本租金乘以12个月计算。年化收入不包括分类为持有待售资产的物业的收入。

(3)截至2025年5月7日的承诺入住率。

(4)发展物业包括发展中物业及持作发展的土地。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告31

Granite拥有优质的全球大型物业组合，战略性地位于加拿大、美国和欧洲。投资物业于2025年3月31日及2024年12月31日按国家划分的公允价值如下：


按地区划分的投资物业公平值(1)


2025年3月31日			2024年12月31日

(1)括号中表示的属性数。

截至2025年3月31日止三个月按地区划分的投资物业公允价值变动情况如下：


按地区划分的投资物业公平值变动

	1月1日， 2025		资本和租赁支出		发展和扩张		直线租金&其他		公允价值收益（亏损）		外汇		2025年3月31日
创收物业
加拿大	$	2,032.2	$	0.2	$	—	$	0.6	$	(14.8)	$	—	$	2,018.2
美国	5,023.2		1.0		—		1.3		(17.6)		(9.1)		4,998.8
奥地利	834.5		—		—		—		(10.8)		34.6		858.3
德国	625.7		0.1		—		0.1		(8.7)		25.8		643.0
荷兰	781.5		0.1		—		(0.1)		3.7		32.2		817.4
	9,297.1		1.4		—		1.9		(48.2)		83.5		9,335.7
发展物业
美国	20.4		—		5.0		—		—		—		25.4

加拿大	79.8		—		0.3		—		—		—		80.1
	100.2		—		5.3		—		—		—		105.5




合计	$	9,397.3	$	1.4	$	5.3	$	1.9	$	(48.2)	$	83.5	$	9,441.2

32花岗岩REIT 2025年第一季度报告

截至2025年3月31日的三个月期间，投资物业的公允价值增加了4390万美元，主要原因是：

•因加元兑欧元相对走弱而产生的外汇收益8350万美元，部分被加元兑美元小幅走强所抵消；

•开发增加530万美元，主要涉及美国的一处正在开发的物业和加拿大的两个持续开发项目（见“重大事项-建设和发展承诺”）；以及

•与主要在美国的物业的资本项目和租赁活动有关的创收物业增加140万美元，部分抵消；

•公允价值净亏损4820万美元，这主要是由于市场状况导致Granite所有市场的特定物业的折扣率和终端资本化率扩大，部分被特定物业的公平市场租金上涨所抵消，主要是在欧洲。

公允价值主要是通过使用10年期现金流和随后的复归价值折现回到现值来确定的。用于得出Granite投资物业估值的估值指标由管理层确定。Granite不会根据外部评估师编制的模型对其投资属性进行估值，而是将此类外部评估作为数据点，与其他外部市场信息一起供管理层得出自己的价值结论。Granite接受外部评估师的估值假设，例如贴现率、终端资本化率和市场租金率，然而，信托还考虑其对租户历史更新经验的了解、对Granite投资组合和租户概况的某些专业方面的了解，以及其对物业当前状况的了解，以确定专有市场租赁假设，包括续租概率、更新租金和资本支出。截至2025年3月31日止三个月，所使用的估值方法没有变化。截至2025年3月31日止三个月的未经审核简明综合合并财务报表附注3汇总了Granite投资物业的关键估值指标，包括按辖区划分的折现率和终端资本化率。此外，Granite于2025年3月31日和2024年12月31日按资产类别和地区划分的创收物业的估值指标如下：


按资产类别划分的估值指标

	分销/电子商务		工业/仓库		特殊用途物业		Flex/Office		合计

截至2025年3月31日及2024年12月31日	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024	2025	2024
整体资本化率(1)(2)	5.12%	5.06%	5.07%	4.91%	7.26%	7.09%	6.15%	6.03%	5.41%	5.32%
终端资本化率(1)	6.07%	6.02%	5.97%	5.93%	6.66%	6.62%	7.24%	7.24%	6.16%	6.11%
贴现率(1)	7.00%	6.95%	7.32%	7.10%	8.15%	7.88%	8.59%	8.36%	7.22%	7.11%

花岗岩REIT 2025年第一季度报告33


各地区估值指标

截至2025年3月31日	加拿大		美国		奥地利		德国		荷兰-英国		合计
创收物业公允价值	$	2,018.2	$	4,998.8	$	858.3	$	643.0	$	817.4	$	9,335.7
整体资本化率(1)(2)	4.34%		5.30%		8.44%		5.92%		5.15%		5.41%

截至2024年12月31日	加拿大		美国		奥地利		德国		荷兰-英国		合计
创收物业公允价值	$	2,032.2	$	5,023.2	$	834.5	$	625.7	$	781.5	$	9,297.1
整体资本化率(1)(2)	4.20%		5.26%		8.30%		5.80%		5.15%		5.32%

(1)以创收物业公允价值为基础加权。

(2)整体资本化率的计算方法为稳定的净营业收入（物业收入减去物业费用）除以物业的公允价值。

2025年3月31日创收物业公允价值对整体资本化率、终端资本化率和贴现率变动的敏感性分析如下：


创收物业公允价值敏感性分析

速率灵敏度	整体资本化率	终端资本化率	贴现率

+ 50个基点	8,459.7	8,908.7	8,993.7
+ 25个基点	8,871.4	9,113.5	9,162.7
基本利率	$9,335.7	$9,335.7	$9,335.7
-25个基点	9,870.3	9,577.7	9,512.9
-50个基点	10,511.2	9,842.2	9,694.4

资本支出和租赁成本

资本支出涉及维持物业组合的现有盈利能力，并产生新的收入流和/或提高物业的生产力。资本支出可以包括扩建或开发支出以及维护或改善支出。扩张或开发资本支出本质上是可自由支配的，是为了产生新的收入流和/或提高物业的生产力而发生的。维护或改善资本支出涉及维持物业现有的盈利能力。租赁成本包括直接租赁成本和租赁激励。直接租赁成本包括谈判和安排租户租赁所产生的经纪人佣金。租赁奖励包括租赁物业改善租户空间的成本和/或为租赁物业改善成本向租户提供的现金津贴。

34花岗岩REIT 2025年第一季度报告

包括在总资本支出和产生收入物业的租赁成本增加中的是与最近收购或开发的物业的竣工或出租有关的项目。这些项目被排除在Granite的AFFO计算之外。截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月，创收物业的总资本和租赁成本增加额与AFFO所包括的增加额的对账如下：


维护资本支出和租赁成本

	三个月结束 3月31日，
	2025		2024
创收属性的补充：
租赁成本	$	0.7	$	0.5
租户改善(1)	0.3		0.6
维护资本支出	0.4		0.6
其他资本支出	—		7.2
	$	1.4	$	8.9
减：

与已完成开发活动相关的租赁成本和租户改善	(0.7)		(0.3)
与扩建和已完成开发项目相关的资本支出	—		(7.2)

AFFO中包含的资本支出和租赁成本	$	0.7	$	1.4

(1)租户改善包括租户津贴和房东的工作。

在过去的八个季度中，按季度划分的创收物业的资本支出和租赁成本增加如下：


资本支出和租赁成本-过去八个季度

		25年第一季度	Q4 ' 24	24年第3季度	Q2 ' 24	24年第一季度	Q4'23		Q3 ' 23	Q2 ' 23
发生的资本支出总额		$0.4	$5.1	$10.0	$15.4	$7.8	$	(1.8)	$8.7	$18.6
总租赁成本和租户改善发生		1.0	8.6	1.6	5.6	1.1	5.3		2.7	3.0
创收物业的总增加额	[一]	$1.4	$13.7	$11.6	$21.0	$8.9	$3.5		$11.4	$21.6
减：与收购、扩建和已完成开发项目及其他相关的资本支出、租赁成本和租户改善		(0.7)	(2.4)	(6.4)	(13.9)	(7.5)	2.5		(4.7)	(17.1)

AFFO中包含的资本支出和租赁成本	[ b ]	$0.7	$11.3	$5.2	$7.1	$1.4	$6.0		$6.7	$4.5

GLA，平方英尺	[ c ]	63.3	63.3	63.3	63.3	63.3	62.9		62.9	62.9
每平方英尺产生的总费用$	[ a ]/[ c ]	$0.02	$0.22	$0.18	$0.33	$0.14	$0.06		$0.18	$0.34
每平方英尺AFFO中包含的$资本支出和租赁成本	[ b ]/[ c ]	$0.01	$0.18	$0.08	$0.11	$0.02	$0.10		$0.11	$0.07

花岗岩REIT 2025年第一季度报告35

发展及扩展项目

Granite于2025年3月31日的发展物业属性如下：


发展及扩展项目

	土地面积（英亩）	预期建筑面积（百万）	开工日期	目标完成日期	实际截至2025年3月31日的建筑成本	预期总建筑成本(1)	土地成本	预期费用总额	一年一稳收益率(2)
截至2025年3月31日
发展物业
12 Wright St.，Brantford，ON	33.9	0.7	2023年第二季度	待定	4.7	5.9	26.1	32.0	不适用
德克萨斯州休斯顿（未来阶段）	68.7	0.7	2023年第三季度	待定	1.2	4.5	10.6	15.1	不适用
德克萨斯州休斯顿（三期5号楼）	30.8	0.4	2025年第一季度	2026年第四季度	4.9	64.5	7.1	71.6	7.5	%
	133.4	1.8			$10.8	$74.9	$43.8	$118.7	不适用

(1)建筑成本不包括土地成本。

(2)基于包括土地在内的总成本的产量。

2025年第一季度期间：

•Granite继续其位于安大略省布兰特福德的二期场地的场地计划批准程序，面积高达70万平方英尺；

•Granite继续其位于德克萨斯州休斯顿的场地未来阶段的场地计划批准程序和场地基础设施工作，面积高达70万平方英尺；和

租赁概况

麦格纳，花岗岩最大的租户

于2025年3月31日，曼格纳国际 Inc.或其营运附属公司之一于27日（2024年12月31日-27日）为Granite的创收物业的租户，并占Granite年化收入的27%（2024年12月31日-26%）及Granite的GLA的19%（2024年12月31日-19%）。

根据其公开披露信息，曼格纳国际 Inc.被Moody’s Investor Service，Inc.（“穆迪”）授予展望稳定的A3级信用评级，被晨星信息 DBRS确认为展望稳定的（低）级信用评级，被标普全球评级为展望负面的A-级信用评级。麦格纳是一家全球移动技术公司，拥有整车工程和合同制造专业知识。麦格纳的产品能力包括车身、底盘、外观、座椅、动力总成、主动驾驶辅助、电子、机电一体化、镜子、照明和车顶系统。

Granite与Magna的关系是一种公平的房东和租户关系，受Granite租约条款的约束。Granite的物业一般出租给曼格纳国际旗下运营子公司，不由母公司提供担保；

36花岗岩REIT 2025年第一季度报告

然而，曼格纳国际 Inc.是Granite某些租约下的租户。与麦格纳的租赁安排条款一般规定如下：

•麦格纳支付占用成本的义务，包括运营成本、财产税以及维护和维修成本；

•基于固定利率步骤或通货膨胀的租金上涨；

•与市场租金或通胀挂钩的续租选择；

•租户的环境赔偿；及

•对出售财产有利于麦格纳的优先购买权。

续租条款、费率和条件通常在Granite与Magna的租约中规定，并构成在初始租约期满后继续租赁的基础。

Granite预计，麦格纳将不断寻求优化其全球制造足迹，因此，麦格纳可能会或可能不会在到期时为目前租赁的设施续租。

其他租户

除麦格纳外，截至2025年3月31日，Granite还有120名来自不同行业的其他租户，合计占信托年化收入的73%。截至2025年3月31日，这些租户各自占信托年化收入的比例均低于5%。

花岗岩截至2025年3月31日按年化收入排名前10位的租户汇总于下表：


十大租户汇总

租户	年化收入%		GLA %		WALT（年）(3)	信用评级(1)(2)
麦格纳	26.5	%	19.2	%	6.4	A-
亚马逊	4.0	%	3.9	%	13.9	AA
火星宠物护理US	2.6	%	3.5	%	5.3	NR
真实价值公司	2.1	%	2.2	%	15.9	NR
Ceva Logistics US Inc。	1.9	%	1.6	%	1.8	B1
ADESA	1.8	%	0.3	%	4.3	B
Light Mobility Solutions GmbH	1.6	%	1.3	%	10.7	NR
修复硬件	1.6	%	1.9	%	3.1	B3
翰昂系统	1.5	%	0.7	%	5.9	AA-
三星电子美国公司	1.5	%	1.2	%	1.5	AA-
十大租户	45.1	%	35.8	%	7.0

(1)信用评级是在可公开获得的标普全球评级规模或同等规模上引用的。NR指未评级。

(2)所示信用评级在某些情况下可能适用于Granite租户的关联公司，该公司可能不是租赁的担保人。

(3)加权平均租赁期限至到期。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告37

租约到期

截至2025年3月31日，Granite的投资组合按平方英尺计算的加权平均租期为5.6年（2024年12月31日-5.7年），按GLA计算的租约到期（单位：千平方英尺）和承诺的任何续租相应调整，租赁数量和年化收入（计算为季度报告期后一个月的合同基本租金乘以12个月，单位：百万）如下表所示：


租赁期限汇总


				空缺	2025		2026		2027		2028		2029		2030		2031年及以后
国家	总GLA	租赁总数	年化总收入$	平方英尺	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$
加拿大	7,007	34	82.8	166	1,259	10.8	573	6.2	529	7.0	649	9.7	817	13.1	42	0.6	2,972	35.4
加拿大承诺(1)	—	—	—	—	(1,110)	(9.4)	—	—	—	—	—	—	—	—	1,110	9.4	—	—
加拿大-网	7,007	34	82.8	166	149	1.4	573	6.2	529	7.0	649	9.7	817	13.1	1,152	10.0	2,972	35.4
加拿大-承诺空缺(2)				(20)	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	20	—
加拿大-有承诺空缺的净额				146	149	1.4	573	6.2	529	7.0	649	9.7	817	13.1	1,152	10.0	2,992	35.4
美国	38,821	81	258.5	3,042	2,938	19.1	3,309	27.0	2,642	17.4	7,409	47.3	5,515	44.5	1,879	10.6	12,087	92.6
美国-承诺(1)	—	—	—	—	(1,902)	(10.3)	(248)	(1.7)	—	—	1,158	6.0	—	—	744	4.3	248	1.7
美国-净	38,821	81	258.5	3,042	1,036	8.8	3,061	25.3	2,642	17.4	8,567	53.3	5,515	44.5	2,623	14.9	12,335	94.3


奥地利	7,458	9	74.8	—	—	—	389	3.2	802	11.6	806	9.9	379	4.6	—	—	5,082	45.5
奥地利承诺(1)	—	—	—	—	—	—	(301)	(2.2)	—	—	—	—	—	—	—	—	301	2.2
奥地利网	7,458	9	74.8	—	—	—	88	1.0	802	11.6	806	9.9	379	4.6	—	—	5,383	47.7
德国	4,666	15	39.4	—	316	2.8	1,021	6.6	290	2.3	335	2.7	308	2.4	714	5.3	1,682	17.3
德国承诺(1)	—	—	—	—	(195)	(2.0)	—	—	—	—	—	—	—	—	195	2.0	—	—
德国-网	4,666	15	39.4	—	121	0.8	1,021	6.6	290	2.3	335	2.7	308	2.4	909	7.3	1,682	17.3
荷兰	5,376	22	45.4	114	663	6.8	361	2.1	1,125	8.8	314	3.4	500	3.6	1,077	10.3	1,221	10.4
荷兰-承诺(1)	—	—	—	—	(628)	(6.0)	—	—	—	—	—	—	—	—	628	6.0	—	—
荷兰-网	5,376	22	45.4	114	35	0.8	361	2.1	1,125	8.8	314	3.4	500	3.6	1,705	16.3	1,221	10.4
总计-毛额	63,328	161	500.9	3,322	5,176	39.5	5,653	45.1	5,388	47.1	9,513	73.0	7,519	68.2	3,712	26.8	23,044	201.2
总承诺(1)	—	—	—	—	(3,835)	(27.7)	(549)	(3.9)	—	—	1,158	6.0	—	—	2,677	21.7	549	3.9
2025年3月31日Total-Net	63,328	161	500.9	3,322	1,341	11.8	5,104	41.2	5,388	47.1	10,671	79.0	7,519	68.2	6,389	48.5	23,593	205.1
承诺空缺总数(2)				(20)	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	20	—
总承诺入住率(3)				3,302	1,341	11.8	5,104	41.2	5,388	47.1	10,671	79.0	7,519	68.2	6,389	48.5	23,613	205.1
截至2025年3月31日占投资组合%：
*按平方英尺计（%）	100.0			5.2	2.1		8.1		8.5		16.9		11.9		10.1		37.2
*按年化收入（%）			100.0			2.4		8.2		9.4		15.8		13.6		9.7		40.9
截至2025年5月7日承诺投资组合%(3)
*按平方英尺计（%）	100.0			5.2	2.1		8.1		8.5		16.9		11.9		10.1		37.2

(1)承诺是指在到期的GLA上签署的租约，直至本期末。

(2)承诺空缺是指在本期结束后开始的租约，签署至MD & A日期，关于空缺的GLA。

(3)承诺入住率包括截至本期末的净入住率和如上所述的承诺出缺率。

38花岗岩REIT 2025年第一季度报告

占用滚动前进

下表汇总了截至2025年3月31日止三个月的入住率变化。


2025年第一季度入住率前移

	截至2025年3月31日止三个月
（单位：千，平方英尺，除非另有说明）	加拿大		美国		奥地利		德国		荷兰		合计
投资组合总规模，2025年1月1日	7,007		38,821		7,472		4,666		5,376		63,342
空缺，2025年1月1日	(166)		(2,925)		—		—		(114)		(3,205)
入住率，2025年1月1日	6,841		35,896		7,472		4,666		5,262		60,137
出租率%，2025年1月1日	97.6	%	92.5	%	100.0	%	100.0	%	97.9	%	94.9	%




被占用的重新计量	—		—		(14)		—		—		(14)


到期	(24)		(930)		—		—		(34)		(988)

续展	24		678		—		—		34		736
新租约	—		135		—		—		—		135
入住率，2025年3月31日	6,841		35,779		7,458		4,666		5,262		60,006

投资组合总规模，2025年3月31日	7,007		38,821		7,458		4,666		5,376		63,328
出租率%，2025年3月31日	97.6	%	92.2	%	100.0	%	100.0	%	97.9	%	94.8	%
承诺出缺，2025年5月7日	20		—		—		—		—		20
承诺入住率，2025年5月7日	6,861		35,779		7,458		4,666		5,262		60,026
承诺入住%，2025年5月7日	97.9	%	92.2	%	100.0	%	100.0	%	97.9	%	94.8	%

新的和更新的租赁利差

下表汇总了截至2025年3月31日止三个月新租赁和续租租赁实现的租金价差。


新的和更新的租赁利差

	截至2025年3月31日止三个月
	平方英尺（千）	租金价差(1)
加拿大	24	116	%
美国	678	7	%
奥地利	—	—	%
德国	—	—	%
荷兰	34	—	%
合计	736	10	%

(1) 出租率价差（%）计算为续租租金与到期租金的差额。

加拿大截至2025年3月31日止三个月的租赁活动涉及一项公平市场租金续租。美国截至2025年3月31日止三个月的租赁活动涉及一项合约固定费率续租。在荷兰，截至2025年3月31日止三个月的租赁活动涉及Granite在乌得勒支的物业的两次短期租约续签。

花岗岩房地产投资信托基金2025年第一季度报告39

就地租赁费率

下表汇总了按区域划分的加权平均就地租金：


加权平均就地租金（每平方英尺）(1)(2)
	2025年3月31日		2024年12月31日		2024年3月31日		WALT（年）(3)
加拿大	$	12.10	$	12.00	$	10.57	6.5
美国	$	5.05	$	5.02	$	4.87	5.7
奥地利	€	6.46	€	6.45	€	6.38	7.2
德国	€	5.44	€	5.42	€	5.37	5.4
荷兰	€	5.55	€	5.54	€	5.43	5.1

(1) 以当地货币显示的金额。

(2) 加权平均就地租金的计算方法为季度报告期次月的加权平均合同基本租金乘以12个月，除以总占用面积。

(3) 截至2025年3月31日的加权平均租赁期限至到期日。

截至2025年3月31日，与2024年12月31日和2024年3月31日的利率相比，所有司法管辖区的加权平均就地租金利率均有所上升。这些增长是由续租、Granite已完成开发项目的新租赁以及固定合同和消费者价格指数租金上涨推动的，在所有地区都捕捉到了强劲的正租金价差。

40花岗岩REIT 2025年第一季度报告

流动性和资本资源

流动性

截至2025年3月31日，Granite拥有各种可用流动资金来源，包括现金、现金等价物和信贷融资的未使用部分，总额为11.107亿美元，而2024年12月31日为11.234亿美元，汇总如下：


可用流动性来源


截至2025年3月31日及2024年12月31日	2025		2024
现金及现金等价物	$	123.1	$	126.2
信贷融通未使用部分	987.6		997.2
可用流动性(1)	$	1,110.7	$	1,123.4
额外的流动性来源：


未设押资产(2)	$	9,441.2	$	9,397.3

(1)表示非GAAP绩效衡量标准。有关Granite的非GAAP业绩衡量标准的定义，请参阅部分“非公认会计准则业绩计量”。

(2)未设押资产指不受担保债务担保的投资物业（不包括任何持有待售资产）的账面价值。Granite可寻求以其未设押资产获得担保融资，但须遵守其信贷融资、定期贷款协议和信托契约中的某些限制和财务契约限制。

Granite打算利用其可用流动性为潜在的房地产收购提供资金，为与合格绿色项目相关的支出提供资金或再融资（如Granite绿色债券框架中所述，可在Granite网站上查阅），为现有开发项目下的承诺提供资金，为其无担保债务到期再融资或偿还，为其NCIB下的单位回购，以及为一般信托目的。

管理层认为，该信托的现金资源、运营现金流和可用的第三方借款将足以为其未来一年的运营和资本支出计划提供资金以及支付分配。Granite预计将通过使用（i）现有现金和现金等价物、（ii）经营活动产生的现金流量、（iii）资产出售产生的现金流量、（iv）可从信贷融通获得的融资、（v）发行无担保债券或股权（视市场情况而定）和/或（如有必要）（vi）其未设押资产可能获得的融资为其持续运营和未来增长提供资金。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告41

现金流组成部分

信托现金流的组成部分如下：


现金流量构成部分汇总

	三个月结束 3月31日，
	2025		2024		$变化

现金及现金等价物，期初	$	126.2	$	116.1	10.1
经营活动提供的现金	108.9		84.0		24.9
投资活动所用现金	(5.8)		(8.1)		2.3
筹资活动使用的现金	(107.9)		(52.9)		(55.0)
汇率变动对现金及现金等价物的影响	1.7		0.8		0.9
现金及现金等价物，期末	$	123.1	$	139.9	(16.8)

经营活动

截至2025年3月31日的三个月期间，经营活动产生现金1.089亿美元，而去年同期为8400万美元。增加2490万美元是由于《联合国经营成果”一节包括（其中包括）以下内容：

•NOI-现金基础增加1160万美元；

•支付的利息减少530万美元，主要是由于将以前需要按月支付利息的定期贷款替换为新发行的债券导致利息支付条件发生变化，这些债券在4月和10月每半年支付一次利息；

•用于营运资金变动的现金减少830万美元，主要是由于付款和收款的时间安排；和

•一般和行政费用减少70万美元，不包括单位薪酬的影响，部分抵消；

•缴纳的所得税增加70万美元；

•外汇损失增加40万美元；以及

•利息收入减少30万美元，一般是由于本年度期间的利率低于上一年度期间。

投资活动

截至2025年3月31日的三个月期间的投资活动使用现金580万美元，主要涉及以下方面：

•支付的创收物业增加50万美元，主要归因于美国和欧洲的持续维护资本；

•支付的开发物业新增费用为50万美元，主要归因于Granite在加拿大和美国正在进行的开发项目；和

•支付的租赁费用为480万美元，主要与美国一处开发物业的租赁活动有关。

42花岗岩REIT 2025年第一季度报告

截至2024年3月31日的三个月期间的投资活动使用了810万美元现金，主要涉及以下方面：

•已支付的创收物业增加470万美元，主要归因于加拿大、美国和欧洲正在进行的维护和扩张资本；

•支付的开发物业增加160万美元，主要归因于Granite在加拿大和美国正在进行的开发项目；

•与先前完成的70万美元收购有关的最终和解；和

•支付的租户津贴为60万美元，主要与美国一处房产的租户改善活动有关。

融资活动

截至2025年3月31日的三个月期间用于筹资活动的现金1.079亿美元主要包括：

•每月分配付款5310万美元；

•3.00亿美元用于偿还2026年12月定期贷款；

•6360万美元用于回购NCIB下的单位；和

•为延长Granite信贷安排支付的融资费用40万美元，部分抵消；

•发行2026年债券获得的净收益2.993亿美元；和

•从信贷安排中净提取1000万美元。

截至2024年3月31日的三个月期间，用于筹资活动的现金5290万美元，主要包括每月分配付款5230万美元，以及为延长Granite信贷融资支付的融资费用40万美元。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告43

债务Structure

Granite于2025年3月31日和2024年12月31日的债务结构和关键债务指标如下：


债务Structure和债务指标汇总


截至2025年3月31日及2024年12月31日		2025			2024
无担保债务，净额		$	3,092.1		$	3,078.5
衍生品，净额(4)		35.3			(25.1)
租赁义务		34.7			34.4
无担保债务总额	[一]	$	3,162.1		$	3,087.8
有担保债务		—			—
总债务(1)(4)	[ b ]	$	3,162.1		$	3,087.8
减：现金及现金等价物		123.1			126.2
净债务(1)(4)	[ c ]	$	3,039.0		$	2,961.6

投资物业	[ d ]	$	9,441.2		$	9,397.3

未设押资产(5)	[ e ]	$	9,441.2		$	9,397.3

过去12个月调整后EBITDA(1)	[ F ]	$	448.2		$	437.4
利息支出		$	91.8		$	89.9
利息收入		(6.8)			(7.1)
过去12个月的利息支出，净额	[ g ]	$	85.0		$	82.8

债务指标
杠杆率(2)	[ b ]/[ d ]	33		%	33		%
净杠杆率(2)	[ c ]/[ d ]	32		%	32		%
利息覆盖率(2)	[ f ]/[ g ]	5.3x			5.3x
未设押资产覆盖率(2)	[ e ]/[ a ]	3.0x			3.0x
负债比率(2)	[ b ]/[ f ]	7.1x			7.1x
加权平均债务成本(3)		2.67		%	2.74		%
加权平均债务期限-到期日，以年为单位(3)		4.1			4.3
评级和展望
晨星信息 DBRS		BBB（高）稳定			BBB（高）稳定

(1)表示非GAAP衡量标准。有关Granite非GAAP措施的定义，请参阅“非公认会计原则业绩计量”.

(2)表示非公认会计原则比率。有关Granite的非GAAP比率的定义，请参阅部分“非公认会计原则比率”.

(3)不包括上述租赁义务。

(4)余额是扣除衍生资产和衍生负债后的净额。

(5)未设押资产指不受担保债务担保的投资物业（不包括任何持有待售资产）的账面价值。Granite可寻求以其未设押资产获得担保融资，但须遵守其信贷融资、定期贷款协议和信托契约中的某些限制和财务契约限制。

44花岗岩REIT 2025年第一季度报告

无担保债务

2026年债券

2025年2月4日，Granite LP发行了本金总额为3亿美元的系列10高级无抵押债券，利息为Daily Compounded CORRA加上每年0.77%，按季度支付，将于2026年12月11日到期。截至2025年3月31日，所有2026年债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为2.992亿美元。

2031年债券

2024年10月4日，Granite LP发行了本金总额为5.50亿美元、利率为4.348%的2031年10月4日到期的9系列高级无抵押债券（“2031年债券”）。2031年债券的利息每半年支付一次，于每年的4月4日和10月4日支付。截至2025年3月31日，所有2031年债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为5.472亿美元。

2029年10月债券

2024年10月4日，Granite LP发行了本金总额为2.50亿美元、本金总额为3.999%的8系列高级无抵押债券，于2029年10月4日到期（“2029年10月债券”）。2029年10月债券的利息每半年支付一次，于每年的4月4日和10月4日支付。截至2025年3月31日，所有2029年10月债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为2.488亿美元。

2029年4月债券

2023年10月12日，Granite LP发行了本金总额为4亿美元、利率为6.074%的2029年4月12日到期的7系列高级无抵押债券（“2029年4月债券”）。2029年4月债券的利息每半年支付一次，于每年4月12日和10月12日支付。截至2025年3月31日，所有2029年4月债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为3.981亿美元。

2026年9月定期贷款

2023年9月7日，Granite LP签订并充分利用了将于2026年9月8日到期的7000万欧元高级无抵押非循环定期贷款（“2026年9月定期贷款”）。2026年9月定期贷款可全额预付，无需支付违约金。已偿还的任何金额不得再借。提取金额的利息根据欧元银行间同业拆借利率（“EURIBOR”）加上保证金计算，按月支付。2024年12月10日，Granite LP偿还了2026年9月定期贷款的本金总额1000万欧元，没有罚款。与部分还款一起，2026年9月利率掉期的1,000万欧元部分被终止，相关的按市值计价负债0.2百万欧元已结清。截至2025年3月31日，已提取6000万欧元，扣除递延融资成本后的余额为9300万美元。

2028年债券

2021年8月30日，Granite LP发行了本金总额为5亿美元、于2028年8月30日到期的2.194%系列6高级无抵押债券（“2028年债券”）。2028年债券的利息每半年支付一次，于2月28日和8月30日支付

花岗岩房地产投资信托基金2025年第一季度报告45

每年。截至2025年3月31日，所有2028年债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为4.986亿美元。

2030年债券

2020年12月18日，Granite LP发行了本金总额为5亿美元、于2030年12月18日到期的2.378%系列5高级无抵押债券（“2030债券”）。2030年债券的利息每半年支付一次，于每年的6月18日和12月18日支付。截至2025年3月31日，所有2030年期债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为4.982亿美元。

2027年债券

2020年6月4日，Granite LP发行了本金总额为5亿美元、利率为3.062%的2027年6月4日到期的4系列高级无抵押债券（“2027年债券”）。2027年债券的利息每半年支付一次，于每年的6月4日和12月4日支付。截至2025年3月31日，所有2027年债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为4.99亿美元。

2026年12月定期贷款

2025年2月4日，Granite LP使用发行2026年债券的净收益全额偿还了2026年12月定期贷款的未偿本金总额3亿美元，未受处罚。

2026年债券、2027年债券、2028年债券、2029年4月债券、2029年10月债券、2030年债券、2031年债券和2026年9月定期贷款与Granite LP的所有其他现有和未来高级无抵押债务享有同等地位，并由Granite REIT和Granite GP提供担保。

信贷便利

2025年3月28日，该信托修改了信贷安排，将到期日延长一年至2030年3月31日，限额为10亿美元。

信贷融通的提款可通过加元、美元或欧元计价贷款或加元或美元计价信用证的方式进行。该信贷融通为信托提供了在获得参与贷方同意的情况下将承诺金额增加最多4.50亿美元的额外本金总额的能力。虽然信贷融通于2030年3月31日到期，但信托可选择将到期日延长一年至2031年3月31日，但须经贷款人就信贷融通项下承诺总金额的至少662/3%达成协议。截至2025年3月31日，该信托有1000万美元的提款和240万美元的信用证根据信贷安排签发。

46花岗岩REIT 2025年第一季度报告

衍生品

Granite已进入包括交叉货币利率掉期和利率掉期在内的衍生工具，以降低其整体借款成本并对冲其货币敞口。此外，Granite已进入零成本外汇项圈，以对冲境外AFFO的部分货币敞口，并为美元和欧元的潜在贬值提供保护。

下表汇总了截至2025年3月31日和2024年12月31日Granite尚未执行的衍生安排：


										3月31日，		12月31日，
截至										2025		2024

	需支付的名义金额		付息率		将收到的名义金额		收息率		到期日	公允价值资产（负债）		公允价值资产（负债）

2026年9月利率互换(1) (2)			4.333	%			欧元同业拆借利率加保证金		2026年9月8日	$	(1,753)	$	(1,502)
2026年12月交叉货币利率互换(5)	205,500	欧元	1.355	%	300,000	加元	CORRA加保证金		2026年12月11日	(5,879)		9,499
2027年交叉货币利率互换	370,300	美元	2.964	%	500,000	加元	3.062	%	2027年6月4日	(15,283)		(13,255)
2028年交叉货币利率互换	119,100	美元	2.096	%	150,000	加元	2.194	%	2028年8月30日	(12,798)		(11,941)
2028年交叉货币利率互换	242,100	欧元	0.536	%	350,000	加元	2.194	%	2028年8月30日	(8,135)		5,270
2029年4月交叉货币利率互换(3)	277,700	欧元	4.958	%	400,000	加元	6.103	%	2029年4月12日	(18,589)		(5,594)
2029年10月交叉货币利率互换(4)	167,400	欧元	3.494	%	250,000	加元	3.999	%	2029年10月4日	(7,080)		(6)
2030年交叉货币利率互换	319,400	欧元	1.045	%	500,000	加元	2.378	%	2030年12月18日	34,193		42,606
										$	(35,324)	$	25,077

花岗岩REIT 2025年第一季度报告47

下表汇总了截至2025年3月31日和2024年3月31日Granite的未到期零成本外汇项圈：

外汇项圈

2025年3月31日

USDCAD外汇领

月份对冲

每月金额（美元）

总名义金额（美元）

保护率

参与率

2025年4月至12月

7.0

63.0

1.3567

1.4383

欧元兑美元外汇领

月份对冲

每月金额（欧元）

总名义金额（欧元）

保护率

参与率

2025年4月至12月

2.0

18.0

1.4600

1.5661

2026年1月至6月

2.0

12.0

1.5100

1.5975

2024年3月31日

USDCAD外汇领

月份对冲

每月金额（美元）

总名义金额（美元）

保护率

参与率

2024年4月至6月

6.0

18.0

1.3100

1.4122

欧元兑美元外汇领

月份对冲

每月金额（欧元）

总名义金额（欧元）

保护率

参与率

2024年4月至12月

2.0

18.0

1.4400

1.5703

48花岗岩REIT 2025年第一季度报告

债务到期情况简介

截至2025年3月31日，Granite的债务到期情况和未来偿还情况概述如下：


债务到期情况简介


债务到期的%						—%						13%						16%						16%						21%						16%						18%

债务指标和财务契约

Granite使用上述债务指标来评估其借款能力以及履行当前和未来融资义务的能力。与2024年12月31日相比，截至2025年3月31日，Granite的利息覆盖率保持在5.3倍。Granite的杠杆率和负债率保持稳定，与2024年12月31日保持一致。负债比率保持相对有利，为未来增长提供财务灵活性。

Granite的无担保债券、无担保定期贷款和信贷融资协议包含金融和非金融契约，其中包括维持一定的杠杆和偿债比率。截至2025年3月31日，花岗岩遵守所有这些盟约。

信用评级

2025年3月26日，晨星信息 DBRS确认Granite LP对2026年债券、2027年债券、2028年债券、2029年4月债券、2029年10月债券、2030年债券、2031年债券的发行人评级和信用评级为BBB（高），趋势稳定。

信用评级旨在为投资者提供一个独立的衡量发行证券信用质量的指标。给予任何证券的评级不是购买、出售或持有此类证券的建议，授予此类评级的评级组织可能随时修改或撤回。

花岗岩房地产投资信托基金2025年第一季度报告49

单位持有人权益

优秀单位

截至2025年5月7日，信托有61,320，496个单位已发行和未偿还。

截至2025年5月7日，根据信托的执行递延单位计划，信托有116,757个受限单位（代表获得116,757个单位的权利）和114,283个履约单位（代表获得最多228,566个单位的权利）未偿还。高管延期单位计划旨在向Granite的员工提供基于股权的薪酬，这些员工根据其职位或工作的性质，能够为Granite的成功做出贡献。

截至2025年5月7日，根据信托的董事/受托人递延股份单位计划，信托有143,042个递延股份单位（代表获得143,042个单位的权利）未偿还。

分配

Granite REIT每月分配给单位持有人的金额目前为每单位0.2833美元。对于2025年，根据目前的月费率，Granite预计每年的分配总额为每单位3.40美元。截至2025年3月31日和2024年3月31日的三个月期间，向单位持有人宣布的分配总额分别为5280万美元或每单位0.8 499美元和5230万美元或每单位0.8 250美元。

2025年4月宣布的金额为1740万美元或每单位0.2833美元的分配将于2025年5月15日支付。

按照国家政策41-201的要求，收入信托和其他间接发行（“NP 41-201”），根据NP 41-201下的指引，下表概述了经营活动产生的现金流量与现金分配之间的差异以及净收入与现金分配之间的差异。


经营活动产生的现金流量超过已支付和应付的分配

	截至3月31日的三个月，
	2025		2024
净收入	$	43.9	$	88.9
经营活动提供的现金流量	108.9		84.0
每月已支付和应付的现金分配	(52.8)		(52.3)
经营活动产生的现金流量超过已支付和应付的分配	$	56.1	$	31.7

截至2025年3月31日和2024年3月31日止三个月期间的每月分配由经营活动产生的现金流提供资金。

按照国际财务报告准则编制的净收益按不一定与收到或支付现金相匹配的时间间隔确认收入和费用。因此，在向单位持有人建立现金分配时，会考虑FFO、AFFO、经营活动产生和所需的现金以及前瞻性现金流信息等因素，包括预测和预算。管理层预计当前或潜在的未来承诺不会取代或维持其投资物业，从而对现金分配产生不利影响。

50花岗岩REIT 2025年第一季度报告

正常课程发行人投标

2024年5月22日，Granite宣布接受多伦多证券交易所（“TSX”）对Granite进行正常课程发行人投标的意向通知。完成安排后，NCIB继续作为花岗岩REIT的NCIB购买单位。根据NCIB，Granite提议通过TSX的设施和加拿大的任何替代交易系统不时并在认为可取的情况下购买最多总计6,273，168个Granite已发行和未偿还的单位。NCIB于2024年5月24日开始，将于出价下的采购完成日期和2025年5月23日中较早的日期结束。根据多伦多证券交易所的政策，Granite通过多伦多证券交易所的每日购买量不得超过23,113辆，但有某些例外情况。Granite已与一家经纪商签订了一项自动证券购买计划，以便在指定的停电期间促进NCIB下的单位的回购。根据此前一份进行NCIB的意向通知，Granite获得了多伦多证券交易所的批准，可以购买2023年5月24日至2024年5月23日期间的单元。

在截至2025年3月31日的三个月中，Granite以68.30美元的平均单位成本回购了930,969个单位，总对价为6,360万美元，不包括单位净回购的佣金和税。截至2024年3月31日止三个月，NCIB下没有单位回购。

承诺、合同义务、或有事项和资产负债表外安排

本信托须受制于日常业务过程中出现的各种法律程序和索赔。管理层根据法律顾问的建议评估所有索赔。管理层认为，这些索赔一般由Granite的保险单承保，剩余索赔产生的任何责任不太可能发生，也不会对信托的财务状况、运营结果或流动性产生重大不利影响。然而，实际结果可能与管理层的预期不同。

表外安排包括支持某些合同义务的未偿信用证、物业购买承诺、建设和开发项目承诺以及某些经营协议。截至2025年3月31日，信托有240万美元的未偿信用证。截至2025年3月31日，信托的合同承付款总额为6900万美元，其中包括完成其正在进行的建设和开发项目的费用。Granite预计将通过使用手头现金、运营现金和/或Granite的信贷安排为明年的这些承诺提供资金。

有关承诺、合同义务、或有事项及表外安排的进一步讨论，请参阅截至2025年3月31日止三个月未经审核简明综合财务报表附注5、7及14。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告51

非公认会计原则业绩计量

以下非GAAP业绩衡量标准是管理层在评估信托的基本经营业绩和债务管理时使用的重要衡量标准。这些非公认会计原则业绩计量未被国际财务报告准则会计准则定义，也不具有标准含义。信托计算非GAAP业绩计量的方法可能与其他发行人的方法不同，因此，信托的非GAAP业绩计量可能无法与其他发行人提出的类似计量进行比较。

运营资金

FFO是一种非GAAP绩效衡量指标，被房地产行业广泛用于评估房地产实体的经营绩效。Granite将FFO计算为归属于单位持有人的净收入，不包括投资物业和金融工具的公允价值收益（损失）、出售投资物业的收益（损失），包括相关的当期所得税、不构成对外业务净投资一部分的某些货币项目的外汇收益（损失）、递延所得税、公司重组成本和某些其他项目，扣除这些项目的非控股权益。信托对FFO的确定遵循2022年1月加拿大不动产协会（“REALPAC”）《国际财务报告准则运营资金和调整后运营资金指南》（“REALPAC指南”）规定的定义，但不包括公司重组成本。Granite认为FFO是一种有意义的补充措施，可用于确定信托偿还债务、为资本支出提供资金以及向单位持有人提供分配的能力。FFO与净收入对账，这是最直接可比的GAAP衡量标准（见“运营结果-运营资金和调整后运营资金”，用于对所示期间的FFO与净收入进行调节）。FFO不应被解释为根据IFRS会计准则确定的经营活动提供的净收入或现金流量的替代方案。

调整后的运营资金

AFFO是一种非GAAP绩效衡量指标，在考虑与维持此类收益相关的某些成本后，被房地产行业广泛用于评估房地产实体的经常性经济收益绩效。Granite将AFFO计算为归属于单位持有人的净收入，包括上述计算FFO所使用的所有调整，并进一步调整维持Granite生产能力所需的实际维护资本支出、租赁成本，例如产生的租赁佣金和租户津贴以及非现金直线租金和租户奖励摊销，扣除此类项目的非控股权益。信托对AFFO的确定遵循REALPAC指南规定的定义，但上述公司重组成本除外。Granite认为AFFO是一种有意义的补充措施，可用于确定信托在考虑与维持运营收益相关的成本后偿还债务、为扩张资本支出提供资金、为房地产开发提供资金以及向单位持有人提供分配的能力。AFFO也与净收入对账，这是最直接可比的GAAP衡量标准（见“运营结果-运营资金和调整后运营资金”用于将AFFO与所列期间的净收入进行对账）。AFFO不应被解释为根据IFRS会计准则确定的经营活动提供的净收入或现金流量的替代方案。

52花岗岩REIT 2025年第一季度报告

净营业收入-收付实现制

Granite以现金为基础使用NOI，其调整NOI以排除租赁终止和收尾费用，以及期间确认的直线租金和租户激励摊销的非现金影响（见“经营业绩-净营业收入”用于对NOI-现金基础与所示期间的NOI进行调节）。NOI-现金基础是房地产行业常用的衡量标准，Granite认为，除了最具可比性的GAAP衡量标准，它是对创收物业产生的收入和经营业绩的有用补充衡量标准，Granite认为这是NOI。NOI-现金基础也是Granite确定其投资物业组合公允价值的关键输入。

同物业净营业收入-收付实现制

同一物业NOI-现金基础是指Granite在整个本年度和上一年度期间所拥有的物业的NOI-现金基础。同一物业NOI-现金基础不包括在比较期间取得、处置、分类为发展物业或持有待售资产的物业（见“经营业绩-净营业收入”，用于对同一财产NOI-现金基础与NOI-现金基础和NOI所示期间的对账）。Granite认为，相同的财产NOI-现金基础是理解NOI-现金基础从拥有的相同存量财产的期间有机变化的一个有用的补充措施。

固定货币相同财产NOI-现金基础

固定货币相同财产NOI-现金基础是管理层在以固定货币为基础评估Granite在整个本年度和上一年度期间拥有的财产的业绩时使用的一种非公认会计准则业绩衡量标准。以上述定义的相同财产NOI为计算依据，并以当期平均汇率折算各期间以外币计价的相同财产NOI，排除外币换算的影响（见“经营业绩-净营业收入”用于对所示期间的固定货币相同财产NOI与相同财产NOI-现金基础的调节）。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告53

调整后的利息、所得税、折旧和摊销前利润（“调整后EBITDA”）

经调整EBITDA的计算方法是，在租赁终止和结清费用、利息费用、利息收入、所得税费用、折旧和摊销费用、投资物业和金融工具的公允价值收益（损失）、与房地产转让税和出售投资物业的损失有关的其他费用、不构成对外经营净投资一部分的某些货币项目的外汇收益（损失）、公司重组成本和某些其他项目之前，扣除这些项目的非控股权益后，归属于单位持有人的净收入。调整后EBITDA，按12个月追踪基础计算（“过去12个月调整后EBITDA”），代表Granite在计算下文提到的利息覆盖率和负债率时使用的经营现金流量衡量标准。调整后的EBITDA也在Granite的债务协议中定义，并用于计算信托的债务契约。


调整后EBITDA调节


截至2025年3月31日及2024年12月31日止12个月	2025		2024
归属于单位持有人的净利润	$	315.4	$	360.6
加（减）：
利息支出及其他融资成本	91.8		89.9
利息收入	(6.8)		(7.1)
所得税费用	26.8		30.9
折旧及摊销	1.3		1.3
租约终止及结清费用	(1.3)		(0.5)
投资物业公允价值损失（收益），净额	7.9		(53.0)
金融工具公允价值（收益），净额	(7.2)		(5.2)
某些货币项目的外汇损失	16.7		16.7
企业重组成本	3.3		3.5
出售投资物业亏损	—		—
与上述有关的非控制性权益	0.3		0.3
经调整EBITDA	$	448.2	$	437.4

可用流动性

可用流动性是一种非公认会计准则绩效衡量标准，定义为现金和现金等价物以及信贷融资未使用部分的总和。Granite认为，可用流动性是投资者确定信托截至期末可用于履行其持续义务和未来承诺的资源的有用措施（见“流动性和资本资源-流动性”).

总债务和净债务

总债务是一种非公认会计原则的绩效衡量标准，计算方式为所有流动和非流动债务的总和、衍生工具和租赁义务的市场公允价值净值。净债务从总债务中减去现金和现金等价物。Granite认为，为了监测信托的债务水平，将衍生工具和租赁义务包括在内是有用的（见“流动性和资本资源-债务Structure”).

54花岗岩REIT 2025年第一季度报告

非公认会计原则比率

以下非公认会计准则比率是管理层在评估信托的基本经营业绩和债务管理时使用的重要衡量标准。这些非GAAP比率没有被IFRS会计准则定义，也没有标准含义。信托计算非公认会计原则比率的方法可能与其他发行人的方法不同，因此，信托的非公认会计原则比率可能无法与其他发行人提出的类似衡量标准进行比较。

FFO和AFFO派息率

FFO和AFFO派息率计算为每月分配，其中不包括向单位持有人申报的特别分配，分别除以FFO和AFFO（非公认会计准则业绩计量），在一个时期内。FFO派息率和AFFO派息率可能不包括可能是期间间差异来源的期间内产生的收入或费用。FFO派息率和AFFO派息率是投资者在评估信托每月向单位持有人分配的可持续性时广泛使用的补充措施。


FFO和AFFO支付比率

		三个月结束 3月31日，
		2025		2024
（以百万计，除非另有说明）
每月向单位持有人申报的分派	[一]	$52.8		$52.3

FFO	[ b ]	91.0		82.4





AFFO	[ c ]	88.4		77.9





FFO派息率	[ a ]/[ b ]	58	%	63	%
AFFO派息率	[ a ]/[ c ]	60	%	67	%

利息覆盖率

利息覆盖率是在12个月的追踪基础上使用调整后EBITDA（一种非公认会计准则业绩衡量标准）除以净利息支出计算得出的。Granite认为，利息覆盖率有助于评估信托履行利息支出义务的能力（见“流动性和资本资源-债务Structure”).

负债比率

负债比率的计算方法是总债务（一种非公认会计原则的业绩衡量标准）除以调整后的EBITDA（一种非公认会计原则的业绩衡量标准），Granite认为这有助于评估信托使用其经营现金流偿还未偿债务的能力（见“流动性和资本资源-债务Structure”).

杠杆和净杠杆比率

杠杆率的计算方法是总债务（一种非公认会计准则的业绩衡量标准）除以投资物业的公允价值（不包括持有待售资产），而净杠杆率则从总债务中减去现金和现金等价物。杠杆率和净杠杆率是Granite认为对评估信托的有用的补充措施

花岗岩REIT 2025年第一季度报告55

财务杠杆程度、借贷能力及其资产负债表的相对强弱（见“流动性和资本资源-债务Structure”).

未设押资产覆盖率

未设押资产覆盖率的计算方法是，未由有担保债务设押的投资物业（不包括持有待售资产）的账面价值除以无担保债务总额的账面价值，是Granite认为有用的一种补充措施，用于评估信托由其未设押投资物业提供的资产对无担保债务总额的覆盖程度（见“流动性和资本资源-债务Structure”).

重大会计估计

按照国际财务报告准则会计准则编制财务报表要求管理层运用判断并作出影响简明综合合并财务报表中报告和披露的金额的估计。管理层根据历史经验和在当时情况下被认为合理的各种其他假设进行估计，其结果构成对资产和负债价值作出判断的基础。管理层持续评估其估计。然而，实际结果可能与这些估计存在重大差异，需要对变动期间的确认金额进行调整。

信托涉及判断和估计最多的重大会计政策如下：

判决

租约

信托的收入确认政策在截至2024年12月31日止年度的经审计合并财务报表附注2（j）中有所描述。信托在确定某些租赁是经营租赁还是融资租赁时做出判断，特别是合同期限较长的租户租赁或物业面积较大和/或建筑专业化的租赁。信托还对其作为承租人的一些包含续租或终止选择权的租赁合同在确定租赁期限时作出判断。对信托是否合理确定行使此类选择权的评估会影响租赁期限，进而对确认的租赁债务和使用权资产的金额产生重大影响。

投资物业

截至2024年12月31日止年度的经审核综合合并财务报表附注2（d）说明了信托与投资物业有关的政策。在应用这一政策时，判断被用于确定租户改善所产生的某些成本是否是物业账面金额的增加或代表激励措施，确定开发中物业实际完成的时间点，并确定将借贷成本资本化到开发中物业的账面价值。判断也适用于确定独立评估的使用、范围和频率。

56花岗岩REIT 2025年第一季度报告

所得税

信托运用判断来确定在可预见的未来，它是否将继续符合加拿大和美国税收目的的REIT资格。然而，如果它在某个时候不再符合条件，它将被征收所得税，并将被要求确认当期和递延所得税。

估计和假设

投资物业的估值

投资物业的公允价值由管理层采用主要是贴现现金流量法，其中收入和支出预计在投资的预期期限内加上a复归价值使用适当的贴现率折回现值。信托不时获得独立的合格房地产估价专家的评估。Granite不会根据这些评估对其投资属性进行估值，而是将其作为数据点，与其他外部市场信息一起供管理层就价值得出自己的结论。Granite接受外部评估师的估值假设，例如贴现率、终端资本化率和市场租金率，然而，信托还考虑其对租户历史更新经验的了解、对Granite投资组合和租户概况的某些专业方面的了解，以及其对物业当前状况的了解，以确定专有市场租赁假设，包括续租概率、更新租金和资本支出。有关信托对投资物业公允价值估计的关键假设包括合约租金、合约续约条款、预期未来市场租金率、反映当前市场不确定性的贴现率、资本化率和近期投资物业价格。如果这些假设或区域、国家或国际经济状况发生任何变化，投资物业的公允价值可能会发生重大变化。截至2025年3月31日止三个月，所使用的估值方法没有变化。请参阅"投资物业”截至2025年3月31日止三个月未经审核简明综合财务报表第3节及附注3，以提供有关管理层就投资物业公平值作出的估计及假设的进一步资料。

金融工具的公允价值

未经审核简明综合资产负债表记载或附注披露的金融资产或负债的公允价值不能来源于活跃市场的，采用包括贴现现金流量法在内的估值技术确定。这些模型的输入在可能的情况下取自可观察的市场，但在这不可行的情况下，在确定公允价值时需要有一定程度的判断。这些判断包括对信用风险和波动性等输入的考虑。有关这些因素的假设变化可能会对报告的金融工具的公允价值产生重大影响。

所得税

该信托在多个国家开展业务，并受其每个经营辖区的所得税法和相关税收协定的约束。这些法律和条约可由相关税务机关作出不同解释。花岗岩所得税费用估算需有重大判断，相关税项的解读及运用

花岗岩REIT 2025年第一季度报告57

法律和条约以及有关税务机关正在接受审计的税务头寸可能产生的任何风险敞口的规定。

递延所得税资产或负债的确认和计量取决于管理层对未来应课税利润的估计以及预期在资产变现或负债清偿期间有效的所得税率。管理层估计的任何变动都可能导致未经审核简明综合合并资产负债表中报告的递延税项资产或负债的变动，以及未经审核简明综合合并净收益表中的递延所得税费用的变动。

新会计公告及发展

会计准则的未来变化

IFRS 18，财务报表中的列报和披露

该信托目前正在评估IFRS 18对其合并财务报表的影响。

对财务报告的内部控制

在2025年第一季度期间，信托对财务报告的内部控制没有发生任何对财务报告的内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

58花岗岩REIT 2025年第一季度报告

风险和不确定性

投资该信托的单位涉及高度风险。有许多风险因素可能对Granite的业务、财务状况、经营业绩和前景产生重大不利影响。这些风险和不确定性在Granite向加拿大证券监管机构提交并可在www.sedarplus.ca在线查阅的AIF和向SEC提交并可在EDGAR网站www.sec.gov在线查阅的40-F表格年度报告中进行了讨论，每一份报告均涉及截至2024年12月31日止年度，而在截至2025年3月31日止三个月期间则基本保持不变，但以下情况除外：

不可预测的全球贸易和关税环境

美国现任政府最近实施的贸易措施通过征收或扩大关税，在某些情况下修改或暂停最近征收的部分关税，助长了动荡和不可预测的贸易环境。这些关税的广度、时间、持续时间和财务影响仍然高度不可预测，因此很难评估其对全球贸易和供应链的最终影响。这些贸易行动，加上其他国家可能采取的报复措施，可能会导致Granite的某些租户，特别是那些从事制造业（包括汽车行业和Granite的租户Magna）的投入和运营成本增加。关税还可能对消费者需求和全球分销流动产生负面影响，从而影响Granite从事电子商务、分销和仓储的某些租户，特别是那些向美国出口的租户。除其他外，这些风险可能对Granite的某些租户产生重大不利影响，包括他们进行新租赁交易或根据现有租约支付租金的能力，进而对Granite的盈利能力和财务状况产生重大不利影响。此外，最近的关税和贸易措施引发了资本市场的波动，反映出对持续通胀和Granite所有市场可能出现经济衰退的更广泛担忧，这有可能影响Granite财产的价值以及未来融资选择的可用性或条款，正如Granite先前提交的文件所披露的那样。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告59

季度财务数据（未经审计）


（以百万计，除非另有说明）	25年第一季度		Q4 ' 24		24年第3季度		Q2 ' 24		24年第一季度		Q4'23		Q3 ' 23		Q2 ' 23
经营亮点(3)
收入	$	154.7	$	148.0	$	141.9	$	140.3	$	138.9	$	129.8	$	131.5	$	130.3
NOI-现金基础(1)	123.0		118.6		116.2		113.7		111.4		108.0		106.3		104.8
投资物业公允价值（亏损）收益，净额	(48.2)		(1.5)		42.6		(0.8)		12.7		(33.0)		(53.2)		(13.5)
归属于单位持有人的净利润	43.9		83.7		111.6		76.2		89.1		31.4		33.1		62.5
经营活动提供的现金	108.9		71.2		106.7		76.7		84.0		76.0		85.2		67.9
FFO(1)	91.0		92.7		85.2		83.5		82.4		81.2		79.1		77.6
AFFO(1)	88.4		78.8		76.6		73.8		77.9		73.2		69.6		69.5
FFO派息率(2)	58%		56%		61%		62%		63%		63%		64%		66%
AFFO派息率(2)	60%		66%		68%		70%		67%		70%		73%		73%

每单位金额
稀释FFO(1)	$	1.46	$	1.47	$	1.35	$	1.32	$	1.30	$	1.27	$	1.24	$	1.21
稀释AFFO(1)	$	1.41	$	1.25	$	1.22	$	1.17	$	1.22	$	1.15	$	1.09	$	1.09
每月支付的分配	$	0.85	$	0.83	$	0.83	$	0.83	$	0.83	$	0.80	$	0.80	$	0.80

稀释加权平均单位数	62.5		63.0		63.0		63.2		63.6		63.8		63.9		63.9

财务亮点
投资物业(4)	$	9,441.2	$	9,397.3	$	9,094.5	$	9,035.6	$	8,952.4	$	8,808.1	$	8,898.5	$	8,833.1
持有待售资产	—		—		—		—		—		—		—		20.5
现金及现金等价物	123.1		126.2		133.5		101.3		139.9		116.1		158.3		119.2
总债务(1)	3,162.1		3,087.8		3,080.5		3,036.1		3,034.5		2,998.4		2,999.4		2,954.4
发生的资本支出总额	0.4		5.1		10.0		15.4		7.8		(1.8)		8.7		18.6
总租赁成本和租户改善发生	1.0		8.6		1.6		5.6		1.1		5.3		2.7		3.0

属性指标(4)
创收物业数量	138		138		138		138		138		137		137		137
GLA，平方英尺	63.3		63.3		63.3		63.3		63.3		62.9		62.9		62.9
入住率，按GLA	94.8%		94.9%		94.3%		94.5%		95.0%		95.0%		95.6%		96.3%
加权平均租期，年	5.6		5.7		5.9		5.9		6.1		6.2		6.4		6.5

(1)有关Granite的非GAAP业绩衡量标准的定义，请参阅“非公认会计原则业绩计量”.

(2)有关Granite非公认会计原则比率的定义，请参阅“非公认会计原则比率”.

(3)季度财务数据反映了收入、FFO、AFFO、投资物业和总债务的波动，主要来自租赁和开发活动的时间、物业销售、收购和外汇。投资物业也受到国际财务报告准则下以公允价值计量物业的影响而波动。归属于单位持有人的净利润主要波动于投资物业的公允价值收益（亏损）。

(4)不包括截至各季度末在简明综合合并资产负债表上归类为持有待售资产的持有待售物业。

下表将根据国际财务报告准则确定的收入与所示期间的净营业收入-现金基础进行了核对。请参阅以下章节“经营成果”和“非公认会计原则业绩计量”，了解更多详情。

60花岗岩REIT 2025年第一季度报告


（百万）	25年第一季度		Q4 ' 24		24年第3季度		Q2 ' 24		24年第一季度		Q4'23		Q3 ' 23		Q2 ' 23
收入	$	154.7	$	148.0	$	141.9	$	140.3	$	138.9	$	129.8	$	131.5	$	130.3
减：物业运营成本	29.0		26.8		22.3		23.5		24.4		19.8		22.3		21.7
NOI	125.7		121.2		119.6		116.8		114.5		110.0		109.2		108.6
加（减）：
租约终止及结清费用	(0.8)		—		—		(0.5)		—		—		—		—
直线租金摊销	(1.9)		(2.6)		(3.4)		(2.6)		(3.2)		(3.1)		(4.0)		(4.9)
租户激励摊销	—		—		—		—		0.1		1.1		1.1		1.1
NOI-现金基础	$	123.0	$	118.6	$	116.2	$	113.7	$	111.4	$	108.0	$	106.3	$	104.8

下表将根据《国际财务报告准则》会计准则确定的归属于单位持有人的净收入与所示期间结束时的FFO和AFFO进行了核对。请参阅以下章节“经营成果”和“非公认会计原则业绩计量”，了解更多详情。


（百万）	25年第一季度		Q4 ' 24		24年第3季度		Q2 ' 24		24年第一季度		Q4'23		Q3 ' 23		Q2 ' 23
归属于单位持有人的净利润	$	43.9	$	83.7	$	111.6	$	76.2	$	89.1	$	31.4	$	33.1	$	62.5
加（减）：
投资物业公允价值损失（收益），净额	48.2		1.5		(42.6)		0.8		(12.7)		33.0		53.2		13.5
金融工具公允价值（收益）损失	(0.1)		(12.6)		2.9		2.5		2.0		15.4		2.5		(1.1)
某些货币项目的外汇损失(1)	—		16.7		—		—		—		—		—		—
出售投资物业亏损	—		—		—		—		—		—		0.9		—
递延所得税（回收）费用	(0.3)		3.7		9.3		5.4		3.8		0.9		(10.3)		5.4
执行递延单位计划的公允价值重新计量	(0.3)		(0.7)		1.4		(1.2)		0.2		(0.4)		(0.7)		(0.4)
公允价值重新计量董事递延单位计划	(0.3)		(1.5)		1.8		(1.2)		—		0.4		(0.5)		(0.5)
企业重组成本(2)	—		1.7		0.7		0.9		0.2		—		—		—
与上述有关的非控制性权益	(0.1)		0.2		0.1		0.1		(0.2)		0.5		0.9		(1.8)
FFO	$	91.0	$	92.7	$	85.2	$	83.5	$	82.4	$	81.2	$	79.1	$	77.6
加（减）：
发生的维护或改善资本支出	(0.4)		(4.3)		(3.7)		(5.8)		(0.6)		(0.9)		(4.5)		(2.2)
租赁成本	(0.3)		(5.4)		(1.5)		(0.3)		(0.2)		(1.0)		(0.8)		(1.9)
租户津贴	—		(1.6)		—		(1.0)		(0.6)		(4.1)		(1.4)		(0.4)
租户激励摊销	—		—		—		—		0.1		1.1		1.1		1.1
直线租金摊销	(1.9)		(2.6)		(3.4)		(2.6)		(3.2)		(3.1)		(4.0)		(4.9)
与上述有关的非控制性权益	—		—		—		—		—		—		0.1		0.2
AFFO	$	88.4	$	78.8	$	76.6	$	73.8	$	77.9	$	73.2	$	69.6	$	69.5

(1)自2024年10月1日起生效，根据REALPAC指南，Granite修订了其运营资金（FFO）的定义，以排除不构成外国运营净投资一部分的某些货币项目的外汇（收益）损失，这些货币项目代表影响损益的资本交易（参考“非公认会计原则业绩计量”).截至2024年12月31日止三个月，亏损与取消指定2024年定期贷款及相关远期合约对冲其到期有关。

(2)自2024年1月1日起，Granite修订了其运营资金（FFO）的定义，以排除与信托合订单位结构解耦相关的公司重组成本（参考“非公认会计原则业绩计量”).Granite认为这些重组费用是非经常性的，因为它们完全与这一特定交易相关，并不反映正常的经营活动。

花岗岩REIT 2025年第一季度报告61

下表对截至所示期间的债务总额进行了调节。请参阅以下章节“单位持有人权益”和“非公认会计原则业绩计量”，了解更多详情。


（百万）	25年第一季度		Q4 ' 24		24年第3季度		Q2 ' 24		24年第一季度		Q4'23		Q3 ' 23		Q2 ' 23
无担保债务，净额	$	3,092.1	$	3,078.5	$	3,088.9	$	3,095.6	$	3,085.8	$	3,066.0	$	3,085.3	$	3,057.6
衍生品，净额	35.3		(25.1)		(43.1)		(94.1)		(86.1)		(100.8)		(119.1)		(136.6)
租赁义务	34.7		34.4		34.7		34.6		34.8		33.2		33.2		33.4
无担保债务总额	3,162.1		3,087.8		3,080.5		3,036.1		3,034.5		2,998.4		2,999.4		2,954.4
有担保债务	—		—		—		—		—		—		—		—
总债务	$	3,162.1	$	3,087.8	$	3,080.5	$	3,036.1	$	3,034.5	$	2,998.4	$	2,999.4	$	2,954.4

62花岗岩REIT 2025年第一季度报告

前瞻性陈述

本MD & A可能包含的陈述，如果它们不是对历史事实的背诵，则构成适用证券法含义内的“前瞻性陈述”或“前瞻性信息”，包括经修订的1933年美国证券法、经修订的1934年美国证券交易法和适用的加拿大证券法。前瞻性陈述和前瞻性信息可能包括（其中包括）有关Granite未来计划、目标、战略、意图、信念、估计、成本、目标、资本结构、资本成本、租户基础、税收后果、经济表现或预期的陈述，或上述任何一项的假设。“展望”、“可能”、“将”、“可能”、“应该”、“将”、“可能”、“预期”、“预期”、“相信”、“打算”、“计划”、“预测”、“项目”、“估计”、“寻求”等词语用于识别前瞻性陈述和前瞻性信息。前瞻性陈述和前瞻性信息不应被理解为对未来事件、业绩或结果的保证，也不一定是是否或在何时或通过何种方式实现此类未来业绩的准确指示。不应过分依赖此类声明。也无法保证Granite对各种事项的期望，包括以下事项，将及时实现，产生预期的影响或根本没有：旨在减轻这种影响的措施的有效性，以及Granite提供现金流稳定性和增长并为单位持有人创造长期价值的能力；Granite推进ESG + R计划及相关目标和目标的能力；Granite房地产投资组合的扩张和多样化，以及Granite减少对Magna和特殊目的物业的敞口；Granite加速增长并增加其资产净值、单位FFO和AFFO以及固定货币相同财产NOI-现金基础的能力；Granite执行其战略计划和2025年优先事项的能力；Granite对单位FFO的2025年展望，每单位AFFO和固定货币相同财产NOI，包括未来外币汇率对每单位FFO和AFFO的预期影响以及对Granite业务战略的预期；外币汇率波动以及对Granite收入、费用、现金流、资产和负债的影响；Granite抵消利息或实现与其定期贷款、债券和交叉货币利率掉期相关的利息节省的能力；Granite寻找和整合令人满意的收购的能力，合资和开发机会，并战略性地部署最近出售的物业和融资举措的收益；Granite对可用流动性的预期用途、其以未设押资产获得担保资金的能力以及对其持续运营和未来增长的资金预期；Granite基架招股说明书下的任何未来发行；在Brantford的34.0英亩场地上获得70万平方英尺分销设施的场地规划批准，安大略省；在德克萨斯州休斯顿占地68.7英亩的地块上获得最多70万平方英尺、在德克萨斯州休斯顿占地30.8英亩的地块上获得最多40万平方英尺的开发未来阶段的地块规划批准，以及每个项目的预期时间和潜在收益；在俄亥俄州西杰斐逊开发12.9英亩的土地以及该项目的潜在收益；在布兰特福德剩余的36.0英亩地块上开发一个60万平方英尺的多阶段商业园，安大略省和该项目的潜在收益；在安大略省布兰特县10.1英亩的土地上开发一个20万平方英尺的现代配送/物流设施以及该项目的潜在收益；有关Granite的开发物业和扩建项目的估计，包括建筑面积，总建筑成本和总成本；Granite实现其目标占用目标的能力；Granite确保其任何物业的可持续性或其他认证的能力；Granite在其物业上产生峰值太阳能容量的能力；定期贷款再融资对Granite的回报和现金流的影响；任何分配的金额；以及任何法律诉讼对Granite的影响。前瞻性陈述和前瞻性信息以信息为基础

花岗岩REIT 2025年第一季度报告63

当时可用和/或管理层根据Granite对历史趋势、当前状况和预期未来发展的看法以及Granite认为在当时情况下适当的其他因素做出的善意假设和分析。前瞻性陈述和前瞻性信息受已知和未知风险、不确定性和其他不可预测因素的影响，其中许多因素超出了Granite的控制范围，可能导致实际事件或结果与此类前瞻性陈述和前瞻性信息存在重大差异。可能造成这种差异的重要因素包括但不限于税务或其他法律和条约发生变化的风险，这些变化可能会对Granite根据《联合国所得税法（加拿大）或Granite经营所在的其他司法管辖区的实际税率；可能对Granite租户的经营产生不利影响并进而影响Granite的经营和财务业绩的关税、全球贸易和供应链相关风险；经济、市场和竞争条件以及可能对Granite扩大其房地产投资组合并使其多样化的能力产生不利影响的其他风险；以及此处“风险和不确定性”项下以及Granite于2025年2月26日的2024年AIF中“风险因素”部分所述风险，在www.sedarplus.ca的SEDAR +上提交，并作为附件 1附在该信托向SEC提交的截至2024年12月31日止年度的40-F表格年度报告中，该报告可在EDGAR网站www.sec.gov上在线查阅，强烈建议投资者查看所有这些文件。“风险因素”部分还包含有关此类前瞻性陈述和前瞻性信息所依据的重要因素或假设的信息。前瞻性陈述和前瞻性信息仅在做出陈述和信息之日起生效，除非适用的证券法另有要求，Granite明确否认任何意图，也不承担更新或修改本MD & A中包含的任何前瞻性陈述或前瞻性信息以反映后续信息、事件或情况或其他情况的义务。

64花岗岩REIT 2025年第一季度报告