财政补充2025年第三季度附件 99.2
免责声明02本补充文件包含1995年《私人证券诉讼改革法案》含义内的前瞻性陈述。前瞻性陈述包括所有非历史事实陈述的陈述以及有关以下方面的陈述：未来财务和融资计划；与公司业务及其投资组合相关的战略，包括收购机会和处置计划；增长前景、经营和财务业绩、有关进行分配的预期、股息支付、以及我们的运营商及其各自财产的业绩。“预期”、“相信”、“可能”、“预期”、“估计”、“打算”、“可能”、“计划”、“寻求”、“应该”、“将”、“将”等词语以及类似表述或这些术语的否定，旨在识别此类前瞻性陈述，尽管并非所有前瞻性陈述都包含这些识别词语。我们的前瞻性陈述基于我们当前的预期和信念，并受到许多风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性可能导致实际结果与预测、预测或预期的结果存在重大差异。尽管我们认为这些前瞻性陈述背后的假设是合理的，但它们并不是保证，我们无法保证我们的预期将会实现。可能对我们的运营和未来前景产生重大不利影响或可能导致实际结果与预期存在重大差异的因素包括但不限于：（i）我们的租户和借款人履行和/或履行我们与其订立的协议项下义务的能力和意愿，包括但不限于他们各自对各种索赔进行赔偿、抗辩并使我们免受损害的义务，诉讼和责任；（ii）如果我们无法以我们预期的价格出售这些资产，我们可能不得不承担与我们的持有待售资产相关的额外减值费用的风险；（iii）医疗改革立法，包括潜在的最低人员配置水平要求，对我们的租户和借款人的经营业绩和财务状况的影响；（iv）我们的租户和借款人遵守适用法律的能力，我们向他们出租或融资的物业的运营规则和规定；（v）我们收购Care REIT PLC（“Care REIT”）的预期收益可能无法实现，我们将因投资于Care REIT和任何其他国际投资而面临额外风险；（vi）我们的租户在租约到期时与我们续签的能力和意愿，以及在不续签或我们更换现有租户的情况下以相同或更好的条款重新定位我们的物业的能力，以及我们可能因更换现有租户而产生的任何义务，包括赔偿义务；（vii）是否有能力识别（a）符合我们信用和运营标准的租户，以及（b）合适的收购机会以及以优惠条件收购和租赁相应物业给这些租户的能力；（viii）产生足够现金流以偿还我们未偿债务的能力；（ix）进入债务和股权资本市场；（x）波动的利率和汇率；（xi）公共卫生危机的影响，包括重大的新冠疫情爆发以及其他流行病或流行病；（xii）留住我们关键管理人员的能力；（xiii）保持我们作为房地产投资信托基金（“REIT”）地位的能力；（xiv）美国和英国税法以及其他州、联邦或地方法律的变化，无论是否特定于REITs；（xv）房地产业务固有的其他风险，包括与环境事项和房地产投资流动性不足有关的潜在责任；（xvi）我们截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告和截至2025年3月31日止季度的10-Q表格季度报告中第1A项“风险因素”项下包含的任何额外因素，包括此类报告第1A项中标题为“风险因素”的章节，因为这些风险因素可能会不时被我们向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的其他报告所修正、补充或取代。本补充文件包含与CareTrust REIT相关的某些非GAAP财务信息，包括EBITDA、标准化EBITDA、FFO、标准化FFO、FAD、标准化FAD、 以及某些相关比率。解释性脚注和解释这一非公认会计原则信息的词汇表包含在本补充文件中。这些非公认会计原则措施的对账也包含在本补充文件或我们的网站上。请参阅我们网站investor.caretrustreit.com投资者部分的“财务和备案–季度业绩”。非GAAP财务信息不代表GAAP下的财务业绩，不应被孤立地考虑，作为流动性的衡量标准，作为净收入的替代方案，或作为根据GAAP确定的任何其他业绩衡量指标。您不应依赖非GAAP财务信息来替代GAAP财务信息，并且应认识到此处提供的非GAAP信息可能无法与其他公司的类似术语的非GAAP信息进行比较（即，因为它们没有使用相同的定义来确定任何此类非GAAP信息）。这份补充文件还包括有关我们物业运营商的某些信息（例如EBITDA覆盖率、EBITDA覆盖率和入住率），其中大部分信息不受审计或SEC报告要求的约束。本补充提供的经营者信息已由经营者提供。我们没有对这些信息进行独立核实，但没有理由认为这些信息在任何实质性方面都是不准确的。我们提供这些信息仅供参考。恩赛因集团有限公司（“Ensign”）、The Pennant Group, Inc.（“Pennant”）和PACS Group，Inc.（“PACS”）须遵守SEC的注册和报告要求，并被要求向SEC提交包含经审计财务信息的年度报告和包含未经审计财务信息的季度报告。Ensign、Pennant和PACS向SEC提交的财务报表可在SEC网站www.sec.gov上找到。本补充文件提供了有关我们截至2025年9月30日止季度的财务业绩的信息，并在本文件发布之日提供，除非另有特别说明。我们明确表示不承担更新或修改本补充文件中任何信息（包括前瞻性陈述）的任何义务，无论是否反映我们预期的任何变化、事件、条件或情况的任何变化，或其他方面。本补充文件中使用的，除非文意另有所指，否则“CTRE”、“CareTrust”、“CareTrust REIT”或“公司”均指CareTrust REIT，Inc.及其合并子公司。GAAP是指美国公认的会计原则。
目录联系信息03 CareTrust REIT，Inc. 905 Calle Amanecer，Suite 300 San Clemente，加利福尼亚州 92673（949）542-3130 ir@caretrustreit.com www.CareTrustReit.com转让代理Broadridge Corporate Issuer Solutions P.O. Box 1342 Brentwood，NY 11717（800）733-1121shareholder@broadridge.com Bayshire Carlsbad（Carlsbad，加利福尼亚州）公司简介04公司快照05投资组合06投资组合概览07-14净租赁租金覆盖组合绩效租金按租户划分的总收入按地理租赁期限划分的多元化净租赁FFO和FAD合并资产负债表关键债务指标债务摘要债务契约2025年指导股权资本交易其他财务亮点汇总表26-27
公司简介管理层Dave Sedgwick –首席执行官Bill Wagner-首席财务官 James Callister-首席投资官CareTrust REIT是一家自行管理、公开交易的房地产投资信托基金，从事拥有、收购、开发和租赁位于美国和英国的熟练护理、老年住房和其他与医疗保健相关的物业。自2014年6月1日作为独立上市公司首次亮相以来，截至2025年9月30日，CareTrust REIT已将其租户名册扩大至38家运营商，并将其房地产投资组合扩大至390个净租赁医疗保健物业，遍布31个州和英国，包括35,687个运营床位/单位。截至2025年9月30日，CareTrust REIT还在17个州和英国拥有23项与143项医疗保健物业相关的其他房地产相关投资，包括14,082个运营床位/单位，以及与一个州的46项物业相关的1项融资应收款，包括3,820个运营床位/单位。董事会Diana Laing-主席Anne Olson Spencer Plumb Dave Sedgwick Careina 威廉姆斯股票分析师报道*Baird-Wes Golladay |（216）737-7510美国银行-Farrell Granath |（646）855-1351 BMO资本市场-Juan Sanabria |（312）845-4074 Cantor Fitzgerald & Co.-Richard Anderson |（929）441-6927 德意志银行-Omotayo Okusanya |（212）250-9284 Green Street-John Pawlowski |（949）640-8780 Jefferies-Joe Dickstein |（212）778-8771 KeyBanc Capital Markets-Austin Wurschmidt |（917）368-2311 Raymond James-Jonathan Hughes |（727）567-2438加拿大皇家银行资本市场-Michael Carroll|（440）715-2649 富国银行-John Kilichowski |（212）214-5311*这些信息截至2025年11月5日提供。这份名单可能不完整，可能会随着公司启动或终止CareTrust的覆盖范围而发生变化。请注意，这些分析师就我们的历史或预测业绩作出的任何意见、估计或预测仅代表他们的意见、估计或预测，不代表CareTrust或我们管理层的意见、估计或预测。根据我们对上述信息的参考或分发，CareTrust并不意味着我们认可或同意这些分析师的任何观点、估计或预测。感兴趣的人士可能会自行获取分析师报告的副本，因为我们不分发这些报告。其中几家公司可能不时拥有我们的股票和/或持有我们股票的其他多头或空头头寸，并可能向我们提供有偿服务。更多信息见“词汇表”。04
Caretrust Reit, Inc.纽约证券交易所：CTRE市场数据（截至2025年9月30日）⑤收盘价：34.68美元⑤ 52周区间：35.18美元– 24.79美元丨市值：7.7B美元丨企业价值：7.9B美元丨流通股：2.233亿股信用评级⑤公司评级：BB +（稳定）⑤高级无抵押票据：BBB-⑤公司评级：BBB-（稳定）⑤高级无抵押票据：BBB-惠誉S & P ⑤公司评级：Ba1（正面）⑤高级无抵押票据：Ba1穆迪48.12亿美元投资579处房产53,589个经营床位/单位45家运营商33国+英国注：上述投资组合金额截至9月30日，2025年，包括为我们的应收融资和其他房地产相关投资提供担保的物业。一般说明：由于四舍五入，总数可能不相加。在整个演示文稿中，术语“运营商”和“租户”被交替使用，以反映租赁和经营我们物业的医疗保健提供者。有关更多信息，请参见“词汇表”。快照05
按年份划分的历史投资（百万美元）0610年-平均历史投资收益率：9.3% $ 288 $ 309 $ 112 $ 341 $ 105 $ 197 $ 169 $ 288 $ 1,524 $ 1,2019.1% 9.0% 8.9% 8.8% 8.9% 7.7% 9.0% 9.8% 9.7% 7.8% SNF校园老年人住房英国养老院其他房地产投资收益率20162017201820192020202120222022202320242025（YTD）$ — $ 500 $ 1,000 $ 1,500 $ 2,000 $ 10年-平均历史投资收益率：9.0% $ 288 $ 309 $ 112 $ 341 $ 105 $ 197 $ 169 $ 1,524 $ 1,6339.1% 9.0% 8.9% 8.8% 7.7% 9.0% 9.8% 9.7% 8.6% SNF校园老年人住房英国养老院其他房地产投资收益率20162017201820192020202120222022202320242025（年初至今）$ — $ 300 $ 600 $ 900 $ 1,200 $ 1,500 $ 1,800
注：[ 1 ] EBITDA覆盖率和EBITDA覆盖率基于我们的运营商提供的财务信息。我们没有对这些信息进行独立核实，但没有理由认为这些信息在任何实质性方面都是不准确的。覆盖范围指标基于所示期间到位的合同现金租金，除非自该期间结束以来已订立或修订租约，在这种情况下，使用的是当前合同租金。仅为稳定的物业提供EBITDA覆盖率和EBITDA覆盖率。有关更多信息，请参见“词汇表”。净租赁租金覆盖率[ 1 ] 07截至6月30日按运营商划分的过去12个月EBITDA租金覆盖率分布占租金的百分比，2025 Operators Properties SNF SH UK CH Multi Q2‘25 Q1’25 Q4‘24 Q3’24 Q2 ' 24 < 1.00x 00 ——% ——% ——% ——% ——% ——% ——% ——% ——% ——% 1.00-1.39x 319 ——% 3% 2% ——% 5% 10% 9% 8% 1.40-1.79x 79717% ——% 13% 2% 32% 28% 26% 27% 28% 1.80-2.19x 4125 % ——% 1% ——% 6% 7% 11% 9% 8% 2.20-2.59x 4113% 3% —% —% 7% 4% 1% —% 2.60-2.99x 3255% —% 2% —% 8% 11% 17% 26% 28% > = 3.00x 512535% 2% 6% —% 42% 40% 35% 28%租金覆盖率26289 3.16x 2.16x 2.08x 1.61x 2.77x 2.72x 2.68x 2.67x 2.67x截至6月30日，过去12个月的EBITDA租金覆盖率分布占运营商租金的百分比，2025 Operators Properties SNF SH UK CH Multi Q2‘25 Q1’25 Q4‘24 Q3’24 Q2 ' 24 < 1.00x 2163% —% 2% —% 4% 6% 6% 10% 9% 7% 1.00-1.39x 6421% 3% 6% 2% 13% 34% 32% 30% 34% 1.40-1.79x 77518% 3% 9% —% 29% 4% 5% 6% 3% 1.80-2.19x 363% —% —% —% 4% 4% 2% 8% 8% 2.20-2.59x 3255% ——% 2% ——% 8% 24% 23% 20% 20% 2.60-2.99x 3296% 2% 6% ——% 14% 2% ——% ——% > = 3.00x 29628% ——% ——% —— 28% 26% 27% 27% 28%租金覆盖率26289 2.51x 1.72x 1.69x 1.28x 2.21x 2.15x 2.12x 2.11x 2.11x
投资组合表现08 [ 1 ]所有金额不包括截至2025年9月30日分类为持有待售的8处房产。[ 2 ]应收融资安排规定了多个购买选择权窗口。第一个期权窗口于2024年12月1日对3个物业开放，第二个期权窗口于2026年12月1日对4个物业开放，第三个期权窗口于2027年12月1日对35个物业开放，第四个期权窗口于2028年12月1日对4个物业开放。每个期权窗口将保持开放状态，直至租约到期。[ 3 ]所有金额均不包括截至2025年6月30日分类为持有待售的6项物业。[ 4 ]所有金额均不包括截至2024年9月30日分类为持有待售的8处房产，以及一处正在重新调整用途的房产。有关更多信息，请参见“词汇表”。（单位：千美元）截至9月30日，2025资产类型物业经营床位/单位投资占总投资租金的百分比/利息占总租金的百分比/利息当前收益率投资于房地产物业熟练护理20021,465 $ 2,255，07846.9% $ 238,56751.2% 10.6%英国养老院1317,307930，768 19.3% 68,48914.7% 7.4%多服务校园304,381503，626 10.5% 48,89310.5% 9.7%老年人住房292,534164，0273.4% 16,1243.5% 9.8%净租赁资产总额[ 1 ] 39035,687 $ 3,853，49980.1% $ 372,07379.89.7%应收融资[ 2 ] 463,820 $ 97,0822.0% % $ 11,7872.5% 12.1%其他房地产相关投资14314,082 $ 861,46317.9% $ 82,14817.6% 9.5%总投资57953,589 $ 4,812，044100.0% $ 466,008100.0% 9.7%截至6月30日，2025资产类型物业经营床位/单位投资占总投资租金的百分比/利息占总租金的百分比/利息当前收益率投资于房地产物业熟练护理20021,387 $ 2,252，12047.3% $ 234,71551.2% 10.4%英国养老院1337,456901，59318.9% 67,50014.7% 7.5%多服务校园294,280494，23610.4% 47,77610.4% 9.7%老年人住房312,596178，9973.8% 17,0 103.7% 9.5%净租赁资产总额[ 3 ] 39335,719 $ 3,826，94680.4% $ 367,00180.0% 9.6%应收融资[ 2 ] 463,820 $ 97,0822.0% $ 11,7292.6% 12.1%其他房地产相关投资14213,944 $ 835,65717.6% $ 79,95117.4% 9.6%总投资58153,483 $ 4,759，685100.0% $ 458,681 100.0% 9.6%截至9月30日，2024年资产类型物业经营床位/单位投资占总投资租金/利息占总租金/利息的百分比当前收益率熟练护理15917,300 $ 1,587，52153.7% $ 164,80955.9% 10.4%多服务校园294,164466，71515.8% 41,71214.2% 8.9%老年人住房292,427156，5395.3% 17,3285.9% 11.1%净租赁资产总额[ 4 ] 21723,891 $ 2,210，77574.8% $ 223,84976.0% 10.1%其他房地产相关投资10911,515 $ 745,81825.2% $ 70,78424.0% 9.5%总投资32635,406 $ 2,956，593100.0%$ 294,633 100.0 % 10.0 %
净租赁资产按租户划分的租金多样化09注：[ 1 ]所有金额不包括截至2025年9月30日分类为持有待售的8处房产。[ 2 ] Cascadia根据长期转租协议经营标的设施。有关更多信息，请参见“词汇表”。（单位：千美元）截至9月30日，2025 [ 1 ]净租赁资产经营床位/单位租金占总租金的百分比1 恩赛因 11312,216 $ 92,10224.8% 2 PACS Group 253,01139，89410.7% 3优先管理集团152,14431，8948.6% 4大教堂护理管理492,46623，1066.2% 5 Links Healthcare 121,29620，2645.4% Total Top 5 Tenants 21421,133 $ 207,26055.7% 6 Kalesta 121,26118，8855.1% 7 Bayshire Senior Communities 91,26316，3504.4% 8 Welford 171,06614，1183.8% 9 Cascadia [ 2 ] 1298713,4383.6% 10 Holmes 211,1029，9182.7% Total Top 10 Tenants 28526,812 $ 279,96975.2% All Other Tenants 1058,875 $ 92,10424.8% Total 39035,687 $ 372,073100.0%
按地域划分的总收入多元化（占运营租金和利息的百分比）10注：数字截至2025年9月30日，包括我们的净租赁资产和为我们的应收融资和其他房地产相关投资提供担保的物业。数字不包括截至2025年9月30日持有待售的8处房产。有关更多信息，请参见“词汇表”。7%*19% 10% 4% 3% 2% 4%2% 2% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1%*5%****4%*10% 1%**
11注：[ 1 ]金额包括我们的净租赁资产，不包括截至2025年9月30日的8处持有待售物业，以及为我们的应收融资提供担保的物业和其他与房地产相关的投资。有关更多信息，请参见“词汇表”。（单位：千美元）截至9月30日，2025 [ 1 ]经营床位/单位租金/利息占总租金/利息百分比的地理物业投资1加利福尼亚州658,228 $ 91,06119.5% 2英国1327,52170，25915.1% 3田纳西州293,06745，6749.8% 4德克萨斯州435,44045，5689.8% 5华盛顿州413,50225，6155.5%前5个地区31027,758 $ 278,17759.7% 6北卡罗来纳州141,60323，7945.1% 7爱达荷州342,51820，0634.3% 8路易斯安那州81,16418，8094.0% 9伊利诺伊州574,87318，6864.0% 10俄勒冈州221,42017，6423.8%前10个地区44539,336$ 377,17180.9%所有其他13414,253 $ 88,83719.1%总计57953,589 $ 466,008100.0%按地域划分的总收入多样化（占运行率租金和利息的百分比）
租赁到期12注：[ 1 ]所有金额不包括截至2025年9月30日的8处持有待售物业、我们的应收融资和其他房地产相关投资。[ 2 ]租赁到期年是指租赁主要期限的预定到期年，不包括未行使的租户延期选择权或购买选择权（如有）。有关更多信息，请参见“词汇表”。租赁到期年度% o f t ot al r en t（单位：千美元）截至9月30日，2025 [ 1 ]租赁到期年[ 2 ]租金占总租金的百分比2027 $ 5,7301.5% 2031,3300.4% 203145,33112.2% 203227,6227.4% 203318,1464.9% 203440,12910.8% 20357,2762.0% 203615,1854.1% 203715,6854.2% 203833,8319.1% 203958,38915.7% 2040至2058 103,41927.7%合计$ 372,073100.0% —% 0.3% 2.0% —% 3.1% — % 19.0% 9.9% 6.4% 16.6% —% 5.3% —% 11.6% 20.8% 2.4% 2.6% 202520262027202820292029203020312032203320342035203620372038203920402044
净租赁资产购买期权（单位：千美元）13注：[ 1 ]期权类型包括：A-固定基准价。B-租赁收入的固定资本化率。[ 2 ]基于截至2025年9月30日已到位合同的年化现金收入。[ 3 ]期权窗口开放至租赁期满。【4】期权窗口自期权期开放日起六个月开放。【5】期权窗口自期权期开放日起九个月开放。[ 6 ]租赁协议规定在四个选择窗口的每个窗口购买一至两个物业，共计六个物业。每个购买选择权窗口在2027年12月1日开始的第四、五、六、七个租赁年度开始时打开，开放时间为一年。【7】期权窗口自期权期开放日起24个月开放。[ 8 ]期权规定购买三处房产中的任意两处。目前显示的现金租金平均在320万美元到350万美元之间。[ 9 ]期权规定自2027年6月1日起购买第一个期权窗口的五处房产中的任何一处，以及第二个期权窗口的五处房产中的另一处。目前显示的现金租金平均在270万美元到350万美元之间。如经营者行使延长主租赁期限的选择权，自2035年6月1日起，至其后九个月结束，则经营者应对当时留在主租赁中的所有财产拥有购买选择权。有关更多信息，请参见“词汇表”。截至2025年9月30日的租户购买期权资产类型物业租赁到期期权期限开放日期期权类型[ 1 ]当前现金租金[ 2 ]占总租金百分比SNF 2030年1月1日2/1/2026 [ 3 ] A 1,2000.32% SNF/校园2032年10月2日3/5/2027 [ 4 ] B 3,367 [ 8 ] 0.90% SNF/校园2034年5月2日6/1/2026 [ 5 ] B 3,064 [ 9 ] 0.82% SNF 203412/1/2027 [ 3 ] A 1,1000.30% SNF 203912/1/2027 [ 6 ] B 10,1602.73% SNF 20409/1/2028 [ 7 ] B 74 10.20% 13 $ 19,6325.27%
其他房地产投资14注：[ 1 ]到期年代表贷款协议的预定到期日，不包括延期选择权、购买选择权或提前还款选择权（如有）。[ 2 ]费率扣除转包费。[ 3 ]对于预稳属性，不呈现DSCR。因此，DSCR可能只代表总投资金额的一部分。有关更多信息，请参见“词汇表”。（单位：千美元）截至2025年9月30日抵押贷款到期年份[ 1 ]物业类型位置投资WTD平均合同利率TTM DSCR [ 3 ] 2025 SNF GA $ 29,6009.1% [ 2 ] $ 2,701 2.00x 2026 SH/SNF/UK Care Home 加利福尼亚州，英国30,7059.2% 2,835 1.43x 2027 SNF/Campus Mid-Atlantic 75,0008.5% [ 2 ] 6,368 1.44x 2028 SNF FL 15,7279.1% 1,435 — 2029 SNF/Campus/SH Various 434,0008.8% [ 2 ] 38,2852.30x 2031 SNF TN 26,6759.2% 2,461 — 2033 SNF Campus/SH 加利福尼亚州 25,9939.1% 2,372 1.66x 2034 SNF CO，WA 21,0508.6% 1,814 — 2035 SNF WA 11,0658.6% 954 — 2039 SNF MD 19,1909.4% 1,794 —总抵押贷款$ 689,0058.9% $ 61,019夹层贷款到期年[ 1 ]物业类型位置投资WTD平均合同利率TTM DSCR [ 3 ] 2027 SNF/Campus/SH MO，VA $ 44,80014.2% [ 2 ] $ 6,359 2.33x 2029 SNF 加利福尼亚州 7,36511.7% 859 2.13x 2032 SNF/Campus Mid-Atlantic 25,00011.2% 2,788 1.44x 2034 SNF/Campus MD 11,51113.2% 1,517 —夹层贷款总额$ 88,67613.0% $ 11,523优先股权投资物业类型位置投资回报率丨TTM DSCR [ 3 ] SNF 加利福尼亚州 $ 1,78215.0% $ 2711.32x SNF/Campus NC 9,000 11.0% 1,004 2.14x SNF/Campus/SH Various 43,00011.0% 4,730 — SNF/SH Various 30,00012.0% 3,600 —优先股权投资总额$ 83,78211.5% $ 9,605总计$ 861,463 $ 82,148
截至9月30日止三个月的综合损益表15（金额以千为单位，每股数据除外），截至9月30日止九个月，2025202420252024收入：租金收入104,265美元57,153美元261,944美元166,062美元应收融资利息收入2,908 — 8,601 —其他房地产相关投资利息收入和其他收入25,27120，22870,98943，280总收入132,44477，381341,534209，342费用：折旧和摊销26,69314，00965,74941，317利息支出12,6228，28132,32925，188财产税和保险2,3262，1156,5085，892房地产投资减值4528,41745236，872交易成本560 — 1,509 —物业经营费用2793,4771，3224,392一般及行政费用15,4206，66336,99219，637费用总额58,35242，962144,861133，298其他收入（损失）：债务清偿损失（390）（657）（390）（657）（损失）出售房地产收益净额—（2,286）3,876（2,254）其他房地产相关投资未实现收益（损失），净收益3,6031，8006,858（689）（亏损）外币交易收益（298）— 4,115 —其他收入总额（亏损）2,915（1,143）14,459（3,600）所得税费用前收入77,00733，276211,13272，444所得税费用（2,077）—（3,107）—净收益74,93033，276208,02572，444归属于非控制性权益的净收入（亏损）29（165）（1,223）（501）归属于CareTrust REIT，Inc.的净收入74,901美元33,441美元209,248美元72,945 CareTrust REIT可获得的收益，Inc.每股普通股：基本0.35美元0.21美元1.06美元0.50美元稀释0.35美元0.21美元1.06美元0.50美元加权平均普通股数：基本211,746159，459197,204145，780稀释212,271159，850197,603146，153每股普通股宣布的股息0.335美元0.29美元1.005美元0.87美元
有关更多信息，请参见“词汇表”。EBITDA、FFO和FAD16的对账（以千为单位）截至2024年9月30日的季度截至2024年12月31日的季度截至2025年3月31日的季度截至2025年6月30日的季度截至2025年9月30日的季度归属于CareTrust REIT的净利润，Inc. $ 33,441 $ 52,135 $ 65,802 $ 68,545 $ 74,901折旧和摊销14,00915，51417,84121，21524,309非控股权益应占房地产相关折旧和摊销——（837）（2,223）（2,513）（2,796）利息费用7,8074，7686,66913，03812,622所得税费用—— 1,0302，077股票薪酬摊销1,1431，4613,0931，9451,700与特别激励计划相关的股票薪酬摊销—— 8161,081793归属于CareTrust REIT的EBITDA，Inc. 56,40073，04191,998104，341113,606核销递延融资成本— 354 ————房地产投资减值8,4175，353 —— 452（收益）外币交易损失————（4,413）298贷款损失准备— 4,900 ————物业经营费用（回收）3,8931，665（105）1,090402出售房地产损失（收益）净额2,286（46）（3,876）——债务清偿损失657 ———— 390非日常交易成本— 1,32688861560租赁无形资产加速摊销，扣除非控制性权益份额————（1,023）特别奖励计划付款— 2,313 ————其他房地产相关投资的未实现收益净额（1,800）（9,734）（1,287）（1,968）（3,603）归属于CareTrust REIT，Inc.的正常化EBITDA 69,853美元79,172美元87,618美元99,111美元111,082美元
更多信息见“词汇”。EBITDA、FFO和FAD的对账（续）17（以千为单位）截至2024年9月30日的季度截至2024年12月31日的季度截至2025年3月31日的季度截至2025年6月30日的季度截至2025年9月30日的季度归属于CareTrust REIT，Inc.的净利润33,441美元52,135美元65,802美元68,545美元74,901美元房地产相关折旧和摊销14,00215，50717,83321，20824,303非控股权益在房地产相关折旧和摊销中所占份额——（837）（2,223）（2,513）（2,796）房地产投资减值8,4175，353 —— 452出售房地产的损失（收益），净额2,286（46）（3,876）——归属于CareTrust REIT，Inc.的运营资金（FFO）58,14672，11277,53687，24096,860递延融资成本核销— 354 ————外币交易（收益）损失————（4,413）298租赁无形资产加速摊销，扣除非控制性权益份额————（1,023）贷款损失准备—— 4,900 ————物业运营费用（回收）3,8931，665（105）1,090402非日常交易成本—— 1,32688861560债务清偿损失657 ———— 390与特别激励计划相关的股票补偿摊销—— 8161,081793特别激励计划付款—— 2,313 ——其他房地产相关投资的未实现收益，净额（1,800）（9,734）（1,287）（1,968）（3,603）归属于CareTrust REIT的标准化FFO，Inc. $ 60,896 $ 72,936 $ 77,848 $ 83,091 $ 94,677
（金额以千为单位，每股数据除外）截至2024年9月30日的季度截至2024年12月31日的季度截至2025年3月31日的季度截至2025年6月30日的季度截至2025年9月30日的季度归属于CareTrust REIT的净利润，Inc. 33,441美元52,135美元65,802美元68,545美元74,901美元房地产相关折旧和摊销14,00215，50717,83321，20824,303非控股权益在房地产相关折旧中所占份额及摊销—（837）（2,223）（2,513）（2,796）递延融资费用摊销6146 199149841,121股票补偿摊销1,1431，4613,0931，9451,700与特别激励计划相关的股票补偿摊销—— 8161,081793直线租金收入777（1,760）（3,419）租赁激励摊销513484848非控股权益的租赁激励摊销份额—（6）（24）（24）以上摊销及以下市场租赁（809）（926）（926）（972）（390）非控制性权益对低于市场租赁的摊销份额— 463463463154租赁无形资产的加速摊销，扣除非控制性权益的份额————（1,023）非现金利息收入——（281）（623）（703）（724）房地产投资减值8,4175，353 —— 452出售房地产的损失（收益）净额2,286（46）（3,876）—— CareTrust REIT应占可供分配资金（FAD），Inc. 59,10673，46281,30488，30295,096核销递延融资成本— 354 ————外币交易（收益）损失————（4,413）298贷款损失准备— 4,900 ————物业经营费用（回收）3,8931，665（105）1,090402非日常交易成本— 1,32688861560债务清偿损失657 ———— 390特别奖励计划付款— 2,313 ——其他房地产相关投资的未实现收益，净额（1,800）（9,734）（1,287）（1,968）（3,603）归属于CareTrust REIT的正常化FAD，Inc. $ 61,856 $ 74,286 $ 80,800 $ 83,072 $ 93,143 FFO per share attributable to CareTrust REIT，Inc. $ 0.36 $ 0.40 $ 0.41 $ 0.45 $ 0.46 Normalized FFO per share attributable to CareTrust REIT，Inc. $ 0.38 $ 0.40 $ 0.42 $ 0.43 $ 0.45 FAD per share attributable to CareTrust REIT，Inc. $ 0.37 $ 0.40 $ 0.43 $ 0.46 $ 0.45 Normalized FAD per share attributable to CareTrust REIT，Inc. $ 0.39 $ 0.41 $ 0.43 $ 0.43 $ 0.44稀释加权平均已发行股份[ 1 ] 160,025182，222187,574193，055212,575 [ 1 ]对于所示期间，稀释加权平均股份已使用库存股法计算。有关更多信息，请参见“词汇表”。EBITDA、FFO和FAD的调节（续）18
合并资产负债表19（金额以千为单位）2025年9月30日2024年12月31日资产：房地产投资，净额3,271，982美元2,226，740美元应收融资款98,05496，004其他房地产相关投资871,295795，203持有待售资产净额28,14357，261现金及现金等价物712,480213，822应收账款和其他应收款7,3891，174预付费用和其他资产净额90,31435，608递延融资成本净额9,26311，204总资产$ 5,088，920 $ 3,437，016负债和权益：高级无抵押应付票据，净额397,594美元396,927美元高级无抵押定期贷款，净额496,201 —应付账款，应计负债和递延租金负债103,10956，318应付股利74,80654，388总负债1,071，710507,633可赎回的非控制性权益18,47218，243权益：普通股2,2271，870 额外实收资本 4,516，5093,439，117累计超过收益的分配（528,281）（532,570）累计其他综合收益3,711 —股东权益合计3,994，1662,908，417非控制性权益4,5722，723总权益3,998，7382,911，140 总负债及权益 $ 5,088，920 $ 3,437，016
注：[ 1 ]净债务与年化正常化运行率EBITDA将截至本季度最后一天的净债务与本季度的年化正常化运行率EBITDA进行比较，假设本季度完成的投资发生在本季度的第一天。净债务进行了调整，以包括在适用季度通过公司ATM计划根据股权远期合约出售的股票的未来预期结算所得的净收益。请参阅我们网站http://investor.caretrustreit.com投资者部分的“财务-季度业绩”，了解正常化EBITDA和正常化运行率EBITDA与所示期间最直接可比的GAAP衡量标准的对账情况。[ 2 ]将截至本季度最后一天的净债务与截至本季度最后一天的CareTrust REIT的企业价值进行比较。[ 3 ]假设本季度通过公司ATM计划根据股权远期合约出售的股份的未来预期结算所得款项净额减少未偿债务，并假设股份已发行。有关更多信息，请参见“词汇表”。净负债对企业价值[ 2 ]净负债对年化正常化运行率EBITDA [ 1 ]关键债务指标203.8 3.8 2.5 1.4 0.6 0.4 0.10.5 0.5 2.0 0.403/31/2306/30/2309/30/2312/31/2303/31/2406/30/2409/30/2412/31/2403/31/2506/30/2509/30/2526.2% 26.2% 16.8% 9.5% 4.1% 2.6% 0.4% 3.5% 2.9% 12.3% 2.4% 03/31/2306/30/2309/30/2312/31/2303/31/2406/30/2409/30/2412/31/2403/31/2506/30/2509/30/25 [ 3 ] [ 3 ]
注：[ 1 ]资金可按适用SOFR加1.10%至1.80%或基准利率（定义）加0.10%至0.80%借入。该公司订立利率掉期，通过将SOFR固定为3.5%来对冲5亿美元浮动利率定期贷款的利息支出。[ 2 ]资金可按适用SOFR加1.05%至1.55%或基准利率（定义）加0.05%至0.55%借入。[ 3 ]到期日不假设行使两个、6个月的延期选择权。[ 4 ]代表到期时全额提取且未偿还的无担保循环信贷额度。债务到期时间表债务摘要21 $ — $ — $ — 400,000 $ 1,200，000 $ 500,000202520262027202820292030债务到期年份Pri nci pa l（单位：千美元）9月30日，2025年债务利率到期日本金百分比固定利率债务高级无抵押应付票据3.875% 2028 $ 400,00044.4%高级无抵押定期贷款4.630% [ 1 ] 2030500,00055.6% 4.294% $ 900,000100.0%浮动利率债务无抵押循环信贷额度—% [ 2 ] 2029 [ 3 ] $ ——% —% $ ——%总债务4.294% $ 900,000100.0% [ 4 ]
债务契约222025年9月30日契约最低要求最高要求实际状态信贷融资契约合并杠杆率60% 15.6%合规合并固定费用覆盖率1.50x 11.00x合规合并有形净值（千美元）3,341，7294,530，802合规担保债务比率40% —%合规
注：[ 1 ]本指引假设并包括（i）进行的所有投资、处置和预期的贷款偿还，（ii）没有新的收购、处置、新的贷款或贷款偿还，（iii）没有产生新的债务或新的股票发行，以及（iv）在CareTrust的长期净租赁下估计2.5%的基于CPI的租金自动扶梯。[ 2 ]关于归属于CareTrust REIT，Inc.的标准化FFO和标准化FAD中通常排除的项目，请参见“术语表”。这些排除费用的时间和金额无法确定地进一步分配或量化，或者取决于某些行动的时间和发生，因此，如果没有不合理的努力，就无法合理预测或估计。2025年指引23全年2025年指引[ 1 ]（单位：千股）归属于CareTrust REIT，Inc.的低-高净收入1.41美元1.42美元房地产相关折旧和摊销0.44 0.44非控股权益在房地产相关折旧和摊销中的份额（0.05）（0.05）（收益）出售房地产的损失（0.02）（0.02）房地产投资减值——归属于CareTrust REIT，Inc.的运营资金（FFO）1.78 1.79正常化项目，净额[ 2 ]（0.02）（0.02）归属于CareTrust REIT，Inc.的正常化FFO 1.76美元1.77美元归属于CareTrust REIT的净利润，Inc. $ 1.41 $ 1.42房地产相关折旧和摊销0.44 0.44非控股权益应占房地产相关折旧和摊销（0.05）（0.05）递延融资费用摊销0.02 0.02股票补偿摊销0.04 0.04非常股票授予摊销0.02 0.02直线租金收入（0.04）（0.04）高于和低于市场租赁摊销（0.01）（0.01）非控股权益应占低于市场租赁摊销——非现金利息收入（0.01）（0.01）租赁激励摊销——非控股权益应占租赁激励摊销——租赁无形资产加速摊销，扣除非控制性权益份额（0.01）（0.01）房地产投资减值——出售房地产（收益）损失（0.02）（0.02）归属于CareTrust REIT，Inc.的可供分配资金（FAD）1.79 1.80正常化项目，净额[ 2 ]（0.03）（0.03）归属于CareTrust REIT，Inc.的正常化FAD $ 1.76 $ 1.77加权平均流通股：稀释后204,032204，032
注：[ 1 ]为后续股权发行的每股平均发行价格。[ 2 ]截至2025年9月30日，CareTrust REIT有3.801亿美元可用于ATM计划下的未来发行。后续股权发行活动场内发行活动股权资本交易2420152016201920242025股数（000s）16,33016，1006,64115，87023,000每股公开发行价格$ 10.50 $ 12.14 [ 1 ] $ 23.35 $ 32.00 $ 32.00总收益（000s）$ 171,465 $ 195,385 $ 155,073 $ 507,840 $ 736,00020162017201820192019202020212022202320242025 [ 2 ] Q1 Q2 Q3总股数（000s）92410,57410，2652,459 — 9902,40530，86940,98655312，055 — 12,608每股均价15.31美元16.43美元17.76美元19.48美元—$ 23.74 $ 20.00 $ 20.86 $ 26.35 $ 28.87 $ 29.36 $ — $ 29.34毛收益（000s）$ 14,147 $ 173,760 $ 182,321 $ 47,893 $ — $ 23,505 $ 48,100 $ 643,802 $ 1,079，852 $ 15,964 $ 353,907 $ — $ 369,871
注：[ 1 ]标准化FFO派息率是指宣布的股息除以标准化FFO，在每种情况下适用的季度。[ 2 ]请参阅我们网站http://investor.caretrustreit.com投资者部分的“财务-季度业绩”，了解标准化FFO和标准化FFO每股与所示期间最直接可比的GAAP衡量标准的对账情况。有关更多信息，请参见词汇表。股息历史正常化FFO派息率[ 1 ] [ 2 ]每股正常化FFO [ 2 ]正常化FFO [ 2 ]（百万）其他财务亮点25 $ 0.28 $ 0.28 $ 0.28 $ 0.28 $ 0.28 $ 0.29 $ 0.29 $ 0.29 $ 0.33 5 $ 0.33 5 $ 0.33 503/31/2306/30/2309/30/2312/31/2303/31/2406/30/2409/30/2412/31/2403/31/2506/30/2509/30/2580% 80% 80% 78% 83% 81% 76% 73% 80% 78% 74% 03/31/2306/30/2312/31/2303/31/2406/30/2409/30/2412/31/2403/31/2506/30/06/30/23 09/30/23 12/31/23 03/31/24 06/30/24 09/30/24 12/31/24 03/31/25 06/30/25 09/30/25
初始投资与公司上市相关的收购物业的初始投资代表Ensign和Pennant的账面总值。自作为上市公司成立以来收购的物业的初始投资代表CareTrust REIT的购买价格和交易成本，包括不产生租金和减值费用的资本支出承诺（在除Investments幻灯片之外的所有投资组合幻灯片上）。多服务校园设施，包括技术护理床位和老年人住房单元的组合，包括持续护理退休社区。归属于CareTrust REIT，Inc的正常化EBITDA EBITDA，经调整后的某些收入和费用项目公司认为不能表明其持续业绩，例如注销递延融资成本、房地产减值费用、贷款损失准备金、呆账准备金和租赁重组、收回先前冲回的租金、租赁终止收入、物业运营费用、非常规交易成本、债务清偿损失、其他房地产相关投资的未实现损益、处置房地产或其他房地产的损益、租赁无形资产的加速摊销，扣除非控制性权益份额、特别激励计划付款和外币交易损益。[ 1 ]归属于CareTrust REIT，Inc的正常化FAD FAD，根据公司认为不能表明其持续业绩的某些收入和费用项目进行调整，例如贷款损失准备金、呆账准备金和租赁重组、收回先前冲回的租金、租赁终止收入、非常规交易成本、注销递延融资费用、债务清偿损失、特别激励计划付款、其他房地产相关投资的未实现损益，外币交易及物业营运开支的损益。[ 2 ]英国护理院（“UK Care Homes”），护理院是指为日常生活活动需要协助且无法在自己家中独立管理的个人提供住宿和个人护理服务的住宅环境。养老院一般分为两大类：安老院和有护理的养老院（也叫养老院）。安老院为洗衣、穿衣、用药管理等日常生活活动提供个人护理和支持，而有护理的安老院也为有更复杂医疗需求的个人提供24/7的现场护理。偿债覆盖率（“DSCR”）所有物业根据贷款协议在截至呈列期间的过去12个月内产生的总EBITDA除以借款人同期应付的总利息。EBITDA归属于CareTrust REIT，Inc.的扣除利息费用、所得税、折旧和摊销以及基于股票的薪酬摊销前的净利润。[ 1 ] EBITDA扣除利息费用、所得税、折旧、摊销和现金租金前的净利润，在应用标准化管理费（设施运营收入的5%）后。EBITDA覆盖范围总租赁（或其他分组）下的所有物业在截至呈报期间的过去十二个月内产生的总EBITDA除以同一期间根据该总租赁（或其他分组）应付给CareTrust REIT的基本租金；前提是如果总租赁已被修改以在该期间或自该期间以来更改基本租金，则该期间的总EBITDA除以当前有效的年化每月基本租金。「租金」指根据公司租赁协议到期的月租金总额。EBITDA反映了标准5%管理费的应用。EBITDA扣除利息支出、所得税、折旧、摊销、现金租金和标准化管理费前的利润（设施运营收入的5%）。EBITDA覆盖率总租赁（或其他分组）下的所有物业在截至呈列期间的过去十二个月内产生的总EBITDA除以同一期间根据该总租赁（或其他分组）应付CareTrust REIT的基本租金；前提是，如果总租赁在该期间或自该期间以来已被修改以改变基本租金，则该期间的总EBITDA除以目前有效的年化每月基本租金。Enterprise Value股价乘以截至指定日期的已发行股票数量，包括假定从ATM计划发行的股票，加上未偿债务总额减去现金和假定从ATM计划获得的净收益。物业统计物业统计不包括发展中土地， 分类为持有待售或非经营性物业。截至2025年9月30日，公司有八项物业分类为持有待售。归属于CareTrust REIT，Inc的可用于分配的资金（“FAD”）FFO，不包括直线租金收入调整、递延融资费用摊销、租赁奖励、高于和低于市场的租赁无形资产、基于股票的补偿费用、非现金利息收入和合资企业的调整。计算合资企业的调整是为了反映我们在合并后的合资企业中的按比例份额。[ 2 ]运营资金（“FFO”）归属于CareTrust REIT，Inc的净收入，不包括处置房地产或其他房地产的损益，未扣除房地产折旧、摊销和房地产减值费用以及对合资企业的调整。计算合资企业的调整是为了反映我们在合并后的合资企业中的按比例份额。CareTrust REIT根据全国房地产投资信托协会发布的定义和解释性指南计算和报告归属于CareTrust REIT，Inc的FFO。[ 2 ]员工保留税收抵免员工保留抵免（“ERTC”）是雇主的一种完全可退还的税收抵免，相当于符合条件的雇主向其雇员支付的合格工资（包括可分配的合格健康计划费用）的50%。名词解释26
归属于CareTrust REIT，Inc的正常化FFO FFO，根据公司认为不能表明其持续业绩的某些收入和支出项目进行调整，例如注销递延融资成本、租赁无形资产加速摊销、扣除非控股权益份额、贷款损失准备金、呆账准备金和租赁重组、收回先前冲回的租金、租赁终止收入、与特别激励计划相关的股票补偿摊销、特别激励计划付款、非常规交易成本、债务清偿损失、其他房地产相关投资的未实现损益，外币交易和物业运营费用的收益或损失。[ 2 ]租金/利息租金代表相应期间的合同现金租金，按年计算，并按合并实体的100%份额列报，不包括地面租赁收入和近期收购的任何租金减免影响（如适用）。以英镑计价的租金使用资产负债表日的即期汇率换算成美元。利息收入包括其他房地产相关贷款和优先股权投资的年化利息。此外，如果租赁或贷款协议是在该期间之后订立、修订或重组的，但在我们提交相应期间的日期之前，则使用初始或修订的合同现金租金或利息。老年人住房（“SH”）包括许可的医疗保健设施，为那些在日常生活活动中需要帮助的人提供个人护理服务、支持和住房，例如洗澡、吃饭和穿衣，但需要有限的医疗护理。项目和服务可能包括交通、社会活动、锻炼和健身项目、美容或理发店准入、爱好和工艺活动、社区游览、在餐厅环境中用餐以及居民寻求的其他活动。这些设施往往在公寓式建筑中，私人住宅从单间到大户型不等。某些老年人住房物业可能会为因阿尔茨海默病或其他形式的痴呆症而需要记忆护理的居民提供更高水平的个人帮助。个人援助水平部分基于当地法规。老年人住房还包括养老社区或老年公寓，它们不是医疗保健设施。这些社区通常由完全独立的公寓组成，配有自己的厨房、浴室和独立的生活空间，以及租户车辆的停车场。它们最常被租用，没有家具，一般可以由租户个性化，通常是55岁以上的个人或夫妇。这些设施提供各种服务和便利设施，如洗衣、家政服务、餐饮选择/膳食计划、锻炼和健康计划、交通、社交、文化和娱乐活动以及现场安保。熟练护理或熟练护理设施（“SNFs”）许可的医疗保健设施，为不需要急症护理医院或长期急症护理医院提供的更广泛和更精密治疗的人提供恢复性、康复和护理。治疗方案包括物理、职业、言语、呼吸、呼吸机和伤口治疗。稳定的物业被视为稳定的，除非它（i）在报告期间持有待售或处置，（ii）暂时处于特别关注设施状态，（iii）计划过渡到新的运营商，或（iv）最近进行了重大翻新或最近被重新定位或过渡到新的运营商，并且在其稳定目标日期后的12个月内未实现承保稳定。注：[ 1 ]归属于CareTrust REIT，Inc的EBITDA和归属于CareTrust REIT，Inc的正常化EBITDA不代表GAAP定义的经营现金流或净收入，不应被视为评估公司流动性或经营业绩时这些衡量标准的替代方法。归属于CareTrust REIT，Inc的EBITDA和归属于CareTrust REIT，Inc的正常化EBITDA并不意味着可用于满足未来现金需求的现金，包括公司为资本支出提供资金或支付其债务的能力。此外，公司计算的归属于CareTrust REIT，Inc的EBITDA和归属于CareTrust REIT，Inc的正常化EBITDA可能无法与其他REITs报告的EBITDA和正常化EBITDA进行比较。[ 2 ] CareTrust REIT认为，归属于CareTrust REIT，Inc的FAD、归属于CareTrust REIT，Inc的FFO、归属于CareTrust REIT，Inc的Normalized FAD、归属于CareTrust REIT的Normalized FFO， Inc（及其相关的每股金额）是衡量其经营业绩的重要非GAAP补充指标。因为用于房地产资产的历史成本会计惯例要求直线折旧（土地除外），这样的会计列报意味着房地产资产的价值会随着时间的推移而可预测地减少，即使房地产价值在历史上随市场和其他条件而上升或下降。此外，通过排除不代表持续结果的项目，归属于CareTrust REIT，Inc的正常化FAD和归属于CareTrust REIT，Inc的正常化FFO可以促进对不同时期和其他公司之间的经营业绩进行有意义的比较。然而，归属于CareTrust REIT，Inc的FAD、归属于CareTrust REIT，Inc的FFO、归属于CareTrust REIT，Inc的Normalized FAD和归属于CareTrust REIT，Inc的Normalized FFO（及其相关的每股金额）并不代表GAAP定义的经营现金流量或归属于股东的净利润，在评估公司流动性或经营业绩时不应被视为这些衡量标准的替代方案。词汇表27
