美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
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表格
10-K
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根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的年度报告 | ||||
截至本财政年度
12月31日
, 2025
或
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根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的过渡报告 | ||||
对于从到的过渡期
委托档案号
001-11312
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（在其章程中指明的注册人的确切名称）
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| （成立或组织的州或其他司法管辖区） | （I.R.S.雇主识别号） | ||||||||||||||||
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| （主要行政办公室地址） | （邮编） | ||||||||||||||||
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| （注册人的电话号码，包括区号） | |||||||||||||||||
根据该法第12（b）节登记的证券：
| 各类名称 | 交易代码（s） | 注册的交易所名称 | ||||||
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根据该法案第12（g）节注册的证券：无
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如果注册人是《证券法》第405条所定义的知名且经验丰富的发行人，请用复选标记表示。
有
ý无¨
如果根据《交易法》第13条或第15（d）条，注册人无需提交报告，请用复选标记表示。有¨
无
ý
用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。
有
ý无¨
用复选标记表明注册人在过去12个月（或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内）是否以电子文件方式提交了根据S-T条例第405条（本章第232.405条）要求提交的每一份互动数据文件。
有
ý无¨
通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”、“新兴成长型公司”的定义。
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ý | 加速披露公司 | ☐ | ||||||||
| 非加速披露公司 | ☐ | 较小的报告公司 |
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| 新兴成长型公司 |
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若为新兴成长型公司，请勾选注册人是否选择不使用延长的过渡期，以符合《交易法》第13(a)条规定的任何新的或修订的财务会计准则。¨
用复选标记表明注册人是否已就编制或发布其审计报告的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15 U.S.C.7262（b））第404（b）节对其财务报告内部控制有效性的评估提交报告和证明。
☒
如果证券是根据该法第12（b）节登记的，请用复选标记表明备案中包括的登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表的错误更正。
¨
用复选标记表明这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行官根据§ 240.10D-1（b）在相关恢复期间收到的基于激励的补偿进行恢复分析。¨
用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。有☐无
ý
截至2025年6月30日，非关联公司持有的卡津斯不动产信托基金普通股总市值为$
5,011,905,168
以纽约证券交易所报告的收盘销售价格为基础。截至2026年1月30日，
167,981,990
发行在外的普通股。
以引用方式纳入的文件
将于2026年4月28日举行的年度股东大会的注册人代理声明的部分内容通过引用并入本10-K表格的第三部分。
目 录
| 第一部分 | ||||||||
| 项目1。 | ||||||||
| 项目1a。 | ||||||||
| 项目1b。 | ||||||||
| 项目1c。 | ||||||||
| 项目2。 | ||||||||
| 项目3。 | ||||||||
| 项目4。 | ||||||||
| 第十项。 | ||||||||
| 第二部分 | ||||||||
| 项目5。 | ||||||||
| 项目7。 | ||||||||
| 项目7a。 | ||||||||
| 项目8。 | ||||||||
| 项目9。 | ||||||||
| 项目9a。 | ||||||||
| 第三部分 | ||||||||
| 项目10。 | ||||||||
| 项目11。 | ||||||||
| 项目12。 | ||||||||
| 项目13。 | ||||||||
| 项目14。 | ||||||||
| 第四部分 | ||||||||
| 项目15。 | ||||||||
前瞻性陈述
本报告中包含的某些事项属于联邦证券法含义内的“前瞻性陈述”，并受到不确定性和风险的影响，如本文所述。这些前瞻性陈述包括有关业务可能或假定的未来结果以及我们的财务状况、流动性、运营结果、计划和目标的信息。这份10-K表格年度报告中的前瞻性陈述示例包括公司的业务和财务战略；管理目标；未来债务融资；未来收购和处置运营资产、合资企业权益和土地；未来收购房地产债务投资；未来开发和再开发机会；未来发行普通股、有限合伙单位，或优先股；未来分配；预计资本支出；市场和行业趋势；租赁活动的未来占用或数量和速度；进入新市场或现有市场集中度的变化；资本市场利率和流动性的未来变化；以及所有涉及我们预期或预期的经营业绩、事件、投资或发展的报表将在未来发生。
任何前瞻性陈述都是基于管理层对我们未来业绩的信念、假设和预期，并考虑到目前可获得的信息。这些信念、假设和期望可能会因可能发生的事件或因素而改变，但并非所有这些都是已知的。如果发生变化，我们的业务、财务状况、流动性和经营业绩可能与前瞻性陈述中表达的内容存在重大差异。由于但不限于以下原因，实际结果可能与前瞻性陈述有所不同：与一般经济和资本市场条件变化（在国际或国家基础上或在我们经营所在市场内）的影响相关的风险和不确定性，包括通货膨胀的变化、利率的变化、供应链中断、劳动力市场中断（包括失业率的变化）、资本市场的错位和波动，以及任何低迷的严重性和持续时间导致的消费者和客户行为的潜在长期变化，美国或全球经济的不利条件或不确定性；影响房地产行业的风险（包括但不限于无法以优惠条款（和预期时间表）订立或续签租约；我们的房地产债务投资项下的一个或多个租户或借款人的财务状况或流动性的任何不利变化；客户对空间利用的偏好变化；客户财务状况的变化；保险范围的可用性、成本和充足性；来自其他开发商、投资者、业主的竞争，和房地产运营商；未能从预期或已完成的收购、开发、投资或处置中实现预期收益；融资的成本和可用性，任何利率对冲合约的有效性，以及任何未能遵守信贷协议下的债务契约；普通股、债务或运营合伙单位发行的影响；受到威胁的恐怖袭击或社会政治动荡，如政治不稳定、内乱、武装敌对行动，或政治激进主义及其对我们日常建筑运营的潜在影响；爆发高度传染性或传染性疾病对我们和我们客户的财务状况的直接和长期影响；与通过网络攻击、网络入侵或其他方式造成的安全漏洞相关的风险；与采用和使用人工智能相关的风险；高级管理层、董事会或关键人员的变动；对现有或未来环境或其他适用监管要求的潜在责任，包括有资格作为房地产投资信托获得税收的要求；合资伙伴的财务状况和流动性，或与其发生争议；普通股或其他证券的股息率或支付这些股息的能力发生重大变化；适用法律变化的影响，包括影响REITs的税法和《一大美丽法案》的通过，以及新采用的会计原则对我们的会计政策和财务业绩的期间比较的影响；与气候变化和恶劣天气事件相关的风险；以及公司向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的报告中讨论的那些额外风险和因素。
这些前瞻性陈述并非详尽无遗，仅截至本报告发布之日，并非对未来结果、业绩或成就的保证。本报告其他章节，包括第1部分，项目1a。风险因素，包括可能对我们的业务和财务业绩产生不利影响的其他因素。公司不承担更新或修改任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件或其他事项，除非法律另有要求。
第一部分
项目1。商业
企业简介
卡津斯不动产信托基金 Incorporated TERM0（“注册人”或“Cousins”）是一家乔治亚州公司，是一家完全整合、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金（“REIT”）。Cousins几乎所有的业务都是通过卡津斯不动产 LP（“CPLP”）开展的。Cousins拥有CPLP超过99%的股份，并巩固了CPLP。CPLP全资拥有Cousins TRS Services LLC（“CTRS”），这是一家拥有和管理自己的房地产投资组合并提供某些房地产相关服务的应税实体。
Cousins、CPLP、CTRS及其子公司主要在美国Sun Belt市场开发、收购、租赁、管理和拥有甲级办公物业和机会主义混合用途开发项目，重点是奥斯汀、亚特兰大、夏洛特、坦帕、菲尼克斯、达拉斯和纳什维尔的生活方式办公物业。考辛斯已选择作为房地产投资信托基金征税，并打算除其他外，将至少100%的净应税收入分配给股东。考辛斯的普通股在纽约证券交易所交易，代码为“CUZ”。Cousins、CPLP及其子公司、CTRS以下简称“我们”、“我们”、“我们的”、“公司”。
我们的业务主要在我们按地理区域衡量的办公房地产部分进行。
我们认为“生活方式办公室”是位置优越的建筑，属于现代化结构或已进行现代化改造以与较新的建筑竞争，专业管理和维护，并提供客户需求较高的多项和类型的便利设施，这些设施侧重于实体工作环境在招聘和留住员工方面的重要性。我们相信，我们的“生活方式办公室”组合提高了我们续租和获得新客户的能力，这导致我们的入住率始终高于我们市场上其余办公楼的入住率。我们不认为“生活方式办公室”这一表述是按照房地产行业的任何标准上市标准对我们物业进行的分类。因此，我们提醒投资者，我们对“生活方式办公室”的使用和定义可能与其他公司可能使用的类似表述和传统分类的使用和定义不同。
公司战略
我们的战略是通过拥有美国太阳带市场首屈一指的办公室投资组合，为我们的股东创造价值，特别关注奥斯汀、亚特兰大、夏洛特、坦帕、菲尼克斯、达拉斯和纳什维尔。这一战略基于一种纪律严明的资本配置方法，包括机会性收购、选择性开发和及时处置非核心资产，目标是以较低的资本支出要求维持更新、更高效的物业组合。为了实施这种有纪律的方法，我们保持简单、灵活、低杠杆的资产负债表，这使我们能够在周期中最有利的时点追求引人注目的增长机会。我们在每个主要市场利用我们强大的本地运营平台来实施这一战略。
2025年活动
在2025年期间，我们收购了一处办公物业，完成了优先无抵押票据的发行，并在我们的物业组合中产生了积极的经营业绩。以下是我们2025年重要活动的摘要：
投资活动
•收购The Link，一处位于达拉斯上城的29.2万平方英尺的生活方式办公物业，收购价格为2.18亿美元。
•以460万美元的价格出售了我们与硅谷银行的破产债权。
•收到了达拉斯圣安法院担保的1.38亿美元抵押贷款投资的平价还款。
•收到了Radius在纳什维尔担保的1280万美元夹层贷款投资的平价还款。
•向我们的Neuhoff合资伙伴贷款1960万美元，利率为SOFR加625个基点。
融资活动
•发行5.00亿美元于2030年到期的5.250%公开无抵押优先票据（“2030票据”），所得款项净额4.969亿美元。
•在2025年7月到期时全额偿还了2.50亿美元的3.91%私募优先票据。
1
•根据我们的市场股票发行计划（“ATM”），以远期为基础，以每股30.44美元的平均价格出售了290万股。
•我们拥有50%股权的Neuhoff合资企业修改了其现有的建筑贷款，合资企业偿还了3920万美元的未偿本金，将到期日延长至2026年9月，并将SOFR的利差从345个基点下调至300个基点。
发展活动
•Neuhoff是一家位于纳什维尔的混合用途物业，由450,000平方英尺的办公和零售空间以及542套公寓组成，业务持续发展和增长。该项目由一家持股50%的合资企业拥有和开发，我们在预期项目总成本中的份额为2.946亿美元。
•稳定了我们最近在奥斯汀开发的Domain 9办公楼的运营。
投资组合活动
•执行210万平方英尺的办公室租赁，包括120万平方英尺的新建和扩建租赁，占总租赁活动的55%。
•以现金为基础将第二代每平方英尺净租金提高3.5%。
•以现金为基础增加相同物业净营业收入0.9%。
•截至2025年12月31日，我们稳定的办公室组合的租赁百分比为90.7%。
•截至2025年12月31日止三个月，我们稳定写字楼组合的加权平均经济占用率为88.3%。
企业责任
我们发布年度报告，反映我们的企业社会责任实践，可在我们网站www.coussins.com的可持续发展页面上查阅。这些报告提供了有关我们的企业责任（“CR”）理念、实践、举措和目标的详细信息。
我们的CRR愿景基于致力于为我们的客户、股东、员工以及我们生活和工作的社区推进积极的经济、环境和社会成果。我们通过创建和维护以对环境有效和对社会负责的方式运营的高质量和有韧性的生活方式办公楼组合来追求这一愿景，我们认为这鼓励办公室用户选择我们进行企业运营，同时增强我们建筑物所在的社区。从长期来看，我们认为为反映这些优先事项而运营的物业将对办公室用户和投资者保持吸引力，因此，我们预计这一理念将继续为我们的股东创造价值。此外，我们投资于员工的职业发展和健康，并寻求支持和服务社区的方式。我们的战略是在一个强大的公司治理框架内制定的，我们的运营是在一个强有力的公司治理框架内发生的，该框架以我们承诺按照最高道德原则开展业务为指导，在经验丰富的董事会的监督和指导下，采用风险管理的综合方法。我们的董事会级可持续发展委员会就可持续发展目标、倡议、战略以及可持续发展目标的设定和绩效向董事会提供建议并对管理层进行监督。这一监督是对其他三个关键委员会的补充——薪酬和人力资本委员会（对人力资本事项的监督，包括高管和董事薪酬）、提名和治理委员会（对我们遵守公司治理最佳做法的监督）以及审计委员会（对我们的财务报表、会计和财务报告流程、我们的内部控制系统以及我们的风险管理（包括网络风险和保险风险）的监督）。
竞争
我们与在我们市场拥有类似物业的其他房地产所有者竞争，并主要根据位置、租金和销售价格、所提供的服务；靠近公共交通；声誉；我们设施的设计、条件和弹性；运营效率；以及便利设施的可用性来区分我们自己与租户和买家的区别。我们还在试图收购、开发、出售物业或收购全部或部分房地产债务时，与其他房地产公司、金融机构、养老基金、合伙企业、个人投资者和其他人竞争。
人力资本
我们的行政办公室位于3344 Peachtree Road NE，Suite 1800，Atlanta，Georgia 30326-4802，我们在奥斯汀、夏洛特、凤凰城、坦帕和达拉斯的每个其他主要运营市场都设有区域办事处。
2
我们认识到，我们在企业战略上的成就和进步是由于我们敬业的员工的吸引、发展和留住而成为可能的。我们不时评估、修改和增强我们的内部流程和技术，以提高员工敬业度、生产力和效率，我们认为这有利于我们的运营和业绩。我们还投资于培训和发展机会，以提高员工的敬业度、有效性和幸福感。
我们的所有员工都有责任维护我们的商业行为和道德准则（“准则”）以及我们的核心价值观，其中包括在我们公司的背景、文化、兴趣和经验中拥抱多样性。我们的代码和核心价值观可在我们的网站上查阅，网址为www.cousins.com.截至2025年12月31日，我们有351名全职员工，其中包括页面上列出的七名执行官26.我们也认识到经验丰富的领导力的重要性；截至2025年12月31日，高管团队在考辛斯的平均任期为十五年。
有关我们人力资本管理方法的更多信息，包括参与度、优先事项、薪酬理念和结构、福利产品和慈善举措，可在我们的年度代理备案和CRR报告中找到。
环境事项
我们的业务运营受有关土地、水和湿地资源的各种联邦、州和地方环境法律法规的约束。其中包括某些法律和法规，根据这些法律和法规，房地产的所有者或经营者可能会对此类财产上或其中存在的某些危险或有毒物质的清除或补救费用承担责任。这类法律往往规定了责任，而不考虑所有者是否知道或是否对这种危险或有毒物质的存在负责。此类物质的存在，或未能对此类物质进行适当补救，可能会使所有者承担重大责任，并可能对所有者开发该物业或使用此类房地产作为抵押品进行借贷的能力产生不利影响。
我们通常通过履行第一阶段环境场地评估和必要时第二阶段环境场地评估来管理这一潜在责任，其中可能包括对我们收购或开发的物业进行环境采样。即使进行了这些评估和测试，也无法保证不存在环境责任，报告揭示了所有环境责任，或者没有先前的所有者创造或允许任何我们不知道的重大环境条件。此外，可能会颁布新的法律或对现有法律进行更严格的修订，这可能会增加潜在的责任或对业主开发物业或使用此类房地产作为抵押品进行借贷的能力产生负面影响。在某些情况下，我们寻求利用联邦和州当局向潜在房产购买者提供的法律和监管保护，包括所谓的“棕色田地”指定。在适用研究结果确定适用法律要求补救的情况下，必要的补救通常被纳入相关财产的运营或开发活动。我们目前没有意识到我们认为会对我们的业务、资产、经营业绩或使用房地产作为抵押品的借贷能力产生重大不利影响的任何环境责任。
某些环境法对财产的先前所有者规定了责任，但前提是在先前所有权期间存在危险或有毒物质。财产的转移并不一定免除所有人的这种责任。因此，尽管我们不知道任何此类情况，但我们可能对我们或我们的前任之前出售的物业承担此类责任。我们相信，我们和我们的物业在所有重大方面都遵守适用的联邦、州和地方法律、法令和环境管理法规。更多信息，见项目1a。风险因素——“环境问题”。
可用信息
我们在我们网站的“投资者关系”页面免费提供，www.cousins.com、我们在向美国证券交易委员会（“SEC”）提交或提交报告后，在合理可行的范围内尽快提交有关表格10-K、10-Q和8-K的报告及其任何修订。
我们的公司治理准则、董事独立性标准、商业行为和道德准则（包括我们的供应商行为准则）、章程，以及董事会审计委员会、薪酬与人力资本委员会、提名与治理委员会和可持续发展委员会的章程也可在我们网站的“投资者关系”页面上查阅。我们网站上包含的信息不以引用方式并入本文。这些文件的副本（如适用，不含证物）也可向我们免费索取，电话：3344 Peachtree Road NE，Suite 1800，Atlanta，Georgia 30326-4802，注意：投资者关系部或通过电话（404）407-1104或传真（404）407-1105。此外，SEC还维护一个网站，其中包含以电子方式向SEC提交的报告、代理和信息声明以及有关发行人（包括我们）的其他信息，网址为www.sec.gov.
3
项目1a。风险因素
以下是我们认为投资者在评估我们的证券投资时应仔细考虑的风险。
拥有和经营不动产的一般风险
我们对商业地产的所有权涉及多项风险，其影响可能会对我们的业务产生不利影响。
一般经济和市场风险.在普遍的经济衰退或衰退环境下，我们的商业房地产资产可能无法产生足够的现金来支付费用、偿还债务或支付运营、改善或维护成本，因此，我们的经营业绩和现金流可能会受到不利影响。可能对我们物业的经济表现和价值产生不利影响的因素包括（其中包括）：
•国家、区域和地方经济环境内的变化或波动，包括资本市场的错位和波动；
•与房地产资产相关的风险，包括：
•来自其他可用物业和其他当地房地产条件的竞争，例如新物业的开发增加导致可出租空间供过于求，租户的偏好和要求（包括空间使用情况）发生变化导致可出租空间需求减少，例如在家工作的做法和对开放工作空间或“联合办公”空间的利用，或当地经济条件降低了我们地点的可取性，
•我们租户的财务状况，包括一个或多个主要租户破产或资不抵债的潜在不利影响，
•我们的物业对租户或买家的吸引力，
•市场租金率变动及给予租户的相关优惠，包括但不限于免费租金及租户改善津贴，
•定期维修、翻修、再租赁物业的需要，以及
•由于供应链中断、劳动力短缺和建设成本增加，开发和再开发项目的完成可能会延迟；
•普通股、债务或经营合伙企业发行的影响；
•由于伤亡事件或其他索赔或事件而导致的未投保损失（包括高免赔额导致的损失）或超出我们保险范围的损失；
•我们的保险公司资不抵债或成本增加或无法获得保险；
•合营伙伴的财务状况和流动性，或与合营伙伴的纠纷；
•政治不稳定、内乱、武装敌对等社会政治动荡，或导致日常建筑作业中断的政治激进主义；
•公共卫生危机的直接和长期影响，例如大流行病、流行病或传染病的爆发以及政府和第三方对这种危机的反应；
•联邦、州和地方收入法律法规（包括税法和环境或其他监管要求）的变化，因为它们影响到房地产公司和房地产投资者；
•企业和物业融资来源的利率、可用性和成本的变化，以及无法遵守信贷协议下的债务契约；
•与通过网络攻击（以下定义）或其他方式造成的安全漏洞相关的风险；
•高级管理层、董事会或关键人员发生变动；以及
•与气候变化和恶劣天气事件相关的风险，以及遵守旨在应对这些风险的监管努力。
不确定的经济状况可能会对我们各个市场的现有租户产生不利影响，因此可能会影响他们根据租约支付欠我们的租金的能力。在经济不确定时期，租户更有可能缩小规模和/或宣布破产；根据各种破产法，租约可能会被拒绝，从而终止。此外，我们以优惠价格出售或租赁我们的物业的能力，或根本没有，可能会受到一般或当地经济状况的负面影响。
我们向租户收取租金的能力可能会影响我们支付足够的维护、保险和其他运营成本的能力。还有，拥有和经营物业的费用不一定会按比例减少，当
4
入住率降低或其他市场因素等情况导致物业收入减少。如果一处房产被抵押，而我们无法满足抵押付款，贷方可能会取消抵押赎回权并取得该房产的所有权。
减值风险.我们根据美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）定期审查我们的房地产资产是否存在减值；根据这些审查，我们可能会记录对我们的经营业绩产生不利影响的减值。负面或不确定的市场和经济状况，以及市场波动，增加了发生减值的可能性。如果我们决定出售一项房地产资产而不是将其持有以进行长期投资，或者如果我们降低对一项房地产资产未来现金流的估计，减值的风险就会增加。在某些情况下，我们的合资伙伴可能会选择要求出售我们打算持有更长时间的房地产资产，这可能会增加减值风险。这些费用发生的幅度和频率可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
租赁风险.截至2025年12月31日，我们的营运办公物业的出租率为90.7%。我们最大的20个租户占我们收入的很大一部分。我们的营业收入取决于与租户订立租约并向其收取租金。租约即将到期的租户可能希望减少他们租用的空间和/或可能不愿意继续他们的租约。当租约到期或终止时，可能无法按可接受的条款提供替换租户，市场租金可能低于之前的合同租金。此外，我们的租户可能会向我们寻求额外的优惠，以保持开放和运营。授予这些特许权可能会对我们的经营业绩和现金流产生不利影响，因为它们会导致租金下降、额外的资本改进或支付给租户或代表租户的津贴。
租户和市场集中风险.截至2025年12月31日，我们的前20名租户占年化租金总额的38.6%，我们最大的单一租户占8.9%的年化租金。如果没有及时获得合适的替代租户，我们的任何重要租户无法或拒绝支付租金或重要租户决定在其租期结束之前或结束时终止其租约（包括由于破产程序），可能会对我们的经营业绩或财务状况产生重大负面影响。
截至2025年12月31日止三个月，我们净营业收入的36.1%来自奥斯汀地区，31.3%来自亚特兰大地区，9.2%来自夏洛特地区，7.8%来自坦帕地区，7.5%来自凤凰城地区，4.8%来自达拉斯地区。这些百分比代表来自运营物业的净营业收入，其中不包括我们的Neuhoff合资混合用途开发项目，该项目已开始初步运营，但尚未稳定下来。影响奥斯汀、亚特兰大、夏洛特、坦帕、菲尼克斯、达拉斯的任何不利经济状况都可能对我们的整体经营业绩和财务状况产生不利影响。由于我们的投资组合主要由生活方式办公楼组成（而不是更多样化的房地产投资组合），对这类工作场所的需求减少可能会对我们的整体经营业绩和财务状况产生不利影响。此外，我们的一些市场（以及我们经营所在的子市场）过度集中于数量有限的行业。例如，截至2025年12月31日，在奥斯汀，科技公司占我们年化租金的53.1%，在夏洛特，银行和其他金融部门的公司占我们年化租金的19.2%，在坦帕，生物技术和健康科学公司占我们年化租金的25.0%。我们一个或多个市场的显着低迷可能导致租赁需求下降，并对我们的整体经营业绩和财务状况产生不利影响。
主要租户的破产或无力偿债可能会对我们的物业产生的收入产生不利影响。主要租户未来可能会申请破产保护或资不抵债，我们不能仅凭这一点驱逐租户。另一方面，破产租户可能会拒绝并终止其与我们的租约。在这种情况下，我们就未付租金和未来租金向破产租户提出的索赔将受到法定上限的限制，该上限可能大大低于根据租约实际所欠的剩余租金，即使如此，我们就未付租金提出的索赔也很可能无法全额支付。这一短缺可能会对我们的现金流和经营业绩产生不利影响。
未投保损失和定罪费用.意外、地震、飓风、龙卷风、洪水、干旱、冰暴、风暴、冰雹、恐怖主义事件以及我们物业的其他有形损失可能对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。可能发生对运营财产或开发中财产造成重大损害的伤亡，保险免赔额或共保限额可能很大（包括某些市场的命名风暴或冰雹风暴造成的损害，在这些市场中，可用的共保限额大大超过大多数其他伤亡损失的免赔额），保险收益可能低于我们蒙受的总损失。尽管我们或我们的合资伙伴（如适用）根据我们认为充分和适当的保单维持意外伤害保险，包括商业一般责任、经营物业的火灾、洪水和租金损失保险，以及网络保险，但某些类型的损失，例如与终止较长期租约和其他合同有关的损失，一般不投保。财产所有权还涉及对第三方的潜在赔偿责任，例如发生在
5
物业。可能存在某些一般未投保或一般未全额投保的损失，因为这样做被认为在经济上不可行或不谨慎，包括洪水、大风、地震、战争行为、恐怖主义行为、骚乱或流行病造成的损失。我们的一些物业位于已知可能遭受飓风、冰雹或洪水风险的区域。我们为位于历史上受此类活动影响区域的所有物业投保飓风、冰雹或洪水灾害保险，但须遵守承保范围限制和免赔额，前提是我们认为这在商业上是合理的。在坦帕和休斯顿，我们的风暴险适用于受影响建筑物价值的2%至5%的免赔额。我们通过外部顾问准备的分析，根据当前的行业实践每年评估我们的保险范围。如果我们的一项或多项财产发生未投保的损失或超过投保限额的损失，那么我们可能会损失我们投资于这些财产的资本，以及这些财产的预期未来收入。我们继续监测保险市场的总体状况，但我们无法预测在未来保单年度将以商业上合理的条款提供哪些保险范围。除未投保损失外，政府各主管部门可能会对全部或部分经营物业进行谴责。这种谴责可能会对这类项目的可行性产生不利影响。
环境问题.与环境保护有关的联邦、州和地方法律法规可能要求房地产的现有或以前的所有者或经营者调查和清理在一处房产中发现或迁移的危险或有毒物质或石油产品或其他化学品，这仅仅是因为我们过去对房地产的所有权或经营。如果确定要承担责任，业主或经营者可能要向政府实体或第三方支付财产损失以及此类当事人因污染而产生的调查和清理费用，或进行此类调查和自行清理。尽管可能对财产的潜在购买者提供某些法律保护，但这些法律通常规定了补救责任和责任，而不考虑所有者或经营者是否知道或导致了受管制物质的存在。即使不止一个人可能对物业排放受管制物质负有责任，环境法所涵盖的每个人也可能要为所产生的所有补救费用负责。此外，第三方可能会起诉场地所有人或经营者，要求赔偿从该场地产生的受管制物质造成的损害和费用。我们通过第一阶段环境场地评估以及必要时的第二阶段环境场地评估来管理这一风险，其中可能包括对我们收购或开发的物业进行环境采样。我们的大部分物业都位于城市或以前开发的地区，一些场地的历史使用可能导致了污染。尽管我们通常会在可获得的情况下寻求“棕色领域”的指定，但这一指定可能不适用于我们投资组合中的所有城市物业或我们未来可能收购的物业。
有关室内空气质量和水质的查询可能需要进行特别调查，并视结果采取超出我们常规测试和维护计划的补救措施。室内空气质量和水质问题可能源于通风不足、室内或室外来源的化学污染物以及霉菌、花粉、病毒和细菌等生物污染物。当过多的水分积聚在建筑物或建筑材料上时，可能会发生霉菌生长，特别是如果水分问题在一段时间内仍未被发现或未得到解决。室内接触霉菌或其他化学或生物污染物超过一定水平可被指与易感人群的过敏反应或其他健康影响和症状有关。如果我们的一处房产出现这些情况，我们可能会因人身伤害而受到第三方索赔，或者可能需要采取有针对性的补救计划，包括但不限于提高室内通风率和消除污染源的步骤。此类补救方案可能代价高昂，需要临时搬迁该物业的部分或全部租户，或者需要修复受影响的物业。此外，如果发生财产损失或人身伤害，存在严重的霉菌或其他空气传播污染物可能会使我们面临租户、租户的雇员或其他人的责任。
我们目前不知道在我们认为可能对我们的业务、资产、财务状况或经营业绩产生重大不利影响的地点有任何环境责任。然而，可能会产生不明的环境责任，包括由于新的或更严格的环境法律法规，并可能对我们的财务状况和经营业绩产生不利影响。
可持续发展战略.我们的可持续发展战略是开发和维护以对环境和社会负责的方式运营的具有复原力的建筑物，鼓励办公室用户选择我们进行企业运营，同时增强我们建筑物所在的社区。与同行相比，未能开发和维护可持续和有韧性的建筑（包括能源或水消耗强度、温室气体排放强度，或通过获得和保持关键的可持续性认证）可能会对我们以具有竞争力的价格租赁空间的能力产生不利影响，并对我们的运营结果和投资组合吸引力产生负面影响。
气候变化和恶劣天气事件风险.气候变化的物理影响可能会对我们的物业、运营和业务产生重大不利影响。如果气候变化导致天气模式或严重程度发生变化，我们的市场可能会经历风暴强度的增加（包括洪水、火灾、龙卷风、飓风、干旱、风暴、冰暴、冰雹风暴和地震）、海平面上升，以及降水、温度、空气的变化
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质量，以及水的质量和可用性。随着时间的推移，这些情况可能会导致我们的物业受到物理损坏或需求下降，或者我们无法有效或根本无法运营这些建筑物。气候变化还可能间接影响我们的业务，因为我们认为可以接受的条款会增加（或无法提供）财产保险的成本，增加所需资源的成本，包括能源、其他燃料来源、水和废物清除服务，并增加我们物业的洪水、火灾、龙卷风、飓风、干旱、风暴、冰暴、冰雹风暴和地震的风险和严重程度。如果气候变化的影响很严重或长时间发生，我们的财务状况或经营业绩可能会受到不利影响。此外，遵守新的或更严格的法律或法规或对现有法律进行更严格的解释可能需要我们进行重大支出。例如，已经实施或正在考虑实施各种联邦、州和地方法律法规，以减轻温室气体排放造成的气候变化影响。除其他外，“绿色”建筑规范可能会寻求通过对设计、建筑材料、水和能源使用和效率以及废物管理实施标准来减少排放。此类守则可能要求我们对现有物业进行改进，增加维护或改进现有物业或开发新物业的成本，或增加对我们或我们的物业评估的税费。我们历来自愿披露有关我们可持续发展实践的相关信息；然而，联邦、州和地方法律法规正在演变，未来的监管可能需要更严格的数据报告。如果实施任何此类联邦、州和地方法律、法规和代码，我们可能会面临过渡风险。遵守此类守则所需的支出可能会影响我们的现金流和经营业绩。此外，尽管我们追求稳健的可持续发展战略，但在这个快速发展的重点领域中，不时出现有关建立弹性的新方法和趋势。我们的方法和优先事项可能与同行不同，公众或投资者对这些差异的看法可能会对我们的投资组合吸引力和我们以具有竞争力的价格租赁空间的能力产生不利影响。
合资结构风险.我们持有多家结构各异的合资企业的所有权权益，并可能在未来通过合资企业投资更多的房地产。我们目前有合资企业，在我们的财务报表中合并和不合并。我们的风险合作伙伴可能有权采取我们无法控制的行动，或有权拒绝批准我们提议的行动（包括关于开始开发或融资或出售项目的决定），其中任何一项都可能对我们在相关合资企业中的利益产生不利影响，在某些情况下，对我们的整体财务状况和经营业绩产生不利影响。风险合伙人可能拥有与我们的商业利益或目标不相容的经济和/或其他商业利益或目标，并且该风险合伙人可能能够采取与我们的利益相反的行动，包括拒绝在我们认为有吸引力的时间或价格出售，或决定在我们认为没有吸引力的时间或价格出售，或就融资做出类似决定。此外，这类风险合作伙伴可能会违约，包括以合资企业拥有的财产为抵押的贷款，这些贷款可能会对合资企业的财务状况和运营产生不利影响。此类违约可能导致我们履行违约合作伙伴的义务，在某些情况下，这可能要求我们向合资企业贡献额外资本。此外，一个项目的成功可能取决于我们的风险合作伙伴在我们无法控制的事务上的专业知识、商业判断、勤奋和有效性。因此，风险合作伙伴的参与可能会对基础物业的开发、运营、所有权、融资或处置产生不利影响。
产权保险风险.我们没有在2016年与百汇地产有限公司（“Parkway”）或2019年与TIER REIT，Inc.（“TIER”）的合并中获得新的产权保险保单，而是依赖于有利于这些实体的子公司的现有保单。尽管如此，由于我们通过收购这些子公司间接获得了这些物业，因此有利于这些实体的产权保险政策可能会继续使我们受益。我们通常会为所有已开发和收购的物业购买产权保险单；但是，这些保单的金额可能低于所涵盖物业的当前或未来价值。如果存在与这些财产中的任何一处有关的产权缺陷，或与与Parkway或TIER合并而获得的产权保险单被裁定为不可执行的任何财产有关的产权缺陷，我们可能会损失我们投资的资本以及我们从这些财产中获得的预期利润。
流动性风险.房地产投资相对缺乏流动性，可能难以出售并迅速转化为现金。因此，我们出售一套或多套房产的能力可能受到限制。如果我们想要出售物业，我们可能无法在期望的时间段内这样做，该物业的销售价格可能无法达到我们的预期或要求，和/或我们可能被要求记录该物业的减值。
地租风险.截至2025年12月31日，我们在不同市场的四个物业中的八个地块中拥有地面租赁权益，这些土地是我们单独长期租赁的。截至2025年12月31日，我们在这些租赁地块上拥有总计240万平方英尺的租赁空间，在截至2025年12月31日的三个月中，我们从中产生了总净营业收入（“NOI”）的12.3%。未来，我们可能会在其中一些地块或受地面租约约束的额外地块上投资额外物业。其中许多地租和其他限制性协议对我们对标的物业的使用施加了重大限制，并限制了我们出售或以其他方式转让我们在该物业中的权益的能力。这些限制可能会限制我们及时出售或交换
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物业，可能会损害物业的价值，或可能对我们为物业寻找合适租户的能力产生负面影响。此外，如果我们在任何特定租赁条款下违约，我们可能会失去对受租赁约束的财产的所有权。租约到期后，我们可能无法以优惠条件重新谈判新租约，如果有的话。失去这些物业的所有权或增加租金费用可能对我们的财务状况和业绩产生不利影响。
美国残疾人法案合规风险.《美国残疾人法案》一般要求包括办公楼在内的某些建筑向残疾人开放。我们认为，我们目前正在遵守这些要求。不遵守规定可能会导致联邦政府处以罚款或判给私人诉讼当事人损害赔偿。如果根据《美国残疾人法案》，我们被要求对我们的一处或多处房产进行重大改造和资本支出，包括取消访问障碍或增加访问增强功能，这可能会对我们的收益和现金流产生不利影响，从而影响我们偿还债务和向股东进行分配的能力。
我们的物业受制于各种联邦、州和地方监管要求，例如州和地方消防、健康和生命安全要求。我们认为，我们目前正在遵守这些要求。如果我们未能遵守这些要求，我们可能会招致罚款或其他金钱损失。我们不知道现有要求是否会发生变化，也不知道遵守未来要求是否需要大量意外支出，这将影响我们的现金流和经营业绩。
融资风险
在某些时候，获得资金的利率和其他市场条件可能是不利的，因此，我们可能无法筹集到投资于收购或开发机会、维护我们的物业或以其他方式及时履行我们的承诺所需的资金，或者我们可能被迫以更高的成本或在限制性条款下筹集资金，这可能会对我们的现金流和经营业绩产生不利影响。
我们通常通过以下一种或多种方式为我们的收购和开发项目融资：我们的10亿美元高级无担保信贷额度（“信贷便利”）、公共和私人无担保债务、无追索权抵押贷款、建设贷款、出售资产、合资企业股权、发行普通股、发行优先股，以及发行单位CPLP。这些来源中的每一个都可能会因为市场状况而不时受到限制，而筹集这些资金的相关成本在任何给定的时间点都可能是不利的。这些资本来源，以及与之相关的风险，包括以下方面：
•信贷便利.市场上可用的无担保信贷便利的条款和条件随时间而变化。我们无法保证我们需要从我们的信贷融资中获得的金额将在任何特定时间提供，或者根本不提供，或者贷款人收取的费率和费用将是合理的。我们根据我们的信贷安排以浮动利率产生利息。如果市场利率提高，浮动利率债务会产生更高的偿债要求，这将对我们的现金流和经营业绩产生不利影响。我们的信贷安排包含对我们产生债务能力的惯常契约、要求和其他限制，包括未偿无担保债务的契约、未偿有担保追索权债务的限制，以及维持最低固定费用覆盖率的要求。我们根据我们的信贷安排继续借款的能力取决于这些契约的遵守情况。我们的信贷融资有预定期限，我们无法就我们延长该期限或订立替代信贷融资的能力作出任何保证，而此类延期或替代的条款和条件及其项下的契诺可能不如现有条款契诺和条件对我们有利。
•无担保债务.市场上可用于无担保债务的条款和条件随时间而变化。无担保债务通常包含限制性契约，这些契约可能会对我们开展业务的能力施加限制，类似于我们的信贷融通对我们施加的限制。
•无追索权抵押.无追索权抵押贷款的可用性取决于各种条件，包括抵押贷款人在任何特定时间点的放贷意愿。利率和贷款价值比可能波动较大。如果一处房产被抵押以确保债务的支付，而我们无法支付抵押贷款，贷方可能会取消抵押品赎回权，从而可能产生其他债务的违约。
•资产出售.房地产市场往往会经历市场周期。因为这样的周期，潜在的销售条款和条件，可能会在较长的一段时间内是不利的。我们作为REIT的身份可能会限制我们出售物业的能力。此外，对资产进行抵押融资可能会禁止提前还款和/或对出售该财产施加提前还款罚款，这可能会减少出售收益或使出售变得不切实际。
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•建设贷款.建设贷款涉及与贷款人协商确定的高于初始权益金额的特定在建资产和资金成本。建设贷款的条款和条件各不相同，但一般期限为二至五年，以浮动利率收取利息，要求贷款人在融资前对建设成本的性质和金额感到满意，并要求贷款人在融资前对预租水平感到满意。建设贷款可能需要向我们追索部分贷款。此外，建筑贷款一般要求借款人提供完工担保，并可能要求公司提供有限的付款担保，这可能与合资伙伴要求的任何担保不成比例。不确定的经济状况可能会对我们的建筑贷款人产生不利影响，从而影响他们按照建筑贷款的要求向我们垫付贷款收益的能力。在这种情况下，替代融资可能难以获得或成本更高，我们的开发和租赁活动的进展可能会受到负面影响或延迟，并影响我们实现预期回报的能力。有时可能无法获得建筑贷款，或只能在不利的条件下获得，这可能对我们为开发项目提供资金的能力或我们实现预期回报的能力产生不利影响。
•合资企业.合资企业，包括合伙企业或有限责任公司，往往是复杂的安排，愿意承担这种投资结构的当事人数量有限。无法保证我们将能够在我们需要资金的时候并以优惠的条件进行这些冒险。我们退出现有合资企业的能力可能会受到合资协议条款的限制，这可能会限制我们清算对合资企业的投资的能力。
•普通股.当我们需要资金时，我们无法保证未来发行普通股的条件是有利的。此外，普通股发行可能会对我们的每股收益和每股运营资金产生稀释作用。未来任何普通股发行的实际稀释量（如果有的话）将基于多种因素，特别是收益的用途和这些收益产生的任何回报。我们普通股的每股交易价格可能会下降，这是由于在市场上出售与发行相关的我们普通股的股份，或者是由于认为或预期可能会发生此类出售。
•优先股.优先股能否以优惠的条款和条件获得取决于多个因素，包括经济的一般状况、整体利率环境、资本市场状况以及证券的潜在持有人对该产品的需求。发行优先股，如果可转换，可能会稀释每股收益，并对普通股的交易价格产生不利影响。当我们需要资金时，我们不能保证未来发行优先股的条件是有利的。
•经营伙伴单位.就财产、投资组合或业务收购发行CPLP单位可能会稀释我们的每股收益，并可能对我们普通股的每股交易价格产生不利影响。
产生的任何额外债务可能对我们的财务状况和经营业绩产生重大不利影响。
截至2025年12月31日，我们有33亿美元的未偿债务。产生额外债务可能会对我们的业务产生不利影响，例如：
•要求我们将运营现金流的很大一部分用于偿还债务，这将减少可用于为营运资金、资本支出、开发项目、分配和其他一般公司用途提供资金的可用现金流；
•限制我们获得额外融资以满足我们的营运资金需求、资本支出、开发项目或其他偿债要求或用于其他目的的能力；
•增加我们对浮动利率的敞口；
•限制了我们与其他杠杆率较低的公司竞争的能力，因为我们可能无法应对不利的经济和行业条件；
•限制我们进行战略收购、开发物业或利用商业机会；
•由于管理我们现有和未来债务的协议中的财务和经营契约，限制我们开展业务的方式；
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•根据我们的债务工具所载的契约，使我们面临潜在的违约事件；
•增加了我们对总体经济状况下滑的脆弱性；以及
•限制了我们对行业不断变化的市场条件做出反应的能力。
任何这些潜在不利后果的影响都可能对我们的经营业绩、财务状况和流动性产生重大不利影响。
我们的信贷融通、高级无抵押票据、定期贷款和抵押中包含的契约可能会限制我们的运营灵活性，这可能会对我们的经营业绩产生不利影响。
我们的信贷融通、高级无抵押票据和无抵押定期贷款对我们施加了财务和经营契约。这些限制可能会不时修改，但这类限制包括对我们产生债务的能力的限制，以及对我们的有担保债务、无担保债务的金额以及我们可能从事的合资活动的数量的限制。这些盟约可能会限制我们做出商业决策的灵活性。如果我们未能遵守这些契约，我们的借贷能力可能会受到损害，这可能会使我们更难为我们的资本和运营需求提供资金。我们未能遵守这些契约可能会导致违约，然后我们可能会被要求用其他来源的资本偿还我们的未偿债务。在这种情况下，我们可能无法获得其他资本来源，或者可能仅以不具吸引力的条款获得，这可能对我们的财务状况和经营业绩产生重大不利影响。此外，信贷融通、优先无抵押票据和定期贷款的交叉违约条款可能会影响其他债务的业务决策。
我们的一些抵押贷款包含惯常的负面契约，包括限制我们在未经贷款人事先同意的情况下进一步抵押该特定财产、订立新租约、修改现有租约或重新开发或出售该财产的能力。遵守这些契约可能会损害我们的运营灵活性和财务状况。
我们的杠杆程度可能会限制我们获得额外融资的能力，或影响我们证券的市场价格。
净债务占总资产价值或总市值的百分比，净债务占年化EBITDA的倍数再是分析师经常用来衡量像我们这样的REITs财务健康状况的非GAAP指标。如果我们的杠杆程度被普通股投资者、贷方或潜在的合资伙伴认为是不利的，这可能会影响我们获得额外资本的能力。总的来说，我们的杠杆程度也可能使我们更容易受到商业或经济下滑的影响。此外，我们的债务比率增加可能会对普通股和债务证券的市场价格产生不利影响。
我们信用评级的不利变化可能会限制我们获得资金的机会，并增加我们的借贷成本。
信用评级须接受评级机构的持续审查，评级机构考虑多项因素，包括我们的财务实力、业绩、前景、风险敞口、我们的公司和经营治理政策和做法，以及我们无法控制的因素。评级机构可以随时调整我们的信用评级，不能保证他们将我们的评级维持在当前水平或不会发生降级。
我们信用评级的任何下调都可能对我们能够借款或获得资金的成本和其他条款产生不利影响，增加我们的资本成本，和/或限制我们进入资本市场的机会。特别是我们的一些企业浮动利率债务的利差是基于我们目前的企业信用评级。如果这些评级降低，公司将看到与这些贷款相关的利息支出增加，这可能对收益产生重大影响。
信用评级下调或负面观察警告可能会对我们在贷方、投资者和其他第三方的声誉产生负面影响，这也可能削弱我们在某些市场竞争或从事某些交易的能力。特别是，持有证券或债务工具可能会负面地感知到此类降级或警告，并寻求剥离全部或部分此类证券或债务工具。虽然信用评级下调的某些方面是可量化的，但这种下调对我们未来期间的流动性、业务和经营业绩的影响本质上是不确定的，将取决于许多因素。
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房地产收购开发风险
我们面临与经营性物业收购相关的风险。
经营性物业收购蕴含内在风险。这些风险可能包括：
•被收购物业出租空置空间或续租现有租户困难；
•重新定位或重新开发所收购物业的需要，以及成本和时间安排；
•收益不成比例地集中在一个或多个市场；
•收购可能无法达到内部预测或以其他方式未能按预期表现；
•收购可能是在我们不熟悉的市场，可能会带来无法预见的业务和经营挑战；
•收购时机可能与筹集收购所需资金的时机不匹配；
•我们的可持续性或复原力概况发生变化，包括能源消耗强度和温室气体排放等关键绩效指标的增加，和/或我们拥有关键可持续性认证的运营组合的百分比下降；
•无法以优惠条件获得融资或其他资本来源进行收购，或根本无法获得；
•无法成功整合运营、保持一致的标准、控制、政策和程序，或无法在预期的时间范围内实现收购的预期收益，或根本无法实现；
•无法有效监控和管理我们扩大的物业组合、留住关键员工或吸引高素质的新员工；
•被收购资产的价值可能下降；
•将我们管理层的注意力从其他业务问题上转移开；以及
•与收购有关的任何未披露或未知的问题、费用或潜在负债的风险敞口。
此外，我们可能会在没有或有限追索先前所有者或其他第三方的情况下收购受负债约束的物业。因此，如果根据这些财产的所有权对我们主张一项责任，我们可能需要支付大量款项来解决或抗辩，这可能无法完全由所有者的产权保险单或其他保险单覆盖。
我们的收购和投资过程要求我们追求大量的机会，实际被收购或完成的数量较少；我们可能会因追求未完成的收购而产生重大成本，这可能直接或间接影响我们的经营业绩。我们制定了旨在将这种风险降至最低的程序和控制措施，但很可能我们将继续产生与对我们未能成功收购或完成的项目或其他投资进行收购相关的成本。
任何这些风险都可能导致未能实现我们收购的预期收益，并可能对我们的财务状况、经营业绩和我们普通股的市场价格产生重大不利影响。
我们面临与房地产发展相关的风险。
发展活动蕴含内在风险。虽然我们寻求通过各种管理控制和程序将来自开发的风险降到最低，但开发风险无法消除。这些风险可能包括：
•放弃的前期开发成本.发展过程需要追求大量的机会，而实际开发的只是少数。对于最终被放弃的项目，我们可能会为前期开发活动产生大量成本，这将直接影响我们的运营结果。对于被放弃的项目，我们必须支出某些成本，例如工资和债务利息，否则这些成本将被资本化。我们制定了旨在将这种风险降至最低的程序和控制措施，但我们很可能会在持续的基础上对被放弃的项目产生前期开发成本。
•项目费用.开发项目的建设和租赁涉及到在项目开始时不能总是确定的各种成本。可能会产生未被预期的成本或实际成本可能超过估计成本。这些额外成本可能是巨大的，并可能对我们的项目回报和项目完成后的预期运营结果产生不利影响。此外，建筑成本会随着时间的推移而变化，这取决于许多因素，包括劳动力成本、建筑材料以及遵守适用法规的情况。我们试图通过保证最高价格合同和预先订购某些材料来减轻我们开发项目的建设成本意外增加的风险，但我们可能会受到我们当前和未来项目的建设成本增加的不利影响。
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•施工延误.开发活动具有风险，即项目可能会因但不限于天气和其他自然力量、材料的可用性、熟练劳动力的可用性、供应链中断、总承包商或分承包商的财务健康状况和项目能力以及对计划审批当局的竞争性要求而被推迟。施工延误可能会对我们造成不利的财务影响，这可能包括产生比最初预算更多的利息和其他持有成本、租户根据租约受到的罚款以及更高的施工成本。延误还可能导致违反建筑贷款条款，这可能会增加费用、利息，或引发对建筑贷款的额外追索。
•租赁风险.商业房地产开发项目的成功在很大程度上取决于在预定的租赁期内以可接受的条款订立租约。虽然我们的政策一般是在承诺一个项目之前达到一定的预租目标（因市场、产品类型和环境而异），但预计有时并不是在我们承诺项目的时候会出租项目中的所有空间。如果没有按预期条款和条件按期租用额外的空间，我们的回报、未来收益和项目的运营结果可能会受到不利影响。租户是否愿意根据我们预测的条款和条件以及我们预期的时间表订立租约，将取决于许多因素，其中许多因素不在我们的控制范围内。这些因素可能包括：
•本地或更广泛经济或潜在租户所属行业的一般商业状况；
•市场空间的供需条件；和
•市场竞争水平。
•声誉风险.我们历来开发和管理了我们房地产投资组合的很大一部分，并相信我们已经与我们的贷方、合资伙伴和租户建立了良好的质量和服务声誉。如果我们开发了表现不佳的物业，我们的投资遭受持续损失，拖欠大量贷款，或者经历了重大的止赎或契约代替止赎我们的物业，我们的声誉可能会受到损害。对我们声誉的损害可能会使我们更难在未来成功开发物业，并继续发展和扩大我们与贷方、合资伙伴和租户的关系，这可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。
•政府审批.所有必要的分区、土地使用、建筑、占用和其他必要的政府批准、许可和授权可能无法获得，可能只能在繁重的条件下获得，或者可能无法及时获得，导致可能的延误、盈利能力下降以及管理时间和注意力增加。
•竞争.我们通过突出我们的位置、出租率、服务的质量和广度、便利设施、声誉以及我们设施的设计、条件和弹性（包括运营效率和可持续性改进）来争夺太阳带市场的租户。由于租户竞争激烈，我们可能会被要求提供租金减免，增加我们的资本改善支出，产生租户改善费用和其他优惠，并可能无法及时出租空置空间。此外，竞争物业的空置率可能高于我们的物业，这可能导致其业主愿意以低于我们物业空间的价格出租可用空间。
•与开发混合用途物业相关的风险.我们经营、目前正在开发、未来可能单独或通过合资公司开发的物业，被称为“混合用途”开发。这意味着，该项目除了开发办公空间外，还可能包括零售、住宅或其他商业用途的空间。我们可能会寻求自己开发非办公组件，将该组件的权利出售给第三方开发商，或者我们可能会与具有更多非办公房地产经验的第三方合作。如果我们确实选择自己开发其他组件，我们将不仅面临那些通常与商业地产开发相关的风险，而且还面临与非办公地产开发和所有权相关的特定风险。此外，即使我们出售开发其他组件的权利或选择通过合资企业参与开发，我们也可能面临与另一方未能按预期完成开发相关的风险。其中包括另一方违约的风险，这使得我们必须自己完成另一部分，包括项目的潜在融资。如果我们决定聘请第三方管理人员，我们将依赖他们及其关键人员为我们提供服务，如果管理协议终止，或者关键人员离职或以其他方式无法为我们提供服务，我们可能找不到合适的替代者。由于混合用途项目的复杂性，它们可能更难融资或出售，或者条款和条件可能不如非混合用途物业的惯例优惠。
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我们定期审查我们现有的投资组合，以确认每个物业与我们的高质量租户体验标准保持一致。如果预期对现有物业的额外投资将导致更大的租赁成功和更高的物业价值，我们可能会进行选择性的重建活动，包括大堂和其他公共区域。如上文所述，这类再开发活动承担了与新开发相关的许多风险。
投资房地产债务风险
我们对房地产债务的投资面临提前还款风险和利率波动，这可能会对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。
在利率下降期间，贷款项下的借款人可能会行使其提前提前偿还本金的选择权，从而迫使公司将此类提前偿还的收益再投资于收益率可能较低的证券或贷款，这可能会导致回报下降。债务投资经常具有调用功能，允许借款人仅在满足某些规定条件的情况下，才能在其规定的到期日之前的日期以指定的价格（通常高于面值）提前偿还贷款。例如，如果发行人或借款人由于利率下降或发行人或借款人的信用状况有所改善，可以以较低的成本为债务再融资，则发行人或借款人可以选择提前偿还贷款。此外，投资的市场价格会因应利率和其他因素的变化而变化。对于期限较长的贷款，债权投资市场价格的这些波动幅度一般更大。这些变化可能会对我们的投资价值产生影响，并对收益产生重大影响，因为这些投资按公允价值列账。
我们将面临与我们的夹层贷款投资相关的风险。
我们的夹层贷款由拥有该物业的一个或多个实体的所有权权益质押担保。这些类型的资产涉及的风险程度高于以创收不动产为担保的长期高级抵押贷款，因为贷款可能会因高级贷款人的止赎而成为无担保。偿还夹层贷款取决于基础商业物业的成功运营。因此，夹层贷款受到与我们投资经营房地产类似的考虑和风险。如果提供其所有权权益质押作为担保的实体发生破产，我们可能无法对该实体的资产拥有充分的追索权，该实体的资产可能不足以满足我们的夹层贷款，或者，由于夹层贷款通常对借款人没有追索权，因此存在在取消抵押品赎回权时该实体的所有权权益价值低于投资账面价值的风险，从而导致我们的投资账面价值减少产生费用。此外，在质押权益被取消抵押品赎回权的情况下，可能不会有一个由愿意购买人获得实体权益的稳健市场，该实体将愿意承担防止不动产取消抵押品赎回权所必需的高级抵押贷款的补救。如果借款人拖欠我们的夹层贷款或优先于我们的贷款的债务，或在借款人破产的情况下，我们的夹层贷款将仅在优先债务之后才能得到满足。因此，虽然物业可能有足够的收入来为抵押贷款提供服务，但这些收入可能在夹层贷款提供服务之前就已经耗尽。伤亡情况也是如此。因此，我们可能无法收回部分或全部投资。
我们可能投资的抵押贷款可能会出现拖欠、丧失抵押品赎回权和损失，这可能会给我们造成损失。
以商业物业为抵押的抵押贷款存在拖欠和丧失抵押品赎回权的风险。借款人偿还由创收财产担保的贷款的能力通常主要取决于这类财产的成功运营，而不是借款人是否存在独立收入或资产。如果物业净营业收入减少，借款人的还贷能力可能受损。创收物业的净营业收入可能受到以下因素的影响：租户组合和租户破产、租户业务的成功、物业管理决策，包括与资本改善有关的决策，特别是在较旧的建筑物结构、物业位置和状况、来自提供相同或类似服务的可比类型物业的竞争、增加运营费用或限制可能收取的租金的法律的变化、利率的变化，以及信贷市场和债务和股权资本市场的状况，包括商业房地产的债务融资减少或缺乏，任何需要解决物业的环境污染、物业发生任何未投保的伤亡、国家、区域或地方经济状况或特定行业细分的变化、区域或地方房地产价值下降、区域或当地租金或出租率下降、房地产税率、税收抵免和其他运营费用增加、政府规则、法规和财政政策的变化，包括环境立法、自然灾害、恐怖主义、社会动荡和内乱，以及分区法律的不利变化。
如果我们直接持有的抵押贷款发生任何违约，我们将承担本金损失的风险，以抵押品价值与抵押贷款的本金和应计利息之间的任何不足为限，这可能对我们的经营现金流产生重大不利影响，并限制可分配给我们的金额
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股东。在抵押贷款借款人破产的情况下，向该借款人提供的抵押贷款将被视为仅在破产时（由破产法院确定）基础抵押品价值的范围内有担保，而担保抵押贷款的留置权将受破产受托人或债务人占有人的撤销权的约束，在留置权根据州法律不可执行的范围内。抵押贷款的止赎可能是一个昂贵且漫长的过程，这可能会对我们对止赎抵押贷款的预期回报产生重大负面影响。
我们面临与借款人进行司法诉讼的风险，包括破产或其他诉讼，以此作为避免我们作为贷方或投资者丧失抵押品赎回权或强制执行其他权利的策略。如果我们的贷款或投资的任何基础或抵押的物业或实体经历或继续经历上述任何其他事件或事件，此类投资的价值和回报可能会减少，这将对我们的经营业绩和财务状况产生不利影响。
我们可能需要取消我们发起或获得的某些贷款的赎回权，这可能导致损害我们的经营业绩和财务状况的损失。我们可能会发现对我们发起或获得的某些贷款进行止赎是必要的或可取的，止赎过程可能是漫长而昂贵的。如果我们对一项资产进行止赎，我们可能会获得为该资产提供担保的财产的所有权，如果我们不出售或不能出售该财产，那么我们就会来拥有并将其作为“拥有的房地产”进行运营。拥有和经营不动产所涉及的风险与拥有由该财产担保的资产所面临的风险不同（在许多方面更显着）。与运营和重新开发物业相关的成本，包括任何运营短缺和重大资本支出，可能会对我们的运营结果、财务状况和流动性产生重大不利影响。
无论我们是否参与了任何此类贷款条款的谈判，我们都无法保证适用贷款条款的保护是否充分，包括贷款的有效性或可执行性以及预期优先权的维持和适用担保权益的完善。此外，贷款人或借款人可能会主张索赔，这可能会干扰我们权利的执行。借款人可以通过对我们提出大量索赔、反索赔和抗辩来抵制止赎行动，包括但不限于贷款人责任索赔和抗辩，即使这些断言可能没有事实依据，以努力延长止赎行动并寻求迫使贷款人修改贷款或有利地买断借款人在贷款中的地位。在美国一些州的止赎诉讼可能需要几年或更长时间才能提起诉讼，在我们开展业务的其他美国州和外国司法管辖区完成也可能既耗时又昂贵。在止赎程序之前或期间的任何时间，借款人都可能申请破产，这将产生中止止赎行动和进一步推迟止赎程序的效果，并可能导致借款人债务的减少或解除。丧失抵押品赎回权可能会造成公众对相关财产的负面看法，导致其价值减少。即使我们成功取消了贷款的赎回权，出售基础房地产时的清算收益可能不足以收回我们在贷款中的成本基础，从而导致我们的损失。此外，丧失抵押品赎回权的贷款或基础财产清算所涉及的任何成本或延误将进一步减少净出售收益，因此增加我们的任何此类损失。
联邦所得税风险
任何未能继续符合联邦所得税目的的REIT资格都可能对我们和我们的股东产生重大不利影响。
我们打算继续以旨在使我们符合联邦所得税目的的REIT资格的方式运营。作为REIT的资格涉及适用《国内税收法》（“法典”）中高度技术性和复杂的条款，对此只有有限的司法或行政解释。某些并非完全在我们控制范围内的事实和情况可能会影响我们获得REIT资格的能力。此外，我们无法保证立法、新法规、行政解释或法院判决不会对我们作为REIT的资格或我们REIT身份的联邦所得税后果产生不利影响。
如果我们没有资格成为REIT，我们将不被允许在计算我们的应税收入时扣除分配给股东的款项。在这种情况下，我们将按常规公司税率对我们的应税收入征收联邦所得税。除非根据某些《守则》条款有权获得减免，否则我们也将被取消资格，在资格丧失的下一年的四个纳税年度作为REIT运营。因此，我们将被征收联邦和州所得税，这可能会对我们的经营业绩和向股东的分配产生不利影响。虽然我们目前打算以符合REIT资格的方式运营，但未来的经济、市场、法律、税收或其他考虑因素可能会导致我们撤销REIT选举。
为了符合REIT的资格，根据现行法律，我们通常需要在每个纳税年度向我们的股东分配至少90%的应税净收入（不包括任何净资本收益）。到了我们不分发的程度
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我们所有的净资本收益或分配至少90%，但低于100%，我们的其他应税收入，我们须按常规公司税率对未分配金额征税。此外，如果我们在日历年内支付的分配低于以下各项之和，我们将被征收4%的不可扣除的消费税：
•我们普通收入的85%；
•我们当年净资本收益收入的95%；以及
•我们以前年度未分配的应税收入（包括任何净资本收益）的100%。
我们打算向我们的股东进行分配，以遵守90%的分配要求，避免对未分配的应税收入征收公司层面的税，并避免不可扣除的消费税。可以现金、股票或现金和股票相结合的方式进行分配。应税收入和可用于分配的现金在时间上的差异可能要求我们借入资金以满足90%的分配要求，避免对未分配的应税收入征收公司层面的税，并避免不可扣除的消费税。
某些财产转让可能被定性为禁止交易。
我们可能会不时转移或以其他方式处置我们的一些财产。根据《守则》，来自应税REIT子公司以外的转让或处置产生的任何收益，如果被视为被禁止的交易，将对与交易相关的任何收益征收100%的税。禁止交易一般包括在正常经营过程中向客户出售构成存货或其他持有待售财产的资产。由于我们收购物业主要是为了投资目的，我们不认为我们偶尔转让或处置物业被视为禁止交易。然而，财产的转让或出售是否符合被禁止交易的条件，取决于围绕特定交易的所有事实和情况。美国国税局（“IRS”）可能会争辩说，我们对财产的某些转让或处置是被禁止的交易。虽然我们认为IRS不会在任何此类纠纷中胜诉，但如果IRS成功辩称财产的转移或处置构成禁止交易，我们将被要求支付相当于从禁止交易中分配给我们的任何收益的100%的税款。此外，来自被禁止交易的收入可能会对我们满足联邦所得税目的作为REIT资格的收入测试的能力产生不利影响。
最近美国税法的变化可能会对我们的业务运营、财务状况和收益产生不利影响。
近年来，联邦和州所得税法适用于类似于投资我们的股票的投资的条款在立法、司法和行政方面进行了多次修改。特别是2017年12月颁布的全面税改立法，俗称《减税和就业法案》（“TCJA”），对美国联邦所得税法进行了许多重大修改，深刻影响了个人和公司（包括常规C公司和选择作为REITs征税的公司）的税收。一些影响非公司纳税人的变化将在2025年底到期，除非国会采取行动延长这些变化。除其他变化外，于2020年3月签署成为法律的《冠状病毒援助、救济和经济安全法》（CARES Act）对TCJA进行了某些修改。这些变化以各种方式影响了我们和我们的股东，其中一些与先前的法律相比是不利的或潜在的不利。2022年《通货膨胀削减法案》（“IRA”）颁布了对税法的额外修改，该法案于2022年8月签署成为法律。爱尔兰共和军的许多实质性条款豁免了REITs。此外，2025年7月4日，美国颁布了“一大美丽法案法案”（“OBBBA”）。OBBBA包括重大条款，例如永久延长TCJA的某些到期条款，以及恢复对某些业务条款的有利税收待遇，包括100%红利折旧和业务利息费用限制。这项立法有多个生效日期，从2025年开始。
迄今为止，美国国税局仅针对某些新条款发布了有限的指导意见，还有许多解释性问题需要进一步指导。极有可能需要对立法进行技术性修正，以澄清新法律的某些方面，并使国会的意图得到适当的实施。然而，无法保证为防止意外或不可预见的税收后果所需的技术澄清或改变将在不久的将来由国会颁布。未来可能会继续发生税法的额外变化，我们无法向投资者保证，任何此类变化不会对我们的股东的税收产生不利影响。任何此类变化都可能对股份投资或对我们物业的市场价值或转售潜力产生不利影响。投资者请咨询他们自己的税务顾问，了解最近立法对股份所有权的影响以及立法、监管或行政发展和提案的状态，以及它们对股份所有权的潜在影响。
我们可能会面临与第1031节交易所相关的风险。
在可能的情况下，我们在旨在符合第1031条交易所资格的交易中处置和收购不动产。如果旨在符合第1031条递延条件的交易收益后来被确定为应课税，我们
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可能会面临不利后果，如果适用于此类交易的法律被修改或废除，我们可能无法在延税的基础上处置财产。在这种情况下，我们的应纳税所得额和收益和利润都会增加。这可以通过减少他们获得的任何资本回报来增加我们股东的股息收入。在某些情况下，我们可能会被要求支付额外的股息，或者代替公司所得税，可能包括利息和罚款。此外，如果第1031条交易所后来被确定为应课税，我们可能会被要求修改有关适用年度的纳税申报表。
财务报告风险的披露控制和内部控制
如果我们在披露控制和程序或财务报告内部控制方面存在缺陷，我们的业务可能会受到不利影响。
我们的披露控制和程序以及财务报告内部控制的设计和有效性可能无法防止所有错误、错报或虚假陈述。尽管管理层将继续审查我们的披露控制和程序以及财务报告内部控制的有效性，但无法保证我们的财务报告内部控制将在任何时候有效地实现所有控制目标。未来可能出现的我们对财务报告的内部控制中的缺陷，包括任何重大缺陷，可能会导致我们的经营业绩错报、财务报表重述、我们的股价下跌，或以其他方式对我们的业务、声誉、经营业绩、财务状况或流动性产生重大不利影响。
一般风险
不利的美国和全球经济状况可能对我们的业务、经营业绩以及财务状况和流动性产生负面影响。
美国或全球经济普遍放缓、金融市场的不确定性和波动性、政府刺激或稳定经济的努力以及经济状况的其他不利变化，例如通货膨胀、利率上升、信贷市场收紧、经济衰退或增长放缓，以及贸易紧张局势和与美国贸易伙伴的相关关税增加，可能会对我们的业务、财务状况和流动性以及租户的业务和运营产生负面影响。宏观经济疲软和不确定性也可能增加准确预测经营业绩和筹集资金或债务再融资的难度。当前全球经济状况的持续不确定性或恶化以及美国与其贸易伙伴之间进一步征收关税和贸易紧张局势升级以及全球经济脱钩可能导致经济放缓。鉴于这种不确定性，我们无法预测这些情况对我们业务的影响（如果有的话）。
我们普通股的市场价格可能会波动。
我们普通股股票的市场价格一直并可能继续在许多事件和因素中波动，例如本报告中描述的那些，包括：
•我们的经营业绩、经营所得资金或流动性的实际或预期变化；
•与其他股本证券相比，房地产作为具有吸引力的投资的普遍声誉和/或我们资产的产品类型与房地产行业其他部门相比的声誉；
•任何重大租户行业集中度或市场集中度的重大变化；
•一般股票和债券市场情况，包括利率或固定收益证券的变化；
•税法、我们的股息政策或我们物业的市场估值的变化；
•对我们在任何时候的未偿债务金额、我们的到期债务金额以及我们以优惠条款为此类债务再融资的能力的不利市场反应；
•任何未能遵守现有债务契约的情况；
•我们的财产的任何止赎或代替止赎的契据；
•董事、主要管理人员、其他员工的增补或离任；
•机构股东的行动；
•世界金融市场的不确定性；
•一般市场和经济状况；特别是奥斯汀、亚特兰大、夏洛特、坦帕、菲尼克斯、达拉斯和纳什维尔的市场和经济状况；以及
•实现本报告中描述的任何其他风险因素。
以上所列的许多因素都超出了我们的控制范围。无论我们的财务表现、状况和前景如何，这些因素都可能导致我们普通股股票的市场价格下跌。我国股票的市场价格
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未来普通股可能会大幅下跌，我们的股东或债务证券持有人可能很难以他们认为有吸引力的价格转售我们的普通股。
我们的数据和系统面临与网络攻击相关的风险。
我们以数字形式维护开展业务所需的信息，包括机密和专有信息以及有关我们员工的个人信息。我们还使用计算机和基于云的系统来运营我们的业务，在某些情况下，还使用某些关键的楼宇管理系统。以数字形式维护的数据面临未经授权访问、修改、泄露、破坏或拒绝访问的风险（统称为“网络攻击”，以及任何类似的未经授权使用我们的数据的行为）。此外，我们所有的系统都面临网络攻击的风险。我们还使用了很多第三方系统和软件，这些系统和软件也有遭受网络攻击的风险。访问这些数据以及这些基于计算机和云的系统对于我们的业务运营和我们执行日常运营（包括管理我们的建筑系统）的能力至关重要，在某些情况下，我们的建筑系统可能对我们某些租户的运营至关重要。
我们制定并维护了一项信息安全计划，旨在评估、识别和管理网络攻击的风险。随着技术的变化（包括人工智能（“AI”）工具的激增）以及克服安全措施变得更加复杂的努力，继续开发和维护该计划的成本很高，需要持续监测和更新。我们面临着日益具有挑战性的网络安全环境，来自各种潜在不良行为者的网络攻击威胁不断扩大和演变。虽然我们使用了各种旨在保护我们的数据和系统的工具，但我们无法保证我们的保护努力是有效的；此外，我们的某些防御措施仍然受到人为错误的影响。尽管我们做出了努力，但任何网络攻击导致的事件风险都无法消除，任何此类事件都可能对我们的业务或财务业绩产生重大不利影响。网络攻击可能会对我们造成声誉损害，或对我们、我们的员工或我们的客户造成伤害。此外，网络攻击可能对我们的财务状况、经营业绩、现金流、流动性和/或我们普通股的市场价格产生重大不利影响。我们的系统和用户以及与我们合作的第三方的系统和用户不断受到攻击，无法保证未来的事件不会对我们的运营或财务业绩产生重大不利影响。迄今为止，我们没有发生对我们的业务或财务业绩产生重大不利影响的网络攻击。
即使是非实质性的网络攻击也可能影响我们，因为需要管理层的大量关注和资源进行调查，遵守任何适用的报告要求，以及（如有必要）补救任何潜在或实际造成的损害。例如，影响建筑物系统的网络攻击可能导致我们无法维护该系统（或相关系统），如果我们的客户依赖任何受影响的系统来有效使用他们的租赁空间，那么这种情况的持续可能会使受影响的租户有权减免一部分租金。此外，我们的供应商或合作伙伴可能会遭遇网络攻击，这可能会影响他们的运营和履行对我们义务的能力，包括他们维护他们拥有的我们的任何数据或我们所依赖的系统的安全的义务。同样，我们的一个或多个租户可能会遭遇网络攻击，这可能会影响他们的运营和根据与我们的租约条款履行职责的能力。虽然我们维持的保险范围可能会根据包括免赔额在内的政策条款和条件涵盖网络攻击的特定方面，但这种保险范围可能不足以涵盖所有损失。
人工智能的使用带来了可能影响我们业务的风险和挑战。
我们正在通过采用和使用人工智能工具来评估技术解决方案，以实现某些任务的自动化，并协助研究、内容生成和决策。任何感知到的或实际的技术、法律、隐私、安全、道德或与使用人工智能有关的其他问题，包括我们的员工授权或未经授权的使用，都可能破坏我们的人工智能工具产生的产出，并产生额外的风险，例如网络安全事件的风险。此外，任何将人工智能整合到我们的供应商、合作伙伴或与我们有业务往来的其他第三方的运营、产品或服务中，都可能带来新的或未知的网络安全风险和挑战。上述任何情况，以及我们未能在我们的运营中负责任地部署人工智能工具或人工智能系统出现故障，都可能对我们的业务表现产生不利影响。
我们依赖某些关键人员的服务，包括董事会成员，失去其中任何一人都可能对我们执行业务的能力产生不利影响。
我们的目标之一是发展和保持一个强大的各级管理集团。在任何特定时间，我们都可能失去关键高管、董事会成员和其他员工的服务，包括董事总经理和我们各自市场的其他领导者。我们的董事会成员、主要高管或其他员工都不受雇佣合同的约束。此外，我们没有为我们的任何执行官或其他关键人员携带关键人物保险
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员工。虽然我们认为我们可以找到这些关键人员的替代者，但任何这些关键人员的服务损失都可能削弱与投资者、贷方、潜在客户、合资伙伴和业内其他人的关系，因此这种损失可能对我们的经营业绩、财务状况以及我们执行业务战略的能力产生不利影响。
员工的不当行为或董事会成员的不当行为可能会对我们执行业务的能力产生不利影响。
我们的声誉对于维持和发展与租户、供应商和投资者的关系至关重要，我们的员工或董事会成员可能会故意或鲁莽地从事不当行为，从而为我们带来法律风险并对我们的业务产生不利影响。员工或董事会成员受到非法活动、性骚扰或种族和性别歧视的指控，无论结果如何，都可能导致负面宣传，从而损害我们的声誉和品牌。声誉的损失可能会影响我们与租户、供应商和投资者发展和管理关系的能力，并对我们普通股的价格产生不利影响。
我们重述和修订的公司章程包含对我们股票所有权的限制，这可能会阻止控制权的变化，否则可能会符合我们股东的最佳利益。
我们重述和修订的公司章程对我们股票的所有权施加了限制。一般来说，除了在采用这些限制时拥有股票的某些个人，以及获得我们董事会豁免的个人或组织外，任何个人或实体不得拥有我们已发行股票价值的3.9%以上。我们逐案提供对这一限制的豁免，这可能会导致股东的投票控制权增加。所有权限制可能会产生延迟、抑制或阻止可能涉及我们股票溢价或以其他方式符合我们股东最佳利益的交易或控制权变更的效果。
如果我们未来的经营业绩不符合我们的分析师或投资者的预测，我们的股价可能会下滑。
证券分析师发布我们财务业绩的季度和年度预测。这些预测是根据他们自己的分析独立制定的，我们不承担监督这些预测的义务，也不承担任何责任。此类估计在本质上受到不确定性的影响，不应被视为表明我们在任何适用期间预期的表现。我们的实际收入、净收入、运营资金和可供分配的资金可能与证券分析师的预测存在重大差异。如果我们的实际业绩不符合分析师的指引，我们的股价可能会大幅下滑。
企业责任事项可能会使我们面临公众的负面看法，给我们的业务带来额外成本，或影响我们的股价。
我们为改善我们的公司形象和做法所做的努力可能需要资本支出，并可能导致我们的运营成本短期或长期增加，所有这些都可能对我们的财务状况或经营业绩产生不利影响。我们实现企业责任目标和目标以及准确透明地报告进展的能力带来了许多运营、财务、法律和其他风险，部分取决于我们的客户和供应商的行动。未能对投资者、客户、员工或其他与CRR相关的利益相关者的期望做出回应，或未能遵守监管要求，包括未能或被认为未能实现任何自愿通过的目标或倡议，或被认为未能实现，可能会对我们的声誉、与某些合作伙伴开展业务的能力、获得资金的机会、股价以及客户和员工的吸引力和留存率产生负面影响。此外，就公司治理等事项向投资者提供信息的组织已经开发了评级系统，用于评估企业对企业的态度。不利的华润评级可能会导致负面的投资者情绪，这可能会对我们的股价产生负面影响。随着企业责任报告、勤勉尽责和披露要求的性质、范围和复杂性的扩大，我们可能不得不承担额外的成本来控制、评估和报告企业责任指标。任何未能或感知到的失败，无论是否有效，在我们宣布的时间表内追求或实现我们的CRR目标、指标和目标，或满足各种CRR报告标准，或根本没有，都可能增加诉讼风险。
此外，虽然我们努力创造和维护一种包容的文化，让每个人都受到重视和尊重，但如果未能妥善解决文化问题或被认为失败，可能会导致声誉受损或无法吸引和留住客户或员工。同样，我们对我们的文化、政策和做法的态度和描述可能会被一些投资者或第三方视为未能满足监管或最佳做法，这可能会对我们的声誉、与某些合作伙伴开展业务的能力、获得资本和股价产生负面影响。
项目1b。未解决员工意见
不适用。
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项目1c。 网络安全
我们的网络安全事件应对计划包括保留外部专家，以便在发现任何重大事件后及时提供协助。该网络安全事件响应计划是我们正在进行的网络安全漏洞管理的一部分，我们努力保持适当的控制，以识别、监测、分析和解决潜在的网络安全事件，包括可能未经授权访问我们的网络和应用程序，同时检测我们的网络或应用程序内的潜在异常活动。基于潜在网络安全事件的背景和细节，事件响应计划包括由IT团队的一名或多名成员迅速审查，并在情况下尽可能迅速部署适当的响应。此外，首席信息官还会收到有关潜在网络安全事件的报告。作为整体企业风险管理的一部分，我们还酌情向我们的总法律顾问、首席财务官、首席财务官、审计委员会或全体董事会提供潜在网络安全事件的额外报告。
我们的董事会与我们的管理团队和审计委员会协调，对来自网络安全威胁的风险进行监督
板
.我们的董事会依赖管理层提请其注意影响公司的重大事项，包括网络安全威胁带来的重大风险。我们的首席信息官就网络安全战略、网络安全风险控制工作的状态以及对我们的信息技术安全流程和实施的技术的第三方网络安全风险评估向总法律顾问、首席财务官、首席财务官、首席执行官和审计委员会报告。我们的全体董事会可以访问这些审计委员会的演示文稿，包括任何提供的材料。如果发生任何重大网络安全事件，这些介绍还将包括有关这些事件的信息，包括缓解和补救状况。
我们的审计委员会提供了额外的一层网络安全监督，并负责讨论网络安全问题（包括数据隐私风险管理）以及管理层为与管理层监测和控制此类风险而采取的步骤。作为这一监督的一部分，审计委员会审查一年两次的风险评估结果，旨在识别和分析实现公司业务目标的风险，包括网络安全威胁带来的重大风险。与管理层讨论半年一次的风险评估结果，并用于制定公司内部审计计划。
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项目2。物业
下表列出了与我们拥有所有权权益的运营物业相关的某些信息。除另有说明外，所提供的所有信息均截至2025年12月31日（单位：千美元）：
经营物业（1）
| 公司份额 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Office Properties | 可出租平方英尺 | 财务报表列报 | 公司所有权权益 | 期末租赁 | 加权平均入住率（2） | 占总数的百分比 净运营 收入（3） |
财产等级债务（4） | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 领域（5）（6） | 2,080,000 | 合并 | 100% | 97.9% | 97.9% | 12.8% | $ | — | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 帆塔（7） | 804,000 | 合并 | 100% | 100.0% | 100.0% | 6.9% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 300科罗拉多州 | 378,000 | 合并 | 100% | 100.0% | 100.0% | 4.0% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 一十一大会 | 519,000 | 合并 | 100% | 86.4% | 82.7% | 2.8% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 圣哈辛托中心 | 399,000 | 合并 | 100% | 90.3% | 85.9% | 2.8% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 露台（5） | 619,000 | 合并 | 100% | 88.1% | 79.4% | 2.4% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 科罗拉多塔 | 373,000 | 合并 | 100% | 89.7% | 89.7% | 2.4% | 101,140 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 域点（5） | 240,000 | 合并 | 96.5% | 93.6% | 93.6% | 1.2% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 研究园区V | 173,000 | 合并 | 100% | 93.0% | 93.0% | 0.7% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 奥斯汀 | 5,585,000 | 94.8% | 93.1% | 36.0% | 101,140 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 总站（5） | 1,226,000 | 合并 | 100% | 83.9% | 81.6% | 4.8% | 220,775 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 春季& 8日（5） | 765,000 | 合并 | 100% | 100.0% | 100.0% | 4.3% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 巴克海特广场（5） | 678,000 | 合并 | 100% | 95.1% | 93.2% | 3.8% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 长廊大厦 | 777,000 | 合并 | 100% | 87.1% | 80.5% | 3.5% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 725庞塞 | 372,000 | 合并 | 100% | 87.6% | 87.6% | 2.4% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3344桃树 | 484,000 | 合并 | 100% | 94.5% | 96.7% | 2.4% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 北方公园（5） | 1,405,000 | 合并 | 100% | 82.2% | 69.1% | 2.3% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 阿瓦隆（5） | 480,000 | 合并 | 100% | 99.2% | 88.8% | 2.3% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3350桃树 | 413,000 | 合并 | 100% | 90.8% | 90.8% | 1.6% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 中环长廊 | 367,000 | 合并 | 100% | 83.2% | 78.4% | 1.4% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3348桃树 | 258,000 | 合并 | 100% | 77.0% | 77.0% | 0.8% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 子午线马克广场 | 160,000 | 合并 | 100% | 100.0% | 100.0% | 0.7% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 埃默里医院的医疗办公室 | 358,000 | 未合并 | 50% | 99.1% | 99.1% | 0.7% | 41,244 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 前厅（7） | 525,000 | 未合并 | 20% | 44.8% | 46.9% | 0.1% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 120西三一办事处 | 43,000 | 未合并 | 20% | 74.2% | 74.2% | 0.1% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 亚特兰大 | 8,311,000 | 88.5% | 84.2% | 31.2% | 262,019 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 华帝南端（5）（7） | 639,000 | 合并 | 100% | 97.4% | 97.4% | 4.2% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| The RailYard | 329,000 | 合并 | 100% | 99.0% | 98.1% | 1.8% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 201 N. Tryon | 692,000 | 合并 | 100% | 52.6% | 53.1% | 1.7% | 118,885 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 550南 | 394,000 | 合并 | 100% | 55.8% | 61.6% | 0.9% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 夏洛特 | 2,054,000 | 74.6% | 75.7% | 8.6% | 118,885 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 企业中心（5） | 1,227,000 | 合并 | 100% | 97.6% | 94.5% | 5.0% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 高地联盟（5） | 294,000 | 合并 | 100% | 100.0% | 100.0% | 1.6% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 尖点 | 253,000 | 合并 | 100% | 93.9% | 90.3% | 0.8% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 港景广场 | 206,000 | 合并 | 100% | 80.9% | 64.7% | 0.4% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 坦帕 | 1,980,000 | 95.8% | 91.7% | 7.8% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 海登·费里（5）（8） | 792,000 | 合并 | 100% | 95.4% | 92.2% | 3.0% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 100磨 | 288,000 | 合并 | 90% | 98.1% | 98.1% | 2.3% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 坦佩网关 | 264,000 | 合并 | 100% | 95.9% | 95.7% | 1.4% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 111西里约 | 225,000 | 合并 | 100% | 100.0% | 100.0% | 0.8% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 凤凰 | 1,569,000 | 96.8% | 95.4% | 7.5% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 链接（6） | 292,000 | 合并 | 100% | 93.6% | 93.6% | 2.6% | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Legacy Union One | 319,000 | 合并 | 100% | 100.0% | 100.0% | 1.4% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 雪利巷5950号 | 197,000 | 合并 | 100% | 90.2% | 90.6% | 0.8% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 达拉斯 | 808,000 | 95.3% | 95.4% | 4.8% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| BriarLake广场（5） | 835,000 | 合并 | 100% | 97.4% | 97.4% | 3.3% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 休斯顿 | 835,000 | 97.4% | 97.4% | 3.3% | — | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 总办公室 | 21,142,000 | 90.7% | 88.3% | 99.2% | $ | 482,044 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
表格续下一页
20
| 公司份额 | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| Office Properties | 可出租平方英尺 | 财务报表列报 | 公司所有权权益 | 期末租赁 | 加权平均入住率（2） | 占总数的百分比 净运营 收入（3） |
财产等级债务（4） | |||||||||||||||||||||||||
| 其他物业（7） | ||||||||||||||||||||||||||||||||
| 学院街车库-夏洛特 | 不适用 | 合并 | 100% | 不适用 | 不适用 | 0.6% | — | |||||||||||||||||||||||||
| 120 West Trinity公寓-亚特兰大（330套） | 310,000 | 未合并 | 20% | 96.6% | 96.0% | 0.1% | — | |||||||||||||||||||||||||
| 领域4（6） | 157,000 | 合并 | 100% | 33.4% | 33.4% | 0.1% | — | |||||||||||||||||||||||||
| 其他合计 | 467,000 | 0.8% | $ | — | ||||||||||||||||||||||||||||
| 合计 | 21,609,000 | 100.0% | $ | 482,044 | ||||||||||||||||||||||||||||
(1)经营物业不包括我们开发管道中的物业和2025年12月31日之前出售的物业。
(2)截至2025年12月31日止三个月期间该物业可供占用期间的加权平均经济占用。
(3)截至2025年12月31日止三个月公司应占净营业收入。见项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析，用于营业净收入的定义和与净收入的对账。
(4)截至2025年12月31日，公司在物业特定抵押债务中的份额，扣除未摊销贷款成本。
(5)包含两个或多个为报告目的而组合在一起的建筑物。
(6)自2024年9月1日起，域4被排除在面积、期末租赁和加权平均占用范围之外，截至2025年12月31日，它不包括在同一物业中。该公司计划，一旦租约到期，以未来发展取代领域4。
(7)截至2025年12月31日，不包括在同一财产中。见项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析，用于同一财产的定义。
(8)自2023年10月1日起，这组建筑物中的面积为207,000平方英尺的Hayden Ferry I被排除在Same Property、期末租赁和加权平均入住率之外，原因是该建筑物目前开始全面重建。这座大楼将被排除在凤凰和总办公室期末租赁和加权平均占用计算之外，直至稳定.
上表所列物业的年化租金为8.925亿美元，这是包括租户在估计运营费用中所占份额（如适用）在内的年化现金租金之和，每个租户在本报告所述期间结束时正在支付。这一数额中包括与截至2025年12月31日处于免费租金期间的租户有关的5230万美元，原因是免费租金优惠。对于那些租户，年化租金是根据租户在其被要求支付租金的第一个时期将支付的年化租金计算的。我们的写字楼组合截至2025年12月31日和2024年的平均有效年租金每平方英尺计算如下：
| 截至12月31日， | ||||||||||||||
| 2025 | 2024 | |||||||||||||
| 原地毛租金（1） | $ | 49.91 | $ | 47.94 | ||||||||||
| 净免租金（2） | (3.05) | (2.39) | ||||||||||||
| 租赁佣金（3） | (2.41) | (2.20) | ||||||||||||
| 租户改善（3） | (6.14) | (5.75) | ||||||||||||
| 租赁费用共计 | (11.60) | (10.34) | ||||||||||||
| 平均有效年租金 | $ | 38.31 | $ | 37.60 | ||||||||||
| (1) | 原地毛租金等于包括租户分摊的估计运营费用（如适用）在内的年化现金租金除以占用的平方英尺。如果租户处于免租期，年化租金代表租户在被要求支付全额现金租金的第一个月将支付的年化合同租金。 |
|||||||||||||
| (2) | 截至期末在免费租期内按每平方英尺计算的租赁年化成本。 | |||||||||||||
| (3) | 按每平方英尺计算的佣金和租户改善的年度成本一般在租约执行的一年内发生，其中大部分已全额支付。 | |||||||||||||
21
办公室租约到期（1）
截至2025年12月31日，我们的租约到期情况如下：
| 到期年份 | 方英尺 到期 |
租赁的% 空间 |
年合同租金（千）（2） | 年度% 订约 租金 |
年度 订约 租金/平方米。英尺。 |
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| 2026 | 1,049,119 | 5.7 | % | $ | 48,193 | 4.8 | % | $ | 45.94 | |||||||||||||||||||||||
| 2027 | 1,370,395 | 7.5 | % | 67,550 | 6.7 | % | 49.29 | |||||||||||||||||||||||||
| 2028 | 1,728,499 | 9.4 | % | 88,842 | 8.8 | % | 51.40 | |||||||||||||||||||||||||
| 2029 | 1,763,432 | 9.6 | % | 92,636 | 9.1 | % | 52.53 | |||||||||||||||||||||||||
| 2030 | 1,694,868 | 9.2 | % | 88,455 | 8.7 | % | 52.19 | |||||||||||||||||||||||||
| 2031 | 1,511,122 | 8.2 | % | 84,879 | 8.4 | % | 56.17 | |||||||||||||||||||||||||
| 2032 | 2,284,537 | 12.4 | % | 131,790 | 13.0 | % | 57.69 | |||||||||||||||||||||||||
| 2033 | 1,296,624 | 7.1 | % | 76,943 | 7.6 | % | 59.34 | |||||||||||||||||||||||||
| 2034 | 1,140,459 | 6.2 | % | 65,186 | 6.4 | % | 57.16 | |||||||||||||||||||||||||
| 2035 &此后 | 4,516,257 | 24.7 | % | 268,190 | 26.5 | % | 59.38 | |||||||||||||||||||||||||
| 合计 | 18,355,312 | 100.0 | % | $ | 1,012,664 | 100.0 | % | $ | 55.17 | |||||||||||||||||||||||
|
（1）2025年12月31日后到期的租赁的公司份额。已执行新租约的到期建筑面积根据新租约的到期日期反映。
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| （二）年度合同租金为到期当年的预计租金。它包括最低基本租金和租户在相应租约中定义的运营费用份额（如适用）的估计。 | |||||||||||
22
20大写字楼租户
截至2025年12月31日，我们排名前20位的写字楼租户如下：
| 租户（1） | 占用的房产数量 | 占用的市场数量 | 公司在Square Footage中所占份额 | 公司在年化租金中所占份额（千）（2） | 占公司年化租金比例 | 加权平均剩余租赁期限（年） | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 1 | 亚马逊 | 5 | 3 | 1,461,805 | $ | 79,741 | 8.9% | 4.7 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2 | 字母表 | 1 | 1 | 799,149 | 54,936 | 6.1% | 12.1 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3 | NCR voyix | 2 | 2 | 815,634 | 42,692 | 4.8% | 7.4 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 4 | 埃克森美孚 | 1 | 1 | 298,396 | 21,850 | 2.4% | 7.0 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 5 | IBM | 1 | 1 | 319,863 | 19,032 | 2.1% | 14.7 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 6 | Expedia | 1 | 1 | 315,882 | 17,546 | 2.0% | 5.2 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 7 | 阿帕奇 | 1 | 1 | 362,803 | 14,743 | 1.6% | 12.9 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 8 | Ovintiv美国（3） | 1 | 1 | 318,582 | 8,564 | 1.0% | 1.2 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 9 | 德勤 | 4 | 3 | 193,751 | 8,478 | 0.9% | 7.9 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 10 | McGuireWoods LLP | 2 | 2 | 176,498 | 8,211 | 0.9% | 16.4 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 11 | ADP | 1 | 1 | 225,000 | 8,099 | 0.9% | 2.2 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 12 | 富国银行 | 5 | 3 | 159,114 | 7,833 | 0.9% | 4.0 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 13 | 贝莱德 | 1 | 1 | 131,656 | 7,745 | 0.9% | 10.4 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 14 | 蓝精灵Westrock | 1 | 1 | 181,286 | 7,028 | 0.8% | 4.3 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 15 | 安进 | 1 | 1 | 163,169 | 6,874 | 0.8% | 2.8 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 16 | 麦肯锡公司 | 2 | 2 | 130,513 | 6,794 | 0.8% | 6.9 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 17 | 架设 | 1 | 1 | 93,210 | 6,773 | 0.8% | 2.6 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 18 | 国际工作场所集团 | 4 | 4 | 123,625 | 6,552 | 0.7% | 6.3 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 19 | 三星工程美国公司 | 1 | 1 | 133,860 | 6,507 | 0.7% | 0.9 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 20 | 时代华纳有线 | 2 | 1 | 119,018 | 6,301 | 0.6% | 2.8 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 合计 | 6,522,814 | $ | 346,299 | 38.6% | 7.1 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| (1) | 在某些情况下，实际承租人可能是所示实体的关联公司，所示实体可能不是该承租人义务的担保人。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| (2) |
年化租金指截至2025年12月31日由租户支付的包括租户分摊的估计运营费用（如适用）在内的年化现金租金。如果租户在2025年12月31日处于免费租期，年化租金代表租户在被要求支付全额现金租金的第一个月将支付的年化合同租金。年租金中包括1130万美元的免费租期租户年租金。
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| (3) |
我们目前与Ovintiv USA的租约是三重净租约。因此，公司的年化租金份额仅代表基本租金。于2025年第三季度，公司主动与Ovintiv订立提前终止协议。Ovintiv约88%的处所被转租，在Ovintiv到期时，转租人将成为直接租客。每个转租人的剩余租期都包含在上面反映的Ovintiv的剩余租期中。
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| 注意： | 这份时间表包括已经开始的租约。已签署但未开始的租约不包括在内。 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
23
租户行业多元化
截至2025年12月31日，我们的租户行业多元化情况如下：
| 行业（1） | 公司占年化租金的比例（2） | |||||||
| 技术 | 30.5 | % | ||||||
| 金融 | 13.4 | % | ||||||
| 专业服务 | 9.6 | % | ||||||
| 法律 | 9.4 | % | ||||||
| 能源 | 6.5 | % | ||||||
| 消费品与服务 | 6.2 | % | ||||||
| 房地产 | 5.4 | % | ||||||
| 卫生保健 | 5.2 | % | ||||||
| 其他 | 4.8 | % | ||||||
| 保险 | 4.3 | % | ||||||
| 市场营销/媒体/电信 | 2.4 | % | ||||||
| 建筑/设计 | 2.3 | % | ||||||
| 合计 | 100.0 | % | ||||||
| (1) | 管理层在可用时使用SIC代码，并伴随判断，确定租户行业分类。 | ||||
| (2) | 年化租金指截至本报告日期由租户支付的包括租户分摊的估计运营费用（如适用）在内的年化现金租金。如果租户在本报告日期处于免费租期，年化租金代表租户在其被要求支付全额租金的第一个月将支付的年化合同租金。 | ||||
开发管道(1)
截至2025年12月31日，我们正在开发的项目信息如下（单位：千美元）：
| 项目 | 类型 | 市场 | 公司所有权权益 | 开工日期 | 平方英尺/单位 | 预计工程造价（1） | 公司应占预计项目成本（1） | 迄今发生的工程成本（1） | 公司应占项目成本迄今发生（1） | 租赁百分比 | 首次入住（2） | ||||||||||||||||||||||||
| 诺伊霍夫（3） | 混合 | 纳什维尔 | 50 | % | 21年第三季度 | $ | 589,100 | $ | 294,550 | $ | 582,617 | $ | 291,309 | ||||||||||||||||||||||
| 办公和零售 | 450,000 | 53 | % | 23年第四季度 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 公寓 | 542 | 89 | % | 2Q24 | |||||||||||||||||||||||||||||||
| 合计 | $ | 589,100 | $ | 294,550 | $ | 582,617 | $ | 291,309 | |||||||||||||||||||||||||||
| (1) | 这份时间表显示了目前通过大幅完成建设而正在积极开发的项目，以及在稳定之前处于初始租赁上升期的物业。需要进行重大估算才能得出这些成本，最终成本可能与这些估算不同。预计和发生的项目成本为建设成本、初始租赁成本、项目特定债务的融资成本。Neuhoff拥有针对特定项目的建设贷款（见下文脚注3）。上述时间表不包括没有项目特定债务的项目的任何融资成本假设以及GAAP要求的任何其他增量资本化成本。 | ||||
| (2) | 初始入住率是指公司根据公认会计原则首次确认或估计将开始确认收入的季度。公司将正在进行租户改善工程的办公和零售物业的未占用部分的利息、房地产税和某些运营费用资本化，直至（1）项目实现90%经济占用的日期或（2）自主要建设活动停止一年后的较早日期。对于住宅项目建设，公司继续将利息、房地产税、一定的运营费用资本化，直至重大建设活动停止。 | ||||
| (3) | Neuhoff估计项目成本由合资伙伴提供的3.156亿美元股权和当前产能为2.735亿美元的建设贷款共同提供资金，其中公司的份额为1.368亿美元。有关建设贷款的更多信息，请参见简明综合财务报表附注6。这些费用包括与未来阶段相关的大约6600万美元的场地和相关基础设施工作。预计项目成本包括与更新的初始租赁成本和建设贷款利息成本相关的修订。 | ||||
24
土地持有
截至2025年12月31日，我们直接或通过合资企业间接拥有以下土地：
| 市场 | 公司所有权权益 | 财务报表列报 | 可开发土地总数（英亩） | ||||||||||||||||||||||||||
| 3354/3356桃树 | 亚特兰大 | 95% | 合并 | 3.2 | |||||||||||||||||||||||||
| 715庞塞 | 亚特兰大 | 50% | 未合并 | 1.0 | |||||||||||||||||||||||||
| 887西桃树 | 亚特兰大 | 100% | 合并 | 1.6 | |||||||||||||||||||||||||
| 域点3 | 奥斯汀 | 90% | 合并 | 1.7 | |||||||||||||||||||||||||
| 域中央 | 奥斯汀 | 100% | 合并 | 5.6 | |||||||||||||||||||||||||
| 南端站 | 夏洛特 | 100% | 合并 | 3.4 | |||||||||||||||||||||||||
| 303 Tremont（1） | 夏洛特 | 100% | 合并 | 2.4 | |||||||||||||||||||||||||
| 遗产联盟2 & 3 | 达拉斯 | 95% | 合并 | 4.0 | |||||||||||||||||||||||||
| 企业中心5 & 6（2） | 坦帕 | 100% | 合并 | 14.1 | |||||||||||||||||||||||||
| 合计 | 37.0 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 土地总成本基础（千美元） | $ | 162,809 | |||||||||||||||||||||||||||
| 公司在土地成本基础中所占份额（千美元） | $ | 156,003 | |||||||||||||||||||||||||||
| （1）303 Tremont正在进行销售合同，预计将于2026年下半年关闭。 | |||||||||||||||||||||||||||||
| （2）企业中心5通过长期地租控制。 | |||||||||||||||||||||||||||||
项目3。法律程序
我们受制于日常业务过程中产生的各种法律诉讼、索赔和行政诉讼，其中一些预计将被纳入责任保险。管理层利用可获得的最新信息，就与这些事项有关的任何潜在损失的可能性和金额作出假设和估计。如果很可能出现不利结果，并且能够合理估计损失金额或损失范围，我们将记录诉讼责任。如果很可能出现不利的结果，并且对损失的合理估计是一个范围，我们在该范围内计提最佳估计。如果在该范围内没有任何金额是比任何其他金额更好的估计，我们在该范围内计提最小金额。如果很可能出现不利结果但无法合理估计损失金额，我们披露诉讼性质，并表示无法估计损失或损失范围。如果不利的结果是合理可能的，并且估计的损失是重大的，我们披露诉讼可能损失的性质和估计。我们不披露与不利结果被认为是遥远的或估计损失不会是重大的诉讼有关的信息。基于目前的预期，这些事项，无论是个别的还是总体的，预计不会对我们的流动性、经营业绩、业务或财务状况产生重大不利影响。
项目4。矿山安全披露
不适用。
25
第十项。关于我们的执行官的信息
截至本报告所述日期，登记官的执行干事如下：
| 姓名 | 年龄 | 办公室举行 | ||||||||||||
| M. Colin Connolly | 49 | 总裁、首席执行官兼董事 | ||||||||||||
| Gregg D. Adzema | 60 | 执行副总裁兼首席财务官 | ||||||||||||
| J. Kennedy Hicks | 42 | 执行副总裁兼首席投资官 | ||||||||||||
| Richard G. Hickson四世 | 51 | 执行副总裁，运营 | ||||||||||||
| John S. McColl | 63 | 执行副总裁，发展 | ||||||||||||
| Pamela F. Roper | 52 | 执行副总裁、总法律顾问和公司秘书 | ||||||||||||
| Jeffrey D. Symes | 60 | 高级副总裁兼首席财务官 | ||||||||||||
家庭关系
执行人员或董事之间不存在亲属关系。
任期
全体高级管理人员的任期自年度股东大会起至届满之日止。委员会保留随时罢免任何人员的权力。
业务经验
Connolly先生于2019年1月被公司董事会任命为首席执行官兼总裁。2017年7月至2018年12月，康诺利先生担任总裁兼首席运营官。2016年7月至2017年7月，康诺利先生担任执行副总裁兼首席运营官。2015年12月至2016年7月，康诺利先生担任执行副总裁兼首席投资官。2013年5月至2015年12月，Connolly先生担任高级副总裁兼首席投资官。
Adzema先生于2010年11月被任命为执行副总裁兼首席财务官。
希克斯女士于2022年12月被任命为执行副总裁、首席投资官和董事总经理，并于2025年开始专门担任执行副总裁和首席投资官。2020年10月至2022年12月，希克斯女士担任投资部执行副总裁。希克斯女士于2018年11月加入考辛斯，担任投资部高级副总裁。
Hickson先生于2018年10月被任命为运营执行副总裁。Hickson先生于2016年9月加入考辛斯，担任负责资产管理的高级副总裁。
McColl先生于2011年12月被任命为执行副总裁。2010年2月至2011年12月，McColl先生担任执行副总裁-开发、办公室租赁和资产管理。1997年5月至2010年2月，McColl先生担任高级副总裁。
Roper女士于2017年2月被任命为执行副总裁、总法律顾问和公司秘书。2012年10月至2017年2月，Roper女士担任高级副总裁、总法律顾问和公司秘书。2008年2月至2012年10月，Roper女士担任高级副总裁、协理总法律顾问和助理秘书。
Symes先生于2020年2月加入公司，于2020年3月被任命为高级副总裁兼首席财务官。
26
第二部分
项目5。市场对注册人的普通股和相关股东事项
市场信息和持有者
我们的普通股在纽约证券交易所交易（股票代码：CUZ）。2026年1月30日，我们普通股的在册股东人数为7,302人。
购买股本证券
2025年第四季度，公司没有购买普通股。
性能图
下图将我们的普通股的五年累计总回报率与纽约证券交易所综合指数、富时Nareit股票指数、富时Nareit股票办公室指数进行比较。该图假设在2020年12月31日对每个指数进行100美元的投资，并对所有股息进行再投资。
一家或多家公司累计总回报率比较，同行
集团、行业指数和/或广泛的市场
| 财政年度结束 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 指数 | 12/31/2020 | 12/31/2021 | 12/31/2022 | 12/31/2023 | 12/31/2024 | 12/31/2025 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 卡津斯不动产信托基金 | 100.00 | 123.30 | 80.55 | 82.18 | 108.94 | 95.72 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 纽交所综合指数 | 100.00 | 120.68 | 109.39 | 124.46 | 144.12 | 169.62 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 富时Nareit股票指数 | 100.00 | 143.24 | 108.34 | 123.21 | 133.97 | 137.83 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 富时Nareit股票办公室指数 | 100.00 | 122.00 | 76.10 | 91.55 | 111.24 | 95.67 | |||||||||||||||||||||||||||||
27
项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析
以下讨论和分析应结合选定的财务数据和合并财务报表及附注一并阅读。
2025年业绩及公司、行业趋势综述
我们的战略是通过拥有美国Sun Belt市场首屈一指的办公室投资组合，为我们的股东创造价值，特别关注奥斯汀、亚特兰大、夏洛特、坦帕、菲尼克斯、达拉斯和纳什维尔。这一战略基于一种纪律严明的资本配置方法，包括机会性收购、选择性开发和及时处置非核心资产，目标是以较低的资本支出要求维持更新、更高效的物业组合。为了实施这种有纪律的方法，我们保持简单、灵活、低杠杆的资产负债表，这使我们能够在周期中最有利的时点追求引人注目的增长机会。我们在每个主要市场利用我们强大的本地运营平台来实施这一战略。
在2025年期间，我们完成了对运营物业The Link的战略收购，这是一处位于达拉斯上城的292,000平方英尺的生活方式办公物业，购买价格为2.18亿美元。我们还收到了以利息为担保的两笔房地产债务投资的平价还款，分别为达拉斯的Saint Ann Court和纳什维尔的Radius，分别为1.380亿美元和1280万美元，并以SOFR加625个基点的利率向我们的Neuhoff合资伙伴借出了1960万美元，该合作伙伴用于为其合资贷款偿还部分提供资金。最后，我们以460万美元的价格出售了与SVB金融集团的破产索赔。
在2025年期间，我们完成了2030年到期的公开优先票据的发行，产生了4.969亿美元的净收益，用于为收购领汇提供资金，并支付2.5亿美元的私募优先票据。在我们向上述合资伙伴提供贷款的同时，该合资公司修改了其现有的Neuhoff建筑贷款，偿还了3920万美元的未偿本金，将到期日延长至2026年9月，并将SOFR的利差从345个基点下调至300个基点。合资公司可选择将到期日再延长12个月，但须符合条件。此外，我们根据远期销售合同以每股30.44美元的平均价格出售了290万股股票。未来的净和解收益将为8850万美元。
在2025年期间，我们总共租赁了210万平方英尺的办公空间。截至2025年12月31日，我们的办公室运营组合的出租率为90.7%，2025年第四季度的加权平均经济占用率为88.3%。2025年，对于期限超过一年的租赁，每平方英尺的加权平均净有效租金，即不包括运营费用报销和租赁成本的基本租金，为每平方英尺25.86美元。以前在过去一年被占用的空间，每平方英尺的现金净有效租金增长了3.5%。以现金为基础的净有效租金是指根据先前租赁支付的期末租金净额与根据当前租赁支付的期初租金净额的比较。本年度我们的同一物业净营业收入按直线法增长2.4%，按收付实现法增长0.9%。
我们认为，Sun Belt，特别是上面列出的7个Sun Belt市场，将继续跑赢更广泛的办公板块，Sun Belt和Gateway市场基本面之间的明显分歧就是明证。此外，随着办公室用户加速转向质量趋势，我们相信我们的奖杯组合处于有利位置，可以从当前的房地产环境中受益，并最终跑赢大盘。
关键会计政策和估计
我们的财务报表是根据财务会计准则委员会（“FASB”）会计准则编纂（“ASC”）中概述的公认会计原则编制的，合并财务报表附注包括公司重要会计政策的摘要。按照公认会计原则编制财务报表需要使用某些估计，这种变化可能会对收入、支出、资产或负债产生重大影响。我们的一些会计政策被认为是关键的会计政策，既是对我们的财务状况、经营业绩和现金流量的描述很重要的政策，也是需要重大判断或复杂估计过程的政策。我们的关键会计政策如下：
收入确认
我们的大部分收入来自经营租赁，并在随附的综合经营报表中反映为租赁物业收入。租赁物业收入确认过程中包括确定租期、租户改良所有权、租约修改、租约终止等多项判断和估计。
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来自固定租赁付款的收入，不包括某些出租物业收入，例如百分比租金和与从我们的租户收回某些运营费用相关的收入，在租赁期限内按直线法确认。我们在确定租赁期限时作出重大假设和判断，包括涉及租户何时有权使用基础资产的判断以及租赁为租户提供延期或提前终止选择权时的假设。
我们的大部分租约都涉及对租赁空间进行某种形式的改进。我们在审查各种因素时做出重要判断，以帮助确定我们或我们的租户是否拥有这些改进。这些因素包括但不限于，无论是否：
•租赁协议的条款规定承租人有义务建造或安装特定识别的资产（即租赁物改良）；
•承租人未能作出特定的改善是违约事件，根据该事件，业主可以要求承租人作出这些改善或以其他方式强制执行业主对这些资产（或等值货币）的权利；
•业主必须在施工前批准规划；
•允许承租人在未经业主同意或不赔偿业主任何公用事业损失或公允价值减少的情况下更改或拆除租赁物改良；
•要求租户在向租户支付租户改善费用前，向业主提供支持租户改善费用的证据；
•业主有义务为承租物改良的建设提供成本超支资金；
•租赁物改良是承租人独有的，或可由出租人合理地用于出租给其他方；并且，
•租赁物改良的经济寿命是这样的，即资产的重大剩余价值预计将在租赁期结束时为业主的利益而产生。
如果我们确定改进是我们的资产，我们将改进的成本资本化，并确认与此类改进相关的折旧费用，通常在估计使用寿命或租赁期限中较短的时间内。我们由租户出资的资产的任何部分均记录为递延收入，将在租赁期限内按直线法在租金收入中确认。如果改善是租户资产，我们将我们资助的改善成本递延为租赁激励资产，并在租赁期内作为租金收入的减少进行摊销。我们确定改善是我们的资产还是租户的资产也会影响我们何时开始与租赁相关的收入确认。
我们会定期修订我们的租约。当租赁被修改时，我们需要确定（i）未包括在原租赁中的额外使用权是否因修改而被授予，以及（ii）租赁付款是否有与额外使用权的单独价格相称的增加。如果这两个条件都满足，则修订将作为单独的合同进行会计处理。如果这两个条件均未满足，则该修订将作为租赁变更入账。我们的大部分租赁修订导致我们的经营租赁的租赁修改，这可能要求我们重新评估租赁期限和固定租赁付款，包括考虑与原始租赁相关的任何预付或应计租赁租金，作为修改后租赁的租赁付款的一部分。
租户有时会在租期结束前终止其租约，这是根据租约中包含的协商终止选择或通过与我们的单独谈判所允许的。此类谈判一般需要支付终止费，以补偿我们在原租期下剩余租金的一部分以及佣金、租户改善和租赁奖励等未折旧的租赁启动成本。终止费收入，计入出租物业收入，在费用金额可确定且合理保证费用可收回性的情况下，自租赁期满执行终止之日起按直线法确认。此项费用收入按任何应计直线应收租金及任何高于或低于市场的租赁无形资产或负债按直线法调整，这些资产或负债与租户空置日期预计的租赁有关。
截至2025年12月31日和2024年12月31日，分别占我们已占用投资组合面积35%和32%的租赁在其租赁条款的某个时间点有提前终止选择权，所有这些都需要提前终止的费用。截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，分别代表39.1万和17万平方英尺的五名和三名租户在其租约中行使了提前终止选择权。截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，在这些租赁的租赁物业收入中确认的提前终止费分别为290万美元和250万美元。
29
房地产账面价值
我们房地产资产的账面价值受到几个过程的影响，这些过程涉及大量使用判断和估计。这些流程主要包括（i）收购资产的购买价格分配，（ii）折旧和摊销，以及（iii）减值。这些过程中使用的判断和估计对我们的财务状况、经营业绩和现金流都有重大影响。
收购资产的购买价格分配
我们评估所有房地产收购，以确定交易是否符合资产收购或业务收购的条件，包括我们在不同市场收购不同物业类型的物业池的案例。为了本审查的目的，我们根据所收购资产的独特和不同的风险特征将其分开，这些风险特征可能是按财产类型、地理集中度或其他因素划分的。如果我们确定几乎所有的公允价值都集中在一项可辨认资产或一组类似资产中，一般为所收购资产公允价值总额的90%，我们将该收购作为一项资产收购进行会计处理。如果我们确定不存在构成所收购总资产公允价值几乎全部的单一资产或资产组，那么我们随后评估所收购的资产集是否包含创造产出的输入和实质性过程。如果我们确定存在对创造产出的能力有重大贡献的投入和实质性过程，我们将收购视为对业务的收购。我们使用相当大的判断力来确定收购资产池是收购资产还是收购业务。由于收购成本在收购业务时计入费用，在收购资产时计入资本，因此根据我们的确定，运营结果可能存在重大差异。
对于作为一项资产的收购入账的收购，我们根据每项资产和负债在收购日的相对公允价值加上资本化的收购成本，记录所收购的有形和无形资产以及承担的负债。对于作为一项业务的收购入账的收购，我们根据每项资产和负债在收购日的公允价值记录所收购的有形和无形资产以及承担的负债到总的购买价格。公允价值基于估计的现金流量预测，并酌情利用可获得的市场信息和折现率和/或资本化率。对未来现金流的估计是基于若干因素，包括历史经营成果、已知和预期趋势以及市场和经济状况。收购的经营物业的收购资产和承担负债一般包括但不限于：土地、建筑物以及与就地租赁相关的已识别有形和无形资产和负债，包括租户改良、租赁成本、高于市场和低于市场的租赁价值以及已收购就地租赁的价值。
所购租赁高于市场或低于市场部分的公允价值是基于根据租赁在其剩余期限内将支付的合同租金与管理层对在购置之日使用公平市场租金利率和租赁剩余期限内租金上涨将支付的租金的估计之间的差额的现值（使用市场贴现率计算）。取得的财产存在高于市场或低于市场的租赁的，记载可辨认的无形资产或负债。高于市场价格的租赁入账金额计入资产负债表其他资产，低于市场价格的租赁金额计入资产负债表其他负债。这些金额按直线法摊销，作为对适用租约剩余期限内租金收入的调整。
所购就地租赁的公允价值是根据我们对租赁“假定空置”物业至购买时的占用水平所需期间所产生的收入损失和成本的评估得出的。该公允价值基于多种考虑因素，包括但不一定限于：（i）与避免发起所购就地租赁的成本相关的价值；（ii）与假定租赁期内估计发生的租户可偿还运营成本相关的收入损失相关的价值；以及（iii）与假定租赁期内现有租赁的租金收入损失相关的价值。在进行这些分析时考虑的因素包括对预期租赁期间的账面成本的估计，例如房地产税、保险和其他运营费用、当前的市场状况，以及执行类似租赁的成本，例如租赁佣金、法律和其他相关费用。就地租赁记录的金额计入资产负债表上的无形资产。这些金额在适用租赁的剩余期限内作为折旧和摊销费用的增加进行摊销。
折旧及摊销
我们对经营性不动产资产采用直线法折旧法在其预计使用寿命内进行折旧或摊销。我们在估计房地产资产的使用寿命时，以及在将一定的间接项目成本分配给正在开发的项目时使用判断，这些成本一旦投入运营就在物业的使用寿命内摊销。历史数据、可比物业和重置成本是确定使用寿命和成本分配时考虑的一些因素。
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减值
我们以资产组为基础审查我们的房地产资产是否存在减值。我们根据可识别现金流的最低水平来确定一个资产组，并考虑到共享费用和便利设施等因素。本次审查包括我们的运营物业、开发中物业以及土地持有量（包括任何资本化的开发前成本）。
这一过程的第一步，是我们确定一项资产被视为投资持有还是出售持有。要被视为持有待售的房地产资产，我们必须，除其他外，有权承诺在当前状况下出售该资产的计划，已开始出售该资产的计划，并已确定该资产很可能在一年内出售。如果我们确定某项资产为持有待售资产，如果公允价值减去出售成本低于账面值，我们将记录减值。凡不符合持有待售条件的不动产资产，均视为持作投资。
在对持作投资的资产进行减值分析时，要确定是否存在减值迹象。对于经营性物业，这些指标可能包括物业的租赁百分比显着下降、当期经营亏损或负现金流加上该物业的亏损历史、该物业或该物业市场上其他物业的租赁费率下降、物业市场价值的显着变化、重要租户的财务状况发生不利变化，或者估计持有期很可能出现显着下降。对于正在开发的项目，指标可能包括材料预算超支、建设、占用或稳定时间的重大延误、对市场有重大影响的监管变化或经济趋势，或未来重要租户的财务状况发生不利变化。对于持有的土地，指标可能包括该地区土地市场价值的整体下降、影响土地开发能力的监管变化、土地预期用途的开发活动下降，或其他不利的经济和市场条件。
如果我们确定一项为投资而持有的资产存在减值迹象，我们必须确定与该资产相关的未折现现金流是否超过该资产的账面价值。如果未折现现金流低于资产的账面价值，我们将资产的账面价值降低至公允价值。
在计算一项资产的未贴现净现金流时，我们必须估计一些投入。我们必须估计未来的租金、未来的资本支出、未来的运营费用以及剩余价值的市场资本化率等等。此外，如果有资产未来使用的替代策略，我们评估每个替代策略的概率，并进行概率加权未折现现金流分析，以评估资产的可收回性。我们在确定替代策略和评估每个策略被选中的概率时使用了相当大的判断力。
在确定资产的公允价值时，我们对多个因素进行判断。我们可能会使用未贴现现金流计算或利用可比市场信息来确定公允价值。我们必须确定一个合适的折现率，适用于未折现现金流计算中的现金流。我们在分析可比市场信息时使用判断力，因为没有两种房地产资产在位置和价格上是相同的。减值过程中使用的估计和判断具有较强的主观性，容易频繁变动。
除了我们的房地产资产，我们审查我们在未合并的合资企业的每一项投资是否存在减值。作为这一分析的一部分，我们首先确定在合资企业投资中持有的任何财产是否存在任何减值迹象。如果我们在合资企业的任何投资出现减值迹象，我们计算投资的公允价值。如果投资的公允价值低于投资的账面价值，我们确定减值是暂时性的还是非暂时性的。如果我们评估减值是暂时的，我们不会记录减值费用。如果我们得出结论认为减值不是暂时性的，我们将记录一笔减值费用。我们在确定是否存在减值迹象以及在计算投资公允价值时使用的假设、估计和输入值中使用了相当大的判断力。
开发成本资本化
我们参与了房地产所有权的各个阶段，包括开发和再开发。在一个项目可能被开发的时间点之前，我们花费前期开发成本。在我们确定一个项目很可能发生后，所有随后发生的前期开发成本，包括与正在开发或重新开发的项目直接相关的某些内部人员和相关成本，都按照会计规则予以资本化。一旦正在进行的活动开始，为项目的预定用途做好准备，利息以及财产税和保险就会资本化。如果我们放弃开发或重新开发先前被认为可能的项目，我们将所有先前资本化的成本计入费用。如果发生这种情况，我们的前期开发费用可能会大幅上升。
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确定一个项目是否有可能，需要判断。如果我们确定一个项目是可能的，利息、一般和行政费用以及其他费用可能与我们确定该项目不可能的情况大不相同。
确定什么成本构成项目成本，在某些情况下需要我们进行判断。如果我们确定某些成本为直接或间接项目成本，则在资产负债表上记录在开发中项目中的金额以及在运营报表上记录在一般和行政及其他费用中的金额可能与我们确定这些成本与项目无关的情况大不相同。
一旦某个项目建设完成并准备入住，持有成本，如房地产税、利息、内部人员成本和相关成本，在发生时计入费用。确定一个项目的建设何时保持可供占用需要判断。我们认为项目和/或项目阶段在项目或阶段达到经济占用率90%的日期或主要建设活动停止后一年（可能发生在经济稳定之前）中较早的日期准备好可供占用。我们对项目准备入住日期的判断直接影响我们该期间的运营费用和净收入。
截至2025年12月31日止年度的经营业绩
一般
截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，普通股股东可获得的净收入分别为4050万美元和4600万美元。2025年，我们记录了与Harborview物业和303 Tremont地块相关的1430万美元减值损失。我们在下文详细介绍了与2024年相比，截至2025年止年度普通股股东可获得的净收入构成部分的其他重大变化。
见"项目7。管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析-运营结果"，来自我们的2024年年度报告的10-K表格，用于比较2024年和2023年的财务结果。
出租物业收入、出租物业营业费用、净营业收入
以下结果包括我们的Same Property投资组合的表现。我们的Same Property投资组合包括在所报告的每个可比报告期的整个期间稳定并由我们拥有的办公物业。2025年与2024年比较的相同财产金额来自于截至2024年1月1日至2025年12月31日稳定和拥有的财产。我们在确定一个物业是否已经稳定时考虑了许多因素，包括该物业的入住率（独立和相对于其子市场）和当前的租赁管道，以及自主要建设活动停止以来的时间。
管理层部分根据净营业收入（“NOI”）评估其物业组合的表现。NOI代表出租物业收入，减去终止费，减去出租物业运营费用。NOI不是按公认会计原则衡量的现金流量或经营成果的衡量标准，不表示可用于满足现金需求的现金，不应被视为现金流量作为流动性衡量标准的替代方法。所有公司可能不会以相同的方式计算NOI。我们认为NOI是对净收入的适当补充措施，因为它有助于管理层和投资者了解我们运营资产的核心运营情况。NOI不包括公司一般和管理费用、利息费用、折旧和摊销、减值、房地产销售损益以及其他非经营项目。因此，我们只使用那些在物业层面发生的收入和费用项目来评估物业的绩效。Same Property NOI允许分析师、投资者和管理层分析持续经营并评估我们投资组合的增长趋势。
32
下表对列报的每个期间的净收入与合并NOI进行了核对（单位：千美元）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||
|
2025
|
2024
|
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| 净收入 | $ | 41,252 | $ | 46,581 | |||||||
| 手续费收入 | (2,044) | (1,761) | |||||||||
| 终止费收入 | (5,087) | (3,405) | |||||||||
| 其他收益 | (11,225) | (7,224) | |||||||||
| 一般和行政费用 | 38,642 | 36,566 | |||||||||
| 利息支出 | 159,241 | 122,476 | |||||||||
| 折旧及摊销 | 415,359 | 365,045 | |||||||||
| 经营性物业减值 | 13,286 | — | |||||||||
| 土地及相关前期开发成本减值 | 1,034 | — | |||||||||
| 报销费用 | 544 | 634 | |||||||||
| 其他费用 | 1,801 | 2,097 | |||||||||
| 未并表合营公司亏损 | 8,159 | 2,796 | |||||||||
| 投资物业交易收益 | — | (98) | |||||||||
| 净营业收入 | $ | 660,962 | $ | 563,707 | |||||||
2025年至2024年期间的合并出租物业收入、出租物业运营费用和NOI变化如下（单位：千美元）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | $变化 | %变化 | ||||||||||||||||||||
| 租赁物业收入 | |||||||||||||||||||||||
| 同一物业 | $ | 834,271 | $ | 815,244 | $ | 19,027 | 2.3 | % | |||||||||||||||
| 非同一财产 | 141,189 | 29,124 | 112,065 | 384.8 | % | ||||||||||||||||||
| 终止费收入 | 5,087 | 3,405 | 1,682 | 49.4 | % | ||||||||||||||||||
| 租赁物业总收入 | $ | 980,547 | $ | 847,773 | $ | 132,774 | 15.7 | % | |||||||||||||||
| 出租物业运营费用 | |||||||||||||||||||||||
| 同一物业 | $ | 278,949 | $ | 272,668 | $ | 6,281 | 2.3 | % | |||||||||||||||
| 非同一财产 | 35,549 | 7,993 | 27,556 | 344.8 | % | ||||||||||||||||||
| 租赁物业运营费用总额 | $ | 314,498 | $ | 280,661 | $ | 33,837 | 12.1 | % | |||||||||||||||
| 净营业收入 | |||||||||||||||||||||||
| 同一物业NOI | $ | 555,322 | $ | 542,576 | $ | 12,746 | 2.3 | % | |||||||||||||||
| 非同一财产NOI | 105,640 | 21,131 | 84,509 | 399.9 | % | ||||||||||||||||||
| 总NOI | $ | 660,962 | $ | 563,707 | $ | 97,255 | 17.3 | % | |||||||||||||||
同一物业NOI表示那些稳定下来并由我们拥有的办公物业的净营业收入在整个2025和2024列报的报告期。Same Property NOI允许分析师、投资者和管理层分析持续经营并评估公司投资组合的增长趋势。
同一物业租赁物业收入和NOI在2025年至2024年期间有所增加，这主要是由于我们的经济入住率增加Promenade Tower、Corporate Center和3350 Peachtree办公物业以及从我们拥有的租户资助的改善中确认的收入增加。此外，我们的Same Property投资组合的停车收入在2025年与2024年相比.
非同一物业租赁物业收入、租赁物业运营费用和NOI在2025年至2024年期间增加主要是由于于2024年12月收购我们的Vantage South End和Sail Tower办公物业，以及于2025年7月收购领汇。
33
下表详细列出了按市场汇总的物业的NOI：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||||||||
| 市场 |
2025
|
2024
|
$变化 | %变化 | |||||||||||||||||||
| 奥斯汀 | $ | 242,424 | $ | 191,758 | $ | 50,666 | 26.4 | % | |||||||||||||||
| 亚特兰大 | 203,272 | 194,837 | 8,435 | 4.3 | % | ||||||||||||||||||
| 夏洛特 | 63,971 | 42,164 | 21,807 | 51.7 | % | ||||||||||||||||||
| 坦帕 | 52,653 | 49,383 | 3,270 | 6.6 | % | ||||||||||||||||||
| 凤凰 | 48,923 | 44,597 | 4,326 | 9.7 | % | ||||||||||||||||||
| 达拉斯 | 22,604 | 13,937 | 8,667 | 62.2 | % | ||||||||||||||||||
| 其他（1） | 22,506 | 22,363 | 143 | 0.6 | % | ||||||||||||||||||
| 办公室NOI | 656,353 | 559,039 | 97,314 | 17.4 | % | ||||||||||||||||||
| 其他非办公（2） | 4,609 | 4,668 | (59) | ||||||||||||||||||||
| 总NOI | $ | 660,962 | $ | 563,707 | $ | 97,255 | |||||||||||||||||
| （1）代表位于休斯顿的非核心办公物业。 | |||||||||||||||||||||||
| （2）包括为未来发展而持有的土地用地的运营，以及夏洛特的一个停车场。 | |||||||||||||||||||||||
奥斯汀市场的NOI在2025年至2024年期间增加了5070万美元，即26.4%，这主要是由于2024年12月收购了Sail Tower。夏洛特市场的NOI增加了2180万美元，即51.7%，这主要是由于2024年12月收购了Vantage South End。来自达拉斯市场的NOI增加了870万美元，即62.2%，这主要是由于2025年7月收购了The Link。
其他收益
其他收入在2025年至2024年期间增加了400万美元，即55.4%，这主要是由于在2025年第一季度出售了我们的硅谷银行（“SVB”）破产索赔，以及在偿还2.5亿美元私募优先票据之前发行2030年票据的收益所赚取的利息收入，部分被房地产债务投资的利息收入减少所抵消，这是由于我们的借款人偿还了我们的两项房地产债务投资。SVB和对房地产债务交易的投资在本10-K表的合并财务报表附注5和14中有更详细的描述。
一般和行政费用
一般和管理费用在2025年至2024年期间增加了210万美元，即5.7%，这主要是由于股票补偿费用的增加。
利息费用
利息支出，扣除资本化金额，在2025年至2024年期间增加了3680万美元，即30.0%。t他的增长主要是由于分别在2024年8月和12月发行了5亿美元和4亿美元的公开无担保优先票据，以及在2025年6月发行了5亿美元的公开无担保优先票据，部分被2025年7月偿还的2.5亿美元优先票据和2024年8月偿还的1亿美元2021年定期贷款所抵消，以及较低的信贷融通平均未偿余额2025.
34
折旧及摊销
折旧和摊销在2025年至2024年期间的变化如下（单位：千美元）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | $变化 | %变化 | ||||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | |||||||||||||||||||||||
| 同一物业 | $ | 340,226 | $ | 333,126 | $ | 7,100 | 2.1 | % | |||||||||||||||
| 非同一财产 | 74,644 | 31,458 | 43,186 | 137.3 | % | ||||||||||||||||||
| 非房地产资产 | 489 | 461 | 28 | 6.1 | % | ||||||||||||||||||
| 折旧和摊销总额 | $ | 415,359 | $ | 365,045 | $ | 50,314 | 13.8 | % | |||||||||||||||
非同一物业折旧和摊销在2025年至2024年期间增加，主要是由于2024年12月收购Sail Tower和Vantage South End，2025年7月收购The Link，以及在Domain 9完成开发。
来自未合并合资企业的亏损和净营业收入
下表对列报的每个期间的未合并合资企业损失与未合并NOI进行了核对（单位：千美元）：
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | $变化 | %变化 | ||||||||||||||||||||
| 未并表合营公司亏损 | $ | (8,159) | $ | (2,796) | $ | (5,363) | 191.8 | % | |||||||||||||||
| 折旧及摊销 | 10,739 | 4,745 | 5,994 | 126.3 | % | ||||||||||||||||||
| 利息支出 | 9,708 | 4,484 | 5,224 | 116.5 | % | ||||||||||||||||||
| 其他费用 | 184 | 316 | (132) | (41.8) | % | ||||||||||||||||||
| 其他收益 | (123) | (132) | 9 | 6.8 | % | ||||||||||||||||||
| 来自未合并合营企业的净营业收入 | $ | 12,349 | $ | 6,617 | $ | 5,732 | 86.6 | % | |||||||||||||||
| 净营业收入： | |||||||||||||||||||||||
| 同一物业 | $ | 4,825 | $ | 4,693 | $ | 132 | 2.8 | % | |||||||||||||||
| 非同一财产 | 7,524 | 1,924 | 5,600 | 291.1 | % | ||||||||||||||||||
| 来自未合并合营企业的净营业收入 | $ | 12,349 | $ | 6,617 | $ | 5,732 | 86.6 | % | |||||||||||||||
来自未合并合营企业的亏损变化是由未合并折旧和摊销以及未合并利息支出增加推动的。未合并折旧和摊销费用在2025年至2024年期间有所增加，主要是由于：（i）随着部分开发项目的完成，资产投入使用，并于2023年第四季度在我们合资企业的Neuhoff物业开始初步运营，以及（ii）于2024年8月收购Proscenium。未合并利息费用在2025年至2024年期间有所增加，主要是由于我们的Neuhoff合资企业的资本化利息减少，因为其开发项目的更多部分已于2025年完成。
来自未合并合资企业的非同一物业NOI在2025年至2024年期间有所增加，这主要是由于Neuhoff的运营，因为该物业的入住率继续增加，以及2024年8月收购了Proscenium。
运营资金
下表显示了普通股股东可获得的运营资金（“FFO”），这是一种非公认会计准则财务指标，以及普通股股东可获得的净收入的相关对账。我们按照美国全国房地产投资信托协会（“Nareit”）的定义计算FFO，这是普通股股东可获得的净收入（亏损）（按照公认会计原则计算），不包括与房地产相关的折旧和摊销、出售可折旧财产的损益、控制权变更的损益和可折旧房地产的减值，
35
加上房地产资产的折旧和摊销、可折旧投资物业的减值，以及调整后未合并的合伙企业和合资企业以在相同基础上反映FFO。
FFO被行业分析师和投资者用作权益型REIT经营业绩的补充衡量标准。房地产资产的历史成本核算隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地减少。由于房地产价值反而在历史上随市场情况而上升或下降，许多行业投资者和分析师认为，对于使用历史成本核算的房地产公司，其经营业绩的表述本身是不够的。因此，Nareit创建了FFO，作为REIT运营业绩的补充衡量标准，除其他项目外，从GAAP净收入中排除了历史成本折旧。我们的管理层认为，使用FFO，结合所需的主要GAAP演示，从根本上是有益的，提高了投资大众对REITs经营成果的理解，并使REIT经营成果的比较更有意义。我们的管理层部分基于FFO对经营业绩进行评估。此外，我们的管理层使用每股FFO和FFO，以及其他措施，作为对我们的管理人员和其他关键员工的激励薪酬的绩效衡量标准。
截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，普通股股东可获得的净收入与FFO和每股收益与FFO的对账如下（单位：千美元，每股信息除外）：
|
截至12月31日止年度，
|
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| 2025 |
2024
|
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| 美元 | 加权平均普通股 | 每股金额 | 美元 | 加权平均普通股 | 每股金额 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 普通股股东可获得的净收入 | $ | 40,503 | 167,919 | $ | 0.24 | $ | 45,962 | 153,413 | $ | 0.30 | |||||||||||||||||||||||||
| 与单位持有人有关的非控制性权益 | 7 | 25 | — | 8 | 25 | — | |||||||||||||||||||||||||||||
| 具有潜在稀释性的普通股-ESPP | — | — | — | — | 2 | — | |||||||||||||||||||||||||||||
| 转换未归属受限制股份单位 | — | 772 | — | — | 575 | — | |||||||||||||||||||||||||||||
| 净收入—摊薄 | 40,510 | 168,716 | 0.24 | 45,970 | 154,015 | 0.30 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 不动产资产折旧摊销： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 综合物业 | 414,871 | — | 2.47 | 364,584 | — | 2.37 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 未合并合营公司的份额 | 10,739 | — | 0.06 | 4,745 | — | 0.03 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 合作伙伴在房地产折旧中所占份额 | (1,005) | — | (0.01) | (1,106) | — | (0.01) | |||||||||||||||||||||||||||||
| 出售折旧物业收益： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 综合物业 | — | — | — | (101) | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
| 经营性物业减值 | 13,286 | — | 0.08 | — | — | — | |||||||||||||||||||||||||||||
| 运营资金 | $ | 478,401 | 168,716 | $ | 2.84 | $ | 414,092 | 154,015 | $ | 2.69 | |||||||||||||||||||||||||
流动性和资本资源
我们的主要短期和长期流动性需求包括以下方面：
•物业运营费用；
•物业及土地收购；
•开发和再开发项目的支出；
•建筑改善、租户改善、租赁成本；
•偿还债务的本金和利息；
•一般和行政费用；和
•向CPLP的外部单位持有人派发普通股股息和分配。
我们可以通过以下一项或多项来满足这些需求：
•手头现金及现金等价物；
•经营活动产生的现金净额；
•出售资产所得款项；
•我们的信贷安排下的借款；
•应付抵押票据的收益；
•建设贷款收益；
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•无抵押贷款收益；
•发行股票和证券的收益；和
•合资组建。
截至2025年12月31日，我们的重大资本支出承诺包括1.729亿美元的无资金租户改善和开发成本。截至2025年12月31日，我们在信贷安排下提取了1.16亿美元，有能力借入剩余的8.84亿美元，以及570万美元的现金和现金等价物。我们预计在可预见的未来将有足够的流动性来履行我们的义务。
财务状况
我们战略的一个关键组成部分是保持一个具有杠杆和流动性的保守资产负债表，这使我们能够为未来的增长做好准备。最近几个季度，我们的杠杆指标包括净债务与EBITDA再（普通股股东可获得的净收入加上利息费用、所得税费用、折旧和摊销、处置折旧财产的损失（收益）和减值）、未折旧资产的净债务以及总市值的净债务，一直是我们公办REITs部门中最强劲的。
下表列出了截至2025年12月31日我们未履行的合同义务和承诺的信息（单位：千美元）：
| 合计 | 不到1年 | 1-3年 | 3-5年 | 5年以上 | |||||||||||||||||||||||||
| 合同义务： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 公司债：（1） | |||||||||||||||||||||||||||||
| 无担保信贷融资 | $ | 116,000 | $ | — | $ | 116,000 | $ | — | $ | — | |||||||||||||||||||
| 公众优先无抵押票据 | 1,400,000 | — | — | 500,000 | 900,000 | ||||||||||||||||||||||||
| 私募优先无抵押票据 | 750,000 | — | 475,000 | 275,000 | — | ||||||||||||||||||||||||
| 定期贷款 | 650,000 | 250,000 | 400,000 | — | — | ||||||||||||||||||||||||
| 应付按揭票据 | 441,127 | 220,127 | — | — | 221,000 | ||||||||||||||||||||||||
| 利息承诺（2） | 739,801 | 150,773 | 238,003 | 197,119 | 153,906 | ||||||||||||||||||||||||
| 地租 | 177,328 | 2,006 | 4,032 | 4,066 | 167,224 | ||||||||||||||||||||||||
| 合同义务总额 | $ | 4,274,256 | $ | 622,906 | $ | 1,233,035 | $ | 976,185 | $ | 1,442,130 | |||||||||||||||||||
| 承诺： | |||||||||||||||||||||||||||||
|
未提供资金的租户改善和开发义务
|
$ | 172,908 | $ | 172,908 | $ | — | $ | — | $ | — | |||||||||||||||||||
| 关于房地产债务投资的无资金承诺 | 3,782 | 3,782 | — | — | — | ||||||||||||||||||||||||
| 承诺总额 | $ | 176,690 | $ | 176,690 | $ | — | $ | — | $ | — | |||||||||||||||||||
(1)提出的金额假设我们行使所有可用的延期选项。
(2)浮动利率债务的利息基于截至2025年12月31日的余额和实际利率。
信贷便利
2022年5月2日，我们签订了第五份经修订和重述的信贷协议（“信贷安排”），根据该协议，如果满足某些条件，我们最多可以借入10亿美元。信贷融通包含要求（其中包括）维持至少1.75x的未设押利息覆盖率；至少1.50x的固定费用覆盖率；不超过50%的有担保杠杆比率；以及不超过60%的总体和无担保杠杆比率的财务契约。信贷便利将于2027年4月30日到期。
适用于信贷便利的利率根据我们的杠杆比率而有所不同，在我们的选举中，可能根据（1）每日SOFR或期限SOFR，加上0.10%的SOFR调整（“调整后SOFR”）和0.725%至1.40%之间的利差，或（2）（i）美国银行的最优惠利率，（ii）联邦基金利率加上0.50%，（iii）期限SOFR，加上0.10%的SOFR调整，以及1.00%，或（iv）1.00%，加上基于杠杆的0.00%至0.40%之间的利差确定。除利率外，信贷融资还需支付0.125%至0.30%的年融资费用，具体取决于我们的信用评级和杠杆比率，对整个10亿美元的产能。无法保证
37
我们将在未来维持任何特定评级，如果我们的信用评级下降，那么我们可能会受到更高的适用利差。
2024年4月，我们将收到的企业投资级评级通知了信贷融通的行政代理人。这些评级降低了信贷工具调整后的SOFR利差和设施费范围，自2024年4月17日起生效。我们投资级评级的变化可能会导致适用的利差和设施费的额外调整。2024年4月17日之前，适用的利差在0.90%-1.40 %之间，设施费区间为0.15%-0.30 %，具体取决于杠杆。
2025年12月31日，信贷融通相对于调整后SOFR的利差为0.775%，融通费用利差为0.15%。我们可能根据信贷安排提取的金额是根据我们的未设押资产和其他因素确定的计算。截至2025年12月31日，信贷安排下的可用借款能力总额为8.84亿美元。一旦发生任何违约事件，信贷安排下的任何未偿金额可能会加速。
定期贷款
2022年10月3日，我们订立了一份延迟提款定期贷款协议（“2022年定期贷款”），并借入了贷款项下的全部4亿美元。根据2022年定期贷款，适用利率根据我们的信用评级和杠杆比率而有所不同，在我们的选举中，可能会根据（1）每日SOFR或定期SOFR，加上0.10%的SOFR调整（“调整后SOFR”）和0.80%至1.60%的利差，或（2）（i）美国银行的最优惠利率，（ii）联邦基金利率加上0.50%，（iii）定期SOFR加上0.10%的SOFR调整中的较大者，以及基于杠杆的1.00%，或（iv）1.00%，加上0.00%至0.65%的利差来确定。这笔贷款的初始到期日为2025年3月3日，有四个连续的选择，分别将到期日延长六个月。我们已行使四个六个月延期期权中的第三个，自2026年3月3日起生效，延期到期日为2026年9月3日。最后到期日，如果我们选择行使剩余的一次延期，将是2027年3月3日。2022年定期贷款下的契约与信贷便利相同。
于2023年4月19日，我们就截至2025年3月3日的初始到期日的4亿美元2022年定期贷款中的2亿美元订立浮动至固定利率掉期。此次互换将标的SOFR利率固定在4.298%。2024年1月26日，我们就截至2025年3月3日初始到期日的4亿美元2022年定期贷款中的剩余2亿美元订立了浮动至固定利率互换。此次互换将基础SOFR利率固定在4.6675%（见附注10）。这两次互换将全部4亿美元的基础SOFR利率固定在4.483%的加权平均水平。这些互换于2025年3月3日到期。就2022年定期贷款而言，于2025年3月3日至2025年9月2日期间有效的六个月定期SOFR4.2018 %，于2025年9月3日至2026年3月2日期间有效的六个月定期SOFR4.206 %。2025年12月31日，对标的SOFR的利差2022年的利率为0.85%定期贷款。
于2021年6月28日，我们订立一份经修订及重述的定期贷款协议（“2021年定期贷款”），以修订先前的定期贷款协议。根据2021年定期贷款，我们借入3.5亿美元，初始到期日为2024年8月30日，有四个连续选项，每个选项可将到期日再延长180天。2024年8月，我们偿还了3.5亿美元未偿债务中的1亿美元，并行使了四个180天延期选择权中的第一个，将剩余2.5亿美元的到期日延长至2025年2月26日。2025年12月，我们行使了四个180天延期期权中的第四个，该期权于2026年2月20日生效，延期到期日为2026年8月17日。2022年9月19日，我们订立2021年定期贷款第一修正案。这项修订将契约和可用利率，包括增加SOFR，与信贷便利的利率保持一致。根据这项第一修正案的条款，适用于2021年定期贷款的利率根据我们的信用评级和杠杆比率而有所不同，并且在我们的选举中，可能会根据（1）每日SOFR或定期SOFR，加上0.10%的SOFR调整（“调整后SOFR”）和0.85%至1.65%之间的利差，或（2）（i）美国银行的最优惠利率，（ii）联邦基金利率加上0.50%，（iii）定期SOFR，加上0.10%的SOFR调整，以及1.00%，（iv）或1.00%，加上0.00%至0.65%之间的利差来确定，基于杠杆。截至2025年12月31日，2021年定期贷款与基础SOFR利率的利差为1.00%。
于2022年9月27日，我们就截至2024年8月30日的初始到期日的3.5亿美元2021年定期贷款订立浮动至固定利率互换。此次互换有效地将基础SOFR利率固定在4.234%（见综合财务报表附注10）。这一互换已到期，贷款已恢复为基础可变SOFR利率。
2024年4月，我们将收到的企业投资级评级通知了2022定期贷款和2021定期贷款的行政代理人。这些评级降低了调整后的SOFR传播范围，自2024年4月17日起生效。我们投资级评级的变化可能会导致未来适用利差的额外调整。
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在2024年4月17日之前，2022年定期贷款和2021年定期贷款的适用利差均在1.05%至1.65%之间，具体取决于杠杆。
无抵押优先票据
截至2025年12月31日，我们有22亿美元的未偿高级无担保票据本金总额。
2025年6月，CPLP发行了本金总额为5.00亿美元、利率为5.250%的优先无抵押票据。2030年票据发行完成后，CPLP的所得款项为4.999亿美元，扣除原发行贴息6.5万美元，实际利率为5.251%。该等优先无抵押票据由公司提供全额无条件担保。所得款项将用于在到期时偿还2025年7月7日到期的2.50亿美元私募优先票据的未偿还金额，为2025年7月28日收购领汇提供部分资金，并用于一般公司用途。这些公开优先票据的发行成本为420万美元，将于2030年7月15日到期。
2024年12月，CPLP发行了本金总额为4.00亿美元、利率为5.375%的高级无抵押票据。2032年度票据发行时，经原先发行折让210万美元导致实际利率为5.464%后，CPLP的所得款项净额为3.979亿美元。2032年票据由我们提供全额无条件担保。所得款项用于支付2024年12月对Sail Tower和Vantage收购的部分购买价格。2032年票据的发行费用为360万美元，将于2032年2月15日到期。
2024年8月，CPLP发行了本金总额为5亿美元、利率为5.875%的优先无抵押票据。2034年票据发行时，经原发行贴现150万美元导致实际利率为5.9 12%后，CPLP的所得款项净额为4.985亿美元。2034年票据由我们提供全额无条件担保。所得款项主要用于偿还信贷融资的3.738亿美元未偿还款项，并偿还2021年定期贷款未偿还的3.5亿美元中的1亿美元。2034年票据的发行费用为530万美元，将于2034年10月1日到期。2032年票据和2034年票据在本文中有时被称为“公共高级无抵押票据”。
上述高级无抵押票据受某些典型契诺的约束，除某些例外情况外，这些契诺包括（a）对公司和CPLP（其中包括）产生额外有担保和无担保债务的能力的限制；（b）对公司和CPLP以实质上作为一个整体合并、合并、出售、租赁或以其他方式处置其财产和资产的能力的限制；以及（c）对公司维持未设押资产池的要求。为避免任何此类限制，除其他外，这些契约要求维持协议中定义的以下财务指标：（a）至少150%的未支配债务比率；（b）至少1.50倍的EBITDA与偿债比率；（c）不超过40%的有担保杠杆比率；（d）以及不超过60%的总体杠杆比率。
截至2025年12月31日，我们还有7.50亿美元的私募无担保优先票据本金总额分四批未偿还。私募的无担保优先票据包含与我们的信贷融通大致一致的财务契约，但有担保杠杆比率不超过40%除外。2025年7月7日到期的私募优先票据的2.5亿美元未偿还金额已到期偿还。
优先票据还包含惯常的陈述和保证，包括肯定和否定契约，以及惯常的违约事件。
有担保抵押票据
2024年11月，我们全额偿还了Domain 10抵押贷款，剩余本金余额为7090万美元。这笔抵押贷款利率为3.75%。
截至2025年12月31日，我们有4.411亿美元的四笔无追索权抵押票据未偿还，加权平均利率为4.88%。担保抵押票据的所有利率都是固定的。折旧账面价值为7.094亿美元的资产被质押为这些应付抵押票据的担保。
合资企业承诺和债务
如我们的综合财务报表附注6所述，我们有许多结构各异的表外合资企业。我们拥有权益的合资企业涉及房地产的所有权和/或开发。企业将用运营所得现金或融资收益为资本需求或运营需求提供资金。如果认为有必要追加资本，企业可能会要求合作伙伴提供捐款，我们将对这种要求进行评估。除先前讨论的情况外，基于在这些企业中开展的活动的性质，管理层无法准确估计我们可能需要在短期或长期内提供资金的任何程度的金额。然而，
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管理层认为，这些合资企业的额外资金不会对我们的财务状况或经营业绩产生重大不利影响。
截至2025年12月31日，我们未合并的合资企业对第三方的未偿债务总额33 2.4美元百万。这笔债务代表抵押或建筑贷款，所有这些都对我们没有追索权。此外，在某些情况下，我们对这些无追索权贷款提供“无追索权剥离担保”。
其他债务信息
我们现有的抵押债务完全是无追索权的，由各种房地产资产担保的固定利率抵押票据。我们预计要么在到期时为我们的无追索权抵押贷款再融资，要么以其他资金来源偿还抵押贷款，包括g欧r信贷融通、公私无担保债务、无追索权抵押、建设贷款、出售资产、合资公司股权、发行普通股、发行优先股或发行单位的CPLP。我们的许多无追索权抵押贷款包含契约，如果不满足，可能会导致债务加速到期。
我们遵守我们现有的无担保债务和无追索权抵押的所有契约。
未来资本要求
为满足未来投资活动的资本要求，我们打算积极管理我们的物业组合，并战略性地出售资产以退出我们的非核心持股，并重新定位我们的创收资产组合。我们还预计将继续利用运营保留的现金，以及债务等第三方资本来源，为未来的承诺提供资金，并在适当的条件下利用一些开发资产的建设融资设施。我们还可能通过发行包括普通股或优先股、认股权证、债务证券或发行CPLP有限合伙单位的证券来产生资本。
我们的商业模式还包括筹集或回收可协助履行义务的资本，并为开发和收购活动提供资金。如果在需要时无法获得一个或多个资金来源，我们可能会被迫减少我们收购或开发的项目数量和/或以潜在不利的条款筹集资金，或者我们可能无法筹集资金，这可能会对我们的财务状况或经营业绩产生不利影响。
现金流
我们根据经营活动、投资活动、筹资活动报告和分析我们的现金流。截至2025年12月31日和2024年12月31日，现金和现金等价物总额分别为570万美元和730万美元。见"项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析-现金流量"来自我们的2024年年度报告的10-K表格，用于讨论2024年至2023年期间的现金流量变化。
下表列出现金流量变动情况（千美元）：
| 截至12月31日止年度， | $变化 | ||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||||||||
| 经营活动所产生的现金净额 | $ | 402,275 | $ | 400,233 | $ | 2,042 | |||||||||||
| 投资活动所用现金净额 | (425,661) | (1,305,402) | 879,741 | ||||||||||||||
| 筹资活动提供的现金净额 | 21,757 | 906,471 | (884,714) | ||||||||||||||
各期现金流量大幅增减的原因如下：
经营活动产生的现金流量。经营活动提供的现金在2025年至2024年期间增加了200万美元，这主要是由于我们的Domain 9、Promenade Central和Buckhead Plaza办公物业的经济占用增加和租金减免期结束，以及在2024年12月收购了我们的Vantage South End和Sail Tower办公物业，以及我们在2025年7月收购了Link办公物业。这些增长被债务利息支付的增加部分抵消。
投资活动产生的现金流量。用于投资活动的现金在2025年至2024年期间减少了8.797亿美元，主要是由于2024年12月以8.38亿美元的总价收购了Sail Tower和Vantage，而2025年7月以2.15亿美元的价格收购了The Link。
融资活动产生的现金流量。融资活动提供的现金流在2025年至2024年期间减少了8.847亿美元。2025年，证券发行产生的总收益为5亿美元，被部分抵消
40
通过债务到期偿还2.50亿美元。2024年，证券发行产生的总收益为14亿美元，部分被1.727亿美元的债务到期付款所抵消。
资本支出。我们产生用于开发新物业、现有或新购买物业的再开发、一般建筑改进、佣金或租户改进等直接租赁成本以及资本化利息和工资的资本支出。截至2025年12月31日、2025年12月31日和2024年12月31日止年度本细列项目所列支出构成部分如下（单位：千美元）：
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 发展中项目（1） | $ | 2,259 | $ | 24,105 | |||||||
| 经营物业—重建 | 47,365 | 46,479 | |||||||||
| 经营物业—楼宇改善 | 41,007 | 31,760 | |||||||||
| 经营性物业—租赁成本 | 160,289 | 135,506 | |||||||||
| 资本化利息和薪金 | 16,311 | 14,881 | |||||||||
| 资本支出总额 | $ | 267,231 | $ | 252,731 | |||||||
| （1）包括初始租赁费用。 | |||||||||||
资本支出增加1450万美元在2025年至2024年期间，主要是由于我们运营物业的租赁成本增加。这主要与租户改善报销请求的时间安排以及我们强劲的租赁活动有关。由于Domain 9物业于2025年全面投入运营，开发中项目的支出减少部分抵消了这一影响。
上述租赁成本包括租赁佣金和租户改善，两者在发生时作为我们房地产资产的组成部分资本化。对这些成本的承诺按平方英尺计算，并在租约执行时包含在我们的租赁活动中。
我们在截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度执行的租赁的办公室组合的租赁活动详情，包括每平方英尺净有效租金的组成部分如下：
| 截至2025年12月31日止年度 | ||||||||||||||||||||||||||
| 新的 | 续展 | 扩张 | 合计 | |||||||||||||||||||||||
| 净租赁平方英尺（1） | 938,531 | 950,010 | 236,417 | 2,124,958 | ||||||||||||||||||||||
| 交易数量 | 76 | 66 | 25 | 167 | ||||||||||||||||||||||
| 租期年（2） | 9.2 | 7.8 | 8.3 | 8.5 | ||||||||||||||||||||||
| 净有效租金计算（每年每平方英尺）（2） | ||||||||||||||||||||||||||
| 净年化租金（3） | $ | 38.51 | $ | 36.38 | $ | 40.33 | $ | 37.76 | ||||||||||||||||||
| 净免费租金 | (2.37) | (1.91) | (1.52) | (2.07) | ||||||||||||||||||||||
| 租赁佣金 | (3.06) | (2.57) | (2.84) | (2.82) | ||||||||||||||||||||||
| 租户改善 | (8.49) | (5.32) | (7.80) | (7.01) | ||||||||||||||||||||||
| 租赁费用共计 | (13.92) | (9.80) | (12.16) | (11.90) | ||||||||||||||||||||||
| 净有效租金 | $ | 24.59 | $ | 26.58 | $ | 28.17 | $ | 25.86 | ||||||||||||||||||
| 第二代租赁面积（4） | 1,574,998 | |||||||||||||||||||||||||
| 直线法第二代每平方呎净租增加（5） | 21.5 | % | ||||||||||||||||||||||||
| 现金制第二代每平方英尺净租金增加（6） | 3.5 | % | ||||||||||||||||||||||||
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| 截至2024年12月31日止年度 | |||||||||||||||||||||||
| 新的 | 续展 | 扩张 | 合计 | ||||||||||||||||||||
| 净租赁平方英尺（1） | 1,200,044 | 612,763 | 206,827 | 2,019,634 | |||||||||||||||||||
| 交易数量 | 78 | 57 | 22 | 157 | |||||||||||||||||||
| 租期年（2） | 8.3 | 7.0 | 8.6 | 7.9 | |||||||||||||||||||
| 净有效租金计算（每年每平方英尺）（2） | |||||||||||||||||||||||
| 净年化租金（3） | $ | 42.80 | $ | 35.86 | $ | 33.75 | $ | 39.77 | |||||||||||||||
| 净免费租金 | (1.84) | (2.20) | (1.98) | (1.97) | |||||||||||||||||||
| 租赁佣金 | (3.09) | (2.32) | (2.67) | (2.81) | |||||||||||||||||||
| 租户改善 | (7.37) | (5.18) | (8.51) | (6.82) | |||||||||||||||||||
| 租赁费用共计 | (12.30) | (9.70) | (13.16) | (11.60) | |||||||||||||||||||
| 净有效租金 | $ | 30.50 | $ | 26.16 | $ | 20.59 | $ | 28.17 | |||||||||||||||
| 第二代租赁面积（4） | 1,405,400 | ||||||||||||||||||||||
| 直线法第二代每平方呎净租增加（5） | 28.2 | % | |||||||||||||||||||||
| 现金制第二代每平方英尺净租金增加（6） | 8.5 | % | |||||||||||||||||||||
| (1) | 包括租赁的总平方英尺，未根据所有权份额进行调整。不包括大约一年或更短时间的租约，以及公寓、零售、便利设施、仓储和公司间空间租约。 | ||||
| (2) | 净租赁平方英尺加权平均数。 | ||||
| (3) | 租赁期间每平方英尺的直线净租金（从总租赁中扣除的运营费用报销），在扣除任何租赁成本之前。不包括百分比租金租赁。 | ||||
| (4) | 不包括为购置时空置的空间执行的租约、开发物业的新租约、百分比租金租约以及空置一年或更长时间的空间的租约。 | ||||
| (5) | 第二代直线法净年化租金加权平均法增加。 | ||||
| (6) | 根据先前租赁支付的期末第二代净现金租金与根据当前租赁按加权平均基础支付的期初（任何自由租期后）净现金租金相比增加。对于提前续约，根据原租约支付的最终现金净租金与根据续约条款支付的第一笔现金净租金进行比较。净现金租金是扣除任何收回的运营费用，但在扣除任何租赁成本之前。 | ||||
截至2025年12月31日，我们的写字楼组合的租赁率为90.7%，略低于截至2024年12月31日的租赁率91.6%，其中包括分别于2025年和2024年执行的210万和200万平方英尺的新租约、续租租约和扩建租约，以及分别于2025年和2024年到期且未续租的120万和48.8万平方英尺的租约。
每平方英尺的租赁成本金额因租赁和市场而异。
股息。我们在2025年和2024年分别支付了2.158亿美元和1.954亿美元的普通股息。比较期间支付的普通股股息增加主要是由于2024年第四季度发行了1550万股普通股。我们预计，如果有必要，我们将用经营活动提供的现金、投资物业销售收益、未合并合资企业的分配、债务以及发行股权和其他证券的收益为未来的季度普通股息提供资金。
我们每季度根据经营活动提供的当前和预计未来现金审查我们的共同股息金额，并考虑维持我们的房地产投资信托基金地位所需的要求。此外，我们的信贷安排下有某些契约，可以限制支付的普通股息金额。一般来说，只要我们的信贷协议中定义的杠杆低于60%并且我们的融资没有违约，就可以支付任何金额的普通股息。某些条件也适用，如果杠杆高于该金额，我们仍然可以支付普通股息。我们定期根据我们的信贷协议的约定监控我们共同股息支付的状态。
担保人信息。公司及CPLP已就表格S-3向SEC提交注册声明，以登记（其中包括）由公司提供全额无条件担保的CPLP的债务证券。未根据S-X条例第3-10条的修订列报CPLP的单独合并财务报表。此外，在规则13-01（a）（4）（vi）允许的情况下，公司已排除CPLP的汇总财务信息，因为公司和CPLP的资产、负债、经营成果均不
42
与公司合并财务报表中列报的相应金额存在重大差异，管理层认为此类汇总财务信息将具有重复性，无法为投资者提供增量价值。
43
项目7a。关于市场风险的定量和定性披露
我们对市场风险的主要敞口来自我们的债务，它以固定利率和浮动利率计息。我们试图主要通过限制我们的债务总敞口和任何一年的到期日以及在我们的投资组合中更多地侧重于固定利率债务来降低这种风险。我们还使用衍生金融工具，有效地将我们的部分浮动利率债务转换为固定利率债务。这些固定利率债务限制了利率波动的风险。
截至2025年12月31日和2024年12月31日，我们分别有30亿美元和27亿美元的固定利率债务，包括2022年定期贷款，未偿还的加权平均利率分别为4.94%和4.85%。
截至2025年12月31日，我们有3.66亿美元的未偿浮动利率债务，其中包括利率为4.535%的未偿信贷融资1.16亿美元和利率为4.76%的2021年定期贷款未偿2.5亿美元。截至2024年12月31日，我们有3.623亿美元的未偿浮动利率债务，其中包括利率为5.185%的未偿信贷融资1.123亿美元和利率为5.41%的2021年定期贷款未偿2.5亿美元。根据我们2025年的平均浮动利率债务余额，如果利率高出1%，2025年产生的利息将增加330万美元。
上述信息应与本年度报告10-K表格中包含的综合财务报表附注9和附注10一并阅读。
项目8。财务报表和补充数据
条例S-X规定的财务报表和财务报表附表是根据本报告第四部分第15项提交的。
项目9。与会计师在会计和财务披露方面的变化和分歧
不适用。
项目9a。控制和程序
我们维持披露控制和程序，旨在确保我们的《交易法》报告中要求披露的信息在SEC规则和表格规定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告，并确保这些信息得到积累并传达给管理层，包括首席执行官和首席财务官（视情况而定），以便及时就要求的披露做出决定。管理层在评估此类控制和程序的成本和收益时必然应用了判断，就其性质而言，这些控制和程序只能为我们的控制目标提供合理的保证。
截至本年度报告涵盖的期间结束时，我们在管理层（包括首席执行官以及首席财务官）的监督和参与下，对我们的披露控制和程序（定义见《交易法规则》第13a-15（e）条和第15d-15（e）条）的有效性、设计和运作情况进行了评估。基于上述，首席执行官与首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序是有效的。此外，基于这样的评估，我们没有发现在最近一个财政季度发生的对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的财务报告内部控制的变化。
管理层关于财务报告内部控制的报告
公司管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制，该术语在《交易法》规则13a-15（f）中定义。财务报告内部控制是一个旨在为财务报告的可靠性和根据公认会计原则为外部报告目的编制财务报表提供合理保证的过程。对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：（1）与维护记录有关，这些记录以合理的细节准确和公平地反映我们资产的交易和处置；（2）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许根据公认会计原则编制财务报表，我们的收支仅根据我们的管理层和董事的授权进行；（3）就防止或及时发现未经授权的获取、使用、或处置可能对财务报表产生重大影响的我们的资产。
管理层在首席执行官和首席财务官的监督下并在其参与下，评估了截至2025年12月31日我们对财务报告的内部控制的有效性。Treadway委员会发起组织委员会发布的“内部控制–综合框架”（2013年）中描述了评估所依据的框架。基于这一评估，我们得出结论，我们
44
截至2025年12月31日，保持有效的财务报告内部控制。我们的独立注册会计师事务所德勤会计师事务所（Deloitte & Touche LLP）就截至2025年12月31日我们对财务报告的内部控制的有效性发表了意见，这是继管理层的这份报告之后。
45
独立注册会计师事务所报告
致卡津斯不动产信托基金的股东和董事会
关于财务报告内部控制的意见
我们根据Treadway委员会（COSO）发起组织委员会发布的内部控制— Integrated Framework（2013）中确立的标准，审计了卡津斯不动产信托基金及子公司（“公司”）截至2025年12月31日的财务报告内部控制。我们认为，根据COSOO发布的《内部控制——综合框架（2013）》中确立的标准，截至2025年12月31日，公司在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。
我们亦已根据美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，对公司截至2025年12月31日止年度的合并财务报表及我们日期为2026年2月5日的报告进行审计，对该等合并财务报表发表无保留意见。
意见依据
公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的《管理层关于财务报告内部控制的报告》中。我们的责任是在我们审计的基础上，对公司财务报告内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。
我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以就是否在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制获得合理保证。我们的审计包括了解财务报告内部控制，评估存在重大缺陷的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运行有效性，以及在当时情况下执行我们认为必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。
财务报告内部控制的定义和局限性
公司对财务报告的内部控制是旨在根据公认会计原则为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证的过程。公司对财务报告的内部控制包括：（1）与维护记录有关的政策和程序，这些记录以合理的细节准确和公平地反映公司资产的交易和处置；（2）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许按照公认会计原则编制财务报表，并且公司的收支只是根据公司管理层和董事的授权进行；（3）就防止或及时发现未经授权的获取、使用、或处置可能对财务报表产生重大影响的公司资产。
财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都会受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。
/s/德勤会计师事务所
佐治亚州亚特兰大
2026年2月5日
46
第三部分
项目10。董事、执行官和公司治理
S-K条例第401、405、406和407项要求的信息载于本报告第I部分第X项，并包含在与注册人股东2026年年度会议有关的代理声明中的标题“提案1-选举董事”和“未履行的第16（a）节报告”下，并以引用方式并入本文。公司拥有适用于其董事会和所有员工的商业行为和道德准则。商业行为和道德准则可在其网站的“投资者关系”页面上公开查阅，网址为www.cousins.com.商业行为和道德准则第1节适用于公司的高级管理人员和财务官员，是适用的SEC规则和条例所定义的“道德准则”。如果公司对商业行为和道德准则进行任何修订，而不是技术、行政或其他非实质性修订，或向公司高级管理人员或财务官员授予商业行为和道德准则条款的任何豁免，包括默示豁免，公司将在其网站上披露修订或豁免的性质、生效日期以及适用对象。
项目11。高管薪酬
S-K条例第402和407项要求的信息包含在标题“高管薪酬”、“董事薪酬”、“薪酬委员会联锁和
内幕参与
"在与2026年注册人股东年会有关的代理声明中，并以引用方式并入本文。
项目12。若干受益所有人的证券所有权和管理层及相关股东事项
与注册人股东2026年年度会议有关的代理声明中标题为“普通股的实益所有权”和“股权补偿计划信息”的信息通过引用并入本文。
项目13。若干关系及关联交易、董事独立性
与注册人股东2026年年度会议有关的代理声明中“某些交易”和“董事独立性”标题下的信息通过引用并入本文。
项目14。首席会计师费用和服务
与注册人股东2026年年会相关的代理声明中“向独立注册公共会计师事务所支付的费用汇总”标题下的信息包含2025和2024财年的费用信息，并以引用方式并入本文。
47
第四部分
项目15。展品和财务报表附表
(a)1.财务报表
a.以下注册人的合并财务报表连同独立注册会计师事务所的适用报告作为本报告的一部分提交：
| 页码 | ||||||||
| 独立注册会计师事务所报告（PCAOB ID 34号） | F-2 | |||||||
|
合并资产负债表— 2025年12月31日和2024年12月31日
|
F-4 | |||||||
|
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的合并经营报表
|
F-5 | |||||||
|
截至2025年、2024年及2023年12月31日止年度综合全面收益表
|
F-6 | |||||||
|
截至2025年12月31日、2024年、2023年12月31日止年度的合并权益表
|
F-7 | |||||||
|
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的合并现金流量表
|
F-8 | |||||||
| 合并财务报表附注 | F-9 | |||||||
2.财务报表附表
注册人的以下财务报表附表作为本报告的一部分提交：
| 页码 | ||||||||
|
A.附表三—房地产与累计折旧— 2025年12月31日
|
S-1至S-4 | |||||||
注：其他附表被省略，是因为不存在要求它们的条件，或者是因为财务报表或其附注中提供了所要求的信息。
(b)附件
48
|
|
||||||||
|
|
||||||||
49
50
|
10（g）
|
||||||||
|
10（一）
|
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|
|
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| 101† | 以下以XBRL（可扩展业务报告语言）格式提供的注册人财务信息：（i）合并资产负债表，（ii）合并经营报表，（iii）合并权益报表，（iv）合并现金流量表，以及（v）合并财务报表附注。 | |||||||
| 104† | 封面页交互式数据文件。 | |||||||
| * | 表示管理合同或补偿性计划或安排。 | ||||
| † | 随函提交。 | ||||
51
签名
根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并因此获得正式授权。
|
卡津斯不动产信托基金
（注册人）
|
||||||||||||||
| 日期： | 2026年2月5日 | |||||||||||||
| 签名： | /s/Gregg D. Adzema | |||||||||||||
| Gregg D. Adzema | ||||||||||||||
| 执行副总裁兼首席财务官（正式授权人员兼首席财务官） | ||||||||||||||
根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员代表注册人并以身份和在所示日期签署如下。
| 签名 | 产能 | 日期 | ||||||||||||
| /s/M. Colin Connolly | 首席执行官、总裁、董事 | 2026年2月5日 | ||||||||||||
| M. Colin Connolly | （首席执行官） | |||||||||||||
| /s/Gregg D. Adzema | 执行副总裁兼首席财务官 | 2026年2月5日 | ||||||||||||
| Gregg D. Adzema | （首席财务官） | |||||||||||||
| /s/Jeffrey D. Symes | 高级副总裁兼首席财务官 | 2026年2月5日 | ||||||||||||
| Jeffrey D. Symes | （首席会计干事） | |||||||||||||
| /s/Charles T. Cannada | 董事 | 2026年2月5日 | ||||||||||||
| Charles T. Cannada | ||||||||||||||
| /s/Robert M. Chapman | 董事会主席兼董事 | 2026年2月5日 | ||||||||||||
| Robert M. Chapman | ||||||||||||||
| /s/Scott W. Fordham | 董事 | 2026年2月5日 | ||||||||||||
| Scott W. Fordham | ||||||||||||||
| /s/Susan L. Givens | 董事 | 2026年2月5日 | ||||||||||||
| Susan L. Givens | ||||||||||||||
| /s/R. Kent Griffin, Jr. | 董事 | 2026年2月5日 | ||||||||||||
| R. Kent Griffin, Jr. | ||||||||||||||
| /s/Donna W. Hyland | 董事 | 2026年2月5日 | ||||||||||||
| Donna W. Hyland | ||||||||||||||
| /s/Dionne Nelson | 董事 | 2026年2月5日 | ||||||||||||
| Dionne Nelson | ||||||||||||||
| /s/R. Dary Stone | 董事 | 2026年2月5日 | ||||||||||||
| R. Dary Stone | ||||||||||||||
52
合并财务报表指数
| 卡津斯不动产信托基金 | 页 | ||||
|
独立注册会计师事务所报告（PCAOB ID No。
|
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|
合并资产负债表— 2025年12月31日和2024年12月31日
|
|||||
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截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的合并经营报表
|
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截至2025年、2024年及2023年12月31日止年度综合全面收益表
|
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截至2025年12月31日、2024年、2023年12月31日止年度的合并权益表
|
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截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的合并现金流量表
|
|||||
| 合并财务报表附注 | |||||
F-1
独立注册会计师事务所报告
致卡津斯不动产信托基金的股东和董事会
对财务报表的意见
我们审计了随附的卡津斯不动产信托基金及附属公司（“公司”）截至2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产负债表，截至2025年12月31日止三年期间各年的相关合并经营报表、综合收益、权益、现金流量表，以及索引第15项所列的相关附注和附表（统称“财务报表”）。我们认为，财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允反映了公司截至2025年12月31日和2024年12月31日的财务状况，以及截至2025年12月31日止三年期间每年的经营业绩和现金流量。
我们还根据美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，根据Treadway委员会发起组织委员会发布的《内部控制——综合框架（2013）》中确立的标准以及我们2026年2月5日的报告，对公司截至2025年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，对公司财务报告内部控制发表了无保留意见。
意见依据
这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是在我们审计的基础上对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。
我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以就财务报表是否不存在重大错报获取合理保证，无论是由于错误还是欺诈。我们的审计包括执行程序以评估财务报表的重大错报风险，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查有关财务报表中的数额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的总体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。
关键审计事项
下文通报的关键审计事项是对财务报表的当期审计产生的事项，已传达或要求传达给审计委员会，并且（1）涉及对财务报表具有重要意义的账目或披露，以及（2）涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的沟通不会以任何方式改变我们对财务报表的意见，作为一个整体，我们也不会通过传达下文的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账目或披露提供单独的意见。
收入确认-参见财务报表附注2
关键审计事项说明
租赁物业收入来自对租户的经营租赁。公司在租赁期内以直线法确认固定租赁付款，不包括某些出租物业收入，例如百分比租金和与从租户收回某些运营费用相关的收入。租金收入确认的时间和金额在很大程度上取决于公司是否是租赁物业的租户改善的所有者。在确定公司或租户是否拥有此类租户改进时，公司管理层考虑了多个因素，包括，除其他事项外：（1）承租人是否根据租赁协议的条款有义务建造或安装租赁物改良；（2）业主是否可以要求承租人进行特定改良或以其他方式强制执行其对这些资产的经济权利；（3）是否允许承租人在未经业主同意或不赔偿业主的情况下更改或拆除租赁物改良对于任何公用事业损失或公允价值减少；（4）在业主偿还之前，租户是否需要向业主提供证明租户改良成本的文件；（5）公司是否有义务为承租物改良的建造提供成本超支；（6）承租物改良是否是租户独有的或可合理地被其他方使用；（7）承租物改良的经济年限是否是这样的资产的重大剩余价值预计将在租赁期结束时为业主的利益产生。
确定公司或其租户是否拥有租户改善以及收入确认的时间和金额，需要管理层根据具体租赁安排的事实和情况行使重大判断，而不是基于任何一个因素。审计管理层对这些事项的结论往往很复杂，需要主观判断。
F-2
审计中如何应对关键审计事项
我们的审计程序涉及管理层确定租户改善的所有者以及对收入确认的时间和金额的相关影响，其中包括以下内容：
•我们测试了收入确认控制的有效性，包括确定租户改善的所有者以及在相关租赁期限内确认租金收入的时间和金额。
•我们选取了当年签订的租赁协议样本，进行了以下评估，以评估管理层关于租户改善的所有者以及收入确认的时间和金额的结论的适当性：
◦评估了管理层为确定租户改善的所有者而考虑的因素的合理性和一致性，并将这些因素与租赁协议或其他证明文件中的条款进行了比较。
◦通过将公司记录的金额与发票或其他证明文件进行核对，测试租户改善成本（包括公司或租户资助的金额），并评估成本是否符合租赁协议的条款和公司的所有权确定。
◦通过独立计算待确认的租赁收入金额并将其与公司记录的金额进行比较，测试了确认为租赁物业收入的时间和金额，包括递延收入或租赁奖励的任何摊销。
/s/
德勤会计师事务所
2026年2月5日
我们自2002年起担任公司的核数师。
F-3
COUSINS Properties Incorporated and Subsidiaries
合并资产负债表
（单位：千，股份和每股金额除外）
| 12月31日， | |||||||||||
| 2025 | 2024 | ||||||||||
| 资产： | |||||||||||
| 房地产资产： | |||||||||||
|
经营物业，扣除累计折旧$
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$ |
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$ |
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| 土地 |
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| 持有待售的不动产资产和其他资产净额 |
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| 现金及现金等价物 |
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| 房地产债务投资，按公允价值 |
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| 应收账款 |
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| 递延应收租金 |
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| 对未合并合资企业的投资 |
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| 无形资产，净值 |
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| 其他资产，净额 |
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| 总资产 | $ |
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$ |
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| 负债： | |||||||||||
| 应付票据 | $ |
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$ |
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| 应付账款和应计费用 |
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| 递延收入 |
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| 无形负债，净额 |
|
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| 其他负债 |
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| 持有待售房地产资产负债，净额 |
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| 负债总额 |
|
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| 承诺与或有事项 |
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| 股权： | |||||||||||
| 股民投资： | |||||||||||
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普通股，$
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| 额外实收资本 |
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| 超过累计净收益的分配 | (
|
(
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| 累计其他综合损失 |
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(
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| 股东投资总额 |
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| 不可赎回的非控制性权益 |
|
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| 总股本 |
|
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| 总负债及权益 | $ |
|
$ |
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见合并财务报表附注。
F-4
COUSINS Properties Incorporated and Subsidiaries
综合业务报表
（单位：千，每股金额除外）
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 收入： | |||||||||||||||||
| 租赁物业收入 | $ |
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$ |
|
$ |
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| 手续费收入 |
|
|
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| 其他 |
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| 费用： | |||||||||||||||||
| 出租物业运营费用 |
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| 报销费用 |
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| 一般和行政费用 |
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| 利息支出 |
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| 经营性物业减值 |
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| 土地及相关前期开发成本减值 |
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| 折旧及摊销 |
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| 其他 |
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| 来自未合并合营企业的（亏损）收入 | (
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(
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| 投资物业交易收益 |
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| 净收入 |
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| 归属于非控股权益的净利润 | (
|
(
|
(
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| 普通股股东可获得的净收入 | $ |
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$ |
|
$ |
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| 每股普通股净收入——基本和稀释 | $ |
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$ |
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$ |
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| 加权平均普通股—基本 |
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| 加权平均普通股——稀释 |
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| 每股普通股宣布的股息 | $ |
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$ |
|
$ |
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见合并财务报表附注。
F-5
COUSINS Properties Incorporated and Subsidiaries
综合收益表
（单位：千）
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 综合收益： | |||||||||||||||||
| 普通股股东可获得的净收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
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| 其他综合收益： | |||||||||||||||||
| 现金流量套期未实现收益 |
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| 现金流量套期的摊销 |
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(
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(
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| 其他综合收益（亏损）合计 |
|
(
|
|
||||||||||||||
| 综合收益总额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
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| 见合并财务报表附注。 | |||||||||||||||||
F-6
COUSINS Properties Incorporated and Subsidiaries
合并权益报表
（单位：千，每股数据除外）
| 共同 股票 |
额外 实缴 资本 |
财政部 股票 |
分布于 超额 累计 净收入 |
累计其他综合收益（亏损） | 股东' 投资 |
不可赎回 非控制性 利益 |
合计 股权 |
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| 余额2022年12月31日 |
|
|
(
|
(
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$ |
|
|
$ |
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| 净收入 | — | — | — |
|
— |
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| 其他综合收益 | — | — | — | — |
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|
— |
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| 根据股票补偿发行的普通股 |
|
(
|
|
— | — | (
|
— | (
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|
以股票为基础的薪酬摊销，净额
没收
|
(
|
|
— | — | — |
|
— |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 来自非控制性权益的贡献 | — | — | — | — | — | — |
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 向非控制性权益分派 | — | — | — | — | — | — | (
|
(
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|
普通股利（$
|
— | — | — | (
|
— | (
|
— | (
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| 余额2023年12月31日 |
|
|
(
|
(
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|
|
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| 净收入 | — | — | — |
|
— |
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| 其他综合损失 | — | — | — | — | (
|
(
|
— | (
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| 出售的普通股，扣除发行费用 |
|
|
|
— | — |
|
— |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 根据股票补偿发行的普通股 |
|
(
|
|
— | — | (
|
— | (
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|
以股票为基础的薪酬摊销，净额
没收
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|
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— | — | — |
|
— |
|
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| 库存股票的退休 | (
|
(
|
|
— | — |
|
|
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| 来自非控制性权益的贡献 | — | — | — | — | — | — |
|
|
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| 向非控制性权益分派 | — | — | — | — | — | — | (
|
(
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||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
普通股利（$
|
— | — | — | (
|
— | (
|
— | (
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| 余额2024年12月31日 |
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|
(
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(
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|
|
|
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| 净收入 | — | — | — |
|
— |
|
|
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| 其他综合收益 | — | — | — | — |
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— |
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||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 根据股票补偿发行的普通股 |
|
(
|
— | — | — | (
|
— | (
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|
以股票为基础的薪酬摊销，净额
没收
|
(
|
|
— | — | — |
|
— |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 来自非控制性权益的贡献 | — | — | — | — | — | — |
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 向非控制性权益分派 | — | — | — | — | — | — | (
|
(
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
普通股利（$
|
— | — | — | (
|
— | (
|
— | (
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 余额2025年12月31日 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||
见合并财务报表附注。
F-7
COUSINS Properties Incorporated and Subsidiaries
合并现金流量表
（单位：千）
| 截至12月31日止年度， | |||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 经营活动产生的现金流量： | |||||||||||||||||
| 净收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
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| 调整以使经营活动产生的净收入与净现金保持一致： | |||||||||||||||||
| 投资物业交易收益 |
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 折旧及摊销 |
|
|
|
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| 递延融资成本摊销、债务溢价、债务折价，净 |
|
|
|
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| 股票分类股票补偿费用，扣除没收 |
|
|
|
||||||||||||||
| 非现金调整对租金收入的影响 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 来自未合并合营企业的亏损（收入） |
|
|
(
|
||||||||||||||
| 来自未合并合资企业的经营分配 |
|
|
|
||||||||||||||
| 经营性物业减值 |
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| 土地及相关前期开发成本减值 |
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| 其他经营资产和负债变动，扣除收购： | |||||||||||||||||
| 应收款项和其他资产变动，净额 | (
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| 经营负债变动，净额 | (
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| 经营活动所产生的现金净额 |
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| 投资活动产生的现金流量： | |||||||||||||||||
| 资本支出 | (
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| 物业收购 | (
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| 借款人偿还房地产债务投资的收益 |
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| 房地产债务投资 | (
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| 来自未合并合营企业的资本分配的回报 |
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| 对未合并合资企业的贡献 | (
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| 投资物业销售收益，净额 |
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| 投资活动所用现金净额 | (
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| 融资活动产生的现金流量： | |||||||||||||||||
| 信贷融资收益 |
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| 偿还信贷额度 | (
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| 债券发行，扣除原发行折扣 |
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| 发行普通股 |
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| 偿还定期贷款 |
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| 偿还优先票据 | (
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| 偿还抵押贷款 | (
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| 回购限制性股票归属扣缴税款的股份 | (
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| 支付递延融资费用 | (
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| 支付发行普通股成本 |
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| 出售库存股所得款项 |
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| 支付的普通股息 | (
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| 来自非控制性权益的贡献 |
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| 向非控制性权益分派 | (
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| 筹资活动提供（使用）的现金净额 |
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| 现金和现金等价物净增加（减少）额 | (
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| 期初现金及现金等价物 |
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| 期末现金及现金等价物 | $ |
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见综合财务报表附注
F-8
COUSINS Properties Incorporated and Subsidiaries
合并财务报表附注
1.
业务说明和陈述依据
业务说明：卡津斯不动产信托基金（“Cousins”）是一家乔治亚州公司，是一家完全整合、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金（“REIT”）。Cousins几乎所有的业务都是通过卡津斯不动产 LP（“CPLP”）开展的。考辛斯拥有超过
99
%的CPLP并表CPLP。CPLP全资拥有Cousins TRS Services LLC（“CTRS”），这是一家拥有和管理自己的房地产投资组合并提供某些房地产相关服务的应税实体。
Cousins、CPLP、CTRS及其子公司（统称“公司”）主要在美国太阳带市场开发、收购、租赁、管理和拥有甲级办公物业和机会型混合用途开发项目，重点是奥斯汀、亚特兰大、夏洛特、坦帕、菲尼克斯、达拉斯和纳什维尔。考辛斯已选择作为房地产投资信托基金征税，并打算，除其他外，至少分配
100
对股东的净应税收入的百分比，从而消除了现行法律规定的联邦所得税的任何责任。因此，此处包含的结果不包括针对考辛斯的联邦所得税条款。截至2025年12月31日，公司房地产资产组合由权益
21.1
百万平方英尺的办公空间和
467,000
平方英尺的其他空间。
列报依据：合并财务报表包括公司及合并合伙企业和全资子公司的账目。公司间交易和余额已在合并中消除。公司根据财务会计准则委员会的会计准则编纂（“编纂”或“ASC”）中概述的美国公认会计原则（“GAAP”）呈报财务报表。编纂是非政府实体在按照公认会计原则编制财务报表时应用的权威会计原则的唯一来源。
公司评估所有合伙企业、合资企业和其他具有可变利益的安排，以确定该实体或安排是否符合编纂中定义的可变利益实体（“VIE”）的条件。如果实体或安排有资格成为VIE，而公司被确定为主要受益人，则公司需要合并VIE的资产、负债和运营结果。截至2025年12月31日或2024年12月31日，公司在任何VIE中均无投资或权益。
2.
重要会计政策
房地产资产
成本资本化：与规划、开发和建造物业相关的成本，包括初始直接租赁成本，包括直接在开发或再开发项目上工作的人员的成本，均予以资本化。此外，公司根据期间未偿还的平均累计支出将开发或再开发中的合格资产的利息资本化。在对符合条件的资产进行利息资本化时，公司使用特定项目债务产生的利息（如果有的话）。如无特定项目债务，公司对非项目特定债务采用其加权平均利率。当实体拥有账面价值超过实体借款的正在开发或再开发的物业时，公司还将对按权益法核算的实体的投资的利息资本化。如果在建设期间未合并的合资企业内存在债务，该合资企业将该企业特定债务的利息资本化。
公司将开发或再开发物业的未占用部分的利息、房地产税和某些运营费用资本化，这些物业有租户改善的持续建设，直至开发项目实现之日（以较早者为准）
90
%经济占用或
一年
免于停止重大建设活动。
减值：我们以资产组为基础审查我们的房地产资产是否存在减值。这次检讨包括我们的营运物业、发展中物业及土地持有量。
这一过程的第一步是根据会计准则，确定一项资产是否被视为投资持有或出售持有。要被视为持有待售的房地产资产，除其他事项外，我们必须有权承诺在当前状况下出售该资产的计划，已开始出售该资产的计划，并已确定该资产很可能在一年内出售。如果我们确定某项资产为持有待售资产，如果公允价值减去出售成本低于账面值，我们将录得减值损失。凡不符合持有待售条件的不动产资产，均视为持作投资。
F-9
在对持作投资的资产进行减值分析时，要确定是否存在减值迹象。对于经营性物业，这些指标可能包括物业的租赁百分比显着下降、当期经营亏损或负现金流加上该物业的亏损历史、该物业或该物业市场上其他物业的租赁费率下降、物业市场价值的显着变化、重要租户的财务状况发生不利变化，或估计持有期很可能出现显着下降。如果存在减值迹象，我们测试资产组账面价值的可收回性。
在测试为投资而持有的资产组的可收回性时，在其预期持有期内使用预计的未折现现金流。如果预期持有期包括潜在出售产生的较短期持有期的某种可能性，则将出售的概率分层到分析中。如果任何建筑物的持作投资分析未能通过此项可收回性测试，其账面价值将在任何销售费用之前减记至其当时的估计公允价值，并且该建筑物将在其剩余使用寿命内继续贬值。
对于正在开发的项目，指标可能包括材料预算超支、建设、占用或稳定时间的重大延误、对市场有重大影响的监管变化或经济趋势，或未来重要租户的财务状况发生不利变化。
对于持有的土地，指标可能包括该地区土地市场价值的整体下降、影响土地开发能力的监管变化、土地预定用途的开发活动下降，或其他不利的经济和市场条件。
有关截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度记录的任何减值费用的讨论，请参见附注3。如果经济和写字楼行业走弱，个别楼宇的经营业绩与我们的预测存在重大差异，或者我们缩短任何运营楼宇的预期持有期，公司可能会在未来期间记录减值费用。
收购房地产资产：公司对所有房地产收购进行评估，以确定这些交易是否符合资产收购或业务收购的条件。如果公司确定几乎所有的公允价值都集中在单一可辨认资产或一组类似资产中，公司将把收购作为资产收购而不是业务进行会计处理。如果公司确定不存在构成所收购总资产公允价值几乎全部的单一资产或资产组，公司必须确定所收购的资产集是否包括共同对创造产出能力做出重大贡献的投入和实质性过程。根据交易的事实和ASC 805中的指导，如果公司确定存在创造产出的输入和实质性过程，公司将把此次收购作为一项业务的收购进行会计处理。
对于资产收购，公司根据每项资产和负债在收购日的相对公允价值加上资本化的收购成本，记录所收购的有形和无形资产和承担的负债。对于作为业务收购入账的收购，公司在收购日按公允价值记录所收购的有形和无形资产以及承担的负债，不包括任何收购成本，这些成本在发生时计入费用。经营性物业收购的收购资产和承担负债一般包括但不限于：土地、建筑物和改良，以及与就地租赁相关的已识别有形和无形资产和负债，包括租户改良、租赁成本、高于市场和低于市场的租户租赁价值、高于市场和低于市场的地面租赁价值，以及获得的就地租赁价值。
土地的公允价值来自同一子市场和/或区域内土地的可比销售额。建筑物及改善、租户改善、租赁成本的公允价值以当前市场重置成本及其他相关市场费率信息为基础。
所购租赁高于市场或低于市场部分的公允价值基于（i）根据租赁在其剩余期限内将支付的合同租金与（ii）管理层对在购置之日使用公平市场租金和租赁剩余期限内租金上涨将支付的租金之间的差额的现值（使用市场贴现率计算）。高于市场和低于市场的地面租赁记录的金额分别计入无形负债和无形资产，并在适用租赁的剩余期限内按直线法摊销为出租物业收入。
获得的就地租赁的公允价值是根据管理层对租赁“假定空置”物业至购买时的占用水平所需期间的收入损失和成本的评估得出的。为获得的就地租赁记录的金额计入无形资产，并在适用租赁的剩余期限内作为折旧和摊销费用的增加进行摊销。
歼10
折旧摊销：房地产资产按折旧成本减减值（如有）列报。建筑物按其估计可使用年限折旧，一般从
30
到
40
年。特定建筑物的寿命取决于许多因素，包括该建筑物是被开发还是被收购，以及该建筑物在被收购时的状况，以及公司对该建筑物的未来计划。家具、固定装置、设备按其预计可使用年限折旧到
五年
.租户改良、租赁成本和租赁物改良一般在适用的租赁期限或资产的估计可使用年限内摊销，以较短者为准。如果公司估计租期将在到期日之前结束，则加速租户改善的折旧，而没有任何预期租户改善将由后续租户使用。如果租户与公司签订终止协议（或根据其租约行使终止权，如果有的话）申请破产、腾出其房地或以其租约中概述的其他方式违约，则可能会发生这种加速。递延费用在预计受益期间内摊销。公司全部采用直线法折旧摊销。
投资房地产债
公司在房地产债权投资会计处理中选择了公允价值选择权。公司根据公允价值会计准则评估这些应收款项的公允价值，使用最近执行的市场交易（第2级输入）单独计量应收款项，或在无法获得时，根据潜在市场参与者的假设进行市场估值。市场估值中使用的费率和幅度被视为公允价值等级下的第3级输入。赚取的利息收入以及与以公允价值持有这些投资相关的任何未实现收益或损失在公司综合经营报表中作为其他收入的组成部分入账。与这些贷款相关的购置成本在发生时计入费用。
对合营企业的投资
对于公司不控股但对其施加重大影响的合营企业，公司采用权益法核算。公司对其对一个实体的影响或控制程度的判断涉及各种因素的考虑，包括其所有权权益的形式；其在实体治理中的代表性；其参与决策决策的能力；以及其他投资者参与决策过程、取代公司作为管理人和/或清算企业的权利。这些企业按成本入账，并根据收益、现金贡献和分配中的权益（损失）进行调整。公司合并资产负债表上这些投资的账面金额与合营企业资产负债表上净资产中的标的权益之间的任何差额，主要与合营企业财产开发阶段的资本化利息和某些员工的工资有关，并随着相关标的资产的折旧、摊销或出售而调整。公司一般根据合资企业的分配优先顺序分配来自未合并合资企业的收入和亏损，这可能与其规定的所有权百分比不同。
公司通过首先审查每项投资的任何减值指标，根据股权投资会计准则评估其对未合并合营企业的投资的可收回性。如果有指标，公司估计投资的公允价值。如果投资的账面价值高于估计的公允价值，管理层将评估减值是“暂时性”还是“非暂时性”。在进行此评估时，管理层考虑了以下因素：（i）公允价值低于成本的时间长度和程度，（ii）实体的财务状况和近期前景，以及（iii）公司保留其权益足够长的时间以恢复市场价值的意图和能力。如果管理层得出结论认为减值是“非暂时性的”，公司将投资减少至其估计的公允价值。在随附的经营报表中列报的年度内，我们对合资企业的投资没有记录减值。
非控制性权益
公司巩固其拥有控股权的CPLP及若干合营企业。如果实体的文件不包含要求的赎回条款，公司将在资产负债表的权益部分中将合伙人在实体中的份额记录在不可赎回的非控制性权益中。如果实体的文件中包含一项规定，要求公司根据要求或在任何未来日期（如果有的话）以一定价值购买合伙人在企业中的份额，公司将在资产负债表上记录合伙人在实体可赎回非控制性权益中的份额。外部合伙人在CPLP中的权益可于
一
-在一个基础上，根据要求，转换为公司普通股股份，或由公司自行决定转换为该普通股股份的现金等价物。因此，与CPLP相关的非控制性权益被视为不可赎回的非控制性权益。非控股合伙人在所有合并实体收入中所占份额反映在经营报表上归属于非控股权益的净收入中。
F-11
收入确认
出租物业收入：公司在相关租赁期限内按直线法确认租赁的合同收入。我们的租约定期包括租户改善津贴。如果我们确定改进是我们的资产，我们将改进的成本资本化，并在估计使用寿命或租赁期限中较短者确认与此类改进相关的折旧费用。如果改善是租户资产，我们将我们资助的改善成本递延为租赁激励资产，并在租赁期内作为租金收入的减少进行摊销。我们对改善是我们的资产还是租户资产的确定也会影响我们何时开始与租赁相关的收入确认。公司记录由租户出资或由租户偿还的公司自有租户改善部分的递延收入，并在相关租赁期限内按直线法将该金额摊销为租金收入。截至2025年12月31日和2024年12月31日，公司与租户资助的租户改善相关的未摊销递延收入为$
255.2
百万美元
228.4
万，分别计入合并资产负债表的递延收益。在2025年、2024年和2023年期间，公司确认$
34.6
百万，$
28.4
百万，以及$
20.0
百万，分别在与租户资助的租户改善摊销相关的收入中。
某些租赁还根据承租人实现的销售水平规定了百分比租金。一旦达到规定的销售目标，即确认百分比租金。此外，租约通常规定向公司偿还租户的房地产税、保险和其他运营费用的份额。营业费用报销确认为相关费用发生。在2025年、2024年和2023年期间，公司确认$
197.0
百万，$
176.7
百万，以及$
163.2
与运营费用报销相关的租户收入分别为百万。
对于所有与租户相关的应收账款，公司将准备金记录为不太可能收回的特定账户的估计。这些估计是基于应收账款的账龄、租户的信用和业务风险、付款历史以及管理层考虑的其他因素。
手续费收入：公司确认开发、管理和租赁费用，因为它满足了各自合同项下的相关履约义务。本公司根据本公司不拥有的合营企业的百分比，将对未合并合营企业的投资所收到的开发和租赁费以及本公司发生的相关工资和其他直接成本确认为收入和费用。相应地，当公司拥有所有权权益的合营企业向公司支付费用时，公司调整其对未合并合营企业的投资。
投资物业交易收益：公司在买方取得投资物业控制权时确认出售投资物业的收益。如果公司保持对投资物业的任何持续参与，则该持续参与被视为一项或多项额外履约义务，且额外收益或损失将在这些履约义务得到履行时确认。
当公司取得按权益法核算的先前未合并投资的控制权时，就其权益法投资的账面价值与该投资在取得控制权之日的公允价值之间的差额录得收益。
所得税
公司已选择根据经修订的1986年《国内税收法典》（“法典”）作为REIT征税。要获得REIT资格，公司必须每年向其股东分配至少90%的调整后应税收入（如《守则》所定义），并满足某些其他组织和运营要求。坚持这些要求并保持公司REIT地位是管理层目前的意图。作为一家房地产投资信托基金，公司分配给股东的应税收入一般不会在公司层面被征收联邦所得税。如果公司未能在任何纳税年度获得REIT资格，则将按常规公司税率缴纳联邦所得税，并且可能无法在随后的四个纳税年度获得REIT资格。公司可能需要对其收入和财产缴纳某些州和地方税，并对其未分配的应税收入缴纳联邦所得税。
F-12
股票补偿
公司对基于股票的职工薪酬采用公允价值计量方法进行会计处理。我们将为换取员工服务而授予的股份支付奖励分类为股权奖励或责任奖励。当前所有基于股票的薪酬均为基于授予日公允价值计量的股权分类奖励，截至2025年12月31日或2024年，公司没有未偿负债奖励。公司所有以股份为基础的奖励的价值在要求雇员提供服务以换取奖励的期间内确认-必要的服务期（通常是归属期）。对于雇员未完成规定服务期的奖励，不确认任何补偿费用。
衍生金融工具
有时，公司使用衍生金融工具，特别是利率掉期，管理其与浮动利率债务相关的利率风险敞口。有关截至2025年12月31日、2024年或2023年12月31日止年度未偿还的任何利率掉期的讨论，请参见附注10。
本公司不持有或发行用于交易或投机目的的衍生金融工具。任何衍生工具在资产负债表上以公允价值作为其他资产或其他负债列账。如果套期工具被指定为现金流量套期，并被确定为高度有效，则套期工具公允价值变动产生的任何收益或损失作为其他综合收益的组成部分列报，计入资产负债表的权益部分。当预测交易发生时，套期保值损益的有效部分从其他综合收益重新分类至利润表上的利息费用。
公司定期评估任何套期保值工具与被套期保值的标的敞口之间的套期保值关系的有效性。该公司还定期评估其风险管理策略的有效性以及其对衍生融资工具的使用。
每股收益
每股净收益-基本收益的计算方法是普通股股东可获得的净收入除以该期间已发行普通股的加权平均数，包括（如果稀释的话）具有不可没收的股息权的未归属限制性股票。稀释后每股净收益的计算方法为普通股股东可获得的净收入加上在CPLP中的非控制性权益除以该期间已发行普通股的稀释加权平均数。稀释后的加权平均普通股股数使用与基本计算中相同的加权平均普通股股数，并加上如果（i）CPLP中的外部单位被转换为公司普通股，（ii）我们普通股的任何远期销售合同已结算，以及（iii）基于股权的限制性股票单位（“RSU”）以及根据员工股票购买计划（“ESPP”）将发行的股票被归属和结算，从而导致额外的已发行普通股（均使用适用的库存股法计算）将发生的潜在稀释。如果拟授予的股份（假设报告期末是衡量任何所需市场和业绩成就的期末）超过根据库存股法（使用相关的未摊销补偿成本作为收益）假设回购的股份，则RSU具有潜在的稀释性。根据ESPP发行的股票，如果根据当前注册选举根据计划购买的估计股票超过根据库存股票法假设回购的股票（同时使用员工ESPP供款和相关的未摊销补偿成本作为收益），则具有潜在的稀释性。
现金及现金等价物
受限现金
公允价值的确定
公司在根据GAAP规定的公允价值层次编制财务报表和相关脚注披露时使用公允价值。该层级用于计量任何已减值房地产资产的公允价值（见附注3）、房地产债务投资的公允价值（见附注5）、披露截至资产负债表日债务的公允价值（见附注9）以及记录现金流量套期（见附注10）。实值投资公允价值的确定
F-13
当无法获得第2级投入时，遗产债务是根据第3级投入进行的。债务公允价值的确定和现金流量套期的记录基于第2级输入。输入在各自的脚注中有更全面的描述。用于股票补偿的公允价值基于附注15中描述的假设和方法，不包括在公允价值分层披露要求中。
估计数的使用
按照公认会计原则编制财务报表要求管理层做出估计和假设，这些估计和假设会影响资产和负债的报告金额以及在财务报表日期披露或有资产和负债以及报告期间收入和支出的报告金额。实际结果可能与这些估计不同。
3.
房地产
收购
2025年7月，公司收购了达拉斯上城区的领展。2024年12月，公司收购了奥斯汀的Sail Tower和夏洛特的Vantage South End。收购的资产和承担的负债按管理层在第三方专家协助下根据收购日可获得的信息和对未来运营的当前假设确定的相对公允价值入账。
下表汇总了收购交易（单位：千美元）：
| 链接 | 帆塔 | 华帝南端 | ||||||||||||||||||
| 收盘买入价 | $ |
|
$ |
|
$ |
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| 收购日期 | 2025年7月 | 2024年12月 | 2024年12月 | |||||||||||||||||
| 方英尺 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 市场 | 达拉斯 | 奥斯汀 | 夏洛特 | |||||||||||||||||
| 采购价格分配 | ||||||||||||||||||||
| 有形资产 | ||||||||||||||||||||
| 经营物业 | $ |
|
$ |
|
$ |
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| 无形资产和其他资产 | ||||||||||||||||||||
| 就地租赁（1） |
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| 高于市场租赁（1） |
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| 预付费用 |
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| 无形负债和其他负债 | ||||||||||||||||||||
| 低于市场租赁（1） | (
|
(
|
(
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|||||||||||||||||
| 应付租户津贴 |
|
(
|
|
|||||||||||||||||
| 应付账款和其他负债 | (
|
(
|
(
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|||||||||||||||||
| $ | (
|
(
|
(
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| 取得的净资产总额（2） | $ |
|
$ |
|
$ |
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||||||||||||||
（一）2025年取得的无形资产和负债按加权平均剩余租期
9.3
自收购之日起数年。2024年取得的无形资产和负债，按加权平均剩余租期
11
自收购之日起数年。
（2）表示净购买价格，包括购置费用$
280,000
, $
691,000
和$
463,000
分别以及通过期末按比例分摊获得的净经营负债$
3.3
百万，$
11.3
百万，以及$
1.7
领汇、赛欧大厦、华帝南端分别获百万。
Sail Tower购买价格分配包括支付给该建筑物的单一办公室租户的公司拥有并在关闭前完成的租户改进费用。这$
32.2
万元于2025年6月到期支付给租户，计入公司截至2024年12月31日合并资产负债表的应付账款和应计费用。
F-14
年底后，于2026年2月2日，公司收购300 South Tryon，a
638,000
夏洛特上城的平方英尺办公楼，购买价格为$
317.5
百万。
持有待售
截至2025年12月31日，公司旗下Harborview Plaza经营性办公物业及303 Tremont地块分类为持有待售。
这些持有待售物业的主要资产和负债类别如下（单位：千美元）：
| 不动产资产和其他持有待售资产 | ||||||||
|
经营物业，扣除累计折旧$
|
$ |
|
||||||
| 土地 |
|
|||||||
| 应收票据和应收账款 |
|
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| 递延应收租金 |
|
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|
无形资产，净值，累计摊销净额$
|
|
|||||||
| 其他资产 |
|
|||||||
| $ |
|
|||||||
| 持有待售房地产资产负债 | ||||||||
| 应付账款和应计费用 | $ |
|
||||||
| 递延收入 |
|
|||||||
|
无形负债，扣除累计摊销$
|
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| 其他负债 |
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| $ |
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减值
根据我们在财务报表附注2中描述的减值政策，公司按资产组的基础审查其房地产资产是否存在减值，如果情况表明资产组的账面价值可能无法收回，则记录减值。这项审查包括我们的营运物业、发展中物业及土地持有量，并考虑资产组是否确定为持有作投资或持有作出售。
在随附的经营报表中列报的任何期间，公司持有的投资建筑物均未发生减值。
2025年12月，公司接受要约，附带条件，未来出售Harborview Plaza物业以及303 Tremont地块。基于这些潜在处置的状态，截至2025年12月31日，公司认为出售很可能在一年内完成，因此在截至2025年12月31日的随附资产负债表上将该物业和该地块的资产和负债转为持有待售。由于资产组的账面价值超过了预期的净销售收益减去销售成本，公司记录的减值费用为$
14.3
截至2025年12月31日止年度的随附经营报表中的百万元。所得款项净额基于第三方购买要约（公允价值计量权威指引下的第2级输入）。截至2024年12月31日，公司无持有待售资产或负债。截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度，随附的经营报表中没有持有待售资产减值。
4.
地租
截至2025年12月31日，公司已
四个
受加权平均剩余期限为
74
年。截至2025年12月31日，公司拥有来自经营性地面租赁的使用权资产为$
45.1
百万包含在在合并资产负债表上。截至2025年12月31日，公司经营地租赁的租赁负债为$
50.2
百万包含在在合并资产负债表上。于2025年12月31日，用于确定与地面租赁相关的这些负债的加权平均贴现率为
4.3
%.于2025年12月31日，公司不存在与融资地面租赁相关的使用权资产或负债。
F-15
截至2024年12月31日，公司已
四个
受经营用地租赁规限的物业，加权平均剩余租期为
76
年。截至2024年12月31日，公司拥有来自经营性地租的使用权资产为$
45.2
百万包含在在合并资产负债表上。截至2024年12月31日，公司经营性地面租赁的租赁负债为$
50.0
百万包含在在合并资产负债表上。截至2024年12月31日，用于确定与地面租赁相关的这些负债的加权平均贴现率为
4.3
%.2024年2月，该公司支付了$
3.8
百万根据融资土地租赁条款购买公司先前通过该租赁控制的土地的费用权益。截至2024年12月31日，公司不存在与融资地面租赁相关的使用权资产或负债。
这些地面租赁的租金付款将根据消费者价格指数、基础租赁资产上已开发平方英尺的变化或按预先确定的时间表定期调整。按预定时间表的每月付款按直线法在各自租赁条款内确认，而因消费者物价指数或未来发展变化而产生的付款则在变更时反映在运营报表中。
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司确认的经营地面租赁费用为$
2.9
百万，$
2.8
百万，以及$
2.9
分别为百万。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司拥有$
300,000
, $
128,000
和$
155,000
分别为与地面租赁费用相关的可变租赁费用。此外，公司确认与融资地面租赁相关的利息费用为$
27,000
和$
162,000
分别在2024年和2023年。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司支付了$
2.3
百万，$
2.1
百万，以及$
2.1
百万美元，分别为与经营性地面租赁相关的现金，不包括上述购买费用利息，为$
39,000
和$
162,000
，分别在2024年和2023年与融资地面租赁相关的现金支付中。
下表列出了截至2025年12月31日我们对未来地面租赁最低付款的预定义务的未贴现现金流量，并根据ASC 842将这些现金流量与相关的地面租赁负债进行了对账（单位：千美元）：
| 经营性地租 | ||||||||
| 2026 | $ |
|
||||||
| 2027 |
|
|||||||
| 2028 |
|
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| 2029 |
|
|||||||
| 2030 |
|
|||||||
| 此后 |
|
|||||||
| $ |
|
|||||||
| 折扣 | (
|
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| 租赁负债 | $ |
|
||||||
F-16
5.
房地产债务投资
房地产债权投资详情如下（单位：千美元）：
| 账面价值和 公允价值 |
||||||||||||||
| 抵押品 | 2025年12月31日 | 2024年12月31日 | ||||||||||||
|
110东方-股权质押(1)
夏洛特，北卡罗来纳州，办公楼
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||
|
Radius-股权质押(1)
田纳西州纳什维尔，办公楼
|
|
|
||||||||||||
|
圣安股份-资产质押
德克萨斯州达拉斯，办公楼
|
|
|
||||||||||||
|
Neuhoff-股权质押(2)
田纳西州纳什维尔，混合用途开发
|
|
|
||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
|||||||||||
（1）该等按揭贷款的第一优先贷款人的合并余额为$
95.3
百万美元
152.7
分别截至2025年12月31日和2024年12月31日的百万。
（2）反映向公司在Neuhoff合资公司的股权伙伴提供的贷款，并由该伙伴的
50
%于合营公司的股权。
| 利息收入 截至12月31日止年度， |
||||||||||||||
| 抵押品 | 2025 | 2024 | ||||||||||||
|
110东方-股权质押
夏洛特，北卡罗来纳州，办公楼
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||
|
Radius-股权质押
田纳西州纳什维尔，办公楼
|
|
|
||||||||||||
|
圣安股份-资产质押
德克萨斯州达拉斯，办公楼
|
|
|
||||||||||||
|
Neuhoff-股权质押
田纳西州纳什维尔，混合用途开发
|
|
|
||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
|||||||||||
2024年第二季度，该公司以$
27.2
万，为第一优先抵押贷款的次级。这些贷款的加权平均利差超过定期有担保隔夜融资利率（“SOFR”）的
8.68
%.
在2024年第四季度，该公司以面值美元获得了一笔抵押贷款
138.0
百万。这笔抵押由圣安法院担保，a
320,000
达拉斯平方英尺办公物业，到期日为2024年12月7日，价差超过SOFR为
3.66
%，另有
5
在任何违约期间的%价差。贷款违约一个月后，2025年1月7日，圣安借款人偿还了$
138.0
百万抵押贷款按面值并全额支付利息。
于2025年1月10日，公司就Radius贷款订立夹层贷款协议第一修正案，其中包括降低借款人有资格获得贷款延期以换取最低利息支付的要求。2025年3月27日，Radius借款人偿还了$
12.8
百万夹层贷款，并全额支付利息，包括最低利息担保$
858,000
.房地产债务投资的利息收入，包括这项最低利息担保，在公司的综合经营报表中计入其他收入。
2025年第三季度，公司向合资伙伴贷款$
19.6
百万，该合作伙伴用于资助对Neuhoff合资企业的捐款。对公司合作伙伴的贷款以合作伙伴在合资企业的权益作抵押，按SOFR加
6.25
%，且初始到期日为2026年9月30日，可展期
F-17
如有关合营企业建设贷款获延长（见附注6），则延长至2027年9月30日。截至2025年12月31日浮动利率为
9.93
%.
110 East贷款为借款人提供了将2026年2月的初始到期日延长至2027年2月的机会，但须符合某些条件。2025年12月31日浮动利率为
12.75
%，包括SOFR基准费率为
3.75
%.借款人在这笔贷款下有额外的借款能力，公司为此出资$
3.5
截至2025年12月31日止期间获得贷款后的百万。公司在这笔贷款下的额外借款能力承诺份额为$
3.8
截至2025年12月31日，百万。
截至2025年12月31日，公司认为房地产债务投资的公允价值与投资账面价值相近，因此没有就这些投资录得任何未实现的损益。Neuhoff合伙贷款的收购和发起是最近执行的市场交易（第2级），自收购以来类似债务的市场工具没有发生重大变化。110东夹层房地产贷款利率近似于类似期限和贷款价值关系的贷款在2025年12月31日可以获得的利率。根据ASC 820中规定的准则，该公允价值分析被视为第2级，因为该公司使用来自第三方经纪人的类似类型贷款的市场利率。在以后期间，公司可能会通过应用公认会计原则下规定的公允价值等级对这些贷款投资的账面价值进行调整，如果有任何需要。所赚取的利息收入以及与房地产债务投资相关的任何未实现收益或损失在公司综合经营报表中作为其他收入的组成部分入账。
6.
对非合并合资企业的投资
以下信息汇总了公司未合并合资企业的财务数据和主要活动。下表中题为财务状况摘要的信息截至2025年12月31日和2024年12月31日（单位：千美元）。
| 财务状况摘要 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 总资产 | 负债总额 | 总股本（赤字） | 公司投资 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 运营属性： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AMCO 120 WT Holdings，LLC | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
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|
$ |
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||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Crawford Long-CPI，LLC |
|
|
|
|
(
|
(
|
(
|
(1) | (
|
(1) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 纽霍夫控股有限责任公司 |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| TL CO Proscenium JV，LLC |
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 土地： | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 715庞塞控股有限责任公司 |
|
|
|
|
|
|
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|
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| $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
| (1) | 这些负余额计入合并资产负债表的递延收入。 | |||||||||||||
F-18
运营汇总表中包含的信息是截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日的年度（单位：千美元）。
| 业务概要 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 总收入 | 净收入（亏损） | 公司收入（亏损） 从投资 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | 2025 | 2024 | 2023 | 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 运营属性： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AMCO 120 WT Holdings，LLC | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Crawford Long-CPI，LLC |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Neuhoff Holdings LLC（1） |
|
|
|
(
|
(
|
(
|
(
|
(
|
(
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| TL CO Proscenium JV，LLC |
|
|
|
|
(
|
|
(
|
(
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 土地： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 715庞塞控股有限责任公司 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 已售及其他： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 其他 |
|
|
|
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|
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|
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| $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ | (
|
$ |
|
$ | (
|
$ | (
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| (1) | Neuhoff Holdings LLC物业已开始初步运营，但尚未稳定。 | |||||||||||||
与经营物业的合营企业
AMCO 120 WT Holdings，LLC（“AMCO”）— AMCO是该公司的合资企业，拥有一
20
%的权益，以及AMLI Residential的附属公司，以
80
%权益，成立以开发、拥有和经营120 West Trinity，这是一处位于佐治亚州迪凯特的混合用途物业。该属性包含
52,000
平方英尺的商业空间和
330
公寓单元。上表中的企业资产包括现金余额$
1.3
百万美元
1.0
分别为2025年12月31日和2024年12月31日的百万。
Crawford Long — CPI，LLC（“Crawford Long”）—克劳福德·朗是一位
50
-
50
公司与埃默里大学的合资企业，该公司拥有埃默里大学医院中城，a
358,000
位于佐治亚州亚特兰大的平方英尺医疗办公楼。2023年5月，Crawford Long为埃默里医院物业的医疗办公室抵押贷款进行了再融资。这$
83.0
百万只付息抵押贷款固定利率为
4.80
%，2032年6月到期。抵押贷款对公司无追索权。然而，该公司确实提供了一种惯常的“无追索权剥离担保”。上表负债总额包括$
82.5
百万美元
82.4
分别于2025年12月31日及2024年12月31日与此抵押贷款有关的百万元。上表中的企业资产包括现金余额$
5.5
百万美元
2.0
分别为2025年12月31日和2024年12月31日的百万。
Neuhoff Holdings LLC（“Neuhoff”）— Neuhoff是一个
50
-
50
公司与Neuhoff Acquisition LLC成立的合资企业，目的是开发一种$
589.1
田纳西州纳什维尔百万混合用途房产。该项目由
450,000
平方英尺的商业空间和
542
公寓单元。公司首次出资$
35.1
百万作为其在成立合营企业前所产生的土地权益及开发成本。除了合资公司的现有资产外，Neuhoff还拥有相邻地块的权利，以供未来开发。2021年9月，该合资企业完成了一笔建筑贷款，借款能力高达$
312.7
万，初始到期日为2025年9月with
一
12
-延期一个月，视条件而定。2023年4月贷款利率由LIBOR改为SOFR加
3.45
%，最低比率为
3.60
%.在2023年4月之前，该贷款的利息为伦敦银行同业拆借利率（“LIBOR”）加
3.45
%.2025年9月合营企业订立建筑贷款第一修正案，偿还$
39.2
由额外合作伙伴捐款资助的未偿本金百万（将贷款能力降至$
273.5
万元），并将到期日延长至2026年9月30日。适用于建设贷款的修正利率基于SOFR加
3.00
%，最低比率为
6.25
%.合资公司有
一
期权，在特定条件下，延长到期日以获得额外
12
自当前到期日起的月份。公司及其
50
-
50
合作伙伴为其各自承担的借款人支付某些所需股权出资和项目持有成本的义务的一半提供担保，并及时完成项目建设；公司及其合作伙伴提供惯常的无追索权剥离担保。上表负债总额包括$
249.9
百万美元
275.1
分别于2025年12月31日及2024年12月31日与该建设贷款有关的百万元。上表中的企业资产包括现金余额$
3.6
百万美元
9.9
分别为2025年12月31日和2024年12月31日的百万。
TL CO Proscenium，LLC（“Proscenium”）—Proscenium是公司的合资企业，拥有一
20
%的权益，以及Town Lane，以
80
%权益，于2024年8月成立，购买、拥有、经营办公物业于
F-19
佐治亚州亚特兰大中城。2024年8月，在组建的同时，Proscenium获得了
525,000
平方英尺办公物业，总购买价格为$
83.3
万，其中公司出资$
16.7
百万。上表中的企业资产包括现金余额$
3.8
百万美元
3.3
2025年12月31日和2024年12月31日分别为百万
与置地控股的合营企业
715 Ponce Holdings LLC（“715 Ponce”）— 715庞塞是一个
50
-
50
该公司与715 Acquisition LLC的合资企业成立，目的是在佐治亚州亚特兰大市中心进行未来开发。公司首次出资$
4.0
万元用于其于合营公司所持土地的权益。上表中的企业资产包括现金余额$
102,000
和$
38,000
分别于2025年12月31日和2024年12月31日。
7.
无形资产和负债
截至2025年12月31日和2024年12月31日，无形资产和负债包括以下各项（单位：千美元）：
| 2025 | 2024 | |||||||||||||
| 无形资产： | ||||||||||||||
|
就地租赁，扣除累计摊销$
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||
|
低于市场的地面租赁，扣除累计摊销$
|
|
|
||||||||||||
|
高于市场的租赁，扣除累计摊销$
|
|
|
||||||||||||
| 商誉 |
|
|
||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 无形负债： | ||||||||||||||
|
低于市场价的租赁，扣除累计摊销$
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，上述资产和负债的摊销记录如下（单位：千美元）：
| 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||
| 收入： | ||||||||||||||||||||
| 租赁物业收入，净额（低于市场和高于市场的租赁） | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 费用： | ||||||||||||||||||||
| 折旧和摊销（就地租赁） |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 出租物业运营及其他费用（低于市场的地面租赁） |
|
|
|
|||||||||||||||||
歼20
与无形资产和负债相关的总摊销净费用为$
10.8
百万，$
13.0
百万，以及$
15.5
分别截至2025年12月31日、2024年、2023年12月31日止年度的百万元。
在未来五年及其后，这些无形资产和负债的摊销总额预计如下（单位：千美元）：
| 就地租赁 | 低于市场的地租 | 高于市场的租赁 | 低于市场的租赁 | 合计 | |||||||||||||||||||||||||
| 2026 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
|||||||||||||||||||
| 2027 |
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 2028 |
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 2029 |
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 2030 |
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||||||
| 此后 |
|
|
|
(
|
|
||||||||||||||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ | (
|
$ |
|
||||||||||||||||||||
| 加权平均剩余租期 |
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||
8.
其他资产
截至2025年12月31日和2024年12月31日，其他资产包括以下各项（单位：千美元）：
| 2025 | 2024 | |||||||||||||
| 开发前成本 | $ |
|
$ |
|
||||||||||
|
租赁诱导，扣除累计摊销$
|
|
|
||||||||||||
|
家具、固定装置和设备及其他递延费用，扣除累计折旧$
|
|
|
||||||||||||
| 预付费用及其他资产 |
|
|
||||||||||||
|
信贷融通递延融资成本，扣除累计摊销$
|
|
|
||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
|||||||||||
开发前成本指与公司拥有的土地上的开发前项目相关的资本化金额，该土地已被确定为未来很可能开发。
租赁诱因是与租赁空间一起支付给租户的奖励，例如搬家成本、先前空间的转租安排以及其他成本。这些金额在个别基础租赁期限内摊销为租金收入。
F-21
9.
应付票据
下表汇总了2025年12月31日和2024年12月31日的未偿应付票据条款（单位：千美元）：
| 说明 | 利率（1） | 成熟度（2） | 2025 | 2024 | ||||||||||||||||||||||
| 无抵押票据： | ||||||||||||||||||||||||||
| 信贷便利 |
|
2027年4月 | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||
| 公共优先票据 |
|
2034年10月 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 公共优先票据 |
|
2030年7月 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 公共优先票据 |
|
2032年2月 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 定期贷款（3） |
|
2026年9月 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 私募优先票据 |
|
2029年7月 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 定期贷款（4） |
|
2026年8月 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 私募优先票据（5） |
|
2025年7月 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 私募优先票据 |
|
2028年7月 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 私募优先票据 |
|
2027年7月 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 私募优先票据 |
|
2027年7月 |
|
|
||||||||||||||||||||||
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||
| 有担保抵押票据： | ||||||||||||||||||||||||||
| 总站（6） |
|
2031年1月 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 201 N. Tryon |
|
2026年10月 |
|
|
||||||||||||||||||||||
| 科罗拉多塔 |
|
2026年9月 |
|
|
||||||||||||||||||||||
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||
| 未摊销原发行折扣 | (
|
(
|
||||||||||||||||||||||||
| 未摊销贷款成本 | (
|
(
|
||||||||||||||||||||||||
| 应付票据总额 | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||||||||
（1）截至2025年12月31日的利率。
（2）2025年12月31日未偿还应付票据加权平均期限为
3.8
年。未行使的延期选择权不包括在内。
（三）公司行使第三
四个
可用
六个月
延期期权，将于2026年3月3日生效，期限延长至2026年9月3日。
（4）公司行使第
四个
可用
180天
延期期权，自2026年2月20日起生效，期限延长至2026年8月17日。
（5）2025年7月，公司全额偿还该等票据。
信贷便利
2022年5月2日，公司订立了第五份经修订和重述的信贷协议（“信贷融资”），根据该协议，公司可借入最多$
1
如果满足某些条件，则为十亿。信贷融通包含要求（其中包括）维持未设押利息覆盖率至少
1.75
x；固定收费覆盖率至少
1.50
x；不超过
50
%；及整体及无抵押杠杆比率不超过
60
%.信贷便利将于2027年4月30日到期。
适用于信贷融通的利率根据公司的杠杆比率而有所不同，并可根据公司的选择，根据（1）每日SOFR或期限SOFR，加上SOFR调整
0.10
%（“调整后SOFR”）和价差介于
0.725
%和
1.40
%，或（2）（i）美国银行最优惠利率、（ii）联邦基金利率加
0.50
%，（iii）期限SOFR，加上SOFR调整为
0.10
%，和
1.00
%，或（四）
1.00
%，加上a
F-22
之间的价差
0.00
%和
0.40
%，以杠杆为基础。除利率外，信贷融通还需缴纳每年的融通费
0.125
%至
0.30
%，取决于公司的信用评级和杠杆率，对整个$
1
亿产能。
2024年4月，公司将公司收到企业投资级评级的情况通知了信贷融通行政代理人。这些评级降低了信贷工具调整后的SOFR利差和设施费范围，自2024年4月17日起生效。公司投资级评级的变化可能会导致适用的利差和设施费的额外调整。在2024年4月17日之前，适用的利差介于
0.90
%和
1.40
%，设施费幅度为
0.15
%至
0.30
%，视杠杆情况而定。
2025年12月31日，信贷融通相对于调整后SOFR的利差为
0.775
%，设施费价差为
0.15
%.公司根据信贷融通可能提取的金额是根据公司未设押资产和其他因素确定的计算。信贷机制下的可用借款能力总额为$
884.0
2025年12月31日，百万。一旦发生任何违约事件，信贷安排下的未偿金额可能会加速。
定期贷款
于2022年10月3日，公司订立延迟提款定期贷款协议（「 2022年定期贷款」），借入全部$
400
贷款下可用的百万。根据2022年定期贷款，适用利率根据公司的信用评级和杠杆比率而变化，并可在公司选择时根据（1）每日SOFR或定期SOFR中的任一项确定，加上SOFR调整为
0.10
%（“调整后SOFR”）和价差介于
0.80
%和
1.60
%，或（2）（i）美国银行最优惠利率、（ii）联邦基金利率加
0.50
%，（iii）期限SOFR，加上SOFR调整为
0.10
%，和
1.00
%，或（四）
1.00
%，加上价差介于
0.00
%和
0.65
%，以杠杆为基础。该贷款的初始到期日为2025年3月3日，与
四个
连续选择延长到期日以获得额外
六个月
每个。公司已行使第三
四个
六个月
延期期权，自2026年3月3日起生效，延期到期日为2026年9月3日。如果公司选择行使剩余的一次延期，最终到期日将是2027年3月3日。2022年定期贷款下的契约与信贷便利相同。
2023年4月19日，公司就$
200
百万美元
400
百万2022定期贷款通过2025年3月3日的初始到期日。此次互换将基础SOFR费率固定在
4.298
%.2024年1月26日，公司就余下的$
200
百万美元
400
百万2022定期贷款通过2025年3月3日的初始到期日。此次互换将基础SOFR费率固定在
4.6675
%（见注10）。这两种互换固定了整个$的基础SOFR率
400
百万加权平均
4.483
%.这些互换于2025年3月3日到期。对于2022年定期贷款，我们根据贷款条款选择了六个月定期SOFR利率。这些六个月期限SOFRs
4.2018
于2025年3月3日至2025年9月2日期间生效的百分比，以及
4.206
2025年9月3日至2026年3月2日有效的百分比。截至2025年12月31日，与基础SOFR的利差费率是
0.85
2022年的百分比定期贷款。
于2021年6月28日，公司订立经修订及重述的定期贷款协议（「 2021年定期贷款」），以修订原定期贷款协议。根据2021年定期贷款，该公司已借入$
350
万，初始到期日为2024年8月30日，具
四个
连续选择延长到期日以获得额外
180
各天。2024年8月，公司首付$
100
百万美元
350
百万未偿还并已行使第一个
四个
180
日延长期权，延长剩余$的到期日
250
百万元至2025年2月26日。2025年12月，公司行使第
四个
180
日延长期权，自2026年2月20日起生效，延长到期日为2026年8月17日。于2022年9月19日，公司订立2021年定期贷款的第一次修订。这一修正使契约和可用利率，包括增加SOFR，与信贷便利的利率保持一致。根据本第一修正案的条款，适用于2021年定期贷款的利率根据公司的信用评级和杠杆比率而有所不同，并可根据公司的选择，根据（1）每日SOFR或定期SOFR，加上SOFR调整
0.10
%（“调整后SOFR”）和价差介于
0.85
%和
1.65
%，或（2）（i）美国银行最优惠利率、（ii）联邦基金利率加
0.50
%，（iii）期限SOFR，加上SOFR调整为
0.10
%，和
1.00
%，（四）或
1.00
%，加上价差介于
0.00
%和
0.65
%，以杠杆为基础。2025年12月31日，与基础SOFR费率的利差为
1.00
2021年定期贷款的百分比。
于2022年9月27日，公司就$
350
通过2024年8月30日初始到期日的百万2021年定期贷款。这种互换有效地将基础SOFR率固定在
4.234
%（见注10）。该互换已到期，导致确认根据贷款条款选择的可变日SOFR利率。
F-23
2024年4月，公司向2022年定期贷款和2021年定期贷款的行政代理人通报了公司收到的企业投资级评级。这些评级降低了调整后的SOFR传播范围，自2024年4月17日起生效。公司投资级评级的变化可能会导致未来适用利差的额外调整。在2024年4月17日之前，适用的利差介于
1.05
%和
1.65
2022年定期贷款和2021年定期贷款的百分比，取决于杠杆。
无抵押优先票据
截至2025年12月31日，公司拥有$
2.2
亿未偿高级无抵押票据本金总额。
2025年6月CPLP发行$
500.0
百万本金总额
5.25
%公开优先票据。在这些票据发行时，CPLP收到的收益为$
499.9
万美元，扣除原发行折价$
65,000
，导致实际利率为
5.251
%.这些公开优先票据由公司提供全额无条件担保。这些公开优先票据的发行成本为$
4.2
万，于2030年7月15日到期。
2024年12月，CPLP发行了$
400.0
百万本金总额
5.375
%公开优先票据。此次公开优先票据发行完成后，CPLP获得的收益净额为$
397.9
原发行折价$后的百万美元
2.1
百万导致实际利率为
5.464
%.这些公开优先票据由公司提供全额无条件担保。这些公开优先票据的发行成本为$
3.6
万，2032年2月15日到期。
2024年8月，CPLP发行了$
500.0
百万本金总额
5.875
%公开优先票据。在发行这些公开优先票据时，CPLP获得的收益净额为$
498.5
原发行折价$后的百万美元
1.5
万，导致实际利率为
5.912
%.这些公开优先票据由公司提供全额无条件担保。这些公开优先票据的发行成本为$
5.3
万，2034年10月1日到期。
公司的公开优先票据受某些典型契约的约束，除某些例外情况外，这些契约包括（a）对公司和CPLP产生（其中包括）额外有担保和无担保债务的能力的限制；（b）对公司和CPLP以实质上作为一个整体合并、合并、出售、租赁或以其他方式处置其财产和资产的能力的限制；以及（c）对公司维持未设押资产池的要求。为避免任何此类限制，除其他外，这些契约要求维持协议中定义的以下财务指标：未支配债务比率至少
150
%；EBITDA与偿债比率至少
1.50
x；不超过
40
%；且总体杠杆率不超过
60
%.
该公司还拥有$
750.0
已发行的私募无抵押优先票据本金总额百万
四个
截至2025年12月31日的批次。私募的无担保优先票据包含与我们的信贷融通大致一致的财务契约，但有担保杠杆比率不超过
40
%.$的私募优先无抵押票据
250
万，固定利率为
3.91
2025年7月7日到期偿还%。
优先票据还包含惯常的陈述和保证，包括肯定和否定契约，以及惯常的违约事件。
有担保抵押票据
2024年11月，该公司全额偿还了其Domain10抵押贷款，剩余本金余额为$
70.9
百万。抵押贷款的利率为
3.75
%.
截至2025年12月31日，该公司拥有$
441.1
百万未偿还
四个
加权平均利率为
4.88
%.担保抵押票据的所有利率都是固定的。账面价值折旧的资产$
709.4
百万被质押为这些应付抵押票据的担保。此外，公司对每笔无追索权贷款提供惯常的“无追索权剥离担保”。
其他债务信息
公司遵守与其无担保及有担保债务有关的所有契诺。
于2025年12月31日及2024年12月31日，公司应付票据的估计公允价值是$
3.4
十亿和$
3.1
十亿，分别，c通过按2025年12月31日和2024年12月31日可以获得类似贷款的估计利率对债务的剩余合同现金流量进行折现计算得出。当前市场利率的估计，这是贴现现金流计算中最重要的输入，意在复制类似期限的债务和贷款对-
F-24
价值关系。由于公司对来自第三方经纪人的类似类型贷款使用市场利率，因此根据ASC 820中规定的准则，这些公允价值计算被视为第2级。
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的利息记录如下（单位：千美元）：
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 产生的利息总额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 利息资本化 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 总利息支出 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
债务期限
公司于2025年12月31日应付票据的未来到期本金付款（包括预定摊销付款和到期付款）如下（单位：千美元）：
| 2026 | $ |
|
|||
| 2027 |
|
||||
| 2028 |
|
||||
| 2029 |
|
||||
| 2030 |
|
||||
| 此后 |
|
||||
| $ |
|
||||
10.
衍生金融工具
截至2025年12月31日，公司无未偿还的衍生金融工具。
于2023年4月19日，公司就$
200
百万美元
400
百万2022定期贷款通过2025年3月3日的初始贷款到期日，将这部分贷款的基础SOFR利率固定为
4.298
%.于2024年1月26日，公司就余下的$
200
百万美元
400
百万2022定期贷款通过2025年3月3日的初始到期日，将这部分贷款的基础SOFR利率固定为
4.6675
%.这些互换有效地将基础SOFR利率固定在加权平均
4.483
%为整个$
400
万通过初始到期。2023和2024年掉期在2025年3月3日到期时到期。截至2024年12月31日，2022年定期贷款的2023年掉期和2024年掉期公允价值导致$
10,000
资产和a $
115,000
责任，分别。
于2022年9月27日，公司就$
350
百万2021年定期贷款通过首次贷款到期日为2024年8月30日。此次互换有效地将基础SOFR费率固定在
4.234
%.2022年掉期于2024年8月30日到期。
该公司使用利率衍生品的目标是增加利息支出的稳定性，并管理其对利率变动的风险敞口。为实现这一目标，公司主要将利率互换作为其利率风险管理策略的一部分。被指定为现金流量套期保值的利率掉期涉及从交易对手处收到可变金额，以换取公司在协议有效期内进行固定利率付款，而无需交换基础名义金额。此类衍生工具被用于对2021年和2022年定期贷款相关的可变现金流量进行套期保值（简称“现金流量套期保值”）。
对于指定并符合利率风险现金流量套期条件的衍生工具，衍生工具的收益或损失记入累计其他综合收益，随后在被套期交易影响收益的同一期间重新分类为利息费用。
这些掉期下的交易对手是主要金融机构，掉期包含规定，如果公司对其某些债务违约，并且此类违约导致此类债务的偿还正在或变得能够被贷方加速，那么公司也可能根据掉期被宣布违约。没有与这些互换相关的抵押品要求。
下表列示了截至2025年12月31日、2024年12月31日、2023年12月31日公司衍生金融工具对合并经营报表的影响（单位：千美元）：
F-25
| 现金流对冲： | 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||
| 利率衍生工具累计其他综合收益中确认的收益金额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 从累计其他综合收益重分类为收益的损失（收益）金额作为利息支出的增加（减少） | $ |
|
$ | (
|
$ | (
|
|||||||||||
| 合并经营报表列报的利息支出总额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
现金流量套期的公允价值是使用活跃市场报价以外的可观察输入值确定的，例如类似资产或负债的报价、非活跃市场的报价，或相关资产或负债基本上整个期限内可观察或可由可观察市场数据证实的其他输入值。这些投入被视为公允价值层次结构中的第2级投入，公司聘请第三方专家来确定这些投入。这些公允价值采用传统的行业方法确定，该方法将公司与现金流量套期交易对手之间贴现的未来固定现金付款和贴现的预期可变现金收入相抵。这些可变现金收入是基于从观察到的市场利率曲线得出的对未来利率的预期。此外，在公允价值中考虑任何信用估值调整，以考虑潜在的不履约风险，只要它们将是计算的重要输入。就所列期间而言，信贷估值调整不被视为重大投入。
11.
其他负债
截至2025年12月31日和2024年12月31日合并资产负债表上的其他负债包括以下各项（单位：千美元）：
| 2025 | 2024 | |||||||||||||
| 地租负债 | $ |
|
$ |
|
||||||||||
| 预付租金 |
|
|
||||||||||||
| 保证金 |
|
|
||||||||||||
| 其他负债 |
|
|
||||||||||||
| $ |
|
$ |
|
|||||||||||
12.
承诺与或有事项
承诺
该公司共有$
172.9
2025年12月31日租赁项下为租户改善和其他未来建设义务提供资金的未来债务中的百万。此外，该公司还拥有$
3.8
如附注5所述，截至2025年12月31日与房地产债务投资相关的未来资金承诺的百万。
诉讼
公司受制于日常经营过程中产生的各类法律诉讼、索赔、行政诉讼，其中部分预计可投保责任险。管理层利用可获得的最新信息，就与这些事项有关的任何潜在损失的可能性和金额作出假设和估计。公司在很可能出现不利结果且能够合理估计损失金额或损失范围的情况下，记录诉讼责任。如果很可能出现不利结果，对损失的合理估计是一个范围，公司在该范围内计提最佳估计。如果在该范围内没有任何金额是比任何其他金额更好的估计，公司将在该范围内计提最低金额。如果很可能出现不利结果但无法合理估计损失金额，公司披露诉讼性质，并表示无法估计损失或损失范围。如果不利的结果是合理可能的，并且估计的损失是重大的，公司将披露诉讼可能损失的性质和估计。公司不披露与不利结果被认为是遥远的或估计损失不会是重大的诉讼有关的信息。基于目前的预期，这些事项，无论是个别的还是总体的，预计不会对公司的流动性、经营业绩、业务或财务状况产生重大不利影响。
F-26
13.
股东权益
ATM程序
2021年，公司订立了一项Equity分销协议（“EDA”）与
六个
金融机构称为市场上股票发行计划（“ATM计划”），根据该计划，公司可以不时以“市场上”发行的方式发售和出售其普通股的股份，总销售价格最高可达$
500
百万。就ATM计划而言，考辛斯可酌情订立远期股权出售协议。使用远期股权出售协议（“远期销售”）将允许公司在协议执行时锁定出售其普通股股份的股价，但将从出售股份中获得的收益推迟到以后的某个日期，从而使公司能够更好地使此类资金与其资本需求保持一致。通过其银行关系出售Cousins股票的股份（如有）的金额和时间由Cousins不时确定，但公司没有义务出售此次发行中的任何股份，并可能随时暂停与此次发行有关的销售。根据远期销售出售Cousins的普通股，如果进行，将满足衍生工具和对冲指导范围例外，因为这些合同与公司自己的股票相关。2024年，公司提交了S-3表格，以更新其授权股份的登记。在提交S-3表格的同时，公司进行了第二次修订，以允许根据该ATM计划继续发行股票。
截至2025年12月31日止年度,公司出售
2.9
远期销售合同下的百万股，平均价格为$
30.44
每股。这些远期销售合同的初始到期日为2025年12月31日，经各方共同协议延长至2026年12月31日。经各方同意，可进一步延长远期销售合同。未来结算收益，截至2025年12月31日，净额$
894,000
的佣金，将是$
88.5
百万。在截至2025年12月31日止年度执行的远期销售之前，公司已发出
2.6
ATM计划下的百万股股票，产生的现金收益为$
101.4
百万，净额$
1.1
百万佣金，$
1.7
在远期销售期间欠下的股息为百万美元，以及$
900,000
其他交易相关费用。合计总销售价格最高$
500
百万可在EDA下出售，用于目前的ATM计划，该公司有$
305.6
百万剩余截至2025年12月31日.
如果在结算前，根据远期销售出售的股份在库存股方法下的期间内具有潜在稀释作用，则此种稀释的影响在附注18所包含的计算中披露。期间公司并无根据ATM计划发行任何股份截至2024年12月31日止年度和截至2024年12月31日，没有任何未完成的远期销售合同。
普通股发行
2024年12月，公司与J.P. Morgan Securities LLC（“JPM”）就公司发行和销售以及JPM购买
9,500,000
公司普通股股份，面值$
1.00
每股，价格为$
29.765
每股。此次发行导致该公司的净收益为$
282.4
提供费用后的百万。这些收益被用于为购买Sail Tower运营物业提供部分资金。
2024年11月，公司与BoFA Securities，Inc.（“BoFA”）就公司发行和销售以及美国银行购买
6,000,000
公司普通股股份，面值$
1.00
每股，价格为$
31.01
每股。此次发行导致该公司的净收益为$
185.3
提供费用后的百万。这些收益被用于为购买Vantage South End运营物业提供部分资金。
其他股权交易
2024年2月6日，公司全部退
2,536,583
已发行库存股股份。这些库存股的平均成本基础为$
57.44
每股。
考辛斯员工股票购买计划（“ESPP”）的年度发售期分别于2025年11月30日、2024年11月30日、2023年11月30日结束。员工共购买了
16,491
,
20,292
，和
25,441
在ESPP下分别于2025年、2024年和2023年发行股份。2025年和2024年，公司通过发行公司普通股解决了员工购买股票的问题。2023年，公司通过向参与者出售库存股的方式结算员工购买股份。2023年，
25,441
出售的库存股的基础为$
1.5
百万。
所有权限制—为尽量减少公司将无法满足REIT资格要求之一的风险，公司的公司章程包括对所有权超过
3.9
占公司普通股和优先股总数的百分比，但须经董事会豁免。
F-27
REIT应课税收入分配—
以下是2025年、2024年和2023年为满足REIT分配要求（单位：千美元）而支付的股息和应用的股息的对账：
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 共同红利 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 作为对雇员的应税补偿处理的股息 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 超过当年REIT分配要求的股息 | (
|
(
|
(
|
||||||||||||||
| 为满足当年REIT分配要求而申请的股息 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
分配的税收状况—
以下汇总了截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度公司普通股分配的应课税组成部分：
| 合计 分配 每股 |
普通 股息（1） |
长期 资本收益（2） |
不派发股息 | 第897节资本收益 | 第1061款一年金额披露（三） | 第1061款三年金额披露（三） | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2025 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 2024 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||
| 2023 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||||||||||||||||||
| (1) | 就《国内税收法》第199A条而言，普通股息中包含的金额的100%被视为“合格的REIT股息”。这些金额都不是归属于外国股东处置美国不动产权益的第897款收益。 | ||||
| (2) | 长期资本收益中包含的金额均不代表未收回的第1250款收益。 | ||||
| (3) | 就《国内税收法》第1061条而言，总资本收益分配，第1061条一般适用于“适用的合伙权益”的直接和间接持有人。 | ||||
14.
收入确认
该公司将其主要收入来源分类为与客户签订的合同收入和根据ASC 842作为租赁入账的其他收入，具体如下：
•租赁物业收入包括（1）在各自租赁期限内按直线法确认的租赁的合同收入；（2）根据租户实现的销售额确认的百分比租金；（3）停车收入；（4）终止费；以及（5）偿还租户分摊的运营费用。该公司的租赁通常包括租户续租选择权，并被归类为经营租赁并入账。租赁物业收入是使用根据ASC 842中规定的指南包含的实用权宜之计进行会计处理的。
•费用收入包括开发费、管理费以及从未合并的合资企业和第三方赚取的租赁费。费用收入是根据ASC 606中规定的指导进行会计处理的。
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司确认的租赁物业收入为$
980.5
百万，$
847.8
百万，以及$
799.0
分别为百万，其中$
274.7
百万，$
241.3
百万，以及$
226.4
百万，分别代表可变租金收入。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司确认的费用和其他收入为$
13.3
百万，$
9.0
百万，以及$
3.8
分别为百万。
F-28
下表列出截至2025年12月31日合并实体在现有不可撤销租约下未来将收到的最低现金租金（单位：千美元）：
| 2025年12月31日 | ||||||||
| 2026 | $ |
|
||||||
| 2027 |
|
|||||||
| 2028 |
|
|||||||
| 2029 |
|
|||||||
| 2030 |
|
|||||||
| 此后 |
|
|||||||
| $ |
|
|||||||
15.
股票补偿
公司有两个尚未实施的基于股票的薪酬计划：公司根据该计划发行限制性股票和限制性股票单位（“RSU”）的卡津斯不动产信托基金 2019年综合激励股票计划（“2019年计划”）以及员工可以折价购买普通股的ESPP。虽然公司的2019年计划也允许发行股票期权，但截至所述任何期间或期间，均未发行、已行使或尚未行使。公司独立董事薪酬的一部分也以公司股票的形式提供。
公司2025年、2024年、2023年的补偿费用主要涉及限制性股票、以股票结算的RSU、ESPP。限制性股票和以股票结算的RSU是股权分类奖励，每股补偿费用是固定的。现金结算的RSU是负债分类奖励，其费用在不同时期波动，部分取决于公司股价。以现金结算的RSU最后一次授予是在2019年，截至2023年12月31日已全部支出。
F-29
2025、2024和2023年，扣除没收后的股票补偿费用记录如下（单位：千美元）：
| 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||
| 股权分类奖： | ||||||||||||||||||||
| 限制性股票 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 基于市场的RSU |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 基于绩效的RSU |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 董事批给 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 员工股票购买计划 |
|
|
|
|||||||||||||||||
|
|
|
|
||||||||||||||||||
| 责任分类裁定赔偿额 | ||||||||||||||||||||
| 基于服务的RSU |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 股票补偿费用总额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
2019年4月23日，公司股东批准了2019年计划，该计划允许公司向员工和董事发放股票期权奖励、股票授予或股票增值权。2019年计划还允许公司向员工发放奖励，奖励在归属日以现金或股票支付，金额等于定义的公平市场价值
一
公司股票的份额。截至2025年12月31日，约
850,000
根据2019年计划授权授予股份。
股权分类奖励
自2020年以来，公司每年授予
三个
对关键员工的股权分类奖励类型：（1）基于定义的公司总股东回报（“TSR”）相对于已发布的办公室REIT指数中包含的办公室同行（“基于市场的RSU”）的RSU，（2）基于每股累计运营资金（“FFO”）与每股目标累计FFO（“基于业绩的RSU”）的比率的RSU，以及（3）限制性股票。2023年2月，公司对2022年、2021年和2020年授予的基于市场的RSU奖励进行了修改。在2026年2月5日年底之后，该公司对其2023年授予的基于市场的RSU进行了修改。进行这些修改是为了澄清用于衡量TSR奖励绩效的同行群体的定义，与这些修改相关的确认的额外补偿费用并不重要。
RSU奖励是以股票结算的股权分类奖励，扣除任何预扣税款，发行取决于达到所需的服务、市场和绩效标准。对于以市场为基础的RSU，公司在授予日对奖励的公允价值进行估计，使用授予日的蒙特卡洛估值计算，按比例超过
三年
归属期，仅在发生没收时进行调整。这些基于市场的RSU的费用不会根据实际归属的奖励数量进行调整。对于基于绩效的RSU，公司将奖励费用超过
三年
归属期采用授予日公司股票在授予日的公允市场价值。该费用在归属期内按比例确认，并根据预期归属和发生没收时的股份数量每季度进行调整。基于市场和基于绩效的RSU的衡量周期均为
三年
自发行当年1月1日起，至第三年12月31日止。这些奖项的最终结算可以从
0
%至
200
目标单位数量的百分比取决于上述市场和绩效指标的实现情况。
2025年、2024年、2023年，公司按目标授予、
256,131
,
293,887
，和
234,902
分别授予员工的受限制股份单位，在相应的三年FFO和TSR测量期的最后一年的12月31日归属。
该公司估计，截至2025年12月31日所有以股票结算的未偿还RSU的未来费用为$
7.8
百万（使用截至2025年12月31日基于绩效的RSU的估计归属百分比），将在加权平均期间确认
1.7
年。
2025年、2024年、2023年，公司授予
178,469
,
204,004
，和
164,221
股，分别为员工限制性股票，按比例归属于
三年
自发布之日起。公司在授予日以公允价值将限制性股票记入普通股和额外实收资本，抵消的递延补偿也记入额外实收资本。公司在归属期内记录补偿费用。截至2025年12月31日，该公司拥有$
5.6
万元未确认补偿成本计入新增实收资本相关受限
歼30
股票，将在加权平均期间内确认
1.7
年。2025年、2024年和2023年期间归属的限制性股票的总归属日期公允价值为$
4.5
百万，$
2.7
百万，以及$
2.4
分别为百万。
下表汇总了截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的股权分类员工股票薪酬奖励活动（单位：千股）：
| 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 限制性股票和RSU | 授予时加权平均公允市值 | 限制性股票和RSU | 授予时加权平均公允市值 | 限制性股票和RSU | 授予时加权平均公允市值 | |||||||||||||||||||||||||||||||||
| 未按目标归属的限制性股票和RSU-年初 |
|
$
|
|
$
|
|
$
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 已获批 |
|
$
|
|
$
|
|
$
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 既得 | (
|
$
|
(
|
$
|
(
|
$
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 没收 | (
|
$
|
(
|
$
|
(
|
$
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
| 目标未归属的限制性股票和RSU-年底（1） |
|
$
|
|
$
|
|
$
|
||||||||||||||||||||||||||||||||
（1）2025年12月31日非既得股票结算的RSU和限制性股票的目标数量为
545,578
和
360,541
，分别。
用于确定以股票结算的基于市场的RSU的授予日公允价值的蒙特卡洛估值包括对2025年、2024年和2023年授予的RSU的以下假设：
| 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||
| 波动性 | (1) |
|
% |
|
% |
|
% | |||||||||||||
| 无风险费率 | (2) |
|
% |
|
% |
|
% | |||||||||||||
| 股票贝塔 | (3) |
|
% |
|
% |
|
% | |||||||||||||
（1）基于三年以上历史波动率，采用日度股价。
（2）反映三年期国债收益率。
（3）Beta是用最多三年的每日股价数据来计算的。
限制性股票的所有股份均获得不可没收的股息，并在归属期内拥有投票权。2025年、2024年和2023年受限制股份单位的股息等价物将根据归属单位数量以现金结算。公司在计量期内应计这些股息等值单位，因为宣布了股息，并将其计入超过合并资产负债表上累计净收益的分配中。
于2025年12月31日、2024年12月31日及2022年12月31日，公司有
无
向关键员工或外部董事发行的股票期权。2025年、2024年、2023年分别有
无
向雇员或董事授予股票期权及公司认可
无
与股票期权相关的补偿费用。
2025年、2024年、2023年，公司还授予
60,121
,
67,624
，和
81,909
股股份，分别授予于发行日即时归属的董事会独立成员。
责任-分类裁决
有
无
截至2025年12月31日或2024年的基于服务、基于市场或基于绩效的负债奖励以及截至2023年12月31日止年度与负债奖励相关的费用并不重大。2023年期间，为所有类型的以现金结算的RSU和相关股息支付支付的现金总额为$
1.1
百万。
F-31
员工股票购买计划
2021年10月26日，公司董事会通过ESPP，并在2022年度股东大会上通过。根据ESPP，雇员最多可缴款至
15
他们在年度购买期间购买考辛斯普通股的现金补偿的百分比，每年最高可达$
21,250
每名员工。在截至11月30日的每个购买期，参与者的个人账户余额用于在
85
截至12月1日（购买期开始）或11月30日（购买期结束）公司收盘价中较低者为%。
截至2025年12月31日、2024年12月31日、2023年12月31日，
54
,
66
，和
43
员工分别参加了该计划。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，
16,491
,
20,292
，和
25,441
根据ESPP分别购买了普通股。2025年、2024年和2023年期间购买的股票的总购买日期公允价值为$
425,000
, $
644,000
，和$
522,000
，分别。截至2025年11月30日、2024年和2023年11月30日的购买期捐款为$
361,000
, $
379,000
，和$
444,000
.截至2025年12月31日，公司估计与开放采购期相关的未来费用为$
88,000
.
16.
退休储蓄计划
公司根据《国内税收法》（“法典”）第401条维持一项固定缴款计划（“退休储蓄计划”），该计划涵盖在职正式雇员。雇员有资格在受聘后立即参加退休储蓄计划，税前供款允许达到守则规定的限额。公司出资
3
雇员对计划的合资格补偿的百分比，在雇员在公司任职后完全归属
两年
.公司可能会在其光盘上更改此百分比；此外，公司可决定于日后酌情作出供款。公司出资$
1.3
百万,$
1.1
百万，以及$
1.1
百万元分别用于2025、2024、2023计划年度的退休储蓄计划。
17.
所得税
作为公司的应税子公司运营，CTRS需缴纳所得税，其影响对公司的财务状况并不重大。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，在随附的经营报表中没有记录CTRS所得税费用或收益。
18.
每股收益
下表列出截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度公司合并经营报表的基本和稀释每股收益的计算（单位：千美元，每股金额除外）：
F-32
| 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||
| 每股普通股收益-基本： | ||||||||||||||||||||
| 分子： | ||||||||||||||||||||
| 净收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 归属于CPLP非控制性权益的持续经营收益净额 | (
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||
| 归属于其他非控股权益的净利润 | (
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||
| 普通股股东可获得的净收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 分母： | ||||||||||||||||||||
| 加权平均普通股-基本 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 每股普通股净收入-基本 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 每股普通股收益-稀释后： | ||||||||||||||||||||
| 分子： | ||||||||||||||||||||
| 净收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 归属于其他非控股权益的净利润 | (
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||
| 在分配归属于CPLP非控制性权益的净利润之前普通股股东可获得的净利润 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 分母： | ||||||||||||||||||||
| 加权平均普通股-基本 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 加： | ||||||||||||||||||||
| 潜在稀释性普通股-ESPP |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 潜在稀释性限制性股票单位-限制性股票单位，减去以市价购买的假设股份 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 可转换为普通股的CPLP加权平均单位 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 加权平均普通股-稀释 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 每股普通股净收入-摊薄 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
19.
合并现金流量表-补充资料
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度与现金流量相关的补充信息，包括影响合并现金流量表的重大非现金活动如下（单位：千美元）：
| 2025 | 2024 | 2023 | |||||||||||||||
| 已付利息，扣除资本化金额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
|||||||||||
| 非现金交易： | |||||||||||||||||
| 库存股票的退休 |
|
|
|
||||||||||||||
| 宣布和应计的普通股股息 |
|
|
|
||||||||||||||
| 租户改善记入递延收入 |
|
|
|
||||||||||||||
| 计入应付账款和应计费用的不动产变动 | (
|
|
|
||||||||||||||
F-33
20.
可报告分部
公司的分部以内部报告方法为基础，经营分部为各经营办公物业。这些经营分部汇总为
按地理区域报告
，这些地理区域分别为：奥斯汀、亚特兰大、夏洛特、坦帕、菲尼克斯、达拉斯，以及其他市场。所示期间的其他市场包括位于休斯顿和纳什维尔的房产。
公司管理层部分根据净营业收入（“NOI”）评估其可报告分部的业绩。办公物业NOI按分部定期向首席运营决策者（“CODM”）报告。首席运营官为公司总裁兼首席执行官。每个分部既包括合并业务，也包括公司在未合并合资业务中的份额。
| 截至2025年12月31日止年度 | 租赁物业收入 | 出租物业运营费用 | NOI | |||||||||||||||||
| 奥斯汀 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 亚特兰大 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 夏洛特 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 坦帕 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 凤凰 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 达拉斯 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 其他 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 分部合计 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 非Office Properties | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 投资组合总额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 减：公司来自未合并合营企业的份额 | $ | (
|
$ | (
|
||||||||||||||||
| 终止费 |
|
— | ||||||||||||||||||
| 合并总数 | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||
F-34
|
截至2024年12月31日止年度
|
租赁物业收入 | 出租物业运营费用 | NOI | |||||||||||||||||
| 亚特兰大 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 奥斯汀 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 坦帕 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 凤凰 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 夏洛特 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 达拉斯 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 其他 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 分部合计 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 其他非Office Properties | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 投资组合总额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 减：公司来自未合并合营企业的份额 | $ | (
|
$ | (
|
||||||||||||||||
| 终止费 |
|
— | ||||||||||||||||||
| 合并总数 | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||
| 截至2023年12月31日止年度 | 租赁物业收入 | 出租物业运营费用 | NOI | |||||||||||||||||
| 亚特兰大 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 奥斯汀 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 坦帕 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 凤凰 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 夏洛特 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 达拉斯 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 其他 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 分部合计 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 其他非Office Properties | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 投资组合总额 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 减：公司来自未合并合营企业的份额 | $ | (
|
$ | (
|
||||||||||||||||
| 终止费 |
|
— | ||||||||||||||||||
| 合并总数 | $ |
|
$ |
|
||||||||||||||||
F-35
以下是列报的每个期间的净收入与净营业收入的对账（单位：千美元）：
| 截至12月31日止年度， | ||||||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||
| 净收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
| 手续费收入 | (
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||
| 终止费收入 | (
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||
| 其他收益 | (
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||
| 一般和行政费用 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 利息支出 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 折旧及摊销 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 报销费用 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 经营性物业减值 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 土地及相关前期开发成本减值 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 其他费用 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 来自未合并合营企业的亏损（收入） |
|
|
(
|
|||||||||||||||||
| 来自未合并合营企业的净营业收入 |
|
|
|
|||||||||||||||||
| 投资物业交易收益 |
|
(
|
(
|
|||||||||||||||||
| 净营业收入 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
||||||||||||||
F-36
附表三
COUSINS Properties Incorporated and Subsidiaries
不动产和累计折旧
2025年12月31日
（千美元）
| 公司的初始成本 | 成本资本化后续 收购 |
结转的毛额 期末 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 说明/都市圈 | 产权负担 | 土地和 改进 |
建筑物和 改进 |
土地和 改进 更少的成本 销售、转让 和其他 |
建筑和改善减去销售、转让和其他成本 | 土地和 改进 更少的成本 销售、转让 和其他 |
建筑和改善减去销售、转让和其他成本 | 合计（a）（b） | 累计 折旧（a）（b） |
日期 建筑/ 装修 |
日期 收购 |
计算2025年经营报表折旧所依据的寿命（c）
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 经营物业 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 领域 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
（d）
|
2019 |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州奥斯汀 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 帆塔 |
|
|
|
|
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|
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— | 2024 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州奥斯汀 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 总站 |
|
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|
|
|
|
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— | 2019 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 北公园镇中心 |
|
|
|
|
|
|
|
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|
— | 2014 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 海登费里 |
|
|
|
(
|
|
|
|
|
|
— | 2016 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 亚利桑那州凤凰城 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 企业中心（e） |
|
|
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— | 2016 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州坦帕 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 300科罗拉多州（e） |
|
|
|
(
|
|
|
|
|
|
2022 | 2021 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州奥斯汀 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 巴克海特广场 |
|
|
|
|
|
|
|
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— | 2016 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Briarlake广场 |
|
|
|
|
|
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|
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— | 2019 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州休斯顿 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 春季& 8日 |
|
|
|
|
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|
|
|
|
2015 | 2015 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 露台 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— | 2019 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州奥斯汀 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 725庞塞 |
|
|
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|
|
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|
— | 2021 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 华帝南端 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— | 2024 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 北卡罗来纳州夏洛特 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 一十一大会 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
— | 2016 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州奥斯汀 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 圣哈辛托中心 |
|
|
|
(
|
|
|
|
|
|
— | 2016 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州奥斯汀 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 续下一页 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 长廊大厦 |
|
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|
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— | 2011 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 201 N. Tryon |
|
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|
|
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|
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— | 2014 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 北卡罗来纳州夏洛特 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3344桃树 | $ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
$ |
|
— | 2016 |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 链接 |
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— | 2025 |
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| 德克萨斯州达拉斯 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3350桃树 |
|
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— | 2016 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| The RailYard |
|
|
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|
|
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|
— | 2020 |
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|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 北卡罗来纳州夏洛特 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 中环长廊 |
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2022 | 2019 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 阿瓦隆 |
|
|
|
|
|
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2016 | 2016 |
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|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 100磨 |
|
|
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2022 | 2022 |
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|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 亚利桑那州凤凰城 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 高地联盟 |
|
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— | 2021 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州坦帕 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 科罗拉多塔（e） |
|
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2013 | 2013 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州奥斯汀 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Legacy Union One |
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— | 2019 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州达拉斯 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 坦佩网关 |
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— | 2016 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 亚利桑那州凤凰城 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 550南（e） |
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— | 2016 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 北卡罗来纳州夏洛特 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 域点 |
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— | 2019 |
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州奥斯汀 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 雪利巷5950号 |
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— | 2019 |
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| 德克萨斯州达拉斯 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 3348桃树 |
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— | 2016 |
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| 佐治亚州亚特兰大 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 续下一页 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 尖点 | $ |
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— | 2016 |
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| 佛罗里达州坦帕 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 111西里约 |
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2017 | 2017 |
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| 亚利桑那州凤凰城 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 研究园区V |
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2014 | 1998 |
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| 德克萨斯州奥斯汀 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 子午线马克广场 |
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1997 | 1997 |
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| 佐治亚州亚特兰大 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 杂项投资 |
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| 运营物业合计 |
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| 土地 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 南端站 |
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— | 2020 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 北卡罗来纳州夏洛特 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 887西桃树 |
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— | 2019 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 遗产联盟2 & 3 |
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— | 2019 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州达拉斯 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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3354/3356桃树
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— | 2018 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佐治亚州亚特兰大 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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域中央
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— | 2019 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州奥斯汀 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 域点3 |
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— | 2020 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 德克萨斯州奥斯汀 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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企业中心5 & 6（e）
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— | 2019 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 佛罗里达州坦帕 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 商业用地合计 |
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| 物业总数 | $ |
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S-1
附表三
COUSINS Properties Incorporated and Subsidiaries
不动产和累计折旧
2025年12月31日
（千美元）
注意：
(a)截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的房地产账面价值总额和累计折旧的调节情况如下：
| 房地产 | 累计折旧 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 2025 | 2024 | 2023 | 2025 | 2024 | 2023 | ||||||||||||||||||||||||||||||
| 期初余额 | $ |
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| 期间新增： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| 改进和其他资本化成本 |
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| 折旧费用 | — | — | — |
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| 新增总数 |
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| 期间扣除： | |||||||||||||||||||||||||||||||||||
| 已售房产未折旧基础转入持有待售 | (
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| 减值 | (
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| 使用权地租资产摊销 | (
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| 扣除总额 | (
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| 期末余额 | $ |
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(b)联邦所得税目的的总成本，扣除税收折旧，为$
6.8
2025年12月31日（未经审计）亿元。
（c）建筑物和装修折旧超过
30
到
40
年。租赁物改良和其他资本化租赁成本在资产存续期或租赁期限内折旧，以较短者为准。
（d）继2019年收购Domain后，公司于2024年完成Domain 9、2021年完成Domain 10、2020年完成Domain 12的开发。
（e）这些物业的部分或全部土地根据经营用地租约进行控制。公司的土地和改善资产随着时间的推移因与这些地面租赁相关的使用权资产的摊销而减少。
S-2