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EX-99.1 2 vno-033126xxex991xearnings.htm EX-99.1 文件
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P R E S R E L E A S E
Vornado公布2026年第一季度财务业绩
纽约市| 2026年5月4日
沃纳多房地产基金（NYSE：VNO）今天报道：
截至2026年3月31日的季度财务业绩
截至2026年3月31日的季度，归属于普通股股东的净亏损为22,842，000美元，或稀释后每股0.12美元，而去年同期归属于普通股股东的净利润为86,842，000美元，或稀释后每股0.43美元。
截至2026年3月31日的季度，归属于普通股股东的运营资金（“FFO”）加上假设的转换（非公认会计准则）为96,263，000美元，或每股摊薄收益0.49美元，而去年同期为135,039，000美元，或每股摊薄收益0.67美元。对下表所列影响期间可比性的项目进行调整后，截至2026年3月31日的季度经调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的FFO加上假定的转换为103,109，000美元，或每股摊薄收益0.52美元，上一季度为126,245，000美元，或每股摊薄收益0.63美元。
下表将归属于普通股股东的FFO加上假定的转换（非GAAP）与归属于普通股股东的FFO加上假定的转换（经调整后）（非GAAP）进行了核对：
（金额以千为单位，每股金额除外） 截至3个月
3月31日，
  2026 2025
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非GAAP）(1)
$ 96,263 $ 135,039
每股摊薄收益（非公认会计准则） $ 0.49 $ 0.67
影响归属于普通股股东的FFO加上假设转换的某些费用（收入）项目：
我们对Farley Building（通过应税REIT子公司持有）的投资的递延税项负债 $ 2,984 $ 3,205
出售220个中央公园南（“220 CPS”）共管单位及附属设施的税后净收益 — (11,028)
运河街住宅共管单位出售收益 — (1,975)
其他 4,453 240
7,437 (9,558)
非控制性权益在摊薄基础上应占上述调整 (591) 764
影响归属于普通股股东的FFO加上假定转换的某些费用（收入）项目合计，净额 $ 6,846 $ (8,794)
每股摊薄收益（非公认会计准则） $ 0.03 $ (0.04)
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换，经调整（非公认会计原则） $ 103,109 $ 126,245
每股摊薄收益（非公认会计准则） $ 0.52 $ 0.63
________________________________
(1)关于截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月归属于普通股股东的净（亏损）收入与归属于普通股股东的FFO加上假设转换（非公认会计准则）的对账，请参见第10页。
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FFO，作为调整后的桥梁-2026年第一季度与2025年第一季度
下表将我们截至2025年3月31日止三个月经调整后的归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非公认会计准则）与截至2026年3月31日止三个月经调整后的归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非公认会计准则）联系起来：
（金额以百万计，每股金额除外） FFO，调整后
金额 每股
截至2025年3月31日止三个月经调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的FFO加上假设的转换 $ 126.2  $ 0.63 
FFO（减少）/增加，调整原因如下：
先前应计的PENN1地租于2025年第一季度转回 (17.2)
利息支出，扣除利息收入 (15.9)
纽约大学位于百老汇大街770号的主租约影响 7.6
可变业务 3.4
租约到期，扣除租金开工额 (2.1)
其他，净额 0.1
(24.1)
非控股权益在上述项目中的份额以及可转换证券假设转换的影响 1.0
净减少 (23.1) (0.11)
截至2026年3月31日止三个月经调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的FFO加上假设的转换 $ 103.1  $ 0.52 
关于截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月归属于普通股股东的净（亏损）收入与归属于普通股股东的FFO加上假设转换（非公认会计准则）的对账，请参见第10页。上一页提供了经调整后的归属于普通股股东的FFO加上假定转换为归属于普通股股东的FFO加上假定转换的调节。
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股份回购计划
在截至2026年3月31日的三个月中，我们以每股29.08美元的平均价格以79,844，000美元的价格回购了2,745，713股普通股。
2026年4月29日，Vornado宣布，其董事会已授权根据一项新的股票回购计划回购高达300,000，000美元的已发行普通股。
根据Vornado于2023年4月宣布的现有200,000，000美元的股票回购计划，Vornado以每股25.80美元的平均价格回购了6,929，439股普通股，根据此前的计划，剩余产能为21,191，000美元。
收购
公园大道广场
2026年4月28日，我们同意以11亿美元的总资产估值（每平方英尺950美元）购买Park Avenue Plaza的49.0%权益。公园大道广场是一栋45层、1,200，000平方英尺的可出租建筑，位于东52街55号。这座甲级写字楼由Fisher Brothers共同拥有，保护了公园大道的景观，占据了东52街和东53街之间的完整直通街区。
我们将获得我们的权益，但须遵守我们在575,000，000美元贷款担保中的份额，该贷款担保的财产按2.99%的固定利率计息，于2031年11月到期。
Fisher Brothers将保留其目前51.0%的所有权权益，并将继续管理和租赁该物业。沃纳多和费舍尔兄弟将共同控制重大决策。我们预计将在2026年第二季度完成收购。
东54街3号
2026年1月7日，我们以141,000，000美元的价格收购了3 East 54th Street，这是一个位于18,400平方英尺土地上的可拆除资产。此前，在2025年7月，我们以面值加应计利息购买了由该物业担保的35,000，000美元A票据，并在2024年8月购买了由该物业担保的50,000，000美元B票据。A-Note和B-Note违约。107,000，000美元的贷款余额，包括违约利息和预付款，记入购买价格。
3 East 54th Street位于54th Street的Fifth Avenue和Madison Avenue之间，毗邻瑞吉酒店和我们的Upper Fifth Avenue零售物业。该地块划出约23.25万平方英尺的可建建筑面积，我们打算立即拆除该地块上的现有建筑物。
处置
亚历山大股份有限公司（“Alexander’s”）
2026年3月6日，我们拥有32.4%权益的Alexander’s签订协议，以235,500，000美元的价格出售其Rego Park I物业。Alexander’s预计将在2026年第三季度完成此次出售。出售完成后，我们将确认我们约44,000，000美元的净收益份额。此次出售须遵守惯例成交条件。
融资活动
公园大道350号
2026年3月10日，Kenneth C. Griffin（“KG”）的关联公司提供了一笔由350 Park Avenue担保的400,000，000美元抵押贷款，所得款项将用于解除与该地块开发相关的现有400,000，000美元抵押贷款。新的只付息贷款按4.0%的固定利率计息，2027年1月到期。同时，就计划中的发展而言，Citadel Enterprise Americas LLC腾出大楼并将其现有的主租约转让给KG的一家关联公司作为租户，租约被修改为提供每年16,000，000美元的净租金，等于新抵押贷款下的利息支付。
公园大道一号
2026年2月9日，我们完成了945,000平方英尺曼哈顿办公楼One Park Avenue的525,000，000美元再融资。五年期只付息贷款于2031年2月到期，利率为SOFR加1.78%。这笔贷款取代了此前按SOFR加1.22%计息、计划于2026年3月到期的525,000，000美元贷款。
第九大道61号
2026年2月2日，我们拥有45.1%权益的一家合资企业与贷方就第九大道61号的167,500，000美元抵押贷款进行了为期7个月的延期，同时将本金余额减少了12,500，000美元至155,000，000美元。这笔贷款此前定于2026年1月到期。该无追索权只付息贷款按SOFR加2.45%的利率计息，于2026年8月到期，并在特定条件下提供三个月展期选择权。

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融资活动-续
第七大道825号办公公寓
2026年1月26日，我们拥有50.0%权益的一家合资企业与贷方就担保第七大道825号办公公寓的54,000，000美元抵押贷款签订了为期9个月的延期协议，同时将本金余额减少6,000，000美元至48,000，000美元。这笔贷款此前定于2026年1月到期。这种无追索权的只付息贷款按SOFR加2.75%的利率计息，于2026年10月到期，可根据贷款价值比和债务收益率要求提供15个月的延期选择权。
西34街7号
2026年1月23日，我们拥有53.0%权益的一家合资企业完成了对7 West 34th Street的250,000，000美元再融资，这是一座477,000平方英尺的曼哈顿办公和零售大楼。无追索权、五年期只付息抵押贷款于2031年2月到期，固定利率为5.79%。这家合资企业提前偿还了50,000，000美元的前300,000，000美元全追索权贷款，该贷款的利息为3.65%，计划于2026年6月到期。这笔贷款是通过财产级准备金和Vornado提供的25,000，000美元会员贷款偿还的，该贷款应计利息为16.00%，并获得优先分配。
高级无抵押票据到期2033
2026年1月14日，我们完成了2033年2月1日到期的500,000，000美元5.75%高级无抵押票据（“2033年票据”）的公开发行。优先无抵押票据的利息将于2026年8月1日起于2月1日和8月1日每半年支付一次。2033期票据以票面金额的99.824%成交收益率5.78%。2033年票据494000000美元净收益的一部分将用于偿还我们2026年6月到期的400000000美元高级无担保票据。
2031年循环信贷融资
2026年1月7日，我们完成了对两个循环信贷工具之一的11.05亿美元再融资。2026年2月4日，融资规模扩大至11.30亿美元。这笔11.30亿美元的修正贷款目前的利率为SOFR加1.05%，计划于2031年2月到期（完全延期）。设施费为25个基点。该贷款取代了此前计划于2027年12月到期的12.5亿美元循环信贷贷款。
2029年循环信贷安排
2026年1月7日，我们将2029年4月到期（完全展期）的915,000，000美元循环信贷额度提高到10亿美元。该信贷工具目前的利率为SOFR加1.16%，设施费为24个基点。
无抵押定期贷款
2026年1月7日，我们完成了对无抵押定期贷款的再融资，并将贷款金额提高到850,000，000美元。该贷款按SOFR加1.20%计息，2031年2月到期（完全展期）。这笔贷款取代了之前的800,000，000美元定期贷款，该贷款的利息为SOFR加1.25%，计划于2027年12月到期。
第七大道888号
2025年12月10日，位于888 Seventh Avenue的244,543，000美元无追索权抵押贷款到期未偿还，此时贷方宣布发生违约事件。2026年3月9日，我们签订了一项暂缓协议，根据该协议，贷方同意在2027年3月之前不行使其补救措施并免除违约利息。在暂缓期内，定期安排的利息和所要求的每月摊销付款继续累积，但付款被推迟到暂缓期到期或提前终止，此时这些金额到期应付。

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租赁活动
下表中的租赁活动和相关统计数据是基于该期间签署的租约，并不旨在根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）与租金收入的开始同步。第二代转租空间代表超过九个月未空置的面积，租户改善和租赁佣金基于我们在该期间租赁的平方英尺份额。
（千方尺） 纽约
加利福尼亚街555号
办公室 零售 火星
截至2026年3月31日止三个月  
租赁总面积 311 25 19 96
我们租赁的平方英尺份额： 243 13 19 67
初始租金(1)
$ 102.50 $ 546.51 $ 70.20 $ 151.94
加权平均租期（年） 8.7 12.4 3.3 9.5
第二代中继空间：
方尺 121 1 15 58
GAAP基础：
直线租金(2)
$ 96.86 $ 2,273.02 $ 69.32 $ 178.18
前期直线租金 $ 86.69 $ 1,221.04 $ 67.76 $ 123.11
百分比增长 11.7 % 86.2 % 2.3 % 44.7 %
现金基础（非公认会计准则）：
初始租金(1)
$ 102.06 $ 2,140.67 $ 70.60 $ 162.85
先前上调的租金 $ 93.04 $ 1,574.92 $ 71.81 $ 134.95
百分比增加（减少） 9.7 % 35.9 % (1.7) % 20.7 %
租户改善及租赁佣金：
每平方英尺 $ 141.09 $ 127.63 $ 28.72 $ 176.42
每年每平方英尺 $ 16.22 $ 10.29 $ 8.70 $ 18.57
占初始租金的百分比 15.8 % 1.9 % 12.4 % 12.2 %
_______________________________
(1)代表每平方英尺现金基础加权平均起始租金，一般表示市场租金。大多数租赁包括免费租金和租金的定期递增，这些不包括在每平方英尺的初始现金基础租金中，但包括在每平方英尺的GAAP基础直线租金中。
(2)表示在各自租赁期限内确认的GAAP基础加权平均每平方英尺租金，其中包括免费租金和租金定期上调的影响。
入住率
（在Vornado的份额） 纽约 火星 加利福尼亚街555号
合计 办公室 零售
截至2026年3月31日的入住率 90.3 % 91.6 % 78.3 % 80.0 % 86.7 %
同店净营业收入（“NOI”）（非公认会计准则）按份额：
合计 纽约 火星 加利福尼亚街555号
同店NOI at share % increase（decrease）(1):
截至二零二六年三月三十一日止三个月与二零二五年三月三十一日比较 6.1 % 8.9 % 0.3 % (21.5) %
截至二零二六年三月三十一日止三个月与二零二五年十二月三十一日比较 0.7 % 0.7 % 8.5 % (6.6) %
同店NOI at share-cash basis %（decrease）increase(1):
截至二零二六年三月三十一日止三个月与二零二五年三月三十一日比较 (2.9) % 1.3 % (2) 1.0 % (51.2) % (2)
截至二零二六年三月三十一日止三个月与二零二五年十二月三十一日比较 0.3 % (0.2) % 17.5 % (14.6) %
____________________
(1)有关按份额计算的同店NOI和按份额计算的同店NOI-现金基础调节，请参见第12至15页。
(2)按份额计算的同店NOI与按份额计算的NOI-现金基础的差异主要是由于GAAP租金开始于有免费租期的新租约。

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NOI at Share和NOI at Share-Cash Basis：
我们截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月和截至2025年12月31日止三个月的纽约和其他NOI按份额计算和NOI按份额-现金基础计算的要素汇总如下。
（金额以千为单位） 截至3个月
3月31日， 2025年12月31日
2026 2025
NOI at share：
纽约：
办公（含基地零售）(1)(2)
$ 174,943 $ 193,550
(3)
$ 173,843
街头零售(1)
46,686 43,570 48,335
住宅 6,996 6,192 6,395
亚历山大的 7,924 9,509 8,034
纽约共计 236,549 252,821 236,607
其他：
火星 15,890 15,916 14,808
加利福尼亚街555号 13,651 17,843 14,614
其他投资 6,033 6,710 8,231
其他合计 35,574 40,469 37,653
NOI at share $ 272,123 $ 293,290 $ 274,260

NOI at share-cash basis：
纽约：
办公（含基地零售）(1)(2)
$ 151,963 $ 169,246 $ 150,164
街头零售(1)
41,239 41,689 44,839
住宅 6,571 5,848 5,969
亚历山大的 8,756 10,538 8,928
纽约共计 208,529 227,321 209,900
其他：
火星 17,625 17,517 15,177
加利福尼亚街555号 8,859 18,137 10,379
其他投资 6,044 6,396 7,946
其他合计 32,528 42,050 33,502
NOI at share-cash basis $ 241,057 $ 269,371 $ 243,402
________________________________
(1)在2026年第一季度，我们将位于办公楼基地的零售资产从零售子部门重新分类为办公子部门。零售子部门更名为“街道零售”，现在包括独立的零售物业和具有突出零售组成部分的混合用途资产，包括相关标牌，集中在第五大道、麦迪逊大道和时代广场等高街。上期余额已重新分类，以符合本期列报方式。这一变化仅适用于净营业收入；所有其他运营指标，包括入住率、租赁活动和租约到期，继续根据空间类型列报。
(2)包括截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月及2025年12月31日止三个月的楼宇维修服务NOI分别为10,170美元、6,936美元和7,904美元。
(3)包括先前应计PEN1地租的17,240美元转回。

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截至2026年3月31日的积极发展/重建摘要：
（金额以千为单位，平方英尺除外）
（按Vornado的份额） 预计增量
现金收益率
积极发展项目： 物业
可出租
平方。英尺。		 预算 现金金额
已花费		 剩余支出
预计租赁稳定年
第五大道623号办公公寓 383,000 $ 450,000
(1)
$ 234,153 $ 215,847 2028 10.1%
________________________________
(1)包括购买价格。
不能保证上述项目一定会完成、如期完成或在预算范围内完成。此外，无法保证公司将按预期时间表或按假定租金率成功租赁该物业。
电话会议和音频网络广播
正如之前宣布的那样，该公司将于美国东部时间2026年5月5日（星期二）上午10：00举办季度收益电话会议和网络音频广播。电话会议可拨打888-317-6003（国内）或412-317-6061（国际），输入密码96 10150。电话会议的网络直播将在Vornado的网站上提供，网址为www.vno.com在投资者关系部分，电话会议结束后将在网站上提供网络直播的在线播放。
联系方式
Thomas J. Sanelli
(212) 894-7000
补充数据
有关营运结果、物业及租户的进一步详情，可于公司网站查阅www.vno.com.沃纳多房地产基金是一家完全整合的股权房地产投资信托基金。
此处包含的某些陈述可能构成1995年《私人证券诉讼改革法案》含义内的“前瞻性陈述”。前瞻性陈述并非对未来业绩的保证。它们代表了我们的意图、计划、期望和信念，并受到众多假设、风险和不确定性的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的内容存在重大差异。您可以通过查找本新闻稿中的“近似”、“相信”、“预期”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能”或其他类似表达等词语来找到其中许多陈述。我们还注意到以下前瞻性陈述：就我们的开发和再开发项目而言，预计完成日期、预计项目成本、预计增量现金收益率、稳定日期和完成成本；对未来租金的估计、对未来资本支出的估计、对普通股股东和优先股股东的股息以及运营合伙分配。决定这些和我们其他前瞻性陈述结果的许多因素超出了我们的控制或预测能力。有关可能对我们的前瞻性陈述结果以及我们未来业绩和财务状况产生重大影响的因素的讨论，请参阅我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告第一部分第1a项中的“风险因素”。
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Vornado Realty Trust
合并资产负债表
（金额以千为单位） 截至 增加
（减少）
  2026年3月31日 2025年12月31日
物业、厂房及设备      
房地产，按成本：
土地 $ 2,425,240 $ 2,408,914 $ 16,326
建筑物和装修 11,076,744 10,942,418 134,326
开发成本及在建工程 946,797 890,143 56,654
租赁物改良和设备 108,582 105,080 3,502
合计 14,557,363 14,346,555 210,808
减去累计折旧和摊销 (4,276,342) (4,191,075) (85,267)
房地产，净额 10,281,021 10,155,480 125,541
使用权资产 669,685 671,308 (1,623)
租赁投资净额 166,234 166,024 210
现金、现金等价物和限制性现金
现金及现金等价物 1,081,299 840,850 240,449
受限制现金 130,217 136,696 (6,479)
合计 1,211,516 977,546 233,970
租户和其他应收款 98,031 77,137 20,894
对部分拥有实体的投资 1,951,181 1,941,278 9,903
租金直线上升产生的应收款项 778,704 752,545 26,159
递延租赁成本，净额 382,115 374,620 7,495
已识别无形资产，净额 108,702 110,593 (1,891)
其他资产 272,348 294,587 (22,239)
总资产 $ 15,919,537  $ 15,521,118  $ 398,419 
负债、可赎回非控制性权益和股权
负债：
应付抵押贷款，净额 $ 4,915,659 $ 4,920,669 $ (5,010)
高级无抵押票据，净额 1,241,462 747,202 494,260
无抵押定期贷款，净额 839,491 797,337 42,154
无抵押循环信贷额度 718,000 720,420 (2,420)
租赁负债 698,066 699,640 (1,574)
应付账款和应计费用 367,045 376,190 (9,145)
递延补偿计划 112,758 113,778 (1,020)
其他负债 317,596 341,359 (23,763)
负债总额 9,210,077 8,716,595 493,482
可赎回非控制性权益 526,688 647,951 (121,263)
股东权益 6,018,030 5,986,727 31,303
于综合附属公司的非控制性权益 164,742 169,845 (5,103)
总负债、可赎回非控制性权益和权益 $ 15,919,537  $ 15,521,118  $ 398,419 
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Vornado Realty Trust
经营成果
（金额以千为单位，每股金额除外） 截至3个月
3月31日，
  2026 2025
收入 $ 459,105 $ 461,579
净（亏损）收入 $ (22,026) $ 99,824
减非控股权益应占净亏损（收入）：
合并子公司 12,690 10,433
经营伙伴关系 2,019 (7,889)
归属于Vornado的净（亏损）收入 (7,317) 102,368
优先股股息 (15,525) (15,526)
归属于普通股股东的净（亏损）收入 $ (22,842) $ 86,842
每股普通股（亏损）收益-基本：
每股普通股净（亏损）收入 $ (0.12) $ 0.45
加权平均流通股 189,658 191,371
每股普通股（亏损）收益-摊薄后：
每股普通股净（亏损）收入 $ (0.12) $ 0.43
加权平均流通股 189,682 200,735
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非GAAP） $ 96,263 $ 135,039
每股摊薄收益（非公认会计准则） $ 0.49 $ 0.67
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换，经调整（非公认会计原则） $ 103,109 $ 126,245
每股摊薄收益（非公认会计准则） $ 0.52 $ 0.63
用于确定归属于普通股股东的FFO的加权平均股份加上假设的每股摊薄收益 197,479 200,784
FFO是根据美国全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）理事会通过的定义计算得出的。NAREIT将FFO定义为GAAP净收益或亏损，调整后不包括某些房地产资产的销售净收益、某些房地产资产的减值减记和对实体的投资，当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产的价值下降、房地产资产的折旧和摊销费用以及其他特定项目时，包括未合并子公司的此类调整的按比例份额。FFO和每股摊薄收益FFO是管理层、投资者和分析师用来促进不同时期和同行之间经营业绩的有意义的比较的非公认会计准则财务指标，因为它排除了房地产折旧和摊销以及净收益对销售的影响，这些影响基于历史成本，并隐含地假设房地产价值随着时间的推移可预测地减少，而不是根据现有市场状况波动。FFO不代表经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金，不应被视为作为业绩衡量指标的净收入或作为流动性衡量指标的现金流量的替代方案。FFO可能无法与其他公司采用的类似名称的措施相提并论。除了归属于普通股股东的FFO加上假设的转换，我们还披露了归属于普通股股东的FFO加上假设的转换，经调整。尽管这一非GAAP衡量标准明显不同于NAREIT对FFO的定义，但我们认为它提供了一个有意义的经营业绩表述。下页提供了归属于普通股股东的FFO净（亏损）收入加上假设转换的对账。经调整后的归属于普通股股东的FFO加上假定转换为归属于普通股股东的FFO加上假定转换的调节在本新闻稿第1页提供。
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非公认会计原则对账
下表调节了归属于普通股股东的FFO净（亏损）收入加上假设的转换：
（金额以千为单位，每股金额除外） 截至3个月
3月31日，
2026 2025
归属于普通股股东的净（亏损）收入 $ (22,842) $ 86,842
每股摊薄收益 $ (0.12) $ 0.43
FFO调整：
不动产折旧摊销 $ 105,386 $ 104,257
我们在部分拥有的实体中所占的份额：
不动产折旧摊销 23,788 24,525
出售房地产净收益 — (77,008)
FFO调整，净额 129,174 51,774
假设转换稀释性可转换证券的影响 309 310
非控制性权益在摊薄基础上应占上述调整 (10,378) (3,887)
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非GAAP） $ 96,263 $ 135,039
每股摊薄收益 $ 0.49 $ 0.67
加权平均流通股对账：
加权平均已发行普通股 189,658 191,371
稀释性证券的影响：
股份支付奖励 6,137 8,161
可转换证券 1,684 1,252
稀释后每股FFO的分母 197,479 200,784

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非公认会计原则对账-续
以下是截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月和截至2025年12月31日止三个月的净（亏损）收入与每股NOI和每股NOI-现金基础的对账。
（金额以千为单位） 截至3个月
3月31日， 2025年12月31日
2026 2025
净（亏损）收入 $ (22,026) $ 99,824 $ 4,914
折旧和摊销费用 118,528 116,155 113,350
一般和行政费用 42,245 38,597 40,050
交易相关费用及其他 762 43 (1,796)
来自部分拥有实体的收入 (12,822) (96,977) (5,722)
利息及其他投资收益，净额 (9,327) (8,261) (13,383)
利息和债务费用 89,206 95,816 85,664
处置全资和部分自有资产净收益 — (15,551) (11,252)
所得税费用 5,908 7,193 7,782
来自部分拥有实体的NOI 68,308 67,111 65,093
归属于合并子公司非控制性权益的NOI (8,659) (10,660) (10,440)
NOI at share 272,123 293,290 274,260
非现金调整直线租金、所购低于市价租赁摊销净额、其他 (31,066) (23,919) (30,858)
NOI at share-cash basis $ 241,057 $ 269,371 $ 243,402
按份额计算的NOI代表总收入减去运营费用，包括我们在部分拥有的实体中的份额。NOI at share-cash basis是指调整后的NOI at share，不包括直线租金收入和费用、低于和高于市场租赁所获得的摊销、尚未确定的地租重置的应计费用以及其他非现金调整。我们认为NOI at share是主要的非GAAP财务指标，用于做出决策和评估我们分部的无杠杆业绩，因为它与资产回报率相关，而不是与杠杆股本回报率相关。由于物业的买卖是基于以股份-现金为基础的NOI，我们利用这一衡量标准来做出投资决策，并将我们的资产表现与同行进行比较。按份额计算的NOI和按份额计算的NOI-现金基础不应被视为净收入或运营现金流的替代品，可能无法与其他公司采用的类似名称的衡量标准进行比较。
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非公认会计原则对账-续
按份额计算的同店NOI是指在本年度和上一年度报告期间都在服务的业务的按份额计算的NOI。按份额计算的同店NOI-现金基础是按份额计算的同店NOI经调整后不包括直线租金收入和费用、低于和高于市场租赁所获得的摊销、尚未确定的地租重置的应计费用以及其他非现金调整。我们使用这些非公认会计准则衡量标准是为了（i）促进对我们的物业和分部的运营业绩进行有意义的比较，（ii）就是否购买、出售或再融资物业做出决定，以及（iii）将我们的物业和分部的业绩与同行的业绩进行比较。按份额计算的同店NOI和按份额-现金基础计算的同店NOI不应被视为净收入或运营现金流的替代品，可能无法与其他公司采用的类似名称的衡量标准进行比较。
以下是截至2026年3月31日的三个月与2025年3月31日相比，我们纽约分部、MART、加利福尼亚街555号和其他投资的份额NOI与同店份额NOI的对账。
（金额以千为单位） 合计 纽约 火星 加利福尼亚街555号 其他
截至2026年3月31日止三个月每股NOI $ 272,123 $ 236,549 $ 15,890 $ 13,651 $ 6,033
减去份额的NOI来自：
处置 19 18 1 — —
开发物业 (1,117) (1,117) — — —
其他非同店收入，净额 (12,114) (6,081) — — (6,033)
截至2026年3月31日止三个月的同店NOI按股 $ 258,911 $ 229,369 $ 15,891 $ 13,651 $ —
截至2025年3月31日止三个月每股NOI $ 293,290 $ 252,821 $ 15,916 $ 17,843 $ 6,710
减去份额的NOI来自：
处置 (1,684) (1,616) (68) — —
开发物业 (9,281) (9,281) — — —
其他非同店收入，净额 (38,403) (31,237) — (456) (6,710)
截至2025年3月31日止三个月的同店NOI按份额计 $ 243,922 $ 210,687 $ 15,848 $ 17,387 $ —
同店NOI按份额增加（减少） $ 14,989 $ 18,682 $ 43 $ (3,736) $ —
同店NOI按份额增加（减少）百分比 6.1 % 8.9 % 0.3 % (21.5) % 0.0 %
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以下是与2025年3月31日相比，截至2026年3月31日的三个月内，我们的纽约分部、MART、加利福尼亚街555号和其他投资的每股NOI-现金基础与同店NOI-现金基础的对账。
（金额以千为单位） 合计 纽约 火星 加利福尼亚街555号 其他
截至2026年3月31日止三个月的每股NOI-现金基础 $ 241,057 $ 208,529 $ 17,625 $ 8,859 $ 6,044
减去按份额计算的NOI-现金基础：
处置 19 18 1 — —
开发物业 526 526 — — —
其他非同店收入，净额 (18,936) (12,892) — — (6,044)
截至2026年3月31日止三个月的同店NOI按股份-现金基准 $ 222,666 $ 196,181 $ 17,626 $ 8,859 $ —
截至2025年3月31日止三个月的每股NOI-现金基础 $ 269,371 $ 227,321 $ 17,517 $ 18,137 $ 6,396
减去按份额计算的NOI-现金基础：
处置 (1,751) (1,681) (70) — —
开发物业 (9,388) (9,388) — — —
其他非同店收入，净额 (28,936) (22,540) — — (6,396)
截至2025年3月31日止三个月的同店股份NOI-现金基础 $ 229,296 $ 193,712 $ 17,447 $ 18,137 $ —
（减少）按份额计同店NOI增加-现金基础 $ (6,630) $ 2,469 $ 179 $ (9,278) $ —
按份额计算的同店NOI（减少）增加%（减少）-现金基础 (2.9) % 1.3 % 1.0 % (51.2) % 0.0 %


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非公认会计原则对账-续
以下是截至2026年3月31日的三个月与2025年12月31日相比，我们纽约分部、MART、加利福尼亚街555号和其他投资的份额NOI与同店份额NOI的对账。
（金额以千为单位） 合计 纽约 火星 加利福尼亚街555号 其他
截至2026年3月31日止三个月每股NOI $ 272,123 $ 236,549 $ 15,890 $ 13,651 $ 6,033
减去份额的NOI来自：
处置 19 18 1 — —
开发物业 (1,117) (1,117) — — —
其他非同店收入，净额 (9,416) (3,383) — — (6,033)
截至2026年3月31日止三个月的同店NOI按股 $ 261,609 $ 232,067 $ 15,891 $ 13,651 $ —
截至2025年12月31日止三个月的每股NOI $ 274,260 $ 236,607 $ 14,808 $ 14,614 $ 8,231
减去份额的NOI来自：
处置 (434) (413) (21) — —
开发物业 (6,043) (6,043) — — —
其他非同店（收入）费用，净额 (8,015) 355 (139) — (8,231)
截至2025年12月31日止三个月的同店NOI按份额 $ 259,768 $ 230,506 $ 14,648 $ 14,614 $ —
同店NOI按份额增加（减少） $ 1,841 $ 1,561 $ 1,243 $ (963) $ —
同店NOI按份额增加（减少）百分比 0.7 % 0.7 % 8.5 % (6.6) % 0.0 %
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非公认会计原则对账-续
以下是与2025年12月31日相比，截至2026年3月31日的三个月内，我们的纽约分部、MART、加利福尼亚街555号和其他投资的每股NOI-现金基础与同店NOI-现金基础的对账。
（金额以千为单位） 合计 纽约 火星 加利福尼亚街555号 其他
截至2026年3月31日止三个月的每股NOI-现金基础 $ 241,057 $ 208,529 $ 17,625 $ 8,859 $ 6,044
减去按份额计算的NOI-现金基础：
处置 19 18 1 — —
开发物业 526 526 — — —
其他非同店收入，净额 (16,447) (10,403) — — (6,044)
截至2026年3月31日止三个月的同店NOI按股份-现金基准 $ 225,155 $ 198,670 $ 17,626 $ 8,859 $ —
截至2025年12月31日止三个月的每股NOI-现金基础 $ 243,402 $ 209,900 $ 15,177 $ 10,379 $ 7,946
减去按份额计算的NOI-现金基础：
处置 (434) (413) (21) — —
开发物业 (6,020) (6,020) — — —
其他非同店收入，净额 (12,551) (4,452) (153) — (7,946)
截至2025年12月31日止三个月的同店每股NOI-现金基础 $ 224,397 $ 199,015 $ 15,003 $ 10,379 $ —
按份额计算的同店NOI增加（减少）-现金基础 $ 758 $ (345) $ 2,623 $ (1,520) $ —
按份额计算的同店NOI增加（减少）百分比-现金基础 0.3 % (0.2) % 17.5 % (14.6) % 0.0 %
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