附件 99.1

管理层的讨论与分析
财务状况和经营成果

以下对我们财务状况和经营业绩的讨论应与我们截至2025年6月30日以及截至2025年6月30日和2024年6月30日止六个月期间的未经审计简明综合中期财务报表一起阅读，这些报表包含在我们于2025年7月24日向SEC提交的关于表格6-K的报告的附件 99.2中，以及我们于2025年4月21日向SEC提交的截至2024年12月31日止年度的表格20-F的年度报告（“年度报告”）中包含的经审计的综合财务报表中。编制综合财务报表需要使用假设和估计，这些假设和估计会影响在所述年度和期间记录为资产、负债、收入和费用的金额，并受到某些风险和不确定性的影响。由于影响我们业务的各种因素，包括（其中包括）我们年度报告中“前瞻性陈述”和“风险因素”中确定的因素，我们未来的业绩可能与所示的业绩有很大差异。我们的经审计合并财务报表是根据国际会计准则理事会（“IASB”）颁布的国际财务报告准则（“IFRS”）编制的，我们的未经审计简明合并中期财务报表是根据IASB颁布的IAS34“中期财务报告”编制的。

概述

我们是一家完全整合、内部管理的房地产公司，在墨西哥各地拥有、管理、开发和租赁工业物业。我们拥有重要的开发经验和能力，专注于由墨西哥的工业园区和工业建筑组成的单一房地产领域。凭借经验丰富的管理团队，我们努力实现产业地产开发的精益求精，以产生高效和可持续的投资。我们为遍布墨西哥16个州、位于最发达工业区的世界级客户提供战略位置，我们根据生态效率标准建造的开发项目组合不断增加。截至2025年6月30日，我们的投资组合由4300万平方英尺的总建筑面积组成，其中我们的运营投资组合由231栋建筑组成，运营建筑面积为4170万平方英尺（390万平方米），稳定的出租率为95.5%，我们的开发投资组合由4栋正在开发的建筑组成，总建筑面积为130万平方英尺（120,000平方米）。自1998年开始运营以来，我们的GLA增长了75.1倍，复合年增长率或“复合年增长率”为17.3%。我们的设施位于墨西哥西北部、东北部、Baj í o-North、Baj í o-South和中部地区的轻型制造和物流战略区域。我们物业的质量和地理位置是优化客户运营的关键，是区域供应链中至关重要的一环。

自1998年成立以来，我们从一家民营企业成长为一家上市公司，从一家高成长的产业地产开发商发展成为一家拥有强大开发能力的产业地产资产管理公司，拥有优质的投资组合和广泛的开发管道。随着我们的不断进化，我们寻求成为一家世界级的完全一体化的产业地产公司，努力坚持全球范围内可获得的最高标准。

我们相信，在过去10年中，我们通过实施2014年至2019年的“愿景2020”战略计划，以及2019年至2024年的“Level 3战略”，为股东创造了价值，我们的目标是通过运营实现Vesta资金的最大化增长，即“Vesta FFO”。这些战略确立了我们2019年至2024年的扩张和增长战略，基于五个战略支柱：（i）管理、维护和扩大我们目前的投资组合，（ii）投资和/或剥离物业以持续创造价值，（iii）加强我们的资产负债表并扩大资金来源和期限，（iv）加强我们的组织以成功执行我们的战略，以及（v）成为ESG领域的类别领导者，将我们的可持续发展实践贯穿于我们的业务模式。欲了解更多信息，请参阅“——我们的Level 3策略。”2024年11月，我们发布了下一个五年战略计划，即“路线2030”，该计划侧重于两个价值创造途径：（i）我们现有的投资组合机会；（ii）我们的发展计划。我们认为，这两种途径将继续使每股Vesta FFO增长最大化。

截至2025年6月30日和2024年6月30日止六个月期间，我们的利润分别为42.6百万美元和2.342亿美元。截至2024年、2023年及2022年12月31日止各年度的盈利分别为2.233亿美元、3.166亿美元及2.436亿美元。我们的年度利润自2012年以来增长了5.5倍，2012年至2024年的复合年增长率为15.2%，2023年至2024年则下降（29.5）%。我们的基本每股收益自2012年以来增长了1.8倍，2012-2024年的复合年增长率为5.2%，从

2023年至2024年。Vesta每股FFO自2012年以来增长了3.2倍，2012年至2024年的复合年增长率为10.2%，2023年至2024年的复合年增长率为9.0%。自2012年以来，我们的总GLA增长了3.3倍，2012年至2024年的复合年增长率为10.6%，2023年至2024年的复合年增长率为7.9%。此外，调整后的净营业收入，即“调整后NOI”，在2012年至2024年期间的复合年增长率为13.9%，在2023年至2024年期间的复合年增长率为15.1%。有关Vesta FFO和调整后NOI与最接近的IFRS计量的对账，请参见项目5a。“经营和财务回顾与展望—经营成果—非国际财务报告准则财务措施和其他措施与调节。”

我们的物业提供创新和客户定制的房地产解决方案，以响应客户的特定需求，并适应我们在市场中确定的行业趋势。我们有选择地开发轻型制造和配送中心以及防弹少年团建筑，这些建筑是为满足客户或特定行业的特定需求而量身定制的。我们的属性允许模块化重新配置，以满足特定的客户端需求，确保设施可以不断转换。与客户在这些定制物业的设计上密切合作，也让我们能够及时了解和预测行业趋势。除了在经过验证的工业区域量身定制解决方案外，我们还开发库存建筑，这些建筑无需与特定客户签署租约即可建造，并按照标准行业规范进行设计。库存建筑为没有时间或兴趣建造防弹少年团建筑的客户提供了充足的空间。我们通过监测客户及其所在行业的需求，调整我们的建筑组合，以满足当前和潜在客户的房地产需求。

我们认为，我们是墨西哥仅有的拥有、管理、开发和租赁工业物业的完全垂直整合和内部管理的墨西哥工业房地产公司之一，在墨西哥开展大规模业务，我们认为这使我们有别于竞争对手。我们的业务专注于开发我们的工业物业，寻求纳入全球质量标准，以开发与其他司法管辖区的物业相当的高规格资产，内部流程可最大限度地减少交付时间和成本。我们专注于发展和管理我们的物业，将所有建筑、设计、工程和项目管理服务及相关工程承包给我们既有经验又熟悉的第三方。通过使用具有长期业绩记录的优质承包商和服务提供商，并通过招标程序授予合同，我们寻求降低承包商风险并促进竞争，降低我们的成本，提高我们的建筑质量，并为我们当前和未来的客户提供有竞争力的替代方案。我们的投标过程是按照符合国际标准ISO9001 – 2008的程序进行的，这是我们在2011年获得并于2015年更新的认证。我们还获得了专注于风险缓解的ISO9001 – 2015标准认证，该认证最近于2023年更新。

下表汇总了截至所示日期我们的房地产投资组合：

编制我们的财务资料的依据

我们的财务报表是根据国际财务报告准则按历史成本基准编制的，但投资物业和金融工具在每个报告期末按公允价值计量除外，如下文会计政策所述。历史成本一般以换取商品和服务的对价的公允价值为基础。公允价值是市场参与者在计量日进行的有序交易中出售资产所收到的价格或转移负债所支付的价格，无论该价格是直接可观察到的还是使用另一种估值技术估计的。在估计资产或负债的公允价值时，如果市场参与者在计量日对资产或负债定价时会考虑这些特征，我们会考虑资产或负债的特征。我们财务报表中用于计量和/或披露目的的公允价值是在这样的基础上确定的，但属于国际财务报告准则第2号“以股份为基础的支付”范围内的股份支付交易除外。

此外，为财务报告目的，根据公允价值计量的输入值可观察的程度以及输入值对公允价值计量整体的重要性，将公允价值计量分为第1级、第2级或第3级，说明如下：

影响我们经营业绩的主要因素

宏观经济条件

我们的业务与墨西哥的总体经济状况密切相关，在较小程度上与美国和其他地方的经济状况密切相关。因此，我们的财务和经营业绩、投资组合的价值以及我们实施业务战略的能力可能会受到国家和全球经济状况变化的影响。我们所经营的房地产市场的表现往往具有周期性，并与投资者对整体经济前景的看法有关。利率上升、房地产需求下降或经济普遍放缓或衰退的时期过去对房地产市场产生了直接的负面影响，这些情况再次发生可能会导致我们的收入减少。

我们的所有业务都在墨西哥进行，并取决于墨西哥经济的表现。因此，我们的业务、财务状况、经营业绩和前景可能会受到墨西哥经济总体状况、比索相对于美元贬值、价格不稳定、通货膨胀、利率、监管变化、税收、社会不稳定以及墨西哥境内或影响到的其他政治、社会和经济发展的影响，我们对此无法控制。墨西哥经济增长率下降、负增长时期和/或通货膨胀或利率上升可能导致对我们的服务和产品的需求下降、我们的服务和产品的实际定价降低或导致转向利润率较低的服务和产品。

过去，墨西哥经历了长期的经济状况疲软和经济状况恶化，对我们的业务产生了负面影响。我们无法保证这些条件在未来不会恢复，或者如果恢复，它们将不会对我们的业务、财务状况、经营业绩和前景产生重大不利影响。有关这些风险的更多信息，请参阅项目3D。我们年度报告中的“风险因素——与墨西哥相关的风险”。

租金收入

我们的主要收入来源是根据经营租赁从客户收到的租金收入。构成我们投资组合的物业产生的租金收入金额主要取决于我们是否有能力（i）维持我们目前的入住率，（ii）租赁目前可用的空间和租赁终止后可用的空间，以及（iii）收购或开发新物业或扩大现有物业。截至2025年6月30日，

2024年12月31日、2023年及2022年12月31日，我们的工业楼宇稳定出租率分别为95.5%、95.5%、96.7%及97.3%。我们的租赁物业产生的租金收入金额还取决于我们根据租户的租约向其收取租金的能力，以及我们提高租金的能力。此外，租金收入的增加将部分取决于我们收购符合我们投资标准的额外物业和开发这些物业的能力，以及我们在可能的情况下扩大现有物业的GLA的能力。我们租户业务或我们经营所在地理区域的积极或消极趋势也可能影响我们未来期间的租金收入。

租约到期

我们在租约到期后迅速重新租赁空间的能力将影响我们的经营业绩，并受到我们经营所在市场的经济和竞争条件以及我们个别物业的可取性的影响。截至2025年6月30日，我们计划在2025年剩余时间内到期的租约占我们租赁GLA的3.4%。

市场情况

我们计划在墨西哥全境寻求更多投资机会，特别是在工业和贸易走廊内。市场状况的积极或消极变化将影响我们的整体业绩。未来区域经济状况的低迷影响我们的目标市场或工业房地产行业的低迷削弱了我们签订新租约和/或重新租赁现有空间的能力和/或我们的租户履行其租赁承诺的能力，例如在他们资不抵债或破产的情况下，可能会对我们维持或提高我们物业租金的能力产生不利影响。

竞争

我们与墨西哥工业物业的许多买家、开发商和运营商竞争，其中许多人提供产品或可能寻求在与我们相同的市场上购买与我们类似的物业。未来，竞争加剧可能会减少我们以优惠条件或根本无法获得所需物业的机会，我们可能会被竞争对手取代。此外，竞争可能会影响我们物业的出租率，从而影响我们的财务业绩，我们可能会被迫将我们的出租率降低到我们目前收取的水平以下，或者向租户提供大幅的租金减免、改善、提前终止权利或有利的续租选择，以便在他们的租约到期时留住他们。

物业运营成本

我们的物业运营成本主要由房地产税、保险费用、维护费和其他与物业相关的费用构成。大部分维修费用转嫁给租户，由他们以定期维修费的形式支付。因此，我们不在物业运营成本项下报告这些维护成本。我们的租赁大多是双净租赁，这意味着租户除了租金还要承担保险费用，或者三净租赁，租户除了租金还要承担保险费用、房地产税和维修费用。

通货膨胀

截至2024年12月31日止年度，通胀增速较2023年放缓。这一趋势在截至2025年6月30日的六个月中继续保持，为4.3%。截至2024年12月31日、2023年12月31日、2023年12月31日和2022年12月31日，由墨西哥中央银行和INEGI计算并公布的以墨西哥全国消费者价格指数变化衡量的墨西哥年度通货膨胀率分别为4.2%、4.7%和3.1%。见项目3D。“风险因素——与墨西哥相关的风险——墨西哥的通货膨胀率以及联邦政府控制它的行动可能会对我们的投资产生负面影响”在我们的年度报告中。

我们的大部分租约都包含旨在减轻通货膨胀不利影响的条款。这些规定通常使用过去十二个月适用的通货膨胀率来考虑租金的年度增长。租金上涨在租约开始日期的每个周年日生效。我们的大部分租约提供了干净的通胀成本转嫁，而其他租约则将年度涨幅限制在特定水平，或提供因通胀而产生的固定涨幅。适用的通货膨胀率取决于租赁的货币：以美元计价的租赁与CPI挂钩，以比索计价的租赁与INPC挂钩。

然而，由于租金调整滞后于通胀的实际增长，我们的利润率可能会在调整前的一段时间内下降，但我们的成本会因通胀而增加。此外，根据我们的租约，我们通常会面临不可报销的物业运营费用增加的风险，包括与空置场所相关的费用。此外，我们认为，我们受续期限制的租约下的一些现有租金低于可比空间的当前市场价格，在续期或重新租赁时，这些价格可能会提高，以与当前市场价格一致或更接近，这也可能抵消我们面临的与租赁物业相关的通胀费用压力。我们的开发组合也面临通胀风险，因为与我们的开发活动相关的材料和其他成本的增加使得开发物业的成本更高。关于我们的未偿债务，我们定期评估我们对利率波动的风险敞口，并可能进行衍生交易，试图减轻但不消除利率变化对我们浮动利率贷款的影响。

关键会计估计

概述

在编制财务报表时，我们被要求对从其他来源不易看出的资产和负债的账面金额作出判断、估计和假设。我们还使用判断和估计来确认收入、费用和其他交易。这些估计和基本假设将持续进行审查。如果修订仅影响该期间，则对会计估计的修订在该期间确认；如果修订同时影响当前和未来期间，则在修订期间和未来期间确认。估计和假设是基于历史数据和在当时情况下被认为合理的其他因素。未来期间的实际结果可能与这些估计和假设不同，如果这些差异足够大，我们报告的经营业绩将受到重大不利影响。

有关更多信息，请参阅我们的年度报告中包含的经审计的综合财务报表附注2和3。

投资物业的估值

我们的审计委员会已批准管理层全面实施IFRS 13的决定，以便在我们的财务报表中反映我们投资物业的公允价值。我们每季度聘请外部评估师，以便就我们所有投资物业的市场价值，包括我们的开发中物业，获得独立意见。我们向每位评估师提交他们所审查的投资组合的更新租金卷，我们向他们提供访问物业、租赁合同和投资组合的具体运营细节的权限。

独立评估师采用现金流折现法、重置成本法和收益上限率法等估值技术。所使用的技术包括在市场上无法直接观察到的假设，以估计我们投资物业的公允价值，例如贴现率、长期净营业收入、通货膨胀率、吸收期和市场租金。这项评估按季度进行。采用贴现现金流法确定我们的建筑物的市场价值，采用重置成本法确定我们的土地储备的市场价值。谈判和安排经营租赁所产生的初始直接成本加到租赁资产的账面价值中。

按照这些技术和方法，评估师估计我们所有投资物业的公平市场价值。

为了审查评估师的估值，我们在评估师之间划分了我们的投资组合，每个地理市场至少有两名评估师。在收到评估师的报告后，我们对不同评估师的估值进行比较，以验证其准确性。如果发现差异，我们会审查提交给评估师的信息。此外，我们获得估值报告的草稿，并对每个物业的结果进行独立审查。我们使用我们对每个物业和区域投资组合的了解以及通过与我们的开发部门讨论获得的每个市场的情况，以及他或她对利率变动、营业额和估值中使用的其他判断的了解，并审查根据这些标准报告的结果的合理性以及报告结果相对于上一季度记录的价值的变动。在我们的审查过程中，我们分享我们的观察结果

关于与鉴定人的事实信息不一致、陈述不准确或文字不准确的问题，要求鉴定人审查其报告并酌情修改。我们还质疑评估师，他们用来得出估值的近期市场交易和预期租金价值在多大程度上考虑了气候变化的影响。在与评估师讨论后，他们提供更新的最终报告。评估师提供的估值评注和支持性证据使我们能够考虑可能对价值产生影响的财产特定因素，包括酌情考虑最近的可比交易。我们得出结论，评估师在其估值中使用的假设根据现有和可比的市场证据是可以支持的，因此，我们批准了最终的估值报告以供记录。此类报告定稿后，不对投资物业估值报告进行调整。

有关更多信息，请参阅我们的年度报告中包含的经审计的综合财务报表附注8。我们的管理层认为，所选择的估值方法适合于确定我们拥有的投资物业类型的公允价值。

主要行项目说明

下文简要介绍我们综合收益表中列示的收入和费用的组成部分。

收入

我们收入的主要来源来自我们的客户根据经营租赁向我们支付的租金收入，并按权责发生制入账。我们根据我们订立的某些租约提供能源收入和可偿还的建筑服务。因此，我们可能会不时就我们的租赁物业收回某些运营费用。我们财务报表下的租金收入包括这些报销。

物业运营成本

物业运营成本由（i）房地产税、（ii）保险费用、（iii）维护费用、（iv）能源费用和（v）其他与物业相关的费用组成。

墨西哥各州的房地产税根据地方当局确定的价值而有所不同。保险费用涉及我们就与我们的每个房地产物业相关的保险单向我们的保险提供商支付的保险费，这些保险单提供对上帝行为、第三方责任和业务中断损失等的保险。维护成本包括与我们每个工业建筑的结构维护相关的成本。能源成本包括租户使用我们的电力交付基础设施的用电量。其他与物业相关的费用包括我们物业的照明服务、我们管理的工业园区和我们空置物业的安保服务、向拖欠客户收取逾期经营租赁应收款的法律费用以及我们就在这些工业园区提供的某些服务向第三方拥有的工业园区支付的费用。经营租赁应收款可疑回收的备抵是由我们的管理层在他们审查应收账款的账龄情况后，并根据管理层对每个租户及时支付租金的可能性的评估，在逐个租户的基础上创建的。

一般和行政费用

一般和行政费用包括：（i）营销、广告和促销费用，（ii）与审查我们的个人和综合财务报表有关的审计和税务咨询费用，（iii）根据与我们的工业物业有关的租赁协议收取租金付款以外事项的法律费用，（iv）我们支付给员工的工资、薪金和奖金，（v）员工福利，（vi）间接债务和股权发行和交易成本，以及（vii）办公家具折旧。

其他收入和支出

其他收入和支出由以下各项构成：

本年度利润

当年的利润是我们的税前利润，减去所得税。

其他综合收益（亏损）

如上所述，WTN认为比索是其功能货币。因为我们的财务报表是以美元表示的，我们被要求将WTN的财务信息转换为美元，以用于确认目的。根据国际财务报告准则，折算WTN财务信息的汇兑差额作为其他综合收益（损失）列报。

经营成果

下表列出所示期间我们简明综合中期全面收益表所得出的数据：

综合损益表及其他综合收益（亏损）

截至2025年6月30日止六个月期间与截至2024年6月30日止六个月期间比较

收入

截至2025年6月30日的六个月期间，总收入从截至2024年6月30日的六个月期间的1.236亿美元增加1070万美元，或8.7%，至1.343亿美元。这主要归因于：

这一增长被以下因素部分抵消：

成本和开支

来自产生租金收入的投资物业的物业运营成本从截至2024年6月30日止六个月期间的930万美元增加0.8百万美元，或8.5%，至截至2025年6月30日止六个月期间的1,000万美元。这主要归因于：

此外，未产生租金收入的投资物业的物业运营成本从截至2024年6月30日止六个月的140万美元增加0.2百万美元，或17.2%，至截至2025年6月30日止六个月的170万美元。这一增长主要是由于投资组合的空缺率增加。特别是：

一般及行政开支从截至2024年6月30日止六个月的1,780万美元下降至截至2025年6月30日止六个月的1,740万美元，降幅为0.4百万美元，或2.2%。这一减少主要是由于雇员的短期福利减少了0.4百万美元，即5.2%，减少了0.2百万美元，即3.7%，与我们的长期激励计划（定义见下文）下的股份薪酬费用有关。

我们根据截至2025年6月30日的六个月期间我们股票的市场价格表现确认了与授予我们的执行官的股票相关的基于股票的补偿费用460万美元，而截至2024年6月30日的六个月期间为480万美元。这笔费用的金额是根据截至股份奖励之日我们股票的公允价值确定的，使用的是蒙特卡洛模型，该模型考虑了我们股票和指定同行集团股票的可能表现。长期激励计划不涉及现金支付，不影响我们调整后的息税折旧摊销前利润（“调整后EBITDA”）或Vesta FFO。有关更多信息，请参阅我们年度报告中包含的经审计综合财务报表附注20。

利息收入从截至2024年6月30日的六个月期间的910万美元减少780万美元，至截至2025年6月30日的六个月期间的140万美元。这一减少主要是由于现金余额减少。

其他收入增加0.4百万美元，主要是由于其他会计费用的净结果。

其他费用减少了200万美元，反映了向不是我们客户的公司出售的能源。

在截至2025年6月30日的六个月期间，由于平均债务余额低于上一年的六个月期间，我们的财务成本减少了30万美元。

截至2025年6月30日的六个月期间，我们录得汇兑收益620万美元，而截至2024年6月30日的六个月期间则录得汇兑损失570万美元。收益（亏损）主要与2025年六个月期间Vesta以美元计价的债务余额在WTN内的连续货币变动有关，WTN是该公司唯一使用墨西哥比索作为其功能货币的子公司。

在截至2025年6月30日的六个月期间，我们录得40万美元的已售物业亏损，而截至2024年6月30日的六个月则录得30万美元的收益。2025年的业绩反映了由于出售位于蒂华纳的一处房产而导致的终止确认，而2024年的收益是由出售位于克雷塔罗的一处房产推动的。

我们在截至2025年6月30日的六个月期间录得投资物业重估亏损820万美元，而截至2024年6月30日的六个月期间则录得投资物业重估收益2.074亿美元。评估截至2025年6月30日进行，反映了观察到的

截至该日期的房地产市场，这一同比下降是由于与2024年相比，2025年评估的新物业数量减少。

所得税费用

我们的所得税费用从截至2024年6月30日止六个月期间的4830万美元减少780万美元，至截至2025年6月30日止六个月期间的4040万美元，对应于截至2025年6月30日止六个月期间的有效税率为49%，而截至2024年6月30日止六个月期间的有效税率为17.1%。

期内溢利

由于上述因素，截至2025年6月30日止六个月期间的利润达到4260万美元，而上年同期为2.342亿美元。

年度综合收益总额

本年度的全面收益总额主要归因于本期间确认的资产重估的变化，以及汇率变化的综合影响及其对我们唯一使用比索作为其功能货币的子公司WTN的业务换算的影响。我们在截至2024年6月30日的六个月期间录得其他功能货币业务换算的汇兑损失0.5百万美元，而截至2024年6月30日的六个月期间则录得汇兑收益1.1百万美元。

由于上述原因，我们截至2025年6月30日止六个月期间的综合收益总额为4370万美元，较截至2024年6月30日止六个月期间的2.336亿美元减少1.899亿美元，或81.3%。

截至2024年12月31日止年度与截至2023年12月31日止年度比较

有关我们的财务状况、财务状况变化以及与2023年相比截至2024年12月31日止年度的经营业绩的讨论，请参阅第一部分第5项。运营和财务审查与前景，在我们于2025年4月21日向SEC提交的截至2023年12月31日的财政年度的20-F表格年度报告中。

非国际财务报告准则财务措施和其他措施及调节

调整后EBITDA、NOI和调整后NOI的调节

下表列出了调整后EBITDA、净营业收入（“NOI”）和调整后NOI与当年利润的对账，这是最直接可比的国际财务报告准则财务指标，在公司财务报表中报告的所示每个期间。我们将调整后EBITDA计算为经（a）所得税费用总额（b）利息收入、（c）其他收入、（d）其他费用、（e）财务成本、（f）汇兑收益（亏损）-净额、（g）应占联营公司业绩、（h）出售投资物业收益、（i）投资物业重估收益、（j）折旧、（k）股份补偿、（l）能源收入和（m）能源成本调整后的期间利润之和。我们将NOI计算为调整后的EBITDA加上一般和管理费用，减去相关期间的折旧和基于股份的薪酬之和。我们将调整后NOI计算为NOI加上与相关期间未产生租金收入的物业相关的物业运营成本之和。

经调整EBITDA并非根据国际财务报告准则确认的财务计量，并不旨在替代作为经营业绩计量的当期利润或综合收益总额或作为流动性计量的经营活动现金流量。此外，调整后的EBITDA并非旨在衡量可供管理层酌情使用的自由现金流，因为它没有考虑某些现金需求，例如利息支付和税收支付。我们对调整后EBITDA的表述作为一种分析工具存在局限性，您不应孤立地考虑它或将其作为对我们根据IFRS报告的结果的分析的替代。管理层使用调整后的EBITDA来衡量和评估我们的主要业务（包括开发、租赁和管理工业物业）在我们的资本成本和所得税费用之前的经营业绩。调整后EBITDA是我们行业常用的衡量标准，我们提出调整后EBITDA是为了补充投资者对我们经营业绩的理解。我们认为，调整后EBITDA提供了

具有不受其他可比公司间资本结构、资本投资周期和相关资产公允价值调整差异影响的经营成果衡量标准的投资者和分析师。

NOI或调整后NOI不是根据国际财务报告准则确认的财务指标，也不旨在替代当期利润或综合收益总额作为经营业绩的衡量标准。NOI和调整后的NOI是用于评估我们对房地产资产的投资表现和经营业绩的补充行业报告措施。此外，调整后的NOI是NOI相关趋势的领先指标，因为我们通常拥有强大的“投机性建筑”开发组合。根据国际会计准则第40号，我们采用了公允价值模型来计量我们的投资物业，因此，我们的财务报表不反映我们投资物业的折旧或摊销，因此这些项目不属于NOI或调整后NOI计算的一部分。我们认为，NOI作为业绩衡量标准对投资者很有用，它提供了有关我们的经营业绩和财务状况的有用信息，因为在不同时期进行比较时，它反映了出租率、租金、运营成本以及在无杠杆基础上的收购和开发活动的趋势对运营的影响，提供了不能立即从当年利润中明显看出的视角。例如，利息支出不一定与房地产资产的经营业绩挂钩，往往发生在企业层面，而不是财产层面。同样，即使融资收益可能用于公司层面（例如，用于其他投资活动），也可能在财产层面产生利息费用。按照这样的定义，NOI和调整后的NOI可能无法与其他对NOI或调整后NOI进行不同定义的其他房地产公司报告的净营业收入或类似衡量标准进行比较。

FFO与Vesta FFO的和解

下表列出了运营资金（“FFO”）和Vesta FFO与该年度利润的对账，这是最直接可比的国际财务报告准则财务指标，在所示的每个期间，如公司财务报表中所报告的那样。FFO按当年利润计算，不包括：（i）出售投资物业收益及（ii）投资物业重估收益。我们将Vesta FFO计算为FFO的总和，并根据汇兑收益（损失）–净额、其他收入、其他费用、应占联营公司业绩、利息收入、总所得税费用、折旧和股份补偿、能源收入和能源成本的影响进行了调整。

我们认为，Vesta FFO作为一种补充业绩衡量标准对投资者很有用，因为它排除了某些项目的影响，这些项目可能会造成显着的盈利波动，但与我们的

企业运营。我们认为Vesta FFO可以促进不同时期的经营业绩比较，同时也为未来盈利潜力提供了更有意义的预测指标。此外，由于Vesta FFO没有记录每次维护和改进的资本支出水平，以维持物业的经营业绩，这对经营业绩产生了实质性的经济影响，我们认为Vesta FFO作为业绩衡量标准的有用性可能有限。

我们对FFO和Vesta FFO的计算可能无法与对FFO定义进行不同定义或解释的其他REITs或房地产公司报告的FFO措施进行比较。FFO和Vesta FFO不应被视为当年归属于我们普通股股东的净利润的替代品。

我们使用普通股加权平均数加上相关期间已发行的激励计划股份计算每股FFO和Vesta FFO金额。有关更多信息，请参阅我们经审计的综合财务报表附注12.5。

比率数据

下表对净债务与总债务（包括长期债务的流动部分、长期债务和直接发行成本）进行了调节，这是根据国际财务报告准则计算的最直接可比的财务指标：

同店NOI分析

下表显示了截至所示日期，我们投资组合中的同店物业数量以及排除为同店物业的物业数量。

我们呈现同店NOI。我们在每个报告期末确定我们的同店物业。我们的同店人口包括在整个适用期间和可比期间拥有并报告至少连续稳定运营12个月的物业。我们将“稳定运营”定义为达到GLA占用率相对于此类物业的总GLA为80.0%或已完成超过一年的物业，以先发生者为准。

收购物业如于上一个可比期间开始时由我们拥有，且于本报告期间结束时仍由我们拥有，则将计入“同店”人口，除非该物业正在开发中。同店物业人口亦作出调整，以移除在本期间开始后已售出或进入发展的物业。因此，截至2024年12月31日止期间的“同店”人数包括截至2023年12月31日已达到十二个月“稳定运营”的所有物业。截至2025年6月30日止六个月期间的“同店”人数包括截至2024年12月31日已达到十二个月“稳定运营”的所有物业。

我们将同店NOI计算为同店人口的租金收入减去与产生租金收入的物业相关的物业运营成本。我们使用同店NOI评估我们拥有的物业的表现，我们认为同店NOI作为补充业绩衡量标准对投资者和管理层有帮助，因为它包括来自不同时期一致的物业人口的经营业绩，从而消除我们投资组合构成变化对业绩衡量标准的影响。

当与国际财务报告准则财务措施结合使用时，同店NOI是经营业绩的补充衡量标准，我们认为这是评估我们投资物业的业绩和盈利能力的有用衡量标准。此外，同店NOI是我们管理层内部使用的一项关键指标，用于制定内部预算和预测，以及评估我们的投资物业相对于预算和与前期相比的表现。我们认为，同店NOI的介绍为投资者提供了对我们经营业绩的补充看法，可以为我们投资物业的基本经营业绩提供有意义的见解，因为这些衡量标准描述了受我们投资物业直接影响的经营业绩，并且在一段时间内是一致的，并且排除了可能不表明或与之无关的项目，

此类投资物业的持续运营。它还可能帮助投资者评估我们相对于不同规模和期限的同行的表现，并在我们的管理层如何评估我们的业务以及我们的财务和运营决策方面提供更大的透明度。同店NOI与当年利润（最直接可比的IFRS财务指标）的对账如下：

运营数据

下表列出截至日期及所示各期间与我们业务有关的若干选定营运数据：

流动性和资本资源

概述

截至2025年6月30日和2024年12月31日，2023和2022年，我们的现金、现金等价物和限制性现金总额分别为6520万美元、1.841亿美元、5.012亿美元和1.391亿美元，分别占我们总资产的1.6%、4.7%、13.2%和4.7%。我们的现金和现金等价物主要包括以美元和比索计价的银行存款和短期投资。受限制现金是指我们持有的仅在特定条件下可供使用的现金和现金等价物余额

根据我们的长期债务协议。由于我们的现金余额被及时分配给开发和建设物业，我们的金库没有为这些资源制定正式的投资政策。我们相信，我们的营运资金足以满足我们目前的需求，并可执行我们计划的业务战略。

我们的短期流动资金的主要来源是我们的经营活动现金流。我们将经营活动产生的现金流主要用于为意外的资本支出和其他公司开支提供资金。此外，我们使用经营活动产生的现金流来支付股息。

我们积极探索开发新的防弹少年团楼宇、多租户楼宇及PTS公园的机会，并收购符合我们投资标准的房地产组合、个别楼宇、土地储备及受售后回租安排约束的物业。我们打算在未来一年内从事战略发展项目和收购，这将要求我们产生资本支出和付款义务。因此，我们将需要大量的长期流动性和流动性资源来实现我们的目标。

我们的长期流动性需求主要包括用于支付开发或再开发项目、翻新、扩建、物业收购和其他需要定期进行的非经常性资本支出的资金。我们传统上通过贷款和信贷安排来满足我们的长期流动性需求，例如我们的银团贷款协议、与大都会人寿保险公司（“大都会人寿”）的贷款协议以及优先票据的私募发行，等等。2022年，我们签订了本金总额为2.00亿美元的三年期与可持续发展挂钩的无抵押循环信贷融资，该融资于2024年被5.45亿美元的全球银团可持续信贷融资所取代。我们打算通过各种资本来源来满足我们未来的长期流动性需求，包括增发股权和债务工具。我们预计我们可能产生的任何债务都包含惯常的限制性契约，包括可能限制我们产生额外债务、进一步抵押或转让适用财产、购买或收购额外财产、改变我们的业务行为或提供贷款或垫款、或与任何第三方进行任何合并或合并、或收购其业务、资产或股权的能力的条款。

截至2025年6月30日，我们的投资物业增加1.622亿美元，或4.4%，至39亿美元，而截至2024年12月31日为37亿美元。这一增加主要是由于在购置新物业和改善现有物业方面花费了1.708亿美元以及外币折算收益，部分被投资物业重估损失820万美元和因一项物业损失40万美元而终止确认所抵消。

截至2024年12月31日，我们的投资物业增加4.846亿美元，或15.1%，至37亿美元，而截至2023年12月31日为32亿美元。这一增长主要是由于购置新物业和改善现有物业所花费的2.329亿美元以及投资物业重估收益2.707亿美元，部分被外币折算损失1660万美元和投资物业销售损失250万美元所抵消。

截至2025年6月30日和之前任何时期，我们都没有任何表外安排。

现金流

下表显示了所示期间现金的产生和使用情况。

我们的经营活动现金流中最重要的组成部分是我们的税前收入。截至2025年6月30日止六个月期间经营活动产生的现金流量为9050万美元，与截至2024年6月30日止六个月期间的3770万美元相比，增加5280万美元，增幅为139.9%。截至2025年6月30日的六个月期间，我们的经营活动现金流主要受到投资物业重估和利息支出减少的影响。

截至2025年6月30日的六个月期间，用于投资活动的现金流量为1.7 10亿美元，与截至2024年6月30日的六个月期间使用的1.013亿美元相比，增加了6970万美元，即68.8%。这主要是由于购买了投资物业，在2025年前六个月期间达到了1.694亿美元。

截至2025年6月30日的六个月期间，用于融资活动的现金流量为3930万美元，减少了1500万美元，而截至2024年6月30日的六个月期间，来自融资活动的现金流量为5430万美元。这主要是由于在2025年前六个月期间使用了1亿美元的银团贷款。

负债

概述

截至2025年6月30日，我们的未偿债务总额为9.068亿美元，其中8.954亿美元或99.4%由以美元计价的长期债务组成，2.668亿美元由67处投资物业和我们从这些物业获得的租金收入担保。

截至2024年12月31日，我们的未偿债务总额为8.542亿美元，其中7.972亿美元或94.1%由以美元计价的长期债务组成，2.692亿美元由67处投资物业和我们从这些物业获得的租金收入担保。

主要融资安排

截至2025年6月30日，我们的融资安排的加权平均成本为4.5%，加权平均期限为3.8年。下表汇总了截至所示日期我们的长期债务。

与大都会人寿的担保贷款协议

2016年，我们与大都会人寿订立本金总额为1.50亿美元的10年期有担保次级贷款协议。这笔贷款按年利率4.55%计息，按月支付。2018年3月22日，我们在此项贷款下获得了26,600，000美元的额外贷款，按年固定利率4.75%按月计息。两笔贷款9月开始本金摊销

2023年1月1日到期，将于2026年8月到期。该信贷额度由我们的48处房产通过担保信托协议提供担保。

2017年，我们与大都会人寿订立本金总额为1.18亿美元的10年期担保贷款协议，按年利率4.75%计息。这笔贷款按月计息至2022年12月1日。在此日期之后，我们只需要每月支付本金，直到2027年12月1日贷款到期。这笔贷款目前由我们的22处投资物业通过担保信托协议进行担保。

A轮和B轮优先票据

2017年，我们完成了本金总额为1.25亿美元的两个系列无担保优先票据的私募配售（分别为我们的“A系列优先票据”和“B系列优先票据”）。A系列优先票据金额为6500万美元，于2024年9月到期，按固定利率5.03%计息，每半年支付一次。B系列优先票据金额为6000万美元，将于2027年9月到期，按5.31%的固定利率计息，每半年支付一次。

2018年，我们完成了额外两期A系列优先票据和B系列优先票据的私募配售，本金总额分别为4500万美元和4500万美元。这两期增发款分别于2025年5月和2028年5月到期，分别按固定利率5.50%和5.85%计息，每半年支付一次。A轮和B轮优先票据配售所得款项用于为我们的增长计划提供资金，并偿还我们循环信贷额度的未偿余额。

系列RC和系列RD优先票据

2019年，我们完成了本金总额为85.0百万美元的两个系列无抵押优先票据的私募配售（分别为我们的“系列RC优先票据”和“系列RD优先票据”）。RC系列优先票据金额为7000万美元，将于2029年6月到期，按固定利率5.18%计息，每半年支付一次。RD系列优先票据金额为1500万美元，将于2031年6月到期，按5.28%的固定利率计息，每半年支付一次。优先RC优先票据和RD系列优先票据配售给一个机构投资者财团，由我们的五家子公司提供担保。

与可持续发展挂钩的优先票据

2021年，我们完成了首次发行与可持续发展挂钩的优先票据，即我们的“与可持续发展挂钩的优先票据”，本金总额为3.50亿美元。我们与可持续发展挂钩的优先票据按年利率3.625%计息，每半年支付一次。我们将与可持续发展挂钩的优先票据的收益用于全额预付我们与大都会人寿的贷款项下到期的本金和利息，该贷款计划于2022年4月到期，以及我们与丰业银行作为牵头安排人的银团贷款，该贷款计划于2024年8月到期。这些贷款分别为4580万美元和2.05亿美元。我们的可持续发展挂钩优先票据将于2031年5月到期。

与可持续发展挂钩的循环信贷机制

2022年，我们签订了一项为期三年的与可持续发展相关的无担保循环信贷融资，即我们的“与可持续发展相关的无担保循环信贷融资”，本金总额为2亿美元。如果我们的杠杆率低于40.0%，该工具的利率等于SOFR加160个基点，如果我们的杠杆率高于40.0%，则SOFR加175个基点。这一信贷机制于2024年关闭，取而代之的是全球银团可持续信贷机制。

全球银团可持续信贷机制

2024年，我们关闭了此前宣布的5.45亿美元全球银团可持续信贷融资（“融资”），该融资由3.45亿美元的定期贷款组成，分两批提供，期限为三年和五年，提供期限为18个月，并提供2亿美元的循环信贷融资，以取代公司之前的2亿美元到位未提取的循环信贷融资。BBVA、花旗集团和桑坦德银行担任该交易的联席牵头安排人，国际金融公司担任可持续发展协调员和

平行贷款人。第I期-三年期1.725亿美元定期贷款，按SOFR的等值票息加上130个基点的适用保证金计算。第二期-以SOFR的等值票息加上150个基点的适用保证金的五年期1.725亿美元定期贷款。循环信贷融资–以SOFR的等值票息加上150个基点的适用保证金的四年期2亿美元融资。根据公司的要求，在协议规定的条件得到满足后，这三批信贷融资的金额可能会增加，并受到适用保证金的可持续性定价调整的影响，相当于减少五个基点，这取决于我们遵守与我们的可持续性认证建筑物的总认证可出租总面积相关的年度KPI目标。我们支付了560万美元的债务发行费用。截至2025年6月30日，我们已从银团可持续信贷安排中支付了1亿美元。在本季度结束后，2025年7月30日，我们从银团可持续信贷安排中提取了5000万美元。

根据与可持续发展挂钩的优先票据和全球银团可持续信贷工具的条款，除了在特定完成日期内遵守某些报告要求和某些环境和社会行动任务外，我们还必须达到可持续发展绩效目标。未能实现这些目标将导致我们被要求在与可持续发展挂钩的优先票据和全球银团可持续信贷工具下支付额外利息。有关我们与可持续发展相关的融资框架的更多信息，请参阅“商业——环境、社会和治理事项——与可持续发展相关的融资框架”。

遵守盟约和财务比率

根据此处描述的债务，我们必须遵守某些契约。如果不这样做，可能会导致我们的负债加速增长。此外，我们的某些债务有交叉违约和交叉加速条款。这些契约反映了典型的市场实践，除其他外，包括对我们以下能力的限制：

根据我们的债务条款，除其他外，我们还有义务：

合同义务

下表汇总了截至2025年6月30日我们的合同义务到期情况，包括定期摊销，以及与这些义务相关的付款日期。

资本支出

在截至2025年6月30日的六个月期间，我们发生了总计1.694亿美元的资本支出，主要与西北部、中部、Baj í o-north和Baj í o-south地区的建设项目有关，以及在2025年前六个月收购土地储备。在截至2024年12月31日的一年中，我们发生了总额为2.317亿美元的资本支出，主要与西北部、中部、Baj í o-north和Baj í o-south地区的建设项目有关。

最近的会计公告

有关近期将适用于我们的近期会计公告的信息，请参阅我们的年度报告中包含的经审计的综合财务报表附注2。

关于市场风险的定量和定性披露

风险管理

在我们的日常业务过程中，我们面临各种类型的市场风险，包括利率风险和外汇风险，我们无法控制这些风险，这可能会对我们的金融资产和负债的价值以及我们未来的现金流和利润产生不利影响。由于这些市场风险，我们可能因利率或外汇汇率的不利变化而蒙受损失。

我们的风险管理政策旨在评估我们遭受损失的潜力及其复合影响，并减轻我们对利率和外汇汇率变化的风险敞口。

利率风险

我们对利率变化有市场风险敞口。我们通过以固定利率借入资金或签订以浮动利率借入资金的利率掉期合约，最大限度地降低利率风险敞口。这最大限度地降低了利率风险，同时我们的投资物业以租金收入的形式产生了固定收入，该收入与通货膨胀挂钩。

在利率互换合约下，我们同意交换按约定的名义本金金额计算的固定和浮动利率金额之间的差额。这些合同使我们能够减轻已发行固定利率债务的公允价值的利率变化风险以及已发行浮动利率债务的现金流风险。报告期末利率互换的公允价值采用报告期末的曲线和合同固有的信用风险对未来现金流量进行折现确定。平均利率以报告期末未清余额为基础。

截至2025年6月30日，我们没有任何未偿还的浮动利率债务或未偿还的利率掉期合约。

外汇风险

截至2025年6月30日，我们100%的债务以美元计价，89.4%的租金收入以美元计价，而我们的某些运营成本以比索计价。这使我们面临汇率风险。更重要的是，我们面临外汇风险，因为它与我们的子公司WTN有关，其功能货币是比索。汇率波动主要取决于国家经济状况，尽管对新兴市场风险和全球事件的普遍看法，如战争、衰退和危机，过去曾导致新兴市场货币贬值，例如墨西哥。此外，联邦政府过去曾进行干预，未来可能会继续干预外汇市场。