附件 10.16

物业管理单位：

斯特拉福德办公楼
鹰道200号，# 118
宾夕法尼亚州韦恩
电话：（610）688-0284
传真：（610）688-5287

建筑物租赁

斯特拉福德办公楼

目 录

租约摘要

可出租平方英尺：约1,709（其中包括10%的楼面面积）。

大楼：宾夕法尼亚州韦恩市Strafford Avenue 125号Strafford三号楼

期限：自起始日：2018年7月1日起为期一（1）年，并持续至到期日：2019年6月30日止

办公室租赁
为斯特拉福德办公楼

第一条办公用房租赁

第1.01节。办公室套房出租。

业主已同意将办公室套房出租给租户，详情载于作为附件 B所附的平面图中进一步指明，但须遵守本租约所载的条款和条件。

第1.02节。许可使用。

租户应仅将办公套件用于租赁摘要上显示的许可用途。业主声明并保证办公室套房可用于租赁摘要上的许可用途。

第1.03节。租期。

租赁期限应自开始日起算，并应于到期日结束，但须遵守导致提前终止租赁的任何事件。

第1.04节。房东改善办公套房。

业主将在开工日期或之前提供本租赁的附件 C中所述的办公套房的改进，费用由其自行承担。

第1.05节。附体。

如业主因任何原因不能在开工日期给予租户办公室套房管有权，则业主须尽职尽责，尽快给予该等管有权。所有租赁费用应减少，直到租户被允许占用办公套房。开工日期应推迟至办公套房可供租户使用的实际日期。租户接受租赁费用的减免，作为延迟造成的所有损害的全部解决。如业主未在2018年7月1日或之前完成改善并给予租户办公室套房的管有权，则受不可抗力（以下定义）造成的每日延误影响，租户可在向业主发出书面通知后终止租约。

第1.06节。更新。

任何一方均可在期限结束时通过在预定的到期日至少一百二十（120）天前向另一方发出终止书面通知终止本租约。如果任何一方均未发出该通知，则本租赁应按照紧接期满前有效的相同条款和条件继续进行，每年再延长一（1）年，以此类推，直至本合同任何一方给予另一方一百二十（120）天的书面终止通知而终止。如业主在业主的意向期限届满前向租户发出一百二十（120）天的书面通知，以更改本租约的条款及条件；而如租户在该通知所述的期限届满后仍保留；则租户须被视为已接受该等更改的条款及条件，并须根据业主通知及本租约所述的条款及条件占用办公室套房，并按上述规定继续租期。

第1.07节。坚持。

如果租客在租期届满或终止后仍持有办公套房，且无需续期，且未经业主同意，则租客将是留置租客。业主可行使本租约中法律规定的一切补救措施，将租户及其财产从办公套房和建筑物中移走。

第1.08节。美国残疾人法案。

房东表示，截至本租约日期，据其所知，根据《美国残疾人法案》（“ADA”），没有就办公套件采取任何行动。承租人须以合法方式占用及使用办公套房，且仅限于许可用途。在不限制上述规定的情况下，此类许可用途应排除任何会导致办公套房或建筑物被视为ADA规定的“公共住宿场所”的用途。房东特此保证，该建筑将继续作为“现有设施”遵守法律要求的关于该建筑和办公套房的所有适用的ADA规定，除非办公套房或该建筑的任何变化是由非公共住宿场所的商务办公室以外的租户的任何改动或特定用途引起的。因承租人变更或使用而导致的任何此类变更，由承租人负责。

第二条租金项目。

第2.01节。租金。

租户同意支付办公套房租金租赁概要上显示的年租金作为租金。承租人应在每个日历月的第一天每月提前支付全部租金，不得扣除或房东的任何要求或声明。租客须将租金按租赁概要上的通知地址送交或交付予业主，或送交业主以书面指定的任何其他人或地方。根据本租约承租人应向业主支付的所有其他费用将被视为租金，这些费用必须支付，并可按本条款的规定收取
租赁和法律。

第2.02节。租金上涨。

故意省略。

第2.03节。保证金。

承租人须向业主支付租赁摘要所示的保证金，作为承租人忠实履行承租人根据本协议有义务履行的本租赁的所有条款和条件的担保，以及在所有适用的通知和补救期之后，支付承租人根据本协议违约时业主根据本协议可能有权获得的任何损害赔偿的担保。业主应在本租赁的到期日或更早终止日期后二十（20）日内查验办公套房，应书面注明承租人在本租赁项下应对其负责的任何损坏或其他物品，应从保证金中扣除为补救或补救该等物品而合理必要的金额，并应在本租赁的到期日或更早终止日期后三十（30）日内将保证金余额连同扣除的书面清单无息退还承租人。在租期内的任何时间，业主有权在适用的通知和补救机会后申请任何或全部保证金，以纠正租户的任何违约行为。如果房东这样做，那么租户应按要求向房东存入相当于如此申请的金额的金额，以便房东在期限内的任何时候都有手头上的全额保证金。

如果房东出售或转让其在建筑物和本租赁中的权益，则房东有权转让保证金。如果这样做，则房东应被视为承租人解除了返还保证金的所有责任，承租人应仅向受让人寻求保证金的返还。如承租人的遗产或办公套房的权益发生任何许可转让，则保证金须当作由业主持有，作为受让人所作的保证金，业主无须将保证金退还原承租人，但须按本租约的规定退还新承租人。

第2.04节。逾期缴纳租金：

如果任何每月分期付款的租金在到期后十（10）天内未支付，则租户应按自到期之日起至实际支付之日止计算的年利率百分之十（10%）（或法律允许的最高费用，以较低者为准）向房东支付该等未付租金费用的利息。（例如：拖欠租金x10 %除以365日=每天收取利息）。应计利息应视为额外租金，可按本租赁另有规定和法律规定收取。

第三条房东的权利和义务

第3.01节。由房东提供和支付的服务。

业主应在任期内向办公套房提供以下服务，费用自理：

（a）公用事业：业主须向办公室套房提供合理数量的电力，以供照明及适合租户从办公室套房经营其业务的个人电脑及复印机等普通业务用具使用。房东将在周一至周五（法定节假日除外）不少于上午8点至下午6点以及周六上午8点至下午1点的时间内提供办公套房舒适入住所需的供暖和空调。房东还将提供电梯服务，这意味着由无人值守的自动电梯提供服务。

（b）清洁。业主每周（周一至周五）至少五（5）天，由业主自行承担费用，包括但不限于清洁服务和用品以及垃圾和垃圾清运等，按照同一附近办公楼的标准对大楼和办公套房进行清洁。

（c）房地产税。业主应于到期日或之前缴纳对办公套房改善、建筑物及建筑物所在物业评估的全部房地产税（乡镇、县、学区），费用自理。

（d）保险。业主应在定期责任保险期间维持有效，以保障自身；及建筑物重置价值的财产保险，费用自理。

（e）维修。业主须自行承担费用及维修建筑物内的公共区域、建筑物的结构构件、屋顶、停车场及建筑物内的机械、电气、管道及暖通系统。然而，在符合第4.05（c）条的规定下，由租户、其雇员、承包商、客户或其他代理人或受邀者引起的任何维修或更换，应由租户自行承担费用和开支。

（f）除雪。业主应为建筑物的停车区、走道和入口提供除雪服务，费用自理。

（g）园林绿化。业主应在停车区、人行道和建筑物周围提供景观，费用自理。

（h）服务中断。如果故障是由包括不可抗力（以下定义）在内的房东无法控制的事故或情况造成的，则房东不对未能提供上述任何服务承担责任。因罢工、停摆、无法获得劳动力或材料、权力失效、限制性政府法律或法规、暴乱、叛乱、战争、火灾或其他伤亡或超出房东合理控制范围的其他类似或不相似性质的原因，导致房东在履行本协议规定的任何行为时受到拖延或阻碍或阻止，即发生“不可抗力”。除非是由于业主的作为或疏忽，否则业主在任何情况下均不对承租人的任何财产的损失或伤害承担责任，无论该财产如何发生、通过或与提供任何所述服务有关或附带发生，也不应免除承租人支付本租约所要求的全额租金的责任，也不构成或被解释为对承租人的推定或其他驱逐。

第3.02节。再入境权。

在至少提前三天书面通知后，业主或业主代理人有权在一天中的合理时间进入办公套房进行检查，展示办公套房以供出租，或在任何时间为建筑物的安全和保全进行必要的维修和改建。然而，除上文第3.01（e）条规定外，业主没有义务进行任何此类维修。

第四条承租人的权利和义务

第4.01节。安静的享受。

除本租约另有规定外，业主谨此保证，承租人于缴付租金及履行承租人根据本租约须履行的契诺时，须在不妨碍业主或任何由或透过业主提出申索的人的情况下，以和平及安静的方式使用及管有办公室套房。

第4.02节。租户将提供的物品。

租户将就其占用办公套房作出以下服务的安排，费用由其自行承担：

（a）电信。租户希望安装的所有电话、互联网、有线电视和其他通信服务到办公套件。

（b）保险。至少100万美元的综合责任保险，涵盖租户及其雇员和受邀者的行为，对本租约要求的赔偿提供合同责任保险；以及作为租户选择携带的其个人财产的此类财产保险。承租人应向房东提供证明这些承保范围的保险证明，以及所有续保。

第4.03节。由租户进行维修和改建。

（a）租户的义务。除上文第3.01（e）节规定的业主义务外，租户将进行一切必要的维修，以保持办公套房的良好秩序和维修，包括其所有固定装置和附属设施，以及所有改建、增建和改善。租户将不允许在办公套房发生任何浪费或伤害，并将遵守任何合法当局在任何时间发布或有效的适用于租户使用或占用办公套房的所有法律、规则、命令、条例和条例。在租期结束时或之前，租户将修复因安装或拆除家具和财产而造成的所有损坏，并将以良好的秩序和状态将办公套房归还给房东，但须遵守正常的磨损。

（b）改动。未经业主事先书面同意，承租人将不会作出或容许任何人在办公套房内或办公套房内作出任何更改、改善或增加，或安装任何需要对水、暖气、空调或电气或其他建筑物系统或设备作出任何更改或增加的任何种类的设备，而该等设备将不会被无理扣留、设置条件或延迟。如未经业主同意而作出任何该等更改、加建或改善，则业主可将其更正或移走，而租客须对业主因这样做而招致的任何及所有费用承担法律责任。在准许任何该等改善前，业主及租客须在每宗个案中以书面协定，建议经业主事先书面同意而对办公套房作出的更改、增建或改善，是在租期结束时成为业主的财产，还是由租客在租期结束时从办公套房中移走。对于租户已同意拆除的那些改进，租户必须在期限结束前立即自费拆除相同的，并修复因此类拆除而对办公套件造成的所有损坏。

（c）租户造成的损害。在符合第4.05（c）条的规定下，租户将自行承担成本和费用，修复因租户、其雇员、承包商、客户、转租户、代理或其他受邀者的作为或不作为而导致的办公套房和建筑物的所有损坏，包括其固定装置或改进，但须遵守正常磨损。

（d）厨房设施。如果办公套房包括厨房设施，那么租户应全权负责这些设施的保养和维护，包括可能不时需要的任何必要的管道和电气工作。

第4.04节。机械师的留置权。

承租人不得允许因承租人的工作而对建筑物所在的财产提出任何机械师或材料师的留置权。业主有权在任何合理时间在办公套件上张贴和保存其认为为保护免受这些留置权所需的任何通知。如果技工的留置权被提出，则房东可自行选择支付并满足相同的要求，在这种情况下，房东已支付的所有款项，自支付之日起按年利率百分之十计息，应被视为额外租金到期，由租户立即支付，无需通知或要求。

第4.05节。相互赔偿和释放。

（a）租客的赔偿：除第4.05（c）条另有规定外，租客同意赔偿、抗辩（由业主合理接受的大律师提供），并使业主及其代理人免受任何个人或个人、商号或商号、法团或法团的任何或代表提出的任何及所有索偿，因租客使用办公室套房或进行其业务或因租客在办公室套房内或其附近进行的任何活动、工作或所做的、允许的或遭受的事情而产生。承租人将进一步赔偿、抗辩并使业主免受因承租人在根据本租约条款履行任何契诺或协议时的任何违约或失责，或因承租人或其任何雇员、代理人、承包商或被许可人的任何行为或疏忽而产生的任何和所有索赔，以及因抗辩、调查、谈判、解决或诉讼所引起的所有费用、合理的律师费、费用和责任，或因此而产生的任何索赔或诉讼或法律程序。如因任何该等申索而对业主提出任何诉讼或法律程序，则承租人在接获业主通知后，同意由业主合理满意的大律师抗辩或抗辩该等诉讼或法律程序，费用由承租人合理承担。承租人，作为对业主的代价的重要部分，特此承担办公室套房内、上方或附近的财产因任何来源以及属于任何人而受到损害的所有风险，并免除业主对此承担的任何和所有责任（以下规定的基于业主的不法行为或疏忽的索赔除外）。承租人特此放弃针对业主的所有此类索赔，并同意为业主辩护并使其免受他人的任何此类索赔的伤害。

（b）业主的赔偿：业主将就因业主对建筑物的所有权和管理而在办公套房或建筑物内或其周围对任何人造成的生命损失、人身伤害或财产损害，对租户及其代理人进行赔偿、辩护并使其免受损害（包括律师、调查员和专家的费用），除非该等损失、伤害或损害是由租户或其代理人的疏忽造成的，但第4.05（c）条另有规定。如因上述原因对租客及/或其代理人提起任何诉讼或法律程序，则业主须自费抗辩该等诉讼或法律程序，或促使该等诉讼或法律程序由其保单涵盖该等情况的保险人指定的大律师（租客可合理接受）或由业主指定并经租客批准的大律师抗辩及辩护。业主依据本条承担的义务，在本租赁期满或终止后继续有效。

（c）相互放弃代位权：在不影响任何其他权利或补救措施的情况下，租户和房东各自特此解除和解除对方，并放弃其对对方因本合同要求投保的风险引起或发生其财产的损失或损害或类似财产的房东和租户惯常投保的风险而向对方追偿损害的全部权利。此类解除和豁免的效果不受所携带或要求的保险金额或适用于此的任何免赔额的限制。双方同意让各自的财产损失保险承运人放弃此类公司可能对房东承租人（视情况而定）拥有的任何代位权，只要保险不因此而无效。

第4.06节。从属关系。

本租赁从属于并在任何时候受制于所有地面或基础租赁，以及在以后任何时候由建筑物担保的任何抵押或其他担保文书；以及其所有续期、修改、合并或替换，以及在任何此类抵押或其他担保文书的担保下作出的或以后将作出的所有垫款。从属地位应是自动的，但房东可不时要求租客以书面形式承认这种从属地位，租客应执行并迅速退回任何商业上合理的文件，其中规定了这种从属地位。业主将要求任何贷款人考虑订立有利于租户的商业上合理的不干扰协议。

第4.07节。转让、转租。

未经业主事先书面同意，承租人不得出售、转让、抵押或转让本租约，或转租或租用办公套房或其任何部分，或允许该套房或其任何部分由承租人或承租人的雇员以外的任何人使用或占用，不得无理扣留、附加条件或延迟。任何出售或转让租户的多数或控股权益应被视为本租赁的禁止转让。未经业主同意将本租赁出售、转让、抵押、转让、转租的，无效，不具有效力；业主接受租金或者租赁费用，不构成对转让或者转让的接受或者认可。尽管有任何与此相反的规定，租客可将本租约或办公室套房或其任何部分转租予任何实体，而该实体在通知业主后，无须经业主事先同意或须向业主支付费用而控制、由租户控制或与租户共同控制。业主可转让本租约，须安排向租客发出该项转让的通知，其后不承担本协议项下的责任，但业主的受让人须承担业主在本协议项下的义务。

第五条违约和补救措施

第5.01节。违约事件。

承租人发生以下任何一项，即构成承租人在下述适用的补救通知和机会后的违约事件（每一项均为“违约事件”）：

（a）未付款。租客在收到到期的书面通知后十（10）天内未能支付租金或其他款项，但业主在任何十二（12）个月期间内至少发生两（2）次该等违约后，无须再向租客提供书面通知；或

（b）未遵守。承租人在业主发出书面通知后二十（20）天内没有履行或遵守本租约的任何其他契诺或条件，加上合理需要的额外时间（如有的话），以纠正该等不履行，但条件是承租人在二十（20）天期间内开始纠正该等不履行，并在其后勤勉地检控该等补救至完成；或

（c）遗弃。在任何情况下，租户均无义务占用办公室套房、接受办公室套房的占有、从办公室套房开始经营业务或一旦开放经营业务，继续在办公室套房或从办公室套房经营任何业务。

第5.02节。房东的补救办法。

一旦发生违约事件（在上述适用的通知和补救期之后），房东有权获得以下补救：

（a）加速。租客同意支付的租金及其他费用、利息、付款、成本及开支的全部余额，或其任何部分，以及包括守望者工资在内的所有成本及高级人员佣金，均视为到期应付及拖欠，犹如租金余额已预先支付；

（b）终止。根据业主的选择，本租约将终止并成为绝对无效，而租户方面没有任何权利通过支付任何到期款项或以其他方式履行任何条件、期限或契约被打破而恢复本租约；据此，业主有权就该违约行为追偿损害赔偿，金额等于为该期限的余额保留的租金金额，减去办公套房在该期限剩余时间的公平租金价值；

（c）Relet Office Suite。业主或任何代表业主行事的人，可根据业主的选择，将办公室套房或其任何部分或部分出租予业主根据其善意判断所决定的人；租客须就当时租期余额的任何租金损失承担法律责任。业主根据本租赁条款作出的任何该等重新入租或重新出租，均不损害业主就实际损害提出的申索，且在任何情况下，均不得免除租户因违反本租赁的任何契诺、条款及条件而产生的该等损害的法律责任；

（d）担保权益。业主放弃其可能有权针对租户的任何财产主张的所有法定和合同留置权或任何其他所谓的“业主留置权”，作为租户支付租金或履行本协议项下任何其他义务的担保；

（e）其他租赁补救办法。业主可拥有及行使本租约所载的任何及所有其他权利及补救办法；

（f）间接损害。在任何情况下，房东或租客均不得对因违反该方在租约下的义务而引起的后果性、惩罚性或特殊损害承担责任。

（g）法律允许。在房东寻求对违约或以其他方式违反租赁协议条款的租户强制执行租赁协议下产生的权利的情况下，房东可以拥有并行使任何和所有其他权利和/或补救措施，这些权利和/或补救措施是由该州任何现有或未来法律授予或允许的；但是，受制于任何此类法律为保护和有利于租户而授予或设定的所有权利。

第5.03节。额外的宾夕法尼亚州补救措施。

除业主在发生本租赁下的违约事件时可采取的其他补救措施外，业主有权行使以下补救措施：

（a）为金钱供认判决。【故意删除】

（b）供认拥有不动产的判决。承租人订立盟约并同意，如果这份租约被终止（要么是由于违约事件和/或当期限或其任何延期已过时），那么，在这种情况下，房东可以导致针对拥有办公室套房的承租人作出驱逐判决，并为此目的，承租人在此授权和授权任何protoonotary、clerk并同意房东可根据宾夕法尼亚州第2970 ET SEQ号议事规则采取行动。对于为占有不动产而在弹射中输入订单，且租户进一步同意，可据此立即签发占有令状，为此授权确认判决并为据此签发一份或多份占有令状，本租约或其真实正确的副本，应为充分的手令。承租人进一步订立盟约并同意，如因任何原因，在所述行动开始后，该行动应予终止，而办公室套房的占有应保留在或恢复为承租人，Landlord应有权在随后发生任何违约事件时，或在上述本租约终止时开始为拥有真正的程序而采取的后续行动

（c）违约誓章。在任何因管有不动产而以驱逐中的供认进入判决的程序或行动中，如业主须在该行动中首先促使提出构成条件先例或事件的失责或发生的事实的誓章或申辩，而该失责、发生或事件的发生授权并授权业主以供认方式进入判决，则该誓章或申辩即为该等事实、失责、发生、条件先例的确凿证据，或事件；及如在该程序或诉讼中提交本租约的真实副本（且该誓章或申辩的真实性应为充分证据），则无须将原件作为授权书、任何法院规则、惯例或相反惯例提交。

（d）租客放弃错误、上诉权、中止豁免、研讯。承租人特此向业主及任何及所有可能为承租人出庭的律师释放任何程序或行动中的所有错误，以凭藉本租约所载的授权书以供词方式作出判决，以及为此承担的所有责任。承租人进一步授权任何纪录法庭的原告人或任何书记员发出执行令状或其他程序。如果应在租期结束时或更早终止本租约时启动程序以收回对办公室套件的管有权，租户特别放弃根据经修订的1951年4月6日P.L.69法案要求的三（3）个月通知退出和/或十五（15）或三十（30）天通知退出的权利，并同意在任何此类情况下，提前五（5）天通知退出就足够了。

第5.04节。补救措施累计。

以上给予房东的一切救济，以及法律和权益赋予其的一切权利和救济，应当是累加和并发的。任何对本租约的裁定或取得或收回对办公套间的管有权，均不得剥夺业主就当时到期的租金或根据本协议条款将来将成为到期的租金而对租户采取的任何补救或行动，犹如没有作出裁定一样；亦不得将提出任何租金或违反契约的诉讼，或诉诸本协议为收回租金而规定的任何其他补救，解释为放弃取得对办公套间的管有权。

第5.05节。放弃违约。

任何一方放弃任何违反本租约任何部分的行为，或在任何时间或不时就支付任何分期租金或其他款项作出宽免，均不构成放弃，且不应被解释为放弃任何其后的违约或暗示任何未来的宽免。

第六条可能影响租赁的未来事件

第6.01节。显赫领域。

如办公套房或建筑物的全部或任何部分被任何主管当局根据征用权以公共或准公共用途或目的取得或谴责，则根据业主或租客（视属何情况而定）的选择，以书面通知接盘方的方式行使，则该期限自为该等公共或准公共用途或目的而须管有如此取得的部分时起终止，且无须分摊裁决。租户特此将所有权利转让给业主，并要求获得其在这些诉讼程序中可能有权获得的任何裁决，但因搬迁费用、业务错位损害和搬家费用索赔而单独判给租户的项目除外，这些项目不会减少业主的裁决。业主不对因任何谴责而产生的任何间接损害向租客或转租客承担法律责任。

第6.02节。破坏办公套间或建筑物

（a）可在90天内修复的办公套件。如果办公套房的部分或全部在任期内因火灾、要素或人员伤亡而受到损坏或破坏，则房东应立即对其进行维修，前提是根据州、县、联邦或市当局的法律法规，在房东的合理商业意见中，可以在九十（90）天内进行此类维修。此类损坏或破坏不应使本租约无效或作废，但在进行此类维修时，租户有权根据办公套房或其部分可能无法租用的程度以及办公套房或其部分可能无法租用的期限获得减免和/或按比例减免租金。

（b）办公套间90天内无法修复。如在业主或租客的合理商业意见中，无法在九十（90）天内对办公套房进行此类维修，则业主或租客可自行选择在该伤亡日期起计的45天内，藉由业主向租客或租客向业主（视属何情况而定）发出的书面通知，终止租赁，自办公套房的部分或全部受损或损毁事件发生之日起生效。

（c）建筑物受损。如果建筑物被损坏或毁坏，则本租约应继续完全有效，但房东应及时修复此类损坏或毁坏，前提是可以根据州、县、联邦或市当局的法律法规进行此类修复；但如果建筑物被如此损坏或毁坏，其修复和重建的成本估计超过其重置成本的33%，则由房东自行决定，自该等损坏或破坏发生之日起45天内行使，则业主可通过向租户发出书面终止通知的方式终止本租约，该终止日期应为办公套件的部分或全部损坏或破坏事件发生之日。

（d）减免租金。租客只有在办公套间无法入住，或办公套间出入受限，且不得因因该等损坏或破坏给租客的业务带来不便、烦扰或伤害，或因需要对建筑物的任何部分进行维修，或进行该等维修的情况下，才有权按比例减免或减免租金，房东不应因该等不便、烦扰或伤害而对租客承担责任。

第七条对办公用房和建筑物使用的限制。

第7.01节。停车。

除办公套房外，承租人应享有与他人共同使用的非专属使用权，包括：（a）汽车停车区、车道和行人道，（b）入口和走廊，以及（c）业主不时指定的装载设施、货运电梯和其他设施；所有这些均受本租约条款和条件以及业主不时规定的合理使用规则和规定的约束。

第7.02节。噪音。

租户将不会使用或容许使用任何设备或乐器进行声音复制或传输，其方式是如此复制、传输或产生的声音在办公室套房内部以外均可听见，业主亦不会容许由办公室套房邻近或以上的办公室套房产生或发出的任何该等声音干扰租户对办公室套房的使用和享用。租户将保持所有机械设备没有振动和噪音，这些振动和噪音可能会传输到办公套件的范围之外。

第7.03节。禁止吸烟政策。

为协助为大楼内所有租户提供无烟工作环境，租户同意在租赁空间或大楼内任何公共区域，或任何大楼入口25呎范围内不得吸烟。租户应负责指导和监督其雇员、受邀者、承包商和送货员，使他们了解政策。房东可采用合理的规则和规定，可对租户因其雇员、受邀者、承包商和送货员违反禁止吸烟政策而处以罚款（每次不超过50美元）；并可规定在租户未能在法规规定的时间内支付相同款项时，通过从租户的保证金中扣除的方式收取相同的费用。

第7.04节。规章制度。

业主可不时采纳合理的规则及规例，规管大厦内所有租户使用大厦及各办公套间及公共区域，但租户须不承担额外费用或负担。现行有效的《规章制度》作为附件“甲”附于本租赁。租户及其雇员、承包商、客户、代理商和其他受邀者应遵守《规则》和《条例》的所有规定。

第八条杂项法律规定。

第8.01节。章节说明。

本租赁的章节标题仅为方便起见，并非旨在就该租赁章节所涵盖的所有事项发出通知。不应使用本节标题来帮助解释该节中的任何语言。

第8.02节。绑定效果。

本租赁在承租人执行租赁、交付房东、房东执行租赁后方可生效。房东应及时将复印件或签名的对应方送至承租人。本租赁一经签署，即对合同各方及其各自的继承人、遗产代理人、继承人或允许的受让人具有约束力，并对其有利，但本租赁不得依据不符合本租赁条款的转让而对任何受让人有利。

第8.03节。通知。

根据本协议向房东发出的所有通知均应以书面形式，并通过亲自送达、或预付邮资、挂号或挂号邮件、要求的回执或国家认可的隔夜快递（例如联邦快递）向其转发至租赁摘要中的通知地址。所有发给租户的通知应通过个人交付、或通过预付邮资、挂号或认证邮件、要求的回执或国家认可的隔夜快递员（例如联邦快递）的方式转发至租赁摘要中的租户通知地址。所有通知应视为在邮件首次被拒收或收件方收到之日发出。任何一方均可通过向另一方发出书面通知的方式更改其通知地址，通知其新的通知地址。

第8.04节。全部协议。

业主和租客同意，本租约及其所附的任何承租人载有业主和租客之间有关办公套房租赁的所有承诺、协议、条件和谅解，并且除本租约中的承诺、协议、条件或谅解外，他们之间没有任何其他口头或书面承诺、协议、条件或谅解。他们还同意，除非以书面作出并由他们双方签署并直接提及本租约，否则本租约的后续变更、修改、变更或增补均不对房东或租客具有约束力。

作为证明，本合同各方拟受法律约束，自生效之日起已执行本租赁。

海豹

展品A

斯特拉福德办公楼
规则和条例

（上次修订时间为7-1-2002年）

租户同意在使用大楼和办公套房时遵守以下规则和规定（因为它们可能会在不增加成本或租户负担的情况下不时合理更改或添加）。该规则及规例适用于租户、租户的雇员、代理人、承建商、转租人、访客、持牌人及租户邀请或许可进入办公套房的任何其他人士。业主不对任何其他承租人、其雇员、代理人、独立承建商、转租人、访客及持牌人违反本规则及规例的行为向承租人承担法律责任。业主可随时及不时透过向租客发出更改的书面通知，更改规则及条例。现行《规章制度》如下：

1.通道：出入口、走廊、通道、楼梯及升降机由业主专管，不得阻挡，或由租客作进出办公套房以外的任何其他用途。

2.标志：承租人不得在建筑物的任何部分或其上放置或许可放置任何标志、广告或告示，但办公室套房门上除外。承租人须支付该标牌的费用。业主须指明任何标志的大小、形式、颜色及材料。业主有权在不通知承租人的情况下拆除所有不符合规定的标志，费用由承租人承担。一楼显眼处的名录将由房东提供，上面将放置包括租客在内的租客姓名。

3.机械及其他危害：租户不得在办公套房内架设、操作任何发动机、锅炉、发电机、任何种类的机械，也不得进行任何机械业务。未经业主书面同意，承租人不得在办公套房内放置任何爆炸物，也不得使用任何煤油或油类、燃烧液，也不得使用任何具有令人反感气味的物品。

4.布线和布线：如果租户希望安装电话、计算机、信号、电报或其他电线和仪器，则房东应首先确定是否可以在建筑物内或建筑物上安装此类电线和仪器，如果可以，将指示电工将其放置在何处以及如何放置。没有这些指示不得放置、钻孔或切割。业主在任何情况下均须保留要求放置及使用该等电力保护装置以防止过大电流传输至建筑物内或通过该建筑物的权利，以及要求悬挂业主认为有需要的电线及其放置及布置的权利，业主可进一步要求所有使用或寻求接触该等电线的部分遵守，并须遵守业主订立的有关规则。如出现不符合要求和规则的情况，房东有权立即切断并阻止使用此类电线。业主向任何以该等电线向任何租客提供服务的公司或个人发出的要求更改电线及其更换和重新布置的通知，须视为向该租客发出的通知，并须立即生效。租户使用的所有电线必须在配电板和接线盒以及大楼其他地方清楚地标记电线所通往的办公室的编号，以及电线分别用于的目的，以及经营相同的公司的名称。

5.不兼容用途：承租人不得将办公套间用于住宿或卧室，也不得以任何可能损害建筑物声誉的方式使用。承租人不得以使用乐器或任何不合时宜的噪音，亦不得以任何其他干扰任何方式，打扰其他承租人，亦不得容许其他承租人的骚扰。承租人不得在外窗台放置或容许任何物件，或容许任何东西从建筑物的窗户抛出。

6.清洁：未经业主书面同意，承租人不得雇用除业主或其服务承建商的雇员以外的任何人或人员清洁或照管办公套房。承租人如此雇用的任何人（经业主书面同意），在使用建筑物及其设施时，须受业主的规管及指示。

7.令人反感的动物/人士：业主有权将包括鸟类（但服务动物除外）在内的各类动物，以及所有拉票员和其他以业主认为会令其他租户感到烦恼或对建筑物造成损害的方式行事的人，排除或逐出建筑物。

8.搬运设备、家具：业主须订明将任何商品、家具、设备或保险箱带入或带出建筑物的方式及方式，以及进行该等搬运的时间。其财产被移动的租户应保护房东免受因该移动而对建筑物造成的任何损害，并对其进行赔偿。

9.锁：房东会为租户提供两把钥匙，用于TIN开始时的主要办公套房入口。租户将不会在办公套房的任何门上放置任何额外的锁，而无需先征得房东的书面同意。租户不得允许制作任何重复的钥匙，因为房东将提供所有必要的钥匙。如果租户希望任何门有两把以上的钥匙，那么租户应要求房东提供，租户应支付额外的钥匙。如果租户丢失了任何钥匙，那么房东可能会要求租户更换主门锁，并支付相同和所有所需更换钥匙的费用。当租约终止时，租户将办公室套房和大楼的所有钥匙交还给房东，并将办公室套房内任何金库或保险箱的门上所有锁的组合解释给房东。

10.窗户：租户，在任何时候关闭和离开办公套房之前，应看到所有窗户都是关闭的，从而避免可能的风暴、雨水或冰冻的损坏。租户同意在任期内更换租户、其代理人或雇员在大楼内打碎的所有玻璃。承租人不得因绑扎、楔回水龙头或其他方式浪费用水。

11.大厦名录：业主会在大厦一楼显眼处提供一份名录，由业主酌情在该名录上显示租户的姓名。承租人姓名应在目录上显示。

12.普通用法：除正常挂画过程外，不得将物品固定、钻孔或钉钉、螺钉打入墙壁或隔板。墙壁或隔板不得粉刷、涂纸或以其他方式覆盖或以任何方式标记或破损。不得在建筑物的照明电线上设置附件，用于储存电力，或用于电风扇或电机的运行或其他用途。承租人不得允许在办公套房内操作任何种类的机器（一般办公设备除外，包括个人电脑、复印机、传真机和电话）。未经业主书面合理同意，承租人不得使用除业主提供的以外的任何其他取暖方式。如果租户希望安装电话亭或电话亭，那么租户将首先通知房东，房东将合理指定相同的放置地点。未经业主事先书面同意，除业主或其维修承建商聘用的人员外，不得在建筑物内或建筑物周围设置机械师。

13.合理使用公用事业：租户不得以奢侈或不合理的方式使用任何公用事业，如电或水。业主可安装计价器，计量办公套房内使用的公用设施的数量，租户应按要求向业主支付计价器和所有必要设备的安装费用。承租人须按业主订定的费率缴付所使用的公用事业的所有费用，该费率不得超过拥有自有设备的供应公用事业公司就同一服务向承租人收取的收费超出该公用事业的使用量以供承租人许可使用的费率。如果租户在提前十（10）天书面通知到期后仍未支付这些款项，则该未支付构成本租约项下的违约。如果租户安装和使用任何辅助空调，业主另有许可，则租户的安装和使用应受本条规则的约束。

14.供暖和空调效率：当供暖或空调系统运行且室外温度低于50华氏度或高于80华氏度时，租户不得在办公套房的任何时间打开任何窗口或允许打开任何窗口。

15.地毯保护：承租人应提供保护，防止卷椅损坏地毯。

展品b

楼层平面图展示办公套房

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斯特拉福德建筑3 – 3^RD楼层

展品c

Landlord对办公套件的改进

房东同意向办公套房提供并支付完成以下工作所需的人工和材料：

在离接待区最近的私人办公场所-拆除局部分隔墙一处（铺地毯、墙面补漆等），打造大办公一处。

整个照明将升级为2x2 LED灯具。

所有粉刷过的墙面都将进行整修。

所有地毯将全程蒸汽清洁。