10-Q

美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格10-Q

（标记一）


☒	根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的季度报告

截至2025年9月30日的季度期间

或


☐	根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的过渡报告

对于从到的过渡期

委托档案号1-9321

Universal Health Realty Income Trust

（在其章程中指明的注册人的确切名称）


马里兰州		23-6858580
（国家或其他司法公司或组织）		（I. R. S. Employer 识别号）

通用企业中心南古尔夫公路367号宾夕法尼亚州普鲁士国王		19406-0958
（主要行政办公室地址）		（邮编）

(610) 265-0688

（注册人的电话号码，包括区号）

根据该法第12（b）节登记的证券：

 
      各类名称
 
交易代码（s）
 
      注册的各交易所名称

 
      实益权益股份，面值0.01美元
 
      UHT
 
      纽约证券交易所

用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。是否☐

用复选标记表明注册人在过去12个月内（或在要求注册人提交此类文件的较短期限内）是否以电子方式提交了根据S-T规则第405条（本章第232.405条）要求提交的每个交互式数据文件。是否☐

通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。参见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。


大型加速披露公司	☐	加速披露公司	☐

非加速披露公司	☒	较小的报告公司	☒
		新兴成长型公司	☐

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节提供的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见《交易法》第12b-2条）。是☐没有

2025年10月31日已发行实益权益普通股数量— 13,873，618

Universal Health Realty Income Trust

指数


		页号。
第一部分.财务信息（未经审计）
项目1。	财务报表
	简明综合损益表—截至9月30日止三个月及九个月，2025年和2024年	3
	综合收益简明综合报表—截至2025年9月30日及2024年9月30日止三个月及九个月	4
	简明合并资产负债表— 2025年9月30日和2024年12月31日	5
	简明合并权益变动表—截至2025年9月30日及2024年9月30日止三个月及九个月	6至7
	简明合并现金流量表—截至2025年9月30日和2024年9月的九个月	8
	简明综合财务报表附注	9日至19日
项目2。	管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析	20至30
项目3。	关于市场风险的定量和定性披露	30至31
项目4。	控制和程序	31
第二部分。其他信息		32
项目1a。	风险因素	32
项目5。	其他信息	32
项目6。	附件	32

签名		33

这份表格10-Q的季度报告是针对截至2025年9月30日的季度。在这份季报中，“我们”“我们”“我们的”“信托”指的是环球医疗信托及其子公司。

如本季度报告所披露，包括简明综合财务报表附注2 —与Universal Health Services, Inc.（“UHS”）的关系及关联交易，UHS（UHS of Delaware，Inc.）的全资附属公司根据日期为1986年12月24日并于2019年1月1日经修订及重列的每年可续期顾问协议的条款担任我们的顾问。咨询协议将于每年的12月31日到期，但是，我们可以续签该协议，但须经与UHS无关的受托人确定，顾问的表现令人满意。咨询协议延长至2025年，条款与2024年和2023年实施的咨询协议相同。我们的管理人员是UHS的全体员工，通过其全资子公司Delaware，Inc.的UHS。此外，我们医院的五处设施租赁给UHS的全资子公司，我们医院的一处设施租赁给UHS的全资子公司与第三方的合资企业，而UHS的子公司是19座医疗/办公楼或独立急诊部门的租户，这些设施由我们全资或共同拥有。除上下文另有要求外，本报告中任何对“UHS”或“UHS设施”的提及均指Universal Health Services, Inc.的子公司，包括Delaware，Inc.的UHS。

在这份季度报告中，“收入”一词不包括我们拥有各种非控股股权的未合并有限责任公司（“有限责任公司”）的收入，其比例从33%到95%不等。截至2025年9月30日，我们对四家共同拥有的LLC/LP进行了投资。我们目前以权益法核算我们在这些投资的收益/损失中所占的份额（见简明综合财务报表附注5-股权关联公司的财务信息摘要）。

第一部分.财务信息

项目一、财务报表

环球医疗信托

简明综合损益表

截至二零二五年九月三十日及二零二四年九月三十日止三个月及九个月

（金额以千为单位，每股信息除外）

（未经审计）


	三个月结束						九个月结束
	9月30日，						9月30日，
	2025			2024			2025			2024
收入：
租赁收入-UHS设施（a.）	$	8,367		$	8,248		$	25,075		$	25,366
租赁收入-非关联方		14,777			14,342			43,676			43,188
其他收入-UHS设施		233			242			699			682
其他收入-非关联方		577			305			1,218			1,056
融资租赁利息收入-UHS便利		1,348			1,357			4,050			4,077
		25,302			24,494			74,718			74,369
费用：
折旧及摊销		7,903			7,009			21,742			20,624
UHS的咨询费		1,414			1,386			4,169			4,093
其他经营费用		7,591			7,609			22,535			22,115
		16,908			16,004			48,446			46,832
未合并有限责任公司（“LLC”）收益和利息支出中的权益前收益		8,394			8,490			26,272			27,537
未合并有限责任公司收益中的权益		438			300			1,215			956
利息支出，净额		(4,816	)		(4,793	)		(14,202	)		(13,920	)
净收入	$	4,016		$	3,997		$	13,285		$	14,573
基本每股收益	$	0.29		$	0.29		$	0.96		$	1.06
稀释每股收益	$	0.29		$	0.29		$	0.96		$	1.05

加权平均流通股数-基本		13,828			13,807			13,818			13,799
加权平均流通股数-摊薄		13,874			13,849			13,860			13,835

（a.）包括截至2025年9月30日和2024年9月30日止三个月的UHS急性护理医院设施McAllen Medical Center的奖金租金分别为895美元和765美元，截至2025年9月30日和2024年9月30日止九个月期间的奖金租金分别为260万美元和230万美元。

见这些简明综合财务报表的附注。

环球医疗信托

综合收益简明综合报表

截至二零二五年九月三十日及二零二四年九月三十日止三个月及九个月

（金额以千为单位）

（未经审计）


	三个月结束						九个月结束
	9月30日，						9月30日，
	2025			2024			2025			2024
净收入	$	4,016		$	3,997		$	13,285		$	14,573
其他综合损失：
现金流量套期的未实现衍生损失		(605	)		(3,184	)		(4,283	)		(4,055	)
其他综合损失合计：		(605	)		(3,184	)		(4,283	)		(4,055	)
综合收益总额	$	3,411		$	813		$	9,002		$	10,518

见这些简明综合财务报表的附注。

环球医疗信托

简明合并资产负债表

（金额以千为单位，共享信息除外）

（未经审计）


	9月30日，			12月31日，
	2025			2024
资产：
房地产投资：
建筑物及改善工程及在建工程	$	661,258		$	655,996
累计折旧		(306,553	)		(286,932	)
		354,705			369,064
土地		56,870			56,870
房地产投资净额		411,575			425,934
应收UHS融资款		82,315			82,798
房地产投资和应收融资净额		493,890			508,732
对有限责任公司（“LLC”）的投资		20,817			13,948
其他资产：
现金及现金等价物		6,916			7,097
应收UHS的租赁和其他应收款		6,985			7,131
应收租赁-其他		8,720			7,975
无形资产（扣除每个期间累计摊销1130万美元）		6,045			7,325
使用权土地资产，净额		10,896			10,918
递延费用、应收票据和其他资产，净额		13,768			17,736
总资产	$	568,037		$	580,862
负债：
信用借款额度	$	357,050		$	348,900
应付抵押票据，对我们无追索权，净额		18,575			19,349
应计利息		885			694
应计费用和其他负债		11,230			10,444
地面租赁负债，净额		10,896			10,918
租户准备金、按金及递延及预付租金		10,827			11,016
负债总额		409,463			401,321
股权：
实益权益优先股，面值0.01美元；授权5,000，000股；无已发行和未偿还		-			-
普通股，面值0.01美元；授权95,000，000股；已发行及未发行：2025-13,873，583； 2024 - 13,850,608		139			138
超过面值的资本		271,833			271,092
累计净收益		858,580			845,295
累计分红		(974,107	)		(943,396	)
累计其他综合收益		2,129			6,412
总股本		158,574			179,541
总负债和权益	$	568,037		$	580,862

见这些简明综合财务报表的附注。

环球医疗信托

简明合并权益变动表

截至2025年9月30日止九个月

（金额以千为单位）

（未经审计）


	普通股
						资本在								累计其他
	数					超额			累计		累计			综合			合计
	股份			金额		面值			净收入		股息			收入/（亏损）			股权
2025年1月1日		13,851		$	138	$	271,092		$	845,295	$	(943,396	)	$	6,412		$	179,541
实益权益股份：
已发行，净额		24			1		115			—		—			—			116
已回购		(1	)		—		(36	)		—		—			—			(36	)
限制性股票补偿费用		—			—		662			—		—			—			662
股息和股息等价物（2.215美元/股）		—			—		—			—		(30,711	)		—			(30,711	)
综合收益：
净收入		—			—		—			13,285		—			—			13,285
现金流量套期未实现净（亏损）/收益		—			—		—			—		—			(4,283	)		(4,283	)
小计-综合收益										13,285					(4,283	)		9,002
2025年9月30日		13,874		$	139	$	271,833		$	858,580	$	(974,107	)	$	2,129		$	158,574

环球医疗信托

简明合并权益变动表

截至2024年9月30日止九个月

（金额以千为单位）

（未经审计）


	普通股
						资本在								累计其他
	数					超额			累计		累计			综合			合计
	股份			金额		面值			净收入		股息			收入/（亏损）			股权
2024年1月1日		13,824		$	138	$	270,398		$	826,061	$	(902,975	)	$	7,312		$	200,934
实益权益股份：
已发行，净额		26			—		(180	)		—		—			—			(180	)
已回购		(1	)		—		(27	)		—		—			—			(27	)
限制性股票补偿费用		—			—		635			—		—			—			635
股息和股息等价物（2.185美元/股）		—			—		—			—		(30,241	)		—			(30,241	)
综合收益：
净收入		—			—		—			14,573		—			—			14,573
现金流量套期未实现净亏损		—			—		—			—		—			(4,055	)		(4,055	)
小计-综合收益										14,573					(4,055	)		10,518
2024年9月30日		13,849		$	138	$	270,826		$	840,634	$	(933,216	)	$	3,257		$	181,639

见这些简明综合财务报表的附注。

环球医疗信托

简明合并权益变动表

截至2025年9月30日止三个月

（金额以千为单位）

（未经审计）


	普通股
					资本在							累计其他
	数				超额		累计		累计			综合			合计
	股份		金额		面值		净收入		股息			收入/（亏损）			股权
2025年7月1日		13,874	$	139	$	271,557	$	854,564	$	(963,842	)	$	2,734		$	165,152
实益权益股份：
已发行		—		—		40		—		—			—			40
已回购		—		—		—		—		—			—			—
限制性股票补偿费用		—		—		236		—		—			—			236
股息和股息等价物（0.74美元/股）		—		—		—		—		(10,265	)		—			(10,265	)
综合收益：
净收入		—		—		—		4,016		—			—			4,016
现金流量套期未实现净（亏损）/收益		—		—		—		—		—			(605	)		(605	)
小计-综合收益								4,016					(605	)		3,411
2025年9月30日		13,874	$	139	$	271,833	$	858,580	$	(974,107	)	$	2,129		$	158,574

环球医疗信托

简明合并权益变动表

截至2024年9月30日止三个月

（金额以千为单位）

（未经审计）


	普通股
					资本在								累计其他
	数				超额			累计		累计			综合			合计
	股份		金额		面值			净收入		股息			收入/（亏损）			股权

2024年7月1日		13,849	$	138	$	270,592		$	836,637	$	(923,107	)	$	6,441		$	190,701
实益权益股份：
已发行		—		—		27			—		—			—			27
已回购		—		—		(15	)		—		—			—			(15	)
限制性股票补偿费用		—		—		222			—		—			—			222
股息和股息等价物（0.73美元/股）		—		—		—			—		(10,109	)		—			(10,109	)
综合收益：
净收入		—		—		—			3,997		—			—			3,997
现金流量套期未实现净亏损		—		—		—			—		—			(3,184	)		(3,184	)
小计-综合收益									3,997					(3,184	)		813
2024年9月30日		13,849	$	138	$	270,826		$	840,634	$	(933,216	)	$	3,257		$	181,639

见这些简明综合财务报表的附注。

环球医疗信托

简明合并现金流量表

（金额以千为单位）

（未经审计）


	截至9月30日的九个月，
	2025			2024
经营活动产生的现金流量：
净收入	$	13,285		$	14,573
调整以使经营活动产生的净收入与净现金保持一致：
折旧及摊销		21,742			20,624
与高于/低于市场租赁相关的摊销，净额		(126	)		(131	)
递延融资成本摊销		569			571
基于股票的补偿费用		662			635
资产和负债变动
应收租赁款		(599	)		(1,229	)
应计费用和其他负债		1,393			241
租户准备金、按金及递延及预付租金		(189	)		(108	)
应计利息		191			246
支付的租赁费用		(1,379	)		(1,100	)
其他，净额		(54	)		(564	)
经营活动所产生的现金净额		35,495			33,758
投资活动产生的现金流量：
对有限责任公司的投资		(6,802	)		(5,892	)
向第三方合作伙伴垫款，净额		(327	)		-
有限责任公司的现金分配		303			765
房地产投资新增，净额		(5,607	)		(6,037	)
投资活动所用现金净额		(12,433	)		(11,164	)
筹资活动产生的现金流量：
信用额度借款净额		8,150			21,150
偿还应付按揭票据		(794	)		(13,232	)
支付的融资成本		-			(2,127	)
支付的股息		(30,715	)		(30,242	)
发行股份实益权益，净额		116			17
筹资活动使用的现金净额		(23,243	)		(24,434	)
现金及现金等价物减少		(181	)		(1,840	)
现金及现金等价物，期初		7,097			8,212
现金及现金等价物，期末	$	6,916		$	6,372
补充披露现金流信息：
已付利息	$	13,442		$	13,134
建造和改善工程应计发票	$	177		$	1,715

见这些简明综合财务报表的附注。

Universal Health Realty Income Trust

简明合并财务报表附注

2025年9月30日

（未经审计）

（一）一般

这份表格10-Q的季度报告是针对截至2025年9月30日的季度。在这份季报中，“我们”“我们”“我们的”“信托”指的是环球医疗信托及其子公司。

在这份表格10-Q的季度报告中，“收入”一词不包括我们拥有各种非控股股权的未合并有限责任公司的收入，这些公司的股权比例从33%到95%不等。截至2025年9月30日，我们对四家共同拥有的LLC/LP进行了投资。我们目前以权益法核算我们在这些投资的收益/损失中所占的份额（见附注5）。

此处包含的简明合并财务报表由我们根据SEC的规则和规定编制，未经审计，反映了所有正常和经常性调整，我们认为，这些调整是公允列报中期业绩所必需的。根据这些规则和条例，通常包含在根据美国公认会计原则（U.S. GAAP）编制的财务报表中的某些信息和脚注披露已被压缩或省略，尽管我们认为随附的披露足以使所提供的信息不具有误导性。建议将这些简明综合财务报表与我们截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中的综合财务报表、报表附注和会计政策一并阅读。

按照美利坚合众国普遍接受的会计原则编制财务报表要求我们作出影响我们合并财务报表和附注中报告的金额的估计和假设。

（二）与Universal Health Services, Inc.（“UHS”）的关系及关联交易

租赁：我们于1986年开始经营，通过向UHS的子公司购买某些物业并立即将物业租回给各自的子公司。下文提供截至2025年9月30日租赁给UHS子公司的每家医院的基本租金以及租赁和续租条款。基本租金按月支付。麦卡伦医疗中心的租约还规定了奖金租金，该租金是根据将医院当前季度收入与基准年相应季度进行比较的计算结果按季度支付的。与UHS旗下子公司进行的医院租赁，除关于Clive Behavioral Health Hospital（由UHS与无关联第三方合资经营）的租赁外，均由UHS无条件担保且相互交叉违约。Clive设施的租约由UHS（52%）和天主教健康倡议-爱荷华州（48%）提供若干基础上的担保。

从租赁给UHS子公司的三个急性护理和三个行为健康护理医院设施的租赁产生的合并收入，占我们截至2025年9月30日及2024年9月30日止三个月各期间综合收入的约24%，占截至2025年9月30日及2024年9月止九个月各期间综合收入的约24%。除了六座UHS医院设施外，我们还有十九处物业，包括医疗/办公楼和独立的急诊科（“FED”），这些物业由我们全资或共同拥有，其中包括租户，这些租户是UHS的子公司。在截至2025年9月30日和2024年9月30日的三个月期间，来自UHS相关租户的总收入分别占我们综合收入的约39%和40%，在截至2025年9月30日和2024年9月30日的九个月期间，分别占我们综合收入的约40%和41%。

2021年12月，我们与UHS及其某些关联公司订立了经修订的资产买卖协议。根据交易条款，除我们向UHS的全资子公司UHS支付的410万美元现金向我们购买外，TERM1向我们转让的位于加利福尼亚州的一家急症护理医院（按其公允市场价值）和UHS的两家全资子公司（按其公允市场价值）的房地产资产、位于南卡罗来纳州艾肯的艾肯地区医疗中心（“艾肯”）（其中包括一家急症护理医院和一家行为健康馆）的房地产资产以及位于德克萨斯州坦普尔的Canyon Creek Behavioral Health（“Canyon Creek”）。由于UHS在Aiken和Canyon Creek的租赁协议范围内的购买选择权，根据美国公认会计原则，该交易作为失败的售后回租入账，而我们就与UHS的资产买卖协议所收购的物业作为融资安排入账。根据租约，按月向我们支付的收购物业2025年期间的年租金总额约为600万美元（410万美元与Aiken有关，190万美元与Canyon Creek有关）。租赁付款中包含在我们的综合收益表中，并反映为融资租赁利息收入的部分，在截至2025年9月30日和2024年9月30日的三个月中分别约为130万美元和140万美元，在截至2025年9月30日和2024年9月30日的九个月期间各约为410万美元。没有适用于这两项租赁的奖金租金部分。截至2025年9月30日和2024年12月31日，我们的综合资产负债表包括与该交易相关的应收融资款，分别为8230万美元和8280万美元。

根据我们与UHS若干附属公司于1986年12月24日及2021年12月31日订立的主租约条款（“主租约”），该等条款规管McAllen Medical Center、Wellington Regional Medical Center（受日期为1986年12月24日的主租约规管）、Aiken Regional Medical Center及Canyon Creek Behavioral Health（受日期为2021年12月31日的主租约规管，经修订）的租约，所有这些均为医院物业，均为UHS的全资附属公司，UHS有选择权，其中包括，通过在当时的当前期限终止至少90天前向我们提供通知，按下述租赁条款续签租约。UHS还有权根据以下任一情况按其评估公允市场价值向我们购买相应的租赁设施：（i）在租赁期或任何续约期限结束时；（ii）在信托发生控制权变更时提前一个月通知，或；（iii）在租赁规定的时间段内，如果UHS向我们提供通知，表明他们有意提供替代财产/财产以换取从我们租赁的四个全资拥有的UHS医院设施中的一个（或多个），如果我们不能与UHS就要替代的属性达成一致。此外，UHS拥有以下权利的优先购买权：（i）在租赁期内及之后的特定期间内以任何第三方要约的相同价格、条款和条件购买相应的租赁设施，或；（ii）在租赁期结束时以及之后的特定期间内根据任何第三方要约以相同的条款和条件续租相应的租赁设施。

此外，UHS的一家全资子公司是与一家无关第三方的合资企业的管理成员，该合资企业经营并向我们租赁Clive Behavioral Health，这是一家位于爱荷华州克莱夫的拥有100个床位的行为保健设施。根据有关该设施的租约，合营公司可选择（其中包括）按租赁协议规定的条款续租，方法是在当时的租期终止前至少270天向我们提供通知。合营企业还有权根据以下任一情况以其评估的公允市场价值向我们购买租赁设施：（i）在租赁期或任何续租条款结束前至少270天发出通知，或；（ii）在信托控制权发生变更后12个月内的任何时间提前30天发出通知（如果合营企业拒绝行使其购买权，UHS也有此权利）。此外，该合资企业在任何第三方出售之前拥有购买该设施的优先要约权。

下表详列截至2025年9月30日与UHS相关的每份医院租约的现有租期及续期选择，包括三间急症护理医院及三间行为健康医院：


医院名称	年度最低租金		结束租赁期限	续展任期（年）
麦卡伦医疗中心	$	5,485,000	2026年12月		5	(a)
惠灵顿地区医疗中心	$	6,805,000	2026年12月		5	(b)
艾肯地区医疗中心/Aurora Pavilion行为健康服务	$	4,164,000	2033年12月		35	（c）
峡谷溪行为健康	$	1,882,000	2033年12月		35	（c）
克莱夫行为健康医院	$	2,851,000	2040年12月		50	（d）

(a)

UHS有一 5年期按现有租赁费率续租选择权（通过 2031 ).

(b)

UHS有一 5年期按公允市场价值租赁费率续租选择权（通过 2031 ；见下文补充披露）。每年租金将增加 2.5 每年1月1日按年复合% St 到2026年。

（c）

UHS有七个 5年期按公允市场价值租赁费率续租期权（ 2034 直通 2068 ).年出租率由 2.25 每年1月1日累计复利% St 到2033年。

（d）

与UHS相关的合资企业已五个 10年期续租选择权；五个10年期续租选择权中的前三个将按租约规定的计算租赁费率（ 2041 直通 2070 ）和最后两个10年期续租选择将按公平市场租金率（ 2071 直通 2090 ).在每年的1月1日 St 到2040年（如果行使五年中的前三个，可能到2070年），年租金将增加 2.75 按累计及复利计算的百分比。

2024年10月，UHS的两家全资子公司分别对位于德克萨斯州Weslaco和Mission的两辆FED行使了5年期续保选择权，期限为2025年2月1日至2030年1月31日。计划在2025年2月1日至2026年1月31日期间每年增加2%的续租租约的年租费总额约为110万美元。UHS的全资子公司在这些FED中的每一个上都剩余五个5年期续约选择权，其中前三个续约选择权（涵盖2030至2044年）规定租赁费率每年增加2%，其余两个5年期续约选择权（涵盖2045至2054年）规定按当时公允市场价值的租赁费率。这些租赁相互交叉违约且在每一次延长的5年期限届满时，UHS的全资子公司拥有以届时公允市场价值购买租赁物的选择权。

管理层无法预测与UHS全资子公司之间的租赁，这些子公司拥有按现有租赁费率或公允市场价值租赁费率续签的选择权，或我们的任何其他租赁，是否会在其租赁期结束时续签。如果不以当前费率或公允市场价值租赁费率续租租约，我们将被要求为这些设施寻找其他运营商和/或以可能不如当前租约对我们有利的条款订立租约。此外，如果UHS的子公司在租赁期届满时行使选择权购买各自租赁的医院或FED设施，我们未来的收入可能会减少，如果我们

与目前根据这些租约赚取的租金收入相比，无法从收到的销售收益中获得有利的回报率。

于2025年10月，我们与UHS的全资附属公司订立地面租赁，意图开发、建造及拥有Palm Beach Gardens Medical Plaza I的不动产，这是一座位于佛罗里达州Palm Beach Gardens的医疗办公楼（“MOB”）。这个多租户MOB由80,000平方英尺的可出租面积组成，计划于2026年第三季度完工。MOB将设在Alan B. Miller医疗中心的院内，这是一家新建的急症护理医院，由UHS的全资子公司拥有和运营，计划于2026年第二季度完工并开业。我们已聘请UHS的全资子公司担任项目经理的这一MOB预计将于2025年11月开工。MOB的成本估计约为3400万美元。UHS的全资附属公司已就MOB约75%的可出租平方英尺签订为期10年的主弹性租赁协议，该协议可根据执行第三方租赁而减少。

在2023年第三季度，我们收购了麦卡伦医生中心，这是一家位于德克萨斯州麦卡伦的MOB，收购价格约为760万美元，其中包括交易成本。该建筑物的可出租面积约为7.95万平方英尺，为100%业主出租给UHS的全资子公司McAllen Hospitals，L.P.。三网主租约十二年，计划于2035年8月31日到期。McAllen Hospitals，L.P.可选择将租期延长三个连续十年。目前的年度基本租金约为64.3万美元。

2023年第一季度，Sierra Medical Plaza I的建设基本完成，这是一个位于内华达州里诺的多租户MOB，由约86,000平方英尺的可出租面积组成。这家MOB位于北内华达塞拉医疗中心的院内，这是一家新建的急症护理医院，由UHS的全资子公司拥有和运营，于2022年4月期间竣工并开业。MOB的成本估计约为3500万美元，其中约3000万美元是截至2025年9月30日发生的。就该MOB而言，我们与UHS的全资附属公司订立地面租赁及主弹性租赁协议，两者均于2023年3月开始生效。master flex租赁协议的期限为十年，计划于2033年3月31日到期。MOB的68%已出租，包括10年的master flex租约，占可出租平方英尺的34%。主弹性租赁协议须根据第三方租赁的执行情况作出减少。地面租约的租期为75年，计划于2098年3月2日届满。

截至2025年9月30日，我们作为承租人与UHS的子公司进行的十三次地面租赁（针对合并和未合并投资）与UHS的子公司进行的地面租赁的剩余租赁期限范围约为24年至约73年。在截至2025年至2029年的每一年中，这些物业的年度租赁付款总额约为571,000美元，此后总计为3,070万美元。额外租赁会计披露见附注7。如上所述，于2025年10月期间，我们与UHS的一家全资子公司订立了额外的地面租赁。

高级职员和员工：我们的高级职员都是UHS全资子公司的员工，尽管截至2025年9月30日我们没有受薪员工，但我们的高级职员通常会以限制性股票的形式获得年度股票薪酬奖励。在特殊情况下，如果董事会薪酬委员会作出保证并认为适当，我们的高级职员还可能获得限制性股票和/或现金奖金形式的一次性特别薪酬奖励。

顾问协议：UHS的全资附属公司Delaware，Inc.（“顾问”）的UHS根据日期为1986年12月24日的顾问协议担任我们的顾问，并于2019年1月1日经修订和重述（“顾问协议”）。根据咨询协议，顾问有义务向我们提出一项投资计划，尽最大努力获得适合该计划的投资（尽管它没有义务向我们提出任何特定的投资机会），向我们提供行政服务并处理我们的日常事务。我们与UHS之间的所有交易必须获得与UHS无关联的受托人（“独立受托人”）的批准。在根据咨询协议提供服务时，顾问可利用独立的专业服务，包括会计、法律、税务和其他服务，顾问直接由我们报销。经我们或顾问六十天书面通知，咨询协议可因任何原因终止。咨询协议于每年12月31日到期；然而，经独立受托人确定顾问的表现令人满意，我们可予以续签。咨询协议延长至2025年，条款与2024年和2023年实施的咨询协议相同。

我们的咨询费按我们平均投资房地产资产的0.70%计算，这是根据我们简明的综合资产负债表得出的。根据对我们的顾问费以及其他一般和行政费用的审查，与行业同行集团相比，与2024年和2023年相比，2025年的顾问费计算保持不变。用于咨询费计算目的的平均房地产资产不包括我们简明综合资产负债表中的某些项目，例如（其中包括）累计折旧、现金及现金等价物、应收租赁款、递延费用和其他资产。顾问费按季度支付，可根据我们经审计的财务报表在年底进行调整。截至2025年9月30日和2024年9月30日止三个月期间，每个月向UHS产生和支付（或应付）的咨询费分别约为140万美元，其依据是平均投资房地产资产分别为8.08亿美元和7.92亿美元。截至2025年9月30日和2024年9月30日止九个月期间，已发生和已支付（或应付）给UHS的咨询费分别约为420万美元和410万美元，基于平均投资房地产资产分别为7.94亿美元和7.8亿美元

股份所有权：截至2025年9月30日和2024年12月31日，UHS拥有我们5.7%的流通股实益权益。

UHS的SEC报告要求：UHS受美国证券交易委员会（“SEC”）报告要求的约束，被要求提交包含经审计财务信息的年度报告和包含未经审计财务信息的季度报告。由于在截至2025年9月30日和2024年9月30日的三个月期间，来自UHS相关租户的总收入分别占我们综合收入的约39%和40%，在截至2025年9月30日和2024年9月30日的九个月期间则分别占约40%和41%，并且由于UHS的一家子公司是我们的顾问，因此我们鼓励您从SEC网站获取有关环球保健服务公司的公开文件。这些备案由UHS全权负责，不以引用方式并入本文。

（三）股息和股票发行方案

股息及股息等价物：

我们在2025年第三季度宣布并支付了约1030万美元或每股0.740美元的股息，在2024年第三季度宣布并支付了约1010万美元或每股0.730美元的股息。在截至2025年9月30日的九个月期间，我们宣布并支付了约3070万美元的股息，即每股2.215美元，在2024年可比期间，我们宣布并支付了约3020万美元的股息，即每股2.185美元。上述金额包括与限制性股票归属相关的应计股息。股息等值，适用于未归属限制性股票的股份，在2025年和2024年的前九个月累计，已经或将在限制性股票归属时支付。

股票发行方案：

在2024年第二季度，我们在表格S-3（档案编号333-278730）（“表格S-3”）上提交了货架登记声明，登记不时向或通过一个或多个承销商、交易商或代理人，或直接向购买者提供和出售不确定数量的实益权益普通股、优先股和债务证券，总首次发行价格不超过1亿美元。表格S-3于2024年4月30日生效。

自2024年4月30日生效至2025年9月30日，没有根据S-3表格发行股份。截至2025年9月30日，我们已支付或发生与S-3表格相关的各种费用和开支约291,000美元。这种储架登记声明下潜在流动性的可用性取决于投资者需求、市场状况和其他因素。我们不保证何时或是否会根据本登记声明发行任何证券。

（四）收购、剥离和新建

2025年9月30日之后：

截至2025年9月30日和2024年9月30日的九个月期间，没有收购或资产剥离。

（五）股权关联企业财务信息汇总

根据美国公认会计原则和与投资和房地产企业会计相关的指导，我们使用权益会计法对我们未控制的LLC/LP的未合并投资进行会计处理。这些投资中的第三方成员在以下问题上拥有平等的投票权，但不限于：（i）剥离财产；（ii）年度预算批准，以及；（iii）融资承诺。这些投资代表33%至95%的非控股所有权权益，最初按我们的成本入账，随后根据我们在净收益、对投资的现金贡献和分配中的净权益进行调整。根据某些协议，在满足特定的优先回报率门槛后，与所有权权益相比，某些有限责任公司投资的销售收益和损益的分配可能会不成比例地分配。

合并现金流量表中收到的权益法被投资单位的分配按分配性质分类。投资回报在未合并投资收入中扣除权益后列报为经营活动产生的现金流量。投资回报分类为投资活动产生的现金流量。

截至2025年9月30日，我们对拥有MOB的四家共同拥有的LLC/LP进行了非控制性股权投资或承诺。截至2025年9月30日，我们根据权益法在未合并基础上对这些LLC/LP进行了会计处理，因为它们不是我们作为主要受益人的可变利益实体，我们也没有控股投票权。这些实体中的大多数是我们与在实体中持有少数所有权权益的非关联方之间的合资企业。从现金流的角度来看，每个实体通常都是自我维持的，并产生足够的现金流来满足其经营现金流要求并偿还对我们无追索权的第三方债务（如适用）。尽管由于这些实体的现金流充足，我们通常不需要向这些实体提供持续的财务支持，但我们可能会不时为某些目的提供资金，例如但不限于重大资本支出、租赁物改良和债务融资。虽然我们没有义务这样做，但如果我们全权酌情批准，额外的现金资金通常作为股权或会员贷款垫付。这些实体对财产进行财产保险。

下面的财产权表代表了截至2025年9月30日我们拥有非控股权益并按权益法核算的四家LLC/LP：



LLC/LP名称	所有权			LLC/LP拥有的财产
郊区楼盘		33	%	圣马修斯医疗广场II
布朗斯威克联合公司（a.）（b.）		74	%	中海岸医院MOB
FTX MOB二期		95	%	福尼医疗广场II
Grayson Properties II（c.）		95	%	Texoma医疗广场II

（a）

这家有限责任公司有一笔第三方定期贷款$ 8.0 百万，对我们无追索权，截至2025年9月30日未偿还。

（b）

我们是与第三方就土地租赁的承租人。

（c）

这家LP建设、拥有并经营德士马医疗广场II 其位于德克萨斯州丹尼森，位于UHS全资子公司拥有和运营的一家医院的院内。我们已承诺投资高达 $ 10.1 百万在股权和债权融资方面，其中 $ 7.5 百万，净，截至2025年9月30日已获资助。这家LP有一笔第三方建筑贷款，剩余未偿余额为$ 6.8 2025年5月的百万，当时已全部偿还。我们的$ 6.5 百万按比例分担偿还贷款，以及第三方合作伙伴按比例净分担$ 327,000 ，是利用我们的信贷协议的借款提供资金的。第三方合作伙伴净份额资金来自我们预定全额偿还的贷款，附利息， 2025年第四季度期间 .我们是这个物业相关土地的承租人，有UHS相关方。

以下是2025年9月30日和2024年9月30日按权益法核算的四家LLC/LP的简明合并损益表（未经审计）：


	三个月结束 9月30日，				九个月结束 9月30日，
	2025		2024		2025		2024
	（金额以千为单位）				（金额以千为单位）
收入	$	2,178	$	2,217	$	6,621	$	6,524
营业费用		856		951	$	2,601		2,675
折旧及摊销		463		476	$	1,405		1,422
利息，净额		60		142	$	309		443
净收入	$	799	$	648	$	2,306	$	1,984
我们在净收入中所占的份额	$	438	$	300	$	1,215	$	956

以下是截至2025年9月30日和2024年12月31日按权益法核算的上述四家LLC/LP的简明合并资产负债表（未经审计）：


	9月30日， 2025			12月31日， 2024
	（金额以千为单位）
净资产，含在建工程	$	26,039		$	27,119
其他资产（a.）		6,403			4,678
总资产	$	32,442		$	31,797

其他负债（a.）	$	2,829		$	2,405
应付抵押票据，对我们无追索权		7,957			15,047
股权		21,656			14,345
总负债及权益	$	32,442		$	31,797

对有限责任公司的投资和垫款，未包括在
应计费用和其他负债	$	20,817		$	13,948
计入应计费用和其他负债的金额		(1,814	)		(1,770	)
我们在有限责任公司的股权份额，净额	$	19,003		$	12,178

（a）

截至2025年9月30日和2024年12月31日的其他资产和其他负债包括约$ 647,000 和$ 649,000 分别与LLC/LP作为承租人、与第三方出租人（包括UHS的子公司）进行的与地面租赁相关的使用权土地资产和使用权土地负债。

截至2025年9月30日和2024年12月31日，未合并的LLC/LP应付的抵押票据到期本金总额（按权益法核算且对我们无追索权）如下（金额单位：千）：


	抵押贷款余额（a.）
LLC/LP名称	9/30/2025		12/31/2024		到期日
布朗斯威克 Associates（2.80%固定利率抵押贷款）	$	7,957	$	8,173	2030年12月
Grayson Properties II（3.70%固定利率建筑贷款）（b.）		-		6,874	2025年5月偿还
	$	7,957	$	15,047

（a）

所有抵押贷款都需要通过到期按月支付本金，并包括到期时的气球本金支付。

（b）

这笔第三方建筑贷款的未偿还余额为$ 6.8 2025年5月的百万，当时已全部偿还。我们的$ 6.5 百万按比例分担偿还贷款，以及第三方合作伙伴按比例净分担$ 327,000 ，是利用我们的信贷协议的借款提供资金的。第三方合作伙伴净份额资金来自我们预定全额偿还的贷款，附利息，在2025年第四季度期间。

根据我们继续持有非控制性所有权权益的四家LLC/LP的经营和/或合伙协议，第三方成员和信托在任何时候，可能受制于某些条件，有权向其他成员（“非要约成员”）提出要约（“要约成员”），其中它同意：（i）以要约成员确定的价格（“转让价格”）向非要约成员出售要约成员的全部所有权权益，或；（ii）以同等比例的转让价格购买非要约成员的全部所有权权益。非发售成员有60至90天的时间：（a）以转让价格购买发售成员的全部所有权权益，或；（b）以同等比例转让价格向发售成员出售其全部所有权权益。转让的结束必须发生在非要约成员接受后的60至90天内。

（六）近期会计公告

2024年11月，财务会计准则委员会（“FASB”）发布了ASU 2024-03，“损益表-报告综合收益-费用分类披露（子主题220-40）”。ASU2024-03要求在财务报表附注中披露有关某些成本和费用的特定信息。本ASU在2026年12月15日之后开始的财政年度和2027年12月15日之后开始的财政年度内的过渡期有效。我们目前正在评估这一新准则对合并财务报表相关披露的影响。

FASB或其他标准制定机构不时发布新的会计准则，这些准则由我们在生效日期采用，或者在某些允许提前采用的情况下，在生效日期之前发布。我们评估了最近发布的尚未生效的指引，除非上文另有说明，我们认为新指引不会对我们的经营业绩、现金流或财务状况产生重大影响。

（七）租赁会计

作为出租人：

我们根据通常归类为经营租赁的协议将我们的大部分经营物业出租给客户（我们的两项租赁作为融资安排入账，详见附注2-与环球保健服务公司的关系和关联方交易）。我们在租赁期内按直线法确认经营租赁项下规定的最低租赁付款总额。一般来说，根据我们的租约条款，我们的大部分租金费用，包括公共区域维护、房地产税和保险，都是从我们的客户那里收回的。我们记录客户在发生适用费用期间偿还的金额，这通常是在整个租赁期限内按比例进行的。我们选择了一揽子实用权宜之计，允许出租人不按基础资产类别将租赁和非租赁部分分开。这种实用的权宜之计使我们在满足某些标准的情况下，不会将客户报销的费用（“租户报销”）与相关的租金收入分开。我们评估了这些标准并得出结论，租金收入和相关租户补偿的转移时间和模式是相同的，对于符合经营租赁条件的租赁，我们在截至2025年9月30日和2024年9月30日的三个月和九个月的综合损益表中将租金收入和租户补偿作为租赁收入下的单一组成部分进行会计处理和列报。

截至2025年9月30日和2024年9月30日止三个月和九个月期间的“租赁收入– UHS设施”和“租赁收入–非关联方”标题的组成部分分列如下（单位：千）。基本租金主要是指在租赁期限内按直线法确认的租赁项下规定的租金金额。奖金租金和租户补偿是指租户根据合同有义务支付性质可变的金额的金额。


	三个月结束				九个月结束
	9月30日，				9月30日，
	2025		2024		2025		2024
UHS设施：
基本租金	$	6,724	$	6,785	$	20,167	$	20,645
奖金租金（a.）		895		765		2,573		2,306
租户补偿		748		698		2,335		2,415
租赁收入-UHS设施	$	8,367	$	8,248	$	25,075	$	25,366



非关联方：
基本租金	$	11,204	$	11,034	$	33,661	$	33,078
租户补偿		3,573		3,308		10,015		10,110
租赁收入-非关联方	$	14,777	$	14,342	$	43,676	$	43,188

（a）包括与麦卡伦医疗中心相关的奖金租金。

作为承租人：

我们是与各种第三方（包括UHS的子公司）的承租人，与我们截至2025年9月30日的十五处合并物业的土地地面租赁有关。我们的使用权土地资产代表我们在租赁期内使用土地的权利，我们的租赁负债代表我们支付租赁产生的租赁付款的义务。使用权资产和租赁负债是在采用专题842时根据租赁期内租赁付款的现值确认的。我们使用了我们的估计增量借款利率，该利率是根据截至2019年1月1日或地面租赁开始日期（以较晚者为准）的可用信息得出的，用于确定该日期活跃租赁的租赁付款现值。对于初始期限为12个月或以下的租赁，不确认使用权资产和租赁负债，因为这些短期租赁的会计处理方式与先前的经营租赁指引类似。我们目前没有任何初始期限为12个月或更短的地面租约。截至2025年9月30日，我们的简明综合资产负债表包括约1090万美元的使用权土地资产和约1090万美元的地面租赁负债。

与若干医院设施有关的披露：

伊利诺伊州芝加哥-土地：前医院的拆除工作已于2023年完成。

印第安纳州埃文斯维尔-专业设施：该设施自2019年以来一直空置。

截至2025年9月30日的三个月期间，我们就这些物业产生的总运营费用为67,000美元（包括减免物业税的92,000美元），截至2024年9月30日的三个月期间为185,000美元。截至2025年9月30日的九个月期间，我们与这些物业相关的总运营费用为387,000美元（包括92,000美元的物业税减免抵免），截至2024年9月30日的九个月期间（包括563,000美元的主要与前期相关的物业税减免抵免）。

我们继续向第三方推销伊利诺伊州芝加哥和印第安纳州埃文斯维尔的房产。与这些物业相关的未来运营费用将由我们在它们仍然拥有和未出租期间承担。

（八）债务和金融工具

债务：

管理层定期监测和分析信托的资本结构，以努力保持资本资源之间的目标平衡，包括根据我们的循环信贷额度的借款水平、根据由我们的物业的不动产担保的无追索权抵押债务的借款水平以及我们的权益水平（包括股权发行的对价）。这一持续分析考虑了诸如当前债务市场和利率环境、我们物业当前/预计的入住率和财务表现、我们物业当前的贷款与价值比率、信托当前的股价、预期收购所需的资本资源以及预期资产剥离将产生的预期资本等因素。这一分析，连同对信托目前根据信贷协议未偿还的借款、无追索权抵押借款和股权的考虑，有助于管理层决定在特定债务部分再融资等事件发生或需要额外资金为信托增长提供资金时使用哪种资本资源。

2024年9月30日，我们就我们的信贷协议订立了第二次修订，日期为2021年7月，并于2023年5月作出修订，由作为借款人的信托、其贷款方和作为行政代理人的富国银行银行（N.A.）订立（经修订的“信贷协议”）。除其他事项外，第二项修正案规定了以下内容：（i）将到期日延长至2028年9月30日（之前为2025年7月），以及；（ii）将信贷额度下的总借款能力提高至4.25亿美元（之前为3.75亿美元），其中包括1.25亿美元的非摊销定期贷款（“定期贷款”），以及3亿美元的循环贷款承诺，其中包括4000万美元的信用证分限额，以及3000万美元的swingline/短期贷款分限额。根据信贷协议的条款，我们可能会要求将循环信贷额度和/或定期贷款增加至多5000万美元的额外总金额，并且我们可以选择将到期日延长至多两个额外的六个月期限。新融资下的借款由信托的某些子公司提供担保。此外，新融资下的借款由信托大多数全资子公司的第一优先担保权益和所有股权的留置权担保。

信贷协议下的借款将按我们选择的期限SOFR加.10%（“调整后的期限SOFR”）或基准利率的利率计息，在任何一种情况下，加上根据信贷协议中规定的公式确定的我们的总杠杆比率确定的特定保证金。循环贷款的适用保证金范围为调整后的定期SOFR贷款的1.10%至1.35%，基本利率贷款的0.10%至0.35%。定期贷款的适用保证金范围为调整后的定期SOFR贷款的1.20%至1.65%，基准利率贷款的0.20%至0.65%。信贷协议将“基准利率”定义为（a）行政代理人的最优惠利率，（b）联邦基金有效利率加上1%的1/2，以及（c）一个月调整后期限SOFR加上1%中的最大值。信托还将为3亿美元的循环贷款承诺支付0.15%至0.35%的季度融资费用（取决于信托的总杠杆率）。

调整后期限SOFR、基本利率和设施费的利润率基于我们的总杠杆率。于2025年9月30日，循环贷款的调整后定期SOFR利率的适用保证金为1.20%，基准利率的适用保证金为0.20%，设施费为0.20%。截至2024年9月30日，定期贷款的调整后定期SOFR利率的适用保证金为1.20%，基准利率的适用保证金为0.20%，设施费为0.20%。

根据我们4.25亿美元信贷协议的条款，截至2025年9月30日，我们有3.571亿美元的未偿还借款和6790万美元的可用借款能力。截至2024年12月31日，根据我们当时有效的信贷协议条款，我们有3.489亿美元的未偿还借款，以及7610万美元的可用借款能力。根据我们的信贷协议，未偿还借款的公允价值与每个日期的账面值相同。没有补偿性余额要求。

在我们的合并现金流量表中，我们根据我们的信贷协议以净额报告现金流量。截至2025年9月30日和2024年的季度，我们的信贷协议下的总借款分别为1490万美元和1720万美元，截至2025年9月30日和2024年的季度，总偿还额分别为1270万美元和1240万美元。在截至2025年9月30日和2024年9月的九个月内，我们的信贷协议下的总借款分别为4750万美元和6420万美元，在截至2025年9月30日和2024年9月的九个月内，总偿还额分别为3940万美元和4300万美元。

信贷协议包含惯常的肯定和否定契约，包括对某些债务、留置权、收购和其他投资、基本面变化、资产处置和股息以及其他分配的限制。信贷协议还包含有关信托的总债务与总资产的比率、固定费用覆盖率、总担保债务与总资产价值的比率、总无担保债务与总未设押资产价值的比率以及最低有形净值的限制性契约，以及惯常的违约事件，其发生可能会触发信贷协议项下当时未偿金额的加速。我们在2025年9月30日和2024年12月31日分别遵守了信贷协议中的所有约定。我们还认为，如果基于大部分潜在新借款将用于为投资提供资金的假设，我们将继续遵守我们的承诺全额借款。

下表汇总了所需的合规比率，使信贷协议中所载的契约生效（以千美元计）：


	盟约	9月30日， 2025			12月31日， 2024
有形资产净值	>= $125,000	$	152,529		$	172,216
总杠杆	< =60%		44.0	%		44.4	%
有担保的杠杆	< =30%		2.3	%		2.4	%
未设押杠杆	< =60%		45.7	%		45.9	%
固定收费覆盖率	> = 1.50x	3.2x			3.2x

如下表所示，我们有各种抵押，所有这些都是对我们无追索权的，包括在我们截至2025年9月30日的简明综合资产负债表中（金额以千为单位）：


设施名称	优秀余额（单位：千）（a.）			利息率			成熟度日期
凤凰儿童东谷关爱中心固定费率抵押贷款	$	7,425			3.95	%	2030年1月
罗森博格儿童医疗广场固定利率抵押贷款		11,294			4.42	%	2033年9月
合计，不含净负债溢价和净融资费用		18,719
减去净融资费用		(144	)
应付抵押贷款票据总额，对我们无追索权，净额	$	18,575

（a）

所有抵押贷款都需要通过到期每月支付本金，并且要么完全摊销，要么包括到期时的气球本金支付。

2025年5月，Tuscan Professional Building的一笔固定利率抵押贷款，截至该日的剩余余额为122,000美元，已在预定到期日全部偿还。

2024年4月，Summerlin Hospital Medical Office Building III之前未偿还的1220万美元固定利率抵押贷款已使用我们的信贷协议下的借款全部偿还。

在2025年9月30日和2024年12月31日，我们有各种抵押贷款，所有这些都对我们没有追索权，包括在我们的简明综合资产负债表中。抵押贷款以建筑物的不动产以及物业租赁和租金作抵押。截至2025年9月30日，未偿还抵押贷款的合并账面价值约为1870万美元，合并公允价值约为1760万美元。截至2024年12月31日，未偿还抵押贷款的合并账面价值约为1950万美元，合并公允价值约为1770万美元。我们债务的公允价值是根据从金融机构收到的报价计算得出的。我们认为这些是债务工具相关披露权威指南中概述的公允价值层次结构中的“第2级”。我们的固定利率债务的市场利率变化会影响债务的公允价值，但对产生的利息或现金流没有影响。

金融工具：

主动利率互换协议：

2024年10月，我们签订了总名义金额为8500万美元的利率互换协议，固定利率为3.2725%，我们将其指定为现金流对冲。此次利率互换于2024年10月2日生效，计划于2028年9月30日到期。如果1个月期限SOFR在3.2725%以上，交易对手支付给我们，如果1个月期限SOFR低于3.2725%，我们支付给交易对手，固定利率3.2725%与1个月期限SOFR的差额。本次利率互换是作为两项利率互换协议的替代而订立的，总名义金额为8500万美元，于2024年9月16日到期，如下文所述。

2023年12月，我们签订了总名义金额为2500万美元的利率互换协议，固定利率为3.9495%，我们将其指定为现金流对冲。此次利率互换于2023年12月1日生效，计划于2027年12月1日到期。如果1个月期限SOFR在3.9495%以上，交易对手支付给我们，如果1个月期限SOFR低于3.9495%，我们支付给交易对手，固定费率3.9495%与1个月期限SOFR的差额。

2020年3月，我们签订了总名义金额为5500万美元的利率互换协议，固定利率为0.565%，我们将其指定为现金流对冲。本次利率互换于2020年3月25日生效，计划于2027年3月25日到期。2023年5月15日，对这一利率互换协议进行了修改，将基准利率从LIBOR改为定期SOFR。如果1个月期限SOFR在0.505%以上，交易对手支付给我们，如果1个月期限SOFR低于0.505%，我们支付给交易对手，固定利率0.505%与1个月期限SOFR的差额。

2024年到期的利率互换协议：

2024年9月16日，以下名义总额为8500万美元的利率互换协议于到期日到期：（i）名义总额为3500万美元的利率互换，固定利率为1.4975%，自2020年1月起生效；（ii）名义总额为5000万美元的利率互换，固定利率为1.144%，自2019年9月起生效。

我们定期以公允价值计量我们的利率掉期。我们的利率掉期的公允价值是基于第三方的报价。我们认为这些输入在与衍生工具和套期保值活动相关的权威披露指南中概述的公允价值层次结构中属于“第2级”。截至2025年9月30日，我们利率掉期的公允价值为210万美元的净资产，包括在随附的简明综合资产负债表的递延费用和其他资产中。在2025年前九个月，我们从交易对手方收到了大约240万美元，根据掉期条款对上一季度的应计费用进行了调整。在2025年第三季度，我们从交易对手方收到了大约797,000美元，根据掉期条款对上一季度的应计费用进行了调整。在2024年前9个月，我们从交易对手处收到了大约480万美元（其中约250万美元与2024年9月16日到期的两笔掉期交易有关），根据掉期条款对上一季度的应计费用进行了调整。在2024年第三季度，我们从交易对手方收到了约150万美元（其中约76万美元与2024年9月16日到期的两笔掉期交易有关），根据掉期条款对上一季度的应计费用进行了调整。现金流量套期是通过在资产负债表上将衍生工具的公允价值作为资产或负债入账，并在股东权益内的累计其他综合收益（“AOCI”）中记录相应的金额。在被套期交易影响收益的期间或期间，金额从AOCI重新分类到损益表。我们预计未来十二个月我们的利率掉期不会有任何收益或损失被重新归类为收益。

（九）分部报告

经营分部是公共实体的一个组成部分，该实体从事可能从中赚取收入和产生费用的业务活动，并拥有可供主要经营决策者（“主要经营决策者”）定期审查的离散财务信息。我们的主要业务是通过直接所有权或通过合资企业投资和租赁医疗保健和人类服务设施，这些设施汇总为一个单一的可报告分部。我们积极管理我们的医疗保健和人类服务设施组合，并可能不时做出出售不符合我们长期投资目标的表现较差的物业的决定。销售收益通常会再投资于新的开发项目或收购项目，我们认为这将满足我们计划的回报率。我们的意图是，所有医疗保健和人类服务设施将被拥有或开发用于投资目的。我们的综合收入和综合净收入是从我们的投资组合的运营中产生的。我们的首席运营官是董事会主席、首席执行官和总裁。

我们的投资组合遍布美国全境，但是，我们不会出于分配资源或衡量业绩的目的而将我们的业务按地域或任何其他基础进行区分或分组。我们会个别检讨每项物业的营运及财务数据；因此，每项物业均代表个别的营运分部。个别物业已根据其在设施、租户和运营流程的性质和经济性以及长期平均财务业绩方面的相似性汇总为一个可报告分部。没有任何个别财产符合被视为其自身可报告分部所必需的要求。我们没有实体内部的销售或转让。财务业绩作为单一可报告分部的列报方式与我们的主要经营决策者分配资源或衡量业绩的方式一致。

我们投资组合的会计政策与我们截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中的重要会计政策摘要中所述的相同。主要经营决策者主要根据综合净收入衡量和评估每项物业产生的财务业绩，并决定如何分配资源。在评估我们物业的表现时，综合净收入也被用来监控预算与实际结果。分部资产的计量在资产负债表中作为合并资产总额列报。由于总资产一般不用于评估经营业绩，因此主要经营决策者不会定期审查我们单一可报告分部的总资产。

主要经营决策者使用综合净收入来评估分部资产的收入，以决定是否将利润再投资于我们的医疗保健和人类服务设施组合以用于经常性资本支出，或再投资于实体的其他部分，例如用于收购、新发展、预定的债务利息和本金支付，或支付股息。


	三个月结束 9月30日，						九个月结束 9月30日，
	2025			2024			2025			2024
收入：
设施收入	$	23,887		$	23,049		$	70,459		$	70,071
融资租赁利息收入-UHS便利		1,348			1,357			4,050			4,077
所有其他收入		67			88			209			221
总收入	$	25,302		$	24,494		$	74,718		$	74,369

费用：
折旧及摊销	$	(7,903	)	$	(7,009	)	$	(21,742	)	$	(20,624	)
UHS的咨询费		(1,414	)		(1,386	)		(4,169	)		(4,093	)
其他经营费用（a.）		(7,591	)		(7,609	)		(22,535	)		(22,115	)
未合并有限责任公司收益中的权益		438			300			1,215			956
利息支出，净额		(4,816	)		(4,793	)		(14,202	)		(13,920	)
合并净收入	$	4,016		$	3,997		$	13,285		$	14,573

（a）物业营运开支主要由物业税、水电费、维修、保险及其他与租赁我们的房地产物业有关的费用组成。我们的CODM没有提供进一步的分类，并使用总运营费用来管理业务。

项目2。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析

以下管理层对财务状况和经营业绩（“MD & A”）的讨论和分析旨在促进对我们的经营业绩和财务状况的理解。提供的MD & A是对我们的简明合并财务报表和随附的简明合并财务报表附注的补充，应与这些附注一并阅读，这些附注包含在本季度报告的10-Q表格中。MD & A包含涉及风险、不确定性和假设的前瞻性陈述。由于各种因素，包括但不限于以下前瞻性陈述和某些风险因素以及项目1a中提出的因素，实际结果可能与这些前瞻性陈述中的预期存在重大差异。风险因素载于我们截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告。

概述

我们是一家房地产投资信托基金（“REIT”），于1986年开始运营。我们投资于医疗保健和人类服务相关设施，目前包括急症护理医院、行为健康护理医院、专科设施、独立的急诊部门、儿童保育中心和医疗/办公楼。截至2025年9月30日，我们有77项房地产投资或承诺位于21个州，包括：

•

三家急症护理医院和三家行为健康护理医院组成的六家医院设施；

•

四个独立的应急部门（“FED”）；

•

61栋医疗/办公楼，其中4栋为未合并有限责任公司（“LLC”）/有限责任合伙企业（“LP”）所有；

•

四个学前教育和儿童保育中心；

•

一个空置的专业设施，以及；

•

位于伊利诺伊州芝加哥市的一块空地。

前瞻性陈述和某些风险因素

您应仔细审查本季度报告中包含的所有信息，并应特别考虑我们在截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告、本季度报告以及我们不时向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的其他报告或文件中列出的任何风险因素。在这份季度报告中，我们陈述了我们对未来事件和未来财务业绩的信念。这份季度报告包含“前瞻性陈述”，反映了我们目前对未来业绩、业绩、前景和机会的估计、预期和预测。诸如“可能”、“将”、“应该”、“可能”、“将”、“预测”、“潜力”、“继续”、“预期”、“预期”、“未来”、“打算”、“计划”、“相信”、“估计”、“出现”、“项目”和类似表述，或这些词语和表述的否定，以及未来时的陈述，识别前瞻性陈述。你应该知道，那些说法只是我们的预测。实际事件或结果可能大不相同。在评估这些报表时，您应该具体考虑各种因素，包括本文其他地方和我们截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中第1A项风险因素和第7项中描述的风险。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析——前瞻性陈述和风险因素及项目2。管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析——前瞻性陈述和某些风险因素，包括在此。这些因素可能导致我们的实际结果与我们的任何前瞻性陈述存在重大差异。

前瞻性陈述不应被理解为对未来业绩或结果的保证，也不一定是对实现此类业绩或结果的时间或时间的准确指示。前瞻性信息基于当时可获得的信息和/或我们对未来事件的善意信念，并受到难以预测的风险和不确定性的影响，其中许多风险和不确定性超出了我们的控制范围。许多因素可能导致实际业绩或结果与声明中表达的内容存在重大差异。除其他外，这些因素包括以下方面：

•

我们的大部分收入依赖于一家运营商UHS，该运营商在截至2025年9月30日和2024年9月30日止三个月期间分别占我们综合收入的约39%和40%，在截至2025年9月30日和2024年9月30日止九个月期间分别占约40%和41%。我们无法向您保证，在现有租赁期限按期届满时，UHS的子公司将续签医院设施和独立急诊部门的租约。此外，若UHS的附属公司行使选择权以购买各自租赁的医院设施和FED，且不在租赁期届满或其他情况下订立替代安排，则如果我们无法就所收到的销售收益赚取有利的回报率，与目前根据这些租赁赚取的租金收入相比，我们未来的收入和经营业绩可能会减少。

•

尽管最近利率有所放缓，但过去几年的利率上升显著增加了我们的利息支出，从而减少了我们的净收入、经营活动提供的现金和来自

运营，以及不利地影响我们以优惠条件进入资本市场的能力。我们的借款利率提高和/或与新建筑相关的成本增加也可能影响我们进行更多有吸引力的投资的能力。利率提高对我们借款的影响，包括对近期和未来利率互换和/或上限协议条款的不利影响，可能会对我们未来的租金收入和支出（包括利息支出）产生不利影响，并可能对我们未来的净收入、经营活动提供的现金、运营资金、续租条款、我们物业的基本价值、我们扩大投资组合的能力以及我们普通股的价值产生重大不利影响。

•

2025年7月4日通过的立法（俗称One Big Beautiful Bill Act）将工作和社区服务要求附加到医疗补助福利的资格上，这将产生限制医疗补助登记和支出的效果。该立法还对用于向各州增加联邦医疗补助资金的提供者费用设置了限制。该立法禁止此前未将医疗补助资格扩大至联邦贫困线138%的州提高目前为某些州补充支付提供资金的提供者费用的费率，或将费用基数提高到以前费用未涵盖的类别或服务项目。目前的提供商费用门槛将保持在6%。对于根据ACA扩大了医疗补助资格的州，在2028年至2032年联邦财政年度期间，提供者费用门槛将每年降低0.5%，由此产生的门槛最终将变为3.5%。该立法还取消了2025年之后的某些保险交易所保费税收抵免，预计保险交易所注册将受到不利影响。作为联邦预算谈判的一部分，延长税收抵免目前是美国国会辩论的主题，我们无法预测这些补贴最终是否会在2026年联邦财政年度被采纳。所有这些因素都可能会减少我们物业运营商的收入，并可能增加我们医院设施运营商（包括UHS）提供的无偿护理水平。因此，我们的经营业绩可能会受到不利影响。

•

在过去几年中，我们的租户经历了通胀压力，主要是在人员和某些其他成本方面。此外，我们的某些租户经历了人员短缺，在不同时期，需要雇用昂贵的临时人员和/或提高工资和福利，以招聘和留住护士和其他临床工作人员及辅助人员。通货膨胀和/或人员短缺的影响，过去对我们某些租户的经营业绩产生了重大不利影响，最近在一定程度上有所缓和。然而，未来通胀对我们租户的业务和经营业绩的影响程度将取决于高通胀水平持续多久以及通胀率进一步上升的程度，如果有的话，这两者我们都无法预测。如果高通胀水平持续存在，或者如果通胀速度加快，我们租户的开支，以及我们没有转嫁给租户的直接运营开支，可能会比预期更快地增加，可能需要比预期更快地利用我们和租户的资本资源。此外，考虑到我们租户经营的报销环境的复杂性，他们的付款人可能不愿意或无法提高报销率以补偿通货膨胀的影响。这可能会影响他们支付租金的能力和意愿。

•

在我们的某些市场，一般房地产市场受到竞争/容量增加以及入住率和租金率下降的不利影响，这可能会对我们的经营业绩和我们物业的潜在价值产生不利影响。

•

最近，一些立法举措已通过成为法律，这些举措可能导致国家或州一级向我们设施的运营商（包括UHS）提供医疗保健服务的系统发生重大变化。不能保证这些新法律的实施不会对我们运营商的业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响。

•

UHS的一家子公司是我们的顾问，我们的管理人员都是UHS一家全资子公司的员工，这可能会产生潜在的利益冲突。

•

根据《国内税收法》第1031条的规定，如果不能在法定时间范围内完成预期的延税同类交换交易，可能会产生不利的税收后果和收入减少（如果适用的话）。

•

国家、区域和地方经济和商业状况恶化对我们业务的潜在不利影响，包括信贷和/或资本市场状况恶化，这可能会对我们获得资本的能力产生不利影响，这些资本可能需要为我们业务的未来增长提供资金，并为近期到期的现有债务再融资。

•

总体经济状况恶化，可能导致失业和/或投保人数增加，并可能增加没有医疗保险的人数。在这种情况下，我们设施的运营商可能会遇到患者数量下降的情况，这可能会导致我们的医疗办公大楼的入住率下降。

•

美国经济和就业状况恶化可能会对我们的运营商（包括UHS）的业务产生重大影响，这可能会对我们未来的红利租金收入（在一项UHS医院设施上）产生不利影响，并可能对未来的续租条款和医院物业的潜在价值产生潜在的负面影响。

•

未来网络安全威胁的风险更高，包括针对医疗保健提供者的勒索软件攻击。如果成功，未来的网络攻击可能会对我们的业务产生重大不利影响。我们或我们的第三方物业管理公司因数据安全事件或违规行为而产生的任何成本，包括更新安全协议以缓解此类事件或违规行为的成本，都可能是巨大的。我们、我们的第三方物业管理人、我们的租户或我们或他们各自的第三方服务提供商的运营安全系统的任何违规或故障，都可能导致数据丢失或未经授权披露或访问敏感或机密成员或受保护的个人或健康信息，并可能导致违反适用的隐私和其他法律、重大处罚或罚款、诉讼、客户流失、我们或他们的声誉和业务受到重大损害，以及其他责任或损失。我们还可能产生与网络安全风险管理和补救相关的额外费用。无法保证我们、我们的第三方物业管理公司、我们的租户或我们或他们的服务提供商（如适用）将来不会遭受与网络攻击或其他信息安全漏洞有关的损失，或保险范围（如适用）将足以支付此类事件导致的所有费用。

•

已知和未知诉讼、政府调查以及针对我们、UHS或我们设施的其他运营商主张的责任和其他索赔的结果和影响。UHS及其子公司不时会受到法律诉讼、所谓的股东集体诉讼、股东派生案件、政府调查和监管行动以及与此类事项有关的负面宣传的影响。鉴于UHS在截至2025年9月30日止三个月期间占我们综合收入的约39%，在截至2025年9月30日止九个月期间占我们综合收入的约40%，且鉴于UHS的一家子公司是我们的顾问，我们鼓励您获取并查看向证券交易委员会公开提交的Universal Health Services, Inc.表格10-Q和10-K中法律程序部分所载的披露信息。这些备案由UHS全权负责，不以引用方式并入本文。

•

UHS或我们医院设施的其他运营商未能遵守与医疗保险和医疗补助许可和认证要求相关的政府法规，可能会对我们未来的收入和财产的基本价值产生重大不利影响。

•

房地产市场因素，包括但不限于办公空间的供需和市场出租率、利率的变化以及医疗办公公寓在某些市场的开发增加。

•

物业价值的影响和运营结果的恶劣天气条件，包括飓风的影响。

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政府法规，包括医疗保险和医疗补助计划下报销水平的变化。最近的重点是大幅削减联邦支出，包括具体削减医疗补助计划资金，以及可能削减医疗保险资金。医疗保险和医疗补助计划的总体资金水平的任何减少都可能对我们的租户向我们支付租金的能力和意愿产生负面影响。

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美国最近颁布并提议颁布重要的新关税，由于关税增加了我们及其运营和供应链的成本，这可能会对我们租户的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。

•

医疗保健行业面临的影响我们设施（包括UHS）运营商的问题，例如：现有法律和政府法规的变化或遵守这些法规的能力；第三方付款人或政府计划（包括医疗保险）的报销水平和条款的不利变化（包括但不限于2011年《预算控制法案》导致的未来医疗保险报销减少的潜在不利影响，如下文下一个要点所述）和医疗补助（大多数州报告了重大的预算赤字，过去，导致向我们设施的运营商（包括UHS）提供的医疗补助资金减少）；人口结构变化；以可接受的条款签订管理式医疗服务提供者协议的能力；未投保和自费患者的增加，这对患者账户的可收回性产生不利影响；住院治疗趋势下降；可能增加提供医疗保健的成本或减少对医疗保健的需求的技术和药品改进，以及；吸引和留住合格医疗人员（包括医生）的能力。

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2011年的《预算控制法案》对大多数旨在减少预算赤字的联邦机构和项目规定了年度支出限制，其中包括每个财政年度最多减少2%的医疗保险支付。目前的立法将这些削减措施延长至2032年。我们无法预测国会是否会重组已实施的医疗保险支付削减措施，或者未来国会可能会提出哪些其他联邦预算赤字削减举措。我们也无法预测这些法规将对我们物业的经营者（包括UHS）产生的影响，从而对我们的业务产生的影响。

•

还有更多的立法变化可能会导致国家或州一级的医疗保健提供系统发生重大变化。例如，国会已将未能维持健康保险的处罚降至0美元，这是最初的《患者保护和负担得起的医疗法案》的一部分，该法案经《健康与教育和解法案》（统称“ACA”）修订，是《减税和就业法案》的一部分。拜登政府已发布行政命令，实施特殊注册期，允许个人在年度开放注册期之外参加健康计划，并重新审查可能破坏ACA或医疗补助计划的政策。2022年通货膨胀减少法案（“IRA”）于2022年8月16日通过，其中包括允许医疗保险和医疗补助服务中心就根据医疗保险B部分和D部分报销的某些单一来源药物进行价格谈判。美国救援计划法案将补贴扩大到通过ACA交换购买保险范围，IRA一直持续到2025年，这增加了保险交换注册人数。然而，特朗普政府已经采取措施撤销这些拜登时代的举措，包括通过立法取消某些保险交易所保费税收抵免。作为联邦预算谈判的一部分，延长税收抵免目前是美国国会辩论的主题，我们无法预测这些补贴最终是否会在2026年联邦财政年度被采纳。

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自颁布以来，已经有无数政治和法律努力来扩大、废除、取代或修改ACA，其中一些已经成功，部分原因是修改了ACA，以及法院对ACA的合宪性提出质疑。美国最高法院于加州诉得州认为原告缺乏对ACA关于获得最低基本健康保险覆盖率或个人授权的要求提出质疑的资格。法院驳回了此案，但未就ACA的合宪性作出具体裁决。最高法院在2025年6月提交的《ACA》面临最近一次挑战时肯尼迪诉 Braidwood管理decision，opined in favor of the ACA HIV预防保健覆盖范围。这一决定的影响无法预测。未来是否会做出任何努力来挑战、取代或取代ACA或扩大或大幅修订其条款，目前不得而知。

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无法保证，如果上述任何已宣布或提议的变更得以实施，将不会对我们医院的运营商产生负面的财务影响。这些重大影响可能包括医疗保健服务市场的潜在下降或我们医院的运营商获得所提供医疗保健服务的报销的能力下降，这可能导致对我们物业运营商的财务状况或运营结果产生重大不利影响，从而对我们的业务产生重大不利影响。

•

《2025年全年持续拨款和延期法案》将2025财年对联邦机构用于持续项目和活动的拨款延长至2025年9月30日。在过去几年中，有关联邦预算授权的政治争端导致联邦政府大部分部门关闭，并出现了其他联邦预算授权延迟的情况。目前，美国国会未能批准2026年联邦财政年度的联邦预算，联邦政府于2025年10月1日开始停摆。联邦预算延迟和联邦政府停摆是不可预测的，可能会在未来发生。我们无法预测未来是否会有立法停止联邦政府关闭，但是，我们的某些租户的运营结果和运营结果，因此可能是我们的租户，可能会受到联邦政府关闭的重大不利影响。

•

物业竞争包括但不限于其他REITs、私人投资者和事务所、银行等公司，包括UHS。此外，我们可能会面临其他REITs对我们租户的竞争。

•

我们设施的运营商面临来自其他医疗保健提供者的竞争，包括医生拥有的设施和其他竞争设施，包括由UHS运营但其不动产不归我们所有的某些设施。这种竞争在包括但不限于德克萨斯州麦卡伦的市场中经历，这是我们麦卡伦医疗中心的所在地，这是一家拥有370个床位的急症护理医院。

•

改变或无意违反税法和法规以及其他可能影响REITs和我们作为REIT地位的因素，包括未来可能对联邦税法进行的修改，这些修改可能会对我们通过同类财产交换推迟资产剥离收益的能力产生重大影响。

•

如果我们无法遵守适用于REITs的严格收益分配要求，仅利用经营活动产生的现金，我们将被要求从其他来源产生现金，这可能会对我们的财务状况产生不利影响。

•

我们持有四家LLC/LP的非控制性股权，根据第三方成员和信托的经营和/或合伙协议，在任何时候，可能受制于某些条件，我们有权向其他成员（“非要约成员”）提出要约（“要约成员”），其中它同意：（i）以要约成员确定的价格（“转让价格”）向非要约成员出售要约成员的全部所有权权益，或；（ii）以同等比例的转让价格购买非要约成员的全部所有权权益。非发售成员有60至90天时间：（i）购买全部所有权

以转让价格出售要约成员的权益，或；（ii）以同等比例的转让价格将其全部所有权权益出售给要约成员。转让的结束必须发生在非要约成员接受后的60至90天内。

•

我们普通股的价值波动，除其他外，这可能会受到利率环境变化的影响。

•

本文或我们向美国证券交易委员会提交的其他文件中提到的其他因素。

鉴于这些不确定性、风险和假设，请注意不要过分依赖此类前瞻性陈述。我们的实际业绩和财务状况，包括我们的承租人的经营业绩以及出租给UHS子公司的设施，可能与前瞻性陈述中表达或暗示的存在重大差异。

前瞻性陈述仅在陈述发表之日起生效。我们不承担公开更新任何前瞻性陈述以反映实际结果、假设变化或影响前瞻性信息的其他因素变化的义务，除非法律可能要求。所有可归因于我们或代表我们行事的人的前瞻性陈述均完全受到本警示性陈述的明确限定。

关键会计政策和估计

我们的关键会计政策或估计与我们在2024年年度报告的10-K表格中披露的政策或估计没有重大变化。

经营成果

截至2025年9月30日的三个月期间，净收入为400万美元，而2024年第三季度为400万美元。与2024年第三季度相比，我们在2025年第三季度的净收入包括以下内容：

•

增加275000美元，原因是在2025年第三季度执行了一次性结算和释放协议；

•

减少256,000美元，原因是各种物业产生的收入合计净减少，其中包括2025年第三季度记录的约900,000美元非经常性折旧费用。

截至2025年9月30日的九个月期间，净收入为1330万美元，而相应的2024年九个月期间为1460万美元。减少130万美元的原因是：

•

减少730,000美元，原因是各种物业产生的收入合计净减少，包括2025年第三季度记录的上述非经常性折旧费用约900,000美元；

•

减少563000美元，原因是a 我们位于伊利诺伊州芝加哥的房产的房产税减免，在2024年前九个月录得；

•

由于在2025年第三季度执行了上述一次性结算和解除协议，增加了275000美元；

•

减少282,000美元，原因是利息支出增加，这主要是由于我们根据信贷协议未偿还的平均借款增加。

截至2025年9月30日的三个月期间，收入增加了80.8万美元，达到2530万美元，而截至2024年9月30日的三个月期间为2450万美元。与截至2024年9月30日的三个月期间相比，截至2025年9月30日的三个月期间的收入净增加，主要是由于：（i）各种物业产生的收入净增加403,000美元；（ii）如上所述的一次性结算导致增加275,000美元；以及（iii）奖金租金收入增加130,000美元。

截至2025年9月30日的九个月期间，收入增加349000美元至7470万美元，而截至2024年9月30日的九个月期间为7440万美元。与2024年前9个月相比，2025年前9个月的收入净增加，主要是由于：（i）奖金租金收入增加268,000美元；（ii）上述一次性结算导致增加275,000美元，部分抵消；（iii）各种物业产生的收入净减少194,000美元。

我们的其他运营费用包括与合并后的MOB以及空置土地和空置专业设施（如本文所述）相关的费用。2025年第三季度与这些物业相关的其他运营费用总计670万美元，2024年第三季度为680万美元。

截至2025年9月30日和2024年9月30日的九个月期间，其他运营费用分别为1980万美元和1950万美元。截至2024年9月30日的九个月期间，我们的运营费用包括约563,000美元的财产税减免，这主要与之前的期间有关，与我们位于伊利诺伊州芝加哥的房产有关。与我们的MOB相关的大部分费用直接转嫁给租户，或者直接作为租户报销公共区域维护费用，或者包含在基本租金金额中。经营费用的租户补偿在相关费用发生的同一时期计为收入，并作为租赁收入列入我们的简明综合收益表。

来自运营的资金（“FFO”）是房地产投资信托基金（“REITs”）广泛认可的业绩衡量标准。我们认为，作为非公认会计准则财务指标的FFO和每股摊薄收益FFO有助于我们的投资者作为我们经营业绩的衡量标准。我们根据美国房地产投资信托协会（“NAREIT”）制定的标准计算FFO，这可能无法与其他不按照NAREIT定义计算FFO的REITs报告的FFO进行比较，或者对NAREIT定义的解释与我们对定义的解释不同。FFO会根据某些项目的影响进行调整，例如在所述期间发生的交易收益。如果REIT确认与出售附带资产有关的收益或损失，REIT可以选择在计算FFO时排除或包括此类收益和损失。我们选择在计算FFO时排除出售附带资产的收益和损失（如果适用）。FFO不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，不应被视为替代根据公认会计原则确定的净收入。此外，FFO不应被用作：（i）我们根据公认会计原则确定的财务业绩指标；（ii）根据公认会计原则确定的经营活动现金流量的替代方案；（iii）衡量我们的流动性，或；（iv）可用于满足我们现金需求的资金指标，包括我们向股东进行现金分配的能力。

以下是截至2025年9月30日和2024年9月30日的三个月和九个月期间，我们报告的净收入与FFO的对账（单位：千）：


	三个月结束 9月30日，				九个月结束 9月30日，
	2025		2024		2025		2024
净收入	$	4,016	$	3,997	$	13,285	$	14,573
合并折旧及摊销费用投资		7,903		7,009		21,742		20,624
未合并的折旧和摊销费用关联公司		306		311		922		918
运营资金	$	12,225	$	11,317	$	35,949	$	36,115
加权平均流通股数-摊薄		13,874		13,849		13,860		13,835
每股摊薄后的运营资金	$	0.88	$	0.82	$	2.59	$	2.61

我们的FFO在2025年第三季度增加了908,000美元，达到1220万美元，而2024年第三季度为1130万美元。净增加的主要原因是，与2024年可比季度相比，2025年第三季度的折旧和摊销费用增加，主要包括上文提到的2025年第三季度记录的约900,000美元的非经常性折旧费用。

与2024年前9个月的3610万美元相比，我们的FFO在2025年前9个月减少了166,000美元至3590万美元。净减少的主要原因是，如上所述，净收入减少130万美元，但被折旧和摊销费用增加110万美元部分抵消，其中包括2025年第三季度记录的约90万美元的非经常性折旧费用。

其他经营业绩

利息支出：

如下表所示，在截至2025年9月30日和2024年9月30日的三个月期间，利息支出分别为480万美元，在截至2025年9月30日和2024年9月30日的九个月期间，利息支出分别为1420万美元和1390万美元（以千为单位）：



	三个月截至9月30日， 2025			三个月截至9月30日， 2024			九个月截至9月30日， 2025			九个月截至9月30日， 2024
信贷协议	$	5,227		$	5,918		$	15,378		$	17,391
抵押贷款利息		199			213			605			774
利率掉期收益，净额（a.）		(797	)		(1,520	)		(2,350	)		(4,805	)
融资费用摊销		188			188			569			571
其他利益		(1	)		(6	)		-			(11	)
利息支出，净额	$	4,816		$	4,793		$	14,202		$	13,920

（a）

请见下文关于市场风险-金融工具的定量和定性披露供披露有关我们的各种利率互换协议.两份利率互换协议，合计名义金额为8500万美元，于2024年9月到期（包括3500万美元的名义金额，固定利率为1.4975%，以及5000万美元的名义金额，固定利率为1.144%）。2024年10月，这些协议被总名义金额为8500万美元、固定利率为3.2725%的利率互换协议所取代。在截至2025年9月30日和2024年9月30日的三个月和九个月期间，根据在每个期间活跃的利率掉期，交易对手向我们支付了净利息。

与2024年可比期间相比，截至2025年9月30日的三个月期间的利息支出增加了23,000美元，主要是由于：（i）由于上文脚注（a）中提到的利率互换协议过渡导致利率互换收入净减少而增加了723,000美元；（ii）根据我们的信贷协议，利息支出减少了691,000美元，这主要是由于我们的平均有效借款成本下降（2025年第三季度为5.93%，而2024年可比季度为6.93%），部分被我们的平均未偿借款增加所抵消（2025年第三季度为3.499亿美元，而2024年可比季度为3.396亿美元）；（iii）抵押贷款利息支出减少14,000美元，以及；（iv）其他利息增加5,000美元。

与2024年可比期间相比，截至2025年9月30日的九个月期间的利息支出增加了282,000美元，主要是由于：（i）由于上文脚注（a.）中提到的利率互换协议过渡导致利率互换收入净减少而增加了250万美元；（ii）根据我们的信贷协议，利息支出减少了200万美元，这主要是由于我们的平均有效借款成本下降（在2025年前九个月降至5.93%，而2024年可比期间为6.94%），部分被我们的平均未偿借款增加所抵消（2025年前九个月为3.466亿美元，而2024年可比期间为3.349亿美元）；（iii）抵押贷款利息支出减少169,000美元（主要是由于利用我们的信贷协议下的借款偿还了2024年第二季度到期的1220万美元固定利率抵押贷款），以及；（iv）其他利息支出增加9,000美元。

流动性和资本资源

经营活动所产生的现金净额

截至2025年9月30日的九个月期间，经营活动提供的现金净额为3550万美元，而2024年可比期间为3380万美元。净增加170万美元的原因是：

•

应计费用和其他负债有利变化120万美元，主要是由于应计费用支付的时间安排；

•

租赁应收款有利变动630,000美元；

•

支付的租赁费用发生了279,000美元的不利变化；

•

13.9万美元的不利变化，原因是净收入减少加上/减去调整，以调节净收入与经营活动提供的净现金（折旧和摊销、与高于/低于市场租赁相关的摊销、递延融资成本的摊销和基于股票的补偿费用），如上所述，以及；

•

其他合并净有利变化为374,000美元。

投资活动所用现金净额

2025年前9个月用于投资活动的现金净额为1240万美元，而2024年前9个月为1120万美元。

在截至2025年9月30日的九个月期间，我们提供了以下资金：（i）680万美元的未合并有限责任公司股权投资（主要包括我们在2025年5月全额偿还的680万美元第三方建筑贷款中的650万美元按比例份额）；（ii）560万美元的房地产投资增量，包括各MOB的租户改善，以及；（iii）向未合并有限责任公司的第三方合作伙伴提供的327,000美元的净预付款，计划在2025年第四季度连同利息偿还给我们。此外，在截至2025年9月30日的九个月中，我们从有限责任公司获得了超过收入的303,000美元现金。

在截至2024年9月30日的九个月期间，我们资助了：（i）590万美元的未合并有限责任公司股权投资，以及；（ii）600万美元的额外房地产投资，包括各MOB的租户改善。此外，在截至2024年9月30日的九个月中，我们从有限责任公司获得了超过收入的76.5万美元现金。

筹资活动使用的现金净额

截至2025年9月30日的九个月，用于融资活动的现金净额为2320万美元，而截至2024年9月30日的九个月为2440万美元。

在截至2025年9月30日的九个月期间，我们支付了：（i）3070万美元的股息，包括之前应计的100,000美元的股息，以及；（ii）794,000美元的应付抵押票据，这些票据对我们没有追索权。此外，在截至2025年9月30日的九个月内，我们收到了：（i）根据我们的信贷协议获得的净借款820万美元，以及；（ii）发行实益权益股份获得的净现金115,000美元。

在截至2024年9月30日的九个月期间，我们支付了：（i）1320万美元的无追索权应付抵押票据，包括偿还2024年第二季度到期的固定利率抵押贷款的1220万美元；（ii）与信贷协议相关的210万美元融资成本，以及；（iii）3020万美元的股息，包括8.5万美元的先前应计股息。此外，在截至2024年9月30日的九个月内，我们收到了（i）根据我们的信贷协议的净借款2120万美元，以及；（ii）17000美元，来自发行股份实益权益的净现金。

股票发行方案：

截至2025年9月30日和2024年9月30日止九个月期间的额外现金流和已支付股息信息：

正如我们简明综合现金流量表所示，在截至2025年9月30日和2024年9月30日的九个月期间，我们分别产生了3550万美元和3380万美元的经营活动提供的净现金。正如我们的现金流量表所示，包括折旧和摊销费用在内的非现金费用、与高于/低于市场租赁相关的摊销、递延融资成本的摊销和基于股票的补偿费用，以及某些资产和负债的变化，是我们每个时期的净收入与经营活动提供的净现金之间的主要差异。

在截至2025年9月30日和2024年9月30日的九个月期间，我们分别宣布并支付了3070万美元和3020万美元的股息。2025年前9个月，经营活动提供的3550万美元净现金比2025年前9个月支付的3070万美元股息多出约480万美元。2024年前9个月，经营活动提供的3380万美元净现金比2024年前9个月支付的3020万美元股息多出约350万美元。

正如现金流量表中投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量部分所示，截至2025年9月30日和2024年9月30日的九个月期间，存在各种其他现金来源和用途。现金的各种其他来源和用途可能不时包括投资和向有限责任公司/从有限责任公司取得的预付款、增加房地产投资、收购/剥离物业、净借款/偿还债务以及发行股权产生的收益等项目。因此，在任何特定时期，我们支付股息的资金来源并不完全依赖于我们的物业产生的经营现金流。相反，我们的股息以及我们的资本再投资于我们现有的物业，收购真实

如上文所述，财产和其他投资的资金来源是基于我们全部或通过有限责任公司拥有的财产的所有来源和现金使用的现金净流入或流出总额。

在每季度确定和监测我们的股息水平时，我们的管理层和董事会在确定每期支付的股息金额时考虑了许多因素。这些考虑因素主要包括：（i）为维持我们的房地产投资信托基金地位所需支付的最低股息金额；（ii）我们的物业，包括在有限责任公司拥有的物业的当前和预计经营业绩；（iii）我们未来的资本承诺和债务偿还，包括我们有限责任公司的那些。基于上述信息，以及对我们未来经营现金流的预测和预测的考虑，管理层和董事会已确定我们的经营现金流已足以为我们的股息支付提供资金。未来的股息水平将根据上述因素确定，并考虑到我们预计的未来经营业绩。

我们预计将利用内部产生的资金和额外资金为所有资本支出和收购提供资金并支付股息。额外资金可通过以下方式获得：（i）我们4.25亿美元信贷协议下的借款（截至2025年9月30日，该协议有6790万美元的可用借款能力，扣除未偿还借款）；（ii）根据我们的合并和未合并LLC/LP签订的抵押贷款协议，现有第三方债务下的借款或再融资；（iii）发行其他长期债务，和/或；（iv）发行股权。2024年4月，我们向美国证券交易委员会提交了S-3表格的货架登记声明，据此，我们可能会根据我们可能不时提交的补充招股说明书提供高达1亿美元的证券。

我们认为，我们的经营现金流、现金和现金等价物、我们的信贷协议下的可用借款能力以及进入资本市场的机会为我们提供了充足的资本资源，以满足我们未来十二个月的经营、投资和融资需求，包括提供足够的资本，使我们能够进行必要的分配，使我们能够继续符合1986年《国内税收法》第856至860条规定的REIT资格。如果我们需要进入资本市场或其他融资来源，无法保证我们将能够以可接受的条款或在可接受的时间内获得融资。我们无法以我们可接受的条款获得融资可能会对我们的经营业绩、财务状况和流动性产生重大不利影响。

信贷便利和抵押债务

调整后期限SOFR、基本利率和设施费的利润率基于我们的总杠杆率。于2025年9月30日，循环贷款的调整后定期SOFR利率的适用保证金为1.20%，基准利率的适用保证金为0.20%和

设施费为0.20%。于2025年9月30日，定期贷款的调整后定期SOFR利率的适用保证金为1.20%，基准利率的保证金为0.20%，设施费为0.20%。

截至2025年9月30日，根据我们4.25亿美元信贷协议的条款，我们有3.571亿美元的未偿还借款和6790万美元的可用借款能力。截至2024年12月31日，根据我们当时有效的信贷协议条款，我们有3.489亿美元的未偿还借款，以及7610万美元的可用借款能力。没有补偿性余额要求。

下表汇总了所需的合规比率，使信贷协议中所载的契约生效（以千美元计）：


	盟约	9月30日， 2025			12月31日， 2024
有形资产净值	>= $125,000	$	152,529		$	172,216
总杠杆	< =60%		44.0	%		44.4	%
有担保的杠杆	< =30%		2.3	%		2.4	%
未设押杠杆	< =60%		45.7	%		45.9	%
固定收费覆盖率	> = 1.50x	3.2x			3.2x

如下表所示，我们有各种抵押，所有这些都是对我们无追索权的，包括在我们截至2025年9月30日的简明综合资产负债表中（金额以千为单位）：


设施名称	优秀余额（单位：千）（a.）			利息率			成熟度日期
凤凰儿童东谷关爱中心固定费率抵押贷款	$	7,425			3.95	%	2030年1月
罗森博格儿童医疗广场固定利率抵押贷款		11,294			4.42	%	2033年9月
合计，不含净负债溢价和净融资费用		18,719
减去净融资费用		(144	)
应付抵押贷款票据总额，对我们无追索权，净额	$	18,575

（a）

所有抵押贷款都需要通过到期每月支付本金，并且要么完全摊销，要么包括到期时的气球本金支付。

2025年5月，Tuscan Professional Building的一笔固定利率抵押贷款，截至该日的剩余余额为122,000美元，已在其计划到期日全额偿还。

2024年4月，Summerlin Hospital Medical Office Building III之前未偿还的1220万美元固定利率抵押贷款已使用我们的信贷协议下的借款全部偿还。

表外安排

在2025年9月30日和2024年12月31日，我们都没有表外安排。

收购和剥离活动

请参阅简明综合财务报表附注4-收购和剥离。

项目3。关于市场风险的定量和定性披露

金融工具

主动利率互换协议：

2024年到期的利率互换协议：

我们定期以公允价值计量我们的利率掉期。我们的利率掉期的公允价值是基于第三方的报价。我们认为这些输入在与衍生工具和套期保值活动相关的权威披露指南中概述的公允价值层次结构中属于“第2级”。截至2025年9月30日，我们利率掉期的公允价值为210万美元的净资产，包括在随附的简明综合资产负债表的递延费用和其他资产中。在2025年第三季度，我们从交易对手处收到了大约797,000美元，根据掉期条款进行了上一季度应计调整。在2025年前九个月，我们从交易对手那里收到了大约240万美元，根据掉期条款进行了上一季度应计调整。在2024年第三季度，我们从交易对手方收到了大约150万美元（其中约76万美元与2024年9月16日到期的两笔掉期交易有关），根据掉期条款对上一季度的应计费用进行了调整。在2024年前9个月，我们从交易对手处收到了约480万美元（其中约250万美元与2024年9月16日到期的两笔掉期交易有关），根据掉期条款对上一季度应计项目进行了调整。现金流量套期是通过在资产负债表上将衍生工具的公允价值作为资产或负债入账，并在股东权益内的累计其他综合收益（“AOCI”）中记录相应的金额。在被套期交易影响收益的期间或期间，金额从AOCI重新分类到损益表。我们预计未来十二个月我们的利率掉期不会有任何收益或损失被重新归类为收益。

与我们的固定和浮动利率债务相关的敏感性分析假设当前市场利率与所有其他变量保持不变。截至2025年9月30日，我们债务的公允价值和账面价值分别约为3.747亿美元和3.758亿美元。截至该日，账面价值超出公允价值约110万美元。

下表列出了有关我们对利率变化敏感的金融工具的信息。对于债务债务，其金额截至2025年9月30日，该表按合同到期日列出本金现金流量和相关加权平均利率。


	到期日，截至12月31日止年度
（千美元）	2025			2026			2027			2028			2029			此后			合计
长期债务：
固定费率：
债务（a）	$	146		$	600		$	626		$	653		$	680		$	16,014		$	18,719
平均利率		4.20	%		4.20	%		4.20	%		4.30	%		4.30	%		4.40	%		4.30	%
浮动利率：
债务（b）	$	—		$	—		$	—		$	357,050		$	—		$	—		$	357,050
平均利率		—			—			—			5.75	%		—			—			5.75	%
利率互换：
名义金额（c）	$	—		$	—		$	80,000		$	85,000		$	—		$	—		$	165,000
利率		—			—			1.58	%		3.27	%		—			—			2.45	%

(a)

由无追索权的应付抵押票据组成。

(b)

根据我们4.25亿美元信贷协议的条款，包括3.571亿美元的未偿还借款，该协议的预定到期日为2028年9月30日。

（c）

包括：（i）计划于2027年3月到期的5,500万美元固定利率为0.5050%的利率掉期；（ii）计划于2027年12月到期的2,500万美元固定利率为3.9495%的利率掉期；（iii）计划于2028年9月到期的8,500万美元固定利率为3.2725%的利率掉期。

根据我们截至2025年9月30日受利率波动影响的未偿浮动利率债务计算，并考虑到上表所反映的三种利率互换，利率每变化1%将影响我们的净收入约190万美元。

项目4。控制和程序

截至2025年9月30日，在包括信托首席执行官（“CEO”）和首席财务官（“CFO”）在内的管理层的监督和参与下，我们根据经修订的1934年证券交易法（“1934年法”）对规则13a-15（e）或规则15d-15（e）中定义的披露控制和程序的有效性进行了评估。

基于这一评估，首席执行官和首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序是有效的，以确保管理层及时记录、处理、汇总和报告重要信息，以遵守我们根据1934年法案和SEC规则承担的披露义务。

财务报告内部控制的变化

在2025年第三季度期间，我们对财务报告的内部控制或其他对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的因素没有发生任何变化。

第二部分。其他信息

Universal Health Realty Income Trust

项目1a。风险因素

以下是我们在截至2024年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告中列出的风险因素的更新。除以下更新外，我们在截至2024年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告中先前在“风险因素”标题下披露的风险因素没有重大变化。您应该仔细考虑我们的10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告以及我们向美国证券交易委员会提交的其他文件中包含的风险因素。

我们物业的运营商和我们办公楼的租户在最近对医疗补助计划的立法变更方面受到不确定因素的影响，这可能反过来对我们的经营业绩产生不利影响。

2025年7月4日通过的立法（俗称一大美丽法案法案）将工作和社区服务要求附加到医疗补助福利的资格上，这将产生限制医疗补助登记和支出的效果。该立法还对用于向各州增加联邦医疗补助资金的提供者费用设置了限制。该立法禁止此前未将医疗补助资格扩大至联邦贫困线138%的州提高目前为某些州补充支付提供资金的提供者费用的比率，或将费用基数提高到该费用此前未涵盖的类别或服务项目。目前的提供商费用门槛将保持在6%。对于根据ACA扩大了医疗补助资格的州，在2028年至2032年联邦财政年度期间，提供者费用门槛将每年降低0.5%，由此产生的门槛最终将变为3.5%。该立法还取消了2025年之后的某些保险交易所保费税收抵免，预计保险交易所注册将受到不利影响。作为联邦预算谈判的一部分，延长税收抵免目前是美国国会辩论的主题，我们无法预测这些补贴最终是否会在2026年联邦财政年度通过。所有这些因素都可能会减少我们物业的运营商和我们办公楼的租户的收入，并可能增加我们医院设施的运营商（包括UHS）提供的无偿护理的水平。因此，我们的经营业绩可能会受到不利影响。

项目5。其他信息

在截至2025年9月30日的信托季度期间，信托董事会或高级管理人员均未采用、修改或终止规则10b5-1交易安排或非规则10b5-1交易安排，因为这些条款在S-K条例第408（a）项中定义。

项目6。展品

（a）

展品：


31.1		根据经修订的1934年《证券交易法》第13a-14（a）/15d-14（a）条对首席执行官进行认证。

31.2		根据经修订的1934年证券交易法第13a-14（a）/15d-14（a）条对首席财务官进行认证。

32.1		根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的18 U.S.C.第1350条对首席执行官进行认证。

32.2		根据18 U.S.C.第1350条对首席财务官进行的认证，该认证是根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的。

101.INS		内联XBRL实例文档–实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为iXBRL标记嵌入到内联XBRL文档中

101.SCH		内联XBRL分类学扩展架构，具有嵌入式linkbase文档

104		封面页交互式数据文件（格式为内联XBRL，包含在附件 101中）

签名

根据1934年《证券交易法》的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告并获得正式授权。


日期：2025年11月7日		Universal Health Realty Income Trust （注册人）

		/s/Alan B. Miller
		Alan B. Miller，
		董事会主席，总裁兼首席执行官（首席执行官）

		/s/Charles F. Boyle
		Charles F. Boyle，高级副总裁兼首席财务官（首席财务官）