投资者介绍2026年3月链接达拉斯
2受益于强大的办公室趋势资产负债表为机会而准备Premier SUN BELT LIFESTYLE办公室投资组合轨迹成功记录Why COUSINS？•逃离质量驱动对更新、高度美化的资产的需求5 •太阳带迁移导致人口大幅增长6 •创纪录的低开工应该会造成新的短缺，高品质办公空间7 • 100% Sun Belt/100% Class A/2011平均年建筑1 •自2010年以来已交付或重新开发的投资组合的72% • CUZ要价比大流行前水平高20%，比Class A averg3高31% 3,4 •具有8.9亿美元流动资金的简单策略以及8900万美元的未结算远期股权13 •杠杆率为净债务/EBITDA的5.3倍，是写字楼行业中最低的14 •自2024年首次获得投资级信用评级以来筹集了19亿美元的公共债务•连续47个季度增加现金租金15 •预测2023年至202616年间的盈利增长为11.5% •自2017年以来，资产净值增长一直优于同行平均水平17战略资本分配创造增长机会•战略性回收旧资产以改善投资组合质量和现金流•获得超过14亿美元的引人注目的自202411年以来的新投资和增值• 91.6万平方英尺的有吸引力的开发管道和支持5.3mm SF12的土地储备有望实现有机增长•租约到期情况温和，远低于办公部门的平均水平8 •创纪录水平的管道，超过1.2mm SF的租约谈判或本季度迄今已签署9 •通过新租赁推动就地租金增长10
35个表亲一眼卓越的太阳腰带办公室REIT地理集中度1 22.2mm顺丰投资组合32011年平均年建筑490.7%出租4自2010年以来开发或重新开发的投资组合的72%，5 916K顺丰开发管道6 5.3mm顺丰土地储备7达拉斯5%夏洛特9%亚特兰大31%休斯顿3%凤凰城8%坦帕8%纳什维尔2奥斯汀36%
4 Premier SUN BELT Lifestyle Office Portfolio Lifestyle Office已成为一种独特且理想的物业类型商品办公室资产新的或最近重新开发的物业，这些物业可以获得优质租金并享有更高的入住率，位于最佳市场和子市场，靠近繁荣和充满活力的社区，高度舒适，包括现场零售和食品、激活的户外空间、协作和会议空间，最先进的健身选择，带有更衣室灵感的设计和高效的系统和地板，正在成为越来越挑剔的客户的门控因素生活方式办公资产×较老的老式资产，很少或没有建筑内便利设施，户外活动有限×靠近具有挑战性的步行性和很少的工作后娱乐选择的一次性办公区域×过时的设计以及低效的建筑系统和带有平淡公共区域的地板×基本的室内特征——低天花板、小窗户，等–通过重新开发来改变或改善是不经济的×交通选择有限的不方便和暴露的地面停车场公司正在认识到理想办公空间在招聘、保留和文化方面的重要性大部分已经过时和可释放–最终将被重新开发为另一个用途
5 Premier SUN BELT LIFESTYLE Office PortFOLIO领先的Sun Belt Markets中丰富的奖杯资产725 PONCE Atlanta HEIGHTS Union Tampa the RAILARD Charlotte 100 Mill Phoenix the DOMAIN Austin PROMENADE Central Atlanta
6个Premier SUN BELT生活方式办公室投资组合现场餐饮、购物和娱乐选项创造动态环境纽霍夫纳什维尔巴克海德广场亚特兰大铁路场Charlotte Vantage Charlotte
7个Premier SUN BELT生活方式办公室投资组合活跃户外空间上班，充电或放松3350 PEACHTREE亚特兰大The LINK达拉斯725 PONCE亚特兰大100 MIL凤凰高地联盟坦帕
8个Premier SUN BELT生活方式办公室投资组合最先进的健身和健康中心The Link Dallas SPRING & 8th Atlanta SPRING & 8th Atlanta PROMENADE Atlanta Neuhoff Nashville
9 Premier SUN BELT生活方式办公室投资组合精选黄金地段优质资产重新定位Hayden Ferry Tempe Phoenix近期完成重新开发
10 Premier SUN BELT Lifestyle Office Portfolio Select Repositioning of High-Quality Assets in Prime Locations 201 N TRYON Uptown Charlotte in-process redevelopments PROSCENIUM Midtown Atlanta
11 Premier SUN BELT Lifestyle Office Portfolio Select Re-Positioning of High-Quality Assets in Prime Locations 550 South Uptown Charlotte正在进行中的重新开发
12个PREMIER SUN BELT LIFESTYLE OFFICE PORTFOLIO Cousins Portfolio Quality Ranks位居Office REIT Peers之首0102030405060 CUZPGREKRCTERM3HIWHPPTERM5SLGESRTDEI Rent Score Build Score Amentity Score BANK of America Portfolio Quality1“在租户绝大多数青睐“高品质”工作场所作为而如果利用率继续保持在目前的水平，质量较低的资产将不会受益那么多。”-Green Street，Office Insights 7/15/25
13 ATLANTA AUSTIN CHARLOTTE DALLAS PHOENIX TAMPA Class A Asking RNT（$/SF）1,2 Premier SUN BELT LIFESTYLE Office PORTFOLIO Command Premium Rent在我们的核心市场中比A类平均水平高32% $ 36.79 $ 48.42总市场$ 52.51 $ 61.46总市场$ 42.49 $ 51.50总市场$ 38.35 $ 73.50总市场$ 35.33 $ 55.34总市场$ 39.81 $ 51.62总市场
14从强大的办公室趋势中受益Cousins定位于在当前的办公领域环境中跑赢大盘客户正在优先考虑高质量、舒适且位置优越的建筑物，以促进员工协作和敬业度飞向高质量的太阳带迁移恢复正常太阳带市场在就业和人口增长方面继续领先全国1公司正在增加办公室出勤政策，《财富》100强雇主现在要求每周平均在办公室工作4天2供应萎缩创纪录的高转换加上创纪录的低开发开工正在导致办公室库存萎缩3主题
15-53-24-57-140-62-86 133-150-100-50 050100150 1960s前20世纪60年代70年代80年代90年代2000年代2010年至今自新冠病毒发病以来的净吸收量（SF MM's）Y ea r of D el iv er y flight to quality Net absorption自COVID发病以来1受益于强大的办公室趋势飞行到质量正在推动对更新的、高度改善的资产的需求72% CUZ NOI产生自20102
16国内净移民20251太阳带移民1受益于强大的办公室趋势太阳带移民正导致人口超大增长休斯顿达拉斯奥斯汀纳什维尔夏洛特亚特兰大坦帕凤凰1。德州+ 84k 2。北卡+ 67k 3。南卡+ 67k 47。马萨诸塞州-33k 4。佛罗里达+ 42k 48。新泽西-37k 5。田纳西州+ 31k 49。伊利诺伊州-40k 6。亚利桑那+ 27k50。纽约-138k 7。阿拉巴马+ 23k 51。加州-229k 8。格鲁吉亚+ 23k.....。
17 33mm 86mm 0102030405060708090100197019801990200020102020亚利桑那州田纳西州北卡罗来纳州佐治亚州佛罗里达州得州受益于强大的办公室趋势太阳带迁移不是新现象库辛斯市场的人口增长1 mm + 161%增加26%美国人口16%美国人口
18《财富》100强办公室出勤政策1受益于强大的办公室趋势客户恢复正常办公室工作6% 10% 3% 56% 41% 1% 2% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%完全在办公室混合团队依赖/其他完全远程2023年第三季度2025年第三季度平均每周需求：4.0天81%
19租赁量vs大流行前1（MM SF）受益于强大的办公趋势Sun Belt Leasing一年多来已超过大流行前水平104% Sun Belt Growth Markets亚特兰大、奥斯汀、夏洛特、达拉斯、丹佛、迈阿密/南佛罗里达州、纳什维尔、凤凰城、罗利、圣地亚哥、坦帕40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 110% 202020212022202320242025 TR AI LIN G 12-m on th le as in g re la ti ve to 2019（%）76.2%美国整体64.6% Gateway Markets Boston，Chicago，DC，LA，New York，San Francisco，Seattle
20个美国办公室库存1（MM SF）受益于强大的办公室趋势办公室供应正在收缩，应该会造成新的、高质量空间的短缺-0.5 % 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0%-5 0510152025201620172018201920202021202220222023202320242025交付量供应库存的净变化正在收缩，因为转换加速和破土动工处于历史最低点
210% 10% 20% 30% 40% 50% HPPCDPHIWTERM3 PDM BDNESRTVNODEI0CUZTERM8TERMSLGSLG DEA BXP 202620272028到第1年的租赁到期1定位于有机增长的适度租赁到期远低于写字楼行业平均20.3% avg = 27.4%
2270% 75% 80% 85% 90% 95% 100% 1Q17 1Q18 1Q19 1Q20 1Q21 1Q22 1Q23 1Q24 1Q25 COUSINS PORTFOLIO Occupancy vs LEASED1定位于有机增长增加来自合同和新租赁的入住率COVID前（1Q17-1Q20）avg = 94%租赁COVID前avg = 91%入住率记录水平租赁管道，租赁谈判中超过1.2mm SF或季度至今已签署2
23 $ 33.70 $ 49.91 $ 30.00 $ 32.00 $ 34.00 $ 36.00 $ 38.00 $ 40.00 $ 42.00 $ 44.00 $ 46.00 $ 48.00 $ 50.00 $ 50.00 1Q17 1Q18 1Q19 1Q20 1Q21 1Q22 1Q23 1Q24 1Q25 COUSINS in-place gross rents1定位于有机增长推动就地租金增长，新租赁+ 48%增长$/SF
24-$ 800-$ 600-$ 400-$ 200 $ 0 $ 200 $ 400 $ 600 $ 800 $ 1,000201520162017201820192020202120222023202420252026收购处置开发启动资产回收1战略资本分配创造增长机会通过资本回收MM的投资组合平均年龄28岁投资组合平均年龄15岁提高投资组合质量和现金流
25战略性资本分配创造增长机会自2024年以来在核心太阳带市场获得了超过14亿美元的令人信服的新收购最近的收购位于夏洛特300 S Tryon 317.5mm南端Charlotte Vantage 328.5mm位于达拉斯上方的链接218mm位于奥斯汀市中心SAIL Tower 521.8mm
26战略资本分配创造增长机会916K顺丰积极发展实现NOI增长NEUHOFF当前发展管道纳什维尔395K顺丰办公55K顺丰零售542公寓50%所有权办公室53%租赁1公寓89%租赁1 $ 295mm CUZ投资22026稳定
27 DOMAIN POINT LEGACY UNION TWO/THREE LEGACY 600K SF DALLAS MIDTOWN 800K SF 887 WEST PEACHTREE 3354 PEACHTREE ATLANTA AUSTIN 715 PONCE MIDTOWN 200K SF DOMAIN 900K SF TAMPA CORPORATE CENTER V WESTSHORE 180K SF DOMAIN CENTRAL CHARLATTE 303 Tremont 1435 S. TRYON南端650K SF南端520K SF战略资本分配创造增长机会土地储备支持5.3mm SF1的额外新
28净债务/EBITDA1 8.9亿美元Liquidy2资产负债表为机会准备充足低杠杆和大量流动性的机会Avg = 7.6x 5.3x 0.0x 2.0x 4.0x 6.0x 8.0x 10.0x 12.0x 12.0x HPPBXPTERM3VNOTERM4 DEA PDM TERMHIWHIWTERM5TERMKRCKRCFSPTERMESRTESRTCDPTERM9TERMCUZSLG0
290% 5% 10% 15% 20% 25% 4Q17 4Q18 4Q19 4Q20 4Q21 4Q22 4Q23 4Q24 4Q25连续47个季度现金租金增加表单第二代现金净租金1平均= 9.6%
30 FFO/share growth 2023 vs20261 track record of success行业龙头盈利增长avg =-9.3 % 11.5%-80 %-60 %-40 %-20 %0% 20% BDNVNOTERM3TERM3TERM3HIWSLGTERM5TERMBXPBXPESRT DEA CUZTERMCDPCDP
31-14 %-37 %-51 %-60 %-50 %-40 %-30 %-20 %-10 %0% 10% 20% 30% 1Q17 1Q18 1Q19 1Q20 1Q21 1Q22 1Q22 1Q23 1Q24 1Q25每条绿色街道的资产净值变化1成功的轨迹记录Premier Sun Belt投资组合和开发专长驱动相对NAV表现CUZ non-Gateway peer avg Gateway peer avg
32 Pamela F. Roper执行副总裁、总法律顾问兼公司秘书M. Colin Connolly总裁兼首席执行官John S. McCollGregg D. Adzema执行副总裁兼发展执行副总裁首席财务官 Richard Hickson执行副总裁兼运营Kennedy Hicks执行副总裁兼首席投资官与我们执行团队会面稳定、经验丰富的领导
附录725 POCE亚特兰大
34科技23%金融服务23%专业服务11%房地产9%消费品和服务8%法律服务8%其他6%医疗保健5%保险4%建筑3%巴克海特43%中城40%中心周边10%北富尔顿7%子市场集中度2行业集中度4亚特兰大市场快照8.6mm总平方英尺89%租赁1 $ 48.42平均租金3
35 CBD 52%域39%西南7%西北2%科技53%法律服务12%能源9%金融服务7%消费品和服务7%专业服务4%其他4%营销2%医疗保健2%奥斯汀市场快照5.7mm总方英尺1 95%租赁1 $ 61.46平均要价3行业集中度4子市场集中度2
36金融服务19%保险17%法律服务16%其他13%专业服务10%消费品和服务8%交通运输7%房地产5%医疗保健5%夏洛特市场快照2.7mm总平方英尺1 75%租赁1子市场集中度2行业集中度4 $ 51.50平均要价3上城34%南端66%
37医疗保健25%其他13%保险12%科技11%法律服务10%金融服务9%消费品和服务7%专业服务7%房地产6% Westshore 80% CBD 20% 96%租赁1 2.0mm总方英尺1 $ 51.62平均要价3 TAMPA市场快照子市场集中度2行业集中度4
38科技36%专业服务27%其他12%建筑7%房地产6%交通运输6%医疗保健3%营销3%坦佩100%凤凰市场快照97%租赁1 1.6mm总方英尺1子市场集中度2行业集中度4 $ 55.34平均要价3
39金融服务29%能源25%法律服务14%营销14%房地产9%专业服务4%建筑3%其他2%达拉斯市场快照95%租赁1 808K总方英尺1 $ 73.50平均要价3子市场集中度2行业集中度4上城54%普雷斯顿中心17%遗产29%
40第17页–受益于强大的办公趋势1。资料来源：美国人口普查局历史人口变化数据。第18页–受益于强大的办公趋势1。资料来源：JLL写字楼市场动态3Q25。第19页–受益于强大的办公趋势1。资料来源：JLL研究。第20页–受益于强大的办公趋势1。资料来源：JLL美国办公室展望2025年第一季度。第21页–定位于有机增长1。租赁到期占投资组合总租金的百分比（如果可用），否则为公司最近季度申报中报告的面积百分比。包括FTSE NAREIT Equity Office Index报告租约到期的所有成员。第22页–定位于有机增长1。Per Cousins的季度补充报告。2.截至3/9/26。谈判中的租约可能不会签署，租约的时间可能会延长到2016年第一季度之后。第23页–定位于有机增长1。Per Cousins的季度补充报告。第24页–战略资本配置创造增长机会1。Per Cousins的季度补充报告。平均年龄根据过去七年重新开发的十种资产进行调整。第26页–战略资本配置创造增长机会1。系按2025年12月31日申报的租赁百分比。2.考辛斯在2025年12月31日申报的项目总估计成本中所占份额。第27页–战略资本配置创造增长机会1。见第2页尾注12。第28页–为机会做好准备的资产负债表1。见第2页尾注14。2.见第2页尾注13。第29页–成功履历1。根据考辛斯的补充报告。第30页–成功的往绩记录1。FFO/股增长基于2026年指引的中点（如果有），否则分析师一致估计。第31页–往绩记录0f成功1。资料来源：截至2026年2月13日的Green Street Weekly Pricing Reports。包括Green Street在整个期间覆盖的11个办公室同行。根据每个Green Street的分拆和分拆调整后的NAV估计。附录–市场快照1。表示考辛斯2025年12月31日季度补充报告中报告的公司投资组合统计数据。Charlotte SF反映在2026年2月收购300 South Tryon。2.计算是基于Cousins资产的4Q25 NOI的按比例份额。3.资料来源：COStar。表示考辛斯拥有可供出租空间的物业的最近加权平均毛租金；在报价净租金的情况下，加上运营费用以实现毛租金。4.基于2025年第四季度的收入。管理层在判断可用时使用SIC代码来确定租户行业分类。第2页–为什么是考辛斯？1.截至2025年12月31日。2.基于4Q25 GAAP NOI。平均年龄根据过去七年重新开发的十种资产进行调整。3.基于COStar在2019年第四季度至25季度的同池Cousins资产的平均要价。4.资料来源：COStar。截至2025年12月31日，我们市场上4 & 5星级物业的加权平均毛租费率；在报价净租金的情况下，将估计的运营费用相加，以实现毛租金。5.见第15页受益于强大的办公趋势。6.见第16-17页，受益于强大的办公趋势。7.见第20页受益于强大的办公趋势。8.见第21页定位于有机增长。9.见尾注2，第22页定位于有机增长。10.见第23页定位于有机增长。11.见第25页战略资本配置创造增长机会。12.代表考辛斯对可开发顺丰的估计，不包括重建。见第26和27页。13.表示截至2025年12月31日考辛斯信贷安排下的现金加上可用资金。89美元的远期股本，包括在我们的ATM上以远期为基础发行的2.9mm股票。14.表示总债务，包括公司在未合并债务中的份额，扣除现金，除以公司最近季度申报中报告的季度年化调整后EBITDA。包括富时NAREIT股票办公室指数中报告EBITDA的成员。15.根据考辛斯的补充报告。16.基于当前预测的FFO/份额增长。17.见第31页成功的往绩记录。第3页–考辛斯一眼1。代表考辛斯在2025年12月31日申报的25年第4季度NOI中按比例分配的份额。2.考辛斯正在通过一家拥有50%股权的合资企业开发位于纳什维尔的混合用途项目Neuhoff。3.截至2026年2月2日，包括收购300 South Tryon。4.截至2025年12月31日。5.见第2页尾注2。6.见第25页战略资本配置创造增长机会。7.见第2页尾注12。第12页– Premier Sun Belt Lifestyle Office Portfolio 1。资料来源：美国银行发布的美国写字楼REITs专有质量评估2024年7月11日， Green Street Office Insights。第13页– Premier Sun Belt Lifestyle Office Portfolio 1。见第2页尾注4。2.考辛斯的要价只代表有空间可供出租的房产。第14页–受益于强大的办公趋势1。见第16-17页受益于强大的办公趋势。2.见第18页受益于强大的办公趋势。3.见第20页受益于强大的办公趋势。第15页–受益于强大的办公趋势1。资料来源：JLL研究。2.见第2页尾注2。第16页–受益于强大的办公趋势1。资料来源：美国人口普查局国内净移民，2024年7月-2025年7月。尾注
41关于前瞻性信息的警示性声明本报告中包含的某些事项属于联邦证券法含义内的“前瞻性声明”，并受到不确定性和风险的影响，如本文所列。这些前瞻性陈述包括有关业务可能或假设的未来结果以及我们的财务状况、流动性、运营结果、计划、预期和目标的信息。本财报和补充信息中的前瞻性陈述示例包括公司的指导和基本假设；预计的资本支出；行业趋势；未来的入住率或租赁活动的数量和速度；以及进入新市场。任何前瞻性陈述都是基于管理层对我们未来业绩的信念、假设和预期，并考虑到目前可获得的信息。这些信念、假设和期望可能会因可能发生的事件或因素而改变，但并非所有这些都是已知的。如果发生变化，我们的业务、财务状况、流动性和经营业绩可能与前瞻性陈述中表达的内容存在重大差异。由于但不限于以下原因，实际结果可能与前瞻性陈述有所不同：与一般经济和资本市场条件变化（在国际或国家基础上或在我们经营所在市场内）的影响相关的风险和不确定性，包括通货膨胀的变化、利率的变化、供应链中断、劳动力市场中断（包括失业率的变化）、资本市场的错位和波动，以及任何低迷的严重性和持续时间导致的消费者和客户行为的潜在长期变化，美国或全球经济的不利条件或不确定性；影响房地产行业的风险（包括但不限于无法以优惠条款（和预期时间表）订立或续签租约）；我们的房地产债务投资下的一个或多个租户或借款人的财务状况或流动性的任何不利变化；客户对空间利用的偏好变化；客户财务状况的变化；保险范围的可用性、成本和充足性；来自其他开发商、投资者、业主的竞争，和房地产运营商；未能从预期或已完成的收购、开发、投资或处置中实现预期收益；融资的成本和可用性，任何利率对冲合约的有效性，以及任何未能遵守信贷协议下的债务契约；普通股、债务或运营合伙单位发行的影响；受到威胁的恐怖袭击或社会政治动荡，如政治不稳定、内乱、武装敌对行动，或政治激进主义及其对我们日常建筑运营的潜在影响；高度传染性或传染性疾病的爆发对我们和我们客户的财务状况的直接和长期影响；与通过网络攻击、网络入侵或其他方式造成的安全漏洞相关的风险；与采用和使用人工智能相关的风险；高级管理层、董事会或关键人员的变动；对现有或未来环境或其他适用监管要求的潜在责任，包括有资格作为房地产投资信托获得税收的要求；合资伙伴的财务状况和流动性，或与其发生争议；普通股或其他证券的股息率或支付这些股息的能力发生重大变化；适用法律变化的影响，包括影响REITs的税法和《一大美丽法案》的通过，以及新采用的会计原则对我们的会计政策和财务业绩的期间比较的影响；与气候变化和恶劣天气事件相关的风险；以及公司向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的报告中讨论的那些额外风险和因素。这些前瞻性陈述并非详尽无遗，仅在本报告发布之日发表，并非对未来结果、业绩或成就的保证。可能对我们的业务和财务业绩产生不利影响的其他风险因素可在第1部分第1A项中找到。风险因素，我们关于截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告，具体以引用方式并入本文。公司不承担更新或修改任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件或其他事项，除非法律另有要求。
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