投资者日报告会2025年12月Broadstone Net Lease, Inc. | NYSE：BNL重新定义净租赁中的可能性联合原生态食品UNFI（TERM3）佛罗里达州萨拉索塔
2 BNL投资者日| 2025年12月免责声明关于前瞻性陈述的警示性陈述本演示文稿包含经修订的1933年证券法第27A条和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的“前瞻性”陈述，其中涉及我们的计划、战略和前景，包括业务和财务。这种前瞻性陈述通常可以通过我们使用前瞻性术语来识别，例如“展望”、“潜在”、“可能”、“将”、“应该”、“可能”、“寻求”、“大约”、“项目”、“预测”、“预期”、“打算”、“预期”、“估计”、“计划”、“将会”、“相信”、“继续”，或者这些词的否定版本或其他类似词。前瞻性陈述，包括我们的2025年和2026年指导，涉及已知和未知的风险和不确定性，这可能导致BNL未来的实际结果与预期结果存在重大差异，包括但不限于一般的经济状况，包括但不限于通货膨胀率和/或利率上升、当地房地产状况、租户财务状况、物业收购、完成这些收购的时间和不确定性、正在进行或计划中的开发项目的潜在延迟和中断，以及未来向我们的股东分配的不确定性。这些和其他风险、假设和不确定性在公司于2025年2月20日向SEC提交的截至2024年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告的第1A项“风险因素”和公司于2025年5月1日向SEC提交的截至2025年3月31日的季度的10-Q表格季度报告的第1A项“风险因素”中进行了描述，我们鼓励您阅读这些内容，并可在SEC网站www.sec.gov上查阅。如果这些风险或不确定性中的一项或多项成为现实，或者基础假设被证明不正确，实际结果可能与此类前瞻性陈述所表明或预期的结果存在重大差异。因此，请注意不要过分依赖这些前瞻性陈述，这些陈述仅在作出之日起生效。无论是由于新信息、未来事件、假设变化或其他原因，公司不承担任何义务，目前也不打算在本演示文稿日期之后更新任何前瞻性陈述。商标免责声明本文件包含对属于其他公司的版权、商标、商号和服务标记的引用。Broadstone Net租赁与此类公司或其产品或服务没有关联或关联，也不由此类公司或其产品或服务背书，也不背书。非公认会计准则财务信息本演示文稿包含某些未按照美国通用会计准则（GAAP）列报的财务信息，包括来自运营的资金（“FFO”）、来自运营的核心资金（“核心FFO”）、调整后的运营资金（“AFFO”）、息税折旧摊销前利润（“EBITDA”）、进一步调整的EBITDA，以排除销售DER可转让财产的收益（损失）和房地产投资减值准备（“EBITDA”）、调整后EBITDA、年化调整后EBITDA和净债务。我们认为FFO、核心FFO和AFFO的使用对投资者是有用的，因为它们是分析师和投资者用来比较REITs经营业绩的被广泛接受的行业衡量标准。我们认为，EBITDA为投资者和分析师提供了衡量我们业绩的指标，其中包括我们的经营业绩，与我们行业中的其他公司相比，不受资本结构、资本投资周期和相关资产使用寿命差异的影响。我们认为，将净债务与年化调整后EBITDA的列报是衡量我们偿还债务能力的有用指标，也是杠杆率的相对平均水平，并用于与我们的贷方和评级机构就我们的信用评级进行沟通。不应孤立地考虑此类非公认会计原则措施，也不应将其作为公司业绩的指标。此外，不应将它们视为根据GAAP编制的指标的替代品。这些措施与本演示文稿中所述期间最直接可比的GAAP措施的对账可在公司于2025年2月20日向SEC提交的截至2024年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告中题为“管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析——非GAAP措施”的部分中找到。
欢迎&开幕词主讲人：Brent Maedl时间：下午1：00 – 1：05 Sierra Nevada BTS Dayton，OH
4 BNL投资者日| 2025年12月Time Session Speakers（s）12：00 – 1：00 p.m. Networking Lunch & Check-in 1：00 – 1：05 p.m. welcome and opening remarks Brent Maedl | Corporate Finance & Investor Relations Director 1：05 – 1：25 p.m. CEO Remarks John Moragne | CEO 1：25 – 1：50 p.m. Core Building Block of growth：in-place Portfolio Ryan Albano |总裁兼首席运营官Mike Caruso |高级副总裁、承销和战略Will Garner |高级副总裁，收购1：50 – 2：30 p.m. Core building Block of growth：acquisitions Ryan Albano will Gar零售收购Mike Caruso 2：30 – 2：40 p.m.休息时间2：40 – 3：10 p.m.小组讨论：定制开发Brian Osterloh | ARCO Design/Build |执行副总裁Elizabeth Holder | JLL |高级研究分析师Nick Sansone | Sansone Group |首席主持人：Ryan Salem | KeyBanc Capital Markets |董事总经理下午3：10 – 4：10增长的核心建筑Block：定制开发Ryan Albano will Garner Sam DeLemos |定制开发副总裁4：10 – 4：30 p.m. 2026年指导与框架John Moragne、Ryan Albano、Kevin Fennell | CFO下午4：30 – 5：00问答结束语John Moragne、Ryan Albano，Kevin Fennell投资者日议程|重新定义净租赁的可能性
5 BNL投资者日| 2025年12月John Moragne首席执行官兼董事任期：~10年Ryan Albano首席运营官兼总裁任期：~12年Kevin Fennell执行副总裁、首席财务官 &财务主管任期：~7年John Callan高级副总裁、总法律顾问兼秘书任期：~8年Mike Caruso负责承销和战略的高级副总裁任期：~10年Will Garner高级副总裁，收购任期：~7年Jennie O’Brien高级副总裁、首席会计官首席财务官任期：~11年Molly Kelly Wiegel高级副总裁，人力资源和行政任期：~13年Broadstone的高级领导团队我们经过周期考验的管理团队利用深厚的专业知识和关系推动长期可持续增长
BNL投资者日| 2025年12月6 0-3年56% 3-10年22% 10 +年22%数据截至2025年9月30日James H. Watters董事（独立）董事会成员自2007年起担任罗切斯特理工学院（RIT）高级副总裁兼财务和行政主管Laurie A. Hawkes自2016年起担任董事长（独立）董事会成员前总裁、U.S. Realty Advisors以及American Residential Properties, Inc.，Inc.（NYSE：ARPI）的联合创始人和前董事、总裁兼首席运营官John D. Moragne自2023年起担任首席执行官和董事董事会成员丨Michael A. Coke Michael A. Coke董事（独立）董事会成员自2021年起担任总裁兼联合创始人，特雷诺房地产 Corp.（NYSE：TRNO）Jessica Duran董事（独立）董事会成员，自2023年起担任董事总经理兼首席财务官，TSG Consumer Partners Laura Felice董事（独立）董事会成员，自2023年起担任执行副总裁兼首席财务官，BJ’s Wholesale Club Holdings，Inc.（NYSE：BJ）Richard Imperiale董事（独立）董事会成员，自2025年起担任Uniplan Investment Council，Inc.创始成员兼首席投资官，以及Uniplan REIT Strategy投资组合经理TERM0 David M. Jacobstein David M. Jacobstein董事（独立）董事会成员，自2013年起担任前总裁兼首席运营官，Developers Diversified Realty Corp.现名为SITE Centers（NYSE：SITC）Joseph Saffire自2025年起担任董事（独立）董事会成员外太空储蓄，Inc.（NYSE：EXR）前首席执行官兼董事，Life Storage，现已合并为TERM3，Inc.（NYSE：TERM4），Tenure Broadstone的董事会是一个备受尊敬且表现出色的董事会，该董事会由在房地产、公开交易的REITs以及我们所服务的行业领域拥有深厚专业知识和经验的经验丰富的高管组成。平均任期：5.9年关键治理亮点▪9名董事中有8名为独立董事▪主席为独立非执行董事▪董事会未分类▪董事会及其每个常务委员会进行年度自我评估▪稳健的董事最低持股要求▪选择退出MUTA
7 BNL投资者日| 2025年12月今日加入我们的合作伙伴关系是我们业务的核心，也是我们的基础——我们为成为值得信赖的合作伙伴而自豪。Nicholas Sansone合伙人Sansone Group Elizabeth Holder美国工业和物流高级研究分析师JLL Brian Osterloh执行副总裁ARCO设计/建造Ryan Salem董事总经理KeyBanc资本市场小组成员主持人
CEO言论没有问题未得到解答演讲者：John Moragne时间：下午1：05 – 1：25我们的使命是通过基于关系的创新净租赁投资方法，让房地产栩栩如生并推动价值。
9 BNL投资者日| 2025年12月我们今天为什么在这里？提供机会与更广泛的团队成员以及我们的几个战略合作伙伴会面并听取他们的意见对自2023年执行管理层过渡以来有关我们业绩的所有未决问题做出明确回应展示为2026年及以后的持续增长奠定的基础深入探讨我们对净租赁投资的差异化方法
10日BNL投资者日| 2025年12月没有遗留的问题|现任管理团队的成就来源：截至2025年11月25日的市场数据，自2023年1月1日1优化组织结构进一步驱动协同、运营效率，和顶级结果▪2023年的组织重组使BNL在当今动态环境和未来几年都取得了成功▪运营模式通过数据驱动的决策流程增强整个组织的协作▪继续在费用基础上扩大规模并自重组以来有效管理了核心一般和行政费用，通过对临床医疗保健部门的战略逐步结束重新定位的投资组合，同时持续增长的收益▪自2024年初宣布医疗简化战略以来，将临床医疗保健风险降低至2.4%▪2024年成功出售57项临床医疗保健资产，总收益352mm美元▪2024年每股AFFO增长1.4%，进行投资组合重新定位的REIT罕见3制定并实施了基于三个核心组成部分的差异化增长战略▪通过顶级同店租金增长和专注于交付解决方案的主动资产管理，实现卓越的就地投资组合表现▪基于关系的外部增长方法，帮助我们的合作伙伴在我们发展业务的同时发展他们的业务▪成功推出并扩大定制开发战略，创造了引人注目的风险调整机会4生成了定制管道，将在未来几年创造持续和可预测的增长▪自推出该战略以来，我们已完成或承诺898mm美元用于定制开发，包括2025年583mm的承诺▪这包括已执行意向书下的六个项目，相当于这些承诺的142mm美元▪通过价值稳定的定制策略创造有意义的价值~75-100bps +比我们的初始现金收益率更紧5为股东回报了显着的相对价值，同时坚持最高的透明度和披露标准▪自2023年初以来股东总回报率为32.8%，跑赢RMZ，将BNL置于净租赁空间前两位▪尽管年初至今势头强劲，并产生了自2023年以来第二好的净租赁TSR，但我们继续以贴现相对估值进行交易▪加强披露，为我们的股东维护高度透明度，以完全按照我们所说的去做而自豪2
11 BNL投资者日| 2025年12月优化组织Structure以驱动成果1将某些个人调动到新的角色，以充分利用技能组合并最大限度地发挥潜力12345进一步增强房地产职能与投资生命周期的一致性构建了集中承保功能，以支持投资生命周期所有阶段的数据驱动决策，巩固了具有全组织代表性的互补性周会场所，以确保信息流动和协作，将所有内部流程与增长的核心构件相一致，强调组织对股东价值创造的关注增强了对人、过程、和技术以应对不断变化的市场格局
12 BNL投资者日| 2025年12月$ 31.8 $ 29.3 $ 30.5 $ 31.0 202320242025指导中点2026指导中点优化组织Structure驱动业绩来源：2025年第三季度公司备案和市场数据注：总资产价值（“GAV”）计算为房地产的当前账面价值并加回累计折旧1。2025年Q3 G & A年化。核心G & A不包括基于股票的薪酬和任何非经常性费用（例如遣散费）2。显示为2025年第三季度ABR 3的百分比。2025年GAV估算基于2024年底GAV和收购处置中点指引1 + 4.1%（7.8%）+ 1.6%▪2023年重组努力实现了G & A节省，导致固定成本基础更加正常化▪谨慎管理核心G & A费用，导致每年费用增长较为温和，占年化基本租金（“ABR”）和资产总值（“GAV”）的百分比下降▪继续投资于技术和企业资源，以产生额外的效率，导致平台的进一步可扩展性8.1% 7.4% 7.4% 2 – 0.7% 0.6% 0.5% 3 –% ABR：% GAV：C o re G & A E x p e n s e（$ i n m）$ 2.1 $ 2.2 $ 14.8 $ 5.1 $ 3.4 $ 6.4 $ 9.0 $ 9.2 $ 62.5GAV：在通过组织重组进行G & A调整后，我们继续扩大我们的费用基础和其他成本节约举措G & A复合年增长率：（0.8%）89bps 68bps 64bps 58bps 50bps 41bps 34bps 33bps 31bps 123bps 95bps 94bps 78bps 76bps 63bps 48bps 48bps 36bps GTY WPC FCPTEPRTTERM4 ADC TERM4NNN O核心G & A非现金调整GAAP G & A净租赁同行G & A占总资产价值的百分比1
BNL投资者日| 2025年12月13资料来源：内部数据和公司文件1。收益的重新部署包括产生即时租金的任何投资活动，包括产生收入的资本支出、过渡性资本，以及稳定的收购，通过352mm的临床医疗保健资产销售重新定位投资组合，同时增加收益。计划一次性退出非核心投资，而不是以不良定价出售剩余资产。0.7% 1.4% 4.2% 202320242025E $ 392.2 $ 374.1 $ 385.5 $ 398.2 $ 395.5 Q4 2023 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2024 AFFO同比增长352mm作为我们医疗保健投资组合简化战略的一部分，在2024年期间回收了352mm的资本+ 1.4%的AFFO增长，同时重新定位投资组合+ 2024年ABR增长3.3mm，尽管重大资产出售<临床和外科医疗资产剩余ABR敞口的2.5%，主要由单一的高绩效外科医院组成▲ ABR（$，mm）战略处置（33.3美元）重新部署收益1 17.3美元按套建造的租金开始13.8美元合同租金增加和释放活动5.5美元总计▲ ABR + 3.3美元+ 3.3mm美元，或0.8%，ABR增长通过出售非核心资产精简了焦点2总资产销售：$-$ 251.7mm $ 24.4mm $ 29.8mm $ 58.0mm在投资组合简化努力中的年化基本租金增长15处房产$ 9.7mm ABR剩余临床暴露11租户2.4%投资组合ABR 5.0年WALT 48% ABR来自1资产A n n u a li z e d B a s e r e n t（$ i n m）
14日BNL投资者日| 2025年12月资料来源：截至2025年11月25日市场数据1。BNL假设2025和2026年每股AFFO指导的中点；同行2025和2026年AFFO增长2025和2026年是基于截至2025年11月25日的一致估计的同行投资组合构成NNNTERM4EPRTTERM5 O WPC BNL工业风险敞口0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 5.1% 14.7% 64.5% 61.2%租金上涨不适用1.8% 1.4%不适用不适用1.8%不适用2.4%不适用2.0% WTD。平均租期9.9年9.9年7.1年8.0年10.1年14.4年8.9年12.1年9.5年投资级46.9% N/R 53.0% 66.7% 13.6% N/R 31.5% 21.9% 20.9%额外国家------8251 GAV（$ B）$ 2.2 $ 2.1 $ 3.4 $ 9.0 $ 9.2 $ 6.4 $ 62.5 $ 14.8 $ 5.1财产计数7211,1601，2942,6033，6972,26615，5421,662759租户计数114 N/R N/R N/R 400 N/R 1,647373204平方英尺（百万）13.2 N/R 8.55 3.73 9.225.23 49.0182.84 0.7 2025E AFFO Growth1 4.0% 3.4% 2.9% 4.3% 2.4% 8.0% 1.44.2% 2026E AFFO Growth1 3.1% 3.3% 3.9% 5.3% 2.6% 8.0% 3.3% 3.2% 4.0% 2026E AFFO倍数13.4x 11.4x 13.0x 16.5x 11.6x 15.5x 12.9x 13.2x 11.4x P o rt fo li o 22662254385.1% 14.7% 64.5% 61.2% 5.5% 13.8% 8.2% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 94.9% 79.8% 21.7% 30.6%零售其他工业高于平均增长但低于平均倍数较小的相对资产基础支持未来增长组合基本面良好的工业分化目前的投资组合、策略和增长潜力正向区分了BNL与净租赁同业集团，但相对估值继续落后：4通过出售非核心资产精简焦点2差异化的以工业为重点的投资组合，相对较小的资产基础有利于增长，强劲的业绩被市场低估V a lu a ti o n
BNL投资者日| 2025年12月15日我们的差异化增长战略为2026年及以后的可持续盈利增长奠定了基础。来自就地投资组合和BTS管道的嵌入式增长提供了对未来ABR增长的可见性。▪现有投资组合NOI增长驱动因素：o稳定的租金收取o合同租金上涨o最小的信用损失o强劲的租赁展期结果o增值资本回收▪~2.0%的就地投资组合租金上涨为AFFO在未来期间的增长提供了坚实的基础，并且在净租赁REIT空间中名列前茅▪与租户合作对我们现有物业进行创收投资的额外机会：o增值投资侧重于寻求扩大现有业务和升级设施的工业租户，增强租户对空间的承诺并增加更新概率3稳定的收购2逐栋开发1到位投资组合▪提供跨越整个资本堆栈的融资解决方案，以换取相对于稳定的交易市场具有更高收益率的有吸引力的机会▪净租赁空间的关键差异化因素，因为开发活动在未来几年创造了收入的内在增长▪提供了获得更高质量机会的机会，通常具有更强的房地产和信贷基本面▪以稳定的估值创造有意义的价值往往比我们的开发收益率紧~75-100个基点▪体验创造性地构建交易并提供整体解决方案▪通过售后回租和租赁假设的新物业收购实现外部增长▪主要针对稳定的工业和零售收购，这些收购超过了资本成本的增值门槛▪强调直采，基于关系的交易流推动更强劲的风险调整后回报与广泛营销的交易AFFO增长的核心构建块制定并实施了差异化增长战略3 + 2.0%的平均年租金上涨提供了强大的基础，可以从考虑外部增长机会之前开始构建+ 417mm的稳定收购年初至今以~7.0%的初始现金上限率和~8.3%的直线收益率1 + 2025年583mm的新定制承诺，导致到27年第一季度的ABR增量为+ 29.1mm 1。包括通过Q3‘25完成的所有交易$ 163.4mm的收购在Q3’25收益后完成
16日BNL投资者日| 2025年12月我们避免的事情–短期思考我们关注的地方–长期增长制定并实施了差异化的增长策略3对待大宗商品、交易契约和租赁等投资，同时被动收取租金，就像一场以与投资风险状况错位的定价水平追逐广泛营销的交易机会的垄断游戏，以不良销售定价出售非核心或不良资产，纯粹是为了将其从投资组合中移除，并避免头条风险积极管理房地产，愿意“撸起袖子”为我们的股东和合作伙伴创造价值。我们本质上是一家房地产运营商，而不仅仅是一家专业的金融贷款人，与我们的合作伙伴（租户、开发商、经纪人等）建立长期、互惠的关系，在我们发展业务的同时建立信任并帮助我们的合作伙伴发展业务。我们采用创新的、具有前瞻性的解决方案，创造有意义的价值，而不仅仅是收取租金支票，重新定义净租赁房地产投资信托基金的可能性，优先考虑可预测、持久和有吸引力的长期增长，而不是短期收益和季度业绩，仅仅为了增长而聚合资产，并积极追逐高收益率以提高短期收益。净租赁投资的“吃馅饼大赛”模式在后全球金融危机后的低利率环境下奏效了，但我们认为它不再这样做了，通过基于风险回报状况的适当校准定价将资本配置到最佳机会，对资本配置采取谨慎和有纪律的二元思维。纪律严明的承销要求评估房地产基本面与信贷结构/支持之间的全谱和平衡01
BNL投资者日| 2025年12月17日$ 201.0 $ 114.1 $ 5.7 $ 115.4 $ 78.2 $ 19.5 $ 32.1 $ 160.0 $ 9.5 $ 20.5 $ 142.0 UNFI Sierra Nevada 7 Brew Portfolio Southwire Fiat Chrysler AGCO Palmer Logistics Project Triboro Sprouts Hobby Lobby/Academy Sports执行LOI建筑租金数据截至2025年11月25日来源：内部计算、公开备案注：定价、建设时间表和报告数字可能会发生变化。初始收益率包括在整个开发过程中以惯常利率计算的资本化利息自2024年随着UNFI的完成启动该战略以来建立的BTS项目的坚实基础，显着减少了未来几年实现目标增长目标所需的项目开工数量。2024 2025 2026 2027*不包括已执行的意向书和项目TR iboro Q1‘24 Q2’24 Q3‘24 Q4’24 Q1‘25 Q2’25 Q3‘25 Q4’25 Q1‘26 Q2’26 Q3‘26 Q4’26 Q1‘27 Q2’27 Q3‘27 Q4’27资金计划$ 36.9 $ 30.6 $ 24.7 $ 23.2 $ 26.5 $ 63.3 $ 41.0 $ 69.5 $ 65.1 $ 54.3 $ 43.6 $ 22.1 $ 1.2丨丨增量租金丨丨+ $ 0.9 + $ 2.5 + $ 0.2 + $ 0.0 + $ 0.1 + $ 0.7 + $ 0.6 + $ 0.8 + $ 1.9 + $ 2.6 + $ 0.8 + $ 0.0 + $ 0.0 + $ 0.2增量ABR（$，mm）.....。提供盈利增长概况的多年可见性（不包括已执行的意向书和Triboro项目）+自2023年以来承诺或完成的定制开发898.0mm有限的开发风险，因为就地租赁和合同结构~6.0倍运行率备考杠杆目标贯穿建设期BTS Pipeline支持可预测的未来盈利增长4已执行的意向书项目Triboro + 2025年新的定制承诺583mm
18日BNL投资者日| 2025年12月11.4x 11.4x 11.6x 12.9x 13.0x 13.2x 13.4x 13.4x 13.4x 15.5x 16.5x BNLTERM2TERM2NNNTERM3 O TERMFCPTFCPT WPC peer average TERM0 NTST NTSTEPRTTERM6 ADC（0.0%）3.8% 4.5% 5.7% 7.5% 13.6% 20.2% 29.3% 32.8% 50.4% GTY WPC O NNNTERM8TERM8TERMFCPTFCPTGTY0丨ADC RMZ BNLTERMEPRTEPRT尽管近期势头强劲且表现相对优异，但我们继续以贴现倍数进行交易进一步缩小相对估值差距可以通过与业绩更相称的股权资本成本来增加盈利增长。5架RMZ回归重要股东价值……实现2023年以来第二高总回报率……但相对于净租赁同行继续折价交易来源：截至2025年11月25日的市场数据，自2023年1月1日以来Peer AV AG
19 BNL投资者日| 2025年12月5日……并打算继续这样做，以更高的收益率增值回收收益发展可选择以高于平均收益率的较低收益率变现，从而创造我们自己的良性循环，同时也为未来增长奠定基础1我们的差异化增长战略为2026年及以后的有吸引力的盈利增长状况奠定了基础，并提供了可见性。我们将继续掌控自己的命运，但可以以更强的股权资本成本为股东带来更多价值。0.7% 1.4% 4.2% 4.0% 3.1% 2.4% 4.0% 4.1% 20232024 2025E 2026E BNL同行平均水平转化为可持续和中单数字年收益增长23这可以通过股本资本成本与业绩和交付的结果相称而得到增强2 48.2% 25.7% 48.1%股息收益率价格升值目前的丨BNL倍数同行平均倍数溢价倍数11.4x 13.4x 16.0x资料来源：截至2025年11月25日的市场数据1。2026年预期增长假设BNL的每股AFFO指导中点和同行2的一致估计。说明性地显示了2025年11月25日至2026年底期间的有效iAL总股东回报（“TSR”），假设2026年AFFO每股指导中点的dif ferent AFFO倍数可以量化iAL股价的有效升值。出于说明目的，保守地假设2026年没有股息增长。
20 BNL投资者日| 2025年12月Broadstone的未来愿景产生了一个强大而有弹性的定制开发管道，在净租赁空间中创造独特价值，并为引人注目的增长概况提供行业领先的多年可见性，帮助我们的客户和合作伙伴发展业务，同时我们以有吸引力的价差增值并机会主义地收购稳定的收购，作为我们增长模式的核心部分，主要通过我们基于关系的方法和深厚的网络，通过行业领先的披露和频繁的股东参与提供透明度，推动长期股东价值通过每股AFFO同比增长中个位数，转化为股息增长和潜在股价升值
演讲者：Ryan Albano、Mike Caruso和Will Garner时间：下午1：25 – 1：50核心建筑Block：就地投资组合The 赫斯 Collection American Canyon，加利福尼亚州
22 BNL投资者日| 2025年12月投资组合审查委员会（“中国”）更新方法建立了一个经常性的场所，用于就位投资组合进行现场、基于风险的协作讨论。每周节奏补充了投资委员会，并推动了自然接触点、可操作的后续步骤和例行对话。采购执行团队收购承销资产管理法律初步筛选全面承销投资委员会投资组合审核委员会Identify for Disposal Market for Sale PSA/Close Identify for Release Negotiate Lease Execution Diligence/Close Return Model Utilized▪安排每周两小时会议（周二），讨论相关就地投资组合相关事宜（租户或物业）o与投资委员会（“IC”）的补充场所，每周周四举行，讨论增长机会（核心构建块# 2和# 3）o来自组织所有部门的代表确保无缝信息流和跨职能协作o细致和频繁的讨论为组织所有成员创造教育机会，并转化为主动和知情的决策▪主题包括但不限于，以下内容：o投资更新/深潜o观察名单租户&物业审查o控制权变更和财务报告合规o租户信用更新（“SSS”报告）o续租建议&展期报告o处置管道更新o相关研究项目目的&概述|投资组合审查委员会投资生命周期&职能协调
BNL投资者日| 2025年12月23日中国业绩|实时监控穿透噪音N/A3Q22 3Q252Q24 1。截至2023年3月31日ABR的百分比2。29.0mm的ABR包括Red Lobster（$ 6.2mm）、Carvana（$ 4.5mm）、American Signature（$ 4.3mm）、At Home（$ 3.7mm）、Zips（$ 3.4mm）、Claire's（$ 2.9mm）、Stanislaus（$ 2.1mm）和Green Valley（$ 2.0mm）97%财务报告可见度< 5% ABR来自任何单一租户1.5年重大信用事件前在观察名单上的平均时间租户：已添加到观察名单：信用事件：接收来自第三方在实时内部审查和风险评级分配过程中传播的租户财务信息概览|实时信用监测观察名单分类（风险等级、影响、和展望）目标增长机会（Rev GenCapex和收购）积极趋势消极趋势2Q253Q24 1Q25 4Q221Q22 2Q224Q22 3Q232Q23 2Q23 22136857信用事件前观察名单上的季度4Q24 4Q25实时示例1.2% 0.5% 0.7% 1.6%% ABR1 0.9% 0.5% 0.9% 1.1% 1.1% ABR的50% +来自每季度审查财务报表的租户
BNL投资者日| 2025年12月24 3bps 24bps 113bps 30bps其他行业家居用品GVMC临床（不含GVMC）注：历史租金损失占现金租金的百分比1。假设2025年每股AFFO指引2的中点。绿谷医疗中心（GVMC）于2024年12月出售3。2025年初至今假设2025年第一季度至2025年第三季度实际租金和现金租金损失尽管市场对整体租户风险的反应一直过度，但实际业务影响微不足道2（百万美元|现金租金bps）行业2022202320242025 YTD3总计|%临床（不包括。GVMC3）-|--|-$ 1.4 | 36bps $ 1.0 | 34bps $ 2.5 | 39% GVMC3-|-$ 0.8 | 19bps $ 2.8 | 71bps-|-$ 3.6 | 55%家居用品-|--|-$ 0.1 | 3bps $ 0.1 | 2bps $ 0.2 | 3%其他行业$ 0.1 | 3bps $ 0.2 | 5bps $ 0.1 | 4bps（$ 0.2）|（7bps）$ 0.2 | 3%总计$ 0.1 | 3bps $ 1.0 | 24bps $ 4.4 | 113bps $ 0.9 | 30bps $ 6.4 | 100% 294%自2022年以来的租金损失集中在临床医疗资产此后在最近的头条租户信用事件（ZIPS和Red Lobster）上处置了约88%的回收，这表明我们有能力驾驭离散的租户信用事件<自2023年管理层过渡以来所收购资产的租金损失1bp中国结果|实时监测削减了按部门划分的噪声总租金损失94%临床宣布的2023年临床退出的租金损失，即自2022年以来总计23万美元，是由于在临床医疗保健和家居行业之外运营的租户< 2bps 6.9% AFFO每股增长：4.2% 10.7% 1.4%
BNL投资者日| 2025年12月251。截至2024年12月31日测量2。截至2025年9月30日的计量中国结果|主动方法产生特殊结果主动谈判主动评估例行监测&机会主义评估主动方法| 10年租赁到期阶梯2025概览|租赁展期结果主动五年到期远期审查减轻了展期风险，并提供了时间和可选性。例行投资监测突出值得提前到期处置的资产。展望|预计2026年1.7% 0.7% 0.5%工业其他零售3.0% ABR到期2 0.5% 1.6% 0.3% 0.6%同意条款续订预计未知空缺预计55% $ 2.6mm 45% $ 2.1mm未续订续订0.5% 0.4% 0.3%工业其他零售1.2% ABR到期1 107% 2025年租约到期续订的租户的平均重新获得2026年ABR1中预计不会续订的90%由两个遗留办公资产组成，其中一个我们打算在2026年ABR到期的租约到期时被重新开发为工业，它们要么同意了条款，要么对续签非常有信心。对应回收率预计~117% 68% < 1个月处置前平均停机时间2025年未续租的资产14个租约（5个租户），包括零售（104%回收）和其他（110%回收）物业类型。ABR的82%与单一资产挂钩。11个月以上的通知提供了在到期时出售资产的充足时间。1.7% 3.5% 2.1% 2.2% 7.6% 0.8% 3.8% 1.5% 2.4% 3.7% 0.7% 1.9% 1.7% 0.6% 1.6% 0.8% 0.6% 0.5% 1.0% 1.1% 1.8% 3.3% 1.3% 3.4% 2.8% 1.1% 0.5% 3.0% 6.4% 4.9% 4.5% 12.5% 2.1% 8.0% 4.8% 3.6% 4.4% 2026202720282029203020312032203320342035工业其他零售
BNL投资者日| 2025年12月26日数据截至2023年3月31日，约为新管理团队接任时，和2025年9月30日，分别为1。包括截至2025年9月30日已完成或正在进行的所有交易，以及在适用的情况下在Q3‘25收益后完成的163.4mm美元的收购；不包括与我们的Triboro项目相关的任何资金。就地投资组合|简化，以工业为重点的多元化工业61.2%分销&仓库20.8%制造业17.2%食品加工12.3% Flex和研发5.3%工业服务3.1%冷库2.5%其他8.2%办公室5.8%临床&外科2.4%零售30.6%日用百货7.8%快餐店6.7%休闲餐饮6.5%汽车2.8%动物服务2.8%家居用品1.8%医疗保健服务1.5%教育0.7% $ 412.9mm年化基本租金工业51.8%制造业16.5%分销&仓库13.3%食品加工11.4% Flex和研发4.5%冷库3.3%工业服务2.8%医疗保健17.3%临床7.0%医疗保健服务2.9% 动物保健国际服务2.8%外科2.7%生命科学2.0%办公室5.8%公司总部2.5%战略运营2.2%呼叫中心1.1%餐厅13.4%休闲餐饮7.0%快餐店6.4%零售11.6%一般商品6.3%汽车3.2%家居用品1.8%儿童保育0.2% $ 389.5mm年化基本租金2023年3月31日|物业类型分配51.8% 61.2% 9月30日，2025 |物业类型分配102 | 42个独特的工业租户和工业33.1mm平方英尺10.3年加权平均剩余租期2.2%加权平均年租金上涨自20231年以来工业投资额929mm美元
27日BNL投资者日| 2025年12月核心资产类别展望|工业电子商务需求仍然是顺风，创造了对更多分销和物流空间的稳定和不断增长的需求近岸和回流继续获得势头，导致制造空间需求增加，对位置便利的物流空间的需求也不断增加。量身定制的项目通常位于具有稳健增长前景的有吸引力的市场，从而导致相对于就地投资组合平均值的年租金上涨幅度更高，以及租赁展期时潜在的按市值计价机会用户继续优化供应链足迹，将其转化为更新、更高质量的资产，为我们更大的工业定制管道提供顺风
BNL投资者日| 2025年12月28日数据截至2025年9月30日1。包括截至2025年9月30日已完成或正在进行的所有交易，以及在适用的情况下在Q3‘25收益后完成的163.4mm美元收购；不包括与Triboro项目相关的任何资金。产业聚焦|分销&仓库等级租户产品分销行业# prop。ABR $% Total ABR 1 UNFI天然、有机、常规食品食品食品和饮料1 $ 14.4 3.5% 2 Ryerson Metals（e.g.，钢、铝、铜）Metals & Industrial 11 $ 8.12.0% 3 Hensley Beverages（Domestic，Import，and Craft Spirit）Food & Beverage3 $ 6.2 1.5% 4丨Owens & Minor丨医用用品医疗保健2 $ 5.8 1.4% 5 Breakthru Beverage Beverages（spirits，beer，wine）Food & beverage1 $ 3.8 0.9% 6 AHF Products Flooring（e.g.，hardwood，vinyl）建筑产品3 $ 3.4 0.8% 7 Claire的耳环和配件消费零售1 $ 3.2 0.8% 8 At Home家居装饰家居装饰1 $ 3.1 0.8% 9冷泉冲泡饮料（啤酒、茶、软饮料、能量饮料）食品和饮料2 $ 3.1 0.7% 10 American Leather Residential and Commercial定制家具家居和办公家具1 $ 2.9 0.7% total 26 $ 54.01 3.1% 32 | 21 Unique distribution & warehouse tenants and industries 10.1年加权平均剩余租期2.3%加权平均年租金上涨219k建筑平均面积▪配送和仓库设施，通常被称为物流中心，用于存储、订单履行和促进整个供应链的货物流动o设施通常是高度可替代的盒子，可供各种最终用户使用，在未来潜在空置的情况下限制了重新租用的风险。一些资产包含更专业的设备，如架空起重机，这会使租户更具粘性，并转化为长期占用▪粒度多样化降低了集中度风险，没有租户占总投资组合ABR的比例超过3.5%。近45%的分销资产出租给在食品、饮料和医疗保健产品等抗衰退行业经营的租户物业类型特征和敞口演变分销和仓库：85.8美元| 33.9%制造业：71.0美元| 28.1%食品加工：50.7美元| 20.1% Flex和研发：22.1美元| 8.7%工业服务：13.0mm | 5.1%冷藏：10.3美元| 4.1% 252.9mm ABR物业亚型敞口（占工业ABR的百分比）自20231年以来600mm的分销和仓库投资量13.6% 13.6% 13.2% 13.2% 17.5% 20.8% 20202021202220232024Q3 2025
29日BNL投资者日| 2025年12月来源：截至2025年9月30日的内部备案数据1。来源：COStar案例研究|强劲的房地产基本面缓解下行风险一篇以强劲的房地产基本面为核心的论文为我们在破产事件中的投资定位提供了信心。位于有吸引力市场、租金和基差低于市场的关键任务房地产在谈判期间转化为显着的杠杆作用。低基差和强劲的基本面在破产中提供了可选性理想市场中的关键任务房地产在破产总部和由Claire’s Essentials，LLC承担的唯一北美DC（528K SF）租赁中提供了杠杆。结构性修正，提供可选性和找到解决方案的额外时间。目前挂牌出售或出租。低基差、低于市场租金、市场走强提供下行保护。# 40租户0.8% ABR # 30租户0.9% ABR总部和Primary DC（592K SF）& Retail Site（116K SF）两个租约均假设没有变化。零售地点是全系统表现最好的网站之一。关键任务DC位于中心位置并服务于大多数零售地点，加上低于市场的租金和强劲的达拉斯市场，提供了最终没有被使用的显着杠杆作用。# 11在工业TTM销量21亿美元# 2在工业库存12亿SF # 1在工业TTM净吸收+ 22.3mm SF # 1在工业库存14亿SF # 4在工业TTM销量44亿美元# 21在工业TERM3净吸收+ 2.7mm SF市场走强1市场走强1投资优势投资优势位置优势靠近I-90和奥黑尔机场。位于商务友好县4向立交处。低于市场基础1收购价格估计比市场低20%，为追求几种不同的前进道路提供了选择余地。低于市场租金1租金估计比市场估计低15%-25 %，如果回填，代表ABR上涨潜力。位置强度Plano站点位于密集的工业填充物中。罗利站点位于零售走廊，客流量指标较高。低于市场基础1收购价格均低于市场，转化为在潜在的未来稳定处置低于市场租金的情况下创造价值1在家的租金估计远低于市场，转化为在重新租用情况下显着的ABR上行。Hoffman Estates，IL Plano，TX Raleigh，NC
BNL投资者日| 2025年12月30数据截至2025年9月30日1。包括截至2025年9月30日已完成或正在进行的所有交易，以及在适用情况下在Q3‘25收益后完成的163.4mm美元收购；不包括与Triboro项目相关的任何资金。产业聚焦|制造业排名租户产品制造业#道具。ABR $%总计ABR 1 AHF产品地板（例如硬木、乙烯基）建筑产品5 $ 6.4 1.6% 2 Magna座椅机构和汽车座椅硬件汽车零部件1 $ 4.31.0% 3 Cascade Aerospace Specialty Aerospace and Defense Contractor Aerospace Solutions 1 $ 4.11.0% 4 Kith Kitchens Cabinetry for Kitchens and Bathroom Building Products 3 $ 3.8 0.9% 5 Big Tex Trailers for Individual and Commercial Utility Cargo & Utility Trailers 8 $ 3.6 0.9% 6 ETI Specialty Transportation Equipment Specialty Logistics4 $ 3.2 0.8% 7 WestRock纸基包装产品包装解决方案1 $ 3.10.7% 8 Pregis保护性包装，如气泡膜包装解决方案2 $ 2.7 0.7% 9 Edelbrock汽车零件，包括化油器和油缸汽车零部件4 $ 2.7 0.7% 10 Jabil continues flow manufacturing with advanced electronic designs Technology & specialty equipment 1 $ 2.5 0.6% total 30 $ 36.38.8% 41 | 22 unique manufacturing tenanters and industries 9.8年加权平均剩余租期2.3%加权平均年租金上涨151k建筑平均面积▪制造业敞口由经营范围广泛的行业的多元化租户群体组成，没有单一租户占总投资组合ABR的1.6%以上▪设施侧重于转换、制造、或将原材料组装成成品或货物，轻重制造混合o设施扩建通常由定制设备组成，包括架空起重机、机械、排水、机器人和输送系统，增量租户投资通常在房地产价值的20-50 %之间o可观的租户投资创造了一个关键任务场地，更新和长期占用概率增加物业类型特征和暴露演变分布&仓库：$ 85.8mm | 33.9%制造：$ 71.0mm | 28.1%食品加工：$ 50.7mm | 20.1% Flex和研发：$ 22.1mm | 8.7%工业服务：$ 13.0mm | 5.1%冷库：$ 10.3mm | 4.1% $ 252.9mm ABR物业亚型暴露（占工业ABR百分比）$ 155mm自20231年以来的制造业投资量14.1% 15.1% 16.3% 16.8% 17.7% 17.2% 20202021202220232024Q3 2025
31日BNL投资者日| 2025年12月资料来源：截至2025年9月30日的内部备案数据来源：COStar、WestRock案例研究|专业化和租户投资激励长期占用任务关键型制造设施的显着租户投资为潜在的长期占用论点提供了信心。续约谈判正在进行中，预计将充实围绕租户“粘性”的原始投资论点。拥有大量租户投资的专业设施转化为占用制造和生产设施（351K SF）瓦楞纸板制造设施，其专业建设包括整个重型设备。Tenant已经在该网站上运营了20多年，并向该设施投入了大量资金。经营寿命预期与更新确认。# 45租户0.7% ABR低基础为额外投资提供了机会，同时租户投资论点预计将得到确认，续约的可能性很大继续租户投资最近租户对新线路机械和暖通空调升级的17mm +美元投资为长期入住率提供了进一步的信心低于市场的基础基础估计低于市场10%-提供了与租户一起进行进一步投资的灵活性，以换取额外的期限低于市场的租金-收购时根据市场校准的租金，为续租时产生收入的资本支出提供空间，以推高租金并与市场保持一致长期入住率预计将持续租户已在该设施运营了二十多年，预计将持续到很长一段时间，证明最初的长期占用投资论点提供创收资本支出提供资本以解决租户希望的建筑改进在续约期内以具有吸引力的收益率摊销的费用续订讨论正在进行中目前正在与租户就长期续订进行积极讨论，并对我们达成互利结果的能力充满信心投资优势▪重要的电力和铁路接入▪充足的户外储物空间▪网站的关键任务性质和接近产品组合的最终用户▪设施运营寿命（20 +年）▪设备方面的重大投资（$ 100mm +）▪低于市场的租金和基差▪投资级母公司担保Fresno，加利福尼亚州
BNL投资者日| 2025年12月326.2% 6.4% 11.4% 11.9% 12.5% 12.3% 202020212022202220232024 Q3 2025数据截至2025年9月30日1。包括截至2025年9月30日已完成或正在进行的所有交易，以及在适用情况下在Q3‘25收益后完成的163.4mm美元收购；不包括与Triboro项目相关的任何资金。产业聚焦|食品加工Rank租户产品制造/分销行业# prop。ABR $%总计ABR 1 Roskam烘焙面包和其他烘焙食品Bakery & Confectionery 6 $ 16.0 3.9% 2 Salm Partners香肠和高级热狗肉类加工2 $ 6.3 1.5% 3 Klosterman Bakery面包和其他烘焙食品Bakery & Confectionery 11 $ 4.7 1.1% 4 Chiquita冷藏农产品/水果产品1 $ 4.7 1.1% 5泰森鸡，早餐香肠，其他蛋白质肉类加工1 $ 2.8 0.7% 6 赫斯 Winery The 赫斯 Collection of Wines Beverages 1 $ 2.8 0.7% 7 Refresco Beverages瓶装饮料和软饮料饮料饮料3 $ 2.2 0.5% 8 Jelly Belly Jellybeans和其他品牌糖果Bakery & Confectionery 1 $ 2.2 0.5% 9 BEF Foods 鲍勃·埃文斯农场 branded food products packaged/prepared foods 1 $ 2.0 0.5% 10 Mrs. Gerry's Kitchen salads and side dishes packaged/prepared foods 1 $ 1.8 0.4% total 28 $ 45.61 1.0% 14 | 5个独特的食品加工租户和行业13.2年加权平均剩余租期2.1%加权平均年租金上涨169k按建筑物划分的平均面积▪具有令人信服的风险调整机会的工业子物业类型o资产往往具有兼具制造业的特征，租户投资重、设备专门化，分布、与专用于存储和移动产品的部分设施▪租户名册涵盖多个食品集团近75%的租金来自必需品包装食品和肉类▪由于严格的监管要求，为装备这些建筑物进行的重大投资增强了租户对该空间的承诺，并可提供创收的资本支出机会物业类型特征和曝光演变分布&仓库：85.8美元| 33.9%制造：71.0美元| 28.1%食品加工：50.7美元| 20.1% Flex和研发：$ 22.1mm | 8.7%工业服务：$ 13.0mm | 5.1%冷库：$ 10.3mm | 4.1% $ 252.9mm ABR产能子类型曝光（% of Industrial ABR）$ 133mm自20231年以来的食品加工量
BNL投资者日| 2025年12月33“Broadstone已与e2p的四家投资组合公司合作，我们期待着在我们牢固的关系基础上再接再厉。Broadstone的透明度、效率和竞争方法，加上罕见的创造性和灵活性意愿，使他们有别于许多同行。”– Kevin Henneck，e2p负责人资料来源：截至2025年9月30日的内部备案数据来源：E2P、Salm Partners、Johnsonville案例研究|投资于租户的成功对我们资产的增量投资可以增强租户业务的增长和成功——同时提高我们的资产质量，加强我们的长期入住前景，和提高回报租户扩建项目| Salm Partners初始投资物业：两个收购季度：3Q21收购价格（$ mm）：$ 48.7mm初始现金上限率：5.75%租期20年租金上涨1.75%扩建I（购买时协商）完成：2Q22成本（$ mm）：$ 17.4mm收益率：5.75%扩建II（协商2Q22-3Q22）完成：2Q23成本（$ mm）：$ 31.8mm收益率：6.90%▪收购租赁给Salm Partners的两个食品级制造设施主，一家领先的全熟香肠和优质热狗合约制造商，由一家私募股权赞助商支持，我们此后与该私募股权赞助商完成了多笔交易，涉及不同的投资组合公司▪收购时已经在对其中一个设施进行60mm的扩建；我们承诺在项目结束后为该项目提供部分资金▪租户在2022年将运营整合到设施中–我们资助了一次重大扩建，该扩建将于2023年完成并全面投入运营o长期价值创造：额外的期限和更高的上限率提高了整体投资收益率；新建造的空间提高了市场价值，合并行动放大了任务关键度▪Johnsonville，LLC于2023年12月成功收购Salm Partners，代表控制权变更后隐含的信用升级。收购$ 48.7m5.75% Q3 2021 Expansion # 1 $ 17.4m5.75% Q2 2022 Expansion # 2 Draw # 1 $ 10.8m6.75% Q4 2022 Expansion # 2 Draw # 2 $ 14.0m7.00% Q1 2023 Expansion # 2 Draw # 3 $ 7.0mM7.00 % Q2 2023 + $ 3.2mm额外ABR产生自多个扩展进行的增量投资，使NOI自首次收购以来增长超过2倍自2020年收购Salm Partners以来，通过e2p的10处房产的3笔交易完成了314.4mm的额外收购量自Salm Partners于2020年第四季度出售Salm Partners收购4Q20 + 50% |在BNL的财务支持下，复合年增长率为14%，Salm Partners在2020年至2023年期间实现了超过50%的收入增长，促成了重大的扩张举措在e2p将Salm Partners出售给家族拥有的Johnsonville之后，更强大的信用，租户现在得到了一家组织的支持，该组织的收入是其先前收入基础的2.5倍以上，威斯康星州绿湾
BNL投资者日| 2025年12月34数据截至2025年9月30日1。包括截至2025年9月30日已完成或正在进行的所有交易，以及在适用的情况下在Q3‘25收益后完成的163.4mm美元收购；不包括与我们的Triboro项目相关的任何资金。$ 126.4mm 30.6% ABR一般商品、25.8%快速服务餐厅、21.8%休闲餐饮、21.2%汽车、9.2%动物服务、9.1%家居、5.9%医疗保健服务、4.8%教育、2.3%排名租户物业使用# prop。ABR（$ M）% ABR 1 Jack Family Restaurants QSR 437.6 1.8% 2 达乐一般商品646.6 1.6% 3 牵引机供销 Co.一般商品236.5 1.6% 4 J. Alexander's休闲餐饮166.3 1.5% 5 BluePearl Animal Services 135.9 1.4% 6 Red Lobster Hospitality休闲餐饮185.7 1.4% 7 Outback Steakhouse休闲餐饮225.5 1.3% 8 Krispy KremeQSR 254.8 1.2% 9 Academy Sports General Merchandise 64.6 1.1% 10 American Signature Home Furnishings 64.6 1.1% Top 10 Retail Tenants 236 $ 58.11 4.1% Current Portfolio Property Type Allocation In-Place Portfolio Detail|零售523 | 82 | 73个独特的零售资产、租户和品牌9.5年加权平均剩余租期1.7%加权平均年租金上涨$ 197mm自20231年以来的零售投资量11.3k建筑前10名的平均面积|零售租户资产类别特征&展望▪零售敞口主要由休闲餐饮和快速服务餐厅（“QSR”）资产组成，合计占总投资组合的13.2% ABR o餐厅投资组合包括强大的全国性和区域性品牌，这些品牌通常掌握出租给大型企业，经验丰富的运营商▪零售投资组合的余额主要由主要在抗衰退行业经营的一般销售员组成▪鉴于零售交易市场高度竞争和分散的性质，专注于与租户和开发商建立牢固的关系，从而在方案基础上转化为直接机会
第35个BNL投资者日| 2025年12月案例研究|主租赁的Structure提供了显着的下行保护显着的交叉违约杠杆迫使租户坐到谈判桌前协商一个对双方都有效的结果主租赁最大限度地减少了租金损失，并且在破产期间关闭了商店主租赁为构建互惠的结果创造了灵活性来源：截至2025年9月30日的内部备案数据，18个休闲餐厅位置最初于2015年和2016年以~6.7%的初始现金上限率收购，位于北卡罗来纳州博因顿海滩的Pineville，FL。Tenant于2024年5月申请第11章破产，并承担了租金减免10%的18个物业的主租赁，因为主租赁在破产谈判期间提供了重要的杠杆作用。# 15租户1.4% ABR # 78租户0.4% ABR 10洗车场以约7.3%的初始现金上限率通过三个单独的销售回租获得洗车组合。由于资本结构问题，Tenant于2025年初申请第11章破产。主租赁提供了谈判杠杆，以创造性地构建互惠互利的结果。Active Asset Management在2019年至2023年期间战略性地处置了7项资产，共有1031名买家，以减少品牌的整体风险敞口，机会性的下行保护强大的主租赁语言导致所有网站在破产后保持开放，并谨慎地进行适度的一次性租金减免，密切监测破产后的表现，并将在适当的下行保护时寻求机会性地削减品牌的风险敞口。10个网站最初属于三个独立的主租赁，其中包括表现最佳的地点和在破产程序期间被确定为被拒绝的网站的混合。Creative Structuring提供时间和灵活性结构化的三个新主租约，具有不同的终止选择，以确保没有任何场地在破产中被拒绝，租金和持有成本继续支付，并允许新的所有权：（i）非核心场地的清盘运营（ii）确定有问题市场的长期可行性（iii）锁定核心地点的长期租约投资定位10% +已出售资产产生的IRR无杠杆IRR。~0.9x realized MOIC unlevered realized MOIC on the aggregate portfolio~7.5% current yield across remaining 18 locations Investment positioning one year added flexibility rather than rejecting sites all，reached an agreement to keep undeliable leases in place for a year market momentum accelerated bonus depreciation has transformed to increase demand from 1031 buyers。
BNL投资者日| 2025年12月36级租户物业使用# prop。ABR（$ M）% ABR 1阿肯色州外科医院Clinical & Surgical 14.7 1.1% 2 Aventiv Office 14.11.0% 3 康西哥管理公司Office 13.8 0.9% 4 Harris Beach Office 13.1 0.8% 5 威瑞森通信 Office 12.7 0.7% 6 USMM Office 12.3 0.6% 7 Crowley Maritime Office 11.7 0.4% 8 Select Portfolio Servicing Office 11.7 0.4% 9 Florida Institute of Technology Office 11.5 0.4% 10 C.H. Robinson Office 11.4 0.3% Top 10 Other Tenants 10 $ 27.06.7%截至2025年9月30日的数据$ 33.7mm 8.2% ABR Office，66.4% Clinical，33.6%就地投资组合详情|其他29项独特其他资产4.1年加权平均剩余租期2.4%加权平均年租金上涨2023年以来其他投资量0mm美元25 | 25项独特租户和品牌TOP10 |其他租户资产类别特征&展望▪舒适继续持有遗留办公室投资，尤其是当主租赁作为零售或工业投资组合的一部分时。o 14个剩余办公室资产中有5个是主租赁的一部分o剩余办公室风险敞口仅占总ABR的5.8%，并且通常得到强大信用租户的支持o目前正在探索重建项目，以将资产重新定位到核心工业用途▪剩余最大的临床资产是阿肯色州外科医院–表现良好的实践，剩余5.2年的基期，以及多个5年期权当前投资组合财产类型分配
BNL投资者日| 2025年12月37资料来源：截至2025年9月30日的内部备案数据案例分析| Creative Renewal Maximizes & Preserves Value主动资产管理和‘撸起袖子’的意愿往往转化为价值最大化。+ 10.0年的额外期限为三分之二的主租赁MOB资产113%的加权平均租金回收，这是由于以高于市场的租金进行创造性的短期租赁以换取额外一年的灵活性最大化价值在两个地点的长期续租加上IG担保提供了以有吸引力的估值退出的机会保留了价值在一个地点有相当大的租金上涨的短期安排以增加一年的灵活性，为我们提供12个月寻找另一个租户或买家续租谈判|主租MOB投资组合1234耐心地通过续租流程一步一步地为一家大型IG-rated医疗保健运营商支持的三个非核心MOB主租资产工作：通知租户在3Q24的长期入住决定▪租户打算腾出三个地点中的一个，但在原租约到期后需要更多时间才能转移运营▪租户有兴趣为另外两个地块达成更长期的租约▪聘请代表列出整个主租赁组合立即出售或租赁带动竞争紧张为两个地点达成长期续约以实现价值最大化▪同意为三个地点中的两个延长10年的租约▪102%重新获得，续约期内每年增加2.5%▪所有三项资产的主租赁仍在原位▪与Endeavor Health谈判追加担保，Endeavor Health持有穆迪AA3的长期发行人信用评级。目前营销所有资产出售，短期场地出租▪额外10年期限和投资级担保显著提升估值▪有信心短期租赁资产将在新的4Q26到期日之前解决，但将确保收取一年期间所欠的所有租金。伊利诺伊州资产数量3收购日期4Q18收购价格$ 13.0mm收购上限率6.9%建筑面积英尺198,985 ABR $ 1.0mm % ABR 0.2%同意短期延期以提供额外灵活性▪同意非核心地点延长一年，租金增加约30%以增加延长一年的灵活性▪短期安排提供了额外的12个月来寻找最佳永久解决方案，避免了空置的持有成本，同时也提高了收益率状况，伊利诺伊州约克维尔
第38个BNL投资者日| 2025年12月Legacy Office资产：位于芝加哥MSA，由投资级3rd方物流公司COVID Casualty租用：WFH于2020年开始使用，从未恢复到100%的利用率（2024年站点关闭）首要位置：鉴于有吸引力的填埋场位置和靠近奥黑尔，提高了土地价值和工业再开发的可选性案例研究|通过机会主义视角看待非核心资产，在其他人可能找不到的地方找到机会，并创造性地思考，以潜在地将非核心资产重新定位为核心资产。对租约仍在的‘其他’资产进行主动评估，可以让我们在对BNL来说时机合理的时候“把铁锹放在地上”。强劲的基本面和更高的需求去风险重建项目充足的剩余租期提供了可选性和灵活性来源：截至2025年9月30日的内部备案数据1。说明性的。假设租金PSF为16.50美元，15万可出租平方英尺，5.50%的退出上限率2。来源：Riverside（Austin，TX）Corporate Office大厦（72K SF）单层办公物业，位于奥黑尔国际机场以西三英里处。租户在2024年表示，它将在到期时腾空，提供2年以上的剩余期限，以评估该网站的战略替代方案。# 96租户0.3% ABR芝加哥，IL当前资产说明性渲染重建展望&说明性价值创造$ 14.0 $ 28.0 $ 14.0 $ 18.8 $ 14.0 $ 28.0 $ 28.0 $ 46.81初始投资土地价值重建估计价值新基础价值创造价值收到主动提供的权益和购买报价的物业按空置基础。追求重建项目作为强劲的房地产基本面和当前的市场需求方程式减轻重建风险。在手购买报价作为投资论文验证和概念验证，并提供下行风险缓解。Corporate Office大厦（220K SF）单层办公物业，位于奥斯汀市中心以南约8英里处，奥斯汀-伯格斯特罗姆国际机场以西约5英里处。邻址成功再开发为工业用途。# 31租户0.9% ABR大厦C2 40,402 SF Flex。100%租赁RSF-18.75美元升级– 3.25% B2栋114,769 SF IND. 100%租赁RSF-12.94美元升级– 3.7% A2栋108,055 SF IND. 70%租赁RSF-14.71美元升级– 3.5% 2024年3月A B C相邻重建投资展望&可选项于2016年12月以6.75%的上限率收购。投资论文的核心是强劲的年租金上涨、低于市场的定价以及与一家世界500强公司的长期租约。在疫情期间，该网站在德克萨斯州奥斯汀的运营被关闭。就地租约将于2027年5月到期，在租户继续支付租金和物业运营费用的同时，为探索该地块的战略替代方案提供了充足的时间。最近的邻近工业重建提供了概念证明芝加哥MSA
第39个BNL投资者日| 2025年12月通过新披露增加了透明度1 |截至2025年9月30日的同店租金增长数据；幻灯片40和71提供了同店租金披露和完整定义同店租金代表我们在本年度和上一年度的整个年初至今期间拥有的物业的现金基础租金，扣除无法收回的金额，但本年度或上一年度正在开发的物业除外。1.同店租金增长时间表将被添加到补充披露中，以提供增量投资组合业绩统计数据和有关投资组合活动的额外细节合同年租金上调同店租金| 2025年第三季度与2024年第三季度同店租金| 2025年年初至今与2024年年初至今2.4% 2.2% 1.7%投资组合，2.0%其他工业零售2.5% 2.0% 1.0%同店平均，1.8%其他工业零售1.8% 4.0% 0.8%同店平均，2.7%其他工业零售新同店租金披露凸显我们对透明度的承诺以及我们投资组合的实力合同定增86.2% CPI相关11.3%持平2.5% 79.8%每年都有增长的租赁图片同店租金结果反映了强劲的合同升级以及通过创收资本支出和释放活动来提高经济性的能力亚利桑那州圣何塞，加利福尼亚州图森
40 BNL投资者日| 2025年12月a.同店租金收入是指我们在本年度和上一年度的整个年初至今期间拥有的物业的现金基础租金，扣除无法收回的金额，但本年度或上一年度正在开发的物业除外。b.出租给新租户可能会受到没有收到现金的免费租期的影响。这些向新租户放宽的新租约的稳定年度现金租金可能会受到没有收到现金的免费租期的影响。这些新租约的稳定年度现金租金对前期的影响，截至2025年9月的三个月和九个月的备考同店租金收入将分别为2.7%和2.2%。c.代表截至最近一个期末的租户，据此认为在整个租期内收取租金的可能性不大。收入根据收到的现金确认。d.物业计数不包括过渡性资本财产。e.包括init ial基本租金以及我们产生收入的资本支出的增量租金。f.在列报期间有初始基本租金且于2025年9月30日不再在当前物业组合中的物业。g.包括向租户开票的运营费用、房地产交易的其他收入，包括租赁终止费，以及来自过渡性资本财产的租金。截至9月30日的三个月，物业数量20252024 $变化%同店物业：合同租金增加总额666 $ 82,523 $ 80,9211，6022.0%工业17147,70546，8238821.9%零售47027,40426，8835211.9%其他257,4147，215 1992.8%期间创收资本支出（e）62,2111，997214租赁活动304,3993，667732现金制租户（c）101,2681，325（57）目前空置380163（83）同店租金收入71590,481（b）88,073（b）2,4082.7%工业18552,93150，8982,0334.0%零售50129,53029，2932370.8%其他298,0 207,8811391.8%非同店物业：期间投资44（d）12,2405，408合同租金金额-当前物业组合759102,72193，481期间及之前出售81（e）2482,300合同租金金额840102,96995，781直线和其他非现金调整不适用5,4026，159其他收入（g）不适用5,7956，443不变货币调整不适用113总租赁收入，净额114,167美元108,396美元同店，非同店物业同店租金增长|截至2025年9月30日止三个月同店租金收入（a）：代表现金基础租金，扣除无法收回的金额，并且不包括高于/低于市场租赁的摊销、直线租金、向租户收取的运营费用、应计租金收入的净冲销，以及我们在本年度和上一年度的整个年初至今期间拥有的物业的房地产交易的其他收入，但本年度或上一年度正在开发的物业除外。为便于比较，同店租金收入采用资产负债表日的汇率对基础货币租金收入按固定货币基础列报。
41投资者日| 2025年12月重点总结123周到的组合构建和资金配置决策，产生了以产业为核心的净租赁房地产多元化组合。稳健的投资组合基本面转化为稳定和可预测的增长，并为离散租户问题提供下行保护新披露的同店增长2.7%（3Q25与3Q24），是我们的顶级年度租金上涨2.0%和积极房地产管理的差异化方法的高潮对我们的房地产投资组合进行主动管理以及“撸起袖子”为我们的股东和合作伙伴创造价值的意愿，已转化为有机增长的强大基础，可在此基础上再接再厉
演讲者：Ryan Albano、Will Garner、Ryan Rahaeuser & Mike Caruso时间：下午1：50 – 2：30核心建筑Block：稳定的收购雀巢美国小溜槽，威斯康星州
43 BNL投资者日| 2025年12月多渠道采购&灵活资金配置策略1。包括截至25年第三季度完成的所有交易，以及在25年第四季度剩余的69.5毫米防弹少年团抽奖（详见幻灯片17），在25年第三季度收益后完成的163.4毫米的收购，以及对Triboro项目的45.0毫米的增量投资，以及在控制下的13.3毫米的收购，以及4.1毫米的承诺，为与现有租户产生收入的资本支出提供资金。由于私人和公共投资者希望以前所未有的规模让资本发挥作用，传统渠道内部存在着加剧的竞争。多渠道采购模式和灵活的资金配置策略，让我们能够在持续交付增长的同时适应市场变化。提交意向书（“意向书”）平均：8 – 12%执行交易平均：1 – 3%来源&已审查未写明&已投入资本部署$ 33.8b $ 35.4b $ 38.4b 202320242025年初至今$ 3.8b $ 4.5b $ 3.0b 202320242025年初至今$ 0.2B $ 0.4b $ 0.7b 202320242025年初至今采购大量机会，但鉴于当前市场背景，选择保持纪律定制交易工业和零售投资机会工业和零售投资机会并成为解决方案提供商有助于释放原本无法通过传统采购渠道获得的机会。多渠道采购模式加上灵活的资本配置策略，不仅转化为更高的机会体量，更高质量的稳定收购过渡性资本1
BNL投资者日| 2025年12月44美元228美元90美元18美元238美元237美元5美元127美元56美元3美元2美元4美元196美元83美元5美元98美元25美元183美元859美元77美元318美元645美元63美元163美元370美元94美元114美元213美元17美元70美元607美元1032美元100美元654美元907美元166美元405美元729美元201820192020202120222022202320242025E截至2025年9月30日的数据，除非另有说明；创收资本支出投资已与“稳定d投资”分组，我们对过渡性资本机会进行划分，使得Industrial Park（Olyphant，PA）的投资在“工业BTS图纸”和零售中心（圣路易斯，MO）投资于“稳定的零售投资”1。占上年末的百分比，资产总值“GAV”是指未折旧的账面价值，代表资产在收购之日的公允价值，减去因减值2而产生的任何后续减记。表示估计的第一年现金收益率，计算方法为投资后第一个完整年度的指定现金基础租金除以物业购买价格3。表示预期投资指导中点，占2024年GAV和年初至今收购上限率的百分比。4.包括截至25年第三季度完成的所有交易，以及25年第四季度剩余69.5mm的BTS提款（详见幻灯片17），在25年第三季度收益后完成的163.4mm的收购，以及对Triboro项目的45.0mm的增量投资，以及控制下的13.3mm的收购，以及4.1mm的承诺，为现有租户的创收资本支出提供资金。5.“关联交易”包括所有直接或特定来源的交易，这些交易是作为较小的已营销交易的一部分，a s与广泛营销的交易相对；数量包括就地建造以适应增长的核心建筑Block的总估计项目成本|稳定的收购稳定的收购在历史上一直是，并将继续是，核心到我们的业务和增长模式；近年来更高的选择性给与市场错位%的GAV1 23.5% 32.8% 2.5% 16.2% 19.8% 3.1% 7.5% 13.0% 3投资上限利率26.9% 6.6% 6.9% 6.3% 6.4% 7.2% 7.3% 7.0% 34 $ 2.9B |自2019年以来关闭的投资量的73%是工业4稳定投资BTS资金工业零售其他COVID大流行&为应对加息导致的市场错位准备IPO超选择性稳定投资BTS资金稳定投资BTS资金$ 784mm |稳定投资量的60%自2023年开始实施防弹少年团战略以来占总投资的百分比自2023年以来82%的投资量是通过现有关系获得的54未指明的2025年剩余控制下投资防弹少年团提取年度资本部署（百万美元）
45 BNL投资者日| 2025年12月投资委员会（“IC”）每周例会是对PRC的补充，也是与投资相关的讨论和资金分配决策的场所。分为三个部分，重点是（i）创收资本支出（ii）稳定的收购和（iii）定制机会。采购执行团队收购承销资管法律初筛全承销投委会投资组合审核委员会Identify for Disposal Market for Sale PSA/Close Identify for Release Negotiate Lease Execute Return Model Utilized Purpose & Overview |投委会投资生命周期&职能协调勤勉/Close▪每周两小时例会（周四），讨论相关投资相关更新，交易具体决策。▪主题包括但不限于以下内容：o租户资助项目（创收资本支出）o稳定的收购管道o防弹少年团机会/进行中项目更新o机会传递/失去o开放购买产能o股权资本市场和资本成本更新▪提交审批的典型全投资承销包遵循以下模板（如适用）：o执行摘要和投资论文o主要风险&缓解因素o租赁深潜o房地产基本面（市场、租金、基础等）o信用审查（行业、租户、担保人、开发商、等）o回报分析&场景建模
46 BNL投资者日| 2025年12月承销一览|支撑资金配置决策的三大支柱房地产基本面信用结构化&支撑投资水平回归市场基本面▪深入探讨贸易领域、子市场、市场、区域▪人口趋势和人流量数据（如适用）▪关键市场统计和趋势分析，了解供需特征和市场流动性属性水平分析▪聚焦资产增建配置，重置成本重视程度提升▪资本支出评估，尤其是在租约到期前后▪在更广泛的房地产足迹中的战略相关性租金和销售可比▪稳健的内部补偿分析，辅以独立第三方关系产生的补偿▪整个学期的租金和基准MTM评估▪土地和空置价值评估物业水平尽职调查▪物业状况评估▪环境评估（适用的I & II期）▪调查、标题和分区▪租赁，保险，和法人勤勉机构&内部风险评级▪外部机构评级（如适用）▪为所有实体生成的内部风险评级▪对隐含评级的定性评估叠加▪股票研究和债券收益率财务报表回顾▪审查3 – 5年的经审计财务和预测▪分析盈利能力、杠杆、流动性、现金流▪资本结构构成和获得资本的途径▪历史趋势及相对分析vs.同行商业模式&行业风险▪行业动态：SWOT、周期性、敞口分析▪竞争：市场份额、品牌实力、定价权▪集中度：地域、客户、供应商租赁Structure &风险缓释▪核实签署租约的法人实体▪控制权变更和转让规定▪父母担保大幅降低风险▪保证金和信用证无杠杆&杠杆NPV和IRR▪投资现金流在合同租金和残值之间分叉，以对收益的每个组成部分进行风险调整▪NPV划分/依赖评估▪残差情景&概率加权分析▪贴现率告知内部租户信用风险评级收益增值▪短期，第一年accretion o spread over dollars deployed & next dollars raised▪长期增值o无杠杆IRR诉LT WACC &杠杆IRR诉LT COE MOIC和盈亏平衡分析▪跨初始期限的无杠杆&有杠杆MOIC分析▪盈亏平衡1.0x MOIC时间范围基于：o合同租赁现金流单o租金加估计空置剩余敏感性&情景分析▪报价定价和租金敏感性▪基于租户选项的续订场景建模▪回填保留租户场景建模▪下行压力测试&空缺退出敏感性
47 BNL投资者日| 2025年12月承销一览|一谱机会多维承销方式对抗二元思维和“一刀切”的投资授权租户信贷房地产牵引机供销 | Monroe，WA投资论文依赖于租户信贷投资论文依赖于房地产▪强大的租户或担保人信用，通常具有投资级评级▪长期租赁对租户在初始期限内履行租赁义务的能力有信心▪鉴于信用状况的基本实力，净现值的依赖在很大程度上偏重于以较低利率贴现的合同租赁现金流▪1.0x MOIC盈亏平衡在原租期内达到，减少对续租或空置剩余价值的依赖▪强劲的房地产基本面，通常位于有吸引力的市场▪低于市场的租金和基差在未来空置情景出现下行的情况下提供了按市值计价的机会▪有吸引力的市场供需特征减少了停机时间，并在未来租户空置的情况下增加了对可释放性的信心▪考虑到退出时产生的潜在价值创造，NPV的依赖在很大程度上偏重于房地产剩余▪发展基础vs.稳定的价值创造灵活性和可选性豆芽农贸市场 | Dallas-Forth Worth，TX MSAAvera Health | Sioux Falls，SD Southwire |亚特兰大，GA MSA防弹少年团策略提供获得更高质量信贷和更强房地产基本面的途径所有投资从租户信贷到房地产基本面以滑动比例查看-承保重点和支持分析转移取决于每项投资的基本论点对每个因素的投资依赖
BNL投资者日| 2025年12月48来源：内部备案、E2P、Roskam Baking、Furlani Foods、MBC公司案例研究|收购机会的“输送带”通过关系采购投资创造了一个高度可扩展和可持续的重复机会管道，考虑到执行的熟悉程度和确定性，通常以比广泛营销的交易更好的条件。Roskam Baking | Kentwood，MI Nardone Brothers | Hanover，PA Furlani Foods |威斯康星州Oak Creek Properties：7 Acquisition季度：2022年第四季度收购价格（$ mm）：$ 235.0初始现金上限率：6.64%租期：17.1租金上涨：2.00%物业：2收购季度：4Q25收购价格（$ mm）：$ 46.3初始现金上限率：7.00%租期：20租金上涨：2.75%物业：1收购季度：4Q25收购价格（$ mm）：$ 30.1初始现金上限率：7.00%租期：20租金上涨：2.75% $ 700mm +通过我们与E2P的关系获得的总潜在机会。Roskam Foods是一家领先的合同制造商，生产种类多样的冷冻、冷藏和货架稳定产品，拥有100多年的经验。409mm美元的投资通过E2P成功完成了四笔交易中的12项资产20多年的成功记录作为专注于食品和饮料行业的增值赞助商，管理的资产为1.7B美元，自我们与E2P的第一笔交易以来，食品加工租户的ABR敞口增加了6.4%。2022年被E2P收购运营100 +年的蓝筹客户群8.1% Straight-Yield Furlani Foods是一家冷冻特色大蒜面包的合同制造商，分销给北美领先的零售商和餐饮服务运营商近30年。2023年被E2P收购显着租户投资蓝筹客户群9.2%直线收益率MBC公司是一家领先的冷冻食品平台，专注于为包括K-12学校、自有品牌、便利店和QSRs在内的多元化客户制造和分销冷冻早餐和午餐产品。2025年被E2P收购运营80 +年多样化客户群9.2%直线收益率
BNL投资者日| 2025年12月49直接采购并在2Q24期间完成了Jelly Belly总部和加利福尼亚州费尔菲尔德整个制造园区的售后回租。鉴于交易结构可为租户提供整体解决方案，因此，与其他购买价格较高的报价相比，BNL获得了更优惠的价格，因此交易被授予。资料来源：内部文件1。来源：COStar案例研究|具有某种风味的传统收购愿意‘跳出（传统）框框’思考，为我们的合作伙伴提供有益的解决方案，从而带来更多的交易流量、高质量的场外机会，以及与我们的租户更牢固的长期关系。234151234访客中心糖果生产仓库&配送仓库&配送发展机会可替代仓库存储空间和以有吸引力的估值获得的多余土地，提供未来的增值潜力。5除了运营上更关键的资产（# 1-4）之外，还愿意在可替代的~100k仓库存储空间（# 5）上构建短期租赁，这使得BNL的报价更加引人注目，有助于混合到更高的收益率，并呈现出未来的发展机会！$ 65.0mM7.15 %上限利率结构为4栋楼的长期售后回租和5栋楼的短期租赁，均为主租赁15% MTM租金，校准低于市场1 5购买价格：$ 57mm上限利率：7.0%期限：13年SF：468K购买价格：$ 8mm上限利率：8.0%期限：3年SF：107K直接采购场外收购|果冻肚校园
BNL投资者日| 2025年12月50资料来源：内部备案1。包括可控的机会2。备考指标包括目前正在进行的投资组合防弹少年团项目。3.资料来源：Academy Sports 4。来源：Placer.ai案例研究|同一租户、多渠道采购长期租户、熟悉的信贷、引人注目的增长故事为附加机会创造了有吸引力的动态。差异化的采购和投资策略加速了对非常理想的租户的敞口增长。Granbury，TX WACO，TX Magnolia，TX San Antonio，TX（Direct SLB）BUILD-TO-SUIT BUILD-TO-SUIT BUILD-TO-SUIT Current Exposure McDONOUGH，GA – ACQ。2021年北卡罗来纳州格林维尔– ACQ。2021 TYLER，TX – ACQ。2024 ROGERS，AR – ACQ。2024年奥本，AL – ACQ。2025年SEARCY，AR – ACQ。2025年受控制的机会加速了GROWTHKKR的所有权IPO 156172190209228244253259259259259268282293304429 Academy Store Count Evolution3 & BNL曝光125家门店+ 40% First Academy Transaction收购的新构建的工业资产DC出售了最近的零售收购，这些收购在大流行后具有令人信服的增长故事，并且有成为其中一部分的强烈愿望。自2012年我们首次收购以来，长期租户&熟悉信贷一直密切关注这个故事，使Academy成为投资组合中最古老的租户之一。鉴于对正在进行的投资组合监测工作的熟悉程度，近年来，熟悉的信用状况和悠久的历史加速了额外的零售收购。多渠道采购在零售渠道中创造规模通过直接经纪人关系、首选Academy开发商以及公司本身成功地采购了机会，该公司已将平均每笔个人交易11.9mm美元转变为零售Academy Sports投资总额的118.5mm美元1。不同的投资策略产生了类似的增长收购了（i）现有的经过验证的门店，客流量排名强劲4，续约的可能性很高（ii）新开发的远期外卖与长期租约和（iii）防弹少年团在经过验证的市场开发新场地收购| Academy Sports + Outdoors（“ASO”）年初至今83%的投资量+可控机会代表直接来源的交易当前投资组合和管道中包含的三种不同交易类型：租赁假设，三种定制定制，和一项在控制下的稳定物业售后回租118.5mm美元已关闭&在控制下自Academy摆脱大流行以来对该品牌的总投资以增长为重点的战略在控制下的机会稳定后ABR为8.6mm美元，将Academy列为投资组合中的# 5，估计为备考ABR的2.0% 2
51投资者日| 2025年12月关键要点123以关系为中心的采购通常提供了独家机会，如果广泛营销，我们原本无法承担这些机会。我们将继续专注于帮助我们的合作伙伴在我们增长的同时发展我们基于三个关键支柱的稳健承保流程，对抗二元思维，并有助于支持稳健的资本分配决策，从而转化为为我们的股东的长期价值创造尽管鉴于当前的净租赁环境，最近强调定制交易，但我们将继续机会性地收购稳定的工业和零售资产，作为我们增长战略的核心组成部分
小组讨论：工业市场洞察与展望演讲者：Brian Osterloh、Elizabeth Holder、Nick Sansone主持人：Ryan Salem时间：下午2：40 – 3：10。
53 BNL投资者日| 2025年12月小组讨论|工业市场洞察与展望Nicholas Sansone合伙人Sansone Group Elizabeth Holder美国工业和物流高级研究分析师JLL Brian Osterloh执行副总裁ARCO设计/建造Ryan Salem董事总经理KeyBanc资本市场小组成员主持人
演讲者：Ryan Albano、Will Garner、Sam DeLemos时间：下午3：10 – 4：10 Core Building Block：Build-to-Suit Developments Southwire BTS Bremen，GA
55 BNL投资者日| 2025年12月596美元302美元-201美元201美元315美元434美元534美元576美元898美元1Q23 2Q23 3Q24 4Q24 1Q25 2Q25 3Q25 4Q25累计承诺执行意向书和项目Triboro核心建筑Block增长| Build-to-Suit（“BTS”）开发1。包括142.0mm的已执行意向书定制开发项目和160.0mm与Triboro项目相关的市场背景推动战略重点关注防弹少年团机会▪鉴于竞争加剧，公共和私人投资者希望将前所未有的资本水平用于净租赁，上限利率保持相对持平▪永不满足的需求加上史上最快的加息周期，造成买卖价差错位和相应的投资风险/收益概况深思熟虑的开发&防弹少年团策略成功规模化▪机会主义地介入，帮助我们在2023年进行的第一笔BTS交易的开发伙伴此后成功实施了以发展机遇为增长核心基石的更广泛的战略举措▪防弹少年团管道已在相对较短的时间内显着扩大规模，并为2026年及以后的增长奠定了基础&自我们首次建造到适合的交易以来的成功——建造到适合的论文的长期管道和租金增长可见性&稳定性的关键基础驱动因素▪稳健的开发项目管道将管道可见度从1-2个季度扩展到行业领先的1-2年▪多层持续刷新管线转化为未来几年内嵌增长为高于平均水平的结果奠定基础123在房地产开发生命周期的较早阶段进行投资，使我们能够捕捉到更低的基础和更强的收益率……价值创造机会提供了可选性和灵活性▪通过在交付后以稳定的估值水平退出来实现重大价值创造的可选性和租金开始▪在净资产价值（“NAV”）基础上的增值为在增值基础上为未来发展项目自筹资金提供了灵活性，以防股票市场未能提供建设性的资本成本，以更高的收益率获得更高质量的机会▪从房地产和信贷的角度来看，建立牢固的租户和开发商关系提供了获得更高质量机会的机会▪在发展过程中更早地进行投资，并更加注重结构风险缓解使我们能够为高度市场化的稳定交易锁定相对于压缩上限利率的优越收益率，同时高度关注结构性和风险缓解提供下行保护和沿着稳定路径的潜在退出路径。第一防弹少年团：自2023年我们的首次交易成功后正式实施防弹少年团战略以来，自2023年正式实施防弹少年团战略以来，防弹少年团承诺总额增长了~350% 1
56 BNL投资者日| 2025年12月1234567812345670防弹少年团发展一览|典型机会结构的关键基本面，联系人&关键方涉及土地所有者季度：投资者视角下的BTS交易土地购买建设（场地工程&垂直）租金开始Il lu s tr a ti v e b t s c a s h f lo w s公开披露& yield construction▪征地时最初公开报告的交易▪土地购置阶段的第一年估计现金收益率披露包括基本租金加上在项目预算范围内收取的资本化利息所赚取的收益率▪预计筹资时间表和交付定期更新披露会计和财务报表影响▪整个建设过程中发生的所有费用（即利息支出、房地产税、保险、等）资本化为基础，在资产使用寿命内折旧（施工期间无AFFO影响）▪租金在实质性完成和交付资产影响杠杆配置文件时开始▪评级机构一致认为，备考杠杆应包括考虑到就地租赁的预期EBITDA贡献这一结论▪施工期间的备考EBITDA贡献计算为：迄今为止已获资助的金额-直线收益率-按比例EBITDA贡献施工监测开发人员-记录租户总承包商的架构师我们不断扩大的合作伙伴网络带来了行业领先的专业知识，确保每个项目以最高标准无缝交付周到的结构、激励对齐和合同风险缓解确保典型开发相关风险敞口有限
57 BNL投资者日| 2025年12月16mOS $ 201mm $ 10.6mm7.2 % 8.6% 4Q24 S ta b il iz a ti o n项目成本建设利息项目期限稳定收益率直线收益率案例研究|成功的第一笔BTS交易为今天铺平了道路来源：内部文件1。反映部分季度租金，从2024年9月初开始的UNFI租金（11.0美元）（45.3美元）（36.9美元）（30.6美元）（24.7美元）（15.0美元）0.9美元3.4美元3.6美元14.4 2Q‘23 3Q’23 Q4‘23 1Q’24 2Q‘24 3Q’24 Q4‘24 1Q’25 ABR土地购买和水平工程开工垫准备就绪和垂直工程开工实质性完成和租金开工稳定从土地购买到稳定的无缝执行为实施和扩大更广泛的防弹少年团战略倡议提供了概念证明。在~6.0%的上限率中估计稳定的估值转化为估计约为3500万美元的重大价值创造2Q23 D e v e lo p m e n t S ta rt项目成本建设利息项目持续时间稳定收益率直线收益率17mOS $ 205mm $ 10.4mm 7.3% 8.3% 1mOS 4mm0.2mm 10bps 30bps（$ 17.3）（$ 20.2）实际BTS项目现金流（百万美元）ABR估计价值创造~6.00%：$ 35mm + 1
58届BNL投资者日| 2025年12月（$ 3.1mm）（$ 0.9mm）（$ 6.1mm）（$ 6.3mm）（$ 6.7mm）（$ 6.7mm）（$ 2.3mm）$ 0.6mm 2Q‘25 3Q’25 4Q‘25 1Q’26 2Q‘26 3Q’26土地购买建筑资金租金案例研究|投资谱不同端的在制品项目来源：内部文件1。发展指标代表我们对一家合并合资企业的共同和优先股权投资，不包括归属于非控股权益持有人的金额。2.表示截至2025年10月的实际现金流量。从2025年11月到稳定的现金流量是根据与项目总成本有关的当前信息进行的估计。3.代表合资企业4优先股部分的资本化权益（7.75%）。预期项目现金流与初始披露估计2Q25 in IT IA L D IS C L O S U R E项目成本建设利息项目持续时间稳定收益率直线收益率土地&建筑外壳收购大幅完成&稳定租户信贷房地产投资论点：与一家多国、公开交易、投资级别（标普：BBB-|穆迪：Baa2）的租户和前五大农业设备制造商长期租赁。虽然论文偏重于信贷，但二级市场位置对于租户及其产品在整个中央山谷地区的分布具有战略意义。3Q25 IN IT IA L D IS C L O S U R E 14mos $ 19.5mm7.0 % 8.5% $ 2.1mm AGCO（Visalia，加利福尼亚州）Palmer Logistics1（Midlothian，TX）TI Buildout Truck Dock Warehouse 111,875 SF Office 2,500 SF Land Acquisition Substantial Completion & Stabilization Construction Completed Building 269,700 SF（$ 13.7mm）（$ 0.6mm）（$ 0.5mm）（$ 1.4mm）（$ 1.3mm）（$ 1.2mm）$ 0.4mm 2Q‘25 3Q’25 4Q‘25 1Q’26 2Q‘26 3Q’26 LAND & SHELL Purchase Construction Funding Rent Actual & Expected Project Cash Flows2（$ million）Project Cost Preferred Interest3 Project Duration Stabilized Yield Straight Line Yield 12mos $ 32。合资结构创造了激励一致性，并提供了在未来以稳定的估值水平将资产货币化或收购合资伙伴少数股东权益的选择权。预期项目现金流4（百万美元）防弹少年团战略通常提供比传统采购渠道更高质量的信贷和更强的房地产基本面
59 BNL投资者日| 2025年12月$ 78.2mm $ 115.4mm $ 114.1mm $ 5.4mm $ 9.0mm $ 8.7mm资料来源：内部文件注：成本不包括资本化利息。此处提供的估计可能会发生变化，未来的披露将反映任何更新。案例研究|选择正在进行的工业定制与几个开发商合作伙伴建立的关系已转化为一个强大而有弹性的机会管道132与俄亥俄州代顿的现有租户Sierra Nevada Company直接进行防弹少年团。与政府合同工作挂钩的长期租赁，收益率情况具有吸引力。来自现有关系的直接机会。与菲亚特克莱斯勒和安博合作，在佐治亚州福赛斯建造一座新的DC。长期租赁和稳健的收益率状况与投资级别的全球前五大汽车制造商战略性地位于亚特兰大MSA内。1防弹少年团策略和牢固的关系为新构建的产业资产提供了准入，这些产业资产通常具有更强的房地产和信用基本面。目前正在进行的防弹少年团项目的特点是长期租赁和强劲的年度升级，这将形成极具吸引力的直线收益率。稳定2025年11月和2026年3月稳定2026年10月稳定2026年8月成本：58.6mm和55.5mm美元租期：15年ABR估计：4.4mm和4.3mm美元年升级：3.0% EST。现金上限率：7.5% & 7.7%直线收益率：9.3% & 9.6%成本：78.2mm美元租期：15年ABR估计：5.4mm美元年升级：2.8% EST。现金上限率：6.9%直线收益率：8.4%成本：115.4mm美元租期：10年ABR估计：9.0mm美元年升级：2.8% EST。现金上限率：7.8%直线收益率：8.8% 23与Southwire和Panattoni合作在佐治亚州不来梅建造新的DC。长期租赁和稳固的收益状况战略性地位于距离公司总部15英里的地方。加强现有开发者关系的机会。开发成本估计ABR 4Q24 1Q25 2Q25 3Q25 4Q25 1Q26 2Q26 3Q26
60 BNL投资者日| 2025年12月资料来源：内部备案注：成本不包括资本化利息。此处提供的估计可能会发生变化，未来的披露将反映任何更新。零售开发作为工业项目的一个有吸引力的补充，有助于完善更广泛的定制战略与Academy首选开发商Collett建立合作伙伴关系，在德克萨斯州Granbury建设一个新的零售站点。与首选开发商建立新关系，并在快速扩张的MSA中增加与两个理想现有租户的接触。与StreetLevel Investments建立新的合作伙伴关系，将在德克萨斯州贝德福德开发一个豆芽农贸市场。与一家非常成功且不断增长的连锁杂货店进行长期租赁，该连锁店位于前10名的MSA中，收益率位于7%以北，具有吸引力。与Porthaven Partners合作，在东南部开发三家7Brew咖啡店。以8%的收益率开发的多个QSR出租给一个令人兴奋的新概念，具有稳固的增长前景，位于强大的零售走廊。虽然本质上比工业发展项目更小，但零售定制机会起到了对整体战略的坚实补充作用。零售发展，尤其是在程序化的基础上，提供了以比传统采购渠道更具吸引力的收益率获得高质量机会的机会。稳定2026年8月稳定2026年11月稳定2025年11月稳定2025年5月稳定2025年6月成本：20.5mm美元租期：15年ABR估计：1.5mm美元年升级：0.6% EST。现金上限率：7.1%直线收益率：7.4%成本：5.7mm美元租期：15年ABR估计：0.5mm美元年升级：1.9% EST。现金上限率：8.0%直线收益率：8.8%成本：9.5mm美元租期：15年ABR估计：0.7mm美元年升级：0.9% EST。现金上限率：7.2%直线收益率：7.7%案例研究|选择零售定制在制品12311 $ 20.5mm $ 9.5mm $ 5.7mm $ 1.5mm $ 0.7mm $ 0.5mm开发成本估计ABR 4Q24 1Q25 2Q25 3Q25 3Q25 4Q25 1Q26 2Q26 3Q26 4Q26 123说明性渲染
61 BNL投资者日| 2025年12月Transitional Capital |与我们的首选合作伙伴创建解决方案Transitional Capital帮助加强了我们与首选合作伙伴的关系，并已被证明是一个合理的资本分配决策。虽然它一直是一种有用的工具，但过渡性资本仍将是一种用于解锁独特机会的选择性投资结构。过渡资本投资结构，使我们能够为我们的首选合作伙伴提供互利的解决方案BNL如何从过渡资本中受益我们的首选合作伙伴如何受益▪提供具有重大价值创造潜力的独特机会的独家访问权▪鉴于投资性质和所提供的灵活性，有机会部署资本并赚取高于市场的收益率▪建立一系列机会，有潜力转化为防弹少年团开发项目，并通过额外时间稳定核心投资▪具有多个退出路径的结构化为我们在转换周期所有阶段的投资提供价值和风险管理灵活性▪让我们的合作伙伴有把握、有速度、有信心地行动起来▪灵活的耐心资本来源，这可以降低我们合作伙伴的资产负债表负担，并支持其追求更多的机会，进而可能在未来使BNL受益▪简化了谈判桌上的缔约方数量以及可能存在错位激励的资本来源▪以利润的形式建立真正的伙伴关系，激励一致，成本和风险分担过渡性资本稳定投资赚取有吸引力的收益率&构建未来的管道资本重组&已支付的回售给另一相关方过渡性资本结构，在向稳定的核心投资的转换路径上提供最大的灵活性和可选性部分转换为稳定的投资过渡性资本转换周期周到的结构提供了在沿途多个阶段退出的选择权，通常在转换周期的每一步创造价值
BNL投资者日| 2025年12月62费用简单所有权直列零售合并合资企业来源：内部备案案例研究|过渡性资本解锁机会基于伙伴关系的思维方式和以解决方案为导向的方法提供了获得独特机会的途径。通过交易结构提供创造性和灵活的解决方案，为参与各方带来‘双赢’。资本说明/条款金额收益率费用简单▪7个个人分包▪绝对NNN租赁▪沃尔特：14.5年▪1.5%升级$ 32.5mM8.00 %优先股▪剩余期限：1.8年▪两个1年延期选项▪50bp延期费▪如果需要，Ability可以额外提取8mm美元来为租赁提供资金52.8mm美元（最高60mm美元）8.00%总计85.3mm美元（最高92.5mm美元）8.00%▪直接与Sansone Group合作，跟随UNFI就位于圣路易斯的约45万顺丰零售动力中心Sunset Hills的广场和购物中心的资本重组进行定制，莫▪创造性地将购物中心解构为多个部分，以提供Sansone灵活性来执行在线组件的增值租赁工作，同时根据长期净租赁或Fee Simple Outparcel Acquisitions向BNL提供对独立Outparcel资产的访问：有机会在强劲的市场中以高于市场的收益率收购七个单租户净租赁零售Outparces，这些市场具有良好的房地产基本面，以高于市场的收益率出租给有韧性和经验丰富的运营商o Intional Capital for In-line Retail Box：有机会创造性地构建一个过渡解决方案，该解决方案提供出租空置的灵活性，以在未来出售或资本重组时最大化中心的价值，虽然在我们持有期间提供了高于市场的投资资本收益率• Sansone自90年代中期建造以来一直管理该中心，并自收购以来保留管理层作为第三方PM •该中心基本上所有可用的空缺都已出租，并且该中心的锚点（Home Depot）已签署了一份10年续约8.0%的收益率，在选定的外包资产上投资资本为85mm + 100-200bps +的价差，因为收购上限率为8%，一次性交易组合以更激进的定价水平~80% 98% +投资以来的入住率变化，代表租赁活动带来的显着增值投资后与主力租户Home Depot达成10年续约协议，消除了广场收购中最大的单一租赁风险| Sunset Hills购物中心
63 BNL投资者日| 2025年12月案例分析|最近的开发项目在制品注：1。资料来源：COStar最新投资可能会在未来几年成为大量工业防弹少年团机会的管道。强大的基本面支撑了我们的初始投资，并为探索该网站的多个战略路径创造了重要的选择余地。投资|项目Triboro项目Triboro控制和决策权– BNL根据已执行的合资协议对所有关键决策保持退出和审批权。土地价值支持–有信心每英亩~15万美元的购买价格提供了坚实的支持（~20美元/可建英尺），200mm以北的多个主动报价证实了这一点。完全有权–该网站完全有权进行工业发展，这大大压缩了交付的时间。Heavy Water & Power Access – Pennsylvania Power & Light承诺在前36个月内提供300MW的电力，此后最高可达1GW，在更广泛的发展计划之前创造了另一条增量价值创造路径。位置/邻近–位于1-87/78走廊，靠近主要的东北地铁（纽约、费城等），为工业用户提供了显着的物流优势。工业供需方程–强劲的工业基本面支持1mm +顺丰配送和仓库项目的租赁需求，因为供应和预期交付量有限1。交付速度是感兴趣的工业用户中最大的一个问题。数据中心潜力–以最少的许可和分区修改将项目转换为数据中心的潜力。1GW +的电力获得了超大规模公司的关注，其中一些公司以比我们的基础显着溢价的价格提交了该地块的购买报价，进一步提供了概念验证和对我们初始投资的保护。▪机会来自我们的首选合作伙伴之一Sansone Group，迄今为止，我们已与其就几个机会进行了合作，并继续评估一系列未来的潜在项目▪Triboro项目是一个发展机会，位于宾夕法尼亚州斯克兰顿郊外的I-87/78走廊内，包括550多英亩可开发土地，完全有权跨越四个垫▪迄今为止，我们以过渡资本的形式向与Sansone的合并合资企业投资了90毫米以获取土地，并已开始现场工作，同时完成了对该场地的战略替代评估▪过渡性资本投资目前获得7.8%的优先回报，并有潜力在未来几年隐匿到核心产业发展的稳定管道中▪强劲的基本面（见右图）为我们的初始投资和未来潜在的价值创造机会提供了信心，无论选择何种路径
64投资者日| 2025年12月关键要点123用专门用于20个开发项目的近9亿美元资本精心制定、成功实施并迅速扩大定制战略广泛的开发合作伙伴网络和以解决方案为导向的思维方式已转化为一系列机会，将推动未来几年的增长。随着基础的奠定，推动有吸引力的增长所需的年度项目开工数量已显着减少。定制项目创造了净租赁投资中传统上无法获得的价值，提供了可选性和灵活性，所有这些都体现在我们强大的进行中开发管道中
演讲者：John Moragne，Ryan Albano，& Kevin Fennell时间：下午4：10 – 4：30金融政策和2026年指导菲亚特克莱斯勒汽车福赛斯，GA
BNL投资者日| 2025年12月6642% 1.0% 37% ≤ 60% ≤ 40% ≤ 60%未设押财产有担保债务杠杆率契约要求2025年Q3 4.23x 3.43x ≥ 1.50x ≥ 1.75x固定费用覆盖率未设押覆盖率数据截至2025年9月30日1。按照优先无抵押票据2计算。按照循环信贷额度、无抵押定期贷款和优先无抵押票据计算。3.上述循环信贷融资假设行使两个六个月的延期选择；上述2028年无抵押定期贷款参考假设在特定条件下行使两个十二个月的延期选择。杠杆能力和债务Structure提供灵活性充裕的契约缓冲良好的阶梯债务期限（$，mm）无担保信贷便利未提取的循环能力高级无担保票据抵押无担保循环信贷便利加权平均债务期限：4.4年3美元0美元17美元352美元263美元300美元1,600美元375美元3502025年202620272028202920303020312032 +使我们的投资级资产负债表持续发挥< 6.0倍的备考杠杆目标~900mm的循环能力，为正在进行的和新的定制开工和投资活动提供资金，有充足的契约净空2027年4月之前没有债务到期自2023年以来的资产负债表定位，凭借~5.0倍的备考杠杆，提供了让我们的资产负债表与一系列高质量定制产品一起工作的机会。关键信用指标（截至2025年9月30日）3.2x固定费用覆盖率1.0%有担保债务率5.4x备考净债务/年化调整后EBITDA为BBB/Baa2发行人评级稳定/稳定评级展望10亿美元的公司流动性12221▪灵活的资本结构旨在支持增长，同时保持严格的杠杆▪在持续的基础上瞄准~6.0倍的备考杠杆，以纪律严明的资本管理为支撑▪定制开发的货币化和回收利用的Ability提供了管理资本来源的额外杠杆▪梯次良好的债务期限和多元化的资金来源降低了再融资风险，增强了流动性▪始终如一地注重保持信用实力，同时支持投资和股东回报
BNL投资者日| 2025年12月6780.1% 78.4% 77.3% 75.8% 72.7% 71.2% 68.8% 65.1% 63.9%同行平均水平，72.0% GTYBNLFCPT1NTST ADC EPRT来源：截至2025年11月25日的公开文件和市场数据1。2025E AFFO每股增长基于截至11月25日的一致预期，2025年通过股息将增长回报给股东稳固的股息增长历史和对2025和2026年AFFO增长的可见性为股息增长提供了一条路径股息收益率与同行当前AFFO派息率与同行对比1.025美元1.080美元1.120美元1.155美元1.16020212022202320242025E 6.5%股息收益率预计将随着到位的增长计划正常化中期70%长期目标股息支付率+ 13%自2021年以来的股息增长2025E AFFO每股增长1 2.9% 3.4% 4.2% 1.4% 5.3% 4.3% 2.4% 4.0% 8.0%累计每股股息增长（自2021年以来）20.1% 13.2% 11.1% 12.2% 13.2%（14.3%）6.2% 18.2% 20.3%
68 BNL投资者日| 2025年12月资金成本|创建自己的良性循环的可选性来源：截至2025年11月25日的市场数据1。说明性地显示了2025年11月25日至2026年底期间的有效iAL总股东回报（“TSR”），假设2026年AFFO每股指导中点的DIF ferent AFFO倍数可以量化iAL股价的有效升值。出于说明目的，保守地假设2026年没有股息增长。尽管年初至今的股价表现趋势良好，我们筹集了有限的股本以及额外的投资活动，但我们的差异化增长战略和量身定制的发展提供了一个机会，可以根据需要创造我们自己的资本成本。以更高收益率发展•当前BTS管道平均初始上限利率为7.5%，直线收益率为8.9%，比年初至今的稳定交易好~50bps和~70bps，分别获得高于平均收益率•提高启动时的中期收益货币化的可选性•与第一年收益率相比，潜在价值创造目标约为100bps • 2年持有期为了实现最优的节税出售，增值回收收益•为额外的BTS提供资金的资本配置决策，以保持周期的进行或以稳定的投资为目标BNL的良性周期TSR机会1 |隐含潜在升值当前AFFO倍数同行平均倍数溢价倍数11.4x 13.4x 16.0x 8.2% 25.7% 48.1% BNL当前倍数同行平均倍数溢价倍数股息率价格升值BNL收到：股东利益：•改善股权成本为交易流量提供资金• Ability在不收缩资产基础的情况下进一步投资于高于平均水平的BTS收益率•未来盈利增长作为交易量增加的结果•股息增长•更高的股东总回报
BNL投资者日| 2025年12月694.0% 2026年AFFO增长处于指导中点7.0%-8.0%内嵌2026年ABR增长基于投资和处置指导、进行中的发展，就地投资组合带来2.0%的ABR增长4.2%-4.9%预期2025年AFFO增长当前2025年指导（不变）2026年指导调整后运营资金（AFFO）每股1.49美元-1.50美元每股1.53美元-1.57美元总投资650美元-750mm美元500美元-625mm处置费用75美元-100mm 75美元-100mm核心一般和行政费用总额30美元-31mm 30.5美元-31.5mm 2026年指导|推动长期可持续增长2025年成功开始5.83亿美元的定制建造，为2026年AFFO中个位数增长奠定基础，但额外收购量有限为推动2026年和2027年的增长，需要量体裁衣的开工。注：每股业绩对房地产投资的时间和金额、财产处置离子以及全年发生的资本市场活动都很敏感。
BNL投资者日| 2025年12月70美元381.6美元407.0美元439.0美元475.0美元2024A 2025E 2026E 2027E 2稳定的收购3BUILD-TO-SUIT Developements 1 in-place portfolio core building blocks | 2027年增长的机会差异化战略提供了弹性和不同的杠杆，以推动长期股东价值增值，尤其是对外围年份而言。平均年租金上涨提供…+ 2.0%的预估ABR来自就地投资组合+ 8.5美元– 9.5mm的预估ABR到租金将在2027年全年开始，包括当前执行的LOI BTS和新的2026年开始维持至少300-500mm的开发中管道+ 19.0-20.0mm可选在2027年增加额外的稳定交易将是一项战略的上行空间预计2027年NOI增长8.2%与2026年预期ABR2相比，2027年可能出现至少6.0%的ABR同比增长+ 7.6%预计2024 – 2027年NOI增长复合年增长率，因为制定了差异化战略3预计2027年开始的新ABR为27.5mm +，之后考虑2027年的任何稳定收购，为2027年NOI增长奠定基础1,3 + 6.7% + 7.9% + 8.2% 1。假设2026年和2027年各有75个基点的坏账，2026年和2027年未偿还的物业运营费用增长3.0%；2027年NOI是基于2026年指导2中包含的假设的运行率。有关2026年ABR预期3的详细信息，请参见上一张幻灯片。ABR增长和NOI增长在任何特定时期的比较中的波动离子在很大程度上与BTS达到稳定时的投资时机有关。有关正在进行中的开发的时间安排的更多详细信息，请参考之前的幻灯片。
71 BNL投资者日| 2025年12月，Broadstone的未来愿景产生了一个强大而有弹性的定制开发项目管道，在净租赁空间中创造独特价值，并为引人注目的增长概况提供行业领先的多年可见性，帮助我们的客户和合作伙伴发展业务，同时我们以有吸引力的价差增加我们的业务并机会主义地收购稳定的收购，作为我们增长模式的核心部分，主要通过我们基于关系的方法和深厚的网络，通过行业领先的披露和频繁的股东参与提供透明度，推动长期股东价值通过每股AFFO同比增长中个位数，转化为股息增长和潜在股价升值
闭幕词&问答发言人：John Moragne时间：4：30 – 5：00 p.m. 7 Brew Tulsa，OK
附录Wegmans Sterling，VA
第74届BNL投资者日| 2025年12月免责声明关于前瞻性陈述的警示性陈述本演示文稿包含经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条含义内的“前瞻性”陈述，其中涉及我们的计划、战略和前景，包括业务和财务。这种前瞻性陈述通常可以通过我们使用前瞻性术语来识别，例如“展望”、“潜在”、“可能”、“将”、“应该”、“可能”、“寻求”、“大约”、“项目”、“预测”、“预期”、“打算”、“预期”、“估计”、“计划”、“将会”、“相信”、“继续”，或者这些词的否定版本或其他类似词。前瞻性陈述，包括我们的2025年和2026年指导，涉及已知和未知的风险和不确定性，这可能导致BNL未来的实际结果与预期结果存在重大差异，包括但不限于一般的经济条件，包括但不限于通货膨胀率和/或利率上升、当地房地产状况、租户财务状况、物业收购、完成这些收购的时间和不确定性、正在进行或计划中的开发项目的潜在延迟和中断，以及未来向我们的股东分配的不确定性。这些和其他风险、假设和不确定性在公司于2025年2月20日向SEC提交的截至2024年12月31日财政年度的10-K表格年度报告的第1A项“风险因素”和公司于2025年5月1日向SEC提交的截至2025年3月31日季度的10-Q表格季度报告的第1A项“风险因素”中进行了描述，我们鼓励您阅读这些内容，并可在SEC网站www.sec.gov上查阅。如果这些风险或不确定性中的一项或多项成为现实，或者基础假设被证明不正确，实际结果可能与此类前瞻性陈述所表明或预期的结果存在重大差异。因此，请注意不要过分依赖这些前瞻性陈述，这些陈述仅在作出之日起生效。公司不承担任何义务，目前也不打算在本演示文稿日期之后更新任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件、假设变化或其他原因。商标免责声明本文件包含对属于其他公司的版权、商标、商号和服务标记的引用。Broadstone Net租赁与此类公司或其产品或服务没有关联或关联，也不由此类公司或其产品或服务背书，也不背书。非公认会计准则财务信息本演示文稿包含某些未按照美国通用会计准则（GAAP）列报的财务信息，包括来自运营的资金（“FFO”）、来自运营的核心资金（“核心FFO”）、调整后的运营资金（“AFFO”）、息税折旧摊销前利润（“EBITDA”）、进一步调整的EBITDA，以排除销售DER可转让财产的收益（损失）和房地产投资减值准备（“EBITDA”）、调整后EBITDA、年化调整后EBITDA和净债务。我们认为FFO、核心FFO和AFFO的使用对投资者是有用的，因为它们是分析师和投资者用来比较REITs经营业绩的被广泛接受的行业衡量标准。我们认为，EBITDA为投资者和分析师提供了一个衡量我们业绩的指标，其中包括我们的经营业绩，与我们行业中的其他公司相比，不受资本结构、资本投资周期和相关资产使用寿命差异的影响。我们认为，将净债务与年化调整后EBITDA的列报是衡量我们偿还债务能力的有用衡量标准，也是衡量杠杆率的相对衡量标准，并用于与我们的贷方和评级机构就我们的信用评级进行沟通。此类非公认会计原则措施不应被孤立地考虑或作为公司业绩的指标。此外，不应将它们视为根据GAAP编制的指标的替代品。这些措施与本演示文稿中所述期间最直接可比的GAAP措施的对账可在公司于2025年2月20日向SEC提交的截至2024年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告中题为“管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析——非GAAP措施”的部分中找到。
75 BNL投资者日| 2025年12月补充定义定义和解释调整后的NOI、年化调整后的NOI、调整后的现金NOI和年化调整后的现金NOI：我们报告的业绩和每股摊薄净收益是根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（GAAP）列报的。调整后的NOI和调整后的现金NOI是非公认会计准则财务指标，我们认为这些指标有助于评估物业层面的业绩。我们通过调整调整后的EBITDA（定义如下）来计算调整后的NOI，以排除在企业层面产生的一般和管理费用。鉴于我们投资组合的净租赁性质，我们不会在物业层面产生一般和管理费用。为了计算调整后的现金NOI，我们调整调整后的NOI，以排除包括在总收入和物业费用中的非现金项目，例如直线租金收入和其他摊销和非现金项目，其计算基础是一个估计，就好像本季度发生的所有投资和处置活动都发生在本季度的第一天一样。然后，我们将季度调整后NOI和调整后现金NOI进行年化，方法是将每个金额乘以4，分别计算年化调整后NOI和年化调整后现金NOI，这也是非GAAP财务指标。我们认为，调整后的NOI和调整后的现金NOI提供了有用和相关的信息，因为它们仅反映了在财产层面发生的那些收入和费用项目，并在无杠杆的基础上呈现这些项目。我们认为，将某些非现金收入和费用排除在调整后的现金NOI之外是投资者考虑的一个有用的补充措施，因为这将有助于他们更好地评估我们的经营业绩，而不会出现非现金收入或费用造成的扭曲。您不应过度依赖年化调整后NOI和年化调整后现金NOI，因为它们是基于可能被证明不准确的假设和估计。我们实际报告的未来期间的调整后NOI和调整后现金NOI可能与我们的年化调整后NOI和年化调整后现金NOI存在显着差异。此外，我们对调整后NOI和调整后现金NOI的计算可能与我们行业公司使用的计算这些指标的方法不同，因此，可能无法与其他公司报告的类似标题的衡量标准进行比较。调整后的有担保隔夜融资利率（SOFR）：我们将调整后的SOFR定义为当前的一个月期限SOFR加上根据我们的信贷便利条款调整0.10%。年化基本租金（ABR）：我们将ABR定义为报告期间最后一个月到期的年化合同现金租金，不包括短期租金延期、减免或免费租金的影响，并进行调整以去除当月出售物业的租金，并包括当月进行投资的整月合同现金租金。现金资本化率：现金资本化率表示（1）对于收购和新的定制开发，我们在投资时根据合同规定的投资日期后第一个完整年度的现金基础租金除以不包括资本化收购成本的物业购买价格估计的房地产投资将产生的估计第一年现金收益率的按比例份额，或（2）对于处置，紧接处置前有效的物业的ABR除以处置价格，或（3）过渡性资本，总投入资本将产生的合同现金收益率。EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA、备考调整后EBITDA、年化EBITDA、年化调整后EBITDA和备考年化调整后EBITDA：EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA、备考调整后EBITDA、年化EBITDA、年化调整后EBITDA和备考年化调整后EBITDA是非公认会计准则财务指标。我们将EBITDA计算为扣除利息、所得税以及折旧和摊销前的收益。EBITDA是我们行业常用的衡量标准。我们认为，这一比率为投资者和分析师提供了衡量我们业绩的标准，其中包括我们的经营业绩不受资本结构、资本投资周期和相关资产使用寿命与我们行业其他公司相比的差异的影响。我们根据Nareit采用的定义计算EBITDA。Nareit将EBITDA定义为不包括出售可折旧财产的收益（损失）和房地产投资减值准备的EBITDA。我们认为EBITDA和EBITDA对投资者和分析师有用，因为它们提供了有关我们的经营业绩的重要补充信息，不包括某些非现金和其他成本。调整后EBITDA代表EBITDA， 调整以反映本季度产生收入的投资和处置，就好像此类投资和处置发生在本季度初一样，并排除某些非现金的GAAP收入和支出金额，例如债务清偿成本、已实现或未实现的外币交易损益或保险追偿收益，或者我们认为是一次性的，或性质不寻常，因为它们与以前未发生且我们预计未来不会发生的独特情况或交易有关，并消除租赁终止费的影响，以及其他不属于正常经营结果的项目。虽然对定制开发项目的投资会对净债务产生直接影响，但我们不会在租约开始的那个季度之前对EBITDA进行调整。我们将我们的备考调整后EBITDA定义为调整后EBITDA，以显示基于迄今为止在研开发支出的估计合同收入的影响。我们的备考净债务定义为根据远期销售协议的估计净收益进行调整的净债务，这些远期销售协议尚未结算，就好像截至所述期间已以现金实物结算一样。然后，我们将季度调整后EBITDA和备考调整后EBITDA乘以四（“年化调整后EBITDA”和“年化备考调整后EBITDA”）进行年化。你不应该过度依赖这一衡量标准，因为它是基于可能被证明是不准确的假设和估计。我们未来期间实际报告的EBITDA可能与我们的年化调整后EBITDA存在显着差异。调整后的EBITDA和年化调整后的EBITDA不是GAAP下业绩的衡量标准，我们的调整后EBITDA和年化调整后EBITDA可能无法与其他公司类似标题的衡量标准进行比较。您不应将我们的调整后EBITDA和年化调整后EBITDA视为根据公认会计原则确定的经营活动净收入或现金流量的替代方案。
76 BNL投资者日| 2025年12月补充定义续定义和解释运营资金（FFO）、核心运营资金（Core FFO）和调整后运营资金（AFFO）：FFO、核心FFO和AFFO为非GAAP衡量标准。我们认为FFO、核心FFO和AFFO的使用对投资者有用，因为它们是分析师和投资者用来比较REITs经营业绩的被广泛接受的行业衡量标准。FFO、核心FFO和AFFO不应被视为净收入作为业绩衡量标准或运营现金流的替代品，正如我们在现金流量表中报告的那样，或作为流动性衡量标准，应被视为GAAP财务衡量标准的补充，而不是代替。我们通过调整FFO来计算核心FFO，以排除我们认为不经常发生、性质异常或与其核心房地产业务无关的某些GAAP收入和支出金额，包括注销或收回应计租金收入、租赁终止费和来自房地产交易的其他非核心收入、遣散费和员工过渡成本，以及其他非常项目。我们通过对某些非现金或独特性质的收入和支出调整核心FFO来计算AFFO，包括直线租金、租赁无形资产摊销、债务发行成本摊销、调整信用损失准备金、非资本化交易成本，例如与未能交易的交易相关的收购成本、利率掉期和其他非现金利息费用的（收益）损失、递延税款、基于股票的补偿以及其他特定的非现金项目。总债务：我们将总债务定义为总债务加上债务发行成本和原始发行折扣。净债务：净债务是一种非公认会计准则财务指标。我们将净债务定义为我们的总债务减去现金和现金等价物以及受限现金。入住率：入住率或我们投资组合中“已占用”或“已出租”的特定百分比，是指截至指定日期，（1）我们物业的可出租总建筑面积减去我们空置且我们未收到任何租金付款的物业的建筑面积，以及（2）我们物业的总建筑面积的商。租金覆盖率：租金覆盖率是指在特定日期，租户报告的或（如有）管理层根据租户报告的财务信息估计的租赁物业（或物业，在主租赁的情况下）的利息、税项、折旧、摊销和现金租金前的年度收益与年化基本租金义务的比率。直线收益率：直线收益率代表我们在房地产投资产生的第一年估计收益率中的按比例份额，这是在投资时根据按照公认会计原则计算的直线年租金收入除以购买价格计算得出的。与开发属性相关的定义：•预计项目总投资：表示为完成每个项目的开发将产生的估计成本。我们预计将在项目完成后更新我们的估计，如果预期成本每季度有任何重大变化，则更快。不包括由资本化利息和其他购置成本组成的资本化成本。•预计现金资本化率：按房地产投资预计产生的第一年现金收益率除以该物业的预计项目投资总额计算得出。•估计直线收益率：表示房地产投资将产生的第一年估计收益率，这是在投资时根据按照公认会计原则计算的估计年度直线租金收入除以估计的项目总投资计算得出的。•开工日期：开工日期代表我们开始对物业进行实体施工的时期。•目标稳定日期：目标稳定日期是我们目前对我们将基本完成一个项目并使该项目可供入住的期间的估计。我们预计将按季度更新我们的时间估计。同店租金收入：指现金基础租金，扣除无法收回的金额，不包括高于/低于市场租赁的摊销、直线租金、向租户收取的运营费用、应计租金收入的净冲销，以及我们在本年度和上一年的整个年初至今期间拥有的物业的房地产交易的其他收入，但本年度或上一年期间正在开发或通过创收资本支出投资的物业除外。为了可比性， 同店租金收入采用资产负债表日的汇率对基础货币租金收入按固定货币基础列报。
77 BNL投资者日| 2025年12月a.同店租金收入是指我们在本年度和上一年度的整个年初至今期间拥有的物业的现金基础租金，扣除无法收回的金额，但本年度或上一年度正在开发的物业除外。b.出租给新租户可能会受到没有收到现金的免费租金期间的影响。向新租户放宽的这些新租约的稳定年度现金租金可能会受到没有收到现金的免费租期的影响。这些新租约的稳定年度现金租金对前期的影响，截至2025年9月的三个月和九个月的备考同店租金收入将分别为2.7%和2.2%。c.代表截至最近一个期末的租户，据此认为不可能在整个租期内收取租金。收入根据收到的现金确认。d.物业计数不包括过渡性资本财产。e.包括init ial基本租金以及我们产生收入的资本支出的增量租金。f.在列报期间有初始基本租金且于2025年9月30日不再在当前物业组合中的物业。g.包括向租户开票的运营费用、来自房地产交易的其他收入，包括租赁终止费，以及来自过渡性资本财产的租金。截至9月30日的三个月，Number of properties 20252024 $ change % change same store properties：contractual rent increases total 666 $ 82,523 $ 80,9211，6022.0% Industrial 17147,70546，8238821.9% Retail 47027,40426，8835211.9% Other 257,4147，215 1992.8% Revenue generating capital expenditure during periods（e）62,2111，997214 Leasing activity 304,3993，667732 Cash base tenanters（c）101,2681，325（57）current vacant 380163（83）Same store rent revenue 71590,481（b）1.8%非同店物业：期间投资44（d）12,2405，408合同租金金额-当前物业组合759102,72193，481在期间和之前出售81（f）2482,300合同租金金额840102,96995，781直线和其他非现金调整不适用5,4026，159其他收入（g）不适用5,7956，443不变货币调整不适用113总租赁收入，净额114,167美元同店，非同店物业同店租金收入|截至2025年9月30日止三个月同店租金收入（a）：指现金基础租金，扣除无法收回的金额，不包括高于/低于市场租赁的摊销、直线租金、向租户收取的运营费用、应计租金收入的净冲销，以及我们在本年度和上一年度的整个年初至今期间拥有的物业es的房地产交易的其他收入，但本年度或上一年度正在开发或通过创收资本支出投资的物业除外。为便于比较，同店租金收入采用资产负债表日的汇率对基础货币租金收入按固定货币基础列报。
78 BNL投资者日| 2025年12月a.请参阅幻灯片77上的同店租金收入定义b.向新租户出租可能会受到没有收到现金的免费租期的影响。这些向新租户放宽的新租约的稳定年度现金租金可能会受到没有收到现金的免费租期的影响。这些新租约的稳定年度现金租金对前期的影响，截至2025年9月的三个月和九个月的备考同店租金收入将分别为2.7%和2.2%。c.代表截至最近一个期末的租户，据此认为在整个租期内收取租金的可能性不大。收入是根据收到的现金确认的。d.物业计数不包括过渡性资本财产。e.包括init ial基本租金以及我们产生收入的资本支出的增量租金。f.在呈报期间有初始基本租金且在2025年9月30日不再在当前物业组合中的物业。g.包括向租户开票的运营费用、房地产交易的其他收入，包括租赁终止费，以及来自过渡性资本财产的租金。截至9月30日的九个月，物业数量20252024 $变动%同店物业（a）：合同租金增加总额666246,401241，9504,4511.8%工业171142,323139，9732,3501.7%零售47081,97580，4041,5712.0%其他2522,10321，5745292.5%期间产生收入的资本支出（e）66,3445，957387租赁活动3012,25312，292（39）现金制租户（c）103,8973，948（51）目前空置3378488（110）同店租金收入715269,273（b）264,635（b）4,6381.8%工业185156,523153，3873,1362.0%零售50188,58787，6849031.0%其他2924,16323，5645992.5%非同店物业：期间投资44（d）32,0918，407合同租金金额-当前物业组合759301,364273，042期间及之前出售81（f）2,22114，951合同租金金额840303,585287，993直线和其他非现金调整不适用16,71415，323其他收入（g）不适用15,67416，277不变货币调整不适用（130）77总租赁收入，净额335,843美元319,670美元同店租金收入|截至2025年9月30日止九个月同店、非同店物业
79 BNL投资者日| 2025年12月GAAP对账1。该金额包括截至2025年9月30日止三个月的130万美元未实现和已实现外汇损失，主要与我们以加元计价的左轮手枪借款有关。2.不包括截至2025年9月30日止三个月的1,071，038股加权平均未归属限制性普通股。3.不包括截至2025年9月30日止三个月的分子中的30万美元，与未归属的限制性普通股股票宣布的股息有关。运营资金（FFO）、核心FFO、调整后运营资金（AFFO）截至2025年9月30日止三个月2025年6月30日2025年3月31日2024年12月31日9月30日，2024年净收入27,065美元19,830美元17,493美元27,607美元37,268美元不动产折旧和摊销40,16442，49239,41142，90237,932房地产销售收益（3,259）（566）（405）（8,196）（2,441）出租物业投资减值准备6,99911，93916,12817，6901,059 FFO 70,969美元73,695美元72,627美元80,003美元73,818应计租金收入净核销75532,228120 —房地产交易的其他非核心收入（27）（46）（63）（1,183）（887）债务清偿成本—— 165 ——遣散费和雇员过渡费用153118798其他（收入）费用（1）（1,312）3,445322（4,700）942核心FFO $ 70,386 $ 77,150 $ 75,280 $ 74,427 $ 73,971直线租金调整（4,960）（5,586）（5,907）（6,312）（5,309）调整信贷损失准备——（13）——债务发行费用摊销1,3571，3281,237983983非资本化交易费用12514211729925利率掉期已实现损益和其他非现金利息费用6,11672（6）（5）租赁无形资产摊销（1,198）（1,191）（1,064）（991）（1,309）基于股票的补偿2,4882，4712,1471，9771,829递延税—— 155 — AFFO $ 74,314 $ 74,308 $ 71,812 $ 70,532 $ 70,185稀释后加权平均流通股（2）197,632197，138196,898196，697196,932稀释后每股净收益（3）0.14美元0.10美元0.09美元0.14美元0.19美元/稀释后每股FFO（30.36 0.37 0.37 0.4 10.37稀释后每股核心FFO（3）0.35 0.39 0.38 0.38 0.37稀释后每股AFFO（3）0.37 0.38 0.360.36 0.35
80 BNL投资者日| 2025年12月GAAP对账1。系指截至所列期间尚未结算的远期销售协议估计收益净额的备考调整，如同已以现金实物结算。2.反映了一项调整，以使本季度的所有投资生效，包括已达到租金开始的开发项目，就好像它们是在本季度初进行的一样。3.Ref选择一项调整，以使本季度的所有处置生效，就好像它们在本季度初已被出售一样。4.金额包括截至2025年9月30日止三个月的加速租赁无形资产摊销不到20万美元。5.系指根据迄今进行中开发支出估计的合同收入。EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA、净债务与年化调整后EBITDA之比2025年9月30日2025年6月30日2025年3月31日2024年12月31日2024年9月30日2024年债务无抵押循环信贷额度95,824美元197,880美元174,122美元93,014美元125,482美元无抵押定期贷款净额994,550994，028893,505897，201896,887高级无抵押票据净额1,190，315846,441846，252846,064845，875抵押贷款，净额57,16875，68576,26076，84677,416发债成本15,1719，57810,3006，8027,314总债务2,353，0282,123，6122,000，4391,919，9271,952，974现金及现金等价物（81,966）（20,784）（9,605）（14,845）（8,999）受限制现金（1,354）（1,192）（1,428）（1,148）（2,219）净债务2,269，7082,101，6361,989，4061,903，9341,941，756远期股权协议的估计净收益（1）（37,257）（37,722）（38,124）（38，2024年净收入$ 27,065 $ 19,830 $ 17,493 $ 27,607 $ 37,268折旧和摊销40,24642，57539,49742，98738,016利息支出28,23021，11220,07419，56518,178所得税208 199355527291 EBITDA 95,749美元83,716美元77,419美元90,686美元93,753美元出租物业投资减值准备6,99911，93916,12817，6901,059出售房地产收益（3,259）（566）（405）（8,197）（2,441）EBITDA为99,489美元95089美元93,142美元100,179美元92,371当季投资活动调整21,797573978284，080当季处置活动调整3（257）（490）（135）（11）（66）调整以排除非经常性和其他费用4（177）（332）44348（201）调整以排除应计租金收入的净冲销75532,228120 —调整以排除已实现/未实现的外汇（收益）损失（1,312）3,445322（4,699）942调整以排除债务清偿成本—— 166 ——调整以排除房地产交易的其他收入（43）（46）（63）（1,183）（887）调整后EBITDA为100,252美元98,242美元96,682美元94,782美元96,239估计开发收入52,5441，629631334 —备考调整后EBITDA为102,796美元99,871美元97,313美元95,116美元96,239美元年化EBITDA为397,956美元380,356美元372,568美元400,716美元369,484美元年化调整后EBITDA为401,008392，968386,728379，128384,956备考年化调整后EBITDA为411,184399，484389,252380，464384,956净债务与年化调整后EBITDA为5.7x 5.3x 5.1x 5.0x 5.0x 5.0x备考净债务与年化调整后EBITDA为5.4x 5.2x 5.0x 4.9x 4.9x