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美国联邦所得税的补充考虑

本摘要补充并应连同于日期为2017年8月4日及2019年1月15日的基础招股章程内以"若干美国联邦所得税考虑因素"为标题所描述的与我们作为REIT的资格有关的税务考虑因素的一般讨论一并阅读，分别于2017年8月4日及2017年12月1日根据经修订的1933年证券法以S-3表格提交美国证券交易委员会,作为公司注册报表的一部分。在该等招股说明书中以"某些美国联邦所得税考虑因素"为标题列出的任何资料与该补充资料不一致的情况下,该补充资料将适用并取代该等招股说明书中的资料。这一补充资料是在相同的基础上提供的,并受与第一段在招股说明书中"某些美国联邦所得税考虑因素"标题下规定的相同资格的限制,就好像这一段是在本报告中规定的那样。

适用于股东的信息报告和备份预扣税

非美国股东-扣留对某些外国实体的付款。

该法第1471至1474条（通常称为"FATCA" ）对向"外国金融机构"和某些非美国实体支付的某些类型的款项征收30%的预扣税,除非满足某些尽职调查、报告、预扣和认证义务要求。

根据适用的财政部条例和行政指导,FATCA对股息征收30%的预扣税,并（在下文讨论的拟议财政部条例的前提下）对我们的股票出售或其他处置所得款项总额征收预扣税，在每一种情况下,除非: （一）外国实体是承担某些尽职调查、报告、扣留和认证义务的"外国金融机构" ，或者如果外国金融机构居住在某一管辖区内,该机构已订立政府间协议,以执行FATCA,则该实体遵守该协议的勤勉义务和报告要求，（ii）该外国实体不是"外国金融机构" ,或证明其没有"美国的主要所有者" （如守则所界定）或指明其某些美国投资者,或（iii）该外国实体以其他方式根据《美国金融管理法》获豁免。虽然根据FATCA扣缴的款项也适用于在2019年1月1日或之后出售或处置我们的股份的毛收益的支付,但最近提出的财政部条例完全取消了FATCA扣缴的毛收益。纳税人一般可以依赖这些拟议的财政部条例,直到最终的财政部条例颁布。

如果根据FATCA的规定,在与我们的股票有关的付款中需要扣缴，否则不会被扣缴（或有权减低扣缴比率）的投资者通常将被要求向美国国税局寻求退款或信贷,以获得此种豁免或减低的好处（条件是可获得此种好处） 。潜在投资者应就FATCA在其特殊情况下的影响咨询其税务顾问。

其他税务后果

影响REITs的立法或其他行动--2017年《减税和就业法案》的变化

下面是2017年《减税和就业法案》 （TCJA）可能对我们产生影响的某些立法变化的概述。

TCJA于2017年12月20日由国会通过,并于2017年12月22日由特朗普总统签署成为法律。TCJA显著改变了适用于企业及其所有者（包括REITs及其股东）的美国联邦所得税法。到目前为止,国税局只就TCJA的某些条款发布了一些指导意见。有许多解释性问题和含混不清之处仍然需要指导,在伴随TCJA的立法历史中没有得到明确的处理,需要更多的技术修正立法来澄清某些新的规定,并适当地落实国会的意图。然而,不能保证国会很快就会颁布必要的技术修正或其他立法修改,以防止意外或意外的税收后果。我们不能预测TCJA或任何未来的法律变化对REITs或其股东的长期影响。下面是TCJA的一些关键变化的简要概述,这些变化直接影响到REITs及其股东对REITs的投资。除另有说明外,下文所述变更对自2017年12月31日起的应纳税年度有效。投资者应与其税务顾问磋商TCJA对其特殊情况的影响（包括作为TCJA的一部分而颁布的与REITs没有直接关系且在此没有讨论的其他变化的影响） 。

所得税税率。在TCJA下,企业所得税税率从最高边际税率35%降至持平的21%税率,降幅为40% 。自2017年12月31日起对应纳税年度有效的降低的企业所得税率,降低了REITs相对于C类企业的一些税收优势,然而,这一降低的企业所得税率将适用于该公司应纳税的REITs子公司赚取的收入。由于出售或交换美国房地产权益的收益,美国联邦预扣税对非美国股东分配的比率也从35%降至21% 。

TCJA还将适用于个人的最高边际所得税率降至37% （不包括3.8%的医疗保险净投资所得税） ,降幅为6.6% 。个人继续支付最高20%的长期资本收益和合格的股息收入。不过,TCJA还将允许非企业美国股东从REITs中扣除20%的股息,不包括资本利得股息和合格的股息收入（继续受20%的利率限制） 。因此,个人或其他非公司美国股东在REIT中获得的合格股息收入将受美国联邦所得税税率最高有效税率29.6%的限制,而此前的有效税率为39.6% （另外,在每种情况下，对净投资收益征收3.8%的医疗保险税。适用于个人的所得税税率变动,自2017年12月31日后至2026年1月1日前申请纳税年度。

替代最低税收。自2017年12月31日起生效的应纳税年度,TCJA永久取消了企业替代最低税收。

对商业利益可扣除性的限制。根据TCJA,一般情况下,除某些小企业外,一家企业的净利扣减仅限于该企业调整后应纳税所得额的30% （即,企业应纳税所得额的计算不考虑企业利息收入或扣除、非扣除、国内生产活动的任何扣除，或20%的扣减符合条件的业务收入） 。不允许的利益可以无限期地继续下去。但是,允许"房地产交易或企业"选择扣除其利息支出的100% 。那次选举是不可撤销的。如果进行了这样的选举,选举产生的"房地产贸易或商业"将被要求使用不太有利的替代折旧制度来对贸易或商业中使用的房地产进行折旧。"房地产交易或业务"是指任何房地产开发、再开发、建设、重建、收购、转换、出租、经营、管理、租赁或经纪交易或业务。自2017年12月31日之后至2022年1月1日之前的纳税年度,TCJA使用基于税息折旧及摊销前利润（EBITDA）的计算方法计算调整后应纳税所得额。自2022年1月1日起及其后的课税年度,经调整应纳税所得额的计算将不会增加折旧或摊销。现有债务不受法律约束。

不动产折旧。我们认为,TCJA的目的是将经修订的加速成本回收系统（ "MACR" ）下的合格改进性能回收周期缩短至15年。然而,由于TCJA的法定语言被认为是起草错误,国税局将继续根据《税务条例》对合格的改进财产适用39年的恢复期,除非国会通过技术修正立法。符合条件的改善物业是对非住宅地产的建筑物的内部部分的任何改善,如该改善在建筑物首次投入服务的日期后已投入服务,但有若干例外。TCJA对非住宅地产（39年）和住宅地产（27.5年）的MACS恢复期没有变化。根据TCJA,替代折旧制度的寿命如下:住宅地产30年,非住宅地产40年,合格改良地产40年（除非国会通过技术修正立法,在这种情况下将是20年） 。

净经营亏损扣除。根据TCJA对《守则》第172条所作的修订,自2017年12月31日以后的应纳税年度所遭受的损失所产生的任何非随身物品的扣减,仅限于REIT应纳税收入的80% （不考虑所支付股息的扣减而确定） ，及截至2017年12月31日止应课税年度产生的任何未动用部分亏损,不得收回,但可无限期结转。

喜欢的交流。TCJA修改了同类交易所的规定,将同类交易所适用的税收优惠限制在非主要出售的不动产交易所。此前,同类交易条款也适用于未出售的个人财产。因此,不动产交易所包括的任何个人财产将不再有资格根据这些规定得到延期处理。此更改适用于于2017年12月31日后完成的交易所。

影响REIT子公司的立法或其他行动--2017年《减税和就业法案》的变化

伙伴关系的技术性终止。自2018年1月1日起的课税年度,TCJA永久废除了合伙企业的技术终止规则。技术终止规则规定,合伙企业（或作为合伙企业被征税的有限责任公司）如在合伙企业（或有限责任公司）资本中有50%或以上的权益被出售或交换,则为征税目的终止（而新的合伙企业被视为成立） 。以及12个月内的利润。

2015年两党预算法案的修改

自2018年1月1日起或之后的课税年度生效,根据2015年的两党预算法,合伙企业（而不是其合伙人）因审计或其他税务程序而对所报告的合伙企业应纳税收入作出调整而承担责任。该责任可以包括一种估计的少缴税款,计算方法是使用最高的边际美国联邦所得税税率,以及对这种估计的少缴税款的利息和处罚。利用某些规则,伙伴关系可能能够将这些负债转移给其伙伴。如果国税局对任何附属合伙企业报告的应纳税所得额作出调整，我们可以尽可能利用某些规则,允许我们将与这种调整有关的任何责任转移给附属伙伴关系的伙伴,这些伙伴关系应适当承担这种责任。然而,我们不能保证我们将根据这些规则有资格,也不能保证我们将有权根据业务协定为某些附属伙伴关系使用这些规则。