Nareit REITs World 2024年度会议2024年11月18日-21日附件 99.1
前瞻性陈述本演示文稿包含经修订的1933年证券法第27A条和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的前瞻性陈述，涉及我们对未来期间的预期。前瞻性陈述不讨论历史事实，而是包括与预期、预测、意图或其他与未来有关的项目有关的陈述。此类前瞻性陈述包括但不限于有关预期经营业绩和结果、物业稳定、物业收购和处置活动、合资经营活动、开发、再开发和重新定位活动和其他资本支出以及筹资和融资活动的陈述，以及租赁定价、收入和费用增长、入住率、供应水平、需求、就业增长、利率和其他经济预期。“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预测”、“项目”、“假设”、“将”、“可能”、“可能”、“应该”、“预算”、“目标”、“展望”、“形式”、“机会”、“指导”等词语的变体和类似表达旨在识别此类前瞻性陈述。此类前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，如下所述，这可能导致我们的实际结果、业绩或成就与此类前瞻性陈述明示或暗示的运营结果、财务状况或计划存在重大差异。尽管我们认为此处包含的前瞻性陈述所依据的假设是合理的，但任何假设都可能是不准确的，因此本演示文稿中包含的此类前瞻性陈述可能不会被证明是准确的。鉴于此处包含的前瞻性陈述固有的重大不确定性，包含此类信息不应被视为我们或任何其他人表示将实现此类陈述或我们的目标和计划中描述的结果或条件。除其他外，以下因素可能导致我们的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述中明示或暗示的存在重大差异：由于不利的经济和市场条件、供应和/或需求的变化、竞争、未投保的损失、税法和住房法的变化或其他因素，无法产生足够的现金流；作为以多户家庭为重点的房地产投资信托基金，面临单一行业和部门投资所固有的风险；房地产市场的不利变化，包括但不限于我们重要市场对多户家庭单元的未来需求程度，进入我们未来可能寻求进入的新市场的障碍、对我们提高或收取租金的能力的限制、竞争、我们以优惠条件识别和完成有吸引力的收购或开发项目的能力、我们以可接受的条件及时完成任何计划处置的能力，以及我们以产生有利回报的方式将销售收益再投资的能力；未能在预算范围内及时完成开发社区，如果有的话，按预期租赁或达到预期效果；意外的资金需求；由于通货膨胀和其他因素导致运营成本发生重大变化，包括房地产税、水电费和保险费用；无法以合理的费率获得适当的保险范围，或根本无法获得由于未投保风险、免赔额和自保保留造成的损失，或超出我们承保范围限制的巨灾损失；能够以优惠的费率获得融资，如果有的话，在现有债务到期时为其再融资；利率或资本化率或资本市场状况的水平和波动性；任何评级机构行动对新债务融资成本和可用性的影响；影响美国或全球银行业的不利发展的影响，包括银行倒闭和流动性担忧，这可能导致经济和市场波动持续或恶化，以及监管部门对此的反应；抵押贷款融资市场的重大变化将导致单户住房或其他替代住房选择，无论是作为自有住房还是租赁产品，成为更重要的竞争性产品；我们继续满足复杂规则以维持我们作为联邦所得税目的的REIT地位的能力，MAALP满足规则以维持其作为联邦所得税目的的合伙企业地位的能力，我们的应税REIT子公司为联邦所得税目的维持其地位的能力， 以及我们的能力和我们的子公司在这些规则规定的限制范围内有效运营的能力；无法吸引和留住合格的人员；对违反我们或我们的服务提供商的信息技术系统或业务运营中断的网络责任或潜在责任；环境污染的潜在责任；我们所受的法律要求的变化，或施加新的法律要求，对我们的运营产生不利影响；极端天气和自然灾害；疾病爆发和联邦采取的其他公共卫生事件和措施，州和地方政府当局应对此类疫情和事件；气候变化对我们的财产或运营的影响；法律诉讼或集体诉讼；负面新闻或社交媒体发布我们的行动或政策造成的声誉损害的影响，无论是否有必要；与众多联邦、州和地方法律法规相关的合规成本；以及我们不时向美国证券交易委员会提交的报告中确定的其他风险，包括我们最近提交的10-K表格年度报告和随后的10-Q表格季度报告中“风险因素”标题下讨论的内容。我们不承担更新或修改本演示文稿中出现的任何前瞻性陈述以反映本演示文稿日期之后的事件、情况或预期变化的义务。条例G本演示文稿包含经修订的1934年《证券交易法》含义内的某些非公认会计准则财务措施。我们对这类非GAAP财务指标的定义以及与最直接可比的GAAP指标的对账可在随附的附录中以及我们网站www.maac.com“面向投资者”页面的“备案与财务-季度业绩”导航标签下找到。封面：发展| MAA Robinson |佛罗里达州奥兰多
一览1关于MAA |强劲的业绩平台~2,400~$ 1B A3/A-3.9x 11.7% 123 Associates的24F Development Pipeline Investment Grade净债务与Adj EBITDA的10年复合TSR为10/31/2024自IPO2以来连续支付的季度现金股息30丨标普丨500 $ 23.9B 10.45K年公众成员公司总市值公寓单位预购开发| MAA SandLake | Orlando，FL 1截至2024年9月30日除非另有说明2 MAA的季度股息自1994年5月10日首次支付股息以来从未暂停或减少
强劲的业绩表现和对投资者具有吸引力的每股核心FFO预期5年复合年增长率为6.7%通过市场周期实现每股核心FFO复合增长；高质量的收益流强劲的股息记录；与可比多户家庭同行的平均水平相比，稳定的增长和覆盖良好的优越长期股东回报年度复合总股东回报长期回报超过同行平均水平*10月31日，20245年10年15年20年MAA 5.1% 11.7% 12.7% 11.5%同行AVG*1.5% 6.9% 11.8% 9.3% 12024年预测的每股核心FFO为8.88美元，代表我们指导区间8.80美元至8.96美元的中点。1次每年支付的每股共同股息从未暂停或减少|增长与稳定的坚实记录来源：标普全球*同行平均包括：AVB、CPT、EQR、ESS、UDR
全周期收益表现数据来源：Green Street；公司备案1同行成分股包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR。2008-2024F来自公司备案；2025F-2028F来自Green Street长期来看，MAA的同店NOI增长表现优于同行平均水平，波动性较小3.7%同店NOI增长丨MAA 3.3%同店NOI增长同行平均1长期平均2008 – 2028F较高增长4.0%同店NOI增长MAA 4.6%同店NOI增长同行平均1标准偏差2008 – 2028F较低波动性
通过全市场周期创造价值差异化投资组合策略独特的市场焦点……捕捉高增长和需求的好处子市场和物业类型/类别多样化有助于减轻周期性的供应方压力……推动强劲、长期和全周期表现多样化的租客价格点……吸引最广泛的租赁市场细分市场……创造稳定性展望&更新投资组合策略和市场动态……支持长期租金增长前景新发展，再开发和技术举措……预计将推动有意义的未来价值创造外部增长机会30年成功的阳光地带交易+强劲的资产负债表……推动稳健的交易流内部新开发运营+合资企业“预购”开发计划……扩大增长平台稳健再开发计划经验证的单位内部再开发计划……增强长期盈利潜力物业重新定位计划……预计将推动额外的物业级租金增长技术举措和创新智能家居安装……预计将在2024年继续提高收入网站潜在客户生成和虚拟租赁方面的技术进步……扩大前景管理有效性资产负债表实力强劲，投资级资产负债表……使我们能够很好地寻求新的增长机会A3/A-信用评级反映了持续的实力可持续性越来越关注物业效率措施……与气候目标保持一致长期以来对可持续性的关注，包括推动能源/水的使用效率、强有力的治理和重新定位的利益相关者的价值| MAA网关|北卡罗来纳州夏洛特
我们多样化的优质物业组合吸引了更广泛的租赁市场，推动了更高的需求。我们的投资组合战略旨在通过整个市场周期实现长期增长和更大的稳定性长期增长和稳定性+重新定位的经过验证的投资组合战略| MAA海德公园|佛罗里达州坦帕
独特的多元化和平衡前10大市场11 2024年第三季度24%总同店NOI 2基于2024年9月30日总资产价值的多户家庭投资组合3资料来源：Yardi Matrix资产类别评级4花园= 3层或以下；中层= 4至9层；高层= 10 +层70% 30%大型市场2中层市场2多户市场&区域办公室多户市场&公司总部多户开发正在进行中1佐治亚州亚特兰大11.7% 2德克萨斯州达拉斯9.1% 3佛罗里达州奥兰多7.3% 4佛罗里达州坦帕7.3% 5北卡罗来纳州夏洛特6.1% 6德克萨斯州奥斯汀5.4% 7罗利/达勒姆，NC 5.4% 8田纳西州纳什维尔4.8% 9德克萨斯州休斯顿4.2% 10查尔斯顿SC 3.8%财产类型多样化2,4财产类别多样化2,3子市场内多样化2
居民收入+工作组合+负担能力=稳健的增长机会+收藏同一商店居民在顶级市场的概况QTD at 9/30/2024 AVG新居民收入AVG新租赁租金/收入居民MED年龄居民%单一前5名就业部门12345 Atlanta，GA $ 103,69820% 3382% Dallas，TX $ 99,26020% 3382% Orlando，FL $ 102,78422% 3867% Tourism Tampa，FL $ 104,19023% 3678% Charlotte，NC $ 86,10222% 3483% Austin，TX $ 82,71321% 3581% Raleigh/DurhamTX $ 82,294 20% 3484% Oil/GAS Charleston，SC $ 88,33725% 3385%/同店$ 90,85521% 3481%现有居民的主要就业部门QTD at 9/30/2024医疗技术金融/银行/保险教育零售餐厅/食品服务政府制造专业服务自营同店14% 9% 8% 6% 5% 5% 5% 5% 4% 3%
2024年同店定价趋势租赁高于租赁平均定价增长同店2024年第一季度2024年第二季度2024年第三季度2024年10月年初至今2024年有效租赁新租赁-6.2 %-5.1 %-5.4 %-5.6 %续订5.0% 4.6% 4.1% 4.4%混合-0.6 % 0.1%-0.2 %-0.3 %占用同一商店2024年第一季度2024年第二季度2024年第三季度2024年10月年初至今平均每日实际占用率95.3% 95.5% 95.7% 95.5%新租赁定价表现在2024年第三季度有所改善在我们15个集中度最高的市场中的10个市场+ 2024年10月新租赁定价季节性减速减与上年同期相比+投资组合层面的新租赁定价表现受到奥斯汀高新供应交付量的影响+到2024年10月续租仍保持在预期范围内+仅16%的年租赁量发生在季节性放缓的2024年第四季度发展| MAA Robinson |佛罗里达州奥兰多
2024年全年同店展望物业收入增长[ 0.25%…0.50%…0.75% ]有效租金增长1 [ 0.25%…0.35%…0.45% ]全年平均实际入住率稳定入住率预期[ 95.4%…95.5%…95.6% ]收入物业费用增长[ 3.25%…3.75%…4.25% ]房地产税增长[ 1.50%…2.00%…2.50% ]费用物业NOI增长[-1.90 %..。-1.30 %…-0.70 %】NOI 2024全年指引中点1有效租金增长不同于混合租赁而不是租赁定价增长。如上一张幻灯片所示，混合租赁高于租赁定价增长是指与前一次租赁相比，在所述期间内有效的新租赁和续租租赁定价。每单位平均有效租金表示在已占用单位的租赁优惠影响后的平均总租金金额加上未占用单位的普遍市场价格要求，除以总单位数。有关每单位平均有效租金的完整定义，请参阅本演示文稿末尾的随附附录。发展| MAA Westglinn |科罗拉多州丹佛市
2024核心FFO和投资展望20242年全年[ 8.80美元…8.88美元…8.96美元] 20243年第四季度[ 2.15美元…2.23美元…2.31美元]核心FFO/SHARE1资本支出举措2024年厨房和浴室重建5K至6K单位[ 3600万美元…4000万美元…4400万美元]重新定位计划6个新物业于2024年第三季度开始[ 800万美元…1000万美元…1200万美元]智能家居投资最后一波将于2024年安装的4K至5K单位[ 700万美元…800万美元…900万美元]多家庭交易/融资收购[ 3.5亿美元…4亿美元…4.5亿美元]处置[ 80美元和预购合资交易[ 3亿美元…3.5亿美元…4亿美元]债务发行2024年第一季度发行：3.5亿美元2024年第二季度发行：4亿美元2024年第四季度发行：~3.5亿美元1在此背景下，每股是指每股稀释后的普通股和单位。2预计2024年全年每股摊薄收益为4.45美元至4.61美元（中间价4.53美元）。3由于MAA无法预测特定季度内（而不是一年内）的预测交易时间，因此MAA没有预测季度摊薄后每股普通股收益。4公司备案文件中注明的物业管理费用以及一般和行政费用2024年指导意见2024年全年指导意见2024年全年指导意见中点中点中点公司费用总额间接费用4资产管理/技术/区域支持+ G & A [ 1.275亿美元…1.285亿美元…1.295亿美元] 2024年全年指导意见中点
关键变量20252024财年预测增长2025财年预期增长同店运营费用3.75%物业税2% 2025年预期3%（+/-）区间；不期望相同的上诉利益由于2024年人员4%略有下降预期维修和维护3%/持平至略有增长预期公用事业3%办公运营/营销10%预期下降；2025年上半年的一些压力预计在营销保险8%持平于2024年7月续期影响2025年上半年；2025年7月续期G & A预期增长5%至10%预期符合3%至5%的历史增长区间利率与2024年类似的浮动利率敞口；投资资金和2H2025债券到期；预计降息3至4次，根据截至10月的定价，预计2025年收益约为-0.15 %至-0.50 %；实际收益将根据11月/12月期间写入的新租约与续租租约的组合而有所不同随着新供应下降，定价表现预计将有所改善，持续强劲的吸收定价环境可能会在春夏租赁季节发生变化，同比趋势继续改善，收款和居民更替预计将与2024年业绩保持一致其他收入（占总收入的10%）预计将在2%至3%范围内增长收入考虑费用考虑相对于2024F的更高增长符合2024F的增长相对于2024F的更低增长重新开发和重新定位计划预计将比2024年的水平加快步伐随着定价环境的预期改善预计将在2025年全年保持10亿美元的活跃开发项目管道（预计2025年将有3至4个新项目）积极出租最近完成的开发项目和2024年的收购预计将在交易市场活跃内部和外部增长资产负债表考虑4亿美元/4.0%的债务将于2025年11月到期当前和新开发项目的资金预计将在2.5亿美元至3.5亿美元范围内预计将成为符合2024年交易量的净买家
预计2025年供应压力将减少资料来源：Company，RealPage Market Analytics，Yardi Matrix 1通过将估计的建设和租赁时间表应用于建筑开工占库存的百分比来预测的单位加权供应压力。供应压力峰值表示最大租赁活跃的时期。22025年MAA同店市场的预期租赁多于租赁混合定价表现与上一年的预测表现相比。北弗吉尼亚州、马里兰州和弗雷德里克斯堡3个MAA同店市场合并在华盛顿特区市场。同一商店市场2024年第三季度总NOI估计时间峰值供应压力1 2024F-2025F供应压力变化1 2025F相对表现2华盛顿特区3 5.4% 2024年第四季度-6 %查尔斯顿，SC 3.8% 2024年第三季度-17 %德克萨斯州休斯顿4.2% 2024年第二季度-23 %北卡罗来纳州夏洛特6.1% 2024年第三季度-14 %北卡罗来纳州罗利-达勒姆5.4% 2024年第三季度-19 %佛罗里达州坦帕7.3% 2024年第三季度-12 %德克萨斯州达拉斯-沃思堡12.7% 2024年第二季度-18 %佛罗里达州奥兰多7.3% 2024年第一季度-25 %田纳西州纳什维尔4.8% 2024年第二季度-19 %菲尼克斯GA 11.7% 2Q2024-21 %佛罗里达州杰克逊维尔3.2% 2Q2024-15 %德克萨斯州奥斯汀5.4% 2Q2024-17 %同一店铺总数2Q2024-17 %市场供应压力和相对定价表现市场供应前景大多数主要的MAA市场的开工都在2022年第三季度左右开始下降。+我们预计，供应压力的最高水平（以租赁单位数量衡量）将在开工高峰后略高于两年，这意味着我们的主要市场处于有利地位，可以看到2025年供应压力将下降。2025年市场表现预期随着2025年供应预期减少，我们预计在租赁旺季期间，相对于2024年，在我们的许多市场，定价表现将有所改善。按9月年初至今租赁高于租赁混合定价业绩排名相对2024F增长较高符合2024F增长较低相对2024F
高吸收放缓在MAA和REIT同行市场开启季度吸收（占总单位百分比）高吸收的MAA市场自2020年Q1以来除两个季度外，在所有季度中均表现出比REIT同行市场更强的吸收能力。2024年上半年超季节性的强劲吸纳量凸显了MAA市场的需求强度。MAA和REIT同业市场的开工情况（占总单位百分比）开工放缓的MAA市场始终显示出高于REIT同业市场的开工水平，但MAA市场也显示出近期为向好的2025年和明显偏低的2026年供应而出现的更高的开工下降。高建筑成本和高利率使得近期开工回升的可能性不大。资料来源：RealPage Market Analytics注：REIT同业包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR
积极展望2025年及以后的吸收继续（优惠减少Sunbelt供应减缓吸收继续（优惠减少）Sunbelt供应减缓Sunbelt需求优于利率稳定强劲的居民档案平台举措/利润率扩张再开发机会重新定位项目扩大了开发管道/更高的盈利增长收购机会Sunbelt市场动态的收敛& MAA的增长举措表明，从2025年开始，表现优于预期外部势头内部势头
MAA市场的稳定需求驱动因素截至2024年9月30日，来自非MAA国家的迁入持续12个月；加利福尼亚州 | NY | IL | NJ | MA | WA50 %来自非MAA国家的迁入来自同行沿海/门户国家的MAA市场继续捕捉到积极的迁入趋势；我们市场以外的迁入稳定地保持在我们迁出的4% – 5%。截至2024年9月30日，从沿海/网关州到顶级MAA市场（定义为> 3%的2024年第三季度SS NOI）的移民追踪12个月（定义为> 3%的2024年第三季度SS NOI）趋势线反映了捕获来自以下每个州的移民的排名前三的MAA市场：加利福尼亚州、纽约州、伊利诺伊州、新泽西州、马萨诸塞州、华盛顿州。MAA市场查尔斯顿|纳什维尔凤凰| Tampa 1资料来源：RealPage Market Analytics、Moody’s Economy.com、Census Bureau 2025年预测需求驱动因素的表现优于REIT同行市场1预计到2025年，相对于REIT同行市场，MAA市场的需求基本面将保持强劲。>/= 14%到MAA组合迁移趋势注：数据为按单位加权的REIT同业市场；REIT同业包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR。
多元化的投资组合和价格点捕捉需求，有助于缓解供应压力的子市场供应情况1 MAA租金平均比我们子市场的新供应量低约270美元/个，这为潜在的租房者带来了更好的价值主张，并吸引了更广泛的租房市场细分市场丨子市场市场的市场多元化有助于减轻以城市为中心的第一波供应的影响RealPage Market Analytics的数据（供应交付、租金差距）2个百分比，基于现有单位数量3在过去一年内交付的MAA同店子市场的租金数据可从RealPage获得。附近没有近期交房的MAA楼盘被排除在分析之外。4总迁出量是指本演示文稿随附的附录中定义的居民更替情况，MAA的广泛需求带MAA的租金概况吸引了我们市场中最广泛的租房者。我们约38%的单元的价格比同一子市场最近的交付量低至少250美元/月，另有11%的单元位于子市场，近期没有任何交付。1,3 MAA广泛的市场、子市场和物业类别的多样化MAA的租金价格点，对租赁市场的广泛细分市场具有一定程度的保护，以应对供应压力总迁出量4 42.8% %的迁出到购房11.5%的迁出到单户出租4.2%的记录在MAA市场的低起点（占总单位的百分比）1,2随着从2022年第四季度开始，我们市场的开工量趋于下降，我们预计交付量将遵循滞后2年的类似趋势。增加自有住房与租房负担能力差距MAA的单户住宅迁出比例创历史新低，这突显出高单户住宅价格加上高利率对单户住宅负担能力的影响。2024年Q3 |同店峰值开始
在MAA市场创造稳健的就业机会格鲁吉亚亚特兰大现代-SKEV电池厂3,500个工作岗位| $ 4.5B投资预计2025年投产SAVANNAH现代集团Meta工厂EV &电池厂8,100个工作岗位| $ 5.5B投资预计2025年投产德州奥斯汀三星电子公司芯片厂2,000个工作岗位| $ 25B投资预计2025年投产达拉斯/沃思堡德州仪器半导体厂3,000个工作岗位| $ 30B投资预计2025年投产2025年总部搬动特斯拉特斯拉…帕洛阿尔托，丨加州加利福尼亚州 >德克萨斯州奥斯汀Oracle2…旧金山，丨加利福尼亚州 >德克萨斯州奥斯汀卡特彼勒…伊利诺伊州芝加哥>德克萨斯州达拉斯丨雪佛龙雪佛龙…TX波音…伊利诺伊州芝加哥>北弗吉尼亚州雷神技术…波士顿，MA >北弗吉尼亚州S卡罗莱纳格林维尔宝马电动汽车和电池厂300个工作岗位| $ 1.7B投资预计生产2026年亚利桑那州凤凰台积电MFG半导体厂4500个工作岗位| $ 40B投资预计生产2025年英特尔芯片厂3000个工作岗位| $ 20B投资预计生产2024年LG Energy Solutions EV电池厂3000个工作岗位| $ 5.5B投资预计生产2025/2026年田纳西州纳什维尔甲骨文地区校区2 8500个工作岗位| $ 1.35B投资土地投资正在进行通用：Ultium Cells EV电池厂1300个工作岗位| $ 2.3B投资预计生产2024年肯塔基州路易斯维尔福特-SK EV电池厂5000个工作岗位| $ 5.8B投资预计生产2026年堪萨斯州堪萨斯城松下电动汽车电池厂4,000个工作岗位| $ 4B投资预计生产2025年清洁能源项目代表总体工作创造的有意义部分N卡罗莱纳RALEIGH Vinfast电动汽车工厂7,500个工作岗位| $ 4B投资预计生产2025年1信息从公共来源收集，提供用于说明目的，并非包罗万象。对于已宣布的项目，包括如果所述项目将在已宣布的投资水平上开始、完成或完成，或提供已宣布的预期工作岗位数量，MAA不作任何保证。2新闻报道援引公司执行董事长兼首席技术官拉里·埃里森的话称，纳什维尔将是甲骨文全球总部的最终所在地。数千个工作岗位将进入我们的市场，预期投资远超1000亿美元
令人信服的收购机会正在出现MAA Central Ave Phoenix，AZ收购2023年第四季度丨AAA丨乐观派Park Charlotte，NC收购2023年第四季度MAATERM3 Boggy Creek Orlando，FL收购2024年第二季度最近在初始租赁中收购的社区预计将创造~6%的平均稳定NOI收益率
收购和开发有望在2024年9月30日交付额外价值的积极开发Property MSA单位预期成本（以百万计）预计第一次占用预计稳定1 Novel Val Vista 2,3 Phoenix，AZ 317 $ 79.8 4Q 2023 Q3 2025 丨MAA Milepost 353 Denver，CO 352125.0 4Q 2023 Q3 2025丨MAA MAA丨Nixie 3 Raleigh/Durham，NC 406145.5 3Q2024 3Q2026丨MAA MAA防波堤Tampa，FL 495197.5 1Q2025 1Q2027 Modera Liberty RowAZ 345117.5 2Q 2026 4Q 2027 MAA Porter Richmond，VA 30699.5 1Q 2027 1Q2028总活跃开发项目2,762 $ 978.3租赁社区（2024年9月30日）活跃租赁以9/30/23物业的活跃租赁（MAA）单位迄今为止的成本（以百万计）物理占用预期稳定1 TERM0 Optimist Park Charlotte，NC 352 $ 106.88 5.5% 4Q 2024 acquisition | 4Q23丨MAA TERM3 Boggy Creek Orlando，FL 31083.7UT40095.06 4.0% 2025年第二季度发展| 3Q24 MAA Vale Raleigh/Durham，NC 30681.065.0% 2025年第二季度收购| 2Q24总租赁-UPS 1,708 $ 457.8 76.2%资料来源：公司2024年第三季度收益发布补充1当90天平均实际入住率达到90%时被视为稳定的社区2 MAA拥有拥有物业的合资企业80%的股权；稳定后剩余部分的购买权3个目前正在出租的活跃或最近完成的开发项目。4 MAA为物业的第3方开发提供融资；稳定后的购买选择权5 MAA拥有拥有物业的合资企业95%的股权；稳定后剩余购买权6使用调整后的形式稳定NOI以5.0%的上限率计算的当前开发项目和租赁社区的价值创造，低于预期的投资基础所有活跃开发项目+初始租赁中已完成的开发项目2024年9月30日6500万美元-7500万美元预期总稳定增量NOI 2.69亿美元预期总价值创造6预期平均稳定NOI YIELD活跃开发项目目前租赁+初始租赁中已完成的开发项目2024年9月30日后初始租赁中已完成的开发项目2024年第三季度后约1.06亿美元
Development Program Expands Revenue Growth Potential MAA Nixie | NOW LEASING Roleigh，NC丨MAA丨Bainwater Tampa，FL Novel Val Vista | NOW LEASING Phoenix，AZ MAA Milepost 35 | NOW LEASING Denver，CO丨MAA MAA Plaza Midwood Charlotte，NC Modera Chandler Phoenix，AZ内部和“预购”相结合*发展支撑持续价值创造*预购开发项目是指在小区稳定出租后，与外部开发商合资经营和/或融资安排并由MAA取得完全所有权。请参阅本演示文稿随附的附录购买前购买前购买前租赁社区的定义从所有者/运营商的角度管理的有纪律的资本部署设计和投资的既定历史和成功；长期利润率优化的Modera Liberty Row Charlotte，NC MAA Porter Richmond，VA购买前融资
2024年和未来发展预期mSA单位地位丹佛，CO 219 Q4 2024启动丹佛，CO 259拥有奥兰多，FL 698拥有丹佛，CO 181拥有罗利，NC 225控制丹佛，CO 429拥有丹佛，CO 520拥有亚特兰大，GA 294拥有总计2,82520242025开发管道预计将保持在约10亿美元的额外机会：丹佛|奥兰多RALEIGH |亚特兰大3200万美元预期总稳定增量NOI 1.33亿美元预期总价值创造1 2024年开发开始1使用调整后的形式计算的价值创造Less expected investment basis future development pipeline：Land Sites 5 MAA Milepost 35，Denver，CO~$ 5.08亿starts from 2024
单元内部升级继续推动更高价值的物业再开发计划机会在特定社区轮流进行范围再开发的同店组合中确定了大约8000个单元进行再开发，这些单元有可能创造额外的租金增长价值（物业仍在同店组中），最大限度地减少停机时间，让我们通过实时改进不断完善程序标准程序包括厨房和浴室升级不锈钢能源星级电器台面更换更新橱柜节水管道装置节能灯具地板~2021-2024F 2021202220232024F生产6,3606，5746,8585，000 – 6,000平均每单位成本$ 5,893 $ 6,109 $ 6,453 $ 6,000 – 7,000平均租金增加12.2% 10.0% 7.1% 7.0% – 8.0%程序结果厨房更新MAA Gateway，Charlotte，NC before after redevelopment program provides opportunity to further green our portfolio。
重新定位选择物业以推动额外价值MAA Harbour Island |佛罗里达州坦帕市更新和扩展健身中心联合办公区，以支持远程工作所需的便利设施MAA Gardens |佐治亚州亚特兰大MAA Gateway（宠物水疗中心）|北卡罗来纳州夏洛特市面向当今生活方式的外部便利设施TERM0MAA Worthington |德克萨斯州达拉斯物业重新定位计划周到升级以实现收入最大化计划包括升级便利设施、外部和公共区域，以跟上根据位置、租金增长潜力评估的市场需求候选者，竞争和进入供应项目完成后重新定价的全社区预计2024年开工的6个项目的总支出为1700万美元所有已完工项目全部和/或部分重新定价的平均现金回报率约为14%，2023年租金上涨106美元/单位（高于市场涨幅）6项目于2024年第三季度开工之前
技术进步增强了运营并增加了价值对锁、灯和恒温器的移动控制以及泄漏检测提供了额外的居民价值、维修和维护、资本支出以及空置和房屋电费方面的额外协同机会持续升级和扩展将提高自助旅行体验的质量94K +到2024年第三季度安装的总单位每月额外租金收入约为25美元/单位1智能家居技术接近完成新的24/7中央呼叫中心平台增强型在线招聘工具公用事业监控增强SightPlan –为服务技术人员进行的移动检查增强型公司网站和数据分析虚拟租赁：人工智能、聊天、和Prospect Engagement工具新的以前景为中心的CRM平台，具有增强的ILS银团和更无缝的在线租赁连接自动化呼叫质量评分平台自动化维护工单系统增强型AI和聊天机器人选项移动自助服务/自旅行应用程序（试点）4K – 5K 2024年预期安装量移动应用程序照明控制智能锁泄漏传感器智能恒温器语音控制1自2019年计划启动以来安装的单元在续租、单元周转或选择加入时的平均预计增加量。我们预计将在2024年完成安装程序。通过支持邻近社区的“Podding”和“集中化”的技术举措，预计将在未来2至3年内获得有意义的现场人员配置效率和利润率扩张，在我们大约一半的社区完成“Double Play”批量互联网/电缆部署
平台价值举措-技术支持的安装在2024年底前完成预计到2024年底运行率为25-3000万美元的NOI（140bps利润率）2023年通过系统检测到近1,300个泄漏；估计费用/资本节省100万美元智能家居技术在当前运行率中为双倍提供电缆的NOI为1800万美元和单元（或双人游戏）的互联网服务；代表大约一半的投资组合额外200万美元的收入，来自另一半投资组合的双人游戏/电信协议的营销协议，目前正在测试无处不在的Wi-Fi程序，2024年将进行4次改造；计划在2025年扩展到20-25个物业，为那些被测试者提供100万美元额外NOI的运行率机会；4000万美元或更多的长期机会（平均NOI收益率为20%-25 %）社区Wi-Fi通过移动维护增强的迁出检查流程，140万美元实现年度额外收入移动维护各种人工智能/聊天工具到位，帮助驱动和产生高质量的线索，24/7/365以更高效和有效的方式捕获和处理租赁线索网站测试集中租赁管理职责；过渡以前与租赁申请和执行相关的现场任务（收入和身份证验证、公用事业证明、租赁生成，等）到集中专家（30K +小时–时间节省-每年）集中租赁管理外包租房者的保险采购和合规边际NOI机会在时间节省考虑之前为50万美元（8K小时–时间节省-每年）Renter的保险LED项目：基于迄今已完成的项目，每年可节省250万美元的公用事业费用，预计到2024年底太阳能项目运行率为300万美元：在奥斯汀开展三个项目的试点计划；预计每年可节省20万美元的公用事业费用；可扩展到多个市场智能灌溉项目：在四个物业进行试点，预计通过每年减少超过300万加仑的用水量来节省公用事业费用可持续发展倡议34个物业经理吊舱到位，每年可节省近200万美元的费用Podding
在线租赁平台提升租赁效率MAA的技术增强扩展、升级租赁工具箱目标是创建一个多功能、完全集成的自助服务/自助游租赁平台，从而为整个租赁流程带来无缝、易于使用的流程。技术推出与互补平台的仔细试点交错进行，预期通过人员、系统和营销费用的节省来扩大利润空间，MAA继续采用、开发和部署创新的解决方案，以提高我们的租赁效率和有效性以及我们的在线存在。最近的网站更新增强了用户体验。突出的Call to Action按钮可增加和加速转化个性化战略侧重于使用有针对性的内容增加和加速在线转化，并使所需内容更容易找到在线声誉管理通过在线评论增加数字遏制吸引力Google Analytics为网站上的战略实施提供具体数据社区功能、平面图、兴趣点和更适合每个潜在客户的在线转换工具通过扩展的AI技术在潜在客户的整个租赁旅程中为其提供指导，创造互动和个性化的体验提供多种旅游选择，4.5分（满分5次）GOOGLE STAR Rating1 1 Google Star Rating Oct 2024 YTD；84% 5星评价
资产负债表强劲，投资级别注：此处的总资本化定义为普通股和已发行单位乘以2024年9月30日的收盘股价，加上2024年9月30日的未偿债务总额，再加上优先股（50美元的可赎回股价乘以已发行总股份）。$ 19.1B普通股$ 4.9B总债务+优先债+优先/总资本：20.5%信用评级短期长期展望标准普尔评级服务公司1 A-2 A-稳定穆迪投资者服务公司2 P-2 A3稳定惠誉评级公司1 F1 A-稳定1授予MAA和MAALP（MAA的运营伙伴关系）的公司信用评级2授予MAALP的公司信用评级-2024年无额外到期的良好阶梯债务*MAALP无担保循环信贷额度下的现金和可用产能合计近8.06亿美元；支持增加开发管道1和收购机会90%的固定债务，以保护免受更高的利率1八只将在2024年9月30日获得A级或以上评级的公募REITs之一*截至2024年9月30日不包括商业票据1
资产负债表实力使我们为未来的增长机会做好准备到期总债务10.1% 8.2% 6.1% 12.3% 8.2% 11.4% 6.1% 9.1% 8.1% 0.0% 20.4%固定利率债务利率不适用4.2% 1.2% 3.7% 4.2% 3.7% 3.1% 1.8% 5.4% 0.0% 4.2% 2024年9月30日的信用指标MAA部门AVG2,3总债务/调整后总资产128.7% 30.1%总担保债务/调整后总资产12.1% 3.9%未设押NOI/总NOI 95.8% 91.7%净债务/调整后EBITDA 4 3.9x 4.8x可得合并收入偿债与年度偿债费用总额的比率1 7.0x 5.9x债务加权平均期限（年）7.06.6核心FFO派息率5 66.2% 64.6%债务到期情况（百万美元）2024年9月30日1按照Mid-America Apartments，L.P.债务协议中具体定义的MAA计算。2行业平均值代表公开披露的行业等值。3个板块成分股包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR；数据来自2024年第三季度公司备案。4此计算中的调整后EBITDA代表截至2024年9月30日的过去12个月期间。以下项目的对账以及对其各自组成部分的扩大讨论可在随附的附录中找到：（i）净收入与EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA之比；（ii）无担保应付票据和有担保应付票据与净债务之比。5核心FFO派息率在此定义为2024年年化股息率除以2024年全年预测的2024年第三季度公司申报的核心FFO/股。总债务平均利率3.8% 1不包括无抵押循环信贷融资和无抵押商业票据计划的债务。90%总债务为固定利率1
更美好的景色今天和明天：我们的可持续发展承诺2024 GRESB公开披露得分A 80100293051702024 GRESB得分三颗绿星管理得分绩效得分能源使用强度35%绿色住宅气体强度45%水使用强度10% 2018 – 2028年削减目标改善披露2024投资组合倡议LED过渡完成LED改造项目（2024年96个物业）电动汽车充电站扩大计划（现在共有529个EV充电器）楼宇自动化系统试点楼宇自动化项目智能家居技术完成智能家居倡议Select properties的智能灌溉系统光伏太阳能Pilot solar projects at select Austin，TX properties（初始工程完成）作为我们为利益相关者提供卓越服务和卓越价值的持续使命的一部分，我们致力于负责任地管理我们的资源并加强支持我们的环境、社会和治理实践的计划。评级：B2023年企业可持续发展报告包括GRI | SASB | TCFD联合国SDG披露的2023年GRESB结果：得分：78/100；管理：28/30：业绩：50/702024年10月发布的第5次报告早期实现了原始目标–目标重置评级：BB 2024
更美好的今天和明天：我们的可持续发展承诺支持ASSOCIATE福祉响应式服务计划和例行调查在线居民门户网站，以促进交易、服务请求提交和交流物业便利设施促进健康的生活方式持续的居民参与和活动关心我们更广泛的社区12个州的54个家庭超过3500个家庭帮助近300,000个晚上的休息提供了近100万美元的资金，在2023年Open Arms筹集，现已进入第30个年头，继续履行其使命，在MAA现有社区内，向必须因重症就医而出行的个人和家庭免费提供全装修公寓房源。专注于多样性和包容性包容性多样性委员会为所有员工提供无意识偏见培训要求为所有员工提供关于骚扰和歧视的年度培训强化招聘流程文化委员会执行和董事会监督签署人促进多样性和包容性CEO行动™支持员工资源组Health & WELLNESS综合医疗、牙科和视力保险；灵活支出账户；员工援助计划财务福利竞争性薪酬；员工最低工资，15美元/小时；奖励奖金；与公司匹配的401（k）储蓄计划；租金折扣职业发展持续的教育和培训机会；学费和认证报销；职业导师计划；属于强大公司文化的领导力发展；稳健的沟通和认可计划；包容性多元化委员会；协会调查；提升居民体验的救灾计划
附录Non-GAAP财务指标的调节Non-GAAP财务指标和其他关键定义
非公认会计原则财务措施的调节将MAA普通股东可获得的净收入调节为计入合并经营报表其他营业外费用（收入）的FFO、CORE FFO、CORE AFFO和FAD。截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月，投资损失分别为扣除税收优惠后的0.1百万美元和1.4百万美元。截至2024年9月30日和2023年9月30日止九个月，投资收益分别为扣除税项费用后的0.8百万美元和0.1百万美元。截至2024年9月30日止九个月，根据其会计政策，MAA确认了800万美元的应计法律辩护费用，这些费用预计将在2027年7月之前发生。包含在合并经营报表的利息费用中。以千为单位的金额，每股及单位数据除外，截至9月30日止三个月，截至9月30日止九个月，2024202320242023可供MAA普通股股东使用的净利润114,273美元109,810美元358,131美元389,564美元房地产资产折旧和摊销145,256145，278430,470419，532可折旧房地产资产出售亏损— 752561 MAA应占房地产合营企业房地产资产折旧和摊销157153466456并表第三方开发收益（1）（11,033）—（11,033）—归属于非控股权益的净利润3,0353，0009,60510，633归属于普通股股东的FFO单位持有人251,688258，316787,664820，246优先股嵌入衍生工具损失（1）18,25711，25014,4511，863出售不可折旧房地产资产收益——（54）投资损失（收益），税后净额（1）（2）5335,166（2,873）（603）与伤亡相关（追偿）费用，净额（1）（5,714）217（9,664）588债务清偿收益（1）—（57）—（57）法律费用、和解和（追偿），净额（1）（3）—— 8,000（1,600）按市值计价债务调整（4）————（25）归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO 264,764274，892797,578820，358经常性资本支出（33,535）（36,368）（88,810）（85,367）归属于普通股股东的核心AFFO和单位持有人231,229238，524708,768734，991再开发资本支出（12,769）（19,723）（33,767）（77,442）增加收入的资本支出（21,924）（19,123）（60,566）（51,168）商业资本支出（1,211）（2,104）（4,281）（4,540）其他资本支出（24,183）（6,554）（47,158）（23,109）归属于普通股股东和单位持有人的FAD171,142美元191,020美元562,996美元578,732美元支付的股息和分配176,329美元167,766美元528,824美元501,620美元加权平均普通股-稀释后116,820116，和单位-稀释后119,954119，833119,919119，683每股普通股收益-稀释后：普通股股东可获得的净收入0.98美元0.94美元3.07美元3.34美元每股FFO-稀释后2.10美元2.16美元6.57美元6.85美元每股核心FFO-稀释后2.21美元2.29美元6.65美元6.85美元每股核心AFFO-稀释后1.93美元1.99美元5.91美元6.14美元
非美国通用会计准则财务指标的调节MAA普通股东可获得的净收入与以千为单位的净营业收入美元的调节截至2024年9月30日止九个月的三个月2024年6月30日2023年9月30日2024年9月30日，2023可用于MAA普通股股东的净收入114,273美元101,031美元109,810美元358,131美元389,564美元折旧和摊销146,722145，022146,702434，764424,175物业管理费用17,26517，20116,29854，46150,317一般及管理费用12,72812，67113,52442，4443,329利息费用42,72641，26536,651124，352110,655出售可折旧房地产资产损失— 23752561出售不可折旧房地产资产收益————（54）其他营业外费用（收入）1,67819，24416,493（2,604）（3,966）所得税费用（收益）6701,020（209）3,4853，596房地产合营企业收入（454）（469）（447）（1,405）（1,214）归属于非控股权益的净利润3,0352，7093,0009，60510,633向MAA系列I优先股东分红9229229222,7662，766总NOI $ 339,565 $ 340,639 $ 342,819 $ 1,026，024 $ 1,029，862同店NOI $ 327,267 $ 328,280 $ 332,973 $ 990,130 $ 1,001，513非同店及其他NOI 12,29812，3599,84635，89428,349总NOI $ 339,565 $ 340,639 $ 342,819 $ 1,026，024 $ 1,029，862
非公认会计原则财务措施的调节净收入与EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的调节（1）包括在合并经营报表的其他营业外费用（收入）中。在截至2024年9月30日的十二个月内，根据其会计政策，MAA确认了850万美元的应计法律辩护费用，这些费用预计将在2027年7月之前发生。千美元截至2024年9月30日的三个月截至2024年9月30日的十二个月2023年9月30日2024年12月31日，2023净收入118,230美元113,732美元535,370美元567,831美元折旧及摊销146,722146，702575,652565，063利息费用42,72636，651162,931149，234所得税费用670（209）4,6334，744 EBITDA 308,348296，8761,278，5861,286，872出售可折旧房地产资产的损失— 752662合并第三方开发的收益（1）（11,033）—（11,033）—调整以反映MAA在未合并关联公司的EBITDA中所占份额3403401,3561，350 EBITDA为297,655297，2911,268，9351,288，284优先股中嵌入衍生工具的损失（收益）（1）18,25711，250（5,940）（18,528）出售不可折旧房地产资产的收益————关于投资（1）6486,547（7,369）（4,449）与伤亡相关（追偿）费用，净额（1）（5,714）217（9,272）980债务清偿收益（1）—（57）—（57）法律费用、和解和（追偿），净额（1）（2）—— 5,146（4,454）调整后EBITDA为310,846美元315,248美元1,251，500美元1,261，722美元
非公认会计准则财务指标对账无担保应付票据和有担保应付票据与净债务对账总资产与毛额资产对账不动产资产对账，净额与毛额不动产资产美元以千计2024年9月30日2023年12月31日无担保应付票据4,515，733美元4,180，084美元有担保应付票据360,235360，141总债务4,875，9684,540，225现金及现金等价物（50,232）（41,314）净债务$ 4,825，736 $ 4,498，911（1）包括在持有待售资产（一）纳入合并资产负债表持有待售资产。千美元2024年9月30日2023年12月31日总资产11,756，252美元11,484，503美元累计折旧5,217，8934,864，690美元持有待售资产累计折旧（1）10,367 —总资产16,984，512美元16,349，193美元千美元2024年9月30日2023年12月31日房地产资产净额11,439，345美元11,183，905美元累计折旧5,217，8934,864，690美元持有待售资产净额15,321 —持有待售资产累计折旧（1）10,367 —现金及现金等价物50,23241，314房地产总资产16,733，158美元16,089，909
非GAAP财务指标的调节将稀释后的普通股每股收益调节为核心FFO和核心AFFO的2024年全年指引非核心FFO项目可能包括与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整、出售非折旧资产的收益或损失、非折旧资产的收益或损失；投资收益或损失，税后净额；伤亡相关（追偿）费用、净额、债务清偿的收益或损失、法律费用、和解和（追偿）、净额以及按市值计价的债务调整。2024年全年指引区间低每股普通股高收益–稀释后4.45美元4.61美元房地产折旧和摊销4.83 4.83出售折旧资产收益（0.47）（0.47）合并第三方开发收益（0.09）（0.09）每股FFO –稀释后8.7 28.88非核心FFO项目（1）0.08（0.08）每股核心FFO –稀释后8.80 8.96经常性资本支出（0.96）（0.96）每股核心AFFO-稀释后7.84美元8.00美元
非GAAP财务指标调整后的EBITDA就本新闻稿的计算而言，调整后的房地产利息、所得税、折旧和摊销前利润或调整后的EBITDA，代表对不被视为MAA核心业务一部分的项目进一步调整的EBITDA，例如与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整、出售非折旧资产的收益或损失、投资收益或损失、与伤亡相关的费用（追偿）、净额、债务清偿和法律费用的收益或损失、和解和（追偿）净额。作为房地产的所有者和经营者，MAA将调整后的EBITDA视为衡量核心经营业绩的重要指标，因为调整后的EBITDA不包括不代表经营业绩的各种收入和费用项目。MAA计算调整后EBITDA的方法可能与其他公司计算调整后EBITDA所采用的方法不同。调整后的EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。核心调整运营资金（Core AFFO）Core AFFO由Core FFO减去经常性资本支出组成。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，本新闻稿中使用的核心AFFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心AFFO。不应将核心AFFO视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为核心AFFO是从运营衡量业绩的重要衡量标准，因为核心AFFO衡量的是控制收入、费用和经常性资本支出的能力。核心运营资金（Core FFO）核心FFO是指根据不被视为MAA核心业务运营一部分的项目调整后的FFO，例如与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整；出售非折旧资产的收益或损失；投资收益或损失，税后净额；与伤亡相关的费用（追偿），净额；债务清偿的收益或损失；法律费用、和解和（追偿），净额，以及按市值计价的债务调整。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，本新闻稿中使用的核心FFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO。虽然MAA对核心FFO的定义可能与业内其他类似，但MAA计算核心FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与此类其他REITs进行比较。核心FFO不应被视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。MAA认为，核心FFO有助于理解其不同时期的核心经营业绩，因为它删除了某些项目，这些项目由于其性质而无法在不同时期进行比较，因此往往会模糊实际的经营业绩。EBITDA就本新闻稿的计算而言，利息、所得税、折旧和摊销前利润或EBITDA由净收入加上折旧和摊销、利息费用和所得税组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。EBITDA就本新闻稿的计算而言，未计利息、所得税、房地产折旧和摊销前利润或EBITDA由根据出售可折旧资产的损益进一步调整的EBITDA、合并第三方开发的收益以及反映MAA在未合并关联公司的EBITDA中所占份额的调整组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。虽然MAA对EBITDA的定义与NAREIT的定义是一致的，但它可能与其他公司计算EBITDA所采用的方法不同。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。
非GAAP财务指标可用于分配的资金（FAD）FAD由核心FFO减去总资本支出组成，不包括开发支出、物业收购、与管理层预计将由保险收益补偿的重大伤亡损失相关的资本支出以及公司相关资本支出。因为归属于非控制性权益的净利润被加回，FAD在本新闻稿中使用时代表归属于普通股股东和单位持有人的FAD。不应将FAD视为可替代MAA普通股股东可获得的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为FAD是从核心运营衡量业绩的重要衡量标准，因为FAD衡量的是控制收入、费用和资本支出的能力。运营资金（FFO）FFO代表可供MAA普通股股东使用的净收入（按照公认会计原则计算），不包括处置运营物业的损益、资产减值和合并第三方开发的收益，加上房地产资产的折旧和摊销、归属于非控制性权益的净收入以及对合资企业的调整。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，FFO在本新闻稿中使用时代表归属于普通股股东和单位持有人的FFO。虽然MAA对FFO的定义是根据NAREIT的定义，但它可能与其他公司使用的计算FFO的方法不同，因此可能无法与此类其他公司进行比较。FFO不应被视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。MAA认为FFO有助于理解经营业绩，因为FFO不包括房地产资产的折旧和摊销。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。毛资产毛资产是指总资产加上累计折旧和持有待售资产的累计折旧。MAA认为，总资产规模可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。房地产资产毛额房地产资产毛额是指房地产资产净额加上累计折旧、持有待售资产净额、持有待售资产的累计折旧、现金和现金等价物以及包括在限制性现金中的1031（b）交换收益。MAA认为，房地产总资产可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。净债务净债务指无担保应付票据和有担保应付票据减去现金和现金等价物以及包括在受限制现金中的1031（b）交换收益。MAA认为净债务是评估其债务状况的有用工具。净营业收入（NOI）净营业收入是指该期间持有的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销），无论其持有待售状态如何。NOI不应被视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方法。MAA认为NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。非同店及其他NOI非同店及其他NOI指期内分类于非同店及其他投资组合内的所有物业的租金及其他物业收入减物业营运开支总额（不包括折旧及摊销）。非同店和其他NOI包括与恶劣天气事件相关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。不同店和其他NOI不应被视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方案。MAA认为，非同店和其他NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。
非GAAP财务指标和其他关键定义的定义同店NOI同店NOI表示该期间分类在同店组合内的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销）。同店NOI不包括与恶劣天气事件相关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。不应将同店NOI视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方案。MAA认为，同店NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。其他关键定义每单位平均有效租金每单位平均有效租金表示已占用单位的租赁优惠效应加上未占用单位要求的普遍市场价格后的总租金金额的平均值，除以单位总数。租赁优惠是对当前市场利率的折扣。MAA认为，平均有效租金是评估平均定价的一个有用的衡量标准。它并不代表每单位收取的实际租金收入。平均实际入住率平均实际入住率表示适用期间每日实际入住率的平均值。发展社区社区仍被确定为发展，直到所有发展中单位获得入住证明。一旦所有单元交付并可供入住，社区将进入租赁社区组合。租赁社区在租赁期间获得的新收购和新开发的社区将保留在租赁社区组合中，直到稳定。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被认为是稳定的。非同店及其他组合非同店及其他组合包括最近收购的社区、发展中或租赁中的社区、已处置或确定处置的社区、出现重大伤亡损失的社区、不符合同店组合定义的要求的稳定社区、零售物业和商业物业。居民营业额居民营业额代表不包括同店组合内转让的居民迁出，占截至报告季度末过去12个月到期租约的百分比。同店投资组合MAA在每个日历年年初审查其同店投资组合，或在重大交易或事件发生时进行审查。如果社区在前一年年初拥有并稳定下来，一般会被添加到同店组合中。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被认为是稳定的。已获MAA董事会批准处置的社区被排除在同店组合之外。遭遇重大伤亡损失的社区也被排除在同店组合之外。