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DiamondRock Hospitality Company（“公司”或“我们”）是一家专注于住宿的房地产公司，拥有一系列优质酒店和度假村。截至2025年3月31日，我们拥有 36 酒店与 9,595 客房。我们的酒店集中在主要的城市市场和目的地度假地点和超过 60 %我们的酒店以全球领先的住宿品牌公司之一（万豪国际酒店、希尔顿酒店或IHG酒店及度假村）拥有的品牌运营。我们是我们投资组合中酒店的所有者，而不是运营商。作为业主，我们在向酒店经理和酒店品牌支付费用后，收到我们酒店产生的所有运营利润或亏损，这些费用基于酒店的收入和盈利能力。

We is a real estate investment trust（“REIT”）for US federal income tax purposes。我们通过传统的伞式合伙房地产投资信托基金（UPREIT）开展业务，其中我们的酒店物业由我们的运营合伙企业DiamondRock Hospitality Limited Partnership或我们运营合伙企业的子公司拥有。公司是我们经营合伙企业的唯一普通合伙人，拥有 99.5 截至2025年3月31日我们经营合伙企业的有限合伙单位（“共同OP单位”）的百分比。剩余的 0.5 %的普通OP单位由公司的第三方和执行官持有。有关共同OP单位的额外披露，请参见附注8。

列报依据

随附的未经审计的中期综合财务报表及相关附注是根据美国公认会计原则（“美国公认会计原则”）编制的。我们精简或省略了通常包含在按照美国公认会计原则呈报的年度财务报表中的某些披露；但是，我们认为所做的披露足以防止所提供的信息产生误导。这些财务报表应与我们截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中的合并财务报表及其附注一并阅读。由于季节性和其他短期变化以及酒店物业的收购和/或处置的影响，中期业绩不一定代表全年业绩。

估计数的使用

按照美国公认会计原则编制财务报表要求管理层作出估计和假设，这些估计和假设会影响资产和负债的报告金额以及在财务报表日期披露或有资产和负债以及报告期间收入和支出的报告金额。实际结果可能与这些估计不同。

最近发布的会计公告

2024年11月，财务会计准则委员会（“FASB”）发布了会计准则更新（“ASU”）第2024-03号（“ASU 2024-03”），损益表-报告综合收益-费用分类披露（子主题220-40）：损益表费用分类，要求公共实体在中期和年度基础上在财务报表附注中披露有关特定费用类别的额外信息。ASU2024-03在2026年12月15日之后开始的年度期间和2027年12月15日之后开始的中期期间生效，允许提前采用。我们目前正在评估ASU2024-03的影响。

财产和设备包括以下（以千为单位）：

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			2025年3月31日						2024年12月31日
土地			$	570,386					$	570,386
土地改良			2,400						2,400
建筑物和场地改善			2,824,650						2,812,461
家具、固定装置和设备			204,644						200,415
在建工程			30,127						24,969
			3,632,207						3,610,631
减：累计折旧			( 1,007,071 )						( 979,410 )
			$	2,625,136					$	2,631,221

下表列出了有关公司债务的信息（单位：千美元）：

																		截至
贷款						息率						到期日						2025年3月31日						2024年12月31日
沃辛顿万丽沃思堡酒店抵押贷款						3.66 %						2025年5月						$	71,254					$	71,766
酒店Clio抵押贷款						4.33 %						2025年7月						54,279						54,657
波士顿海港区威斯汀酒店抵押贷款						4.36 %						2025年11月						168,161						169,385
无抵押定期贷款						SOFR + 1.35 %(1)						2028年1月						500,000						500,000
无抵押定期贷款						SOFR + 1.35 %(2)						2026年1月						300,000						300,000
高级无抵押信贷融资						SOFR + 1.40 %						2026年9月(3)						—						—
总债务																		1,093,694						1,095,808
未摊还债务发行成本(4)																		( 753 )						( 514 )
债务，扣除未摊销债务发行成本																		$	1,092,941					$	1,095,294
加权-平均利率(5)						5.08 %

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(1)截至2025年3月31日的利率为 5.12 %，其中包括利率互换的影响。

(2)截至2025年3月31日的利率为 5.76 %.

(3)到期日可在支付适用费用和满足某些惯例条件后再延长一年。

(4)不包括与我们的高级无抵押信贷融资相关的债务发行成本，这些成本包含在随附综合资产负债表的预付和其他资产中。

(5)包括利率互换的影响。有关利率互换的更多披露，请参见附注6。

抵押债务

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我们已招致有限追索权，由我们的某些酒店担保的财产特定抵押债务。在发生违约的情况下，出借人只能对担保资产取消赎回权；但是，在发生欺诈、误用资金或其他惯常的追索条款时，出借人可以向我们寻求付款。截至2025年3月31日， 三个 我们的 36 酒店由抵押债务担保 三个 未来12个月内到期的抵押贷款。我们的第一笔抵押贷款到期日为2025年5月6日，我们打算使用手头现金偿还该抵押贷款。我们正在积极寻求一项融资交易，我们计划将其收益用于偿还2025年到期的剩余抵押贷款。如果我们未能成功获得这项新融资，我们可能会使用手头现金和我们的高级无抵押循环信贷融资的收益组合来偿还抵押贷款。

我们的抵押债务包含某些特定财产契约和限制，包括最低偿债覆盖率

触发“现金陷阱”条款的比率或债务收益率，以及未经贷方同意而产生额外债务的限制。此类现金陷阱拨备是在酒店经营业绩低于一定偿债覆盖率或债务收益率时触发的。当这些拨备被触发时，酒店产生的所有超额现金流直接存入现金管理账户，为我们的贷款人谋福利，直到达到规定的偿债覆盖率或债务收益率并维持一定时间。这类条款并未向出借人提供加速还款的权利

标的债务。截至2025年3月31日和2024年12月31日，我们没有有效的现金陷阱。

高级无抵押信贷融资和无抵押定期贷款

我们是第六份经修订和重述的信贷协议（“信贷协议”）的缔约方，该协议为我们提供了$ 400 百万高级无抵押循环信贷融资和 two 总额为$ 800 百万。循环信贷额度将于2026年9月27日到期，我们可能会在支付适用费用并满足某些标准条件后将其延长一年。定期贷款便利包括一个$ 500 2028年1月3日到期的百万定期贷款和$ 300 2026年1月3日到期的百万定期贷款。我们有权将设施总额提高到$ 1.4 在满足某些标准条件时达到十亿。

根据信贷协议中定义的调整后的有担保隔夜融资利率（“SOFR”），加上适用的保证金，以不同的利率支付循环信贷额度的定期预付款和定期贷款的未偿金额的利息。 适用保证金基于我们的杠杆比率，具体如下：

杠杆率						循环贷款适用保证金						定期贷款适用保证金
低于30%						1.40 %						1.35 %
大于等于30%但小于35%						1.45 %						1.40 %
大于等于35%但小于40%						1.50 %						1.45 %
大于等于40%但小于45%						1.60 %						1.55 %
大于等于45%但小于50%						1.80 %						1.75 %
大于等于50%但小于55%						1.95 %						1.85 %
大于等于55%						2.25 %						2.20 %

信贷协议载有各种财务契约。最重要的盟约摘要如下：

实际在

盟约

2025年3月31日

最大杠杆比率(1)

60 %

26.0 %

最低固定费用覆盖率(2)

1.50 x

3.12 x

有担保追索权债务

小于 45 占总资产价值%

8.6 %

最大未支配杠杆率

60 %

28.4 %

最低未设押隐含偿债覆盖率

1.20 x

2.67 x

_____________________________

(1)杠杆率是信贷协议中定义的净负债除以总资产价值，信贷协议中定义为我们拥有的酒店的价值基于酒店净营业收入除以定义的资本化率。

(2) 固定费用覆盖率是调整后的EBITDA，在信贷协议中一般定义为EBITDA减去FF & E准备金，在最近的过去12个月期间，与固定费用（在信贷协议中定义为利息费用、所有定期安排的本金支付和资本化租赁债务的支付，在相同的12个月期间）。

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公司利息支出的构成部分包括以下（单位：千）：

						截至3月31日的三个月，
						2025						2024
无抵押定期贷款利息						$	10,762					$	11,387
抵押债务利息						3,092						4,034
信贷便利利息和未使用费用						308						312
发债费用摊销						535						513
融资租赁费用(1)						461						—
						$	15,158					$	16,246

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(1)2024年10月，我们延长了其中一项地面租赁的期限，因此，租赁分类从经营租赁变为融资租赁。

我们有以下衍生品（以千美元计）：

																																										资产公允价值（负债）
对冲债						类型						固定费率						指数						生效日期						到期日						名义金额						3月31日， 2025						2024年12月31日
5亿美元高级无抵押定期贷款						互换						3.36		%				SOFR						2023年3月1日						2028年1月1日						$	75,000					487						1,328
5亿美元高级无抵押定期贷款						互换						3.50		%				SOFR						2023年3月1日						2027年1月1日						$	75,000					271						747
5亿美元高级无抵押定期贷款						互换						3.27		%				SOFR						2024年10月1日						2028年1月1日						$	37,500					330						757
5亿美元高级无抵押定期贷款						互换						3.27		%				SOFR						2024年10月1日						2028年1月1日						$	37,500					331						758
5亿美元高级无抵押定期贷款						互换						3.07		%				SOFR						2025年1月2日						2027年1月1日						$	25,000					274						456
5亿美元高级无抵押定期贷款						互换						3.25		%				SOFR						2025年1月2日						2026年1月1日						$	75,000					434						628
																																										$	2,127					$	4,674

被指定为现金流量套期保值的利率掉期涉及从交易对手处收到浮动利率金额，以换取公司在协议有效期内进行固定利率付款，而无需交换基础名义金额。2025年期间，这类衍生工具被用于对冲与浮动利率债务相关的可变现金流。

下表详细列出与衍生金融工具相关的确认损益在合并财务报表中的位置（单位：千）：

						截至3月31日的三个月，
衍生工具的影响			运营和综合收益报表中的位置			2025						2024
在其他综合收益中确认的损失（收益）			利率衍生工具未实现亏损（收益）			$	2,548					$	( 960 )
被指定为现金流量套期的衍生工具的利息（收益）			利息支出			$	( 821 )					$	( 2,357 )

在接下来的12个月中，我们估计$ 1.8 百万将从其他全面收益重新分类为利息支出的减少。

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若干金融资产和负债及其他金融工具的公允价值如下（单位：千）：

			2025年3月31日												2024年12月31日
			携带 金额(1)						公允价值						携带 金额(1)						公允价值
债务			$	1,092,941					$	1,091,988					$	1,095,294					$	1,092,443

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(1)债务账面值扣除未摊销债务发行成本。

我们债务的公允价值是公允价值等级下的2级计量。我们通过以估计的市场利率对每一种工具的未来现金流量进行贴现来估计我们债务的公允价值。

我们利率互换的公允价值是公允价值层次下的2级计量。我们根据利率收益率曲线和隐含市场波动率作为输入，并根据交易对手的信用风险进行调整，估算利率互换的公允价值。我们得出信用风险估值调整的输入值为第3级输入值；但这些输入值对公允价值计量整体而言并不重要。

普通股

我们根据我们的章程授权发行最多 400 百万股普通股，$ 0.01 每股面值。普通股的每一股流通股赋予持有人以 One 对提交股东投票的所有事项进行投票。经董事会授权，我们普通股的持有人有权从合法可用于支付股息的资产中获得股息。

2024年8月，我们的董事会批准了一项“在市场上”的股票发行计划（“ATM计划”），根据该计划，我们可以不时发行和出售我们的普通股，总发行价格最高可达$ 200.0 百万。 无 在截至2025年3月31日的三个月内，根据ATM计划出售了股票。

我们的董事会已授权回购最多$ 200.0 根据股票回购计划发行的百万股普通股。回购股份的时间和实际数量将取决于多种因素，包括价格以及一般业务和市场情况。股份回购计划不要求我们收购任何特定数量的股份，我们可酌情随时暂停或终止。股票回购计划将于2026年5月1日到期。截至2025年3月31日止三个月期间，我们回购了 1,413,643 平均价格为$的普通股股份 7.85 每股总收购价$ 11.1 百万在这个计划下。截至2024年12月底止年度，我们购回 3,114,876 平均价格为$的普通股股份 8.33 每股总收购价$ 26.0 百万在这个计划下。在2025年3月31日之后，我们回购了 661,689 平均价格为$的普通股股份 7.26 每股总收购价$ 4.8 百万在这个计划下。截至2025年5月1日，我们有$ 158.1 百万股股份回购计划下剩余的授权产能。

优先股

我们根据我们的章程授权发行最多 10 百万股优先股，$ 0.01 每股面值。我们的董事会被要求为每一类或系列的优先股设定条款、优先权、转换或其他权利、投票权、限制、关于股息或其他分配的限制、资格以及赎回条款或条件。

截至2025年3月31日和2024年12月31日 4,760,000 股份 8.250 % A系列累积可赎回优先股（“A系列优先股”）已发行和流通，清算优先权各为$ 25.00 每股。于2025年8月31日或之后，A系列优先股将可由公司选择在任何时间或不时全部或部分赎回为现金，赎回价格为$ 25.00 每股，加上截至但不包括赎回日期的应计及未支付股息。

经营伙伴单位

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关于我们于2018年12月收购Cavallo Point，The Lodge at the Golden Gate，我们发行了 796,684 给第三方的普通OP单位，否则与公司无关，然后价值$ 11.76 每单位。每个普通OP单位可由持有人选择赎回。普通OP单位的持有人拥有一定的赎回权，这使他们能够促使我们的经营合伙企业在赎回时赎回其单位，以换取每单位等于我们普通股市场价格的现金，或根据我们的选择，以我们的普通股在 One -以一股为基础，可能会在发生股票分割、合并、合并或类似的按比例股份交易时进行调整。截至2025年3月31日 421,244 普通OP单位仍未清偿；其他 375,440 与收购相关的普通OP单位已转换为普通股。

长期激励合伙单位（“LTIP单位”），也称为利润利益单位，可能会根据2024年股权激励计划向符合条件的参与者发放，用于为我们的经营合伙企业提供服务或为其利益提供服务。LTIP单位是我们运营合伙企业中的一类合伙单位，无论是否归属，将获得与已发行的普通OP单位相同的每单位分配，这等于我们普通股的每股股息。最初，LTIP单位的资本账户余额为零，没有获得营业收入（亏损）的分配，并且在清算分配方面没有与普通OP单位完全平等。如果达到这种平价，既得LTIP单位将转换为同等数量的普通OP单位，此后将拥有普通OP单位的所有权利和权益，包括在赎回时将普通OP单位兑换为等于我们普通股市场价格的每单位现金的权利，或者根据我们的选择，兑换为我们普通股的股份 One -以一股为基础，可能会在发生股票分割、合并、合并或类似的按比例股份交易时进行调整。有关LTIP单位的额外披露，请参见附注9。

有 1,027,145 和 994,653 截至2025年3月31日和2024年12月31日，非关联第三方和公司高管分别持有的普通OP单位。有 107,635 和 140,127 截至2025年3月31日和2024年12月31日的未归属LTIP未偿还单位。

股息及分派

我们在2025年期间向普通股持有人支付了以下股息，具体如下：

付款日期

记录日期

股息 每股/单位

2025年1月14日

2024年12月31日

$

0.23

2025年4月11日

2025年3月28日

$

0.08

我们在2025年期间向我们的A系列优先股持有人支付了以下股息，具体如下：

付款日期

记录日期

股息 每股

2025年3月28日

2025年3月20日

$

0.515625

我们被授权发行高达 7,900,000 根据我们的2024年股权激励计划（“2024年计划”）发行的普通股股份，其中我们已发行或承诺问题 2,449,628 分享截至二零二五年三月三十一日止之股份发行人的证券变动月报表。根据2024年计划授予的、在归属前被没收、注销、重新获得、在未发行股票的情况下满足或以其他方式终止（通过行使除外）的基础奖励的股份，包括在奖励结算时投标或保留的股份，但股票期权或股票增值权除外，以支付预扣税款，将被加回根据2024年计划可供发行的股份。

限制性股票奖励

向我们的高级职员和员工发放的限制性股票奖励一般归属于a三个到 五年 基于持续就业的自授予之日起的期限。我们根据授予日我们普通股的公允市场价值计量限制性股票奖励的补偿费用。补偿费用在归属期内按直线法确认，并在随附的综合经营和综合收益报表中计入公司费用。 我司2025年1月1日至2025年3月31日限制性股票授予情况汇总如下：

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			数量 股份						加权- 平均赠款 日期公平 价值
2025年1月1日未归属余额			621,595						$	8.90
已获批			464,765						8.23
既得			( 249,994 )						9.27
截至2025年3月31日的未归属余额			836,366						$	8.50

截至2025年3月31日的未归属限制性股票奖励总额预计归属如下： 7,986 在2025年期间， 396,748 2026年期间， 267,484 在2027年期间， 162,887 在2028年期间，以及 1,261 2029年期间。截至2025年3月31日，与限制性股票奖励相关的未确认补偿成本为$ 6.5 万以及将记录未确认赔偿费用的加权平均期间约为 29 几个月。我们录得$ 0.7 百万美元 1.0 分别于截至2025年3月31日及2024年3月31日止三个月与限制性股票奖励有关的补偿开支百万。

业绩股票单位

业绩股票单位（“PSU”）是一般归属的限制性股票单位三个自授予之日起数年。每位执行官都被授予目标数量的PSU（“PSU目标奖”）。对于2025年授予的PSU，向每位执行官发行的普通股的实际数量是基于公司实现一定水平的总股东回报相对于以A三个-年度履约期。如果我们的总股东回报率低于 30 同业组股东总回报的第百分位。发行给执行官的普通股的最大数量等于 300 %的PSU目标奖励，如果我们的总股东回报等于或大于 90 同业组股东总回报的第百分位。如果公司在业绩期间的股东总回报为负数，则对获得的PSU数量有限制。

我们根据授予日奖励的公平市场价值来衡量PSU的补偿费用。补偿费用在归属期内按直线法确认，并在随附的综合经营和综合收益报表中计入公司费用。授予日公允价值采用第三方估值公司进行的蒙特卡洛模拟确定。 我们的PSU的授予日公允价值的确定包括以下假设：

授标日期						波动性						无风险利率						股东总回报PSU						酒店市场份额PSU(1)
2022年2月22日						71.4 %						1.74 %						$ 9.84						$ 9.56
2022年8月9日						73.3 %						3.20 %						$ 9.65						$ 9.32
2023年2月23日						74.5 %						4.40 %						$ 9.22						$ 8.94
2024年5月7日						36.5 %						4.64 %						$ 8.03						$ 8.72
2025年3月3日						32.0 %						3.93 %						$ 10.53						不适用

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(1) 2025年没有授予酒店市场份额的PSU。

现将我们2025年1月1日至2025年3月31日期间的PSU汇总如下：

			数量 目标单位						加权- 平均赠款 日期公平 价值
2025年1月1日未归属余额			1,108,574						$	9.02
已获批			607,533						10.16
股息带来的额外单位			29,073						8.77
既得(1)			( 304,125 )						9.64
截至2025年3月31日的未归属余额			1,441,055						$	9.36

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(1)2025年归属的私营部门服务单位赚取的普通股股数等于 99.29 PSU目标奖励的百分比。

截至2025年3月31日，未归属的私营部门服务单位总数预计归属如下： 37,129 在2025年期间， 382,284 2026年期间， 414,109 2027年期间，以及 607,533 2028年期间。归属时赚取的股份数量取决于上述业绩目标的实现情况。截至2025年3月31日，与私营保安公司有关的未确认赔偿费用为$ 7.7 万元，并预计在加权平均期间内按直线法确认 31 几个月。我们录得$ 0.5 百万美元 0.9 分别于截至二零二五年三月三十一日止三个月及二零二四年三月三十一日止三个月与私营保安公司有关的补偿开支百万元。

LTIP单位

LTIP单位旨在为高管提供类似于限制性股票的长期激励，同时可能允许他们获得更优惠的所得税待遇。每年，高管们都可以选择以LTIP单位或限制性股票奖励的形式获得其年度授予的股份薪酬。授予的每个LTIP单元被视为相当于授予 One 根据2016年计划或2024年计划（如适用）保留的普通股份额。在授予时，LTIP单位与普通OP单位没有完全的经济平价，但可以根据合伙税收规则在发生特定事件时随着时间的推移实现这种平价。

我们2025年1月1日至2025年3月31日的LTIP单位汇总如下：

			单位数						加权- 平均赠款 日期公平 价值
2025年1月1日未归属余额			140,127						$	9.85
既得(1)			( 32,492 )						8.72
截至2025年3月31日的未归属余额			107,635						$	8.96

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(1) 截至2025年3月31日，所有既得LTIP单元均已实现与普通OP单元的经济平价，并已转换为普通OP单元。

以下是基本和稀释每股收益（“EPS”）计算的对账：

			截至3月31日的三个月，
			2025						2024
分子：
归属于普通股股东的净利润（千）			$	9,403					$	5,874
分母：
加权-已发行普通股平均数—基本			208,509,552						211,669,343
稀释性证券的影响：
未归属的限制性普通股			328,053						218,366
与未归属事业单位有关的股份			1,508,465						454,758
已发行普通股加权平均数——稀释			210,346,070						212,342,467
每股收益：
普通股股东可获得的每股收益——基本			$	0.05					$	0.03
普通股股东可获得的每股收益——摊薄			$	0.04					$	0.03

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    我们有 One 可报告分部，即酒店所有权。酒店所有权部分主要由提供酒店客房、餐饮和其他辅助宾客服务的高档和豪华连锁规模酒店组成。公司的首席运营决策者（“CODM”）是执行委员会，其中包括：1）首席执行官，2）总裁兼首席运营官，3）执行副总裁、首席财务官兼财务主管，以及4）高级副总裁、总法律顾问兼公司秘书。

主要经营决策者主要根据扣除利息收入和费用、税项以及折旧和摊销前的酒店调整后收益（亏损）（“酒店调整后EBITDA”）对酒店所有权分部进行评估。主要经营决策者使用酒店调整后EBITDA来评估我们酒店的持续运营业绩以及在物业层面运营我们业务的第三方管理公司的有效性，以便就如何分配资源做出明智的决定。酒店调整后EBITDA也用于监测预算与实际结果。预算与实际结果的监测用于评估该部门的业绩和确定管理层的薪酬。酒店调整后EBITDA（此处列示）计算为酒店运营的EBITDA，经调整以排除以下不反映我们持续经营业绩或在正常业务过程中发生的项目，因此不包括在主要经营决策者作出日常经营决策的分析中：

▪非现金租赁费用和其他摊销

▪会计原则变更的累积影响

▪提前清偿债务的收益或损失

▪酒店购置成本

▪遣散费

▪酒店经理过渡项目

▪酒店开业前费用

▪减值损失、资产出售损益和伤亡损益；以及

▪我们认为不能代表我们当前或未来经营业绩的其他项目。

下表列出了我们的酒店所有权部门的收入与我们的合并金额对账以及酒店调整后EBITDA与合并净收入对账（单位：千）：

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			截至3月31日的三个月，
			2025						2024
收入：
酒店所有权收入			$	254,853					$	256,423
合并收入总额			254,853						256,423
重大开支：
房间费用			43,843						43,968
餐饮费用			46,417						47,239
其他部门和支持费用			65,286						64,600
管理费			5,415						5,708
特许经营费			9,048						9,026
物业税			14,281						13,022
重大费用总额			184,290						183,563
其他分部开支：
其他酒店费用(1)			8,899						11,446
酒店调整后EBITDA：			61,664						61,414
非现金租赁费用和其他摊销			1,299						1,518
酒店开业前及经理过渡项目			23						234
折旧及摊销			27,892						28,313
公司开支			7,683						8,904
利息支出			15,158						16,246
利息收入			( 781 )						( 1,050 )
其他（收入）费用，净额			( 683 )						( 19 )
所得税优惠			( 842 )						( 1,090 )
合并净收益：			$	11,915					$	8,358

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(1) 其他酒店开支主要包括租赁现金付款及财产保险。

下表列出了我们酒店所有权部门的总资产，与合并资产总额（以千为单位）对账：

			2025年3月31日						2024年12月31日
酒店所有权			$	2,986,278					$	3,063,835
所有其他			115,319						108,416
总资产			$	3,101,597					$	3,172,251

诉讼

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我们受到各种索赔、诉讼和法律诉讼，包括在日常业务过程中产生的关于我们酒店运营和其他公司事项的例行诉讼。虽然无法确定此类事项的最终结果，但管理层认为，此类负债的总额（如果有的话）超过保险覆盖的金额将不会对我们的财务状况或经营业绩以及综合收益产生重大不利影响。然而，针对公司的索赔、诉讼和法律诉讼的结果存在重大不确定性。

承诺

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