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我们为所有符合条件的员工提供全面的福利待遇。所有Acadia员工都有资格参加我们的Wellness at Acadia计划，该计划倡导并提供有关营养、锻炼、心理健康和工作场所人体工程学方面的资源。

企业责任

我们寻求推动财务业绩，同时以健全的公司治理和遵守适用法律为基础，从事对环境和社会负责的商业实践。我们的企业责任战略和实践由董事会的提名和公司治理（“NCG”）委员会监督。NCG委员会定期审查我们的企业责任战略、做法和政策，定期收到管理层关于我们活动的最新信息，并根据需要和适当情况向全体董事会提交报告，供进一步讨论和评估。

我们的目标是通过最大限度地提高能源效率、可再生能源发电、可再生电力采购和节水来减少我们投资组合对环境的影响，同时与金融价值创造保持一致。我们的能源效率战略寻求通过多种措施减少能源消耗，包括在我们的停车区进行LED照明和智能照明控制升级，以及在我们的空置租户空间安装智能恒温器。我们的互补性可再生能源战略寻求将太阳能和风能等可再生能源项目的电力用于我们物业的房东控制的公共区域。我们通过在我们的物业租赁屋顶和停车场空间来从事可再生能源项目，用于太阳能电池板阵列和电动汽车充电站。

我们的水资源管理计划的重点是通过使用抗旱、节约用水的原生种植和安装智能灌溉系统，以确保只有在必要时才能开启灌溉，来监测和减少公共区域的用水量。我们还鼓励租户的水管理做法，例如通过在我们的某些物业使用亚米表，让我们的零售租户了解他们的用水量，并提供财政激励以减少他们的用水量。

我们在零售租赁的标准形式中加入了绿色条款，以协调租户和房东的利益，促进我们物业的可持续性。我们很自豪被市场转型研究所/美国能源部更好的建筑联盟评为绿色租赁领导者，并因使用绿色租赁吸引我们的租户使我们的物业更具可持续性而获得金牌地位。

我们努力监测和减轻我们业务面临的气候相关风险。我们评估气候变化、自然灾害和健康危机如何持续影响我们的物业和运营。我们地域多元化的美国投资组合减少了对单一风险因素的敞口。对于常备投资，我们在企业风险管理、预算编制和资本改善过程中考虑与气候相关的风险。对于新的收购，我们在尽职调查阶段评估与气候相关的风险，考虑到物理和过渡气候风险的潜在影响，无论是现在还是未来。这些风险与新收购的其他风险一起进行评估，必要的缓解措施包含在初始资本规划和改进中。

除了环境可持续性和气候风险管理，我们认为健康、安全和福祉是我们投资组合长期业绩不可或缺的组成部分。租户及其员工和客户的健康和福祉对我们很重要，我们致力于通过负责任的物业管理、安全协议和持续的运营监督来维护安全可靠的购物中心。

我们定期监测公司治理发展，推荐最佳做法，并考虑利益相关者的反馈。我们认为，健全的公司治理加强了董事会和管理层的问责制，并促进了股东的长期利益。治理亮点包括：选择退出字幕8（定义见下文）的董事会自我分类规定；没有股东权利计划；每年选举受托人；如果现任受托人未能获得连任所需的投票，则在具有辞职政策的无竞争选举中，受托人的多数投票标准；独立董事会，由首席独立受托人；定期继任计划；由全体董事会和委员会进行风险监督；追回、反对冲和反质押政策；年度薪酬发言权投票；以及股东召集特别会议的能力。

有关我们的企业责任方法的更多信息，请参阅我们的代理和企业责任报告。此类信息不以引用方式并入本报告，否则也不属于本报告的一部分。

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公司网站

我们向SEC提交的所有文件，包括我们的10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告和8-K表格当前报告，以及对此类报告的任何修订，均可在我们以电子方式向SEC提交或提供此类材料后，在合理可行的范围内尽快在我们网站www.acadiarealty.com的投资者页面上免费获得。这些文件也可通过SEC网站www.sec.gov查阅。或者，我们将免费提供我们的备案文件的纸质副本，包括本报告，请致电投资者关系部，地址为：阿卡迪亚不动产信托，地址为411 Theodore Fremd Avenue，Suite 300，Rye，New York，10580，电话号码（914）288-8100或发送电子邮件至investorrelations@acadiarealty.com。

我们使用并打算使用我们网站的投资者页面作为披露重大非公开信息和遵守我们在FD条例下的披露义务的手段，包括但不限于通过发布可能包含重大非公开信息的投资者演示文稿。因此，除了关注我们的新闻稿、SEC文件、公开电话会议、演示文稿和网络广播外，投资者还应关注投资者页面。

本网站所载或可透过本网站查阅的资料，并无以引用方式并入本报告，亦不是本报告的一部分。

道德守则和告密者政策

我们的董事会通过了适用于所有员工的商业行为和道德准则，以及“举报人政策”。这些文件的副本可在我们网站www.acadiarealty.com的投资者–公司治理页面上查阅。我们将在此类修订或豁免日期后的四个工作日内，在我们的网站上披露未来对我们的商业行为和道德准则的修订或豁免（就我们的执行官和受托人而言）。本网站所载或可透过本网站查阅的资料，并无以引用方式并入本报告，亦不是本报告的一部分。

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此外，这些物业的开发、建设和租赁所需的时间框架可能会阻止我们在几年内实现可观的现金回报。如果发生上述任何事件，物业的开发和建设可能会阻碍我们的增长，并可能对我们的财务状况、现金流和经营业绩产生不利影响。此外，新的开发和建设活动通常需要管理层投入大量时间和注意力，无论最终是否成功。

发展和收购可能无法按预期表现，这可能会对我们的经营业绩产生不利影响。

我们的投资策略包括在人口稠密地区的供应受限市场开发和收购零售物业，这些地区的平均家庭收入较高，进入壁垒很高。收购这类物业竞争激烈。此外，开发和收购此类物业会带来以下风险，其中任何一项都可能对我们的财务状况、现金流、经营业绩以及我们履行债务义务和向股东进行分配的能力产生不利影响：

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该物业可能无法实现我们预测的回报，要么是暂时的，要么是长期的；

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我们可能无法物色到合适的物业来收购或可能无法完成我们物色到的物业的收购；

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我们可能无法成功地将一项收购整合到我们现有的业务中；

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我们重新开发或收购的物业可能无法在我们预测的时间范围内或根本无法达到我们预测的入住率或出租率，这可能导致物业无法实现我们预测的回报；

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我们对每项新投资的物理状况进行的收购前评估可能要等到收购物业后才能发现某些缺陷或确定必要的维修，这可能会显着增加我们的总收购成本或减少来自物业的现金流；和

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我们在收购前对物业或建筑物的调查，以及我们可能从该等物业或财产的卖方收到的任何陈述，可能无法揭示各种负债，这可能会减少来自该物业的现金流或增加我们的收购成本。

无法保证我们的合资企业将继续盈利运营，从而在未来提供额外的Promote（定义见下文）收入。这些因素可能会限制我们从这些投资中获得的回报，或导致我们的现金流低于我们的估计。此外，合伙人或合营者可能无法获得足够的资本来履行其对合资企业的资助义务。

我们可能无法收回我们在其他零售业务投资中的投资，这可能会给我们造成重大损失。

我们无法控制的其他零售业务投资的经济表现和价值受到与拥有和经营零售业务相关的风险的影响，如我们在此提供的其他风险因素中所述。不利的经营业绩、市场状况的变化或影响这些业务的其他因素可能会降低我们的投资价值，并限制我们收回投资资本的能力。这些投资的价值下降可能需要我们记录减值费用。如果一项投资的估计公允价值低于其账面价值，并且该下降被确定为非暂时性的，我们需要在收益中确认减值损失。我们的公允价值估计涉及基于可能最终无法实现的市场条件的重大判断和假设。

我们的房地产资产可能会被计提减值费用。

我们会定期评估是否有任何指标显示我们的房地产资产和其他投资的价值可能会受到损害。只有当估计的未来未贴现财产现金流量总额低于财产的账面价值时，财产的价值才被视为减值。在我们对现金流的估计中，我们考虑了趋势和前景以及需求和竞争对预期未来营业收入的影响等因素。如果我们正在评估一项资产的潜在出售或重建替代方案，则未贴现的未来现金流根据当前计划、预期持有期和可获得的市场信息，考虑截至资产负债表日最可能的行动方案。我们被要求对我们的房地产资产和其他投资的价值是否存在减值进行主观评估。减值费用对我们的收益有直接的直接影响。无法保证我们未来不会因我们的资产减值而收取额外费用。任何未来减值都可能对我们在收取费用期间的经营业绩产生重大不利影响。

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如果第三方供应商未能提供约定的服务，我们可能会蒙受损失。

我们依赖并依赖第三方供应商，包括云供应商，我们的网络冗余、系统数据、安全性和数据完整性。如果供应商未能按约定提供服务，出现中断、业务中断、财务困难或破产，我们可能会遇到服务中断、延误或信息丢失。云计算依赖于能够访问互联网连接以检索数据。如果发生自然灾害、停电或其他意外事件，破坏了获得互联网连接的能力，我们的运营可能会放缓或延迟。我们对所有服务提供商进行尽职调查，通过合同规定隐私和数据安全责任，并限制个人信息的访问、使用和披露。

与流行病、流行病或其他公共卫生危机相关的实际或感知到的威胁，已经并可能继续对我们和我们的租户的业务、财务状况、经营业绩、现金流、流动性以及进入资本市场和履行偿债义务的能力产生重大不利影响。

影响经济和市场状况的流行病、大流行病或其他公共卫生危机，特别是在我们的物业所在的市场，以及为减轻其影响而采取的预防性措施，可能会对我们和我们的租户的业务、财务状况、经营业绩、流动性以及进入资本市场和履行偿债义务的能力产生重大不利影响。

我们的零售租户依赖与其客户的面对面互动来产生单位层面的盈利能力，而疫情、大流行或其他公共卫生危机可能会降低客户频繁光顾的意愿，而“就地避难”或“居家”订单或建议可能会阻止客户经常光顾我们租户的业务，这可能导致他们无法保持盈利能力并根据他们的租约及时向我们支付租金。此类限制还可能通过创造对电子商务的偏好等方式在长期内影响客户行为，正如我们在上面的风险因素中进一步讨论的那样。

与我们的流动性和负债相关的风险

如果我们决定采用更高的杠杆水平，我们将受到更高的偿债要求和更高的债务违约风险的影响，这可能会对我们的财务状况、现金流和向股东进行分配的能力产生不利影响。此外，利率的提高或变化可能导致我们的借贷成本上升，并可能限制我们为债务再融资的能力。

尽管我们历来使用适度的杠杆水平，但我们已经并预计将继续产生债务来支持我们的活动。截至2025年12月31日，我们的未偿债务为18.734亿美元，其中3.706亿美元为浮动利率债务。

我们的信任声明、我们的章程或我们的董事会正式通过的任何政策声明都没有限制我们可能产生的债务总额或指定的债务百分比。因此，我们可能会变得更加高杠杆，从而导致偿债要求增加，我们的债务违约风险增加。这反过来可能会对我们的财务状况、现金流和向股东进行分配的能力产生不利影响。

尽管我们约80.2%的未偿债务具有固定或有效的固定利率，但我们也以浮动利率借入资金。我们面临与当前或任何未来浮动利率债务的潜在利率上升环境相关的风险，这可能导致我们的借贷成本上升，并可能限制我们为债务再融资的能力。如果利率提高100个基点，我们截至2025年12月31日的浮动利率债务的利息支出每年将增加约370万美元。如果我们根据定价和其他商业和金融条款寻求额外的浮动利率融资，这种风险敞口将会增加。我们与交易对手进行利率对冲交易，包括利率互换和上限协议，通常是提供相关贷款的相同贷方。无法保证这些交易对手未来的财务状况将使其能够履行其在这些协议下的义务。

我们无法筹集资金或无法执行我们的增长战略可能会对我们的财务状况、现金流和经营业绩产生不利影响。

我们的盈利增长战略是基于收购和开发额外的物业，包括通过我们的运营合作伙伴关系收购REIT投资组合物业，以及通过投资管理我们的高回报投资计划。未来任何收购的完成将取决于我们广泛的估值分析和尽职调查审查的圆满完成，以及最终文件的谈判。我们无法确定我们将能够实施我们的战略，因为我们可能难以找到新的物业、获得必要的权利、与新的或现有的租户进行谈判或获得可接受的融资。

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收购额外物业会带来投资无法按照预期表现的风险，包括运营和租赁预期。在我们的商业计划中，“开发”一般是指对现有物业进行扩建或翻新。开发面临众多风险，包括建设延误、成本超支或可能增加项目成本的不可控事件的风险，新项目开工风险，如收到分区、占用和其他所需的政府批准和许可，以及与未追求完成的项目相关的开发成本。

从历史上看，我们增长战略的一个组成部分是通过私募股权类型的投资，其中包括对经营零售商的投资。此类零售商无法盈利运营将对这些投资实现的收入产生不利影响。通过我们对合资企业的投资，我们还投资了除了与房地产投资相关的风险之外还有运营风险的经营业务，包括人力资本问题、产品和材料的充足供应以及商品销售问题。

此外，如果我们无法获得足够的投资者资本承诺，或其他战略资本来源，我们目前的增长战略将受到不利影响。由于运营合伙企业是我们基金的唯一普通合伙人或管理成员，并从Investment Management获得资产管理、物业管理、建设、开发、租赁和法律服务的Promote分配或费用，因此此类情况也会对赚取此类Promote分配或费用的金额或能力产生不利影响。

我们的结构性融资组合受到与工具和基础抵押品的结构和条款有关的特定风险的影响。

我们投资于以基础房地产、直接权益或借款人在拥有这些物业的实体中的所有权权益和/或借款人的个人担保作抵押的应收票据和优先股投资。基础资产有时在支付和抵押方面从属于更高级的贷款。借款人或实体支付这些投资的能力可能取决于高级贷款人和/或基础房地产的表现。如果借款人或实体对其优先贷款发生违约，我们的投资将仅在优先贷款之后才能得到偿付，我们可能无法收回投资的全部价值。如果我们拥有优先股权益的实体破产，或借款人已将其权益质押，该实体的资产可能不足以满足我们的投资。我们的投资还可能包括合同形式的实物支付（“PIK”）利息安排，这通常代表添加到贷款余额中并在此类贷款期限结束时到期的合同利息。PIK工具的较高利率反映了付款延期，这可能导致工具到期时的本金金额高于工具的原始本金金额。与传统的纯票息贷款相比，PIK工具通常代表着更高的信用风险。

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与诉讼、环境事务和政府监管相关的风险

我们面临与环境问题有关的可能责任。

根据各种联邦、州和地方环境法律、法规、法令、规则和条例，作为不动产的所有者，我们可能需要承担在我们的财产上、在我们的财产上、在我们的财产内或在我们的财产下清除或修复某些危险或有毒物质的费用，以及与危险或有毒物质有关的某些其他潜在费用（包括政府罚款和处罚以及对人员和邻近财产造成伤害的损害）。这些法律可能会规定责任，而不考虑我们是否知道或是否对这些物质的存在或处置负责。我们可能会因该物业的经营者或租户的活动而承担此项责任。因此，任何所需的补救、搬迁、罚款或个人或财产损失以及我们的责任的成本可能超过财产和/或我们的总资产的价值。此外，这些物质的存在，或未能正确处置或清除这些物质，可能会对我们出售或出租该财产或使用该财产作为抵押品进行借贷的能力产生不利影响，这反过来可能会减少我们的收入并影响我们进行分配的能力。

财产也可能通过物理污染或由于危险或有毒物质迁移对价值产生不利影响，或由于具有或可能已经来自其他财产的其他污染物而受到不利影响。尽管我们的租户对与租赁场所有关的任何环境损害和索赔负有主要责任，但如果我们的任何租户破产或无法履行与租赁给该租户的物业有关的任何义务，我们可能会被要求履行此类义务。此外，我们可能会对任何此类损害或索赔承担直接责任，无论任何租约的规定如何。

我们不时就我们的业务进行，并在从第三方收购任何物业或根据我们的融资来源的要求，授权就我们的物业编制第一阶段环境报告，并在必要时编制第二阶段环境报告。根据这些环境报告和我们正在对我们的物业进行的审查，我们目前不知道我们认为合理可能对我们产生重大不利影响的任何与我们的任何物业有关的任何环境状况。然而，无法保证环境报告将揭示我们物业的所有环境状况，或以下情况不会使我们在未来承担重大责任：

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发现以前未知的环境条件；

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法律的变化；

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租户的活动；及

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有关我们物业附近物业的活动。

法律的变化增加了对物业上存在的环境条件的潜在责任或增加了对排放或其他条件的限制，可能会导致重大的意外支出或可能对我们租户的运营产生不利影响，从而可能对我们的财务状况、现金流和经营业绩产生不利影响。

未投保的损失或超过投保限额的损失可能会对我们的财务状况、现金流和经营业绩产生不利影响。

我们对我们的物业进行全面的一般责任、全险财产、扩展承保范围、租金损失和环境责任保险，并为类似财产习惯上携带保单规格和保险限额。然而，对于那些租约没有规定在任何情况下减免租金的物业，我们维持至少十二个月的租金损失保险。此外，还有某些类型的损失，例如战争、恐怖主义或天灾造成的损失，一般不投保，因为它们要么不能投保，要么在经济上不能投保。如果发生未投保的损失或超过投保限额的损失，我们可能会损失投资于财产的资本，以及财产的预期未来收入，同时仍有义务承担任何财产抵押贷款或与财产相关的其他财务义务。这些类型的任何损失都可能对我们的财务状况、现金流和经营业绩产生不利影响。

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某些投资者的所有权集中可能允许这些投资者对我们公司的业务和事务施加影响。

截至2025年12月31日，六家机构股东单独拥有5%或以上的普通股，合计拥有64.9%的普通股。虽然这种所有权集中不会危及我们作为美国联邦所得税目的REIT的资格（由于《守则》的某些“透视条款”），但所有权的显着集中可能允许一个投资者或一组投资者对我们的管理和事务施加更大的影响，并可能产生延迟、推迟或阻止我们控制权变更的效果。此外，如果我们的董事会信纳超过限制的所有权不会危及我们作为美国联邦所得税目的的REIT的资格，我们可以全权酌情放弃或修改我们的信托声明中关于一个或多个人的9.8%普通股所有权限制。我们不时与若干机构投资者订立豁免，但须遵守该等投资者的若干陈述，包括投资者所持有的普通股将在日常业务过程中持有，而不是以改变或影响我们的控制权为目的或效果。

对控制权潜在变更的限制可能会阻止有利于我们股东的变更。

我们的信托声明授权我们的董事会建立和发行一个或多个系列的实益权益优先股，而无需股东批准。我们没有在运营合伙企业中建立除A轮和C轮优先OP单位之外的任何系列优先股。然而，设立和发行一类或一系列优先股可能会使公司控制权的变更，包括可能符合我们股东最佳利益的变更变得更加困难。此外，我们与首席执行官签订了雇佣协议，并与我们的某些高管签订了遣散协议，其中规定，一旦我们的控制权发生变化，或者他们在没有“原因”的情况下终止雇佣关系，或者他们因“正当理由”（每一项，在各自的协议中定义）辞职，这些高管将有权获得我们支付的某些解雇或遣散费（其中可能包括一笔相当于规定的年薪百分比和前几年平均奖金的一次性付款，根据各自协议的条款和条件支付），这可能会阻止我们控制权的变更，这可能符合我们股东的总体最佳利益。

马里兰州法律的某些规定可能会限制第三方获得我们公司控制权的能力。

根据适用于REIT的《马里兰州一般公司法》（“MGCL”）的规定，马里兰州REIT与（i）实益拥有REIT已发行有表决权的实益权益股份10%或以上投票权的任何人或（ii）REIT的关联公司或联营公司（如MGCL所定义）之间的某些业务合并，包括某些合并、合并、股份交换和资产转让以及股本证券的某些发行和重新分类，这些人在紧接所述日期之前的两年期间内的任何时间，曾是REIT当时已发行的实益权益股份的10%或以上投票权的实益拥有人（“利害关系股东”）或（iii）利害关系股东的关联公司，在利害关系股东成为利害关系股东的最近日期后五年内被禁止。在该五年期之后，任何此类业务合并必须由REIT的董事会推荐，并获得至少（i）REIT实益权益的已发行有表决权股份持有人有权投出的80%的赞成票和（ii）REIT实益权益的有表决权股份持有人有权投出的三分之二的赞成票的批准，但与其或其关联公司持有的股份除外，企业合并将由相关股东的关联公司或关联公司进行或持有，除非（其中包括）REIT的普通股股东就其股份收取最低价格（如MGCL中所定义），且对价以现金或与相关股东先前就其普通股支付的相同形式收取。

然而，MGCL的这些规定不适用于在有兴趣的股东成为有兴趣的股东之前由REIT的董事会批准或豁免的企业合并。如果董事会事先批准了交易，否则该人将成为有兴趣的股东，则该人不是有兴趣的股东。在批准交易时，董事会可以规定，在批准时或之后，其批准须遵守董事会确定的任何条款和条件。我们没有选择退出企业合并法规。

MGCL还规定，马里兰州REIT的“控制股份”（定义为有表决权的股份，当与收购人拥有的所有其他股份或收购人有权行使或指导行使投票权的所有其他股份（仅凭可撤销的代理除外）合并时，将使收购人有权在选举受托人时行使三个增加范围的投票权之一）在“控制权股份收购”（定义为直接或间接获得“控制权股份”的所有权或控制权）中获得的投票权没有投票权，除非获得至少三分之二有权就该事项投票的持有人的赞成票批准，不包括收购人、高级职员或同时也是REIT受托人的雇员拥有的股份。我们的章程包含一项条款，豁免任何人对我们实益权益股份的任何和所有收购，不受控制权股份收购法规的约束。我们的章程可以由我们的董事会以多数票或由我们的股东根据适当提交给股东大会审议的具有约束力的提案，以有权就该事项投票的所有多数票的赞成票进行修订，并且不能保证该条款在未来任何时候都不会被修改或取消。

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合资伙伴与我们之间可能出现的任何争议都可能导致潜在的代价高昂的诉讼或仲裁，从而阻止我们的管理人员和/或受托人将他们的时间和精力集中在我们的业务上。此外，在某些情况下，我们可能会对我们的第三方合资伙伴的行为承担责任。

我们须承担与成立和吸引第三方投资共同投资企业、投资新的或现有共同投资企业以及通过共同投资企业管理物业有关的风险和责任。

2025年12月31日，我们通过投资管理平台对共同投资企业进行了投资。无法保证我们将能够组建新的共同投资企业，或吸引第三方投资，或对新的或现有的企业进行额外投资以开发、重新开发或收购物业将获得成功。此外，无法保证我们能够从现有或未来的投资中实现价值。影响我们REIT投资组合估值的相同因素也会影响投资管理平台持有的投资组合，并可能导致我们的投资出现暂时性减值和费用收入减少以外的其他情况。

我们的投资管理企业涉及我们可能不会面临的某些额外风险，包括：

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缺乏对企业的独家控制权，这可能会阻止我们采取符合我们最佳利益的行动；

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我们的合作伙伴可能会寻求赎回他们的投资，并且可能同时这样做，从而导致企业寻求资本以不太理想的条款满足这些要求；

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我们的合作伙伴未来的资本限制或我们的合作伙伴未能为其所需出资份额提供资金，这可能需要我们提供比我们预期更多的资金来资助发展和/或支付合资企业的负债；

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我们的合作伙伴可能有与我们的商业利益或目标不一致的经济或其他商业利益或目标，这将影响我们经营企业的能力；

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风险投资或其他管理协议通常限制风险投资权益的转让，或可能以其他方式限制我们在我们愿意时或以有利条件出售权益的能力；

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我们与合作伙伴的关系通常是契约性质的，可能包括触发买入-卖出、认沽权或强制出售安排的权利，这可能导致我们在未经我们同意或以不利条件发起此类交易的情况下出售我们的权益，或收购我们合作伙伴的权益，或出售标的资产；和

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我们与合作伙伴之间的纠纷可能会导致诉讼或仲裁，这将增加我们的开支，并阻止我们的管理人员和受托人将他们的时间和精力集中在我们的业务上，并导致适用的共同投资企业拥有的财产面临额外风险。

我们通常寻求对我们的共同投资企业保持足够的影响力，以使我们能够实现我们的业务目标；然而，我们可能无法无限期地继续这样做。如果发生上述任何情况，我们的现金流、财务状况和经营业绩可能会受到不利影响。

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与我们的REIT地位相关的风险

无法保证我们有资格或将继续有资格作为联邦所得税目的的房地产投资信托基金。

我们认为，从截至1993年12月31日的纳税年度开始，我们一直满足作为联邦所得税目的的REIT资格要求，我们打算在未来继续满足这些要求。然而，作为REIT的资格涉及适用《守则》中高度技术性和复杂的条款，对此可能只有有限的司法或行政解释。无法保证我们有资格或将继续有资格作为房地产投资信托基金。适用于REITs的守则条款和所得税规定与适用于其他实体的有很大不同。不完全在我们控制范围内的各种事实事项和情况的确定可能会潜在地影响我们继续获得REIT资格的能力。此外，无法保证未来的立法、法规、行政解释或法院判决不会显着改变作为REIT的资格要求或对此类资格的联邦所得税后果产生不利影响。根据现行法律，如果我们没有资格成为REIT，并且没有资格获得任何法定救济条款，我们将不被允许在计算我们的应税净收入时扣除支付给股东的股息。此外，我们的收入将按常规公司税率对我们的应税收入征收美国联邦所得税，包括任何适用的替代最低税，我们可能会根据《守则》第4501（a）条对股票回购征收百分之一的消费税。此外，除非我们有权根据适用的法定条款获得救济，否则我们可能会在资格丧失的下一年的四个纳税年度被取消作为REIT的待遇。在我们没有资格成为房地产投资信托基金的每一年，可用于分配给我们股东的现金将大幅减少。在这种情况下，我们将不会被要求继续进行分配。尽管我们目前打算继续获得REIT资格，但未来的经济、市场、法律、税收或其他考虑因素可能会导致我们在未经股东同意的情况下撤销REIT选举或采取其他将导致取消资格的行动。

立法或监管税收变化可能会对我们作为联邦所得税目的房地产投资信托基金的地位产生不利影响。

与投资REIT相关的许多问题与联邦所得税法相关，包括但不限于我们未能继续获得REIT资格的后果。在任何时候，管辖REITs的联邦所得税法，或这些法律的行政解释可能会被修改或修改。任何新的法律或解释可能会追溯生效，并可能对我们或我们的股东产生不利影响。

我们可能会被要求借入资金或出售资产以满足REIT分配要求。

由于实际收到收入和为美国联邦所得税目的确认收入之间的时间差异，或者由于我们目前无法扣除我们目前必须支付的某些支出，例如资本支出、《守则》第162（m）节拒绝扣除的补偿付款，我们的现金流可能不足以为维持我们作为REIT资格所需的分配提供资金，根据《守则》第163（j）条不允许的任何商业利息支出（除非我们选择成为“选择不动产贸易或业务”），以及创建准备金或要求的摊销付款。我们历来通过向我们的股东进行现金分配来满足这些分配要求，房地产投资信托基金被允许通过进行现金或其他财产的分配来满足这些要求，包括在有限的情况下，其自己的股票。假设我们继续以现金满足这些分配要求，我们可能需要短期借入资金或出售资产，以满足REIT分配要求并避免支付所得税和消费税，即使当时的市场条件对这些借款或销售不利。这些现金需求可能是由于实际收到现金和将收入纳入美国联邦所得税目的之间的时间差异，或不可扣除的资本支出、创造现金储备或所需的债务或摊销付款的影响。然而，这些来源可能无法以优惠条件或根本无法获得。我们能否获得第三方资本来源取决于许多因素，包括市场对我们增长潜力的看法、我们目前的债务水平、我们普通股的市场价格，以及我们当前和潜在的未来收益。此类行动可能会对我们的现金流和经营业绩产生不利影响。

REITs应付的股息一般不符合降低税率的条件。

公司支付给作为美国股东的个人、信托和遗产的某些合格股息按资本利得税率征税，该税率低于普通收入税率。然而，REITs应付的当期和累计收益和利润的股息按普通所得税率征税，而不是按资本利得税率征税。根据《守则》第199A条，某些REIT股东将被允许扣除所收到的普通REIT股息的20%。REITs应付的超过这些收益和利润的股息通常被视为股东在股份中的基础的非应税减少，随后被视为应税收益。适用于定期公司股息的更优惠的利率可能会导致包括我们在内的个人、信托和遗产投资者认为投资于REITs的吸引力相对低于投资于支付股息的非REIT公司的股票，这可能会对我们证券的交易价格产生负面影响。

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遵守REIT要求可能会导致我们放弃原本有吸引力的机会或清算原本有吸引力的投资。

为了符合作为美国联邦所得税目的的REIT征税的资格，我们必须不断满足有关（其中包括）我们的收入来源、我们资产的性质和多样化、我们分配给股东的金额以及我们普通股的所有权等方面的测试。为了满足这些测试，我们可能会被要求放弃我们可能会进行的投资，并避免从事某些活动。因此，遵守REIT要求可能会阻碍我们的表现。

此外，如果我们未能在任何日历季度末遵守某些资产所有权测试，我们必须在日历季度结束后的30天内更正该失败或有资格获得某些法定救济条款，以避免失去我们的REIT资格。因此，我们可能会被要求清算其他有吸引力的投资。

我们对我们的实益权益股份的所有权有限制。

为使我们有资格成为联邦所得税目的的REIT，除其他要求外，我们的受益权益股份价值的不超过50%可在每个纳税年度最后半年的任何时间由五个或更少的个人（如《守则》中的定义，包括某些实体）直接或间接拥有，并且此类受益权益股份必须在12个月的纳税年度的至少335天内或在较短的纳税年度的相应部分（在每种情况下，第一个这样的年份除外）。我们的信托声明包括关于转让我们的实益权益股份和所有权限制的某些限制，这些限制旨在帮助我们满足这些限制，以及其他目的。然而，这些限制和限制可能并非在所有情况下都足够，以防止违反所有权限制转让我们的实益权益股份。我们的信任声明中包含的所有权限制可能具有延迟、推迟或阻止我们控制权变更的效果。

对我们实益权益股份的实际或推定所有权超过我们的信托声明中所载的股份所有权限制将导致违规转让或所有权从一开始就无效，并由我们以等于此类股份的公平市场价值的价格（根据我们的信托声明中规定的规则确定）购买。因此，如果违规转让，股份的接收方将不会获得归属于所转让股份的任何经济或投票权。此外，这些限制的建设性所有权规则很复杂，相关个人或实体的群体可能被视为单一所有者，因此违反了股份所有权限制。

法律规定的分配要求限制了我们的经营灵活性。

为了维持我们作为联邦所得税目的的房地产投资信托基金的地位，我们通常被要求在每个日历年度向我们的股东分配至少90%的应税收入。我们的应纳税所得额的确定不考虑已支付股息的任何扣除，也不包括净资本收益。如果我们满足分配要求，但分配的应税收入低于100%，我们将对我们未分配的净应税收入征收联邦公司所得税。此外，如果我们在任何一年的分配低于（i）我们该年度普通收入的85%；（ii）我们该年度资本收益净收入的95%；以及（iii）我们以前年度未分配的应税收入的100%的总和，我们将就该金额（如果有）产生4%的不可扣除的消费税。我们打算继续向我们的股东进行分配，以遵守《守则》的分配要求，并尽量减少联邦收入和消费税的风险。在确定我们的收入以及所需的债务摊销付款和某些费用的资本化方面，收入的收到和费用的支付之间的时间差异可能要求我们在短期基础上借入资金，以满足实现与符合REIT资格相关的税收优惠所必需的分配要求。分配要求也严重限制了我们保留收益以收购和改善物业或偿还未偿债务的能力。

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一般风险因素

经济环境可能导致我们失去租户，并可能削弱我们借钱购买物业、为现有债务再融资或为当前开发项目融资的能力。

我们的运营和业绩取决于总体经济状况，包括消费者健康状况。美国经济历来不时经历金融衰退，包括消费支出下降、信贷紧缩和高失业率。

美国经济的某些部门在过去几年经历了疲软。我们无法控制的一般经济因素，包括但不限于经济衰退、消费者信心下降、消费者信贷供应减少、消费者债务水平增加、能源成本上升、税率提高、企业持续裁员、裁员和行业放缓，以及/或通胀上升，可能对我们的零售租户的业务产生负面影响。反过来，这可能会对我们的业务产生重大不利影响，因为当前或潜在租户可能（其中包括）（i）难以支付其租金义务，因为他们难以向消费者销售商品和服务，（ii）不愿以优惠条款或根本不愿与我们签订或续签租约，（iii）寻求终止其与我们的现有租约或要求就此类租约提供租金优惠，或（iv）被迫缩减运营或宣布破产。不能保证经济复苏将会发生或持续。

虽然我们目前认为我们有充足的流动资金来源，但无法保证，在金融低迷的情况下，我们将能够获得有担保或无担保的贷款融资来满足我们的需求，包括购买额外的物业，完成当前的开发项目，或在贷款到期时成功地为我们的物业再融资。如果可获得的信贷有限，这也将对我们的应收票据产生不利影响，因为交易对手可能无法获得到期偿还贷款所需的融资。

政治和经济的不确定性可能对我们的业务产生不利影响。

截至2025年12月31日止年度，持续的通胀压力、政策和贸易不确定性加剧以及持续的地缘政治紧张局势和冲突（包括俄罗斯和乌克兰之间的武装冲突，以及整个中东地区的持续不稳定）继续受到全球市场大幅波动的影响。这些持续和不断变化的地缘政治和经济状况可能会继续在金融市场造成波动，扰乱供应链，并对商业和消费者信心产生不利影响。我们无法预测当前的政治和经济不确定性将如何影响我们的关键租户、合资伙伴、贷方、金融机构以及总体经济状况，包括消费者健康和信心以及股市波动。

政治和经济的不确定性可能导致消费者推迟可自由支配的支出，以应对信贷收紧、消费者信心下降以及影响消费者支出行为的其他宏观经济因素，从而导致我们租户的业务低迷。如果当前的政治和经济不确定性导致进一步的金融动荡普遍影响银行体系和金融市场或出现重大金融服务机构倒闭，信贷市场可能出现新的或增量紧缩，流动性低下，固定收益、信贷、货币和股票市场出现极端波动。这些因素中的每一个都可能对我们的财务状况、现金流和经营业绩产生不利影响。

通货膨胀可能会对我们的财务状况、现金流和经营业绩产生不利影响。

通胀上升，或通胀率持续升高，以及任何相关影响，都可能对我们的物业抵押贷款和债务利息、开发和再开发成本以及一般和行政费用产生明显的负面影响，因为这些成本和费用的增长速度可能高于我们的租金。

最近一段时间，各国央行通过收紧货币政策来应对迅速上升的通胀，这可能会给经济增长带来阻力。尽管美联储在2025年降低了利率，但他们在2022年至2024年上半年实施的加息对SOFR和Prime Rate等利率指数产生了重大影响。见“与我们的流动性和债务相关的风险”。我们相信，我们以注重成本的方式管理我们的物业，以最大限度地减少经常性运营费用，并利用多年合同来缓解通货膨胀对我们的业务和租户的影响。我们的大部分租约要求租户支付他们应分担的运营费用，包括公共区域维护、房地产税和保险，从而减少了我们因通货膨胀而导致的成本和运营费用增加的风险。虽然这些规定旨在部分缓解通胀的影响，但目前的通胀水平虽然有所缓和，但仍可能超过我们能够从租户基础上获得的合同租金涨幅。通胀压力，即使在降低的水平上，也可能对消费者支出产生不利影响，这可能会影响我们租户的销售，进而影响我们的平均租金，在某些情况下，影响我们的百分比租金（如适用）。此外，续租或未来租约可能不会按照当前条款进行谈判，在这种情况下，我们可能会收回较小比例的运营费用。

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竞争可能会对我们购买物业以及吸引和留住租户的能力产生不利影响。

有无数的商业开发商、房地产公司、金融机构和其他投资者，在寻找物业收购和吸引将从我们租赁的租户方面与我们竞争。我们的竞争对手包括其他REITs、金融机构、私人基金、保险公司、养老基金、私人公司、家族办公室、主权财富基金和个人。在某些情况下，这些实体可能拥有或可能获得比公司更多的财务资源。这种竞争可能导致物业成本高于我们希望支付的成本或低于我们希望收取的租金。此外，我们物业的零售商（在我们的REIT投资组合和投资管理投资组合的投资组合中）面临来自奥特莱斯购物中心、折扣购物俱乐部、电子商务、直邮和电话营销的日益激烈的竞争，这可能（i）减少应付给我们的租金和（ii）降低我们在我们的物业吸引和留住租户的能力，从而导致我们物业的空置率增加。

市场状况的变化可能会对我们的股价和我们进入公开股票市场的能力产生不利影响。

我们普通股的市场价格可能会因应许多因素而大幅波动，包括：

•

我们的经营业绩、运营资金、现金流或流动性的实际或预期变化；

•

我们的盈利预测或分析师的预测发生变化；

•

我们的股息政策发生变化；

•

影响我们一项或多项物业或其他资产账面价值的减值费用；

•

发表有关我们、零售行业、或房地产行业一般的研究报告；

•

市场利率上升导致我们证券的购买者寻求更高的股息或利率收益率；

•

同类公司市场估值变化；

•

对我们在任何时候的未偿债务金额、我们在近期和中期的到期债务金额以及我们为此类债务再融资的能力及其条款或我们未来产生额外债务的计划的不利市场反应；

•

关键管理人员的新增或离任；

•

机构证券持有人的行为；

•

提议或通过的监管或立法变更或发展；

•

新闻界或投资界的投机行为；

•

本报告中包含或以引用方式并入的任何其他风险因素的发生；和

•

一般市场和经济状况。

以上所列的许多因素都超出了我们的控制范围。无论我们的财务表现、状况和前景如何，这些因素都可能导致我们普通股的市场价格大幅下跌。我们无法保证我们普通股的市场价格在未来不会下跌，持有人可能很难以他们认为有吸引力的价格出售这类证券，或者根本无法出售。由于这种或其他市场因素，我们的股价下跌可能会对我们在公开市场筹集额外股本的能力产生不利影响。

停电、计算机病毒和类似事件可能会扰乱我们的运营。

我们依赖IT网络和系统，其中一些由第三方拥有和运营，来处理、传输和存储电子信息。这些系统中的任何一个都可能因火灾、洪水、断电、电信故障、恐怖分子或网络攻击和类似事件而发生故障。尽管实施了网络安全措施，但我们的系统和我们所依赖的第三方的系统也可能容易受到计算机病毒和类似中断的影响。如果我们或我们所依赖的第三方无法防止此类中断和破坏，我们的运营可能会受到干扰。

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越来越多的IT安全威胁和更复杂的计算机犯罪可能会对我们的系统、网络和服务构成风险。

网络事件可能是蓄意攻击或无意事件造成的。近年来，针对零售、保险、金融和银行业的重大网络攻击数量有所增加，其中包括但不限于未经授权访问数字系统，以盗用资产或敏感信息、破坏数据或造成运营中断。网络攻击也可能以不需要获得未经授权的访问的方式进行，例如通过对网站造成拒绝服务攻击。第三方或内部人员的网络攻击利用的技术范围从高度复杂的努力以电子方式规避网络安全或压倒网站到更传统的情报收集，以及旨在获得访问所需信息的社会工程。人工智能工具的日益可用性和快速演进可能会进一步提高这些技术的复杂性、自动化和有效性，包括实现更具说服力的网络钓鱼和假冒，加速漏洞发现和利用，并促进更大规模的攻击。

这些增加的全球IT安全威胁变得更加复杂，目标明确的计算机犯罪对我们的系统和网络的安全以及我们数据的机密性、可用性和完整性构成了风险。互联技术的开放性质可能允许网络或Web中断或泄露敏感数据或允许向业务合作伙伴和客户端传输有害/恶意代码的隐私泄露。由于用于获得未经授权的访问、禁用或降级服务或破坏系统的技术经常变化，可能很难在很长一段时间内被发现，我们可能无法预测这些技术或实施足够的预防措施。

网络攻击可能导致巨大的财务和声誉成本，包括但不限于：

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盗用机密信息；

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操纵和破坏数据；

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商业秘密灭失；

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系统停机和运营中断；

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补救费用，其中可能包括被盗资产或信息的责任以及修复系统损坏，以及为努力维持业务关系而向客户、租户或其他业务合作伙伴提供的奖励；

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未经授权使用专有信息造成的收入损失；

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部署额外保护策略、培训员工和聘请第三方专家和顾问的成本；

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声誉受损对投资者和租户信心产生不利影响；以及

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代价高昂的诉讼。

网络安全的控制环境是贯穿整个攻击面的不断变化的风险格局，其中包括来自本地、云基础设施、软件即服务和移动应用程序的风险。虽然我们试图通过采用一系列网络安全措施来减轻这些风险，同时购买网络安全保险，但在发生事故时，我们的保险范围可能不足，我们的系统、网络和服务仍然可能容易受到高级威胁的影响。

人工智能带来的风险和挑战可能会影响我们的业务、运营结果和声誉，包括对我们的机密信息、专有信息和个人数据构成安全风险。

人工智能开发和使用过程中出现的问题，再加上不确定且快速发展的监管环境，可能会对我们的业务造成声誉损害、责任或其他不利后果。我们为特定用例采用了某些生成式AI工具，这些工具已由我们的法律和信息安全团队审查，目标是提高运营效率。我们将继续评估，并可能在未来采用其他人工智能工具来支持某些内部功能和运营。实施和维护这些工具可能需要在软件、数据管理、网络安全、治理和控制以及具备必要技能的人员方面进行大量投资。如果我们无法有效地采用人工智能工具，或者如果我们没有按照需要尽快这样做以保持竞争力，我们可能无法实现预期的效率，可能落后于竞争对手，我们的业务可能会受到不利影响。相反，过快部署AI工具或没有适当的政策、测试、监督和控制可能会导致无效采用、运营中断以及有缺陷、有偏见或误导性的输出（可能看起来很可靠），从而导致错误决策、竞争损害、声誉损害以及法律或监管责任。

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我们的某些供应商和其他第三方可能会将AI工具纳入他们的服务和可交付成果中，有时不会向我们披露这种用途。它们可能使用或实施此类工具不当或效果不佳，此类工具的提供者可能无法满足现有或迅速演变的安全、隐私和数据保护监管或行业标准。因此，我们使用或依赖此类供应商可能会增加网络安全或隐私事件、诉讼或监管行动以及声誉损害的风险。如果我们、我们的供应商或其他第三方因为使用AI工具而经历实际或感知到的违规行为或隐私或安全事件，我们可能会失去宝贵的知识产权和机密信息，我们的声誉和公众对我们安全措施有效性的看法可能会受到损害。此外，不良行为者可能会使用人工智能技术，为窃取或滥用个人信息、机密信息和知识产权提供便利。

管理人工智能的法律和监管环境继续快速发展，并且仍然存在不确定性。新的或不断变化的法律、法规或行业标准可能要求我们将大量资源用于合规、修改或限制我们对人工智能的使用、实施额外的控制或改变商业惯例。任何此类要求都可能增加我们的成本，降低预期收益，限制我们有效使用人工智能的能力，或者使我们面临罚款、处罚或其他执法行动。

使用社交媒体可能会对我们的声誉和业务产生不利影响。

社交媒体平台的使用显着增加，包括博客、社交媒体网站和其他基于互联网的通信形式，这些平台允许个人接触广泛的受众，包括我们重要的商业成分。通过这些平台获得的信息实际上是即时的，其影响也是如此，并且可能随时发布，而没有给我们提供及时纠正或纠正的机会。这些信息可能对我们的利益不利，可能不准确，并可能损害我们的声誉、品牌形象、商誉、业绩、前景或业务。此外，这些平台增加了未经授权披露重大非公开公司信息的风险。

气候变化和自然灾害可能会对我们的物业和业务产生不利影响。

我们当前或未来的一些房产可能会遭受自然灾害，并可能受到气候变化的影响。如果气候变化导致天气模式的不利变化、海平面上升或极端温度，我们在某些市场的物业可能会受到不利影响。具体地说，位于沿海地区的房产，包括佛罗里达州、弗吉尼亚州、佐治亚州、纽约州和马萨诸塞州，可能会受到未来海平面上升或飓风和风暴频率或严重程度上升的影响，无论是气候变化或其他因素造成的。此外，我们在加利福尼亚州拥有房产，该州近年来经历了严重的干旱和野火，并发生了地震活动。

气候变化可能对我们的物业和业务产生各种直接或间接的不利影响，包括：

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我们零售物业的财产损失；

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恶劣天气（例如飓风、洪水、野火或其他自然灾害）对位于我们零售物业的主要租户的运营造成的干扰产生的间接财务和运营影响；

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受飓风、洪水、山火或其他自然灾害等恶劣天气影响区域的物业增加保险费和免赔额，或承保范围减少或无法获得；

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保险理赔和责任增加；

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能源成本增加影响运营回报；

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租户业务所依赖的水或其他自然资源的可用性或质量发生变化；

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与气候变化相关的物理变化导致消费者对产品或服务的需求减少（例如，气温升高或海岸线减少可能会减少对以前被视为可取的住宅和商业物业的需求）；

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股权投资因投资时未预见到的情况发生变化而导致的长期估值不正确；以及

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由上述情况引起的经济中断。

此外，遵守与气候变化相关的新法律或法规，包括遵守“绿色”建筑规范，可能要求我们对现有物业进行改进或支付对我们或我们的物业评估的额外税费。尽管我们努力识别、分析和应对气候变化带来的风险和机遇，但目前无法保证气候变化不会对我们产生不利影响。

未来的恐怖袭击或内乱可能会损害对我们财产的需求和价值。

过去几年，国内和国际零售物业发生了多起高度宣传的恐怖行为和枪击事件。未来的恐怖袭击、内乱和其他恐怖主义或战争行为可能会损害对我们财产的需求和价值。恐怖分子

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攻击可能会通过损坏、破坏、丢失或增加安全成本直接影响我们财产的价值，而此类行为的保险可用性可能会受到限制，或者可能会受到成本大幅增加的影响。如果我们的租户受到未来攻击的影响，他们继续履行现有租约义务的能力可能会受到不利影响。零售需求减少可能会使我们难以以等于或高于历史利率的租赁费率续租或再租赁我们的物业。这些行为可能会削弱企业和消费者的信心和支出，并可能导致国家和国际金融市场和经济体的波动加剧。这些事件中的任何一个都可能减少对房地产的需求，减少或延迟我们的物业的占用，并限制我们获得资金的机会或增加我们筹集资金的成本。

 

投资者、租户、员工和其他利益相关者对我们的企业责任实践和报告的更多审查和预期的变化可能会导致我们产生额外成本，并对我们的声誉、租户和员工的获取和保留以及获得资本的途径产生不利影响。

所有行业的公司都面临着与其企业责任实践和披露相关的日益严格的审查。投资者、租户、员工和其他利益相关者越来越关注企业责任实践，并更加重视其投资、商业决策和消费者选择的环境和社会成本。例如，越来越多的投资基金在做出投资决策时关注积极的企业责任实践和可持续性得分。此外，某些机构投资者对其现有投资表现出了更多的积极性，包括敦促公司在被认为具有企业责任意义的领域采取某些行动。

投资者，尤其是机构投资者，使用或可能使用第三方基准和评分来评估我们与同行的企业责任实践，如果我们被认为落后，这些投资者可能会决定不投资我们的普通股或从他们目前的投资中撤资，我们可能会面临声誉挑战。或者，这类投资者可能决定与我们积极接触，以改善公司责任披露或业绩，也可能在此基础上做出投票决定。鉴于投资者的关注和需求增加，有关公司责任实践的公开披露正变得更加广泛。我们所做的任何披露可能包括我们在各种公司责任事项上的政策和做法，包括公司治理、环境合规和人力资本管理以及员工包容。有可能利益相关者可能对我们的企业责任实践、报告和目标不满意，或者对我们的采用速度不满意。如果我们的企业责任实践和披露不符合投资者、租户、员工或其他利益相关者的期望，这种期望不断演变，我们的声誉、租户和员工保留以及获得资本的机会可能会受到负面影响。

相反，最近其他利益相关者减少或消除公司责任做法的要求发生了重大变化，这也可能影响我们，并需要大量资源来管理相关的法律、监管、声誉和政治风险，这些风险正在迅速演变。2022年，SEC提出了广泛的规则，旨在加强和规范与气候相关的披露，以期在公开发行人之间促进气候相关信息的更大一致性、可比性和可靠性。2024年3月，这些规则被SEC正式通过，随后被SEC自愿搁置，等待完成对美国第八巡回上诉法院合并申请的司法审查。这些新的披露要求包括有关温室气体排放、气候相关风险和相关财务影响、治理和战略的信息。美国现任政府领导下的SEC不太可能在目前的第八巡回法院案中为气候规则辩护，取消目前实施的气候规则的自愿中止，或以其他方式强制执行气候规则。然而，我们可能会受到类似要求的约束，并在州一级增加立法活动。此外，我们可能会受到新的合规要求和/或与自然资源或能源使用和相关排放相关的新成本或税收（例如“碳税”）的约束，这可能会增加我们的运营成本。

我们未能或被认为未能在宣布的时间表内实现我们在任何公司责任披露中设定的目标和目标，或者根本没有实现，或者我们各个利益相关者的期望可能会对我们的声誉、租户和员工保留以及获得资本产生负面影响。

此外，我们可能会在实施、监测和报告各种公司责任做法和举措以及遵守适用法律方面产生额外成本，其中一些可能需要增加与公司责任相关的活动，而另一些则可能需要相反的情况。遵守看似相互冲突的要求可能会给我们的人员、系统和资源带来压力。

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下表列出有关我们于2025年12月31日的每个REIT投资组合运营物业的更具体信息：

财产（a）		关键租户		年份 收购			阿卡迪亚的 利息				可出租毛额 面积（GLA）				经济 入住率				租赁 入住率				年化基 租金（ABR）				ABR/每 平方英尺
街道和城市零售
芝加哥地铁
拉什和沃尔顿街 收藏（7家楼盘）		Kith，露露柠檬，宗教改革， Veronica Beard，St. Laurent，Brandy Melville，Mango		2011 2012 2013				100.0	%			57,577				95.1	%			95.1	%		$	11,048,326			$	201.87
克拉克街和W. Diversey 收藏（4家楼盘）		星巴克，TJ Maxx， J Crew Factory、Trader Joe's、丝芙兰		2011 2012				100.0	%			53,099				89.0	%			89.0	%			2,261,842				47.84
哈尔斯特德和阿米蒂奇 收藏（13家楼盘）		瑟琳娜和莉莉，费赫蒂， Jenny Kayne，Warby Parker，Kiehl's，Solidcore， Rails、Levain Bakery、Huckberry		2011 2012 2019 2020				100.0	%			53,220				100.0	%			100.0	%			3,249,311				61.05
北林肯公园芝加哥 收藏（6家楼盘）		吉他中心，Carhartt		2011 2014				100.0	%			49,921				55.5	%			55.5	%			1,057,532				38.20
州和华盛顿		Nordstrom Rack，优衣库		2016				100.0	%			65,401				100.0	%			100.0	%			2,788,546				42.64
151 N. 道富		沃尔格林		2016				100.0	%			27,385				100.0	%			100.0	%			1,573,000				57.44
北部和金斯伯里		老海军，边远地区		2016				100.0	%			41,791				100.0	%			100.0	%			2,015,292				48.22
康科德和密尔沃基		—		2016				100.0	%			13,147				100.0	%			100.0	%			490,931				37.34
加州和阿米蒂奇		—		2016				100.0	%			18,275				90.8	%			90.8	%			806,791				48.63
罗斯福广场		Petco，Vitamin Shoppe， 美元树		2015				100.0	%			37,995				89.7	%			89.7	%			825,979				24.24
沙利文中心		目标		2016				100.0	%			176,181				83.8	%			83.8	%			5,525,371				37.43
												593,992				89.0	%			89.0	%		$	31,642,921			$	59.82
纽约地铁
Soho Collection/西村 （19处房产）（b）		Reiss，Vuori，Zimmermann， Madewell，John Varvatos 瑞士手表，框架，理论， Bang & Olufsen，Marine Layer		2011 2014 2019 2020 2022 2024 2025				100.0	%			69,643				89.4	%			96.3	%		$	20,503,770			$	329.32
熨斗和联合广场系列 （3处房产）		Nespresso，Dr. Martens						100.0	%			23,781				100.0	%			100.0	%			4,858,992				204.32
西54街200号		—		2007				100.0	%			5,932				98.8	%			98.8	%			1,640,164				279.80
白原路4401号		沃尔格林		2011				100.0	%			12,964				100.0	%			100.0	%			625,000				48.21
巴托大道		Wingstop		2005				100.0	%			14,824				100.0	%			100.0	%			509,030				34.34
Greenwich and Westport Collection（4家酒店）		Veronica Beard，The RealReal， 蓝色水星、锦绣、施华洛世奇、瑞士名表		1998 2012 2014				89.5	%			39,593				100.0	%			100.0	%			4,544,869				114.79
第三大道2914号		星球健身		2006				100.0	%			40,603				100.0	%			100.0	%			1,131,422				27.87
313-315鲍厄里（b）		约翰·瓦尔瓦托斯		2013				100.0	%			6,600				100.0	%			100.0	%			527,076				79.86
120西百老汇		花旗银行Citizens Bank，Citi Bank		2013				100.0	%			13,838				100.0	%			100.0	%			2,506,696				181.15
弗拉特布什大道2520号		BOB's Discount Furniture，Capital One		2014				100.0	%			29,114				100.0	%			100.0	%			1,297,818				44.58
威廉斯堡贝福德系列（c）		丝芙兰、SweetGreen、Levain Bakery、Alo Yoga		2022				100.0	%			50,842				92.9	%			100.0	%			5,284,345				111.87
Williamsburg North 6th Collection（c）		露露柠檬，Madewell，On Running，Abercrombie and Fitch，BirkenStock，Patagonia		2024 2025				100.0	%			56,815				94.5	%			98.6	%			7,635,565				142.28
麦迪逊大道991号		Vera Wang，Gabriela Hearst		2016				100.0	%			7,512				100.0	%			100.0	%			3,790,095				504.54
高谭广场		美国银行， Footlocker，苹果银行		2016				49.0	%			25,931				75.4	%			75.4	%			1,672,235				85.48
												397,992				94.8	%			97.5	%		$	56,527,078			$	149.77
洛杉矶地铁
比佛利大道8833号		奢华生活		2022				97.0	%			9,757				100.0	%			100.0	%		$	1,390,888				142.55
梅尔罗斯广场收藏		行，克洛伊		2019				100.0	%			14,000				100.0	%			100.0	%			3,241,818				231.56
												23,757				100.00	%			100.00	%		$	4,632,706			$	195.00
哥伦比亚特区地铁
1739-53 & 1801-03 康涅狄格大道		道明银行		2012				100.0	%			20,669				21.9	%			21.9	%		$	311,541			$	68.97
14th Street Collection（3家楼盘）		威瑞森通信、朗和福斯特、VSV红酒吧、瓷砖吧		2021				100.0	%			19,077				76.4	%			76.4	%			1,396,848				95.83
罗德岛广场 购物中心		Ross Dress for Less		2012				100.0	%			57,667				93.5	%			93.5	%			1,957,308				36.30
M街和威斯康辛走廊 （28处房产）（d）		露露柠檬、Duxiana、Reformation、Glossier、Alo Yoga、Aritzia、Skims、J Crew、Google		2011 2016 2019				68.0	%			262,412				93.7	%			94.9	%			19,085,423				77.63
												359,825				88.6	%			89.5	%		$	22,751,120			$	71.35
波士顿地铁
Newbury Street 165号		星巴克		2016				100.0	%			1,050				100.0	%			100.0	%		$	321,954			$	306.62
达拉斯地铁
恒基大道投资组合 （12家楼盘）		芽菜市场， tecovas的Warby Parker		2022 2024 2025				100.0	%			84,652				83.7	%			85.9	%		$	2,642,593				37.30

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财产（a）		关键租户		年份 收购				阿卡迪亚的 利息				可出租毛额 面积（GLA）				经济 入住率				租赁 入住率				年化基 租金（ABR）				ABR/每 平方英尺
街道和城市零售总额													1,461,268				90.4	%			91.5	%		$	118,518,371			$	89.73
Acadia Share Total Street and Urban Retail				1993									1,359,659				90.3	%			91.5	%		$	111,177,689			$	90.51
郊区物业
新泽西州
埃尔姆伍德公园购物中心		沃尔格林，LIDL， 大通银行、市MD、Five Below		1998					100.0	%			143,988				94.8	%			100.0	%		$	3,592,469			$	26.32
Absecon市场		沃尔格林、美元树、阿尔迪		1998					100.0	%			103,637				79.0	%			79.0	%			1,610,074				19.66
纽约
乡村公地 购物中心		花旗银行、Ace Hardware		1998					100.0	%			87,239				88.7	%			92.6	%			2,763,571				35.71
分行广场		洛杉矶健身		1998					100.0	%			123,345				78.6	%			78.6	%			2,762,924				28.51
安博伊中心		Stop & Shop（Ahold）		2005					100.0	%			63,372				92.1	%			92.1	%			2,129,760				36.49
十字路口购物中心		HomeGoods，PetSmart， BJ批发俱乐部丨奥莱利汽车配件		1998					49.0	%			311,528				93.5	%			97.5	%			9,769,104				33.53
新劳登中心		价格直升机，Marshalls		1993					100.0	%			258,389				95.3	%			95.3	%			2,332,480				9.47
28杰里科收费公路		Kohl's		2012					100.0	%			96,363				100.0	%			100.0	%			1,996,500				20.72
康乃狄克州
Town Line Plaza（e）		沃尔玛， Stop & Shop（Ahold）		1998					100.0	%			206,346				98.5	%			98.5	%			1,657,996				15.63
麻萨诸塞州
Methuen购物中心		沃尔玛，市场篮子		1998					100.0	%			130,021				96.6	%			96.6	%			1,390,578				11.07
新月广场		家得宝，Shaw's		1993					100.0	%			218,002				99.3	%			100.0	%			2,258,581				10.43
李约瑟大街201号		迈克尔的		2014					100.0	%			20,409				100.0	%			100.0	%			711,662				34.87
高地大道163号		史泰博，Petco		2015					100.0	%			40,505				100.0	%			100.0	%			1,675,657				41.37
佛蒙特州
Gateway购物中心		Shaw's（Albertsons）、星巴克		1999					100.0	%			102,854				96.7	%			98.2	%			2,306,912				23.19
伊利诺伊州
霍布森西广场		花园生鲜市场		1998					100.0	%			98,962				89.8	%			89.8	%			1,245,840				14.03
印第安纳州
梅里维尔广场		美元树，TJ Maxx， DD's discount（Ross）		1998					100.0	%			235,926				82.8	%			84.3	%			2,959,547				15.15
密西根州
布卢姆菲尔德镇广场		HomeGoods，TJ Maxx， 迪克体育用品，伯灵顿		1998					100.0	%			234,951				100.0	%			100.0	%			4,423,656				18.83
特拉华州
镇中心及其他 （1处房产）		Lowes，迪克体育用品，Target，Crunch Fitness			2003				100.0	%			729,879				98.4	%			98.4	%			12,802,040				17.83
市集广场购物中心		Trader Joe's，TJ Maxx		2003					100.0	%			102,047				100.0	%			100.0	%			3,445,866				33.77
纳曼斯路		Jared Jewelers，美国红十字会		2006					100.0	%			19,865				100.0	%			100.0	%			920,134				46.32
宾夕法尼亚州
422广场		家得宝		1993					100.0	%			156,279				100.0	%			100.0	%			956,954				6.12
栗山		—		2006					100.0	%			36,492				100.0	%			100.0	%			1,000,572				27.42
阿宾顿镇中心（f）		目标，TJ Maxx		1998					100.0	%			216,871				98.8	%			100.0	%			1,285,513				21.95
郊区物业合计													3,737,270				95.2	%			96.0	%		$	65,998,390			$	19.99
Acadia Share Total Suburban Properties													3,578,391				95.2	%			96.0	%		$	61,016,147			$	19.35
REIT物业合计													5,198,538				93.8	%			94.8	%		$	184,516,761			$	39.91
Acadia Share Total REIT Properties													4,938,049				93.9	%			94.7	%		$	172,193,836			$	39.30

 

 

 

(a)

不包括处于不同发展或重建阶段的物业，见下文“发展及重建活动”一节。上述占用和租金金额不包括目前已出租但截至2025年12月31日尚未开始支付租金的空间（“租赁占用”项下除外）。住宅和办公GLA除外。

(b)

指根据总租约向公司支付的年度基本租金，并不反映该物业的零售租户支付的租金。

34

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（c）

公司声明的合法所有权为49.99%。然而，鉴于其权益中嵌入的优惠，公司并未将任何价值归于50.01%非控股权益持有人。

（d）

不包括94,000平方英尺的办公室GLA。

（e）

Anchor GLA包括一家面积为97,300平方英尺的沃尔玛商店，该商店不归公司所有。这一面积已被排除在计算每平方英尺年化基本租金之外。

（f）

Anchor GLA包括一家157,616平方英尺的Target商店，该商店不归公司所有。这一平方英尺已被排除在计算每平方英尺年化基本租金之外。

下表列出有关我们于2025年12月31日的每项投资管理物业的更具体资料：

 

财产（a）		关键租户		年份 收购		阿卡迪亚的 利息				可出租毛额 面积（GLA）				经济 入住率				租赁 入住率				年化基 租金（ABR）				ABR/每 平方英尺
基金II组合明细
纽约
城市点（b）		普利马克，塔吉特，丝芙兰， 基础学校， Alamo Drafthouse， Trader Joe's，露露柠檬		2007			76.0	%			531,982				79.6	%			87.6	%		$	20,764,697			$	49.01
合计-基金II											531,982				79.6	%			87.6	%		$	20,764,697			$	49.01
基金IV组合明细
纽约
麦迪逊大道801号		—		2015			23.1	%			2,522				100.0	%			100.0	%		$	300,000			$	118.95
210鲍厄里		—		2012			23.1	%			2,538				—				—				—				—
东61街27号		—		2014			23.1	%			4,177				—				—				—				—
东71街17号		行		2014			23.1	%			8,432				100.0	%			100.0	%			2,129,561				252.56
麻萨诸塞州
Fort Point餐厅		桑坦德银行		2016			23.1	%			15,711				9.1	%			9.1	%			224,656				157.65
罗德岛州
Bald Hill路650号（d）		迪克体育用品， 伯灵顿		2015			20.8	%			160,448				85.3	%			85.3	%			2,092,896				15.28
格鲁吉亚
布劳顿街投资组合 （14家楼盘）		H & M，Warby Parker， 肯德拉·斯科特，星巴克，露露柠檬		2014			23.1	%			94,693				93.3	%			93.3	%			3,492,656				39.54
加州
联合和菲尔莫尔 收藏（1处房产）		黑猩猩		2015			20.8	%			1,044				100.0	%			100.0	%			82,500				79.02
合计-基金四											289,565				82.4	%			82.4	%		$	8,322,270			$	34.87
基金V组合明细
新墨西哥州
圣达菲广场		TJ Maxx，百思买， Ross Dress for Less		2017			20.1	%			224,152				99.9	%			99.9	%		$	4,323,989			$	19.31
德州
伍德岭广场（d）		Skechers，Diamonds Direct，Office Depot		2022			18.1	%			217,273				84.3	%			91.0	%			4,693,229				25.61
拉弗龙特拉村（d）		Kohl's，Hobby Lobby，Burlington，Marshalls		2022			18.1	%			534,441				95.2	%			99.5	%			7,937,949				15.60
密西根州
新市镇中心		Kohl's，DSW		2017			20.1	%			190,530				81.5	%			81.5	%			1,996,075				12.86
费尔兰格林		TJ Maxx，Michaels，Burlington		2017			20.1	%			270,187				96.2	%			98.3	%			5,149,277				19.82
马里兰州
弗雷德里克县（1处房产）（d）		LIDL、Advance Auto、星巴克		2019			18.1	%			236,507				77.1	%			79.6	%			3,591,828				19.69
康乃狄克州
三城广场（d）		TJ Maxx、HomeGoods、ShopRite		2019			18.1	%			295,817				96.2	%			96.9	%			4,632,849				16.27
新泽西州
中州		ShopRite、百思买、Ross Dress for Less、PetSmart		2021			20.1	%			392,889				94.9	%			95.4	%			7,320,518				19.64
纽约
南山购物中心（d）		ShopRite， 阿什利家具		2022			18.1	%			512,908				77.0	%			77.0	%			4,540,459				11.50
莫霍克公地（d）		劳氏，目标		2023			18.1	%			399,198				99.4	%			99.4	%			5,809,133				14.64
宾夕法尼亚州
门罗市场		Kohl‘s，Dick’s 体育用品， 巨型食品		2021			20.1	%			371,652				99.6	%			99.6	%			4,460,933				12.05
罗德岛州
林肯公地		Stop and Shop（Ahold），Marshalls，HomeGoods		2019			20.1	%			460,813				97.1	%			97.1	%			6,208,135				13.87
佛蒙特州

35

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财产（a）		关键租户		年份 收购		阿卡迪亚的 利息				可出租毛额 面积（GLA）				经济 入住率				租赁 入住率				年化基 租金（ABR）				ABR/每 平方英尺
枫树广场（c）		Shaw's、迪克体育用品、百思买、Old Navy		2023			20.1	%			396,778				95.3	%			96.8	%			7,394,723				19.56
维吉尼亚
兰兹敦公地		best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best best b Ross Dress for Less		2019			20.1	%			383,236				97.4	%			97.4	%			8,054,369				21.58
佛罗里达州
棕榈海岸登陆		TJ Maxx，PetSmart， Ross Dress for Less		2019			20.1	%			171,721				97.9	%			97.9	%			3,634,204				21.61
柏树溪		Hobby Lobby，Total Wine，HomeGoods		2023			20.1	%			239,659				100.0	%			100.0	%			5,265,164				21.97
北卡罗来纳州
山核桃岭		Kohl's、百思买、迪克体育用品体育用品		2017			20.1	%			380,565				96.1	%			96.1	%			4,649,252				12.71
阿拉巴马州
特鲁斯维尔长廊		沃尔玛、富豪影城		2018			20.1	%			463,681				89.6	%			97.3	%			3,957,844				9.53
格鲁吉亚
广州市场		迪克体育用品， TJ Maxx， 百思买		2021			20.1	%			347,966				98.1	%			98.1	%			6,359,342				18.63
海兰阁		Kohl's，HomeGoods		2018			20.1	%			363,391				100.0	%			100.0	%			5,109,256				14.06
加州
埃尔克格罗夫公地		Kohl's，HomeGoods		2018			20.1	%			242,078				99.1	%			100.0	%			5,413,855				22.57
犹他州
Riverdale家庭中心（d）		目标，家居用品， 百思买， Sierra贸易（TJX）		2019			18.0	%			372,408				97.9	%			97.9	%			4,261,462				11.68
合计-基金V											7,467,850				94.1	%			95.4	%		$	114,763,845			$	16.33
基金财产总额											8,289,397				92.8	%			94.5	%		$	143,850,812			$	18.70
其他跟投工具详情
纽约
Grand Avenue商铺（d）		Stop & Shop（Ahold），星巴克		2024			5.0	%			99,837				89.7	%			89.7	%		$	3,292,401			$	36.78
佛罗里达州
在Highwoods保护区散步（d）		家居用品，迈克尔斯		2024			20.0	%			137,756				95.1	%			95.1	%			2,663,811				20.32
松林广场		TJ Maxx，Ross穿得少，Five Below下五		2025			100.0	%			203,917				97.8	%			97.8	%			4,792,309				24.04
格鲁吉亚
西科布大道		—		2025			100.0	%			254,446				77.3	%			77.3	%			4,625,460				23.52
内华达州
LINQ长廊（d）		院子里的房子， 布鲁克林碗， 我爱吃糖，星巴克， 欢迎来到拉斯维加斯， In-N-Out Burger，Magicians Room		2024			15.0	%			181,498				96.1	%			99.3	%			14,175,780				81.28
合计-其他共同投资工具											877,454				90.1	%			90.8	%		$	29,549,760			$	37.36
投资管理财产总额											9,166,851				92.5	%			94.1	%		$	173,400,572			$	20.44
Acadia在总投资管理资产中的份额											2,434,627				90.1	%			92.2	%		$	52,246,181			$	23.83

 

 

(a)

不包括发展中或重建中的物业，见下文“发展及重建活动”一节。上述占用和租金金额不包括除“租赁占用”外目前正在出租但尚未开始支付租金的空间。住宅和办公室GLA除外。

(b)

原地入住率不包括短期百分比租金。

（c）

物业还包括93,259平方英尺的办公空间。

（d）

财产或财产未合并。

 

36

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主要租户

截至2025年12月31日止年度，没有任何个人零售租户占整个REIT投资组合和投资管理总基本租金的3.0%以上，或截至该日期占总租赁GLA的6.3%以上。下表列出了截至2025年12月31日按基本租金划分的我们20个最大零售租户的信息，包括我们按比例分摊的GLA份额和运营合伙企业在两个投资组合中的物业部分所有权权益的年化基本租金（以千为单位的GLA和年化基本租金）：

 

														占总数的百分比 以零售租户为代表
零售租户		数量 组合中的商店（a）				GLA合计				年化 基地 租金（a）				合计 投资组合 GLA				年化 基地 租金
目标			5				533			$	9,469				6.3	%			3.0	%
J班（c）			7				40				5,849				0.5	%			1.6	%
TJX公司（b）			32				421				5,129				5.0	%			1.4	%
露露柠檬			5				24				4,625				0.3	%			1.3	%
迪克斯体育用品公司。			7				204				3,756				2.4	%			1.1	%
交易员乔的			5				57				3,728				0.7	%			1.1	%
PetSmart, Inc.			14				115				3,536				1.4	%			1.0	%
ALO瑜伽			3				24				2,999				0.3	%			0.8	%
沃尔格林			5				71				2,962				0.8	%			0.8	%
Kohl's			7				199				2,750				2.4	%			0.8	%
劳氏			2				164				2,648				2.0	%			0.7	%
迅销（d）			2				32				2,579				0.4	%			0.7	%
帕维鲁国际公司（f）			3				136				2,278				1.6	%			0.6	%
鲍伯折扣家具			4				81				2,244				1.0	%			0.6	%
皇家阿霍尔德（e）			7				133				2,180				1.6	%			0.6	%
Five Below			19				84				1,832				1.0	%			0.5	%
Gap，Inc.（g）			11				66				1,810				0.8	%			0.5	%
瑞士手表（h）			2				14				1,809				0.2	%			0.5	%
丝芙兰			3				11				1,677				0.1	%			0.5	%
犹他美容			15				48				1,673				0.4	%			0.5	%
合计			158				2,457			$	65,533				29.2	%			18.5	%

 

 

 

(a)

不包括仅在一个公司地点运营的租户。没有任何单一租户或物业合计占公司总收入的10%以上。

(b)

TJ Maxx（14个地点）、HomeGoods（10个地点）、Marshalls（6个地点）、HomeSense（2个地点）

（c）

Madewell（4个地点）、J.Crew Factory（3个地点）

（d）

优衣库（1个位置），Theory（1个位置）

（e）

Stop and Shop（5个地点），Giant（2个地点）

（f）

Shaw’s（3个地点）

（g）

Old Navy（10个地点），Gap（1个地点）

（h）

Grand Seiko（1个地点）、Betteridge Jewelers（1个地点）

 

37

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租约到期

 

下表显示了截至2025年12月31日已到位的零售租户按比例安排的租约到期情况，假设没有任何租户将行使续租选择权（GLA和年化基本租金以千为单位）：

 

REIT投资组合

						GLA								年化基本租金（a、b）
到期的租约		数量 租约				广场 脚				百分比 总计				当前 年度 租金				百分比 总计
月与月			10				40				0.9	%		$	2,172				1.3	%
2026			79				646				14.7	%			20,203				11.7	%
2027			67				364				8.3	%			16,245				9.4	%
2028			68				873				19.9	%			26,459				15.4	%
2029			69				700				16.0	%			19,388				11.3	%
2030			54				344				7.8	%			17,403				10.1	%
2031			23				170				3.9	%			6,228				3.6	%
2032			44				180				4.1	%			14,879				8.6	%
2033			48				205				4.7	%			14,636				8.5	%
2034			18				85				1.9	%			6,226				3.6	%
2035			40				446				10.2	%			15,112				8.8	%
此后			27				329				7.5	%			13,243				7.7	%
合计			547				4,382				100.0	%		$	172,194				100.0	%

 

投资管理

						GLA								年化基本租金（a、b）
到期的租约		数量 租约				广场 脚				百分比 总计				当前 年度 租金				百分比 总计
月与月			10				5				0.2	%		$	200				0.4	%
2026			122				189				8.6	%			4,127				7.9	%
2027			120				275				12.5	%			5,916				11.3	%
2028			133				309				14.1	%			6,566				12.6	%
2029			129				293				13.3	%			6,716				12.9	%
2030			106				283				12.9	%			4,983				9.5	%
2031			37				87				4.0	%			1,674				3.2	%
2032			42				201				9.2	%			3,045				5.8	%
2033			47				143				6.5	%			3,454				6.6	%
2034			55				110				5.0	%			2,687				5.1	%
2035			49				105				4.8	%			3,492				6.7	%
此后			21				193				8.8	%			9,386				18.0	%
合计			871				2,193				100.0	%		$	52,246				100.0	%

 

 

 

(a)

基本租金不包括百分比租金、物业费用报销的额外租金或合同租金上涨。

(b)

除下文“地理集中”下讨论的情况外，没有任何单一市场代表公司面临的大量租金风险。鉴于我们的市场、物业和个别空间的特点的多样性，公司无法就到期租金和这些空间可能重新出租的费率作出任何一般性陈述。

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地理集中

下表汇总了截至2025年12月31日我们按区域划分的经营零售物业，不包括开发和再开发物业。数字包括我们按比例分摊的GLA和经营合伙企业在REIT投资组合和投资管理中的物业部分所有权权益的年化基本租金（以千为单位的GLA和年化基本租金）：

 

																		占总数的百分比 代表 地区
地区		GLA（a）				占用%（b）				年化 基地 租金（b）				年化基 租金每 被占 平方英尺				GLA				年化 基本租金
REIT投资组合：
纽约地铁			1,410				92.2	%		$	77,159			$	59.37				28.6	%			44.8	%
芝加哥地铁			594				89.0	%			31,643				59.82				12.0	%			18.4	%
大西洋中部			1,261				98.9	%			20,411				18.71				25.5	%			11.9	%
新英格兰			719				98.3	%			10,323				16.89				14.6	%			6.0	%
华盛顿特区地铁			276				87.3	%			16,795				69.75				5.6	%			9.8	%
Midwest			570				91.1	%			8,629				16.62				11.5	%			5.0	%
洛杉矶地铁			23				100.0	%			4,591				195.66				0.5	%			2.7	%
达拉斯地铁			85				83.7	%			2,643				37.30				1.7	%			1.5	%
REIT运营物业合计			4,938				93.9	%		$	172,194			$	39.30				100.0	%			100.0	%
投资管理组合：
纽约地铁			413				79.6	%		$	16,508			$	50.17				17.0	%			31.8	%
东北			624				91.6	%			8,950				15.65				25.6	%			17.1	%
东南			980				91.6	%			18,201				20.26				40.2	%			34.8	%
西南			181				94.0	%			3,154				18.53				7.4	%			6.0	%
西			143				98.0	%			3,980				28.45				5.9	%			7.6	%
Midwest			94				90.1	%			1,436				17.22				3.9	%			2.7	%
旧金山地铁			—				100.0	%			17				79.02				—	%			—	%
投资管理运营物业合计			2,435				90.1	%		$	52,246			$	23.83				100.0	%			100.0	%

 

 

 

 

(a)

Property GLA包括共25.5万平方英尺，不属于我们所有。这一平方英尺已被排除在计算每平方英尺年化基本租金之外。

(b)

上述占用和租金金额不包括目前已出租但截至2025年12月31日尚未开始支付租金的空间。

（c）

纽约地铁包括三州和周边州。

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发展活动

作为我们战略的一部分，我们投资于可能需要重大开发或再开发的零售房地产资产。截至2025年12月31日，我们有以下当前发展和未来发展项目（百万美元）：

 

Acadia的按比例份额

REIT组合发展物业

AKR按比例分配份额

位置

估计稳定

美东时间。竣工时平方英尺

开发/再开发产生的成本

迄今为止的总成本

预计未来范围

估计总范围

恒基大道扩建

100.0%

德克萨斯州达拉斯

2027/2028

176,000

$101.7

$101.7

$87.3

$106.2

$189.0

$207.9

未来发展项目		AKR按比例分配份额		位置
REIT投资组合
第9街555号		100.0%		加利福尼亚州旧金山
北密歇根大道840号		94.4%		伊利诺伊州芝加哥
Brandywine控股公司		100.0%		特拉华州威尔明顿
西岸高速公路		100.0%		纽约州史坦顿岛
马克广场		100.0%		宾夕法尼亚州爱德华兹维尔
贝德福德格林		100.0%		纽约州贝德福德山
恒基大道2323-2409号		100.0%		德克萨斯州达拉斯
市中心		100.0%		加利福尼亚州旧金山
Route 6商场		100.0%		宾夕法尼亚州洪斯代尔
651-671西迪弗西		100.0%		伊利诺伊州芝加哥
投资管理
北密歇根大道717号		23.1%		伊利诺伊州芝加哥

 

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根据2020年计划和经修订和重述的2020年计划，剩余的普通股如下：

 

截至2025年12月31日已发行普通股			131,036,560
截至2025年12月31日的未偿还OP单位			5,420,517
已发行普通股和OP单位总数			136,457,077
根据2020年计划和经修订和重述的2020年计划的普通股和OP单位			5,929,953
减：发行受限制股份及获授LTIP单位			(3,628,825	)
剩余可用的普通股数量			2,301,128

 

股价表现

以下业绩图比较了自2020年12月31日至2025年12月31日的五年期间，我们普通股的累计股东总回报率与同期罗素2000指数（“罗素2000”）、富时NAREIT全股票REITs指数（“全股票REITs”）和富时NAREIT股票购物中心指数（“股票购物中心”）（之前已终止的SNL REIT购物中心指数）的累计总回报率。Russell 2000、All Equity REITs、Equity Shopping Centers和普通股的总回报价值是根据累计总回报计算得出的，假设在2020年12月31日对Russell 2000、All Equity REITs、Equity Shopping Centers和我们的普通股各投资100.00美元，并假设股息再投资。下表列出的股东回报并不一定代表未来的表现。本节中的信息不是“征集材料”，不被视为向SEC“提交”，也不会通过引用并入我们根据《证券法》或《交易法》提交的任何文件中，无论是在本文件日期之前还是之后提交的，无论此类文件中包含的任何通用公司语言如何。

 

		12月31日，
指数		2020				2021				2022				2023				2024				2025
阿卡迪亚不动产信托		$	100.00			$	158.37			$	108.99			$	135.53			$	200.11			$	177.06
罗素2000指数			100.00				114.82				91.35				106.82				119.14				134.40
富时NAREIT全股票REITs指数			100.00				141.30				106.05				118.09				123.90				126.71
富时NAREIT股票购物中心指数			100.00				165.05				144.36				161.74				189.29				182.01

 

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在不考虑可用的延期选择的情况下，2026年，我们的合并债务总额中的2.923亿美元和未合并未偿债务中的按比例份额中的4830万美元将到期。此外，我们的合并债务总额中的3.096亿美元和按比例分摊的未合并债务中的5610万美元将于2027年到期。由于涉及2026年和2027年的到期债务，我们有选择分别延长合计1.88亿美元和2.524亿美元的合并债务；但是，无法保证公司将能够成功执行其任何或所有可用的延期选择。由于我们打算以当时存在的市场利率（可能高于当前利率）为部分或全部此类债务再融资，如果再融资债务的利率增加100个基点，我们的利息支出将每年增加约660万美元。在非控制性权益生效后，我们在这一增加中的份额将为160万美元。截至2025年12月31日，我们合并的可变利率债务的利息支出为3.706亿美元，扣除目前有效的可变至固定利率互换协议，如果相应的利率指数增加100个基点，利息支出将增加370万美元。在非控制性权益生效后，我们在这一增加中的份额将为130万美元。如果定价和其他商业和金融条款需要，我们可能会寻求额外的浮动利率融资。因此，我们会考虑通过利率互换和保护协议，或其他方式对冲此类额外浮动利率债务相关的利率风险。

根据我们截至2025年12月31日的未偿债务余额，如果利率提高1%，我们的综合未偿债务总额的公允价值将减少约940万美元。相反，如果利率下降1%，我们未偿债务总额的公允价值将增加约610万美元。

截至2025年12月31日和2024年12月31日，我们的综合应收票据分别为1.549亿美元和1.266亿美元。我们通过使用相当于在当时存在的条件下产生类似应收票据的贴现率对未来现金收入进行贴现来确定我们的应收票据的估计公允价值。

根据我们截至2025年12月31日的未偿应收票据余额，如果利率提高1%，我们未偿应收票据总额的公允价值将减少约150万美元。相反，如果利率下降1%，我们未偿应收票据总额的公允价值将增加约150万美元。

截至2024年12月31日的汇总信息

截至2024年12月31日，我们的房地产抵押贷款和其他应付票据总额为15亿美元，不包括20万美元的未摊销溢价和1090万美元的未摊销债务发行成本，其中11亿美元或73.8%为固定利率，包括通过使用衍生金融工具确定利率的债务，4.054亿美元或26.2%为基于SOFR利率加上某些利差的可变利率。截至2024年12月31日，我们参与了30项利率互换和三项利率上限协议，以分别对冲我们对8.520亿美元和1.112亿美元基于SOFR-的浮动利率债务的利率变化风险敞口。

截至2024年12月31日，我们的浮动利率债务的利息支出为4.054亿美元，扣除目前有效的浮动至固定利率互换协议，如果相应的利率指数增加100个基点，则将增加410万美元。根据我们截至2024年12月31日的未偿债务余额，如果利率提高1%，我们未偿债务总额的公允价值将减少约980万美元。相反，如果利率下降1%，我们未偿债务总额的公允价值将增加约980万美元。

2024年12月31日-2025年12月31日市场风险敞口变化情况

我们在2024年12月31日至2025年12月31日期间的利率风险敞口在绝对基础上有所下降，因为截至2024年12月31日的4.054亿美元浮动利率债务已降至2025年12月31日的3.706亿美元。我们的利率敞口占总债务的百分比有所下降，因为截至2024年12月31日，我们的浮动利率债务占综合债务的26.2%，而截至2025年12月31日为19.8%。

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项目8。财务报表。

 

ACADIA房地产信托和子公司

财务报表指数

 

		页
财务报表：
独立注册会计师事务所（Deloitte & Touche LLP；New York，New York，PCAOB ID No. 34）的报告		59
截至2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产负债表		61
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的合并经营报表		62
综合（亏损）收益表截至2025年、2024年及2023年12月31日止年度		63
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的合并股东权益变动表		64
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的合并现金流量表		66
合并财务报表附注		68
财务报表附表：
附表三–房地产及累计折旧		117
附表四–房地产按揭贷款		123

 

 

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ACADIA房地产信托和子公司

合并财务报表附注

 

 

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ACADIA房地产信托和子公司

合并财务报表附注

 

 

在建工程涉及公司运营物业在建设期内投入使用并继续运营的建设活动或再开发。

折旧按直线法在资产的估计可使用年限内计算如下：

 

建筑物和装修	建筑物使用寿命40年，改善使用寿命15年
家具和固定装置	有用寿命，5年到10年不等
租户改善	经济年限或租期较短

如果公司为租户改善提供资金，并且这些改善被视为由公司拥有，则收入确认将在改善基本完成，并将空间的所有权或控制权移交给租户时开始。如果公司确定租户津贴为租赁奖励，公司在将空间的占有或控制权移交给租户以开始租户工作时开始确认收入。租赁奖励记录为递延费用，并在相应的租赁期内按直线法摊销为收入的减少。

购置会计–公司在购置不动产时，对购置的资产和承担的负债（包括土地、房屋建筑物和装修，按照ASC主题805“企业合并”和ASC主题350“无形资产–商誉及其他”，识别出高于和低于市场价的租赁和取得的就地租赁等无形资产）进行公允价值评估，并按照其相对公允价值分配购置价款。当收购物业不符合企业合并标准时，作为资产收购入账；因此，不记录商誉，收购成本资本化。

公司根据使用适当折现率和资本化率的估计现金流量预测以及计量期可获得的市场信息，评估其收购的有形资产和承担的负债的公允价值。对未来现金流的估计是基于许多因素，包括历史经营成果、已知趋势以及可能影响物业的市场/经济状况。

在确定高于和低于市场租赁的价值时，公司估计合同租金义务与交易时租赁的估计市场利率之间的现值差异。如果存在低于市场租金的固定费率选择，公司在得出所购租赁的公允价值时将这些期间连同当前低于市场租金包括在内。合同租金与市场租金之间的贴现差额将在剩余的适用租期内摊销至租金收入，包括任何期权期。

在确定获得的就地租赁的价值时，公司会考虑交易时的市场情况，并对从空置到现有占用的预期租赁期内执行类似租赁的成本进行估值，包括持有成本。分配给就地租赁和租户关系的价值在租赁的估计剩余期限内摊销为折旧和摊销费用。如果租赁在预定到期之前终止，则与该租赁有关的所有未摊销成本（例如租赁无形资产）将被注销。

公司根据收购时的市场状况，包括现行利率、条款和为类似资产获得融资的能力，估计任何财产抵押债务假设的价值。物业抵押债务折价或溢价计入债务的账面价值，并在相关债务工具的剩余期限内摊销为利息费用。

正在开发的房地产–公司将与房地产开发相关的某些成本资本化。房地产建设、扩建或开发期间发生的利息和房地产税，在建筑物的预计使用寿命内予以资本化和折旧。当建筑活动基本完成且物业可供租户占用时，公司将停止这些成本的资本化，但不迟于主要建筑活动完成后一年，此时项目投入使用并开始折旧。如果公司基本上暂停与开发合格资产相关的所有活动，公司将停止利息和税收的资本化，直到活动恢复。

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ACADIA房地产信托和子公司

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ACADIA房地产信托和子公司

合并财务报表附注

 

 

第3级-不属于第1级或第2级且很少或没有市场数据的金融工具或其他资产/负债，因此要求公司制定自己的假设。对于重要的第3级项目，公司也提供了不可观察的输入。

现金及现金等价物

公司将购买时原始期限为三个月或更短的所有高流动性投资视为现金等价物。现金和现金等价物存放在金融机构，有时余额可能超过联邦存款保险公司承保的限额。

受限现金

受限现金主要包括为房地产税、建筑成本、物业维护、保险、最低入住率以及某些贷款协议要求的特定物业的物业运营收入要求而持有的现金。

有价证券

该公司根据FASB的投资-债务和股票证券指南将其可上市股本证券分类为可供出售。按照ASC专题825金融工具：公司在公司合并经营报表中将公允价值易于确定的股权投资的公允价值变动确认为投资的已实现和未实现的持有（损失）收益及其他。

递延成本

在成功谈判租赁时支付的外部费用和成本，包括与已执行的租赁协议相关的直接和增量资本化的内部租赁佣金，均按直线法递延并在相关租赁条款内按直线法摊销。因获得融资而产生的外部费用和成本按直线法作为利息费用的组成部分在相关债务义务期限内递延摊销，近似于实际利率法。

衍生工具和套期保值活动

公司以公允价值计量衍生工具，并将其记录为资产或负债，这取决于其在适用的衍生工具合同下的权利或义务。未指定为套期的衍生工具必须通过收益调整为公允价值。对于指定且符合现金流量套期条件的衍生工具，该衍生工具公允价值变动的有效部分在合并资产负债表的累计其他综合收益中确认，直至被套期项目在收益中确认。衍生工具公允价值变动的无效部分立即在收益中确认。公司将其来自非合并实体的现金流量套期份额作为对未合并关联公司的投资和垫款的一部分以及在合并资产负债表上累计的其他综合收益入账。

尽管公司的衍生工具合约受制于总净额结算安排，在某些情况下，该安排可作为公司及其交易对手的信用缓释措施，但公司并未在综合资产负债表上对其衍生工具的公允价值或现金抵押品的任何现有权利或义务进行净额结算。公司不会将衍生工具用于交易或投机目的。当（i）确定衍生工具不再有效抵销被套期项目的现金流量（包括预测交易），（ii）预测交易将不再可能发生，或（iii）确定将衍生工具指定为利率掉期不再合适时，公司将在预期基础上终止套期会计，其估计公允价值的变化反映在收益中。列报期间，公司所有衍生工具均符合条件并被指定为现金流量套期，其衍生工具均未被视为无效。

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ACADIA房地产信托和子公司

合并财务报表附注

 

 

非控制性权益

非控制性权益是指公司在其合并的实体中不拥有的股权部分。非控制性权益还包括与就某些物业收购向非关联第三方发行的普通和优先OP单位相关的金额。公司在公司合并资产负债表的权益部分中单独识别其非控制性权益。可由持有人选择赎回的可赎回非控制性权益根据ASC 480在股东权益之外分类，将公司合并资产负债表上的负债与权益区分为标题下的临时权益、可赎回的非控制性权益，并以其在每个期末的赎回价值计量。如果赎回价值大于账面价值，则在额外实收资本中记录调整，以按其赎回价值记录非控制性。归属于公司和非控股权益的合并净收益金额在公司的合并经营报表中单独列报。

可变利益实体

该公司合并了一个VIE，在该VIE中，它被视为主要受益人。主要受益人是具有（i）指导对实体经济绩效影响最大的活动的权力和（ii）吸收VIE损失的义务或从VIE获得可能对VIE具有重大意义的利益的权利的实体。公司评估会计处理，并在涉及VIE时确定其是否为VIE的主要受益人，并在发生某些事件时持续重新考虑该结论。在确定公司是否为主要受益人时，评估其控制权以及在公司直接或间接持有的实体中的经济利益。对每个实体进行个别评估，以确定提供给每一方的权利以及这些权利是保护性的还是参与性的。对于所有VIE，公司审查这类协议，以确定哪一方有权指导对实体经济绩效影响最大的活动。

对于那些根据投票权益模型评估的实体，如果公司拥有控股财务权益，则公司将合并该实体。如果公司拥有该实体的多数投票权，则该公司在该实体中拥有控股财务权益。对公司有能力对该实体施加重大影响、但不通过其投票权益拥有财务或经营控制权的实体以及属于VIE但公司不是主要受益人的实体的投资，采用权益会计法核算。

收入确认

租金收入-公司根据ASC主题842，租赁（“ASC 842”）在租户经营租赁中指定的固定和可变租赁付款产生的租金收入，如下文进一步描述，确认为综合经营报表的租金收入。我们在逐个租赁的基础上评估应收租户款项和有争议的可强制执行费用的可收回性，这是由于租户无法根据其经营租赁协议支付所需款项。我们根据ASC 842将这些经营租赁的可收回性评估的变化确认为对租金收入的调整。

其他收入-公司确认其他类别的收入，例如停车和仓储，以及向我们未合并的关联公司收取的管理、租赁、法律、开发和建设费用。

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ACADIA房地产信托和子公司

合并财务报表附注

 

 

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ACADIA房地产信托和子公司

合并财务报表附注

 

 

股票补偿

所有股权分类股票薪酬奖励的股票薪酬费用基于根据当前股份支付会计准则估计的授予日公允价值。公司仅就预期在奖励的必要服务期内按直线或分级归属基准（视情况而定）归属的股份或单位确认这些补偿成本。公司通过冲回之前记录的与被没收股份相关的所有股票补偿费用，在没收发生期间记录没收。就所发奖励宣布的股息在综合资产负债表上记录为超过留存收益的累计分配。与没收奖励相关的累计股息在没收发生期间通过补偿费用进行冲回。该公司将基于股票的薪酬包括在综合运营报表的一般和管理费用中。

所得税

根据经修订的1986年《国内税收法典》（“法典”）第856至860条，该公司已做出被征税的选择，并认为其有资格作为房地产投资信托基金。为维持联邦所得税目的的REIT地位，公司通常需要将至少90%的REIT应税收入分配给股东，并遵守《守则》中定义的某些其他收入、资产和组织要求。因此，只要公司每年分配100%的REIT应税收入，公司一般无需缴纳联邦企业所得税。

公司被允许参与某些活动，并且仍然保持其作为REIT的资格，只要这些活动是在根据《守则》选择被视为应税子公司的实体中进行的。因此，公司须就这些活动的收入缴纳联邦和州所得税。

尽管出于联邦所得税目的，该公司可能有资格获得REIT地位，但该公司须在其部分物业所在的某些司法管辖区缴纳州或地方所得税或特许经营税。此外，通过公司的应税REIT子公司（“TRS”）管理的非REIT活动产生的应税收入需完全缴纳联邦、州和地方所得税。

该公司根据ASC主题740“所得税”的要求，在负债法下对TRS所得税进行会计处理。在负债法下，对于TRS收入、资产和负债的GAAP基础和计税基础之间的暂时性差异，确认递延所得税。

公司将递延所得税资产净额记录在其认为这些资产变现的可能性较大的范围内。在2024年和2023年，公司在确定递延所得税资产的变现存在不确定性时，记录了减少递延所得税资产的估值备抵，从而增加了所得税拨备。在作出该决定时，公司考虑了所有可用的正面和负面证据，包括对未来应税收入的预测、其他现有暂时性差异的转回、可用的净经营亏损结转、税务规划策略和近期经营业绩。其中一些考虑因素需要对未来应纳税所得额的预测做出假设和重大判断，并且与公司用于管理其业务的计划和估计相一致。若未来事实和情况发生变化，可能需要对估值备抵进行进一步调整。

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ACADIA房地产信托和子公司

合并财务报表附注

 

 

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ACADIA房地产信托和子公司

合并财务报表附注

 

 

2.房地产

公司合并的房地产在列报期间由以下部分组成（单位：千）：

		12月31日， 2025				12月31日， 2024
建筑物和装修		$	3,421,366			$	3,174,250
租户改善			339,414				304,645
土地			1,147,236				906,031
在建工程			32,969				23,704
使用权资产-融资租赁（附注11）			61,366				61,366
合计			5,002,351				4,469,996
减：累计折旧摊销			(1,018,597	)			(926,022	)
经营性房地产，净额			3,983,754				3,543,974
发展中房地产			167,051				129,619
房地产净投资		$	4,150,805			$	3,673,593

收购

截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，公司收购了以下零售物业和其他零售投资（单位：千美元）：

物业及位置		百分比 收购		日期 收购		购买 价格（a）
2025年收购
REIT投资组合
春街106号-纽约州纽约市		100%		2025年1月9日		$	55,137
伍斯特街73号-纽约州纽约市		100%		2025年1月9日			25,459
文艺复兴投资组合-华盛顿特区（b）		48%		2025年1月23日			245,700
95、97、107 North 6th Street-纽约州布鲁克林		100%		2025年4月9日			59,668
85 5th Avenue-纽约州纽约市		100%		2025年4月11日			47,014
北六街70号和93号-纽约州布鲁克林		100%		2025年6月4日			50,323
2117 N. Henderson Avenue（Land Parcel）-Dallas，TX		100%		2025年7月31日			904
REIT投资组合小计							484,205
投资管理
Pinewood Square-Lake Worth，FL		100%		2025年3月19日			68,207
The Avenue at West Cobb-Marietta，GA		100%		2025年9月30日			62,701
投资管理小计							130,908
2025年收购总额						$	615,113
2024年收购
REIT投资组合
Bleecker Street Portfolio（4项资产）-纽约州纽约		100%		2024年9月19日		$	20,347
1718 N. Henderson Ave（Land Parcel）-德克萨斯州达拉斯		100%		2024年9月19日			1,063
123-129 N. 6th Street-纽约州布鲁克林		100%		2024年10月11日			35,343
92-94 Greene Street-纽约州纽约市		100%		2024年10月17日			43,594
109 N. 6th Street-纽约州布鲁克林		100%		2024年10月24日			19,040
1834 N. Henderson Ave-德克萨斯州达拉斯		100%		2024年11月21日			2,144
2107-2115 N. Henderson Ave（Land Parcel）-Dallas，TX		100%		2024年11月25日			11,082
REIT投资组合小计							132,613
投资管理
Walk at Highwoods Preserve-Tampa，FL（c）		100%		2024年7月3日			31,766
2024年收购总额						$	164,379

 

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下表列出公司以经常性公允价值计量的资产和负债的公允价值等级（单位：千）：

 

		2025年12月31日												2024年12月31日
		1级				2级				3级				1级				2级				3级
物业、厂房及设备
有价证券		$	—			$	—			$	—			$	14,771			$	—			$	—
衍生金融工具			—				9,738				—				—				31,145				—
负债
衍生金融工具			—				(3,196	)			—				—				(1,598	)			—

 

在公允价值计量的确定基于公允价值层次结构不同层次的输入值的情况下，公允价值层次分类基于对估值具有重要意义的最低层次输入值。评估特定输入的重要性需要判断，并考虑到被计量资产或负债的特定因素。

截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，公司没有任何转入或转出1级、2级和3级测量。

有价证券

截至2025年12月31日止年度，公司出售了752,112股Albertsons股票，产生净收益1450万美元。截至2024年12月31日止年度，公司出售695,000股Albertsons股票，产生净收益1420万美元。截至2025年12月31日，公司已不再持有Albertsons的任何股份，已全部平仓。

截至2025年、2024年和2023年12月31日止年度，公司确认的有价证券股息收入分别为0.3百万美元、0.5百万美元和29.1百万美元，其中公司的份额分别为0.3百万美元、0.5百万美元和12.0百万美元。这些金额包含在公司综合经营报表的投资和其他已实现和未实现持有收益（损失）中。

下表列示公司综合经营报表中已实现和未实现的投资和其他持有收益（损失）中包含的有价证券的已实现和未实现收益（损失）（单位：千）：

 

	截至12月31日止年度，
	2025				2024				2023
有价证券已实现收益，净额	$	14,453			$	14,188				4,636
减：以前确认的本期出售有价证券未实现收益		(14,453	)			(14,188	)			(4,636	)
截至期末仍持有且截至处置日期间出售的有价证券的未实现（亏损）收益		(317	)			(4,324	)			1,634
有价证券已实现和未实现（亏损）收益，净额	$	(317	)		$	(4,324	)		$	1,634

 

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特定数量的普通股，可随时终止或延长。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司没有回购任何股份。截至2025年12月31日，股票回购计划下仍有1.225亿美元可用。

股息及分派

截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司宣布每股普通股/OP单位的分配分别为0.80美元、0.74美元和0.72美元。

 

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非控制性权益

下表汇总了截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的非控制性权益变化（单位：千美元，单位数据除外）：

		非控制性 兴趣 运营中 伙伴关系（a）				非控制性 兴趣 部分拥有 附属公司（b）				合计				可赎回非控制性权益（c）
2025年1月1日余额		$	85,730			$	350,287			$	436,017			$	30,583
宣布的分配为每个普通业务单位0.80美元和优先业务单位的分配			(6,559	)			—				(6,559	)			—
截至2025年12月31日止年度净收益（亏损）			1,039				(52,384	)			(51,345	)			(5,562	)
经营合伙企业有限合伙人将153,439个普通OP单位转换为普通股			(2,403	)			—				(2,403	)			—
其他综合收益-掉期协议估值未实现亏损			(925	)			(1,021	)			(1,946	)			—
合并以前未合并的投资			—				29,573				29,573				—
互换协议已实现利息费用的重新分类			(25	)			(2,280	)			(2,305	)			—
可赎回非控股权益对估计赎回价值的调整			—				—				—				3,431
收购非控股权益			—				(105	)			(105	)			(8,232	)
城市点贷款应计利息			—				—				—				(11,112	)
非控制性权益贡献			—				18,784				18,784				10
非控制性权益分配			—				(40,665	)			(40,665	)			(5	)
员工长期激励计划单位奖励			11,393				—				11,393				—
非控制性权益的重新分配（d）			4,232				—				4,232				—
2025年12月31日余额		$	92,482			$	302,189			$	394,671			$	9,113
2024年1月1日余额		$	99,718			$	346,582			$	446,300			$	50,339
宣布的分配为每个普通业务单位0.74美元和优先业务单位的分配			(5,639	)			—				(5,639	)			—
截至2024年12月31日止年度净收益（亏损）			1,409				(7,005	)			(5,596	)			(7,915	)
经营合伙企业的有限合伙人将1,084，851个普通OP单位和59,865个C系列优先单位转换为普通股			(20,929	)			—				(20,929	)			—
其他综合收益-掉期协议估值未实现收益			501				7,564				8,065				—
互换协议已实现利息费用的重新分类			(156	)			(11,221	)			(11,377	)			—
城市点贷款应计利息			—				—				—				(11,825	)
非控制性权益贡献			—				51,118				51,118				—
非控制性权益分配			—				(36,751	)			(36,751	)			(16	)
员工长期激励计划单位奖励			11,519				—				11,519				—
非控制性权益的重新分配（d）			(693	)			—				(693	)			—

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11.租约

作为出租人

该公司的主要收入来源来自与其购物中心和其他零售物业组合相关的租赁协议。截至2025年12月31日，公司参与了约1,400份租赁，其中既包括直接拥有的物业，也包括根据长期地面租赁经营的物业。这些租赁协议的合同条款延长至2084年2月2日，许多都包含租户续租选项。某些租约还向租户提供提前终止权利。

租期一般由一个月至六十年不等。除了固定的基本租金，许多租约还包括可变租赁付款的准备金，例如根据租户销售量的百分比偿还运营费用和租金。

下表列出按固定和可变租赁收入分列的租金收入构成部分（单位：千）：

	截至12月31日止年度，
	2025				2024				2023
固定租赁收入	$	325,210			$	282,492			$	269,648
可变租赁收入		76,926				67,038				63,396
总租金收入	$	402,136			$	349,530			$	333,044

下表汇总了截至2025年12月31日公司在剩余期限超过一年的不可取消租户租约下的预定未来最低租金收入。这些金额假设没有新的或重新谈判的租约或行使不被认为合理确定的续租选择权（以千为单位）：

截至12月31日的年度，		最低租金 收入
2026		$	300,234
2027			292,864
2028			262,319
2029			225,001
2030			188,301
此后			697,823
合计		$	1,966,542

 

在2025年第一季度，公司确认了840万美元作为与REIT投资组合物业City Center的租赁终止相关的租金和终止收入，该收入包含在公司合并运营报表的其他收入中。

截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，没有任何单一租户或物业合计占公司总收入的10%以上。

作为承租人

公司租赁某些由第三方拥有的物业，包括零售物业的地面租赁以及办公空间和设备的租赁。这些租赁授予公司在租赁期内经营标的资产的权利。租赁期限一般从五年到98年不等，可能包括对行使可能性进行评估的续期选择。该公司根据ASC主题842，租赁将这些安排分类为经营租赁或融资租赁。

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下表汇总了截至2025年12月31日公司在不可撤销租约下的预定未来最低租金付款（单位：千）：

 

 

		最低租金付款
截至12月31日的年度，		经营租赁（a）				金融 租赁（a）
2026		$	5,605			$	1,346
2027			4,849				1,350
2028			4,646				1,396
2029			4,121				1,415
2030			4,077				1,495
此后			8,989				153,824
			32,287				160,826
利息			(6,315	)			(128,714	)
合计		$	25,972			$	32,112

 

 

(a)

最低租金支付包括$ 6.3 百万与经营租赁相关的利息和$ 128.7 与融资租赁相关的百万。 这些金额不包括无法合理确定将被行使的续租选择权 .

下表汇总了公司承租人安排的额外租赁成本信息（单位：千美元）：

 

		截至12月31日止年度，
		2025				2024				2023
租赁成本
融资租赁成本：
使用权资产摊销		$	1,495			$	1,338			$	1,244
租赁负债利息			2,060				2,061				1,239
小计			3,555				3,399				2,483
经营租赁成本			5,423				5,265				5,291
可变租赁成本			410				276				228
总租赁成本		$	9,388			$	8,940			$	8,002
现金支付
经营租赁义务的支付-经营活动		$	5,466			$	5,438			$	5,386
融资租赁债务利息的支付-经营活动			1,881				2,061			$	1,239
融资租赁义务的支付-融资活动			738				2,437				100

 

		截至12月31日，
		2025				2024				2023
其他信息
加权-平均剩余租期-融资租赁（年）			56.3				56.8				58.3
加权-平均剩余租期-经营租赁（年）			8.1				8.7				9.7
加权-平均折现率-融资租赁			6.5	%			6.5	%			6.5	%
加权-平均折现率-经营租赁			5.1	%			5.1	%			5.1	%

 

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合并财务报表附注

 

 

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下表列出了每个可报告分部的选定财务信息（单位：千）：

		截至或截至2025年12月31日止年度
		房地产投资信托基金 投资组合				投资 管理				结构化 融资				未分配				合计
租金收入		$	239,206			$	162,930			$	—			$	—			$	402,136
其他收入			2,923				5,698				—				—				8,621
折旧及摊销			(91,787	)			(65,670	)			—				—				(157,457	)
物业运营费用			(34,786	)			(36,641	)			—				—				(71,427	)
房地产税			(34,048	)			(18,040	)			—				—				(52,088	)
一般和行政费用			—				—				—				(45,664	)			(45,664	)
减值费用			—				(37,210	)			—				—				(37,210	)
处置财产的收益（损失）			2,756				(241	)			—				—				2,515
营业收入			84,264				10,826				—				(45,664	)			49,426
利息收入			—				—				23,717				—				23,717
未合并关联公司收益中的权益 包括处置财产的收益			2,190				(9,903	)			—				—				(7,713	)
利息支出			(41,057	)			(54,254	)			—				—				(95,311	)
控制权变更造成的损失			(9,622	)			—				—				—				(9,622	)
已实现和未实现的持有（亏损）收益投资和其他			(770	)			—				674				—				(96	)
所得税拨备			—				—				—				(412	)			(412	)
净收入（亏损）			35,005				(53,331	)			24,391				(46,076	)			(40,011	)
归属于可赎回非控股权益的净亏损			—				5,562				—				—				5,562
归属于非控股权益的净（收入）亏损			(162	)			51,507				—				—				51,345
归属于Acadia股东的净利润		$	34,843			$	3,738			$	24,391			$	(46,076	)		$	16,896
按成本计价的不动产（a）		$	3,336,228			$	1,833,174			$	—			$	—			$	5,169,402
总资产（a）		$	3,161,196			$	1,521,064			$	154,892			$	—			$	4,837,152
购置不动产支付的现金		$	276,852			$	130,055			$	—			$	—			$	406,907
为开发和物业改善成本支付的现金		$	101,101			$	23,810			$	—			$	—			$	124,911

 

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合并财务报表附注

 

 

		截至或截至2024年12月31日止年度
		房地产投资信托基金 投资组合				投资 管理				结构化 融资				未分配				合计
租金收入		$	193,581			$	155,949			$	—			$	—			$	349,530
其他收入			6,829				3,330				—				—				10,159
折旧及摊销			(73,460	)			(65,450	)			—				—				(138,910	)
物业运营费用			(32,439	)			(33,561	)			—				—				(66,000	)
房地产税			(29,648	)			(16,401	)			—				—				(46,049	)
一般和行政费用			—				—				—				(40,559	)			(40,559	)
减值费用			(508	)			(1,170	)			—				—				(1,678	)
处置财产的（损失）收益			(2,213	)			1,379				—				—				(834	)
营业收入（亏损）			62,142				44,076				—				(40,559	)			65,659
利息收入			—				—				25,085				—				25,085
未合并关联公司收益中的权益 包括处置财产的收益			4,771				10,407				—				—				15,178
利息支出			(36,898	)			(55,659	)			—				—				(92,557	)
已实现和未实现的投资和其他持有损失			(4,064	)			—				(950	)			—				(5,014	)
所得税拨备			—				—				—				(212	)			(212	)
净收入（亏损）			25,951				(1,176	)			24,135				(40,771	)			8,139
归属于可赎回非控股权益的净亏损			—				7,915				—				—				7,915
归属于非控股权益的净（收入）亏损			(1,629	)			7,225				—				—				5,596
归属于Acadia股东的净利润（亏损）		$	24,322			$	13,964			$	24,135			$	(40,771	)		$	21,650
按成本计价的不动产（a）		$	2,783,801			$	1,815,814			$	—			$	—			$	4,599,615
总资产（a）		$	2,675,808			$	1,568,811			$	126,584			$	—			$	4,371,203
购置不动产支付的现金		$	131,978			$	29,555			$	—			$	—			$	161,533
为开发和物业改善成本支付的现金		$	50,676			$	29,574			$	—			$	—			$	80,250

 

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合并财务报表附注

 

 

		截至或截至2023年12月31日止年度
		房地产投资信托基金 投资组合				投资 管理				结构化 融资				未分配				合计
租金收入		$	200,842			$	132,202			$	—			$	—			$	333,044
其他收入			2,703				2,945				—				—				5,648
折旧及摊销			(76,642	)			(59,342	)			—				—				(135,984	)
物业运营费用			(32,471	)			(29,355	)			—				—				(61,826	)
房地产税			(31,911	)			(14,739	)			—				—				(46,650	)
一般和行政费用			—				—				—				(41,470	)			(41,470	)
减值费用			—				(3,686	)			—				—				(3,686	)
营业收入（亏损）			62,521				28,025				—				(41,470	)			49,076
利息收入			—				—				19,993				—				19,993
未合并关联公司收益（亏损）中的权益 包括处置财产的收益			2,734				(10,411	)			—				—				(7,677	)
利息支出			(44,521	)			(48,732	)			—				—				(93,253	)
投资和其他已实现和未实现的持有收益（损失）			5,756				24,995				(338	)			—				30,413
所得税拨备			—				—				—				(301	)			(301	)
净收入（亏损）			26,490				(6,123	)			19,655				(41,771	)			(1,749	)
归属于可赎回非控股权益的净亏损			—				8,239				—				—				8,239
归属于非控股权益的净亏损（收入）			(1,937	)			15,320				—				—				13,383
归属于Acadia股东的净利润（亏损）		$	24,553			$	17,436			$	19,655			$	(41,771	)		$	19,873
以成本计价的房地产		$	2,646,831			$	1,788,688			$	—			$	—			$	4,435,519
总资产		$	2,566,450			$	1,599,755			$	124,949			$	—			$	4,291,154
购置不动产和租赁权益支付的现金		$	—			$	126,545			$	—			$	—			$	126,545
为开发和物业改善成本支付的现金		$	44,428			$	25,112			$	—			$	—			$	69,540

 

 

(a)

投资管理分部总资产 包括$ 526.7 百万，$ 515.2 百万，以及$ 555.8 百万 与基金II于2025年12月31日、2024年12月31日、2023年12月31日的城市点物业有关 ，分别。

 

13.股份激励及其他补偿

股份激励计划

经董事会和公司股东批准的经修订和重述的2020年股份激励计划（经修订和重述的2020年计划”）授权发行最多3,883，564股普通股。经修订和重述的2020年计划允许向公司高级职员、受托人和员工等发行期权、限制性股票、LTIP单位和其他证券（统称“奖励”）。截至2025年12月31日，根据经修订和重述的2020年计划，共有2,301，128股普通股可供发行。

 

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公司未归属的限制性股票和LTIP单位的状况摘要如下：

 

未归属的限制性股票和LTIP单位		共同 受限 股份				加权 授予日期 公允价值				LTIP单位				加权 授予日期 公允价值
截至2023年1月1日			92,735			$	17.31				1,465,398			$	18.59
已获批			70,629				14.11				780,193				15.00
既得			(41,268	)			19.09				(354,343	)			20.35
没收			(8,187	)			21.07				(92,589	)			30.78
截至2023年12月31日			113,909			$	14.41				1,798,659			$	16.03
已获批			49,756				17.06				766,508				16.19
既得			(55,947	)			17.20				(448,598	)			18.77
没收			(1,537	)			17.24				(62,502	)			26.47
截至2024年12月31日			106,181				14.14				2,054,067				15.17
已获批			41,492				22.35				719,318				21.23
既得			(45,226	)			17.06				(633,207	)			15.68
没收			(1,146	)			16.76				(3,516	)			15.92
截至2025年12月31日			101,301			$	16.17				2,136,662			$	17.06

 

截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度授予的限制性股票和LTIP单位的加权平均授予日公允价值分别为21.29美元、16.24美元和14.93美元。截至2025年12月31日，与根据经修订和重述的2020年计划授予的未归属股份补偿安排相关的未确认补偿成本总额为2080万美元。该费用预计将在1.3年的加权平均期间内确认。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，归属限制性股票的公允价值总额分别为0.7百万美元、1.0百万美元和0.8百万美元。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，归属的LTIP单位（LTIP单位主要在第一季度归属）的公允价值总额分别为990万美元、840万美元和720万美元。

受限制股份及LTIP单位-雇员

截至2025年12月31日止年度，公司根据经修订及重述的2020年计划向公司雇员发行605,550个LTIP单位及23,130个受限制股份单位（“受限制股份单位”）。其中某些股权奖励是在具有如下所述市场条件的基于业绩的限制性股票单位或LTIP单位（“业绩股”）中授予的。这些奖励按授予日的公允价值计量，纳入了以下因素：

•

这些年度股权奖励的一部分以基于业绩的限制性股票单位或LTIP单位授予，这些单位可能基于公司达到特定的相对股东总回报（“相对TSR”）障碍或特定的相同财产净营业收入增长（“绝对SSNOI增长”）而赚取。

•

如果相对TSR百分位落在第25个百分位和第50个百分位之间，则使用之间的直线线性插值确定相对TSR归属百分比 50 %和 100 %，而当相对TSR百分位落在第50个百分位和第75个百分位之间时，相对TSR归属百分比采用直线线性插值确定 100 %和 200 %.

•

百分之五十（ 50 %）的基于绩效的LTIP单位将根据公司的股东总回报（“TSR”）归属 三年 前瞻性业绩期相对于全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）购物中心物业子行业和25%（ 25 %）对公司股东总回报 三年 与NAREIT零售物业部门成分股相比的前瞻性业绩期（均为非加权基础）。

•

百分之二十五（ 25 %）的基于业绩的LTIP单位将根据公司三年前瞻性业绩期的同属性净营业收入（“SSNOI”）增长归属。如果公司实现年化SSNOI增长介于 2 %和 3 %，绝对SSNOI增长归属百分比使用之间的直线线性插值确定 50 %和 100 %，且在公司实现年化SSNOI增长介于 3 %和 4 %，绝对SSNOI增长归属百分比使用之间的直线线性插值确定 100 %和 200 %.

•

如果公司业绩未能在业绩达到顶点时达到前述关 三年 业绩期内，所有以业绩为基础的股份将被没收。任何已赚取的基于业绩的股份根据适用的奖励协议归属。

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对于2025、2024和2023业绩股的估值，使用了蒙特卡洛模拟，根据满足市场条件的概率和付款时的预计股价估计相对TSR部分的公允价值，并在三年业绩期间折现到估值日期。假设包括2025年、2024年和2023年的波动率（29.0%、43.0%和48.0%）和无风险利率（4.4%、4.8%和4.3%）。2025、2024和2023业绩股份的公允价值总额将在奖励归属期内按分级归属基准计入费用。

截至授予日，截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，上述受限制股份单位和LTIP单位的公允价值总额分别为1470万美元、1220万美元和1150万美元。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，包括与经修订和重述的2020年计划相关的费用在内的长期激励薪酬支出总额分别为1120万美元、940万美元和920万美元，并在综合运营报表的一般和行政管理中记录。

受限制股份及长期投资计划单位-董事会

此外，董事会成员已根据经修订及重述的2020年计划获发行股份及单位。截至2025年12月31日止年度，公司向公司受托人发行38,708个LTIP单位及18,202个受限制股份单位。受限制股份单位在归属前不附带普通股的投票权或其他权利，并且不得转让、转让或质押，直到接受者对该等股份拥有既得的不可没收权利。未归属的限制性股票目前不支付股息，而是从发行日至该等限制性股票的适用归属日累计支付。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，包括与经修订和重述的2020年计划相关的费用在内的受托人费用支出总额分别为150万美元、160万美元和190万美元，并在综合运营报表中记入一般和行政。

长期投资调整计划

2009年，公司通过了长期投资调整方案（不时修订，“方案”）。根据该计划，公司可能会向员工授予奖励，这通常使他们有权从投资管理平台下的基金和合资企业获得高达25%的任何潜在未来促进付款给运营合伙企业。公司已向雇员授予此类奖励，代表基金III向经营合伙企业的潜在促进付款的25%，基金IV向经营合伙企业的潜在促进付款的23.1%，以及基金V向经营合伙企业的潜在促进付款的24.4%。根据该计划向高级管理人员支付的款项需要在根据这些赠款到期的任何潜在付款时获得薪酬委员会的进一步批准。与这些赔偿金有关的赔偿将在赔偿委员会批准的每个报告期内予以确认。

截至2025年12月31日止年度，公司在与基金III相关的计划下确认了10万美元的补偿费用。截至2024年12月31日止年度，公司未根据该计划确认任何补偿费用，截至2023年12月31日止年度，公司根据该计划确认了与基金III和V相关的补偿费用0.2百万美元。

其他计划

合并计算，截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，公司分别发生了与以下员工福利计划相关的补偿费用共计0.5百万美元、0.5百万美元和0.5百万美元：

员工股份购买计划

阿卡迪亚不动产信托员工股份购买计划（“购买计划”）允许公司符合条件的员工通过扣除工资的方式购买普通股，最高发行总额为200,000股普通股。该购买计划规定，员工可以按季度购买普通股，价格为该季度第一天或最后一天公司普通股收盘价的15%，以较低者为准。参与者每年购买的普通股不得超过25,000美元。补偿费用将由公司在上述相对于适用季度的普通股收盘价的折扣范围内确认。截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，雇员根据购买计划分别购买了13,237股和13,725股普通股，根据购买计划仍有148,504股可供发行。

递延股份计划

公司维持受托人延期和分配选举计划，根据该计划，参与的受托人获得延期补偿。

雇员401（k）计划

公司为员工维持401（k）计划，根据该计划，公司目前匹配计划参与者贡献的50%，最高可达员工年薪的6%。截至2025年12月31日止年度，计划参与者最多可贡献其薪酬的15%，最高可达23,500美元。

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17.后续事件

2026年1月，该公司通过其投资管理平台，以2100万美元的价格收购了一家房地产企业20%的所有权权益。这家合资企业购买了位于纽约皇后区的一家零售购物中心，购买价格为4.244亿美元。就此次收购而言，该合资企业在交易结束时签订了2.77亿美元的房产抵押贷款。该公司还向该合资企业提供了4170万美元的优先股投资，其结构为优先股。

2026年1月，公司收购了纽约州曼哈顿麦迪逊大道1045号和1165号两处REIT投资组合物业，总收购价为2080万美元。

2026年1月，该公司出售了位于弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩的Landstown Commons，一个合并的Fund V Investment Management物业，销售价格为1.02亿美元。

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附表三-不动产和累计折旧

 

2025年12月31日

 

						初始成本 到公司												毛额 于2025年12月31日进行
说明和 位置		产权负担				土地				建筑物& 改进				增加 （减少） 在网 投资				土地				建筑物& 改进（1）				合计（2）				累计 折旧（1）				日期 收购（a） 建筑（c）			生活在其中 折旧 最新 声明 运营是 对比（1）
REIT投资组合：
新月广场 马萨诸塞州布罗克顿			—				1,147			$	7,425			$	5,178			$	1,147			$	12,603			$	13,750			$	10,576			1993	(a)		40年
新劳登中心 纽约州莱瑟姆			—				505				4,161				17,842				505				22,003				22,508				19,188			1993	(a)		40年
马克广场 宾夕法尼亚州爱德华兹维尔			—				—				3,396				(174	)			—				3,222				3,222				3,220			1993	（c）		40年
422广场 宾夕法尼亚州黎巴嫩			—				190				3,004				2,943				190				5,947				6,137				5,480			1993	（c）		40年
Route 6商场 宾夕法尼亚州洪斯代尔			—				1,664				—				20,946				1,664				20,946				22,610				13,651			1994	（c）		40年
阿宾顿镇中心 宾夕法尼亚州阿宾顿			—				799				3,197				5,630				799				8,827				9,626				5,743			1998	(a)		40年
布卢姆菲尔德镇广场 密歇根州布卢姆菲尔德山			—				3,207				13,774				30,209				3,207				43,983				47,190				32,366			1998	(a)		40年
埃尔姆伍德公园购物中心 新泽西州埃尔姆伍德公园			—				3,248				12,992				23,215				3,798				35,657				39,455				25,327			1998	(a)		40年
梅里维尔广场 霍巴特，在			—				4,288				17,152				14,991				4,288				32,143				36,431				20,230			1998	(a)		40年
Absecon市场 新泽西州Absecon			—				2,573				10,294				7,502				2,577				17,792				20,369				11,810			1998	(a)		40年
格林威治大道239号 康涅狄格州格林威治			25,820				1,817				15,846				4,446				1,817				20,292				22,109				11,955			1998	(a)		40年
霍布森西广场 伊利诺伊州内珀维尔			—				1,793				7,172				6,083				1,793				13,255				15,048				9,021			1998	(a)		40年
Village Commons购物中心纽约州史密斯敦			—				3,229				12,917				6,122				3,229				19,039				22,268				13,739			1998	(a)		40年
镇线广场 康涅狄格州洛基山			—				878				3,510				9,055				907				12,536				13,443				10,330			1998	(a)		40年
Branch购物中心 纽约州史密斯敦			—				3,156				12,545				22,897				3,401				35,197				38,598				23,995			1998	(a)		40年
Methuen购物中心 马萨诸塞州梅休恩			—				956				3,826				2,231				961				6,052				7,013				4,029			1998	(a)		40年
Gateway购物中心 南伯灵顿，VT			—				1,273				5,091				14,093				1,273				19,184				20,457				13,913			1999	(a)		40年
Brandywine控股公司 特拉华州威尔明顿			—				5,063				15,252				3,939				5,201				19,053				24,254				10,353			2003	(a)		40年
巴托大道 纽约州布朗克斯			—				1,691				5,803				2,585				1,691				8,388				10,079				4,551			2005	（c）		40年
安博伊路 纽约州史坦顿岛			—				—				11,909				3,773				—				15,682				15,682				13,109			2005	(a)		40年
栗山 宾夕法尼亚州费城			—				8,289				5,691				5,553				8,289				11,244				19,533				7,228			2006	(a)		40年
第三大道2914号 纽约州布朗克斯			—				11,108				8,038				5,715				11,855				13,006				24,861				5,678			2006	(a)		40年
西岸高速公路 纽约州史坦顿岛			—				3,380				13,499				124				3,380				13,623				17,003				6,944			2007	(a)		40年
西54街 纽约州曼哈顿			—				16,699				18,704				1,713				16,699				20,417				37,116				10,071			2007	(a)		40年
东17街5-7号 纽约州曼哈顿			—				3,048				7,281				8,437				3,048				15,718				18,766				9,673			2008	(a)		40年
651-671 W Diversey 伊利诺伊州芝加哥			—				8,576				17,256				732				8,576				17,988				26,564				6,417			2011	(a)		40年
默瑟街15号 纽约州曼哈顿			—				1,887				2,483				690				1,887				3,173				5,060				971			2011	(a)		40年
4401怀特普莱恩斯 纽约州布朗克斯			—				1,581				5,054				1				1,581				5,055				6,636				1,811			2011	(a)		40年
56 E.沃尔顿 伊利诺伊州芝加哥			—				994				6,126				3,428				994				9,554				10,548				2,176			2011	(a)		40年
841 W.阿米蒂奇 伊利诺伊州芝加哥			—				728				1,989				530				728				2,519				3,247				1,154			2011	(a)		40年
2731 N.克拉克 伊利诺伊州芝加哥			—				557				1,839				1,138				557				2,977				3,534				749			2011	(a)		40年
2140 N. Clybourn 伊利诺伊州芝加哥			—				306				788				112				306				900				1,206				317			2011	(a)		40年
853 W.阿米蒂奇 伊利诺伊州芝加哥			—				557				1,946				509				557				2,455				3,012				1,194			2011	(a)		40年
2 299 N. Clybourn Avenue 伊利诺伊州芝加哥			—				177				484				1				177				485				662				174			2011	(a)		40年
843-45 W.阿米蒂奇 伊利诺伊州芝加哥			—				731				2,730				342				731				3,072				3,803				1,144			2012	(a)		40年
1525 W.贝尔蒙特大道 伊利诺伊州芝加哥			—				1,480				3,338				902				1,480				4,240				5,720				1,870			2012	(a)		40年
2206-08 N.哈尔斯特德 伊利诺伊州芝加哥			—				1,183				3,540				815				1,183				4,355				5,538				1,620			2012	(a)		40年
2633 N.哈尔斯特德 伊利诺伊州芝加哥			—				960				4,096				402				998				4,460				5,458				1,583			2012	(a)		40年
50-54 E.沃尔顿 伊利诺伊州芝加哥			—				2,848				12,694				3,979				2,848				16,673				19,521				4,810			2012	(a)		40年

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附表三-不动产和累计折旧

						初始成本 到公司												毛额 于2025年12月31日进行
说明和 位置		产权负担				土地				建筑物& 改进				增加 （减少） 在网 投资				土地				建筑物& 改进（1）				合计（2）				累计 折旧（1）				日期 收购（a） 建筑（c）			生活在其中 折旧 最新 声明 运营是 对比（1）
662 W. Diversey 伊利诺伊州芝加哥			—				1,713				1,603				465				1,713				2,068				3,781				549			2012	(a)		40年
837 W.阿米蒂奇 伊利诺伊州芝加哥			—				780				1,758				304				780				2,062				2,842				722			2012	(a)		40年
823 W.阿米蒂奇 伊利诺伊州芝加哥			—				717				1,149				213				717				1,362				2,079				442			2012	(a)		40年
851 W.阿米蒂奇 伊利诺伊州芝加哥			—				545				209				140				545				349				894				207			2012	(a)		40年
1240 W.贝尔蒙特大道 伊利诺伊州芝加哥			—				2,137				1,589				1,358				2,137				2,947				5,084				1,297			2012	(a)		40年
21 E.板栗 伊利诺伊州芝加哥			—				1,318				8,468				815				1,318				9,283				10,601				3,276			2012	(a)		40年
819 W.阿米蒂奇 伊利诺伊州芝加哥			—				790				1,266				691				790				1,957				2,747				710			2012	(a)		40年
密尔沃基大道1520号 伊利诺伊州芝加哥			—				2,110				1,306				353				2,110				1,659				3,769				753			2012	(a)		40年
罗德岛广场购物中心华盛顿特区			—				7,458				15,968				2,985				7,458				18,953				26,411				7,837			2012	(a)		40年
930 Rush Street 伊利诺伊州芝加哥			—				4,933				14,587				—				4,933				14,587				19,520				5,014			2012	(a)		40年
28杰里科收费公路 纽约州韦斯特伯里			—				6,220				24,416				64				6,220				24,480				30,700				8,710			2012	(a)		40年
大街181号 康涅狄格州西港			—				1,908				12,158				1,120				1,908				13,278				15,186				4,558			2012	(a)		40年
春街83号 纽约州曼哈顿			—				1,754				9,200				313				1,754				9,513				11,267				3,205			2012	(a)		40年
179-53 & 1801-03 Connecticut Avenue Washington，D.C。			—				11,690				10,135				2,138				11,690				12,273				23,963				4,393			2012	(a)		40年
西迪弗西639号 伊利诺伊州芝加哥			—				4,429				6,102				1,517				4,429				7,619				12,048				2,889			2012	(a)		40年
664北密歇根州 伊利诺伊州芝加哥			—				15,240				65,331				3,579				15,240				68,910				84,150				21,054			2013	(a)		40年
8-12 E.沃尔顿 伊利诺伊州芝加哥			—				5,398				15,601				980				5,398				16,581				21,979				5,884			2013	(a)		40年
3200-3204m街 华盛顿特区			—				6,899				4,249				1,213				6,899				5,462				12,361				2,041			2013	(a)		40年
百老汇868号 纽约州曼哈顿			—				3,519				9,247				5				3,519				9,252				12,771				2,794			2013	(a)		40年
313-315鲍厄里 纽约州曼哈顿			—				—				5,516				—				—				5,516				5,516				2,679			2013	(a)		40年
120西百老汇 纽约州曼哈顿			—				—				32,819				2,257				—				35,076				35,076				7,183			2013	(a)		40年
11 E.沃尔顿 伊利诺伊州芝加哥			—				16,744				28,346				1,444				16,744				29,790				46,534				9,536			2014	(a)		40年
大街61号 康涅狄格州西港			—				4,578				2,645				1,948				4,578				4,593				9,171				1,667			2014	(a)		40年
865 W. North Avenue 伊利诺伊州芝加哥			—				1,893				11,594				251				1,893				11,845				13,738				3,475			2014	(a)		40年
春泉街152-154号。 纽约州曼哈顿			—				8,544				27,001				711				8,544				27,712				36,256				8,166			2014	(a)		40年
弗拉特布什大街2520号 纽约州布鲁克林			—				6,613				10,419				422				6,613				10,841				17,454				3,255			2014	(a)		40年
格林威治大道252-256号 康涅狄格州格林威治			—				10,175				12,641				1,154				10,175				13,795				23,970				4,615			2014	(a)		40年
贝德福德格林 纽约州贝德福德山			—				12,425				32,730				5,116				13,765				36,506				50,271				11,617			2014	(a)		40年
太子街131-135号 纽约州曼哈顿			—				—				57,536				1,144				—				58,680				58,680				32,065			2014	(a)		40年
李约瑟大街201号 马萨诸塞州牛顿			—				4,550				4,459				270				4,550				4,729				9,279				1,398			2014	(a)		40年
市中心 加利福尼亚州旧金山			—				36,063				109,098				8,479				26,386				127,254				153,640				34,648			2015	(a)		40年
高地大道163号 马萨诸塞州李约瑟			—				12,679				11,213				147				12,529				11,510				24,039				3,232			2015	(a)		40年
罗斯福广场 伊利诺伊州芝加哥			—				4,838				14,574				1,433				4,838				16,007				20,845				4,145			2015	(a)		40年
202号公路购物中心 特拉华州威尔明顿			—				—				6,346				1,087				—				7,433				7,433				2,375			2015	(a)		40年
麦迪逊大道991号 纽约州曼哈顿			—				—				76,965				(75,356	)			—				1,609				1,609				1,041			2016	(a)		40年
Newbury Street 165号 马萨诸塞州波士顿			—				1,918				3,980				18				1,918				3,998				5,916				962			2016	(a)		40年
康科德&密尔沃基 伊利诺伊州芝加哥			2,103				2,739				2,746				838				2,739				3,584				6,323				990			2016	(a)		40年
State & Washington 伊利诺伊州芝加哥			19,964				3,907				70,943				6,297				3,907				77,240				81,147				19,981			2016	(a)		40年
151 N. 道富 伊利诺伊州芝加哥			11,437				1,941				25,529				172				1,941				25,701				27,642				6,039			2016	(a)		40年
North & Kingsbury 伊利诺伊州芝加哥			9,456				18,731				16,292				3,275				18,731				19,567				38,298				5,450			2016	(a)		40年
沙利文中心 伊利诺伊州芝加哥			—				13,443				137,327				1,948				13,443				139,275				152,718				32,766			2016	(a)		40年
加州&阿米蒂奇 伊利诺伊州芝加哥			1,906				6,770				2,292				405				6,770				2,697				9,467				615			2016	(a)		40年

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Acadia Realty Trust

附表三-不动产和累计折旧

						初始成本 到公司												毛额 于2025年12月31日进行
说明和 位置		产权负担				土地				建筑物& 改进				增加 （减少） 在网 投资				土地				建筑物& 改进（1）				合计（2）				累计 折旧（1）				日期 收购（a） 建筑（c）			生活在其中 折旧 最新 声明 运营是 对比（1）
第9街555号 加利福尼亚州旧金山			55,000				75,591				73,268				18,556				75,591				91,824				167,415				18,785			2016	(a)		40年
市场广场 特拉华州威尔明顿			—				8,100				31,221				1,022				8,100				32,243				40,343				7,157			2017	(a)		40年
613-623 W. Diversey 伊利诺伊州芝加哥			—				10,061				2,773				11,878				10,061				14,651				24,712				5,376			2018	（c）		40年
格林街51号 纽约州曼哈顿			—				4,488				8,992				105				4,488				9,097				13,585				1,564			2019	(a)		40年
格林街53号 纽约州曼哈顿			—				3,605				12,177				2				3,605				12,179				15,784				2,055			2019	(a)		40年
格林街41号 纽约州曼哈顿			—				6,276				9,582				53				6,276				9,635				15,911				1,577			2019	(a)		40年
格林街47号 纽约州曼哈顿			—				6,265				16,758				19				6,265				16,777				23,042				2,690			2019	(a)		40年
849W阿米蒂奇 伊利诺伊州芝加哥			—				837				2,731				148				837				2,879				3,716				450			2019	(a)		40年
912W阿米蒂奇 伊利诺伊州芝加哥			—				982				2,868				183				982				3,051				4,033				542			2019	(a)		40年
梅尔罗斯广场收藏 加利福尼亚州洛杉矶			—				20,490				26,788				39				20,490				26,827				47,317				4,144			2019	(a)		40年
格林街45号 纽约州曼哈顿			—				2,903				8,487				298				2,903				8,785				11,688				1,498			2019	(a)		40年
百老汇565号 纽约州曼哈顿			—				—				22,491				11,599				—				34,090				34,090				4,256			2019	(a)		40年
907W阿米蒂奇 伊利诺伊州芝加哥			—				700				2,081				73				700				2,154				2,854				344			2019	(a)		40年
格林街37号 纽约州曼哈顿			—				6,721				9,119				882				6,721				10,001				16,722				1,488			2020	(a)		40年
917W阿米蒂奇 伊利诺伊州芝加哥			—				901				2,368				1				901				2,369				3,270				374			2020	(a)		40年
布兰迪万镇中心 特拉华州威尔明顿			—				15,632				101,861				31,714				15,632				133,575				149,207				20,067			2020	(a)		40年
第14街1324号 华盛顿特区			—				728				3,044				334				728				3,378				4,106				304			2021	(a)		40年
第14街1526号 华盛顿特区			—				1,377				6,964				499				1,377				7,463				8,840				720			2021	(a)		40年
第14街1529号 华盛顿特区			—				1,485				10,411				—				1,485				10,411				11,896				1,041			2021	(a)		40年
泉街121号 纽约州曼哈顿			—				5,380				31,707				34				5,380				31,741				37,121				3,173			2022	(a)		40年
比佛利大道8833号 西好莱坞，加利福尼亚州			—				14,423				8,314				1				14,423				8,315				22,738				799			2022	(a)		40年
威廉斯堡组合 纽约州布鲁克林			—				31,500				60,720				4,637				31,500				65,357				96,857				6,076			2022	(a)		40年
恒基大道主 德克萨斯州达拉斯			—				7,294				7,875				1,024				7,295				8,898				16,193				861			2022	(a)		40年
亨德森大道地段 德克萨斯州达拉斯			—				3,823				6,864				35				3,823				6,899				10,722				640			2022	(a)		40年
恒基大道商铺 德克萨斯州达拉斯			—				8,498				13,389				5,708				8,498				19,097				27,595				1,546			2022	(a)		40年
恒基大道 德克萨斯州达拉斯			—				5,289				13,665				411				5,289				14,076				19,365				1,587			2022	(a)		40年
恒基大道地皮 德克萨斯州达拉斯			—				1,857				30				—				1,857				30				1,887				7			2022	(a)		40年
382-384布利克街 纽约州曼哈顿			—			1599				3555				3				1599				3558				5157				111				2024	(a)		40年
367-369布利克街 纽约州曼哈顿			—				2,572				5,570				7				2,572				5,577				8,149				174			2024	(a)		40年
布利克街350号 纽约州曼哈顿			—				—				2,729				18				—				2,747				2,747				101			2024	(a)		40年
布利克街387号 纽约州曼哈顿			—				791				1,336				10				791				1,346				2,137				42			2024	(a)		40年
1718 N. Henderson Ave 德克萨斯州达拉斯			—				1,063				—				—			1063					—			1063					—			2024	(a)		40年
123-129 N 6th St 纽约州布鲁克林			—				9,738				25,428				292				9,739				25,719				35,458				798			2024	(a)		40年
109 N 6th St 纽约州布鲁克林			—				5,142				13,146				38				5,142				13,184				18,326				383			2024	(a)		40年
格林街92-94号 纽约州曼哈顿			—				32,499				10,406				134				32,499				10,540				43,039				304			2024	(a)		40年
73伍斯特 纽约州曼哈顿			—				15,876				6,775				104				15,876				6,879				22,755				171			2025	(a)		40年
106春街 纽约州曼哈顿			—				51,495				5,068				63				51,495				5,131				56,626				130			2025	(a)		40年
3033 M街（3） 华盛顿特区			—				1,925				5,800				—				1,925				5,800				7,725				133			2025	(a)		40年
3065米街道（3） 华盛顿特区			—				3,141				3,579				—				3,141				3,579				6,720				82			2025	(a)		40年
3067米街道（3） 华盛顿特区			—				2,229				817				—				2,229				817				3,046				19			2025	(a)		40年
3077 M街（3） 华盛顿特区			—				6,586				6,574				57				6,586				6,631				13,217				151			2025	(a)		40年
3210米街道（3） 华盛顿特区			—				2,736				4,889				—				2,736				4,889				7,625				112			2025	(a)		40年

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Acadia Realty Trust

附表三-不动产和累计折旧

						初始成本 到公司												毛额 于2025年12月31日进行
说明和 位置		产权负担				土地				建筑物& 改进				增加 （减少） 在网 投资				土地				建筑物& 改进（1）				合计（2）				累计 折旧（1）				日期 收购（a） 建筑（c）			生活在其中 折旧 最新 声明 运营是 对比（1）
3233-3235 M街道（3） 华盛顿特区			—				4,154				2,769				80				4,154				2,849				7,003				67			2025	(a)		40年
3263 M街（3） 华盛顿特区			—				5,776				13,054				—				5,776				13,054				18,830				299			2025	(a)		40年
3300-3312米街道（3） 华盛顿特区			—				7,904				11,357				303				7,904				11,660				19,564				265			2025	(a)		40年
3307M街（3） 华盛顿特区			—				17,631				7,874				244				17,631				8,118				25,749				188			2025	(a)		40年
3320米街道（3） 华盛顿特区			—				9,322				17,170				5				9,322				17,175				26,497				393			2025	(a)		40年
3330米街道（3） 华盛顿特区			—				7,701				7,292				44				7,701				7,336				15,037				169			2025	(a)		40年
3333米街道（3） 华盛顿特区			—				9,829				6,454				—				9,829				6,454				16,283				148			2025	(a)		40年
3334-3340卡迪的小巷（3） 华盛顿特区			—				3,040				2,559				59				3,040				2,618				5,658				60			2025	(a)		40年
3312-3320卡迪的小巷（3） 华盛顿特区			—				4,458				1,967				3				4,458				1,970				6,428				45			2025	(a)		40年
3336-3338米街道（3） 华盛顿特区			—				5,066				11,322				—				5,066				11,322				16,388				260			2025	(a)		40年
国王街326号（3） 华盛顿特区			—				3,850				2,559				—				3,850				2,559				6,409				59			2025	(a)		40年
威斯康辛大街1237号（3） 华盛顿特区			—			3749				10262					—			3749				10262				14011				236				2025	(a)		40年
威斯康辛大街1057号（3） 华盛顿特区			—				912				2,544				—				912				2,544				3,456				58			2025	(a)		40年
国王街907号（3） 华盛顿特区			—				1,621				3,556				—				1,621				3,556				5,177				81			2025	(a)		40年
3104米街道（3） 华盛顿特区			—				2,331				6,005				—				2,331				6,005				8,336				138			2025	(a)		40年
文艺复兴投资组合 应付按揭（3）			102,000				—				—				—				—				—				—				—			2025	(a)		40年
第五大道85号 纽约州曼哈顿			—				32,718				7,318				1,571				32,718				8,889				41,607				—			2025	(a)		40年
95 N 6th St 纽约州布鲁克林			—				5,314				13,694				5				5,314				13,699				19,013				257			2025	(a)		40年
97 N 6th St 纽约州布鲁克林			—				7,672				16,818				307				7,672				17,125				24,797				175			2025	(a)		40年
107 N 6th St 纽约州布鲁克林			—				4,356				5,990				—				4,356				5,990				10,346				112			2025	(a)		40年
70 N 6th St 纽约州布鲁克林			—				10,987				22,217				—				10,987				22,217				33,204				324			2025	(a)		40年
93 N 6th St 纽约州布鲁克林			—				6,071				8,617				—				6,071				8,617				14,688				126			2025	(a)		40年
基金二：
城市点 纽约州布鲁克林			137,500				—				100,316				582,581				—				682,896				682,896				178,365			2007	（c）		40年
基金三：
布罗德空心 纽约州东法明代尔			—				12,386				—				8,983				21,266				103				21,369				—			2012	（c）		40年
基金四：
210鲍厄里 纽约州曼哈顿			—				1,875				5,625				(6,514	)			518				468				986				340			2012	（c）		40年
东61街27号 纽约州曼哈顿			—				4,813				14,438				4,102				3,523				19,830				23,353				3,990			2014	（c）		40年
17 E.第71街 纽约州曼哈顿			—				7,391				20,176				562				7,391				20,738				28,129				5,987			2014	(a)		40年
第三大道1035号 纽约州曼哈顿			—				12,759				37,431				(42,411	)			2,523				5,256				7,779				1,720			2015	(a)		40年
麦迪逊大道801号 纽约州曼哈顿			—				4,178				28,470				(4,666	)			2,922				25,060				27,982				5,842			2015	（c）		40年
1964联合街 加利福尼亚州旧金山			1,310				563				1,688				901				380				2,772				3,152				778			2016	（c）		40年
Fort Point餐厅 马萨诸塞州波士顿			—				1,041				10,905				167				1,041				11,072				12,113				2,760			2016	(a)		40年
密歇根州北部717号 伊利诺伊州芝加哥			—				72,591				35,440				(24,798	)			48,920				34,313				83,233				3,943			2016	(a)		40年
18 E.布劳顿街。 佐治亚州萨凡纳			1,545				609				1,513				61				609				1,574				2,183				318			2018	(a)		40年
布劳顿街20号E。 佐治亚州萨凡纳			1,008				588				937				10				588				947				1,535				176			2018	(a)		40年
25 E.布劳顿街。 佐治亚州萨凡纳			3,178				1,324				2,459				425				1,324				2,884				4,208				690			2018	(a)		40年
109 W.布劳顿街。 佐治亚州萨凡纳			6,466				2,343				6,560				1,879				2,343				8,439				10,782				1,930			2018	(a)		40年
204-206 W.布劳顿街。 佐治亚州萨凡纳			910				547				439				32				547				471				1,018				101			2018	(a)		40年
216-218 W.布劳顿街。 佐治亚州萨凡纳			2,663				1,160				2,736				1,959				1,160				4,695				5,855				1,202			2018	(a)		40年
220 W.布劳顿街。 佐治亚州萨凡纳			1,863				619				1,799				985				619				2,784				3,403				715			2018	(a)		40年
223 W.布劳顿街。 佐治亚州萨凡纳			910				465				688				28				465				716				1,181				136			2018	(a)		40年

120

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Acadia Realty Trust

附表三-不动产和累计折旧

						初始成本 到公司												毛额 于2025年12月31日进行
说明和 位置		产权负担				土地				建筑物& 改进				增加 （减少） 在网 投资				土地				建筑物& 改进（1）				合计（2）				累计 折旧（1）				日期 收购（a） 建筑（c）			生活在其中 折旧 最新 声明 运营是 对比（1）
226-228 W.布劳顿街。 佐治亚州萨凡纳			—				660				1,900				241				660				2,141				2,801				426			2018	(a)		40年
309/311 W.布劳顿街。 佐治亚州萨凡纳			2,345				1,160				2,695				285				1,160				2,980				4,140				543			2018	(a)		40年
230-240 W.布劳顿街。 佐治亚州萨凡纳			5,052				2,185				9,597				6				2,185				9,603				11,788				1,341			2020	(a)		40年
102 E.布劳顿街。 佐治亚州萨凡纳			—				—				514				38				—				552				552				85			2020	(a)		40年
基金V：
圣达菲广场 新墨西哥州圣达菲			22,893				—				28,214				2,879				—				31,093				31,093				7,582			2017	(a)		40年
山核桃岭 Hickory，NC			25,989				7,852				29,998				6,887				7,852				36,885				44,737				10,166			2017	(a)		40年
新市镇广场 密歇根州坎顿			15,720				5,040				17,391				813				4,719				18,525				23,244				4,694			2017	(a)		40年
费尔兰格林 密歇根州艾伦帕克			31,019				18,121				37,143				4,426				18,121				41,569				59,690				9,614			2017	(a)		40年
特鲁斯维尔长廊 伯明翰，AL			27,747				7,587				34,285				1,226				7,587				35,511				43,098				7,436			2018	(a)		40年
埃尔克格罗夫公地 Elk Grove，加利福尼亚州			41,000				6,204				48,008				2,737				6,204				50,745				56,949				10,182			2018	(a)		40年
海兰阁 Hiram，GA			26,467				13,029				25,446				1,276				13,029				26,722				39,751				6,227			2018	(a)		40年
棕榈海岸登陆 佛罗里达州棕榈海岸			25,913				7,066				27,299				1,597				7,066				28,896				35,962				5,976			2019	(a)		40年
林肯公地 林肯州，RI			33,831				14,429				34,417				6,631				14,429				41,048				55,477				8,532			2019	(a)		40年
兰兹敦公地 弗吉尼亚州弗吉尼亚海滩			57,899				10,222				69,005				7,444				10,222				76,449				86,671				13,985			2019	(a)		40年
广州市场 乔治亚州坎顿			34,460				11,883				34,902				1,238				10,588				37,435				48,023				4,869			2021	(a)		40年
门罗市场 宾夕法尼亚州塞林斯格罗夫			25,300				8,755				35,452				2,808				8,755				38,260				47,015				5,307			2021	(a)		40年
中州购物中心 东布朗斯威克，新泽西州			57,000				13,062				43,290				13,211				13,062				56,501				69,563				6,621			2021	(a)		40年
Cypress Creek大西洋零售（4） 佛罗里达州坦帕			—				3,277				2,688				5				—				5,970				5,970				374			2023	(a)		40年
柏树溪动力中心（4） 佛罗里达州坦帕			—				15,718				30,846				54				—				46,618				46,618				2,570			2023	(a)		40年
柏树溪G5（4） 佛罗里达州坦帕			—				4,052				4,036				35				—				8,123				8,123				515			2023	(a)		40年
柏树溪（4） 佛罗里达州坦帕			—				2,266				2,067				—				—				4,333				4,333				274			2023	(a)		40年
柏树溪 应付按揭（4）			32,200				—				—				—				—				—				—				—			2023	(a)		40年
枫树广场 威利斯顿，VT			47,743				17,597				49,404				6,625				17,597				56,029				73,626				3,282			2023	(a)		40年
投资管理：
松林广场 佛罗里达州莱克沃思			—				17,208				46,208				10				17,208				46,218				63,426				1,006			2025	(a)		40年
西科布大道 乔治亚州玛丽埃塔			—				9,647				40,355				50				9,647				40,405				50,052				300			2025	(a)		40年
经营性房地产合计			897,617				1,210,007				2,894,593				897,752				1,147,236				3,855,115				5,002,351				1,018,597
发展中房地产			—				35,945				1,143				129,963				32,274				134,777				167,051				—
未摊销贷款成本			(4,599	)			—				—				—				—				—				—				—
未摊销溢价			926				—				—				—				—				—				—				—
合计		$	893,944			$	1,245,952			$	2,895,736			$	1,027,715			$	1,179,510			$	3,989,892			$	5,169,402			$	1,018,597

 

(1)

综合经营报表中反映的建筑物和装修折旧按资产的估计使用寿命计算如下： 40年 以及以租期或使用年限中较短者作出的改善。

(2)

上述用于联邦所得税目的的财产总成本约为 $ 5.3 十亿 截至2025年12月31日 .

(3)

包括与文艺复兴投资组合中的20处房产相关的总房产抵押债务。

(4)

包括与Cypress Creek投资组合中的四处房产相关的合计房产抵押日期。

121

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Acadia Realty Trust

附表三-不动产和累计折旧

下表对2023年1月1日-2025年12月31日不动产活动情况进行了核对（单位：千）：

 

		截至12月31日止年度，
		2025				2024				2023
年初余额		$	4,599,615			$	4,435,519			$	4,253,010
改进和其他			139,315				87,253				75,668
物业收购			335,308				158,926				131,952
财产处置或持有待售资产			(99,990	)			(97,732	)			(21,425	)
合并以前未合并的投资			232,364				—				—
物业转出持有待售							16,996				—
减值费用			(37,210	)			(1,347	)			(3,686	)
年末余额		$	5,169,402			$	4,599,615			$	4,435,519

 

下表对2023年1月1日至2025年12月31日的累计折旧进行调节（单位：千）：

 

		截至12月31日止年度，
		2025				2024				2023
年初余额		$	926,022			$	823,439			$	725,143
与房地产相关的折旧			115,021				107,464				100,300
财产处置或持有待售资产			(22,446	)			(10,777	)			(2,004	)
物业转出持有待售			—				5,896				—
年末余额		$	1,018,597			$	926,022			$	823,439

 

122

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Acadia Realty Trust

附表四-不动产抵押贷款

 

2025年12月31日

 

（单位：千）

 

说明		有效 息率		最终到期 日期		定期付款条款		优先留置权		票面金额 笔记 应收款项		净账面金额 截至 2025年12月31日（a）		贷款本金金额 受拖欠本金或利息的规限
首次抵押贷款		6.00%		2020年4月1日		仅利息		—		$17,810		$17,810		$17,810
夹层贷款		9.75%		2027年2月9日		仅利息		—		82,465		82,465		—
首次抵押贷款		6.74%		2026年9月17日		仅利息		—		42,000		42,000		—
其他		6.50%		2026年12月10日		仅利息		—		1,625		1,624		—
夹层贷款		10.00%		2027年12月11日		仅利息		—		5,000		5,000		—
夹层贷款		12.00%		2027年12月31日		仅利息		—		7,631		7,631		—
合计										$156,531		156,530		$17,810
信贷损失备抵												(1,638)
应收票据账面净额												$154,892

(a)

上述用于联邦所得税目的的应收票据账面总额约为$ 156.5 百万 截至2025年12月31日 .

 

公司持续监测其应收票据的信用质量，并考虑信用质量指标，例如贷款支付活动、基础抵押品的估计公允价值、公司贷款相对于由抵押品担保的其他债务的资历、借款人的个人担保和借款人的前景。

 

下表对2023年1月1日-2025年12月31日房地产贷款活动进行了调节（单位：千）：

 

		房地产贷款的调节
		截至12月31日止年度，
		2025				2024				2023
年初余额		$	128,588			$	126,228			$	124,801
新增			28,749				8,360				1,427
还款			(807	)			(6,000	)			—
合计		$	156,530			$	128,588			$	126,228
信贷损失备抵			(1,638	)			(2,004	)			(1,279	)
年末余额		$	154,892			$	126,584			$	124,949

 

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项目9。会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧。

没有。

项目9a。控制和程序。

披露控制和程序

我们在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，对我们的披露控制和程序的有效性进行了评估。基于该评估，首席执行官和首席财务官得出结论，我们的披露控制和程序自2025年12月31日起有效，以合理保证我们在根据《交易法》提交或提交的报告中要求我们披露的信息在SEC规则和表格规定的时间段内记录、处理、汇总和报告，并酌情积累并传达给管理层，包括我们的首席执行官和首席财务官，以便及时就要求的披露做出决定。

管理层关于财务报告内部控制的报告

阿卡迪亚不动产信托的管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制，该术语在1934年《证券交易法》第13（a）-15（f）条中定义。在包括首席执行官和首席财务官在内的管理层的监督和参与下，我们按照1934年《证券交易法》第13（a）-15（c）条的要求，对截至2025年12月31日的财务报告内部控制的有效性进行了评估。在进行这一评估时，我们使用了Treadway委员会发起组织委员会发布的《内部控制–综合框架（2013框架）》（“COSO标准”）中框架中规定的标准。根据我们在COSO准则下的评估，我们的管理层得出结论，截至2025年12月31日，我们对财务报告的内部控制是有效的，以便为财务报告的可靠性以及根据美国公认会计原则为外部报告目的编制财务报表提供合理保证。

德勤会计师事务所（Deloitte & Touche LLP）是一家独立注册会计师事务所，审计了本年度报告中包含的我们的财务报表，已就我们截至2025年12月31日的财务报告内部控制出具了鉴证报告，该鉴证报告也出现在本项目9a中。

阿卡迪亚不动产信托

纽约州黑麦

2026年2月13日

财务报告内部控制的变化

截至2025年12月31日止三个月，公司财务报告内部控制未发生对公司财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

 

124

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独立注册会计师事务所报告

向阿卡迪亚不动产信托的股东和董事会

关于财务报告内部控制的意见

我们根据Treadway委员会（COSOO）发起组织委员会发布的《内部控制—集成框架（2013）》中确立的标准，对阿卡迪亚不动产信托及子公司（“公司”）截至2025年12月31日的财务报告内部控制进行了审计。我们认为，截至2025年12月31日，公司根据COSOO发布的《内部控制——综合框架（2013）》中确立的标准，在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

我们亦已根据美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，对公司截至2025年12月31日止年度的合并财务报表及我们日期为2026年2月13日的报告进行审计，对该等财务报表发表无保留意见。

意见依据

公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，包括在随附的管理层财务报告内部控制报告中。我们的责任是在我们审计的基础上，对公司财务报告内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。

我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以就是否在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制获得合理保证。我们的审计包括获得对财务报告内部控制的理解，评估存在重大缺陷的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运行有效性，以及在当时情况下执行我们认为必要的其他程序。我们认为，我们的审计为发表我们的意见提供了合理的依据。

财务报告内部控制的定义和局限性

公司对财务报告的内部控制是旨在根据公认会计原则为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证的过程。公司对财务报告的内部控制包括：（1）与维护记录有关的政策和程序，这些记录以合理的细节准确和公平地反映公司资产的交易和处置；（2）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许按照公认会计原则编制财务报表，并且公司的收支仅根据公司管理层和董事的授权进行；（3）就防止或及时发现未经授权的获取、使用、或处置可能对财务报表产生重大影响的公司资产。

财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能恶化。

/s/德勤会计师事务所

纽约，纽约

2026年2月13日

125

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项目9b。其他信息。

交易安排

在截至2025年12月31日的三个月内，我们的高级职员或受托人（定义见《交易法》第16a-1（f）条）均未采纳、终止或修改任何旨在满足规则10b5-1（c）或任何非规则10b5-1交易安排（定义见S-K条例第408项）的肯定抗辩条件的购买或出售我们证券的合同、指示或书面计划。

Joseph Napolitano退休和奖励加速

如先前于2026年2月5日披露，高级副总裁兼首席行政官Joseph Napolitano通知公司，他打算于2026年4月1日或前后退休。关于Napolitano先生的退休，公司薪酬委员会批准加速归属某些未偿股权奖励，这是退休时的标准做法，并根据经修订和重述的2020年股份激励计划（“计划”）。具体而言，（i）根据该计划授予Napolitano先生的77,911个未归属的基于时间的LTIP单位，这些单位计划完全基于在适用的归属日期之前的持续就业而归属，将从2026年4月1日起加速并成为完全归属和可行使或不可没收的，以及（ii）就22,925个未归属的基于绩效的LTIP单位（目标）（最多有45,850个LTIP单位有资格归属（最多））而言，根据该计划授予Napolitano先生，截至2026年4月1日，服务部分将被视为满足，业绩部分将继续受适用的授标协议管辖，并将根据适用业绩标准的实现情况（如果有的话）归属。

 

截至2025年12月31日的财政年度，纳波利塔诺先生有资格获得以现金和/或股权形式支付的年度奖励奖金，与前几年发放的奖金基本一致。任何此类奖金的金额和最终形式尚未获得批准或确定。在奖金的任何部分以股权奖励支付或转换为股权奖励的范围内，此类奖励将根据适用的计划和奖励协议发放，如果发放，将受到上述加速处理的约束，并将在2026年4月1日成为完全归属和可行使或不可没收。

项目9c。关于阻止检查的外国司法管辖区的披露。

没有。

第三部分

根据SEC的规则，第III部分要求的某些信息被省略，并通过引用从我们打算不迟于2026年4月29日向SEC提交的与2026年年度股东大会有关的最终代理声明（我们的“2026年代理声明”）中并入本年度报告。

项目10。董事、执行官和公司治理。

内幕交易政策

公司制定了适用于公司所有受托人、高级职员、雇员和其他受覆盖人员的内幕交易政策，以管理公司证券的购买、出售和其他处置。公司认为，其内幕交易政策合理设计，旨在促进遵守适用于公司的内幕交易法律、法规和上市标准。遵守所有内幕交易法律法规也是公司的政策。公司的内幕交易政策副本作为本年度报告的附件 19.2以表格10-K提交。

2026年代理声明中以下标题下的其他信息通过引用并入本文：

•

“Proposal 1 — Election of Trustees”

•

“管理”

•

“延迟第16（a）节报告”

项目11。行政赔偿。

2026年代理声明中以下标题下的信息通过引用并入本文：

•

“ACADIA Realty Trust Compensation Committee Report”

•

“薪酬讨论与分析”

•

“董事会薪酬”

126

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127

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第四部分

 

 

 

项目15。展览和财务报表时间表。

1.	财务报表：见“财务报表索引"项目8。
2.	财务报表附表：见“附表三——不动产与累计折旧”第8项。
3.	财务报表附表：见第8项“附表四——不动产抵押贷款”。
4.	展品：见下文展品索引，并以引用方式并入本文。

以下是所有展品的索引，包括（i）随本报告提交的展品和（ii）通过引用并入本文的展品：

 

附件 没有。		说明		备案方式
3.1		公司信托声明		以参考附件 3.1的方式纳入公司截至二零一二年十二月三十一日止年度的10-K表格年报。
3.2		公司信托声明第一修正案		以参考附件 3.2的方式纳入公司截至二零一二年十二月三十一日止年度的10-K表格年报。
3.3		公司信托声明第二次修订		参照附件 3.3纳入公司截至二零一二年十二月三十一日止年度的10-K表格年报。
3.4		公司信托声明第三次修订		以参考附件 3.4的方式纳入公司截至二零一二年十二月三十一日止年度的10-K表格年报。
3.5		信托声明第四修正案		藉参考附件 3.1（a）纳入公司截至一九九八年九月三十日止季度之表格10-Q季度报告。
3.6		信托声明第五修正案		藉参考附件 3.4纳入公司截至二零零九年三月三十一日止季度之10-Q表格季度报告。
3.7		信托声明第六修正案		通过参考附件 3.01纳入公司于2017年7月28日提交的有关8-K表格的当前报告。
3.8		条目补充		通过参考附件 3.1纳入公司于2017年11月9日提交的关于表格8-K的当前报告。
3.9		经修订及重述的公司章程		通过参考附件 3.1纳入公司于2022年4月28日提交的关于表格8-K的当前报告。
4.1		根据经修订的1934年证券交易法第12条注册的阿卡迪亚不动产信托证券的说明		以参考附件 4.1的方式纳入公司截至2022年12月31日止年度的10-K表格年报。
10.1*		长期投资调整方案说明		通过参考第20页纳入公司于2009年4月9日向SEC提交的2009年度代理声明。
10.2*		公司与Kenneth F. Bernstein经修订及重述的雇佣协议		通过参考附件 10.1纳入公司于2014年4月1日提交的关于表格8-K的当前报告。

128

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附件 没有。		说明		备案方式
10.3*		第二次经修订和重述的遣散协议表格，自2018年2月26日起生效，与以下各方各自：执行副总裁兼首席财务官John Gottfried；执行副总裁、首席法务官兼秘书Jason Blacksberg；执行副总裁兼首席投资官Reginald Livingston；高级副总裁兼首席行政官Joseph M. Napolitano		以参考附件 10.7的方式纳入公司截至2017年12月31日止年度的10-K表格年报。
10.5*		与公司长期激励对齐计划相关的转让形式和附带权益假设		参照附件 10.4纳入公司截至2015年6月30日止季度的10-Q表季度报告。
10.6*		关于公司长期激励对齐计划的系列转让和附带权益假设的综合修正形式		参照附件 10.5纳入公司截至2015年6月30日止季度的10-Q表格季度报告。
10.7*		有关公司长期激励调整计划的B类单位授予协议表格		随此提交
10.8*		长期激励计划授予协议形式（仅限时）（首席执行官）		藉参考附件 10.1纳入公司截至2020年3月31日止季度的10-Q表格季度报告。
10.9*		长期激励计划授予协议形式（分时）（SVP/EVP）		藉参考附件 10.1纳入公司截至2024年3月31日止季度的10-Q表格季度报告。
10.10*		长期激励计划授予协议形式（基于时间和绩效）（SVP/EVP）		参照附件 10.2纳入公司截至2024年6月30日止季度的10-Q表季度报告。
10.11*		长期激励计划授予协议形式（基于时间和绩效）（首席执行官）		藉参考附件 10.12纳入公司截至2022年12月31日止年度的10-K表格年报。
10.12		Acadia Realty Limited Partnership、阿卡迪亚不动产信托、Bank of America，N.A.（作为行政代理人）、富国银行银行、National Association、Truist Bank、PNC Bank、National Association（作为银团代理人）、BoFA Securities，Inc.和富国银行 Securities，LLC（作为联席账簿管理人）以及BoFA Securities，Inc.、富国银行 Securities，LLC、Truist Securities，Inc.和PNC Capital Markets LLC（作为联席牵头安排人）以及贷款人和信用证发行人之间于2025年5月29日签署的第三次修订和重述信贷协议		藉参考附件 10.1纳入公司截至2025年6月30日止季度的10-Q表格季度报告。

129

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附件 没有。		说明		备案方式
10.13		Acadia Realty Limited Partnership、阿卡迪亚不动产信托、Bank of America，N.A.作为行政代理人、富国银行银行、National Association、Truist Bank、PNC Bank、National Association作为银团代理、BoFA Securities，Inc.和富国银行 Securities，LLC作为联席账簿管理人、BoFA Securities，Inc.、富国银行 Securities，LLC、Truist Securities，Inc.和PNC Capital Markets LLC作为联席牵头安排人，以及贷款人和信用证发行人之间于2024年4月15日签署的第三份经修订和重述的信贷协议的同意书和第二次修订书。		通过参考公司于2024年9月13日提交的关于表格8-K的当前报告而纳入。
10.14*		经修订及重述的阿卡迪亚不动产信托 2020年股份激励计划		参照附件 10.1纳入公司截至2023年3月31日止季度的10-Q表格季度报告。
19.1		补偿追讨政策，2023年11月2日通过		参照附件 19.1纳入公司截至2023年12月31日止年度的10-K表格年报。
19.2		内幕交易政策，2023年11月2日通过		参照附件 19.2纳入公司截至2023年12月31日止年度的10-K表格年报。
21.1		阿卡迪亚不动产信托旗下公司名单		随此提交
23.1		注册会计师事务所Deloitte & Touche LLP的同意		随此提交
31.1		根据根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的1934年《证券交易法》第13a-14（a）/15d-14（a）条对首席执行官进行认证		随此提交
31.2		根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第302条通过的1934年《证券交易法》第13a-14（a）/15d-14（a）条对首席财务官进行认证		随此提交
32.1		根据18 U.S.C.第1350条对首席执行官进行认证，根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过		随函提供

130

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附件 没有。		说明		备案方式
32.2		根据2002年《萨班斯-奥克斯利法案》第906条通过的18 U.S.C.第1350条对首席财务官的认证		随函提供
99.1		日期为2019年7月23日的经修订及重列的有限合伙协议协议		参照附件 10.2纳入公司截至2019年6月30日止季度的10-Q表季度报告。
99.2		Acadia Realty有限合伙企业有限合伙权益A系列优选经营合伙单位指定证书		通过参考附件 10.1（C）纳入公司截至1999年12月31日止年度提交的10-K表格年度报告。
101.INS		XBRL实例文档–实例文档不会出现在交互式数据文件中，因为它的XBRL标记嵌入到内联XBRL文档中		随此提交
101.SCH		内嵌XBRL分类法扩展架构，具有嵌入式linkbases文档		随此提交
104		封面页交互式数据文件（格式为内联XBRL，包含在附件 101中）		随此提交

 

 

 



引用的展品是管理合同或补偿计划或安排。

 

项目16。表格10-K摘要。

 

没有。

131

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签名

根据《交易法》第13或15（d）节的要求，注册人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并获得正式授权。

 

		Acadia Realty Trust
		（注册人）
	签名：	/s/Kenneth F. Bernstein
		Kenneth F. Bernstein
		首席执行官，
		总裁兼受托人
	签名：	/s/John Gottfried
		John Gottfried
		执行副总裁兼
		首席财务官
	签名：	/s/David Buell
		大卫·布埃尔
		高级副总裁兼
		首席会计官

日期：2026年2月13日

根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由以下人员代表注册人并以身份和在所示日期签署如下。

签名		标题		日期
/s/Kenneth F. Bernstein		首席执行官、总裁兼受托人 （首席执行官）		2026年2月13日
（Kenneth F. Bernstein）
/s/John Gottfried		执行副总裁兼 首席财务官（首席财务官）		2026年2月13日
（John Gottfried）
/s/David Buell		高级副总裁兼首席财务官（首席会计官）		2026年2月13日
（David Buell）
/s/Mark A. Denien		受托人		2026年2月13日
（Mark A. Denien）
/s/Kenneth A. McIntyre		受托人		2026年2月13日
（Kenneth A. McIntyre）
/s/William T. Spitz		受托人		2026年2月13日
（William T. Spitz）
/s/林恩·瑟伯		受托人		2026年2月13日
（Lynn C. Thurber）
/s/Lee S. Wielansky		受托人		2026年2月13日
（Lee S. Wielansky）
/s/Hope B. Woodhouse		受托人		2026年2月13日
（Hope B. Woodhouse）
/s/C. David Zoba		受托人		2026年2月13日
（C. David Zoba）

 

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