资本市场2025年5月更新www.maac.com 附件 99.1
前瞻性陈述本演示文稿包含经修订的1933年证券法第27A条和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的前瞻性陈述。前瞻性陈述不讨论历史事实，而是与对未来的预期、预测、假设和信念有关的陈述。“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预测”、“项目”、“假设”、“将”、“可能”、“可能”、“应该”、“预算”、“目标”、“展望”、“形式”、“机会”、“指导”等词语以及此类词语的变体和类似表述旨在识别此类前瞻性陈述。此类前瞻性陈述包括但不限于有关预期经营业绩和结果、物业稳定、物业收购和处置活动、合资企业活动、开发、再开发和重新定位活动和其他资本支出以及筹资和融资活动的陈述，以及租赁定价、收入和费用增长、入住率、供应水平、需求、就业增长、利率和其他经济预期。此类前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，如下所述，这可能导致我们的实际结果、业绩、成就或结果与此类前瞻性陈述明示或暗示的未来结果、业绩、成就或结果存在重大差异。鉴于前瞻性陈述中固有的重大不确定性，包含此类信息不应被视为我们或任何其他人表示将实现此类陈述中描述的结果、业绩、成就或结果。除其他外，以下因素可能导致我们的实际结果、业绩、成就或结果与前瞻性陈述中明示或暗示的存在重大差异：由于不利的市场和经济条件，对入住率和租金收入产生不利影响；作为以多户型为重点的房地产投资信托基金，面临单一行业和部门投资中固有的风险；房地产市场的不利变化，包括但不限于我们重要市场对多户单元的未来需求程度、我们未来可能寻求进入的新市场的进入壁垒，限制我们提高或收取租金的能力、竞争、我们以优惠条件识别和完成有吸引力的收购或开发项目的能力、我们以可接受的条件及时完成任何计划处置的能力，以及我们以产生有利回报的方式对销售收益进行再投资的能力；开发社区未能在预算范围内及时完成，如果有的话，未能按预期租赁或实现预期结果；意外的资金需求；运营成本的重大变化，包括房地产税、水电费和保险费，由于通货膨胀和其他因素；无法以合理的费率获得适当的保险范围，或根本无法获得由于未投保风险、免赔额和自保保留的损失，或超出我们承保范围限制的巨灾损失；能够以优惠的利率获得融资（如果有的话），并在现有债务到期时为其再融资；利率或资本化率或资本市场状况的水平和波动性；任何评级机构行动对新债务融资的成本和可用性的影响；影响美国或全球银行业的不利发展的影响，包括银行倒闭和流动性担忧，这可能导致经济和市场波动持续或恶化，以及监管机构对此的回应；抵押贷款融资市场的重大变化将导致单户住房或其他替代住房选择，无论是作为自有或租赁产品，成为更重要的竞争产品；我们继续满足复杂规则以维持我们作为联邦所得税目的的REIT地位的能力，MAALP满足规则以维持其作为联邦所得税目的的合伙企业地位的能力，我们的应税REIT子公司为联邦所得税目的保持其地位的能力，以及我们和我们的子公司在本规则规定的限制范围内有效运营的能力；无法吸引和留住合格人员；网络责任或对违反我们或我们的服务提供商的信息技术系统或业务运营中断的潜在责任；环境污染的潜在责任；我们所受的法律要求的变化，或施加新的法律要求， 对我们的运营产生不利影响；极端天气和自然灾害；疾病爆发和联邦、州和地方政府当局为应对此类爆发和事件而采取的其他公共卫生事件和措施；气候变化对我们的财产或运营的影响；法律诉讼或集体诉讼；负面新闻或社交媒体发布我们的行动或政策造成的声誉损害的影响，无论是否有必要；与众多联邦相关的合规成本，州和地方法律法规；以及我们不时向美国证券交易委员会提交的报告中发现的其他风险，包括我们最近提交的10-K表格年度报告和随后的10-Q表格季度报告中“风险因素”标题下讨论的风险。我们不承担公开更新或修改本演示文稿中出现的任何前瞻性陈述以反映本演示文稿日期之后的事件、情况或预期变化的义务。G条例本演示文稿包含经修订的1934年《证券交易法》含义内的某些非公认会计原则财务措施。我们对这类非GAAP财务指标的定义以及与最直接可比的GAAP指标的对账，可在随附的附录和我们网站www.maac.com“面向投资者”页面的“备案与财务-季度业绩”导航标签下找到。封面：MAA SandLake |佛罗里达州奥兰多
一览1关于MAA |强劲的业绩平台~2,500~$ 1B A3/A-4.0x 11.7% 125 Associates ' 25F Development Pipeline Investment Grade净债务与Adj EBITDA的10年复合TSR为2025年4月30日连续支付的季度现金股息231 标普 500 $ 25.2B 104k Years Public Member Company Total Market Cap Apartment Units Development | MAA自1994年5月10日首次支付股息以来，CO1截至2025年3月31日除非另有说明，否则从未暂停或减少季度股息2 TERM3
强劲的业绩和对投资者具有吸引力的回报核心FFO每股预期5年复合年增长率为4.6%高质量的收益流；复合核心FFO增长强劲的股息业绩记录；与可比多户家庭同行的平均水平相比，稳定的增长和覆盖良好的优越长期股东回报年复合总股东回报长期回报超过同行平均水平*截至2025年4月30日5 YR 10 YR 15 YR 20 YR MAA 11.0% 11.7% 11.4% 11.9% PEER AVG*7.1% 6.1% 8.9% 8.9% 12025年预测的每股核心FFO为8.77美元，代表我们指导区间8.61美元至8.93美元的中点。1次每年支付的每股共同股息从未暂停或减少|增长与稳定的坚实记录来源：标普全球*同行平均包括：AVB、CPT、EQR、ESS、UDR
全周期盈利表现数据来源：Green Street；公司备案1同行成分股包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR。来自公司备案的2008-2025F；来自Green Street的2026F-2028F长期来看，MAA的同店NOI增长表现优于同行平均水平，波动性较小长期平均2009 – 2028F较高增长标准发展2009 – 2028F较低波动性同店NOI增长3.8% MAA 3.3%同行平均水平1同店NOI增长4.2% MAA 4.5%同行平均水平1
通过全市场周期创造价值差异化投资组合策略独特的市场焦点……捕捉高增长和需求的好处子市场和物业类型/类别多样化有助于减轻周期性的供应方压力……推动强劲、长期和全周期表现多样化的租客价格点……吸引最广泛的租赁市场细分市场……创造稳定性展望&更新投资组合策略和市场动态……支持长期租金增长前景新发展，再开发和技术举措……预计将推动有意义的未来价值创造和平台能力增强势头增强，因为需求保持强劲，新供应继续被吸收外部增长机会30多年来成功的Sunbelt交易+强劲的资产负债表……推动强劲的交易流量内部新开发运营+合资企业“预购”开发计划……扩大增长平台稳健的再开发计划经过验证的单元内部再开发计划……增强长期盈利潜力物业重新定位计划……预计将推动额外的物业级租金增长技术举措和创新扩大无处不在的Wi-Fi安装、完成的SmartHome安装……预计将在2025年及以后增加收入人工智能领域的技术进步，网站潜在客户生成&虚拟租赁…扩大前景管理有效性资产负债表实力强劲，投资级资产负债表…使我们能够很好地追求新的增长机会A3/A-信用评级反映了持续的实力可持续性越来越关注物业效率措施长期以来对可持续性的关注，包括推动能源/水的使用效率、强大的治理和重新定位的利益相关者的价值| MAA海德公园|佛罗里达州坦帕
独特的多元化和平衡前10大市场11 1Q2025 %总同店NOI 2基于总多户组合的总资产价值3/31/2025 3资料来源：Yardi Matrix资产类别评级4花园= 3层或以下；中层= 4至9层；高层= 10 +层74% 26%大型市场2中层市场2多户市场&区域办公室多户市场&公司总部多户开发（s）正在进行中1佐治亚州亚特兰大12.5% 2德克萨斯州达拉斯9.1% 3佛罗里达州奥兰多7.1% 4佛罗里达州坦帕7.0% 5北卡罗来纳州夏洛特6.5% 6德克萨斯州奥斯汀5.8% 7罗利/达勒姆，NC 5.4% 8田纳西州纳什维尔4.7% 9德克萨斯州沃思堡3.8% 10德克萨斯州休斯顿3.8%物业类型多样化2,4物业类别多样化2,3子市场内多样化2
2025年获得的势头继续吸收（优惠减少Sunbelt供应减缓吸收继续（优惠减少）Sunbelt供应减缓Sunbelt需求表现优于利率稳定强劲的居民档案平台举措/利润率扩张再开发机会重新定位项目扩大了发展管道/更高的盈利增长收购机会Sunbelt市场动态的趋同& MAA的增长举措表明即将到来的表现优于预期的外部势头内部势头
高吸收和放缓开始了MAA和REIT同行市场的季度吸纳量（占总单位百分比）自2020年第一季度以来，除了2024年第一季度至2025年第一季度期间的两次不合时节的强劲吸收外，高吸纳量和放缓开始了MAA和REIT同行市场（占总单位百分比）的季度吸纳量（%）。自2020年第一季度以来，高吸纳量MAA市场在所有季度都显示出比REIT同行市场更强的吸纳量，这突出表明，过去三个季度中，MAA市场的需求强度吸收超过了供应，在TERM3和REIT同行市场（占总单位百分比）的开始放缓的同时，在始终显示出高于REIT同行市场的开工量的同时，MAA市场也呈现出新开工下降幅度更大的态势，导致2025年需求/供应动态改善，2026年供应明显偏低，高昂的建筑成本和较高的利率使得近期开工回升的可能性不大。资料来源：RealPage Market Analytics注：REIT同业包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR
MAA市场的稳定需求驱动因素截至2025年3月31日，来自非MAA国家的迁入在过去12个月内↓ CA | NY | IL | NJ | MA | WA 50%来自非MAA国家的迁入来自同行沿海/门户国家的MAA市场继续捕捉到积极的迁入趋势；我们市场以外的迁入稳定地保持在我们迁出的4% – 5%。截至2025年3月31日，从沿海/网关州到顶级MAA市场（定义为> 3% 2025年第一季度SS NOI）的12个月内迁入趋势线反映了来自以下每个州的迁入百分比最高的3个顶级MAA市场：加利福尼亚州，NY，IL，NJ，MA，WA。MAA市场达拉斯|夏洛特|纳什维尔凤凰城|查尔斯顿|萨凡纳孟菲斯|堪萨斯城|华盛顿特区1区资料来源：RealPage Market Analytics、穆迪经济网、美国人口普查局2025年预测需求驱动因素优于REIT同行市场1预计，相对于REIT同行市场，2025年MAA市场的需求基本面将保持强劲。>/= 13%到MAA组合迁移趋势注：数据为按单位加权的REIT同业市场；REIT同业包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR。
多样化的投资组合和价格点捕捉需求，有助于缓解供应压力的子市场供应情况1 MAA租金平均比我们子市场的新供应量低约304美元，这为潜在租房者带来了更好的价值主张，并吸引了更广泛的租房者市场更广泛的细分市场丨子市场市场的市场内多元化有助于减轻以城市为重点的供应浪潮1的影响来自RealPage Market Analytics的数据（供应交付、租金差距）2个百分比，基于现有单元数量3在过去一年内交付的MAA同店子市场的租金数据可从RealPage获得。附近没有近期交房的MAA楼盘被排除在分析之外。4总迁出量是指本演示文稿随附的附录中定义的居民更替情况，MAA的广泛需求带MAA的租金概况吸引了我们市场上最广泛的租房者。我们约49%的单元的价格比同一子市场的近期交付量低至少250美元/月，另有8%的单元位于子市场，近期没有任何交付。1,3 MAA广泛的市场、子市场和物业类别的多样化MAA的租金价格点，吸引了广泛的租赁市场细分市场，提供了一定程度的保护，以应对供应压力总搬迁4 41.5%%的搬迁至购房11.7%%的搬迁至单户出租3.5%的搬迁至单户出租的记录较低，在MAA市场（占总单位的百分比）1,2随着从2022年第四季度开始，我们市场的开工率呈下降趋势，我们预计交付量将遵循滞后2年的类似趋势。增加自有住房与租房负担能力差距MAA的搬迁至单户住宅的比例创历史新低，这突显出高单户住宅价格加上高利率对单户住宅负担能力的影响。2025年1季度|同店峰值开启
强劲复苏支持居民更替，与单户住宅相关的搬迁处于历史低位创纪录-高居民留存率继续客户服务焦点行业领先谷歌星级评级单户住宅可用性/可负担性挑战强劲留存率|单户可负担性挑战|稳步移民|强劲的人口增长和家庭形成支持复苏
居民收入+工作组合+负担能力=稳固的增长机会+收藏同一商店居民在顶级市场的概况QTD at 3/31/2025 AVG新居民收入AVG新租赁租金/收入居民MED年龄居民%单一前5名就业部门12345 Atlanta，GA $ 98,82420% 3481% Dallas，TX $ 95,80919% 3383% Orlando，FL $ 105,57121% 3868% Tourism Tampa，FL $ 105,41622% 3678% Charlotte，NC $ 90,89420% 3484% Austin，TX $ 89,71219% 3581% Raleigh德克萨斯州$ 89,17120% 3876%德克萨斯州休斯顿$ 83,49120% 3584%石油/天然气同店$ 90,96321% 3581%主要就业部门现有居民QTD at 3/31/2025医疗技术金融/银行/保险教育政府餐厅/食品服务制造零售专业服务自营同店14% 9% 8% 6% 5% 5% 5% 5% 5% 4% 3%
令人信服的收购机会正在出现MAA Vale | Raleigh/Durham，NC获得2024年第二季度预期稳定~2025年第三季度MAA Boggy Creek | Orlando，FL获得2024年第三季度预期稳定~2025年第二季度最近在初始租赁中收购的社区预计在稳定后提供约6%的平均NOI收益率MAA Cathedral Arts | Dallas，TX获得2024年第四季度预期稳定~2026年第二季度
2025年3月31日时的租赁社区以9/30/23时的活跃租赁情况MSA单位迄今为止的成本（以百万计）实际占用率预期稳定1 ↓ MAA 丨MAA Boggy Creek Orlando，FL 310 $ 84.39 0.6% 2Q 2025 acquisition | 3Q24 Novel West Midtown 2,3 Atlanta，GA 34091.487.6% 2Q 2025 development | 3Q23 Novel Daybreak 2,3 Salt Lake City，UT 40094.075.0% Q3 2025 development | 3Q24丨MAA MAA vale roleigh/CO 352123.675.0% 2025年第三季度发展| 24年第四季度MAA Cathedral Arts，TX386 105.9 46.6% 2026年第二季度收购| 24年第四季度租赁总金额2,411美元657.37 1.6%的收购和开发有望在2025年3月31日提供额外价值的积极发展Property ↓ MSA 丨MSA units预期成本（以百万计）预期的第一次职业预期稳定1 MAA丨尼克西3 Raleigh/Durham，NC 406 $ 145.5 3Q2024 MAANC 302101.5 2Q 2026 4Q 2027 Modera Chandler 5 Phoenix，AZ 345117.5 2Q 2026 4Q 2027 MAA Rove Richmond，VA 30699.5 1Q 2027 1Q 2028 TERM0 Milepost 35 II Denver，CO 21978.0 2Q 2026 4Q 2027总活跃发展2,312 $ 851.5资料来源：公司2025年第一季度收益发布补充1当90天平均实际入住率达到90%时被视为稳定的社区2 MAA拥有拥有物业的合资企业80%的股权；稳定后剩余部分的购买权3个目前正在出租的活跃或最近完成的开发项目。4 MAA为物业的第3方开发提供融资；稳定后的购买选择权5 MAA拥有拥有物业的合资企业95%的股份；稳定后剩余部分的购买权6价值创造使用调整后的形式稳定NOI计算的活跃开发项目和初始租赁中已完成开发项目的价值创造，上限利率为5.0%，低于预期的投资基础扩大租赁和开发管道稳定到较低的供应环境目前租赁的活跃开发项目+初始租赁完成的开发项目2025年3月31日6.0%预期平均稳定NOI收益率所有活跃开发项目+初始租赁完成的开发项目2025年3月31日7000万美元-8000万美元预期稳定增量总额NOI 2.94亿美元预期总价值创造6
发展计划扩大收入增长潜力Modera Liberty Row Charlotte，NC MAA Plaza Midwood Charlotte，NC MAA Nixie | NOW LEASING Roleigh/Durham，NC TERM0MAA防波堤| NOW LEASING Tampa，FL Modera Chandler Phoenix，AZ内部和“预购”相结合*发展支撑持续价值创造*预购开发项目是指在小区稳定出租后，与外部开发商合资经营和/或融资安排并由MAA取得完全所有权。请参阅本演示文稿随附的附录PRE-Purchase PRE-Purchase中租赁社区的定义PRE-Purchase PRE-Purchase基于所有者/运营商角度管理的有纪律的资本部署设计和投资的既定历史和成功；长期利润率优化的MAA Rove Richmond，VA PRE-Purchase Financing丨MAA丨Milepost 35 II Denver，CO
2025年及未来发展预期mSA单位现状查尔斯顿，SC 336控制阿灵顿，VA 290控制丹佛，CO 259拥有奥兰多，FL 698拥有丹佛，CO 181拥有罗利/达勒姆，NC 226拥有丹佛，CO 421拥有丹佛，CO 520拥有亚特兰大，GA 294拥有总计3,2252025年开发管道预计将保持在约10亿美元的额外近期机会：丹佛|奥兰多拉利/达勒姆|查尔斯顿北弗吉尼亚州2200万美元预计稳定的增量NOI总额8800万美元预期总价值创造1 2025年开发开始1使用调整后的形式稳定NOI计算的价值创造，预期2025年开发项目的上限利率为5.0%，减少预期投资基础未来开发管道：土地用地预期贡献开发|莫德拉钱德勒|亚利桑那州凤凰城~3-4
过渡期蓄势：2025年同店定价趋势租赁高于租赁平均定价变化2025年同店4Q 20241Q1 2025Apr 2025ytd2有效租赁新租赁-8.1 %-6.3 %-5.8 %续订4.2% 4.5% 4.4%混合-2.1 %-0.5 %-0.3 %入住率2025年同店4Q 20241Q1 2025Apr 2025ytd2 AVG日常实际入住率95.58% 95.56% 95.54% 1Q2025新租赁定价在我们所有前10大NOI市场（包括奥斯汀）均有改善并较2024年第四季度在投资组合基础上上升180个基点；整个4月投资组合的上升趋势持续+续租报价接受百分比超过去年的创纪录水平；5月和6月的续租增长率超过强劲的YTD2率+ YTD2混合租赁定价趋势符合预期+在较慢的租赁季节成功保护入住率；2025年第一季度较上年同期改善30个基点+低营业额和风险敞口使我们能够继续稳定的入住率收购| MAA Boggy Creek |奥兰多，截至2025年4月30日的2025年同店集团2年迄今业绩计算的FL 1值
转型年蓄势：2025年全年同店展望有效租金增长1 [-0.30 %…0.20%…0.70% ]物业收入增长[-0.35 %…0.40%…1.15% ]平均实际入住率全年预期稳定入住率[ 95.3%…95.6%…95.9% ]收入物业费用增长[ 2.45%…3.20%…3.95% ]房地产税增长[ 2.00%…2.75%…3.50% ]费用物业NOI增长[-2.15 %..。-1.15 %…-0.15 %】NOI2025全年指引中点1有效租金增长不同于混合租赁而不是租赁定价增长。如上一张幻灯片所反映并在附录中定义的，混合租赁高于租赁定价增长是指与前一次租赁相比，在所述期间有效的新租赁和续租租赁定价。每单位的平均有效租金表示在已占用单位的租赁优惠影响后的平均总租金金额加上未占用单位的普遍市场价格要求，除以总单位数。有关每单位平均有效租金和有效混合租赁率增长的完整定义，请参阅本演示文稿末尾的随附附录。发展| MAA NIXie | Raleigh/Durham，NC同店投资组合全年指导区间中间值Actual = a；Forecasted = F 2024A Earn-in-40 bps 2025F Rent Growth*60bps 2025F有效租金增长20bps 2025F其他收入20bps 2025F PROP收入增长**40个基点*预计2025F混合租赁定价对2025F收入的贡献**预计入住率和拖欠率的贡献微不足道
在转型之年蓄势：2025核心FFO20252年全年投资展望[ 8.61美元…8.77美元…8.93美元] 20253年第二季度[ 2.05美元…2.13美元…2.21美元]核心FFO/SHARE1资本支出举措厨卫再开发预计在2025年交付5.5k至6.5k单位[ 4000万美元…4500万美元…5000万美元]重新定位计划预计在2025年第二季度交付6个项目；预计在2025年底新开工6-7个项目[ 1600万美元…2000万美元…2400万美元]泛在Wi-Fi计划预计在2025年新安装23个[ 1200万美元…1500万美元…1800万美元]多家庭交易/融资收购[ 3.5亿美元…4亿美元…4.5亿美元]处置[ $和预购合资交易[ 2.5亿美元…3亿美元…3.5亿美元]债务发行预计2次债券发行用于外部增长和再融资4亿美元/4%的债务；2025年第四季度到期预计2025年净买家1在这种情况下，每股意味着每稀释普通股和单位。2预计2025年全年每股摊薄收益为5.51美元至5.83美元（中间价5.67美元）。有关非GAAP财务指标的调节，请参见附录。3由于MAA无法预测特定季度内（而不是一年中）的预测交易时间，因此MAA没有预测季度摊薄后每股普通股收益。4公司备案文件中注明的物业管理费用和一般及行政费用2025年指引2025年全年指引2025年全年指引中期中期中期公司开支总额间接费用4资产管理/技术/区域支持+ G & A [ 1.325亿美元…1.345亿美元…1.365亿美元] 2025年全年指引中期
单位内部升级继续推动更高价值的物业重建计划机会大约9.5k个单位已确定在整个同店组合中进行重建，这些单位有可能创造额外的租金增长价值范围重建在选定的社区轮流进行（物业仍在同店组中），最大限度地减少停机时间，让我们能够通过实时改进不断完善程序标准程序包括厨房和浴室升级不锈钢能源星级电器台面更换更新橱柜节水管道装置节能灯具地板~2022-2025F 2022202320242025F生产6,5746，8585,6655，500 – 6,500平均每单位成本$ 6,109 $ 6,453 $ 6,219 $ 7,000 – 8,000平均租金增加10.0% 7.1% 7.3% 7.0% – 9.0%方案结果厨房更新MAA Gateway，Charlotte，NC before after redevelopment program provides opportunity to further green our portfolio。
重新定位选择物业以推动额外价值MAA Harbour Island |佛罗里达州坦帕市更新和扩展健身中心联合办公区，以支持远程工作所需的便利设施MAA Gardens |佐治亚州亚特兰大MAA Gateway（宠物水疗中心）|北卡罗来纳州夏洛特市面向当今生活方式的外部便利设施TERM0MAA Worthington |德克萨斯州达拉斯物业重新定位计划周到的升级以实现收入最大化计划包括升级便利设施、外部和公共区域，以跟上根据位置、租金增长潜力评估的市场需求候选者，竞争和进入供应项目完成后重新定价的全社区预计2025年总支出为2000万美元，用于2024年开工的6个项目和预计2025年底开工的6-7个项目所有已完工项目全部和/或部分重新定价的平均现金回报率约为14.6%，每单位租金增加108美元（高于市场涨幅）预计2025年底开工的6-7个项目在之后
平台价值举措-技术支持的最终3个同店物业将于2025年初完成~2900万美元的NOI（140bps利润率），预计到2025年中期运行率将在2020-2024年检测到超过4,000个已验证的泄漏；估计费用/资本节省300万美元智能家居技术在当前运行率中的NOI为1800万美元，用于双倍提供电缆和单元（或双人游戏）的互联网服务；代表投资组合的大约一半，另一半投资组合的营销协议带来的额外200万美元收入双人游戏/电信协议在2024年完成了4次无处不在的Wi-Fi改造；计划在2025年扩大到23个额外的物业，预计2025年将从27个项目获得120万美元的额外NOI + 590万美元的持续NOI，一旦完成来自这一更广泛项目的40-5000万美元NOI（120个基点的利润率）的长期机会社区Wi-Fi通过移动维护增强的迁出检查流程，140万美元实现年度额外收入移动维护各种人工智能/聊天工具到位，以帮助驱动和产生高质量的线索，24/7/365以更高效和有效的方式捕获和处理租赁线索网站测试集中租赁管理职责；过渡与租赁申请和执行相关的先前现场任务（收入和身份证验证、公用事业证明、租赁生成，等）到集中专家（30K +小时–节省时间-每年）集中租赁管理外包租房者的保险采购和合规边际NOI机会90万美元之前的时间节省考虑（8K小时–节省时间-每年）Renter's Insurance Solar项目：在奥斯汀的三个项目的试点计划；预计每年将产生20万美元的公用事业节省；智能灌溉项目：扩展到16个额外的物业，用水量显着减少，预计每年公用事业节省超过10万美元。楼宇自动化系统项目：在八个物业中扩展用于公共区域系统的智能恒温器，预计每年可节省能源成本12万美元。可持续发展倡议35个物业经理吊舱到位，每年可节省200万美元的费用Podding
线上租赁平台提升租赁效率MAA不断采用、开发和部署创新的解决方案，以提升我们的租赁效率和效益以及我们的线上存在。最近的网站更新增强了用户体验。突出的Call to Action按钮可增加和加速转化个性化战略侧重于使用有针对性的内容增加和加速在线转化，并使所需内容更容易找到社区功能、平面图、兴趣点和更适合每个潜在客户的在线转换工具通过扩展的AI技术在整个租赁旅程中为潜在客户提供指导，创造互动和个性化体验在线声誉管理通过在线评论增加数字遏制吸引力；推动居民保留Google Analytics为网站上的战略实施提供具体数据4.7 OUT 5 GOOGLE STAR RATING1 1 Google Star Rating Mar 2025 YTD # 1 in the sector*互联网上市服务多元化营销渠道+ 50%来自有机/付费媒体渠道的潜在客户降低了对更昂贵的ILS的依赖*Channels MAA的技术增强功能扩展，升级租赁工具箱目标创建一个多功能、完全集成的自助/自助旅游租赁平台，为整个租赁流程带来无缝、易于使用的流程技术推出与互补平台的仔细试点交错预期通过人员、系统和营销费用节省的利润率扩张多种旅游选项可供选择
强劲，投资级资产负债表注：此处的总资本化定义为普通股和已发行单位乘以2025年3月31日的收盘股价，加上2025年3月31日的未偿债务总额，加上优先股（50美元的可赎回股价乘以已发行总股份）。$ 20.1B普通股$ 5.0B总债务+优先债+优先/总资本：20.2%信用评级短期长期展望标准普尔评级服务公司1 A-2 A-稳定的穆迪投资者服务公司2 P-2 A3稳定的惠誉评级1 F1 A-稳定1授予MAA和MAALP（MAA的运营伙伴关系）的公司信用评级2授予MAALP良好的公司信用评级，一个期限为2025年第四季度*MAALP无担保循环信贷额度下的10亿美元现金和可用产能合计；支持增加开发管道和收购机会1 94%的固定债务，以保护免受更高的利率1八只将在2025年3月31日获得A级或以上评级的公募REITs之一*不包括截至2025年3月31日的商业票据1
资产负债表实力使我们为未来的增长机会做好准备到期总债务14.1% 5.9% 11.9% 7.9% 11.0% 5.9% 8.9% 7.8% 0.0% 6.8% 19.8%固定利率债务利率4.2% 1.2% 3.7% 4.2% 3.7% 3.1% 1.8% 5.4% 0.0% 5.1% 4.2% 2025年3月31日的信用指标MAA部门AVG2,3总债务/调整后总资产129.1% 30.2%总担保债务/调整后总资产12.1% 4.4%未设押NOI/总NOI 95.8% 92.0%净债务/调整后EBITDA 4 4.0x 4.8x可获得合并收入偿债与年度偿债费用总额的比率1 6.5x 6.0x债务加权平均期限（年）7.06.3核心FFO派息率5 69.1% 65.5%债务到期情况（百万美元）截至2025年3月31日1按照Mid-America Apartments，L.P.债务协议中具体定义的MAA计算。2行业平均值代表公开披露的行业等值。3个板块成分股包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR；数据来自2025年第一季度公司备案。4此计算中的调整后EBITDA代表截至2025年3月31日的过去12个月期间。以下调节见所附附录：（i）与EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的净收入；（ii）与净债务的无担保应付票据和有担保应付票据。5核心FFO派息率在此定义为2025年年化股息率除以2025年全年预测的2025年第一季度公司申报的核心FFO/股。总债务平均利率3.8% 1不包括无抵押循环信贷融资和无抵押商业票据计划的债务。94%总债务为固定利率1
更光明的今天和明天：我们的可持续发展承诺2024年GRESB公开披露评分为80 100293051702024年GRESB评分三颗绿星管理评分业绩评分能源使用强度35%温室气体强度45%用水强度10% 2018 – 2028年削减目标改进披露作为我们为利益相关者提供卓越服务和卓越价值的持续使命的一部分，我们致力于负责任地管理我们的资源并加强支持我们可持续实践的计划。评级：B2024年企业可持续发展报告包括GRI | SASB | TCFD联合国SDG披露的2023年GRESB结果：得分：78/100；管理：28/30：绩效：50/702024年10月发布的第5次报告早期实现了原始目标–目标重置评级：BB 2024 LED照明过渡智能家居技术楼宇自动化系统先进的智能灌溉系统扩展计划光伏太阳能项目在选定的德克萨斯州奥斯汀物业测试太阳能项目，该项目实质上完成了扩展计划试点计划战略环境举措
更美好的今天和明天：我们的可持续发展承诺支持ASSOCIATE福祉响应式服务计划和例行调查在线居民门户网站，以方便交易、提交服务请求和交流物业便利设施促进健康的生活方式持续的居民参与和活动关心我们更广泛的社区12个州的54所房屋超过3600个家庭帮助了近315,000个晚上的休息，为30多年来2024年筹集的创纪录的110万美元资金，Open Arms基金会在MAA现有社区内向必须前往接受重症医疗的个人和家庭免费提供全装修公寓住宅。增强文化和归属感文化委员会首届MAAKE a Difference Day（社区志愿服务）项目目标参与包容性多样性理事会对所有员工的无意识偏见培训要求对所有员工进行关于骚扰和歧视的年度培训执行和董事会监督健康和视力综合医疗、牙科和视力保险；灵活支出账户；员工援助计划财务福利竞争性薪酬；员工最低工资，15美元/小时；奖励奖金；与公司匹配的401（k）储蓄计划；租金折扣职业发展持续的教育和培训机会；学费和认证报销；职业导师计划；属于强大公司文化的领导力发展；稳健的沟通和认可计划；包容性多元化委员会；协会调查；提升居民体验的救灾计划
附录Non-GAAP财务指标的调节Non-GAAP财务指标和其他关键定义
非GAAP财务指标的调节将MAA普通股东可获得的净收入调节为FFO、CORE FFO、CORE AFFO和FAD（1），计入合并经营报表的其他营业外收入。（2）截至2025年3月31日及2024年3月31日止三个月，投资收益分别为扣除税项开支后的净额0.2百万元及1.1百万元。以千为单位的金额，每股和单位数据除外截至2025年3月31日的三个月2024年可供MAA普通股股东使用的净收入180,751美元142,827美元房地产资产折旧和摊销150,991141，591（收益）出售可折旧房地产资产的损失（71,911）2 MAA应占房地产合资企业房地产资产折旧和摊销的份额164155归属于非控股权益的净利润4,7333，861归属于普通股股东和单位持有人的FFO 264,728288，436优先股中嵌入衍生工具的损失（收益）（1）410（13,092）投资收益，税后净额（1）（2）（654）（4,090）伤亡相关（追讨）费用，净（1）（222）（5,085）归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO 264,262266，169经常性资本支出（20,106）（18,934）归属于普通股股东和单位持有人的核心AFFO 244,156247，235再开发资本支出（17,409）（9,374）增加收入的资本支出（15,188）（13,013）商业资本支出（3,974）（1,203）其他资本支出（15,441）（9,203）归属于普通股股东和单位持有人的FAD $ 192,144 $ 214,442支付的股息和分配$ 181,767 $ 176,191加权平均普通股-稀释117,092116，780 FFO加权平均普通股和单位-稀释后每股普通股收益119,975119，857-稀释后：MAA普通股股东可获得的净收入1.54美元每股FFO 1.22美元-稀释后每股核心FFO 2.21美元每股核心FFO 2.41美元-稀释后每股核心AFFO 2.20美元每股核心AFFO 2.22美元-稀释后每股核心AFFO 2.04美元2.06美元
非公认会计原则财务措施的调节MAA普通股东可获得的净收入与营业收入净额的调节，单位：千截至2025年3月31日的三个月2024年12月31日，2024年可供MAA普通股股东使用的净收入180,751美元165,724美元142,827美元折旧和摊销152,350150，852143,020物业管理费用20,57817，57919,995一般及管理费用15,61914，07217,045利息费用45,16144，19240,361（收益）出售可折旧房地产资产损失（71,911）（55,028）2其他营业外（收入）费用（834）949（23,526）所得税费用1,0381，7551,795房地产合营企业收益（465）（546）（482）归属于非控股权益的净利润4,7334，4283,861归属于MAA系列I优先股股东的股息922922922总计NOI $ 347,942 $ 344,899 $ 345,820同店NOI $ 332,795 $ 331,326 $ 334,644非同店和其他NOI 15,14713，57311,176总计NOI 347,942美元344,899美元345,820美元
非GAAP财务指标的调节净收入与EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的调节（1）计入合并经营报表的其他营业外收入。在截至2024年12月31日的十二个月内，根据其会计政策，MAA确认了800万美元的应计法律辩护费用，这些费用预计将在2027年7月之前发生。千美元截至2025年3月31日的三个月截至2025年3月31日的十二个月2024年3月31日2025年12月31日，2024年净收入$ 186,406 $ 147,610 $ 580,372 $ 541,576折旧及摊销152,350143，020594,946585，616利息费用45,16140，361173,344168，544所得税费用1,0381，7954,4835，240 EBITDA 384,955332，7861,353，1451,300，976（收益）出售可折旧房地产资产损失（71,911）2（126,916）（55,003）合并第三方开发收益（1）——（11,239）（11,239）调整以反映MAA在未合并关联公司的EBITDA中所占份额3483381,3731，363 EBITDA 313,392333，1261,216，3631,236，097优先股嵌入衍生工具的损失（收益）（1）410（13,092）32,25318，751投资收益（（追偿）费用，净额（1）（222）（5085）（4463）（9326）法律费用、和解和（追偿），净额（1）（2）—— 94379,437调整后EBITDA为312770美元309777美元1250143美元1247150美元
非公认会计准则财务指标对账无担保应付票据和有担保应付票据与净债务对账总资产与毛额资产对账不动产资产对账，净额与毛额不动产资产美元以千计2025年3月31日2024年12月31日无担保应付票据4,681，868美元4,620，690美元有担保应付票据360,298360，267总债务5,042，1664,980，957现金及现金等价物（55,776）（43,018）净债务4,986，390美元4,937，939美元（1）包括在为（一）纳入合并资产负债表持有待售资产。千美元2025年3月31日2024年12月31日总资产$ 11,811，957 $ 11,812，369累计折旧5,478，2085,327，584持有待售资产累计折旧（1）— 30,218毛资产$ 17,290，165 $ 17,170，171美元千美元2025年3月31日2024年12月31日不动产资产净额11,505，864美元11,515，418累计折旧5,478，2085,327，584持有待售资产净额— 7,764持有待售资产累计折旧（1）— 30,218现金及现金等价物55,77643，018房地产资产总额17,039，848美元16,924，002
非公认会计准则财务措施的调节将稀释后的普通股每股收益调节为2025年全年每股稀释后的核心FFO和核心AFFO指引非核心FFO项目可能包括与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整；出售不可折旧资产的收益或损失；投资的收益或损失，税后净额；与伤亡相关的费用（追偿），净额；债务清偿的收益或损失；法律费用、和解和（追偿）、净额和按市值计价的债务调整。2025年全年指导区间低高每股普通股收益-稀释后5.51美元5.83美元房地产折旧和摊销5.09 5.09出售可折旧资产收益（2.00）（2.00）每股FFO-稀释后8.608.92非核心FFO项目（1）每股0.01 0.01核心FFO-稀释后8.6 18.93经常性资本支出（0.98）（0.98）每股核心AFFO-稀释后7.63美元7.95美元
非公认会计原则财务措施调整后的EBITDA就本新闻稿的计算而言，调整后的房地产利息、所得税、折旧和摊销前利润或调整后的EBITDA，代表对不被视为MAA核心业务一部分的项目进一步调整的EBITDA，例如与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整、出售非折旧资产的收益或损失、投资的收益或损失、与伤亡相关的费用（追偿）、净额、债务清偿和法律费用的收益或损失、和解和（追偿），净额。作为房地产的所有者和经营者，MAA将调整后的EBITDA视为衡量核心经营业绩的重要指标，因为调整后的EBITDA不包括不代表经营业绩的各种收入和费用项目。MAA计算调整后EBITDA的方法可能与其他公司计算调整后EBITDA所采用的方法不同。调整后的EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。核心调整后运营资金（Core AFFO）Core AFFO由核心FFO减去经常性资本支出组成。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，在本新闻稿中使用时，核心AFFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心AFFO。不应将核心AFFO视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为核心AFFO是从运营衡量业绩的重要衡量标准，因为核心AFFO衡量的是控制收入、费用和经常性资本支出的能力。核心运营资金（Core FFO）核心FFO是指根据不被视为MAA核心业务运营一部分的项目调整后的FFO，例如与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整；出售非折旧资产的收益或损失；投资收益或损失，税后净额；与伤亡相关的费用（追偿），净额；债务清偿的收益或损失；法律费用、和解和（追偿），净额，以及按市值计价的债务调整。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，在本新闻稿中使用时，核心FFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO。虽然MAA对核心FFO的定义可能与业内其他公司相似，但MAA计算核心FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与此类其他REITs进行比较。核心FFO不应被视为替代可用于MAA普通股股东的净收入作为经营业绩的指标。MAA认为，核心FFO有助于理解其不同时期的核心经营业绩，因为它去除了某些项目，这些项目由于其性质而无法在不同时期进行比较，因此往往会模糊实际的经营业绩。EBITDA就本新闻稿的计算而言，利息、所得税、折旧和摊销前利润或EBITDA由净收入加上折旧和摊销、利息费用和所得税组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。EBITDA就本新闻稿的计算而言，未计利息、所得税、房地产折旧和摊销前利润或EBITDA由根据出售可折旧资产的损益进一步调整的EBITDA、合并第三方开发的收益以及反映MAA在未合并关联公司的EBITDA中所占份额的调整组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。虽然MAA对EBITDA的定义与NAREIT的定义是一致的，但它可能与其他公司计算EBITDA所采用的方法不同。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。可用于分配的资金（FAD）FAD由核心FFO减去总资本支出组成，不包括开发支出、物业收购、与管理层预计将由保险收益补偿的重大伤亡损失相关的资本支出以及与公司相关的资本支出。因为归属于非控制性权益的净利润被加回，FAD，在本新闻稿中使用时， 代表归属于普通股股东和单位持有人的FAD。不应将FAD视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为FAD是从核心运营衡量业绩的重要衡量标准，因为FAD衡量的是控制收入、费用和资本支出的能力。
非美国通用会计准则财务指标运营资金（FFO）FFO是指可供MAA普通股股东使用的净收入（按照美国通用会计准则计算），不包括处置经营性物业的损益、资产减值和合并第三方开发的收益，加上房地产资产的折旧和摊销、归属于非控股权益的净收入以及对合资企业的调整。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，FFO在本新闻稿中使用时代表归属于普通股股东和单位持有人的FFO。虽然MAA对FFO的定义是根据NAREIT的定义，但它可能与其他公司使用的计算FFO的方法不同，因此可能无法与此类其他公司进行比较。FFO不应被视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。MAA认为FFO有助于理解经营业绩，因为FFO不包括房地产资产的折旧和摊销。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。总资产总资产指总资产加上累计折旧和持有待售资产的累计折旧。MAA认为，总资产规模可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。房地产资产毛额房地产资产毛额是指房地产资产净额加上累计折旧、持有待售资产净额、持有待售资产的累计折旧、现金和现金等价物以及包括在受限制现金中的1031（b）交换收益。MAA认为，房地产总资产可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。净债务净债务指无担保应付票据和有担保应付票据减去现金和现金等价物以及包括在受限制现金中的1031（b）交换收益。MAA认为净债务是评估其债务状况的有用工具。净营业收入（NOI）净营业收入是指期间持有的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销），无论其持作出售状态如何。NOI不应被视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方法。MAA认为NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。非同店及其他NOI非同店及其他NOI指期内分类于非同店及其他投资组合内的所有物业的租金及其他物业收入减物业经营开支总额（不包括折旧及摊销）。非同店和其他NOI包括与恶劣天气事件相关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。不同店和其他NOI不应被视为可用于MAA普通股股东的净收入的替代方案。MAA认为，非同店和其他NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。同店NOI同店NOI是指在此期间分类在同店组合内的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销）。同店NOI不包括与恶劣天气事件相关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。不应将同店NOI视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方案。MAA认为，同店NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。
非GAAP财务指标和其他关键定义的定义其他关键定义平均有效租金每单位平均有效租金表示已占用单位的租赁优惠效应加上未占用单位要求的普遍市场利率后的总租金金额的平均值，除以单位总数。租赁优惠是对当前市场利率的折扣。MAA认为，平均有效租金是评估平均定价的一个有用的衡量标准。它并不代表每单位收取的实际租金收入。平均实际入住率平均实际入住率表示适用期间每日实际入住率的平均值。发展社区社区仍被确定为发展，直到所有发展中单位获得入住证明。一旦所有单元交付并可供入住，社区将进入租赁社区组合。有效混合租赁率增长有效混合租赁率增长代表适用期间我们同店组合的有效新租赁率增长和有效续租租赁率增长的合并加权平均值。有效新租赁率增长有效新租赁率增长是指在适用期间有效的我们同店组合的新租赁的租赁优惠影响后，与前一租赁相比，总租金金额的增长。有效续租租赁率增长有效续租租赁率增长是指在适用期间有效的我们同店组合续租租赁的租赁优惠影响后，与前一次租赁相比，总租金金额的增长。曝光曝光代表所有当前空置单位加上未来60天内所有腾退通知。租赁社区在租赁期间获得的新收购和新开发的社区将保留在租赁社区组合中，直至稳定。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被认为是稳定的。非同店和其他组合非同店和其他组合包括最近收购的社区、开发或租赁中的社区、已处置或确定处置的社区、出现重大伤亡损失的社区、不符合同店组合定义的要求的稳定社区、零售物业和商业物业。居民营业额居民营业额是指截至报告季度末的过去12个月内，不包括同店组合内转让的居民迁出占到期租约的百分比。同店投资组合（或同店）MAA在每个日历年年初或根据重大交易或事件的需要审查其同店投资组合。社区如果在前一年年初拥有并稳定下来，一般会被添加到同店组合中。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被认为是稳定的。已被MAA董事会批准处置的社区被排除在同店组合之外。遭遇重大伤亡损失的社区也被排除在同店组合之外。