附件 99.1
创新工业地产报告2025年第三季度业绩
宣布2.7亿美元承诺入股首屈一指的生命科学地产平台iQHQ
完成新的1亿美元有担保循环信贷融资
加利福尼亚州圣迭戈– 2025年11月3日– Innovative Industrial Properties, Inc. Industrial Properties，Inc.（NYSE：IIPR）（“IIP”或“公司”）今天公布了截至2025年9月30日的第三季度业绩。
执行主席致辞
“我们很高兴在第三季度对IQHQ进行了2.7亿美元的财务投资，这是我们在大麻行业之外的第一笔投资，这标志着IIP恢复增长，并为IIP的股东提供了有意义的多元化和增值，”IIP执行主席Alan Gold表示。“此外，我们新的1亿美元信贷额度的成功关闭强化了我们的信念，即我们对生命科学领域的投资提高了我们获得资本的机会和资本成本。凭借强劲、低杠杆的资产负债表，这一信贷工具增强了我们的财务灵活性，并使我们能够利用生命科学行业的长期增长。”
2025年第三季度和第四季度迄今亮点
财务业绩和股息
| • | 总收入6470万美元，归属于普通股股东的净利润2830万美元，合每股收益0.97美元（除非另有说明，本新闻稿中的所有每股金额均按稀释后的基础报告). |
| • | 调整后的运营资金（“AFFO”）和正常化运营资金（“正常化FFO”）分别为4830万美元和4520万美元。 |
| • | 于2025年10月15日向截至2025年9月30日在册的股东支付了每股普通股1.90美元的季度股息。自成立以来，IIP已向其股东支付了超过10亿美元的普通股股息。 |
| 三个月结束 2025年9月30日 |
三个月结束 2024年9月30日 |
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| （单位：千，每股金额除外） | 金额 | 每股 | 金额 | 每股 | ||||||||||||
| 归属于普通股股东的净利润 | $ | 28,288 | $ | 0.97 | $ | 39,651 | $ | 1.37 | ||||||||
| 标准化FFO | 45,156 | 1.60 | 59,525 | 2.08 | ||||||||||||
| AFFO | 48,348 | 1.71 | 64,283 | 2.25 | ||||||||||||
上述非GAAP财务指标的定义，以及根据GAAP和本文使用的其他大写术语定义与净收入的对账，出现在本新闻稿的末尾。
iQHQ投资
| • | 今年8月，该公司宣布了一项战略和多元化的2.7亿美元承诺，将投资于IQHQ，Inc.（“IQHQ”），这是一家拥有超过50亿美元总资产的首屈一指的生命科学房地产平台。该投资由两项离散的金融投资组成，它们预计将共同获得超过14%的加权平均年利率： |
| • | 对循环信贷额度（“RCF”）的1亿美元承诺，初始期限为三年，可在支付延期费后再延长12个月。 |
| • | 承诺购买高达1.7亿美元的iQHQ优先股（“优先股”）。优先股投资预计将在2027年第二季度之前分多期提供资金，但IQHQ可选择延期。 |
| • | 在iQHQ的认股权证，但须满足优先股的某些融资里程碑。 |
| • | 今年9月，该公司完成了对IQHQ的初始投资，总额为1.05亿美元，包括对RCF的1亿美元投资和对优先股的500万美元投资。剩余的1.65亿美元优先股承诺预计将在2025年第四季度至2027年第二季度期间分多期提供资金。 |
| 1 |
投资组合更新-租赁违约
| • | 2025年3月，公司推出了一项战略举措，旨在通过将某些表现不佳的租户替换为财务更稳定、长期运营的运营商来改善长期财务业绩。作为这一努力的一部分，它宣布包括4Front Ventures、Gold Flora和TILT Holdings在内的几个租户因未支付租金而违约，并正在追求其合法权利，其中可能包括驱逐。此外，该公司针对PharmaCann的租赁违约对其提起诉讼，并继续积极寻求对位于纽约州、伊利诺伊州、宾夕法尼亚州和俄亥俄州的房产的占有。该公司在9月份收回了科罗拉多州的一处PharmaCann零售物业，根据科罗拉多州剩余的四份零售租约，PharmaCann继续全额支付租金。如先前所披露，公司已将位于密歇根州沃伦的一处物业重新出租给Berry Green，并于8月终止了与PharmaCann在马萨诸塞州种植物业的租约，公司收回了该物业的所有权。公司正积极努力向这些租户追讨应付款项，并重新出租空置物业。 |
| • | 该公司此前宣布本金总额为1610万美元的有担保本票（“MIH票据”）发生违约。MIH票据是由位于加利福尼亚州的四处房产的买方向公司发行的，MIH票据由这四处房产作抵押。2025年9月，由于借款人持续违约和自愿退保，公司通过代替止赎的契约收回了对四处房产的占有和所有权。 |
资产负债表要点（截至2025年9月30日）
| • | 债务与总资产之比为13%，总资产为27亿美元。 |
| • | 流动资金总额为7940万美元，包括现金和现金等价物以及短期投资（分别在截至2025年9月30日的国际投资计划综合资产负债表中报告）和国际投资计划循环信贷额度下的可用资金。 |
•偿债覆盖率11.7x（按照国际投资计划2026年到期的5.50%无担保优先票据计算）。
融资活动
| • | 根据IIP的“场内”股票发行计划发行24.6028万股A系列优先股，净收益为590万美元。 |
| • | 10月，与一家受联邦监管的商业银行完成了一项新的三年期、1亿美元的有担保循环信贷融资（“有担保循环信贷融资”）。有担保循环信贷融资下的借款按一个月SOFR + 200个基点计息（基于截至2025年9月30日的利率为6.2%），并由公司的IQHQ投资担保。有担保的循环信贷融资还包括一项3500万美元的“手风琴功能”，该功能允许公司将借款能力扩大至总额1.35亿美元，但须增加其他贷方。 |
物业组合统计（截至2025年9月30日）
| • | 总物业组合包括遍布19个州的112处物业，可出租的“RSF”面积为900万平方英尺（其中开发/重建中的RSF为483,000），包括： |
| • | 运营组合：109处物业，代表850万元RSF。 |
| • | 开发中/重建投资组合由三个物业组成，预计完工时将包括491,000个RSF，具体如下： |
| • | 236,000平方英尺，位于加利福尼亚州棕榈泉第19大道63795号（预租） |
| • | 192,000平方英尺，位于加利福尼亚州圣贝纳迪诺的Inland Center Drive |
| • | 位于德克萨斯州圣马科斯Leah大道的12英亩开发场地 |
财务业绩
截至2025年9月30日的三个月，国际投资计划产生的总收入为6470万美元，而2024年同期为7650万美元，下降了15%。减少的主要原因是租赁给PharmaCann、Gold Flora、TILT和4Front的物业的租户违约导致减少1490万美元。此外，与已收回或出售的房产有关的费用减少了50万美元，主要由于租户违约，租户偿还收入减少了90万美元。这些减少被2024年收购的两处房产和2025年收购的一处房产增加140万美元、四处现有房产的新租约增加160万美元以及年度合同租金上涨增加160万美元部分抵消。
| 2 |
截至2025年9月30日止三个月，IIP申请了80万美元的保证金，用于支付租给Verdant和一名位于萨克拉门托的租户的两处房产的租金。截至2024年9月30日的三个月，国际投资计划申请了140万美元的保证金，用于支付租给4Front、TILT和Emerald Growth的六处物业的租金。
截至2025年9月30日止三个月，利息及其他收入增加170万美元至440万美元，而截至2024年9月30日止三个月为270万美元。这一增长主要是由于确认了先前在MIH票据上收到的270万美元对价，该对价最初记录为存款负债，并计入我们综合资产负债表的其他负债中，因为根据公认会计原则，该交易不符合确认为已完成销售的条件。2025年9月，国际投资计划将迄今收到的270万美元对价确认为我们与终止MIH票据相关的综合损益表的利息和其他收入。
股息
2025年9月15日，董事会宣布2025年第三季度股息为每股普通股1.90美元，年化股息为每股普通股7.60美元。股息已于2025年10月15日支付给截至2025年9月30日登记在册的股东。
补充资料
补充财务信息可在国际投资计划网站www.innovativeindustrialproperties.com的投资者关系部分查阅。
电话会议和网络广播
Innovative Industrial Properties，Inc.将于太平洋时间2025年11月4日（星期二）上午9点（美国东部时间下午12点）举行电话会议和网络直播，讨论IIP截至2025年9月30日的第三季度财务业绩和运营情况。此次电话会议将通过国际投资研究所网站www.innovativeindustrialproperties.com投资者关系部分的现场音频网络直播向所有感兴趣的投资者开放，或者通过拨打1-877-328-5514（国内）或1-412-902-6764（国际）并要求加入Innovative Industrial Properties，Inc.电话会议进行现场直播。完整的网络直播将在IIP的网站上存档90天。电话会议的电话回放也将在太平洋时间2025年11月4日（星期二）下午12：00至太平洋时间2025年11月11日（星期二）下午12：00期间提供，拨打电话1-877-344-7529（国内）、855-669-9658（加拿大）或1-412-317-0088（国际）并使用接入代码9148523。
关于创新工业物业
Innovative Industrial Properties，Inc.是一家房地产投资信托基金（REIT），专注于专业工业物业和生命科学房地产的收购、所有权和管理。如需更多信息，请访问www.innovativeindustrialproperties.com。
这份新闻稿包含的陈述被国际投资研究所认为是1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款含义内的“前瞻性陈述”。除历史事实以外的所有陈述均为前瞻性陈述。在本新闻稿中使用时，IIP“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“预期”、“相信”或“应该”等词语或其否定词或类似术语通常旨在识别前瞻性陈述。此类前瞻性陈述受到风险和不确定性的影响，可能导致实际结果与此类陈述中表达或暗示的结果存在重大差异。您不应依赖前瞻性陈述，因为它们涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，在某些情况下，这些因素超出了公司的控制范围，可能会对实际结果、业绩或成就产生重大影响。可能导致实际结果与当前预期存在重大差异的因素包括但不限于公司最近一份截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中讨论的风险因素，该报告由公司随后向美国证券交易委员会提交的报告更新。因此，无法保证公司的预期将实现。IIP不承担任何更新或修改任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件或其他原因，除非联邦证券法要求。
| 3 |
Innovative Industrial Properties, Inc.
合并资产负债表
（未经审计）
（单位：千，股份和每股金额除外）
| 9月30日， | 12月31日， | |||||||
| 物业、厂房及设备 | 2025 | 2024 | ||||||
| 房地产，按成本： | ||||||||
| 土地 | $ | 146,469 | $ | 146,772 | ||||
| 建筑物和装修 | 2,252,137 | 2,230,807 | ||||||
| 在建工程 | 57,713 | 62,393 | ||||||
| 房地产总额，按成本 | 2,456,319 | 2,439,972 | ||||||
| 减去累计折旧 | (324,855 | ) | (271,190 | ) | ||||
| 为投资而持有的不动产净额 | 2,131,464 | 2,168,782 | ||||||
| 生命科学投资 | 105,240 | — | ||||||
| 应收建筑贷款 | 22,800 | 22,800 | ||||||
| 现金及现金等价物 | 36,671 | 146,245 | ||||||
| 投资 | 5,258 | 5,000 | ||||||
| 办公室租赁资产使用权 | 621 | 946 | ||||||
| 到位租赁无形资产，净额 | 6,577 | 7,385 | ||||||
| 其他资产，净额 | 29,283 | 26,889 | ||||||
| 总资产 | $ | 2,337,914 | $ | 2,378,047 | ||||
| 负债和股东权益 | ||||||||
| 负债： | ||||||||
| 2026年到期票据，净额 | $ | 290,229 | $ | 297,865 | ||||
| 循环信贷额度 | 50,000 | — | ||||||
| 应付建筑装修和建设资金 | 4,298 | 10,230 | ||||||
| 应付账款和应计费用 | 15,244 | 10,561 | ||||||
| 应付股息 | 54,793 | 54,817 | ||||||
| 预收租金及租户保证金 | 51,196 | 57,176 | ||||||
| 其他负债 | 8,813 | 11,338 | ||||||
| 负债总额 | 474,573 | 441,987 | ||||||
| 承诺与或有事项 | ||||||||
| 股东权益： | ||||||||
| 优先股，每股面值0.00 1美元，授权50,000，000股：9.00% A系列累计可赎回优先股，清算优先权每股25.00美元，分别于2025年9月30日和2024年12月31日发行和流通的1,807，682股和1,002，673股 | 42,743 | 23,632 | ||||||
| 普通股，每股面值0.00 1美元，授权50,000，000股：分别于2025年9月30日和2024年12月31日已发行和流通在外的股份28,022，975股和28,331，833股 | 28 | 28 | ||||||
| 额外实收资本 | 2,110,486 | 2,124,113 | ||||||
| 股息超过收益 | (289,916 | ) | (211,713 | ) | ||||
| 股东权益合计 | 1,863,341 | 1,936,060 | ||||||
| 负债和股东权益合计 | $ | 2,337,914 | $ | 2,378,047 | ||||
| 4 |
Innovative Industrial Properties, Inc.
合并损益表
截至2025年9月30日及2024年9月30日止三个月及九个月
（未经审计）
（单位：千，股份和每股金额除外）
| 截至3个月 9月30日， |
截至九个月 9月30日， |
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| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |||||||||||||
| 收入： | ||||||||||||||||
| 租金（含租户报销） | $ | 64,292 | $ | 76,052 | $ | 198,855 | $ | 230,219 | ||||||||
| 其他 | 393 | 474 | 443 | 1,554 | ||||||||||||
| 总收入 | 64,685 | 76,526 | 199,298 | 231,773 | ||||||||||||
| 费用： | ||||||||||||||||
| 物业费用 | 7,951 | 7,295 | 22,197 | 20,867 | ||||||||||||
| 一般和行政费用 | 8,681 | 9,330 | 25,768 | 28,553 | ||||||||||||
| 折旧和摊销费用 | 18,639 | 17,944 | 55,530 | 52,567 | ||||||||||||
| 房地产减值损失 | — | — | 3,527 | — | ||||||||||||
| 费用总额 | 35,271 | 34,569 | 107,022 | 101,987 | ||||||||||||
| 出售房产收益（亏损） | — | — | — | (3,449 | ) | |||||||||||
| 经营收入 | 29,414 | 41,957 | 92,276 | 126,337 | ||||||||||||
| 利息及其他收入 | 4,416 | 2,685 | 7,599 | 8,435 | ||||||||||||
| 利息支出 | (4,525 | ) | (4,427 | ) | (13,469 | ) | (13,136 | ) | ||||||||
| 净收入 | 29,305 | 40,215 | 86,406 | 121,636 | ||||||||||||
| 优先股股息 | (1,017 | ) | (564 | ) | (2,676 | ) | (1,240 | ) | ||||||||
| 归属于普通股股东的净利润 | $ | 28,288 | $ | 39,651 | $ | 83,730 | $ | 120,396 | ||||||||
| 归属于普通股股东的每股净收益： | ||||||||||||||||
| 基本 | $ | 0.99 | $ | 1.38 | $ | 2.91 | $ | 4.21 | ||||||||
| 摊薄 | $ | 0.97 | $ | 1.37 | $ | 2.87 | $ | 4.16 | ||||||||
| 加权平均流通股： | ||||||||||||||||
| 基本 | 27,912,881 | 28,254,565 | 28,036,179 | 28,216,946 | ||||||||||||
| 摊薄 | 28,303,600 | 28,579,687 | 28,402,063 | 28,548,050 | ||||||||||||
| 5 |
Innovative Industrial Properties, Inc.
FFO、标准化FFO和AFFO
截至2025年9月30日及2024年9月30日止三个月及九个月
（未经审计）
（单位：千，股份和每股金额除外）
| 截至3个月 9月30日， |
截至九个月 9月30日， |
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| 2025 | 2024 | 2025 | 2024 | |||||||||||||
| 归属于普通股股东的净利润 | $ | 28,288 | $ | 39,651 | $ | 83,730 | $ | 120,396 | ||||||||
| 不动产折旧摊销 | 18,639 | 17,944 | 55,530 | 52,567 | ||||||||||||
| 房地产减值损失 | — | — | 3,527 | — | ||||||||||||
| 处置-或有租赁终止费，扣除出售不动产损失(1) | — | — | — | (451 | ) | |||||||||||
| 归属于普通股股东的FFO（基本） | 46,927 | 57,595 | 142,787 | 172,512 | ||||||||||||
| 可交换优先票据的现金及非现金利息开支 | — | — | — | 28 | ||||||||||||
| 归属于普通股股东的FFO（稀释后） | 46,927 | 57,595 | 142,787 | 172,540 | ||||||||||||
| 诉讼相关费用 | 604 | 210 | 1,423 | 520 | ||||||||||||
| 2026年到期票据部分偿还损失（收益） | — | — | (32 | ) | — | |||||||||||
| 卖方融资票据收益(2) | (2,375 | ) | 268 | (1,058 | ) | 1,074 | ||||||||||
| 就销售型租赁收到的递延租赁付款(3) | — | 1,452 | 25 | 4,370 | ||||||||||||
| 归属于普通股股东的正常化FFO（稀释后） | 45,156 | 59,525 | 143,145 | 178,504 | ||||||||||||
| 股票补偿 | 2,684 | 4,316 | 7,434 | 13,002 | ||||||||||||
| 非现金利息支出 | 485 | 419 | 1,431 | 1,208 | ||||||||||||
| 高于市场的租赁摊销 | 23 | 23 | 69 | 69 | ||||||||||||
| 归属于普通股股东的AFFO（稀释后） | $ | 48,348 | $ | 64,283 | $ | 152,079 | $ | 192,783 | ||||||||
| 每股普通股FFO –摊薄 | $ | 1.66 | $ | 2.02 | $ | 5.03 | $ | 6.04 | ||||||||
| 每普通股标准化FFO –稀释 | $ | 1.60 | $ | 2.08 | $ | 5.04 | $ | 6.25 | ||||||||
| 每股普通股AFFO –摊薄 | $ | 1.71 | $ | 2.25 | $ | 5.35 | $ | 6.75 | ||||||||
| 加权平均已发行普通股–基本 | 27,912,881 | 28,254,565 | 28,036,179 | 28,216,946 | ||||||||||||
| 限制性股票和RSU | 390,719 | 299,770 | 365,884 | 293,105 | ||||||||||||
| PSU | — | 25,352 | — | 25,352 | ||||||||||||
| 可交换优先票据的摊薄效应 | — | — | — | 12,647 | ||||||||||||
| 加权平均已发行普通股–稀释 | 28,303,600 | 28,579,687 | 28,402,063 | 28,548,050 | ||||||||||||
| (1) | 该金额反映了在出售IIP位于加利福尼亚州洛杉矶的物业时同时收到的390万美元处置或有租赁终止费，扣除出售该物业的损失340万美元。 |
| (2) | 金额指根据国际投资组织就国际投资组织处置某些财产而发行的两笔卖方融资票据收到的不可退还的现金付款。由于根据公认会计原则，这些交易不符合确认为已完成销售的条件，因此这些付款最初记录为存款负债，并计入国际投资计划综合资产负债表的其他负债。截至2025年9月30日的三个月和九个月，负金额是由于确认MIH票据上收到的260万美元不可退还的现金付款为与终止卖方融资票据有关的利息和其他收入。 |
| (3) | 金额反映从2024年1月1日开始确认为存款负债的两项销售类租赁收到的不可退还的租赁付款，由于这些交易不符合确认为已完成销售的条件，因此计入截至2025年9月30日IIP合并资产负债表的其他负债。在2024年1月1日延长初始租赁期限的租赁修改之前，租赁被归类为经营租赁，收到的租赁付款被确认为租金收入，因此计入归属于普通股股东的净收入。 |
| 6 |
非GAAP财务指标
运营资金（FFO）
FFO和每股FFO是美国全国房地产投资信托协会（NAREIT）采用的经营业绩衡量标准。NAREIT将FFO定义为最普遍接受和报告的衡量REIT运营业绩等于净收入的指标，根据美国普遍接受的会计原则（GAAP）计算，不包括出售财产的收益（或损失）、与房地产财产相关的折旧、摊销和减值，并在对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后。国际投资头寸还从FFO中排除与物业出售相关的任何处置或有租赁终止费。
管理层认为，按照GAAP定义，净收入是最合适的盈利衡量标准。然而，管理层认为，FFO和每股FFO是对REIT业绩的补充衡量，因为它们提供了对IIP物业运营业绩的理解，而不会影响某些重要的非现金项目，主要是折旧费用。按照公认会计原则对房地产资产进行历史成本核算假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地减少。然而，房地产价值反而在历史上随市场状况而上升或下降。国际投资研究所认为，通过排除折旧的影响，FFO和每股FFO可以方便地比较不同时期的经营业绩。IIP报告每股FFO和FFO是因为管理层观察到这些衡量标准也是REIT行业和行业分析师评估REITs所使用的主要衡量标准，并且因为研究分析师在他们关于REITs的笔记和出版物中始终报告、讨论和比较每股FFO。基于这些原因，管理层认为披露和讨论每股FFO和FFO是合适的。
来自运营的标准化资金（Normalized FFO）
IIP通过调整NAREIT定义的FFO来计算标准化的FFO，以排除管理层认为在性质上不常见和不寻常和/或与IIP的核心房地产业务无关的某些GAAP收入和支出金额。将这些项目排除在类似的FFO类型指标之外在股权REIT行业中很常见，管理层认为，标准化FFO和每股标准化FFO的表述为投资者提供了一个指标，以帮助他们评估IIP在多个时期的经营业绩并与其他公司的经营业绩进行比较，因为它消除了预计不会持续影响IIP经营业绩的不寻常项目的影响。标准化FFO被管理层用于评估IIP核心业务运营的绩效。
在截至2025年9月30日的三个月内，国际投资计划修订了其标准化FFO的列报方式，以包括两项与卖方融资票据收入和销售类租赁收到的递延租赁付款相关的调整，这些调整以前反映在调整后的运营资金（“AFFO”）中，这些调整已反映在所有列报期间。管理层认为，这一变化更好地使公司的表述与其对核心经营业绩的评估保持一致，并提高了与行业同行的可比性。计算FFO时包含的、在计算标准化FFO时可能被排除的项目包括某些与交易相关的收益、损失、收入或费用或发生时的其他非核心金额。
调整后运营资金（AFFO）
管理层认为，AFFO和每股AFFO也是衡量REIT经营业绩的适当补充措施。国际投资研究所通过调整某些非现金项目的标准化FFO来计算AFFO。
截至2024年9月30日止九个月，FFO（稀释）、正常化FFO和AFFO，以及FFO、正常化FFO和每股稀释后的AFFO，包括假设在可交换优先票据于相应报告期开始时将可交换优先票据全部交换为普通股股份的稀释影响。可交换优先票据于2024年2月到期。
截至2024年9月30日的三个月和九个月，授予某些员工的业绩份额单位（“PSU”）被计入稀释性证券，前提是截至2024年9月30日，PSU归属的业绩门槛已达到。PSU于2024年12月31日到期。
| 7 |
IIP对FFO、标准化FFO和AFFO的计算可能与其他权益型REITs使用的计算FFO、标准化FFO和AFFO的方法不同，因此可能无法与此类REITs进行比较。此外，FFO、标准化FFO和AFFO并不代表可供管理层酌情使用的现金流。FFO、正常化FFO和AFFO不应被视为替代净收入（按照公认会计原则计算）作为国际投资计划财务业绩的指标或替代经营活动现金流量（按照公认会计原则计算）作为国际投资计划流动性的指标，也不表明可用于满足国际投资计划现金需求的资金，包括国际投资计划支付股息或进行分配的能力。FFO、标准化FFO和AFFO应仅被视为对根据GAAP计算的净收入的补充，作为衡量国际投资计划运营的指标。
公司联系人：
David Smith
首席财务官
Innovative Industrial Properties, Inc.
(858) 997-3332
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