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Vincent H. Chao
首席财务官
2025年11月4日
NNN REIT，Inc.公布2025年第三季度业绩并增加2025年指引
佛罗里达州奥兰多市，2025年11月4日– NNN REIT，Inc.（NYSE：NNN）（“公司”或“NNN”），一家房地产投资信托公司，今天公布了截至2025年9月30日的季度和九个月的财务和经营业绩。亮点包括：
2025年第三季度亮点：
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核心FFO和AFFO每股摊薄收益分别较上年同期增长1.2%和2.4%，分别至0.85美元和0.86美元
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以7.3%的初始现金上限率完成了2.83亿美元的投资，加权平均租赁期限为17.8年，截至2025年9月30日的九个月内完成了7.480亿美元的投资，超过了此前提供的指导范围的高端
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以4130万美元出售23处房产，其中包括2230万美元的创收房产，加权平均上限利率为5.9%
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以每股42.89美元的平均价格发行1670737股普通股，筹集了7170万美元的总收益
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如先前宣布，已发行本金额为5亿美元、于2031年到期的4.600%优先无抵押票据（“2031年票据”）
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保持资产负债表的灵活性，行业领先的加权平均债务期限为10.7年，没有设押资产，没有浮动利率债务，可用流动性总额为14亿美元
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支付0.60美元的季度股息，代表季度股息率增长3.4%，年化股息率5.6%，AFFO派息率70%
其他亮点：
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提高并收紧每股核心FFO指引至3.36美元至3.40美元的新区间
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提高并收紧每股AFFO指引至3.41美元至3.45美元的新区间
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将2025年收购量指引提高至8.5亿至9.5亿美元的新区间
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将2025年处置量指引提高至170至2亿美元的新区间
首席执行官Steve Horn评论道：“在第三季度，NNN的团队在房地产上的投资超过2.8亿美元，实现了自2018年以来的最高季度收购量。我们年初至今的活动将NNN定位于在2025年实现创纪录的投资量，同时保持我们严格的承保标准。这种强大的运营执行力，加上14亿美元的流动性和行业领先的资产负债表，使我们能够提高2025年的盈利预期。”
资本市场活动
2025年第三季度，NNN发行了1,670，737股普通股，以每股均价42.89美元的价格筹集了7170万美元的总收益，主要是通过公司的市场上股权计划。
此前公告称，2025年7月1日，NNN发行了2031年票据，并将此次发行所得款项用于偿还公司无抵押循环授信额度的未偿余额以及为投资活动提供资金。
资产负债表和流动性
截至2025年9月30日，总债务为49.5亿美元，加权平均利率为4.2%，加权平均债务期限为10.7年。截至2025年第三季度，该公司拥有14亿美元的可用流动资金总额，其中包括12亿美元信贷额度的全部产能以及1.587亿美元的现金和受限现金。截至2025年9月30日，净债务与年化EBITDA和固定费用覆盖率分别为5.6倍和4.1倍。
股息
此前曾宣布，2025年10月14日，NNN董事会宣布向截至2025年10月31日在册的股东派发季度股息每股0.60美元，将于2025年11月14日支付。截至2025年9月30日，该季度股息较上一季度股息率增长3.4%，年化股息为每股2.40美元，年化股息收益率为5.6%。
2025年指南
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（百万美元，稀释后每股数据除外） |
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上一次2025
指导 |
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2025年更新
指导 |
不包括处置房地产的任何收益的每股净收益，
减值损失以及退休和遣散费 |
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$1.93 - $1.98 |
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$1.93 - $1.97 |
每股不动产折旧摊销 |
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$1.41 |
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$1.43 |
每股核心FFO |
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$3.34 - $3.39 |
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$3.36 - $3.40 |
每股AFFO |
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$3.40 - $3.45 |
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$3.41 - $3.45 |
一般和行政费用 |
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$47 - $48 |
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$47 - $48 |
房地产费用，扣除租户报销 |
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$17 - $18 |
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$17 - $18 |
收购量 |
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$600 - $700 |
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$850 - $950 |
处置体积 |
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$120 - $150 |
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$170 - $200 |
指引基于当前的计划和假设，并受制于本新闻稿和公司向美国证券交易委员会（“委员会”）提交的报告中更全面描述的风险和不确定性。
电话会议信息
该公司将于美国东部时间2025年11月4日上午10：30召开电话会议，讨论第三季度业绩。电话会议的网络直播将在公司网站www.nnnreit.com上或通过以下链接提供。电话会议也可以通过拨打美国的888-506-0062或国际呼叫者的973-528-0011并输入参与者代码738951或参考NNN REIT，Inc.进行。
电话重播将持续到2025年11月11日，在美国拨打877-481-4010或在国际上拨打919-882-2331并输入代码53003。
关于NNN REIT，INC。
NNN以最少的持续资本支出投资于一般受制于长期净租赁的优质物业。截至2025年9月30日，公司在50个州拥有3,697处物业，总可出租面积约为3,920万平方英尺，加权平均剩余租期为10.1年。NNN是仅有的三只连续36年或更长时间年度股息增长的公开交易房地产投资信托基金之一。有关该公司的更多信息，请访问www.nnnreit.com。
前瞻性陈述
这份新闻稿中并非严格意义上的历史性声明属于“前瞻性”声明。这些陈述的特点通常是使用诸如“相信”、“期望”、“打算”、“可能”、“估计”或其他类似的词语或表达。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险，可能导致公司未来的实际结果与预期结果存在重大差异。这些风险包括（其中包括）一般经济状况，包括通货膨胀、当地房地产状况、利率变化、运营成本增加、公司租户的偏好和财务状况、资金的可用性、与公司作为房地产投资信托基金（“REIT”）的地位相关的风险，以及疫情或大流行对公司业务运营、财务业绩和财务状况对世界经济的潜在影响。有关可能导致实际结果与这些前瞻性陈述产生重大差异的这些因素和其他因素的额外信息不时包含在公司提交给委员会的文件中，包括但不限于公司（i）截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告和（ii）截至2025年3月31日、2025年6月30日和2025年9月30日止季度的10-Q表格季度报告。可向公司或监察委员会索取每份申报文件的副本。此类前瞻性陈述应仅被视为对公司当前运营计划和估计的反映。实际经营业绩可能与本新闻稿中的表述或预测存在重大差异。NNN REIT，Inc.不承担公开发布可能为反映做出这些前瞻性陈述之日后的事件或情况而对这些前瞻性陈述进行的任何修订的结果的义务。
定义
运营资金（“FFO”）是权益型REIT运营业绩的相对非GAAP财务衡量标准，目的是确认创收房地产在历史上没有根据GAAP确定的基础进行折旧。FFO由美国全国房地产投资信托协会（“Nareit”）定义，公司使用如下：净收益（按照公认会计原则计算）加上房地产行业特有资产的折旧和摊销，不包括收益（或包括损失）、某些资产处置的任何适用税款以及可折旧房地产资产的任何减值费用，扣除回收。
FFO被业内分析人士普遍认为是衡量房企业绩最合适的方式。FFO不一定代表根据公认会计原则经营活动提供的现金，不应被视为替代净收益作为公司业绩的指标或现金流量作为流动性或进行分配的能力的衡量标准。管理层认为FFO是衡量权益型REIT业绩的适当衡量标准，因为它主要排除了房地产资产价值随着时间的推移而可预测地减少的假设，并且因为行业分析师已接受它作为业绩衡量标准。
核心运营资金（“Core FFO”）是一种非GAAP经营业绩衡量指标，它调整FFO以消除某些GAAP收入和支出金额的影响，公司认为这些收入和支出金额在性质上是不常见和不寻常的，并且/或与其核心房地产业务无关。将这些项目排除在类似的FFO类型指标之外在REIT行业内很常见，管理层认为，核心FFO的列报为投资者提供了一个潜在的指标，以帮助他们评估公司在多个时期的经营业绩，并与同行的经营业绩进行比较，因为它消除了预计不会持续影响公司经营业绩的不寻常项目的影响。核心FFO被管理层用于评估公司核心业务运营的绩效，是决定管理层薪酬的一个因素。在计算核心FFO时可能被排除在外的计算FFO中包含的项目可能包括交易相关收益、收入或费用、土地减值、退休和遣散费或发生时的其他非核心金额等项目。
调整后运营资金（“AFFO”）是REIT行业许多公司使用的非GAAP财务经营业绩衡量标准。AFFO根据GAAP调整某些减少或增加净利润的非现金项目的FFO。AFFO不应被视为净收益的替代品，作为公司业绩的指标或现金流量的指标，作为流动性或进行分配的能力的衡量标准。管理层认为AFFO是衡量公司业绩的一个有用的补充衡量标准。
Nareit定义的房地产息税折旧摊销前利润（“EBITDA”）是Nareit建立的、房地产公司常用的指标。该衡量标准是净收益（按照公认会计原则计算）的结果，加上利息费用、所得税费用、折旧和摊销，不包括处置房地产的任何收益（或包括任何损失）、任何减值费用，扣除回收和调整后归属于非控股权益的收入和亏损。管理层认为EBITDA的非GAAP衡量标准是衡量公司业绩的适当衡量标准，应在净收益或亏损之外考虑，作为衡量公司经营业绩的标准。
总现金由资产负债表摘要中报告的现金和现金等价物以及按公认会计原则托管的受限制现金和现金组成。
总资产是指调整后的总资产（按照公认会计原则报告），不包括直接融资租赁的累计摊销和折旧及摊销。该结果提供了对该公司所做投资的估计。
公司将总债务定义为资产负债表摘要中报告的按公认会计原则计算的总债务，包括应付信用额度、应付票据、扣除未摊销贴现和未摊销债务成本以及应付抵押贷款、扣除未摊销溢价和债务成本（如适用）。
公司将总债务定义为调整后的总债务，以排除未摊销的债务折价和溢价以及未摊销的债务成本。
该公司将净债务定义为总债务减去总现金。
管理层认为，总债务和净债务的非公认会计准则衡量标准分别是衡量公司整体流动性、资本结构和杠杆率的关键补充衡量标准。
公司对FFO、核心FFO、AFFO、EBITDA、总现金、总资产、总债务和净债务的计算可能与其他REITs使用的计算这些非公认会计准则财务指标的方法不同，因此，可能无法与其他REITs进行比较。净收益、总债务和总资产（均按照GAAP计算）与FFO、核心FFO、AFFO、EBITDA、总资产、总债务和净债务（每一项都是非GAAP财务指标）的调节（如适用）包含在本新闻稿随附的财务信息中。
年化基本租金（“ABR”）是指截至期末所有已到位租赁的每月现金基本租金乘以12。因此，这种方法产生了截至某个时间点的年化金额，但没有考虑到未来（i）预定的租金上涨，（ii）租赁活动，或（iii）租约到期。
NNN房地产投资信托公司。
债务摘要–续
截至2025年9月30日
（未经审计）
信用指标
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9月30日，
2025 |
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12月31日，
2024 |
总债务/总资产 |
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42.3% |
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40.7% |
净债务/EBITDA（上季度年化） |
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5.6 |
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5.6 |
EBITDA/固定费用 |
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4.1 |
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4.2 |
信贷融资和票据契约
以下是公司无抵押信贷融资和票据的主要财务契约摘要，分别根据融资信贷协议和票据的管理文件的条款定义和计算，这些条款包含在公司向委员会提交的文件中。这些计算并非基于美国公认会计原则的衡量标准，提交给投资者的目的是表明，截至2025年9月30日，公司认为其遵守了契约。
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关键盟约 |
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所需 |
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9月30日，
2025 |
无担保银行信贷融资： |
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最大杠杆比率 |
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< 0.60 |
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0.39 |
最低固定费用覆盖率 |
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> 1.50 |
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4.18 |
最高担保负债比率 |
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< 0.40 |
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— |
未支配资产价值率 |
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> 1.67 |
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2.62 |
未支配利息比率 |
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> 1.75 |
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4.07 |
无抵押票据： |
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债务总额的发生限制 |
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≤ 60% |
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42% |
担保债务发生的限制 |
|
≤ 40% |
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— |
偿债覆盖率 |
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≥ 1.5 |
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4.1 |
维持未支配资产总额 |
|
≥ 150% |
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240% |