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千瓦-20241231
0001408100 2024 财政年度 假的 iso4217：美元 xbrli：股 0001408100 2024-01-01 2024-12-31 0001408100 2024-06-30 0001408100 2025-02-20
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美国
证券交易委员会
华盛顿特区20549
修订第1号
到
表格 10-K/a
（标记一）
☒ 根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的年度报告
截至本财政年度 12月31日 , 2024
或
☐ 根据1934年《证券交易法》第13或15（d）条提交的过渡报告
对于从到的过渡期
委托档案号： 001-33824
Kennedy-Wilson Holdings, Inc.
（其章程所指明的注册人的确切名称）
特拉华州 26-0508760
（州或其他司法管辖区
成立法团或组织）		 （I.R.S.雇主
识别号）
151 S El Camino Drive
比佛利山庄， 加利福尼亚州 90212
（主要行政办公室地址）

( 310 ) 887-6400
（注册人的电话号码，包括区号）
根据该法第12（b）节登记的证券：
______________________________________________________________________
各班级名称 交易代码（s） 注册的各交易所名称
普通股，面值0.0001美元 千瓦 纽约证券交易所
根据该法第12（g）节注册的证券：无
______________________________________________________________________
如果注册人是《证券法》第405条所定义的知名且经验丰富的发行人，请用复选标记表示。
有   ☒ 无☐
如果根据该法案第13条或第15（d）条，注册人没有被要求提交报告，请用复选标记表示。有☐     无   ☒
用复选标记表明注册人是否：（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）提交了1934年《证券交易法》第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内一直遵守此类提交要求。 有   ☒无☐
用复选标记表明注册人在过去12个月（或在注册人被要求提交此类文件的较短时间内）是否以电子文件方式提交了根据S-T条例第405条（本章第232.405条）要求提交的每一份互动数据文件。 有   ☒无☐
通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人还是较小的报告公司。见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”和“小型申报公司”的定义：
大型加速披露公司 ☒ 加速披露公司 ☐
非加速披露公司 ☐ 规模较小的报告公司 ☐
新兴成长型公司 ☐
若为新兴成长型公司，请勾选注册人是否选择不使用延长的过渡期，以符合《交易法》第13(a)条规定的任何新的或修订的财务会计准则。☐

用复选标记表明注册人是否已就编制或出具审计报告的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15 U.S.C.7262（b））第404（b）节对其财务报告内部控制有效性的评估提交报告和证明 ☒
如果证券是根据该法第12（b）节登记的，请用复选标记表明备案中包括的登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表的错误更正。 ☐

用复选标记表明这些错误更正中是否有任何重述，需要对注册人的任何执行官根据§ 240.10D-1（b）在相关期间收到的基于激励的薪酬进行追偿分析。☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见法案第12b-2条）。有 ☐ 无☒

根据2024年6月30日营业结束时的最后一次出售，注册人的非关联公司持有的注册人普通股的总市值约为$ 1,089,943,238 .

截至2025年2月20日的已发行普通股股数为 138,007,902 .

以引用方式纳入的文件
本报告第三部分通过引用纳入了注册人将于2025年6月5日或前后举行的年度股东大会的最终代理声明中的某些信息，该代理声明将不迟于注册人截至2024年12月31日的财政年度结束后的120天内提交。

解释性说明

特拉华州公司（“公司”）Kennedy-Wilson Holdings, Inc.根据1934年证券交易法S-X条例第3-09条的要求，对其最初于2025年2月28日向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的截至2024年12月31日止财政年度的10-K表格年度报告（“原始报告”）提交此第1号修订（“修订”），以修订原始报告的第15项并包括Vintage Housing Holdings，LLC的单独财务报表。

本修正案不影响原始报告的任何其他部分或展品，除本修正案规定的以外，那些未受影响的部分或展品不包括在本修正案中。本次修订自原始报告之日起继续生效，公司未更新本修订或原始报告中所载的披露以反映自提交原始报告以来发生的事件。因此，本修正案应与公司自提交原始报告以来向SEC提交的其他文件一起阅读。

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第四部分

项目15。展品和财务报表附表
（a）以下文件作为本年度报告的一部分提交：

（一）财务报表。原报告项目8所列公司合并财务报表，原报告项目8所列

（二）财务报表附表。原报告第8项所列公司财务报表附表，载于原报告第8项。

（3）展品。见本修正案第5页开头的附件一览表。

（b）展品。下文第6页列出的附件索引中列出的展品作为本年度报告的一部分以10-K表格提交或通过引用并入。

（c）S-X条例第3-09条要求的财务报表。经修订的1934年《证券交易法》下的S-X条例第3-09条要求的财务报表作为本报告的附表提交，并通过引用并入本项目15。
 








































目 录



签名

根据经修订的1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，登记人已正式安排由以下签署人代表其在本报告上签字，并因此获得正式授权，于31日St2025年3月的一天。

肯尼迪-威尔逊控股公司，
a特拉华州公司

签名： William J. McMorrow
William J. McMorrow
首席执行官

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附件
没有。
说明 位置
3.1 作为注册人于2014年6月19日提交的关于表格8-K的当前报告（文件编号：001-33824）的附件 3.1提交。
3.2 作为2023年2月21日提交的8-K表格（001-33824）上的注册人当前报告的附件 3.1提交。
3.3 作为2019年12月12日在表格S-3上提交的注册人注册声明（档案编号：333-235472）的附件 3.3提交
3.4 作为2022年2月23日提交的注册人当前关于表格8-K的报告（档案编号001-33824）的附件 4.1提交
3.5 作为注册人于2023年6月16日就表格8-K（档案编号001-33824）提交的当前报告的附件 3.1提交
4.1 作为2009年11月16日提交的关于对表格8-A（文件编号：333-145110）进行第1号修订的注册人注册声明的附件提交，并以引用方式并入本文。
4.2

作为2014年5月12日提交的10-Q表格（001-33824）上的注册人季度报告的附件 4.1提交
4.3

作为Registrant于2014年3月26日提交的表格8-K（001-33824）上的当前报告的附件 4.2提交。
4.4

作为2021年2月11日提交的8-K表格（001-33824）上的注册人当前报告的附件 4.2提交

4.5

作为2021年2月11日提交的8-K表格（001-33824）上的注册人当前报告的附件 4.3提交

4.6

作为2021年11月4日提交的Registrant的10-Q表格季度报告（001-33824）的附件 4.1提交。
4.7

作为2021年11月4日提交的Registrant的10-Q表格季度报告（001-33824）的附件 4.2提交。
4.8

作为2021年8月23日提交的8-K表格（001-33824）上的注册人当前报告的附件 4.2提交。
4.9 作为2022年8月5日提交的10-Q表格注册人季度报告（文件编号001-33824）的附件 4.1提交。
4.10 作为2022年8月5日提交的注册人季度报告表格10-Q（档案编号001-33824）的附件 4.2提交。

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4.11 作为2022年8月5日在表格10-Q上提交的注册人季度报告（档案编号001-33824）的附件 4.3提交。
4.12 作为2024年2月22日提交的10-K表格注册人年度报告的附件 4.12提交。
4.13 作为2024年2月22日提交的10-K表格注册人年度报告的附件 4.13提交。
4.14 作为2024年2月22日提交的10-K表格注册人年度报告的附件 4.14提交。
4.15 作为附件提交4.15于2024年10月7日提交的表格S-3（档案编号：333-282531）上的注册人注册声明。
4.16 作为于2024年10月7日提交的表格S-3（档案编号：333-282531）上的注册人注册声明的附件 4.16提交。
4.17 于2024年10月7日以S-3表格（档案编号333-282531）上的注册人注册声明（档案编号333-282531）作为附件 4.17提交。
4.18 作为附件 4.2提交到2019年12月12日提交的S-3表格上的注册人注册声明（文件编号：333-235472）。
4.19 作为2022年5月5日提交的10-Q表格注册人季度报告（文件编号：001-33824）的附件 4.1提交。
4.20 作为2022年5月5日提交的10-Q表格（文件编号：001-33824）上的注册人季度报告的附件 4.2提交。
4.21 作为2023年8月4日在表格10-Q上提交的注册人季度报告（档案编号001-33824）的附件 4.2提交
4.22 作为2023年8月4日在表格10-Q上提交的注册人季度报告（档案编号001-33824）的附件 4.1提交
4.23 作为4.20的附件提交给2024年2月22日提交的10-K表格的注册人年度报告。
10.1† 作为2023年9月29日提交的8-K表格（档案编号001-33824）的注册人当前报告的附件 10.1提交
10.2† 作为2012年1月30日提交的8-K表格（文件编号：001-33824）上的注册人当前报告的附件提交。
10.3†

作为注册人于2017年6月16日提交的关于表格8-K（001-33824）的当前报告的附件 10.1提交。
10.4† 作为2022年6月10日提交的8-K表格（文件编号001-33824）的注册人当前报告的附件 10.1提交。
10.5†

作为2013年3月12日提交的10-K表格注册人年度报告的附件 10.116提交。
10.6† 于2018年2月27日以表格10-K（001-33824）提交的注册人年度报告作为附件 10.30提交

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10.7† 作为于2025年1月31日提交的8-K表格（档案编号001-33824）的注册人当前报告的附件 10.1提交。
10.8†

作为2023年9月29日提交的8-K表格（001-33824）上的注册人当前报告的附件 10.3提交。
10.9†

作为2023年9月29日提交的8-K表格（001-33824）上的注册人当前报告的附件 10.2提交
10.10†

于2024年5月9日以表格10-Q（档案编号001-33824）提交的注册人季度报告（档案编号001-33824）作为附件 10.1提交
10.11† 作为2019年1月24日提交的8-K表格（001-33824）上的注册人当前报告的附件 10.1提交
10.12† 作为附件 10.2提交给注册人于2019年1月24日提交的表格8-K（001-33824）上的当前报告
10.13† 作为2019年1月24日提交的8-K表格（001-33824）上的注册人当前报告的附件 10.3提交
10.14† 于2024年5月9日以表格10-Q（档案编号001-33824）提交为注册人季度报告的附件 10.2
10.15† 作为2024年5月9日提交的注册人季度报告表格10-Q（档案编号001-33824）的附件 10.3提交
10.16† 作为2024年2月16日提交的8-K表格注册人当前报告（文件编号001-33824）的附件 10.3提交。
10.17 作为2019年10月18日提交的Registrant's Current Report on Form 8-K（File No 001-33824）的附件 10.1提交。
10.18 作为2022年2月23日提交的表格8-K（档案编号001-33824）的注册人当前报告的附件 10.1提交
10.19 作为2023年12月6日提交的表格8-K（档案编号001-33824）的注册人当前报告的附件 10.1提交
10.20 作为2023年6月5日提交的表格8-K（档案编号001-33824）的注册人当前报告的附件 10.1提交
10.21 作为2023年8月4日在表格10-Q（档案编号001-33824）上提交的注册人季度报告的附件 10.2提交
10.22 作为2023年12月6日提交的表格8-K（档案编号001-33824）的注册人当前报告的附件 10.2提交
10.23 作为2024年9月13日提交的8-K表格（001-33824）上的注册人当前报告的附件 10.1提交。
10.24 作为2022年5月6日提交的8-K表格（文件编号001-33824）上的注册人当前报告的附件 1.1提交。
10.25 作为2022年8月5日提交的10-Q表格（文件编号：001-33824）上的注册人季度报告的附件 10.4提交。
19.1 与原始报告一起提交
21 与原始报告一起提交

目 录



23.1 与原始报告一起提交
23.2 随函提交。
24.1 与原始报告一起提交
31.1 随函提交。
31.2 随函提交。
32.1 随函提交。
32.2 随函提交。
97 作为2024年2月22日提交的10-K表格注册人年度报告的附件 97提交。
101 Kennedy-Wilson Holdings, Inc.以XBRL（可扩展商业报告语言）格式编制的截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中的以下材料：（i）综合资产负债表（ii）综合经营和综合（亏损）收益表（iii）综合权益表（iv）综合现金流量表（v）该等财务报表的相关附注，（vi）附表III-房地产和累计折旧，以及（v）附表IV-贷款 与原始报告一起提交
__________
↓管理合同、补偿计划或协议。
（c）财务报表附表.请参阅上文项目15（a）（2）。





目 录



VINTAGE HOUSING HOLDINGS，LLC
（一家加州有限责任公司）

目 录


页
独立核数师报告-CohnReznick LLP
9
合并财务报表：
合并资产负债表
11
综合业务报表
12
会员赤字变动综合报表
12
合并现金流量表
13
合并财务报表附注
15
财务报表附表
附表三-房地产及累计折旧
25

目 录




独立核数师报告

致管理层
Vintage Housing Holdings，LLC及其子公司

意见

我们审计了Vintage Housing Holdings，LLC和子公司的合并财务报表，包括截至2024年12月31日和2023年12月31日的合并资产负债表，以及截至2024年12月31日止三年期间每年的相关合并经营报表、成员赤字变化和现金流量表，以及合并财务报表和财务报表附表三的相关附注-房地产和累计折旧，（统称为合并财务报表）。

我们认为，随附的综合财务报表在所有重大方面公允反映了Vintage Housing Holdings，LLC及其子公司截至2024年12月31日和2023年12月31日的财务状况，以及根据美利坚合众国普遍接受的会计原则在截至2024年12月31日的三年中每年的经营业绩和现金流量。

意见依据

我们根据美国普遍接受的审计标准（GAAS）进行了审计。我们在这些准则下的责任在我们报告的财务报表审计部分的审计师责任中有进一步描述。我们被要求独立于Vintage Housing Holdings，LLC和子公司，并根据与我们审计相关的道德要求履行我们的其他道德责任。我们认为，我们获取的审计证据是充分、适当的，为我们发表审计意见提供了依据。

管理层对财务报表的责任

管理层负责根据美利坚合众国普遍接受的会计原则编制和公允列报合并财务报表，并负责设计、实施和维护与编制和公允列报合并财务报表相关的内部控制，无论是否由于舞弊或错误，均不存在重大错报。

在编制综合财务报表时，管理层须评估是否有条件或事件（经综合考虑）对Vintage Housing Holdings，LLC及其子公司在综合财务报表可供发布之日后一年持续经营的能力产生重大疑问。

审计师对财务报表审计的责任

我们的目标是就合并财务报表整体是否不存在重大错报、无论是由于欺诈或错误取得合理保证，并出具包含我们意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但不是绝对的保证，因此不能保证根据GAAP进行的审计在存在重大错报时总能发现。由于欺诈可能涉及串通、伪造、故意遗漏、失实陈述或超越内部控制，因此未能发现由欺诈导致的重大错报的风险高于由错误导致的错报。如果错报极有可能单独或合计影响合理使用人根据综合财务报表作出的判断，则该错报被视为重大错报。

在按照GAAS进行审计时，我们：

•在整个审计过程中，锻炼职业判断力，保持职业怀疑态度。

•识别和评估合并财务报表的重大错报风险，无论是由于舞弊还是错误，并针对这些风险设计和执行审计程序。这些程序包括在测试的基础上审查有关合并财务报表中的数额和披露的证据。

•获得与审计相关的内部控制的理解，以便设计适合具体情况的审计程序，但不是为了对Vintage Housing Holdings，LLC和子公司内部控制的有效性发表意见。因此，没有表达这样的意见。

•评估管理层采用的会计政策的适当性和作出的重大会计估计的合理性，并评估合并财务报表的整体列报方式。

目 录



•得出结论，根据我们的判断，综合考虑，是否存在对Vintage Housing Holdings，LLC和子公司在合理时间内持续经营的能力产生重大怀疑的条件或事件。

我们被要求与负责治理的人员就（其中包括）计划的审计范围和时间安排、重要的审计发现以及我们在审计期间确定的某些与内部控制相关的事项进行沟通。

/s/CohnReznick LLP
佐治亚州亚特兰大
2025年3月31日

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VINTAGE HOUSING HOLDINGS，LLC
（一家加州有限责任公司）
合并资产负债表
2024年12月31日及2023年12月31日

12月31日，
2024 2023
物业、厂房及设备
现金及现金等价物 $ 5,297,266 $ 7,093,404
受限制现金 3,041,105 10,117,049
应收账款，净额 5,793,376 7,555,849
应收票据 66,178,241 62,392,481
权益法投资 9,038,130 4,952,703
不动产，扣除折旧和摊销 98,398,487 104,229,575
其他资产，净额 21,274,705 22,482,441
总资产 $ 209,021,310 $ 218,823,502
负债及会员赤字
应付账款 $ 474,463 $ 164,923
应付联属公司款项 11,380,644 12,627,305
应计费用 23,079,335 23,740,875
递延收入 54,690,635 56,386,998
按揭及应付票据 157,143,861 165,239,304
负债总额 246,768,938 258,159,405
留存收益 198,909,894 200,647,956
议员赤字 (236,657,522) (239,983,859)
成员赤字总额 (37,747,628) (39,335,903)
负债总额和成员赤字 $ 209,021,310 $ 218,823,502

见合并财务报表附注。

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VINTAGE HOUSING HOLDINGS，LLC
（一家加州有限责任公司）
综合业务报表
截至2024年、2023年及2022年12月31日止年度

截至12月31日止年度，
2024 2023 2022
收入
租金 $ 27,098,044 $ 34,247,634 $ 29,382,364
费用 4,290,699 4,351,831 3,801,153
利息收入 2,768,852 1,188,760 1,131,624
总收入 34,157,595 39,788,225 34,315,141
费用
资产管理费 4,309,745 3,948,416 3,424,488
维修和保养 3,276,096 3,631,437 2,739,681
工资 3,101,649 3,633,645 2,816,812
公用事业 2,620,363 3,239,857 2,791,882
物业管理费 1,388,976 1,669,833 1,463,500
保险 770,686 1,023,662 694,788
折旧及摊销 4,232,598 5,774,691 5,788,704
一般和行政费用 4,058,336 2,924,194 1,712,206
费用总额 23,758,449 25,845,735 21,432,061
合营企业投资的权益（亏损）收入 (1,460,514) (3,918,500) 610,093
利息支出 (8,682,484) (12,764,897) (9,247,686)
出售房地产收益 1,675,553 81,959,529 1,762,204
分拆一间附属公司的亏损 (9,757,051) — —
其他（费用）收入 (203,626) 60,632 (277,167)
净（亏损）收入 $ (8,028,976) $ 79,279,254 $ 5,730,524

见合并财务报表附注


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VINTAGE HOUSING HOLDINGS，LLC
（一家加州有限责任公司）
会员赤字变动综合报表
截至2024年、2023年及2022年12月31日止年度

KW-VHH成员有限责任公司
Sierra VHH Holdings，LLC
合计
余额，2021年12月31日 $ (21,467,209) $ (26,756,852) $ (48,224,061)
分配 (7,918,808) (6,146,657) (14,065,465)
净收入 3,438,314 2,292,210 5,730,524
余额，2022年12月31日 (25,947,703) (30,611,299) (56,559,002)
分配 (44,584,329) (17,471,826) (62,056,155)
净收入 47,567,552 31,711,702 79,279,254
余额，2023年12月31日 (22,964,480) (16,371,423) (39,335,903)
贡献 3,270,000 5,406,998 8,676,998
分配 (4,785,862) (4,030,936) (8,816,798)
分拆一间附属公司 5,854,231 3,902,820 9,757,051
净亏损 (4,817,386) (3,211,590) (8,028,976)
余额，2024年12月31日 $ (23,443,497) $ (14,304,131) $ (37,747,628)

见合并财务报表附注。


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VINTAGE HOUSING HOLDINGS，LLC
（一家加州有限责任公司）
合并现金流量表
截至2024年、2023年及2022年12月31日止年度

截至12月31日止年度，
2024 2023 2022
经营活动产生的现金流量：
净（亏损）收入 $ (8,028,976) $ 79,279,254 $ 5,730,524
调整以使经营活动产生的净收入与净现金保持一致：
折旧及摊销 4,232,598 5,774,691 5,788,704
发债费用摊销 266,934 805,815 941,951
出售房地产收益 (1,675,553) (81,959,529) (1,762,204)
分拆一间附属公司的亏损 9,757,051 — —
权益法投资的损失（收益） 1,460,514 3,918,500 (610,093)
经营性资产负债变动情况：
应收账款 (894,197) (1,861,619) (1,462,585)
其他资产 1,127,065 (1,313,001) (8,202)
权益法投资的经营分配 3,055,022 130,769 3,729,222
应付账款和应计费用 (372,810) (469,702) 481,021
经营活动所产生的现金净额 8,927,648 4,305,178 12,828,338
投资活动产生的现金流量：
收购和改善房地产 (1,820,839) (9,202,094) (16,808,127)
出售房地产所得款项 — 134,312,002 —
应收票据的催收 2,370,910 1,012,493 1,620,788
收购和对权益法投资的贡献 (4,754,320) (4,299,802) (3,603,062)
权益法投资的投资分配 — 6,758,517 4,500,000
投资活动提供（使用）的现金净额 (4,204,249) 128,581,116 (14,290,401)
筹资活动产生的现金流量：
联属公司垫款（偿还） (1,246,661) (10,488,781) 18,836,474
成员的贡献 4,830,355 — —
发给会员的分派 (8,816,798) (62,056,155) (14,065,465)
抵押贷款的本金支付 (20,037,481) (78,490,434) (12,091,234)
支付贷款费用 (24,896) (1,200,196) (237,414)
抵押贷款收益 11,700,000 29,980,542 12,547,503
筹资活动提供的（用于）现金净额 (13,595,481) (122,255,024) 4,989,864
现金及现金等价物和限制性现金净变动 (8,872,082) 10,631,270 3,527,801
现金及现金等价物和受限制现金，年初 17,210,453 6,579,183 3,051,382
现金及现金等价物和受限制现金，年底 $ 8,338,371 $ 17,210,453 $ 6,579,183
补充披露现金流信息：
支付利息的现金 $ 8,394,533 $ 11,783,911 $ 8,305,735

见合并财务报表附注。



目 录



补充披露非现金投融资活动：

截至2024年12月31日止年度，公司发行了与在Folsom出售Vintage相关的3,500，000美元卖方应收票据，房地产余额相应减少。

Sierra通过Vintage，LP贡献了其之前在公司之外持有的South Peak的权益，其价值为3,846，643美元，被视为会员的非现金贡献和权益法投资的非现金增加。




目 录



VINTAGE HOUSING HOLDINGS，LLC
（一家加州有限责任公司）
合并财务报表附注
截至2024年、2023年及2022年12月31日止年度

（一）组织

Vintage Housing Holdings，LLC（“公司”）是KW-VHH Member，LLC（“KW”）和Sierra VHH Holdings，LLC（“Sierra”）之间的一家加州有限责任公司。该公司成立的目的是收购、开发、拥有和经营位于美国西部的负担得起的多户家庭房地产资产。该公司通常利用免税债券融资和出售联邦税收抵免来帮助为其投资融资。除非公司根据KW与Sierra之间的运营协议中的规定解散、清盘和注销，否则公司的期限将是永久的。KW和Sierra有义务仅在双方成员同意寻求额外投资的情况下才承诺追加资本。

截至2024年12月31日，公司合并了下列十处物业：

物业 位置 单位总数
斯波坎的年份酒 华盛顿州斯波坎 287
森林溪 华盛顿州斯波坎 252
银溪 华盛顿州帕斯科 242
Silverdale的年份酒 华盛顿州锡尔弗代尔 240
弗农山的年份酒 华盛顿州弗农山 154
里奇兰的年份酒 华盛顿州里奇兰 150
Chehalis的年份酒 西澳州Chehalis 150
Sequim的Vintage 西澳州Sequim 118
Burien的年份酒 华盛顿州布里恩 101
Elk Creek Apartments，LLC 西澳州Sequim 138

公司还存在一项投资，该房地产之前并表，随后出售，但仍有剩余的非房地产资产和负债并表。此外，该公司还有一项零售投资，该投资作为全资实体进行了合并。

截至2024年12月31日止年度，公司将两个先前合并的实体分拆，这些实体在前期已出售房地产，但该实体仍有剩余的非房地产资产和负债。这导致截至2024年12月31日止年度的子公司分拆亏损9,757，051美元。本公司不再有与该等附属公司有关的任何剩余综合结余。

除上述并表物业外，公司对其他40处物业拥有所有权权益，但未控制和；因此，对其投资采用权益会计法处理。

（二）重要会计政策摘要
随附的财务报表是根据美国公认会计原则（“美国公认会计原则”）按权责发生制会计编制的。以下为公司重要会计政策概要：

（a）合并
合并财务报表包括本公司及其全资附属公司的账目。所有公司间交易和余额均已消除。

（b）现金和现金等价物及受限制现金
该公司将其现金存放在联邦保险的银行机构中。这些机构的余额有时会超过联邦保险限额，因此会出现与超过联邦保险限额的金额相关的集中信用风险。没有发生与这些超额余额有关的损失。公司

目 录



将购买时原始期限为三个月或更短的所有高流动性、短期投资视为现金等价物。

受限现金包括贷款人为基础物业担保的抵押贷款持有的准备金和扣留款，以及与物业经营赤字相关的潜在担保相关的准备金。

下表提供了合并资产负债表内报告的现金和现金等价物以及受限制现金的对账，这些现金和现金等价物的总和与截至2024年12月31日、2024年12月31日和2023年12月31日的合并现金流量表中显示的相同金额的总和：

12月31日，
2024 2023
现金及现金等价物 $ 5,297,266 $ 7,093,404
受限制现金 3,041,105 10,117,049
合并现金流量表中显示的现金及现金等价物和限制性现金总额 $ 8,338,371 $ 17,210,453

（c）风险集中
该公司的投资集中在位于美国西部的负担得起的多户住宅，其中大部分位于华盛顿州。行业或地理位置的不利条件可能会导致公司投资价值的实质性下降。

（d）概算的使用
按照美国公认会计原则编制财务报表要求管理层对未来事件做出估计和假设。这些估计和基本假设影响报告的资产和负债金额，以及报告的收入和支出金额。管理层利用历史经验和其他因素，包括当前的经济环境，持续评估其估计和假设，管理层认为在当时情况下这些因素是合理的。当事实和情况需要时，会对这些估计和假设进行调整。由于未来事件及其影响无法精确确定，实际结果可能与这些估计有很大差异。经济环境持续变化导致的这些估计数变动将反映在未来各期的财务报表中。最重要的估计涉及折旧和使用寿命、递延收入和或有事项的备抵。

（e）应收账款
应收账款按基础协议确定的合同金额入账，不计息。公司在很可能收取几乎所有租金收入的金额范围内确认收入。当根据管理层对账目的定期审查确定租户应收款项无法收回时，将其记入坏账费用。美国公认会计原则要求使用备抵法确认坏账；然而，使用直接核销法的效果与在备抵法下本应获得的结果并无重大差异。

（f）不动产
折旧拨备的金额足以将可折旧资产的成本与其估计使用寿命内的运营使用直线法。改进被资本化，而维护和维修支出则在发生时计入费用。预计使用寿命如下：

•建筑和改善40年
•土地改良15年
•家具、固定装置和设备5年

摊销包括在15年合规期内按直线法摊销的纳税信用监控费用。

截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度的折旧和摊销费用分别为4,232，598美元、5,774，691美元和5,788，704美元。

（g）长期资产减值
按照ASC分主题360-10，物业、厂房及设备对于长期资产，每当有事件或情况变化表明账面值

目 录



的资产可能无法收回。如果存在减值迹象，公司将通过比较物业的账面值与该物业的估计未来未折现现金流量来评估该物业。如存在减值，则按账面值超过资产公允价值的金额确认减值损失。截至2024年、2023年及2022年12月31日止年度，并无录得减值。
（h）来自合营企业投资的分配
公司利用分配方法的性质，分配在经营现金流下报告，除非特定分配的事实和情况明确表明这是一种资本回报（例如，清算股息或未合并投资出售资产收益的分配），在这种情况下，它被报告为一项投资活动。这使公司能够查看收到的分配的性质和来源，并根据来源在现金流量表上将其适当地分为经营活动和投资活动。

(i）应收票据
根据ASC（“ASC 835”）会计准则编纂主题835，公司的利息创收活动与担保贷款相关。公司采用实际利率法确认其担保贷款交易的利息收入。公司维持17笔贷款的担保权益，并在应收担保贷款的期限内记录利息收入。暂停确认利息收入，当管理层确定未来利息收入不太可能收回时，将贷款置于非应计状态。恢复应计利息收入，并确认先前暂停的利息收入，当贷款成为合同规定的流动和/或收款疑虑得到解决时。减值贷款的现金收入首先记入本金，然后记入任何未确认的利息收入。

（j） 发债成本
债务发行成本，扣除累计摊销后，报告为直接从与这些成本相关的应付抵押贷款的面值中扣除。债务发行成本的摊销作为利息费用的组成部分报告，并使用相关贷款的推算利率计算。

（k）所得税
出于所得税目的，公司已选择被视为传递实体，因此无需缴纳所得税。相反，所有应纳税所得额、扣除额和税收抵免项目都传递给其所有者，并由其在各自的所得税申报表上报告。公司作为传递实体的联邦税务地位是基于其作为有限合伙企业的法律地位。因此，公司无需采取任何税务立场以符合通过实体的资格。公司必须向美国国税局和其他税务机关提交和确实提交纳税申报表。因此，这些财务报表没有反映所得税拨备，公司没有其他必须考虑披露的税务状况。公司提交的所得税申报表将接受美国国税局的审查，期限为三年。虽然美国国税局目前没有审查所得税申报表，但自2021年以来的纳税年度仍然开放。

（l）收入确认
来自租户的收入在应收租户款项时入账，并在收入时按月确认，这通常近似于直线法。公寓单位以短期租赁方式出租（一般为九至十二个月的租期）。租金包括基本租金和运营费用报销。预收租金递延至已赚。物业的所有租赁均为经营租赁。

公司还赚取权益法投资的资产管理费，这些费用确认为已赚取的费用。

应收票据利息收入按贷款实际利率确认。

（m）费用
费用包括公司与房地产项目的管理、运营、维护、维修等相关的一切费用，并在发生时计入费用。

（n）租赁
该公司拥有某些物业的经营租赁。公司记录一项使用权资产，计入其他资产，净额在合并资产负债表，以及相应的租赁负债，计入合并资产负债表的应计费用，代表未来最低租赁付款额的现值，符合FASB ASC 842，租赁（议题842）.租金费用在租赁期内按直线法确认。


目 录



（三）房地产与改善
下表汇总了公司于2024年12月31日和2023年12月31日的合并不动产投资情况：
  12月31日，
2024 2023
土地 $ 11,579,684 $ 14,487,903
土地改良 14,297,732 14,159,693
建筑物和装修 155,073,883 154,737,119
家具、固定装置和设备 10,408,329 9,921,333
191,359,628 193,306,048
减去累计折旧和摊销 (92,961,141) (89,076,473)
不动产，扣除累计折旧和摊销 $ 98,398,487  $ 104,229,575 

公司一般向税收信用投资者出售合并物业的权益。当出售物业时，公司向买方发行卖方融资票据并记录抵消负债，导致出售收益被递延。当公司收到应收票据的本金付款时，将按比例确认递延收益的一部分。截至2024年、2023年和2022年12月31日止年度，公司确认的销售收益分别为1,675，553美元、1,071，126美元和1,762，204美元。

该公司还出售了三处房产和一项零售投资，这些投资此前因卖方融资票据而合并，导致截至2023年12月31日止年度的房地产销售收益为80,888，403美元。

（四）权益法投资

公司对其未控制但仍具有重大影响的物业拥有所有权权益，计入权益法投资。公司持有权益的经营实体截至2024年12月31日和2023年12月31日的合并汇总资产负债表和经营报表如下：

12月31日，
2024 2023
现金及现金等价物 $ 17,702,536 $ 12,229,653
受限制现金 87,640,852 31,569,428
不动产，扣除折旧和摊销 1,859,184,771 1,711,876,804
其他资产，净额 18,980,838 21,030,560
总资产 $ 1,983,508,997  $ 1,776,706,445 
应付账款和应计费用 $ 52,773,656 $ 45,209,408
开发费 102,608,119 96,580,784
按揭及应付票据 1,467,306,167 1,307,757,652
负债总额 1,622,687,942 1,449,547,844
总股本 360,821,055 327,158,601
总负债及权益 $ 1,983,508,997  $ 1,776,706,445 


目 录



截至12月31日止年度，
2024 2023 2022
收入 $ 155,386,088 $ 122,214,694 $ 101,628,125
营业费用 (66,415,952) (50,785,192) (37,042,046)
折旧及摊销 (78,025,787) (69,694,042) (56,538,400)
利息支出 (56,355,722) (46,479,368) (35,648,279)
其他费用 (9,930,793) (10,511,320) (8,121,489)
净亏损 $ (55,342,166) $ (55,255,228) $ (35,722,089)

截至2024年12月31日，公司持有以下投资和所有权权益：

投资 所有权权益 投资 所有权权益
花束峡谷的年份酒 0.009 % 各年份的草地 0.009 %
龙舌兰公寓 0.009 % 各年份木材 0.009 %
各年份网关 0.009 % Vintage的观点 0.009 %
各年份高地 0.009 % 阿灵顿年份酒 0.009 %
按年份划分的指针 0.009 % 贝林厄姆的年份酒 0.009 %
Quilceda溪 0.009 % 布雷默顿的年份酒 0.009 %
Quinn by Vintage 9.999 % 冬青村的年份酒 0.009 %
Ridgeview by Vintage Apartments 0.01 % Lakewood的年份酒 0.009 %
各年份天空山 0.01 % 米尔溪的年份酒 0.009 %
依年份划分的南山 0.009 % 纳帕的年份酒 0.009 %
按年份划分的纬度112 0.009 % 各年份高度 0.009 %
春景各年份 0.01 % Vintage at Seven Hills 0.01 %
各年份车站 0.009 % 班纳特谷的年份酒 0.009 %
Vintage的汽船 0.01 % 塔科马的年份酒 0.009 %
按年份划分的农场 0.009 % 十字路口的年份酒 0.01 %
按年份划分的藤蔓 0.009 % 圣所的年份 0.01 %
温哥华年份酒 0.009 % 城市中心公寓 0.009 %
Citi Vista，LP的Vintage 0.010 % Lockwood，LP的Vintage 0.009 %
Redfield的Vintage，LP — % Falls Creek by Vintage，LP — %
第47村，LP 0.005 % South Peak by Vintage，LP 0.010 %

（五）应收票据
公司对公司已出售给税收抵免股权合作伙伴的物业持有卖方应收票据。当发放贷款时，它们是非现金的，有一笔金额与递延收入相抵消。在以卖方贷款出售房产时，部分收益将被递延。当公司收到应收票据余额的本金付款时，确认出售房地产的收益。以下应收票据余额包括票据本金余额以及应计未付利息，包括截至2024年12月31日和2023年12月31日的以下各项：


目 录



12月31日，
物业 息率 2024 2023
Vintage at Bend 2，LP 2.43 % $ 411,454 $ 682,370
Ridgeview by Vintage Apartments 5.00 % 10,770,753 10,257,860
花束峡谷的年份酒 8.00 % — 446
阿灵顿年份酒 5.00 % — 47,428
贝林厄姆的年份酒 5.00 % 690,831 659,430
各年份的草地 3.00 % 1,827,543 2,205,703
冬青村的年份酒 6.00 % 504,704 1,209,644
班纳特谷的年份酒 2.18 % 28,914 997,934
布雷默顿的年份酒 5.00 % 2,511,675 2,392,071
纳帕的年份酒 3.50 % 1,389,649 1,342,656
温哥华年份酒 3.50 % 2,168,846 2,095,525
Vintage at Seven Hills 2.50 % 5,370,215 5,239,507
龙舌兰公寓 3.75 % 1,601,971 1,544,068
第47村(1)
4.34 % 2,600,000 2,600,000
洛克伍德的年份酒 3.72 % 1,057,496 1,019,568
Vintage at Everett 5.00 % 15,393,875 14,662,000
Vizcaya按年份 7.35 % 7,729,087 7,211,592
各年份福尔斯克里克 4.02 % 8,555,311 8,224,679
福尔松的年份酒 4.52 % 3,565,917 —
合计 $ 66,178,241 $ 62,392,481
(1)Loan is not seller backed note related to the development of this apartment building。

（六）抵押物和应付票据
截至2024年12月31日，随附的综合资产负债表上的抵押贷款和应付票据包括以下内容：
物业 合计 息率 到期日
弗农山的年份酒 $ 12,197,356 5.25 % 8/1/2029
Burien的年份酒 11,700,000 5.50 % 8/1/2031
森林溪 24,712,141 5.44 % 7/1/2033
银溪 24,424,704 SOFR + 2.75% 7/1/2026
Chehalis的年份酒 10,538,280 2.63 % 2/1/2028
里奇兰的年份酒 15,162,000 6.21 % 12/1/2033
Sequim的Vintage 4,975,355 SIFMA + 1.84% 3/31/2038
Silverdale的年份酒 29,400,000 5.99 % 12/1/2030
斯波坎的年份酒 19,167,994 2.61 % 2/1/2028
Elk Creek Apartments，LLC 6,471,036 6.24 % 7/1/2040
债务（不含贷款费用） $ 158,748,866
未摊销贷款费用 (1,605,005)
总债务 $ 157,143,861






目 录



截至2023年12月31日，随附的综合资产负债表上的抵押贷款和应付票据包括以下内容：
物业 合计 息率 到期日
弗农山的年份酒 $ 12,376,166 5.25 % 8/1/2029
Burien的年份酒 10,750,000 3.77 % 8/1/2024
森林溪 25,038,963 5.44 % 7/1/2033
银溪 24,835,482 SOFR + 2.75% 7/1/2026
Chehalis的年份酒 10,809,226 2.63 % 2/1/2028
里奇兰的年份酒 15,162,000 6.21 % 12/1/2033
Sequim的Vintage 5,124,501 SIFMA + 1.84% 3/31/2038
Silverdale的年份酒 29,400,000 5.99 % 12/1/2030
斯波坎的年份酒 19,662,407 2.61 % 2/1/2028
Elk Creek Apartments，LLC 6,572,086 6.24 % 7/1/2040
各年份福尔斯克里克 7,355,516 5.62 % 5/1/2056
债务（不含贷款费用） $ 167,086,347
未摊销贷款费用 (1,847,043)
总债务 $ 165,239,304

截至2024年12月31日，应付抵押贷款和应付票据的本金支付情况如下：

合计
2025 $ 1,482,061
2026 25,060,297
2027 1,113,458
2028 27,576,096
2029 12,512,693
此后 91,004,261
合计 $ 158,748,866
公司没有2025年到期的贷款，任何本金支付都是公司计划从基础物业运营支付的现有贷款的合同摊销。

截至2024年12月31日和2023年12月31日，公司应计应付抵押贷款和应付票据利息分别为723,085美元和702,068美元。

（七）租赁活动

公司已订立多项租赁协议。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，与这些第三方经营租赁相关的租金支出总额分别为1,364，317美元、1,209，446美元和471,348美元，计入综合经营报表的一般和行政费用。截至2024年12月31日及2023年12月31日的平均剩余租期分别为27.1年及26.8年及截至2024年12月31日及2023年12月31日的加权平均折现率分别为3.23%及3.23%。截至2024年12月31日止年度和2023年，为计入经营租赁负债计量的金额支付的现金分别为1364317美元和1209446美元。租赁负债在合并资产负债表中计入应计费用。由于公司的租赁没有提供隐含费率，无风险费率是根据开始日可获得的信息并考虑租赁期限来确定租赁付款的现值。

下表汇总了公司作为承租人的其经营租赁的固定、未来最低租金付款，不包括可变成本，折现计算使用权资产及相关租赁负债：


目 录



最低租金付款
2025 $ 1,392,234
2026 1,392,234
2027 1,392,234
2028 1,392,234
2029 1,382,634
此后 21,735,068
未贴现租金付款总额 28,686,638
减去推算利息 (8,349,006)
合计 $ 20,337,632

（八）关联交易

手续费收入
公司以普通合伙人或管理成员的身份在其感兴趣的合资企业投资中从税收抵免投资者那里收取费用。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，公司收到的费用分别为4,290，699美元、4,351，831美元和3,801，153美元。截至2024年12月31日和2023年12月31日，公司有2865067美元和2867085美元的应收账款包含在与费用收入相关的合并资产负债表的应收账款余额中。

利息收入
该公司赚取与卖方票据相关的利息收入，即它从税收抵免合作伙伴处获得的关于出售综合房地产的利息收入。更多细节见注5。截至2024年12月31日、2023年和2022年12月31日止年度，该公司的收入分别为2735745美元、1188760美元和1131624美元。

资产管理费
权益法投资的合伙协议规定，自定义的截止日期的当年开始，向投资者有限合伙人的关联公司支付累计资产管理费。

应付给附属公司Vintage Housing Asset Management的资产管理费由定期资产管理费组成，该费用基于140万美元的基本年费，该费用按公司收购或出售的每一个单位增加或减少250美元/单位。此外，KW收到的监督费包括700000美元的原始费用，该费用对公司收购或出售的每台设备增加或减少125美元/台。

截至2024年、2023年和2022年12月31日止年度，公司的资产管理费分别为4,309，745美元、3,948，416美元和3,424，488美元。

应收及应收联属公司款项
截至2024年12月31日和2023年12月31日，公司分别欠7,038，796千瓦和5,243，067美元，截至2024年12月31日和2023年12月31日分别欠Sierra及其关联公司4,341，848美元和7,384，238美元。应付联属公司的款项按要求到期，不计息。

截至2024年12月31日和2023年12月31日，公司应收附属公司款项分别为2469205美元和4006135美元。

（九）承诺事项和或有事项
税收抵免
该公司的低收入住房税收抵免将取决于其是否有能力保持对第42条适用条款的遵守。未能保持对居住者资格的遵守，和/或单位毛租金或在特定时间段内纠正不遵守情况可能会导致重新获得先前获得的税收抵免和利息。此外，这种潜在的不合规可能需要投资者有限合伙人对出资进行调整。

营业赤字担保
公司所做的担保，代表了信用风险的集中。如果担保履约成为可能，且负债能够合理估计，公司将根据当时的事实和情节计提负债。所作担保均为关联方主体担保。

目 录




截至2024年12月31日，公司提供了与运营赤字相关的担保，范围为41.5万美元至470万美元（中位数为160万美元），并被203,000美元至170万美元（中位数为57.2万美元）的准备金所抵消，并可能在合规期结束后的一年内（如果满足某些条件）到期。

（十）后续事项
在编制这些综合财务报表时，两家公司评估了截至2025年3月31日（即这些综合财务报表可供发布之日）的潜在确认或披露的后续事件和交易。公司已于年底后对其部分抵押贷款和应付票据余额行使延期选择权。附注6中的日期和到期日已更新，以反映这些选举。没有发现需要在财务报表中披露的其他事件。

目 录



附表三-房地产及累计折旧
2024年12月31日

初始成本 2024年12月31日总余额
物业 位置 产权负担 土地 建筑和改善 土地 建筑物和改善 合计 累计折旧 折旧年限（年） 建造日期 获得日期
弗农山的年份酒 西澳 $ 12,197,356 $ 1,157,164 $ 11,656,399 $ 2,613,898 $ 12,673,925 $ 15,287,823 $ (8,255,775) 40年 2003 2018
Burien的年份酒 西澳 11,700,000 — 9,887,575 574,722 10,526,601 11,101,323 (5,793,387) 40年 2006 2019
森林溪 西澳 24,712,141 684,298 19,698,291 3,115,891 20,942,806 24,058,697 (11,858,883) 40年 2008 2018
银溪 西澳 24,424,704 1,824,564 19,495,360 2,734,532 20,660,089 23,394,621 (11,377,262) 40年 2005 2018
Chehalis的年份酒 西澳 10,538,280 1,050,000 11,792,956 2,557,686 12,744,362 15,302,048 (7,389,255) 40年 2008 2021
里奇兰的年份酒 西澳 15,162,000 1,037,760 11,529,496 1,740,498 12,338,377 14,078,875 (6,977,377) 40年 2005 2021
Sequim的Vintage 西澳 4,975,355 1,908,658 10,016,847 2,591,404 10,768,285 13,359,689 (6,055,649) 40年 2006 2018
Silverdale的年份酒 西澳 29,400,000 1,400,000 25,334,916 4,414,575 27,308,541 31,723,116 (15,273,298) 40年 2007 2019
斯波坎的年份酒 西澳 19,167,994 1,510,000 23,105,062 3,050,290 24,763,562 27,813,852 (12,962,528) 40年 2008 2021
Elk Creek Apartments，LLC 西澳 6,471,036 — — 2,481,646 12,755,664 15,237,310 (7,017,727) 40年 2008 2023
合计 $ 158,748,866 $ 10,572,444 $ 142,516,902 $ 25,875,142 $ 165,482,212 $ 191,357,354 $ (92,961,141)