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EX-99.2 3 vno-033126xex992xfinancial.htm EX-99.2 文件


指数
		页
	业务发展	3	-	4
	财务资料
	财务要点	5
	FFO，作为调整后的桥	6
	净营业收入、EBITDA、FFO和FAD	7
	合并资产负债表	8
	归属于普通股股东的净（亏损）收入（合并及按分部）	9	-	10
	按份额计算的净营业收入和按份额计算的净营业收入-按分部和子分部划分的现金基础	11
	按份额计算的同店NOI和按份额计算的同店NOI-现金基础	12




	租赁活动和租赁到期
	租赁活动	13
	租约到期	14	-	16
	资本支出和再/发展	17

	发展/再发展-积极的项目和未来的机会	18
	未合并合资企业	19
	债务和资本化
	债务分析	20
	公司契约比率及信贷评级	21
	资本Structure	22

	债务期限	23
	债务明细（合并和未合并）	24	-	25
	套期保值工具	26
	物业统计
	前30大租户	27
	平方英尺	28
	入住率和住宅统计	29
	地租	30
	物质表	31	-	39
	执行干事和研究覆盖面	40
	附录：定义和非公认会计原则对账
	定义	i
	和解	二、	-	十三届

此处包含的某些陈述构成前瞻性陈述，因为该术语在经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条中定义。前瞻性陈述并非对未来业绩的保证。它们代表了我们的意图、计划、期望和信念，并受到众多假设、风险和不确定性的影响。我们未来的业绩、财务状况和业务可能与这些前瞻性陈述中表达的内容存在重大差异。你可以通过在这个补充包中查找诸如“近似”、“相信”、“预期”、“预期”、“估计”、“打算”、“计划”、“将”、“可能”或其他类似表达等词语来找到其中的许多陈述。我们还注意到以下前瞻性陈述：就我们的开发和再开发项目而言，估计完成日期、估计项目成本、预计增量现金收益率、稳定日期和完成成本；估计未来资本支出、向普通股和优先股股东的股息以及运营合伙分配。决定这些和我们其他前瞻性陈述结果的许多因素超出了我们的控制或预测能力。目前，一些因素是利率波动和通货膨胀对我们的业务、财务状况、经营业绩、现金流、经营业绩的影响，以及这些因素已经并可能继续对我们的租户、全球、国家、区域和地方经济以及金融市场和整个房地产市场产生的影响。有关可能对我们的前瞻性陈述结果产生重大影响的因素的进一步讨论，请参阅“项目1a。风险因素》载于我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告第一部分。对于这些陈述，我们要求保护1995年《私人证券诉讼改革法案》中包含的前瞻性陈述的安全港。请注意，不要过分依赖我们的前瞻性陈述，这些陈述仅在本补充方案发布之日发表。可归属于我们或任何代表我们行事的人的所有后续书面和口头前瞻性陈述，其全部内容均受到本节中包含或提及的警示性陈述的明确限定。我们不承担任何义务公开发布对我们前瞻性陈述的任何修订，以反映在本补充包日期之后发生的事件或情况。本补充包包括某些非公认会计准则财务指标，并附有根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）计算和列报的沃纳多房地产基金和子公司（“公司”）认为最直接可比的财务指标。其中包括来自运营的资金（“FFO”）、可供分配的资金（“FAD”）、净营业收入（“NOI”）以及房地产的息税折旧摊销前利润（“EBITDA”）。本补充包中提供了最直接可比的GAAP财务指标与所提出的非GAAP财务指标之间差异的量化调节。这些非GAAP财务指标的定义以及管理层认为非GAAP指标为投资者提供有关公司财务状况和经营业绩的有用信息的原因说明，以及（如适用）管理层使用这些指标的目的，可在附录第i页本补充包的定义部分中找到。

本补充资料应与公司截至2026年3月31日止季度的10-Q表格季度报告一并阅读，该季度报告可在公司网站查阅www.vno.com.

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业务发展

股份回购计划

在截至2026年3月31日的三个月中，我们以每股29.08美元的平均价格以79,844，000美元的价格回购了2,745，713股普通股。

2026年4月29日，Vornado宣布，其董事会已授权根据一项新的股票回购计划回购高达300,000，000美元的已发行普通股。

根据Vornado于2023年4月宣布的现有200,000，000美元的股票回购计划，Vornado以每股25.80美元的平均价格回购了6,929，439股普通股，根据此前的计划，剩余产能为21,191，000美元。

收购

公园大道广场

2026年4月28日，我们同意以11亿美元的总资产估值（每平方英尺950美元）购买Park Avenue Plaza的49.0%权益。公园大道广场是一栋45层、1,200，000平方英尺的可出租建筑，位于东52街55号。这座甲级写字楼由Fisher Brothers共同拥有，保护了公园大道的景观，占据了东52街和东53街之间的完整直通街区。

我们将获得我们的权益，但须遵守我们在575,000，000美元贷款担保中的份额，该贷款担保的财产按2.99%的固定利率计息，于2031年11月到期。

Fisher Brothers将保留其目前51.0%的所有权权益，并将继续管理和租赁该物业。沃纳多和费舍尔兄弟将共同控制重大决策。我们预计将在2026年第二季度完成收购。

东54街3号

2026年1月7日，我们以141,000，000美元的价格收购了3 East 54th Street，这是一个位于18,400平方英尺土地上的可拆除资产。此前，在2025年7月，我们以面值加应计利息购买了由该物业担保的35,000，000美元A票据，并在2024年8月购买了由该物业担保的50,000，000美元B票据。A-Note和B-Note违约。107,000，000美元的贷款余额，包括违约利息和预付款，记入购买价格。

3 East 54th Street位于54th Street的Fifth Avenue和Madison Avenue之间，毗邻瑞吉酒店和我们的Upper Fifth Avenue零售物业。该地块划出约23.25万平方英尺的可建建筑面积，我们打算立即拆除该地块上的现有建筑物。

处置

Alexander’s Inc.（“Alexander’s”）

2026年3月6日，我们拥有32.4%权益的Alexander’s签订协议，以235,500，000美元的价格出售其Rego Park I物业。Alexander’s预计将在2026年第三季度完成此次出售。出售完成后，我们将确认我们约44,000，000美元的净收益份额。此次出售须遵守惯例成交条件。

融资活动

公园大道350号

2026年3月10日，Kenneth C. Griffin（“KG”）的关联公司提供了一笔400,000，000美元的抵押贷款，该贷款由350 Park Avenue提供担保，所得款项将用于解除与该地块开发相关的现有400,000，000美元抵押贷款。新的只付息贷款按4.0%的固定利率计息，2027年1月到期。同时，就计划中的发展而言，Citadel Enterprise Americas LLC（“Citadel”）腾出大楼，将其现有的总租约转让给KG的一家关联公司作为租户，租约被修改为提供每年16,000，000美元的净租金，相当于新抵押贷款下的利息支付。

公园大道一号

2026年2月9日，我们完成了945,000平方英尺曼哈顿办公楼One Park Avenue的525,000，000美元再融资。五年期只付息贷款于2031年2月到期，利率为SOFR加1.78%。这笔贷款取代了此前按SOFR加1.22%计息、计划于2026年3月到期的525,000，000美元贷款。

第九大道61号

2026年2月2日，我们拥有45.1%权益的一家合资企业与贷方就第九大道61号的167,500，000美元抵押贷款进行了为期7个月的延期，同时将本金余额减少了12,500，000美元至155,000，000美元。这笔贷款此前定于2026年1月到期。该无追索权只付息贷款按SOFR加2.45%的利率计息，于2026年8月到期，并在特定条件下提供三个月展期选择权。

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业务发展

融资活动-续

第七大道825号办公公寓

2026年1月26日，我们拥有50.0%权益的一家合资企业与贷方就担保第七大道825号办公公寓的54,000，000美元抵押贷款签订了为期9个月的延期协议，同时将本金余额减少6,000，000美元至48,000，000美元。这笔贷款此前定于2026年1月到期。这种无追索权的只付息贷款按SOFR加2.75%的利率计息，于2026年10月到期，可根据贷款价值比和债务收益率要求提供15个月的延期选择权。

西34街7号

2026年1月23日，我们拥有53.0%权益的一家合资企业完成了对7 West 34th Street的250,000，000美元再融资，这是一座477,000平方英尺的曼哈顿办公和零售大楼。无追索权、五年期只付息抵押贷款于2031年2月到期，固定利率为5.79%。这家合资企业提前偿还了50,000，000美元的前300,000，000美元全追索权贷款，该贷款的利息为3.65%，计划于2026年6月到期。这笔贷款是通过财产级准备金和Vornado提供的25,000，000美元会员贷款偿还的，该贷款应计利息为16.00%，并获得优先分配。

高级无抵押票据到期2033

2026年1月14日，我们完成了2033年2月1日到期的500,000，000美元5.75%高级无抵押票据（“2033年票据”）的公开发行。优先无抵押票据的利息将于2026年8月1日起于2月1日和8月1日每半年支付一次。2033期票据以票面金额的99.824%成交收益率5.78%。2033年票据494000000美元净收益的一部分将用于偿还我们2026年6月到期的400000000美元高级无担保票据。

2031年循环信贷融资

2026年1月7日，我们完成了对两个循环信贷工具之一的11.05亿美元再融资。2026年2月4日，融资规模扩大至11.30亿美元。这笔11.30亿美元的修正贷款目前的利率为SOFR加1.05%，计划于2031年2月到期（完全延期）。设施费为25个基点。该贷款取代了此前计划于2027年12月到期的12.5亿美元循环信贷贷款。

2029年循环信贷安排

2026年1月7日，我们将2029年4月到期（完全展期）的915,000，000美元循环信贷额度提高到10亿美元。该信贷工具目前的利率为SOFR加1.16%，设施费为24个基点。

无抵押定期贷款

2026年1月7日，我们完成了对无抵押定期贷款的再融资，并将贷款金额提高到850,000，000美元。该贷款按SOFR加1.20%计息，2031年2月到期（完全展期）。这笔贷款取代了之前的800,000，000美元定期贷款，该贷款的利息为SOFR加1.25%，计划于2027年12月到期。

第七大道888号

2025年12月10日，位于888 Seventh Avenue的244,543，000美元无追索权抵押贷款到期未偿还，此时贷方宣布发生违约事件。2026年3月9日，我们签订了一项暂缓协议，根据该协议，贷方同意在2027年3月之前不行使其补救措施并免除违约利息。在暂缓期内，定期安排的利息和所要求的每月摊销付款继续累积，但付款被推迟到暂缓期到期或提前终止，此时这些金额到期应付。

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财务摘要（未经审计）

（金额以千为单位，每股金额除外）	止三个月或截至
盈利及每股盈利	3/31/2026		12/31/2025			9/30/2025		6/30/2025		3/31/2025

归属于普通股股东的净（亏损）收入	$	(22,842)	$	601		$	11,589	$	743,819	$	86,842
每股摊薄收益	(0.12)		—			0.06		3.70		0.43
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非GAAP）	96,263		112,927			117,372		120,928		135,039
每股摊薄收益（非公认会计准则）	0.49		0.56			0.58		0.60		0.67
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换，经调整（非公认会计原则）	103,109		110,873			114,535		113,324		126,245
每股摊薄收益（非公认会计准则）	0.52		0.55			0.57		0.56		0.63

归属于经营合伙企业的EBITDA（非公认会计准则）	245,369		263,084			253,698		267,254		288,862
经调整后归属于经营合伙企业的EBITDA（非公认会计原则）	247,798		254,805			253,758		257,583		273,697

普通股价格和股息（纽约证券交易所代码：VNO）
高价	$	34.83	$	41.85		$	43.37	$	41.95	$	45.37
低价	24.57		32.61			35.22		29.68		34.91
收盘价-季度末	25.99		33.28			40.53		38.24		36.99
每股普通股股息(1)	不适用		0.74			不适用		不适用		不适用
FFO派息率（基于归属于普通股股东的FFO加上假设的转换，经调整）(1)	不适用		31.9%		(2)	不适用		不适用		不适用
FAD派息率(1)	不适用		97.4%		(2)	不适用		不适用		不适用

VNO普通股和VRLP单位
VNO已发行普通股	188,098		190,666			192,055		192,041		191,949
可赎回A类单位和LTIP单位奖励优秀	16,947		16,651			16,694		16,708		16,745
未偿还的可转换单位等价物	1,917		1,503			1,242		1,313		1,356
A类单位总数和未偿还可转换单位的假定转换	206,962		208,820			209,991		210,062		210,050

加权平均A类未偿还单位-稀释	214,484		217,542			218,140		217,801		218,107
加权平均已发行普通股-稀释	197,479		200,901			201,416		201,042		200,784


市值												$	16.1	十亿				$	17.2	十亿																$	18.8	十亿				$	18.4	十亿				$	18.6	十亿


流动性（金额以百万计）
现金及现金等价物	$	1,081	$	841	$	1,010	$	1,205	$	569
受限制现金	130		137		142		158		238
可用于我们21亿美元的循环信贷额度	1,388		1,419		1,419		1,560		1,540
总流动性	$	2,599	$	2,397	$	2,571	$	2,923	$	2,347

___________________

(1)对于2026年，我们预计将继续我们的普通股股息政策，即在第四季度支付一次普通股股息，但须经我们的董事会批准。

(2)FFO和FAD派息率根据全年业绩计算。

请参阅附录用于GAAP与非GAAP措施的对账。

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FFO，作为调整后的桥梁-2026年第一季度VS. 2025年第一季度（未经审计）


（金额以百万计，每股金额除外）	FFO，调整后
	金额		每股
截至2025年3月31日止三个月经调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的FFO加上假设的转换	$	126.2	$	0.63

FFO（减少）/增加，调整原因如下：
先前应计的PENN1地租于2025年第一季度转回	(17.2)
利息支出，扣除利息收入	(15.9)


纽约大学位于百老汇大街770号的主租约影响	7.6
可变业务	3.4


租约到期，扣除租金开工额	(2.1)
其他，净额	0.1
	(24.1)
非控股权益在上述项目中的份额以及可转换证券假设转换的影响	1.0
净减少	(23.1)		(0.11)


截至2026年3月31日止三个月经调整后（非公认会计准则）归属于普通股股东的FFO加上假设的转换	$	103.1	$	0.52

请参阅附录用于GAAP与非GAAP措施的对账。

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净营业收入、EBITDA、FFO和FAD（未经审计）


（金额以千为单位）	截至3个月
	2026年3月31日		2025年12月31日		2025年3月31日
净营业收入（“NOI”）(1):
总收入	$	459,105	$	453,709	$	461,579
营业费用	(246,631)		(234,102)		(224,740)
我们从部分拥有的实体获得的NOI份额	68,308		65,093		67,111
归属于合并子公司非控制性权益的NOI	(8,659)		(10,440)		(10,660)
NOI at share	272,123		274,260		293,290
非现金调整直线租金、所购低于市价租赁摊销净额、其他	(31,066)		(30,858)		(23,919)
NOI at share-cash basis	241,057		243,402		269,371

房地产未计利息、税项、折旧及摊销前利润（“EBITDA”）（按Vornado的份额）(1):
一般和行政费用	(42,989)		(40,692)		(39,159)
利息及其他投资收益，净额	16,997		16,768		19,223
交易相关成本及其他（不含房地产减值损失）	(762)		1,796		(43)
处置不可折旧的全资和部分自有资产的净收益	—		10,952		15,551
非现金调整直线租金、所购低于市价租赁摊销净额、其他	31,066		30,858		23,919
归属于经营合伙企业的EBITDA（非公认会计准则）	245,369		263,084		288,862
影响EBITDA的某些项目合计	2,429		(8,279)		(15,165)
经调整后归属于经营合伙企业的EBITDA（非公认会计原则）	247,798		254,805		273,697

运营资金（“FFO”）（按Vornado的份额）(1):
利息和债务费用	(116,219)		(113,183)		(117,891)
优先股股息	(15,554)		(15,555)		(15,555)
个人财产折旧	(2,050)		(2,349)		(1,526)
所得税费用	(7,262)		(8,837)		(7,414)
有价证券公允价值变动	—		(198)		—
假设转换稀释性可转换证券的影响	309		219		310
加回-影响EBITDA的某些项目的总数	(2,429)		8,279		15,165
FFO分配给运营合伙企业的非控制性权益	(8,330)		(10,254)		(11,747)
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非GAAP）	96,263		112,927		135,039
影响归属于普通股股东的FFO的某些项目加假定转换的合计	6,846		(2,054)		(8,794)
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换，经调整	103,109		110,873		126,245

可用于分配的资金（“FAD”）（按Vornado的份额）(1):
影响FAD的某些项目	(144)		(1,271)		(764)
经常性租户改善、租赁佣金和其他资本支出	(45,225)		(61,186)		(48,071)
基于股票的补偿费用	5,655		6,365		6,022
债务发行费用摊销及其他非现金利息支出	6,681		8,145		12,089
个人财产折旧	2,050		2,349		1,526
直线租金的非现金调整、收购的低于市场租赁的摊销、净额和其他	(31,066)		(30,858)		(23,919)
经营合伙企业的非控制性权益在上述调整中所占份额	4,543		6,273		5,139
FAD（非公认会计准则）	$	45,603	$	40,690	$	78,267

________________________________

(1)见页面二、直通七、在附录对于按份额计算的NOI、按份额计算的NOI-现金基础、EBITDA、FFO和FAD与最直接可比的GAAP财务指标的对账。

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合并资产负债表（未经审计）
（金额以千为单位）
	截至				增加（减少）
	2026年3月31日		2025年12月31日
物业、厂房及设备
房地产，按成本：
土地	$	2,425,240	$	2,408,914	$	16,326
建筑物和装修	11,076,744		10,942,418		134,326
开发成本及在建工程	946,797		890,143		56,654
租赁物改良和设备	108,582		105,080		3,502
合计	14,557,363		14,346,555		210,808
减去累计折旧和摊销	(4,276,342)		(4,191,075)		(85,267)
房地产，净额	10,281,021		10,155,480		125,541
使用权资产	669,685		671,308		(1,623)
租赁投资净额	166,234		166,024		210
现金、现金等价物和限制性现金
现金及现金等价物	1,081,299		840,850		240,449
受限制现金	130,217		136,696		(6,479)

合计	1,211,516		977,546		233,970
租户和其他应收款	98,031		77,137		20,894
对部分拥有实体的投资	1,951,181		1,941,278		9,903


租金直线上升产生的应收款项	778,704		752,545		26,159
递延租赁成本，净额	382,115		374,620		7,495
已识别无形资产，净额	108,702		110,593		(1,891)
其他资产	272,348		294,587		(22,239)
总资产	$	15,919,537	$	15,521,118	$	398,419
负债、可赎回非控制性权益和股权
负债：
应付抵押贷款，净额	$	4,915,659	$	4,920,669	$	(5,010)
高级无抵押票据，净额	1,241,462		747,202		494,260
无抵押定期贷款，净额	839,491		797,337		42,154
无抵押循环信贷额度	718,000		720,420		(2,420)
租赁负债	698,066		699,640		(1,574)
应付账款和应计费用	367,045		376,190		(9,145)

递延补偿计划	112,758		113,778		(1,020)
其他负债	317,596		341,359		(23,763)
负债总额	9,210,077		8,716,595		493,482
可赎回非控制性权益	526,688		647,951		(121,263)
股东权益	6,018,030		5,986,727		31,303
于综合附属公司的非控制性权益	164,742		169,845		(5,103)
总负债、可赎回非控制性权益和权益	$	15,919,537	$	15,521,118	$	398,419

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归属于共同股东的合并净（亏损）收入（未经审计）
（金额以千为单位）
	截至3个月
	3月31日，						2025年12月31日
	2026		2025		方差
物业租金(1)	$	321,657	$	348,385	$	(26,728)	$	315,946
租户费用报销(1)	51,216		51,983		(767)		38,367
收购的低于市价租赁的摊销，净额	101		88		13		99
房租直线	26,210		4,299		21,911		27,725
租金收入总额	399,184		404,755		(5,571)		382,137
手续费及其他收入：
楼宇维修服务（“BMS”）清洁费	39,343		36,476		2,867		41,249
管理和租赁费	2,715		3,030		(315)		2,610
其他收益	17,863		17,318		545		27,713
总收入	459,105		461,579		(2,474)		453,709
营业费用	(246,631)		(224,740)		(21,891)		(234,102)
折旧及摊销	(118,528)		(116,155)		(2,373)		(113,350)
一般和行政	(42,245)		(38,597)		(3,648)		(40,050)
递延补偿计划负债（费用）收入	(581)		1,089		(1,670)		(2,148)
交易相关费用及其他	(762)		(43)		(719)		1,796
费用总额	(408,747)		(378,446)		(30,301)		(387,854)
来自部分拥有实体的收入	12,822		96,977		(84,155)		5,722

利息及其他投资收益，净额	9,327		8,261		1,066		13,383
递延补偿计划资产收入（费用）	581		(1,089)		1,670		2,148
利息和债务费用	(89,206)		(95,816)		6,610		(85,664)

处置全资和部分自有资产净收益	—		15,551		(15,551)		11,252
所得税前（亏损）收入	(16,118)		107,017		(123,135)		12,696
所得税费用	(5,908)		(7,193)		1,285		(7,782)
净（亏损）收入	(22,026)		99,824		(121,850)		4,914
减非控股权益应占净亏损（收入）：
合并子公司	12,690		10,433		2,257		11,296
经营伙伴关系	2,019		(7,889)		9,908		(83)
归属于Vornado的净（亏损）收入	(7,317)		102,368		(109,685)		16,127
优先股股息	(15,525)		(15,526)		1		(15,526)

归属于普通股股东的净（亏损）收入	$	(22,842)	$	86,842	$	(109,684)	$	601



资本化支出：
利息和债务费用	$	10,118	$	10,868	$	(750)	$	9,226
发展工资单	1,489		1,101		388		1,071

________________________________

(1)“物业租金”和“租户费用报销”是非公认会计原则财务指标，上面与“租金收入”进行了核对，这是根据公认会计原则计算的最直接可比的财务指标。

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按分部划分的归属于共同股东的净（亏损）收入（未经审计）
（金额以千为单位）


	截至2026年3月31日止三个月
	合计		纽约		其他
物业租金(1)	$	321,657	$	261,174	$	60,483
租户费用报销(1)	51,216		39,149		12,067
收购的低于市价租赁的摊销，净额	101		44		57
房租直线	26,210		20,178		6,032
租金收入总额	399,184		320,545		78,639
手续费及其他收入：
BMS清洁费	39,343		42,069		(2,726)
管理和租赁费	2,715		2,922		(207)
其他收益	17,863		11,950		5,913
总收入	459,105		377,486		81,619
营业费用	(246,631)		(203,428)		(43,203)
折旧及摊销	(118,528)		(94,231)		(24,297)
一般和行政	(42,245)		(15,505)		(26,740)
递延补偿计划负债产生的费用	(581)		—		(581)
交易相关费用及其他	(762)		(930)		168
费用总额	(408,747)		(314,094)		(94,653)
来自部分拥有实体的收入	12,822		11,365		1,457

利息及其他投资收益，净额	9,327		2,695		6,632
递延补偿计划资产收入	581		—		581
利息和债务费用	(89,206)		(37,605)		(51,601)


所得税前（亏损）收入	(16,118)		39,847		(55,965)
所得税费用	(5,908)		(1,720)		(4,188)
净（亏损）收入	(22,026)		38,127		(60,153)
减合并附属公司非控股权益应占净亏损	12,690		9,249		3,441
归属于Vornado Realty L.P.的净（亏损）收入。	(9,336)		$	47,376	$	(56,712)
减经营合伙企业非控制性权益应占净亏损	2,048
优选单位分布	(15,554)

归属于普通股股东的净亏损	$	(22,842)
截至2025年3月31日止三个月
归属于Vornado Realty L.P.的净收入（亏损）。	$	110,257	$	143,678	$	(33,421)
归属于普通股股东的净利润	$	86,842

________________________________

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每股净营业收入和每股净营业收入-分部和分部门现金基础（非公认会计准则）（未经审计）

（金额以千为单位）


	截至3个月
	3月31日，					2025年12月31日
	2026		2025
NOI at share：
纽约：
办公室（含基地零售）(1)(2)	$	174,943	$	193,550	(3)	$	173,843
街头零售(1)	46,686		43,570			48,335
住宅	6,996		6,192			6,395
亚历山大的	7,924		9,509			8,034

纽约共计	236,549		252,821			236,607
其他：
火星	15,890		15,916			14,808
加利福尼亚街555号	13,651		17,843			14,614
其他投资	6,033		6,710			8,231
其他合计	35,574		40,469			37,653
NOI at share	$	272,123	$	293,290		$	274,260


NOI at share-cash basis：
纽约：
办公室（含基地零售）(1)(2)	$	151,963	$	169,246	$	150,164
街头零售(1)	41,239		41,689		44,839
住宅	6,571		5,848		5,969
亚历山大的	8,756		10,538		8,928

纽约共计	208,529		227,321		209,900
其他：
火星	17,625		17,517		15,177
加利福尼亚街555号	8,859		18,137		10,379
其他投资	6,044		6,396		7,946
其他合计	32,528		42,050		33,502
NOI at share-cash basis	$	241,057	$	269,371	$	243,402

________________________________

(1)在2026年第一季度，我们将位于办公楼基地的零售资产从零售子部门重新分类为办公子部门。零售子部门更名为“街道零售”，现在包括独立的零售物业和具有突出零售组成部分的混合用途资产，包括相关标牌，集中在第五大道、麦迪逊大道和时代广场等高街。请参阅我们在第31-39页的财产表格，了解每个子段的组成。上期余额已重新分类，以符合本期列报方式。这一变化仅适用于净营业收入；所有其他运营指标，包括入住率、租赁活动和租约到期情况，继续根据空间类型列报。

(2)包括截至2026年3月31日和2025年3月31日及2025年12月31日止三个月的BMS NOI分别为10,170美元、6,936美元和7,904美元。

(3)包括先前应计PEN1地租的17,240美元转回。

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同店NOI和同店NOI-现金基础（NON-GAAP）（未经审计）


	合计		纽约			火星		加利福尼亚街555号
同店NOI at share % increase（decrease）(1):
截至二零二六年三月三十一日止三个月与二零二五年三月三十一日比较	6.1	%	8.9	%		0.3	%	(21.5)	%

截至二零二六年三月三十一日止三个月与二零二五年十二月三十一日比较	0.7	%	0.7	%		8.5	%	(6.6)	%

同店NOI at share-cash basis %（decrease）increase(1):
截至二零二六年三月三十一日止三个月与二零二五年三月三十一日比较	(2.9)	%	1.3	%	(2)	1.0	%	(51.2)	%	(2)

截至二零二六年三月三十一日止三个月与二零二五年十二月三十一日比较	0.3	%	(0.2)	%		17.5	%	(14.6)	%

________________________________

(1)见页面九直通十一在附录对于按份额计算的同店NOI和按份额计算的同店NOI-现金基础调节。

(2)按份额计算的同店NOI与按份额计算的NOI-现金基础的差异主要是由于GAAP租金开始于有免费租期的新租约。

- 12 -


租赁活动（未经审计）
（千方尺）

下表中的租赁活动和相关统计数据是基于该期间签署的租约，并不打算与根据公认会计原则开始的租金收入相吻合。第二代转租空间代表超过九个月未空置的面积，租户改善和租赁佣金基于我们在该期间租赁的平方英尺份额。


	纽约									加利福尼亚街555号
	办公室			零售			火星
截至2026年3月31日止三个月
租赁总面积	311			25			19			96
我们租赁的平方英尺份额：	243			13			19			67
初始租金(1)	$	102.50		$	546.51		$	70.20		$	151.94
加权平均租期（年）	8.7			12.4			3.3			9.5
第二代中继空间：
方尺	121			1			15			58
GAAP基础：
直线租金(2)	$	96.86		$	2,273.02		$	69.32		$	178.18
前期直线租金	$	86.69		$	1,221.04		$	67.76		$	123.11
百分比增长	11.7		%	86.2		%	2.3		%	44.7		%
现金基础（非公认会计准则）：
初始租金(1)	$	102.06		$	2,140.67		$	70.60		$	162.85
先前上调的租金	$	93.04		$	1,574.92		$	71.81		$	134.95
百分比增加（减少）	9.7		%	35.9		%	(1.7)		%	20.7		%
租户改善及租赁佣金：
每平方英尺	$	141.09		$	127.63		$	28.72		$	176.42
每年每平方英尺	$	16.22		$	10.29		$	8.70		$	18.57
占初始租金的百分比	15.8		%	1.9		%	12.4		%	12.2		%

________________________________

(1)代表每平方英尺现金基础加权平均起始租金，一般表示市场租金。大多数租赁包括免费租金和租金的定期递增，这些不包括在每平方英尺的初始现金基础租金中，但包括在每平方英尺的GAAP基础直线租金中。

(2)表示在各自租赁期限内确认的GAAP基础加权平均每平方英尺租金，其中包括免费租金和租金定期上调的影响。

- 13 -

租约到期（未经审计）

（金额以千为单位）


我们在到期租约中的平方英尺份额截至2026年3月31日



纽约办事处	901	939	956	1,124	722	894	637	581	440	1,025	462	6,211
纽约零售	25	52	41	44	143	55	62	36	145	25	143	345
火星	140	201	716	190	109	336	539	93	84	33	354	108
加利福尼亚街555号	30	73	154	107	9	39	13	15	—	210	107	324
合计	1,096	1,265	1,867	1,465	983	1,324	1,251	725	669	1,293	1,066	6,988
占总量%	5.5%	6.3%	9.3%	7.3%	4.9%	6.6%	6.3%	3.6%	3.3%	6.5%	5.3%	35.1%

_______________________________

(1)包括按月租赁、留置租户以及在本季度最后一天到期的租赁。

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租约到期详情（未经审计）纽约分部

	租赁期限到期	我们的份额方英尺即将到期的租约(1)		年化升级租金即将到期的租约				百分比年化租金上调
				合计		每平方米。英尺。
办公室：	2026年第一季度(2)	58,000		$	4,593,000	$	79.19	0.4	%




	2026年第二季度	174,000		16,146,000		92.79		1.3	%
	2026年第三季度	78,000		6,179,000		79.22		0.5	%
	2026年第四季度	591,000		45,177,000		76.44		3.7	%
	剩余2026年	843,000		67,502,000		80.07		5.5	%

	2027年第一季度	360,000		31,072,000		86.31		2.6	%
	剩余2027年	579,000		48,266,000		83.36		4.0	%
	2028	956,000		76,184,000		79.69		6.3	%
	2029	1,124,000		87,042,000		77.44		7.1	%
	2030	722,000		65,813,000		91.15		5.4	%
	2031	894,000		84,420,000		94.43		6.9	%
	2032	637,000		54,444,000		85.47		4.5	%
	2033	581,000		50,798,000		87.43		4.2	%
	2034	440,000		42,028,000		95.52		3.5	%
	2035	1,025,000		82,967,000		80.94		6.8	%
	2036	462,000		47,127,000		102.01		3.9	%
	此后	6,211,000	(3)	475,233,000		76.51		38.9	%

零售：	2026年第一季度(2)	1,000		$	41,000	$	41.00	0.0	%

	2026年第二季度	15,000		2,724,000		181.60		1.0	%
	2026年第三季度	4,000		4,050,000		1,012.50		1.6	%
	2026年第四季度	5,000		214,000		42.80		0.1	%
	剩余2026年	24,000		6,988,000		291.17		2.7	%
	2027年第一季度	26,000		13,099,000		503.81		5.0	%
	剩余2027年	26,000		8,686,000		334.08		3.3	%
	2028	41,000		9,912,000		241.76		3.8	%
	2029	44,000		20,035,000		455.34		7.7	%
	2030	143,000		23,552,000		164.70		9.1	%
	2031	55,000		30,031,000		546.02		11.6	%
	2032	62,000		32,894,000		530.55		12.7	%
	2033	36,000		12,281,000		341.14		4.7	%
	2034	145,000		20,401,000		140.70		7.8	%
	2035	25,000		12,693,000		507.72		4.9	%
	2036	143,000		16,816,000		117.59		6.5	%
	此后	345,000		52,552,000		152.32		20.2	%

_____________________________

(1)不包括存储、空缺和其他。

(2)包括按月租赁、留置租户以及在本季度最后一天到期的租赁。

(3)假设美国邮局行使到2038年的所有续租选择权，即第三大道909号的492,000平方英尺，因为他们的选择权租金低于市场。

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租约到期详情（未经审计）其他分部

	租赁期限到期	我们的份额方英尺即将到期的租约(1)	年化升级租金即将到期的租约				百分比年化租金上调
火星			合计		每平方米。英尺。
办公室/展厅/零售：	2026年第一季度(2)	20,000	$	1,475,000	$	73.75	0.9	%







	2026年第二季度	34,000	1,976,000		58.12		1.3	%
	2026年第三季度	51,000	3,552,000		69.65		2.3	%
	2026年第四季度	35,000	2,268,000		64.80		1.4	%
	剩余2026年	120,000	7,796,000		64.97		5.0	%
	2027年第一季度	39,000	2,015,000		51.67		1.3	%
	剩余2027年	162,000	9,972,000		61.56		6.3	%
	2028	716,000	38,802,000		54.19		24.6	%
	2029	190,000	11,174,000		58.81		7.1	%
	2030	109,000	6,739,000		61.83		4.3	%
	2031	336,000	18,228,000		54.25		11.6	%
	2032	539,000	27,442,000		50.91		17.4	%
	2033	93,000	4,936,000		53.08		3.1	%
	2034	84,000	4,414,000		52.55		2.8	%
	2035	33,000	1,788,000		54.18		1.1	%
	2036	354,000	17,539,000		49.55		11.1	%
	此后	108,000	5,336,000		49.41		3.4	%


加利福尼亚街555号
办公/零售：	2026年第一季度(2)	—	$	—	$	—	0.0	%




	2026年第二季度	—	—		—		0.0	%
	2026年第三季度	—	—		—		0.0	%
	2026年第四季度	30,000	2,983,000		99.43		2.7	%
	剩余2026年	30,000	2,983,000		99.43		2.7	%
	2027年第一季度	14,000	695,000		49.64		0.6	%
	剩余2027年	59,000	7,041,000		119.34		6.3	%
	2028	154,000	14,039,000		91.16		12.5	%
	2029	107,000	11,432,000		106.84		10.2	%
	2030	9,000	787,000		87.44		0.7	%
	2031	39,000	3,638,000		93.28		3.2	%
	2032	13,000	1,481,000		113.92		1.3	%
	2033	15,000	1,864,000		124.27		1.7	%
	2034	—	—		—		0.0	%
	2035	210,000	19,818,000		94.37		17.7	%
	2036	107,000	14,340,000		134.02		12.8	%
	此后	324,000	33,888,000		104.59		30.3	%

________________________________

(1)不包括存储、空缺和其他。

(2)包括按月租赁、留置租户以及在本季度最后一天到期的租赁。

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资本支出和再/开发（未经审计）
合并
（金额以千为单位）
	截至2026年3月31日止三个月
	公司合计		纽约		火星		加利福尼亚街555号		其他
资本支出：
维持资产的支出	$	18,263	$	14,554	$	1,356	$	2,353	$	—
租户改善	19,754		18,712		1,027		15		—
租赁佣金	4,418		4,109		5		304		—
经常性租户改善、租赁佣金和其他资本支出	42,435		37,375		2,388		2,672		—
非经常性资本支出(1)	34,515		29,095		5,420		—		—
资本支出和租赁佣金总额	$	76,950	$	66,470	$	7,808	$	2,672	$	—

发展和再发展支出(2):
PENN 2	$	14,825	$	14,825	$	—	$	—	$	—
第五大道623号	8,234		8,234		—		—		—
酒店宾夕法尼亚站点（PENN 15）	5,048		5,048		—		—		—
其他	8,177		8,143		15		—		19
	$	36,284	$	36,250	$	15	$	—	$	19

________________________________

(1)主要是租户改善和第一代空间的租赁佣金。

(2)包括资本化的利息费用、运营费用和开发工资。

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发展/再发展-积极的项目和未来的机会
（金额以千为单位，平方英尺除外）
		（按Vornado的份额）								预计增量现金收益率
积极发展项目：	物业可出租平方。英尺。	预算			现金金额已花费		剩余支出		预计租赁稳定年
第五大道623号办公公寓	383,000	$	450,000	(1)	$	234,153	$	215,847	2028		10.1%

未来机会：纽约部分：	分区广场。英尺。
PENN区：
酒店宾夕法尼亚站点（PENN 15）	2,052,000
第八大道和第三十四街土地	305,000
多个其他机会-写字楼/住宅/零售
总PENN区	2,357,000
公园大道350号组合体（“350公园遗址”）(2)	1,455,000
第十一大道260号-办公室(3)	280,000
东54街3号	233,000
57街土地（50%权益）	150,000
其他分部：
527 West Kinzie Land，芝加哥	330,000
未来机会总数	4,805,000

________________________________

(1)包括购买价格。

(2)2025年12月18日，Citadel的创始人兼首席执行官KG的关联公司行使期权，收购一家将开发该地块的合资企业（“350 Park JV”）至少60%的权益（“投资期权”）。Vornado和Rudin家族通过一家合资企业（“Vornado/Rudin JV”），可以选择收购350 Park JV的23%至40%的权益（Vornado拥有21%至36%的有效所有权）。350 Park JV将把350 Park Avenue与39 East 51st Street（由Vornado/Rudin JV拥有）和40 East 52nd Street（由Rudin家族拥有）结合起来，以Citadel作为主要租户建造一座约1,900，000平方英尺的办公大楼（“350 Park Site”）。Vornado/Rudin合资公司必须在2026年7月之前确定是与KG建立350 Park合资公司，还是行使以12亿美元（Vornado 90万美元）将350 Park Site出售给KG的选择权。投资选择权成交须满足若干条件。

(3)该建筑受制于地面租约。见页面30了解详情。

不能保证上述项目一定会完成、如期完成或在预算范围内完成。此外，无法保证公司将按预期时间表或按假定租金率成功租赁该物业。

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未合并合资企业（未经审计）
（金额以千为单位）
	截至2026年3月31日				我们在净收入（亏损）中所占的份额截至3月31日的三个月，					我们在截至3月31日的三个月的NOI（非GAAP）中所占份额，
	所有权百分比	公司的账面金额			2026		2025			2026		2025
合资公司名称
纽约：




第五大道与时代广场合资公司(1)	51.5%	$	1,535,921		$	10,428	$	90,542	(2)	$	27,346	$	23,577
公园大道280号	50.0%	118,391			(2,518)		(4,469)			10,508		8,294
独立广场	50.1%	65,571			205		1,011			6,997		6,192
西34街7号	53.0%	(40,846)		(3)	635		2,979			3,302		5,852
亚历山大的	32.4%	41,485			1,455		3,923			7,924		9,509
西57街楼盘	50.0%	36,403			(43)		(183)			119		18
第十大道85号	49.9%	(26,218)		(3)	(1,020)		(1,962)			4,302		3,493
第九大道61号	45.1%	853			112		59			1,910		1,944
其他，净额	各种	22,794			2,111		2,137			3,028		4,980
					11,365		94,037			65,436		63,859

其他：
亚历山大的公司费用收入	32.4%				1,245		1,633			742		1,010
罗斯林广场	43.7%至50.4%	35,131			(52)		(44)			337		439
其他，净额	各种	94,632			264		1,351			1,793		1,803
					1,457		2,940			2,872		3,252

合计					$	12,822	$	96,977		$	68,308	$	67,111

________________________________

(1)包括我们的优先股回报率收入6105美元和8543美元，分别扣除我们截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的支出份额。

(2)2025年包括出售第五大道666号零售公寓的一部分所获得的76,162美元收益。

(3)我们的负基差是由于分配超过了我们的投资。

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债务分析（未经审计）
（金额以千为单位）
债务摘要	截至2026年3月31日
	合计			变量				固定(1)
（合同债务余额）	金额		加权平均利率	金额			加权平均利率	金额		加权平均利率
合并债务(2)	$	7,762,037	4.80%	$	1,772,037		5.37%(3)	$	5,990,000	4.64%
按比例分担非合并实体的债务	2,449,910		5.84%	385,269			6.36%	2,064,641		5.75%
合计	10,211,947		5.05%	2,157,306			5.55%	8,054,641		4.92%
减：非控股权益在合并债务中的份额（主要是1290 Avenue of the Americas和555 California Street）	(682,247)			(682,247)				—
公司在总债务中的按比例份额	$	9,529,700	5.02%	$	1,475,059	(4)	5.55%	$	8,054,641	4.92%

________________________________

见下文注


调整后的EBITDA净债务（未经审计）

	截至及截至二零二六年三月三十一日止的最后十二个月			截至12月31日止年度，
				2025			2024			2023
有担保债务	$	4,944,037		$	4,944,037		$	5,707,176		$	5,729,615
无担保债务	2,818,000			2,270,420			2,575,000			2,575,000
按比例分担非合并实体的债务	2,449,910			2,478,544			2,477,701			2,654,701
减：非控制性权益在合并债务中所占份额	(682,247)			(682,247)			(682,059)			(682,059)
公司在总债务中的按比例份额	$	9,529,700		$	9,010,754		$	10,077,818		$	10,277,257
%无担保债务	30%			25%			26%			25%

公司在总债务中的按比例份额	$	9,529,700		$	9,010,754		$	10,077,818		$	10,277,257
减：现金及现金等价物和美国国库券投资	(1,081,299)			(840,850)			(733,947)			(997,002)
减：我们资产负债表上包含在受限现金中的托管现金	(76,296)			(99,253)			(187,416)			(221,578)
减：按比例分摊的未合并部分拥有实体的现金和现金等价物及托管现金	(196,221)			(195,867)			(248,835)			(295,983)
加：非控股权益的现金和现金等价物份额、托管现金和美国国库券投资	78,387			87,407			129,160			101,564

净债务	$	8,254,271		$	7,962,191		$	9,036,780		$	8,864,258
EBITDA，经调整（非公认会计原则）	$	1,013,944		$	1,039,843		$	1,049,320		$	1,081,332
经调整后的净债务/EBITDA（非公认会计原则）	8.1		x	7.7		x	8.6		x	8.2		x

________________________________

(1)包括利率由利率互换安排固定的浮动利率债务。

(2)见页面十三届在附录用于调节合并债务，截至2026年3月31日，我们合并资产负债表中列报的净额与合并合同债务。

(3)不包括606 Broadway抵押贷款的额外3.00%违约利息。

(4)截至2026年3月31日，699,464美元的浮动利率债务（按份额计）受利率上限安排约束，775,595美元的浮动利率债务不受利率上限安排约束，占我们总的按比例债务份额的8%。见页面26了解详情。

见页面i在附录关于调整后的EBITDA和EBITDA净债务的定义。见网页上的净（亏损）收入与EBITDA与EBITDA的对账v和vi在附录。

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企业盟约比率和信用评级（未经审计）

（金额以千为单位）


		截至
无抵押循环信贷融资和无抵押定期贷款(1)	所需	3月31日， 2026	12月31日， 2025	9月30日， 2025	6月30日， 2025
未偿债务总额/总资产(2)	低于60%	35%	34%	34%	33%
有担保债务/总资产	低于50%	22%	25%	25%	23%
固定收费覆盖率	大于1.40	1.98	1.98	2.01	1.97
无担保债务/未设押资产的上限价值	低于60%	25%	18%	18%	18%
未支配覆盖率	大于1.75	7.79	8.36	8.81	8.47

2026/2031无抵押票据契约比率(1)
未偿债务总额/总资产(3)	低于65%	48%	46%	43%	43%
有担保债务/总资产	低于50%	33%	33%	31%	31%
利息覆盖率（年化合并EBITDA与年化利息支出）	大于1.50	1.93	2.19	2.24	2.02
未设押资产/无担保债务	大于150%	421%	492%	480%	490%

2033年无抵押票据契约比率(1)
未偿债务总额/总资产(4)	低于65%	42%
有担保债务/总资产	低于50%	29%
利息覆盖率（年化合并EBITDA与年化利息支出）	大于1.50	2.07
未设押资产/无担保债务	大于150%	428%


合并未支配EBITDA(1)（非公认会计原则）：	过去十二个月
纽约	$	339,121
其他	90,626
合计	$	429,747

信用评级(5):

评级

展望

穆迪

Ba1

稳定

标普

BBB-

稳定

惠誉

BB +

阳性

________________________________

(1)我们的债务契约比率和综合未支配EBITDA是根据我们的优先无抵押票据、无抵押循环信贷额度和无抵押定期贷款（如适用）的条款计算的。用于这些计算的方法可能与其他公司类似标题的比率和金额有很大不同。有关用于计算这些比率的方法的更多信息，请参阅我们向SEC提交的关于我们的循环信贷额度、优先债务契约和适用的招股说明书和招股说明书补充文件。

(2)以EBITDA计算的总资产上限为以下费率：办公6.5%、零售6.0%、贸易展览8.0%、多户家庭5.75%、酒店7.25%、其他资产类型6.5%。

(3)总资产包括根据我们的优先无抵押票据契约条款上限为7.0%的EBITDA。

(4)总资产计算为（i）EBITDA上限为7.0%和（ii）资产的折旧账面价值两者中的较大者。

(5)提供信用评级仅供参考，并非买卖我们证券的建议。

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资本结构（未经审计）
（金额以千为单位，每股和单位金额除外）

债务（合同余额）：				截至2026年3月31日
合并债务(1):
应付抵押贷款				$	4,944,037
高级无抵押票据				1,250,000
8.5亿美元无抵押定期贷款				850,000
21亿美元无担保循环信贷额度				718,000
				7,762,037
按比例分担非合并实体的债务				2,449,910
减：非控股权益在合并债务中的份额（主要是1290 Avenue of the Americas和555 California Street）				(682,247)
				9,529,700		(A)


	股份/单位	清算优先
永续优选：
3.25%优选单位（D-17）（141,400单位@每单位25.00美元）				3,535
5.40% L系列优先股	12,000	$	25.00	300,000
5.25% M系列优先股	12,780	25.00		319,500
5.25% N系列优先股	12,000	25.00		300,000
4.45% O系列优先股	12,000	25.00		300,000
				1,223,035		(b)

	转换股份(2)	2026年3月31日普通股价格
股权：
普通股	188,098	$	25.99	4,888,667
可赎回A类单位和LTIP单位奖励	16,947	25.99		440,453
可转换股份等价物：
D-13系列优选单元	1,796	25.99		46,678
G-1至G-4系列优选单元	104	25.99		2,703
A系列优先股	17	25.99		442
	206,962			5,378,943		（c）
总市值（A + B + C）				$	16,131,678

________________________________

(1)见页面上的对账十三届截至2026年3月31日，我们合并资产负债表中列报的合并债务与合并合同债务的净额。

(2)不包括在该期间可能被视为摊薄的以股份为基础的股权奖励。见页面5对于我们在稀释基础上未偿还的加权平均单位。

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债务到期日（合同余额）（未经审计）

（金额以千为单位）


合并债务到期时间表(1)截至2026年3月31日（不包括按比例分摊的合资公司债务）


合并（100%）：
有保障	$	319,037		(2)	$	880,000		$	2,300,000		$	—		$	450,000		$	995,000
无抵押	400,000				—			—			—			—			2,418,000
合并债务总额（100%）	$	719,037			$	880,000		$	2,300,000		$	—		$	450,000		$	3,413,000
占合并债务总额的百分比	9.3		%		11.3		%	29.6		%	—		%	5.8		%	44.0		%
按份额计算的债务到期日：
合并债务（100%）	$	719,037			$	880,000		$	2,300,000		$	—		$	450,000		$	3,413,000
按比例分担非合并实体的债务	496,147				39,485			826,446			201,875			628,808			257,149
减：非控股权益应占综合债务	(37,247)				—			(645,000)			—			—			—
按份额计算的债务总额	$	1,177,937			$	919,485		$	2,481,446		$	201,875		$	1,078,808		$	3,670,149
占分担债务总额的百分比	12.4		%		9.6		%	26.0		%	2.1		%	11.3		%	38.6		%

_______________________________

(1)假设行使按权利延期选择权。分类为固定利率的债务包括可能在债务到期前到期的利率互换安排的影响。见页面26有关利率互换安排的信息。

(2)包括606 Broadway的74,494美元和888 Seventh Avenue的244,543美元无追索权抵押贷款到期未偿还，导致贷方宣布违约事件。见页面4有关888第七大道抵押贷款的更多信息。

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债务详情综合（未经审计）
（金额以千为单位）
物业	所有权%	到期日(1)	浮动利率利差		息率(2)		债务余额（100%）		债务余额（按份额）
担保债务：
百老汇606号	50.0%	(3)	S + 191		5.58%	(4)	$	74,494	$	37,247
第七大道888号	100.0%	(5)	S + 180		5.47%		244,543		244,543
公园大道350号	100.0%	01/27			4.00%		400,000		400,000
西33街100号	100.0%	06/27			5.26%		480,000		480,000
西34街150号	100.0%	02/28	S + 215		5.82%		75,000		75,000
第七大道435号	100.0%	04/28			6.96%		75,000		75,000
加利福尼亚街555号	70.0%	05/28	S + 205	(6)	5.94%		1,200,000		840,000
美洲大道1290号	70.0%	11/28	S + 162	(6)	5.14%		950,000		665,000
PENN 11	100.0%	08/30			6.35%		450,000		450,000
公园大道一号	100.0%	02/31	S + 178	(6)	4.56%		525,000		525,000
第三大道909号	100.0%	04/31			3.23%		350,000		350,000
4联合广场南	100.0%	09/35			5.64%		120,000		120,000
担保债务总额							4,944,037		4,261,790
无担保债务：
2026年到期的高级无抵押票据	100.0%	06/26			2.15%		400,000		400,000
10亿美元循环信贷额度	100.0%	04/29	S + 116	(7)	—%		—		—
11.30亿美元无担保循环信贷额度	100.0%	02/31	S + 105	(6)(7)	3.96%		718,000		718,000
8.5亿美元无抵押定期贷款	100.0%	02/31	S + 120	(6)(7)	4.25%		850,000		850,000
2031年到期的高级无抵押票据	100.0%	06/31			3.40%		350,000		350,000
2033年到期的高级无抵押票据	100.0%	02/33			5.75%		500,000		500,000
无担保债务总额							2,818,000		2,818,000
合并债务总额							$	7,762,037	$	7,079,790

________________________________

(1)假设行使as-of-right延期期权。

(2)表示截至期末有效的利率，基于截至合同重置日的适当参考利率加上合同价差，并酌情根据套期保值工具进行调整。见页面26有关利率互换和利率上限安排的信息。

(3)2024年9月5日，无追索权贷款到期未偿还，此时贷方宣布发生违约事件。

(4)不包括606 Broadway抵押贷款的额外3.00%违约利息。

(5)于2026年3月9日，我们与贷款人就贷款订立宽限协议，该贷款于2025年12月到期，未获偿还。见页面4了解详情。

(6)余额通过利率互换安排进行部分对冲。见页面26了解详情。

(7)2026年4月，我们有资格对我们的无抵押定期贷款和11.30亿美元的循环信贷额度进行可持续性保证金调整，并通过实现某些KPI指标重新获得我们的10亿美元循环信贷额度的资格，这使我们的定期贷款利率降低了0.05%，我们的信贷额度利率降低了0.04%。

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债务明细未合并（未经审计）
（金额以千为单位）
物业	所有权%	到期日(1)	浮动利率利差	息率(2)	债务余额（100%）		债务余额（按份额）
罗斯林广场北(3)	50.4%	06/26	S + 200	5.67%	$	25,000	$	12,603
日落码头94影城	49.9%	09/26	S + 479	8.46%	155,840		77,764
第七大道825号办公共管公寓	50.0%	10/26	S + 275	6.42%	48,000		24,000
第九大道61号	45.1%	11/26	S + 245	6.12%	155,000		69,905
第十大道85号	49.9%	12/26		4.55%	625,000		311,875
韦尔斯金齐	50.0%	05/27		4.20%	18,058		9,029
亚历山大公寓楼	32.4%	11/27		2.63%	94,000		30,456
第五大道697-703号	44.8%	03/28		5.51%	355,797		159,346
公园大道280号	50.0%	09/28		5.84%	1,075,000		537,500
莱克星顿大道731号办公公寓	32.4%	10/28		5.04%	400,000		129,600
第五大道640号	52.0%	07/29		7.47%	388,333		201,875
百老汇1535号	52.0%	05/30		6.90%	450,000		233,933
独立广场	50.1%	06/30		5.84%	675,000		338,175
雷哥公园II	32.4%	12/30	S + 200	5.67%	175,000		56,700
西34街7号	53.0%	02/31		5.79%	250,000		132,500
时尚中心/华盛顿大厦	7.5%	04/31		5.70%	465,000		34,875
西34街330号地面出租人	34.8%	09/32		4.55%	100,000		34,825
731 Lexington Avenue零售公寓	32.4%	12/35		4.55%	169,596		54,949
未合并债务总额					$	5,624,624	$	2,449,910

________________________________

(1)假设行使as-of-right延期期权。

(3)2026年3月23日，合资公司与贷方就2026年4月到期的抵押贷款进行了为期两个月的延期。

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截至2026年3月31日的套期保值工具（未经审计）
（金额以千为单位）
	债务信息						掉期/上限信息
	每股余额		到期日(1)		浮动利率利差		每股名义金额			到期日			全押掉期利率

利率互换：
合并：
555 California Street抵押贷款：
就地互换	$	840,000		05/28		S + 205	$	840,000			05/26		6.03%
远期掉期（05/26生效）							840,000				05/28		5.56%(2)
One Park Avenue抵押贷款	525,000			02/31		S + 178	500,000				07/27		4.52%
无抵押循环信贷额度	718,000			02/31		S + 105	575,000				08/27		3.78%
无抵押定期贷款	850,000			02/31		S + 120
至10/26							750,000				10/26		4.17%
10/26至7/27							250,000				07/27		3.94%
7/27至8/27							50,000				08/27		3.94%
100西33街按揭贷款	480,000			06/27		S + 185	480,000				06/27		5.26%
1290美洲大道抵押贷款	665,000			11/28		S + 162	200,000				09/27		4.58%
435第七大道抵押贷款	75,000			04/28		S + 210	75,000				04/26	(3)	6.96%
未合并：
公园大道280号抵押贷款	537,500			09/28		S + 178	537,500				09/28		5.84%
利率上限：													指数执行率
合并：
1290美洲大道抵押贷款	665,000			11/28		S + 162	465,000				11/26		4.00%
One Park Avenue抵押贷款	525,000			02/31		S + 178	25,000				02/28		5.20%
西34街150号按揭贷款	75,000			02/28		S + 215	75,000				02/27		5.00%
未合并：
Rego Park II抵押贷款	56,700			12/30		S + 200	56,700				12/26		4.50%
日落码头94影城	77,764			09/26		S + 479	77,764				09/26		4.00%

利率互换标的债务							3,957,500
受利率上限限制的浮动利率债务							699,464
每笔贷款协议的固定利率债务							4,097,141
不受利率互换或上限限制的浮动利率债							775,595		(4)
按份额计算的债务总额							$	9,529,700

________________________________

(1)假设行使as-of-right延期期权。

(2)反映了2026年5月可变利率利差上升至S + 230。2027年5月浮动利率利差将进一步增加至S + 255。

(3)在2026年4月，我们订立了一项4.00%的利率上限安排，该安排将于2027年4月到期，并在当前已到位的互换于2026年4月到期时生效。

(4)我们对SOFR指数增加的敞口因我们的现金、现金等价物和受限现金的利息收入增加而部分缓解。

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TOP30租户（未经审计）

（金额以千为单位，平方英尺除外）


租户	广场画面 At Share	年化租金上涨 At Share(1)		占按份额计算的年化租金总额的百分比
Meta Platforms, Inc.	700,327	$	88,273	4.9	%
宏盟科技（原IPG及关联公司）	955,211	63,897		3.6	%
纽约大学(2)	1,761,681	58,353		3.3	%
彭博有限责任公司。	306,768	44,483		2.5	%
Madison Square花园及附属公司	449,053	44,032		2.5	%
Google/Motorola Mobility（由Google担保）	759,446	43,949		2.5	%
UMG唱片公司。	336,700	35,411		2.0	%
苹果公司	568,739	34,716		1.9	%
亚马逊（包括旗下Whole Foods子公司）	312,694	32,688		1.8	%
Neuberger Berman Group LLC	306,612	28,960		1.6	%
WeWork	303,741	26,205		1.5	%
LVMH品牌	63,002	25,688		1.4	%
斯沃琪集团美国	8,499	25,017		1.4	%
威瑞森通信	203,322	23,539		1.3	%
Victoria's Secret	33,156	21,210		1.2	%
美国银行	194,197	21,003		1.2	%
PJT Partners Holdings	145,316	20,853		1.2	%
普华永道	241,196	19,417		1.1	%
梅西百货	181,698	19,324		1.1	%
AMC网络公司。	237,045	19,262		1.1	%
Kirkland & Ellis LLP	107,582	14,346		0.8	%
迪克体育用品	131,420	14,241		0.8	%
纽约市	232,010	12,377		0.7	%
道奇&考克斯	107,925	12,267		0.7	%
King & Spalding	122,859	12,038		0.7	%
WSP美国	172,666	11,759		0.7	%
美国职业足球大联盟有限责任公司	125,013	11,251		0.6	%
Alston & Bird LLP	126,872	10,901		0.6	%
涟漪	132,693	10,615		0.6	%
安泰人寿保险公司	64,196	10,478		0.6	%

				45.9	%

________________________________

(1)表示免费租金加上租户报销前的每月合同基本租金乘以12。按份额计算的年化递增租金包括已签署但尚未开始的租约，以代替当前租户或同一空间的空置。

(2)包括纽约大学在百老汇大街770号的1,076，000平方英尺的总租约。除了9281美元的年度租赁付款，包括在上述年化升级租金中，纽约大学还在租赁开始时支付了93.5万美元的预付租赁付款。

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SQUARE FOOTAGE（未经审计）
（千方尺）
		在Vornado的份额
	在 100%		开发中或不可出租	服役中
		合计		办公室	零售	陈列室	其他
段：
纽约：
办公室	19,583	17,442	968	16,291	—	183	—
零售（包括位于我们办公物业基地内的零售物业）	2,289	1,921	257	—	1,664	—	—
住宅-1,328套	1,186	604	—	—	—	—	604
亚历山大（32.4%权益），包括312个住宅单位	2,446	793	110	308	292	—	83
	25,504	20,760	1,335	16,599	1,956	183	687

其他：
火星	3,696	3,694	—	2,125	84	1,238	247
加利福尼亚街555号（70%权益）	1,822	1,275	—	1,240	35	—	—
其他	3,887	1,769	140	481	895	—	253
	9,405	6,738	140	3,846	1,014	1,238	500

2026年3月31日总平方英尺	34,909	27,498	1,475	20,445	2,970	1,421	1,187

2025年12月31日总平方英尺	34,905	27,486	1,023	21,034	2,962	1,422	1,045




	在100%
停车库（以上不含）：	方英尺	数量车库	数量空间
纽约	1,635	9	4,685
火星	341	3	1,076
加利福尼亚街555号	168	1	461
罗斯林广场	411	4	1,094
2026年3月31日共计	2,555	17	7,316

- 28 -


占用（未经审计）

	纽约		火星		加利福尼亚街555号
入住率：
2026年3月31日	90.3	%	80.0	%	86.7	%
2025年12月31日	90.0	%	81.5	%	88.9	%

2025年3月31日	83.5	%	78.2	%	92.3	%


住宅统计（未经审计）

		Vornado的所有权权益
	单位数	单位数	入住率	月均每单位租金
纽约：
2026年3月31日	1,640	766	96.5%	$5,096
2025年12月31日	1,643	769	95.5%	5,051

2025年3月31日	1,642	769	96.5%	4,814

- 29 -


地租（未经审计）
（金额以千为单位，平方英尺除外）

物业	当前年度按份额租金				下一个期权续期日期		完全扩展租约到期		租金上涨等信息
合并：
纽约：
The Farley Building（95%权益）		$	4,750			无		2116		没有。
PENN 1：
土地		15,000		(1)		2073		2098		租金将在2048年重置为公平市场价值（“FMV”）。在FMV增加一项25年的续订选项。
长岛铁路大厅零售		1,379				2048		2098		两个25年续约选项。基本租金每10年上涨一次，下一次租金上涨是在2028年，基于房地产税收和运营费用增加减少的毛收入增长。此外，百分比租金是根据超过指定阈值的年度总收入支付的。基本租金和百分比租金通过按Vornado资助的开发成本百分比计算的租金抵免额减少。
第十一大道260号		4,583				无		2114		租金按年递增幅度为CPI或复合1.5%中的较小者。我们有一个购买选择权，可以在未来某个日期行使，每年上涨110,000美元，涨幅取CPI或复合1.5%中的较小者。
第七大道888号		3,350				2028		2067		FMV的两个20年续约选项。
西34街330号- 65.2%地面出租		10,265				2051		2149		FMV的两个30年期和一个39年期续约选项。
第三大道909号		1,600				2041		2063		以当前年租金提供一份22年续租选择。
第三大道962号（东58街150号附楼）-50.0%地面出租		666				无		2118		租金每10年重置一次FMV。
其他：
韦恩镇中心		6,401				2035		2064		两个10年期续约选项和一个9年期续约选项。租金每年按CPI或6%中的较大者上涨。
安那波利斯		650				无		2042		2032年固定租金增至每年750美元。
未合并：
日落码头94影城（49.9%权益）		449				2060		2110		五个10年期续约选项。2028年及之后每五年固定租金上涨。从2028年9月开始，将支付额外租金，金额相当于毛收入的6%减去基本租金。
第九大道61号（45.1%权益）		3,890				无		2115		租金根据CPI每三年上涨一次，有上限。在2051年、2071年和2096年，租金重置是基于物业毛收入净额扣除房地产税的增加，如果大于CPI重置。
法拉盛（亚历山大）（32.4%权益）		259				无		2037		2025年3月行使了2027年生效的FMV的90%的10年期续约选择权。FMV待定。

________________________________

(1)2025年4月22日，一个仲裁小组（“小组”）受命确定Vornado的子公司就自2023年6月17日开始的25年期间的PENN1地块应付的地租，确定应付的年租金将为15,000，000美元或20,220，000美元，具体取决于下文所述的诉讼结果。2025年7月21日，地面出租人向纽约县最高法院提出动议，要求撤销小组的地租认定。2025年10月31日，法院批准了地租出租人的动议。我们认为该决定毫无根据，正在对法院的决定提出上诉。此外，双方目前正在纽约县最高法院就存在可能影响地块价值的转租进行诉讼。法院驳回了我们驳回该诉讼的动议，并于2026年1月，上诉法院确认了该决定。该转租诉讼目前仍在下级法院面前继续进行。根据小组的决定（假设我们正在上诉的上述vacatur决定被推翻），如果费用所有者在该诉讼的最终判决中胜诉，25年期限的年租金将为20,220，000美元，追溯至2023年6月17日。

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纽约办事处
财产表
（年化升级租金金额以千为单位）	% 所有权		% 入住率		加权平均升级年租 PSF(1)			年化升级租金(2)		方英尺			产权负担（非公认会计原则）（单位：千）(3)			主要租户
物业										合计物业	服役中	开发中或不可用出租
纽约办事处：

PENN区：
PENN 1
（至2098年租用的地面）**																Cisco、Hartford Fire Insurance、Empire Healthchoice Assurance，Inc.、United
																Healthcare Services，Inc.，Siemens Mobility，WSP USA，Gusto Inc.，Samsung，
-办公室	100.0	%	91.7	%	$	89.57				2,241,000	2,241,000	—				Canaccord Genuity LLC、Roivant Sciences公司。
-零售	100.0	%	56.3	%	197.69					240,000	240,000	—				星巴克、Blue Bottle Coffee Inc.、Shake Shack
	100.0	%	88.4	%	96.01			$	210,300	2,481,000	2,481,000	—	$	—

PENN 2																Madison Square花园，美国职业足球大联盟有限责任公司
																UMG唱片公司。，当前，凯捷*
-办公室	100.0	%	83.5	%	107.02					1,759,000	1,759,000	—				威瑞森通信、保乐力加，FGS Global，迪克的体育用品*
-零售	100.0	%	62.9	%	221.24					66,000	66,000	—				摩根大通
	100.0	%	82.7	%	110.15			165,800		1,825,000	1,825,000	—	575,000		(4)

法利大厦（通过2116租赁的地面和建筑物）**
-办公室	95.0	%	100.0	%	119.86			87,500		730,000	730,000	—	—			Meta Platforms, Inc.

PENN 11

-办公室	100.0	%	100.0	%	76.35					1,120,000	1,120,000	—				苹果公司，Madison Square花园，AMC Networks，Inc.，梅西百货
-零售	100.0	%	41.6	%	234.15					39,000	39,000	—				PNC银行全国协会，星巴克
	100.0	%	97.9	%	78.35			82,500		1,159,000	1,159,000	—	450,000

西33街100号
-办公室	100.0	%	87.4	%	69.41					858,000	858,000	—				宏盟科技（原IPG及关联公司）
-零售	100.0	%	—	%	—					257,000	—	257,000
	100.0	%	87.4	%	69.41			52,600		1,115,000	858,000	257,000	480,000

西34街330号
（65.2%的土地通过2149出租）**
-办公室	100.0	%	94.9	%	83.08					702,000	702,000	—				Structure通，Deutsch，Inc.，HomeAdvisor，Inc.，WeWork，Rippling*
-零售	100.0	%	85.5	%	114.83					24,000	24,000	—				星巴克
	100.0	%	94.6	%	83.86			55,700		726,000	726,000	—	100,000		(5)

西34街7号
-办公室	53.0	%	100.0	%	84.04					458,000	458,000	—				亚马逊
-零售	53.0	%	89.6	%	366.91					19,000	19,000	—				亚马逊、瑞士莲
	53.0	%	99.6	%	94.79			44,100		477,000	477,000	—	250,000

总PENN区								698,500		8,513,000	8,256,000	257,000	1,855,000

中城东：
第三大道909号
（至2063年租用的地面）**																Omnicom（原IPG及关联公司）、艾伯维公司、美国邮政局
-办公室	100.0	%	72.7	%	69.46		(6)	54,600		1,353,000	1,353,000	—	350,000			Morrison 科恩 LLP，Alix Partners*

- 31 -


纽约办事处
财产表
（年化升级租金金额以千为单位）	% 所有权		% 入住率		加权平均升级年租 PSF(1)		年化升级租金(2)		方英尺			产权负担（非公认会计原则）（单位：千）(3)		主要租户
物业									合计物业	服役中	开发中或不可用出租
纽约办事处（续）：
中城东（续）：
东58街150号(7)
-办公室	100.0	%	80.4	%	$	82.64			541,000	541,000	—			Castle Harlan，Tournesol Realty LLC（Peter Marino）
-零售	100.0	%	100.0	%	95.02				3,000	3,000	—
	100.0	%	80.5	%	82.71		$	36,000	544,000	544,000	—	—

中城东总计							90,600		1,897,000	1,897,000	—	$	350,000

中城西：
第七大道888号
（至2067年租用的地面）**														Lone Star US Acquisitions LLC，Top-New York，Inc.，
-办公室	100.0	%	85.3	%	101.47				873,000	873,000	—			沃纳多执行总部、联合人才署
-零售	100.0	%	100.0	%	269.15				15,000	15,000	—			Redeye Grill L.P。
	100.0	%	85.5	%	103.21		78,600		888,000	888,000	—	244,543

西57街50号
-办公室	50.0	%	91.8	%	65.82				69,000	69,000	—
-零售	50.0	%	100.0	%	103.96				10,000	10,000	—			Le Colonial*
	50.0	%	92.5	%	69.41		5,000		79,000	79,000	—	—

第七大道825号
-办公室	50.0	%	79.6	%	43.99		5,800		169,000	169,000	—	48,000		Young Adult Institute Inc.，New Alternatives for Children，Inc。




中城西总计							89,400		1,136,000	1,136,000	—	292,543

公园大道：
公园大道280号														Elliott Investment Management L.P.、PJT Partners Holdings、GIC Inc.，
-办公室	50.0	%	97.7	%	125.04				1,238,000	1,238,000	—			富国银行、Investcorp International Inc.、Sagard Capital Partners*
-零售	50.0	%	100.0	%	63.05				29,000	29,000	—			星巴克、法萨诺餐厅
	50.0	%	97.8	%	123.63		153,200		1,267,000	1,267,000	—	1,075,000




公园大道合计							153,200		1,267,000	1,267,000	—	1,075,000

大中央：
公园大道90号														Alston & Bird、普华永道、MassMutual、嘉能可*,
-办公室	100.0	%	99.3	%	84.82				939,000	939,000	—			辉盛研究系统公司，Foley & Lardner
-零售	100.0	%	96.0	%	176.13				17,000	17,000	—			花旗银行、星巴克
大中央车站合计	100.0	%	99.2	%	86.32		79,100		956,000	956,000	—	—

- 32 -


纽约办事处
财产表
（年化升级租金金额以千为单位）	% 所有权		% 入住率		加权平均升级年租 PSF(1)		年化升级租金(2)		方英尺			产权负担（非公认会计原则）（单位：千）(3)		主要租户
物业									合计物业	服役中	开发中或不可用出租
纽约办事处（续）：
麦迪逊/第五：
第五大道623号
-办公室	100.0	%	—		$	—	$	—	383,000	—	383,000	$	—
麦迪逊总数/第五							—		383,000	—	383,000	—

中城南：
百老汇770号
-办公室	100.0	%	100.0	%	(8)		(8)		1,091,000	1,091,000	—			纽约大学
-零售	100.0	%	100.0	%	74.86		6,400		92,000	92,000	—			韦格曼斯食品市场
	100.0	%	100.0	%					1,183,000	1,183,000	—	—

公园大道一号
														纽约大学，BMG Rights Management LLC，
-办公室	100.0	%	93.9	%	72.94				867,000	867,000	—			Robert A.M. Stern建筑师
-零售	100.0	%	95.6	%	84.79				78,000	78,000	—			巴罗达银行、花旗银行、Equinox、Tous Les Jour*
	100.0	%	94.0	%	73.92		64,300		945,000	945,000	—	525,000

中城南总计							70,700		2,128,000	2,128,000	—	525,000

洛克菲勒中心：
美洲大道1290号														Hachette Book Group Inc.、Bryan Cave LLP、Neuberger Berman Group LLC
														Cushman & Wakefield，Selendy Gay PLLC，哥伦比亚大学，
-办公室	70.0	%	94.6	%	91.65				1,999,000	1,999,000	—			Fubotv Inc、LinkLaters、King & Spalding、Oaktree Capital*
-零售	70.0	%	95.0	%	202.65				90,000	90,000	—			Duane Reade，摩根大通银行，星巴克
洛克菲勒中心合计	70.0	%	94.6	%	95.25		184,100		2,089,000	2,089,000	—	950,000

切尔西/肉类加工区：
第十一大道260号
（通过2114出租的地面）**
-办公室	100.0	%	100.0	%	49.75		10,400		209,000	209,000	—	—		纽约市

第十大道85号														谷歌、TeleHouse International Corp.、
-办公室	49.9	%	89.9	%	95.94				598,000	598,000	—			Clear Secure, Inc.，Shopify
-零售	49.9	%	76.3	%	96.01				43,000	43,000	—			仙鹤俱乐部，佛得角
	49.9	%	89.1	%	95.94		54,500		641,000	641,000	—	625,000

第九大道61号（2栋）
（通过2115出租的地面）**
-办公室	45.1	%	100.0	%	148.26				171,000	171,000	—			安泰人寿保险公司、苹果公司
-零售	45.1	%	100.0	%	408.11				23,000	23,000	—			星巴克
	45.1	%	100.0	%	165.35		34,500		194,000	194,000	—	155,000

切尔西/肉类加工区总计							99,400		1,044,000	1,044,000	—	780,000

- 33 -


纽约街零售
财产表
（年化升级租金金额以千为单位）	% 所有权		% 入住率		加权平均升级年租 PSF(1)		年化升级租金(2)		方英尺			产权负担（非公认会计原则）（单位：千）(3)		主要租户
物业									合计物业	服役中	开发中或不可用出租
纽约街零售：
PENN区：
PENN 1东&西和南大厅	100.0	%	74.5	%	$	300.48	$	15,100	73,000	73,000	—	$	—	美国银行，罗伯塔的



法利大厦（通过2116租赁的地面和建筑物）**	95.0	%	43.8	%	326.42		13,700		116,000	116,000	—	—		Avra Prime、Duane Reade、Magnolia Bakery、星巴克、Birch Coffee、H & H Bagels


第七大道435号	100.0	%	100.0	%	—		—		43,000	43,000	—	75,000


第七大道431号	100.0	%	100.0	%	265.93		1,100		9,000	9,000	—	—		埃森


西32街138-142号	100.0	%	80.3	%	135.78		500		8,000	8,000	—	—


西34街150号	100.0	%	100.0	%	63.48		5,000		79,000	79,000	—	75,000		普利马克


西33街137号	100.0	%	100.0	%	99.11		300		3,000	3,000	—	—		凯尔特铁路


西33街131-135号	100.0	%	100.0	%	65.65		1,500		22,000	22,000	—	—		The Five Hats Club（BSE Global）*





其他（4栋）	74.5	%	60.2	%	113.94		2,200		34,000	34,000	—	—


总PENN区							39,400		387,000	387,000	—	150,000

中城东：
列克星敦大道715号	100.0	%	100.0	%	206.92		4,500		22,000	22,000	—	—		Orangetheory Fitness、Casper、Santander Bank、Blu Dot


第三大道966号	100.0	%	100.0	%	112.60		800		7,000	7,000	—	—		麦当劳


第三大道968号	50.0	%	100.0	%	200.04		1,300		7,000	7,000	—	—		富国银行


中城东总计							6,600		36,000	36,000	—	—

中城西：
第七大道825号	100.0	%	100.0	%	170.34		700		4,000	4,000	—	—		文奇

- 34 -


纽约街零售
财产表
（年化升级租金金额以千为单位）	% 所有权		% 入住率		加权平均升级年租 PSF(1)		年化升级租金(2)		方英尺			产权负担（非公认会计原则）（单位：千）(3)		主要租户
物业									合计物业	服役中	开发中或不可用出租

纽约街零售（续）：
麦迪逊/第五：
第五大道640号														富达投资、雅培资本管理、
-办公室	52.0	%	100.0	%	$	107.28			246,000	246,000	—			克莱因公司、洛克菲勒资本*
-零售	52.0	%	100.0	%	1,119.99				69,000	69,000	—			Victoria's Secret，戴森
	52.0	%	100.0	%	260.84		$	78,400	315,000	315,000	—	$	388,333

第五大道666号
-零售	52.0	%	100.0	%	1,090.31		14,400		24,000	24,000	—	—		阿贝克隆比 & 费奇，天梭

麦迪逊大道595号														LVMH酩悦轩尼诗路易威登公司，
-办公室	100.0	%	88.8	%	82.74				303,000	303,000	—			Albea Beauty Solutions，Aerin LLC
-零售	100.0	%	100.0	%	763.28				30,000	30,000	—			Fendi、Berluti、Christofle Silver Inc。
	100.0	%	89.5	%	130.52		40,200		333,000	333,000	—	—

第五大道689号
-办公室	52.0	%	94.6	%	95.61				81,000	81,000	—			Brunello Cucinelli USA Inc.，Yamaha Artist Services Inc。
-零售	52.0	%	100.0	%	593.51				16,000	16,000	—			加拿大鹅
	52.0	%	95.2	%	157.13		16,200		97,000	97,000	—	—

第五大道655号
-零售	50.0	%	100.0	%	286.19		16,500		57,000	57,000	—	—		菲拉格慕

第五大道697-703号
-零售	44.8	%	100.0	%	2,706.21		43,700		27,000	27,000	—	355,797		Swatch Group USA，Harry Winston，Meta Platforms, Inc.

麦迪逊总数/第五							209,400		853,000	853,000	—	744,130

中城南：
4联合广场南
-零售	100.0	%	100.0	%	140.11		28,600		204,000	204,000	—	120,000		伯灵顿、全食超市、DSW、丝芙兰


时代广场：
百老汇1540号
-零售	52.0	%	22.0	%	403.50		14,200		162,000	162,000	—	—		美国Polo、迪士尼、Pop Mart*

百老汇1535号
-零售	52.0	%	100.0	%	1,163.79				45,000	45,000	—			T-Mobile，Swatch Group USA，Levi's，Sephora，Anita La Mamma Del Gelato
-剧院	52.0	%	100.0	%	22.21				62,000	62,000	—			荷兰-侯爵剧院
	52.0	%	100.0	%	451.09		44,600		107,000	107,000	—	450,000

Total Times Square							58,800		269,000	269,000	—	450,000

- 35 -


纽约街零售/住宅/开发
财产表
（年化升级租金金额以千为单位）	% 所有权		% 入住率		加权平均升级年租 PSF(1)		年化升级租金(2)		方英尺			产权负担（非公认会计原则）（单位：千）(3)		主要租户
物业									合计物业	服役中	开发中或不可用出租
纽约街零售（续）：
上东区：

第三大道1131号	100.0	%	63.7	%	$	219.57	$	3,100	23,000	23,000	—	$	—	Crunch LLC，J.Jill


切尔西/肉类加工区：

西26街537号	100.0	%	100.0	%	134.23		2,300		17,000	17,000	—	—


翠贝卡：

格林威治街339号	100.0	%	100.0	%	154.75		700		9,000	9,000	—	—		纸月


纽约住宅：
翠贝卡：
独立广场
-住宅（1328套）	50.1	%	96.3	%					1,186,000	1,186,000	—
-零售	50.1	%	68.4	%	99.34		5,400		72,000	72,000	—	675,000		Duane Reade，Tompkins Square Bagels*
Total Tribeca-住宅							5,400		1,258,000	1,258,000	—	675,000

纽约：
待开发：

公园大道350号	100.0	%	—		—		—		585,000	—	585,000	400,000

酒店宾夕法尼亚站点（PENN 15）	100.0	%	—		—		—		—	—	—	—


第57街	50.0	%	—		—		—		—	—	—	—


第八大道和第三十四街	100.0	%	—		—		—		—	—	—	—

东54街3号	100.0	%	—		—		—		—	—	—	—


按空间类型划分的指标

纽约办事处：

合计			92.1	%	$	91.88	$	1,436,800	19,583,000	18,615,000	968,000	$	6,227,543

Vornado的所有权权益			91.6	%	$	90.11	$	1,227,200	17,442,000	16,474,000	968,000	$	4,800,148

纽约零售：

合计			77.5	%	$	271.77	$	392,800	2,289,000	2,032,000	257,000	$	1,464,130

Vornado的所有权权益			78.3	%	$	231.41	$	276,800	1,921,000	1,664,000	257,000	$	865,154

纽约住宅：

合计			96.5	%					1,186,000	1,186,000	—	$	675,000

Vornado的所有权权益			96.5	%					604,000	604,000	—	$	338,175

- 36 -


纽约分部-亚历山大的
财产表
（年化升级租金金额以千为单位）	% 所有权		% 入住率		加权平均升级年租 PSF(1)		年化升级租金(2)		方英尺			产权负担（非公认会计原则）（单位：千）(3)		主要租户
物业									合计物业	服役中	开发中或不可用出租
纽约（续）：
亚历山大公司：
曼哈顿莱克星顿大道731号
-办公室	32.4	%	100.0	%	$	145.99			952,000	952,000	—	$	400,000	彭博有限责任公司。
-零售	32.4	%	23.6	%	299.56				128,000	128,000	—	169,596		胡同、首都一
	32.4	%	91.3	%	150.51		$	146,300	1,080,000	1,080,000	—	569,596

Rego Park I，Queens（4.8英亩）(9)	32.4	%	—	%	—		—		338,000	—	338,000	—

雷哥公园II（毗邻雷哥公园I），
皇后区（6.6英亩）	32.4	%	98.3	%	75.10		43,600		606,000	606,000	—	175,000		好市多、Kohl's、TJ Maxx、百思买、Marshalls、DSW、Burlington

皇后区法拉盛（1.0英亩土地租赁至2037年）	32.4	%	100.0	%	33.55		5,600		167,000	167,000	—	—		新世界购物中心有限责任公司

亚历山大公寓楼，
纽约州皇后区雷戈公园
-住宅（312套）	32.4	%	97.4	%					255,000	255,000	—	94,000




Total Alexander's	32.4	%	94.4	%	113.61		195,500		2,446,000	2,108,000	338,000	838,596


纽约共计			90.7	%	$	101.83	$	2,017,300	25,504,000	23,941,000	1,563,000	$	9,205,269

Vornado的所有权权益			90.3	%	$	95.47	$	1,608,400	20,760,000	19,425,000	1,335,000	$	6,275,182

________________________________

*租赁尚未开始。

**期限假设所有续期选择权均已行使（如适用）。

(1)加权平均每平方英尺升级年租金和办公物业的平均占用百分比不包括车库和最低数量的存储空间。零售物业的加权平均每平方英尺升级年租金不包括非销售面积。

(2)表示免费租金加上租户报销前的每月合同基本租金乘以12。按份额计算的年化递增租金包括已签署但尚未开始的租约，以代替当前租户或同一空间的空置。包括来自仓储和其他非销售空间的租金，不包括来自住宅单元的租金。

(3)表示合同债务义务。

(4)循环信贷额度的未偿担保金额。

(5)金额代表Vornado拥有34.8%的土地上的债务。

(6)不包括49.2万平方英尺的美国邮局租约。

(7)包括第三大道962号（东58街150号附楼）通过2118出租的50.0%地面**.

(8)Master租给纽约大学，租期70年，平方英尺包括存储空间。

(9)2026年3月6日，Alexander’s签订了出售其Rego Park I物业的协议。见页面3了解详情。

- 37 -


其他
财产表
（年化升级租金金额以千为单位）	% 所有权		% 入住率		加权平均升级年租 PSF(1)		年化升级租金(2)		方英尺			产权负担（非公认会计原则）（单位：千）(3)		主要租户
物业									合计物业	服役中	开发中或不可用出租
火星：

The MART，芝加哥
														摩托罗拉移动（谷歌担保）、AllScripts Healthcare、
														AAR公司，the Chartis Group LLC，Paypal，Inc.，康尼格拉食品公司，
														Avant LLC、高清频道 Outdoor LLC、Omnicom（原IPG及关联公司），
														政府雇员保险公司，Medline Industries，Inc，
-办公室	100.0	%	87.4	%	$	51.68	$	97,300	2,125,000	2,125,000	—			Innovation Development Institute，Inc.，好事达保险保险公司

-展厅/贸易展	100.0	%	69.5	%	59.19		59,900		1,485,000	1,485,000	—			Holly Hunt Ltd.，Baker Interiors Group，Ltd。
-零售	100.0	%	79.6	%	49.69		3,100		82,000	82,000	—
	100.0	%	80.0	%	54.25		160,300		3,692,000	3,692,000	—	$	—

其他（1处房产）	50.0	%	85.5	%	74.27		300		4,000	4,000	—	18,058
Total the MART，Chicago							160,600		3,696,000	3,696,000	—	18,058



拟开发物业：
527 West Kinzie，芝加哥	100.0	%	—		—		—		—	—	—	—


MART总计			80.0	%	$	54.28	$	160,600	3,696,000	3,696,000	—	$	18,058

Vornado的所有权权益			80.0	%	$	54.26	$	160,500	3,694,000	3,694,000	—	$	9,029

加利福尼亚街555号：
加利福尼亚街555号	70.0	%	88.9	%	$	109.36	$	152,200	1,511,000	1,511,000	—	$	1,200,000	美国银行，N.A.，Dodge & Cox，高盛 Sachs & Co.，
														众达，Kirkland & Ellis LLP，摩根士丹利 & Co. Inc.，
														麦肯锡公司、瑞银金融服务、
														KKR金融，微软公司


蒙哥马利街315号	70.0	%	67.7	%	76.76		12,000		235,000	235,000	—	—		美国银行，N.A.，Ripple Labs Inc.，Blue Shield，Pacific Workplaces*

蒙哥马利街345号	70.0	%	100.0	%	57.18		4,300		76,000	76,000	—	—		宾夕法尼亚大学沃顿商学院*

加利福尼亚街555号总计			86.7	%	$	103.54	$	168,500	1,822,000	1,822,000	—	$	1,200,000

Vornado的所有权权益			86.7	%	$	103.54	$	118,000	1,275,000	1,275,000	—	$	840,000

________________________________

*租赁尚未开始。

**期限假设所有续期选择权均已行使（如适用）。

(1)加权平均每平方英尺升级年租金不包括地租、仓储租金和车库。

(3)表示合同债务义务。

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其他
财产表
（年化升级租金金额以千为单位）	% 所有权		% 入住率		加权平均升级年租 PSF(1)		年化升级租金(2)		方英尺			产权负担（非公认会计原则）（单位：千）(3)		主要租户
物业									合计物业		开发中或不可用出租
										服役中
其他：
弗吉尼亚州：
罗斯林广场
-办公室-4栋楼	46.2	%	22.5	%	$	53.49			736,000	432,000		304,000					内森联合公司
-住宅-2栋（197个单位）	43.7	%	98.5	%					253,000	253,000		—
	45.6	%					$	5,000	989,000	685,000		304,000		$	25,000

时尚中心购物中心/华盛顿大厦
-办公室	7.5	%	75.5	%	48.00				170,000	170,000		—		43,000			兰德公司
-零售	7.5	%	99.5	%	36.67				868,000	868,000		—		422,000			梅西百货、诺德斯特龙
	7.5	%	95.6	%	38.14		49,900		1,038,000	1,038,000		—		465,000

新泽西州：
韦恩市中心，韦恩（至2064年租用的地面）**	100.0	%	100.0	%	30.92		13,700		690,000	690,000		—		—			好市多、迪克体育用品、诺德斯特龙Rack、UFC FIT


大西洋城（11.3英亩的土地通过2070出租给VICI Properties，用于 Borgata酒店和赌场综合体的一部分）	100.0	%	100.0	%	—		8,100		—	—		—		—			VICI Properties（地租承租人）

帕拉默斯
-办公室	100.0	%	69.8	%	26.85		2,300		129,000	129,000		—		—			沃纳多行政总部

马里兰州：
安那波利斯（至2042年租用的地面和建筑物）**	100.0	%	100.0	%	11.70		1,500		128,000	128,000		—		—			家得宝

纽约：
麦迪逊大道650号																	苏富比国际地产公司，BC Partners Inc.，
-办公室	22.2	%	60.1	%	114.51				563,000	563,000		—					Polo Ralph Lauren，Willett Advisors LLC（Bloomberg Philanthropies）
-零售	22.2	%	95.7	%	1,092.62				38,000	38,000		—					Moncler USA Inc.、Tod's、Celine、Balmain
	22.2	%	61.6	%	178.16		63,300		601,000	601,000		—		—		(4)

百老汇606号（东休斯顿街19号）
-办公室	50.0	%	—	%	—				30,000	30,000		—
-零售	50.0	%	100.0	%	734.95				6,000	6,000		—					Citizen’s Bank N.A.，Harman International
	50.0	%	13.2	%	734.95		3,400		36,000	36,000		—		74,494

日落码头94影城（通过2110租赁的地面和建筑物）**
‘-工作室	49.9	%	87.4	%					266,000	266,000		—		155,840			奈飞、派拉蒙

东66街40号
‘-住宅	100.0	%	100.0	%			—		10,000	10,000		—		—

其他合计			77.9	%	$	58.52	$	147,200	3,887,000	3,583,000		$	304,000	$	720,334

Vornado的所有权权益			80.9	%	$	48.15	$	46,000	1,769,000	1,629,000		$	140,000	$	162,489

____________________________________________________________________________________

**期限假设所有续期选择权均已行使（如适用）。

(1)加权平均每平方英尺升级年租金不包括地租、仓储租金、车库和住宅。

(3)表示合同债务义务。

(4)不包括我们在80万美元650麦迪逊无追索权抵押贷款中按比例分配的22.2%份额。我们的投资被减记为零，我们不再记录我们从这项投资中获得的净收入（亏损）份额。

- 39 -

投资者信息

公司官员：

Steven Roth

董事会主席兼首席执行官

Michael J. Franco

总裁兼首席财务官

Glen J. Weiss

执行副总裁-写字楼租赁-房地产联席主管

Barry S. Langer

执行副总裁-开发-房地产联席主管

Haim Chera

执行副总裁-零售主管

Thomas J. Sanelli

执行副总裁-财务和首席行政官

研究覆盖范围

Jeff Spector/Jana Galan

史蒂夫·萨克瓦

维克拉姆·马尔霍特拉

美银/美银证券

EvercoreISI

瑞穗证券（美国）公司。

646-855-1363/646-855-3081

212-446-9462

212-282-3827

布伦丹·林奇

凯特琳·伯罗斯

罗纳德·卡姆德姆

巴克莱银行资本

高盛萨克斯

摩根士丹利

212-526-9428

212-902-4736

212-296-8319

约翰·P·金

迪伦·布尔津斯基

亚历山大·戈德法布

BMO资本市场

绿色街道顾问

Piper Sandler

212-885-4115

949-640-8780

212-466-7937

Nicholas Joseph/Seth Bergey

安东尼·保隆

尼古拉斯·尤利科

花旗

摩根大通

Scotia Capital（USA）Inc

212-816-1909/212-816-2066

212-622-6682

212-225-6904

Floris van Dijkum

Mark Streeter/伊恩·斯奈德

Michael Lewis

拉登堡·塔尔曼

摩根大通固定收益

Truist证券

212-409-2075

212-834-5086/212-834-3798

212-319-5659

研究覆盖-是作为一项服务提供给有关各方，而不是作为对任何报告的认可，或对其中所包含的任何信息的准确性的陈述。分析师报告中表达的观点、预测和其他前瞻性陈述如有更改，恕不另行通知。

- 40 -

附录

定义和非公认会计原则对账


财务补充定义

财务补充包括各种非公认会计准则财务措施。下文提供了这些非公认会计原则措施的说明。以下页面提供了这些非公认会计原则措施与最直接可比的公认会计原则措施的对账。

每股净营业收入（“NOI”）和每股NOI-现金基础-按份额计算的NOI代表总收入减去运营费用，包括我们在部分拥有的实体中的份额。NOI at share-cash basis是指调整后的NOI at share，以排除直线租金收入和费用、低于和高于市场租赁所获得的摊销、尚未确定的地租重置的应计费用以及其他非现金调整。我们认为NOI at share是做出决策和评估我们部门的无杠杆业绩的主要非GAAP财务指标，因为它与总资产回报率相关，而不是与杠杆股本回报率相关。由于物业的买卖是基于以股份-现金为基础的NOI，我们利用这一衡量标准来做出投资决策，并将我们的资产表现与同行进行比较。按份额计算的NOI和按份额计算的NOI-现金基础不应被视为净收入或运营现金流的替代品，可能无法与其他公司采用的类似名称的衡量标准进行比较。

按份额计算的同店NOI和按份额计算的同店NOI-现金基础-按份额计算的同店NOI是指在本年度和上一年度报告期间都在服务的业务的按份额计算的NOI。按份额计算的同店NOI-现金基础是按份额计算的同店NOI经调整后不包括直线租金收入和费用、低于和高于市场租赁所获得的摊销、尚未确定的地租重置的应计费用以及其他非现金调整。我们使用这些非公认会计准则衡量标准是为了（i）促进对我们的物业和分部的运营业绩进行有意义的比较，（ii）就是否购买、出售或再融资物业作出决定，以及（iii）将我们的物业和分部的业绩与同行的业绩进行比较。按份额计算的同店NOI和按份额-现金基础计算的同店NOI不应被视为净收入或运营现金流的替代品，可能无法与其他公司采用的类似名称的衡量标准进行比较。

运营资金（“FFO”）-FFO是根据全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）理事会通过的定义计算的。NAREIT将FFO定义为GAAP净收益或亏损，调整后不包括某些房地产资产的销售净收益、某些房地产资产的减值减记以及当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值下降、房地产资产的折旧和摊销费用以及其他特定项目时对实体的投资，包括未合并子公司的此类调整的按比例份额。FFO和稀释后每股FFO是管理层、投资者和分析师使用的非公认会计准则财务指标，以便于在不同时期和我们的同行之间进行有意义的经营业绩比较，因为它排除了房地产折旧和摊销以及净收益对销售的影响，这些影响基于历史成本，并隐含地假设房地产价值随着时间的推移可预测地减少，而不是根据现有市场状况波动。FFO不代表经营活动产生的现金，不一定表示可用于满足现金需求的现金，不应被视为作为业绩衡量指标的净收入或作为流动性衡量指标的现金流量的替代方案。FFO可能无法与其他公司采用的类似名称的措施相提并论。

可供分配的资金（“FAD”）-FAD的定义是FFO减去（i）现金制经常性租户改善、租赁佣金和资本支出，（ii）直线租金和所购低于市场租赁的摊销净额，以及（iii）其他非现金收入，加上（iv）其他非现金费用。FAD是一种非GAAP财务指标，不旨在代表现金流，也不表示根据GAAP确定的经营活动提供的现金流。FAD仅作为补充披露提供，管理层认为该披露提供了有关公司为其股息提供资金的能力的有用信息。

房地产未计利息、税项、折旧及摊销前利润（“EBITDA”）-EBITDA（即房地产公司的EBITDA）是NAREIT建立的非GAAP财务指标，可能无法与其他不按照NAREIT定义计算EBITDA的REITs报告的EBITDA进行比较。NAREIT将EBITDA定义为GAAP净收入或亏损，加上利息费用，加上所得税费用，加上折旧和摊销，加上（减去）处置折旧财产的损失和收益，包括控制权变更的损失和收益，加上因合资企业折旧财产价值下降而导致的折旧财产和对未合并实体的投资的减值减记，加上反映实体在未合并实体的EBITDA中所占份额的调整。该公司将EBITDA计入是因为它是其他REITs使用的业绩衡量标准，因此可能为投资者在比较Vornado的业绩与其他REITs的业绩时提供有用的信息。

调整后的EBITDA净债务-经调整后的净债务与EBITDA之比表示经调整后的净债务与年化EBITDA之比。净债务的计算方法是：（i）公司的合并债务减去非控制性权益在合并债务中的份额加上公司在未合并实体的债务中的按比例份额减去（ii）公司的合并现金和现金等价物、托管现金和美国国库券投资减去非控制性权益在这些金额中的份额，再加上公司在未合并实体的这些金额中的按比例份额。托管中持有的现金是指根据贷款协议托管的现金，包括用于偿债、房地产税、财产保险和资本改善，公司无法指导使用这些现金。无法假设可用于减债的现金及现金等价物的可用性，因为公司可能会将其现金及现金等价物用于其他目的。此外，公司可能无法指导使用其在未合并实体的现金和现金等价物中的按比例份额。公司披露了调整后的EBITDA净债务，因为管理层认为这对投资者有用，可以作为评估公司资产负债表杠杆的补充措施。调整后的EBITDA净债务可能无法与其他公司采用的类似标题的衡量标准进行比较。

-我-


非公认会计原则对账归属于共同股东的净（亏损）收入与归属于共同股东的FFO加上假定转换的对账（未经审计）
（金额以千为单位，每股金额除外）
	截至3个月
	2026年3月31日		2025年12月31日		2025年9月30日		2025年6月30日		2025年3月31日
归属于普通股股东的净（亏损）收入与归属于普通股股东的FFO的对账加上假设的转换（non-GAAP）：
归属于普通股股东的净（亏损）收入	$	(22,842)	$	601	$	11,589	$	743,819	$	86,842
每股摊薄收益	$	(0.12)	$	—	$	0.06	$	3.70	$	0.43

FFO调整：
不动产折旧摊销	$	105,386	$	100,098	$	103,617	$	103,142	$	104,257
有价证券公允价值变动	—		(198)		(1,719)		—		—
销售型租赁收益	—		—		—		(803,248)		—
出售房地产净收益	—		(300)		—		—		—
房地产减值损失	—		—		—		542		—
我们在部分拥有的实体中所占的份额：
不动产折旧摊销	23,788		22,933		23,302		24,107		24,525
出售房地产净收益	—		(225)		(11,002)		(2,527)		(77,008)

FFO调整，净额	129,174		122,308		114,198		(677,984)		51,774
假设转换稀释性可转换证券的影响	309		219		385		385		310
非控制性权益在摊薄基础上应占上述调整	(10,378)		(10,201)		(8,800)		54,708		(3,887)
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非GAAP）	96,263		112,927		117,372		120,928		135,039
加回分配给运营合伙企业非控制性权益的FFO	8,330		10,254		9,807		10,127		11,747
归属于A类单位持有人的FFO（非公认会计准则）	$	104,593	$	123,181	$	127,179	$	131,055	$	146,786
每股摊薄收益FFO（非公认会计准则）	$	0.49	$	0.56	$	0.58	$	0.60	$	0.67

-二-


非公认会计原则对账可归属于共同股东的FFO加上可归属于共同股东的假定转换为FFO加上假定转换的对账，经调整（未经审计）
（金额以千为单位，每股金额除外）
	截至3个月
	2026年3月31日		2025年12月31日		2025年9月30日		2025年6月30日		2025年3月31日
归属于普通股股东的FFO加上假设的转换（非GAAP）	$	96,263	$	112,927	$	117,372	$	120,928	$	135,039
每股摊薄收益（非公认会计准则）	$	0.49	$	0.56	$	0.58	$	0.60	$	0.67

影响归属于普通股股东的FFO加上假设转换的某些费用（收入）项目：
我们对Farley Building（通过应税REIT子公司持有）的投资的递延税项负债	$	2,984	$	3,048	$	3,586	$	3,337	$	3,205
出售220个中央公园南（“220 CPS”）共管单位及附属设施的税后净收益	—		(5,910)		—		—		(11,028)
运河街住宅共管单位出售收益	—		(3,574)		—		(8,362)		(1,975)
其他	4,453		4,241		(6,661)		(3,217)		240
	7,437		(2,195)		(3,075)		(8,242)		(9,558)
非控制性权益在摊薄基础上应占上述调整	(591)		141		238		638		764
影响归属于普通股股东的FFO加上假定转换的某些费用（收入）项目合计，净额	$	6,846	$	(2,054)	$	(2,837)	$	(7,604)	$	(8,794)


归属于普通股股东的FFO加上假设的转换，经调整（非公认会计原则）	$	103,109	$	110,873	$	114,535	$	113,324	$	126,245
每股摊薄收益（非公认会计准则）	$	0.52	$	0.55	$	0.57	$	0.56	$	0.63

-三-


非公认会计原则对账归属于共同股东的FFO的对账加上对FAD的假定转换（未经审计）
（金额以千为单位）
		截至3个月
		2026年3月31日			2025年12月31日				2025年9月30日		2025年6月30日		2025年3月31日
归属于普通股股东的FFO，加上假设的转换	(A)	$	96,263		$	112,927			$	117,372	$	120,928	$	135,039

调整以达到FAD（按Vornado的份额）：
影响FAD的某些项目		6,702			(3,325)				(3,320)		(8,242)		(9,558)
经常性租户改善、租赁佣金和其他资本支出		(45,225)			(61,186)				(52,376)		(104,203)		(48,071)
基于股票的补偿费用		5,655			6,365				5,573		7,519		6,022
债务发行费用摊销及其他非现金利息支出		6,681			8,145				10,242		10,638		12,089
个人财产折旧		2,050			2,349				2,239		1,564		1,526
直线租金的非现金调整、收购的低于市场租赁的摊销、净额和其他		(31,066)			(30,858)				(30,746)		(45,954)		(23,919)
经营合伙企业的非控制性权益在上述调整中所占份额		4,543			6,273				5,634		11,119		5,139
FAD调整，净	(b)	(50,660)			(72,237)				(62,754)		(127,559)		(56,772)

FAD（非公认会计准则）	（A + b）	$	45,603		$	40,690			$	54,618	$	(6,631)	$	78,267

FAD派息率		不适用		(1)	97.4		%	(2)	不适用		不适用		不适用

________________________________

(1)对于2026年，我们预计将继续我们的普通股股息政策，即在12月支付一次普通股股息，但须经我们的董事会批准。

(2)FAD派息率根据全年业绩计算。

-四-

非公认会计原则对账

净（亏损）收入与EBITDA（未经审计）与调整后EBITDA（未经审计）的对账

（金额以千为单位）


	截至3个月
	2026年3月31日		2025年12月31日		2025年9月30日		2025年6月30日		2025年3月31日
净（亏损）收入与EBITDA（非GAAP）的对账：
净（亏损）收入	$	(22,026)	$	4,914	$	19,239	$	813,227	$	99,824
减合并附属公司非控股权益应占净亏损	12,690		11,296		8,912		10,981		10,433
归属于经营合伙企业的净（亏损）收入	(9,336)		16,210		28,151		824,208		110,257
EBITDA按份额调整：
折旧和摊销费用	131,224		125,379		129,158		128,813		130,308
利息和债务费用	116,219		113,183		112,624		115,171		117,891
所得税费用（收益）	7,262		8,837		(5,233)		4,295		7,414
房地产减值损失	—		—		—		542		—
销售型租赁收益	—		—		—		(803,248)		—
出售房地产净收益	—		(525)		(11,002)		(2,527)		(77,008)
EBITDA按份额	245,369		263,084		253,698		267,254		288,862
归属于合并子公司非控制性权益的EBITDA	9,115		11,192		14,046		11,301		11,314
EBITDA（非公认会计准则）	254,484		274,276		267,744		278,555		300,176

归属于合并子公司非控制性权益的EBITDA	(9,115)		(11,192)		(14,046)		(11,301)		(11,314)

影响EBITDA的某些费用（收入）项目是：
出售220个CPS共管单位及附属设施的收益	—		(7,377)		—		—		(13,576)
运河街住宅共管单位出售收益	—		(3,574)		—		(8,362)		(1,975)
其他	2,429		2,672		60		(1,309)		386
影响EBITDA的某些费用（收入）项目合计	2,429		(8,279)		60		(9,671)		(15,165)

EBITDA，经调整（非公认会计原则）	$	247,798	$	254,805	$	253,758	$	257,583	$	273,697

-v-

非公认会计原则对账

净收入与EBITDA（未经审计）与调整后EBITDA的对账（未经审计）

（金额以千为单位）


	对于结束的过去十二个月		截至12月31日止年度，
	2026年3月31日		2025		2024		2023
净收入与EBITDA的对账（非GAAP）：
净收入	$	815,354	$	937,204	$	20,116	$	32,888
减合并附属公司非控股权益应占净亏损	43,879		41,622		51,131		75,967
归属于经营合伙企业的净利润	859,233		978,826		71,247		108,855
EBITDA按份额调整：
折旧和摊销费用	514,574		513,658		507,210		499,357
利息和债务费用	457,197		458,869		458,100		458,400
所得税费用	15,161		15,313		23,445		30,465
房地产减值损失	542		542		—		73,289
销售型租赁收益	(803,248)		(803,248)		—		—
出售房地产净收益	(14,054)		(91,062)		(873)		(72,955)
EBITDA按份额	1,029,405		1,072,898		1,059,129		1,097,411
归属于合并子公司非控制性权益的EBITDA	45,654		47,853		42,125		39,405
EBITDA（非公认会计准则）	1,075,059		1,120,751		1,101,254		1,136,816

归属于合并子公司非控制性权益的EBITDA	(45,654)		(47,853)		(42,125)		(39,405)

影响EBITDA的某些（收入）费用项目是：
运河街住宅共管单位出售收益	(11,936)		(13,911)		—		—
出售220个CPS共管单位及附属设施的收益	(7,377)		(20,953)		(15,175)		(14,127)
其他	3,852		1,809		5,366		(1,952)
影响EBITDA的某些（收入）费用项目合计	(15,461)		(33,055)		(9,809)		(16,079)

EBITDA，经调整（非公认会计原则）	$	1,013,944	$	1,039,843	$	1,049,320	$	1,081,332

-六-

非公认会计原则对账

净（亏损）收入与份额净营业收入和份额净营业收入的对账-现金基础（未经审计）

（金额以千为单位）


	截至3个月
	3月31日，				2025年12月31日
	2026		2025
净（亏损）收入	$	(22,026)	$	99,824	$	4,914
折旧和摊销费用	118,528		116,155		113,350
一般和行政费用	42,245		38,597		40,050
交易相关费用及其他	762		43		(1,796)
来自部分拥有实体的收入	(12,822)		(96,977)		(5,722)

利息及其他投资收益，净额	(9,327)		(8,261)		(13,383)
利息和债务费用	89,206		95,816		85,664

处置全资和部分自有资产净收益	—		(15,551)		(11,252)
所得税费用	5,908		7,193		7,782
来自部分拥有实体的NOI	68,308		67,111		65,093
归属于合并子公司非控制性权益的NOI	(8,659)		(10,660)		(10,440)
NOI at share	272,123		293,290		274,260
非现金调整直线租金、所购低于市价租赁摊销净额、其他	(31,066)		(23,919)		(30,858)
NOI at share-cash basis	$	241,057	$	269,371	$	243,402

-七-

非公认会计原则对账

每股净营业收入和每股净营业收入的组成部分-现金基础（未经审计）

（金额以千为单位）


	截至3月31日止三个月，
	总收入				营业费用				NOI				非现金调整(1)				NOI-现金基础
	2026		2025		2026		2025		2026		2025		2026		2025		2026		2025
纽约	$	377,486	$	374,546	$	(203,428)	$	(182,423)	$	174,058	$	192,123	$	(19,166)	$	(18,700)	$	154,892	$	173,423
其他	81,619		87,033		(43,203)		(42,317)		38,416		44,716		(5,282)		1,788		33,134		46,504

非控制性权益于合并附属公司的份额	(52,428)		(53,035)		43,769		42,375		(8,659)		(10,660)		(1,092)		(3,770)		(9,751)		(14,430)
我们在部分拥有的实体中所占的份额	117,599		116,389		(49,291)		(49,278)		68,308		67,111		(5,526)		(3,237)		62,782		63,874
Vornado的份额	$	524,276	$	524,933	$	(252,153)	$	(231,643)	$	272,123	$	293,290	$	(31,066)	$	(23,919)	$	241,057	$	269,371


	截至2025年12月31日止三个月
	总收入		营业费用		NOI		非现金调整(1)		NOI-现金基础
纽约	$	373,270	$	(195,059)	$	178,211	$	(20,441)	$	157,770
其他	80,439		(39,043)		41,396		(5,865)		35,531

非控制性权益于合并附属公司的份额	(52,962)		42,522		(10,440)		(788)		(11,228)
我们在部分拥有的实体中所占的份额	114,922		(49,829)		65,093		(3,764)		61,329
Vornado的份额	$	515,669	$	(241,409)	$	274,260	$	(30,858)	$	243,402

________________________________

(1)包括直线租金的调整、收购的低于市场租赁的摊销、净额和其他。

-八-


非公认会计原则对账
与2025年3月31日相比截至2026年3月31日止三个月每股NOI与同一店铺NOI的对账（未经审计）
（金额以千为单位）


	合计			纽约			火星			加利福尼亚街555号			其他
截至2026年3月31日止三个月每股NOI	$	272,123		$	236,549		$	15,890		$	13,651		$	6,033
减去份额的NOI来自：
处置	19			18			1			—			—
开发物业	(1,117)			(1,117)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(12,114)			(6,081)			—			—			(6,033)
截至2026年3月31日止三个月的同店NOI按股	$	258,911		$	229,369		$	15,891		$	13,651		$	—

截至2025年3月31日止三个月每股NOI	$	293,290		$	252,821		$	15,916		$	17,843		$	6,710
减去份额的NOI来自：
处置	(1,684)			(1,616)			(68)			—			—
开发物业	(9,281)			(9,281)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(38,403)			(31,237)			—			(456)			(6,710)
截至2025年3月31日止三个月的同店NOI按份额计	$	243,922		$	210,687		$	15,848		$	17,387		$	—

同店NOI按份额增加（减少）	$	14,989		$	18,682		$	43		$	(3,736)		$	—

同店NOI按份额增加（减少）百分比	6.1		%	8.9		%	0.3		%	(21.5)		%	0.0		%

-九-


非公认会计原则对账
与2025年3月31日相比，截至2026年3月31日止三个月的每股NOI-现金基础与同一商店每股NOI的对账（未经审计）
（金额以千为单位）


	合计			纽约			火星			加利福尼亚街555号			其他
截至2026年3月31日止三个月的每股NOI-现金基础	$	241,057		$	208,529		$	17,625		$	8,859		$	6,044
减去按份额计算的NOI-现金基础：
处置	19			18			1			—			—
开发物业	526			526			—			—			—
其他非同店收入，净额	(18,936)			(12,892)			—			—			(6,044)
截至2026年3月31日止三个月的同店NOI按股份-现金基准	$	222,666		$	196,181		$	17,626		$	8,859		$	—

截至2025年3月31日止三个月的每股NOI-现金基础	$	269,371		$	227,321		$	17,517		$	18,137		$	6,396
减去按份额计算的NOI-现金基础：
处置	(1,751)			(1,681)			(70)			—			—
开发物业	(9,388)			(9,388)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(28,936)			(22,540)			—			—			(6,396)
截至2025年3月31日止三个月的同店股份NOI-现金基础	$	229,296		$	193,712		$	17,447		$	18,137		$	—

（减少）按份额计同店NOI增加-现金基础	$	(6,630)		$	2,469		$	179		$	(9,278)		$	—

按份额计算的同店NOI（减少）增加%（减少）-现金基础	(2.9)		%	1.3		%	1.0		%	(51.2)		%	0.0		%

-x-


非公认会计原则对账
与2025年12月31日相比，截至2026年3月31日止三个月每股NOI与同一店铺NOI的对账（未经审计）
（金额以千为单位）


	合计			纽约			火星			加利福尼亚街555号			其他
截至2026年3月31日止三个月每股NOI	$	272,123		$	236,549		$	15,890		$	13,651		$	6,033
减去份额的NOI来自：
处置	19			18			1			—			—
开发物业	(1,117)			(1,117)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(9,416)			(3,383)			—			—			(6,033)
截至2026年3月31日止三个月的同店NOI按股	$	261,609		$	232,067		$	15,891		$	13,651		$	—

截至2025年12月31日止三个月的每股NOI	$	274,260		$	236,607		$	14,808		$	14,614		$	8,231
减去份额的NOI来自：
处置	(434)			(413)			(21)			—			—
开发物业	(6,043)			(6,043)			—			—			—
其他非同店（收入）费用，净额	(8,015)			355			(139)			—			(8,231)
截至2025年12月31日止三个月的同店NOI按份额	$	259,768		$	230,506		$	14,648		$	14,614		$	—

同店NOI按份额增加（减少）	$	1,841		$	1,561		$	1,243		$	(963)		$	—

同店NOI按份额增加（减少）百分比	0.7		%	0.7		%	8.5		%	(6.6)		%	0.0		%

-xi-


非公认会计原则对账
与2025年12月31日相比，截至2026年3月31日止三个月的每股NOI-现金基础与同一店铺每股NOI的对账（未经审计）
（金额以千为单位）


	合计			纽约			火星			加利福尼亚街555号			其他
截至2026年3月31日止三个月的每股NOI-现金基础	$	241,057		$	208,529		$	17,625		$	8,859		$	6,044
减去按份额计算的NOI-现金基础：
处置	19			18			1			—			—
开发物业	526			526			—			—			—
其他非同店收入，净额	(16,447)			(10,403)			—			—			(6,044)
截至2026年3月31日止三个月的同店NOI按股份-现金基准	$	225,155		$	198,670		$	17,626		$	8,859		$	—

截至2025年12月31日止三个月的每股NOI-现金基础	$	243,402		$	209,900		$	15,177		$	10,379		$	7,946
减去按份额计算的NOI-现金基础：
处置	(434)			(413)			(21)			—			—
开发物业	(6,020)			(6,020)			—			—			—
其他非同店收入，净额	(12,551)			(4,452)			(153)			—			(7,946)
截至2025年12月31日止三个月的同店每股NOI-现金基础	$	224,397		$	199,015		$	15,003		$	10,379		$	—

按份额计算的同店NOI增加（减少）-现金基础	$	758		$	(345)		$	2,623		$	(1,520)		$	—

按份额计算的同店NOI增加（减少）百分比-现金基础	0.3		%	(0.2)		%	17.5		%	(14.6)		%	0.0		%

-十一-


非公认会计原则对账
合并债务对账，净额与合并合同债务（未经审计）
（金额以千为单位）

	截至2026年3月31日
	合并债务，净额		递延融资成本、净额和其他		合并合同债务
应付抵押贷款	$	4,915,659	$	28,378	$	4,944,037
高级无抵押票据	1,241,462		8,538		1,250,000
8.5亿美元无抵押定期贷款	839,491		10,509		850,000
21亿美元无担保循环信贷额度	718,000		—		718,000
	$	7,714,612	$	47,425	$	7,762,037

-十三-