阿卡迪亚不动产信托
(914) 288-8100
阿卡迪亚不动产信托 2025年第四季度和全年经营业绩报告
截至2025年12月31日止第四季度和年度的主要亮点包括：
•
截至2025年12月31日的第四季度和年度GAAP每股净收益分别为0.04美元和0.10美元，特殊项目前的FFO分别为每股0.34美元和1.32美元
•
第四季度和截至2025年12月31日止年度REIT投资组合同物业NOI分别增长6.3%和5.7%，主要受街道和城市投资组合推动
•
第四季度REIT投资组合GAAP和现金租赁新租赁利差分别为60%和27%，主要由街道零售租赁驱动
•
在街道和城市零售的推动下，第四季度REIT投资组合占用率增加30个基点至93.9%，截至2025年12月31日，第四季度增加80个基点，全年增加370个基点至90.3%
•
在截至2025年12月31日的年度内完成了约4.87亿美元的增值REIT投资组合（3.56亿美元的街头零售）和投资管理（1.31亿美元）收购
后续事件
•
2026年年初至今完成了约4.45亿美元的REIT投资组合和投资管理收购，并在谈判的高级阶段为几个潜在的REIT投资组合街头零售投资提供了强大的管道
•
提供了2026年FFO调整后（新指标）预期1.21美元-1.25美元和REIT投资组合相同财产NOI增长5-9 %
纽约州黑麦市（2026年2月10日）—— 阿卡迪亚不动产信托（纽约证券交易所代码：AKR）（“Acadia”或“公司”）今天公布了截至2025年12月31日的季度和年度经营业绩。所有每股金额均按全面摊薄基准（如适用）计算。Acadia拥有并经营位于美国最具活力的零售走廊的街道和露天零售物业的高质量房地产投资组合（“REIT投资组合”），以及通过其机构共同投资工具（“投资管理”）瞄准机会主义和增值投资的投资管理平台。
Acadia总裁兼首席执行官Kenneth F. Bernstein评论道：
|
“在我们结束这一年之际，我们第四季度的业绩反映了我们差异化双平台业务模式的持续势头。我们对街道零售投资组合的强劲租户需求感到鼓舞，这使我们能够在本季度实现REIT投资组合同物业NOI增长超过6%。作为我们强劲的内部增长的补充，去年和今年迄今，我们完成了近10亿美元的增值收购，提高了我们在关键街道零售走廊的集中度，并进一步扩展了我们的投资管理平台。凭借对街道零售空间的强劲需求和充足的资产负债表容量，我们仍处于有利地位，可以在多年内实现5%的盈利增长。” |
财务业绩
（i）归属于Acadia的净收益与运营资金（“FFO”）（由美国全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）定义，在特殊项目之前）归属于普通股股东和普通OP单位持有人的净收益和（ii）营业收入与净营业收入（“NOI”）的完全对账，以美元和每股金额为单位，已包含在本新闻稿的财务表格中。下文讨论的金额为扣除非控制性权益的净额（普通OP单位持有人除外），所有每股金额均按全面摊薄基准计算。
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财务业绩 |
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2025–第四季度 |
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2024 –第四季度 |
归属于Acadia的每股净收益 |
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$0.04 |
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$0.07 |
不动产折旧和租赁成本摊销（扣除普通OP单位以外的非控股权益份额） |
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0.24 |
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0.22 |
减值费用（扣除普通OP单位以外的非控制性权益份额） |
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— |
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0.01 |
将可赎回非控股权益调整为估计赎回价值 |
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0.02 |
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— |
归属于普通股股东和普通股OP单位持有人的每股运营产生的NAREIT资金 |
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$0.30 |
|
$0.30 |
未实现净持有收益 |
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— |
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(0.01) |
归属于普通股股东和普通股OP单位持有人的不计特殊项目和已实现收益和每股收益的运营资金 |
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$0.30 |
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$0.29 |
交易及其他费用1 |
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0.01 |
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— |
有价证券已实现收益2 |
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0.03 |
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0.03 |
归属于普通股股东和普通股OP单位持有人的每股特殊项目前的运营资金 |
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$0.34 |
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$0.32 |
1.
请参阅网页上的“财务摘要附注”15本新闻稿之特别项目前营运所得款项定义
2.
公司的政策是在特殊项目之前从FFO中排除未实现的损益，并将与公司在Albertsons的投资相关的已实现收益包括在内。截至2025年12月31日和2024年12月31日的季度，该公司分别实现了470万美元和370万美元的投资收益。请参阅网页上的“财务摘要附注”15本新闻稿。
净收入
•
截至2025年12月31日止三个月和一年的每股净收益分别为0.04美元和0.10美元。相比之下，截至2024年12月31日的三个月和一年的每股净收益分别为0.07美元和0.19美元。与截至2024年12月31日止年度相比，截至2025年12月31日止年度的减少主要是由于与公司对其乔治城复兴投资组合的额外投资有关的控制权变更损失。
•
该公司在2025年第四季度实现了净收入、NAREIT FFO和特殊项目前FFO约为每股0.01美元的一次性净收益，主要来自其芝加哥投资组合。这些节省发生在其REIT再开发/预稳定投资组合内，因此被排除在其报告的第四季度和截至2025年12月31日的年度同物业NOI之外。
NAREIT FFO
•
截至2025年12月31日止季度的NAREIT运营资金（“NAREIT FFO”）为4170万美元，合每股0.30美元，而截至2024年12月31日止季度为3780万美元，合每股0.30美元。
特殊项目前的FFO
•
截至2025年12月31日止季度的特殊项目前FFO为4720万美元，合每股0.34美元，而截至2024年12月31日止季度的FFO为4050万美元，合每股0.32美元。截至2025年12月31日的季度，该公司在有价证券和净促销方面实现了470万美元的投资收益，即每股0.03美元。
REIT投资组合同物业NOI
•
第四季度同地产NOI增长6.3%，主要受街道和城市零售组合增长7.5%的推动。全年同物业NOI增长5.7%，处于公司指引的上限。这些金额不包括开发项目和重建项目。
REIT投资组合占用和租赁更新
•
截至2025年12月31日，经济入住率和租赁入住率分别增长30和20个基点至93.9%和94.7%，而截至2025年9月30日为93.6%和94.5%。
•
截至2025年12月31日的季度，新租赁的符合GAAP和现金租赁利差分别为60%和27%，受其街道零售走廊租赁的推动，以及27%和12%，包括续租租赁。
已签署尚未开放更新
以下汇总了ABR在第四季度已签署未开放管道的活动，按公司的比例份额（金额以百万计）：
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2025年9月30日余额 |
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开始ABR |
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新租约 |
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2025年12月31日余额 |
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REIT Portfolio（Same-property） |
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$ |
4.4 |
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$ |
(1.5 |
) |
|
$ |
1.5 |
|
|
$ |
4.4 |
|
REIT Portfolio（redevelopment/prestabilized） |
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6.5 |
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(3.1 |
) |
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0.1 |
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3.5 |
|
投资管理 |
|
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1.0 |
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(0.4 |
) |
|
|
0.4 |
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|
1.0 |
|
合计 |
|
$ |
11.9 |
|
|
$ |
(5.0 |
) |
|
$ |
2.0 |
|
|
$ |
8.9 |
|
如上文所述，在第四季度开始的按比例ABR的500万美元中，约有310万美元，主要受2025年12月Mango在伊利诺伊州芝加哥北密歇根664号开业的推动，来自REIT投资组合再开发/预稳定资产。由于截至2025年9月30日，这些资产不包括在REIT投资组合占用中，第四季度开始的310万美元ABR对12月报告的占用没有显着贡献
31, 2025.同样，这一金额被排除在2025年第四季度和全年的同一财产NOI池之外。
交易活动
在2025年12月31日之后，公司完成了约4.45亿美元的增值REIT投资组合和投资管理收购，详情如下。
REIT投资组合
•
曼哈顿，纽约。2026年1月，公司收购了曼哈顿麦迪逊大道1045号和1165号，收购总价为2080万美元。这些资产进一步扩大了公司在麦迪逊大道的所有权，并与其在必备的街道零售走廊上扩大其投资组合的战略保持一致。
•
REIT投资组合管道。该公司正处于与收购街头零售资产的潜在投资相关的谈判的高级阶段。这些交易取决于各方之间的最终协议、惯例成交条件和市场不确定性。因此，无法保证公司将在预期的时间线上或根本不会成功完成任何这些交易。
投资管理平台收购
•
纽约皇后区。 2026年1月，公司通过其投资管理平台，与TPG房地产公司组成合资企业，以总购买价格约4.25亿美元收购SkyView的商店（公司保留合资企业20%的所有权权益，并提供4170万美元的优先股投资）。公司将管理日常运营，使其有权赚取资产管理、物业管理和租赁费用，同时有机会在最终处置资产时获得晋升。SkyView的商店是位于皇后区法拉盛的55.5万家零售中心，每年吸引1200万游客，由三家杂货店提供锚定，同时还提供有吸引力的必需品、价值导向品牌和体验概念组合。
投资管理处置
•
曼哈顿，纽约。如此前披露，2025年10月，公司通过其Fund IV平台，以2200万美元完成了对第三大道1035号零售部分的处置，其中公司的份额为500万美元。
•
弗吉尼亚海滩，弗吉尼亚州。在2026年1月期间，该公司通过其Fund V平台，以1.02亿美元完成了对Landstown Commons的处置，其中公司的份额为2100万美元。该物业于2019年8月收购，产生了约17%的内部收益率和1.8倍的股本倍数。
资产负债表
股票活动：
•
在2025年第四季度期间，该公司根据其ATM计划以一年远期为基础，以每股20.07美元的平均发行价格（扣除费用）筹集了约3900万美元的股权（其中约900万美元此前已披露）。
•
该公司有未结算的远期股权合同，包括上述金额，将出售1470万股股票，总收益净额约为2.95亿美元，以增加其收购管道和德克萨斯州达拉斯的亨德森大道重建项目的资金。
按比例计算的REIT投资组合和投资管理债务与EBITDA之比（经调整）：
•
经调整后的净债务与EBITDA之比，包括其按比例分摊的投资管理平台债务和如上所述在2025年12月31日之前发行的未结算远期股权合同，截至2025年12月31日为4.9倍，而2025年9月30日为5.0倍。有关调节和财务比率的详细信息，请参阅2025年第四季度补充信息包。
2029年之前没有重要的REIT投资组合债务到期：
•
公司于2026年、2027年、2028年分别有2.6%、2.6%、7.5%的REIT组合债务到期。
指导
如先前所披露，从2026年开始，公司将报告一项新的补充措施，即调整后的FFO。调整后的FFO将通过调整NAREIT FFO来计算，以排除其投资管理业务的收益和促进以及其他项目，包括公司认为不能反映持续核心经营业绩的不可比收入、费用、收益和损失。
以下初步指引基于Acadia目前对截至2026年12月31日止年度的市场状况和假设的看法。
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2026年指导 |
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2025年实际数 |
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低 |
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高 |
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归属于Acadia的每股净收益 |
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$0.24 |
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$0.26 |
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$0.10 |
|
不动产折旧和租赁成本摊销（扣除普通OP单位以外的非控股权益份额） |
|
0.95 |
|
0.97 |
|
0.94 |
|
房地产物业处置收益（扣除普通OP单位以外的非控制性权益份额） |
|
(0.04) |
|
(0.04) |
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(0.02) |
|
减值费用（扣除普通OP单位以外的非控制性权益份额） |
|
— |
|
— |
|
0.07 |
|
控制权变更造成的损失 |
|
— |
|
— |
|
0.07 |
|
经营合伙企业的非控制性权益 |
|
0.03 |
|
0.03 |
|
0.03 |
|
归属于普通股股东和普通股OP单位持有人的每股运营NAREIT资金 |
|
$1.18 |
|
$1.22 |
|
$1.19 |
|
对FFO的调整： |
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|
未实现持有损失 |
|
— |
|
— |
|
0.01 |
|
促进收入 |
|
— |
|
— |
|
(0.01) |
|
租赁结算收入1 |
|
— |
|
— |
|
(0.06) |
|
交易及其他费用2 |
|
0.03 |
|
0.03 |
|
0.01 |
|
归属于普通股股东和普通股OP单位持有人的调整后每股运营资金3 |
|
$1.21 |
|
$1.25 |
|
$1.14 |
|
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|
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|
|
|
1.
该公司确认了约800万美元，即每股0.06美元，与截至2025年3月31日的季度与City Center的Whole Foods的租约终止有关。
2.
交易和其他费用包括公司认为不能反映持续的核心经营成果的成本，包括投资交易成本、员工退休和遣散费。
3.
请参阅网页上的“财务摘要附注”15本新闻稿的定义来自运营的资金调整
公司的全年展望基于以下假设：
•
REIT投资组合相同物业NOI增长，不包括重建中的物业，为5-9 %
•
投资管理费从2300万美元到2600万美元不等
•
结构性融资（利息）收入介乎$ 16-$ 18百万
•
按比例计算的REIT投资组合和投资管理非现金GAAP项目（高于/低于市场和直线租金收入）在12-15百万美元之间
•
利息支出，净额，介于68-7000万美元之间，这并不反映结算远期股权合同可能导致的利息支出减少
•
指引不考虑潜在的收购或处置，但已完成的收购或处置除外
•
NAREIT FFO指导不考虑任何促进或实现的收益。此类金额（如有）将在交易发生期间计入NAREIT FFO（但不包括在调整后的FFO中）。
截至2025年12月31日止年度和年内每个季度期间调整后的FFO如下（以千为单位的金额，每股除外）：
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截至本季度 |
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截至本年度 |
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2025年3月31日 |
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2025年6月30日 |
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2025年9月30日 |
|
|
2025年12月31日 |
|
|
2025年12月31日 |
|
NAREIT FFO |
|
$ |
44,583 |
|
|
$ |
38,074 |
|
|
$ |
38,579 |
|
|
$ |
41,649 |
|
|
$ |
162,885 |
|
租户租赁结算 |
|
|
(8,309 |
) |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(8,309 |
) |
促进收入 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(1,216 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(1,216 |
) |
交易及其他开支 |
|
|
526 |
|
|
|
152 |
|
|
|
55 |
|
|
|
921 |
|
|
|
1,654 |
|
未实现持有（收益）损失 |
|
|
(1,672 |
) |
|
|
494 |
|
|
|
2,281 |
|
|
|
(61 |
) |
|
|
1,042 |
|
调整后的FFO |
|
$ |
35,128 |
|
|
$ |
38,720 |
|
|
$ |
39,699 |
|
|
$ |
42,509 |
|
|
$ |
156,056 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
份额和单位数 |
|
|
129,363 |
|
|
|
138,909 |
|
|
|
138,950 |
|
|
|
139,031 |
|
|
|
136,635 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
调整后的每股和单位FFO |
|
$ |
0.27 |
|
|
$ |
0.28 |
|
|
$ |
0.29 |
|
|
$ |
0.31 |
|
|
$ |
1.14 |
|
管理层将于美国东部时间2026年2月11日（星期三）上午11：00召开电话会议，审查公司的收益和经营业绩。参与者登记和网络直播信息列于下文。
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|
现场电话会议： |
|
日期： |
2026年2月11日星期三 |
时间： |
美国东部时间上午11：00 |
参会电话： |
2025年第四季度拨入 |
参与者网络直播： |
2025年第四季度网络直播 |
网络直播只听和重播： |
www.acadiarealty.com/investors under Events & Presentations |
该公司使用并打算使用其网站的投资者页面（可在https://www.acadiarealty.com/investors上找到）作为披露重大非公开信息和遵守其在FD条例下的披露义务的手段，包括但不限于通过发布投资者介绍和某些投资组合更新。此外，该公司还使用其LinkedIn个人资料与投资者和公众进行交流。因此，鼓励投资者
除了关注公司的新闻稿、SEC文件、公开电话会议、演示文稿和网络广播之外，还会监控公司网站的投资者页面及其LinkedIn资料。
关于阿卡迪亚不动产信托
阿卡迪亚不动产信托是一家股权房地产投资信托基金，专注于提供长期、盈利的增长。Acadia拥有并经营位于美国最具活力的零售走廊的街道和露天零售物业的高质量核心房地产投资组合（“REIT投资组合”），以及通过其机构共同投资工具（“投资管理”）瞄准机会主义和增值投资的投资管理平台。欲了解更多信息，请访问www.acadiarealty.com。
安全港声明
本新闻稿中的某些陈述可能包含经修订的1933年《证券法》第27A条（“证券法”）和经修订的1934年《证券交易法》第21E条（“交易法”）含义内的前瞻性陈述。前瞻性陈述基于某些假设，描述了公司未来的计划、战略和预期，通常可以通过使用诸如“可能”、“将”、“应该”、“预期”、“预期”、“估计”、“相信”、“打算”或“项目”等词语来识别，或其否定词，或与此相关的其他变体或类似术语。前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，可能导致公司的实际业绩和财务业绩与此类前瞻性陈述明示或暗示的未来业绩和财务业绩存在重大差异，包括但不限于：（i）宏观经济状况，包括由于地缘政治不稳定和全球贸易中断，这可能导致资本市场和其他资金来源中断或无法进入，以及通胀上升；（ii）公司成功实施其业务战略及其识别、承销、融资的能力，完善和整合多元化收购和投资；（包括本新闻稿中讨论的潜在收购）；（iii）公司可能不时竞争的市场的一般经济状况或经济状况的变化，包括最近宣布的关税对我们的租户及其客户的影响，及其对公司和我们的租户的收入、收益和资金来源的影响；（iv）由于通货膨胀上升、利率变化和其他因素，公司的借贷成本增加；（v）公司的首付能力、再融资能力，债务到期时重组或展期；（vi）公司对合营企业和未合并实体的投资，包括其缺乏唯一决策权及其对合营伙伴财务状况的依赖；（vii）公司从其开发和再开发项目中获得预期财务业绩的能力；（viii）公司租户在到期时与公司续签租约的能力和意愿，公司在不续租情况下或在公司行使权利以替换现有租户的情况下以相同或更好的条款重新出租其物业的能力，以及公司可能因替换现有租户而产生的义务；（ix）公司在环境问题上的潜在责任；（x）灾难性天气和其他自然事件对公司财产造成的损害，以及气候变化的物理影响；（xi）经济、政治和社会影响以及相关的不确定性，任何公共卫生危机；（xii）未投保损失；（xiii）公司维持其
基于经济、市场、法律、税收和其他考虑，获得REIT资格；（xiv）信息技术（“IT”）安全漏洞，包括与使用远程技术和人工智能（“AI”）相关的网络安全风险增加；（xv）与我们使用AI工具相关的风险，这可能导致声誉损害，以及法律或监管责任；（xvi）关键高管的流失；（xvii）公司关于公司责任衡量标准、目标和指标的方法和估计的准确性、租户为报告此类衡量标准和实现此类目标和指标而合作的意愿和能力，以及政府监管对我们企业责任努力的影响。
上述因素并非详尽无遗，其他因素可能会对公司未来业绩和财务业绩产生不利影响，包括公司最近的10-K表格年度报告中标题为“风险因素”一节中讨论的风险因素以及公司向SEC提交的其他定期报告或当前报告。本新闻稿中的任何前瞻性陈述仅在本新闻稿发布之日发表。公司明确表示不承担任何义务或承诺公开发布对任何前瞻性陈述的任何更新或修订，以反映公司对此预期的任何变化或此类前瞻性陈述所依据的事件、条件或情况的变化。
阿卡迪亚不动产信托及其子公司
简明合并经营报表（1）
（未经审计，美元和普通股和单位以千为单位，每股金额除外）
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|
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三个月结束
12月31日， |
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|
年终
12月31日， |
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2025 |
|
|
2024 |
|
|
2025 |
|
|
2024 |
|
收入 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
出租 |
|
$ |
102,485 |
|
|
$ |
91,579 |
|
|
$ |
402,136 |
|
|
$ |
349,530 |
|
其他 |
|
|
2,280 |
|
|
|
1,755 |
|
|
|
8,621 |
|
|
|
10,159 |
|
总收入 |
|
|
104,765 |
|
|
|
93,334 |
|
|
|
410,757 |
|
|
|
359,689 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
费用 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
折旧及摊销 |
|
|
39,864 |
|
|
|
35,189 |
|
|
|
157,457 |
|
|
|
138,910 |
|
一般和行政 |
|
|
11,611 |
|
|
|
10,397 |
|
|
|
45,664 |
|
|
|
40,559 |
|
房地产税 |
|
|
13,636 |
|
|
|
12,535 |
|
|
|
52,088 |
|
|
|
46,049 |
|
物业营运 |
|
|
18,996 |
|
|
|
16,772 |
|
|
|
71,427 |
|
|
|
66,000 |
|
减值费用 |
|
|
— |
|
|
|
1,678 |
|
|
|
37,210 |
|
|
|
1,678 |
|
费用总额 |
|
|
84,107 |
|
|
|
76,571 |
|
|
|
363,846 |
|
|
|
293,196 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
处置财产的收益（损失） |
|
|
— |
|
|
|
(393 |
) |
|
|
2,515 |
|
|
|
(834 |
) |
营业收入 |
|
|
20,658 |
|
|
|
16,370 |
|
|
|
49,426 |
|
|
|
65,659 |
|
未合并关联公司收益（亏损）中的权益 |
|
|
1,885 |
|
|
|
(774 |
) |
|
|
(7,713 |
) |
|
|
15,178 |
|
利息收入 |
|
|
5,142 |
|
|
|
6,575 |
|
|
|
23,717 |
|
|
|
25,085 |
|
投资和其他已实现和未实现的持有收益（损失） |
|
|
97 |
|
|
|
904 |
|
|
|
(96 |
) |
|
|
(5,014 |
) |
利息支出 |
|
|
(24,156 |
) |
|
|
(21,904 |
) |
|
|
(95,311 |
) |
|
|
(92,557 |
) |
控制权变更造成的损失 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(9,622 |
) |
|
|
— |
|
所得税前持续经营收入（亏损） |
|
|
3,626 |
|
|
|
1,171 |
|
|
|
(39,599 |
) |
|
|
8,351 |
|
所得税拨备 |
|
|
(83 |
) |
|
|
(11 |
) |
|
|
(412 |
) |
|
|
(212 |
) |
净收入（亏损） |
|
|
3,543 |
|
|
|
1,160 |
|
|
|
(40,011 |
) |
|
|
8,139 |
|
归属于可赎回非控股权益的净亏损 |
|
|
602 |
|
|
|
1,397 |
|
|
|
5,562 |
|
|
|
7,915 |
|
归属于非控股权益的净亏损 |
|
|
3,562 |
|
|
|
5,967 |
|
|
|
51,345 |
|
|
|
5,596 |
|
归属于Acadia股东的净利润 |
|
$ |
7,707 |
|
|
$ |
8,524 |
|
|
$ |
16,896 |
|
|
$ |
21,650 |
|
减：归属于未归属参与证券的收益 |
|
|
(340 |
) |
|
|
(306 |
) |
|
|
(1,357 |
) |
|
|
(1,189 |
) |
减：可赎回非控股权益调整为估计赎回价值 |
|
|
(2,428 |
) |
|
|
— |
|
|
|
(3,316 |
) |
|
|
— |
|
持续经营收益扣除每股摊薄收益归属于参与证券的收益 |
|
$ |
4,939 |
|
|
$ |
8,218 |
|
|
$ |
12,223 |
|
|
$ |
20,461 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
基本每股收益加权平均股 |
|
|
131,035 |
|
|
|
118,719 |
|
|
|
128,625 |
|
|
|
108,227 |
|
稀释每股收益加权平均股 |
|
|
131,074 |
|
|
|
118,750 |
|
|
|
128,663 |
|
|
|
108,258 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
每股净盈利-基本（2） |
|
$ |
0.04 |
|
|
$ |
0.07 |
|
|
$ |
0.10 |
|
|
$ |
0.19 |
|
每股净盈利-摊薄（2） |
|
$ |
0.04 |
|
|
$ |
0.07 |
|
|
$ |
0.10 |
|
|
$ |
0.19 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
阿卡迪亚不动产信托及其子公司
合并净收入与运营资金的对账（1,3）
（未经审计，美元和普通股和单位以千为单位，每股金额除外）
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
三个月结束
12月31日， |
|
|
年终
12月31日， |
|
|
|
2025 |
|
|
2024 |
|
|
2025 |
|
|
2024 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
归属于Acadia的净利润 |
|
$ |
7,707 |
|
|
$ |
8,524 |
|
|
$ |
16,896 |
|
|
$ |
21,650 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
不动产折旧和租赁成本摊销（净
非控股权益的股份（普通OP单位除外） |
|
|
33,542 |
|
|
|
27,665 |
|
|
|
128,356 |
|
|
|
107,450 |
|
减值费用（扣除非控制性权益份额（普通OP单位除外） |
|
|
— |
|
|
|
750 |
|
|
|
9,572 |
|
|
|
750 |
|
处置物业的亏损（收益）（扣除非控制性权益的非共同营运单位份额） |
|
|
— |
|
|
|
395 |
|
|
|
(2,614 |
) |
|
|
(1,086 |
) |
控制权变更造成的损失 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
9,622 |
|
|
|
— |
|
共同业务单位持有人应占收益 |
|
|
333 |
|
|
|
363 |
|
|
|
785 |
|
|
|
1,067 |
|
分配-首选OP单位 |
|
|
67 |
|
|
|
67 |
|
|
|
268 |
|
|
|
341 |
|
归属于普通股股东和普通股OP单位持有人的运营资金-稀释 |
|
$ |
41,649 |
|
|
$ |
37,764 |
|
|
$ |
162,885 |
|
|
$ |
130,172 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
交易及其他费用 |
|
|
921 |
|
|
|
— |
|
|
|
1,654 |
|
|
|
— |
|
未实现持有（收益）损失 |
|
|
(61 |
) |
|
|
(949 |
) |
|
|
1,042 |
|
|
|
4,616 |
|
已实现收益 |
|
|
4,693 |
|
|
|
3,685 |
|
|
|
14,454 |
|
|
|
14,188 |
|
归属于普通股股东和普通股OP单位持有人的特殊项目前FFO 1 |
|
$ |
47,202 |
|
|
$ |
40,500 |
|
|
$ |
180,035 |
|
|
$ |
148,976 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
每股运营所得资金-摊薄 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
基本加权平均流通股，GAAP收益 |
|
|
131,074 |
|
|
|
118,719 |
|
|
|
128,663 |
|
|
|
108,227 |
|
加权平均OP单位未偿还 |
|
|
7,701 |
|
|
|
7,280 |
|
|
|
7,716 |
|
|
|
7,495 |
|
假设优先OP单位转换为普通股 |
|
|
256 |
|
|
|
256 |
|
|
|
256 |
|
|
|
356 |
|
假设将LTIP单位和受限制股份单位转换为
普通股 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
— |
|
普通股和普通OP单位的加权平均数 |
|
|
139,031 |
|
|
|
126,255 |
|
|
|
136,635 |
|
|
|
116,078 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
来自运营的稀释资金，每股普通股和普通OP单位 |
|
$ |
0.30 |
|
|
$ |
0.30 |
|
|
$ |
1.19 |
|
|
$ |
1.12 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
特殊项目前的稀释运营资金，每普通股和普通OP单位 |
|
$ |
0.34 |
|
|
$ |
0.32 |
|
|
$ |
1.32 |
|
|
$ |
1.28 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
阿卡迪亚不动产信托及其子公司
合并营业收入与净物业营业收入（“NOI”）的对账（1）
（未经审计，单位：千美元）
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
三个月结束
12月31日， |
|
|
年终
12月31日， |
|
|
|
2025 |
|
|
2024 |
|
|
2025 |
|
|
2024 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
合并营业收入 |
|
$ |
20,658 |
|
|
$ |
16,370 |
|
|
$ |
49,426 |
|
|
$ |
65,659 |
|
加回： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
一般和行政 |
|
|
11,611 |
|
|
|
10,397 |
|
|
|
45,664 |
|
|
|
40,559 |
|
折旧及摊销 |
|
|
39,864 |
|
|
|
35,189 |
|
|
|
157,457 |
|
|
|
138,910 |
|
减值费用 |
|
|
— |
|
|
|
1,678 |
|
|
|
37,210 |
|
|
|
1,678 |
|
处置财产的损失（收益） |
|
|
— |
|
|
|
393 |
|
|
|
(2,515 |
) |
|
|
834 |
|
减： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
高于/低于市场租金、直线租金等调整 |
|
|
(4,694 |
) |
|
|
(4,760 |
) |
|
|
(15,611 |
) |
|
|
(17,735 |
) |
终止收入 |
|
|
— |
|
|
|
— |
|
|
|
(8,366 |
) |
|
|
— |
|
合并NOI |
|
|
67,439 |
|
|
|
59,267 |
|
|
|
263,265 |
|
|
|
229,905 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
合并NOI中的可赎回非控制性权益 |
|
|
(1,831 |
) |
|
|
(1,994 |
) |
|
|
(6,829 |
) |
|
|
(6,127 |
) |
合并NOI的非控制性权益 |
|
|
(17,704 |
) |
|
|
(17,226 |
) |
|
|
(74,452 |
) |
|
|
(69,540 |
) |
减： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
运营合伙企业在投资管理NOI中的权益包括在上述 |
|
|
(8,459 |
) |
|
|
(7,083 |
) |
|
|
(31,170 |
) |
|
|
(25,496 |
) |
加回： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
运营合伙企业在未合并合资企业中的份额NOI（4） |
|
|
3,604 |
|
|
|
3,027 |
|
|
|
6,810 |
|
|
|
11,531 |
|
REIT投资组合NOI |
|
$ |
43,049 |
|
|
$ |
35,991 |
|
|
$ |
157,624 |
|
|
$ |
140,273 |
|
同一物业NOI的和解
（未经审计，单位：千美元）
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
三个月结束
12月31日， |
|
|
年终
12月31日， |
|
|
|
2025 |
|
|
2024 |
|
|
2025 |
|
|
2024 |
|
REIT投资组合NOI |
|
$ |
43,049 |
|
|
$ |
35,991 |
|
|
$ |
157,624 |
|
|
$ |
140,273 |
|
减去同一物业NOI中排除的物业 |
|
|
(7,109 |
) |
|
|
(2,195 |
) |
|
|
(18,486 |
) |
|
|
(8,629 |
) |
同一物业NOI |
|
$ |
35,940 |
|
|
$ |
33,796 |
|
|
$ |
139,138 |
|
|
$ |
131,644 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
与上年同期相比变化百分比 |
|
|
6.3 |
% |
|
|
|
|
|
5.7 |
% |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Same-Property NOI的组成部分： |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
同一物业收入 |
|
$ |
50,241 |
|
|
$ |
48,129 |
|
|
$ |
193,257 |
|
|
$ |
186,932 |
|
同物业运营费用 |
|
|
(14,301 |
) |
|
|
(14,333 |
) |
|
|
(54,119 |
) |
|
|
(55,288 |
) |
同一物业NOI |
|
$ |
35,940 |
|
|
$ |
33,796 |
|
|
$ |
139,138 |
|
|
$ |
131,644 |
|
阿卡迪亚不动产信托及其子公司
财务摘要附注：
(1)
有关公司资产负债表和经营业绩的更多信息和分析，请参阅公司在表格8-K的当前报告中提供的相关期间的季度补充披露，该报告可在SEC网站www.sec.gov和公司网站上查阅，网址为www.acadiarealty.com.
(2)
稀释每股收益反映了如果发行公司普通股的证券或其他合同被行使或转换为普通股可能发生的稀释。有限合伙权益单位（“OP单位”）在公司的运营合伙企业Acadia Realty Limited Partnership（“运营合伙企业”）中的转换影响未在上表中反映；OP单位可在一对一的基础上交换为普通股。可分配给此类OP单位的收益按相同基础分配，并在综合财务报表中作为非控制性权益反映。因此，假设这些OP单位的转换将不会对确定稀释每股收益产生净影响。
(3)
公司认为，美国全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）定义的运营资金（“FFO”）和净财产运营收入（“NOI”）是权益型REIT运营业绩的适当补充披露，因为它们在REIT和分析师社区中被广泛接受和使用。此外，公司认为，鉴于某些不寻常项目的非典型性（如下文进一步描述），“特殊项目前的FFO”也是对经营业绩的适当补充披露。FFO、特殊项目前FFO和NOI呈现，协助投资者分析公司业绩。公司认为它们是有帮助的，因为它们排除了净收益（亏损）中包含的不代表经营业绩的各种项目，例如（i）销售房地产物业的收益（亏损）；（ii）折旧和摊销以及（iii）与公司主营业务相关的可折旧房地产资产以及为开发物业而持有的土地的减值。该公司认为，从2026财年开始引入新的补充措施有助于评估经营业绩和比较历史财务期间。该公司将FFO定义为调整后的FFO，是针对管理层认为不能反映持续的核心经营业绩的项目进行调整的FFO，包括不可比的收入、费用、收益和亏损。虽然这些调整可能会受到不同时期的波动，有正面和负面的短期影响，但管理层认为，消除这些项目的影响增强了我们对物业经营业绩的理解。此外，在特殊项目排除某些不寻常项目之前，NOI不包括利息费用和FFO（如下文进一步描述）。公司计算FFO、特殊项目前FFO、调整后FFO和NOI的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与此类其他REITs进行比较。FFO、特殊项目前的FFO或调整后的FFO均不代表公认会计原则（“GAAP”）定义的运营产生的现金，也不表示可用于满足包括分配在内的所有现金需求的现金。此类措施不应被视为用于评估公司业绩的净收入（亏损）或作为流动性衡量标准的现金流量的替代措施。
a.
与NAREIT定义一致，公司将FFO定义为净收入（按照GAAP计算），不包括：
iii.
与公司主营业务相关的房地产资产及为经营组合持有的用于开发物业的土地减值；
b.
同样符合NAREIT对FFO的定义，该公司选择将：主要业务附带的未实现持有收益（损失）的影响，包括与其在FFO中对Albertsons的投资相关的影响。
c.
特殊项目前的FFO以FFO的NAREIT定义开始，并调整FFO（或作为其每股收益计算中对分子的调整）以考虑FFO，而不考虑某些不寻常的项目，包括：
i.
管理层认为不具有可比性和指示性的公司经营房地产投资组合结果的费用、收入和收益；
ii.
主要业务附带的未实现持有收益（损失）的影响，包括与其在Albertsons的投资相关的收益（损失）；以及
iii.
公司对艾伯森投资的任何已实现收入或收益。
d.
调整后的FFO（2026年开始的新指标）始于FFO的NAREIT定义，并调整FFO（或作为其每股收益计算中对分子的调整），以考虑到FFO，而不考虑某些不寻常的项目，包括：
i.
管理层认为不具有可比性和指示性的费用、收入和收益是公司经营房地产投资组合的结果。
(4)
NOI的按比例份额基于运营合伙企业在每个企业或投资管理公司的运营协议中规定的所有权百分比，不包括运营合伙企业从投资管理公司内未合并的合伙企业和合资企业获得的NOI份额。
