附件 10.8

创新、创业、创新中心租赁合同

合同编号：HT20240408-SCZX001

出租人（以下简称甲方）：厦门祥发置业有限公司（以下简称甲方）

承租人（以下简称乙方）：厦门青仙行网络科技有限公司（以下简称乙方）

根据国家和厦门市有关法律法规的规定，甲乙双方现就双方租赁事宜订立本合同。

1.租赁标的

1.1本合同项下的租赁标的

1.2租赁建筑面积（包括但不限于房屋公摊面积等）、按房屋面积计算的租金、物业管理费、房屋公共维护费或其他资金，按本款规定的租赁面积计算。

1.3在签订本合同前，乙方已对本合同项下租赁标的的权利和实物状况进行了必要的信息核实和现场检查，充分了解本合同项下租赁标的的现状。

1.4租赁标的物的楼栋序号、楼面号、单元序号不完全符合数字序号栏。具体排名方式由甲方自主决定。

1.5本合同签订前，甲方已如实告知乙方本合同项下的土地、处所所有权及处所使用权，乙方已明确知晓上述信息，并基于此前提租赁本合同项下的标的。当事人不得就本合同项下标的事项的上述条件进行确认和讨论，乙方不得解除或终止本合同。

1.6标的物的使用范围、条件和要求、租赁物的用途、现有装修、附属设施设备，以及附属设施装修和增设中约定的内容、标准和事项，由甲、乙双方在补充协议中列示。甲、乙双方同意，本合同终止时，附件作为向乙方交付本合同项下标的物和乙方向甲方返还本合同项下标的物的验收依据。

2.使用毛坯租赁

2.1本合同项下租赁标的仅供乙方合法用作办公场所，在本合同期限内乙方不得变更本项的使用。

2.2乙方应遵守国家和厦门市关于房地使用和物业管理的规定，遵守中国法律、法规和行政主管部门制定的各项规范性文件，自行申领和取得办公、经营所需的一切政府许可、批准证明和营业执照。

2.3本合同项下租赁标的物租赁用途的管理和限制，与本合同项下租赁标的物相关的管理管理制度和物业管理制度对双方也具有约束力，本合同未尽事宜可由双方书面约定。

2.4乙方保证，在租赁期内，未经甲方书面同意，在相关主管部门批准前，不擅自改变上述约定的使用用途。

3.租赁期限

3.1本合同标的的租赁期限为2024年4月1日（以下简称“租赁日”）至2025年3月31日。

3.2合同期满，乙方应按时将租赁单元腾空给甲方，甲方应无偿收回租赁单元。

4.租金

4.1支付租金

4.1.1租金标准（含税）：

租金清单（单价：人民币/平方米/月，结算货币：人民币）：

租金每季度支付一次（特殊情况注明为第一季度），租金不含乙方应支付的物业管理费、公共维护费等相关费用（包括但不限于水电费、限定电视费、宽带费等）。

4.1.2乙方应于本合同签订之日向甲方支付2024年4月1日-2024年6月30日第一期租金13,653.00元。

4.1.3除首期租金外，乙方应于每个付款周期开始前一个月的20日前将剩余租金支付至甲方指定的收款银行账户（如遇节假日，乙方应于法定节假日前支付租金）。租期届满或合同终止的，按实际天数结清最后一笔租金。

4.2甲方指定的收款银行账户为：

户名：厦门祥发置业有限公司

开户银行：工行厦门翔安支行

户号：4100028619248086060

4.3甲方应在收到乙方货款后7个工作日内出具收款凭证或发票。

5.履约保证金和保证金

5.1自本合同签订之日起5个工作日内，乙方仅向甲方支付履约保证金人民币13,653.00元。在租赁期内，除另有约定外，乙方不得将任何费用与履约保证金相抵。

5.2乙方违反本协议任何规定的，甲方有权（但无义务）直接从履约保证金中扣除乙方应支付的任何未付费用，包括但不限于租金、物业管理费、水电费等费用、违约金及因乙方违约造成的损失。履约保证金因此减少或不足补偿的，乙方应自甲方发出书面请求之日起5个工作日内向甲方补足履约保证金。

5.3履约保证金在满足以下条件后10个工作日内无息退还乙方：

5.3.1合同期满，租赁关系自然终止且乙方未发生违约；

5.3.2乙方不得拖欠任何费用（包括但不限于租金、物业管理费、公共维护费、水电费、其他费用、违约金、损失赔偿等）；

5.3.3本合同项下租赁标的及附属设施设备由甲方验收；

5.3.4乙方使用本标的物登记的各类营业执照变更或注销，租赁登记注销；

5.3.5双方约定的其他事项。

5.4乙方擅自提前退租或甲方因乙方违约而行使合同单方终止权的，除承担责任外，不按本合同约定违约，甲方有权不返还履约保证金。

5.5乙方自本合同签订之日起5个工作日内，向厦门市祥发物业服务有限公司支付租赁期间的水电费、物业管理费及房屋公共维修金押金（人民币（4551.00元），如乙方拖欠的水电费或物业管理费及公共维修，厦门市祥发物业服务有限公司有权扣除。厦门祥发物业服务有限公司的，乙方应在3日内补足甲方扣除的金额。

6.物业管理

6.1租赁期内，厦门祥发物业服务有限公司（以下简称“祥发物业”）负责本合同项下租赁标的的物业管理。乙方作为该建筑物的承租人，同意履行该建筑物代业主（厦门祥发置业有限公司）与厦门祥发物业服务有限公司签订的翔安区创新创业创建中心物业服务合同约定的权利和义务。

6.2乙方及其员工应遵守本合同项下租赁标的的所有管理规定，与甲方、物业管理单位共同维护合同项下租赁标的的权益和使用者的合法权益，确保本合同项下租赁标的的安全、健康和正常工作秩序，防止各类事故发生。如因乙方及下属使用不当造成事故，一切责任和费用由乙方承担。

6.3本合同期限内，物业管理费（含公共维护费）、水电费按租赁面积计算。收费标准暂定如下，以厦门祥发物业服务有限公司或甲方指定的第三方出具的年费标准为准；现行收费标准如下：

6.3.1物业管理费按人民币4元/平米/月计算；

6.3.2公共维护费按人民币1元/平方米/月计算；

6.3.3水电费按人民币4元/平米/月计算。

6.4乙方如需对本合同项下租赁标的进行装修，应先征得甲方书面同意，并向厦门祥发物业服务有限公司支付装修保证金，装修保证金为人民币15元/平方米。支付的标准。乙方如需厦门祥发物业服务有限公司清运装修垃圾，应另行向祥发物业支付垃圾清运费，标准暂定为8元/平方米。乙方装修应符合厦门市相关管理规定，不得从事/进行包括但不限于以下禁止项目：

（一）破坏建筑物主体结构、增加承重的，不得超过建筑物设计承重；不得拆除租赁物形式；

（二）损坏建筑物消防设施设备、堵塞消防通道、占用/堵塞/占用/移动/覆盖消防设施；需报消防支队批准的，取得批准手续后方可开工建设；

（三）遵守建筑装修进度，使用环保装修材料和装修工艺，不得影响建筑客户正常办公环环境和秩序；

（四）装修期间，不得损坏建筑物的公共设施、设备。如有损坏，应及时修复；

（五）装修期间，建筑装修垃圾的管理要按照垃圾分类的规定做好：不得将异物倒入下水道，防止管道堵塞和污染；不得随意堆放或丢弃建筑垃圾造成污染。

（六）其他不符合规定的装修行为。

6.5在租赁期内，本合同项下租赁标的的物业管理费、公共维护费、水费、电费燃气/天然气、通讯、空调、共用费用等费用由乙方承担。

6.6租赁期内，物业服务费和房屋公共维护费按三个月缴纳，乙方应在每个缴费期结束前10日内缴纳下一期费用。水电费按月收取，乙方应在水电费通知发出后15个工作日内向厦门祥发物业服务有限公司支付（对于政府有关部门和/或供水单位，按新的收费标准执行）。

6.7租赁期间，乙方自觉按时缴纳物业管理费、公共维护费、水电费等项目行业费用。电费等按实缴（物业公司出具的费用或相关缴费通知规定的缴费金额，乙方如有异议，应在3日内书面告知甲方或物业公司，否则作为乙方对费用无异议，应按期缴纳）。

乙方未按时缴纳上述物业管理费、房屋公共维护费和水电费的，建筑物物业管理单位有权向乙方收取滞纳金60.000/天。

6.8物业管理费、公共维护费、水电费等代收账户：

公司名称：厦门祥发物业服务有限公司

银行：厦门建行翔安支行

公司账号：35101575001059688888

7.租赁标的物的交付

7.1除双方另有约定外，甲方在签订本合同时，已按本合同约定将本合同项下租赁的标的及附属设施转让给乙方。

7.2双方同意，合同租赁标的物及附属设施均现交付（强弱电通信至落地井或总多媒体控制箱，其余实际需要设计安装布局，但需提交物业管理单位和政府有关部门审批实施前），双方对此无异议。

8.租赁标的物的维修保养

8.1在租赁期内，乙方负责本合同项下租赁的标的物及附属设施的维护和保养，并承担相应的维护、保养和保养费用（房屋主体结构出现质量问题的除外）。

8.2乙方未及时进行保养、保养或维修和/或拒不承担保养、保养或维修责任和费用的，甲方有权单方面委托第三方进行保养、保养或维修，因此所有责任和费用由乙方承担（乙方有权对乙方交付的租金、履约保证金、定金直接扣除、不足部分由乙方补足）。

8.3在租赁期内，因乙方使用不当或不合理导致本合同项下租赁的标的物及附属设施损坏或出现故障的，由乙方负责维修。乙方拒绝维修的，甲方有权单方面委托第三方进行维修，由此产生的一切责任和费用由乙方承担（甲方有权直接扣除乙方支付的租金、履约保证金和押金，由乙方补足不足部分）。

9.租赁标的物的使用

9.1本合同租赁标的物仅限于乙方办公使用，未经甲方书面同意不得用于任何其他用途不得停留，不得从事任何违法违规的不光彩对价活动，不得出借他人使用，不得用作仓库，不得作为“黑社会”场所，不得从事严重影响其他承租人的活动。

9.2本合同项下租赁标的禁止存放有毒、有害、易燃、易爆等危险物品或排放刺激性气体，否则，由此产生的一切责任和费用由乙方承担。

9.3甲方或物业管理单位有权对乙方使用情况进行监督检查，并有权对乙方的违法行为危险行为或安全隐患进行制止或提出整改建议。

9.4乙方要加强对受雇或受雇人员的管理，严禁高空抛物，妥善处理劳动关系和客户关系，防止发生人员安全事故、群体性事件或恶性社会事件，维护良好的办公和经营秩序。否则，由此产生的一切责任和费用由乙方承担。

9.5本合同项下租赁标的为精装修房，未经甲方书面许可，乙方不得重新装修。允许乙方重新装修的，乙方按甲方规定办理装修手续后方可进行装修施工。

10.归还租赁标的物

10.1乙方应于本合同租期届满之日归还本合同项下的租赁标的。未经甲方书面同意，乙方不归还租约的，乙方应按延迟的每一天人民币2000元/天的标准向甲方支付违约金，直至全部归还之日。

10.2乙方归还本合同项下租赁标的，应符合正常使用状态，并经甲方验收同意。

10.3合同期满或终止，乙方不得拆除装修（包括新固定的隔墙、窗、灯、门、水电管道等拆卸后损坏）或损坏室内装修；乙方随意损坏室内装修的，甲方有权不退还乙方履约保证金，并追究乙方的违约责任。如甲方要求乙方拆除乙方安装的部分设施，如广告牌、照明灯等，乙方必须将租赁单元的外观恢复原状。对乙方的任何装修、设施设备投资（包括乙方投入的装修等费用），甲方不予赔偿。

10.4乙方归还租赁标的前，应与甲方结算租金、水电费、物业管理费、公共维护费、房屋占用费、违约金、房屋占用费等。否则，乙方不得将物业迁出标的物所在的建筑物/园区，甲方不承担保管责任。结算后如有余额，甲方应无息退还乙方；结算不足的，乙方应如实补足余额。乙方以租赁标的作为公司经营主体注册地址的，甲方有权在撤销注册地址前不进行结算，由此产生的一切责任和费用由乙方承担。

10.5交还租赁标的物时，乙方应清理租赁标的物中自己的物品，否则视为乙方放弃所有权，甲方有权处分，由此产生的一切责任和费用由乙方承担。

11.广告发布

11.1乙方拟租赁标的物（包括但不限于建筑物外墙、电梯、公共空间、玻璃、屋面下等）及广告（包括但不限于公司广告、商务宣传、招牌等）的，应向甲方提出书面申请并附上相关广告方案，经甲方书面审查同意后方可实施。

11.2甲方同意发布广告的，甲乙双方另行签订广告发布协议。

12.转租、出借及变更合同标的（如有）

12.1租赁期内，乙方不得擅自改变租赁物的经营用途，不得擅自建设租赁物，不得破坏店铺结构，破坏外墙，不得转租、出借、调换租赁物。乙方违反本条任何规定的，甲方有权立即提前解除合同并无偿收回租赁物，乙方已缴纳的履约保证金不予返还。12.2乙方如需使用合同项下租赁标的在翔安区当地注册公司，应事先书面报备甲方并在收到营业执照资质证书和法定代表人身份证件复印件（均）后五个工作日内向甲方提交盖公章备案，否则为乙方违约。同时，乙方应主动与甲方及物业管理单位办理本合同标的及相关合同、定金、定金、通知及联系方式。

13.合同的终止和终止

13.1在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方均不相互承担责任。甲方应返还剩余期限的租金、履约保证金、保证金等：

13.1.1租赁标的物和占用范围内的土地使用权依法先行收回；

13.1.2本合同项下租赁标的因社会公共利益被依法征用；

13.1.3本合同项下租赁标的因城市建设需要依法纳入房屋拆迁许可范围；

13.1.4租赁标的物损坏、灭失或被认定为危险房地；

13.1.5甲乙双方协商一致解除协议。

13.2租赁期间，有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：

13.2.1乙方利用本合同标的从事违法或公序良俗活动；

13.2.2乙方未经甲方书面同意，将标的物转租、转租或出借给第三方；

13.2.3乙方将易燃、易爆、有毒有害物质或有刺激性气味的物品带入本合同项下租赁标的或园区范围内，经甲方或物业管理单位通知仍拒不改正或造成有害后果的；

13.2.4以本协议项下或园区范围内的租赁标的使用明火或火灾隐患，经甲方或物业管理单位通知仍拒不改正或造成危害后果的；

13.2.5因乙方发生重大安全事故或群体性事件、恶性社会事件、围堵公园大门；

13.2.6乙方或其下属不服从管理，辱骂、殴打甲方或物业管理单位工作人员；

13.2.7乙方未与甲方签订广告协议发布广告，经甲方或物业管理单位通知后拒不改正或造成有害后果的；

13.2.8乙方拖延支付相关费用（包括但不限于租金、履约保证金、押金或物业管理费、水电费等）超过10个自然日；

13.2.9与本合同项下租赁标的有关的其他违反本合同法律、法规和管理制度、物业制度的行为。

14.违约责任

14.1甲方延期交付本合同标的的，租赁期限相应顺延。

14.2如乙方迟迟不支付相关费用（包括但不限于租金、履约保证金、押金或物业管理费、房地公共维护费、水电费等），乙方按未支付费用的1‰支付违约金；超过10个自然日，甲方有权单方面解除合同（甲方有权单方面停水、停电、停空调），乙方支付租金总额的20%；如违约金不足以赔偿甲方，乙方根据实际情况进行赔偿。

14.3本合同项下租赁标的因乙方使用不当或不合理导致租赁期满不能展期的，乙方应向甲方支付本合同项下租金总额20%的违约金。违约金不足以赔偿甲方全部损失的，由乙方实际赔偿。

14.4任何一方违反本合同规定，擅自单方面解除本合同的，违约方应向非违约方支付本合同项下租金总额的20%。违约金不足以赔偿非违约方的，违约方应当全额赔偿。

14.5本合同的终止或终止，不影响非违约方向违约方主张违约责任，也不影响本合同终止或终止后义务的履行和违约责任的承担。

15.不可抗力

15：1因不可预见、无法避免、无法克服的自然或社会原因（以下简称不可抗力，包括但不限于台风、地震、海啸，非因甲、乙双方火灾、罢工、暴乱、战争、政府禁令、政府管理措施、征用等原因造成）不能履行或不能完全履行合同的，追究双方的违约责任，并按以下约定解决合同履行：

15.1.1因不可抗力不能履行合同的，自动解除合同，双方对履行合同期间的费用和责任进行清算；

15.1.2因不可抗力造成合同暂时不能履行的，在不可抗力事件终止后继续履行合同，免收不可抗力期间的租金。

15.2乙方因其他承租人造成财产损失或人员伤亡的，由乙方向责任方索赔，甲方不承担责任。

15.3乙方承担使用本合同项下标的物所发生的一切责任和费用，甲方根据本合同对乙方使用本合同项下标的物进行监督管理和检查，不导致甲方对乙方行为的后果承担任何法律责任。甲方因乙方行为向第三方承担责任的，由乙方承担由此产生的全部责任和费用。

16.注册地址搬迁

16.1乙方以本合同项下租赁标的为公司及其他经营主体的工商注册地址的，应当自行解除合同或者办理注册地址迁出手续。乙方如拖延迁出，应按本合同项下租金总额1/1000的标准向甲方支付违约金，至迁出之日止。

16.2甲方有权在合同终止后提交终止租赁合同的声明，无需乙方同意或通知。行政管理部门按照本声明承担的一切责任和费用，由乙方承担。

17.争议解决

因履行本合同而产生的一切争议，由双方协商解决，或者任何一方希望协商解决的，由当事人向厦门市翔安区人民法院提起诉讼解决。

18.通知及服务

18.1一方向另一方发出的所有通知，均应以专人送达或快递方式送达以下通知的地址或其他地址：

甲方：厦门祥发置业有限公司

地址：厦门市新店镇鸿翔西路1888号16

联系人：

电话：0592-7062788

代码：361009

乙方：厦门青仙行网络科技有限公司

地址：

联系人：

电话：18659 299125

代码：

18.2以下日期视为通知送达日期：

18.2.1人交付的收货日期为收货日期；

18.2.2快件投递，自投递之日起满3天。

18.3任何一方如变更上述地址，应书面通知另一方。如果任何一方的地址或联系方式发生变化，但

未提前通知对方的，以上述方式发送至原地址的另一方也视为已送达。

19.特别协议

19本合同为双方真实意思表示，经双方签署。应合同请求，双方可签署并提交合同（简称“备案合同”）。甲乙双方一致确认，备案合同仅用于其他任何用途，双方之间的权利、义务和费用以本合同的规定为准；备案合同与本合同如有不一致、矛盾之处，以本合同的规定为准。

20.附则

20.1本合同经双方签字或盖章后生效。

20.2本协议未尽事宜，由双方协商并另行签订补充协议。

20.3本合同一式三份，双方各持一份，物业管理单位各持一份，具有同等法律效力。

21.补充条款：

21.1

（以下无文字）

甲方（盖章）：厦门祥发置业有限公司

法定代表人：

运营商：

签署日期：

签署地：

甲方（盖章）：厦门青仙行网络科技有限公司

法定代表人：

运营商：

签署日期：

签署地：

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