EX-99.1 2 maa-ex99 _ 1.htm EX-99.1

2026年花旗全球物业CEO大会2026年3月1日– 4日www.maac.com 附件 99.1

前瞻性陈述本演示文稿包含经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条含义内的前瞻性陈述。我们打算将这些前瞻性陈述纳入1995年《私人证券诉讼改革法案》所载前瞻性陈述的安全港条款。前瞻性陈述不讨论历史事实，而是与对未来的期望、预测、意图、假设和信念有关的陈述。“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“预测”、“项目”、“假设”、“将”、“可能”、“可能”、“应该”、“预算”、“目标”、“展望”、“形式”、“机会”、“指导”等词语的变体和类似表述旨在识别此类前瞻性陈述。此类前瞻性陈述包括但不限于有关预期经营业绩和结果、物业稳定、物业收购和处置活动、合资活动、开发、再开发和重新定位活动和其他资本支出、以及筹资和融资活动的陈述，以及租赁定价、收入和费用增长、入住率、供应水平、需求、就业增长、利率和其他经济预期。此类前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，如下所述，这可能导致我们的实际结果、业绩、成就或结果与此类前瞻性陈述明示或暗示的未来结果、业绩、成就或结果存在重大差异。鉴于前瞻性陈述固有的重大不确定性，列入此类陈述不应被视为我们或任何其他人表示将实现此类陈述中描述的结果、业绩、成就或结果。除其他外，以下因素可能导致我们的实际结果、业绩、成就或结果与前瞻性陈述中明示或暗示的存在重大差异：由于不利的市场和经济条件，对入住率和租金收入产生不利影响；作为以多户型为重点的房地产投资信托基金，面临单一行业和部门投资固有的风险；房地产市场的不利变化，包括我们重要市场未来对多户单元的需求程度，我们未来可能寻求进入的新市场的进入壁垒，对我们提高或收取租金的能力、竞争、我们以优惠条件识别和完成有吸引力的收购或开发项目的能力、我们以可接受的条件及时完成任何计划处置的能力、以及我们以产生有利回报的方式对销售收益进行再投资的能力的限制；未能在预算范围内及时完成开发社区，如果有的话，未能按预期租赁或实现预期结果；意外的资金需求；运营成本的重大变化，包括房地产税、水电费和保险费用，由于通货膨胀和其他因素；无法以合理的费率获得适当的保险范围，或根本无法获得由于未投保风险、免赔额和自保保留的损失，或超出我们承保范围限制的巨灾损失；能够以优惠的利率获得融资（如果有的话），或在现有债务到期时为其再融资；利率或资本化率或资本市场状况的水平和波动性；任何评级机构行动对新债务融资的成本和可用性的影响；影响美国或全球银行业的不利发展的影响，包括银行倒闭和流动性担忧，这可能会导致经济和市场波动持续或恶化，以及监管机构对此的回应；抵押贷款融资市场的重大变化或其他因素会导致单户住房或其他替代住房选择，无论是作为自有产品还是租赁产品，成为更重要的竞争产品；我们继续满足复杂规则以维持我们作为联邦所得税目的的REIT地位的能力，MAALP满足规则以维持其作为联邦所得税目的的合伙企业地位的能力，我们的应税REIT子公司为联邦所得税目的保持其地位的能力，以及我们和我们的子公司在本规则规定的限制范围内有效运营的能力；无法吸引和留住合格人员；网络责任或对违反我们或我们的服务提供商的信息技术系统的潜在责任，或业务运营中断；环境污染的潜在责任；我们所受的法律要求发生变化，或施加新的法律要求，从而对我们的运营产生不利影响；极端天气和自然灾害；疾病爆发和其他公共卫生事件以及联邦、州和地方政府当局为应对此类爆发和事件而采取的措施；气候变化对我们的财产或运营的影响；法律诉讼或集体诉讼；负面新闻或社交媒体发布我们的行动或政策造成的声誉损害的影响，是否有必要；与众多联邦、州和地方法律法规相关的合规成本；以及我们不时向美国证券交易委员会提交的报告中确定的其他风险，包括我们最近提交的10-K表格年度报告中“风险因素”标题下讨论的风险……除法律要求外，我们不承担公开更新或修改本演示文稿中出现的任何前瞻性陈述以反映本演示文稿日期之后的事件、情况或预期变化的义务。G条例本演示文稿包含经修订的1934年《证券交易法》含义内的某些非公认会计准则财务措施。我们对这类非GAAP财务指标的定义以及与最直接可比的GAAP指标的对账可在随附的附录中以及我们网站www.maac.com“面向投资者”页面上的“备案与财务–季度业绩”导航标签下找到。封面：MAA SandLake，Orlando，FL

Section page content 4-7 about MAA + 30年公众公司平台，有跑赢业绩的成功往绩记录8-14改善宏观环境强劲的需求动态和下降的供应影响15-18差异化投资组合策略多样化在高增长的阳光地带市场，定位于全周期跑赢业绩19-23当前表现，随着供应影响减少，2026年展望建立势头24-31纪律性资本配置稳健发展，再开发和技术赋能举措以增加价值32-34资产负债表实力处于有利地位，可支持持续增长35-36可持续发展计划符合我们的使命，即增加价值并提供卓越的服务37-45附录调节和定义目录12345678

1 |关于MAA + 30年公众公司平台且有跑赢行业的成功往绩记录MAA Nixie，Raleigh，NC

32 标普 500 $ 22.0B年公众成员公司总资本2强劲的业绩平台~2,500~105k~$ 1B Associates公寓单位的26F开发管道A3/A-8.0% 128穆迪/标普信用评级10年复合年TSR3为2025年12月31日连续支付的季度现金股息4 1截至2025年12月31日，除非另有说明2总资本的定义见第28页3 TSR =股东总回报4 MAA的季度股息自1994年5月10日首次股息支付以来从未暂停或减少过GLANCE1 TERM0MAA Sand Lake | Orlando，FL 1

为投资者带来可观回报每股核心FFO预期年均增长4.8%高质量的收益流；复合核心FFO增长强劲的股息业绩记录；稳健增长和覆盖良好的优越长期股东回报总股东回报优越长期回报投资者*截至2025年12月31日1 YR 5 YR 10 YR 15 YR 20 YR MAA-6.3 % 5.5% 8.0% 9.3% 9.7% PEER AVG*-8.3 % 4.9% 4.2% 7.4% 7.6% 12026年预测的每股核心FFO为8.53美元，代表我们指导区间8.35美元至8.71美元的中点。1年派发的每股共同股息从未暂停或减少|增长与稳定的坚实记录来源：标普全球*同行平均包括：AVB、CPT、EQR、UDR年化复合6.4% 10年CAGR显著超过行业平均1

全周期盈利表现优异，下行保护明显来源：公司备案1同行成分股包括AVB、CPT、EQR、ESS和UDR。从长期来看，MAA的同店NOI增长表现优于同行平均水平，波动性较小长期平均2000 – 2025更高增长标准偏差2000 – 2025更低波动性同店NOI增长3.2% 丨MAA 3.0%同行平均水平1同店NOI增长4.4% MAA 4.9%同行平均水平1利差：170bps大金融危机利差：280bps互联网泡沫利差：630bps新冠疫情11

2 |宏观环境改善强劲的需求动态和下降的供应影响MAA Central Ave，Phoenix，AZ

单户家庭可获得性下降，负担能力差距显着来源：穆迪经济网，人口普查局，2026年1月单户家庭完成情况，同比变化来源：穆迪经济网，全国房地产经纪人协会，2026年1月1估计的抵押贷款付款是使用每月房价中位数和平均30年期固定抵押贷款利率计算得出的，假设首付20%；不包括PMI或与单户住房所有权相关的其他成本。估计抵押贷款支付额1上升99%平均新租赁价格上涨23%（2020年1月至2025年12月）MAA市场的抵押贷款支付额1与MAA市场的MAA租金截至2025年12月12日31的房价中位数为43.1万美元21

多户住宅开工连续11个季度低于长期平均水平延长周期1供应低环境RealPage Market Analytics数据显示，MAA市场多户住宅开工情况（占总套数百分比）1峰值开始多户住宅开工下降，从2022年第四季度开始，我们市场的开工情况趋于下降，我们预计交付量和供应压力将遵循类似的趋势，滞后2年。TTM开工1.9% 2这使得MAA上行，我们预计这将是一段有利的需求/供应动态的延长期

表现逊于预期奥斯汀<亚特兰大>达拉斯纳什维尔<奥兰多>休斯顿菲尼克斯<罗利/达勒姆>查尔斯顿杰克逊维尔<华盛顿特区>里士满<夏洛特> <坦帕> 2026年+市场预期MAA 2026年市场收入预期4 2新供应交付量继续下降，预计2026年至2028年将进一步下降。随着供应压力缓解和优惠到期，定价有望改善。1资料来源：RealPage Market Analytics 2 2015-2022年平均新增供应量占库存百分比3项优惠是根据MAA对已确定的竞争性物业的公开网站信息进行的内部市场调查估计的4表现不佳，平均业绩和优异表现指的是，MAA对2026年相对于MAA组合的其余部分的收入增长预期5从2025年Q4到2026年2月QTD的定价和入住率表现趋势以及其他定性因素~3.0% 21.25个月的免费租金~特许权到期时10%的租金增长2-3个月的免费租金~特许权到期时16%-24 %的租金增长平均竞争对手特许权3平均租赁竞争对手特许权3机会随着特许权的下降而显着的有效租金增长。当前MAA表现5趋势亚特兰大达拉斯奥兰多趋势罗利/达勒姆华盛顿特区夏洛特

未来缓解供应压力，稳定市场占用情况，包括租赁在内的MAA市场占用情况改善MAA市场的占用情况来源：realpage market analytics，2025年12月，交付放缓加上健康的吸收，使得包括租赁在内的入住率恢复到大流行前的水平，用于MAA市场，包括租赁在内的MAA市场的入住率在2024年5月达到88%的低点，并在2025年12月恢复到92% 2

持续低迷的潜在NOI表现优异开启了2011-2015年伟大的金融危机复苏期21资料来源：RealPage Market Analytics 2参考文献MAA在2000-2025年幻灯片7上的平均同店NOI增长值为3.2%，比长期平均水平高出5.7% 250bps 2

3 |差异化投资组合策略多元化布局高增长阳光地带市场，定位全周期跑赢行业MAA Robinson，Orlando，FL

在高增长市场独树一帜多户市场多户市场&区域办公室多户市场&企业总部多户开发（s）正在市场内进行多样化1按物业类型多样化1,2% NOI # SUBMARKETS 1佐治亚州亚特兰大12.0% 112德克萨斯州达拉斯9.3% 103佛罗里达州奥兰多7.5% 64佛罗里达州坦帕7.1% 75北卡罗来纳州夏洛特6.5% 96罗利/北卡罗来纳州达勒姆5.3% 107德克萨斯州奥斯汀5.2% 78田纳西州纳什维尔4.8% 79查尔斯顿，SC 3.9% 410休斯顿，德克萨斯州3.8% 12前10大市场374% 26%大型市场1中层市场1 1基于12/31/2025的总资产价值多户家庭投资组合2花园= 3层或更少；中层= 4至9层；高层= 10 +层3基于2025年第四季度总同店NOI我们的中层市场在整个市场周期创造稳定性查尔斯顿+格林维尔弗雷德里克斯堡+里士满无与伦比的子市场多样性3

强劲的居民形象+负担能力=稳固的增长机会同一商店居民在顶级市场的形象QTD at 12/31/2025 AVG新居民收入AVG新租赁租金/收入居民MED年龄居民%单一的前5名就业部门12345 Atlanta，GA $ 96,33920% 3382% Dallas，TX $ 105,16118% 3382% Orlando，FL $ 104,70621% 3868% Tourism Tampa，FL $ 109,61620% 3579% Charlotte，NC $ 90,63120% 3384% Raleigh/Durham，NC $ 80,45920% 3384% Austin，TX $ 8TX $ 85,66419% 3484%石油/天然气同店$ 93,30120% 3481%现有居民的主要就业部门QTD at 12/31/2025医疗技术金融/银行/保险教育市/县/州/联邦政府制造业食品和饮料零售专业服务自营同店14% 9% 8% 6% 5% 5% 5% 4% 4% 3% 3收款强劲| 2025年第四季度收取的所有租金的99.7%租金与收入的比率较低，而2022年第一季度为23%的高

卓越的客户服务驾驶记录居民保留客户服务重点与行业领先的谷歌星级评级单户住宅可用性/可负担性挑战创纪录的居民保留同店居民更替率和与单户住宅相关的搬迁率1谷歌星级评级2025财年4.7分之5谷歌星级评级1 # 1在行业跟踪12个月的居民更替率搬迁率历史低营业额3

4 |当前表现，随着供应影响的减少，2026年展望建立势头MAA Westglinn，Denver，CO

建立势头有利的Sunbelt市场动态（包括低于平均开工）的收敛+ MAA的增长举措和增强的运营平台建议接近可持续的表现吸收继续（优惠减少Sunbelt供应减缓吸收继续（优惠减少）Sunbelt供应-低于平均开工Sunbelt需求优于单户家庭的可用性/可负担性仍然受到挑战强劲的居民保留和收藏强劲的资产负债表，定位于增长物业重新定位项目平台举措/利润率扩张单位再开发机会增加外部增长外部势头内部势头4

建筑动力| 2025年同店经营趋势租赁多于租赁平均定价变化2025年同店2025年第一季度2025年第二季度2025年第三季度2025年第四季度有效租赁新租约-6.3 %-4.8 %-5.2 %-8.1 %续订4.5% 4.5% 4.7%混合-0.5 % 10个基点同比改善0.5% 40个基点同比改善0.3% 50个基点同比改善-1.7 % 40个基点同比改善入住率2025同店2025年第一季度第二季度2025年第三季度2025年第四季度平均每日实际入住率95.6% 95.4% 95.6% 95.7% MAA Boggy Creek，Orlando，FL 2025年第四季度混合定价比上年有所改善。目前接受3月续订的利率攀升至+ 5%区间。2025年第四季度入住率环比和同比均提高10个基点。历史低营业额和低，目前的风险敞口表明入住率将持续走强，符合2026年的预期。中端市场里士满、查尔斯顿和格林维尔在本季度表现出强大的定价能力。亚特兰大和达拉斯-沃斯堡继续呈现改善。4连续四个季度混合租赁定价同比改善

建筑动力| 2026F同店展望有效租金增长1 [-0.15 %…0.35%…0.85% ]物业收入增长[-0.20 %…0.55%…1.30% ]平均实际入住率全年预期稳定入住率[ 95.3%…95.6%…95.9% ]收入物业费用增长[ 1.90%…2.65%…3.40% ]房地产税增长[ 1.25%…2.25%…3.25% ]费用物业NOI增长[-1.70 %..。-0.70 %…0.30%】NOI 2026全年指引中点1有效租金增长不同于混合租赁而不是租赁定价增长。如附录所定义，混合租赁高于租赁定价增长是指与前一租赁相比，在所述期间内有效的新租赁和续租租赁定价。每单位平均有效租金表示在已占用单位的租赁优惠影响后的平均总租金金额加上未占用单位的普遍市场价格要求，除以总单位数。有关每单位平均有效租金和有效混合租赁率增长的完整定义，请参阅本演示文稿末尾的随附附录。同店投资组合中点全年指引区间实际值= a；预测值= F 2025A收益-20 bps 2026F租金增长*55个基点2026F有效租金增长35个基点2026F其他收入20个基点2026F物业收入增长55个基点*预计对2026F收入的贡献来自2026F混合租赁定价MAA Loso，Charlotte，NC 4

建筑动力| 2026F核心FFO指导全年20262 [ $ 8.35…$ 8.53…$ 8.71 ] 20263年第一季度[ $ 2.05…$ 2.11…$ 2.17 ] CORE FFO/SHARE1资本支出举措单位重建计划预计2026年6.4k至7.4k单位[ $ 45m…$ 50m…$ 55m ]物业重新定位计划[ $ 16m…$ 18m…$ 20m ]泛在Wi-Fi计划预计在2026年开始35个额外的新安装[ $ 16m…$ 18m…$ 20m ]多家庭交易/融资收购/处置2.5亿美元/2.5亿美元发展资金全资和预购合资交易[ 3.5亿美元…4亿美元…4.5亿美元]债务发行预计2026年将有2次债券发行用于外部增长/再融资3亿美元/1.2%；2026年第三季度到期开发支出通过2026年债务股份回购获得资金，根据就地回购授权以每股130.98美元的平均价格回购25.8万股3380万美元（截至2026年2月27日）1在此背景下，每股意味着每稀释普通股和单位。2预计2026年全年每股摊薄收益为4.11美元至4.47美元（中间价4.29美元）。有关非GAAP财务指标的调节，请参见附录。3由于MAA无法预测特定季度内（而不是一年中）的预测交易时间，因此MAA没有预测季度摊薄后每股普通股收益。4公司备案文件中注明的物业管理费用和一般及行政费用2026年指引2026年全年指引2026年全年指引中点中点公司费用总额间接费用4资产管理/技术/区域支持+ G & A [ 1.34亿美元…1.36亿美元…1.38亿美元] 2026年全年指引中点4

5 |有纪律的资本配置稳健发展、再开发和技术赋能举措以增加价值MAA Milepost 35，Denver，CO

通过内部&“预购”拓展开发管线*机遇Modera Liberty Row | NOW LEASING北卡罗来纳州夏洛特MAA防波堤| NOW LEASING佛罗里达州坦帕*预购开发项目是指在社区稳定出租后，与外部开发商建立合资企业和/或融资安排，并由MAA获得完全所有权（见本演示文稿随附的附录中对出租社区的定义）。购买前融资MAA Plaza Midwood |现在租赁北卡罗来纳州夏洛特购买前购买MAATERM3 Point Hope Charleston，SC Pre-Purchase Modera Chandler Phoenix，AZ Pre-Purchase 25 TERM0MAAMAA Scottsdale Phoenix，AZ IN-HOUSE

租赁方面的已完成发展，2025年12月31日的活跃租赁-UPS为9/30/23物业MSA单位迄今为止的成本（以百万计）物理占用预期稳定1新的Val Vista 2,3 Phoenix，AZ 317 $ 76.785.5% 2026年第二季度TERM0 Nixie 3 Raleigh/Durham，NC 406142.83 5.5% 2026年第三季度总发展租赁-UPS 723 $ 219.557.4%的开发项目有望在2025年12月31日提供额外的价值积极发展NC 239112.0 Q3 2025 4Q 2026 MAA Plaza Midwood 3,5 Charlotte，NC 302101.5 4Q 2025 3Q2027 Modera Chandler 5 Phoenix，AZ 345117.5 2Q 2026 4Q 2027 MAA Rove Richmond，VA 30699.5 1Q2027 1Q2028 TERM0MAA Point Hope5 Charleston，SC 33691.0 1Q2027 3Q2028 MAA One Scottsdale Phoenix，AZ 280135.0 2028年第一季度和2029年第二季度活跃开发项目总额2,522美元932.0美元资料来源：公司2025年第四季度收益发布补充1当90天平均实际入住率达到90%时被视为稳定的社区2 MAA拥有拥有财产的合资企业80%的股份；稳定后购买剩余部分的权利3个目前正在出租的活跃或最近完成的开发项目。4 MAA为物业的第3方开发提供融资；稳定后的购买选择权5 MAA拥有拥有物业的合资企业95%的股权；稳定后剩余的购买权6价值创造使用调整后的形式稳定的NOI计算的活跃开发项目和初始租赁中已完成的开发项目，上限率为5.0%，减去预期投资基础7一旦社区稳定12个月且特许权到期，预期每股稀释后的核心FFO将扣除出资成本。基于目前的资本成本估计和6%的加权平均稳定收益率。由于最近交付的单位的利息成本和当前的优惠逆风，这些在2026年租赁至核心FFO的积极和已完成的开发项目的稀释影响预计为0.07美元。扩大的租赁和开发管道稳定进入供应不足的环境所有活跃的开发项目+完成的开发项目初始租赁时间为2025年12月31日5500万美元-6500万美元预期稳定的增量NOI总额2.07亿美元预期总价值创造6 0.09美元预期年度核心FFO每股贡献75

2026年和未来发展预期mSA潜在单位堪萨斯城，KS-MO 263 Nashville，TN 312 Northern VA 287 Northern VA 306 Kansas City，KS-MO 88 Charlotte，NC 336 Denver，CO 429 Raleigh/Durham，NC 226 Orlando，FL 698 Northern VA 150 Denver，CO 259 Denver，CO 520 Atlanta，GA 294 Denver，CO 181总计4,3492026年开发管道预计将维持在约10亿美元-12亿美元的近期机会：夏洛特|丹佛|堪萨斯城|纳什维尔|北弗吉尼亚未来开发管道：拥有或控制的土地预计稳定的NOI收益率为6.0%-6.5 % 15 Modera Chandler |亚利桑那州凤凰城1预计2026年开工建设预计将维持10亿美元-12亿美元的管道。新开工应该会增加，预期稳定的NOI收益率在6.0%-6.5%的范围内，我们估计大约在开工四年后达到。

令人信服的收购机会目前稳定的收购预计在特许权烧毁后可实现5.5%的平均NOI收益率1最近以12/31/2025获得的社区以9/30/23的活跃租赁价获得的物业MSA单位购买价格（以百万计）获得的实际占用率预期稳定2丨MAA 丨MAA Vale Raleigh/Durham，NC 306 82.39 4.1% 2024年第二季度稳定的MAA Boggy Creek Orlando，FL 31085.2 96.5% 2024年第三季度稳定KS31896.196.9 % 2025年第三季度稳定的收购总额1,320美元370.59 1.5% 1特许权预计将在预期稳定后约12个月烧毁2当90天的平均实际入住率达到90%时被视为稳定的社区3在2025年第四季度期间，MAA在相邻的地块上关闭，我们预计该地块将开发一个88个单元的二期扩建项目5 MAA Cathedral Arts，Dallas，TX MAA Vale，Raleigh/Durham，NC MAA ONE28，Kansas City，KS MAA Boggy Creek，Orlando，FL

单元内部升级继续推动更高价值的单元重建计划机会大约有13,000个单元被确定为跨同店组合进行重建，具有创造额外租金增长价值的潜力范围重建在特定社区轮流进行（物业仍在同店组中），最大限度地减少停机时间，让我们能够通过实时改进不断完善程序标准程序包括厨房和浴室升级不锈钢能源星级电器台面更换更新橱柜节水管道装置节能灯具地板~25K单元从2023-2026F 2023202420252026F生产6,8585，6655,9956，400 – 7,400平均每单位成本$ 6,453 $ 6,219 $ 6,080 $ 6,600 – 7,600平均租金增加7.1% 7.3% 6.9% 7.0%-9.0%年化现金回报18.2% 20.5% 18.8% 18.5%-19.5%方案结果厨房更新MAA Gateway，夏洛特，NC before after Opportunity with Incoming Supply MAA 2025年第四季度的租金平均比我们子市场的新供应量低约420美元/个，从而创造了更多机会来增强我们现有的社区5平均而言，翻新过的单位比未翻新过的单位出租更快11天

重新定位精选物业以推动额外价值MAA Harbour Island，Tampa，FL更新和扩展健身中心联合办公区，以支持远程工作理想的便利设施MAA花园，亚特兰大，GA MAA Gateway（宠物水疗中心），Charlotte，NC面向当今生活方式的外部便利设施MAA Worthington，Dallas，TX物业重新定位计划周到升级以实现收入最大化计划包括升级便利设施、外部和公共区域，以跟上根据位置、租金增长潜力评估的市场需求候选者，竞争和进来的供应项目完成后重新定价的全社区预计2026年完成2025年开工的5个项目和预计2026年开工的6个项目的总支出为1800万美元所有已完成的项目全部和/或部分重新定价的平均现金回报率约为14.5%，租金上涨109美元/单位（高于市场涨幅）5个项目正在进行中，预计2026年开工的6个项目在5之后

平台价值倡议-技术使能所有完全启用智能家居技术的物业~3100万美元NOI（140bps利润率）当前NOI运行率2020-2025年检测到超过5,000个已验证的泄漏；估计410万美元的费用/资本节省使自助游（SGT）成为可能，这占当前79个试点物业的所有游览的24%，具有更高的游览到租赁转化率；计划在2026年扩展到150 +处物业。SMART HOME TECHNOLOGY目前的NOI为1800万美元，用于以单位（或双人游戏）双重提供有线和互联网服务；大约代表投资组合的一半，来自投资组合另一半的营销协议的额外200万美元收入双人游戏/电信协议在2024年完成了4次无处不在的Wi-Fi改造；2025年末/2026年初的23次和2026年计划的35次+预计2026年与这些项目相关的收入为3M +。来自这个更广泛的项目社区WI-FI的40-5000万美元NOI（120bps利润率）的长期机会各种人工智能/聊天工具到位，以帮助驱动和产生高质量的潜在客户，24/7/365以更高效/有效的方式捕获和处理租赁潜在客户；我们50% +的潜在客户来自付费/自然搜索，成本约为平均ILS（互联网上市服务）成本/潜在客户网站测试的1/3集中租赁管理职责；过渡以前与租赁申请和执行相关的现场任务（收入和身份证验证、公用事业证明、租赁生成，等）到集中式专家（30K +小时/年–节省时间）集中式租赁管理外包租房者的保险采购和合规边际NOI机会在时间节省考虑前为90万美元（8K小时/年–节省时间）RENTER的保险55个物业经理吊舱现在产生330万美元的年度费用节省；预计到2028年运行率将增加300万美元PODDING 5500万美元5000万美元2500万美元+ 2020-20252026-20302027 +估计年度NOI贡献总额额外增加5个通过移动维护的增强型迁出检查流程，每年实现140万美元的额外收入移动维护未来的集中化/专业化机会

6 |资产负债表实力良好，支持持续增长MAA Fountainhead，Phoenix，AZ

强劲、投资级资产负债表为增长做好了充分准备注：这里的总资本化定义为普通股和已发行单位乘以2025年12月31日的收盘股价，加上2025年12月31日的未偿债务总额，再加上优先股（50美元的可赎回股价乘以已发行总股份）。$ 16.6B普通股$ 5.4B总债务+优先债+优先/总资本：24.7%信用评级短期长期展望标准普尔评级服务公司1 A-2 A-稳定穆迪投资者服务公司2 P-2 A3稳定惠誉评级1 F1 A-稳定1公司信用评级授予MAA和MAALP（MAA的运营伙伴关系）2公司信用评级授予MAALP的12只美国公共REITs之一在2025年第四季度于2025年12月31日获得A级或以上评级将循环信贷额度从$ 1.25B扩大至$ 1.5B将商业票据计划从6.25亿美元扩大至7.5亿美元发行4亿美元，7年期，票息4.65%、2033年1月到期的无担保优先票据额外发行2亿美元、有效利率为4.61%的无担保优先票据（2026年2月重新开放）股份回购年股份平均价格总额2025206,916美元131.6052美元2723万美元2026年年初至今258,276美元130.9839美元3383万美元总计465,192美元6106万美元6

阶梯良好的债务到期日&平均利息低的到期债务总额18.0% 11.1% 7.4% 10.3% 5.5% 8.3% 7.3% 7.3% 6.4% 6.4% 12.1%固定利率债务利率1.2% 3.7% 4.2% 3.7% 3.1% 1.8% 5.4% 4.8% 5.1% 5.1% 3.8%债务到期情况（百万美元）12/31/20251根据Mid-America Apartments发行的无担保票据的契约定义，L.P.2调整后EBITDA在此计算中代表截至12/31/2025的过去12个月期间。以下调节见所附附录：（i）与EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的净收入；（ii）与净债务的无担保应付票据和有担保应付票据。3Core FFO派息率在此定义为2025年第四季度宣布的股息率除以2025年第四季度每2025年第四季度公司申报的实际核心FFO/股。总债务平均利率3.8% 1债务不包括无抵押循环信贷融资和无抵押商业票据计划。87.5%总债务为固定利率130.2% 4.3x68.6 %总债务/调整后总资产1净债务/调整后EBITDA 2核心FFO派息率3信贷指标截至2025年12月31日6

7 |可持续发展计划与我们的使命保持一致，即增长价值并提供卓越的服务MAA亚利桑那州凤凰城中城

更光明的今天和明天：我们的可持续发展承诺2025 GRESB公开披露得分A 80100293052702025 GRESB得分三颗绿星管理得分绩效得分2024 GRESB结果：得分：80/100；管理：29/30：绩效：51/70能源使用强度35%绿色住宅气体强度45%水使用强度10% 2018 – 2028年减少目标早期实现的原始目标–目标重设我们的Open Arms基金会在MAA社区提供全装修公寓住宅2025年NOVA市场新增55套住房超过3700个家庭帮助近33万个晚上的休息提供了创纪录的134万美元2025年筹集的资金披露社区服务评级：B2025评级：A 2025年环境举措MAA的企业可持续发展报告包括GRI | SASB | TCFD |联合国SDG的披露信息，可在我们的网站www.maac.com上找到楼宇自动化系统先进智能灌溉系统光伏太阳能项目7

8 | Appendix Reconciliations定义MAA SandLake，Orlando，FL

非公认会计原则财务措施的调节将MAA普通股东的可用净收入调节为计入合并经营报表其他营业外费用（收入）的FFO、CORE FFO、CORE AFFO和FAD。截至2025年12月31日和2024年12月31日止三个月，投资收益分别列示为税项费用净额0.4百万美元和0.9百万美元。截至2025年12月31日和2024年12月31日的十二个月，投资收益分别为140万美元和170万美元的税项费用净额。在截至2025年12月31日的三个月和十二个月以及截至2024年12月31日的十二个月内，根据其会计政策，MAA分别确认了53.0百万美元、61.9百万美元和8.0百万美元的应计法律和解和法律辩护费用。截至2024年12月31日的三个月和十二个月，已通过保险范围报销的与风暴和火灾费用相关的重建相关资本支出分别为240万美元和490万美元，不包括在其他资本支出中。8以千为单位的金额，每股及单位数据除外，截至12月31日止三个月，截至12月31日止年度，2025202420252024可用于MAA普通股股东的净利润56,649美元165,724美元443,221美元523,855美元房地产资产折旧和摊销158,367149，457616,774579，927出售可折旧房地产资产收益（224）（55028）（72,066）（55,003）MAA应占房地产合营企业房地产资产折旧和摊销168162667628并表第三方开发收益（1）—（206）—（11,239）归属于非控股权益的净利润（330）4,4289，65714,033归属于普通股股东的FFO单位持有人214,630264，537998,2531，052,201优先股嵌入衍生工具的损失（收益）（1）2,1814，300（1,111）18,751投资收益，税后净额（1）（2）（1,336）（3,205）（6,069）（6,078）与伤亡相关的（追偿）和费用，净额（1）（903）338（4,598）（9,326）法律费用、和解和（追偿），净额（1）（3）53,0001，43761,9089，437归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO 267,572267，4071,048，3831,064，985经常性资本支出（38,260）（23,418）（135,375）（112,228）归属于普通股股东和单位持有人的核心AFFO 229,312243，989913,008952，757再开发资本支出（17,400）（17,903）（66,575）（51,670）增收资本支出（20,647）（15,394）（76,759）（75,960）商业资本支出（9,375）（3,542）（19,212）（7,823）其他资本支出（4）（14,823单位持有人167,067美元179,957美元696,080美元745,484美元支付的股息和分配181,835美元176,336美元727,246美元705,160美元加权平均普通股-稀释后117,114116，892117,149116，776股FFO加权平均普通股和单位-稀释后119,987119，958120,000119，929每股普通股收益-稀释后：普通股股东可获得的净收入0.48美元1.42美元3.78美元4.49美元每股FFO-稀释后1.79美元2.21美元8.32美元8.77美元每股核心FFO-稀释后2.23美元2.23美元8.74美元8.88美元每股核心AFFO-稀释后1.91美元2.03美元7.61美元7.94美元

非美国通用会计准则财务指标的调节将可供MAA普通股东使用的净收入与以千为单位的净营业收入8美元进行调节截至2025年12月31日止三个月2024年12月31日2025年12月31日12月31日，2024年可用于MAA普通股股东的净收入56,649美元165,724美元443,221美元523,855美元折旧和摊销159,774150，852622,295585，616物业管理费用18,50717，57974,77972，040一般及管理费用13,85014，07254,80756，516利息费用48,70844，192185,257168，544出售可折旧房地产资产收益（224）（55028）（72,066）（55,003）其他营业外费用（收入）51,46494947，161（1,655）所得税费用1,1911，7554,5955，240房地产合营收入（691）（546）（2,075）（1,951）归属于非控股权益的净利润（330）4,4289，65714,033向MAA系列I优先股股东的股息9229223,6883，688总计NOI $ 349,820 $ 344,899 $ 1,371，319 $ 1,370，923同店NOI $ 31,322，186美元非同店和其他NOI 19,99113，57367,05548，737总NOI 349,820美元344,899美元1,371，319美元1,370，923美元

非公认会计原则财务措施的调节净收入与EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的调节在截至2025年12月31日的三个月和十二个月内以及在截至2024年12月31日的十二个月内，在合并经营报表的其他营业外费用（收入）中包括，根据其会计政策，MAA分别确认了53.0百万美元、6190万美元和8.0百万美元的应计法律和解和法律辩护费用。千美元截至2025年12月31日止三个月截至2025年12月31日2024年12月31日2025年12月31日，2024年净收入$ 57,241 $ 171,074 $ 456,566 $ 541,576折旧及摊销159,774150，852622,295585，616利息费用48,70844，192185,257168，544所得税费用1,1911，7554,5955，240 EBITDA 266,914367，8731,268，7131,300，976出售可折旧房地产资产收益（224）（55,028）（72,066）（55,003）合并第三方开发收益（1）—（206）—（11,239）调整以反映MAA在未合并关联公司EBITDA中所占份额3743451,4241，363 EBITDA为267,064312，9841,198，0711,236，097优先股嵌入衍生工具损失（收益）（1）2,1814，300（1,111）18,751投资收益（1）（1，（追偿）和费用，净额（1）（903）338（4598）（9326）法律费用、和解和（追偿），净额（1）（2）53,0001，43761,9089，437调整后EBITDA为319,655美元314,916美元1,246，813美元1,247，1508

非公认会计原则财务措施对账应付无担保票据对账、应付有担保票据净额和应付有担保票据净额与债务净额对账总资产与毛额资产的对账不动产资产的对账，净额与合并资产负债表中持有待售资产中包含的不动产资产毛额（1）。（一）纳入合并资产负债表持有待售资产。千美元2025年12月31日2024年12月31日无担保应付票据净额5,044，979美元4,620，690美元有担保应付票据净额360,393360，267总债务5,405，3724,980，957现金及现金等价物（60,258）（43,018）净债务5,345，114美元4,937，939美元千美元2025年12月31日2024年12月31日总资产11,975，383美元11,812，369美元累计折旧5,914，0175,327，584持有待售资产累计折旧（1）32,51330，218总资产17,921，913美元17,170，171美元千美元2025年12月31日2024年12月31日房地产资产，净额11,609，324美元11,515，418美元累计折旧5,914，0175,327，584持有待售资产净额46,4017，764持有待售资产累计折旧（1）32,51330，218现金及现金等价物60,25843，018房地产总资产17,662，513美元16,924，0028

非公认会计准则财务措施的调节2026年全年稀释普通股每股收益与核心FFO和核心AFFO的调节指引非核心FFO项目可能包括与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整；出售不可折旧资产的收益或损失；投资的收益或损失，税后净额；与伤亡相关的费用和（追偿），净额；债务清偿的收益或损失；法律费用、和解和（追偿）、净额和按市值计价的债务调整。2026年全年指引区间低每股普通股高收益-稀释后4.11美元4.47美元房地产折旧和摊销5.385.38出售可折旧资产收益（1.19）（1.19）每股FFO-稀释后8.308.66非核心FFO项目（1）每股0.05 0.05核心FFO-稀释后8.358.71经常性资本支出（1.03）（1.03）每股核心AFFO-稀释后7.32美元7.68美元

非GAAP财务指标调整后EBITDA的定义为本新闻稿中的计算目的，调整后的息税前利润、所得税、折旧和摊销前利润或调整后EBITDA，代表对不被视为MAA核心业务一部分的项目进行进一步调整的EBITDA，例如与TERMA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整、出售不可折旧资产的收益或损失、投资收益或损失、与伤亡相关的费用和（追偿）、净额、债务清偿和法律费用的收益或损失、和解和（追偿），净额。作为房地产的所有者和经营者，MAA将调整后的EBITDA视为衡量核心经营业绩的重要指标，因为调整后的EBITDA不包括不代表经营业绩的各种收入和费用项目。MAA计算调整后EBITDA的方法可能与其他公司计算调整后EBITDA所采用的方法不同。调整后的EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。核心调整运营资金（Core AFFO）Core AFFO由Core FFO减去经常性资本支出组成。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，本新闻稿中使用的核心AFFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心AFFO。不应将核心AFFO视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为核心AFFO是从运营衡量业绩的重要衡量标准，因为核心AFFO衡量的是控制收入、费用和经常性资本支出的能力。核心运营资金（Core FFO）核心FFO是指根据不被视为MAA核心业务运营一部分的项目进行调整后的FFO，例如与MAA系列I优先股中嵌入衍生工具的公允价值相关的调整；出售非折旧资产的收益或损失；投资收益或损失，税后净额；与伤亡相关的费用和（追偿）净额；债务清偿的收益或损失；法律费用、和解和（追偿）净额，以及按市值计价的债务调整。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，本新闻稿中使用的核心FFO代表归属于普通股股东和单位持有人的核心FFO。虽然MAA对核心FFO的定义可能与业内其他类似，但MAA计算核心FFO的方法可能与其他REITs使用的方法不同，因此可能无法与此类其他REITs进行比较。核心FFO不应被视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。MAA认为，核心FFO有助于理解其不同时期的核心经营业绩，因为它去除了某些项目，这些项目由于其性质而无法在不同时期进行比较，因此往往会模糊实际的经营业绩。EBITDA就本新闻稿的计算而言，利息、所得税、折旧和摊销前利润或EBITDA由净收入加上折旧和摊销、利息费用和所得税组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。EBITDA就本新闻稿中的计算而言，未计利息、所得税、房地产折旧和摊销前利润或EBITDA由对出售可折旧资产的损益进行进一步调整的EBITDA、合并第三方开发的收益以及反映MAA在未合并关联公司的EBITDA中所占份额的调整组成。作为房地产的所有者和经营者，MAA认为EBITDA是衡量核心经营业绩的重要指标，因为EBITDA不包括不代表经营业绩的各种费用项目。虽然MAA对EBITDA的定义与NAREIT的定义是一致的，但它可能与其他公司计算EBITDA所采用的方法不同。EBITDA不应被视为替代净收入作为经营业绩的指标。可用于分配的资金（FAD）FAD由核心FFO减去总资本支出组成，不包括开发支出、物业收购、与管理层预计将由保险收益补偿的重大伤亡损失相关的资本支出以及与公司相关的资本支出。因为归属于非控制性权益的净利润加回，FAD，在本新闻稿中使用时，代表归属于普通股股东和单位持有人的FAD。不应将FAD视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。作为房地产的所有者和运营商，MAA认为FAD是从核心运营衡量业绩的重要衡量标准，因为FAD衡量的是控制收入、费用和资本支出的能力。8

非GAAP财务指标的定义运营资金（FFO）FFO表示可供MAA普通股股东使用的净收入（按照GAAP计算），不包括处置经营性物业的损益、资产减值和合并第三方开发的收益，加上房地产资产的折旧和摊销、归属于非控股权益的净利润以及合资企业的调整。由于归属于非控制性权益的净利润被加回，FFO在本新闻稿中使用时代表归属于普通股股东和单位持有人的FFO。虽然MAA对FFO的定义是根据NAREIT的定义，但它可能与其他公司使用的计算FFO的方法不同，因此可能无法与此类其他公司进行比较。FFO不应被视为替代可供MAA普通股股东使用的净收入作为经营业绩的指标。MAA认为FFO有助于理解经营业绩，因为FFO不包括房地产资产的折旧和摊销。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。毛资产毛资产是指总资产加上累计折旧和持有待售资产的累计折旧。MAA认为，总资产规模可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。房地产资产毛额房地产资产毛额是指房地产资产净额加上累计折旧、持有待售资产净额、持有待售资产的累计折旧、现金和现金等价物以及包括在限制性现金中的1031（b）交换收益。MAA认为，房地产总资产可以作为评估其资产负债表状况的有用工具。MAA认为，GAAP房地产资产的历史成本折旧通常与这些资产的价值变化不相关，正如历史成本折旧所暗示的那样，这些资产的价值不会随着时间的推移而可预测地减少。净负债净负债指无担保应付票据、净应付票据和有担保应付票据、净减现金和现金等价物以及包括在受限制现金中的1031（b）交换收益。MAA认为净债务是评估其债务状况的有用工具。净营业收入（NOI）净营业收入是指期间持有的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销），无论其持有待售状态如何。NOI不应被视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方法。MAA认为NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。非同店及其他NOI非同店及其他NOI是指在该期间分类于非同店及其他投资组合内的所有物业的租金及其他物业收入减物业营运开支总额（不包括折旧及摊销）。非同店和其他NOI包括与恶劣天气事件相关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。不同店和其他NOI不应被视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方案。MAA认为，非同店和其他NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。同店NOI同店NOI是指该期间分类在同店组合内的所有物业的租金和其他物业收入减去物业运营费用总额（不包括折旧和摊销）。同店NOI不包括与恶劣天气事件相关的风暴相关费用，包括飓风和冬季风暴。不应将同店NOI视为可供MAA普通股股东使用的净收入的替代方案。MAA认为，同店NOI是评估经营业绩的有用工具，因为它通过排除公司层面的费用和其他与物业经营业绩无关的项目来衡量物业业绩的核心运营。8

其他关键定义其他关键定义每单位平均有效租金每单位平均有效租金表示在已占用单位的租赁优惠效应加上未占用单位的普遍市场价格要求后的总租金金额的平均值，除以单位总数。租赁优惠是对当前市场利率的折扣。MAA认为，平均有效租金是评估平均定价的一个有用的衡量标准。它并不代表每单位收取的实际租金收入。平均实际入住率平均实际入住率表示适用期间每日实际入住率的平均值。发展社区社区仍被确定为发展，直到所有发展中单位获得入住证明。一旦所有单元交付并可供入住，社区将进入租赁社区组合。有效混合租赁率增长有效混合租赁率增长代表适用期间我们同店组合的有效新租赁率增长和有效续租租赁率增长的合并加权平均值。有效新租赁率增长有效新租赁率增长是指在适用期间有效的我们同店组合的新租赁的租赁优惠影响后，与前一租赁相比，总租金金额的增长。有效续租租赁率增长有效续租租赁率增长是指在适用期间有效的我们的同店组合续租租赁的租赁优惠影响后，与前一次租赁相比，总租金金额的增长。租赁社区在租赁期间获得的新收购和新开发的社区将保留在租赁社区组合中，直到稳定。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被认为是稳定的。非同店及其他组合非同店及其他组合包括最近收购的社区、开发或租赁中的社区、已处置或确定处置的社区、出现重大伤亡损失的社区、不符合同店组合定义的要求的稳定社区、零售物业和商业物业。居民营业额居民营业额指截至报告季度末的过去12个月内，不包括同店组合内转让的居民迁出占到期租约的百分比。同店投资组合（或同店）MAA在每个日历年年初或根据重大交易或事件的需要审查其同店投资组合。社区如果在前一年年初拥有并稳定下来，一般会被添加到同店组合中。当90天的平均实物入住率达到90%时，社区被认为是稳定的。已获MAA董事会批准处置的社区被排除在同店组合之外。遭遇重大伤亡损失的社区也被排除在同店组合之外。8