刚刚宣布
亚历山大执行公司最大的生命科学租约
与长期存在的多国制药租户的历史
七月份为a 466,598我们校园中的RSF Build-TO-SUIT研究中心
亚历山大·梅加坎普斯的观点™在圣迭戈
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亮点
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16年租期，含
信贷租户
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独特地强调
定向需求
我们领先的生命科学
目的地在
圣地亚哥
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研发中枢嵌入式
在便利设施丰富的
巨足目
生态系统，使
租户招募和
留住顶尖人才
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目 录
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2025年6月30日
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公司亮点
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页
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任务和集群模型 .....................................................................
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收益新闻稿
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综合业务报表 ..........................................
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指导 ...................................................................................................
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合并资产负债表 ............................................................
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部分权益的处置及出售 ..........................................
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财报电话会议信息和关于公司 ...........................
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补充资料
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页
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页
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公司简介 .......................................................................................
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外部增长/房地产投资
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投资者信息 .................................................................................
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房地产投资 ................................................................
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金融和资产基础亮点 .....................................................
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新A/A +级发展及重建物业：
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高质量和多样化的客户群 .................................................
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最近交付 ...........................................................................
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内部增长
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当前项目 ..............................................................................
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关键运营指标 .............................................................................
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管道概要 ......................................................................
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同一物业表现 ..................................................................
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建筑支出 ........................................................................
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租赁活动 .........................................................................................
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利息资本化 .....................................................................
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合同租约到期 ...............................................................
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合资公司财务信息 ...................................................
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前20大租户 .........................................................................................
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资产负债表管理
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物业及入住率概要 ..............................................
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投资 ..........................................................................................
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物业上市 ........................................................................................
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资产负债表 ......................................................................................
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关键信用指标 ...............................................................................
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债务汇总 .................................................................................
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定义与和解
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定义与和解 ..........................................................
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电话会议
信息：
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2025年7月22日星期二
下午2：00美国东部时间
上午11：00太平洋时间
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(833) 366-1125或
(412) 902-6738
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要求加入电话会议
Alexandria Real Estate Equities, Inc.
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联系方式：
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Alexandria Real Estate Equities, Inc.
corporateinformation@are.com
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Joel S. Marcus
执行主席&
创始人
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Peter M. Moglia
首席执行官&
首席投资官
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MARC E. BINDA
首席财务官 &
司库
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保拉·施瓦茨
董事总经理，
RX通信集团
(917) 633-7790
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亚历山大的
巨型山羊座™
平台
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75%
我们的年度报告
租金收入
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截至2025年6月30日.有关更多详细信息，请参阅补充信息中的“定义和调节”。
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最大、质量最高
资产基础聚集在
最佳位置
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行业领先客户
~的基础750租户
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高质量现金流
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经验证的承销
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堡垒资产负债表
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长期，高度
经验丰富的管理团队
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生命科学地产
我们发明了它。
我们主宰了它。
最值得信赖的品牌
生命科学地产
亚历山德里亚的巨型山药™平台驱动器
卓越的经营业绩
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亚历山大的
Megacampus平台
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75%
年租金收入
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亚历山德里亚的巨型山岳占领
跑赢市场(1)
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17%
入住率
表现优异
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91%
巨足目
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74%
市场
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截至2025年6月30日.有关更多详细信息，请参阅补充信息中的“定义和调节”。
(1)表示截至2025年6月30日大波士顿、旧金山湾区和圣地亚哥市场内亚历山大Megacampus生态系统的入住率，与这些市场的平均入住率相比
CBRE Research发布的《2025年第一季度美国生命科学报告》。
(1)来源：美国众议院能源和商业委员会，《21世纪治愈讨论文件白皮书》，2015年1月27日。
(2)资料来源：PhRMA，“用于慢性疾病的药物开发：2024年报告。”
(3)来源：疾控中心，《心脏病事实》，2024年10月24日。代表最新公布的数据，该数据反映了美国对2022.
(4)来源：国家癌症研究所，《癌症统计》，2025年5月7日更新。代表最新公布的数据，反映了2018 – 2021年的数据，不包括因新冠疫情导致的2020年。
(5)来源：阿尔茨海默病协会，“2025年阿尔茨海默病事实与数据。”代表最新公布的数据，该数据反映了美国对2025年的估计。
(1)资料来源：Evaluate Pharma，2025年5月27日。代表2024年并购和合作产生的前20名生物制药产品销售额的百分比。并购包括公司和产品收购。合作伙伴关系包括产品
由一家公司通过许可内交易采购。
亚历山大历史上始终如一的坚实股息
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2Q25
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7.3%
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股息
产量
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57%
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股息支付
比
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2021–2025
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$ 2.3b
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提供的净现金
经营活动
分红后
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年度普通股DIVIDE每股ND
(1)
(2)
(3)
(1)股息收益率按截至3个月宣布的股息计算2025年6月30日 的$1.32每股普通股年化除以我们普通股的收盘价2025年6月30日的$72.63.
(2)表示截至12月31日的年度总额，2021直通2024和我们的中点2025指导范围。有关更多详细信息，请参阅收益新闻稿中的“指导”。
(3)代表宣布的普通股股息 $1.32每股截至三个月2025年6月30日年化。
Alexandria Real Estate Equities, Inc.报告：
2Q25和1H25 净亏损每股–稀释$(0.64) 和$(0.71)，分别；和
2Q25和1H25每股FFO –稀释，经调整，of$2.33和$4.63，分别
加利福尼亚州帕萨迪纳–2025年7月21日– Alexandria Real Estate Equities, Inc.（NYSE：ARE）
公布的财务和经营业绩第二季度结束了2025年6月30日.
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关键亮点
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经营成果
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2Q25
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2Q24
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1H25
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1H24
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总收入：
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以百万计
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$762.0
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$766.7
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$1,520.2
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$1,535.8
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归属于亚历山大普通股股东的净（亏损）收入–稀释后：
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以百万计
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$(109.6)
|
$42.9
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$(121.2)
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$209.8
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每股
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$(0.64)
|
$0.25
|
$(0.71)
|
$1.22
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归属于亚历山大普通股股东的运营资金–稀释后，经调整：
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以百万计
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$396.4
|
$405.5
|
$788.4
|
$809.4
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每股
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$2.33
|
$2.36
|
$4.63
|
$4.71
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行业领先的REIT，拥有高质量、多样化的租户基础和强劲的利润率
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（截至2025年6月30日，除非另有说明）
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北美洲营运物业占用情况
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90.8%
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(1)
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Megacampus有效的年租金收入百分比™平台
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75%
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来自投资级或公开的有效年租金收入百分比
交易型大盘租户
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53%
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营业利润率
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71%
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调整后EBITDA利润率
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71%
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包含年度租金上涨的租约百分比
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97%
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加权-平均剩余租期：
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前20大租户
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9.4
|
年
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所有租户
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7.4
|
年
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租户收款持续强劲：
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2025年7月截至目前已收取的租户租金和应收账款2025年7月21日
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99.4%
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2Q25截至目前已收取的租户租金和应收账款2025年7月21日
|
99.9%
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(1)反映临时空缺汇总668,795RSF，或者1.7%，现已出租，预计于
在建筑物和/或租户改善完成时占用。加权平均预期交货日
是2026年1月2日.
强劲而灵活的资产负债表，流动性显著； 前10%信用评级在所有人中排名
公开交易的美国REITs
•净债务和优先股调整后EBITDA5.9x和fixed-收费覆盖率
4.1x为2Q25年化， 与4Q25年化目标≤ 5.2x和4.0x到4.5x,
分别伊利。
•显着流动性46亿美元.
•只有9%我们的债务总额中到2027年到期的.
•12.0年加权-平均deb剩余期限t, 最长跻身标普 500只REITs.
•自2021，我们的季度末固定利率债务平均97.2%.
•总债务和优先股与总资产之比30%.
•2.973亿美元现有房地产合营企业的出资承诺
合作伙伴为建设提供资金Q3 25直通2027及以后，包括1.167亿美元
从Q3 25至25年第四季度.
租赁量和出租率提升
•租赁量 769,815 RSF期间2Q25.
•2025年7月，我们执行了公司历史上最大的生命科学租约，长期-
常备跨国制药租户为a 16年扩建定制租赁,
聚合 466,598RSF，位于Campus Point by Alexandria Megacampus in our
大学城中心子市场.如果这包括在租赁量中为2Q25，the
总租赁RSF将增加到 1.2百万RSF为2Q25从 769,815RSF。参考
到收益新闻稿中的“后续事件”以获取更多详细信息。
•续租和重新出租空间的租金上涨5.5%和6.1%（现金
基础）为2Q25和13.2%和6.9%（收付实现制）为1H25.
•84%我们在过去十二个月的租赁活动是从我们现有的
租户基础。
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2Q25
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1H25
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总租赁活动– RSF
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769,815
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1,800,368
|
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续租和重新出租空间：
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RSF（包含在上述总租赁活动中）
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483,409
|
1,367,817
|
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租金上涨
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5.5%
|
13.2%
|
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租金上涨幅度（收付实现制）
|
6.1%
|
6.9%
|
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租赁开发和再开发空间– RSF
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131,768
|
138,198
|
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股息策略，与股东分享经营活动产生的现金流量净额，同时
保留很大一部分用于再投资
•普通股股息申报2Q25 of $1.32每股合计$5.26 每
普通股截至2025年6月30日止十二个月，向上18美分，或3.5%，超过
截至2024年6月30日止十二个月.
•通过将我们最近的股息维持在 $1.32每股，结束了4000万美元额外流动性
并且股权资本可以每年再投资。
•股息收益率 7.3%截至2025年6月30日.
•股息支付率 57%截至三个月2025年6月30日.
•留存股息后经营活动提供的重大净现金流
再投资汇总23亿美元截至12月31日止年度，2021直通2024
以及我们2025年指导范围的中点.
持续执行Alexandria的2025年资本回收战略
我们预计将为年底的资本需求提供很大一部分资金
2025年12月31日通过处置非核心资产、土地、部分权益出售及
销售给所有者/用户。我们预计土地的处置以代表 20%–30%占我们总数的
2025年部分权益的处置和出售。
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（百万）
|
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|
已完成处置
|
$261
|
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|
我们在受不可退还押金约束的待处理交易中所占份额，
签署意向书，及/或买卖协议
谈判
|
525
|
|||
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我们在已完成和待完成的2025年处置中所占份额
|
786
|
40%
|
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额外定向处置
|
1,164
|
60
|
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2025处置和出售部分权益的指导中点
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$1,950
|
100%
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截至2025年6月30日的第二季度财务及经营业绩（续）
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2025年6月30日
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亚历山大的开发和再开发管道交付了增量年度净运营
收入1500万美元期间开始2Q25, 有额外的1.39亿美元 增量
预计实现的年度净营业收入由26年第四季度主要来自项目 84%租赁/
谈判
•期间2Q25，我们投入服务发展和重建项目聚合
217,774RSF那是90% 占领对面三个子市场并交付了增量
年度净营业收入1500万美元.
•一个重要的2Q25交付是119,202RSF电话：10935、10945、10955Alexandria Way
位于该资产的One Alexandria Square Megacampus在我们的多利松
子市场。
•改进100bps和110bps在初始稳定收益率和初始稳定收益率
（收付实现制）分别主要受较高租金的租赁空间推动
比之前承销的和a 2300万美元减少在总投资中由于
整体项目效率带来的建设成本节约。
•近期交付项目的年度净营业收入（收付实现制）预计为
增加 5700万美元关于初始免费租金的烧完，它有一个加权平均
燃尽期约为三个月份.
•在1Q25-4Q26期间，我们预计将实现年度净营业收入近9%
占2024年总净营业收入的比例。
•74%在我们的总开发和再开发管道中的RSF的比例是在我们的
Megacampus生态系统。
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发展及重建项目
|
增量
年度净
营业收入
|
RSF
|
被占/
租赁/
谈判中
百分比
|
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|
（百万美元）
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投入使用：
|
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25年第一季度
|
$37
|
309,494
|
100%
|
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2Q25
|
15
|
(1)
|
217,774
|
90
|
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|
投入使用1H25
|
$52
|
(1)
|
527,268
|
96%
|
||||
|
预计投入使用：
|
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Q3 25直通26年第四季度
|
$139
|
(2)
|
1,155,041
|
(3)
|
84%
|
(4)
|
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2027直通2028(5)
|
261
|
3,270,238
|
28%
|
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|
$400
|
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(1)不包括最近交付的空间汇总的增量年度净营业收入22,005RSF
截至2025年6月30日空置和/或未出租的.
(2)包括s 预计部分交付通过26年第四季度从预计将在2027年及以后稳定下来的项目来看，
包括尚未完全承诺的投机性未来租赁。参考初步及稳定入住率
年“新A/A +级发展及重建物业：目前项目”下在
补充信息，了解更多详情。
(3)表示与预计将稳定在26年第四季度.不包括部分的RSF
通过交付26年第四季度来自预计将在2027年及以后稳定下来的项目。
(4)表示预期的发展及重建项目的租赁/谈判百分比
在2H25和2026年期间稳定下来。
(5)包括一个 100%预租承诺近期项目预计明年开工建设
年。
关于临时空缺的重大租赁进展
|
截至2025年6月30日
|
90.8%
|
(1)
|
|
|
临时空缺现已出租，未来交付
|
1.7
|
(2)
|
|
|
截至2025年6月30日，包括租赁但尚未交付的舱位
|
92.5%
|
(1)更多详情请参阅补充资料中的“物业及入住率概要”。
(2)系截至2025年6月30日聚合668,795主要在大波士顿地区的RSF，
旧金山湾区，以及圣迭戈市场，该市场已出租，预计将于
完成建筑物和/或租户改善。加权平均预计交货日为
2026年1月2日.
关键运营指标
•净营业收入（收付实现制）of 20亿美元为2Q25年化，向上 1.114亿美元，或
5.8%，相较于2Q24年化.
•同物业净营业收入变动(5.4)%和2.0%（收付实现制）为2Q25结束了
2Q24和(4.3)%和3.4%（收付实现制）为1H25结束了1H24，其中包括租赁到期
在2015年第一季度汇总期间变得空置的768,080RSF跨越六个属性和四
加权平均租约到期日为2025年1月21日.不包括
这些租约到期的影响，同一物业净营业收入变化为2Q25
本来应该是(2.1)%和6.5%（现金制）。截至2025年6月30日, 153,658 RSF被
租赁，加权平均租赁开始日期为2026年4月30日,我们预计
有利地解决剩余的614,422RSF在接下来的几个季度。
•一般和行政费用5980万美元为1H25，代表节省的成本
3190万美元或35%，相较于1H24,主要是成本控制和效率的结果
关于降低人员相关成本和简化业务流程的倡议。
•占净营业收入的百分比，我们的一般和行政费用
过去十二个月结束2025年6月30日都是6.3%，代表最低水平的
过去十年，与9.2%结束的过去十二个月2024年6月30日.
强劲而灵活的资产负债表
截至或截至三个月的关键指标2025年6月30日
•257亿美元总市值。
•124亿美元在总股本中.
|
2Q25
|
目标
|
|||||||
|
季度
|
尾随
|
25年第4季度
|
||||||
|
年化
|
12个月
|
年化
|
||||||
|
净债务和优先股至
经调整EBITDA
|
5.9x
|
5.8x
|
小于等于5.2x
|
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|
固定费用覆盖率
|
4.1x
|
4.3x
|
4.0x至4.5x
|
|||||
|
|
|
|
截至2025年6月30日的第二季度财务及经营业绩（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
强劲而灵活的资产负债表（续）
关键资本事件
•到期时2025年4月30日，我们偿还了6.00亿美元我们的3.45%无抵押高级
应付票据以我们2025年2月无抵押优先应付票据的收益
提供。
•根据我们2024年12月授权的普通股回购计划，我们可能
回购至5.00亿美元我们的普通股通过2025年12月31日.期间
2Q25，我们没有回购任何股份.截至2025年7月21日，近似值为
根据该计划授权和剩余的股份为 2.418亿美元.
•2025年8月，我们预计将偿还我司合并报表实际持有的一笔有担保建设贷款
99 Coolidge Avenue的房地产合资企业，一个开发项目，我们有一个 76.9%
利息.该项目目前 76%租赁/谈判并有望在 2026.
We预计偿还贷款合计1.535亿美元哪个成熟2026并承担着
利率7.16%截至2025年6月30日。因此，我们预计将在早期确认亏损
债务的清偿 9.9万美元为核销未摊销的递延融资
25年第三季度的成本。
投资
•截至2025年6月30日:
•我们的非房地产投资合计15亿美元.
•未实现收益在我们的综合资产负债表中列报的是770万美元,
包括未实现损益毛额合计1.802亿美元和
1.725亿美元，分别。
•投资损失的3060万美元为2Q25在我们的合并报表中提出
运营包括3050万美元的实现d收益,2190万美元未实现的损失，和
3920万美元减值费用.
其他关键亮点
|
归属于亚历山大普通股股东的净利润中包含的关键项目：
|
|||||||||||||||
|
2Q25
|
2Q24
|
2Q25
|
2Q24
|
1H25
|
1H24
|
1H25
|
1H24
|
||||||||
|
（以百万计，每股除外
金额）
|
金额
|
每股–
摊薄
|
金额
|
每股–
摊薄
|
|||||||||||
|
未实现亏损的非-
房地产投资
|
$(21.9)
|
$(64.2)
|
$(0.13)
|
$(0.37)
|
$(90.1)
|
$(35.1)
|
$(0.53)
|
$(0.20)
|
|||||||
|
房地产销售收益
|
—
|
—
|
—
|
—
|
13.2
|
0.4
|
0.08
|
—
|
|||||||
|
非真实减值
房地产投资
|
(39.2)
|
(12.8)
|
(0.23)
|
(0.08)
|
(50.4)
|
(27.5)
|
(0.30)
|
(0.16)
|
|||||||
|
房地产减值(1)
|
(129.6)
|
(30.8)
|
(0.76)
|
(0.18)
|
(161.8)
|
(30.8)
|
(0.95)
|
(0.18)
|
|||||||
|
拨备增加
预期信用损失
金融工具
|
—
|
—
|
—
|
—
|
(0.3)
|
—
|
—
|
—
|
|||||||
|
合计
|
$(190.7)
|
$(107.8)
|
$(1.12)
|
$(0.63)
|
$(289.4)
|
$(93.0)
|
$(1.70)
|
$(0.54)
|
|||||||
|
(1)请参阅收益新闻稿中的“来自运营的资金和来自每股运营的资金”
更多细节。
|
|||||||||||||||
后续事件
•2025年7月，我们执行了公司历史上最大的生命科学租约，长期-
常备跨国制药租户为a16年扩建定制租赁，
聚合466,598RSF，位于Campus Point by Alexandria Megacampus in our
大学城中心子市场。
•租户目前在Megacampus内占用两栋楼，一栋
聚合52,620RSF和另一个建筑聚合 52,853RSF。2025年底，
租户将腾出 52,620RSF建设允许拆迁开发
在这个站点新建的专门建造的生命科学大楼。upon delivery of the new build-to-
预计2028年发生的诉讼财产，租户将腾出 52,853RSF建设到
允许建造一个为整个Megacampus提供服务的便利设施。
行业与企业责任引领：催化引领为
有利于人类健康和社会的积极变化
•8 Davis Drive on the Alexandria Center®为先进技术–研究三角
Megacampus荣获享有盛誉的2025年BOMA（建筑业主和管理者协会）
国际TOBY（年度卓越建筑）生命科学奖
类别。TOBY大奖是商业地产界的最高认可
表彰卓越的楼宇管理和运营。该奖项代表
公司在国际TOBY大奖中的首次获奖。生命中的四个区域赢家
进步为国际TOBY提名者的科学类，三个是亚历山大-
拥有、-运营、-开发的设施。额外的两个亚历山大设施是：
•201 Haskins Way on the Alexandria Center®生命科学–南旧金山
旧金山湾区的校园和
•亚历山大中心东布莱恩街188号®生命科学– Eastlake Megacampus
在西雅图。
•我们发布了《2024年企业责任报告》，该报告强调了我们
开创性的可持续发展方法和持续执行我们有影响力的
企业责任平台。报告中值得注意的亮点包括：
•我们减少运营温室的创新战略的持续推进
通过能源效率、电气化和
替代能源，以及可再生电力。我们减少了经营性GHG排放
2022-2024年强度提高18%，代表朝着我们的30%不断进步
相对于2022年基线，到2030年的削减目标。
•我们坚定不移的工作，催化我们当地社区的健康和活力，使一
通过面向行动的解决方案产生切实的积极影响，解决该国的一些
最紧迫的问题，包括心理健康和教育。
•Necco街15号，我们海港的一座总计345,996个RSF的最先进的研发设施
大波士顿创新区子市场，获得LEED白金认证，the
美国绿色建筑委员会Core和Shell评级下的最高认证级别
系统。礼来海港创新中心的所在地，该设施是中心枢纽
礼来公司的基因药物努力。
•我们加深了对推动学生教育机会的承诺，并
通过开设Alexandria Real Estate Equities, Inc.支持STEM教育
西雅图弗雷德哈奇癌症中心的学习实验室。由Alexandria设计建造于
与Fred Hutch的科学教育和设施团队密切合作，创新
实验室环境致力于激励和培养未来的科学家。
|
|
|
|
截至2025年6月30日的第二季度财务及经营业绩（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
行业与企业责任引领（续）
•Alexandria被提名为2025年度Charles A. Sanders的获得者，医学博士，伙伴关系奖由
美国国立卫生研究院（FNIH）基金会表彰我们在
促进以开发生物标志物为重点的公私合作伙伴关系
抑郁症，以解决神经心理学新药的迫切需求。
•马里兰州联席首席运营官兼区域市场总监Lawrence J. Diamond，
在马里兰州技术委员会的2025年ICON上荣获服务灯塔奖
奖项。该奖项旨在表彰戴蒙德先生的领导能力、服务以及对
马里兰州的创新生态系统和更广泛的社区。
关于Alexandria Real Estate Equities, Inc.
Alexandria Real Estate Equities, Inc.（NYSE：ARE），AAA 500指数成份股®company，is a best-in-class，
使命驱动的生命科学REIT对世界产生积极而持久的影响。与我们的
成立于1994年的Alexandria开创了生命科学房地产利基市场。亚历山大是
卓越和最长期的协作式Megacampus所有者、运营商和开发商™
AAA生命科学创新集群地点的生态系统，包括大波士顿、大
弗朗西斯科湾区、圣地亚哥、西雅图、马里兰州、三角研究区、纽约市。截至
2025年6月30日,Alexandria的总市值为257亿美元和资产基础在
北美洲这包括3970万经营性物业的RSF和 440万类的RSF
A/A +正在建设中的物业和一个100%预租 承诺的近期项目
预计明年开工建设。 Alexandria有一个长期存在的、经过验证的
开发高度动态和协作的A/A +级物业的业绩记录
Megacampus环境，增强租户成功招募和留住的能力
世界级人才，激发生产力、效率、创造力、成功力。亚历山大也
通过我们的风险投资为变革性生命科学公司提供战略资本
平台。我们相信，我们独特的商业模式和勤勉的承保确保了高质量的
以及多样化的租户基础，导致更高的入住率、更长的租期、更高的租金
收益，更高的回报，更大的长期资产价值。有关亚历山大的更多信息，
请访问www.are.com。
|
指导
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（百万美元，每股金额除外）
|
|
指导2025已更新以反映我们目前对现有市场状况的看法和对年底的假设2025年12月31日.无法保证实际金额将
不会大幅高于或低于这些预期。我们对2025年的指导受到一些变量和不确定性的影响，包括美国现任政府的行动和政策变化
涉及监管环境、生命科学资助、美国食品药品监督管理局和国家卫生研究院、贸易等领域。有关风险和不确定性的更多讨论
这可能导致实际结果与预期存在重大差异，请参阅我们在页面上对“前瞻性陈述”的讨论7收益新闻稿以及我们提交给美国证券交易委员会的文件，包括我们的
表格10-K的最新年度报告和表格10-Q的任何后续季度报告。
|
2025年指导中点
|
2025年指导中点
|
|||||||||
|
指导意见的主要变化摘要
|
截至7/21/25
|
截至4/28/25
|
资本来源和使用的关键变化汇总
|
截至7/21/25
|
截至4/28/25
|
|||||
|
EPS、每股FFO、每股FFO，经调整
|
见下文更新
|
偿还有担保应付票据(5)
|
$154
|
$—
|
||||||
|
预计2025每股收益和每股运营资金归属于
Alexandria的普通股股东–稀释
|
|||||||||
|
截至7/21/25
|
截至4/28/25
|
||||||||
|
每股收益(1)
|
0.40美元至0.60美元
|
1.36美元至1.56美元
|
|||||||
|
不动产资产折旧摊销
|
7.05
|
7.05
|
|||||||
|
房地产销售收益
|
(0.08)
|
(0.08)
|
|||||||
|
房地产减值–出租物业及土地(2)
|
0.77
|
0.21
|
|||||||
|
分配给未归属的限制性股票奖励
|
(0.03)
|
(0.03)
|
|||||||
|
每股运营资金和运营资金
每股，经调整(3)
|
8.11美元至8.31美元
|
8.51美元至8.71美元
|
|||||||
|
非房地产投资未实现亏损
|
0.53
|
0.40
|
|||||||
|
非房地产投资减值(2)
|
0.30
|
0.07
|
|||||||
|
房地产减值
|
0.23
|
0.19
|
|||||||
|
分配给未归属的限制性股票奖励
|
(0.01)
|
(0.01)
|
|||||||
|
每股运营资金，经调整(3)
|
9.16美元至9.36美元
|
9.16美元至9.36美元
|
|||||||
|
中点
|
$9.26
|
$9.26
|
|||||||
|
关键假设
|
低
|
高
|
||
|
截至12月31日北美地区入住率，2025
|
90.9%
|
92.5%
|
||
|
续租和重新出租空间：
|
||||
|
租金率变动
|
9.0%
|
17.0%
|
||
|
租金变动（收付实现制）
|
0.5%
|
8.5%
|
||
|
同物业表现：
|
||||
|
净营业收入
|
(3.7)%
|
(1.7)%
|
||
|
净营业收入（收付实现制）
|
(1.2)%
|
0.8%
|
||
|
直线租金收入
|
$96
|
$116
|
||
|
一般和行政费用
|
$112
|
$127
|
||
|
利息资本化
|
$320
|
$350
|
||
|
利息支出
|
$185
|
$215
|
||
|
非房地产投资实现收益(4)
|
$100
|
$130
|
|
关键信用指标目标(3)
|
||
|
净债务和优先股调整后EBITDA –25年第4季度年化
|
小于等于5.2x
|
|
|
固定费用覆盖率–25年第4季度年化
|
4.0x至4.5x
|
|
资本的关键来源和用途
|
范围
|
中点
|
某些
已完成
项目
|
||||||
|
资本来源：
|
|||||||||
|
债务减少
|
$(290)
|
$(290)
|
$(290)
|
见下文
|
|||||
|
经营活动提供的现金净额
股息
|
425
|
525
|
475
|
||||||
|
部分权益的处置及出售（指
页面6)
|
1,450
|
2,450
|
1,950
|
(6)
|
|||||
|
资本来源合计
|
$1,585
|
$2,685
|
$2,135
|
||||||
|
资本用途：
|
|||||||||
|
建设
|
$1,450
|
$2,050
|
$1,750
|
||||||
|
收购和其他机会性使用
资本(7)
|
—
|
500
|
250
|
$208
|
(7)
|
||||
|
地租预付款
|
135
|
135
|
135
|
$135
|
|||||
|
资本使用总额
|
$1,585
|
$2,685
|
$2,135
|
||||||
|
债务减少（包括上文）：
|
|||||||||
|
发行无抵押优先应付票据
|
$550
|
$550
|
$550
|
$550
|
|||||
|
偿还无抵押应付票据
|
(600)
|
(600)
|
(600)
|
$(600)
|
|||||
|
偿还有担保应付票据(5)
|
(154)
|
(154)
|
(154)
|
||||||
|
无抵押高级信贷额度，商业票据，
和其他
|
(86)
|
(86)
|
(86)
|
||||||
|
债务净减少
|
$(290)
|
$(290)
|
$(290)
|
||||||
(1)不包括非房地产投资的未实现收益或损失2025年6月30日 要求在收益中确认且经调整后不计入每股运营资金的资产。
(2)有关更多详细信息，请参阅收益新闻稿中的“来自运营的资金和来自每股运营的资金”。
(3)参考“定义与调节” 在补充信息中了解更多详细信息。
(4)表示计入每股运营资金的已实现损益——经调整后稀释，不包括非房地产投资实现的重大减值（如有）。请参阅补充中的“投资”
有关更多详细信息的信息。
(5)2025年8月，我们预计偿还我们合并的房地产合资企业持有的99 Coolidge Avenue的担保建设贷款，一个开发项目，我们有a76.9%利息t.参考“关键资本事件”在
Earnings Press release for additional details。
(6)截至2025年7月21日，已完成处置合计2.606亿美元以及我们在涉及不可退还的保证金、已签署的意向书或买卖协议谈判的未决交易中的份额合计
5.247亿美元.我们预计将在我们预计的2025年处置和部分权益销售（不包括土地，包括稳定和非稳定运营物业）上实现加权平均资本化率7.5%–8.5%
范围。我们预计土地处置将代表20%–30%我们截至年底的部分权益销售的总处置和销售2025年12月31日.rEFER对《财联社》“处置和出售部分权益”
发布以获取更多详细信息。
(7)根据我们在2024年12月授权的普通股回购计划，我们可能会回购高达5.00亿美元我们的普通股通过2025年12月31日.期间2Q25，我们没有回购任何普通股。
作为的2025年7月21日，根据本计划获授权及余下的股份的大致价值为2.418亿美元.视市场情况而定，我们可能会考虑回购我们普通股的额外股份。
|
部分权益的处置及出售
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
平方英尺
|
增益
销售
房地产
|
||||||||||||||
|
物业
|
子市场/市场
|
日期
出售
|
利息
已售
|
运营中
|
未来
发展
|
销售价格
|
|||||||||
|
1Q25完成
|
$176,352
|
$13,165
|
|||||||||||||
|
2Q25完成：
|
|||||||||||||||
|
有空位的物业
|
|||||||||||||||
|
Garcia Avenue 2425号和Bayshore Parkway 2400/2450号
|
大斯坦福/旧金山湾区
|
6/30/25
|
100%
|
95,901
|
—
|
11,000
|
—
|
||||||||
|
土地
|
|||||||||||||||
|
地块
|
德州
|
5/7/25
|
100%
|
—
|
1,350,000
|
73,287
|
—
|
||||||||
|
84,287
|
—
|
||||||||||||||
|
1H25完成处置
|
260,639
|
$13,165
|
|||||||||||||
|
我们的待决处置和出售部分权益的份额受制于
不可退还的定金、已签署的意向书和/或购买和
销售协议谈判
|
524,745
|
||||||||||||||
|
我们在已完成和待完成的2025年处置和销售中所占份额
部分利益
|
$785,384
|
||||||||||||||
|
2025年处置和出售部分权益指导幅度
|
$1,450,000 – $2,450,000
|
||||||||||||||
|
2025年处置和出售部分权益的指导中点
|
$1,950,000
|
||||||||||||||
|
|
|
|
财报电话会议信息和关于公司
|
|
|
2025年6月30日
|
|
我们将召开电话会议周二,2025年7月22日，在下午2：00美国东部时间（“ET”）/上午11：00向公众开放的太平洋时间（“PT”）讨论我们的财务和经营业绩
为第二季度结束了2025年6月30日.参加本次电话会议，请拨(833) 366-1125或(412) 902-6738前不久下午2：00ET/上午11：00PT并要求接线员加入呼叫亚历山大
Real Estate Equities，Inc.可在www.are.com的“为投资者”部分访问音频网络广播。通话重播将在限定时间内提供，从下午4：00ET/下午1：00PT上周二,
2025年7月22日.重播号码是(877) 344-7529或(412) 317-0088，而接入码是1006663.
此外，这份收益新闻稿和补充信息的副本为第二季度结束了2025年6月30日可在我们网站www.are.com的“为投资者”部分或
通过以下链接：https://www.are.com/fs/2025q2.pdf.
如有任何问题，请联系corporateinformation@are.com；Joel S. Marcus，执行董事长兼创始人；Peter M. Moglia，首席执行官兼首席投资官；Marc E. Binda，
首席财务官兼财务主管；或RX Communications Group董事总经理Paula Schwartz，电话：（917）633-7790。
关于公司
Alexandria Real Estate Equities, Inc.（NYSE：ARE），AAA 500指数成份股®company，是一家一流的、以使命为驱动的生命科学REIT，正在对世界产生积极而持久的影响。随着我们1994年的创立，
Alexandria开创了生命科学房地产利基市场。Alexandria是协作Megacampus的卓越和最长期的所有者、运营商和开发商™AAA生命科学创新中的生态系统
集群位置，包括大波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥、西雅图、马里兰州、三角研究区和纽约市。截至2025年6月30日，Alexandria总市值为
257亿美元 以及北美的资产基础，其中包括3970万经营性物业的RSF和440万RSF正在建设中的A/A +级物业和一 100%预租承诺
近期项目预计明后年开工建设.Alexandria在开发高度动态和协作的A/A +级物业方面有着长期且经过验证的记录
Megacampus环境，增强我们的租户成功招聘和留住世界级人才的能力，并激发生产力、效率、创造力和成功。Alexandria还提供战略资本以
通过我们的风险投资平台的变革性生命科学公司。我们相信，我们独特的商业模式和勤勉的承保确保了高质量和多样化的租户基础，从而带来更高
入住率、租期更长、租金收入更高、回报更高、长期资产价值更高。有关亚历山大的更多信息，请访问www.are.com。
前瞻性陈述
本文件包括经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条含义内的“前瞻性陈述”。
此类前瞻性陈述包括但不限于关于我们预计的2025每股收益，预计2025每股运营资金，预计2025运营资金每
份额，经调整，预计净营业收入，以及我们预计的资本来源和用途。你可以通过使用前瞻性词语来识别前瞻性陈述，例如“预测”，
“指导”、“目标”、“项目”、“估计”、“预期”、“相信”、“预期”、“打算”、“可能”、“计划”、“寻求”、“应该”、“目标”或“将”，或这些词或类似词的否定。这些前瞻性
声明基于我们当前的期望、信念、预测、未来计划和战略、预期事件或趋势，以及关于非历史事实事项的类似表述，以及
关于未来事件的假设数量。无法保证实际结果不会大幅高于或低于这些预期。这些声明受制于风险、不确定性、
假设，以及可能导致实际结果与前瞻性陈述中讨论的结果存在重大差异的其他重要因素。可能导致这种差异的因素包括，没有
限制，我们未能获得资本（债务、建设融资和/或股权）或再融资债务到期，收益率低于预期，利率和运营成本增加，不利经济或实
我们市场上的房地产开发项目、我们未能成功投入服务和租赁任何正在进行开发或重建的物业以及我们为未来开发而持有的现有空间或
重建（包括为此目的收购的新物业）、我们未能成功运营或租赁收购的物业、租金下降、空置率上升或未能更新或更换
租约到期、租户违约或不续租、不利的一般和当地经济条件、不利的资本市场环境、租赁活动减少或续租、未能
获得LEED和其他健康建筑认证和效率，以及我们向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的文件中详述的其他风险和不确定性。因此，请注意
不要过分依赖此类前瞻性陈述。所有前瞻性陈述均在本收益新闻稿和补充信息发布之日作出，除非另有说明，
我们不承担更新这些信息的义务，并明确表示不承担任何更新或修改任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。为
更多有关可能导致实际结果与我们前瞻性陈述中预期的结果存在重大差异的风险和不确定性的讨论，以及对我们业务的总体风险，请参阅我们的
SEC文件，包括我们最近的10-K表格年度报告以及随后的10-Q表格季度报告。
本文件不是出售或招揽购买Alexandria Real Estate Equities, Inc.证券的要约任何出售或招揽购买我们证券的要约应仅通过以下方式提出
为此目的批准的招股说明书。除非另有说明，否则“公司”、“Alexandria”、“ARE”、“我们”、“我们的”均指亚历山大房地产，Inc.及其合并子公司。
亚历山大港®，灯塔设计®logo，筑造改变生活的创新未来®，这就是我们DNA中的®，Megacampus™，在生命科学生态系统的排头兵和心脏™，亚历山大
中心®，亚历山大科技广场®，亚历山大技术中心®，和亚历山大创新中心®是Alexandria Real Estate Equities, Inc.所有其他公司名称的版权和商标，
商标、此处引用的标识是其各自所有者的财产。
|
综合业务报表
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元，每股金额除外）
|
|
|
|
三个月结束
|
六个月结束
|
||||||||||||
|
|
6/30/25
|
3/31/25
|
12/31/24
|
9/30/24
|
6/30/24
|
6/30/25
|
6/30/24
|
|||||||
|
收入：
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
租金收入
|
$737,279
|
$743,175
|
$763,249
|
$775,744
|
$755,162
|
$1,480,454
|
$1,510,713
|
|||||||
|
其他收益
|
24,761
|
14,983
|
25,696
|
15,863
|
11,572
|
39,744
|
25,129
|
|||||||
|
总收入
|
762,040
|
758,158
|
788,945
|
791,607
|
766,734
|
1,520,198
|
1,535,842
|
|||||||
|
费用：
|
||||||||||||||
|
租赁业务
|
224,433
|
226,395
|
240,432
|
233,265
|
217,254
|
450,828
|
435,568
|
|||||||
|
一般和行政
|
29,128
|
30,675
|
32,730
|
43,945
|
44,629
|
59,803
|
91,684
|
|||||||
|
利息
|
55,296
|
50,876
|
55,659
|
43,550
|
45,789
|
106,172
|
86,629
|
|||||||
|
折旧及摊销
|
346,123
|
342,062
|
330,108
|
293,998
|
290,720
|
688,185
|
578,274
|
|||||||
|
房地产减值
|
129,606
|
32,154
|
186,564
|
5,741
|
30,763
|
161,760
|
30,763
|
|||||||
|
费用总额
|
784,586
|
682,162
|
845,493
|
620,499
|
629,155
|
1,466,748
|
1,222,918
|
|||||||
|
未合并房地产合营企业的权益（亏损）收益
|
(9,021)
|
(1)
|
(507)
|
6,635
|
139
|
130
|
(9,528)
|
285
|
||||||
|
投资（亏损）收益
|
(30,622)
|
(49,992)
|
(67,988)
|
15,242
|
(43,660)
|
(80,614)
|
(376)
|
|||||||
|
房地产销售收益
|
—
|
13,165
|
101,806
|
27,114
|
—
|
13,165
|
392
|
|||||||
|
净（亏损）收入
|
(62,189)
|
38,662
|
(16,095)
|
213,603
|
94,049
|
(23,527)
|
313,225
|
|||||||
|
归属于非控股权益的净利润
|
(44,813)
|
(47,601)
|
(46,150)
|
(45,656)
|
(47,347)
|
(92,414)
|
(95,978)
|
|||||||
|
归属于Alexandria Real Estate Equities, Inc.的净（亏损）收入
股东
|
(107,002)
|
(8,939)
|
(62,245)
|
167,947
|
46,702
|
(115,941)
|
217,247
|
|||||||
|
归属于未归属限制性股票奖励的净利润
|
(2,609)
|
(2,660)
|
(2,677)
|
(3,273)
|
(3,785)
|
(5,269)
|
(7,444)
|
|||||||
|
归属于Alexandria Real Estate Equities, Inc.的净（亏损）收入
普通股股东
|
$(109,611)
|
$(11,599)
|
$(64,922)
|
$164,674
|
$42,917
|
$(121,210)
|
$209,803
|
|||||||
|
归属于亚历山大房地产的每股净（亏损）收入，
Inc.的普通股股东：
|
||||||||||||||
|
基本
|
$(0.64)
|
$(0.07)
|
$(0.38)
|
$0.96
|
$0.25
|
$(0.71)
|
$1.22
|
|||||||
|
摊薄
|
$(0.64)
|
$(0.07)
|
$(0.38)
|
$0.96
|
$0.25
|
$(0.71)
|
$1.22
|
|||||||
|
已发行普通股加权平均股数：
|
||||||||||||||
|
基本
|
170,135
|
170,522
|
172,262
|
172,058
|
172,013
|
170,328
|
171,981
|
|||||||
|
摊薄
|
170,135
|
170,522
|
172,262
|
172,058
|
172,013
|
170,328
|
171,981
|
|||||||
|
每股普通股宣布的股息
|
$1.32
|
$1.32
|
$1.32
|
$1.30
|
$1.30
|
$2.64
|
$2.57
|
|||||||
(1)有关更多详细信息，请参阅收益新闻稿中“来自运营的资金和每股运营的资金”中的脚注1。
|
合并资产负债表
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（单位：千）
|
|
|
6/30/25
|
3/31/25
|
12/31/24
|
9/30/24
|
6/30/24
|
||||||
|
物业、厂房及设备
|
|
|
|
|
||||||
|
房地产投资
|
$32,160,600
|
$32,121,712
|
$32,110,039
|
$32,951,777
|
$32,673,839
|
|||||
|
对未合并房地产合资企业的投资
|
40,234
|
50,086
|
39,873
|
40,170
|
40,535
|
|||||
|
现金及现金等价物
|
520,545
|
476,430
|
552,146
|
562,606
|
561,021
|
|||||
|
受限制现金
|
7,403
|
7,324
|
7,701
|
17,031
|
4,832
|
|||||
|
租户应收账款
|
6,267
|
6,875
|
6,409
|
6,980
|
6,822
|
|||||
|
递延租金
|
1,232,719
|
1,210,584
|
1,187,031
|
1,216,176
|
1,190,336
|
|||||
|
递延租赁成本
|
491,074
|
489,287
|
485,959
|
516,872
|
519,629
|
|||||
|
投资
|
1,476,696
|
1,479,688
|
1,476,985
|
1,519,327
|
1,494,348
|
|||||
|
其他资产
|
1,688,091
|
1,758,442
|
1,661,306
|
1,657,189
|
1,356,503
|
|||||
|
总资产
|
$37,623,629
|
$37,600,428
|
$37,527,449
|
$38,488,128
|
$37,847,865
|
|||||
|
负债、非控制性权益和权益
|
||||||||||
|
有担保应付票据
|
$153,500
|
$150,807
|
$149,909
|
$145,000
|
$134,942
|
|||||
|
无抵押优先应付票据
|
12,042,607
|
12,640,144
|
12,094,465
|
12,092,012
|
12,089,561
|
|||||
|
无抵押高级信贷额度和商业票据
|
1,097,993
|
299,883
|
—
|
454,589
|
199,552
|
|||||
|
应付账款、应计费用、其他负债
|
2,360,840
|
2,281,414
|
2,654,351
|
2,865,886
|
2,529,535
|
|||||
|
应付股息
|
229,686
|
228,622
|
230,263
|
227,191
|
227,408
|
|||||
|
负债总额
|
15,884,626
|
15,600,870
|
15,128,988
|
15,784,678
|
15,180,998
|
|||||
|
承诺与或有事项
|
||||||||||
|
可赎回非控制性权益
|
9,612
|
9,612
|
19,972
|
16,510
|
16,440
|
|||||
|
Alexandria Real Estate Equities, Inc.的股东权益：
|
||||||||||
|
普通股
|
1,701
|
1,701
|
1,722
|
1,722
|
1,720
|
|||||
|
额外实收资本
|
17,200,949
|
17,509,148
|
17,933,572
|
18,238,438
|
18,284,611
|
|||||
|
累计其他综合损失
|
(27,415)
|
(46,202)
|
(46,252)
|
(22,529)
|
(27,710)
|
|||||
|
Alexandria Real Estate Equities, Inc.的股东权益
|
17,175,235
|
17,464,647
|
17,889,042
|
18,217,631
|
18,258,621
|
|||||
|
非控制性权益
|
4,554,156
|
4,525,299
|
4,489,447
|
4,469,309
|
4,391,806
|
|||||
|
总股本
|
21,729,391
|
21,989,946
|
22,378,489
|
22,686,940
|
22,650,427
|
|||||
|
负债总额、非控制性权益、权益
|
$37,623,629
|
$37,600,428
|
$37,527,449
|
$38,488,128
|
$37,847,865
|
|
每股营运所得款项及营运所得款项
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（单位：千）
|
|
下表列出了亚历山大普通股股东应占净收入（亏损）的对账，这是最直接可比的财务指标，见
根据美国公认会计原则（“GAAP”），包括我们从合并和未合并房地产合资企业获得的金额占运营资金的份额
归属于Alexandria普通股股东的——稀释后，以及归属于Alexandria普通股股东的运营资金——经调整后，在以下期间稀释：
|
|
三个月结束
|
六个月结束
|
||||||||||||
|
6/30/25
|
3/31/25
|
12/31/24
|
9/30/24
|
6/30/24
|
6/30/25
|
6/30/24
|
||||||||
|
归属于亚历山大普通股股东的净（亏损）收入–基本
和稀释
|
$(109,611)
|
$(11,599)
|
$(64,922)
|
$164,674
|
$42,917
|
$(121,210)
|
$209,803
|
|||||||
|
不动产资产折旧摊销
|
343,729
|
339,381
|
327,198
|
291,258
|
288,118
|
683,110
|
573,068
|
|||||||
|
来自合并房地产的非控股份额折旧和摊销
合资企业
|
(36,047)
|
(33,411)
|
(34,986)
|
(32,457)
|
(31,364)
|
(69,458)
|
(62,268)
|
|||||||
|
我们应占未合并房地产合资企业的折旧和摊销
|
942
|
1,054
|
1,061
|
1,075
|
1,068
|
1,996
|
2,102
|
|||||||
|
房地产销售收益
|
—
|
(13,165)
|
(100,109)
|
(27,114)
|
—
|
(13,165)
|
(392)
|
|||||||
|
房地产减值–出租物业及土地
|
131,090
|
(1)
|
—
|
184,532
|
5,741
|
2,182
|
131,090
|
2,182
|
||||||
|
分配给未归属的限制性股票奖励
|
(1,222)
|
(686)
|
(1,182)
|
(2,908)
|
(1,305)
|
(1,916)
|
(4,736)
|
|||||||
|
归属于亚历山大普通股股东的运营资金–
摊薄后(2)
|
328,881
|
281,574
|
311,592
|
400,269
|
301,616
|
610,447
|
719,759
|
|||||||
|
非房地产投资未实现亏损（收益）
|
21,938
|
68,145
|
79,776
|
(2,610)
|
64,238
|
90,083
|
35,080
|
|||||||
|
非房地产投资减值
|
39,216
|
(3)
|
11,180
|
20,266
|
10,338
|
12,788
|
50,396
|
27,486
|
||||||
|
房地产减值
|
7,189
|
32,154
|
2,032
|
—
|
28,581
|
39,343
|
28,581
|
|||||||
|
金融工具预期信用损失准备增加（减少）额
|
—
|
285
|
(434)
|
—
|
—
|
285
|
—
|
|||||||
|
分配给未归属的限制性股票奖励
|
(794)
|
(1,329)
|
(1,407)
|
(125)
|
(1,738)
|
(2,116)
|
(1,528)
|
|||||||
|
归属于亚历山大普通股股东的运营资金–
稀释，经调整
|
$396,430
|
$392,009
|
$411,825
|
$407,872
|
$405,485
|
$788,438
|
$809,378
|
|||||||
参考“定义与调节” 在补充信息中了解更多详细信息。
(1)主要是减值费用，以将我们在房地产资产的投资的账面值降低至其各自的估计公允价值减去在2Q25分类为持有待售时出售的成本，包括
（一） 4750万美元与地块有关在我们的非集群市场，（ii）3540万美元与位于圣地亚哥卡尔斯巴德的一处办公物业有关，以及（三）870万美元与一家未合并的房地产合资企业有关，该合资企业是
在我们的合并经营报表中分类为未合并房地产合资企业收益中的权益.
(2)按照Nareit理事会制定的标准计算。
(3)主要与 一非-对不报告资产净值的私人持有实体的房地产投资.
|
每股营运所得款项及营运所得款项（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（单位：千，每股金额除外）
|
|
下表列出了归属于亚历山大普通股股东的每股净收益（亏损）的对账，这是最直接可比的财务指标，见
按照公认会计原则，包括我们从合并和未合并房地产合资企业获得的份额，到归属于亚历山大共同的每股运营资金
股东–稀释，以及归属于亚历山大普通股股东的每股运营资金–经调整后，在以下期间稀释。每股金额可能不会因
四舍五入。
|
三个月结束
|
六个月结束
|
|||||||||||||
|
6/30/25
|
3/31/25
|
12/31/24
|
9/30/24
|
6/30/24
|
6/30/25
|
6/30/24
|
||||||||
|
归属于亚历山大普通股股东的每股净（亏损）收益–
摊薄后
|
$(0.64)
|
$(0.07)
|
$(0.38)
|
$0.96
|
$0.25
|
$(0.71)
|
$1.22
|
|||||||
|
不动产资产折旧摊销
|
1.81
|
1.80
|
1.70
|
1.51
|
1.50
|
3.61
|
2.98
|
|||||||
|
房地产销售收益
|
—
|
(0.08)
|
(0.58)
|
(0.16)
|
—
|
(0.08)
|
—
|
|||||||
|
房地产减值–出租物业及土地
|
0.77
|
—
|
1.07
|
0.03
|
0.01
|
0.77
|
0.01
|
|||||||
|
分配给未归属的限制性股票奖励
|
(0.01)
|
—
|
—
|
(0.01)
|
(0.01)
|
(0.01)
|
(0.02)
|
|||||||
|
归属于Alexandria’s Common的每股运营资金
股东–稀释
|
1.93
|
1.65
|
1.81
|
2.33
|
1.75
|
3.58
|
4.19
|
|||||||
|
非房地产投资未实现亏损（收益）
|
0.13
|
0.40
|
0.46
|
(0.02)
|
0.37
|
0.53
|
0.20
|
|||||||
|
非房地产投资减值
|
0.23
|
0.07
|
0.12
|
0.06
|
0.08
|
0.30
|
0.16
|
|||||||
|
房地产减值
|
0.04
|
0.19
|
0.01
|
—
|
0.17
|
0.23
|
0.17
|
|||||||
|
分配给未归属的限制性股票奖励
|
—
|
(0.01)
|
(0.01)
|
—
|
(0.01)
|
(0.01)
|
(0.01)
|
|||||||
|
归属于Alexandria’s Common的每股运营资金
股东–稀释，经调整
|
$2.33
|
$2.30
|
$2.39
|
$2.37
|
$2.36
|
$4.63
|
$4.71
|
|||||||
|
已发行普通股加权平均股数–稀释
|
||||||||||||||
|
每股收益–摊薄
|
170,135
|
170,522
|
172,262
|
172,058
|
172,013
|
170,328
|
171,981
|
|||||||
|
来自运营的资金–稀释后，每股
|
170,192
|
170,599
|
172,262
|
172,058
|
172,013
|
170,390
|
171,981
|
|||||||
|
运营资金–经调整后稀释后每股
|
170,192
|
170,599
|
172,262
|
172,058
|
172,013
|
170,390
|
171,981
|
|||||||
参考“定义与调节” 在补充信息中了解更多详细信息。
补充
信息
|
|
|
|
公司简介
|
|
|
2025年6月30日
|
|
Alexandria Real Estate Equities, Inc.（NYSE：ARE），AAA 500指数成份股®公司，是一家
一流的、以使命为驱动的生命科学REIT对
世界。随着我们于1994年成立，Alexandria开创了生命科学房地产利基市场。
Alexandria是卓越和最长期的所有者、运营商和开发商
协作巨ampus™AAA生命科学创新集群所在地的生态系统，
包括大波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥、西雅图、马里兰州，
Research Triangle，和纽约市。截至2025年6月30日,亚历山大有一个市场总额
资本化 257亿美元以及北美的资产基础这包括3970万
经营性物业的RSF和 440万RSF正在进行的A/A +级物业
建设和一100%预租 承诺的近期项目预计将
后年开工建设. 亚历山大拥有一条历史悠久且久经考验的赛道
开发A/A +级物业聚集在高度动态和协作中的记录
Megacampus环境，增强我们的租户成功招募和
留住世界级人才，激发生产力、效率、创造力、成功力。
Alexandria还通过以下方式向变革性生命科学公司提供战略资本
我们的风险投资平台。我们相信我们独特的商业模式和勤
承保确保高质量和多样化的租户基础，从而导致更高
入住率、更长租期、更高租金收入、更高回报、更大
长期资产价值。有关亚历山大的更多信息，请访问www.are.com。
租户基础
Alexandria以我们高质量和多样化的租户基础而闻名，与53%我们的
年租金收入产生自投资级评级的租户或
公开交易的大盘股公司。我们的质量、多样性、广度、深度
与租户的重要关系为Alexandria提供了高质量和稳定的
现金流。Alexandria的承保团队和长期行业关系积极
将我们与所有其他公开交易的REITs和房地产公司区分开来。
高管和高级管理团队
Alexandria的高管和高级管理团队拥有独特的经验和
在创建、拥有和运营高度动态和协作方面的专业知识
Megacampus地产在关键生命科学集群地点催化创新。从
design to development to management of our high-quality，sustainable real estate，as
以及我们正在培育的具有独特便利设施的协作环境和
Events，Alexandria团队在生命科学领域拥有一流的卓越声誉Real
庄园。Alexandria经验丰富的管理团队包括区域市场
在生命科学领域拥有领先声誉和长期合作关系的董事
各自创新集群中的社区。我们相信，我们的经验，
房地产和生命科学行业的专业知识、声誉和关键关系
为Alexandria在吸引新业务方面提供显着的竞争优势
机会。
Alexandria的高管和高级管理团队由
62个人，平均24多年的房地产经验，
包括13和亚历山大在一起的岁月。我们的执行管理层
单是球队的平均水平19与亚历山大的岁月.
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执行管理团队
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Joel S. Marcus
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Peter M. Moglia
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执行主席&
创始人
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首席执行官&
首席投资官
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Daniel J. Ryan
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Hunter L. Kass
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联席总裁&区域市场
导演–圣地亚哥
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联席总裁&区域市场
导演–大波士顿
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Marc E. Binda
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Lawrence J. Diamond
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首席财务官 &
司库
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联席首席运营官&区域
市场总监–马里兰州
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Joseph Hakman
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哈特·科尔
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|
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联席首席运营官&
首席战略交易官
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执行副总裁– Capital
市场/战略运营&
共同区域市场总监–西雅图
|
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Jackie B. Clem
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Gary D. Dean
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总法律顾问兼秘书
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执行副总裁–
房地产法律事务
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Andres R. Gavinet
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Onn C. Lee
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首席会计官
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执行副总裁–
会计
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Kristina A. Fukuzaki-Carlson
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Madeleine T. Alsbrook
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执行副总裁–
业务运营
|
执行副总裁–
人才管理
|
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投资者信息
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2025年6月30日
|
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公司总部
|
|
纽约证券交易所交易代码
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信息请求
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北欧几里得大道26号
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普通股：ARE
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电话：
|
(626) 578-0777
|
|
加利福尼亚州帕萨迪纳91101
|
|
|
电子邮件：
|
corporateinformation@are.com
|
|
|
www.are.com
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网站：
|
investor.are.com
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股票研究覆盖
|
|
Alexandria目前由以下研究分析师覆盖。这份名单可能不完整，可能会随着公司发起或终止对我们公司的覆盖而发生变化。
请注意，这些分析师就我们的历史或预测业绩所作的任何意见、估计或预测均为他们的单独意见，并不代表意见、估计或
亚历山大或我们管理层的预测。Alexandria不通过我们的参考或分发以下信息暗示我们认可或同意任何意见，
估计，或这些分析师的预测。感兴趣的人士可能会自行获取分析师报告的副本，因为我们不分发这些报告。这些公司中有几家可能会，不时地
时间，拥有我们的股票和/或持有我们股票的其他多头或空头头寸，并可能向我们提供有偿服务。
|
|
法国巴黎银行Exane
|
花旗集团环球市场公司。
|
绿街
|
加拿大皇家银行资本市场
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|
Nate Crossett/Monir Koummal
|
Nicholas Joseph/Seth Bergey
|
迪伦·布尔津斯基
|
Michael Carroll
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|||
|
(646) 342-1588/ (646) 342-1554
|
(212) 816-1909 / (212) 816-2066
|
(949) 640-8780
|
(440) 715-2649
|
|||
|
美银证券
|
公民
|
摩根大通证券有限责任公司
|
Robert W. Baird & Co. Incorporated
|
|||
|
杰夫·斯佩克特/法雷尔·格拉纳斯
|
Aaron Hecht/Linda Fu
|
Anthony Paolone/Ray Zhong
|
Wesley Golladay/Nicholas Thillman
|
|||
|
(646) 855-1363 / (646) 855-1351
|
(415) 835-3963 / (415) 869-4411
|
(212) 622-6682 / (212) 622-5411
|
(216) 737-7510 / (414) 298-5053
|
|||
|
BTIG，LLC
|
德意志银行 AG
|
杰富瑞
|
||||
|
汤姆·凯瑟伍德/迈克尔·汤普金斯
|
Tayo Okusanya/Samuel Ohiomah
|
Peter Abramowitz/Katie Elders
|
||||
|
(212) 738-6140 / (212) 527-3566
|
(212) 250-9284 / (212) 250-0057
|
(212) 336-7241 / (917) 421-1968
|
||||
|
CFRA
|
EvercoreISI
|
瑞穗证券美国有限责任公司
|
||||
|
内森·施密特
|
Steve Sakwa/James Kammert
|
维克拉姆·马尔霍特拉/格奥尔基·丁科夫
|
||||
|
(646) 517-1144
|
(212) 446-9462 / (312) 705-4233
|
(212) 282-3827 / (617) 352-1721
|
||||
|
固定收益研究覆盖
|
评级机构
|
|||||
|
BARCLAYS CAPITAL INC.
|
摩根大通证券有限责任公司
|
穆迪评级
|
|
标普全球评级
|
||
|
Srinjoy Banerjee/Japheth Otieno
|
Mark Streeter
|
(212) 553-0376
|
|
艾伦·齐格曼
|
||
|
(212) 526-3521 / (212) 526-6961
|
(212) 834-5086
|
|
(416) 507-2556
|
|||
|
瑞穗证券美国有限责任公司
|
||||||
|
蒂埃里·佩雷因
|
||||||
|
(212) 205-7665
|
||||||
|
金融和资产基础亮点
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元，每股金额除外）
|
|
|
|
三个月结束（除非另有说明）
|
|||||||||
|
6/30/25
|
3/31/25
|
12/31/24
|
9/30/24
|
6/30/24
|
||||||
|
合并财务报表中的部分财务数据及相关信息
|
||||||||||
|
租金收入
|
$553,377
|
$552,112
|
$566,535
|
$579,569
|
$576,835
|
|||||
|
租户追偿
|
$183,902
|
$191,063
|
$196,714
|
$196,175
|
$178,327
|
|||||
|
一般和行政费用
|
$29,128
|
$30,675
|
$32,730
|
$43,945
|
$44,629
|
|||||
|
一般及行政开支占净营业收入百分比–
过去12个月
|
6.3%
|
6.9%
|
7.6%
|
8.9%
|
9.2%
|
|||||
|
营业利润率
|
71%
|
70%
|
70%
|
71%
|
72%
|
|||||
|
调整后EBITDA利润率
|
71%
|
71%
|
72%
|
70%
|
72%
|
|||||
|
调整后EBITDA –季度年化
|
$2,174,160
|
$2,165,632
|
$2,273,480
|
$2,219,632
|
$2,216,144
|
|||||
|
调整后EBITDA –过去12个月
|
$2,208,226
|
$2,218,722
|
$2,228,921
|
$2,184,298
|
$2,122,250
|
|||||
|
期末净负债
|
$12,844,726
|
$12,687,856
|
$11,762,176
|
$12,191,574
|
$11,940,144
|
|||||
|
净债务和优先股调整后EBITDA –季度年化
|
5.9x
|
5.9x
|
5.2x
|
5.5x
|
5.4x
|
|||||
|
净债务和优先股与调整后EBITDA之比–过去12个月
|
5.8x
|
5.7倍
|
5.3x
|
5.6x
|
5.6x
|
|||||
|
期末总债务和优先股
|
$13,294,100
|
$13,090,834
|
$12,244,374
|
$12,691,601
|
$12,424,055
|
|||||
|
期末总资产
|
$43,770,007
|
$43,486,989
|
$43,152,628
|
$44,112,770
|
$43,305,279
|
|||||
|
总债务和优先股与期末总资产之比
|
30%
|
30%
|
28%
|
29%
|
29%
|
|||||
|
固定费用覆盖率–季度年化
|
4.1x
|
4.3x
|
4.3x
|
4.4x
|
4.5x
|
|||||
|
固定费用覆盖率–过去12个月
|
4.3x
|
4.4x
|
4.5x
|
4.5x
|
4.6x
|
|||||
|
未支配净营业收入占总净营业收入的百分比
|
99.7%
|
99.8%
|
99.9%
|
99.1%
|
99.1%
|
|||||
|
期末收盘股价
|
$72.63
|
$92.51
|
$97.55
|
$118.75
|
$116.97
|
|||||
|
期末已发行普通股（单位：千）
|
170,146
|
170,130
|
172,203
|
172,244
|
172,018
|
|||||
|
期末股本总额
|
$12,357,709
|
$15,738,715
|
$16,798,446
|
$20,454,023
|
$20,120,907
|
|||||
|
期末总市值
|
$25,651,809
|
$28,829,549
|
$29,042,820
|
$33,145,624
|
$32,544,962
|
|||||
|
每股股息–季度/年化
|
$1.32/$5.28
|
$1.32/$5.28
|
$1.32/$5.28
|
$1.30/$5.20
|
$1.30/$5.20
|
|||||
|
本季度股息支付率
|
57%
|
57%
|
55%
|
55%
|
55%
|
|||||
|
股息收益率–年化
|
7.3%
|
5.7%
|
5.4%
|
4.4%
|
4.4%
|
|||||
|
与经营租赁相关的金额：
|
||||||||||
|
期末经营租赁负债
|
$363,419
|
$371,412
|
$507,127
|
$648,338
|
$379,223
|
|||||
|
租金支出
|
$12,139
|
$11,666
|
$10,685
|
$10,180
|
$9,412
|
|||||
|
资本化利息
|
$82,423
|
(1)
|
$80,065
|
$81,586
|
$86,496
|
$81,039
|
||||
|
期间资本化的平均房地产基础
|
$8,107,180
|
$8,026,566
|
$8,118,010
|
$8,281,318
|
$7,936,612
|
|||||
|
加权-本期利息资本化平均利率
|
4.07%
|
3.99%
|
4.02%
|
3.98%
|
3.96%
|
|||||
|
参考“定义与调节” 在补充信息中了解更多详细信息。
（1）主要受加权平均利率从1Q25的3.99%上升至4.07%2Q25。
|
||||||||||
|
金融和资产基础亮点（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（单位：千美元，每个占用的RSF金额的年租金收入除外）
|
|
|
|
三个月结束（除非另有说明）
|
|||||||||
|
6/30/25
|
3/31/25
|
12/31/24
|
9/30/24
|
6/30/24
|
||||||
|
计入运营资金和非增收性资本支出的金额
|
||||||||||
|
直线租金收入
|
$18,536
|
$22,023
|
$17,653
|
$29,087
|
$48,338
|
|||||
|
收购的低于市价租赁的摊销
|
$10,196
|
$15,222
|
$15,512
|
$17,312
|
$22,515
|
|||||
|
与租户出资及已建业主改善有关的递延收入摊销
|
$2,401
|
$1,651
|
$1,214
|
$329
|
$—
|
|||||
|
地面租赁的直线租金支出
|
$87
|
$149
|
$1,021
|
$789
|
$341
|
|||||
|
土地租赁延期的现金支付
|
$—
|
$(135,000)
|
$(135,000)
|
$—
|
$—
|
|||||
|
股票补偿费用
|
$12,530
|
$10,064
|
$12,477
|
$15,525
|
$14,507
|
|||||
|
贷款费用摊销
|
$4,615
|
$4,691
|
$4,620
|
$4,222
|
$4,146
|
|||||
|
债务贴现摊销
|
$335
|
$349
|
$333
|
$330
|
$328
|
|||||
|
非增收性资本支出：
|
||||||||||
|
建筑改善
|
$4,622
|
$3,789
|
$4,313
|
$4,270
|
$4,210
|
|||||
|
租户改善及租赁佣金
|
$23,971
|
$73,483
|
$81,918
|
$55,920
|
$15,724
|
|||||
|
归属于非控制性权益的运营资金
|
$80,860
|
$81,012
|
$76,111
|
$78,113
|
$78,711
|
|||||
|
经营统计及相关信息（期末）
|
||||||||||
|
房产数量–北美
|
384
|
386
|
391
|
406
|
408
|
|||||
|
RSF –北美（包括在建开发和再开发项目）
|
43,699,922
|
43,687,343
|
44,124,001
|
46,748,734
|
47,085,993
|
|||||
|
总面积–北美洲
|
67,220,337
|
68,518,184
|
69,289,411
|
73,611,815
|
74,103,404
|
|||||
|
每占用一次RSF的年租金收入–北美
|
$58.68
|
$58.38
|
$56.98
|
$57.09
|
$56.87
|
|||||
|
经营物业占用情况–北美
|
90.8%
|
(1)
|
91.7%
|
94.6%
|
94.7%
|
94.6%
|
||||
|
营运及重建物业占用情况–北美洲
|
86.2%
|
86.9%
|
89.7%
|
89.7%
|
89.9%
|
|||||
|
加权-平均剩余租期（年）
|
7.4
|
7.6
|
7.5
|
7.5
|
7.4
|
|||||
|
总租赁活动– RSF
|
769,815
|
(2)
|
1,030,553
|
1,310,999
|
1,486,097
|
1,114,001
|
||||
|
续租和重新出租空间–平均新租金率较到期费率的变化：
|
||||||||||
|
租金率变动
|
5.5%
|
18.5%
|
18.1%
|
5.1%
|
7.4%
|
|||||
|
租金变动（收付实现制）
|
6.1%
|
7.5%
|
3.3%
|
1.5%
|
3.7%
|
|||||
|
RSF（包含在上述总租赁活动中）
|
483,409
|
884,408
|
1,024,862
|
1,278,857
|
589,650
|
|||||
|
前20名租户：
|
||||||||||
|
年租金收入
|
$795,244
|
$754,354
|
$741,965
|
$796,898
|
$805,751
|
|||||
|
来自投资级或公开交易的大盘股租户的年租金收入
|
89%
|
87%
|
92%
|
92%
|
92%
|
|||||
|
加权-平均剩余租期（年）
|
9.4
|
9.6
|
9.3
|
9.5
|
9.4
|
|||||
|
同一物业–与上一年可比季度的百分比变化：
|
||||||||||
|
净营业收入变动
|
(5.4)%
|
(3)
|
(3.1)%
|
0.6%
|
1.5%
|
1.5%
|
||||
|
净营业收入变动（收付实现制）
|
2.0%
|
(3)
|
5.1%
|
6.3%
|
6.5%
|
3.9%
|
||||
参考“定义与调节” 在补充信息中了解更多详细信息。
(1)有关更多详细信息，请参阅收益新闻稿第2页和补充信息中的“物业和入住率摘要”。
(2)2025年7月，我们与一家长期跨国制药租户执行了公司历史上最大的生命科学租约，用于a16年扩建定制租赁，聚合 466,598RSF，位于校园
Point by Alexandria Megacampus in our University Town Center子市场.如果这包括在租赁量中为2Q25，总租赁RSF would have increased to1.2百万RSF for2Q25从769,815RSF。
(3)有关更多详情，请参阅收益新闻稿第2页及补充资料中的“相同物业表现”。
|
|
|
|
高质量和多样化的客户群
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
稳定的现金流来自我们的高质量和多样化的混合约750租户
|
||||
|
投资级或公开交易
大型租户
|
||||
|
89%
|
||||
|
ARE的前20大租户
年租金收入
|
||||
|
53%
|
||||
|
占ARE年度租金收入的百分比
|
ARE的总数
年租金收入
|
|||
生命科学
产品，
服务，和
装置
多国
制药
公共
生物技术–
批准或
已上市
产品
公共生物技术–
临床前或临床
舞台
私人
生物技术
其他(3)
生物医学
机构(1)
政府
机构
先进技术(2)
作为的2025年6月30日.年度租金收入代表有效金额截至2025年6月30日.有关更多详细信息，包括我们计算年租金的方法，请参阅补充信息中的“定义和调节”
来自未合并房地产合资企业的收入。
(1)79% 我们每年从生物医药机构获得的租金收入中，有一部分来自投资级或公开交易的大盘股租户。
(2)63%我们每年来自先进技术租户的租金收入中，有一部分来自投资级或公开交易的大盘股租户。
(3)代表我们每年由专业服务、金融、电讯、建筑/房地产公司和零售相关租户产生的租金收入的百分比。
|
|
|
|
优质多样的客户群（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
强、广、多元生命科学租户基础驱动扎实
租赁和长期剩余租赁条款
|
||||
|
长期生命科学租赁条款
|
||||
|
剩余租约
任期（年）(1)
|
||||
|
跨国制药
|
7.1
|
|||
|
生命科学产品、服务和
装置
|
6.6
|
|||
|
政府机构
|
5.1
|
|||
|
生物医药机构
|
7.8
|
|||
|
私营生物技术
|
7.2
|
|||
|
公共生物技术
|
7.1
|
|||
|
RSF在生命科学租赁活动中所占比例(2)
|
||||
多国
制药
公共
生物技术
生命科学
产品，
服务，和
装置
生物医学
机构
私人
生物技术
其他
高级
技术
(1)基于有效年度租金收入的平均剩余租期截至2025年6月30日.
(2)代表截至3个月内执行的租赁的RSF百分比2025年6月30日针对每个相应的业务类型。
|
|
|
|
优质多样的客户群（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
持续的卓越运营和租户收款方面的实力
|
收缴的租户租金和应收账款(1)
|
||
|
99.9%
2Q25
|
||
|
99.4%
2025年7月
|
||
|
99.8%
平均租户
收藏
21年第一季度–2Q25
|
(1)表示截至每个相应收益发布日期的每个季度末的租户收款。
|
|
|
|
关键运营指标
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
同一物业
净营业收入表现
|
出租率增长：
续租/再租赁空间
|
||||||||||
|
利润率(2)
|
有利租赁Structure(3)
|
||||||||||
|
运营中
|
经调整EBITDA
|
战略租赁Structure按业主和
协作Megacampus生态系统运营商
|
|||||||||
|
71%
|
71%
|
增加现金流
|
|||||||||
|
包含租赁的百分比
年度租金上涨
|
97%
|
||||||||||
|
稳定的现金流
|
|||||||||||
|
长期租赁条款(4)
|
三重净租赁百分比
|
91%
|
|||||||||
|
9.4年
|
7.4年
|
降低资本支出负担
|
|||||||||
|
提供租赁的百分比
重新获得资本支出
|
92%
|
||||||||||
|
前20大租户
|
所有租户
|
||||||||||
(1)
(4.3)%
|
2024
|
年初至今
6/30/25
|
|
有关更多详细信息，请参阅补充信息中的“相同物业表现”和“定义与调节”。“定义与调节”包含“净营业收入”的定义及其调节
来自根据公认会计原则提出的最直接可比的财务指标。
(1)有关更多详情，请参阅补充资料中“相同物业表现”下的脚注1。
(2)对于截至2025年6月30日止三个月.
(3)根据我们有效的年度租金收入计算的百分比 截至2025年6月30日.
(4)表示基于有效年度租金收入的加权平均剩余期限截至2025年6月30日.
|
同一物业表现
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
2025年6月30日
|
2025年6月30日
|
|||||||||
|
同物业财务数据
|
三个月
已结束
|
六个月
已结束
|
同一物业统计数据
|
三个月
已结束
|
六个月
已结束
|
|||||
|
与上一年相比可比期间的百分比变化：
|
相同物业数量
|
330
|
329
|
|||||||
|
净营业收入变动(1)
|
(5.4)%
|
(4.3)%
|
可出租平方英尺
|
33,904,941
|
33,709,506
|
|||||
|
净营业收入变动（收付实现制）(1)(2)
|
2.0%
|
3.4%
|
入住率–当期平均
|
91.3%
|
92.5%
|
|||||
|
营业利润率
|
68%
|
68%
|
入住率–上年同期均值
|
94.5%
|
94.4%
|
|||||
|
|
截至6月30日的三个月，
|
截至6月30日的六个月，
|
|||||||||||||||
|
2025
|
2024
|
$变化
|
%变化
|
2025
|
2024
|
$变化
|
%变化
|
||||||||||
|
租金收入：
|
|||||||||||||||||
|
相同属性
|
$462,622
|
$480,547
|
$(17,925)
|
(3.7)%
|
$925,636
|
$950,433
|
$(24,797)
|
(2.6)%
|
|||||||||
|
非相同属性
|
90,755
|
96,288
|
(5,533)
|
(5.7)
|
179,853
|
207,802
|
(27,949)
|
(13.4)
|
|||||||||
|
租金收入
|
553,377
|
576,835
|
(23,458)
|
(4.1)
|
1,105,489
|
1,158,235
|
(52,746)
|
(4.6)
|
|||||||||
|
相同属性
|
166,465
|
155,157
|
11,308
|
7.3
|
335,349
|
308,553
|
26,796
|
8.7
|
|||||||||
|
非相同属性
|
17,437
|
23,170
|
(5,733)
|
(24.7)
|
39,616
|
43,925
|
(4,309)
|
(9.8)
|
|||||||||
|
租户追偿
|
183,902
|
178,327
|
5,575
|
3.1
|
374,965
|
352,478
|
22,487
|
6.4
|
|||||||||
|
租金收入
|
737,279
|
755,162
|
(17,883)
|
(2.4)
|
1,480,454
|
1,510,713
|
(30,259)
|
(2.0)
|
|||||||||
|
相同属性
|
429
|
379
|
50
|
13.2
|
774
|
719
|
55
|
7.6
|
|||||||||
|
非相同属性
|
24,332
|
11,193
|
13,139
|
117.4
|
38,970
|
24,410
|
14,560
|
59.6
|
|||||||||
|
其他收益
|
24,761
|
11,572
|
13,189
|
114.0
|
39,744
|
25,129
|
14,615
|
58.2
|
|||||||||
|
相同属性
|
629,516
|
636,083
|
(6,567)
|
(1.0)
|
1,261,759
|
1,259,705
|
2,054
|
0.2
|
|||||||||
|
非相同属性
|
132,524
|
130,651
|
1,873
|
1.4
|
258,439
|
276,137
|
(17,698)
|
(6.4)
|
|||||||||
|
总收入
|
762,040
|
766,734
|
(4,694)
|
(0.6)
|
1,520,198
|
1,535,842
|
(15,644)
|
(1.0)
|
|||||||||
|
相同属性
|
201,305
|
183,582
|
17,723
|
9.7
|
403,337
|
362,407
|
40,930
|
11.3
|
|||||||||
|
非相同属性
|
23,128
|
33,672
|
(10,544)
|
(31.3)
|
47,491
|
73,161
|
(25,670)
|
(35.1)
|
|||||||||
|
租赁业务
|
224,433
|
217,254
|
7,179
|
3.3
|
450,828
|
435,568
|
15,260
|
3.5
|
|||||||||
|
相同属性
|
428,211
|
452,501
|
(24,290)
|
(5.4)
|
858,422
|
897,298
|
(38,876)
|
(4.3)
|
|||||||||
|
非相同属性
|
109,396
|
96,979
|
12,417
|
12.8
|
210,948
|
202,976
|
7,972
|
3.9
|
|||||||||
|
净营业收入
|
$537,607
|
$549,480
|
$(11,873)
|
(2.2)%
|
(3)
|
$1,069,370
|
$1,100,274
|
$(30,904)
|
(2.8)%
|
(3)
|
|||||||
|
净营业收入–相同物业
|
$428,211
|
$452,501
|
$(24,290)
|
(5.4)%
|
$858,422
|
$897,298
|
$(38,876)
|
(4.3)%
|
|||||||||
|
直线租金收入
|
(8,463)
|
(38,585)
|
30,122
|
(78.1)
|
(13,930)
|
(76,294)
|
62,364
|
(81.7)
|
|||||||||
|
收购的低于市价租赁的摊销
|
(9,199)
|
(11,349)
|
2,150
|
(18.9)
|
(19,097)
|
(22,772)
|
3,675
|
(16.1)
|
|||||||||
|
净营业收入–相同物业（收付实现制）
|
$410,549
|
$402,567
|
$7,982
|
2.0%
|
$825,395
|
$798,232
|
$27,163
|
3.4%
|
|||||||||
参考"同一物业比较”在补充信息中的“定义和调节”下，以获取更多详细信息，包括相同物业与总物业的调节。“定义和调节”也
包含“租户追偿”和“净营业收入”，以及它们各自根据公认会计原则提出的最直接可比财务指标的对账。
(1)包括1Q25租赁到期合计768,080截至2025年6月30日空缺的RSF，横跨六个物业和四个子市场。剔除这些租约的物业的影响，同一物业净经营
收入变化截至2025年6月30日止三个月及六个月本来应该是(2.1)%和6.5%（收付实现制）和(1.1)%和7.6%（现金基础），分别。参考“物业及入住率汇总”中的
补充信息，了解更多详情。
(2)包括于2024年1月1日后烧毁的初步免费租金优惠对于2023年投入服务的发展及重建项目的影响，因此是我们同一物业池的一部分
截至2025年6月30日的三个月和六个月，包括我们剑桥子市场的Binney Street 325号、海港创新区子市场的Necco Street 15号以及我们南旧金山的Gateway Boulevard 751号
子市场。剔除这些初始免费租金优惠的影响，同一物业净营业收入变化（现金基础）为截至2025年6月30日止三个月及六个月本来应该是(1.8)%和(0.8)%，分别。
(3)总净营业收入的减少包括后处置的经营性物业的影响2024年1月1日.不包括这些处置，净营业收入截至2025年6月30日止三个月及六个月本来会
增加了4.0%和3.2%，分别，在相应时期内2024.
|
租赁活动
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（美元每RSF）
|
|
|
三个月结束
|
六个月结束
|
年终
|
||||||||||||||||||||||
|
2025年6月30日
|
2025年6月30日
|
2024年12月31日
|
||||||||||||||||||||||
|
包括
直线租金
|
现金基础
|
包括
直线租金
|
现金基础
|
包括
直线租金
|
现金基础
|
|||||||||||||||||||
|
租赁活动：
|
||||||||||||||||||||||||
|
更新/再租赁空间(1)
|
|
|
||||||||||||||||||||||
|
租金率变动
|
5.5%
|
6.1%
|
13.2%
|
6.9%
|
16.9%
|
7.2%
|
||||||||||||||||||
|
新费率
|
$64.78
|
$68.27
|
$60.11
|
$59.72
|
$65.48
|
$64.18
|
||||||||||||||||||
|
到期利率
|
$61.38
|
$64.36
|
$53.10
|
$55.84
|
$56.01
|
$59.85
|
||||||||||||||||||
|
RSF
|
483,409
|
1,367,817
|
3,888,139
|
|||||||||||||||||||||
|
租户改善/租赁佣金
|
$49.59
|
$80.68
|
(2)
|
$46.89
|
||||||||||||||||||||
|
加权-平均租期
|
9.4年
|
9.8年
|
8.5年
|
|||||||||||||||||||||
|
已开发/重新开发/以前的空置空间出租(3)
|
||||||||||||||||||||||||
|
新费率
|
$58.12
|
$58.73
|
$55.31
|
$55.61
|
$59.44
|
$57.34
|
||||||||||||||||||
|
RSF
|
286,406
|
432,551
|
1,165,815
|
|||||||||||||||||||||
|
加权-平均租期
|
12.3年
|
11.5年
|
10.0年
|
|||||||||||||||||||||
|
租赁活动概要（总数）：
|
||||||||||||||||||||||||
|
新费率
|
$62.30
|
$64.72
|
$58.96
|
$58.73
|
$64.16
|
$62.68
|
||||||||||||||||||
|
RSF
|
769,815
|
(4)
|
1,800,368
|
5,053,954
|
||||||||||||||||||||
|
加权-平均租期
|
10.5年
|
10.2年
|
8.9年
|
|||||||||||||||||||||
|
租约到期(1)
|
||||||||||||||||||||||||
|
到期利率
|
$63.31
|
$63.62
|
$53.95
|
$55.17
|
$53.82
|
$57.24
|
||||||||||||||||||
|
RSF
|
825,583
|
2,748,631
|
5,005,638
|
|||||||||||||||||||||
租赁活动包括我们投资的北美物业的100%结果。
(1)不包括按月租赁总额163,493 RSF和136,131 截至RSF2025年6月30日 和2024年12月31日，分别。期间过去十二个月结束了2025年6月30日，我们给予免费租金
特许权平均 0.9月份每年。
(2)包括在截至2025年3月31日的三个月内在亚历山大科技广场执行的一份11.4年租约的租户改善和租赁佣金®在我们剑桥子市场的Megacampus
聚合119,280RSF。不包括这笔租赁、租户装修和每RSF的租赁佣金截至2025年6月30日止六个月是$47.01.
(3)有关更多详情，包括项目总成本，请参阅补充资料中的“新A/A +级开发和再开发物业：管道概要”。
(4)2025年7月，我们与一家长期跨国制药租户执行了公司历史上最大的生命科学租约，用于16-year扩建定制租赁，聚合 466,598RSF，位于
Campus Point by Alexandria Megacampus在我们大学城中心子市场.如果这包括在租赁量中为 2Q25，租赁的总RSF将增加到1.2百万RSF for2Q25从
769,815R顺丰。
|
|
|
|
合同租约到期
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
年份
|
RSF
|
百分比
被占领的RSF
|
年租金收入
（每RSF）(1)
|
百分比
年租金收入
|
|||||||||||||||
|
2025
|
(2)
|
1,320,692
|
3.7%
|
$51.73
|
3.3%
|
||||||||||||||
|
2026
|
3,137,647
|
8.9%
|
$57.29
|
8.8%
|
|||||||||||||||
|
2027
|
3,393,561
|
9.6%
|
$50.88
|
8.4%
|
|||||||||||||||
|
2028
|
4,015,759
|
11.4%
|
$50.83
|
10.0%
|
|||||||||||||||
|
2029
|
2,286,491
|
6.5%
|
$48.02
|
5.4%
|
|||||||||||||||
|
2030
|
3,078,313
|
8.7%
|
$43.50
|
6.5%
|
|||||||||||||||
|
2031
|
3,585,208
|
10.2%
|
$54.35
|
9.5%
|
|||||||||||||||
|
2032
|
993,042
|
2.8%
|
$57.50
|
2.8%
|
|||||||||||||||
|
2033
|
2,592,303
|
7.3%
|
$47.59
|
6.0%
|
|||||||||||||||
|
2034
|
3,063,408
|
8.7%
|
$68.56
|
10.2%
|
|||||||||||||||
|
此后
|
7,838,957
|
22.2%
|
$76.19
|
29.1%
|
|||||||||||||||
|
市场
|
2025合同租约到期（单位：RSF）
|
年度
出租
收入
（每RSF）(1)
|
2026合同租约到期（单位：RSF）
|
年度
出租
收入
（每RSF）(1)
|
|||||||||||||||||||||||||
|
租赁
|
谈判中/
期待
|
目标为
未来
发展/
重建(3)
|
剩余
到期
租约(4)
|
合计(2)
|
租赁
|
谈判中/
期待
|
目标为
未来
发展/
重建
|
剩余
到期
租约(4)
|
合计
|
||||||||||||||||||||
|
大波士顿
|
214,399
|
—
|
—
|
145,329
|
359,728
|
$35.89
|
60,418
|
11,897
|
—
|
514,566
|
586,881
|
$89.16
|
|||||||||||||||||
|
旧金山湾区
|
134,423
|
10,208
|
—
|
279,182
|
423,813
|
95.48
|
28,454
|
—
|
—
|
686,304
|
714,758
|
72.57
|
|||||||||||||||||
|
圣地亚哥
|
23,327
|
—
|
—
|
68,081
|
91,408
|
55.21
|
—
|
—
|
—
|
846,084
|
846,084
|
48.90
|
|||||||||||||||||
|
西雅图
|
1,868
|
—
|
—
|
54,781
|
56,649
|
32.64
|
29,604
|
50,552
|
—
|
111,720
|
191,876
|
30.42
|
|||||||||||||||||
|
马里兰州
|
41,283
|
—
|
—
|
23,469
|
64,752
|
22.61
|
—
|
—
|
—
|
255,147
|
255,147
|
18.85
|
|||||||||||||||||
|
研究三角
|
10,478
|
8,368
|
—
|
34,461
|
53,307
|
43.56
|
19,753
|
—
|
—
|
159,362
|
179,115
|
39.19
|
|||||||||||||||||
|
纽约市
|
—
|
—
|
—
|
30,384
|
30,384
|
96.62
|
—
|
—
|
—
|
73,363
|
73,363
|
103.16
|
|||||||||||||||||
|
德州
|
—
|
—
|
198,972
|
—
|
198,972
|
不适用
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
|||||||||||||||||
|
加拿大
|
—
|
—
|
—
|
40,679
|
40,679
|
10.65
|
—
|
247,743
|
—
|
1,755
|
249,498
|
21.57
|
|||||||||||||||||
|
非集群/其他市场
|
—
|
—
|
—
|
1,000
|
1,000
|
不适用
|
—
|
9,266
|
—
|
31,659
|
40,925
|
85.36
|
|||||||||||||||||
|
合计
|
425,778
|
18,576
|
198,972
|
677,366
|
1,320,692
|
$51.73
|
138,229
|
319,458
|
—
|
2,679,960
|
3,137,647
|
$57.29
|
|||||||||||||||||
|
到期租约的百分比
|
32%
|
1%
|
15%
|
52%
|
100%
|
4%
|
10%
|
0%
|
86%
|
100%
|
|||||||||||||||||||
分类为持有待售物业的合约租约到期截至2025年6月30日均被排除在本页信息之外。
(1)表示有效数额截至2025年6月30日.
(2)不包括按月租赁总额163,493RSF 截至2025年6月30日.
(3)主要代表最近为未来开发或再开发机会而收购的资产，我们预计，根据市场情况和租赁情况，这些资产将开始从非实验室空间首次转换
到实验室空间，或开始未来的地面开发。截至2025年6月30日、这些租约到期的加权平均年租金收入和到期日2025是 89.5万美元 和2025年7月1日，分别。
参考"房地产投资”补充资料中“定义和调节”下的更多详细信息，包括目前包含在出租物业中的开发和再开发平方英尺。
(4)包括12主要位于大波士顿、旧金山湾区和圣地亚哥市场的房产汇总868,289加权平均租约到期日为2026年2月9日和年租金收入
聚合7000万美元预计将重新出租给新租户，包括以下内容：
（一）三个属性聚合213,705最近收购了我们大史丹福子市场中的RSF，我们正在评估重新定位校园以供先进技术使用的选项；
（二）一属性聚合118,225我们正在评估将空间从单租户重新出租或重新定位为多租户的Torrey Pines子市场中的RSF；和
（三）一租约到期汇总34,714位于剑桥子市场的Alexandria Technology Square Megacampus的RSF，我们正在为其重新定位该建筑以供多租户使用。
我们继续评估这些项目的商业计划和转租策略.
|
前20大租户
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元，平均市值金额除外）
|
|
89%top20租户年租金收入来自投资级
或公开交易的大盘股租户(1)
|
租户
|
剩余租约
任期(1)（年）
|
聚合
RSF
|
年租金
收入(1)
|
百分比
年租金
收入(1)
|
投资级
信用评级
|
平均
市值
（十亿）
|
|||||||||||||||||
|
穆迪
|
标普
|
||||||||||||||||||||||
|
1
|
百时美施贵宝公司(2)
|
5.8
|
1,312,184
|
$113,542
|
5.5%
|
A2
|
A
|
$106.0
|
|||||||||||||||
|
2
|
礼来公司
|
9.3
|
1,086,165
|
91,233
|
4.4
|
AA3
|
A +
|
$791.0
|
|||||||||||||||
|
3
|
Moderna, Inc.
|
10.9
|
496,814
|
88,729
|
4.3
|
—
|
—
|
$19.5
|
|||||||||||||||
|
4
|
Takeda Pharmaceutical Company Limited
|
9.9
|
549,759
|
47,899
|
2.3
|
Baa1
|
BBB +
|
$45.0
|
|||||||||||||||
|
5
|
阿斯利康 PLC
|
6.4
|
450,848
|
39,637
|
1.9
|
A1
|
A +
|
$227.0
|
|||||||||||||||
|
6
|
Eikon Therapeutics，Inc。(3)
|
13.5
|
311,806
|
38,913
|
1.9
|
—
|
—
|
$—
|
|||||||||||||||
|
7
|
罗氏
|
7.7
|
647,069
|
36,373
|
1.7
|
AA2
|
AA
|
$255.0
|
|||||||||||||||
|
8
|
Illumina, Inc.
|
5.4
|
857,967
|
35,924
|
1.7
|
Baa3
|
BBB
|
$18.1
|
|||||||||||||||
|
9
|
Alphabet Inc.
|
2.3
|
625,015
|
34,899
|
1.7
|
AA2
|
AA +
|
$2,120.0
|
|||||||||||||||
|
10
|
美国政府
|
5.1
|
429,359
|
29,502
|
(4)
|
1.4
|
aaa
|
AA +
|
$—
|
||||||||||||||
|
11
|
优步科技有限公司
|
57.3
|
(5)
|
1,009,188
|
27,809
|
1.3
|
Baa1
|
BBB
|
$155.0
|
||||||||||||||
|
12
|
Novartis AG
|
3.1
|
387,563
|
27,709
|
1.3
|
AA3
|
AA-
|
$238.0
|
|||||||||||||||
|
13
|
Cloud Software Group，Inc。
|
1.0
|
(6)
|
292,013
|
26,446
|
1.3
|
—
|
—
|
$—
|
||||||||||||||
|
14
|
波士顿儿童医院
|
11.7
|
309,231
|
26,294
|
1.3
|
AA2
|
AA
|
$—
|
|||||||||||||||
|
15
|
加州大学校董
|
9.9
|
363,974
|
25,309
|
1.2
|
AA2
|
AA
|
$—
|
|||||||||||||||
|
16
|
赛诺菲
|
5.5
|
267,278
|
21,851
|
1.0
|
AA3
|
AA
|
$132.0
|
|||||||||||||||
|
17
|
纽约大学
|
7.1
|
218,983
|
21,110
|
1.0
|
AA2
|
AA-
|
$—
|
|||||||||||||||
|
18
|
默克制药公司
|
8.2
|
333,124
|
21,001
|
1.0
|
AA3
|
A +
|
$250.0
|
|||||||||||||||
|
19
|
Charles River Laboratories，Inc。
|
10.0
|
250,905
|
20,535
|
1.0
|
—
|
—
|
$8.9
|
|||||||||||||||
|
20
|
麻省理工学院
|
4.5
|
242,428
|
20,529
|
1.0
|
aaa
|
AAA
|
$—
|
|||||||||||||||
|
合计/加权-平均
|
9.4
|
(5)
|
10,441,673
|
$795,244
|
38.2%
|
||||||||||||||||||
年租金收入和RSF包括100%我们在北美管理的每个物业。参考"年租金收入”和“投资级或公开交易的大盘股租户”下的“定义与调节”
补充信息，了解更多详细信息，包括我们分别计算未合并房地产合资企业的年租金收入和平均市值的方法。
(1)基于有效的年度租金收入截至2025年6月30日.
(2)在结束的三个月内2025年6月30日，百时美施贵宝公司收购了2seventy bio公司，该公司是截至2025年3月31日的前20大租户。
(3)Eikon Therapeutics，Inc.是一家私营生物技术公司，由著名生物制药高管Roger Perlmutter领导，他曾任默克制药公司执行副总裁，截至2025年2月25日，该公司已筹集了超过
12亿美元在私人风险投资资金中。
(4)包括不受年度拨款限制的与国家卫生研究院和总务管理局等政府实体的租约。大约3% 年租金收入的一部分，由我们的
与美国政府的租约可在租约到期日前取消。
(5)包括（i）在第三街1455号和1515号（两栋楼合计422,980RSF）和（ii）位于第三街1655号和1725号的租约（两座建筑物合计586,208RSF)在我们的Mission Bay子市场拥有
我们未合并的房地产合资企业，其中我们有一个所有权权益10%.年度租金收入采用我们综合物业的年度租金收入的100%和我们的年度租金份额列报
来自我们未合并的房地产合资企业的收入。不包括这些地面租约，我们的加权平均剩余租期顶20个租户被7.6年截至2025年6月30日.
(6)代表一份包含2022年收购的四处物业的租约，我们预计这些物业将在租约到期时重新定位。与Cloud Software Group，Inc.（原名TIBCO Software，Inc.）的这份租约在我们
收购了这些物业。有关更多详情，请参阅补充资料中“合同租约到期”中的脚注4。
|
物业及入住率概要
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（单位：千美元，每RSF金额除外）
|
|
坚实的历史占用 95%过去10年(1)从历史上
AAA地点对我们的A/A +级物业的需求强劲
物业概要
|
市场
|
RSF
|
数量
物业
|
年租金收入
|
||||||||||||||||
|
运营中
|
发展
|
重建
|
合计
|
占总数的百分比
|
合计
|
占总数的百分比
|
每RSF
|
||||||||||||
|
大波士顿
|
9,270,787
|
632,850
|
1,626,322
|
11,529,959
|
26%
|
65
|
$731,510
|
35%
|
$87.55
|
||||||||||
|
旧金山湾区
|
7,991,106
|
212,796
|
344,934
|
8,548,836
|
20
|
64
|
459,269
|
22
|
69.82
|
||||||||||
|
圣地亚哥
|
6,851,449
|
784,590
|
—
|
7,636,039
|
17
|
74
|
324,236
|
16
|
49.91
|
||||||||||
|
西雅图
|
3,178,090
|
227,577
|
—
|
3,405,667
|
8
|
45
|
130,470
|
6
|
45.45
|
||||||||||
|
马里兰州
|
3,848,923
|
—
|
—
|
3,848,923
|
9
|
50
|
155,975
|
7
|
43.70
|
||||||||||
|
研究三角
|
3,825,870
|
—
|
—
|
3,825,870
|
9
|
38
|
107,155
|
5
|
30.19
|
||||||||||
|
纽约市
|
921,800
|
—
|
—
|
921,800
|
2
|
4
|
75,006
|
4
|
91.48
|
||||||||||
|
德州
|
1,845,159
|
—
|
73,298
|
1,918,457
|
4
|
15
|
37,761
|
2
|
24.93
|
||||||||||
|
加拿大
|
979,575
|
—
|
56,314
|
1,035,889
|
2
|
11
|
20,208
|
1
|
22.74
|
||||||||||
|
非集群/其他市场
|
349,099
|
—
|
—
|
349,099
|
1
|
10
|
14,577
|
1
|
57.54
|
||||||||||
|
持有待售物业
|
679,383
|
—
|
—
|
679,383
|
2
|
8
|
25,063
|
1
|
43.66
|
||||||||||
|
北美洲
|
39,741,241
|
1,857,813
|
2,100,868
|
43,699,922
|
100%
|
384
|
$2,081,230
|
100%
|
$58.68
|
||||||||||
|
3,958,681
|
|||||||||||||||||||
入住率汇总
|
|
经营物业
|
营运及重建物业
|
||||||||||
|
市场
|
6/30/25
|
3/31/25
|
6/30/24
|
6/30/25
|
3/31/25
|
6/30/24
|
||||||
|
大波士顿
|
90.1%
|
(2)
|
91.8%
|
94.2%
|
76.7%
|
78.4%
|
81.7%
|
|||||
|
旧金山湾区
|
88.9
|
(2)
|
90.3
|
94.0
|
85.2
|
86.3
|
90.7
|
|||||
|
圣地亚哥
|
94.8
|
94.3
|
95.1
|
94.8
|
94.3
|
95.1
|
||||||
|
西雅图
|
90.3
|
91.5
|
94.7
|
90.3
|
91.5
|
93.7
|
||||||
|
马里兰州
|
93.9
|
94.1
|
96.5
|
93.9
|
94.1
|
96.5
|
||||||
|
研究三角
|
92.8
|
(2)
|
93.4
|
97.4
|
92.8
|
93.4
|
97.4
|
|||||
|
纽约市
|
88.9
|
(3)
|
87.6
|
85.1
|
88.9
|
87.6
|
85.1
|
|||||
|
德州
|
82.1
|
(2)
|
82.1
|
95.5
|
78.9
|
78.9
|
91.8
|
|||||
|
小计
|
91.0
|
91.8
|
94.7
|
86.3
|
87.1
|
90.2
|
||||||
|
加拿大
|
90.7
|
94.6
|
94.9
|
85.8
|
82.4
|
82.5
|
||||||
|
非集群/其他市场
|
72.6
|
73.0
|
75.6
|
72.6
|
73.0
|
75.6
|
||||||
|
北美洲
|
90.8%
|
(2)(4)
|
91.7%
|
94.6%
|
86.2%
|
86.9%
|
89.9%
|
|||||
(1)表示截至2016年至2024年每年12月31日及截至2025年6月30日的营运物业的平均占用百分比。
(2)包括先前披露的在2025年第一季度变得空置的租赁到期合计768,080RSF跨越六个物业及位于以下四个子市场：（i）182,054Alexandria Technology上的RSF
广场®我们剑桥子市场的Megacampus，（ii）234,249位于Mission Bay子市场Illinois Street 409号的RSF，（iii）一处房产汇总104,531我们研究的三角市场中的RSF，以及（iv）两种性质
聚合247,246我们奥斯汀子市场中的RSF。截至2025年6月30日,153,658RSF以加权平均租赁开始日为2026年4月30日，我们期望有利地解决余下的
614,422未来几个季度的RSF。
(3)The亚历山大中心®for Life Science – New York City Megacampus is97.8%截至2025年6月30日.我们纽约市市场的入住率反映了亚历山大中心的空置率®为生活
Science – Long Island City Property，which was52.2%截至2025年6月30日.
(4)包括t截至2025年6月30日聚合668,795RSF，或者 1.7%，主要在大波士顿、旧金山湾区和圣地亚哥市场，这些市场已出租，预计将被占用
在建筑物和/或租户改善完成后。加权平均预计交货日为2026年1月2日.
|
物业上市
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
我们的巨脚怪™属性占 75%我们每年的租金收入
|
市场/子市场/地址
|
RSF
|
数量
物业
|
年度
出租
收入
|
入住率
|
||||||||||||||||
|
运营中
|
运营和
重建
|
|||||||||||||||||||
|
运营中
|
发展
|
重建
|
合计
|
|||||||||||||||||
|
大波士顿
|
||||||||||||||||||||
|
剑桥/内郊区
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®在肯德尔广场
|
2,213,867
|
—
|
—
|
2,213,867
|
8
|
$211,592
|
97.4%
|
97.4%
|
||||||||||||
|
50(1), 60(1), 75/125(1), 90, 100(1)，和225(1)宾尼街，第一街140号，
和第三街300号(1)
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®在肯德尔广场一号
|
1,284,337
|
—
|
104,956
|
1,389,293
|
12
|
144,417
|
94.2
|
87.1
|
||||||||||||
|
肯德尔广场一号（100、200、300、400、500、600/700、1400号楼，
1800年和2000年）、宾尼街325号和399号，以及汉普郡街一号
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大科技广场®
|
1,190,888
|
—
|
—
|
1,190,888
|
7
|
96,651
|
79.5
|
79.5
|
||||||||||||
|
100、200、300、400、500、600、700科技广场
|
||||||||||||||||||||
|
梅加坎普斯：查尔斯球场上的阿森纳
|
751,316
|
36,444
|
333,758
|
1,121,518
|
13
|
45,819
|
79.6
|
55.1
|
||||||||||||
|
311、321、343 Arsenal Street，300、400、500 North Beacon Street，
金斯伯里大道1号、2号、3号和4号，以及塔尔科特大道100号、200号和400号
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：480 Arsenal Way，446,458，500，and 550 Arsenal Street，
和柯立芝大道99号(1)
|
623,056
|
204,395
|
—
|
827,451
|
6
|
27,508
|
95.9
|
95.9
|
||||||||||||
|
剑桥/内郊区
|
6,063,464
|
240,839
|
438,714
|
6,743,017
|
46
|
525,987
|
90.9
|
84.7
|
||||||||||||
|
芬威
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®生命科学–芬威
|
1,295,745
|
392,011
|
137,675
|
1,825,431
|
3
|
99,477
|
87.2
|
78.8
|
||||||||||||
|
401和421 Park Drive和201 Brookline Avenue
|
||||||||||||||||||||
|
海港创新区
|
||||||||||||||||||||
|
5和15(1)内科街
|
459,395
|
—
|
—
|
459,395
|
2
|
47,345
|
96.6
|
96.6
|
||||||||||||
|
海港创新区
|
459,395
|
—
|
—
|
459,395
|
2
|
47,345
|
96.6
|
96.6
|
||||||||||||
|
128号公路
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®生命科学–沃尔瑟姆
|
466,094
|
—
|
596,064
|
1,062,158
|
5
|
39,741
|
100.0
|
43.9
|
||||||||||||
|
40、50、60 Sylvan Road、35 Gatehouse Drive、840 Winter Street
|
||||||||||||||||||||
|
19、225和235总统之路
|
585,226
|
—
|
—
|
585,226
|
3
|
14,194
|
97.0
|
97.0
|
||||||||||||
|
128号公路
|
1,051,320
|
—
|
596,064
|
1,647,384
|
8
|
53,935
|
98.3
|
62.8
|
||||||||||||
|
其他
|
400,863
|
—
|
453,869
|
854,732
|
6
|
4,766
|
59.7
|
28.0
|
||||||||||||
|
大波士顿
|
9,270,787
|
632,850
|
1,626,322
|
11,529,959
|
65
|
$731,510
|
90.1%
|
76.7%
|
||||||||||||
|
更多详情请参阅补充资料中的“新A/A +级开发和再开发物业：管道概要”和“定义与调节”。
(1)我们通过一家房地产合资企业拥有这处房产的部分权益。更多详情请参阅补充资料中的“合资财务信息”。
|
||||||||||||||||||||
|
物业挂牌（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
市场/子市场/地址
|
RSF
|
数量
物业
|
年度
出租
收入
|
入住率
|
||||||||||||||||
|
运营中
|
运营和
重建
|
|||||||||||||||||||
|
运营中
|
发展
|
重建
|
合计
|
|||||||||||||||||
|
旧金山湾区
|
||||||||||||||||||||
|
使命湾
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®为科学和技术–
使命湾(1)
|
2,023,185
|
212,796
|
(3)
|
—
|
2,235,981
|
10
|
$78,852
|
82.5%
|
82.5%
|
|||||||||||
|
1455(2), 1515(2)，1655,1725 Third Street，409 and 499 Illinois Street，
1450(3)、欧文斯街1500号及欧文斯街1700号、米申湾大道455号
南
|
||||||||||||||||||||
|
使命湾
|
2,023,185
|
212,796
|
—
|
2,235,981
|
10
|
78,852
|
82.5
|
82.5
|
||||||||||||
|
南旧金山
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大技术中心®–网关(1)
|
1,431,608
|
—
|
237,684
|
1,669,292
|
12
|
76,715
|
81.3
|
69.7
|
||||||||||||
|
600(2), 601, 611, 630(2), 650(2), 651, 681, 685, 701, 751, 901(2)，以及951(2)
门户大道
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®先进技术–南方
旧金山
|
812,453
|
—
|
107,250
|
919,703
|
5
|
52,990
|
100.0
|
88.3
|
||||||||||||
|
213(1)、249号、259号、269号、279号东大马路
|
||||||||||||||||||||
|
亚历山大中心®生命科学–南旧金山
|
504,235
|
—
|
—
|
504,235
|
3
|
32,001
|
88.0
|
88.0
|
||||||||||||
|
201 Haskins Way和400和450 East Jamie Court
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®先进技术– Tanforan
|
445,232
|
—
|
—
|
445,232
|
2
|
2,359
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
1122和1150 El Camino Real
|
||||||||||||||||||||
|
亚历山大中心®生命科学– Millbrae(1)
|
285,346
|
—
|
—
|
285,346
|
1
|
35,828
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
哈丽特·塔布曼路230号
|
||||||||||||||||||||
|
福布斯大道500号(1)
|
155,685
|
—
|
—
|
155,685
|
1
|
10,908
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
南旧金山
|
3,634,559
|
—
|
344,934
|
3,979,493
|
24
|
210,801
|
91.0
|
83.1
|
||||||||||||
|
大斯坦福
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®生命科学–圣卡洛斯
|
738,038
|
—
|
—
|
738,038
|
9
|
44,886
|
88.1
|
88.1
|
||||||||||||
|
工业路825、835、960、1501-1599号
|
||||||||||||||||||||
|
亚历山大·斯坦福生命科学区
|
704,716
|
—
|
—
|
704,716
|
9
|
72,225
|
97.0
|
97.0
|
||||||||||||
|
3160、3165、3170和3181波特驱动和3301、3303、3305、3307和
山景大道3330号
|
||||||||||||||||||||
|
山景大道3412号、3420号、3440号、3450号、3460号
|
340,103
|
—
|
—
|
340,103
|
5
|
23,597
|
82.9
|
82.9
|
||||||||||||
|
费边道3875号
|
228,000
|
—
|
—
|
228,000
|
1
|
9,642
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
2475及2625/2627/2631 Hanover Street及1450 Page Mill Road
|
198,548
|
—
|
—
|
198,548
|
3
|
12,893
|
89.4
|
89.4
|
||||||||||||
|
2100和2200耿路
|
62,526
|
—
|
—
|
62,526
|
2
|
2,732
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
西湾道3350号
|
61,431
|
—
|
—
|
61,431
|
1
|
3,641
|
73.2
|
73.2
|
||||||||||||
|
大斯坦福
|
2,333,362
|
—
|
—
|
2,333,362
|
30
|
169,616
|
91.2
|
91.2
|
||||||||||||
|
旧金山湾区
|
7,991,106
|
212,796
|
344,934
|
8,548,836
|
64
|
$459,269
|
88.9%
|
85.2%
|
||||||||||||
|
更多详情请参阅补充资料中的“新A/A +级开发和再开发物业：管道概要”和“定义与调节”。
(1)我们通过一家房地产合资企业拥有这处房产的部分权益。更多详情请参阅补充资料中的“合资财务信息”。
(2)我们拥有这处房产的100%。
(3)代表一个多租户项目，扩大亚历山大中心®for Science and Technology – Mission Bay Megacampus，where we have a25%兴趣。在截至2024年12月31日的三个月内，我们执行了一项
与生物医药机构就出售共管公寓权益的意向聚合103,361RSF，或约49%的开发项目。在截至2025年6月30日的三个月内，该机构决定对
项目长期租赁，而非公寓出售。结果，我们加回了103,361RSF给我们介绍一下开发项目。
|
||||||||||||||||||||
|
物业挂牌（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
市场/子市场/地址
|
RSF
|
数量
物业
|
年度
出租
收入
|
入住率
|
||||||||||||||||
|
运营中
|
运营和
重建
|
|||||||||||||||||||
|
运营中
|
发展
|
重建
|
合计
|
|||||||||||||||||
|
圣地亚哥
|
||||||||||||||||||||
|
多利松
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大广场一号
|
968,527
|
122,302
|
—
|
1,090,829
|
10
|
$62,077
|
88.2%
|
88.2%
|
||||||||||||
|
3115及3215(1)Merryfield Row，3010,3013，and 3033 Science Park Road，
10935、10945、10955及10970 Alexandria Way、10996 Torreyana
路，及3545 Cray Court
|
||||||||||||||||||||
|
Are Torrey Ridge
|
299,138
|
—
|
—
|
299,138
|
3
|
13,263
|
79.7
|
79.7
|
||||||||||||
|
10578、10618、10628科学中心驱动
|
||||||||||||||||||||
|
是Nautilus吗
|
218,459
|
—
|
—
|
218,459
|
4
|
14,656
|
97.7
|
97.7
|
||||||||||||
|
3530和3550 John Hopkins Court和3535和3565 General Atomics
法院
|
||||||||||||||||||||
|
多利松
|
1,486,124
|
122,302
|
—
|
1,608,426
|
17
|
89,996
|
87.9
|
87.9
|
||||||||||||
|
大学城中心
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：Campus Point by Alexandria(1)
|
1,310,696
|
426,927
|
—
|
1,737,623
|
8
|
81,788
|
98.8
|
98.8
|
||||||||||||
|
9880(2)、10210、10290、10300校园点驱动和4135、4155、
4224、及4242校园点法院
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：5200 依诺米那方式(1)
|
792,687
|
—
|
—
|
792,687
|
6
|
29,978
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
汤恩中心大道9625号(1)
|
163,648
|
—
|
—
|
163,648
|
1
|
6,520
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
大学城中心
|
2,267,031
|
426,927
|
—
|
2,693,958
|
15
|
118,286
|
99.3
|
99.3
|
||||||||||||
|
索伦托·梅萨
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：SD Tech by Alexandria(1)
|
816,048
|
235,361
|
—
|
1,051,409
|
11
|
37,003
|
96.0
|
96.0
|
||||||||||||
|
9605、9645、9675、9725、9735、9808、9855、9868斯克兰顿路，以及
巴恩斯峡谷路10055号、10065号、10075号
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：序列区by Alexandria
|
671,039
|
—
|
—
|
671,039
|
6
|
23,458
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
6290、6310、6340、6350、6420、6450顺序驱动
|
||||||||||||||||||||
|
太平洋科技园(1)
|
544,352
|
—
|
—
|
544,352
|
5
|
9,352
|
92.8
|
92.8
|
||||||||||||
|
9389、9393、9401、9455及9477 Waples Street
|
||||||||||||||||||||
|
萨默斯岭科学园(1)
|
316,531
|
—
|
—
|
316,531
|
4
|
11,521
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
9965、9975、9985、9995萨默斯岭公路
|
||||||||||||||||||||
|
亚历山大的斯克里普斯科学园
|
144,113
|
—
|
—
|
144,113
|
1
|
11,379
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
霍伊特公园大道10102号
|
||||||||||||||||||||
|
是波托拉
|
101,857
|
—
|
—
|
101,857
|
3
|
4,222
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
6175、6225及6275南锡岭驱动
|
||||||||||||||||||||
|
5810/5820南锡岭驱动
|
83,354
|
—
|
—
|
83,354
|
1
|
4,621
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
华普斯街9877号
|
63,774
|
—
|
—
|
63,774
|
1
|
2,680
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
5871欧柏林大道
|
33,842
|
—
|
—
|
33,842
|
1
|
2,103
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
索伦托·梅萨
|
2,774,910
|
235,361
|
—
|
3,010,271
|
33
|
106,339
|
97.4
|
97.4
|
||||||||||||
|
索伦托山谷
|
||||||||||||||||||||
|
3911、3931、3985、4025、4031、4045索伦托山谷大道
|
151,406
|
—
|
—
|
151,406
|
6
|
2,866
|
42.7
|
42.7
|
||||||||||||
|
罗塞尔街11045号及11055号
|
43,233
|
—
|
—
|
43,233
|
2
|
2,191
|
96.3
|
96.3
|
||||||||||||
|
索伦托山谷
|
194,639
|
—
|
—
|
194,639
|
8
|
5,057
|
54.6
|
54.6
|
||||||||||||
|
其他
|
128,745
|
—
|
—
|
128,745
|
1
|
4,558
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
圣地亚哥
|
6,851,449
|
784,590
|
—
|
7,636,039
|
74
|
$324,236
|
94.8%
|
94.8%
|
||||||||||||
|
更多详情请参阅补充资料中的“新A/A +级开发和再开发物业：管道概要”和“定义与调节”。
(1)我们通过一家房地产合资企业拥有这处房产的部分权益。更多详情请参阅补充资料中的“合资财务信息”。
(2)我们拥有这处房产的100%。
|
||||||||||||||||||||
|
物业挂牌（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
市场/子市场/地址
|
RSF
|
数量
物业
|
年度
出租
收入
|
入住率
|
||||||||||||||||
|
运营中
|
运营和
重建
|
|||||||||||||||||||
|
运营中
|
发展
|
重建
|
合计
|
|||||||||||||||||
|
西雅图
|
||||||||||||||||||||
|
湖联盟
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®生命科学– Eastlake
|
1,151,672
|
—
|
—
|
1,151,672
|
9
|
$73,275
|
93.8%
|
93.8%
|
||||||||||||
|
1150, 1201(1), 1208(1)、1551、1600及1616 Eastlake Avenue East、188及
199(1)东布莱恩街，及锦绣大道东1600号
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®先进技术–南方
湖联盟
|
381,380
|
227,577
|
—
|
608,957
|
3
|
21,811
|
99.6
|
99.6
|
||||||||||||
|
400(1)和701 Dexter Avenue North和Westlake Avenue North 428
|
||||||||||||||||||||
|
泰瑞大道北219号
|
31,797
|
—
|
—
|
31,797
|
1
|
1,368
|
56.9
|
56.9
|
||||||||||||
|
湖联盟
|
1,564,849
|
227,577
|
—
|
1,792,426
|
13
|
96,454
|
94.5
|
94.5
|
||||||||||||
|
艾略特湾
|
||||||||||||||||||||
|
410 West Harrison Street和410 Elliott Avenue West
|
20,101
|
—
|
—
|
20,101
|
2
|
710
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
博塞尔
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®先进技术–峡谷
Park
|
1,065,194
|
—
|
—
|
1,065,194
|
22
|
21,113
|
86.3
|
86.3
|
||||||||||||
|
22121和22125第17大道东南，22021,22025，22026,22030，
22118、22122二十大东南、22333、22422、22515、22522、
22722、22745 29日开车东南、21540、22213、22309 30日
沿东南方向行驶，与1629号、1631号、1725号、1916号、1930号共接220号街
东南
|
||||||||||||||||||||
|
亚历山大中心®先进技术– Monte Villa Parkway
|
464,889
|
—
|
—
|
464,889
|
6
|
11,527
|
83.9
|
83.9
|
||||||||||||
|
3301、3303、3305、3307、3555、3755 Monte Villa Parkway
|
||||||||||||||||||||
|
博塞尔
|
1,530,083
|
—
|
—
|
1,530,083
|
28
|
32,640
|
85.6
|
85.6
|
||||||||||||
|
其他
|
63,057
|
—
|
—
|
63,057
|
2
|
666
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
西雅图
|
3,178,090
|
227,577
|
—
|
3,405,667
|
45
|
130,470
|
90.3
|
90.3
|
||||||||||||
|
马里兰州
|
||||||||||||||||||||
|
罗克维尔
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®生命科学– Shady Grove
|
1,691,960
|
—
|
—
|
1,691,960
|
20
|
92,343
|
94.4
|
94.4
|
||||||||||||
|
9601、9603、9605、9704、9708、9712、9714、9800、9804、9808、9900和
9950 Medical Center Drive，14920 and 15010 Broschart Road，9920
Belward Campus Drive，以及9810和9820 Darnestown Road
|
||||||||||||||||||||
|
1330 PicCard Drive
|
131,508
|
—
|
—
|
131,508
|
1
|
4,324
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
1405和1450(1)研究大道
|
114,182
|
—
|
—
|
114,182
|
2
|
2,958
|
72.8
|
72.8
|
||||||||||||
|
1500和1550东古德路
|
91,359
|
—
|
—
|
91,359
|
2
|
1,844
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
5研究场所
|
63,852
|
—
|
—
|
63,852
|
1
|
3,108
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
5研究庭
|
51,520
|
—
|
—
|
51,520
|
1
|
1,976
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
12301 Parklawn Drive
|
49,185
|
—
|
—
|
49,185
|
1
|
1,598
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
罗克维尔
|
2,193,566
|
—
|
—
|
2,193,566
|
28
|
$108,151
|
94.3%
|
94.3%
|
||||||||||||
|
更多详情请参阅补充资料中的“新A/A +级开发和再开发物业：管道概要”和“定义与调节”。
(1)我们通过一家房地产合资企业拥有这处房产的部分权益。更多详情请参阅补充资料中的“合资财务信息”。
|
||||||||||||||||||||
|
物业挂牌（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
市场/子市场/地址
|
RSF
|
数量
物业
|
年度
出租
收入
|
入住率
|
||||||||||||||||
|
运营中
|
运营和
重建
|
|||||||||||||||||||
|
运营中
|
发展
|
重建
|
合计
|
|||||||||||||||||
|
马里兰州（续）
|
||||||||||||||||||||
|
盖瑟斯堡
|
||||||||||||||||||||
|
亚历山大技术中心®–盖瑟斯堡一世
|
619,061
|
—
|
—
|
619,061
|
9
|
$19,642
|
93.6%
|
93.6%
|
||||||||||||
|
9、25、35、45、50、55 West Watkins Mill Road及910、930、940
Clopper路
|
||||||||||||||||||||
|
亚历山大技术中心®–盖瑟斯堡二世
|
486,300
|
—
|
—
|
486,300
|
7
|
17,692
|
95.1
|
95.1
|
||||||||||||
|
700、704、708 Quince Orchard Road和19、20、21、22 Firstfield
道路
|
||||||||||||||||||||
|
20400世纪大道
|
81,006
|
—
|
—
|
81,006
|
1
|
1,858
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
401专业驱动
|
63,207
|
—
|
—
|
63,207
|
1
|
1,434
|
82.7
|
82.7
|
||||||||||||
|
风河巷950号
|
50,000
|
—
|
—
|
50,000
|
1
|
1,234
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
620专业驱动
|
27,950
|
—
|
—
|
27,950
|
1
|
1,207
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
盖瑟斯堡
|
1,327,524
|
—
|
—
|
1,327,524
|
20
|
43,067
|
94.4
|
94.4
|
||||||||||||
|
贝尔茨维尔
|
||||||||||||||||||||
|
8000/9000/10000弗吉尼亚庄园路
|
191,884
|
—
|
—
|
191,884
|
1
|
3,050
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
西迪克曼街101号(1)
|
135,949
|
—
|
—
|
135,949
|
1
|
1,707
|
75.0
|
75.0
|
||||||||||||
|
贝尔茨维尔
|
327,833
|
—
|
—
|
327,833
|
2
|
4,757
|
89.6
|
89.6
|
||||||||||||
|
马里兰州
|
3,848,923
|
—
|
—
|
3,848,923
|
50
|
155,975
|
93.9
|
93.9
|
||||||||||||
|
研究三角
|
||||||||||||||||||||
|
研究三角
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®生命科学–达勒姆
|
2,214,887
|
—
|
—
|
2,214,887
|
16
|
54,090
|
97.6
|
97.6
|
||||||||||||
|
6、8、10、12、14、40、41、42、65摩尔驱动、21、25、27、29、31
Alexandria Way，2400 Ellis Road，and 14 TW Alexander Drive
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®为先进技术和
农业科技– Research Triangle
|
711,490
|
—
|
—
|
711,490
|
6
|
29,518
|
93.2
|
93.2
|
||||||||||||
|
6、8、10、12戴维斯驱动和5、9实验室驱动
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®可持续技术
|
364,493
|
—
|
—
|
364,493
|
7
|
7,283
|
60.7
|
60.7
|
||||||||||||
|
104、108、110、112、114 TW Alexander Drive和5、7 Triangle Drive
|
||||||||||||||||||||
|
亚历山大技术中心®–阿尔斯通
|
155,731
|
—
|
—
|
155,731
|
3
|
2,755
|
82.2
|
82.2
|
||||||||||||
|
100、800和801 Capitola Drive
|
||||||||||||||||||||
|
亚历山大创新中心®–研究三角
|
136,722
|
—
|
—
|
136,722
|
3
|
4,222
|
98.3
|
98.3
|
||||||||||||
|
7010、7020、7030基溪路
|
||||||||||||||||||||
|
2525东NC 54号公路
|
82,996
|
—
|
—
|
82,996
|
1
|
3,651
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
戴维斯大道407号
|
81,956
|
—
|
—
|
81,956
|
1
|
3,323
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
601 Keystone Park Drive
|
77,595
|
—
|
—
|
77,595
|
1
|
2,313
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
研究三角
|
3,825,870
|
—
|
—
|
3,825,870
|
38
|
$107,155
|
92.8%
|
92.8%
|
||||||||||||
|
更多详情请参阅补充资料中的“新A/A +级开发和再开发物业：管道概要”和“定义与调节”。
(1)我们通过一家房地产合资企业拥有这处房产的部分权益。更多详情请参阅补充资料中的“合资财务信息”。
|
||||||||||||||||||||
|
物业挂牌（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
市场/子市场/地址
|
RSF
|
数量
物业
|
年度
出租
收入
|
入住率
|
||||||||||||||||
|
运营中
|
运营和
重建
|
|||||||||||||||||||
|
运营中
|
发展
|
重建
|
合计
|
|||||||||||||||||
|
纽约市
|
||||||||||||||||||||
|
纽约市
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®生命科学–纽约市
|
742,700
|
—
|
—
|
742,700
|
3
|
$69,318
|
97.8%
|
97.8%
|
||||||||||||
|
东29街430号及450号
|
||||||||||||||||||||
|
亚历山大中心®生命科学–长岛市
|
179,100
|
—
|
—
|
179,100
|
1
|
5,688
|
52.2
|
52.2
|
||||||||||||
|
第48大道30-02号
|
||||||||||||||||||||
|
纽约市
|
921,800
|
—
|
—
|
921,800
|
4
|
75,006
|
88.9
|
88.9
|
||||||||||||
|
德州
|
||||||||||||||||||||
|
奥斯汀
|
||||||||||||||||||||
|
Megacampus：Intersection Campus
|
1,525,359
|
—
|
—
|
1,525,359
|
12
|
33,694
|
83.0
|
83.0
|
||||||||||||
|
507 East Howard Lane，13011 McCallen Pass，13813 and 13929 Center
Lake Drive，以及12535、12545、12555和12565 Riata Vista Circle
|
||||||||||||||||||||
|
三一街1001号及红河街1020号
|
198,972
|
—
|
—
|
198,972
|
2
|
895
|
100.0
|
100.0
|
||||||||||||
|
奥斯汀
|
1,724,331
|
—
|
—
|
1,724,331
|
14
|
34,589
|
84.9
|
84.9
|
||||||||||||
|
大休斯顿
|
||||||||||||||||||||
|
亚历山大中心®为林地的先进技术
|
120,828
|
—
|
73,298
|
194,126
|
1
|
3,172
|
41.5
|
25.8
|
||||||||||||
|
8800科技森林广场
|
||||||||||||||||||||
|
德州
|
1,845,159
|
—
|
73,298
|
1,918,457
|
15
|
37,761
|
82.1
|
78.9
|
||||||||||||
|
加拿大
|
979,575
|
—
|
56,314
|
1,035,889
|
11
|
20,208
|
90.7
|
85.8
|
||||||||||||
|
非集群/其他市场
|
349,099
|
—
|
—
|
349,099
|
10
|
14,577
|
72.6
|
72.6
|
||||||||||||
|
北美，不包括持有待售物业
|
39,061,858
|
1,857,813
|
2,100,868
|
43,020,539
|
376
|
2,056,167
|
90.8%
|
86.2%
|
||||||||||||
|
持有待售物业
|
679,383
|
—
|
—
|
679,383
|
8
|
25,063
|
84.5%
|
84.5%
|
||||||||||||
|
合计–北美洲
|
39,741,241
|
1,857,813
|
2,100,868
|
43,699,922
|
384
|
$2,081,230
|
||||||||||||||
更多详情请参阅补充资料中的“新A/A +级开发和再开发物业：管道概要”和“定义与调节”。
|
房地产投资
|
|
|
2025年6月30日
|
|
亚历山大的发展和重新发展
交付预计将提供增量
年度净营业收入增长
|
放置在
服务
|
近期
交付
|
中期
交付
|
|||||
|
1H25
|
Q3 25–26年第四季度
|
2027–2028
|
|||||
|
5200万美元
|
1.39亿美元
|
2.61亿美元
|
|||||
|
96%
被占
|
84%
租赁/谈判中
|
28%
租赁/谈判中
|
|||||
|
527,268RSF
|
1.2百万RSF
|
330万RSF
|
|||||
(4)
(2)
(5)
(1)
(3)
有关更多详细信息，请参阅补充信息中“定义和调节”下的“净营业收入”，包括其与根据公认会计原则提出的最直接可比财务指标的调节。
(1)不包括最近交付的空间汇总的增量年度净营业收入22,005截至目前空置和/或未出租的RSF2025年6月30日.
(2)包括 预计部分交付通过26年第四季度来自预计将在2027年及以后稳定下来的项目，包括尚未完全承诺的投机性未来租赁。我们在年度净营业收入增量中所占份额从
预期投入服务的发展及重建项目主要由 Q3 25直通26年第四季度预计是1.03亿美元.参考“新A/A类+
发展及重建物业：目前项目”的补充资料，以了解更多详情。
(3)我们应占发展及重建项目的年度净经营收入增量，预期主要自 2027直通2028预计是2.36亿美元.
(4)表示预计在2H25和2026年期间稳定的开发和再开发项目的租赁/谈判百分比。
(5)代表与预计到26年第四季度将趋于稳定的项目相关的RSF。不包括预计将在2027年及以后稳定下来的项目到26年第四季度的部分交付的RSF。
|
房地产投资（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
房地产投资
|
发展及再发展
|
|||||||||||||||
|
建设中
|
100%预租
承诺
近期(1)
|
||||||||||||||
|
运营中
|
2025年和
2026
|
2027年和
超越
|
未来
|
小计
|
合计
|
||||||||||
|
平方英尺
|
|||||||||||||||
|
运营中
|
39,061,858
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
39,061,858
|
||||||||
|
未来A/A +级发展及重建物业
|
—
|
1,155,041
|
2,803,640
|
466,598
|
24,754,090
|
29,179,369
|
29,179,369
|
||||||||
|
未来发展及重建方呎目前
包含在出租物业中(2)
|
—
|
—
|
—
|
(52,620)
|
(2,525,858)
|
(2,578,478)
|
(2,578,478)
|
||||||||
|
总面积，不包括持有待售物业
|
39,061,858
|
1,155,041
|
2,803,640
|
413,978
|
22,228,232
|
26,600,891
|
65,662,749
|
||||||||
|
持有待售物业
|
679,383
|
—
|
—
|
—
|
878,205
|
878,205
|
1,557,588
|
||||||||
|
总面积
|
39,741,241
|
1,155,041
|
2,803,640
|
413,978
|
23,106,437
|
27,479,096
|
67,220,337
|
||||||||
|
房地产投资
|
|||||||||||||||
|
截至2025年6月30日(3)
|
$29,681,626
|
$1,128,865
|
$2,657,516
|
$19,965
|
$4,819,006
|
$8,625,352
|
$38,306,978
|
||||||||
(1)表示由Alexandria Megacampus扩展现有Campus Point的单租户项目，我们目前在其中有一个 55%兴趣。T他的项目全部租给了一家长期的跨国制药租户，
目前在Megacampus内占据两座建筑，一座建筑聚合 52,620RSF和另一个建筑聚合52,853RSF。2025年底租户腾退52,620RSF建设以允许
拆除开发新的，在这个站点建设适合的生命科学大楼。在交付新的专用建筑物业时预计将于2028年发生，租户将腾出52,853RSF建设以允许
建设一个为整个Megacampus提供服务的便利设施。我们希望为Megacampus未来的大部分建设成本提供资金，直到我们的所有权权益从55%增加到75%,之后未来资本
将与我们的合资伙伴按比例出资。
(2)参考补充资料“定义与调节”下的“不动产投资”了解更多详情，包括未来发展和重建平方英尺目前包括在出租物业中。
(3)余额不包括累计折旧和我们在与我们的未合并房地产合资企业持有的物业相关的成本基础中所占份额，后者被归类为对未合并房地产合资企业的投资
我们合并资产负债表中的风险投资。参考“定义与调节”下的“房地产投资” 在补充信息中了解更多详细信息。
|
新A/A +级发展及重建物业：近期交付
|
|
|
2025年6月30日
|
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（千美元）
|
|
增量年度净营业收入产生自1H25交付
聚合5200万美元，包括1500万美元(1)在2Q25
|
哈丽特·塔布曼路230号
|
10935、10945及10955
亚历山大路(2)
|
巴恩斯峡谷路10075号
|
||
|
旧金山湾区/
南旧金山
|
圣地亚哥/多利松
|
圣地亚哥/索伦托梅萨
|
||
|
285,346RSF
|
212,694RSF
|
17,718RSF
|
||
|
100%入住率
|
100%入住率
|
100%入住率
|
||
|
|
|
|
物业/市场/子市场
|
我们的
所有权
利息
|
投入服务的RSF
|
入住率
百分比(4)
|
项目总数
|
无杠杆收益率
|
|||||||||||||||||||||||
|
2Q25
交付
日期(3)
|
之前
1/1/25
|
25年第一季度
|
2Q25
|
合计
|
初始
稳定了
|
初始
稳定了
（现金基础）
|
||||||||||||||||||||||
|
RSF
|
投资
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
发展项目
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
230 Harriet Tubman Way/旧金山湾区/南
旧金山
|
不适用
|
48.5%
|
—
|
285,346
|
—
|
285,346
|
100%
|
285,346
|
476,000
|
7.5%
|
6.2%
|
|||||||||||||||||
|
10935、10945及10955亚历山大道/圣地亚哥/
多利松
|
5/11/25
|
100%
|
93,492
|
—
|
119,202
|
212,694
|
100%
|
334,996
|
480,000
|
(5)
|
7.2
|
(5)
|
6.9
|
(5)
|
||||||||||||||
|
巴恩斯峡谷路10075号/圣地亚哥/索伦托梅萨
|
不适用
|
50.0%
|
—
|
17,718
|
—
|
17,718
|
100%
|
253,079
|
321,000
|
5.5
|
5.7
|
|||||||||||||||||
|
重建项目
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
651 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南
旧金山
|
不适用(6)
|
50.0%
|
67,017
|
—
|
22,005
|
(6)
|
89,022
|
75%
|
(6)
|
326,706
|
487,000
|
5.0
|
5.1
|
|||||||||||||||
|
加拿大
|
5/29/25
|
100%
|
78,487
|
6,430
|
76,567
|
161,484
|
100%
|
250,790
|
115,000
|
6.0
|
6.0
|
|||||||||||||||||
|
加权平均/合计
|
5/14/25
|
238,996
|
309,494
|
217,774
|
766,264
|
1,450,917
|
$1,879,000
|
6.3%
|
6.0%
|
|||||||||||||||||||
参考“NEW A/A +级发展及重建物业：现项目”补充资料中有关在役和在建建筑面积的额外详情（如适用）。
(1)不包括最近交付的空间汇总的增量年度净营业收入22,005截至2025年6月30日空置和/或未出租的RSF.见下文脚注6。
(2)图像代表在One Alexandria Square Megacampus上的10955 Alexandria Way。
(3)表示在本季度发生的交付的平均交付日期，按年度租金收入加权。
(4)入住率与截至最近一次交付时投入使用的运营RSF总额有关.
(5)改进100bps和110bps在初始稳定收益率和初始稳定收益率（现金基础）中，分别主要是由于租赁空间的租金比以前承保的更高和a 2300万美元减少总数
投资由于建设成本节省从整体项目效率。
(6)表示截至2025年6月30日未产生增量年度净营业收入的已交付空置和未出租的交钥匙空间。
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新A/A +级发展及重建物业：
2025和2026年稳定（“近期交付”）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
柯立芝大道99号
|
北灯塔街500号和
金斯伯里大道4号(1)
|
10935、10945及10955
亚历山大路(2)
|
||
|
大波士顿/
剑桥/内郊区
|
大波士顿/
剑桥/内郊区
|
圣地亚哥/多利松
|
||
|
204,395RSF
|
36,444RSF
|
122,302RSF
|
||
|
76%租赁/谈判中
|
92%租赁/谈判中
|
100%租赁
|
||
|
|
|
|
4135校园点法院
|
巴恩斯峡谷路10075号
|
8800科技森林广场
|
||
|
圣地亚哥/
大学城中心
|
圣地亚哥/索伦托梅萨
|
德州/大休斯顿
|
||
|
426,927RSF
|
235,361RSF
|
73,298RSF
|
||
|
100%租赁
|
68%租赁/谈判中
|
41%租赁/谈判中
|
||
|
|
|
(1)图片代表500 North Beacon Street on the Arsenal on the Charles Megacampus。
(2)图像代表在One Alexandria Square Megacampus上的10955 Alexandria Way。
|
新A/A +级发展及重建物业：
2027年及之后的稳定（“中期交付”）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
兵工厂街311号
|
公园大道421号
|
公园大道401号
|
Sylvan路40、50、60号(1)
|
|||
|
大波士顿/
剑桥/内郊区
|
大波士顿/芬威
|
大波士顿/芬威
|
大波士顿/128号公路
|
|||
|
333,758RSF
|
392,011RSF
|
137,675RSF
|
596,064RSF
|
|||
|
|
|
|
|
欧文斯街1450号
|
门户大道651号
|
东格兰德大道269号
|
德克斯特大道北701号
|
|||
|
旧金山湾区/
使命湾
|
旧金山湾区/
南旧金山
|
旧金山湾区/
南旧金山
|
西雅图/湖联盟
|
|||
|
212,796RSF(2)
|
237,684RSF
|
107,250RSF
|
227,577RSF
|
|||
|
|
|
|
(1)图片代表亚历山大中心Sylvan路60号®为生命科学– Waltham Megacampus。该项目预计将抓住我们的128号公路子市场的需求。
(2)Image代表扩大亚历山大中心的多租户项目®for Science and Technology – Mission Bay Megacampus，where we have a25%兴趣。截至2024年12月31日止三个月，我们
与生物医药机构就出售共管公寓权益合计签署意向书103,361RSF，或约49%开发项目的.截至二零二五年六月三十日止三个月
机构决定在该项目寻求长期租赁，而不是公寓出售。结果，我们加回了103,361RSF给我们介绍一下开发项目。
|
新A/A +级发展及重建物业：现有项目
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
物业/市场/子市场
|
平方英尺
|
百分比
|
入住率(1)
|
|||||||||||||||||
|
开发/redev
|
服役中
|
CIP
|
合计
|
租赁
|
租赁/
谈判中
|
初始
|
稳定了
|
|||||||||||||
|
建设中
|
||||||||||||||||||||
|
2025年和2026年稳定
|
||||||||||||||||||||
|
99 Coolidge Avenue/Greater Boston/Cambridge/Inner Suburbs
|
开发
|
116,414
|
204,395
|
320,809
|
52%
|
76%
|
23年第四季度
|
2026
|
||||||||||||
|
500 North Beacon Street和4 Kingsbury Avenue/Greater Boston/
剑桥/内郊区
|
开发
|
211,574
|
36,444
|
248,018
|
92
|
92
|
24年第一季度
|
2025
|
||||||||||||
|
10935、10945及10955 Alexandria Way/San Diego/Torrey Pines
|
开发
|
212,694
|
122,302
|
334,996
|
100
|
100
|
Q4 24
|
2025
|
||||||||||||
|
4135 Campus Point Court/San Diego/University Town Center
|
开发
|
—
|
426,927
|
426,927
|
100
|
100
|
2026
|
2026
|
||||||||||||
|
巴恩斯峡谷路10075号/圣地亚哥/索伦托梅萨
|
开发
|
17,718
|
235,361
|
253,079
|
68
|
68
|
25年第一季度
|
2026
|
||||||||||||
|
8800 Technology Forest Place/Texas/Greater Houston
|
瑞德夫
|
50,094
|
73,298
|
123,392
|
41
|
41
|
2Q23
|
2026
|
||||||||||||
|
加拿大
|
瑞德夫
|
194,476
|
56,314
|
250,790
|
78
|
80
|
Q3 23
|
2025
|
||||||||||||
|
802,970
|
1,155,041
|
1,958,011
|
80
|
84
|
||||||||||||||||
|
2027年及以后稳定
|
||||||||||||||||||||
|
One Hampshire Street/Greater Boston/Cambridge
|
瑞德夫
|
—
|
104,956
|
104,956
|
—
|
—
|
2027
|
2028
|
||||||||||||
|
阿森纳街311号/大波士顿/剑桥/内郊区
|
瑞德夫
|
56,904
|
333,758
|
390,662
|
7
|
7
|
2027
|
2027
|
||||||||||||
|
421 Park Drive/大波士顿/芬威
|
开发
|
—
|
392,011
|
392,011
|
13
|
13
|
2027
|
2028
|
||||||||||||
|
401 Park Drive/大波士顿/芬威
|
瑞德夫
|
—
|
137,675
|
137,675
|
—
|
—
|
2026
|
2027
|
||||||||||||
|
40、50、60 Sylvan路/大波士顿/128号公路
|
瑞德夫
|
—
|
596,064
|
596,064
|
33
|
33
|
2026
|
2027
|
||||||||||||
|
其他/大波士顿
|
瑞德夫
|
—
|
453,869
|
453,869
|
—
|
—
|
2027
|
2027
|
||||||||||||
|
欧文斯街1450号/旧金山湾区/米申湾(2)
|
开发
|
—
|
212,796
|
212,796
|
—
|
49
|
(2)
|
2026
|
2027
|
|||||||||||
|
651 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南旧金山(3)
|
瑞德夫
|
89,022
|
237,684
|
326,706
|
21
|
21
|
24年第一季度
|
2027
|
||||||||||||
|
269 East Grand Avenue/旧金山湾区/南旧金山
|
瑞德夫
|
—
|
107,250
|
107,250
|
—
|
—
|
2026
|
2027
|
||||||||||||
|
701 Dexter Avenue North/Seattle/Lake Union
|
开发
|
—
|
227,577
|
227,577
|
23
|
23
|
2026
|
2027
|
||||||||||||
|
145,926
|
2,803,640
|
2,949,566
|
||||||||||||||||||
|
100%预租承诺近期项目预计明后年开工
|
||||||||||||||||||||
|
Campus Point by Alexandria/San Diego/University Town Center(4)
|
开发
|
—
|
466,598
|
466,598
|
100
|
100
|
2028
|
2028
|
||||||||||||
|
2027年及以后稳定和承诺近期项目总数
|
145,926
|
3,270,238
|
3,416,164
|
25
|
28
|
|||||||||||||||
|
948,896
|
4,425,279
|
5,374,175
|
45%
|
49%
|
||||||||||||||||
|
(1)首次入住日期视租赁和/或市场情况而定。稳定入住率可能会因单租与多租而异。多租户项目可能会在一段时间内增加入住率。
(2)代表一个多租户项目，扩大亚历山大中心®for Science and Technology – Mission Bay Megacampus，where we have a25%兴趣。在截至2024年12月31日的三个月内，我们执行了一项
与生物医药机构就出售共管公寓权益的意向聚合103,361RSF，或约49%的开发项目。在截至2025年6月30日的三个月内，该机构决定对
项目长期租赁，而非公寓出售。结果，我们加回了103,361RSF和相关的书籍基础，以我们对开发项目的介绍。
(3)我们继续逐层建设这个项目。截至2Q25，剩下要完成的成本是1.38亿美元，或28%完成时的总成本。
(4)表示由Alexandria Megacampus扩展现有Campus Point的单租户项目，我们目前在其中有一个55%兴趣。该项目完全出租给一家长期跨国制药租户，目前
占据Megacampus内的两座建筑，一座建筑聚合52,620RSF和另一个建筑聚合52,853RSF。2025年底租户腾退52,620RSF大楼，以允许拆除和
在这个站点开发新的，量身定制的生命科学大楼。预计将于2028年发生的新专用物业交付后，租户将腾出52,853RSF大楼允许建造便利设施
这将服务于整个Megacampus。我们希望为Megacampus未来的大部分建设成本提供资金，直到我们的所有权权益从55%到75%，之后未来资本将按比例出资
与我们的合资伙伴。
|
||||||||||||||||||||
|
新A/A +级发展及重建物业：现有项目（续）
|
|
|
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
我们的
所有权
利息
|
在100%
|
无杠杆收益率
|
|||||||||||||||||
|
物业/市场/子市场
|
服役中
|
CIP
|
成本到
完成
|
共计
完成
|
初始
稳定了
|
初步企稳
（现金基础）
|
|||||||||||||
|
建设中
|
|||||||||||||||||||
|
2025年和2026年稳定与84%租赁/谈判
|
|||||||||||||||||||
|
99 Coolidge Avenue/Greater Boston/Cambridge/Inner Suburbs
|
76.9%
|
$136,692
|
$217,195
|
$90,113
|
$444,000
|
6.0%
|
6.8%
|
||||||||||||
|
500 North Beacon Street和4 Kingsbury Avenue/Greater Boston/
剑桥/内郊区
|
100%
|
376,928
|
45,565
|
4,507
|
427,000
|
6.2%
|
5.5%
|
||||||||||||
|
10935、10945及10955 Alexandria Way/San Diego/Torrey Pines
|
100%
|
258,106
|
218,712
|
3,182
|
480,000
|
7.2%
|
6.9%
|
||||||||||||
|
4135 Campus Point Court/San Diego/University Town Center
|
55.0%
|
—
|
380,816
|
143,184
|
524,000
|
7.3%
|
6.2%
|
||||||||||||
|
巴恩斯峡谷路10075号/圣地亚哥/索伦托梅萨
|
50.0%
|
16,646
|
205,116
|
99,238
|
321,000
|
5.5%
|
5.7%
|
||||||||||||
|
8800 Technology Forest Place/Texas/Greater Houston
|
100%
|
60,360
|
46,373
|
5,267
|
112,000
|
6.3%
|
6.0%
|
||||||||||||
|
加拿大
|
100%
|
96,895
|
15,088
|
3,017
|
115,000
|
6.0%
|
6.0%
|
||||||||||||
|
945,627
|
1,128,865
|
||||||||||||||||||
|
2027年及以后稳定(1)
|
|||||||||||||||||||
|
One Hampshire Street/Greater Boston/Cambridge
|
100%
|
—
|
170,821
|
待定
|
|||||||||||||||
|
阿森纳街311号/大波士顿/剑桥/内郊区
|
100%
|
21,613
|
291,434
|
||||||||||||||||
|
421 Park Drive/大波士顿/芬威
|
100%
|
—
|
533,157
|
||||||||||||||||
|
401 Park Drive/大波士顿/芬威
|
100%
|
—
|
170,697
|
||||||||||||||||
|
40、50、60 Sylvan路/大波士顿/128号公路
|
100%
|
—
|
480,940
|
||||||||||||||||
|
其他/大波士顿
|
100%
|
—
|
157,989
|
||||||||||||||||
|
欧文斯街1450号/旧金山湾区/米申湾
|
25.0%
|
—
|
242,946
|
||||||||||||||||
|
651 Gateway Boulevard/旧金山湾区/南旧金山
|
50.0%
|
116,544
|
232,366
|
138,090
|
487,000
|
5.0%
|
5.1%
|
||||||||||||
|
269 East Grand Avenue/旧金山湾区/南旧金山
|
100%
|
—
|
93,905
|
待定
|
|||||||||||||||
|
701 Dexter Avenue North/Seattle/Lake Union
|
100%
|
—
|
283,261
|
||||||||||||||||
|
138,157
|
2,657,516
|
||||||||||||||||||
|
1,083,784
|
3,786,381
|
||||||||||||||||||
|
100%预租承诺近期项目预计明后年开工
|
|||||||||||||||||||
|
Campus Point by Alexandria/San Diego/University Town Center
|
55.0%
|
—
|
19,965
|
640,035
|
660,000
|
7.3%
|
6.5%
|
||||||||||||
|
合计
|
$1,083,784
|
$3,806,346
|
$2,880,000
|
(2)
|
$7,780,000
|
(2)
|
|||||||||||||
|
我们的投资份额(2)(3)
|
$990,000
|
$3,180,000
|
$2,440,000
|
$6,610,000
|
|||||||||||||||
|
参考"初始稳定收益率（无杠杆）”的补充信息中的“定义和调节”下，以获取更多详细信息。
(1)我们预计将在未来几个季度为2027年及以后的估计稳定的每个项目提供总估计成本和相关收益率。
(2)表示四舍五入到最接近的1000万美元的美元金额，包括列为待定项目的初步估计金额。总成本完成为我们的发展和重建项目在建没有
针对与潜在关税相关的更高材料成本相关的潜在影响进行了调整。我们仍在评估可能受到关税显着影响的成本和回报的潜在影响，国外的量
所需材料，和/或国内材料成本较高。
(3)代表我们在开发或重建项目完成时根据我们的所有权百分比所占的投资份额。
|
|||||||||||||||||||
|
新A/A +级发展及重建物业：管道总结
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
74%Our Total Development and Redevelopment Pipeline of RSF
是在我们的巨大脚之内™生态系统
|
市场
物业/分市场
|
我们的
所有权
利息
|
账面价值
|
平方英尺
|
|||||||||||
|
发展及再发展
|
||||||||||||||
|
下
建设
|
承诺
近期
|
未来
|
合计(1)
|
|||||||||||
|
大波士顿
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®在One Kendall Square/Cambridge
|
100%
|
$170,821
|
104,956
|
—
|
—
|
104,956
|
||||||||
|
汉普郡街一号
|
||||||||||||||
|
梅加坎普斯：查尔斯/剑桥/内郊区的兵工厂
|
100%
|
348,966
|
370,202
|
—
|
34,157
|
404,359
|
||||||||
|
311 Arsenal Street，500 North Beacon Street，and 4 Kingsbury Avenue
|
||||||||||||||
|
Megacampus：480 Arsenal Way and 446,458，500，and 550 Arsenal Street，and 99
柯立芝大道/剑桥/内郊区
|
(2)
|
308,792
|
204,395
|
—
|
902,000
|
1,106,395
|
||||||||
|
446、458、500和550 Arsenal Street，以及99 Coolidge Avenue
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®生命科学–芬威/芬威
|
100%
|
703,854
|
529,686
|
—
|
—
|
529,686
|
||||||||
|
401及421公园大道
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®for Life Science – Waltham/Route 128
|
100%
|
544,558
|
596,064
|
—
|
515,000
|
1,111,064
|
||||||||
|
40、50、60 Sylvan Road，以及35 Gatehouse Drive
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®在肯德尔广场/剑桥
|
100%
|
209,528
|
—
|
—
|
174,500
|
174,500
|
||||||||
|
100 Edwin H. Land Boulevard
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大科技广场®/剑桥
|
100%
|
8,239
|
—
|
—
|
100,000
|
100,000
|
||||||||
|
Megacampus：285、299、307、345 Dorchester Avenue/Seaport Innovation
区
|
60.0%
|
293,055
|
—
|
—
|
1,040,000
|
1,040,000
|
||||||||
|
内科街10号/海港创新区
|
100%
|
105,734
|
—
|
—
|
175,000
|
175,000
|
||||||||
|
215总统道/128号公路
|
100%
|
6,816
|
—
|
—
|
112,000
|
112,000
|
||||||||
|
其他发展及重建项目
|
100%
|
373,732
|
453,869
|
—
|
1,348,541
|
1,802,410
|
||||||||
|
$3,074,095
|
2,259,172
|
—
|
4,401,198
|
6,660,370
|
||||||||||
|
有关更多详细信息，请参阅补充信息中“定义和调节”下的“Megacampus”。
(1)指一个或多个新的A/A +级物业完成开发或重建后的总建筑面积。展示的平方英尺包括目前在运营的物业的RSF，这些物业也有
未来发展或再发展机会。在现有的就地租约到期时，我们有意向根据市场情况和租赁情况拆除或重新开发现有物业。参考“投资于实
estate”在补充信息的“定义和调节”下，以获取更多详细信息，包括目前包含在出租物业中的开发和再开发平方英尺。
(2)我们有一个76.9%对99 Coolidge Avenue Aggregating的兴趣204,395RSF和a100%对446、458、500和550 Arsenal Street聚合的兴趣902,000RSF。
|
||||||||||||||
|
新A/A +级发展及重建物业：管道总结（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
市场
物业/分市场
|
我们的
所有权
利息
|
账面价值
|
平方英尺
|
|||||||||||
|
发展及再发展
|
||||||||||||||
|
下
建设
|
承诺
近期
|
未来
|
合计(1)
|
|||||||||||
|
旧金山湾区
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®为科技服务–使命湾/
使命湾
|
25.0%
|
$242,946
|
(2)
|
212,796
|
(2)
|
—
|
—
|
212,796
|
||||||
|
欧文斯街1450号
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大技术中心®–网关/
南旧金山
|
50.0%
|
258,932
|
237,684
|
—
|
291,000
|
528,684
|
||||||||
|
门户大道651号
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®先进技术– South San
弗朗西斯科/南旧金山
|
100%
|
100,560
|
107,250
|
—
|
90,000
|
197,250
|
||||||||
|
211(3)和东格兰德大道269号
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®先进技术– Tanforan/South
旧金山
|
100%
|
420,858
|
—
|
—
|
1,930,000
|
1,930,000
|
||||||||
|
1122、1150和1178 El Camino Real
|
||||||||||||||
|
亚历山大中心®生命科学– Millbrae/South San Francisco
|
48.5%
|
157,008
|
—
|
—
|
348,401
|
348,401
|
||||||||
|
艾德里安路201号、231号及Rollins路30号
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®生命科学–圣卡洛斯/大斯坦福
|
100%
|
471,861
|
—
|
—
|
1,497,830
|
1,497,830
|
||||||||
|
工业路960号、商业街987号和1075号、布兰斯滕路888号
|
||||||||||||||
|
3825和3875费边道/大斯坦福
|
100%
|
161,492
|
—
|
—
|
478,000
|
478,000
|
||||||||
|
2100点、2200点、2300点、2400点耿路/大斯坦福
|
100%
|
38,761
|
—
|
—
|
240,000
|
240,000
|
||||||||
|
Megacampus：88 Bluxome Street/SoMa
|
100%
|
408,649
|
—
|
—
|
1,070,925
|
1,070,925
|
||||||||
|
$2,261,067
|
557,730
|
—
|
5,946,156
|
6,503,886
|
||||||||||
|
有关更多详细信息，请参阅补充信息中“定义和调节”下的“Megacampus”。
(1)指一个或多个新的A/A +级物业完成开发或重建后的总建筑面积。展示的平方英尺包括目前在运营的物业的RSF，这些物业也有
未来发展或再发展机会。在现有的就地租约到期时，我们有意向根据市场情况和租赁情况拆除或重新开发现有物业。参考“投资于实
estate”在补充信息的“定义和调节”下，以获取更多详细信息，包括目前包含在出租物业中的开发和再开发平方英尺。
(2)于截至2024年12月31日止三个月期间，我们与一家生物医药机构就出售共管权益合103,361RSF，或约49%的开发项目。期间
截至2025年6月30日的三个月，该机构决定进行长期租赁，而不是出售公寓。结果，我们加回了103,361RSF和相关的书籍基础来介绍我们的发展
项目。
(3)包括我们通过房地产合资企业拥有部分权益的物业。更多详情请参阅补充资料中的“合资公司财务信息”。
|
||||||||||||||
|
新A/A +级发展及重建物业：管道总结（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
市场
物业/分市场
|
我们的
所有权
利息
|
账面价值
|
平方英尺
|
|||||||||||
|
发展及再发展
|
||||||||||||||
|
下
建设
|
承诺
近期
|
未来
|
合计(1)
|
|||||||||||
|
圣地亚哥
|
||||||||||||||
|
Megacampus：One Alexandria Square/Torrey Pines
|
100%
|
$281,632
|
122,302
|
—
|
125,280
|
247,582
|
||||||||
|
亚历山大道10945号及托雷亚纳道10975号及10995号
|
||||||||||||||
|
Megacampus：Campus Point by Alexandria/University Town Center
|
55.0%
|
(3)
|
540,207
|
426,927
|
466,598
|
500,859
|
1,394,384
|
|||||||
|
10010(2), 10140(2)、10210、10260校园点驱动和4135、4161、4165、
及4224 Campus Point Court
|
||||||||||||||
|
Megacampus：SD Tech by Alexandria/Sorrento Mesa
|
50.0%
|
391,642
|
235,361
|
—
|
493,845
|
729,206
|
||||||||
|
9805 Scranton Road和10075 Barnes Canyon Road
|
||||||||||||||
|
11255及11355北Torrey Pines路/Torrey Pines
|
100%
|
156,121
|
—
|
—
|
215,000
|
215,000
|
||||||||
|
Megacampus：5200 依诺米那路/大学城中心
|
51.0%
|
17,458
|
—
|
—
|
451,832
|
451,832
|
||||||||
|
Town Centre Drive/University Town Centre 9625
|
30.0%
|
837
|
—
|
—
|
100,000
|
100,000
|
||||||||
|
Megacampus：序列区by Alexandria/Sorrento Mesa
|
100%
|
47,565
|
—
|
—
|
1,661,915
|
1,661,915
|
||||||||
|
6290、6310、6340、6350、6450顺序驱动
|
||||||||||||||
|
亚历山大/索伦托·梅萨的斯克里普斯科学公园
|
100%
|
42,700
|
—
|
—
|
154,308
|
154,308
|
||||||||
|
10256及10260 Meanley Drive
|
||||||||||||||
|
索伦托山谷大道4075号/索伦托山谷
|
100%
|
28,174
|
—
|
—
|
144,000
|
144,000
|
||||||||
|
其他发展及重建项目
|
(4)
|
78,002
|
—
|
—
|
475,000
|
475,000
|
||||||||
|
$1,584,338
|
784,590
|
466,598
|
4,322,039
|
5,573,227
|
||||||||||
|
有关更多详细信息，请参阅补充信息中“定义和调节”下的“Megacampus”。
(1)指一个或多个新的A/A +级物业完成开发或重建后的总建筑面积。展示的平方英尺包括目前在运营的物业的RSF，这些物业也有
未来发展或再发展机会。在现有的就地租约到期时，我们有意向根据市场情况和租赁情况拆除或重新开发现有物业。参考“投资于实
estate”在补充信息的“定义和调节”下，以获取更多详细信息，包括目前包含在出租物业中的开发和再开发平方英尺。
(2)我们对这处房产拥有100%的权益。
(3)我们的合资伙伴的非控股权益份额预计将减少至25%，因为我们预计将为校园未来的大部分建设成本提供资金，直到我们的所有权权益从55%增加到75%，之后
哪些未来资本将与我们的合作伙伴按比例出资。
(4)包括我们通过房地产合资企业拥有部分权益的物业。
|
||||||||||||||
|
新A/A +级发展及重建物业：管道总结（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
市场
物业/分市场
|
我们的
所有权
利息
|
账面价值
|
平方英尺
|
|||||||||||
|
发展及再发展
|
||||||||||||||
|
下
建设
|
承诺
近期
|
未来
|
合计(1)
|
|||||||||||
|
西雅图
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®For Advanced Technologies – South Lake Union/
湖联盟
|
(2)
|
$571,319
|
227,577
|
—
|
1,057,400
|
1,284,977
|
||||||||
|
601和701 Dexter Avenue North和800 Mercer Street
|
||||||||||||||
|
1010 4th Avenue South/Sodo
|
100%
|
61,490
|
—
|
—
|
544,825
|
544,825
|
||||||||
|
西哈里森街410号/艾略特湾
|
100%
|
—
|
—
|
—
|
91,000
|
91,000
|
||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®For Advanced Technologies – Canyon Park/
博塞尔
|
100%
|
19,248
|
—
|
—
|
230,000
|
230,000
|
||||||||
|
第20大道东南21660号
|
||||||||||||||
|
其他发展及重建项目
|
100%
|
149,289
|
—
|
—
|
706,087
|
706,087
|
||||||||
|
801,346
|
227,577
|
—
|
2,629,312
|
2,856,889
|
||||||||||
|
马里兰州
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®生命科学– Shady Grove/Rockville
|
100%
|
24,020
|
—
|
—
|
296,000
|
296,000
|
||||||||
|
达内斯敦路9830号
|
||||||||||||||
|
24,020
|
—
|
—
|
296,000
|
296,000
|
||||||||||
|
研究三角
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®for Life Science – Durham/Research Triangle
|
100%
|
162,011
|
—
|
—
|
2,060,000
|
2,060,000
|
||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®为先进技术和农业科技–
研究三角/研究三角
|
100%
|
109,661
|
—
|
—
|
1,170,000
|
1,170,000
|
||||||||
|
戴维斯大道4号和12号
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®用于下一代药物/
研究三角
|
100%
|
112,142
|
—
|
—
|
1,055,000
|
1,055,000
|
||||||||
|
东康沃利斯路3029号
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®可持续技术/研究三角
|
100%
|
55,122
|
—
|
—
|
750,000
|
750,000
|
||||||||
|
120 TW Alexander Drive、2752 East NC Highway 54、10 South Triangle Drive
|
||||||||||||||
|
100 Capitola Drive/Research Triangle
|
100%
|
—
|
—
|
—
|
65,965
|
65,965
|
||||||||
|
其他发展及重建项目
|
100%
|
4,185
|
—
|
—
|
76,262
|
76,262
|
||||||||
|
$443,121
|
—
|
—
|
5,177,227
|
5,177,227
|
||||||||||
|
有关更多详细信息，请参阅补充信息中“定义和调节”下的“Megacampus”。
(1)指一个或多个新的A/A +级物业完成开发或重建后的总建筑面积。展示的平方英尺包括目前在运营的物业的RSF，这些物业也有
未来发展或再发展机会。在现有的就地租约到期时，我们有意向根据市场情况和租赁情况拆除或重新开发现有物业。参考“投资于实
estate”在补充信息的“定义和调节”下，以获取更多详细信息，包括目前包含在出租物业中的开发和再开发平方英尺。
(2)我们有一个100%对601和701 Dexter Avenue North聚合的兴趣415,977RSF和a60%对800 Mercer Street未来发展项目的兴趣聚合869,000RSF。
|
||||||||||||||
|
新A/A +级发展及重建物业：管道总结（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
市场
物业/分市场
|
我们的
所有权
利息
|
账面价值
|
平方英尺
|
|||||||||||
|
发展及再发展
|
||||||||||||||
|
下
建设
|
承诺
近期
|
未来
|
合计(1)
|
|||||||||||
|
纽约市
|
||||||||||||||
|
Megacampus：亚历山大中心®for Life Science – New York City/New York City
|
100%
|
$173,815
|
—
|
—
|
550,000
|
(2)
|
550,000
|
|||||||
|
173,815
|
—
|
—
|
550,000
|
550,000
|
||||||||||
|
德州
|
||||||||||||||
|
亚历山大中心®为Woodlands/Greater Houston的Advanced Technologies
|
100%
|
49,280
|
73,298
|
—
|
116,405
|
189,703
|
||||||||
|
8800科技森林广场
|
||||||||||||||
|
三一街1001号及红河街1020号/奥斯汀
|
100%
|
10,858
|
—
|
—
|
250,010
|
250,010
|
||||||||
|
其他发展及重建项目
|
100%
|
58,577
|
—
|
—
|
344,000
|
344,000
|
||||||||
|
118,715
|
73,298
|
—
|
710,415
|
783,713
|
||||||||||
|
加拿大
|
100%
|
15,088
|
56,314
|
—
|
371,743
|
428,057
|
||||||||
|
其他发展及重建项目
|
100%
|
47,478
|
—
|
—
|
350,000
|
350,000
|
||||||||
|
截至目前管道总数2025年6月30日，不包括持有待售物业
|
8,543,083
|
3,958,681
|
466,598
|
24,754,090
|
29,179,369
|
|||||||||
|
持有待售物业
|
82,269
|
—
|
—
|
878,205
|
878,205
|
|||||||||
|
截至目前管道总数2025年6月30日
|
$8,625,352
|
(3)
|
3,958,681
|
466,598
|
25,632,295
|
30,057,574
|
||||||||
有关更多详细信息，请参阅补充信息中“定义和调节”下的“Megacampus”。
(1)总面积包括2,578,478RSF根据市场情况和租赁情况，我们预计将拆除或重新开发并开始未来建设的目前运营中的建筑物。参考"房地产投资”
在补充资料中的“定义和调节”下了解更多详情，包括目前包含在出租物业中的开发和再开发平方英尺。
(2)在截至2024年9月30日的三个月内，我们对纽约市健康+医院公司和纽约市经济发展公司提起诉讼，指控其欺诈和违反合同，涉及我们的
选择地面租赁地块，在亚历山大中心内开发未来世界级生命科学建筑®为生命科学–纽约市Megacampus。请参阅我们关于表格10-Q的季度报告三个月结束
2025年6月30日 向美国证券交易委员会提交2025年7月21日了解更多详情.
(3)包括 38亿美元目前正在进行的项目在建和一100%预租承诺近期项目预计明后年开工.
|
建筑支出
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
建筑支出
|
六个月结束
2025年6月30日
|
预计指导
年终中点
2025年12月31日
|
年终
2024年12月31日
|
||||||||
|
A/A +级物业建设：
|
|||||||||||
|
活跃的建设项目
|
|||||||||||
|
建设中
|
$
|
612,341
|
$
|
1,240,000
|
$
|
1,791,097
|
|||||
|
未来管道前期建设
|
|||||||||||
|
主要是Megacampus扩建施工前工作（权利、设计、现场工作）
|
226,587
|
500,000
|
426,948
|
||||||||
|
增加收入和不增加收入的资本支出
|
127,772
|
415,000
|
(1)
|
273,377
|
|||||||
|
建筑支出（在非控股权益或租户的贡献之前）：
|
966,700
|
2,155,000
|
2,491,422
|
||||||||
|
来自非控股权益的贡献（合并房地产合资企业）
|
(113,268)
|
(230,000)
|
(2)
|
(343,798)
|
|||||||
|
租户资助和建造的业主改善
|
(171,153)
|
(175,000)
|
(129,152)
|
||||||||
|
建筑支出总额
|
$
|
682,279
|
$
|
1,750,000
|
$
|
2,018,472
|
|||||
|
2025建筑支出指导范围
|
$1,450,000 – $2,050,000
|
||||||||||
|
合并房地产合资公司中的合作伙伴预计出资为建设提供资金
|
|||||
|
时机
|
金额(2)
|
||||
|
Q3 25直通2026
|
$203,691
|
||||
|
2027及以后
|
93,585
|
||||
|
合计
|
$297,276
|
||||
参考“定义与调节” 在补充信息中了解更多详细信息。
(1)表示截至年底的非控股权益和租户出资和租户建造的业主改善贡献前的增收性和非增收性资本支出2025年12月31日.我们的
预计2025年增收型和非增收型资本支出的份额为3.4亿美元处于我们对2025年建筑支出指引的中点。
(2)代表现有房地产合资伙伴为建设提供资金的合同资本承诺。
|
利息资本化
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
Alexandria一直在策划和种植非常理想的、被充分改善的Megacampus
近二十年生命科学顶级集群中的生态系统
|
平均房地产
基差资本化
期间1H25
|
占总数的百分比
平均房地产
基差资本化
|
|||||||||||
|
租赁/
谈判中
|
||||||||||||
|
房地产基差资本化重点分类
|
||||||||||||
|
A/A +级物业建设：
|
||||||||||||
|
发展及重建在建项目及一100%预租承诺近期项目
预计明年开工
|
||||||||||||
|
2025年和2026年稳定
|
84%
|
$767,453
|
10%
|
|||||||||
|
2027年及以后稳定
|
28%
|
2,102,723
|
26
|
|||||||||
|
较小的重建和重新定位资本项目
|
1,007,166
|
(1)
|
12
|
|||||||||
|
关键未来Megacampus扩建前期建设工作
|
1,209,540
|
(2)
|
15
|
|||||||||
|
2H25和2026年期间具有关键施工前里程碑的未来管道项目
|
2,979,991
|
(3)
|
37
|
|||||||||
|
资本化的平均房地产基础总额
|
$8,066,873
|
100%
|
||||||||||
在建– 2025年和2026年稳定
(84%租赁/谈判)
Future Pipeline – Key milestones in
2H25和2026年(3)
在建及承诺近-
任期项目– 2027年及以后
(28%租赁/谈判)
较小的重建项目和
重新定位资本项目(1)
未来管道–关键
Megacampus项目(2)
占期间资本化的平均房地产基础总额的百分比1H25
(1)包括668,795出租的，但尚未交付的RSF。加权平均预计交货日为2026年1月2日.
(2)有关更多详细信息，请参阅以下页面上的四个项目。
(3)包括预计将达到预期施工前里程碑的未来管道项目，包括不同阶段的权利、设计、现场工作和开始地上垂直所需的其他活动
施工，上 2026年4月3日，按加权平均房地产投资基准。我们将根据租赁需求和市场情况评估是否进行未来的前期建设和/或建设活动。
|
利息资本化（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
关键未来巨足目™发展项目
1.9mRSF
未来
0.4mRSF
运营中
参考"巨足目™”的补充信息中的“定义和调节”下，以获取更多详细信息。
指一个或多个新的A/A +级物业完成开发或重新开发时的总建筑面积。展示的平方英尺包括目前在运营的建筑物的RSF在物业也有未来
发展或再发展机会。在现有的就地租约到期时，我们有意向根据市场情况和租赁情况拆除或重新开发现有物业。
|
利息资本化（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
关键未来Megacampus™发展项目
0.7mRSF
运营中
1.5mRSF
未来
参考"巨足目™”的补充信息中的“定义和调节”下，以获取更多详细信息。
指一个或多个新的A/A +级物业完成开发或重新开发时的总建筑面积。展示的平方英尺包括目前在运营的建筑物的RSF在物业也有未来
发展或再发展机会。在现有的就地租约到期时，我们有意向根据市场情况和租赁情况拆除或重新开发现有物业。
|
利息资本化（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
Key Active，承诺近期，以及未来的Megacampus™发展项目
1.3mRSF
运营中
1.4mRSF
当前/未来
100%预租
承诺近-
期限发展
参考"巨足目™”的补充信息中的“定义和调节”下，以获取更多详细信息。
指一个或多个新的A/A +级物业完成开发或重新开发时的总建筑面积。展示的平方英尺包括目前在运营的建筑物的RSF在物业也有未来
发展或再发展机会。在现有的就地租约到期时，我们有意向根据市场情况和租赁情况拆除或重新开发现有物业。
|
利息资本化（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
Key Active and Future Megacampus™发展项目
1.3mRSF
当前/未来
0.4mRSF
运营中
参考"巨足目™”的补充信息中的“定义和调节”下，以获取更多详细信息。
指一个或多个新的A/A +级物业完成开发或重新开发时的总建筑面积。展示的平方英尺包括目前在运营的建筑物的RSF在物业也有未来
发展或再发展机会。在现有的就地租约到期时，我们有意向根据市场情况和租赁情况拆除或重新开发现有物业。
|
|
|
|
合资公司财务信息
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
合并房地产合资企业
|
||||||||||||
|
物业
|
市场
|
子市场
|
非控制性
利息份额
|
运营RSF
在100%
|
||||||||
|
宾尼街50号和60号
|
大波士顿
|
剑桥/内郊区
|
66.0%
|
532,395
|
||||||||
|
宾尼街75/125号
|
大波士顿
|
剑桥/内郊区
|
60.0%
|
388,270
|
||||||||
|
宾尼街100号和225号和第三街300号
|
大波士顿
|
剑桥/内郊区
|
70.0%
|
870,641
|
||||||||
|
柯立芝大道99号(1)
|
大波士顿
|
剑桥/内郊区
|
23.1%
|
116,414
|
||||||||
|
内科街15号
|
大波士顿
|
海港创新区
|
43.3%
|
345,996
|
||||||||
|
285、299、307和345 Dorchester Avenue
|
大波士顿
|
海港创新区
|
40.0%
|
—
|
(1)
|
|||||||
|
亚历山大中心®为科学及科技–使命湾(2)
|
旧金山湾区
|
使命湾
|
75.0%
|
1,013,997
|
||||||||
|
601, 611, 651(1)、681路、685路、701路门户大道
|
旧金山湾区
|
南旧金山
|
50.0%
|
874,234
|
||||||||
|
门户大道751号
|
旧金山湾区
|
南旧金山
|
49.0%
|
230,592
|
||||||||
|
东格兰大道211及213号
|
旧金山湾区
|
南旧金山
|
70.0%
|
300,930
|
||||||||
|
福布斯大道500号
|
旧金山湾区
|
南旧金山
|
90.0%
|
155,685
|
||||||||
|
亚历山大中心®生命科学– Millbrae
|
旧金山湾区
|
南旧金山
|
51.5%
|
285,346
|
||||||||
|
梅里菲尔德街3215号
|
圣地亚哥
|
多利松
|
70.0%
|
170,523
|
||||||||
|
Campus Point by Alexandria(1)(3)
|
圣地亚哥
|
大学城中心
|
45.0%
|
(4)
|
1,212,414
|
|||||||
|
5200 依诺米那方式
|
圣地亚哥
|
大学城中心
|
49.0%
|
792,687
|
||||||||
|
汤恩中心大道9625号
|
圣地亚哥
|
大学城中心
|
70.0%
|
163,648
|
||||||||
|
SD Tech by Alexandria(1)(5)
|
圣地亚哥
|
索伦托·梅萨
|
50.0%
|
816,048
|
||||||||
|
太平洋科技园
|
圣地亚哥
|
索伦托·梅萨
|
50.0%
|
544,352
|
||||||||
|
萨默斯岭科学园(6)
|
圣地亚哥
|
索伦托·梅萨
|
70.0%
|
316,531
|
||||||||
|
东湖大道东1201及1208号
|
西雅图
|
湖联盟
|
70.0%
|
206,134
|
||||||||
|
东布莱恩街199号
|
西雅图
|
湖联盟
|
70.0%
|
115,084
|
||||||||
|
德克斯特大道北400号
|
西雅图
|
湖联盟
|
70.0%
|
290,754
|
||||||||
|
美世街800号
|
西雅图
|
湖联盟
|
40.0%
|
—
|
(1)
|
|||||||
|
未合并房地产合资企业
|
||||||||||||
|
物业
|
市场
|
子市场
|
我们的所有权
分享(7)
|
运营RSF
在100%
|
||||||||
|
第三街1655号及1725号
|
旧金山湾区
|
使命湾
|
10.0%
|
586,208
|
||||||||
|
1450研究大道
|
马里兰州
|
罗克维尔
|
73.2%
|
(8)
|
42,012
|
|||||||
|
西迪克曼街101号
|
马里兰州
|
贝尔茨维尔
|
58.4%
|
(8)
|
135,949
|
|||||||
有关更多详细信息，请参阅补充信息中“定义与调节”下的“合资财务信息”。
(1)代表目前正在建设中或我们未来开发和再开发管道中的物业。请参阅补充文件中“新A/A +级发展及重建物业”项下的章节
有关更多详细信息的信息。
(2)包括伊利诺斯街409号和499号、欧文斯街1450号、1500号和1700号，以及南米申湾大道455号。
(3)包括10210、10260、10290、10300校区点驱动和4110、4135、4155、4161、4165、4224、4242校区点法院。
(4)我们的合资伙伴的非控制性权益份额预计将减少至25%，因为我们预计将为校园未来的大部分建设成本提供资金，直到我们的所有权权益从55%到75%,
之后，未来的资本将与我们的合作伙伴按比例出资。更多详情请参阅补充资料中的“新A/A +级发展及再发展物业：目前项目”。
(5)包括9605、9645、9675、9725、9735、9805、9808、9855、9868 Scranton Road和10055、10065、10075 Barnes Canyon Road。
(6)包括9965、9975、9985、9995 Summers Ridge Road。
(7)除了上市的房地产合资公司，我们持有权益一微不足道的未合并房地产合资企业。
(8)代表与当地房地产运营商的合资企业，在该合资企业中，我们的合资伙伴管理着显着影响合资企业经济绩效的日常活动。
|
合资公司财务信息（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（单位：千）
|
|
|
截至2025年6月30日
|
||||||||
|
非控制性权益
合并份额
房地产合资企业
|
我们的份额
未合并
房地产合资企业
|
|||||||
|
房地产投资
|
$
|
4,250,023
|
$
|
99,775
|
||||
|
现金、现金等价物和限制性现金
|
144,770
|
2,917
|
||||||
|
其他资产
|
457,402
|
10,156
|
||||||
|
有担保应付票据
|
(35,448)
|
(67,378)
|
||||||
|
其他负债
|
(252,979)
|
(5,236)
|
||||||
|
可赎回非控制性权益
|
(9,612)
|
—
|
||||||
|
$
|
4,554,156
|
$
|
40,234
|
|||||
|
非控制性权益份额
合并房地产合资企业
|
我们的未合并份额
房地产合资企业
|
||||||||||||||
|
2025年6月30日
|
2025年6月30日
|
||||||||||||||
|
三个月结束
|
六个月结束
|
三个月结束
|
六个月结束
|
||||||||||||
|
总收入
|
$
|
117,958
|
$
|
234,595
|
$
|
2,688
|
$
|
5,263
|
|||||||
|
租赁业务
|
(36,039)
|
(70,808)
|
(935)
|
(1,983)
|
|||||||||||
|
81,919
|
163,787
|
1,753
|
3,280
|
||||||||||||
|
一般和行政
|
(930)
|
(1,563)
|
(62)
|
(81)
|
|||||||||||
|
利息
|
(330)
|
(754)
|
(1,097)
|
(2,058)
|
|||||||||||
|
不动产资产折旧摊销
|
(36,047)
|
(69,458)
|
(942)
|
(1,996)
|
|||||||||||
|
房地产减值
|
—
|
—
|
(8,673)
|
(8,673)
|
|||||||||||
|
分配给可赎回非控制性权益的固定回报(1)
|
201
|
402
|
—
|
—
|
|||||||||||
|
$
|
44,813
|
$
|
92,414
|
$
|
(9,021)
|
$
|
(9,528)
|
||||||||
|
直线租金和低于市场的租赁收入
|
$
|
6,542
|
$
|
10,194
|
$
|
176
|
$
|
334
|
|||||||
|
运营资金(1)
|
$
|
80,860
|
$
|
161,872
|
$
|
594
|
$
|
1,141
|
|||||||
有关更多详细信息，请参阅补充信息中“定义与调节”下的“合资财务信息”。
(1)有关更多详细信息，请参阅收益新闻稿中的“运营资金和每股运营资金”以及补充信息中的“定义与调节”。
|
投资
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
我们持有主要涉及生命科学行业的上市公司和私营实体的投资。下表汇总了我们投资收益的构成部分
（亏损）和非房地产投资。有关更多详细信息，请参阅补充信息中“定义和调节”下的“投资”。
|
2025年6月30日
|
年终
2024年12月31日
|
||||||||
|
三个月结束
|
六个月结束
|
||||||||
|
已实现（亏损）收益
|
$(8,684)
|
(1)
|
$9,469
|
(1)
|
$59,124
|
(2)
|
|||
|
未实现亏损
|
(21,938)
|
(3)
|
(90,083)
|
(4)
|
$(112,246)
|
(5)
|
|||
|
投资损失
|
$(30,622)
|
$(80,614)
|
$(53,122)
|
||||||
|
2025年6月30日
|
2024年12月31日
|
|||||||||
|
投资
|
成本
|
未实现收益
|
未实现亏损
|
账面金额
|
账面金额
|
|||||
|
上市公司
|
$183,859
|
$18,365
|
$(120,299)
|
$81,925
|
$105,667
|
|||||
|
报告资产净值的实体
|
497,975
|
97,201
|
(43,013)
|
552,163
|
609,866
|
|||||
|
不报告NAV的实体：
|
||||||||||
|
具有可观察价格变化的主体
|
78,105
|
64,585
|
(9,156)
|
133,534
|
174,737
|
|||||
|
没有可观察价格变化的实体
|
432,299
|
—
|
—
|
432,299
|
400,487
|
|||||
|
按权益法核算的投资
|
不适用
|
不适用
|
不适用
|
276,775
|
186,228
|
|||||
|
2025年6月30日
|
$1,192,238
|
(6)
|
$180,151
|
$(172,468)
|
$1,476,696
|
$1,476,985
|
||||
|
2024年12月31日
|
$1,207,146
|
$228,100
|
$(144,489)
|
$1,476,985
|
||||||
|
公/私混合（成本）
|
租户/非租户组合（成本）
|
|
12%
公共
22%
租户
88%
私人
78%
非租户
(1)包括已实现的收益3050万美元 和5990万美元,的减值费用部分抵销 3920万美元和5040万美元期间截至2025年6月30日止三个月及六个月，分别。
(2)包括已实现的收益1.172亿美元，部分由减值费用合计抵销5810万美元期间截至2024年12月31日止年度.
(3)由未实现的收益 的1250万美元 主要是由于增加以公允价值计算我们对公开交易实体的投资以及对报告资产净值和3440万美元resulting from
会计改叙前期确认为已实现收益的未实现收益在我们实现投资期间截至2025年6月30日止三个月.
(4)主要是与我们在实现投资时将前期确认的未实现收益重新分类为已实现收益有关期间截至2025年6月30日止六个月.
(5)主要涉及将以往各期确认的未实现收益在会计上重新分类为我们在截至2024年12月31日止年度.
(6)代表2.7%截至2025年6月30日.参考"总资产”的补充信息中的“定义和调节”下，以获取更多详细信息。
|
资产负债表
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
债务百分比
2027年到期
|
固定利率百分比
债务自2021(2)
|
|
|
9%
|
97.2%
|
|
|
最低债务期限之一
2025-2027年在标普 500只REITs中(3)
|
||
|
剩余债务期限
（以年为单位）
|
债务利息
费率
|
|
|
12.0
|
4.01%
|
加权平均
TOP
10%
Baa1
稳定
BBB +
稳定
信用评级
在所有国家中排名
公开交易
美国房地产投资信托基金(1)
亚历山大继续拥有强大和灵活的
具有大量流动性的资产负债表
截至2025年6月30日.有关更多详细信息，请参阅补充信息中的“定义和调节”。
(1)顶10%该排名代表了来自彭博专业服务公司和Nareit的标普全球评级和穆迪对公开交易的美国REITs的评级的信用评级水平，截至2025年6月30日.
(2)表示截至每个季度的固定利率债务的季度平均百分比从1月1日起的季度末，2021直通2025年6月30日.
(3)资料来源：摩根大通，“截至2025年3月31日的REIT详细债务到期日”或截至2025年3月31日的公司申报，ARE除外，后者截至2025年6月30日.
|
|
|
|
关键信用指标
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
流动性
|
未偿还借款最少，可得性很大
关于无抵押高级信贷额度
|
|||||||
|
（百万）
|
||||||||
|
$ 4.6b
|
|
|||||||
|
（百万）
|
||||||||
|
我们的无担保优先信贷额度下的可用性，净额
在我们的商业票据计划下表现出色
|
$3,900
|
|||||||
|
现金、现金等价物和限制性现金
|
528
|
|||||||
|
我们的担保建筑贷款下的可用性
|
42
|
|||||||
|
对上市公司的投资
|
82
|
|||||||
|
截至目前的流动性2025年6月30日
|
$4,552
|
|||||||
|
调整后EBITDA的净债务和优先股(1)
|
固定费用覆盖率(1)
|
|||||||
4.0x至4.5x
参考“定义与调节” 在补充信息中了解更多详细信息。
(1)季度年化。
|
债务汇总
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（百万美元）
|
|
加权-艾弗年龄re维持期限 12.0年
(1)我们预计，到2025年底，我们的无担保高级信贷额度和商业票据计划的未偿还借款将有限。我们预计将用2025年的收益减少未偿余额
处置。
(2)请参阅第页脚注2至457在“固定费率和变量le-rate debt”了解更多详情。
|
债务汇总（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
亚历山大拥有最长的加权平均剩余债务期限
在标普 500只REITs中2X这些R的平均债务期限EITS
加权-平均剩余债务期限（年）
5.9年
平均债务期限
标普 500只REITs的规模
截至2025年3月31日
消息来源：标普全球市场情报，彭博，或公司文件（数据未为PSA披露）截至2025年3月31日，除了ARE，这是截至2025年6月30日.
|
债务汇总（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
固定利率和浮动利率债务
|
固定利率
债务
|
浮动利率
债务
|
合计
|
百分比
|
加权-平均
|
|||||||
|
息率(1)
|
剩余任期
（年）
|
|||||||||||
|
有担保应付票据
|
$—
|
$153,500
|
$153,500
|
1.2%
|
7.16%
|
1.4
|
||||||
|
无抵押优先应付票据
|
12,042,607
|
—
|
12,042,607
|
90.5
|
3.90
|
12.8
|
||||||
|
无抵押高级信贷额度(2)和商业
纸质程序(3)
|
—
|
1,097,993
|
1,097,993
|
8.3
|
4.71
|
4.6
|
(4)
|
|||||
|
合计/加权平均
|
$12,042,607
|
$1,251,493
|
$13,294,100
|
100.0%
|
4.01%
|
12.0
|
(4)
|
|||||
|
占总债务的百分比
|
90.6%
|
9.4%
|
100.0%
|
|||||||||
(1)表示截至适用期间期末的加权平均利率，包括与贷款费用摊销、债务溢价（折价）摊销和其他银行费用相关的费用/收入。
(2)截至2025年6月30日，我们有无我们的无抵押高级信贷额度的未偿余额.
(3)商业票据计划为我们提供了发行高达25亿美元的商业票据，按短期固定利率计息，一般可发行期限为30days or less and with a
最大期限397自签发之日起的天数。该计划下的借款用于为短期资本需求提供资金，并由我们的无担保高级信贷额度提供支持。如果我们无法发出
商业票据票据或根据与我们的无抵押优先信贷额度相同或更优惠的条款为未偿还借款再融资，我们预计在无抵押优先信贷额度下的借款为
SOFR + 0.855%.截至2025年6月30日，我们有 11亿美元的c商业论文笔记优秀。
(4)我们使用我们的无担保优先信贷额度的到期日来计算我们的商业票据票据的加权平均剩余期限。使用我们未偿还商业票据的到期日，该
我们债务的综合加权平均期限为 11.6年.期内出售的商业票据票据截至2025年6月30日止六个月以加权平均到期收益率发行of 4.67% and有一个加权-
平均到期期限16日.
|
平均未偿债务
|
加权-平均利率
|
||||||||
|
2025年6月30日
|
2025年6月30日
|
||||||||
|
三个月结束
|
六个月结束
|
三个月结束
|
六个月结束
|
||||||
|
长期固定利率债务
|
$12,314,715
|
$12,374,695
|
3.88%
|
3.85%
|
|||||
|
短期浮动利率无抵押高级信贷额度和商业票据
程序 债务
|
926,720
|
651,302
|
4.70
|
4.65
|
|||||
|
混合-平均利率
|
13,241,435
|
13,025,997
|
3.94
|
3.89
|
|||||
|
与无抵押高级信贷额度相关的贷款费用摊销和年度融资费用
|
不适用
|
不适用
|
0.13
|
0.14
|
|||||
|
合计/加权平均
|
$13,241,435
|
$13,025,997
|
4.07%
|
4.03%
|
|||||
|
债务汇总（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
债务契约
|
无抵押优先应付票据
|
无抵押高级信贷额度
|
||||||
|
债务契约比率(1)
|
要求
|
2025年6月30日
|
要求
|
2025年6月30日
|
||||
|
总债务与总资产之比
|
≤ 60%
|
31%
|
≤ 60.0%
|
32.2%
|
||||
|
有担保债务与总资产之比
|
≤ 40%
|
0.4%
|
≤ 45.0%
|
0.3%
|
||||
|
合并EBITDA与利息费用
|
≥ 1.5x
|
10.6x
|
≥ 1.50x
|
3.71x
|
||||
|
未支配总资产价值与无担保债务之比
|
≥ 150%
|
309%
|
不适用
|
不适用
|
||||
|
无抵押利息覆盖率
|
不适用
|
不适用
|
≥ 1.75x
|
9.30x
|
||||
(1)所有契约比率标题都使用相应的债务和信贷协议中定义的术语。合并EBITDA的计算基于我们的贷款协议中包含的定义，不能直接与
Exchange Act Release No. 47226中所述EBITDA的计算。
|
未合并房地产合营企业的债务
|
在100%
|
|||||||||||||||||
|
未合并合资企业
|
到期日
|
规定的利率
|
息率(1)
|
聚合
承诺
|
债务余额(2)
|
我们的份额
|
||||||||||||
|
西迪克曼街101号
|
11/10/26
|
SOFR + 1.95%
|
(3)
|
6.34%
|
$26,750
|
$19,081
|
58.4%
|
|||||||||||
|
1450研究大道
|
12/10/26
|
SOFR + 1.95%
|
(3)
|
6.40%
|
13,000
|
8,965
|
73.2%
|
|||||||||||
|
第三街1655号及1725号
|
2/10/35
|
6.37%
|
6.44%
|
500,000
|
496,709
|
10.0%
|
||||||||||||
|
$539,750
|
$524,755
|
|||||||||||||||||
(1)包括利息支出和贷款费用摊销。
(2)系未偿还本金，扣除未摊销递延融资成本，截至2025年6月30日.
(3)这笔贷款受制于0.75%的固定SOFR下限。
|
债务汇总（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
|
（千美元）
|
|
|
债务
|
声明
率
|
利息
率(1)
|
成熟度
日期(2)
|
截至12月31日止期间的剩余本金支付，
|
校长
|
未摊销
（递延
融资
成本），
（优惠）/
溢价
|
合计
|
|||||||||||||||||||
|
2025
|
2026
|
2027
|
2028
|
2029
|
此后
|
|||||||||||||||||||||
|
有担保应付票据
|
||||||||||||||||||||||||||
|
大波士顿(3)
|
SOFR + 2.70%
|
7.16%
|
11/19/26
|
(3)
|
$—
|
$153,624
|
$—
|
$—
|
$—
|
$—
|
$153,624
|
$(124)
|
$153,500
|
|||||||||||||
|
无抵押高级信贷额度和商业
纸质程序(4)
|
(4)
|
4.71
|
(4)
|
1/22/30
|
(4)
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
1,100,000
|
1,100,000
|
(2,007)
|
1,097,993
|
||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
4.30%
|
4.50
|
1/15/26
|
—
|
300,000
|
—
|
—
|
—
|
—
|
300,000
|
(284)
|
299,716
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
3.80%
|
3.96
|
4/15/26
|
—
|
350,000
|
—
|
—
|
—
|
—
|
350,000
|
(408)
|
349,592
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
3.95%
|
4.13
|
1/15/27
|
—
|
—
|
350,000
|
—
|
—
|
—
|
350,000
|
(812)
|
349,188
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
3.95%
|
4.07
|
1/15/28
|
—
|
—
|
—
|
425,000
|
—
|
—
|
425,000
|
(1,100)
|
423,900
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
4.50%
|
4.60
|
7/30/29
|
—
|
—
|
—
|
—
|
300,000
|
—
|
300,000
|
(916)
|
299,084
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
2.75%
|
2.87
|
12/15/29
|
—
|
—
|
—
|
—
|
400,000
|
—
|
400,000
|
(1,860)
|
398,140
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
4.70%
|
4.81
|
7/1/30
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
450,000
|
450,000
|
(1,872)
|
448,128
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
4.90%
|
5.05
|
12/15/30
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
700,000
|
700,000
|
(4,339)
|
695,661
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
3.375%
|
3.48
|
8/15/31
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
750,000
|
750,000
|
(4,027)
|
745,973
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
2.00%
|
2.12
|
5/18/32
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
900,000
|
900,000
|
(6,506)
|
893,494
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
1.875%
|
1.97
|
2/1/33
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
1,000,000
|
1,000,000
|
(6,675)
|
993,325
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
2.95%
|
3.07
|
3/15/34
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
800,000
|
800,000
|
(6,857)
|
793,143
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
4.75%
|
4.88
|
4/15/35
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
500,000
|
500,000
|
(4,730)
|
495,270
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
5.50%
|
5.66
|
10/1/35
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
550,000
|
550,000
|
(6,624)
|
543,376
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
5.25%
|
5.38
|
5/15/36
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
400,000
|
400,000
|
(3,939)
|
396,061
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
4.85%
|
4.93
|
4/15/49
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
300,000
|
300,000
|
(2,814)
|
297,186
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
4.00%
|
3.91
|
2/1/50
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
700,000
|
700,000
|
9,916
|
709,916
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
3.00%
|
3.08
|
5/18/51
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
850,000
|
850,000
|
(11,034)
|
838,966
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
3.55%
|
3.63
|
3/15/52
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
1,000,000
|
1,000,000
|
(13,450)
|
986,550
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
5.15%
|
5.26
|
4/15/53
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
500,000
|
500,000
|
(7,482)
|
492,518
|
||||||||||||||
|
无抵押优先应付票据
|
5.625%
|
5.71
|
5/15/54
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
600,000
|
600,000
|
(6,580)
|
593,420
|
||||||||||||||
|
无担保债务加权-平均利率/
小计
|
3.97
|
—
|
650,000
|
350,000
|
425,000
|
700,000
|
11,100,000
|
13,225,000
|
(84,400)
|
13,140,600
|
||||||||||||||||
|
加权-平均利率/总
|
4.01%
|
$—
|
$803,624
|
$350,000
|
$425,000
|
$700,000
|
$11,100,000
|
$13,378,624
|
$(84,524)
|
$13,294,100
|
||||||||||||||||
|
气球支付
|
$—
|
$803,624
|
$350,000
|
$425,000
|
$700,000
|
$11,100,000
|
$13,378,624
|
$—
|
$13,378,624
|
|||||||||||||||||
|
本金摊销
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
(84,524)
|
(84,524)
|
|||||||||||||||||
|
总债务
|
$—
|
$803,624
|
$350,000
|
$425,000
|
$700,000
|
$11,100,000
|
$13,378,624
|
$(84,524)
|
$13,294,100
|
|||||||||||||||||
|
固定利率债
|
$—
|
$650,000
|
$350,000
|
$425,000
|
$700,000
|
$10,000,000
|
$12,125,000
|
$(82,393)
|
$12,042,607
|
|||||||||||||||||
|
浮动利率债
|
—
|
153,624
|
—
|
—
|
—
|
1,100,000
|
1,253,624
|
(2,131)
|
1,251,493
|
|||||||||||||||||
|
总债务
|
$—
|
$803,624
|
$350,000
|
$425,000
|
$700,000
|
$11,100,000
|
$13,378,624
|
$(84,524)
|
$13,294,100
|
|||||||||||||||||
|
到期债务加权平均规定利率
|
不适用
|
3.78%
|
3.95%
|
3.95%
|
3.50%
|
3.88%
|
||||||||||||||||||||
(1)表示截至适用期间结束时的加权平均利率，包括贷款费用摊销、债务溢价（折价）摊销以及其他银行费用。
(2)反映我们控制的任何扩展选项。
(3)代表我们的合并房地产合资企业为99 Coolidge Avenue持有的担保建筑贷款，我们在那里有76.9% 兴趣。截至2025年6月30日，这家合资公司h作为4170万美元 在现有贷方下可用
承诺。我们希望偿还整个1.535亿美元余额在2025年8月.
(4)更多详情请参阅“债务概要”中“固定利率和浮动利率债务”下的脚注2至4。
|
|
|
|
定义与和解
|
|
|
2025年6月30日
|
|
本节载有补充资料和随附的收益新闻稿各节的额外详情，以及某些非-
GAAP财务指标以及我们使用这些业绩补充指标的原因，并认为它们为投资者提供了有用的信息。更多细节可以在我们最近的
表格10-K的年度报告和随后的表格10-Q的季度报告，以及不时向SEC提交或提供的其他文件。
调整后EBITDA和调整后EBITDA利润率
下表调节了净收益（亏损），最直接可比的财务
根据公认会计原则计算和列报的计量，以调整后的EBITDA和计算
调整后EBITDA利润率：
|
|
三个月结束
|
||||||||
|
（千美元）
|
6/30/25
|
3/31/25
|
12/31/24
|
9/30/24
|
6/30/24
|
||||
|
净（亏损）收入
|
$(62,189)
|
$38,662
|
$(16,095)
|
$213,603
|
$94,049
|
||||
|
利息支出
|
55,296
|
50,876
|
55,659
|
43,550
|
45,789
|
||||
|
所得税
|
1,020
|
1,145
|
1,855
|
1,877
|
1,182
|
||||
|
折旧及摊销
|
346,123
|
342,062
|
330,108
|
293,998
|
290,720
|
||||
|
股票补偿费用
|
12,530
|
10,064
|
12,477
|
15,525
|
14,507
|
||||
|
房地产销售收益
|
—
|
(13,165)
|
(101,806)
|
(27,114)
|
—
|
||||
|
非房地产未实现亏损（收益）
投资
|
21,938
|
68,145
|
79,776
|
(2,610)
|
64,238
|
||||
|
房地产减值
|
129,606
|
32,154
|
186,564
|
5,741
|
30,763
|
||||
|
非房地产投资减值
|
39,216
|
11,180
|
20,266
|
10,338
|
12,788
|
||||
|
预期拨备增加（减少）
金融工具信用损失
|
—
|
285
|
(434)
|
—
|
—
|
||||
|
经调整EBITDA
|
$543,540
|
$541,408
|
$568,370
|
$554,908
|
$554,036
|
||||
|
总收入
|
$762,040
|
$758,158
|
$788,945
|
$791,607
|
$766,734
|
||||
|
调整后EBITDA利润率
|
71%
|
71%
|
72%
|
70%
|
72%
|
||||
我们使用调整后EBITDA作为我们运营的补充绩效衡量标准，为
财务和运营决策，并作为评估期间的补充手段
在一致的基础上进行比较。调整后EBITDA计算为息税前利润，
折旧和摊销（“EBITDA”），不包括股票补偿费用、收益或损失
债务提前清偿、出售房地产损益、房地产减值、变
计提金融工具的预期信用损失，以及巨额终止费。调整后
EBITDA也不包括未实现收益或损失和重大已实现收益或损失以及
我们的非房地产投资导致的减值。这些非不动产投资金额
在我们的综合经营报表中分类，不包括总收入。
我们认为调整后EBITDA为投资者提供了相关和有用的信息，因为它
允许投资者评估我们的业务活动的经营业绩，而不必
考虑由于与我们的真实相关的投资和融资决策而认识到的差异
房地产和非房地产投资，我们的资本结构，资本市场交易，以及差异
由我们无法控制的市场行情波动所致。例如，我们排除了收益或
债务提前清偿损失，让投资者独立衡量我们的业绩
我们的债务和资本结构。我们认为，调整减值影响和
出售房地产损益、重大减值和已实现非真实损益
不动产投资、金融工具预期信用损失准备变动以及
可观的终止费使投资者能够在一段时间内评估不同时期的业绩表现
一致的基础，而不必考虑因投资和融资而确认的差异
与我们的房地产和非房地产投资或其他公司活动相关的决策
可能无法代表我们物业的营运表现。
此外，我们认为，剔除与股票补偿相关的费用和未实现
收益或损失便于投资者比较我们不同时期的业务活动，而无
由我们无法控制的市场力量导致的波动。调整后EBITDA作为
衡量我们的表现。调整后EBITDA未反映我们的历史支出或未来
资本支出或合同承诺的要求。虽然调整后EBITDA是一个相关
衡量业绩，它不代表净收入（亏损）或经营活动现金流
按照公认会计原则计算和列报，不应将其视为替代
评估业绩或流动性的那些指标。
为了计算调整后EBITDA利润率，我们将调整后EBITDA除以总
在我们的综合经营报表中列报的收入。我们认为，这一补充
绩效衡量为投资者提供了有关盈利能力的额外有用信息
我们的经营活动。
如果没有不合理的努力，我们无法预测未来各期的净收入和
因此，不提供前瞻性调整后EBITDA的对账。这是由于
预测取决于市场条件的项目的时间和/或数量的固有困难
在我们控制范围之外，包括处置时机、资本事件和融资决策，如
以及房地产销售收益、未实现损益等季度成分，非-
不动产投资、不动产减值、非不动产投资减值以及
金融工具预期信用损失准备变动。我们试图预测这些
金额可能会产生重大但不准确的估计，这可能会对我们的
投资者。
|
|
|
|
定义与和解（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
年租金收入
年度租金收入表示年化固定基数租金义务，计算于
按照公认会计原则，包括与租户资助和
租户建造的业主改善，适用于截至期末生效的租约，与我们的
运营RSF。年度租金收入是使用我们的年度租金收入的100%列报的
合并物业和我们在未合并房地产联营的年租金收入中所占份额
风险投资。每RSF的年租金收入的计算方法是年租金收入除以
我们合并物业的100% RSF及我们持有物业的RSF份额
未合并的房地产合资企业。截至2025年6月30日，大约 91%我们的租约（关于
年租金收入基础）是三重净租赁，这要求租户支付几乎所有真实
遗产税、保险、水电、维修保养、公共区域费用、其他经营
除基本租金外的开支（包括增加的费用）。年租金收入不包括这些
从我们的租户那里收回的运营费用。从我们的租户收回的金额与这些有关
运营费用，连同基本租金，在我们的合并报表中归类为租金收入
运营报表。
资本化率
资本化率按净营业收入和净营业收入计算
（收付实现制）年化，不包括租赁终止费，对本季度稳定运营资产
物业出售日期之前，或近期预期净营业收入。
资本化利息
我们将利息成本资本化为项目在必要活动期间的成本
开发、重新开发或重新定位项目以供其预期用途的工作正在进行中，前提是
该资产的支出已经发生，利息成本已经产生。必要的活动
开发、再开发或重新定位项目包括建设前活动，例如权利，
许可、设计、现场工作、开工前的其他活动
地上建筑改善。施工前工作推进重点
减少向潜在租户交付项目所需的时间。这些关键活动增加了
对未来地面开发具有重大价值，是纵向建设所需
建筑物。如果我们停止必要的活动，以准备一个项目的预定用途，利息成本相关
对该项目的支出在发生时计入费用。
现金利息
现金利息等于按照公认会计原则计算的利息支出加
资本化利息，减去贷款费用和债务溢价（贴现）的摊销。参考定义
利息费用调节的固定费用覆盖率，最直接可比
按照公认会计原则计算和列报的财务计量，转为现金利息。
A/A +级物业及AAA位置
A/A +级物业是聚集在AAA位置的物业，提供创新
具有高度动态和协作环境的租户，可增强他们成功的能力
招聘和留住世界级人才，激发生产力、效率、创造力和成功。这些
物业通常位置优越、管理专业、维护良好，范围广泛
便利设施，以优质建筑材料和饰面为特色。A/A +类属性为
一般较新或已经历重大重建，一般预期将指挥
与其他类别的同类物业相比，年租金更高。AAA地点已接近
靠近专业技能、知识、机构和相关企业的集中地。它是
需要注意的是，我们对财产分类的定义可能无法直接与其他
股权REITs。
信用评级
代表截止日前由标普全球评级或穆迪评级授予的信用评级
2025年6月30日.信用评级不是购买、出售或持有证券的建议，可能是
随时可能修改或撤回。
发展、重建、前期建设
我们商业模式的一个关键组成部分是我们有纪律地将资本分配给
新A/A +级物业的发展及重建，以及物业提升
在某些收购物业的承销过程中确定。这些努力主要集中在
在协作Megacampus™AAA生命科学创新集群内的生态系统，以及其他
支持创新和增长的战略要地。这些项目一般集中在
提供高品质、通用、可重复使用的空间，满足广泛的房地产需求
租户范围。完成后，每个发展或重建项目预期将产生
租金收入、净营业收入、现金流增加。我们的发展和再发展
项目通常位于高质量实体非常希望的地点，我们认为
导致更高的入住率、更长的租期、更高的租金收入、更高的回报、更大的
长期资产价值。
开发项目一般包括全面开发通用和
可重复使用的实验室设施。重建项目包括永久改变使用
收购的办公室、仓库或空壳空间变成实验室空间。我们一般不会开始新的
A/A +级新实验室空间地上建设开发项目无先
确保此类空间的重大预租，除非市场对高-
质量A/A +级属性。
施工前活动包括权利、许可、设计、现场工作和其他
地上建筑改善工程开工前的活动。The
推进施工前工作，重点是减少项目交付所需时间，以
潜在租户。这些关键活动为未来的地面开发和
是建筑垂直施工所需要的。最终，这些项目将提供高质量的
设施，预计将产生可观的收入和现金流。
开发、再开发和建设前支出还包括以下内容
成本：（i）相当于使某些收购的物业达到市场标准和/或确定的其他成本
在收购过程中（一般在收购后两年内）和（ii）永久转换
空间的高度灵活、可入住的实验室空间，以培育有前景的早期和
成长期生命科学公司。
|
|
|
|
定义与和解（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
发展、重建、前期建设（续）
增强收入和重新定位资本支出代表重新定位的支出
或显着改变物业用途，包括通过改善资产质量从
B类至A/A +类。
非增加收入的资本支出是维持当前所需的成本
稳定物业的收入，包括更新和再租赁空间的相关成本。
股利支付率（普通股）
股息支付率（普通股）是股息的绝对美元金额的比率
关于我们的普通股（在各自记录日期发行在外的普通股股份乘以
相关的每股股息）从可归属于Alexandria’s Common的运营资金
股东–稀释，经调整。
股息收益率
本季度股息收益率表示年化季度股息除以
季度末普通股收盘价格。
|
空间故意空白
|
|
固定费用覆盖率
固定费用覆盖率是一种非公认会计准则财务指标，代表比率为
将EBITDA调整为现金利息和固定费用。我们认为，这一比率对投资者来说是有用的
补充衡量我们履行固定融资义务和优先股股息的能力。
现金利息等于按照GAAP计算的利息支出加上资本化利息，
减去贷款费用和债务溢价（折价）的摊销。
下表调节利息支出，最直接可比的财务
根据公认会计原则计算和列报的计量，以现金利息和计算固定-
收费覆盖率:
|
|
三个月结束
|
||||||||
|
（千美元）
|
6/30/25
|
3/31/25
|
12/31/24
|
9/30/24
|
6/30/24
|
||||
|
经调整EBITDA
|
$543,540
|
$541,408
|
$568,370
|
$554,908
|
$554,036
|
||||
|
利息支出
|
$55,296
|
$50,876
|
$55,659
|
$43,550
|
$45,789
|
||||
|
资本化利息
|
82,423
|
80,065
|
81,586
|
86,496
|
81,039
|
||||
|
贷款费用摊销
|
(4,615)
|
(4,691)
|
(4,620)
|
(4,222)
|
(4,146)
|
||||
|
债务贴现摊销
|
(335)
|
(349)
|
(333)
|
(330)
|
(328)
|
||||
|
现金利息和固定费用
|
$132,769
|
$125,901
|
$132,292
|
$125,494
|
$122,354
|
||||
|
固定费用覆盖率：
|
|||||||||
|
–季度年化
|
4.1x
|
4.3x
|
4.3x
|
4.4x
|
4.5x
|
||||
|
–过去12个月
|
4.3x
|
4.4x
|
4.5x
|
4.5x
|
4.6x
|
||||
如果没有不合理的努力，我们无法预测未来各期的净收入和
因此，不提供前瞻性的固定费用覆盖率对账。这个
是由于预测取决于市场的项目的时间和/或数量的固有困难
我们无法控制的情况，包括处置时机、资本事件和融资
决策，以及季度组成部分，如房地产销售收益、未实现收益或
非房地产投资损失、房地产减值、非房地产减值
投资，以及金融工具预期信用损失准备的变动。我们的尝试
预测这些数量可能会产生重大但不准确的估计，这可能是
误导我们的投资者。
|
|
|
|
定义与和解（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
经调整的业务资金和业务资金，归属于亚历山大
普通股股东
房地产资产的GAAP基础会计利用历史成本会计并假设
房地产价值会随着时间的推移而减少。在努力克服房地产之间的差异
房地产资产的价值和历史成本核算，Nareit理事会成立
来自运营的资金作为一种改进的衡量工具。自出台以来，来自运营的资金
已成为权益型REITs中广泛使用的非GAAP财务指标。我们认为，基金
from操作对投资者有帮助作为衡量一只股权表现的额外尺度
REIT。此外，我们认为，来自运营的资金，经调整后，可以让投资者比较我们的
业绩与其他房企业绩保持一致，无需
计入因不动产购置和处置决定而确认的差异，
融资决策、资本结构、资本市场交易、波动导致的差异
我们无法控制的市场状况，或其他可能无法代表
我们物业的营运表现。
Nareit理事会发布的2018年白皮书（“Nareit白皮书”）
将运营资金定义为净收入（根据GAAP计算），不包括收益或
房地产销售亏损，房地产减值，加上折旧摊销
经营房地产资产，并在对我们的合并和未合并份额进行调整后
合伙企业和房地产合资企业。减值是指资产在公允时的减记
可回收期内的价值因一般市场变化而小于账面价值
条件，并不一定反映物业在
相应时期。
我们计算来自运营的资金，如调整后，作为运营资金计算在
根据Nareit白皮书，不包括已实现的重大收益、损失和减值
关于非不动产投资、非不动产投资未实现损益、减值
主要由使用权资产和与项目相关的购置前成本组成的不动产
我们决定不再追讨、提前清偿债务的得失、变更
金融工具预期信用损失拨备、重大终止费、加速
高管离职导致的股票补偿费用、交易成本、所得税
与此类项目相关的影响，以及可分配给我们未归属的受限项目的金额
股票奖励。我们计算可分配给我们的未归属限制性股票奖励的金额为
使用二分类法的不可没收的红利。二分类法下，我们分配净
普通股股东和未归属股东的收入（扣除归属于非控制性权益的金额）
采用相应的加权平均方式授予不可没收股息的限制性股票奖励
在每个季度至今和年初至今期间发行在外的股票。这可能会导致差异
季度至今和年初至今金额的总和。既不是来自运营的资金也不是
来自运营的资金，经调整后，应被视为净收入的替代方案（确定于
按照公认会计原则）作为财务业绩的指标，或经营活动产生的现金流
活动（根据公认会计原则确定）作为流动性的衡量标准，也不表示
资金的可用性，以满足我们的现金需求，包括我们进行分配的能力。
经调整的业务资金和业务资金，归属于亚历山大
普通股股东（续）
下表对净收入（亏损）与业务资金的份额进行了调节
归属于非控制性权益的合并房地产合资企业和我们的份额
未合并房地产合资企业：
|
非控制性权益份额
合并房地产合资企业
|
我们的未合并份额
房地产合资企业
|
||||||
|
2025年6月30日
|
2025年6月30日
|
||||||
|
（单位：千）
|
三个月
已结束
|
六个月
已结束
|
三个月
已结束
|
六个月
已结束
|
|||
|
净收入（亏损）
|
$44,813
|
$92,414
|
$(9,021)
|
$(9,528)
|
|||
|
折旧和摊销实
房地产资产
|
36,047
|
69,458
|
942
|
1,996
|
|||
|
房地产减值
|
—
|
—
|
8,673
|
8,673
|
|||
|
运营资金
|
$80,860
|
$161,872
|
$594
|
$1,141
|
|||
总资产
总资产按总资产加累计折旧计算:
|
（单位：千）
|
6/30/25
|
3/31/25
|
12/31/24
|
9/30/24
|
6/30/24
|
||||
|
总资产
|
$37,623,629
|
$37,600,428
|
$37,527,449
|
$38,488,128
|
$37,847,865
|
||||
|
累计折旧
|
6,146,378
|
5,886,561
|
5,625,179
|
5,624,642
|
5,457,414
|
||||
|
总资产
|
$43,770,007
|
$43,486,989
|
$43,152,628
|
$44,112,770
|
$43,305,279
|
||||
发展及重建项目的年度净经营收入增量
增量年度净营业收入表示净营业收入的金额，上
每年一次，预计在项目投入使用并实现全
占用。增量年度净营业收入按初始稳定收益率乘以
按项目完工时的总成本计算。
初始稳定收益率（无杠杆）
初始稳定收益率计算为净营业收入的估计金额为
稳定除以我们对物业的投资。为此计算，我们排除任何租户-
由我们投资该物业的资金和租户建造的房东改善。我们的初步稳定
收益率不包括杠杆的好处。我们的现金租金与我们的发展和重建有关
由于合同年度租金上涨，项目通常预计会随着时间的推移而增加。我们的
对初始稳定收益率、初始稳定收益率（现金基础）和完工总成本的估计
代表我们在项目开始时的初步估计。我们希望更新这些信息
在项目完成后，或在预期项目收益率发生重大变化的情况下更早
或成本。
•初步稳定收益率反映租金收入，包括合约租金上涨及任何租金
租期内的特许权，按直线法计算，以及任何
与租户出资和租户建造的业主改善相关的递延收入摊销。
•初始稳定收益率（收付实现制）反映初始租金后稳定日的现金租金
优惠，如果有的话，已经过去了，我们对该物业的总现金投资。
|
|
|
|
定义与和解（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
投资级或公开交易的大盘股租户
投资级或公开交易的大盘租户代表的租户是投资-
平均每日市值大于10美元的等级评级或上市公司
截至十二个月之十亿2025年6月30日，据彭博专业服务报道。
穆迪评级和标普全球评级的信用评级反映了租户母公司的信用评级
实体，并且不能保证租户的母实体将满足租户的租赁
该租户违约时的义务。我们监控我们的信贷质量和相关的材料变化
租户。导致租户市值降至100亿美元以下的重大变化，
未立即反映在12个月平均值中的，可能会导致将其排除在此之外
测量。
投资
我们主要持有上市公司和私营实体的投资
涉足生命科学行业。我们确认、衡量、呈现和披露这些投资为
以下：
|
运营报表
|
||||||
|
资产负债表
|
损益
|
|||||
|
账面金额
|
未实现
|
已实现
|
||||
|
之间的区别
日收到的收益
倾向与历史
成本
|
||||||
|
公开交易
公司
|
公允价值
|
公平的变化
价值
|
||||
|
私人持有实体
没有轻易
可确定公平
价值观：
|
||||||
|
报告NAV
|
公允价值，采用NAV
作为一个实际
权宜之计
|
NAV的变化，如
一种实用的权宜之计
至公允价值
|
||||
|
不报告NAV
|
成本，调整后
可观察价格
变化和
减值(1)
|
可观察价格
变化(1)
|
减值以降低成本
到公允价值，这导致
调整后的成本基础和
两者之间的区别
日收到的收益
处置和调整或
历史成本
|
|||
|
权益法
投资
|
贡献，
根据我们的份额进行调整
被投资方的
收益或损失，
分配较少
收到，减少
非临时
减值
|
我们的份额
未实现收益或
报告的损失
被投资方
|
我们在已实现收益中所占的份额
或报告的损失
被投资方，以及其他-
暂时性减值
|
|||
(1)可观察价格是同一投资的相同或类似投资在有序交易中观察到的价格
发行人。可观察价格变动乃由于（其中包括）同一发行人的股权交易与
报告期内执行的类似权利和义务，包括后续股权发行或其他
报告的与同一发行人相关的股权交易。
房地产投资
下表调节了截至2025年6月30日:
|
（单位：千）
|
投资
房地产
|
||
|
房地产总投资
|
$38,306,978
|
||
|
减：累计折旧
|
(6,146,378)
|
||
|
房地产投资
|
$32,160,600
|
下表展示了我们新的A/A +级开发和再开发管道，
不包括持有待售物业，占总资产的百分比和占年租金的百分比
收入截至2025年6月30日:
|
百分比
|
||||||
|
（千美元）
|
账面价值
|
毛额
物业、厂房及设备
|
年租金
收入
|
|||
|
在建及已承诺近期项目
|
$3,806,346
|
9%
|
—%
|
|||
|
创收/潜在现金流/覆地游戏(1)
|
3,183,092
|
7
|
1
|
|||
|
土地
|
1,553,645
|
4
|
—
|
|||
|
$8,543,083
|
20%
|
1%
|
||||
(1)包括现有建筑物正在产生或能够产生经营现金流的项目。还包括
与现有运营园区相关的开发权利。
|
空间故意空白
|
|
|
|
|
|
定义与和解（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
房地产投资（续）
下表所列的建筑面积分类为截至6月30日，
2025.最近收购的物业的这些租约到期或空置空间代表着未来
我们有意向的机会，视市场情况和租赁情况而定，首先开始
从非实验室空间到实验室空间的时间转换，或为开始未来的地面
发展：
|
开发/
瑞德夫
|
针对租约到期的RSF
发展及再发展
|
|||||||||
|
物业/分市场
|
2025
|
2026
|
此后(1)
|
合计
|
||||||
|
承诺的近期项目：
|
||||||||||
|
Campus Point by Alexandria/University Town Center
|
开发
|
—
|
—
|
52,620
|
52,620
|
|||||
|
未来项目：
|
||||||||||
|
446、458、500及550 Arsenal Street/Cambridge/
内郊区
|
开发
|
—
|
—
|
365,898
|
365,898
|
|||||
|
其他/大波士顿
|
瑞德夫
|
—
|
—
|
167,549
|
167,549
|
|||||
|
1122和1150 El Camino Real/South San Francisco
|
开发
|
—
|
—
|
375,232
|
375,232
|
|||||
|
3875 Fabian Way/Greater Stanford
|
开发
|
—
|
—
|
228,000
|
228,000
|
|||||
|
2100和2200耿路/大史丹佛
|
开发
|
—
|
—
|
62,526
|
62,526
|
|||||
|
960 Industrial Road/Greater Stanford
|
开发
|
—
|
—
|
112,590
|
112,590
|
|||||
|
Campus Point by Alexandria/University Town Center
|
开发
|
—
|
—
|
96,805
|
96,805
|
|||||
|
亚历山德里亚/索伦托梅萨序列区
|
开发/
瑞德夫
|
—
|
—
|
555,754
|
555,754
|
|||||
|
西哈里森街410号/艾略特湾
|
开发
|
—
|
—
|
17,205
|
17,205
|
|||||
|
其他/西雅图
|
开发
|
—
|
—
|
63,057
|
63,057
|
|||||
|
100 Capitola Drive/Research Triangle
|
开发
|
—
|
—
|
34,527
|
34,527
|
|||||
|
三一街1001号及红河街1020号/奥斯汀
|
开发/
瑞德夫
|
198,972
|
—
|
—
|
198,972
|
|||||
|
加拿大
|
瑞德夫
|
—
|
—
|
247,743
|
247,743
|
|||||
|
198,972
|
—
|
2,326,886
|
2,525,858
|
|||||||
|
合计
|
198,972
|
—
|
2,379,506
|
2,578,478
|
||||||
(1)包括截至2025年6月30日.
合资财务信息
We present components of balance sheet and operating results information related to our real
不按照公认会计原则列报或打算列报的房地产合资企业。
我们将某些财务细项的比例份额呈现如下：（i）对于每个房地产联合
Venture that we consolidate in our financial statements，which are controlled by us through contract
权利或多数投票权，但其中我们拥有的权益不到100%，我们适用非控制性权益
经济所有权百分比对每个金融项目得出该累计的金额
列报的每个组成部分的非控制性权益份额；以及（ii）就每个房地产合资企业而言，
我们不控股也不并表，而是由我们的合资公司共同或控制
合伙人通过合同权利或多数投票权，我们应用我们的经济所有权
对每个财务项目的百分比，以得出我们在所介绍的每个组成部分中所占的比例份额。
与我们房地产相关的资产负债表和经营成果信息的组成部分
合资企业不代表我们对这些项目的法律主张。对于我们不完全拥有的每一个实体，
合资协议通常决定了股权持有人在资本事件发生时可以得到什么，
例如出售或再融资，或在清算的情况下。股权持有人通常有权获得其
仅在所有负债、优先权之后，各自对来自合资企业的任何剩余现金的合法所有权
分配，并且索赔已被偿还或满足。
我们认为，这些信息可以帮助投资者估计资产负债表和经营
与我们部分拥有的实体相关的结果信息。呈现这些信息提供了一个
无法立即从合并财务报表中获得的观点以及可以
补充了解包含在合资公司资产、负债、收入、费用中的
我们的综合业绩。
与我们房地产相关的资产负债表和经营成果信息的组成部分
合资企业作为一种分析工具受到限制，因为整体经济所有权利益不
代表我们对我们每个合资企业的资产、负债或经营结果的法律主张。在
此外，合资企业的财务信息可能包括与
未合并的、我们未控股的房地产合资企业。我们认为，为了便于
投资者清楚了解我们的经营业绩和我们的总资产和负债，合资
财务信息应与我们的综合经营报表一起审查
和资产负债表。合资企业财务信息不应被视为替代我们的
合并财务报表，按照公认会计原则列报和编制。
|
空间故意空白
|
|
|
|
|
|
定义与和解（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
归属于亚历山大普通股股东的净利润中包含的关键项目
我们提出了一个项目的表格比较，无论是收益还是损失，这可能有助于高-
对我们结果的水平理解，并为本补充文件中包含的披露提供背景信息
信息，我们最近的10-K表格年度报告，以及我们随后的表格季度报告
10-Q.我们认为，这样的表格表述促进了投资者更好地理解
公司层面做出的决策和开展的活动，显着影响了我们的比较
各期经营业绩。我们还认为，这份表格演示文稿将补充
投资者了解我们的披露和房地产经营业绩。销售收益或亏损
不动产和分类为持有待售资产的减值与公司层面相关
处置不动产的决定。提前清偿债务的收益或损失与
企业层面的融资决策侧重于我们的资本结构战略。重大已实现和
非房地产投资的未实现损益、房地产减值和非真实
房地产投资，以及因辞职而导致的股票补偿费用加速
执行官与我们的房地产资产的经营业绩并不相关，因为它们导致
从战略性、企业层面的非房地产投资决策和外部市场情况。
日的非房地产投资减值及预期信用损失准备变动
金融工具与我们房地产的经营业绩并不相关，因为它们所代表的
当非房地产投资的公允价值下降至低于其各自时的减记
因一般市场变化或我们无法控制的其他情况而产生的账面价值。重大
计入当期表格披露的项目，无论收益或损失，详见
本补充信息和随附的收益新闻稿中提供了更多详细信息。
巨足目™
Megacampus生态系统是由大约100万个RSF或
更大，包括运营、积极开发/再开发，以及土地RSF较少运营RSF
预计将被拆除。下表调和了我们每年的租金收入和发展
和重建管道RSF截至 2025年6月30日:
|
（千美元）
|
年租金
收入
|
发展和
重建
管道RSF
|
||
|
巨足目
|
$1,570,877
|
20,370,529
|
||
|
核心和非核心
|
510,353
|
7,108,567
|
||
|
合计
|
$2,081,230
|
27,479,096
|
||
|
Megacampus占年租金收入的百分比和
总开发和再开发管道RSF
|
75%
|
74%
|
分红后经营活动提供的现金净额
分红后经营活动提供的现金净额减至
非控制性权益，不包括经营资产和负债的变化，因为它们代表时间
差异。
调整后EBITDA的净债务和优先股
净债务和优先股调整后EBITDA是一种非GAAP财务指标，我们
believe is useful to investors as a supplementary measure of evaluating our balance sheet leverage。净
债务和优先股等于合并债务总额减去现金、现金等价物和
受限制的现金，加上截至期末已发行的优先股。参考定义
调整后EBITDA和调整后EBITDA保证金有关调整后计算的更多信息
EBITDA。
下表对债务与净债务和优先股进行了核对，并计算出与
调整后EBITDA：
|
（千美元）
|
6/30/25
|
3/31/25
|
12/31/24
|
9/30/24
|
6/30/24
|
|||||
|
有担保应付票据
|
$153,500
|
$150,807
|
$149,909
|
$145,000
|
$134,942
|
|||||
|
无抵押优先应付票据
|
12,042,607
|
12,640,144
|
12,094,465
|
12,092,012
|
12,089,561
|
|||||
|
无抵押高级信贷额度和
商业票据
|
1,097,993
|
299,883
|
—
|
454,589
|
199,552
|
|||||
|
未摊销递延融资成本
|
78,574
|
80,776
|
77,649
|
79,610
|
81,942
|
|||||
|
现金及现金等价物
|
(520,545)
|
(476,430)
|
(552,146)
|
(562,606)
|
(561,021)
|
|||||
|
受限制现金
|
(7,403)
|
(7,324)
|
(7,701)
|
(17,031)
|
(4,832)
|
|||||
|
优先股
|
—
|
—
|
—
|
—
|
—
|
|||||
|
净债务和优先股
|
$12,844,726
|
$12,687,856
|
$11,762,176
|
$12,191,574
|
$11,940,144
|
|||||
|
调整后EBITDA：
|
||||||||||
|
–季度年化
|
$2,174,160
|
$2,165,632
|
$2,273,480
|
$2,219,632
|
$2,216,144
|
|||||
|
–过去12个月
|
$2,208,226
|
$2,218,722
|
$2,228,921
|
$2,184,298
|
$2,122,250
|
|||||
|
调整后EBITDA的净债务和优先股：
|
||||||||||
|
–季度年化
|
5.9x
|
5.9x
|
5.2x
|
5.5x
|
5.4x
|
|||||
|
–过去12个月
|
5.8x
|
5.7倍
|
5.3x
|
5.6x
|
5.6x
|
|||||
如果没有不合理的努力，我们无法预测未来各期的净收入和
因此，不提供净债务和优先股与调整后EBITDA的对账
前瞻性基础。这是由于预测时间和/或数量的内在困难
取决于我们无法控制的市场状况的项目，包括处置时机，
资本事件、融资决策，以及销售收益等季度因素
不动产、非不动产投资未实现损益、不动产减值、减值
非房地产投资，计提金融工具预期信用损失准备。我们的
试图预测这些数量可能会产生重大但不准确的估计，这将是
可能会对我们的投资者产生误导。
|
|
|
|
定义与和解（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
营业净收入、营业净收入（收付实现制）、营业利润率
下表对净收入（亏损）与净营业收入和净营业
收入（收付实现制）并计算营业利润率：
|
三个月结束
|
六个月结束
|
|||||||
|
（千美元）
|
6/30/25
|
6/30/24
|
6/30/25
|
6/30/24
|
||||
|
净（亏损）收入
|
$(62,189)
|
$94,049
|
$(23,527)
|
$313,225
|
||||
|
未合并实际损失（收益）中的权益
房地产合资企业
|
9,021
|
(130)
|
9,528
|
(285)
|
||||
|
一般和行政费用
|
29,128
|
44,629
|
59,803
|
91,684
|
||||
|
利息支出
|
55,296
|
45,789
|
106,172
|
86,629
|
||||
|
折旧及摊销
|
346,123
|
290,720
|
688,185
|
578,274
|
||||
|
房地产减值
|
129,606
|
30,763
|
161,760
|
30,763
|
||||
|
房地产销售收益
|
—
|
—
|
(13,165)
|
(392)
|
||||
|
投资损失
|
30,622
|
43,660
|
80,614
|
376
|
||||
|
净营业收入
|
537,607
|
549,480
|
1,069,370
|
1,100,274
|
||||
|
直线租金收入
|
(18,536)
|
(48,338)
|
(40,559)
|
(96,589)
|
||||
|
与租户有关的递延收入摊销-
资助和建造的房东改善
|
(2,401)
|
—
|
(4,052)
|
—
|
||||
|
收购的低于市价租赁的摊销
|
(10,196)
|
(22,515)
|
(25,418)
|
(52,855)
|
||||
|
金融预期信贷损失拨备
仪器
|
—
|
—
|
285
|
—
|
||||
|
净营业收入（收付实现制）
|
$506,474
|
$478,627
|
$999,626
|
$950,830
|
||||
|
净营业收入（收付实现制）–年化
|
$2,025,896
|
$1,914,508
|
$1,999,252
|
$1,901,660
|
||||
|
净营业收入（来自以上）
|
$537,607
|
$549,480
|
$1,069,370
|
$1,100,274
|
||||
|
总收入
|
$762,040
|
$766,734
|
$1,520,198
|
$1,535,842
|
||||
|
营业利润率
|
71%
|
72%
|
70%
|
72%
|
||||
净营业收入是一种非公认会计准则财务指标，计算方式为净收入（亏损），该
按照公认会计原则计算和列报的最直接可比财务指标，
不包括我们未合并的房地产合资企业的收益中的权益，一般和
管理费用、利息支出、折旧摊销、不动产减值、
提前清偿债务损益、出售房产损益、投资
收入或损失。我们认为净营业收入为投资者提供了有关我们的
财务状况和经营业绩，因为它主要反映了这些收入和支出
物业层面发生的项目。因此，我们认为净营业收入是一个有用的
量度，供投资者评估我们合并房地产资产的经营业绩。净
收付实现制营业收入为调整后剔除直线影响的净营业收入
租金、收购的高于和低于市场的租赁收入摊销、递延收入摊销
有关租户出资及租户自建业主改善，拨备变动
GAAP要求的金融工具的预期信用损失。我们认为净营业收入
以现金为基础对投资者有帮助，作为经营业绩的额外衡量标准，因为它
消除直线租金收入和收购的高于和低于市场租赁的摊销
以及租户出资和租户建造的房东改善。
营业净收入、营业净收入（收付实现制）、营业利润率（续）
此外，我们认为净营业收入作为业绩对投资者是有用的
衡量我们的综合资产是因为，当不同时期进行比较时，净营业收入
反映了入住率、出租率和运营成本的趋势，这提供了一个视角而非
从净收入或亏损中立即显现。净营业收入可以用来衡量初始
通过计算物业产生的净营业收入除以来稳定我们物业的收益率
我们对该物业的投资。净营业收入不包括净收入中的某些部分
为了提供与我们物业的运营结果更密切相关的结果。为
例如，利息支出不一定与房地产资产的经营业绩挂钩
并且经常发生在企业层面而不是财产层面。此外，折旧和
摊销，因为历史成本会计和使用寿命估计，可能会扭曲可比性
物业层面的营运表现。派生中已剔除房地产减值
净营业收入，因为我们不认为房地产的减值是物业级的
运营费用。房地产减值与我们的资产价值变动有关，不
反映与相关收入或费用有关的当期经营业绩。我们的
房地产减值为资产价值减记至预计公允价值
更少的销售成本。这些减值是投资决策或市场恶化造成的
条件。我们还排除了已实现和未实现的投资收益或损失，这是由
在企业层面发生的与公开发行的非房地产投资相关的投资决策
贸易公司和某些私营实体。因此，我们不认为这些活动是
表明我们的房地产资产在物业层面的经营业绩。我们的计算
净营业收入也不包括因某些融资决策的变化而产生的费用，例如
作为债务提前清偿的损失和预期信用损失准备的变动
金融工具，因为这些费用通常与公司战略有关。物业运营费用
包括在确定净营业收入中的主要包括与我们的运营相关的成本
物业，如水电、维修、保养；与地面租赁相关的租赁费用；
承包服务，如清洁、工程、园林绿化；物业税和保险；以及
财产级工资。一般和行政费用主要包括会计和
企业赔偿、企业保险、专业费用、租金、用品发生为
企业办公管理的一部分。我们计算营业利润率为净营业收入除以
总收入。
我们认为，为了便于投资者清楚了解我们的经营
结果，净营业收入应与净收益或亏损一并审查，如
我们的综合经营报表。净营业收入不应被视为一
替代净收益或亏损作为我们业绩的指标，也不作为现金流的替代
作为衡量我们的流动性或进行分配的能力。
运营统计
我们提出与我们的物业有关的若干营运统计数字，包括
物业、RSF、出租率、租赁活动以及截至年底的合同租约到期情况
时期的。我们认为这些措施对投资者是有用的，因为它们促进了
了解我们物业的某些趋势。我们计算属性的数量，RSF，
入住率、租赁活动和合同租约到期率为100%，不包括RSF为
分类为持有待售的物业，适用于我们投资的所有物业，包括
我们合并和未合并的房地产合资企业拥有的物业。用于运营
基于年租金收入的指标，参考本文年租金收入的定义。
|
|
|
|
定义与和解（续）
|
|
|
2025年6月30日
|
|
同一物业比较
由于我们的总物业组合在比较期间的变动
列报，包括收购或出售的资产、投入开发的物业或
重建，以及最近投入服务的发展或重建物业，
合并的租金总收入，以及我们经营业绩中的租金经营费用，可以
显示出不同时期的显著变化。为了补充对我们的结果的评估
在给定的季度或年度期间的运营，我们分析所有人的运营绩效
在整个列报的比较期间内全面运营的综合物业，
称为相同属性。我们分别提出季度和年初至今的相同物业业绩
与SEC在我们管理层的讨论中要求的中期财务信息和
我们的财务状况和经营业绩分析。分析了这些相同的属性
与最早可比季度首日之后收购的物业分开或
呈列的年初至今期间，在任何时间进行发展或重建的物业
比较期间，未合并房地产合营企业、分类为持有的物业
售，以及公司实体（履行一般和行政职能的法人实体），这是
从相同属性结果中排除。此外，终止费用（如果有的话）不包括在结果中
相同属性。
|
空间故意空白
|
|
同一物业比较（续）
下表将相同属性的数量与总属性进行了核对。六个
截至2025年6月30日止月份:
|
重建–置于
|
|||||||
|
开发–在建
|
物业
|
服务后2024年1月1日
|
物业
|
||||
|
柯立芝大道99号
|
1
|
冬日街840号
|
1
|
||||
|
500 North Beacon Street和4 Kingsbury
大道
|
2
|
亚历山大中心®为高级
技术– Monte Villa Parkway
|
6
|
||||
|
欧文斯街1450号
|
1
|
7
|
|||||
|
10935、10945和10955亚历山大
方式
|
3
|
收购后2024年1月1日
|
物业
|
||||
|
其他
|
3
|
||||||
|
巴恩斯峡谷路10075号
|
1
|
3
|
|||||
|
公园大道421号
|
1
|
未合并的房地产合资企业
|
4
|
||||
|
4135校园点法院
|
1
|
持有待售物业
|
8
|
||||
|
德克斯特大道北701号
|
1
|
不包括在同一项下的物业总数
物业
|
55
|
||||
|
11
|
|||||||
|
发展–置于
|
相同属性
|
329
|
|||||
|
服务后2024年1月1日
|
物业
|
截至目前北美洲物业总数
2025年6月30日
|
384
|
||||
|
达内斯敦路9810号
|
1
|
||||||
|
达内斯敦路9820号
|
1
|
||||||
|
东湖大道东1150号
|
1
|
||||||
|
4155校园点法院
|
1
|
||||||
|
布鲁克莱恩大道201号
|
1
|
||||||
|
9808医疗中心驱动
|
1
|
||||||
|
哈丽特·塔布曼路230号
|
1
|
||||||
|
7
|
|||||||
|
重建–建设中
|
物业
|
||||||
|
Sylvan路40、50、60号
|
3
|
||||||
|
东格兰德大道269号
|
1
|
||||||
|
门户大道651号
|
1
|
||||||
|
公园大道401号
|
1
|
||||||
|
8800科技森林广场
|
1
|
||||||
|
兵工厂街311号
|
1
|
||||||
|
汉普郡街一号
|
1
|
||||||
|
加拿大
|
4
|
||||||
|
其他
|
2
|
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15
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定义与和解（续）
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2025年6月30日
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稳定入住日期
稳定占用日期指预计项目的预计日期
达到95%或更高的入住率。
租户追偿
租户回收代表收入，包括偿还房地产税，
保险、水电、维修保养、公共区域费用、其他经营费用
和在发生适用费用和租户义务期间赚取的
偿还我们的费用产生了。
我们对通过租赁产生的租金收入和租户回收进行分类
我们合并经营报表中租金收入中收入中的房地产资产。我们
在“Same”中为投资者提供租金收入和租户回收的单独列报
Property Performance " in this Supplementary Information because we believe it promotes investors '
了解我们的经营业绩。我们认为，租户回收的列报有助于
投资者作为补充衡量我们在我们的三重网络下收回运营费用的能力
租赁，包括公用事业的回收、维修和保养、保险、财产税、共同
地区费用，以及其他运营费用，以及我们减轻对净收入影响的能力
我们运营费用组成部分的任何重大可变性。
下表对租金收入与租户回收进行了核对：
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三个月结束
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六个月结束
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（单位：千）
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6/30/25
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3/31/25
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12/31/24
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9/30/24
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6/30/24
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6/30/25
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6/30/24
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租金收入
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$737,279
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$743,175
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$763,249
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$775,744
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$755,162
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$1,480,454
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$1,510,713
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租金收入
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(553,377)
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(552,112)
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(566,535)
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(579,569)
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(576,835)
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(1,105,489)
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(1,158,235)
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租户追偿
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$183,902
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$191,063
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$196,714
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$196,175
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$178,327
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$374,965
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$352,478
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总股本
总股本等于普通股的流通股乘以
所呈现的每一期末最后一个交易日的收盘价。
总市值
总市值等于总股本和总债务之和。
未支配净营业收入占总净营业收入的百分比
未支配净营业收入占总净营业收入的百分比为非
我们认为对投资者有用的GAAP财务指标，作为业绩的业绩衡量标准
我们未设押房地产资产的运营情况，因为它反映了那些收入和支出项
是在未设押财产水平上发生的。未支配净营业收入来自
分类于持续经营的资产，不受任何抵押、信托契据、留置权或
其他担保权益，截至列报收益期间。
下表汇总了未支配净营业收入占总额的百分比
净营业收入：
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三个月结束
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（千美元）
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6/30/25
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3/31/25
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12/31/24
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9/30/24
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6/30/24
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未支配净营业收入
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$535,766
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$530,691
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$547,921
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$553,589
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$544,268
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担保净营业收入
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1,841
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1,072
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592
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4,753
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5,212
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总净营业收入
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$537,607
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$531,763
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$548,513
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$558,342
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$549,480
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未支配净营业收入a
占总净营业收入的百分比
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99.7%
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99.8%
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99.9%
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99.1%
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99.1%
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利息资本化加权平均利率
计算利息资本化所需的加权平均利率依
与GAAP的比率代表截至适用期间期末的加权平均费率，基于费率
适用于期间未偿还借款，包括与利率相关的费用/收入
对冲协议、贷款费用摊销、债务溢价（折价）摊销、其他行
费用。进行单独计算以确定我们的加权平均利率为
每个月的资本化。由于浮动利率的变化，利率每个月都会变化，
未偿债务余额、浮动利率债务与固定利率债务的比例、金额和期限
的利率对冲协议，以及贷款费用和溢价（折价）摊销的金额。
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空间故意空白
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定义与和解（续）
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2025年6月30日
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已发行普通股加权平均股数–稀释
我们不时进入资本市场交易，包括远期股权出售
协议（“远期协议”），为收购提供资金，为建设我们的发展和
重建项目，以及一般营运资金用途。虽然远期协议是
未完成，我们被要求考虑我们的远期协议的潜在稀释效应
库存股法。在这种方法下，我们还包括了未归属限制性股票的稀释效应
在计算稀释股份时可没收股息的股票奖励（“RSA”）。
计算EPS时使用的已发行普通股加权平均股数–摊薄，
经调整后的每股FFO –稀释，和每股FFO –稀释，在每个期间计算为
如下。还显示了与未归属RSA相关的加权平均未归属股份
用于计算根据两个类别可分配给这些奖励的金额的不可没收的股息
下面介绍的每个相应时期的方法。
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三个月结束
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六个月结束
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（单位：千）
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6/30/25
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3/31/25
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12/31/24
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9/30/24
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6/30/24
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6/30/25
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6/30/24
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每股收益基本股份
分享
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170,135
|
170,522
|
172,262
|
172,058
|
172,013
|
170,328
|
171,981
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未归属的RSA与
可没收的股息
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—
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—
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—
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—
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—
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—
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—
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稀释后的股票收益
每股
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170,135
|
170,522
|
172,262
|
172,058
|
172,013
|
170,328
|
171,981
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基金的基本股份
每股运营和
运营资金每
份额，经调整
|
170,135
|
170,522
|
172,262
|
172,058
|
172,013
|
170,328
|
171,981
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未归属的RSA与
可没收的股息
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57
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77
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—
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—
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—
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62
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—
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稀释股份的基金从
每股运营和
运营资金每
份额，经调整
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170,192
|
170,599
|
172,262
|
172,058
|
172,013
|
170,390
|
171,981
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加权平均未归属
具有不可没收的RSA
股息用于
计算分配
净收入，资金来自
运营，以及来自
运营，经调整
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1,998
|
2,053
|
2,417
|
2,838
|
2,878
|
2,025
|
2,933
|
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