附件 10.4

日期为4^第2024年1月1日

金继电器有限公司

（作为房东）

和

VG ZenITH国际有限公司

（作为租户）

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租赁协议

的

整个三十六层，

SOUNDWILL PLAZA，拉塞尔街38号，

香港铜锣湾。

*********************************************

附平面图

租赁协议罗素街38号36楼

第一节

协议

这份租赁协议成为4^第二千零二十四年一月一日。

之间

(1)

金继电器有限公司一间于香港注册成立的有限责任公司，其注册办事处位于香港铜锣湾罗素街38号Soundwill Plaza 21楼（以下简称“业主”其表述应包括其所有权上的继承人及受让人）的一部份及

兹议定如下：-

业主出租予租客，而租客将构成本协议附表1第II部更特别描述的所有该建筑物（以下简称“该建筑物”）的一部分的所有处所（以下简称“该建筑物”）连同与业主及所有其他拥有（i）道路、车道、入口、楼梯、楼梯平台的相同权利的共同用途，建筑物内或邻近建筑物内的通道及公共厕所设施，只要为妥善使用及享用处所所所需；（ii）建筑物内的升降机服务及空调服务及（iii）免费及不间断地通过及运行水土气电力及其他服务，通过建筑物内或建筑物内的下水道管道电缆电线及其他服务介质及按本协议附表1第III部所指明的期限（以下简称“期限”）服务处所在整个期限内按本协议附表2第I部所载的租金（以下简称“租金”）（受本协议附表1第IV部所规定的免租期及条款所规限），以及以额外租金、管理及空调费用的方式，根据本协议附表二第II部所载条文所列及厘定，须预先支付不包括政府差饷的款项，撇除每个历月首日的所有扣减后，该等款项的首次及最后一次须按该期限所包括的月份的天数分摊。

第二节

租金和其他费用

日按以上规定的方式按时缴纳，不得扣减、抵销：

承租人须向业主（或须不时以书面通知的任何指定收款人）支付的所有款项，须以自动付款方式（但所招致的所有有关银行费用（如有）须由承租人独自承担）或以将有关金额的支票存入业主不时指明的在香港持牌银行维持的帐户或以银行票据的方式以港元支付如果房东要求在到期日或之前结清租金和根据本租赁协议应付的所有其他定期付款。

支付及履行香港政府或其他合法当局现时或以后就处所或拥有人或占用人征收或征收的所有政府差饷、税项评估、关税、征收、收费及年度或经常性支出（官方/政府租金、物业税及资本及非经常性支出除外）。在不损害本款的概括性的原则下，租客须先向业主支付所有对处所征收的政府差饷，而业主须与香港政府结算相同的差饷。如处所尚未评估为政府差饷，租客须每年向业主支付直至该等处所评估为政府差饷为止及预先支付一笔相当于政府差饷的款项，而该款项将由香港政府根据租客根据本条款承担的责任，按应课差饷租值相等于租客应付的十二个月租金的基准收取。

支付及解除与水、电、电话及所有其他水电费有关的所有按金及收费，而该等按金及收费可能是由租户本身的计量供应或由有关公用事业公司就处所内或处所内消耗的所有该等水电费向租户提供的帐目所显示或操作的。

第三节

租户的义务

遵守并赔偿业主违反任何政府或其他主管当局有关承租人使用及占用处所的所有条例、规例、附例、规则及规定，或承租人或承租人的任何雇员代理持牌人或许可分租人在其中或其上作出、准许、遭受或遗漏的任何其他作为、契据、事宜或事情，且在不损害前述情况的情况下，取得并维持有效，遵守及遵守任何政府或其他主管当局就承租人在承租人业务开始前使用及占用处所所而规定的任何批准许可证或许可证的条款，并就任何违反本条文的后果向业主作出赔偿。

如有关公用事业公司、主管当局或法定承办人（视属何情况而定）根据《电力供应条例》或其任何法定修改或重新制定或根据其在市政局或规例作出的命令的条款作出要求，则须修理或更换承租人安装的处所内的所有电线装置及装置，以及承租人的电表或电表至处所的电线。

维持所有专供其雇员邀请的租户使用的厕所及卫生和水设备，在任期内的任何时候保持良好的清洁和可租用状态，并保持适当的维修和状态（公平磨损和固有的潜在和结构缺陷除外），以使业主满意，并符合公共卫生或其他有关政府当局的规定。

根据要求向业主支付款项，并赔偿业主因租户或其雇员受邀者或承建商不当疏忽和/或不小心使用任何厕所或水或卫生或排水设备而导致建筑物内的任何排水渠堵塞或堵塞而产生的清洁和清理费用。

对因处所内部任何部分的状况或操作有缺陷或损坏或任何机械或厂房的操作或其中任何固定装置或配件或线路或管道的操作而直接或间接地对任何人或任何财产造成的任何损失损害或伤害负全部责任对于承租人根据本协议或以任何方式由或由于源自处所或其任何部分的火灾烟雾或烟雾扩散或水的泄漏或溢出或通过承租人的作为不作为遗漏或疏忽而导致或由于承租人负有责任的维修，其雇员代理承包商合作伙伴或客户，并通过付款或其他方式作出补偿，并就所有费用索赔向业主作出赔偿要求采取行动及任何人就上述任何损失损害或伤害及所有附带的费用及开支向业主提出或针对业主提出的任何法律程序，以及为更好地遵守承租人就上述所有风险向一间信誉良好的保险公司投保及实施及维持保险范围的义务，以令业主合理信纳如此生效的保险单，以显示业主在其中的利益及须按业主所厘定的款额及载有条文未经业主明示事先书面同意（该同意不得无理拒绝或延迟），以及如承租人本人根据其在本协议项下的义务而订立该等保险时，须按业主的要求向业主出示该保险单连同最后一笔保费付款的收据，则不得更改由此订立的保险范围及其条款及条件而受限制或取消。

采取一切必要和适当的预防措施，保护房舍内部免受风暴或台风的破坏。

准许业主其代理人及所有获其授权的人，不论是否有工人或其他人，以及不论是否有器具，在事先预约的所有合理时间进入处所，以查看处所的状况，并在事先书面通知租客后，盘点业主在该处的固定装置和装置，并进行任何需要进行的工作或维修，但如遇紧急情况，业主的雇员或代理人可在没有通知的情况下强行进入处所，并于有需要时强行进入。在行使这些权利时，房东将尽可能少地对租户造成损害或干扰，并立即弥补造成的任何损害。

自接获业主的书面通知后一个月的时间内，将承租人可能须承担责任的处所的所有瑕疵及维修意欲予以补足，而承租人如未能执行前述工程或维修以容许业主进入处所并执行该等工程或维修，其成本即为承租人应付予业主的债务，并可随即采取行动予以追讨。

保持处所所有窗户随时关闭，不得打开任何处所的窗户。

向业主或其代理人发出通知，告知物业处所可能遭受的任何损害，以及业主在知悉任何该等损害及缺陷时所提供的供水及燃气管道电气线路或配件、配件固定装置或其他公用事业供应设备的任何缺陷。

保持处所在任何时候都处于清洁和卫生的状态和状态，并为了更好地遵守本协议，只雇用业主可能提名的人或公司作为处所的清洁工（费用由租户承担）。

负责将处所内的垃圾及垃圾移至经理人不时指明的建筑物内或邻近的位置，并只使用经理人不时指明的类别的垃圾容器。如业主提供垃圾及垃圾的收集服务，租客须使用该服务，但不包括任何其他类似服务，租客须承担该服务的合理费用的适当比例。

除本条第3.02（a）（v）（a）款另有规定外，租客须就在处所内安装电话或其他通讯系统作出自己的安排，但在处所外安装电话及通讯线路必须在建筑物内为此目的而设置的共用管道内，并在所有方面按照业主的合理指示。

向业主或经理提出要求后，即时向业主或经理支付在大厦入口处的名录板及处所所在楼层的名录板上贴上修缮或必要时更换租客姓名的合理费用。

对承租人的承建商雇员的任何作为失责疏忽或疏忽承担责任，犹如这是承租人的作为失责疏忽或疏忽，并就所有费用索赔要求向业主作出赔偿，或向任何第三方承担与此有关的责任。

根据要求立即向业主支付款项，并就因承租人的任何作为失责或疏忽而损坏的建筑物的任何部分或其中安装的任何升降机或其他服务及设施向业主作出赔偿，而承租人是其代理雇员邀请的。

遵守及遵守业主根据本条例第十条不时订立或采纳的规例。

将处所用于本协议附表3所述的目的，不得用于任何其他目的。

在本租赁协议到期时或更早时确定处于良好清洁和可租用维修状态（公平磨损和固有潜在和结构缺陷除外）的处所及其上的所有固定装置配件和附加物交出，特别是租户应自费按照业主规定的清洁标准清洁处所内的风机盘管单元和管道及须令业主合理信纳连同所有可通往处所所有部分的钥匙，但不论租户是否已在处所内或处所内作出任何更改或安装任何固定装置配件或附加装置，且即使已取得或已给予或当作已给予业主同意，租户须在本租赁协议届满时自行承担成本及开支，除非业主在租期届满日期前另有约定，否则须恢复或移走或取消全部或任何该等更改固定装置配件或附加装置或其任何部分或部分，并以适当及熟练的方式修复及修复因此而对处所及业主在其中的固定装置和装置造成的任何损害，然后再将处所交付予业主，意图是租客须以“光壳”条件将其空置管有权交付予业主。为免生疑问，业主无须就业主指明保留于处所内的全部或任何该等固定装置配件或增建或其任何部分或部分（如有的话）向租客支付任何补偿或费用。

就承租人根据本租赁协议作出或与本租赁协议有关的任何付款，或就承租人就承租人作出的任何付款而须缴付的任何增值税，而承租人在本租赁协议中同意就该等付款向业主作出补偿，则须按要求向业主作出补偿，以作为额外租金。

第四节

房东的义务和权利

在符合本租赁协议第XII条第12.02款的规定下，准许承租人（在妥为缴付租金后，管理及空调费用及政府差饷特此同意按本协议规定的日期及方式缴付，并遵守及履行本协议所载的协议规定条款条件及义务）在租期内悄悄管有及享有处所，而不受业主或任何根据或通过或以信托方式为业主合法申索的人的任何干扰。

就处所应占或须支付的政府租金及物业税。

特此同意并明确确认，在整个任期内，以下权利被排除并保留给房东（其继承人和受让人以及所有拥有相同权利的人）：-

第五节

限制和禁令

不得切割致残或伤害或允许或遭受切割致残或伤害任何门窗墙梁板结构构件或房地其他部分织物。

不得在处所外部贴上任何东西或油漆或进行任何改动。

不得遮挡、变暗或遮挡、遮挡属于处所的任何窗户或灯光。

未经业主事先书面同意，不得在处所的门口或入口或任何消防出口架设或安装门、大门、金属格栅、百叶窗或其他类似装置，不论是临时或永久的，或架设任何该等门或金属格栅或百叶窗或大门，而该等门或金属格栅或百叶窗或大门可能以任何方式违反消防处或其他有关主管当局不时有效的规例，亦不得在任何其他方面违反上述规例。

不得导致或产生或遭受或容许在处所内或处所内产生任何声音或噪音（包括由电视、无线电及任何能够产生或再现音乐及声音的设备或仪器广播所产生的声音）或任何振动或共振或其他形式的干扰或处所内或处所内或处所内的其他行为或事情，而该等行为或事情对邻近或邻近处所的租户或占用人是或可能是或成为滋扰或烦扰。

未经业主事先书面批准，不得在处所内或处所外部展示或展示任何可从处所外可见的书写标志招牌或其他装置（不论是否有照明），亦不得未经业主事先书面同意，在该建筑物的任何公共区域、大堂楼梯平台或走廊或以上加贴任何书写标志招牌或其他装置。

不得在处所内进行或允许进行任何拍卖或类似出售任何种类的东西或财产。

不得使用或导致许可或容许被使用处所的任何部分进行赌博或作任何非法不道德或不当目的或以任何方式对业主或邻近或邻近处所的租户或占用人造成滋扰、烦扰、不便或损害或危险。

不得使用或准许处所或其任何部分用作当时有效的任何条例所指的寝室或住宅处所，或容许任何人在处所过夜。

不得将处所用于制造货品或商品，或用于存放符合样本及展品性质的少量以外的货品或商品，亦不得将任何武器或弹药、火药、硝石、石油、液化石油气、丁烷气、煤油或《危险品条例》（第295章）及根据该条例订立的规例或不时有效的任何法定修订或重新颁布所指的其他危险或违禁物品存放或导致或准许或容许在该处存放或容许存放。

不得将处所用于本协议附表3所指明的目的以外的任何目的，尤其但在不损害前述一般性的原则下，不得将处所用于佛堂或寺庙的目的，或用于举行称为大柴的仪式（）或为任何类似仪式或为任何其他宗教目的或进行任何宗教仪式。

不得在入口处或与其他租户或业主共同使用的建筑物的任何楼梯通道或楼梯平台放置或离开或容许承租人的任何承建商雇员受邀者放置或留下任何箱子家具物品或垃圾，或以其他方式设押相同的物品或垃圾。

未经业主事先书面同意（此种同意不得无理拒绝或延迟），不得在正常营业时间（如下文所界定）内将货物运至家具或其他大型物件的处所，且不得在任何时候导致或遭受或允许客运升降机用于交付目的，或在建筑物内装载或允许或允许装载超过该升降机设计或允许携带的重量的任何货物升降机或客运升降机。

不得在处所内配制或容许或容许被配制任何食物或容许在处所上产生或由处所散发令人反感或不寻常的气味。

不得使用或容许或容许被使用任何厕所设施，不论是与该建筑物的其他租户或占用人共用，或专为租户使用而保留，而不是为其本意所作的用途，亦不得将任何外来或任何种类的有害物质扔进或容许或容许被扔进任何W.C.锅、小便池、盆、水槽或其他厕所装置，并应要求向业主支付因违反本条文而导致的任何破损、堵塞或损坏的合理费用。

不得在处所内饲养或容许或容许被饲养任何动物或宠物，并采取一切使业主合理满意的步骤及预防措施，以防止处所或其任何部分受到白蚁、老鼠、蟑螂或任何其他害虫或害虫的侵扰，并为更好地遵守本协议，业主可要求租客以承租人的费用雇用业主提名的除虫承办商，并按业主指示的间隔雇用。

不得吹捧或招揽或促使或准许任何由租户的佣人代理在处所外或大厦内任何地方进行的任何吹捧或招揽业务或分发任何小册子通告或广告事项。

不得违反业主持有处所所所根据的条件的条文，亦不得违反对建筑物有影响的相互契约契据或任何相互契约的次级契据，并就任何该等违反的后果向业主作出赔偿。

不得导致或容许作出任何作为或事情，使有关处所的保险单或保单因火灾而受损或对当时尚存的第三人的法律责任可能成为无效或可作废，或据此可提高其保费费率或保费费率，并应要求向业主偿还业主以增加其保费或保费的方式支付的所有款项，以及业主在以及关于此类违反行为引起或变得必要的此类政策或政策的任何更新。

不得以任何方式转让承租或以其他方式分出对处所或其任何部分的管有，不论是透过转租借贷分享或任何非本租赁协议订约方的人藉此取得对处所或其任何部分的使用或管有，而不论是否就该等使用或管有给予任何租金或其他代价而在发生任何该等转让转租共享转让或放弃对处所的管有（不论是否出于金钱考虑）的情况下，本租赁协议应绝对确定，租户应在收到业主的通知后立即腾出处所。本租赁协议对本租赁协议附表1所列的承租人而言属个人性质，且不以任何方式限制前述的概括性，除非业主书面批准，否则以下行为和事件应被视为违反本条款：-

第六节

免责声明

升降机、空调公用事业

火灾和溢出的水

安全

第七节

减免租金

如处所或建筑物或其任何部分在租期内任何时间因消防水暴台风缺陷建筑白蚁地震地面下沉或任何超出业主或租客控制范围的灾难而被毁坏或损坏或无法进入，以致处所不适合或无法进入而业主就该等风险所订立的保单或保单，不得因承租人的任何作为或失责而导致全部或部分保单款项无效或被拒绝支付，或如在租期内的任何时间，处所须被谴责为危险结构或拆除令或关闭令须就处所生效，则根据所遭受的损害或作出的命令的性质和程度而在此保留的租金及其他费用或其公平比例的费用，须予中止，并退还就当月预先支付的租金及其他费用，直至该等处所须再次变得无障碍及适合商业用途，但在该等处所整体或实质上整体已变得无障碍或不适合商业用途的情况下，如该等处所在此期间未获恢复，则业主或租客可在该等损害或破坏或命令发生后六（6）个月后的任何时间，向他们中的另一方发出书面通知，以确定本租赁协议，并据此终止本协议所载的相同及一切并自发生该等破坏或损坏或命令或处所变得无法进入或不适合商业用途之日起失效，但不损害任何一方就任何先前索赔或违反本协议所载的协议条款和条件而针对另一方或业主就暂停生效前根据本协议应付的租金而针对另一方的权利和补救措施。

第八节

默认

如根据本协议或其任何部分应付的租金及/或管理及空调费用在该等费用成为应付款项（不论是否正式要求）后十四（14）天内拖欠，或如有任何违反或不履行本协议所载的任何规定条件或协议，而承租人须遵守或履行或承租人如在业主有合理理由相信的情况下，须停止或暂停支付其债务，或无法或承认无力支付到期债务，或与其债权人订立任何安排计划，或由产权负担人占有其任何资产承租人支付特此保留的租金和其他费用以及遵守和履行其在本租赁协议下的义务的能力，应已受到损害或面临风险，或有针对其作出的接收令，或在上述情况下未能满足在最终上诉或进入清算后对其提起的任何诉讼中可能作出的任何判决（合并或重建的目的除外），或如果承租人将遭受执行而被征收处所或以其他方式对承租人的货物或如在上述情况下，承租人须暂停或停止或威胁暂停或停止经营其业务，或在承租人所受的任何司法管辖区发生与承租人有关的任何事件或法律程序，而该事件或法律程序的效力相当于或类似于上述任何事件或情况，则在任何该等情况下，业主在其后任何时间以整体名义重新进入处所或其任何部分，均属合法因此，本租赁协议应绝对确定但不损害任何诉讼权利或租户不遵守或不履行本租赁协议的任何条款。业主按以下规定的方式向租客送达的书面通知，大意为业主因此行使上文所载的决定权和/或重新进入的权力，即为充分及充分行使该权力，而无须业主方面有任何相反的成文法或普通法条文的实际进入。业主因要求支付租金及其他根据本协议须支付的费用（如业主选择要求）及行使其权利和/或补救措施或试图这样做而招致的所有费用及开支，均须由租户支付，并可作为债务向租户追讨。

即使自到期付款（不论是否正式要求）之日起十四（14）天内，承租人在本协议项下须支付的租金或其他款项发生拖欠情况，本协议仍有任何规定，但承租人须按要求向业主支付所有该等未付款项的每日利息，按自该等款项到期付款之日起计算的月利率2%（按照本协议所载的规定），直至付款之日为止，作为违约金而非所规定的罚款有关业主根据本条提出的要求及/或接收，不影响及不影响业主行使根据本租赁协议条款可行使的任何其他权利或补救措施（包括但不影响前述重新入境权的一般性）的权利。

如承租人未能在到期时支付根据本租赁协议或其任何部分须支付的租金、管理及空调费、政府差饷或其他费用，业主在向租户发出书面警告后，有权停止向处所供应及提供空调服务及管理服务，亦有权透过或经由业主的管道断开其他公用事业供应（包括电力、水及燃气），管道或管道，直到租户完全支付并结算拖欠的款项和房东的其他损害。再次向承租人提供此类服务或公用事业用品的成本和费用（如有）由承租人承担。为免生疑问，明文规定，承租人不得要求赔偿或损失，包括但不限于因服务或公用事业供应中断或中断而引起或引起的业务损失。

业主接受任何租金，不应被视为业主放弃就承租人不遵守或不履行本协议所载的任何协议规定条款和条件以及承租人须遵守和履行的部分对承租人提起诉讼的任何权利。

就这些礼物而言，租户的任何来宾访客佣人承建商雇员代理受邀者的任何作为缺省疏忽或疏忽，应视为租户的作为缺省疏忽或疏忽。

就《业主及租客（综合）条例》（第7章）第III部及该等赠品而言，就处所须支付的租金，如未按上述规定的时间及方式预先支付，则须并当作拖欠。

第九节

存款

承租人须于订立本租赁协议当日或之前存入本协议第二附表第III部所指明的款项，以确保承租人适当遵守及履行本协议所载的协议规定条款及条件，以及承租人须予遵守及履行该按金须由业主以本租赁协议的货币持有，而承租人有权（在不损害本协议项下任何其他权利或补救措施的情况下）从中扣除任何逾期未交的租金政府差饷及根据本协议应付的其他费用的金额，以及因承租人不遵守或不履行任何上述协议、约定义务或条件而导致业主蒙受的任何费用开支损失或损害。如业主在本租赁协议的货币期间按照本协议从按金中扣除任何款项，则承租人须随即按业主的要求作出相等于如此扣除的金额的进一步按金，而承租人未能这样做，则业主有权立即重新进入处所，并按上述规定厘定本租赁协议。

按金的数额须在每项租金、管理及空调费及/或政府差饷按本条例的规定增加后，增加至相当于三个月租金加三个月管理及空调费及增加后三个月政府差饷的款额，而租客须在每项租金增加后十五天内，向业主支付额外款项，以使按金达到适当的数额，管理和空调收费和/或政府差饷和本条第IX款的规定应适用于此类进一步的押金。

在符合上述规定的情况下，业主须在本租赁协议届满或较早前确定并向业主交付空置管有权后三十天内，以及在业主就任何拖欠租金政府差饷及其他费用向租户提出的最后一项未决索偿解决后，以及就任何违反不遵守或不履行本协议所载任何协议规定的条款及条件，将按金及任何已支付的进一步按金无息退还租户而承租人须予观察或履行，则以较迟者为准。

一旦将房产出售给他人，业主在向租客发出通知后，并以买方向租客书面承诺其将遵守本条第9.03条的意图及效力为条件，可自由将订金转给物业处所的买方（以下简称“买方”）在租期届满或提前终止（视属何情况而定）时，业主此后须获解除及解除任何向租客退还按金或其任何部分的义务，而买方须根据本租赁协议的条款承担退还按金的义务，犹如其是作为业主与租客订立本租赁协议的原始方一样。承租人承认并同意，在这种情况下，如果买方拒绝或未在到期时向承租人退还定金，则其对房东没有追索权。

第x节

条例

业主有权不时并藉书面通知租客，作出介绍，并随后于有需要时修订采纳或废除其合理认为对建筑物的适当营运及维修所需的规例。

此类规定应是对本租赁协议所载条款和条件的补充，不得以任何方式减损此类条款和条件。如该等规定与本租赁协议的条款和条件发生冲突，则以本租赁协议的条款和条件为准，

XI一节

口译和杂项

边际注释、标题和索引仅供参考，不构成本租赁协议的一部分，也不应对本租赁协议的任何条款进行解释或解释，或以任何方式因此而受到影响或限制。

本租赁协议中对“该建筑物”的提述，是指在土地注册处登记为海洋地块201号第J节剩余部分、海洋地块201号第D节剩余部分、海洋地块201号第A节第1款B节剩余部分、海洋地块201号第A节剩余部分、海洋地块202A号第E节剩余部分、第202A号海洋拍品第F款第1款的剩余部分、第202A号海洋拍品第F款第2款的剩余部分、第202A号海洋拍品第F款的剩余部分、第3595号内陆拍品的剩余部分、第3594号内陆拍品的剩余部分和第3595号内陆拍品第A款的剩余部分（声威广场（），香港罗素街38号）。

在本租赁协议中，除非上下文另有要求，导入单数的词语应包括复数，反之亦然，导入性别的词语应包括所有性别，提及人员包括法人团体或非法人团体。

业主保留以其全权酌情决定的任何名称或样式命名建筑物的权利，并保留在任何时间及不时更改、更改、替代或放弃任何该等名称的权利，而无须因此承担赔偿承租人因此而造成的任何损失开支或不便的责任，但业主须向承租人及有关政府当局发出不少于一个月的书面通知，表明其这样做的意图。

业主保留不时以任何方式改善扩展增加或减少建筑物的权利，以及更改或处理建筑物（处所除外）的权利，但业主在行使该权利时，会尽力在有关情况下尽量减少对租客的不便，并在合理期间内弥补对处所造成的任何损害。

业主不得纵容、原谅或忽视承租人在任何时间或时间不履行、违反或不遵守或不履行本协议所载的任何协议规定条款及条件，即为就任何持续或其后的违约而放弃业主在本协议项下的权利，违反或不遵守或不履行或以任何方式破坏或影响业主在本协议项下就任何该等持续或其后的违约或违约而享有的权利及补救措施，且业主不得因其所做或不做的任何事情而推断或暗示其放弃，除非以书面表示并由业主签署。业主所给予的任何同意，仅作为与其有关的特定事项的同意而运作，除非有明确规定，否则绝不应被视为放弃或解除本条款的任何规定，也不应被解释为免除日后取得业主特定书面同意的必要性。

在紧接年期届满或较早前的三个月内，业主可自由在不受干扰的情况下，在处所上贴上及维持一份告示，述明处所将予出租，以及业主合理要求的与此有关的其他资料。

任何须送达承租人的通知，如以挂号邮递方式送达或寄往或留在处所，则须获足够送达。任何须送达业主的通知，如不时以挂号邮递方式送达或寄往其注册办事处，则须获足够送达。以挂号邮寄方式发出的通知，视为在邮寄的时间和日期发出。

本租赁协议一式两份，其中一部分加盖正本由房东保留，另一部分加盖对应方由租客保留。本租赁协议（一式两份）的准备审批和执行，双方各自承担法律费用。本租赁协议包括其对应方应缴纳的印花税，由业主和承租人平分承担。

承租人须遵守及遵守及履行共同契约契据中与处所有关的所有契诺条款及条文，并须就违反而不遵守或不履行该等条款及条文向业主作出赔偿。

承租人在此明确声明，就批给租期而言，除本协议中明确保留并明示应付的租金和其他款项外，没有任何关键款项或溢价或工程款或其他对价已支付或将支付给房东或任何人。

本租赁协议载列双方之间的全部协议。任何明示或默示的保证或陈述（如有的话）均不是或已经由业主或任何人代表其作出或给予，而如已作出任何明示或默示的该等保证或陈述，则该等保证或陈述在紧接本租赁协议签立前已撤回或当作已撤回。

第十二节

特殊条件

承租人承认并确认，在签署本租赁协议前，已获业主告知及提醒，在整个租期内，将不时在建筑物内或向建筑物内进行及将继续进行建筑工程，因此可能不时对该等建筑工程造成的使用、享用及占用处所的干扰，包括但不限于震动、噪音、在公共区域或通过公共区域堆积及运送建筑材料或碎屑，大楼的楼梯和升降机。承租人完全信纳，其在签署本租赁协议前已考虑到上述对其使用、享用及占用处所及其范围可能造成的干扰、烦扰和不便，并不作为或依赖业主或任何作为或据称代表业主行事的人作出的任何陈述或保证。

业主特此保留拆除、重建、翻新建筑物或其任何部分的权利，以及更改建筑物或其任何部分的现有使用者或重新指定建筑物或其任何部分的公共区域或设施的权利。如业主已议决实施或进行任何上述工程或更改，或已订立具约束力的协议以出售处所，业主有权通过向租户发出不少于六（6）个月的书面通知而提前终止租期，而租户须在上述通知届满时立即按照本租赁协议的规定将处所的空置管有权交付业主，且无权就该提前终止提出任何损失和损害赔偿或赔偿。

它还订立契约并宣布，承租人的可选权利（无论是否已由承租人行使）应在送达终止通知时消灭和确定，并且承租人无权就任何损害或赔偿或针对此类提前确定可选权利的任何救济向房东提出任何索赔。

承租人应确保在房地内进行的任何经营、活动，包括但不限于销售货物、提供服务或其他方式，不会侵犯除属于承租人之外的任何一方的知识产权，包括但不限于专利、商标、版权或其他。承租人须就业主因承租人违反本条文而直接或间接可能蒙受的一切损失、损害、要求、行动、费用及开支，向业主作出赔偿。

任何违反本条款/段落中所述任何规定的行为，均构成重大违反授予租约的条款和条件，根据这些条款和条件，业主有权提前三个月发出书面通知终止租约。

承租人应并应促使其所有高级职员、雇员和专业顾问（“人员”）对本租赁协议的存在、其中的任何条款以及与之相关的任何其他信息（“机密信息”）严格保密，不得向任何第三方披露机密信息，并应在向房东作出相同保密承诺的前提下，在需要了解的基础上限制向人员披露。承租人应赔偿业主因违反本保密承诺而引起或引起的一切损失。

为免生疑问，承租人承认并确认业主并非承租人与前承租人之间直接就占用处所的空置占有和控制权以及转让和移交处所的翻新、装修和安装而订立的协议和安排的一方。

根据《合约（第三方权利）条例》第623章，本租赁协议的任何条款均不可由非本租赁协议一方的人强制执行。

承租人同意，有关租期的要约函件或本租赁协议均不得在土地注册处登记，除非承租人可自担成本及开支在土地注册处登记一份备忘录，以反映本租赁协议项下的处所、各方名称及租赁期限，但不得另有规定。业主同意签立该等备忘录及/或提供其合理协助，以方便租户登记该等备忘录。

作为证明，双方已在上述日期和年份的第一个日期和年份正式签署本租赁协议。

上述第一份附表所指

第一部分

租户

VG ZenITH国际有限公司香港注册成立的有限公司（商业登记号38519017），其注册办事处位于香港九龙尖沙咀广东道15号海港城港汇5座23楼2301-05室。

第二部分

房地

所有该建筑物的整个三十六层（36层）（为识别之目的仅在本附楼平面图上显示及颜色为粉红色）。

第三部分

任期

任期三年，自1^St2023年9月至31日^St2026年8月（包括首尾两天）。

第四部分

免租期

租户将有权享受以下免租期。首个免租期从1^St2023年9月至30日^第2023年9月（包括这两天），第二个免租期，以本租赁协议项下承租人方面的职责、义务和约定的适当履行和遵守为准，自1^St2024年9月至30日^第2024年9月及第三个免租期，以本租赁协议项下承租人方面的职责、义务和约定的适当履行和遵守为准，自1^St2025年9月至15日^第2025年9月。在上述免租期内，租客：-

上述第二份附表所指

帕蒂

租金

租金为每公历月港币三百七千七百零八元（307,708.00港元）（不包括管理及空调费及政府差饷及其他支出）。

第二部分

管理和空调费用详情

承租人须支付的管理及空调费用为每月港币七万零一百二十八元及仅零点八元（港币70,128.80元）。

业主有权在考虑到影响提供管理服务和空调的成本的全部或任何因素后，随时不时向租户送达增加管理和空调费用的通知，数额由业主认为适当，其后应支付增加的费用以代替上述规定的费用。业主对适当加价的评估，应当是结论性的，对租客具有约束力。

第三部分

存款

相当于三（3）个月租金、管理及空调费及政府差饷的金额，于签署本协议时相当于港币一百万一千零七万五千三分四十角（港币1,175，360.40元）（承租人将促使前承租人同意业主根据日期为5的先前租赁协议所持有的按金（港币1,082，567.40元）^第2020年10月业主作为业主与Victor Zenith Company Limited（租户的联营公司，“前租户”）作为租户之间作出的转让及申请部分支付按金，总额为92,793.00港元的差额已于期限开始时或之前支付。

第四部分

装修费用

按照该建筑的装修指南不定期生效。

上述第三份附表所指

用户

用作办公。

签名者，为	)
并代表GOLDEN RELAY	)
公司有限公司	)
（业主）在以下情况下出席：-	)

签字人	)
代表和代表	)
of VG ZENITH国际	)
公司有限公司	)
（承租人）当着：-

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