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EX-99.2 3 q22023补充.htm EX-99.2 文件


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Alexander & Baldwin, Inc.
目 录
  
公司概况
公司简介
4
术语表
6
关于管理层使用非公认会计原则财务指标的声明
8
财务摘要
表1 –简明合并资产负债表
11
表2 –简明综合业务报表
12
表3 –分部业绩
13
表4 –简明合并现金流量表
15
表5 –债务汇总表
16
表6 –资本化和财务比率
17
表7 –综合指标
18
商业地产
表8 – CRE指标
21
表9 –入住率
23
表10 –按类型划分的NOI和同店NOI
24
表11 –改善物业报告
26
表12 –地租报告
28
表13 –按ABR排名的十大租户
29
表14 –租约到期时间表
30
表15 –新租约及续租总表
31
表16 –投资组合重新定位、重建及发展摘要
32
表17 –交易活动（2022-2023年）
33
土地业务
表18 –营业利润表、EBITDA和调整后EBITDA
35
表19 –核心地产发展待售项目
36
表20 –土地业务的构成部分
37
  
前瞻性陈述
本补充资料文件中非历史事实的陈述属于1995年《私人证券诉讼改革法案》含义内的前瞻性陈述，涉及许多风险和不确定性，可能导致实际结果与相关前瞻性陈述所设想的结果存在重大差异。这些前瞻性陈述包括但不限于关于可能或假定的未来经营结果、业务战略、增长机会和竞争地位的陈述。此类前瞻性陈述仅代表陈述发表之日的情况，并非对未来业绩的保证。前瞻性陈述受到许多风险、不确定性、假设和其他因素的影响，这些因素可能导致实际结果和某些事件发生的时间与前瞻性陈述中表达或暗示的内容存在重大差异。这些因素包括但不限于当前市场状况和与公司房地产投资信托基金地位和公司业务相关的其他因素，公司对与非核心资产和业务相关的替代方案的评估，以及公司最近提交给美国证券交易委员会（“SEC”）的10-K表格、10-Q表格和其他文件中讨论的风险因素。本补充资料文件中的信息应根据这些重要的风险因素进行评估。我们不承担更新公司前瞻性陈述的任何义务。

列报依据
本补充资料文件所载信息并不旨在披露美利坚合众国普遍接受的会计原则（GAAP）所要求的所有项目。
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公司概况
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Alexander & Baldwin, Inc.
公司概况
公司简介

Alexander & Baldwin, Inc.（“A & B”或“本公司”）是一家完全整合的房地产投资信托基金（“REIT”），总部位于夏威夷火奴鲁鲁。该公司作为夏威夷及其经济的一个组成部分已有150多年的历史，这使其具有独特的资格，能够通过专注于资产管理和增长的战略为股东创造价值，主要是其在夏威夷的商业房地产资产。

截至2023年6月30日，该公司经营两个可报告部门：商业房地产（“CRE”）和土地业务，由以下部门组成：

•一个商业地产组合，包括390万平方英尺的改良地产和142.0英亩的土地租赁，遍布夏威夷群岛，包括250万平方英尺的零售中心，主要是杂货店/药店；以及
•土地业务组合包括约3,938英亩的遗留土地和资产，这些资产受公司简化和货币化努力的制约，以及56英亩的核心土地，包括在瓦胡岛和毛伊岛的开发持有和开发出售活动。

2022年12月，公司董事会授权管理层出售公司全资子公司Grace Pacific LLC（“Grace Pacific”），一家位于夏威夷的材料和建筑公司，以及公司在毛伊岛拥有的采石场（“Maui Quarries”）。与Grace Pacific和毛伊岛采石场有关的资产和负债被归类为持有待售，其财务结果在本报告所述所有期间都被归类为已终止业务。Grace Pacific和Maui Quarries共同构成了公司材料和建筑可报告部门（“M & C”）的大部分活动。因此，原先的M & C部分已被删除，本文件所列的部分信息不包括Grace Pacific和Maui Quarries在所有所列期间的结果。在取消M & C部门的同时，公司在一家未合并材料公司的剩余股权被并入土地业务可报告部门。

在本补充资料文件中，“我们”、“我们”、“我们”和“我们的公司”指的是Alexander & Baldwin, Inc.及其合并子公司。
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执行干事
兰斯·帕克 Clayton Chun
总裁兼首席执行官 执行副总裁、首席财务官兼财务主管
Jerrod Schreck Meredith Ching
A & B执行副总裁兼Grace Pacific总裁 对外事务执行副总裁
杰弗里·保克
执行副总裁兼首席投资官
联系信息 股票研究
公司总部 Piper Sandler公司。
主教街822号 亚历山大·戈德法布
火奴鲁鲁，HI 96813 (212) 466-7937
alexander.goldfarb@psc.com
投资者关系
Clayton Chun 其他公司信息
执行副总裁、首席财务官兼财务主管
(808) 525-6606 证券交易所上市： 纽约证券交易所：ALEX
Investorrelations@abhi.com 公司网站： www.alexanderbaldwin.com
Grace Pacific网站： www.gracepacific.com
转让代理及注册官
市值
截至2023年6月30日：
$ 1.3B
计算机共享 3个月平均交易量： 234K
邮政信箱43006 独立审计员： 德勤会计师事务所
罗德岛普罗维登斯02940-3006
(866) 442-6551
隔夜通信
计算机共享
罗亚尔街150号，101号套房
马萨诸塞州广州02021
股东网站：www.computershare.com/investor
在线查询：www-us.computershare.com/investor/contact

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Alexander & Baldwin, Inc.
公司概况
术语表
ABR 年度基本租金（ABR）是当月合同基本租金乘以12。在列报基本租金时没有考虑在某些情况下可能很高的租金百分比。
可比租赁 可比租赁是续租（对相同的单元执行）或新租赁（对过去12个月内腾空的单元执行），适用于可比较的空间和可比较的租赁条件。可比租赁池中不包括扩张、收缩和战略性短期续租。
CRE投资组合 由（1）受经营租赁约束的零售、工业和办公改善物业（“改进的投资组合”）和（2）受土地租赁约束的资产（“土地租赁”）组成。
偿债覆盖率
合并调整后EBITDA与过去12个月偿债总额的比率——包括利息支出、融资租赁和定期债务的本金支付，以及抵押贷款债务的本金摊销，但不包括巨额偿付。
EBITDA和分部调整（或合并调整）EBITDA
利息、税项、折旧及摊销前利润（“EBITDA”）是在合并基础上计算的（“合并EBITDA”），方法是调整公司的合并净收益（亏损），以排除利息费用、所得税和折旧及摊销的影响。

EBITDA是通过调整分部营业利润（不包括利息费用和所得税），加上相应分部记录的折旧和摊销，计算每个分部的EBITDA（“分部EBITDA”或“商业地产EBITDA”和“土地业务EBITDA”）。

分部调整后EBITDA（或合并调整后EBITDA）的计算方法是对分部正常运营（或公司核心业务）中预计不会发生的非经常性、非经常性或异常项目调整分部EBITDA（或合并EBITDA）。分部调整后EBITDA也可称为CRE调整后EBITDA或土地业务调整后EBITDA（如适用）。
FFO
运营资金（Funds From Operations，简称“FFO”）是该公司提出的一种广泛使用的非公认会计原则衡量房地产公司运营业绩的指标。全美房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，简称“Nareit”）2018年12月财务标准白皮书对FFO的定义如下：A & B普通股股东可获得的净收入（亏损）（按照公认会计原则计算），不包括（1）与房地产相关的折旧和摊销，（2）出售某些房地产资产的损益，（3）控制权变更的损益，（4）某些房地产资产和实体投资的减值减记，如果减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值下降，（5）与CRE相关的已终止业务的收入（亏损）。本公司提供不同形式的FFO：

•“核心FFO”是与公司商业地产业务（即核心业务）的经营业绩相关的非公认会计原则衡量标准。核心FFO的计算方法是调整CRE营业利润以排除上述项目（即与房地产相关的折旧和摊销计入CRE营业利润），并进一步调整以包括未计入CRE营业利润的费用，但这些费用是准确反映其核心业务的经营业绩所必需的（即归属于该核心业务的公司费用和利息费用），或排除与核心业务经营业绩无关的非经常性、不经常、不寻常的项目（即，不太可能在两年内再次发生或在前两年内没有发生）。

•FFO代表Nareit定义的非GAAP衡量公司整体经营业绩的指标。公司的计算是以A & B普通股股东可获得的净收入（亏损）作为计算FFO的起点。

该公司提出了两个非GAAP指标，并将每个指标与最直接可比的GAAP指标进行了核对，并将FFO与核心FFO进行了核对。该公司的FFO和Core FFO可能无法与其他REITs报告的FFO非GAAP指标进行比较。这些其他REITs可能不会根据当前的Nareit定义定义该术语，或者可能对当前的Nareit定义有不同的解释。
公认会计原则 美利坚合众国公认会计原则。
GLA 可出租总面积（“GLA”），单位为平方英尺（“SF”）。GLA根据空间的重新计量或重新配置进行定期调整，并可能因这些重新计量而改变周期。
维持性资本支出 因为它涉及CRE部门的资本支出（即以现金为基础的可资本化成本）、维持建筑价值所需的正常化经常性支出、当前收入流和市场地位。这类支出可包括建筑/面积改善和租户空间改善。
净债务 净债务的计算方法是将公司的总债务调整到其名义金额（不包括未摊销的溢价、折扣和资本化的贷款费用），并减去公司合并资产负债表中记录的现金和现金等价物。
6

NOI
净营业收入（“NOI”）是指可变现的（即假定可收回性被认为是可能的）基于商业不动产合同的营业收入总额减去以现金支付或应付的与财产有关的直接营业费用。NOI的计算不包括折旧和摊销的影响（例如，与改良物业的资本化成本相关的折旧、用于建筑物/面积改良和租户空间改良的其他资本支出以及租赁佣金的摊销）；直线租赁调整（包括租赁奖励的摊销）；有利/不利租赁资产/负债的摊销；租赁终止收入；利息和其他收入（费用）净额；销售、一般、行政和其他费用（与物业没有直接关系）；以及商业房地产资产减值。
入住率
公司历来（截至2020年12月31日止期间）按实际情况报告占用情况（即根据承租人实际进入该空间的时间，下称“实际占用情况”）。公司提供两种额外的占用类型（“租赁占用”和“经济占用”）。

租赁占用百分比计算的是截至报告所述期间终了时租赁的建筑面积（即承租人根据已签署的租赁协议承租的空间）占可用改进后的建筑面积的百分比。

经济占用百分比是指承租人根据合同有义务支付租赁相关款项（即在租金开始日期之后）的租赁面积与报告所述期间终了时可用的经改善的房地产总面积之比。
私营部门融资 每平方英尺的GLA。
租金差价 签订租约第一年的ABR相对于上一租约最后一年的ABR的百分比变化。
同店
公司报告NOI和占用情况的基础是同店，其中包括去年至今上一个历年和当前报告期间拥有和经营的物业的结果。同店池不包括开发中或再开发中的物业，也不包括在任何一个可比报告期内购置或出售的物业。虽然分类涉及管理判断，但新的开发项目和重新开发项目在经过整整一个日历年的稳定运作后，被移入同店储存库。包括在持有待售的物业不包括在同一商店内。
稳定 一般认为，新的发展和重建项目在最初达到90%的经济占用率时就已稳定下来。
直线租金 非现金收入与一般公认会计原则要求有关，即租期内租户的平均租金，而不考虑报告所述期间实际收取的现金。
TTM 拖了12个月。
建成年份 最近重新定位/重新开发的年份；如果没有重新定位/重新开发，则建造年份。

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Alexander & Baldwin, Inc.
公司概况
关于管理层使用非公认会计原则财务指标的声明

本公司在本补充资料文件中提出了以下非公认会计原则财务指标：

•合并EBITDA
•合并调整后EBITDA
•FFO
•核心FFO
•商业地产NOI和同店NOI
•商业地产EBITDA
•土地业务EBITDA和土地业务调整后EBITDA

公司在评估经营业绩时使用非公认会计原则的衡量标准，因为管理层认为，这些标准提供了对公司和部门的核心经营业绩的更多洞察，以及/或在不同时期的一致和可比基础上影响业绩的基本业务趋势。这些措施一般提供给投资者，作为评价正在进行的核心业务业绩的另一种手段。此处提供的非GAAP财务信息应被视为对根据GAAP计算的财务指标的补充，而不是替代或优于。

公司可能报告各种形式的EBITDA（例如，分部EBITDA ——也称为商业地产EBITDA和土地运营EBITDA ——和合并EBITDA），作为公司在评估各期间的分部和公司经营业绩时使用的非公认会计原则衡量标准。本公司向投资者提供这些信息，作为评估各部门和本公司持续经营业绩的额外手段。

公司还对分部EBITDA或合并EBITDA进行调整，以得出分部调整后EBITDA或合并调整后EBITDA，这些项目被确定为非经常性、不经常或不寻常的项目，预计不会在分部的正常运营（或公司的核心业务）中出现。分部调整后EBITDA也可称为CRE调整后EBITDA或土地业务调整后EBITDA（如适用）。

作为一个例证，公司将非现金养老金终止费用确定为非经常性、不经常或不寻常的项目，预计不会在合并或分部的正常业务（或公司的核心业务）中重复发生。通过将这些项目从分部EBITDA和合并EBITDA中剔除，得出分部调整后EBITDA或合并调整后EBITDA，公司认为它提供了关于其核心经营业绩的有意义的补充信息，并便于与历史经营业绩进行比较。此类非公认会计原则措施不应被视为替代或优于根据公认会计原则计算的财务措施。

FFO是本公司提出的一种广泛使用的非公认会计原则衡量房地产公司的经营业绩。本公司认为，受以下限制，FFO提供了一种对净收入（按照公认会计原则计算）的补充衡量标准，用于将其业绩和运营与其他房地产投资信托基金的业绩和运营进行比较。FFO不代表根据公认会计原则计算的净收入的替代方案。此外，FFO不代表根据公认会计原则经营活动产生的现金，也不代表可用于支付分配的现金，不应被视为替代根据公认会计原则确定的经营活动现金流量，作为衡量公司流动性的指标。该公司提出了不同形式的FFO：

•核心FFO是一种与公司商业地产业务（即核心业务）的经营业绩相关的非公认会计原则衡量标准。核心FFO的计算方法是调整CRE营业利润，以排除与FFO一致的项目（即与房地产相关的折旧和摊销计入CRE营业利润），并进一步调整以包括未计入CRE营业利润的费用，但这些费用是准确反映其核心业务的经营业绩所必需的（即归属于该核心业务的公司费用和利息费用），或排除与核心业务经营业绩无关的非经常性、非经常性、不寻常的项目（即，不太可能在两年内再次发生或在前两年内没有发生）。本公司认为，此类调整有助于对本公司的核心经营业绩进行比较衡量。本公司认为，Core FFO是一种补充性的非GAAP财务指标，为评估和比较REITs的经营业绩提供了一种额外且有用的手段。

•FFO代表Nareit定义的非GAAP衡量公司整体经营业绩的指标。公司的计算是以A & B普通股股东可获得的净收入（亏损）作为计算FFO的起点。

该公司提出了两个非GAAP指标，并将每个指标与最直接可比的GAAP指标进行了核对，并将FFO与核心FFO进行了核对。该公司的FFO和Core FFO可能无法与其他REITs报告的FFO非GAAP指标进行比较。这些其他REITs可能不会根据当前的Nareit定义定义该术语，或者可能对当前的Nareit定义有不同的解释。
NOI是一种非GAAP指标，内部用于评估公司商业地产投资组合的无杠杆表现。本公司认为，NOI为投资者提供了有关本公司财务状况和经营业绩的有用信息，因为它仅反映了在物业层面产生的基于合同的收入和基于现金的费用项目。当不同期间比较时，NOI可用于确定公司物业的收益趋势，因为该计量不受非合约影响─
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收入（例如，根据公认会计原则要求的直线租赁调整）；非现金费用确认项目（例如，折旧和摊销费用或减值的影响）；或与公司对物业的所有权和运营没有直接关系的其他费用或损益（例如，间接销售、一般、行政和其他费用，以及租赁终止收入）。公司认为，将这些项目排除在营业利润（亏损）之外是有用的，因为由此产生的计量方法包括可变现的基于合同的收入（即假设可收回性被认为是可能的），以及在经营公司的商业房地产投资组合过程中以现金支付或应付的直接与房地产相关的费用，以及出租率、租金和营业成本的趋势。NOI不应被视为根据GAAP计算的财务指标的替代品或优越者。

本公司报告NOI和入住率的基础是同店，其中包括去年至今上一个历年和当前报告期间拥有和经营的物业的结果。该公司认为，在同一商店的基础上进行报告，使投资者能够获得与其他因素（如开发、再开发、收购或处置的影响）分开的关于可比资产的经营业绩的额外信息。

这些财务措施的计算在本补充资料文件的术语表中有所说明。需要强调的是，公司计算非GAAP指标的方法可能与其他公司采用的方法不同，因此可能无法与其他公司进行比较。

这些非公认会计原则的财务计量与按照公认会计原则计算和列报的最直接可比的财务计量所需的对账情况载于本补充资料文件的下表：

•有关合并净收益与合并EBITDA和合并调整后EBITDA的对账，A & B普通股股东可获得的合并净收益（亏损）与FFO和Core FFO的对账，以及商业地产营业利润与Core FFO的对账，请参阅表7 –合并指标。
•参考表8– CRE指标，了解商业地产营业利润与NOI和同店NOI的对账，以及商业地产营业利润与商业地产EBITDA的对账。
•请参阅表18 –经营利润、EBITDA和调整后EBITDA表，了解土地业务经营利润与土地业务EBITDA的对账。
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财务摘要

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Alexander & Baldwin, Inc.
财务摘要
表1 –简明合并资产负债表
（数额以百万计；未经审计）
6月30日， 12月31日，
2023 2022
物业、厂房及设备
房地产投资
不动产 $ 1,614.3 $ 1,598.9
累计折旧 (216.5) (202.3)
不动产，净额 1,397.8 1,396.6
房地产开发 60.0 59.9
对房地产合资企业和合伙企业的投资 7.4 7.5
不动产无形资产净额 40.2 43.6
房地产投资净额 1,505.4 1,507.6
现金及现金等价物 8.2 33.3
限制现金 0.2 1.0
截至2023年6月30日和2022年12月31日的应收账款，扣除备抵（信贷损失和呆账）后分别为310万美元和250万美元
5.2 6.1
其他财产，净额 2.2 2.5
经营租赁使用权资产 2.6 5.4
商誉 8.7 8.7
截至2023年6月30日和2022年12月31日的其他应收款，扣除备抵后分别为360万美元和270万美元
6.3 6.9
预付费用和其他资产 91.2 89.0
持有待售资产 154.9 126.8
总资产 $ 1,784.9 $ 1,787.3
负债和权益
负债：
应付票据和其他债务 $ 506.9 $ 472.2
应付账款 5.2 4.5
经营租赁负债 2.0 4.9
应计养恤金和退休后福利 10.1 10.1
递延收入 71.8 68.8
应计负债和其他负债 80.3 102.1
与持有待售资产相关的负债 75.7 81.0
负债总额 752.0 743.6
承诺与或有事项
可赎回非控制性权益 9.2 8.0
股权：
普通股-无面值；授权股份1.50亿股；截至2023年6月30日和2022年12月31日，已发行股份分别为7260万股和7250万股
1,810.3 1,808.4
累计其他综合收益（亏损） 1.5 1.8
超过累计收益的分配 (788.1) (774.5)
A & B股东权益合计 1,023.7 1,035.7
总负债及权益 $ 1,784.9 $ 1,787.3

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Alexander & Baldwin, Inc.
财务摘要
表2 –简明综合业务报表
（数额以百万计，每股数据除外；未经审计）
截至6月30日的三个月， 截至6月30日的六个月，
2023 2022 2023 2022
营业收入：
商业地产 $ 49.5 $ 46.0 $ 97.4 $ 92.3
土地业务 3.6 5.1 6.1 18.0
营业总收入 53.1 51.1 103.5 110.3
业务费用和开支：  
商业地产成本 25.0 24.2 50.0 48.2
土地业务费用 2.0 5.4 5.6 14.6
销售，一般和行政 9.9 9.3 18.6 18.1
业务费用和支出共计 36.9 38.9 74.2 80.9
非核心资产处置收益（损失）净额 — 54.0 1.1 54.0
营业收入（亏损） 16.2 66.2 30.4 83.4
其他收入和（支出）：
与合营企业有关的收入（亏损） 0.5 0.1 0.9 1.5
养恤金终止 — (73.7) — (76.9)
利息及其他收入（支出）净额 — 0.4 (0.1) 0.3
利息费用 (5.9) (5.6) (10.9) (11.3)
所得税前持续经营收入（亏损） 10.8 (12.6) 20.3 (3.0)
所得税优惠（费用） — 18.1 — 18.1
持续经营收入（亏损） 10.8 5.5 20.3 15.1
已终止业务的收入（亏损），扣除所得税 4.2 (1.1) — 0.3
净收入（亏损） 15.0 4.4 20.3 15.4
归属于终止的非控制性权益的亏损（收入） (1.6) (0.3) (1.6) (0.8)
A & B股东应占净收益（亏损） $ 13.4 $ 4.1 $ 18.7 $ 14.6
A & B股东可获得的每股收益（亏损）：    
普通股每股基本收益（亏损）：
A & B股东可获得的持续经营 $ 0.15 $ 0.08 $ 0.28 $ 0.21
A & B股东可使用的已终止业务 0.03 (0.02) (0.02) (0.01)
A & B股东可获得的净收入（亏损） $ 0.18 $ 0.06 $ 0.26 $ 0.20
   
普通股每股摊薄收益（亏损）：
A & B股东可获得的持续经营 $ 0.15 $ 0.07 $ 0.28 $ 0.21
A & B股东可使用的已终止业务 0.03 (0.02) (0.02) (0.01)
A & B股东可获得的净收入（亏损） $ 0.18 $ 0.05 $ 0.26 $ 0.20
加权平均数：    
基本 72.6 72.7 72.6 72.7
摊薄 72.8 72.8 72.8 72.8
A & B普通股股东可获得的金额：
A & B普通股股东可获得的持续经营 $ 10.7 $ 5.4 $ 20.2 $ 15.0
A & B普通股股东可获得的已终止经营业务 2.6 (1.4) (1.6) (0.5)
A & B普通股股东可获得的净收入（亏损） $ 13.3 $ 4.0 $ 18.6 $ 14.5
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Alexander & Baldwin, Inc.
财务摘要
表3 –分部业绩
（数额以百万计；未经审计）
截至6月30日的三个月， 截至6月30日的六个月，
2023 2022 2023 2022
营业收入：
商业地产 $ 49.5 $ 46.0 $ 97.4 $ 92.3
土地业务 3.6 5.1 6.1 18.0
营业总收入 53.1 51.1 103.5 110.3
营业利润（亏损）：  
商业地产1
22.7 19.3 43.6 40.0
土地业务2,3,4
1.7 (7.5) 1.6 (5.8)
营业利润总额（亏损） 24.4 11.8 45.2 34.2
利息费用 (5.9) (5.6) (10.9) (11.3)
公司及其他费用5
(7.7) (18.8) (14.0) (25.9)
所得税前持续经营收入（亏损） 10.8 (12.6) 20.3 (3.0)
所得税优惠（费用） — 18.1 — 18.1
持续经营收入（亏损） 10.8 5.5 20.3 15.1
已终止业务的收入（亏损），扣除所得税 4.2 (1.1) — 0.3
净收入（亏损） 15.0 4.4 20.3 15.4
归属于终止的非控制性权益的亏损（收入） (1.6) (0.3) (1.6) (0.8)
A & B股东应占净收益（亏损） $ 13.4 $ 4.1 $ 18.7 $ 14.6
1商业地产部门营业利润（亏损）包括主要来自土地业务部门的部门间营业收入，这些收入在综合经营业绩中被抵消。
2土地业务部门的营业利润（亏损）包括本公司合营企业的收益（亏损）中的权益。
3截至2022年6月30日的三个月和六个月，土地运营部门的营业利润（亏损）包括与2022年终止设定受益计划相关的5990万美元和6220万美元的养老金终止费用，以及出售非核心资产的净收益5400万美元。土地业务部门的营业利润（亏损）包括出售非核心资产的净收益，截至2023年6月30日止六个月的净收益110万美元，与出售公司遗留的卡车运输业务有关。
4正如公司提交给美国证券交易委员会的其他文件所述，在2022年第四季度，公司改变了其可报告分部的构成，导致历史期间的报告金额（即营业利润）从以前的材料和建筑可报告分部重新归类为土地业务。对历史时期的所有可比信息都作了追溯调整，以反映这些变化的影响。
5公司及其他费用包括截至2022年6月30日止三个月和六个月的养老金终止费用1310万美元和1400万美元，与2022年终止设定受益计划有关。

截至6月30日的三个月， 截至6月30日的六个月，
2023 2022 2023 2022
按部门开列的销售、一般和行政费用：
商业地产 $ 1.9 $ 1.8 $ 3.9 $ 3.4
土地业务 0.4 1.2 0.9 2.4
企业 7.6 6.3 13.8 12.3
销售、一般和管理费用共计 $ 9.9 $ 9.3 $ 18.6 $ 18.1

13

6月30日，
2023		 2022年12月31日
应收账款，按分部开列的净额：
商业地产 $ 5.1 $ 5.4
土地业务 0.1 0.7
应收帐款共计，净额 $ 5.2 $ 6.1
6月30日，
2023		 2022年12月31日
按分部划分的可辨认资产：
商业地产 $ 1,500.1 $ 1,499.9
土地业务 112.1 112.0
持有待售资产 154.9 126.8
企业 17.8 48.6
总资产 $ 1,784.9 $ 1,787.3
按分部划分的帐面价值：
商业地产 $ 1,266.2 $ 1,265.8
土地业务 8.0 4.8
持有待售资产，净额 79.2 45.8
企业1
(320.5) (272.7)
合计2,3
$ 1,032.9 $ 1,043.7
1主要由公司债务组成，由其他资产和负债净额部分抵销。
2等于合并总股本和合并资产负债表上的可赎回非控制性权益之和。
3截至2023年6月30日和2022年12月31日，归属于A & B的账面价值分别为10.237亿美元和10.357亿美元，这是上面提到的账面价值减去可赎回的非控股权益后的账面价值，分别为920万美元和800万美元。

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财务摘要
表4 –简明合并现金流量表    
（数额以百万计；未经审计）
截至6月30日的六个月，
2023 2022
经营活动产生的现金流量：
净收入（亏损） $ 20.3 $ 15.4
为调节净收入（亏损）与业务活动（用于）提供的现金净额而作出的调整：
中断业务造成的损失（收入） — (0.3)
折旧及摊销 18.3 19.7
与终止养恤金和其他有关的所得税优惠，净额 (0.2) (18.1)
处置和资产交易损失（收益）净额 (1.1) (54.3)
股份补偿费用 4.3 3.0
附属公司的权益（收入）损失，扣除经营现金分配 (0.9) 0.3
养恤金终止 — 76.9
经营资产和负债的变化：
贸易和其他应收款 (0.6) (2.4)
预付费用、应收所得税和其他资产 2.1 1.2
开发/其他财产清单 (1.5) 9.6
应计养恤金和退休后福利 — (29.8)
应付账款 0.1 0.2
应计负债和其他负债 (2.9) (6.2)
来自持续业务的业务现金流 37.9 15.2
来自已终止业务的经营现金流 (28.7) (14.5)
业务活动提供（使用）的现金净额 9.2 0.7
投资活动产生的现金流量：
购置资本支出 (9.5) —
不动产、厂场和设备的资本支出 (7.2) (6.7)
资产处置收益 3.0 73.9
购买附属公司投资和其他投资的付款 (0.1) (0.5)
投资于来自持续业务的现金流 (13.8) 66.7
来自已终止业务的投资现金流 1.3 (3.8)
投资活动提供（用于）的现金净额 (12.5) 62.9
筹资活动产生的现金流量：  
应付票据和其他债务及递延融资费用的支付 (19.3) (11.5)
信贷额度协议借款（付款）净额 54.0 (50.0)
支付的现金红利 (48.2) (41.7)
回购普通股和其他付款 (2.4) (2.6)
来自持续业务的筹资现金流 (15.9) (105.8)
来自已终止业务的筹资现金流 (5.2) 4.6
筹资活动提供（用于）的现金净额 (21.1) (101.2)
现金、现金等价物、受限制现金和包括在持有待售资产中的现金    
现金、现金等价物、限制现金和列入待售资产的现金净增（减）额 (24.4) (37.6)
期初余额 34.4 71.0
期末余额 $ 10.0 $ 33.4

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财务摘要
表5 –债务汇总表
截至2023年6月30日
（百万美元；未经审计）
预定本金付款
债务 利率（%） 加权平均利率（%） 到期日 加权平均到期日（年） 2023 2024 2025 2026 2027 此后 本金共计 溢价（折价）/债务发行费用，净额 合计
安全：
劳拉尼村 3.93% 3.93% 2024 0.9 $ 0.6 $ 57.8 $ — $ — $ — $ — $ 58.4 $ (0.1) $ 58.3
珍珠高地 4.15% 4.15% 2024 1.5 1.1 75.1 — — — — 76.2 0.2 76.4
光伏融资 (1) 4.14% 2027 3.6 0.1 0.2 0.2 0.2 1.8 — 2.5 — 2.5
马诺阿市场 (2) 3.14% 2029 5.5 0.9 1.8 1.9 2.0 2.0 45.0 53.6 (0.1) 53.5
小计/Wtd Avg 3.80% 2.5 $ 2.7 $ 134.9 $ 2.1 $ 2.2 $ 3.8 $ 45.0 $ 190.7 $ — $ 190.7
无担保：
A系列说明 5.53% 5.53% 2024 0.6 $ 7.1 $ 7.1 $ — $ — $ — $ — $ 14.2 $ — $ 14.2
J系列注 4.66% 4.66% 2025 1.8 — — 10.0 — — — 10.0 — 10.0
B系列说明 5.55% 5.55% 2026 1.4 — 9.0 16.0 2.0 — — 27.0 — 27.0
C系列说明 5.56% 5.56% 2026 1.9 2.0 2.0 3.0 4.0 — — 11.0 — 11.0
F系列说明 4.35% 4.35% 2026 1.8 3.9 2.4 3.3 4.0 — — 13.6 — 13.6
H系列说明 4.04% 4.04% 2026 3.4 — — — 50.0 — — 50.0 — 50.0
系列K注 4.81% 4.81% 2027 3.8 — — — — 34.5 — 34.5 (0.2) 34.3
G系列说明 3.88% 3.88% 2027 2.6 — 6.5 6.0 7.0 2.6 — 22.1 — 22.1
L系列注 4.89% 4.89% 2028 4.8 — — — — — 18.0 18.0 — 18.0
系列一注 4.16% 4.16% 2028 5.5 — — — — — 25.0 25.0 — 25.0
定期贷款5 4.30% 4.30% 2029 6.5 — — — — — 25.0 25.0 — 25.0
小计/Wtd Avg 4.59% 3.4 $ 13.0 $ 27.0 $ 38.3 $ 67.0 $ 37.1 $ 68.0 $ 250.4 $ (0.2) $ 250.2
循环信贷机制：
A & B左轮手枪 (3) 6.29% 2025 (4) 2.2 $ — $ — $ 66.0 $ — $ — $ — $ 66.0 $ — $ 66.0
小计/Wtd Avg 6.29% 2.2 $ — $ — $ 66.0 $ — $ — $ — $ 66.0 $ — $ 66.0
合计/Wtd Avg 4.51% 2.9 $ 15.7 $ 161.9 $ 106.4 $ 69.2 $ 40.9 $ 113.0 $ 507.1 $ (0.2) $ 506.9
（1）融资租赁利率为4.14%。
（2）贷款的利率为伦敦银行同业拆息加1.35%，但在整个期限内转换为3.14%的固定利率。
（3）根据定价网格，贷款的利率为SOFR加1.05%，外加SOFR调整0.10%。在2023年4月28日之前，根据定价网格，贷款的利率为LIBOR加1.05%。到2022年6月，5000万美元被换成2.40%的固定利率。
（4）A & B Revolver有两个六个月的任选任期延长。

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财务摘要
表6 –资本化和财务比率
截至2023年6月30日
（百万美元，股价除外；未经审计）
债务
有担保债务 $ 190.7
无担保定期债务 250.2
无担保循环信贷安排 66.0
债务总额（A） $ 506.9
加：未摊销递延融资成本净额/折扣（溢价） 0.2
减：现金和现金等价物 (8.2)
净债务 $ 498.9
市值 股票 股票价格 市值
普通股（纽约证券交易所代码：ALEX） 72,625,000 $18.58 $ 1,349.4
股票市场总市值（B） $ 1,349.4
总市值（C）=（A）+（B） $ 1,856.3
总债务与总市值之比（A）/（C） 27.3 %
流动性
手头现金 $ 8.2
未使用的承诺信贷额度 432.9
流动性总额 $ 441.1
财务比率
净债务与TTM合并调整后EBITDA之比1
4.7
偿债覆盖率2
2.0
固定利率债务与总债务之比 87.0%
未支配的CRE财产比率3
77.4%
1过去12个月的合并调整后EBITDA为1.053亿美元，根据表7计算。
2过去12个月的合并调整后EBITDA（1.053亿美元）与偿债总额（5260万美元）的比率——包括利息支出、融资租赁和定期债务的本金支付，以及抵押贷款债务的本金摊销，但不包括巨额付款。
3按账面总值计算，未支配的CRE财产（12.433亿美元）占CRE财产总额（16.057亿美元）的百分比。
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表7 –综合指标
（数额以百万计，每股数据除外；未经审计）
合并EBITDA和合并调整后EBITDA
截至6月30日的三个月， 截至6月30日的六个月， TTM 6月30日，
2023 2022 2023 2022 2023
净收入（亏损） $ 15.0 $ 4.4 $ 20.3 $ 15.4 $ (44.6)
调整项：
折旧及摊销 9.1 9.8 18.3 19.7 36.6
利息费用 5.9 5.6 10.9 11.3 21.6
所得税费用（收益） — (18.1) — (18.1) (0.2)
与终止经营有关的折旧和摊销 — 1.6 — 3.0 2.8
与终止经营有关的利息支出 0.2 — 0.4 — 0.6
合并EBITDA $ 30.2 $ 3.3 $ 49.9 $ 31.3 $ 16.8
与土地业务部分有关的资产减值 — — — — 5.0
养恤金终止 — 73.7 — 76.9 —
已终止业务的（收入）损失，扣除所得税，不包括折旧、摊销和利息费用 (4.4) (0.5) (0.4) (3.3) 83.5
合并调整后EBITDA $ 25.8 $ 76.5 $ 49.5 $ 104.9 $ 105.3
影响有关期间的其他离散项目----收入/（损失）：
归属于已终止非控制性权益的收入（亏损） $ 1.6 $ 0.3 $ 1.6 $ 0.8 $ 1.9
非核心资产处置收益（损失）净额 $ — $ 54.0 $ 1.1 $ 54.0 $ 1.1

FFO & Core FFO
截至6月30日的三个月， 截至6月30日的六个月，
2023 2022 2023 2022
A & B普通股股东可获得的净收入（亏损） $ 13.3 $ 4.0 $ 18.6 $ 14.5
商业地产的折旧和摊销 9.1 9.2 18.2 18.4
终止经营业务的（收入）损失，扣除所得税 (4.2) 1.1 — (0.3)
归属于已终止非控制性权益的收入（亏损） 1.6 0.3 1.6 0.8
FFO $ 19.8 $ 14.6 $ 38.4 $ 33.4
排除与核心业务无关的项目：
土地业务运营（利润）亏损 (1.7) 7.5 (1.6) 5.8
所得税费用（收益） — (18.1) — (18.1)
非核心业务利息支出 3.2 2.7 5.7 5.5
终止养恤金----CRE和公司 — 13.8 — 14.7
核心FFO $ 21.3 $ 20.5 $ 42.5 $ 41.3

18

商业地产营运利润（亏损） $ 22.7 $ 19.3 $ 43.6 $ 40.0
商业地产的折旧和摊销 9.1 9.2 18.2 18.4
公司及其他费用 (7.7) (18.8) (14.0) (25.9)
核心业务利息支出 (2.7) (2.9) (5.2) (5.8)
对参与证券的分配 (0.1) (0.1) (0.1) (0.1)
终止养恤金----CRE和公司 — 13.8 — 14.7
核心FFO $ 21.3 $ 20.5 $ 42.5 $ 41.3
A & B普通股股东可获得的每股摊薄净收益 $ 0.18 $ 0.05 $ 0.26 $ 0.20
每股摊薄FFO $ 0.27 $ 0.20 $ 0.53 $ 0.46
每股摊薄核心FFO $ 0.29 $ 0.28 $ 0.58 $ 0.57
加权平均稀释流通股（FFO/Core FFO） 72.8 72.8 72.8 72.8

其他离散项目
截至6月30日的三个月， 截至6月30日，
2023 2022 2023 2022
影响有关期间的其他离散项目----收入/（损失）：
CRE分部直线租赁调整 $ 2.1 $ 1.0 $ 3.4 $ 2.5
CRE部门有利/（不利）租赁摊销 $ 0.2 $ 0.4 $ 0.5 $ 0.6
合并股份报酬 $ (2.7) $ (1.5) $ (4.3) $ (3.0)

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商业地产
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商业地产
表8 – CRE指标
（百万美元；未经审计）
NOI和同店NOI 截至6月30日的三个月， 截至6月30日的六个月，
2023 2022 2023 2022
营业收入：




基本租金收入，净额 $ 33.9 $ 31.5 $ 66.9 $ 63.4
租金百分比 1.7 2.0 3.8 4.1
从租户收回的款项 11.2 9.9 22.3 19.6
向租户追讨消费税 2.1 2.0 4.2 4.0
被视为无法收回的收入，净额 0.2 0.4 (0.5) 0.7
其他收入 0.4 0.2 0.7 0.5
商业地产营业总收入 $ 49.5 $ 46.0 $ 97.4 $ 92.3
业务费用和开支：
财产业务 12.3 11.6 24.6 23.0
物业税 3.6 3.4 7.2 6.8
折旧及摊销 9.1 9.2 18.2 18.4
商业地产运营成本和费用共计 $ 25.0 $ 24.2 $ 50.0 $ 48.2
销售，一般和行政 (1.9) (1.8) (3.9) (3.4)
分部间营业收入1
— 0.2 — 0.2
养恤金终止 — (0.7) — (0.7)
利息及其他收入（支出）净额 0.1 (0.2) 0.1 (0.2)
营业利润（亏损） $ 22.7 $ 19.3 $ 43.6 $ 40.0
加：折旧和摊销 9.1 9.2 18.2 18.4
减：直线租赁调整数 (2.1) (1.0) (3.4) (2.5)
减：有利/（不利）租赁摊销 (0.2) (0.4) (0.5) (0.6)
加：其他（收入）/支出，净额 (0.1) 0.9 (0.1) 0.9
加：销售、一般、行政和其他费用 1.9 1.8 3.9 3.4
NOI $ 31.3 $ 29.8 $ 61.7 $ 59.6
减：来自收购、处置和其他调整的NOI (0.2) — (0.2) (0.1)
同店NOI $ 31.1 $ 29.8 $ 61.5 $ 59.5
入住率：
租赁占用 94.4 % 94.6 %
实际占用 93.5 % 93.7 %
经济占用 92.4 % 92.6 %
其他离散项目
截至6月30日的三个月， 截至6月30日的六个月，
2023 2022 2023 2022
CRE部门资本支出：
房地产收购 $ 9.4 $ — $ 9.4 $ —
发展和再发展 2.4 1.9 3.7 3.0
CRE房舍/面积改善（维持性资本支出） 1.0 1.8 2.1 2.3
CRE租户空间改善（维修资本支出） 0.8 0.7 1.4 0.9
CRE资本支出总额 $ 13.6 $ 4.4 $ 16.6 $ 6.2
支付的租赁佣金： $ 0.5 $ 0.2 $ 0.8 $ 0.6
21

商业地产EBITDA
截至6月30日的三个月， 截至6月30日的六个月， TTM 6月30日，
2023 2022 2023 2022 2023
商业地产营运利润（亏损） $ 22.7 $ 19.3 $ 43.6 $ 40.0 $ 85.1
折旧及摊销 9.1 9.2 18.2 18.4 36.3
商业地产EBITDA $ 31.8 $ 28.5 $ 61.8 $ 58.4 $ 121.4

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商业地产
表9 –入住率
（未经审计）
租赁占用
截至 截至 基点变化
2023年6月30日 2022年6月30日
零售 94.0% 93.1% 90
工业 95.9% 98.4% (250)
办公室 86.7% 88.1% (140)
总租赁占用率 94.4% 94.6% (20)

经济占用
截至 截至 基点变化
2023年6月30日 2022年6月30日
零售 91.8% 90.6% 120
工业 94.2% 97.3% (310)
办公室 86.7% 85.4% 130
经济占用总数 92.4% 92.6% (20)

同店租赁入住率
截至 截至 基点变化
2023年6月30日 2022年6月30日
零售 94.0% 93.1% 90
工业 95.8% 98.4% (260)
办公室 86.7% 88.1% (140)
同店租赁入住率共计 94.3% 94.6% (30)


同店经济占用
截至 截至 基点变化
2023年6月30日 2022年6月30日
零售 91.8% 90.6% 120
工业 94.0% 97.3% (330)
办公室 86.7% 85.4% 130
同店经济占用总额 92.3% 92.5% (20)

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商业地产
表10 –按类型划分的NOI和同店NOI
（千美元；未经审计）
NOI
截至6月30日的三个月， 百分比变化 2023年第二季度占NOI的百分比 2022年第二季度占NOI的百分比
2023 2022
零售 $ 19,614 $ 19,301 1.6% 62.7% 64.8%
工业 4,988 5,131 (2.8)% 15.9% 17.2%
地面 5,261 4,361 20.6% 16.8% 14.6%
办公室 1,380 1,001 37.9% 4.4% 3.4%
Hawai‘i Portfolio共计 31,243 29,794 4.9% 99.8% 100.0%
其他 53 — NM 0.2% —%
CRE投资组合总额 $ 31,296 $ 29,794 5.0% 100.0% 100.0%

同店NOI
截至6月30日的三个月， 百分比变化 2023年第二季度占NOI的百分比 2022年第二季度占NOI的百分比
2023 2022
零售 $ 19,614 $ 19,301 1.6% 63.0% 64.8%
工业 4,889 5,130 (4.7)% 15.7% 17.2%
地面 5,261 4,338 21.3% 16.9% 14.6%
办公室 1,380 1,001 37.9% 4.4% 3.4%
CRE投资组合总额 $ 31,144 $ 29,770 4.6% 100.0% 100.0%

NOI
截至6月30日的六个月， 百分比变化 2023年初至今占NOI的百分比 2022年初至今占NOI的百分比
2023 2022
零售 $ 39,335 $ 38,758 1.5% 63.7% 65.1%
工业 9,851 10,097 (2.4)% 16.0% 17.0%
地面 9,981 8,696 14.8% 16.2% 14.6%
办公室 2,504 2,010 24.6% 4.0% 3.3%
Hawai‘i Portfolio共计 61,671 59,561 3.5% 99.9% 100.0%
其他 52 — NM 0.1% —%
CRE投资组合总额 $ 61,723 $ 59,561 3.6% 100.0% 100.0%

同店NOI
截至6月30日的六个月， 百分比变化 2023年初至今占SS NOI的百分比 2022年初至今占SS NOI的百分比
2023 2022
零售 $ 39,335 $ 38,758 1.5% 63.9% 65.1%
工业 9,716 10,096 (3.8)% 15.8% 17.0%
地面 9,974 8,651 15.3% 16.2% 14.5%
办公室 2,504 2,010 24.6% 4.1% 3.4%
CRE投资组合总额 $ 61,529 $ 59,515 3.4% 100.0% 100.0%
24


与可比的上一期间和本期有关的同店组合变动情况如下：

处置 增补
日期 财产 日期 财产
2/23 考艾岛剩余土地 1/22 卡海街工业
1/22 卡利希街228号

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商业地产
表11 –改善物业报告    
（单位：千美元，每平方英尺数据除外；未经审计）
财产 岛屿 建成年份/
翻新		 当前
GLA（顺丰）		 租赁/经济占用 ABR ABR
私营部门融资		 2023年第二季度NOI 2023年Q2 % NOI to Improved Portfolio NOI 零售锚定租户
零售：
1 珍珠高地中心 瓦胡岛 1992-1994 412,200 99.5% 99.5% $10,787 $26.31 $2,506 9.5% 山姆会员店、富豪影城、24小时健身、Ulta Salon、罗斯
2 凯鲁瓦零售 瓦胡岛 1947-2014 326,100 96.6% 94.4% 12,184 39.58 3,147 12.1% 全食超市、Foodland、CVS/Longs Drugs、Ulta Salon
3 劳拉尼村 瓦胡岛 2012 175,300 97.4% 96.3% 6,683 39.59 1,669 6.4% Safeway、Ross、Walgreens、Petco
4 怀阿奈购物中心 瓦胡岛 1975 170,800 94.4% 93.4% 3,935 25.27 835 3.2% CVS/长期药物，城市磨坊
5 马诺阿市场 瓦胡岛 1977 142,000 97.8% 92.8% 4,659 35.57 1,141 4.4% Safeway，CVS/长期药物
6 皇后区市场 夏威夷岛 2007 134,000 91.2% 83.6% 4,671 50.32 1,240 4.8% 岛屿美食市场
7 卡内奥赫湾购物中心（租赁权） 瓦胡岛 1971 125,500 97.2% 96.3% 3,087 25.55 728 2.8% Safeway，CVS/长期药物
8 Hokulei村 考艾岛 2015 119,000 96.4% 96.4% 4,253 37.06 1,041 4.0% 西夫韦，Petco
9 普欧内购物中心 毛伊岛 2017 118,000 78.4% 71.9% 4,191 50.08 877 3.4% 星球健身，Petco，Ulta Salon，Target（影子锚定）
10 怀皮奥购物中心 瓦胡岛 1986, 2004 113,800 97.4% 97.4% 3,619 32.63 1,038 4.0% 食物之地
11 Aikahi公园购物中心 瓦胡岛 1971, 2022 97,300 91.9% 85.3% 3,165 38.12 726 2.8% 西夫韦
12 拉尼豪市场 夏威夷岛 1987 88,300 96.2% 94.2% 1,611 19.37 406 1.6% Sack N Save，CVS/长期药物
13 Kukui‘ula的商店 考艾岛 2009 85,900 95.7% 87.6% 3,613 48.50 1,135 4.4% CVS/长期药物，食屋，活食
14 Ho‘okele购物中心 毛伊岛 2019 71,400 96.1% 94.7% 2,803 41.48 698 2.7% 西夫韦
15 Kunia购物中心 瓦胡岛 2004 60,600 95.0% 93.4% 2,300 40.66 546 2.1%
16 怀普利市中心 考艾岛 1980 56,600 39.7% 39.7% 501 22.31 53 0.2% Autozone
17 卡胡鲁伊购物中心 毛伊岛 1951 50,900 84.5% 84.5% 771 17.92 (5) —%
18 刘哈拉商店 瓦胡岛 2018 46,300 100.0% 98.3% 2,619 57.60 786 3.0% UFC健身房，脚踏实地
19 纳皮利广场 毛伊岛 1991 45,600 92.6% 90.3% 1,276 31.95 357 1.4% 纳皮利市场
20 Mililani Mauka门户 瓦胡岛 2008, 2013 34,900 92.0% 88.6% 1,867 60.43 413 1.6% CVS/长期药物（影子锚定）
21 艾伦港码头中心 考艾岛 2002 23,600 92.0% 92.0% 659 30.41 185 0.7%
22 收藏 瓦胡岛 2017 5,900 100.0% 100.0% 345 58.47 92 0.4%
小计-零售 2,504,000 94.0% 91.8% $79,599 $35.06 $19,614 75.5%
26

财产 岛屿 建成年份/
翻新		 当前
GLA（顺丰）		 租赁/经济占用 ABR ABR
私营部门融资		 2023年第二季度NOI 2023年Q2 % NOI to Improved Portfolio NOI 零售锚定租户
工业：
23 科莫哈纳工业园 瓦胡岛 1990 238,300 100.0% 100.0% $3,583 $15.04 $1,414 5.5%
24 Kaka‘ako商业中心 瓦胡岛 1969 202,200 80.3% 80.3% 2,391 14.82 514 2.0%
25 怀皮奥工业 瓦胡岛 1988-1989 158,400 100.0% 89.4% 2,549 18.01 608 2.3%
26 欧浦乐实业 瓦胡岛 2005-2006, 2018 151,500 100.0% 100.0% 2,627 17.34 657 2.6%
27 损益表仓库 毛伊岛 1970 104,100 100.0% 100.0% 1,631 15.66 419 1.6%
28 Kapolei企业中心 瓦胡岛 2019 93,000 100.0% 100.0% 1,618 17.39 400 1.5%
29 霍诺科豪工业 夏威夷岛 2004-2006, 2008 86,700 100.0% 100.0% 1,328 15.31 343 1.3%
30 Kailua工业/其他 瓦胡岛 1951-1974 69,000 88.7% 84.7% 1,176 20.11 218 0.8%
31 艾伦港 考艾岛 1983, 1993 64,600 95.6% 92.7% 781 13.04 123 0.5%
32 港湾工业 毛伊岛 1930 51,100 94.9% 94.9% 586 12.09 139 0.5%
33 Kaomi Loop工业 (1) 瓦胡岛 2005 33,200 100.0% 100.0% 527 15.85 67 0.3%
34 卡海街工业 瓦胡岛 1973 27,900 100.0% 100.0% 365 13.09 54 0.2%
35 毛伊拉尼工业 (1) 毛伊岛 2010 8,400 100.0% 100.0% 151 17.98 32 0.1%
小计-工业 1,288,400 95.9% 94.2% $19,313 $15.92 $4,988 19.2%
办公室：
36 卡胡鲁伊办公楼 毛伊岛 1974 59,100 86.6% 86.6% $1,689 $32.98 $560 2.1%
37 Mililani Mauka南门户 瓦胡岛 1992, 2006 37,100 98.4% 98.4% 1,746 47.78 462 1.8%
38 卡胡鲁伊办公中心 毛伊岛 1991 35,800 89.0% 89.0% 1,005 31.51 367 1.4%
39 洛诺中心 毛伊岛 1973 13,700 49.9% 49.9% 254 37.28 (9) —%
办公室小计 145,700 86.7% 86.7% $4,694 $37.12 $1,380 5.3%
合计– Hawai‘i Improved Portfolio 3,938,100 94.4% 92.4% $103,606 $28.70 $25,982 100.0%
（1）财产目前不包括在同一储存库内。

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表12 –地租报告
（千美元；未经审计）
属性名称 地点
（城市、岛屿）		 英亩 属性类型 Exp.年份 当前ABR 2023年第二季度NOI 下一步租金 步骤类型 下一个ABR（美元，单位：000美元） 上一租金步骤 上一步类型 先前的ABR（美元，单位：000美元）
1 迎风城购物中心 瓦胡岛Kaneohe 15.4 零售 2035 $ 3,886 $ 1,242 2033 FMV重置 FMV 2023 FMV重置 $ 2,800
2 业主/经营者 瓦胡岛Kapolei 36.4 工业 2025 3,300 825 2024 固定步骤 3,420 2023 固定步骤 3,203
3 业主/经营者 火奴鲁鲁，瓦胡岛 9.0 零售 2045 2,075 519 2025 固定步骤 2,283 2020 固定步骤 1,886
4 Kaimuki购物中心 火奴鲁鲁，瓦胡岛 2.8 零售 2040 2,039 509 2026 固定步骤 2,345 2022 FMV重置 1,728
5 S & F工业 普乌内尼，毛伊岛 52.0 重工业 2059 1,275 349 2024 固定步骤 1,433 2019 固定步骤 751
6 巴利棕榈广场 瓦胡岛凯鲁瓦 3.3 办公室 2037 992 248 2032 FMV重置 FMV 2022 谈判 200
7 业主/经营者 瓦胡岛Kaneohe 3.7 零售 2048 990 247 2023 固定步骤 1,059 2018 选择 694
8 迎风小镇及乡村广场I 瓦胡岛凯鲁瓦 3.4 零售 2062 963 240 2032 固定步骤 1,233 2022 固定步骤 753
9 迎风小镇及乡村广场II 瓦胡岛凯鲁瓦 2.2 零售 2062 621 155 2032 固定步骤 795 2022 固定步骤 485
10 凯鲁瓦邮局 瓦胡岛凯鲁瓦 1.2 零售 2023 555 98 — — — 2023 谈判 237
11 业主/经营者 瓦胡岛凯鲁瓦 1.9 零售 2034 450 68 2024 固定步骤 470 2019 谈判 641
12 业主/经营者 火奴鲁鲁，瓦胡岛 0.5 零售 2028 385 98 2024 固定步骤 394 2023 固定步骤 375
13 业主/经营者 火奴鲁鲁，瓦胡岛 0.5 停车 2028 349 87 2023 固定步骤 359 2022 固定步骤 339
14 业主/经营者 毛伊岛Kahului 0.8 零售 2026 264 66 2023 固定步骤 272 2022 固定步骤 257
15 7-11凯鲁瓦中心 瓦胡岛凯鲁瓦 0.9 零售 2033 263 66 2024 FMV重置 FMV 2023 固定步骤 258
16 业主/经营者 火奴鲁鲁，瓦胡岛 0.7 工业 2027 252 64 2024 固定步骤 259 2023 选择 245
17 业主/经营者 毛伊岛Kahului 0.8 工业 2025 238 58 2024 固定步骤 249 2023 固定步骤 228
18 业主/经营者 瓦胡岛凯鲁瓦 0.4 零售 2025 183 46 2024 固定步骤 189 2023 固定步骤 174
19 业主/经营者 毛伊岛Kahului 0.4 零售 2027 181 67 2023 固定步骤 186 2022 固定步骤 158
20 业主/经营者 毛伊岛Kahului 0.9 零售 2025 146 36 2024 固定步骤 151 2023 固定步骤 142
剩余 各种 4.8 各种 各种 865 173 各种 各种 — — — —
土地租赁共计 142.0  $ 20,272  $ 5,261 

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表13 –按ABR排名的十大租户
截至2023年6月30日
（千美元；未经审计）
租户1
租赁数量 ABR 占改进总数的百分比
投资组合
ABR		 GLA（顺丰） 占总数的百分比
改进的投资组合
GLA
Albertsons公司（包括Safeway） 7 $ 7,608 7.3% 286,024 7.3%
山姆会员店 1 3,308 3.2% 180,908 4.6%
CVS公司（包括长期药物） 6 2,983 2.9% 150,411 3.8%
Foodland Supermarket &相关公司 7 2,133 2.1% 113,725 2.9%
科尔曼世界集团 2 2,004 1.9% 115,495 2.9%
罗斯连衣裙 2 1,992 1.9% 65,484 1.7%
GP/RM Prestress，LLC2
1 1,746 1.7% 不适用 不适用
24小时健身美国 1 1,513 1.5% 45,870 1.2%
Ulta Salon，Cosmetics，& Fragrance，Inc。 3 1,508 1.5% 33,985 0.9%
佩特科动物用品商店 3 1,448 1.4% 34,282 0.9%
合计 33 $ 26,243 25.4% 1,026,184 26.2%
1该表不包括地面租赁，因为从总体规划的角度来看，这类租赁不具有可比性。
2GP/RM Prestress，LLC租约中的租赁房地包括仓库和堆场空间。由于场地的原因，GLA由于缺乏可比性而未列报。

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表14 –租约到期时间表
截至2023年6月30日
（单位：千美元，每平方英尺数据除外；未经审计）
改进的投资组合共计
到期年份 编号
租赁		 广场
镜头
即将到期的租约		 占总数的百分比
改进的投资组合
租赁GLA		 ABR
到期		 占总数的百分比
改进的投资组合
到期ABR		 ABR到期
私营部门融资
2023 75 162,017 4.5% $ 4,953 4.8% $ 30.57
2024 158 542,571 15.0% 14,676 14.2% 27.05
2025 117 491,953 13.6% 12,325 11.9% 25.05
2026 112 333,996 9.3% 9,580 9.2% 28.68
2027 103 313,911 8.7% 10,943 10.6% 34.86
2028 80 313,345 8.7% 11,509 11.1% 36.73
2029 43 267,252 7.4% 9,855 9.5% 36.88
2030 21 145,432 4.0% 3,403 3.3% 23.40
2031 12 91,362 2.5% 2,289 2.2% 25.05
2032 22 117,270 3.2% 4,137 4.0% 35.28
此后 40 676,910 18.8% 16,435 15.8% 24.28
月月 94 153,894 4.3% 3,501 3.4% 22.75
合计 877 3,609,913 100.0% $ 103,606 100.0% $ 28.70
零售组合
到期年份 编号
租赁		 广场
镜头
即将到期的租约		 占总数的百分比
零售
租赁GLA		 ABR
到期		 占总数的百分比
零售
到期ABR		 ABR到期
私营部门融资
2023 57 123,109 5.4% $ 4,222 5.3% $ 34.29
2024 104 326,985 14.4% 10,706 13.5% 32.74
2025 82 194,222 8.6% 7,279 9.1% 37.48
2026 73 96,343 4.2% 5,057 6.4% 52.49
2027 84 161,521 7.1% 8,114 10.2% 50.23
2028 68 240,289 10.6% 10,176 12.8% 42.35
2029 38 228,059 10.0% 8,805 11.1% 38.61
2030 16 62,290 2.7% 1,818 2.3% 29.19
2031 10 63,482 2.8% 1,923 2.4% 30.29
2032 19 100,480 4.4% 3,837 4.8% 38.19
此后 35 607,721 26.9% 15,355 19.2% 25.27
月月 47 65,992 2.9% 2,307 2.9% 34.96
合计 633 2,270,493 100.0% $ 79,599 100.0% $ 35.06
工业投资组合
到期年份 编号
租赁		 广场
镜头
即将到期的租约		 占总数的百分比
工业
租赁GLA		 ABR
到期		 占总数的百分比
工业
到期ABR		 ABR到期
私营部门融资
2023 15 32,886 2.7% $ 517 2.7% $ 15.72
2024 39 176,783 14.6% 2,751 14.2% 15.56
2025 29 282,665 23.3% 4,496 23.3% 15.91
2026 32 216,052 17.8% 3,516 18.2% 16.27
2027 10 137,086 11.3% 2,255 11.7% 16.45
2028 8 67,137 5.5% 1,156 6.0% 17.22
2029 3 27,763 2.3% 482 2.5% 17.36
2030 1 74,990 6.2% 1,320 6.8% 17.60
2031 2 27,880 2.3% 365 1.9% 13.09
2032 2 15,400 1.3% 251 1.3% 16.30
此后 5 69,189 5.7% 1,082 5.6% 15.64
月月 42 85,118 7.0% 1,122 5.8% 13.18
合计 188 1,212,949 100.0% $ 19,313 100.0% $ 15.92

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表15 –新租约及续租总表
截至2023年6月30日
（未经审计）
仅可比较租赁1
新租约和续租租约共计 租约 GLA（顺丰） 新ABR/SF TI/顺丰 Wtd平均租期（年） 租约 GLA（顺丰） 新ABR/SF 老ABR/SF
租金差价2
2023年第二季度 72 220,064 $ 29.26 $ 19.14 5.6 44 125,302 $ 29.28 $ 27.67 5.8%
2023年第一季度 49 139,302 $ 30.66 $ 4.09 5.2 32 76,139 $ 27.36 $ 25.48 7.4%
2022年第4季度 61 129,537 $ 30.65 $ 3.22 3.5 29 52,063 $ 39.35 $ 37.29 5.5%
2022年第三季度 50 104,875 $ 29.11 $ 5.86 5.8 27 69,731 $ 26.63 $ 25.55 4.2%
落后四个季度 232 593,778 $ 29.86 $ 9.79 5.1 132 323,235 $ 29.87 $ 28.25 5.8%
新租约共计 租约 GLA（顺丰） 新ABR/SF TI/顺丰 Wtd平均租期（年） 租约 GLA（顺丰） 新ABR/SF 老ABR/SF
租金差价2
2023年第二季度 29 98,376 $ 28.49 $ 41.73 7.6 11 30,169 $ 25.96 $ 23.59 10.1%
2023年第一季度 14 22,912 $ 36.41 $ 21.92 5.1 6 10,258 $ 29.95 $ 29.45 1.7%
2022年第4季度 21 32,435 $ 28.93 $ 11.10 3.5 3 5,145 $ 22.29 $ 21.60 3.2%
2022年第三季度 18 29,452 $ 29.57 $ 20.79 4.8 6 10,148 $ 25.11 $ 23.60 6.4%
落后四个季度 82 183,175 $ 29.73 $ 30.46 6.1 26 55,720 $ 26.20 $ 24.49 7.0%
续期租约共计 租约 GLA（顺丰） 新ABR/SF TI/顺丰 Wtd平均租期（年） 租约 GLA（顺丰） 新ABR/SF 老ABR/SF
租金差价2
2023年第二季度 43 121,688 $ 29.88 $ 0.88 4.0 33 95,133 $ 30.33 $ 28.96 4.7%
2023年第一季度 35 116,390 $ 29.53 $ 0.58 5.2 26 65,881 $ 26.95 $ 24.87 8.4%
2022年第4季度 40 97,102 $ 31.22 $ 0.59 3.5 26 46,918 $ 41.22 $ 39.01 5.7%
2022年第三季度 32 75,423 $ 28.93 $ 0.03 6.2 21 59,583 $ 26.89 $ 25.88 3.9%
落后四个季度 150 410,603 $ 29.92 $ 0.57 4.6 106 267,515 $ 30.64 $ 29.03 5.5%
截至2023年6月30日止三个月 截至2023年6月30日的TTM
租约 GLA（顺丰） ABR/SF
租金差价2
租约 GLA（顺丰） ABR/SF
租金差价2
零售 47 112,163 $ 40.37 5.6% 155 344,639 $ 38.98 5.4%
工业 21 102,692 $ 17.11 6.6% 68 235,119 $ 16.20 7.4%
办公室 4 5,209 $ 29.52 3.9% 9 14,020 $ 34.90 2.9%
小计-改进 72 220,064 $ 29.26 5.8% 232 593,778 $ 29.86 5.8%
地面 2
不适用3
不适用3
38.8% 8
不适用3
不适用3
48.3%
1根据《条款汇编》，可比租赁要么是续租（对相同的单元执行），要么是新租赁（对过去12个月内空置的单元执行），适用于可比空间和可比租赁条件。可比租赁池中不包括扩张、收缩和战略性短期续租。
2租金差价是根据可比租赁计算的，可比租赁是所列期间租赁总数的一个子集。
3不适用于地面租赁，因为从GLA（SF）的角度来看，此类租赁不具有可比性

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表16 –投资组合重新定位、重建及发展摘要
截至2023年6月30日
（百万美元；未经审计）
  租赁活动

项目		 相位 目标
在职		 目标
稳定		 估计数共计
项目资本
费用		 项目资本
发生的费用
迄今为止		 估计数
增量
稳定
NOI		 估计数
稳定
总收益
项目资本
费用		 预计
GLA（顺丰）		 %
租赁		 意向书内% 合计
重建
马诺阿市场 建筑 2023年第三季度
2024年第三季度1
$8.0 - $8.8 $6.1 $0.6 - $0.7 8.0 - 8.5% 142,000 97.8% 0.4% 98.2%
1物业在项目开始前稳定在90%以上的租赁率。


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Alexander & Baldwin, Inc.
商业地产
表17 –交易活动（2022-2023年）
截至2023年6月30日
（百万美元；未经审计）

收购
财产 类型 地点 日期
（月/年）		 购买价格 GLA（顺丰）
Kaomi Loop工业 工业 夏威夷州瓦胡岛 05/23 $ 9.5 33,200
毛伊拉尼工业 工业 夏威夷毛伊岛 06/22
不适用1
8,400
合计 $ 9.5 41,600
1系向Grace Pacific的子公司GPRS进行的公司间收购交易。
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土地业务
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Alexander & Baldwin, Inc.
土地业务
表18 –营业利润表、EBITDA和调整后EBITDA
（数额以百万计；未经审计）
截至6月30日的三个月， 截至6月30日的六个月，
2023 2022 2023 2022
开发销售收入 $ — $ — $ — $ 6.3
未改善/其他物业销售收入 3.2 0.2 4.1 2.0
其他营业收入1
0.4 4.9 2.0 9.7
土地业务营业收入共计 $ 3.6 $ 5.1 $ 6.1 $ 18.0
土地业务业务业务费用和开支 (2.0) (5.4) (5.6) (14.6)
销售，一般和行政 (0.4) (1.2) (0.9) (2.4)
部门间业务费用，净额2
(0.1) (0.1) (0.1) (0.1)
非核心资产处置收益（损失）净额 — 54.0 1.1 54.0
合资企业的收益（亏损） 0.5 0.1 0.9 1.5
养恤金终止 — (59.9) — (62.2)
利息及其他收入（支出）净额 0.1 (0.1) 0.1 —
土地业务营业利润总额（亏损） $ 1.7 $ (7.5) $ 1.6 $ (5.8)

截至6月30日的三个月， 截至6月30日的六个月， TTM 6月30日，
2023 2022 2023 2022 2023
土地业务营运利润（亏损） $ 1.7 $ (7.5) $ 1.6 $ (5.8) $ 6.0
土地业务折旧和摊销 — 0.6 — 1.2 —
土地业务EBITDA $ 1.7 $ (6.9) $ 1.6 $ (4.6) $ 6.0
资产减值 — — — — 5.0
养恤金终止 — 59.9 — 62.2 —
土地业务调整后EBITDA $ 1.7 $ 53.0 $ 1.6 $ 57.6 $ 11.0
1其他营业收入包括截至2023年和2022年期间与非核心遗留农业用地的卡车运输、许可证和租赁有关的收入。其他收入还包括截至2022年期间的可再生能源。
2主要来自CRE的部门间业务费用在综合业务结果中被消除。


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Alexander & Baldwin, Inc.
土地业务
表19 –核心地产发展待售项目
截至2023年6月30日
（百万美元，每平方英尺除外；未经审计）

项目 地点 产品类型
剩余可售英亩1
剩余地段的平均面积
（英亩）		 目标销售价格
剩余的每平方英尺范围
估计总数
项目成本
迄今发生的项目费用共计 A & B网
账面价值		 项目估计完成额
茂宜岛商业园（二期） 毛伊岛Kahului 轻工业地段 46.5英亩 1.1英亩 每平方英尺38-58美元 $ 98 $ 65 $ 22 2030+
1自2022年12月31日起，剩余可售土地面积下降的原因是Ho'okele共管公寓项目的规划道路和地役权被剥离。


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土地业务
表20 –土地业务的构成部分
截至2023年6月30日
（百万美元；未经审计）
英亩 账面价值
物业、厂房及设备
房地产投资
核心房地产投资
Kapolei商业园西 3 $ 6.2
茂宜岛商业园II 53 22.2
非核心房地产投资
其他房地产开发 192 $ 37.8
农业用地 2,962 0.4
城市土地，未在积极开发中 20 0.6
养护与保存 764 0.9
对房地产合资企业和合伙企业的投资 7.4
房地产投资总额，净额 3,994 75.5
应收账款和其他应收款，净额 5.6
对附属公司的其他投资 30.5
其他资产 0.5
总资产 $ 112.1
负债
毛伊岛农业土地出售递延收入和储备 $ 75.2
环境补救 16.4
土地开发保证和交易结束后的义务 4.1
其他负债 8.4
负债总额 $ 104.1
土地业务帐面价值 $ 8.0
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