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新闻发布
PEBBLEBROOK HOTEL TRUST完成以4350万美元出售CHAMBERLAIN West HOLLYWOD酒店
贝塞斯达，医学博士，2026年5月28日–Pebblebrook酒店信托（NYSE：PEB）（“公司”或“Pebblebrook”）今天宣布，于2026年5月27日，该公司以4350万美元的价格成功将位于加利福尼亚州洛杉矶、拥有115间客房的张伯伦西好莱坞酒店（“张伯伦”）出售给第三方。
在截至2026年4月30日的过去12个月中，假设资本储备占酒店总收入的4.0%，该酒店产生了300万美元的利息、税项、折旧和摊销前利润（“EBITDA”）和260万美元的净营业收入（“NOI”）。4350万美元的销售价格相当于14.5倍的EBITDA倍数和5.9%的NOI资本化率。
Pebblebrook预计出售所得将用于一般公司用途，主要重点是减少未偿净债务和优先股，机会性地回购公司普通股，并支持旨在提高长期股东价值的其他高回报资本配置优先事项。
包括这笔交易和2025年第四季度完成的两项战略处置，PebbleBrook已经完成了约1.6亿美元的资产出售，私募市场价值具有吸引力，总计15.4倍EBITDA倍数和4.6%的NOI资本化率。自2021年以来，Pebblebrook已出售了超过10亿美元的房产，这表明其持续有能力以私人市场价值将资产货币化，并将资本分配给减债、增值优先股和普通股回购以及其他高回报用途。
资产负债表影响
就此次出售而言，公司接受Pebblebrook优先股，总清算优先权为3370万美元，作为买方的部分对价，协议价值约为2610万美元。这使得该公司能够以比清算优先权折价23%的价格清退这些优先股，进一步将未偿优先股减少至7.206亿美元。
自2025年末以来，Pebblebrook继续其严格的资本配置策略，利用净物业销售收益和自由经营现金流来加强其资产负债表并提高长期每股价值。在此期间，该公司减少了近1.6亿美元的未偿债务，以平均23%的折扣以4700万美元的总清算优先权退出优先股，并以每股11.51美元的平均价格回购了6200万美元的普通股，相当于540万股。这些行动增强了财务灵活性，减少了债务和优先股义务，并提高了每股长期价值。
更新的2026年展望
为了说明财产处置情况，Pebblebrook更新了此前于2026年4月28日提供的第二季度和2026年全年展望。张伯伦已从公司2026年第二季度至第四季度的同物业酒店EBITDA和运营指标中删除，但其截至销售日期的运营EBITDA将继续计入调整后EBITDA再.
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公司修订后的2026年展望如下：
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2026年展望
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与先前展望的差异 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 截至5/28/26 | VAR至4/28/26 | ||||||||||||||||||||||||||||
| （百万美元，每股数据除外） | |||||||||||||||||||||||||||||
| 低 | 高 | 低 | 高 | ||||||||||||||||||||||||||
| 净收入/（亏损） | ($8.2) | $3.8 | ($2.2) | ($2.2) | |||||||||||||||||||||||||
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经调整EBITDA再
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$334.5 | $346.5 | ($1.5) | ($1.5) | |||||||||||||||||||||||||
| 分配给优先股股东和单位持有人 | $44.9 | $44.9 | ($1.5) | ($1.5) | |||||||||||||||||||||||||
| 调整后FFO | $184.0 | $196.0 | — | — | |||||||||||||||||||||||||
| 调整后每股摊薄收益FFO | $1.60 | $1.70 | — | — | |||||||||||||||||||||||||
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这份2026年展望部分基于以下估计和假设：
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| 2026年展望 | 与先前展望的差异 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 截至5/28/26 | VAR至4/28/26 | ||||||||||||||||||||||||||||
| （百万美元） | |||||||||||||||||||||||||||||
| 低 | 高 | 低 | 高 | ||||||||||||||||||||||||||
| 美国酒店行业RevPAR增速 | 0.0 | % | 2.0 | % | — | — | |||||||||||||||||||||||
| 同物业RevPAR差异与2025年 | 2.75 | % | 4.75 | % | — | — | |||||||||||||||||||||||
| 同物业总RevPAR差异与2025年 | 3.0 | % | 5.0 | % | — | — | |||||||||||||||||||||||
| 同物业总收入差异与2025年 | 3.1 | % | 5.0 | % | — | — | |||||||||||||||||||||||
| 同物业总费用差异与2025年 | 2.4 | % | 3.8 | % | — | — | |||||||||||||||||||||||
| 同物业酒店EBITDA | $366.5 | $378.5 | ($2.5) | ($2.5) | |||||||||||||||||||||||||
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公司修正后的2026年Q2展望如下：
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| 2026年第二季度展望 | 与先前展望的差异 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 截至5/28/26 | VAR至4/28/26 | ||||||||||||||||||||||||||||
| （百万美元，每股数据除外） | |||||||||||||||||||||||||||||
| 低 | 高 | 低 | 高 | ||||||||||||||||||||||||||
| 净收入 | $18.8 | $22.8 | ($0.7) | ($0.7) | |||||||||||||||||||||||||
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经调整EBITDA再
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$106.0 | $110.0 | — | — | |||||||||||||||||||||||||
| 分配给优先股股东和单位持有人 | $11.1 | $11.1 | ($0.5) | ($0.5) | |||||||||||||||||||||||||
| 调整后FFO | $67.5 | $71.5 | $0.5 | $0.5 | |||||||||||||||||||||||||
| 调整后每股摊薄收益FFO | $0.58 | $0.62 | — | — | |||||||||||||||||||||||||
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这份2026年第二季度展望部分基于以下估计和假设：
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| 2026年第二季度展望 | 与先前展望的差异 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 截至5/28/26 | VAR至4/28/26 | ||||||||||||||||||||||||||||
| （百万美元，RevPAR除外） | |||||||||||||||||||||||||||||
| 低 | 高 | 低 | 高 | ||||||||||||||||||||||||||
| 同物业RevPAR | $246 | $251 | $1 | $1 | |||||||||||||||||||||||||
| 同物业RevPAR差异与2025年 | 1.0 | % | 3.0 | % | — | — | |||||||||||||||||||||||
| 同物业总RevPAR差异与2025年 | 1.0 | % | 3.0 | % | — | — | |||||||||||||||||||||||
| 同物业总收入差异与2025年 | 1.0 | % | 3.0 | % | — | — | |||||||||||||||||||||||
| 同物业总费用差异与2025年 | 2.3 | % | 3.8 | % | — | — | |||||||||||||||||||||||
| 同物业酒店EBITDA | $112.7 | $116.7 | ($0.8) | ($0.8) | |||||||||||||||||||||||||
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注：请参阅本新闻稿后面的表格，了解相同财产信息的描述以及净收入（亏损）与非公认会计准则财务指标的对账，包括利息、税项、折旧和摊销前利润（“EBITDA”）、房地产EBITDA（“EBITDA”）、调整后EBITDA、运营资金（“FFO”）、稀释后每股FFO、调整后FFO和稀释后每股FFO。
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第2页
关于Pebblebrook酒店信托
Pebblebrook酒店信托（NYSE：PEB）是一家公开交易的房地产投资信托基金（“REIT”），也是美国城市和度假生活方式酒店的最大所有者。该公司在13个城市和度假村市场拥有43家酒店，总计约10,900间客房。欲了解更多信息，请访问www.pebblebrookhotels.com并关注@ pebblebrookPEB。
本新闻稿包含根据1995年《私人证券改革法案》的安全港条款做出的某些“前瞻性陈述”。前瞻性陈述通常可以通过使用“估计”和“将”等前瞻性术语或其他类似词语或表达方式来识别。前瞻性陈述基于某些假设，可以包括未来预期、未来计划和战略、财务和运营预测和预测以及其他前瞻性信息和估计。所得款项的预期用途和包含更新后的2026年展望的金额均为前瞻性陈述。这些前瞻性陈述受到各种风险和不确定性的影响，其中许多风险和不确定性超出了公司的控制范围，这可能导致实际结果与此类陈述存在重大差异。这些风险和不确定性包括但不限于美国经济状况、我们酒店的经营业绩和酒店物业的供应，以及公司提交给美国证券交易委员会的文件中更详细描述的其他因素，包括但不限于公司截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告。除非法律要求，公司不承担任何更新任何前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。
有关公司业务和财务业绩的进一步信息，请参阅公司提交给美国证券交易委员会的文件中的“管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”和“风险因素”部分，包括但不限于10-K表格的年度报告和10-Q表格的季度报告，其副本可在公司网站www.pebblebrookhotels.com的投资者关系部分获得。
本新闻稿中的所有信息截至2026年5月28日。公司不承担更新本新闻稿中的声明以使这些声明符合实际结果或公司预期变化的义务。
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联系人：
Pebblebrook酒店信托联席总裁兼首席财务官Raymond D. Martz-（240）507-1330
欲了解更多信息或通过电子邮件接收新闻稿，请访问www.pebblebrookhotels.com
第3页
| Pebblebrook酒店信托 | |||||
| 张伯伦西好莱坞酒店 | |||||
| 酒店净收入与酒店EBITDA和酒店净营业收入的对账 | |||||
| 2026年4月过去12个月 | |||||
| （未经审计，单位：百万） | |||||
| 十二个月结束 | |||||
| 4月30日， | |||||
| 2026 | |||||
| 酒店净收入 | $1.2 | ||||
| 调整： | |||||
| 折旧及摊销 | 1.8 | ||||
| 酒店EBITDA | $3.0 | ||||
| 调整： | |||||
| 资本公积 | (0.4) | ||||
| 酒店净营业收入 | $2.6 | ||||
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本新闻稿包含根据美国证券交易委员会（SEC）规则定义的某些非GAAP财务指标。这些措施不符合或替代根据美国公认会计原则或GAAP编制的措施，可能与其他公司使用的非GAAP措施不同。此外，这些非公认会计原则衡量标准并非基于任何一套全面的会计规则或原则。非GAAP衡量标准存在局限性，因为它们并未反映根据GAAP确定的与酒店经营业绩相关的所有金额。
该公司提出了估计的过去12个月酒店EBITDA和估计的扣除资本储备后的过去12个月酒店净营业收入，因为它认为这些措施为投资者和分析师提供了对酒店层面经营业绩的理解。这些非公认会计原则措施并不代表可供管理层酌情使用的金额，因为需要资本置换或扩张、偿债义务或其他承诺和不确定性，也不表示可用于满足公司现金需求的资金，包括其进行分配的能力。
公司提出的酒店估计的过去12个月EBITDA和资本公积后的估计过去12个月净营业收入不应被视为作为酒店财务业绩指标的净收入（按照公认会计原则计算）的替代方案。上表是根据公认会计原则，该酒店预计的过去12个月EBITDA和资本公积计算后的净营业收入与净收入的对账。任何差异都是四舍五入的结果。
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第4页
| Pebblebrook酒店信托 | |||||||||||||||||||||||
| 2026年第二季度和2026年全年展望净收入与FFO和调整后FFO的对账 | |||||||||||||||||||||||
| （百万，每股数据除外） | |||||||||||||||||||||||
| （未经审计） | |||||||||||||||||||||||
| 三个月结束 2026年6月30日 |
年终 2026年12月31日 |
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| 低 | 高 | 低 | 高 | ||||||||||||||||||||
| 净收入（亏损） | $ | 19 | $ | 23 | $ | (8) | $ | 4 | |||||||||||||||
| 调整项： | |||||||||||||||||||||||
| 不动产折旧摊销 | 49 | 49 | 196 | 196 | |||||||||||||||||||
| 减值 | 1 | 1 | 8 | 8 | |||||||||||||||||||
| FFO | $ | 69 | $ | 73 | $ | 196 | $ | 208 | |||||||||||||||
| 分配给优先股股东和单位持有人 | (11) | (11) | (45) | (45) | |||||||||||||||||||
| 回购优先股 | 6 | 6 | 6 | 6 | |||||||||||||||||||
| 可供普通股和单位持有人使用的FFO | $ | 64 | $ | 68 | $ | 157 | $ | 169 | |||||||||||||||
| 经营和资本租赁的非现金地租 | 2 | 2 | 7 | 7 | |||||||||||||||||||
| 股份补偿费用摊销 | 3 | 3 | 10 | 10 | |||||||||||||||||||
| 其他 | (1) | (1) | 10 | 10 | |||||||||||||||||||
| 普通股和单位持有人可获得的调整后FFO | $ | 68 | $ | 72 | $ | 184 | $ | 196 | |||||||||||||||
| 每普通股FFO-稀释 | $ | 0.56 | $ | 0.59 | $ | 1.36 | $ | 1.47 | |||||||||||||||
| 调整后每普通股FFO-摊薄 | $ | 0.58 | $ | 0.62 | $ | 1.60 | $ | 1.70 | |||||||||||||||
| 加权平均数全面稀释普通股和单位 | 115.1 | 115.1 | 115.2 | 115.2 | |||||||||||||||||||
| 有关使用非公认会计原则财务措施的重要考虑，请参阅本新闻稿的“关于非公认会计原则财务措施的考虑”。任何差异都是四舍五入的结果。 | |||||||||||||||||||||||
第5页
| Pebblebrook酒店信托 | |||||||||||||||||||||||
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2026年第二季度和2026年全年展望净收入与EBITDA、EBITDA的对账再和
经调整EBITDA再
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| （百万美元） | |||||||||||||||||||||||
| （未经审计） | |||||||||||||||||||||||
| 三个月结束 2026年6月30日 |
年终 2026年12月31日 |
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| 低 | 高 | 低 | 高 | ||||||||||||||||||||
| 净收入（亏损） | $ | 19 | $ | 23 | $ | (8) | $ | 4 | |||||||||||||||
| 调整项： | |||||||||||||||||||||||
| 利息支出和所得税支出 | 33 | 33 | 119 | 119 | |||||||||||||||||||
| 折旧及摊销 | 49 | 49 | 196 | 196 | |||||||||||||||||||
| EBITDA | $ | 101 | $ | 105 | $ | 307 | $ | 319 | |||||||||||||||
| 减值 | 1 | 1 | 8 | 8 | |||||||||||||||||||
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EBITDA再
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$ | 102 | $ | 106 | $ | 315 | $ | 327 | |||||||||||||||
| 经营和资本租赁的非现金地租 | 2 | 2 | 7 | 7 | |||||||||||||||||||
| 股份补偿费用摊销 | 3 | 3 | 10 | 10 | |||||||||||||||||||
| 其他 | (1) | (1) | 3 | 3 | |||||||||||||||||||
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经调整EBITDA再
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$ | 106 | $ | 110 | $ | 335 | $ | 347 | |||||||||||||||
| 有关使用非公认会计原则财务措施的重要考虑，请参阅本新闻稿的“关于非公认会计原则财务措施的考虑”。任何差异都是四舍五入的结果。 | |||||||||||||||||||||||
第6页
| 关于非公认会计原则财务措施的考虑 | ||||||||||||||
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本新闻稿包含某些非公认会计准则财务指标。这些措施不符合或替代根据公认会计原则编制的措施，可能与其他公司使用的类似名称的非公认会计原则财务措施不同。此外，这些非美国通用会计准则财务指标并非基于任何一套全面的会计规则或原则。非GAAP财务指标存在局限性，因为它们并未反映根据GAAP确定的与公司经营业绩相关的所有金额。
运营资金（“FFO”）—— FFO是指净收入（按照公认会计原则计算），不包括出售物业的收益或损失，加上与房地产相关的折旧和摊销，以及对未合并的合作伙伴关系进行调整后。该公司认为FFO是衡量权益型REIT业绩的有用指标，因为它有助于了解公司的经营业绩，而不会影响房地产折旧和摊销，后者假设房地产资产的价值会随着时间的推移而可预测地减少。由于房地产价值在历史上随市场状况而上升或下降，该公司认为FFO提供了一个有意义的业绩指标。鉴于FFO被投资者和分析师广泛使用，该公司还认为它是一种适当的业绩衡量标准。公司根据Nareit理事会在其1995年3月白皮书（1999年11月和2002年4月修订）中制定的标准计算FFO，这可能与其他权益型REITs使用的计算FFO的方法不同，因此可能无法与其他REITs进行比较。此外，FFO并不代表由于所需的资本置换或扩张、偿债义务或其他承诺和不确定性而可供管理层酌情使用的金额，也不表示可用于满足公司现金需求的资金，包括其进行分配的能力。公司根据已发行的稀释性普通股加上所列期间的已发行运营合伙单位，提出每股稀释后的FFO。
未计利息、税项、折旧及摊销前利润（“EBITDA”）-公司认为EBITDA为投资者提供了评估其经营业绩的有用财务指标，不包括我们的资本结构（主要是利息支出）和我们的资产基础（主要是折旧和摊销）的影响。
房地产EBITDA（" EBITDA再"）-公司认为EBITDA再为投资者评估其经营业绩提供了有用的财务指标，公司呈现EBITDA再根据Nareit的指导方针，在其2017年9月的白皮书《房地产的息税折旧摊销前利润》中定义。EBITDA再对下列项目进行EBITDA调整，这些项目可能在任何时期发生：（1）处置折旧财产的收益或损失，包括控制权变更的收益或损失；（2）折旧财产和对未合并关联公司的投资因关联公司的折旧财产价值下降而产生的减值减记；（3）调整以反映实体在EBITDA中所占份额再未合并的关联公司。
该公司还通过审查调整后的FFO和调整后的EBITDA来评估其业绩再因为它认为调整FFO和EBITDA再排除下文所述的某些经常性和非经常性项目提供了有关公司持续经营业绩的有用补充信息，以及调整后FFO和调整后EBITDA的列报再，当结合净收入（亏损）的主要GAAP表述时，更完整地描述了公司的经营业绩。公司调整普通股和单位持有人可获得的FFO和EBITDA再对于以下项目，可能发生在任何时期，并将这些措施称为调整后FFO和调整后EBITDA再:
-交易成本：该公司不包括该期间费用化的交易成本，因为它认为将这些成本包括在调整后的FFO和调整后的EBITDA中再未反映公司及其酒店的基本财务业绩。
-非现金地租：公司不包括非现金地租费用，该费用主要由来自地租的直线租金影响构成。
-管理/特许经营合同过渡成本：公司不包括在该期间费用化的一次性管理和/或特许经营合同过渡成本，因为它认为将这些成本包括在调整后的FFO和调整后的EBITDA中再未反映公司及其酒店的基本财务业绩。
-收购负债的利息费用调整：公司不包括与收购相关的已收购负债的利息费用调整，因为它认为将这些非现金调整计入调整后的FFO并不能反映公司的基本财务业绩。
-融资租赁调整：公司排除了融资租赁的非现金利息支出的影响，因为它认为将这些非现金调整计入调整后的FFO并不能反映公司的基本财务业绩。
-收购无形资产的非现金摊销：公司不包括收购的无形资产的非现金摊销，这包括但不限于有利和不利的租赁或管理协议以及高于/低于市场房地产减税协议的摊销，因为公司认为将这些非现金调整包括在调整后的FFO和调整后的EBITDA中再未反映公司的基本财务业绩。
-提前清偿债务和递延税收优惠：公司将这些项目排除在外，因为公司认为将这些调整包括在调整后的FFO中并不能反映公司及其酒店的基本财务业绩。
-保险结算收益、股份补偿费用摊销、飓风相关成本和投资未实现亏损：公司将这些项目排除在外，因为它认为将这些成本包括在调整后的FFO和调整后的EBITDA中再未反映公司及其酒店的基本财务业绩。
公司通过排除可转换债务转换时可发行股份的稀释影响，呈现基本和完全稀释的普通股和单位的加权平均数。
公司对FFO和调整后FFO的表述不应被视为替代作为公司财务业绩指标的净收入（按照GAAP计算）或作为流动性指标的经营活动现金流（按照GAAP计算）。公司对EBITDA的表述再和调整后EBITDA再不应被视为替代净收入（按照公认会计原则计算）作为公司财务业绩的指标或替代经营活动现金流量（按照公认会计原则计算）作为其流动性的指标。
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第7页
| Pebblebrook酒店信托 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 历史经营数据 | |||||||||||||||||||||||||||||
| （百万美元，ADR和RevPAR数据除外） | |||||||||||||||||||||||||||||
| （未经审计） | |||||||||||||||||||||||||||||
| 历史经营数据： | |||||||||||||||||||||||||||||
| 第一季度 | 第二季度 | 第三季度 | 第四季度 | 全年 | |||||||||||||||||||||||||
| 2025 | 2025 | 2025 | 2025 | 2025 | |||||||||||||||||||||||||
| 入住率 | 63 | % | 78 | % | 80 | % | 69 | % | 72 | % | |||||||||||||||||||
| ADR | $307 | $312 | $298 | $289 | $302 | ||||||||||||||||||||||||
| RevPAR | $193 | $244 | $237 | $199 | $218 | ||||||||||||||||||||||||
| 酒店收入 | $309.9 | $385.0 | $374.6 | $333.4 | $1,402.8 | ||||||||||||||||||||||||
| 酒店EBITDA | $64.1 | $115.1 | $100.1 | $68.9 | $348.2 | ||||||||||||||||||||||||
| 酒店EBITDA利润率 | 20.7 | % | 29.9 | % | 26.7 | % | 20.7 | % | 24.8 | % | |||||||||||||||||||
| 第一季度 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 2026 | |||||||||||||||||||||||||||||
| 入住率 | 68 | % | |||||||||||||||||||||||||||
| ADR | $315 | ||||||||||||||||||||||||||||
| RevPAR | $216 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 酒店收入 | $340.9 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 酒店EBITDA | $81.4 | ||||||||||||||||||||||||||||
| 酒店EBITDA利润率 | 23.9 | % | |||||||||||||||||||||||||||
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注意事项：
这些历史酒店经营业绩包括在出售张伯伦西好莱坞酒店后，截至2026年5月27日公司拥有的所有酒店的信息。上述信息未反映公司的公司一般和行政费用、利息费用、物业购置成本、折旧和摊销、税收和其他费用。
有关期间的这些酒店业绩可能包括反映公司拥有酒店之前的运营业绩的信息。任何差异都是四舍五入的结果。
上述信息未经审计，仅供比较之用。
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第8页
| Pebblebrook酒店信托 | ||||||||||||||||||||||||||
| 2026年同一物业纳入参考表 | ||||||||||||||||||||||||||
| 酒店 | 第一季度 | 第二季度 | Q3 | 第四季度 | ||||||||||||||||||||||
| 张伯伦西好莱坞酒店 | X | |||||||||||||||||||||||||
| 注意事项： | ||||||||||||||||||||||||||
| 某一特定季度标有“X”的物业，表示该物业的同一物业经营成果列入同一物业统计数据和同一物业结果附表。 公司对2026年同物业RevPAR、RevPAR增长、总收入增长、总费用增长、酒店EBITDA和酒店EBITDA增长的估计和假设包括截至2026年5月27日公司拥有的所有酒店，但以下情况除外： •张伯伦西好莱坞酒店仅包含在第一季度。 经营统计数据和财务业绩可能包括公司拥有酒店之前的期间。 |
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第9页