LTC Properties INC _ 2025年12月31日

美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格10-K


（标记一）
☒	根据1934年《证券和交易法》第13或15（d）条提交的年度报告
截至2025年12月31日止财政年度
或
☐	根据1934年证券交易法第13或15（d）条提交的过渡报告

委托档案号：1-11314

LTC房地产公司

（在其章程中指明的注册人的确切名称）


马里兰州（国家或公司的其他司法管辖区或组织）	71-0720518 （I.R.S.雇主识别号）

汤斯盖特路3011号，220号套房

西湖村，加利福尼亚州91361

（主要行政办公室地址）

登记电话，包括区号：（805）981-8655

根据该法第12（b）节登记的证券：


各班级名称	交易符号	注册的各交易所名称
普通股，面值0.01美元	LTC	纽约证券交易所

根据该法第12（g）节注册的证券：无

如果注册人是《证券法》第405条所定义的知名且经验丰富的发行人，请用复选标记表示。是否☐

如果根据该法第13条或第15（d）条，注册人没有被要求提交报告，请用复选标记表示。是☐没有

用复选标记表明注册人（1）在过去12个月内（或要求注册人提交此类报告的较短期限内）是否已提交1934年证券交易法第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否已遵守此类提交要求。是否☐

用复选标记表明注册人在过去12个月内（或在要求注册人提交此类文件的较短期限内）是否以电子方式提交了根据S-T规则第405条（本章第232.405条）要求提交的每个交互式数据文件。是否☐

通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型报告公司”、“新兴成长型公司”的定义。：


大型加速文件管理器	加速申报器☐	非加速申报人☐	较小的报告公司☐	新兴成长型公司☐

如果是新兴成长型公司，请用复选标记表明注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节提供的任何新的或修订的财务会计准则☐

用复选标记表明注册人是否已就编制或发布其审计报告的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法案》（15 U.S.C.7262（b））第404（b）节对其财务报告内部控制有效性的评估提交报告和证明。☒

如果证券是根据该法第12（b）节登记的，请用复选标记表明备案中包括的登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表的错误更正。☐

用复选标记表明这些错误更正中是否有任何重述需要对注册人的任何执行官根据§ 240.10D-1（b）在相关恢复期间收到的基于激励的补偿进行恢复分析。☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（定义见法案第12b-2条）。是☐没有

截至2025年6月30日（注册人最近完成的第二财季的最后一个工作日），注册人的非关联公司持有的有投票权和无投票权的普通股的总市值约为1561278000美元。

截至2026年2月18日，已发行普通股的股份数量为48,509，762股。

以引用方式纳入的文件

注册人关于其2026年年度股东大会的最终代理声明的部分内容通过引用并入本年度报告第III部分的10-K表格（如有注明）。

关于前瞻性陈述的警示性声明

这份10-K表格年度报告包含经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》第21E条含义内的前瞻性陈述，这些陈述是根据1995年《私人证券诉讼改革法案》通过的。不纯粹是历史性的声明可能具有前瞻性。你可以通过使用前瞻性词语来识别一些前瞻性陈述，例如“相信”、“预期”、“可能”、“将”、“可能”、“将”、“应该”、“寻求”、“大约”、“打算”、“计划”、“估计”或“预期”，或者这些词语或类似词语的否定。前瞻性陈述涉及可能影响我们未来运营计划、业务战略、运营结果和财务状况的事件、条件和财务趋势的固有风险和不确定性。许多重要因素可能导致实际结果与此类前瞻性陈述中包含或预期的结果存在重大差异，包括但不限于我们新的SHOP部门下的运营和法律风险和责任；我们对第三方独立运营商成功管理和运营我们的SHOP社区的能力的依赖；我们对运营商的收入和现金流的依赖；政府对医疗保健行业的监管；联邦、州、或当地法律限制REIT在医疗保健领域的投资；联邦和州医疗保健成本控制措施，包括减少第三方支付方（如医疗保险）的报销和医疗补助；医疗保健设施运营所需的监管批准；未能遵守医疗保健设施运营的适用法律或法规；我们的运营商维持的保险范围是否充足；我们对少数几个主要运营商的依赖；我们找到合适替代运营商的能力对于我们的SHOP社区；我们续租或订立有利的续租或新租约条款的能力；通货膨胀的影响；运营商的财务或法律困难；抵押贷款担保的抵押品充足；我们的房地产投资减值；我们的房地产投资相对缺乏流动性；我们开发和完成建筑项目的能力；我们将现金收益投资于医疗保健物业的能力；未能获得REIT资格；如果获得资本的机会有限，我们的增长能力；以及未能维持或增加我们的股息。有关可能导致实际结果与前瞻性陈述中预期的结果不同的这些因素和其他因素的讨论，请参阅本报告和本报告中包含的其他信息以及我们向美国证券交易委员会提交的公开文件中“风险因素”下的讨论。我们不承担更新或修改任何这些因素或公开宣布对前瞻性陈述的任何修改的任何责任，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。尽管我们的管理层认为此类前瞻性陈述中反映的假设和预期是合理的，但无法保证此类预期将被证明是正确的。由于此类陈述的风险和不确定性，实际结果可能与任何前瞻性陈述存在重大差异。

LTC Properties, Inc.


		页
第一部分
项目1。	商业	4
项目1a。	风险因素	14
项目1b。	未解决员工意见	24
项目1c。	网络安全	24
项目2。	物业	25
项目3。	法律程序	32
项目4。	矿山安全披露	33

第二部分
项目5。	市场为注册人的普通股权益、相关股东事项及发行人购买股本证券	33
项目6。	[保留]	34
项目7。	管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析	35
项目7a。	关于市场风险的定量和定性披露	62
项目8。	财务报表	64
项目9。	会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧	120
项目9a。	控制和程序	120
项目9b。	其他信息	124
项目9c。	关于阻止检查的外国司法管辖区的披露	124

第三部分
项目10。	董事、执行官和公司治理	124
项目11。	高管薪酬	124
项目12。	若干受益所有人的证券所有权和管理层及相关股东事项	124
项目13。	若干关系及关联交易、董事独立性	125
项目14。	首席会计师费用和服务	125

第四部分
项目15。	展品和财务报表附表	125
项目16。	表格10-K摘要	127

签名		128

第一部分

项目1。商业

一般

LTC Properties, Inc.是一家房地产投资信托基金（“REIT”），于1992年5月12日在马里兰州注册成立，于1992年8月25日开始运营。从历史上看，我们主要通过所有权、售后回租、抵押融资、合资企业、建设融资和包括优先股权、过桥和夹层贷款在内的结构性融资解决方案，对老年人住房和医疗保健物业进行投资。

除非另有明确说明或上下文另有要求，当我们在本年度报告的10-K表格中提及“我们”、“我们的”、“我们”、“注册人”、“我们公司”、“本公司”或类似术语时，我们指的是LTC房产公司及其合并子公司。

投资政策与策略

我们的投资政策是主要投资于老年人住房和医疗保健物业。在过去三年中，我们为老年人住房社区和医疗保健中心的投资进行了承销，总额约为7.815亿美元。此外，在过去三年中，我们以2.522亿美元的总销售价格出售了物业。

在完成投资之前，我们会进行全面的财务尽职审查和物业现场审查，以评估物业的一般物理状况。

从历史上看，我们的投资包括：

●

出租给经营者的老年人住房和熟练护理物业的收费所有权；

●

以老年人住房和熟练护理物业为抵押的抵押贷款；或

●

通过投资于夹层贷款和房地产合伙企业或本身对此类贷款或物业进行直接投资的其他实体，间接参与此类投资。

此外，在2025年第二季度，我们开始利用2007年《房地产投资信托基金投资多元化和赋权法案》（通常称为“RIDEA”）授权的结构，这是2008年《住房和经济复苏法》允许的，并预计在2026年继续使用这种投资结构。

在评估潜在投资时，我们会考虑以下因素：

●

财产类型；

●

位置；

●

当地市场内的竞争以及评估任何在建或预期将获得当地当局批准的潜在新开发项目所产生的影响；

●

物业的建筑质量、楼龄、状况及设计；

●

物业的当前和预期现金流及其满足运营需求和租赁义务或偿债义务的充足性；

●

提供服务的运营企业的经验、信誉和偿债能力；

●

私人、管理式医疗、医疗保险和医疗补助患者的付款人组合；

●

物业所在社区的增长、税收和监管环境；

●

物业周边地区类似物业的入住率和需求；

●

物业所在州的医疗补助报销政策和计划；

●

第三方环境报告、土地调查和市场研究（如适用）；

●

能源、水和废物效率管理实践；和

●

健康、安全和健康实践（空气过滤系统、危险废物处置、紫外线卫生等）。

我们寻求按运营商和地域使我们的投资组合多样化，专注于拥有强劲现金流和经验丰富的运营商的较新物业。我们的业务开发团队拥有一支经验丰富的名册，拥有数十年的集体经验和深厚的行业关系。我们通过支持行业协会、出席和主办行业会议和活动、在小组讨论上发言和参加媒体采访，努力保持可见度和相关性。我们相信，这些努力，加上关系，将在2026年及以后继续提供投资机会。

我们的营销和业务发展工作侧重于与区域运营商和中介建立采购关系，以执行未被第三方中介广泛营销的单一物业或小型投资组合交易。我们采取这种方法是因为对更大的、充分营销的投资组合的竞争通常会导致定价增加，从而产生低于我们投资障碍的收益率。这一策略使我们能够投资以收益率定价的房产，这些收益率对我们的股东来说是增值的。

属性类型

我们投资于以下类型的物业：

●

独立生活社区（“ILF”），又称养老社区或老年公寓，提供社区意识和众多级别的服务，如洗衣、家政服务、餐饮选择/膳食计划、锻炼和健康计划、交通、社交、文化和娱乐活动、现场安保和应急响应计划。许多独立生活社区提供美容/理发店、健身设施、游戏室、图书馆和活动中心等现场便利设施。

●

辅助生活社区（“ALF”）为需要协助的人提供日常生活活动服务，但不要求有技能的护理设施提供的监督程度。服务通常24小时提供，包括个人监督和帮助吃饭、洗澡、美容和给药。许多辅助生活设施提供住房、支持性服务、个性化援助和医疗保健的组合，旨在满足个人需求。

●

记忆护理社区（“MC”）为患有阿尔茨海默病和其他形式的痴呆症的人提供专门的选择。与通常在辅助生活或熟练护理设施的安全单元内提供的其他住宿相比，这些专门建造的独立设施为受记忆丧失影响的私人付费居民提供了另一种选择。记忆护理设施提供专门的护理，工作人员通常24小时待命，并且在一个通常比传统的辅助生活和熟练护理设施规模更小、居住性质更多的环境中，针对与记忆丧失相关的各种情况进行专门编程。

●

技术护理中心（“SNF”）为不需要急症护理医院提供的广泛治疗的人提供恢复性、康复和护理。许多熟练的护理设施提供辅助服务，包括职业、言语、物理、呼吸和医学治疗，以及由患者、患者家人、私人健康保险或通过联邦医疗保险或州医疗补助计划支付的亚急性护理服务。

●

其他物业类型（“OTH”）包括其他类型的物业如地块、发展中项目（“UDP”）和行为保健医院。

我们在本年度报告的10-K表格的某些部分将ILF、ALF、MC及其组合纳入老年人住房社区（“SH”）分类中。

收入来源

我们几乎所有的收入和运营现金流来源都来自三重净经营租赁的租金收入、居民费用和服务、应收融资所赚取的利息、未偿还的应收抵押贷款所赚取的利息、未偿还的应收票据所赚取的利息以及对未合并的合资企业的投资收入。我们依赖于我们的运营商在我们物业提供的长期保健服务的日常管理和营销方面的表现。

投资组合

见项目7。管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析—执行概览—投资组合概览，用于汇总我们截至2025年12月31日的投资组合的表格。

截至2025年12月31日，我们的总投资组合包括20亿美元的净投资账面价值，其中6.934亿美元或35.0%投资于受不可撤销三重净租赁约束的自有不动产（“NNN”或“三重净投资组合”）的账面净值，5.084亿美元或25.7%投资于自有老年人住房经营组合（“SHOP”）的账面净值，3.595亿美元或18.1%投资于我们拥有的作为应收融资款入账的物业的账面净值，3.817亿美元或19.3%投资于由第一抵押担保的抵押贷款的账面净值，2560万美元或1.3%投资于应收票据的账面净值，1250万美元或0.6%投资于未合并合资企业的账面净值。

细分市场

如上所述，我们在2025年第二季度开始利用RIDEA结构，并建立了SHOP细分市场。因此，自2025年第二季度起，我们作为两个经营分部开展和管理我们的业务，用于经营和决策目的：i）房地产投资分部（“房地产投资分部”），其中包括我们的三重净投资组合、应收账款融资、抵押贷款、应收票据和未合并的合资企业，以及ii）SHOP分部。

我们的首席运营决策者（统称为“CODM”）根据净营业收入（“NOI”）评估我们投资的业绩。下表汇总了截至2025年12月31日止年度我们投资组合的信息（以千美元计）：


						数量
					数量	SH	SNF
段		NOI⁽¹⁾	% NOI		物业	单位	床位
房地产投资板块：
自有物业-三网组合	$	105,376	51.5	%	98	3,454	5,335
应收融资款		28,315	13.8	%	31	1,263	299
应收抵押贷款		39,023	19.1	%	26	551	2,576
应收票据		5,294	2.6	%	5	621	—
未合并的合资企业		6,757	3.3	%	1	—	104
房地产投资组合合计		184,765	90.3	%	161	5889	8,314
SHOP段：
店铺总数		18,028	8.8	%	25	2,073	—
非分部：
非部门合计		1,935	0.9	%	—	—	—
总投资组合	$	204,728	100.0	%	186	7,962	8,314

(1)	NOI是一种非公认会计原则（“GAAP”）财务计量，其计算方法为（i）一般和管理费用、（ii）交易成本、（iii）实际利息注销、（iv）信用损失准备金、（v）减值损失、（vi）折旧和摊销、（vii）利息费用、（viii）出售房地产的收益或损失以及（ix）所得税收益或费用之前的净收入（按照GAAP计算）。见项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析-非公认会计准则财务指标用于将归属于普通股股东的净利润与NOI进行对账。

房地产投资板块

三网组合

我们的三重净租赁要求承租人支付所有税收、保险、维护和维修、资本和非资本支出以及设施运营所需的其他成本。我们的大部分租约都包含规定每年比上一年的租金增加的条款。截至2025年12月31日，我们的Triple-Net投资组合包括位于22个州的98处房产，并出租给18家不同的运营商。

应收融资款

我们已订立合营企业（“合营企业”），并通过售后回租交易为收购物业向合营企业作出贡献。同时，这些合资企业中的每一家都将收购的物业租回给卖方的关联公司，并向卖方-承租人提供购买选择权。我们确定，这些售后回租交易中的每一笔都符合在我们的综合资产负债表上作为融资应收账款列报的会计标准，并将这些物业的租金收入作为融资应收账款的利息收入记录在我们的综合损益表上。见项目8。财务报表——附注2。我们合并财务报表中的重要会计政策摘要，以获取更多信息。截至2025年12月31日，我们的应收融资款包括位于三个州并出租给两家运营商的31处房产。

应收抵押贷款

作为我们对用于提供长期医疗保健服务的物业进行投资的战略的一部分，我们根据我们既定的投资承销标准为这些物业提供抵押融资。我们还提供了建设贷款，按其条款在建设完成时转换为购买/租赁交易或永久融资抵押贷款。除对抵押财产的留置权外，贷款一般以该财产的某些非不动产资产作抵押，并包含信用证和/或保证金形式的某些其他担保条款。截至2025年12月31日，我们的抵押贷款由位于五个州的26处房产担保，有六名借款人。

应收票据

我们对应收票据的投资包括一笔夹层贷款和两笔流动资金贷款。

未合并的合资企业

我们有一笔抵押贷款，由德克萨斯州的一家专业护理中心担保。这笔抵押贷款被确定为收购、开发和建设（“ADC”）贷款，并作为未合并的合营企业入账。2025年12月31日后，经营者提供了清偿这笔抵押贷款的意向通知书。

商铺板块

作为我们SHOP板块物业的所有者，我们拥有一定的监督审批权以及审查运营和财务报告信息的权利，但根据我们的管理协议条款，我们的独立第三方SHOP运营商最终控制着物业的日常运营。截至2025年12月31日，我们的SHOP部门由位于十个州的25个老年人住房社区组成，这些社区由七家独立运营商根据单独的管理协议代表我们进行管理。

我们的管理协议通常有固定条款，并且在特定条件下可以续签。这些协议可能包括在特定情况下终止的条款，无论是否支付费用。SHOP运营商一般会收到基于各种绩效衡量标准计算的年度管理费，其中可能包括收入、NOI和其他客观财务指标。此外，如果达到特定的绩效目标，可能会奖励奖励费用。

保险

对于我们的Triple-Net投资组合中的物业，我们根据合同要求，我们的所有资金借款人和我们任何物业的承租人都必须持有涵盖我们以及借款人和/或承租人的综合财产和一般及专业责任保险。对于我们拥有物业的费用简单所有权并将其出租给第三方租户的投资，我们是非占有式房东，通常不对此类物业上发生的事情负责。尽管如此，可能会对我们提出索赔，包括与一般和专业责任有关的索赔，这可能会导致无法获得保险的成本和风险。

对于我们SHOP部门的物业，我们的关联公司是持牌运营商，一般负责运营成本和费用，并可能承担其他风险和责任。我们维持和/或合同要求我们的第三方商店运营商维护全面的财产和一般及专业责任保险。虽然我们的第三方SHOP运营商通常会根据管理协议的条款向我们赔偿因其某些行为（例如重大过失、欺诈或故意不当行为）而产生的某些责任，但某些责任可能不会受到赔偿，可能难以执行我们的权利，或者我们可能需要寻求替代解决方案以确保责任得到适当解决。

尽管我们积极监测并寻求确保我们的第三方独立运营商遵守我们的保险要求，但我们可能会因多种原因遭受损失，例如我们的第三方运营商不合规、超出承保限额或未承保的损失、运营商无法获得保险、承运人破产或尾部承保不足。

竞争

在医疗保健行业，我们与医疗保健提供者、其他与医疗保健相关的REITs、房地产合伙企业、银行、私募股权基金、风险投资基金和其他投资者竞争不动产投资。我们的许多竞争对手比我们现有的要大得多，拥有更多的财政资源和更低的资本成本。我们成功竞争不动产投资的能力将取决于许多因素，包括我们确定合适收购目标的能力、我们就任何此类收购谈判可接受条款的能力以及可用性和我们的资本成本。

我们的SHOP运营商、承租人和借款人在地方、区域以及在某些情况下在全国范围内与其他医疗保健提供者进行竞争。我们的SHOP经营者、承租人或借款人在我们的物业中成功竞争患者或居民的能力取决于几个因素，包括SHOP经营者、承租人或借款人提供的护理和服务水平、提供者的声誉、医生转诊模式、物理

物业的外观、家庭偏好、经营者的财务状况和社区内其他竞争性医疗保健提供系统、人口和人口统计。

REIT税务状况

我们选择根据经修订的1986年《国内税务法》第856至860条作为REIT课税。要保持我们作为REIT的资格，我们必须满足多项组织和运营要求，包括要求我们每年向股东分配至少90%的REIT应税收入，确定时不考虑已支付的股息扣除和不包括净资本收益。作为REIT，我们分配给股东的应税收入一般不需要缴纳美国联邦所得税。如果我们未能在任何纳税年度获得REIT资格，我们将按普遍适用的公司税率缴纳美国联邦所得税。即使我们有资格作为REIT征税，我们也可能需要对某些特定交易和财产征收美国联邦所得税条款，以及对我们的收入、财产或净资产征收某些州和地方税，对我们的未分配收入征收美国联邦所得税和消费税。在2025年第二季度利用RIDEA结构和建立我们的应税REIT子公司（“TRS”）之前，我们没有为美国联邦所得税目的计提准备金。

根据RIDEA，REIT可以将“合格的医疗保健物业”公平出租给TRS，前提是该物业由具有“合格的独立运营商”资格的人代表此类TRS进行运营。通常，从TRS收取的租金将满足关联方例外情况，作为“不动产租金”处理。收到的自TRS承租人的租金收入及TRS发生的租赁费用在合并报表中予以抵销。“合格的医疗保健财产”包括不动产和任何属于医院、护理设施、辅助生活设施、集体护理设施、合格的持续护理设施或向患者提供医疗或护理或辅助服务的其他许可设施、或为使用所必需或附带的个人财产。这些设施的居民费用和服务收入以及相关运营费用在我们的综合损益表中报告，并需缴纳联邦、州和地方所得税。因此，从2025年第二季度开始，我们现在记录与我们的TRS实体相关的所得税拨备或福利，该实体根据类似于适用于普通公司的条款征税，而不是根据REIT条款征税。我们截至2025年12月31日止年度的所得税拨备为17.9万美元。截至2025年12月31日，我们与TRS实体相关的递延所得税资产和递延所得税负债分别为729,000美元和695,000美元。

卫生保健条例

概述

医疗保健行业受到政府的严格监管。我们和经营医疗保健设施的SHOP运营商、借款人和承租人受到联邦、州和地方政府的广泛监管。这些法律法规由于立法、通过规章制度以及现行法律的行政、行政和司法解释等原因，经常发生实质性变化。这些变化可能会对允许或不允许活动的定义、与开展业务相关的相对成本以及政府和其他第三方付款人的补偿金额产生巨大影响。这些变更可追溯适用。这些变化的最终时机或效果无法预测。我们SHOP社区的任何运营商、我们的资金借款人或我们任何物业的承租人未能遵守此类法律、要求和法规，可能会导致制裁或补救措施，例如拒绝支付新的医疗保险和医疗补助入院费用、民事罚款、国家监督以及失去医疗保险和医疗补助参与或许可。此类行动可能会影响我们的SHOP运营商、借款人或承租人运营其设施或设施的能力，并可能对该运营商、借款人或承租人履行其对我们的合同义务的能力产生不利影响。

我们拥有的物业及其运营方式受到联邦、州和地方政府的报销、许可和认证政策变化的影响。物业也可能会受到认证机构的认证标准或程序变化的影响。此外，扩建（包括增加新床位或服务或购置医疗设备）以及偶尔停止医疗保健设施的服务，在一些州，通过“需要证明”法律法规，由州和监管机构批准。

医疗改革和其他立法发展

联邦医疗改革，包括经修订的《患者保护和平价医疗法案》（“平价医疗法案”），扩大了获得医疗保险的机会，降低了医疗保健成本，并进行了各种医疗政策改革。除其他外，《平价医疗法案》：通过基于整个经济范围内的生产力收益的所谓“生产力调整”，减少医疗保险熟练护理设施的报销；要求为医疗保险熟练护理设施服务制定基于价值的购买计划；授权的捆绑支付计划，其中可能包括急性后服务；并为州医疗补助计划提供激励措施，以促进以社区为基础的护理，作为机构长期护理服务的替代方案。此外，《平价医疗法案》对我们以及作为雇主的SHOP运营商、承租人和借款人都产生了影响，包括与我们向各自员工提供的健康保险相关的要求。《平价医疗法案》的许多方面已通过法规和次级监管指导得到实施。2017年12月，联邦立法废除了《平价医疗法案》对未能保持健康保险达到某些最低标准的个人的处罚。该法律的其他变化包括针对参加某些计划的个人的增强型平价医疗法案保费补贴到期。未来可能会对《平价医疗法案》进行更多修订，尽管目前尚不清楚任何此类行动的细节和时间。无法保证《平价医疗法案》的实施或任何后续修改或相关法律挑战不会对我们的SHOP社区以及我们的承租人和借款人的运营、现金流或财务状况产生不利影响，随后可能对我们的收入和运营产生重大不利影响。

预计特朗普总统、国会和州立法机构将继续审查和评估替代医疗保健提供系统和支付方法，包括针对熟练护理设施服务和其他类型的急性后护理的医疗保险和医疗补助支付政策的潜在变化。法律的额外变化、现有法律的新解释或支付方法的其他变化可能会对允许或不允许活动的定义、与开展业务相关的相对成本以及政府和其他第三方付款人的补偿金额产生巨大影响。无法保证已颁布或未来的立法不会对我们的SHOP社区以及我们的借款人和承租人的财务状况产生不利影响，这随后可能会对我们公司产生重大不利影响。

偿还

我们的SHOP运营商、借款人和承租人产生收入和利润的能力决定了该物业对我们的潜在价值。我们的SHOP社区以及熟练护理中心的借款人和承租人的收入通常来自患者护理的付款。专业护理设施的此类付款来源包括联邦医疗保险计划、州医疗补助计划、私人保险公司、管理式医疗组织、首选提供者安排、自保雇主，以及患者自己。

我们的SHOP社区和我们的熟练护理中心借款人和承租人的很大一部分收入来自政府资助的报销计划，例如医疗保险和医疗补助。由于政府项目支付了大量的医疗保健费用，联邦政府和州政府都已采纳并继续考虑各种医疗保健改革提案，以控制医疗保健费用。在许多情况下，医疗补助计划的收入不足以支付为医疗补助患者提供护理所产生的实际成本。此外，所有州都在改变其长期护理提供系统，强调以家庭和社区为基础的长期护理服务，在某些情况下还对机构提供者进行成本控制。州医疗补助计划越来越多地通过与私人健康计划签订合同的管理式医疗计划提供覆盖，旨在降低州医疗补助成本。联邦政府还采取了各种政策，以促进以社区为基础的替代机构服务和其他可能影响医疗补助支付的举措。例如，2026年1月29日，美国医疗保险和医疗补助服务中心（“CMS”）发布了一项最终规则，该规则实施了最近的联邦立法，该立法收紧了各州可以使用提供商税为其医疗补助计划提供资金的规则。随着各州和联邦政府继续对预算压力做出反应，未来减少对熟练护理设施服务的医疗补助支付可能会对我们的SHOP运营商、借款人和承租人的财务状况产生不利影响，进而可能对他们向我们付款的时间或水平产生不利影响。

关于医疗保险计划，多年来一直在努力遏制医疗保险按服务收费支出，促进医疗保险管理式医疗，最近还将报销与医疗质量和价值挂钩。

继先前关于医疗保险隔离的立法导致医疗保险支出自动减少后，医疗保险2%的隔离减少被暂停至2022年3月31日，然后从2022年4月至6月降至1%。截至2022年7月1日，重新实施2%的削减，并将根据最近颁布的拨款立法持续到2033年2月28日。

CMS每年更新Medicare SNF预期支付系统费率和其他政策。2025年7月31日，CMS发布了一项最终规则，更新了SNF预期支付系统（“SNF PPS”）下2026年财政年度（“FY”）SNF的医疗保险支付政策和费率。CMS宣布，基于最终的SNF市场篮子3.3%，加上0.6%的市场篮子预测误差调整，以及负0.7%的生产力调整，它正在将SNF PPS费率更新3.2%，与2025财年的付款相比，这相当于增加了11.6亿美元的SNF PPS付款。CMS表示，其影响数据不包括某些SNF的SNF基于价值的采购（“VBP”）削减，但须遵守SNF VBP下的付款净减少，估计2026财年总额为2.0836亿美元。CMS表示，它正在完成对PDPM ICD-10-CM代码映射的几项更改，以允许提供者提供更准确、一致和适当的初步诊断，以满足在Part A SNF停留期间的熟练干预标准。CMS完成了对PDPM ICD-10-CM代码映射的34项更改，以保持与最新ICD-10-CM编码指南的一致性。CMS还敲定了SNF VBP计划的一系列运营和行政提案。此外，CMS宣布，对于SNF质量报告计划（“QRP”），它正在最终确定其提案，即从2025年10月1日或之后入院的居民开始，从SNF居民评估表最小数据集（“MDS”）中删除四个标准化的患者评估数据元素。康哲药业还敲定了修改复议请求政策和流程的提案。

2024年4月，CMS发布了长期护理设施最低人员配置标准和医疗补助机构支付透明度报告最终规则。该规则提出了新的综合最低人员配置要求，包括总护士配置标准为每居民日3.48小时（“HPRD”），包括每居民日至少0.55小时的直接注册护士护理和每居民日至少2.45小时的直接护士助理护理。CMS还敲定了强化设施评估要求，以及一周七天、每天24小时（“24/7”）有一名注册护士在现场提供熟练护理的要求。最终规则还提供了基于地理位置的最低护士配置标准和24/7注册护士要求的交错实施时间框架，以及基于劳动力不可用和其他因素对这些要求的某些部分的合格设施的可能豁免。最终规则在德克萨斯州和爱荷华州的联邦法院受到质疑。美国德克萨斯州北区地方法院2025年4月的一项裁决和美国爱荷华州北区地方法院2025年6月的一项裁决阻止了这项规定的生效。得克萨斯州联邦法院完全撤销了该规则，认定CMS在颁布该规则时超越了其权限。与此同时，爱荷华州联邦法院只撤销了24/7的注册护士要求和最低工作时间要求，而保留了其余规定。CMS向美国第五巡回上诉法院就德克萨斯州联邦法院驳回整个规则的决定提出上诉，但根据政府的动议，该上诉于2025年9月19日被驳回。爱荷华州联邦法院的裁决也被上诉至美国第八巡回上诉法院，但根据政府的动议，该上诉于2025年10月3日被驳回。因此，这两项联邦地区法院的裁决都不受干扰。然而，无论如何，美国总统特朗普于2025年7月4日签署的2025年预算和解法案（又称“一大美丽法案法案”）对最低人员配置规则的各项规定实施和执行实施了10年的禁令。具体地说，该法禁止医管局在2034年9月30日之前实施或强制执行注册护士24/7在现场的要求和其他特定的护士配备标准。2025年12月3日，康哲药业发布了一项附带评论的临时最终规则，该规则废除了最低人员配置规则的某些规定，自2026年2月2日起生效。CMS解释称，《一大美丽法案法案》的禁令使得部分法规在2034年10月1日之前的这段时间内无法执行和无法执行，国会因此在这段时间内有效地暂停了这些条款。因此，CMS表示，这一禁令有必要恢复之前版本的联邦法规。

2025年6月18日，CMS发布了一份质量、安全和监督备忘录，即QSO-25-NH，其中概述了养老院评级如何计算并在养老院护理比较网站上报告的最新情况。根据QSO备忘录，截至2025年7月30日，CMS将在养老院护理比较网站上发布连锁或关联实体的平均五星评级和其他基于绩效的信息。CMS还表示，自2025年7月30日起，将从Care Compare网站上每个疗养院的主资料页面中删除新冠疫苗接种信息。康哲药业还表示，将修改用于计算五星评级的方法。

无法保证这些规则或未来法规修改医疗保险熟练护理设施支付率或医疗保险和/或医疗补助参与的其他要求不会对我们的SHOP社区以及我们的借款人和承租人的财务状况产生不利影响，进而可能对他们向我们付款的时间或水平产生不利影响。

CMS过去还实施了多种医疗保险捆绑支付计划，旨在促进更大的护理协调和更有效地利用资源。其中某些模式，例如Medicare Comprehensive Care for Joint Replacement模式（已于2024年12月结束）和Bundled Payments for Care Improvement Advanced模式（已于2025年12月结束），已经影响到急性后护理，包括熟练的护理设施服务。无法保证进一步的医疗保险支付模式不会对我们的SHOP社区以及我们的熟练护理中心借款人和承租人的收入产生不利影响，从而对他们向我们付款的能力产生不利影响。

此外，医疗保健设施继续面临来自试图控制成本的私人支付者的压力；在某些情况下，私人支付者的报销相对于政府支付者有所下降。政府和公众对医疗保健费用的关注可能会导致对医疗保健设施的支付大幅减少，并且无法保证政府或私人支付者的未来支付率将足以支付向患者提供服务的成本增加。报销政策的任何变化，如果将报销降低到不足以支付提供患者护理的费用的水平，可能会对我们的SHOP社区和我们的熟练护理中心借款人和承租人的收入产生不利影响，在较小程度上对我们的辅助生活社区借款人和承租人的收入产生不利影响，从而对他们向我们付款的能力产生不利影响。我们的SHOP社区或借款人或承租人未能付款将对我们产生直接和重大的不利影响。

欺诈和滥用执法

各种联邦和州法律管辖参与、接受付款、或进行或接受与政府资助的医疗保健计划（包括医疗保险和医疗补助）相关的转介的医疗保健提供者之间的财务和其他安排。这些被称为欺诈和滥用法律的法律包括联邦反回扣法规，除其他外，该法规禁止故意和故意直接或间接索取、接受、提供或支付任何报酬，以换取或诱导将个人转介或安排转介给某人，以提供根据联邦医疗保健计划可能支付的物品或服务。此外，通常被称为斯塔克法的联邦医生自我转诊法禁止医生和某些其他类型的医生将医疗保险和医疗补助计划全部或部分支付的某些指定医疗服务转诊给与医生或医生直系亲属有经济关系的实体，除非该经济关系符合斯塔克法的适用例外。斯塔克法还禁止接受转诊的实体根据医疗保险计划为根据禁止转诊提供的服务寻求付款。对违反《斯塔克法》的制裁包括对提供的每项被禁止的服务处以最高30,868美元的民事罚款、相当于提供的每项此类服务美元价值三倍的评估以及被排除在医疗保险和医疗补助计划之外。许多州都颁布了类似的欺诈和滥用法律，这些法律不一定仅限于由联邦医疗保健计划支付费用的项目和服务。违反这些法律可能会导致罚款、监禁、拒绝支付服务费用以及被排除在联邦和/或其他国家资助的项目之外。其他联邦和州法律授权实施处罚，包括刑事和民事罚款，以及因提交虚假索赔、不当账单和其他违法行为而被排除在联邦医疗保健计划之外。联邦和州政府机构继续严格执行医疗保健领域的刑事和民事欺诈和滥用法律。我们的SHOP经营者、借款人和承租人受其中许多法律的约束，其中一些人将来可能成为政府执法行动的对象。

环境监管

根据各种联邦、州和地方环境法律、法令和条例，不动产所有人或有担保贷款人（例如我们）可能需要承担与此类财产有关的危险或有毒物质的清除或补救费用，以及与危险或有毒物质有关的其他潜在费用（包括政府罚款和人员和邻近财产受伤的损害赔偿）。此类法律通常规定此类责任，而不考虑所有权人或有担保贷款人是否知道或负责此类物质的存在或处置，并且可能就与

物业经营者的活动。因此，任何所需的补救、搬迁、罚款或个人或财产损失以及所有者或有担保贷款人的责任的成本可能超过财产的价值，和/或所有者或有担保贷款人的资产。此外，此类物质的存在，或未能适当处置或补救此类物质，可能会对业主出售或出租此类财产或使用此类财产作为抵押品进行借贷的能力产生不利影响，这反过来会减少我们的收入。

作为我们SHOP分部物业的拥有人，我们可能会因我们的物业产生的环境污染而承担此类费用。对于我们的Triple-Net投资组合中的物业，尽管我们提供的抵押贷款和涵盖我们物业的租赁要求借款人和承租人就某些环境责任向我们进行赔偿，但此类义务的范围可能受到限制，我们无法保证任何此类借款人或承租人将能够履行其赔偿义务。

人力资本

LTC认可员工的价值，并努力培养有凝聚力的公司文化。我们致力于成为一个鼓励尊重、协作、沟通、透明和正直的工作场所。我们寻求雇用具有不同背景和观点的员工。

我们的成功始于和结束于拥有最优秀的人才，因此，我们专注于吸引、发展和留住我们的员工。我们员工的平均任期是12年以上有LTC。

我们为员工提供我们认为达到或超过市场标准的具有竞争力的全面福利包。LTC为雇员和所有符合条件的受抚养人全额支付医疗保险费。对于符合条件的员工，我们提供401（k）退休计划，其中包含雇主供款匹配计划。

我们支持员工参加行业会议。对于至少服务一年的员工，我们给予最多三天的假期参加专业许可考试。我们还支付他们的专业执照年续期费用。

截至2025年12月31日，我们雇佣了25名员工。我们的员工不是任何工会的成员，我们认为我们与员工的关系非常好。

投资者信息

我们通过我们的网站免费向公众提供我们的10-K表格年度报告、10-Q表格季度报告、8-K表格当前报告，包括根据经修订的1934年《证券交易法》（“交易法”）第13（a）或15（d）条提交或提供的这些报告的展品和修正案，在我们以电子方式向美国证券交易委员会（“SEC”）提交或提供此类报告后，在合理可行的范围内尽快。我们还将www.LTCreit.com网站的“投资者”部分用于遵守监管FD的目的，并作为向投资者和感兴趣的各方分发重要信息的常规渠道，包括新闻稿、分析师介绍、财务信息和公司治理实践。因此，投资者和感兴趣的各方应监控我们www.LTCreit.com网站的“投资者”部分，以便发布这些信息。我们网站上的信息不属于这份10-K表格年度报告或我们向SEC提交的任何文件的一部分，除非通过引用特别纳入。

SEC还维护一个网站，其中包含报告、代理声明和我们提交的其他信息。SEC网站的网址是www.sec.gov。

您可以联系我们的投资者关系部：

LTC Properties, Inc.

汤斯盖特路3011号，220号套房

西湖村，加利福尼亚州91361

ATTN：投资者关系

(805) 981-8655

项目1a。风险因素

本节讨论可能影响我们的业务、运营和财务状况的风险因素。如果这些风险中的任何一个，以及我们尚未识别或我们目前认为并不重要的其他风险和不确定性实际发生，我们可能会受到重大不利影响，我们的证券价值可能会下降。此外，这些风险因素包含上文“关于前瞻性陈述的警示性陈述”中讨论的“前瞻性陈述”。以下信息应与管理层的讨论和分析，以及本年度报告中的10-K表格中的合并财务报表和相关说明一起阅读。

与我们的业务和行业相关的风险

我们对新的SHOP部门下的运营和法律风险和责任负责，我们的财务业绩将受到影响。

在2025年第二季度，我们开始利用一种结构，根据2007年REIT投资多元化和赋权法案的授权，通常被称为“RIDEA”。根据RIDEA，REIT可以公平基础上将合格的医疗保健物业出租给应税REIT子公司（“TRS”），前提是该物业由具有“合格独立运营商”资格的个人/实体代表此类TRS运营。在此结构下，符合条件的第三方SHOP运营商从我们的TRS收取管理费，用于作为独立第三方运营物业。

作为RIDEA结构下物业的所有者，我们对该物业的运营和法律风险和责任负责，并且我们的财务业绩受到影响。我们在SHOP部门从RIDEA结构中产生的收入受到许多运营风险的影响，包括入住率和居民费用水平的波动、食品、材料、能源、劳动力或其他服务成本的增加、国家和地区的经济状况、征收新的或增加的税收和监管、资本支出要求、专业和一般责任索赔，以及专业和一般责任保险的可用性和成本。

我们依赖于我们的第三方SHOP运营商成功管理和运营我们的SHOP社区的能力。

尽管我们拥有一些一般监督审批权，并有权就典型的RIDEA结构审查运营和财务报告信息，但我们的独立第三方运营商最终控制着物业的日常业务。我们依靠独立第三方运营商的人员、专业知识、资源、诚意和判断力来设定适当的驻地费用，及时为我们的物业提供准确的物业级别财务结果，并以其他方式根据我们的管理协议条款和所有适用的法律法规在我们的SHOP部门运营物业。虽然我们的第三方SHOP运营商通常会根据管理协议的条款就其某些行为（例如重大过失、欺诈或故意不当行为）引起的责任向我们进行赔偿，但可能难以执行我们的权利，或者我们可能需要寻求替代解决方案以确保责任得到适当解决。

我们依赖于我们的运营商的收入和现金流。

我们几乎所有的收入和现金流来源都来自管理协议、经营租赁租金、居民费用和服务以及未偿融资应收账款所赚取的利息、应收贷款以及我们对未合并合资企业的优先股权投资的收入。我们对自有不动产、抵押贷款、夹层贷款、应收账款融资和优先股投资的投资是我们为分配资金提供流动性的主要来源。我们不执行有关我们物业提供的护理服务的日常管理和营销的运营决策。因此，我们依赖于运营商的业绩，以获得我们在租赁和贷款方面获得的收入和费率。入住率下降和/或运营成本增加可能对我们的SHOP运营商、承租人和借款人产生不利影响。例如，由于新冠疫情和相关公共卫生措施，我们的承租人和借款人经历了入住率下降和运营成本增加。无法保证我们的SHOP运营商、承租人和借款人将拥有足够的资产、收入和融资渠道，以使他们能够充分履行各自对我们的义务。我们的

财务状况和支付股息的能力可能会受到我们的任何SHOP运营商、承租人或借款人遇到的财务或运营困难的不利影响，或者在任何此类运营商不以类似或更好的财务条款与我们续签和/或延长其关系的情况下。

我们和我们的运营商都面临与公共卫生危机相关的风险，包括流行病。

公共卫生危机的存在和影响以及政府防止传染病传播的相关措施可能会对我们公司和我们的运营商的财务业绩产生不利影响。SHOP社区以及我们的承租人和借款人的老年人住房和医疗保健设施的运营和入住率可能会受到包括未来新冠病毒及其变种爆发在内的大流行的不利影响，特别是如果我们的物业出现大规模感染的话。另一场大流行的影响可能包括提前迁出居民、我们的运营商因隔离而推迟接收新的居民、潜在的居住者推迟迁入我们的运营商设施，和/或医院取消或大幅减少选择性手术，从而减少需要熟练护理的人数。我们的SHOP运营商、承租人和借款人的运营成本，例如人员配备和工资的成本增加、购买额外的个人防护设备（“PPE”）以及实施额外的安全协议，可能会因另一场大流行等公共卫生危机而上升。

此外，联邦、州和地方当局的健康令、暂停租金和其他举措可能会影响我们的运营商以及我们收取租金和/或为未能支付租金而强制执行补救措施的能力。另一场大流行可能在多大程度上影响我们以及我们运营商的业务，将取决于未来的发展，这些发展具有高度不确定性，无法有把握地预测，包括大流行的持续时间、传播范围和严重程度，为遏制大流行或减轻其影响而采取的行动，以及大流行和遏制措施的直接和间接经济影响。此外，未来新冠病毒及其变种的爆发，或另一场大流行，可能会产生从老年人住房和医疗保健设施转向居家和替代护理服务的不利趋势，我们运营商的入住率和我们的房地产投资价值可能会受到负面影响。

医疗保健行业受到政府的严格监管，联邦、州或地方法律的变化可能会给我们和我们的运营商带来负面成本和限制。

我们和经营医疗保健设施的SHOP运营商、借款人和承租人受到联邦、州和地方政府的广泛监管。这些法律法规因拟议和颁布的立法、规则和条例的通过、监管框架的范围、管理和执行以及对既有法律和新通过的法律的司法解释而经常发生实质性变化。这些变化可能会对允许或不允许活动的定义、与开展业务相关的相对成本以及政府和其他第三方付款人的补偿金额产生巨大影响。这些变更可追溯适用。这些变化的最终时机或效果无法预测。任何向我们或我们任何物业的SHOP运营商或承租人提供资金的借款人未能遵守此类法律、要求和法规可能会影响其运营其设施或设施的能力，并可能对此类SHOP运营商、承租人或借款人对我们的合同义务产生不利影响。此外，我们的运营商遵守适用法规的能力可能会受到劳动力市场变化和通胀上升的不利影响。

限制REIT在医疗保健领域投资的联邦、州或地方法律的变化可能会对我们参与医疗保健房地产所有权和投资的能力产生不利影响。

可能影响REIT所有权和医疗保健领域投资的立法最近已经出台，或正在联邦和州一级进行讨论。这些立法提案的范围从额外的监督到禁止投资者获得或增加养老院的所有权，或运营或财务控制。此类立法或类似的法律或法规，如果颁布，可能会限制我们参与某些医疗保健房地产财产类型的所有权或投资的机会。联邦、州或地方法律或法规的变化限制了REIT在医疗保健领域的投资，降低了REIT的医疗保健相关收益，或要求医疗保健实体与REIT开展业务的额外批准，可能会对我们的财务状况和运营产生重大不利影响。

联邦和州的医疗保健成本控制措施，包括减少第三方支付方（如医疗保险和医疗补助）的报销，可能会对我们以及我们的运营商向我们付款的能力产生不利影响。

我们的运营商产生收入和利润的能力决定了该物业对我们的潜在价值。我们的熟练护理中心承租人的收入一般来自患者护理的付款。此类支付的来源包括联邦医疗保险计划、州医疗补助计划、私人保险公司、医疗保健服务计划、健康维护组织、首选提供者安排、自保雇主，以及患者自己。

医疗保健行业继续面临越来越大的政府和私人付款人对医疗保健提供者控制成本的压力。联邦立法和监管政策已经通过，可能会继续提出，这将减少对护理机构的医疗保险和/或医疗补助支付。此外，州预算压力继续导致一些州采取医疗补助提供者支付削减措施。州医疗补助计划越来越多地通过与私人健康计划签订合同的管理式医疗计划提供覆盖，旨在降低州医疗补助成本。鉴于持续的联邦和州医疗补助计划改革、预算削减和监管举措，无法保证此类法规和改革的实施不会对我们的SHOP运营商、承租人和/或借款人的财务状况或经营业绩产生不利影响，进而可能影响他们履行对我们的合同义务的能力。

所需的监管批准可能会推迟医疗保健设施的运营。

熟练护理和其他医疗保健设施的经营者必须根据适用的州法律获得许可，并根据设施的类型，根据医疗保险和/或医疗补助计划获得认证或批准。某些州的新运营商还必须根据需求证明法律获得所有权变更批准。运营商延迟从适用的联邦、州或地方政府机构获得监管批准，或者运营商无法获得此类批准，可能会延长我们无法收到租赁或贷款付款的期限。我们还可能产生与任何许可、认证或所有权变更程序相关的费用。

不遵守适用的法律或法规可能会禁止医疗保健设施的运营。

我们的运营商未能遵守适用的联邦、州或地方法律或法规可能会导致处罚，其中可能包括失去或限制许可、失去认证、拒绝报销、处以罚款、暂停或取消联邦和州医疗保健计划的认证，或关闭设施。特别是在我们的SHOP部门，我们可能要为我们的第三方SHOP运营商之一未能遵守适用法律或法规负责，这可能会使我们受到类似的处罚。对任何所需的许可、注册、需求证明、提供者协议或认证失去或施加限制将阻止设施以运营商或我们预期的方式运营。此外，我们的任何运营商未能遵守适用的法律法规可能会导致负面宣传和声誉损害，因此可能会损害我们的业务。

我们的运营商维持的保险范围可能不足以防范突发事件。

医疗保健设施的经营者可能会成为声称其服务已导致伤害或其他不良影响的对象。对于我们SHOP分部的物业，我们维持和/或根据合同要求我们的第三方SHOP运营商维持全面责任保险。对于我们的Triple-Net投资组合中的房产，作为一个非占有式房东，我们争辩说，我们一般不对我们不拥有的房产发生的事情负责。虽然我们要求我们的经营者维持全面的责任险，既包括我们也包括经营者，但我们可能会因不遵守规定或承保范围不足而遭受损失。此外，某些风险可能无法投保或无法获得。无法保证我们或我们的运营商将有足够的保险或资金来覆盖所有突发事件。如果发生未投保的损失或损失超过保单限额，我们可能会损失投资资本和财产的预期收入。

我们依赖几个主要的运营商。

截至2025年12月31日止年度，我们约25.3%的租赁收入和房地产投资利息收入来自三家运营商。这些运营商中的任何一家未能、无力或不愿履行对我们的义务，可能会大幅减少我们的现金流以及我们的经营业绩。

通货膨胀的程度和速度可能会对我们运营商的净收入和我们的经营业绩产生不利影响。

通货膨胀，无论是真实的还是预期的，以及任何相关的政府政策，都可能对经济以及我们的运营商的劳动力、商品和服务成本产生不利影响。通货膨胀的影响可能会增加我们的SHOP社区管理和进行资本改善的成本。因为承租人和借款人通常需要支付所有的物业运营费用，所以我们租赁和抵押物业的物业层面费用增加一般不会直接影响我们。然而，经营成本增加可能会对我们的承租人和借款人产生不利影响，如果他们的经营费用增加超过了他们的收入增加，这可能会对他们支付欠我们的租金和利息的能力产生不利影响。我们运营商的开支增加，以及他们的收入未能至少随着通货膨胀而增加，可能会对他们的净营业收入和我们的经营业绩产生不利影响。此外，我们的长期租约和贷款通常包含拨备，例如租金自动扶梯，旨在减轻通货膨胀的不利影响。如果我们从承租人和借款人获得的合同或实际收入增长没有跟上通货膨胀的上升，我们的经营业绩可能会受到不利影响。

我们可能无法为我们的SHOP社区找到合适的替代运营商。

如果我们SHOP分部物业的第三方营运商不与我们续签或终止其管理协议，我们将尝试获得替代营运商。然而，我们可能无法及时确定合适的替代者或与新的运营商达成协议，或达成与我们当前协议一样有利的条款（如果有的话）。在过渡到新的SHOP运营商期间，现有运营商的注意力可能会从我们物业的表现上转移，此外，我们将物业过渡到合适的替代运营商的能力可能会受到国家许可、需求证明、所有权变更规则或其他法律法规要求或限制的显着延迟或限制。无法及时或成功获得合适的替代运营商可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响。

我们可能无法续租，或者续租或新租约的条款可能不如当前租约优惠。

截至2025年12月31日止年度，我们约44.2%的收入来自经营租赁租金。不能保证承租人将在租约到期时经营其租约或承租人将在租约到期时行使续租选择权。在这种情况下，无法保证我们将能够找到合适的替代运营商，以与先前租约基本相当或更好的条款重新出租物业，如果有的话。此外，为了保留现有或吸引新的运营商，我们可能会被要求提供租金优惠或承担资本支出以改善物业。

运营商的财务或法律困难可能会延迟或阻止收取租金。

如果承租人遇到财务或法律困难，它可能无法在到期时向我们支付租金、主张反索赔或寻求破产保护。在主租赁的情况下，这种风险被放大，因为违约可能会减少或消除几个物业的租金收入。近三年来，我国部分经营者存在或持续存在财务或法律困难，导致租金不交。见项目7。管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析—执行概览—投资组合概览—关于某些运营商的更新供进一步讨论。如果运营商无法遵守其租约条款，我们可能会被要求推迟租金或被迫以对我们不利的方式修改租约。或者，运营商未能履行其在租约或与我们的其他协议下的义务可能会迫使我们宣布违约并终止租约。无法保证我们将能够找到合适的替代运营商，以与先前租约基本相当或更好的条款重新出租物业，如果有的话。如果承租人寻求破产保护，它可能会推迟我们根据适用的租约收取欠我们的逾期款项的努力，并最终排除收取这些款项的全部或部分。

担保抵押贷款的抵押品可能是不够的。

如果借款人在抵押贷款下违约，我们可能有义务取消抵押品赎回权或以其他方式通过获得财产所有权来保护我们的投资。在这种情况下，借款人可以对取消抵押品赎回权的执行提出异议、主张反诉或寻求破产保护。这可能会限制或延迟我们收回未付本金和/或利息以及行使其他权利和补救措施的能力。房产价值的下降可能会阻止我们实现与投资相等的金额。此外，可能很难迅速找到合适的替代运营商（如果有的话），或以其他方式成功运营或占用该物业，这可能会对我们收回投资的能力产生不利影响。

我们的房地产投资可能会受损。

我们定期（但不少于每季度）评估我们的房地产投资和其他资产的减值指标。关于是否存在减值指标的判断是基于市场情况、经营者业绩、法律结构等因素。如果我们确定发生了减值，我们将被要求对资产的账面净值进行调整，这可能会对我们在核销发生期间的经营业绩产生不利影响。

我们的房地产投资相对缺乏流动性，可能难以以账面价值出售。

房地产投资相对缺乏流动性，因此往往会限制我们根据经济或其他条件的变化及时改变投资组合的能力。房地产市场受到很多因素的影响，比如总的经济状况、融资的可获得性、利率，还有其他一些因素，包括供求关系，都是我们无法控制的。我们所有的房地产投资都是特殊目的物业，不能轻易转换为其他医疗保健相关服务、一般住宅、零售或办公用途。医疗卫生设施经营转让，其他类型商业经营和其他类型不动产转让不需监管审批。如果我们的任何物业的运营变得无利可图，或者SHOP运营商、承租人或借款人无法履行其在租赁、抵押贷款或管理协议上的义务，则该物业的清算价值可能大大低于账面净值或任何相关抵押贷款的欠款金额，如果该物业很容易适应其他用途的情况。

开发建设风险可能影响物业的盈利能力和竣工。

我们的业务包括开发和建设老年人住房和健康护理物业。建设开发项目涉及以下风险：

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在耗费大量资源导致保证金损失或无法收回已发生的费用后，项目的开发可能会被放弃；

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一个项目的开发和建设成本可能会超过最初的估计，原因是利率提高以及材料、运输、人工、租赁或其他成本增加，这可能会使完工的利润减少；

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一个项目的融资可能无法以优惠条件获得，或者根本无法获得；

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由于各种我们无法控制的因素，包括自然灾害、劳动力条件、材料短缺和监管障碍，项目延误可能导致建设成本和偿债费用增加；和

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新落成物业的出租率和租金可能无法达到预期水平，可能不足以使该物业盈利。

由于医疗保健物业的竞争，我们可能无法将现金收益进行投资。

我们不时会有出售股权和债务资本、出售物业和运营资金的可用现金。有了这些现金收益，我们可能会寻求投资医疗保健物业，作为我们业务和增长战略的一部分。我们与开发商、公共和私人REITs以及其他投资者竞争医疗保健物业投资，其中一些投资者可能拥有比我们更大的财力。医疗保健物业的竞争可能会影响我们以可接受的条款及时进行投资的能力，这可能会对我们以盈利或有吸引力的回报增长或收购物业的能力产生不利影响。

我们的运营商面临提供老年人住房和医疗保健服务的竞争。

为老年人提供住房和医疗保健的业务竞争激烈。我们的运营商与其他提供类似护理服务或替代方案的公司竞争，例如家庭健康机构、临终关怀、居家生活护理、社区服务项目、退休社区和康复中心。此外，我们的经营者对劳动力市场的变化以及向员工提供的工资和福利很敏感，这可能会影响他们保持竞争力的能力。无法保证我们的运营商未来不会遇到竞争加剧，这可能会限制他们吸引居民或扩展业务的能力，从而对他们管理我们的SHOP社区或向我们支付租赁或贷款的能力产生不利影响。

与我们作为REIT的地位相关的风险

我们未能获得REIT资格将对我们的股东产生严重的不利后果。

根据经修订的1986年《国内税收法》（“该法”），我们打算运营以符合REIT的资格。我们相信，我们的组织和运营方式将使我们有资格成为自我们截至1992年12月31日的纳税年度开始的《守则》下的REIT。然而，有可能我们的组织或运营方式不允许我们获得REIT资格，或者我们未来的运营可能导致我们无法获得资格。作为REIT的资格要求我们满足根据高度技术性和复杂的《守则》条款制定的众多要求（有些是按年度和季度制定的），对此只有有限的司法和行政解释，并且涉及不完全在我们控制范围内的各种事实事项和情况的确定。例如，为了获得REIT资格，我们在任何一年的毛收入至少95%必须来自合格来源，我们必须每年向股东支付股息，总计至少90%我们的REIT应税收入（不考虑已支付的股息扣除和通过排除资本收益确定）。立法、新法规、行政解释或法院判决可能会显着改变与REIT资格或此类资格的联邦所得税后果有关的税法。

如果我们未能在任何纳税年度获得REIT资格，我们将按常规公司税率对我们的应税收入征收联邦和州所得税（包括截至2018年1月1日之前的纳税年度的任何适用的替代最低税）。我们注意到，REITs被明确排除在作为2022年《通胀削减法案》一部分颁布的企业替代最低税的适用范围之外。除非我们有权根据法定条文获得宽免，否则我们将在失去资格的下一年的四个课税年度被取消作为REIT的待遇。如果我们失去我们的REIT地位，我们可用于投资或分配的净收益将

涉及的每一年，股东都会大幅减少。此外，我们将不再被要求向股东进行分配。

立法、新法规、行政解释和/或法院判决可能随时发生，并显着改变与我们作为REIT的资格或此类资格的联邦所得税后果有关的税法。我们无法预测任何新的或修订的法律、法规、行政解释或案例是否或何时会被采纳、颁布、决定或生效，任何此类变更可能会追溯适用。影响REITs的最后一项重要立法是《减税和就业法案》，自2018年开始的纳税年度生效。我们和我们的证券持有人可能会受到任何新的或修订的法律、法规、行政解释或判例法的不利影响。我们敦促股东和潜在投资者就《减税和就业法案》和任何其他监管、行政或司法发展和提议的影响及其对我们证券投资的潜在影响咨询其税务顾问。

与我司资本Structure相关的风险

获得资本的机会有限可能会影响我们的增长。

作为REIT，我们被要求分配至少90%的应税收入。因此，我们的增长一般是通过新增资本投资于房地产资产。截至2025年12月31日，我们手头有1440万美元现金，在我们的无担保循环信贷额度下有3.471亿美元可用。我们还能够通过根据我们的股权分配协议发行2.885亿美元的普通股以及通过根据自动货架登记声明发行债务和/或股权证券的不确定数量进入资本市场。我们目前认为，我们的流动性和各种可用资本来源足以为运营和发展承诺提供资金，履行偿债义务，进行股息分配，并为潜在投资提供资金。然而，在未来，我们进入股票和/或债务市场的能力可能会受到限制。在此期间，我们的大部分可用资本将被要求履行现有承诺。如果我们无法获得额外资本、以优惠条件处置资产或在竞争基础上收购医疗保健物业，那么进入股票和/或债务市场的有限机会可能会对我们的增长产生负面影响。

我们可能会产生更多的债务。

在我们董事会认为可取的情况下，我们以产生债务的政策进行运营。截至2025年12月31日，我们的负债约占总资产的34.0%。我们可以通过在我们的无担保循环信贷额度下借款、抵押我们拥有的财产和/或在公开发行或私人交易中发行债务证券来产生额外的债务。负债程度可能会影响我们为营运资金、资本支出、收购或其他公司目的获得额外融资的能力，并使我们更容易受到商业或经济普遍下滑的影响。

与我们的债务相关的契约可能会限制我们的运营。

我们当前债务的条款以及我们未来订立的债务工具受惯常的财务和运营契约约束。其中包括要求我们保持偿债覆盖率、杠杆率、最低净值要求。我们可能无法维持对这些盟约的遵守，如果我们未能这样做，我们可能无法获得豁免和/或修订盟约。如果我们的部分或全部债务被加速并立即到期应付，我们可能无法偿还或再融资债务。我们持续产生债务和经营业务的能力取决于是否遵守这些契约，这可能会限制运营灵活性。

市场利率上升可能会增加我们的债务成本，并影响我们的股价。

我们已订立债务义务，例如我们的无抵押循环信贷额度和定期贷款，利息和相关付款随某些指数的变动而变化。未来，我们可能会因进入新的信贷安排或为收购或开发活动融资而产生额外债务。如果市场利率提高，我们的利息成本也会提高。这可能会使任何收购的融资成本更高。利率上升可能会限制我们在现有债务到期时再融资的能力，或导致我们支付

再融资时利率更高。此外，我们普通股的股息收益率将影响其价格。市场利率上升可能导致我们普通股的潜在购买者预期股息收益率更高，这可能会对我们普通股的市场价格产生不利影响。

通过合伙企业和合资企业拥有所有权可能会限制房地产的表现。

我们过去和将来可能在合伙企业和类似的合资企业中开发和/或收购物业，包括那些我们拥有优先权益的物业，当我们认为情况需要此类投资时。我们的组织文件没有限制我们可以投资于合伙企业或其他合资结构的可用资金的数量。截至2025年12月31日，我们有五家活跃的合资企业，LTC股权投资总额为3.306亿美元。对合伙企业、合营企业，包括有限责任公司的投资，涉及以下风险：

●

我们的合作伙伴可能会破产，在这种情况下，我们和任何其他剩余的合作伙伴通常仍将对合资企业的责任承担责任；

●

我们的合作伙伴可能有与我们的业务目标不一致的经济或其他商业利益或目标；

●

我们的合作伙伴或共同成员可能会采取违反我们的指示、要求或目标的行动，包括我们关于保持我们作为REIT资格的政策；和

●

管理协议通常包含对权益转让的限制或“买入-卖出”或其他条款，这些条款可能导致在不利的时间或以不利的条件购买或出售权益。

我们通常寻求保持对合伙企业或合资企业的充分控制，以使我们能够实现我们的业务目标。然而，如果它未能达到预期或资不抵债，我们可能会失去我们对合伙企业或合资企业的投资。

与我们股票相关的风险

未能维持或增加我们的股息可能会降低我们普通股的市场价格。

宣布和支付我们普通股股息的决定，以及任何未来股息的时间、金额和构成，将由我们的董事会全权酌情决定。维持或提高我们普通股股息的能力在很大程度上取决于可供分配资金的增长。这种增长反过来取决于额外投资和贷款、租金上涨和抵押贷款利率上升带来的收入增加。我们股息政策的任何变化都可能对我们普通股的市场价格产生不利影响。

你在我们普通股中的所有权百分比可能会被稀释。

我们可能会不时增发普通股，用于根据我们的股权分配协议或其他资本市场交易进行的销售。这些发行可能会导致您在我们普通股中的百分比所有权在未来被稀释，并可能对我们的每股收益产生稀释效应并降低我们普通股的价值。此外，我们的章程授权我们在未经我们的股东批准的情况下发行一个或多个类别或系列的优先股，这些优先股具有此类指定、权力、特权、优先权，包括在股息和分配、赎回条款和相对参与、每个此类系列优先股的股份的可选或其他权利（如果有的话）以及董事会确定的任何资格、限制或限制方面对我们的普通股的优先权。一个或多个类别或系列优先股的条款可能会稀释投票权或降低我们普通股的价值。

我们章程中的规定限制了我们股票的股份所有权。

在每个纳税年度的最后半年内的任何时间，五个或更少的个人可直接或间接实益拥有不超过50%的REIT已发行股份的价值。确保合格下

在这项测试中，我们的章程规定，除例外情况外，任何人不得实益拥有我们股票任何类别或系列的已发行股票的9.8%以上，包括我们的普通股。我们的董事会可以决定豁免某人的9.8%所有权限制，除非这样做会导致我们作为REIT的地位被终止。我们的股票中超过9.8%所有权限制但缺乏适用豁免的股票可能会失去股息和投票权，并可能被赎回。此外，收购任何可能导致我们被取消REIT资格的我们股票的股份可能会受到限制或无效。9.8%的所有权限制还可能产生延迟、推迟或阻止我们控制权变更的效果，包括可能为我们的股票持有者提供溢价的合并或收购或要约收购。

马里兰州的法律可能会增加收购我们的难度。

马里兰州法律、我们的章程和我们的章程的规定可能会产生阻止、延迟或阻止涉及控制权实际或威胁变更的交易的效果。这些规定包括以下内容：

●

《马里兰州企业合并法案》规定，除非获得豁免，否则马里兰州公司不得与“感兴趣的股东”或感兴趣的股东的关联公司在感兴趣的股东成为感兴趣的股东的最近日期后的五年内进行企业合并，包括合并、处置其资产的10%或更多、发行某些股票以及其他特定交易，此后除非满足特定标准。感兴趣的股东通常是直接或间接拥有或控制马里兰州公司已发行股票10%或更多投票权的人。我们的董事会没有豁免我们遵守这一法规。

●

马里兰州控制权股份收购法规定，在控制权股份收购中获得的公司的“控制权股份”没有投票权，除非股东通过根据《马里兰州控制权股份收购法》有资格就该事项投票的三分之二的投票批准。“控制权股份”是指如果与收购方先前获得的所有其他股份合并，收购方将有权在一定范围内行使选举董事的投票权的股份。如果控制权股份的表决权未在股东大会上获得通过，那么在一定的条件和限制下，发行人可以以公允价值赎回任何或全部控制权股份。我们的章程包含一项条款，据此我们选择退出《马里兰州控制股份收购法》。然而，我们可以通过我们董事会通过的决议，在没有股东批准的情况下，选择成为马里兰州控制股份收购法的主体。

马里兰州法律的这些和其他条款可能会增加收购我们的难度，即使收购符合我们股东的最佳利益。

一般风险因素

我们依赖关键人员。

我们的六名执行官和其他高级官员对我们的成功起到了重要作用。如果管理团队的任何成员离开，我们留住管理团队或吸引合适的替代者的能力取决于就业市场的竞争性质。管理集团关键成员失去服务或其可用性受到限制可能会对我们的业务产生不利影响，并可能在资本市场上被负面看待。

我们的投资集中在单一部门。

我们的投资集中在医疗保健物业。与我们在多个行业和部门进行投资相比，医疗保健物业行业的低迷可能会对我们的业务和财务状况产生更大的不利影响。医疗保健物业行业的低迷也可能对我们的运营商履行其对我们的义务以及维持居民和入住率的能力产生不利影响。此外，医疗保健物业行业的低迷可能会对我们物业的价值以及我们以我们可以接受的价格或条款出售物业的能力产生不利影响。

资本市场的中断可能会影响我们普通股的价格和我们获得融资的能力。

由于全球贸易争端和关税、国际地缘政治事件以及传染病爆发，美国资本市场可能会经历重大的价格波动、错位和流动性中断。这可能导致包括我们普通股在内的许多证券的市场价格大幅波动。股票和信贷市场的不确定性可能会对我们以合理条件获得融资的能力产生负面影响，这可能会对我们收购物业以及以其他方式追求我们的投资战略的能力产生负面影响。股市或信贷市场长期低迷可能会对美国和经济造成其他未知的负面影响。

灾难性的天气和自然灾害可能会影响我们的财产。

我们的一些物业位于易受灾难性天气和自然灾害影响的区域，包括火灾、冰雪风暴、风暴或飓风、地震、洪水或其他严重情况。不利的天气和自然事件可能会对我们的财产造成损害。如果我们的运营商遭受灾难性天气或自然灾害的损失，我们可能会损失我们投入的资本和预期的未来财产收入。

我们可能会产生与有害物质和污染相关的成本。

根据各种联邦、州和地方环境法，房地产的所有者或经营者可能被要求调查和补救目前或以前拥有的房地产受到有害物质污染的影响，通常不考虑对污染的了解或责任。虽然我们的借款人和承租人对他们所占用的财产的状况负有主要责任，但我们也可能因财产损失、人身伤害以及与污染有关的调查和清理费用而向政府当局或第三方承担责任，或者我们可能因存在此类物质而被要求承担额外费用以改变财产的建造或运营方式。有害物质的存在或未能适当修复任何由此产生的污染可能会对我们出租、抵押或出售受影响物业的能力产生不利影响。

我们或我们的运营商使用或无法利用人工智能的好处带来了风险和挑战。

我们已经开始并可能继续在我们的运营中使用人工智能和机器学习（统称“AI”）。虽然人工智能工具可能会促进优化和运营效率，但它们也有可能出现不准确、误用以及盗用专有信息和知识产权的情况。此外，如果我们的同行使用人工智能工具来优化运营，而我们未能以类似的方式利用人工智能工具，我们可能会在竞争中处于不利地位。围绕新出现的人工智能应用的开发和安全性的不确定性可能需要额外投资，这可能代价高昂，并可能影响我们的经营业绩。我们的运营商和供应商也可能在未向我们披露此类用途的情况下纳入AI，或者可能未披露其使用AI带来的风险。这些结果可能会损害我们有效竞争的能力，损害我们的声誉，导致宝贵财产或信息的损失，并对我们的业务、财务状况和经营业绩产生不利影响。

信息系统故障或数据泄露可能会损害我们的业务。

我们和我们的经营者依赖信息系统来处理、传输、存储金融交易和记录、经营者和租赁数据以及其他机密信息。我们不知道由于信息系统故障、数据泄露或网络安全事件对我们的业务或运营结果造成任何重大损失。然而，由于实体或电子入侵、计算机病毒和类似的破坏，包括黑客、外国政府和网络恐怖分子的不当运作和未经授权的访问，信息系统很容易受到威胁、故障、破坏或事件的影响。我们和我们的运营商依赖信息技术和众多第三方提供商提供信息技术服务，我们和我们的运营商面临与这些提供商相关的类似风险。我们无法确定他们的信息系统和网络安全协议是否足以抵御数据泄露或网络安全事件。无法维持我们和我们运营商的信息系统以及这些系统中维护的数据的适当功能、安全性和可用性可能会中断我们的运营、损害我们的声誉、损害我们的业务关系，或增加我们的信息系统、网络安全和保险成本。AI的快速演进和日益普及也可能增加我们和我们的运营商的信息系统故障、数据泄露或网络安全事件的风险。此外，一个信息系统或网络安全

运营商面临的威胁、故障、数据泄露或事件可能会影响他们的运营和根据与我们的租约条款履行职责的能力。虽然我们维持的保险范围可能会根据包括免赔额在内的政策条款和条件，涵盖信息系统和网络安全风险的特定方面，但这种保险范围可能不足以涵盖所有损失。随着信息系统和网络安全风险不断演变，我们可能需要花费额外资源，以继续加强我们的信息系统和网络安全措施，并调查和修复任何信息系统和网络安全漏洞。

数据隐私安全故障或漏洞可能会使我们承担监管和其他责任。

我们和我们的运营商须遵守有关个人身份信息隐私和安全的各种联邦和州法律。尽管我们和我们的运营商采取了保护措施，但由于无意或故意获取未经授权的信息访问，或破坏、操纵或破坏数据的行为，可能会发生数据隐私安全故障或破坏。此外，人工智能等新技术可能更有能力逃避保障措施。信息系统威胁、故障、漏洞或事件也可能导致个人身份信息的丢失或泄露。隐私或网络安全故障或违规行为可能会导致业务损失、监管执法、重大法律责任和声誉损害。如果故障或违约影响到运营商，这可能会危及运营商履行其对我们义务的能力。此外，在联邦和州一级通过新的隐私和网络安全法可能要求我们和我们的运营商承担巨大的合规成本。

项目1b。未解决的工作人员评论

没有。

项目1c。网络安全

网络安全是我们公司风险管理的一个组成部分。我们与我们的信息技术总监一起聘请了一家第三方网络安全公司，以监测我们公司面临的网络安全风险，并向董事会（“董事会”）提供季度更新。网络安全由董事会和董事会的可持续发展和企业责任委员会（“SCR委员会”）监督。根据其章程，SCR委员会有责任和义务定期审查并与管理层讨论我们公司与信息安全和数据保护相关的计划、政策和程序，包括与财务报告相关的数据隐私和网络安全。董事会和SCR委员会至少每季度收到管理层关于网络安全的报告，并根据需要更频繁地收到报告。这些关于网络安全的报告通常包括我们公司的性质和威胁、防御和检测能力以及培训活动。

我们经常向员工提供教育，例如模拟钓鱼活动，以减轻网络安全威胁带来的物质风险。这一教育包括针对新员工的网络安全培训和每月向全体员工发送的培训模块。我们还使用各种认证技术和第三方监测来减轻网络安全威胁带来的重大风险。我们每年都会保留一家第三方供应商来测试我们的信息系统安全性，我们每年都会审查与我们的财务数据交互的供应商的信息系统安全协议。我们维持的保险范围可能会根据政策条款和条件，包括免赔额，涵盖网络安全风险的特定方面，例如数据泄露、勒索软件、社会工程和计算机系统欺诈。然而，这种承保范围可能无法完全保障与勒索软件等所有类型的网络安全事件相关的所有未来成本或损失。

我们并不知悉在过去三年中有任何因信息技术系统故障、数据泄露或其他网络安全事件而对我们的业务或经营业绩造成重大损失。

项目2。物业

在这里和整个这份10-K表格年度报告中，无论我们在哪里提供我们物业的床位/单位数量的详细信息，床位/单位的数量仅适用于熟练护理、辅助生活、独立生活、记忆护理和行为健康护理物业。这个数字是根据运营商或租赁/抵押文件规定的单位/床位提供给我们的经营许可证上显示的单位/床位数量。这些数字通常与任何时间点运营中的单元/床位不同，通常不会因财产而有实质性差异。造成差异的原因是运营商将患者/住院医师房间转换为替代用途，例如办公室或存储，或将多患者房间/单元转换为单个患者房间/单元。我们通过实地考察和审查现有许可证，对我们的物业进行例行监控。在此类变更将导致床位取消许可或我们的管理层认为会影响物业价值的情况下，我们可能会对运营商采取行动，以保全物业/抵押品的价值。

投资组合

下表提供了截至2025年12月31日我们分部物业地域多样化的更多信息（以千美元计）：


	商铺板块				房地产投资板块
							编号
	编号	编号	毛额		编号		床位/	毛额
位置	物业	单位	投资		物业		单位	投资
阿拉巴马州	—	—	$	—	1		174	$	10,420
亚利桑那州	—	—		—	3		613		28,496
加州	2	133		48,743	4		351		95,163
科罗拉多州	4	228		41,801	8		429		61,497
佛罗里达州	—	—		—	6		765		125,406
格鲁吉亚	1	88		23,015	1		70		15,148
伊利诺伊州	4	264		58,022	1		154		40,519
堪萨斯州	2	114		26,241	6		317		34,345
肯塔基州	2	158		39,763	2		286		48,716
密西根州	—	—		—	24	⁽¹⁾	2,817		293,954
密苏里州	—	—		—	3		253		52,952
蒙大拿州	—	—		—	2		149		5,998
内华达州	—	—		—	1		118		11,062
新泽西州	—	—		—	3		166		59,059
新墨西哥州	—	—		—	5		608		42,920
北卡罗来纳州	—	—		—	33		1,473		303,391
俄亥俄州	1	60		15,024	8		723		126,090
俄克拉何马州	—	—		—	4		155		9,052
俄勒冈州	1	186		33,139	4		571		24,178
南卡罗莱纳州	—	—		—	5		432		51,127
田纳西州	1	100		31,334	2		141		5,275
德州	—	—		—	29		2,958		314,987
威斯康辛州	7	742		248,183	6		480		71,768
合计	25	2,073	$	565,265	161		14,203	$	1,831,523	⁽²⁾

(1)	包括三宗土地的持有待用。

(2)	不包括总额为874美元的两笔营运资金贷款。

下图为截至2025年12月31日我们投资组合的总投资百分比最高的10个州：

自有不动产-SHOP

在2025年第二季度，我们开始利用RIDEA结构，并建立了SHOP部门。在我们的SHOP分部成立后，我们终止了与三家运营商的三网主租赁，并将主租赁涵盖的社区转换为我们的SHOP分部。此外，我们在SHOP部门内收购了11个社区。截至2025年12月31日，我们的SHOP部门占我们总投资组合投资的23.6%，由25个老年人住房社区组成，这些社区由七家独立运营商根据单独的管理协议代表我们管理。

下表列出截至2025年12月31日与我们的SHOP部门相关的信息（以千美元计）：


						平均
				数	数	投资
		毛额		的	的	每
状态	投资			物业	床位/单位	单位
威斯康辛州	$	248,183		7	742	$	334.48
伊利诺伊州		58,022		4	264	$	219.78
加州		48,743		2	133	$	366.49
科罗拉多州		41,801		4	228	$	183.34
肯塔基州		39,763		2	158	$	251.66
俄勒冈州		33,139		1	186	$	178.17
田纳西州		31,334		1	100	$	313.34
堪萨斯州		26,241		2	114	$	230.18
格鲁吉亚		23,015		1	88	$	261.53
俄亥俄州		15,024		1	60	$	250.40
合计	$	565,265	⁽¹⁾	25	2,073	$	272.68

(1)	在2025年12月31日之后，我们以108,000美元的价格在我们的SHOP部门内收购了三个老年人住房社区。这些社区位于佐治亚州，共有394个单元。在收购的同时，我们与一家现有运营商签订了管理协议。此外，我们终止了三重净主租赁，并将主租赁涵盖的两个老年人住房社区转换为我们的SHOP部分。转换后，我们与一家新加入我们的运营商订立了管理协议。这些社区共有88个单位，总账面价值为25,981美元。

自有不动产-三网组合

我们的三重净投资组合通常包括三重净经营租赁，初始期限为两到十年。每项租赁都是三重净租赁，要求承租人支付所有税款、保险、维护和维修、资本和非资本支出以及设施运营中必要的其他费用。许多租约包含续租选项，并在初始和续租期间提供固定的最低基本租金。我们的大多数租约都包含规定每年比上一年的租金增加的条款，并且该增加通常根据每份租约的具体规定以以下四种方式之一计算：

（一）

比上一年度租金有特定百分比的涨幅，一般在2.0%-2.5 %之间；

（二）

a根据消费者价格指数或医疗保险市场篮子利率计算；

（三）

超过基本金额的设施收入的百分比；或者

（四）

具体美元增加。

我们的租约包含固定的年租金上涨和/或年租金上涨取决于消费者价格指数或医疗保险市场篮子利率的变化，通常在最短租期内以直线法确认。某些租约每年的租金上涨取决于物业总营业收入的变化。在适当的或有事项得到解决之前，不会确认此项收入。

通常，我们的租约规定了以下一项或多项：保证金、物业税扣押、维修和保养、代管和信用增级，例如公司或个人担保或信用证。此外，我们的租约通常结构为主租约和与一个运营商的多个主租约，并且通常是交叉违约的。

下表汇总了我们在2025年12月31日对Triple-Net投资组合的投资（美元金额以千为单位）：


									平均
			百分比		数	数量			投资
	毛额		的		的	SNF	SH		每
物业类型	投资		投资		物业⁽¹⁾	床位	单位		床位/单位
老年人住房	$	505,473	48.4	%	54	—	3,218	$	157.08
熟练护理		527,922	50.5	%	43	5,453	—	$	96.81
其他⁽²⁾		12,005	1.1	%	1	118	—	$	101.74
合计	$	1,045,400	100.0	%	98	5,571	3,218	$	118.94

(1)	我们在22个州有投资，租给了18家不同的运营商。

(2)	包括三宗土地持有待用和一家行为保健医院。

下表汇总了我们2025年Triple-Net Portfolio前十大运营商的集中度和租金收入百分比，不包括物业转为SHOP的租金收入、因承租人偿还房地产税而产生的可变租金收入，以及直线应收租金核销1514美元：


		百分比
		租金收入
承租人	物业类型	2025		2024
HMG医疗保健有限责任公司	SNF	12.5	%	9.8	%
Carespring医疗保健管理有限责任公司	SNF	11.9	%	9.9	%
安可老年生活	SH	11.0	%	8.6	%
布鲁克代尔高级护理社区公司。	SH	11.0	%	8.8	%
Genesis Healthcare, Inc.⁽¹⁾	SH/SNF	9.8	%	8.1	%
基本长期护理公司	SNF/OTH	9.0	%	7.0	%
点燃医疗度假村	SNF	8.6	%	7.0	%
瞻博网络社区有限责任公司	SH	7.2	%	6.0	%
牛津老年生活	SH	5.2	%	4.2	%
Navion高级解决方案	SH	3.8	%	3.1	%

(1)	2025年期间，Genesis Healthcare, Inc.（“Genesis”）申请了第11章破产保护。在2025年12月31日之后，一名联邦破产法官批准将Genesis的资产出售给一个新成立的投资集团。Genesis的附属公司根据与LTC的主租赁在新墨西哥州（五个）和阿拉巴马州（一个）租赁了六个SNF，共782个床位。Genesis已支付到2026年2月的合同租金。我们将继续监测Genesis破产相关发展的状况。

下表提供了有关我们按州划分的Triple-Net投资组合的信息（以千美元计的金额）：


						剩余
	编号				编号	租赁	毛额
位置	SH	SNF	OTH		床位/单位	任期⁽¹⁾	投资
阿拉巴马州	—	1	—		174	64	$	10,420
亚利桑那州	—	3	—		613	44		28,496
加州	2	—	—		180	14		39,182
科罗拉多州	8	—	—		429	39		61,497
佛罗里达州	—	2	—		216	35		8,963
格鲁吉亚	1	—	—		70	12		15,148
伊利诺伊州	1	—	—		154	5		32,725
堪萨斯州	6	—	—		317	29		34,345
肯塔基州	—	2	—		286	96		48,716
密西根州	2	—	—	⁽²⁾	156	5		22,866
密苏里州	1	2	—		253	54		52,952
内华达州	—	—	1		118	50		11,062
新泽西州	3	—	—		166	24		59,059
新墨西哥州	—	5	—		608	64		42,920
北卡罗来纳州	5	—	—		210	49		15,239
俄亥俄州	6	2	—		723	82		126,090
俄克拉何马州	4	—	—		155	10		9,052
俄勒冈州	—	1	—		99	30		5,176
南卡罗莱纳州	2	2	—		387	27		41,986
田纳西州	—	2	—		141	12		5,275
德州	8	20	—		2,854	43		302,463
威斯康辛州	5	1	—		480	60		71,768
合计	54	43	1		8,789	47	$	1,045,400

(1)	截至2025年12月31日租赁期限的加权平均剩余月数。

(2)	包括三宗土地的持有待用。

下表列出了截至2025年12月31日我们的Triple-Net投资组合的租约到期情况的某些信息（以千美元计）：


												年化			年化%
		编号		编号		编号		编号		编号		出租			租金收入
年份		SHS		SNFs		OTHs		床位/单位		运营商		收入⁽¹⁾			到期
2026		16		2		—		1,091		5		$	6,751		7.1	%
2027		10		—		—		704		3			11,631		12.2	%
2028		—		14		—		1,759		3			12,687		13.3	%
2029		17		5		—		1,657		3			14,472		15.2	%
2030		5		5		1		966		3			13,859		14.6	%
2031		5		8		—		1,367		3			14,449		15.2	%
2032		—		5		—		429		1			6,417		6.7	%
2033		1		4		—		816		2			14,942		15.7	%
合计		54		43		1		8,789				$	95,208		100.0	%

(1)	代表截至2025年12月31日投资的2025年12月租赁物业的年化合同公认会计原则租金，不包括承租人偿还我们的房地产税的可变租金收入。

应收融资款

我们已订立合营企业（“合营企业”），并通过售后回租交易为收购物业向合营企业作出贡献。同时，这些合资企业中的每一家都将收购的物业租回给卖方的关联公司，并向卖方-承租人提供购买选择权。我们确定，这些售后回租交易中的每一笔都符合在我们的综合资产负债表上作为融资应收账款列报的会计标准，并将这些物业的租金收入作为融资应收账款的利息收入记录在我们的综合损益表上。见附注2。我们合并财务报表中的重要会计政策摘要，以获取更多信息。以下表格提供了关于我们在2025年12月31日应收融资款的信息（以千美元计）：


							购买		投资
利息		投资				毛额	期权		每
率		年份	成熟度	状态		投资	窗口		床位/单位
7.75%	⁽¹⁾	2022	2032	佛罗里达州	$	76,545	2025-2027	$	256.00
7.50%	⁽²⁾	2023	2033	数控		123,083	2025-2029	$	235.34
7.25%	⁽³⁾	2024	2034	NC/SC		122,460	2024-2028	$	234.15
7.25%	⁽⁴⁾	2024	2034	数控		41,000	2024-2028	$	188.94
合计					$	363,088

(1)	购买选择权可供卖方-承租人使用，退出内部收益率（“IRR”）为8.5%。在2025年第四季度期间，承租人提供了其行使购买选择权的意向通知。

(2)	卖方-承租人有权在所购买物业的任何部分以9.0%的退出IRR分多批以及在经LTC批准的连续成交中购买该物业。

(3)	在2024年第二季度，我们在应收自一家由位于北卡罗来纳州（12家）和南卡罗来纳州（1家）的13家SH担保的ALG关联公司的应收抵押贷款项下额外提供了5,546美元的资金。然后，我们与ALG新成立了一家价值122,460美元的合资企业，据此，我们以应收64,450美元的抵押贷款换取了该合资企业53%的控股权。同时，ALG以47%的非控股权益向合营公司贡献该等物业。这家合资企业根据10年期主租约将这些物业出租给一家ALG关联公司，有两个5年期续租选择权，并向卖方-承租人提供可行使的购买选择权，退出IRR为8.0%。

(4)	在2024年第二季度，我们在应收自一家由位于北卡罗来纳州的四家SH担保的ALG关联公司的应收抵押贷款项下额外提供了2766美元的资金。然后，我们与ALG新成立了一家价值41,000美元的合资企业，据此，我们以37,985美元的应收抵押贷款换取了该合资企业93%的控股权。同时，ALG向合营公司贡献该等物业及一幅土地，以取得7%非控股权益。这家合资企业根据10年期主租约将这些物业出租给一家ALG关联公司，并有两个5年期续租选择权，并向卖方-承租人提供可行使的购买选择权，退出IRR为8.0%。


	类型	数	数			平均						年化利息
	的	的	的	订约		个月		毛额		LTC		收入来自
状态	物业	物业	床位/单位	现金收益率		到期		投资		贡献		融资Rec
佛罗里达州	SNF	3	299	7.75	%	80	$	76,545	$	62,220	$	6,025
北卡罗来纳州	SH	11	523	7.50	%	85		123,083		120,167		9,848
北卡罗莱纳/南卡罗莱纳	SH	13	523	7.25	%	101		122,460		64,450		9,502
北卡罗来纳州	SH	4	217	7.25	%	101		41,000		37,985		3,181
		31	1,562				$	363,088	$	284,822	$	28,556

抵押贷款

我们根据我们既定的投资承保标准为医疗保健物业提供抵押融资。我们还提供了建设贷款，按其条款在建设完成时转换为购买/租赁交易或永久融资抵押贷款。下表汇总了我们在2025年12月31日以第一抵押贷款为担保的抵押贷款的投资（美元金额以千为单位）：


							类型	百分比		数量				投资
				毛额			的	的				SNF	SH	每
息率		成熟度	状态	投资			物业	投资		贷款⁽¹⁾	物业⁽¹⁾	床位	单位	床位/单位
11.3%	⁽²⁾	2043	MI	$	179,885		SNF	46.7	%	1	14	1,749	—	$	102.85
8.3%		2030	加利福尼亚州		55,981		SH	14.5	%	1	2	—	171	$	327.37
8.5%		2030	佛罗里达州		39,897		SH	10.3	%	1	1	—	250	$	159.59
10.2%	⁽³⁾	2045	MI		39,650		SNF	10.3	%	1	4	480	—	$	82.60
10.5%	⁽³⁾	2045	MI		19,650		SNF	5.1	%	1	2	201	—	$	97.76
8.8%		2026	MI		17,104		SH	4.5	%	1	1	—	85	$	201.22
10.8%	⁽³⁾	2045	MI		14,800		SNF	3.8	%	1	1	146	—	$	101.37
7.3%		2026	数控		10,750		SH	2.8	%	1	1	—	45	$	238.89
9.0%	⁽⁴⁾	2030	IL		7,794		UDP	2.0	%	1	—	—	—	$	—
合计				$	385,511	⁽¹⁾		100.0	%	9	26	2,576	551	$	123.28

(1)	我们的抵押贷款由位于五个州的房产担保，有六个借款人。此外，有些贷款包含某些担保和/或提供某些设施费用。上面显示的总投资不包括信贷损失准备金的影响。

(2)

在2025年期间，我们修改了与借款人Prestige Healthcare（“Prestige”）的抵押贷款，将借款人当前支付的利息从8.5%提高到11.14%的全额合同利率，每年递增。该修改于2025年7月1日生效。此外，该修改还为Prestige提供了一个选项，可以在2026年7月开始的12个月窗口内按面值提前偿还抵押贷款，而不会受到罚款。根据修改，Prestige同意向我们提供至少90天的行使选择权意向通知，而Prestige行使提前还款选择权的能力取决于几个因素，包括Prestige对其与LTC的所有抵押贷款的当前和良好信誉以及获得置换融资。结合贷款修改和免罚金提前还款选项，我们注销了先前与这笔抵押贷款相关的实际利息41,455美元。有关实际利息注销的更多信息，请参见下文的更多讨论。

(3)	抵押贷款规定一定时间后利率每年上浮2.25%。

(4)	在2024年期间，我们承诺为26,120美元的抵押贷款提供资金，用于建造位于伊利诺伊州的拥有116个单元的SH。借款人提供了12,300美元的股权，最初为建设提供了资金。在2025年第三季度，我们开始为该承诺提供资金。该贷款的现行利率为9.0%，内部收益率为9.5%。

一般而言，抵押贷款可能不会被提前偿还，除非是将抵押财产出售给与借款人没有关联关系的第三方，尽管如果抵押贷款在向非借款人关联关系的第三方出售一项或多项但不是全部抵押财产时由多项财产担保，则通常允许部分提前偿还（包括任何提前偿还溢价）。抵押贷款的条款一般对提前偿还贷款施加溢价，这取决于提前偿还发生的期间、是否允许或要求提前偿还，以及某些其他条件，例如在根据预先存在的购买选择权、销毁或谴责或我们批准的其他情况下出售财产时。预付款溢价基于收益率维持公式。除对抵押财产的留置权外，贷款一般以该财产的某些非不动产资产作抵押，并包含信用证和/或保证金形式的某些其他担保条款。

如上表所示，在截至2025年12月31日的年度内，我们修改了与借款人Prestige的1.799亿美元抵押贷款，将借款人当前支付的利息从8.5%提高到11.14%的全额合同利率，每年递增。该修改于2025年7月1日生效。此外，该修改为Prestige提供了一个选项，可以在2026年7月开始的12个月窗口期内按面值预付抵押贷款，且不受罚款。在评估允许借款人以低于先前根据实际利率法应计金额的金额清偿债务的提前还款条款的影响时，我们在2025年第三季度注销了先前应计的与此抵押贷款相关的4150万美元实际应收利息。在2025年12月31日之后，Prestige提供了其打算偿还1.799亿美元抵押贷款的通知。截至2026年2月，他们的合同贷款义务目前享有威望。

下表列出了截至2025年12月31日我们的抵押贷款的某些信息（以千美元计）：


										平均		原创						当前
		编号		编号		编号		利息		个月至		票面金额			毛额			年度债务
位置		SNFs⁽¹⁾		SHS⁽¹⁾		床位/单位		率		成熟度		抵押贷款			投资			服务⁽²⁾
加州		—		2		171		8.25%		56		$	55,350		$	55,981		$	4,683
佛罗里达州		—		3		204		8.5%		53			39,331			39,897			3,438
伊利诺伊州		1		—		150		9.0%		55			1,177			7,794			697
密西根州		21		1		2,661		8.8%-11.3%		207			281,930			271,089			29,555
北卡罗来纳州		—		1		45		7.25%		5			10,750			10,750			790
合计		22		7		3,231				160		$	388,538		$	385,511		$	39,163

(1)	包括五个州的九笔抵押贷款，有六个借款人。

(2)	包括本金和利息支付。

应收票据

我们对应收票据的投资包括夹层贷款和营运资金票据。下表汇总了我们在2025年12月31日的应收票据投资情况（美元金额单位：千）：


利息				类型	毛额				类型
率	内部收益率		成熟度	贷款	投资			#的贷款	物业
9.0%	—		2026	营运资金	$	25		1	SH
8.0%	11.0	%	2027	夹层		25,000		1	SH
0.0%	—		2028	营运资金		849		1	SNF
					$	25,874	⁽¹⁾	3

(1)	不包括信用损失准备金的影响。

对未合并合资企业的投资

我们有一笔符合会计准则的ADC贷款被视为可变利益实体（“VIE”）。我们不是VIE的主要受益人，因为我们不同时拥有：1）指挥对VIE经济绩效影响最大的活动的权力，以及2）从VIE获得利益的权利或吸收VIE可能对VIE具有重大意义的损失的义务。然而，我们确实对VIE有重大影响。因此，我们采用权益会计法将投资作为合营企业进行会计处理。下表提供了关于我们在2025年12月31日对未合并合资企业的投资的信息（以千美元计）：

合计

订约

类型

数

首选

现金

的

携带

类型

部分

状态

投资

床位

价值

物业

9.2%

德克萨斯州

高级贷款

⁽¹⁾

104

12,524

⁽¹⁾

SNF

(1)	系一笔12700美元的抵押贷款，其中包括2024年发起时提供资金的11164美元、750美元的利息准备金和786美元的资本支出准备金。根据公认会计原则，这笔抵押贷款被确定为ADC贷款，并作为未合并的合资企业入账。五年期抵押贷款只付息。2025年12月31日后，经营者提供了清偿这笔抵押贷款意向通知书。

项目3。法律程序

我们不时成为并可能成为在我们的日常业务过程中对我们的公司和我们的物业以及对我们的第三方SHOP运营商、承租人和借款人提出的各种索赔和诉讼的一方。我们的管理层认为，这些索赔或诉讼中没有任何一项单独或总体上对我们的业务、经营业绩或财务状况具有重大影响，或预计不会对我们的业务、经营业绩或财务状况具有重大影响。这些索赔和诉讼可能包括涉及根据一般法律原则并根据适用的保险和赔偿条款归属于我们的SHOP运营商、承租人和借款人的一般或专业责任的事项

管理协议、租赁或抵押。然而，无论特定索赔或诉讼的是非曲直，我们可能会被迫花费大量财务资源来捍卫和解决这些问题。

项目4。矿山安全披露

不适用

第二部分

项目5。市场为注册人的共同权益、相关股东事项及发行人购买权益证券

市场资讯

我们的普通股在纽约证券交易所（“NYSE”）上市，代码为“LTC”。

持有人

截至2026年2月18日，我们有大约396名普通股持有人，这是通过统计我们的记录持有人和存托信托公司提供给我们的证券头寸清单中反映的参与者人数确定的。因为此类“DTC参与者”是代表其客户持有我们普通股股份的经纪人和其他机构，我们不知道这些记录持有者所代表的唯一身份股东的实际数量。

股息

我们宣布并支付普通股现金分配总额如下：


	已申报				付费
	2025		2024		2025		2024
第一季度	$	0.57	$	0.57	$	0.57	$	0.57
第二季度	$	0.57	$	0.57	$	0.57	$	0.57
第三季度	$	0.57	$	0.57	$	0.57	$	0.57
第四季度	$	0.57	$	0.57	$	0.57	$	0.57
	$	2.28	$	2.28	$	2.28	$	2.28

我们打算向我们的股东分配至少足以满足REIT分配要求的金额。可分配给股东的经营活动产生的现金流将主要来自我们房地产投资的利息和租金支付。所有分配将在获得董事会批准后进行，并将取决于我们的收益、我们的财务状况以及董事会认为相关的其他因素。为了有资格享受《国内税收法》第856至860条赋予REITs的优惠税收待遇，我们需要向我们的股份持有人进行至少相当于我们REIT应税收入90%的分配。

发行人购买股本证券

没有。

股票表现图

代表美国房地产投资信托基金和上市房地产公司的组织美国全国房地产投资信托协会（“Nareit”）将直接或间接拥有房地产权益所有权的资产达到或超过50%的公司归类为权益类房地产投资信托基金。因此，LTC被视为权益型REIT。

这张图比较了从2020年12月31日到2025年12月31日我们普通股的累计总股东回报率与（1）标准普尔500股票指数和（2）Nareit Equity REIT指数的累计总股东回报率。比较假设100美元于2020年12月31日投资于我们的普通股和上述每个指数，并假设股息再投资。


		期末
指数		12/31/20		12/31/21		12/31/22		12/31/23		12/31/24		12/31/25
LTC Properties, Inc.	$	100.00	$	93.23	$	103.05	$	99.70	$	114.59	$	121.66
富时NAREIT Equity REITs指数	$	100.00	$	143.24	$	108.34	$	123.21	$	133.97	$	137.83
标普 500	$	100.00	$	128.71	$	105.40	$	133.10	$	166.40	$	196.16

上图描述的股票表现不一定代表未来的表现。

股票表现图表不应被视为通过引用并入我们根据1933年《证券法》或1934年《证券交易法》提交的任何文件中，除非我们特别通过引用并入此类信息，否则不应被视为根据此类法案提交。

项目6。[保留]

项目7。管理层对财务状况和经营成果的讨论和分析

执行概览

商业和投资策略

我们是一家房地产投资信托基金（“REIT”），通过售后回租、融资租赁、抵押融资、合资企业和包括优先股权和夹层贷款在内的结构性融资解决方案，投资于老年人住房和医疗保健物业。此外，在2025年第二季度，我们开始利用2007年《房地产投资信托基金投资多元化和赋权法案》（通常称为“RIDEA”）授权的结构，并在2008年《住房和经济复苏法》允许的情况下建立了老年人住房运营组合（“SHOP”）。

在典型的RIDEA结构下，我们拥有一定的监督审批权以及审查运营和财务报告信息的权利，但根据我们的管理协议条款，我们的独立第三方运营商最终控制了物业的日常运营。提供RIDEA结构代表了我们通过不可取消的三重净经营租赁、抵押贷款和结构性融资等工具进行投资的传统战略的另一个方面。我们认为，RIDEA结构为我们提供了额外的投资机会。我们还发现了将现有的三重净租赁合作转换为我们新的SHOP部门的机会，并且在某些情况下已经完成了这些转换。为了开发和实施RIDEA结构，我们可能需要继续投入财政和运营资源。虽然我们预计增加RIDEA交易将对我们的商业模式产生积极影响，但我们在这一新领域取得成功的能力将取决于许多因素，包括我们确定合适投资的能力以及我们与SHOP社区运营商的关系。我们依靠SHOP运营商的人员、专业知识、资源、诚信、判断力，高效有效地管理我们的SHOP社区。我们还依赖SHOP运营商设定适当的居民费用，及时为我们的物业提供准确的物业级别财务结果，并以其他方式按照我们的管理协议条款和所有适用的法律法规运营我们的SHOP社区。

我们寻求创造、维持和提高股东权益价值，并通过对老年人住房和由经验丰富的运营商管理的医疗保健物业的房地产投资，为股东提供当前收入以供分配。我们的初级老年人住房和医疗保健财产分类包括熟练护理设施（“SNF”）、辅助生活设施（“ALF”）、独立生活设施（“ILF”）、记忆护理社区（“MC”）及其组合。我们还投资于其他（“OTH”）类型的物业，例如地块、开发中项目（“UDP”）和行为健康护理医院。为实现这些目标，我们尝试投资那些为我们的股东提供额外价值和当前回报机会的物业，并按地理位置、运营商、物业分类和投资形式使我们的投资组合多样化。

我们作为内部报告和内部决策目的的两个经营分部开展和管理我们的业务：房地产投资（“房地产投资”）分部，其中包括我们受不可取消的三重净租赁约束的自有不动产组合（“NNN”或“三重净投资组合”）、应收融资款项、应收抵押贷款、应收票据和未合并的合资企业，我们的SHOP分部包括由独立运营商根据单独的管理协议条款代表我们管理的老年人住房社区。就本年度报告的10-K表格和其他演示而言，我们通常将ALF、ILF和MC纳入老年人住房社区（“SH”）物业分类中。我们从1992年8月开始运营。

下图总结了我们截至2025年12月31日的总投资：

我们几乎所有的收入和运营现金流来源都来自经营租赁租金、居民费用和服务、应收融资所赚取的利息、未偿还的应收抵押贷款所赚取的利息、未偿还的应收票据所赚取的利息以及对未合并的合资企业的投资收入。我们对自有不动产、融资租赁、抵押贷款、夹层贷款和优先股投资的投资是我们为分配提供资金的主要流动资金来源，并取决于运营商履行其租赁和贷款义务以及由此赚取的利率。如果运营商遇到经营困难并且无法产生足够的现金来向我们付款，则可能对我们的综合经营业绩、流动性和/或财务状况产生重大不利影响。为了降低这种风险，我们通过根据物业类型和运营商确定的多种方法来监控我们的投资。我们的监控流程包括定期审查每个设施的财务损益表、定期审查运营商信用、定期财产检查和审查契约合规性。

除了我们的监测和研究工作外，我们还构建投资结构，以帮助降低支付风险。部分经营租赁、融资租赁和贷款通过保函、保证金和/或信用证增信。此外，经营租赁的结构通常为主租赁，贷款通常与其他贷款、经营租赁或我们与运营商及其关联公司之间的协议交叉违约和交叉抵押。

根据外部资本的可用性和成本，我们预计将对医疗保健相关物业进行额外投资。新投资一般由手头现金、我们无抵押循环信贷额度下的临时借款、资产出售和内部产生的现金流提供资金。我们的投资从租金和利息收入以及应收抵押贷款的本金支付中产生内部现金。未来投资的永久融资取代了我们在无担保循环信贷额度下提取的资金，预计将通过公开和私募发行债务和股本证券以及有担保和无担保债务融资相结合的方式提供。筹资活动提供并用于投资活动的现金流的时间、来源和金额对资本市场的环境，特别是对利率的变化具有敏感性。资本市场环境的变化可能会影响高性价比资本的可获得性。

我们相信，我们的业务模式已经并将继续使我们能够保持我们的物业投资的完整性，包括应对运营商可能遇到的财务困难。我们传统上采取并将继续采取保守的方法来管理我们的业务，选择保持流动性并保持耐心，直到有利的投资机会出现。

投资组合概览

以下表格汇总了我们截至2025年12月31日的房地产投资组合（美元金额，单位：千）：


								十二个月结束
								2025年12月31日
		数量				百分比		租金收入			百分比
	数量	SNF	SH	毛额		的		和居民			总计
自有物业	物业⁽¹⁾	床位⁽²⁾	单位⁽²⁾	投资		投资		费用及服务			收入
三网组合：
老年人住房	54	—	3,218	$	505,473	21.1	%	$	38,040		16.2	%
熟练护理	43	5,217	236		527,922	22.0	%		54,718		23.3	%
其他⁽³⁾	1	118	—		12,005	0.5	%		1,189		0.5	%
小计：三网组合	98	5,335	3,454		1,045,400	43.6	%		93,947	⁽⁵⁾	40.0	%
店铺：
老年人住房	25	—	2,073		565,265	23.6	%		72,116	⁽⁶⁾	30.7	%
自有物业合计	123	5,335	5,527		1,610,665	67.2	%		166,063		70.7	%

		数量				百分比		利息收入			百分比
	数量	SNF	SH		毛额	的		从融资			总计
应收融资款	物业⁽¹⁾	床位⁽²⁾	单位⁽²⁾		投资	投资		应收款项			收入
老年人住房	28	—	1,263		286,543	12.0	%		22,430		9.6	%
熟练护理	3	299	—		76,545	3.2	%		5,885		2.5	%
应收融资款总额	31	299	1,263		363,088	15.2	%		28,315		12.1	%

		数量				百分比		利息收入			百分比
	数量	SNF	SH		毛额	的		从抵押			总计
抵押贷款	物业⁽¹⁾	床位⁽²⁾	单位⁽²⁾		投资	投资		贷款			收入
老年人住房	5	—	551		123,732	5.2	%		6,193		2.6	%
熟练护理	21	2,576	—		253,985	10.6	%		30,144		12.9	%
开发中⁽⁴⁾	—	—	—		7,794	0.3	%		131		0.1	%
抵押贷款总额	26	2,576	551		385,511	16.1	%		36,468	⁽⁷⁾	15.6	%

		数量				百分比		利息			百分比
	数量	SNF	SH		毛额	的		和其他			总计
应收票据	物业⁽¹⁾	床位⁽²⁾	单位⁽²⁾		投资	投资		收入			收入
老年人住房	5	—	621		25,025	1.0	%		2,555		1.1	%
熟练护理	—	—	—		849	0.0	%		—		0.0	%
应收票据总额	5	—	621		25,874	1.0	%		2,555	⁽⁸⁾	1.1	%

		数量				百分比		收入来自			百分比
	数量	SNF	SH		毛额	的		未合并			总计
未合并的合资企业	物业⁽¹⁾	床位⁽²⁾	单位⁽²⁾		投资	投资		合资企业			收入
熟练护理	1	104	—		12,524	0.5	%		1,178		0.5	%
未合并合资企业合计	1	104	—		12,524	0.5	%		1,178	⁽⁹⁾	0.5	%

总投资组合	186	8,314	7,962	$	2,397,662	100.0	%	$	234,579		100.0	%


	数	数量				百分比
	的	SNF	SH	毛额		的
按类型划分的物业概要	物业⁽¹⁾	床位⁽²⁾	单位⁽²⁾	投资		投资
老年人住房	117	—	7,726	$	1,506,038	62.9	%
熟练护理	68	8,196	236		871,825	36.3	%
其他⁽³⁾	1	118	—		12,005	0.5	%
开发中⁽⁴⁾	—	—	—		7,794	0.3	%
总投资组合	186	8,314	7,962	$	2,397,662	100.0	%

(1)	我们对自有物业进行投资，包括NNN和SHOP，我们拥有的物业作为应收融资款入账，抵押贷款，应收票据和未合并的合资企业在23个州向30家不同的运营商进行投资。

(2)	见项目2。物业用于讨论床位/单位数。

(3)	包括三宗土地持有待用和一家行为保健医院。

(4)	根据26,120美元的抵押贷款承诺，我们资助了7,794美元，用于建造位于伊利诺伊州的116个单元的SH。该贷款的现行利率为9.0%，内部收益率为9.5%。

(5)	不包括承租人偿还我们的房地产税的10,781美元可变租金收入、转换为SHOP的物业的12,957美元租金收入以及1514美元的直线应收租金冲销。

(6)	居民费用和服务包括所有从居民赚取的金额，基于个人居民协议，在我们的SHOP社区。

(7)	不包括与已还清的应收抵押贷款相关的2555美元利息收入。

(8)	包括在利息及其他收入我们的行项目合并损益表.不包括已还清贷款的2739美元利息收入。

(9)	不包括赎回我们在两家合资企业的优先股权投资的5578美元收入。2025年12月31日后，经营者提供了清偿这笔抵押贷款的意向通知书。

截至2025年12月31日，我们有20亿美元的投资账面净值如下（美元金额以千为单位）：


			百分比
	携带		的
	价值		投资
三网组合	$	693,409	35.0	%
商店		508,350	25.7	%
应收融资款		359,457	18.1	%
抵押贷款		381,662	19.3	%
应收票据		25,615	1.3	%
未合并的合资企业		12,524	0.6	%
	$	1,981,017	100.0	%

下表提供了截至2025年12月31日止年度我们投资组合的收入和相关净营业收入（“NOI”）构成部分的详细信息（单位：千）：


	金额
房地产投资板块：
三网组合
订约现金租金收入	$	109,471
可变现金租金收入		10,781
直线租金调整⁽¹⁾		(1,631)
租赁奖励和租金收入的调整		(1,514)
租赁奖励摊销		(936)
租金收入		116,171
应收融资款：
应收融资款现金利息收入		26,912
实际利息收入⁽²⁾		1,403
应收融资款利息收入		28,315
应收抵押贷款：
收到的现金利息		36,352
实际利息收入⁽³⁾		2,671
按揭贷款利息收入		39,023
其他应收票据：
利息收入-其他票据		6,464
有效利息调整⁽⁴⁾		(1,170)
应收票据利息收入		5,294
未合并的合资企业
来自未合并合营企业的收入		6,757

总收入-房地产投资部门		195,560

物业层面费用-房地产投资		(10,795)
NOI-Real Estate Investment Segment⁽⁵⁾	$	184,765

店铺段：
居民收费和服务：	$	72,116
物业层面费用-SHOP		(54,088)
NOI-SHOP细分市场⁽⁵⁾	$	18,028

(1)	截至2025年12月31日直线应收租金平衡我们的合并资产负债表为17,949美元。

(2)	于2025年12月31日计入应收融资款实际应收利息余额应收利息我们的行项目合并资产负债表为6899美元。

(3)	于2025年12月31日，应收按揭贷款实际应收利息余额计入应收利息我们的行项目合并资产负债表为14,052美元。

(4)	于2025年12月31日计入其他应收票据实际应收利息余额应收利息我们的行项目合并资产负债表为74美元。

(5)	见非GAAP财务指标下文提供更多信息和对账。

某些营运商的最新情况

ALG老年生活

我们与ALG Senior Living（“ALG”）共同持有三家合资企业的控股权。两家合资公司在北卡罗来纳州（27个）和南卡罗来纳州（1个）拥有28个辅助生活和记忆护理社区，共1263个单位。两家合资企业根据三份10年期主租约将这些社区出租给ALG的关联公司，并向承租人提供了购买这些社区的选择权。根据公认会计原则（“GAAP”），这些社区在我们的合并资产负债表中被记录为应收融资款。此外，ALG还在北卡罗来纳州经营一个拥有45个单元的辅助生活和记忆护理社区，该社区的抵押贷款将于2026年5月到期。ALG已支付了截至2026年2月的合同租金和利息义务。

Anthem记忆护理

Anthem根据三重网主租约运营着位于加利福尼亚州、科罗拉多州、堪萨斯州、伊利诺伊州和俄亥俄州的12个记忆护理社区。在2025年第二季度，我们终止了Anthem三网主租约，并将主租约涵盖的12个记忆护理社区转换为我们的新商店部分。结合转换，我们在2025年第二季度注销了Anthem的营运资金票据270万美元和相关的应收利息40万美元。

Genesis Healthcare, Inc.

在2025年第二季度，我们收到了来自创世纪医疗 Inc.（“Genesis”）的书面通知，该公司行使了5年的延期选择权，该选择权将租赁期限延长至2031年4月30日。2025年第三季度，Genesis申请第11章破产。因此，我们注销了与Genesis主租赁相关的直线应收租金余额130万美元。在2025年12月31日之后，一名联邦破产法官批准将Genesis的资产出售给一个新成立的投资集团。Genesis的附属公司根据与LTC的主租赁在新墨西哥州（五个）和阿拉巴马州（一个）租赁了六个技能护理中心，共782张床位。Genesis已支付合同租金至2026年2月。我们将继续监测Genesis破产相关发展的状况。

威望医疗

Prestige Healthcare（“Prestige”）根据四笔抵押贷款在密歇根州经营21家专业护理中心，并根据主租约在南卡罗来纳州经营两家专业护理中心。根据截至2025年12月31日的收入和资产占总收入的11.9%和总资产的12.6%，Prestige是我们最大的运营商。

在2025年7月的一项修正之前，根据Prestige由14处房产担保的1.799亿美元抵押贷款，应付给我们的最低抵押贷款利息支付是基于未偿还贷款余额的8.5%的年度当期支付率。未偿还贷款余额的合同利率与当期支付利率之间的差额仍然是Prestige的一项义务，通过应用我们为Prestige持有的保证金支付或在到期时支付。截至2025年12月31日，Prestige的证券总额为610万美元。

2025年第三季度，Prestige的1.799亿美元抵押贷款被修改，将Prestige目前支付的利息从8.5%提高到11.14%的全额合同利率，每年都在升级。该修改于2025年7月1日生效。此外，该修改为Prestige提供了一个选项，可以在2026年7月开始的12个月窗口内按面值预付这笔抵押贷款，且不会受到罚款。Prestige被要求向我们提供至少90天的行使选择权意向通知，而Prestige行使提前还款选择权的能力取决于几个因素，包括Prestige对其与LTC的所有抵押贷款的当前和良好信誉以及获得置换融资。结合向借款人提供免罚金提前还款选项的贷款修正案，我们在2025年第三季度注销了先前与这笔贷款相关的应收利息4150万美元。在2025年12月31日之后，Prestige提供了打算偿还1.799亿美元抵押贷款的通知，我们预计他们将在2026年偿还贷款。截至2026年2月，他们的合同贷款义务目前享有威望。

其他运营商

我们有一家合资企业，在俄勒冈州拥有两个辅助生活社区，共有186个单位。这些小区是根据与同一运营商的两份单独租约出租的，该运营商是合资企业的非控股成员。在2025年期间，我们以120万美元的价格收购了运营商在合资企业中的400万美元非控股权益，并终止了现有的两份租约。关于这些租约的终止，我们注销了20万美元的直线应收租金和30万美元的租赁奖励。同时，我们与同一营运商订立新的合并主租赁。新的合并主租赁期限为5年，有1个1年期的延期选择和4个5年期的延期选择。在2025年第四季度，我们终止了新的主租赁，并将主租赁涵盖的老年住房社区转换为我们的SHOP部分。转换为SHOP后，这些社区正在运营，并作为一个社区入账。就转换而言，我们注销了相关的营运资金票据

2025年第四季度期间100万美元。

在2025年12月31日之后，我们终止了三重净主租约，并将主租约涵盖的两个老年人住房社区转换为我们的SHOP部分。转换后，我们与一家新加入我们的运营商订立了管理协议。这些社区共有88个单位，账面总值2590万美元，位于德克萨斯州。

2025年交易概况

下表汇总了截至2025年12月31日止年度我们的交易情况（单位：千美元）：

商铺板块

在2025年第二季度，我们开始利用RIDEA结构，并建立了SHOP细分市场。在SHOP成立后，我们终止了与三家运营商的三网主租约，并将这些主租约涵盖的15个社区转换为我们的SHOP部分。转换为SHOP部分后，其中两个社区正在运营，并作为一个社区入账。此外，我们在SHOP部门内收购了11个社区。截至2025年12月31日，我们的SHOP部门包括25个老年人住房社区，这些社区由七个独立的运营商根据单独的管理协议代表我们管理。截至2025年12月31日，我们的SHOP部门占我们总投资组合投资的23.6%。

下表列出截至2025年12月31日与我们的SHOP部门相关的信息（以千美元计）：


						平均
				数	数	投资
		毛额		的	的	每
状态	投资			物业	床位/单位	单位
威斯康辛州	$	248,183		7	742	$	334.48
伊利诺伊州		58,022		4	264	$	219.78
加州		48,743		2	133	$	366.49
科罗拉多州		41,801		4	228	$	183.34
肯塔基州		39,763		2	158	$	251.66
俄勒冈州		33,139		1	186	$	178.17
田纳西州		31,334		1	100	$	313.34
堪萨斯州		26,241		2	114	$	230.18
格鲁吉亚		23,015		1	88	$	261.53
俄亥俄州		15,024		1	60	$	250.40
合计	$	565,265	⁽¹⁾	25	2,073	$	272.68

(1)	在2025年12月31日之后，我们以108,000美元的价格在我们的SHOP部门内收购了三个老年人住房社区。这些社区位于佐治亚州，共有394个单元。在收购的同时，我们与一家现有运营商签订了管理协议。此外，我们终止了三重净主租赁，并将主租赁涵盖的两个SH转换为我们的SHOP部分。转换后，我们与一家新加入我们的运营商订立了管理协议。这些社区共有88个单位，总账面价值为25,981美元。

SHOP收购和改善项目。下表汇总了截至2025年12月31日止年度我们在SHOP部门的收购情况（以千美元计）：


							合计			数	数
		购买			交易		收购			的	的
状态	物业类型	价格			成本		成本			物业	床位/单位
加州	SH	$	35,200		$	283	$	35,483		1	67
格鲁吉亚	SH		22,900			98		22,998		1	88
肯塔基州	SH		39,500			259		39,759		2	158
田纳西州	SH		31,250			81		31,331		1	100
威斯康辛州	SH		194,050			470		194,520		5	520
威斯康辛州	SH		30,000			612		30,612		1	122
		$	352,900	⁽¹⁾	$	1,803	$	354,703	⁽²⁾	11	1,055

(1)	在2025年12月31日之后，我们以108,000美元的价格在我们的SHOP部门收购了佐治亚州的三个老年人住房社区。在收购的同时，我们与一家现有运营商签订了管理协议。

(2)	收购时，我们获得了1,116美元的房产税按比例抵免额。

在截至2025年12月31日的一年中，我们为SHOP部门的资本改善项目提供了270万美元的资金。

三网组合

租约延期。我们的许多三重净经营租赁都包含续租选项，如果行使这些选项，可能会导致续租时应付的租金金额高于目前支付的金额。下表概述了与我们在截至2025年12月31日止年度的Triple-Net租赁延期相关的信息（以千美元计）：

数

毛额

的

原创

延长

物业类型

投资

物业

床位/单位

状态

成熟度

68,767

461

IL，MI，OH

2025年5月31日

2026年5月31日

SNF

53,339

782

AL，NM

2026年4月30日

⁽¹⁾

2031年4月30日

32,361

159

GA、SC

2025年12月31日

2026年12月31日

25,891

德克萨斯州

2025年2月28日

2026年2月28日

SNF

13,053

211

2026年2月28日

2031年2月28日

SNF

5,275

141

2025年12月31日

⁽²⁾

2026年12月31日

198,686

1,842

(1)	2025年第三季度，Genesis申请第11章破产。在2025年12月31日之后，一名联邦破产法官批准将Genesis的资产出售给一个新成立的投资集团。Genesis已支付合同租金至2026年2月。我们将继续监测与破产有关的事态发展状况。

(2)	主租约中提供的购买选择权窗口于2024年12月31日到期，再延长一年至2025年12月31日。在2025年第三季度期间，运营商提供了一份选举通知，以行使其购买选择权。

租约终止。在2025年期间，我们终止了与同一运营商的两份现有租约，并将它们合并为与同一运营商的单一主租约。新的主租约期限为五年。关于这些租约的终止，我们在截至2025年12月31日的年度内注销了20万美元的直线应收租金和30万美元的租赁奖励余额。在2025年第四季度，我们终止了新的主租赁，并将主租赁涵盖的老年住房社区转换为我们的SHOP部分。这些社区位于俄勒冈州，共有186个单元。转换为SHOP后，这些社区正在运营，并作为一个社区入账。关于转换，我们在2025年第四季度注销了100万美元的相关营运资金票据。

此外，在2025年期间，我们终止了Anthem Memory Care，LLC（“Anthem”）的三重网主租约，并将主租约涵盖的社区转换为我们的SHOP部分。结合转换，在2025年期间，我们注销了Anthem的营运资金票据270万美元和相关的应收利息40万美元。此外，我们终止了New Perspective Senior Living，LLC（“New Perspective”）三网租赁，并将租赁覆盖的社区转换为我们的SHOP分部。就转换而言，我们向New Perspective支付了600万美元的租约终止费。

三重净组合销售。截至2025年12月31日止年度，我们录得出售房地产净收益7780万美元。下表汇总了截至2025年12月31日止年度的房地产销售情况（以千美元计）：


	类型	数	数
	的	的	的		销售		携带		净
状态	物业	物业	床位/单位		价格		价值		收益（亏损）⁽¹⁾
加州	SNF	1	156	$	29,000	$	12,010	$	16,578
佛罗里达州	SNF	2	240		43,000		16,148		25,907
俄亥俄州	SH	1	39		1,000		670		236
俄亥俄州⁽²⁾	不适用	—	—		1,800		1,342		340
俄克拉何马州	SH	1	29		670		670		(96)
德州	不适用	1	—		2,880		3,266		(690)
维吉尼亚	SNF	4	500		51,000		14,772		35,547
		10	964	$	129,350	$	48,878	$	77,822

(1)	净收益（亏损）的计算包括销售成本和注销直线应收租金和租赁奖励（如适用）。

(2)	我们在投资组合中出售了一块毗邻记忆护理社区的土地。

三网组合改善项目。截至2025年12月31日止年度，我们在Triple-Net投资组合内的改善项目投资如下（单位：千）：


物业类型	NNN
老年人住房社区	$	2,967
熟练护理中心		1,600
合计	$	4,567

应收抵押贷款

下表汇总了截至2025年12月31日止年度我们的应收抵押贷款活动（单位：千）：


	金额
应收抵押贷款项下的发起和融资	$	105,845	⁽¹⁾
收到的付款		(37,237)	⁽²⁾
利息准备金的运用		2,177
收到的预定本金付款		(1,000)
抵押贷款溢价摊销		(9)
计提贷款损失准备金		(697)
应收抵押贷款净增加额	$	69,079

(1)	在2025年期间为以下抵押贷款提供了资金：

(a)

根据一项57550美元的抵押贷款承诺，由两家SH担保，在加利福尼亚州共有171个单位，贷款总额为55350美元。贷款期限五年，利率8.3%；

(b)

在佛罗里达州一家拥有250个单位的SH担保的4.23万美元抵押贷款承诺下，获得了38,351美元。贷款期限五年，固定利率8.5%；

（c）

在密歇根州建造一个拥有85个单元的SH的1.95万美元抵押贷款承诺下获得4350美元。借款人在2023年7月发起时贡献了12,100美元的股权，最初用于为建设提供资金。我们剩余的承诺是2396美元。只付息贷款期限约为三年，利率为8.75%，包括两次为期一年的展期，每一次展期都取决于一定的覆盖门槛；和

（d）

根据26120美元的抵押贷款承诺获得7794美元，用于建造位于伊利诺伊州的116个单元的SH。借款人提供了1.23万美元的股权，最初用于为建设提供资金。在2025年第三季度，我们开始为这一承诺提供资金。我们剩余的承付款是18,326美元。该贷款的现行利率为9.0%，内部收益率为9.5%。

(2)	在2025年期间收到了以下收益和还款：

(a)

16,706美元来自由佛罗里达州一家拥有112个单位的SH担保的抵押贷款还款；

(b)

来自伊利诺伊州一家拥有150个床位的SNF担保的抵押贷款还款的1.65万美元；

（c）

4,000美元来自由两家SH担保的抵押贷款偿还，在佛罗里达州共有92个单位；和

（d）

31美元的部分本金偿还。

未合并的合资企业

我们曾倾向于对符合会计准则的合资企业进行股权投资，将其视为可变利益实体（“VIE”）。在截至2025年12月31日的一年中，我们从赎回一家在华盛顿拥有267套老年住房的合资企业的优先股权投资中获得了1600万美元，其中包括13%的退出IRR 300万美元。此外，在截至2025年12月31日的一年中，我们从赎回一家在华盛顿拥有109个单元的老年人住房社区的合资企业的优先股权投资中获得了810万美元，其中包括12%的退出IRR 180万美元。

应收票据

下表汇总了我们截至2025年12月31日止年度的应收票据活动（以千美元计）：


	金额
应收票据项下垫款	$	25
应收票据项下收到的本金付款		(18,218)	⁽¹⁾
应收票据核销		(3,650)	⁽²⁾
追回信贷损失		218
应收票据净减少额	$	(21,625)

(1)	在2025年期间收到了以下收益和还款：

(a)

从一笔夹层贷款的早期还款中获得17,000美元。结合夹层贷款偿还，我们收到了12%的退出IRR收入2599美元确认为利息及其他收入在我们的合并损益表.退出IRR收入被先前通过偿付在夹层贷款期限内确认的1624美元实际利息部分抵消；

(b)

639美元来自偿还三笔营运资金贷款；和

（c）

579美元来自流动资金贷款的偿还。

(2)	表示与终止Anthem的主租约并将主租约涵盖的社区转换为SHOP有关的Anthem营运资金票据的注销。

关键绩效指标、趋势和不确定性

我们利用几个关键绩效指标来评估我们业务的各个方面。下文将讨论这些指标，这些指标与集中度风险和信用强度有关。管理层使用这些关键绩效指标来促进内部和外部与我们的历史经营业绩进行比较，以做出经营决策并用于预算规划目的。

集中风险。我们通过房地产投资总额来评估我们在资产组合、房地产投资组合、运营商组合和地域组合方面的集中风险。集中度风险对于了解如果某些行业经历低迷，我们的房地产投资的哪一部分可能会面临风险很有价值。资产组合衡量的是我们的房地产投资中属于不动产或抵押贷款的部分。投资组合衡量我们的投资中与我们各种物业类型相关的部分。运营商组合衡量的是我们的房地产投资中与前五大运营商相关的部分。地理组合衡量我们的房地产投资中与我们排名前五的州相关的部分。

下表反映了我们近期集中风险的历史趋势（总投资，单位：千）：



	12/31/25		9/30/25		6/30/25		3/31/25		12/31/24
资产组合：
三网组合	$	1,045,400	$	1,149,924	$	1,154,836	$	1,329,856	$	1,333,078
商店		565,265		446,527		174,847		—		—
应收融资款		363,088		362,201		361,438		361,460		361,482
应收抵押贷款		385,511		393,587		356,815		317,527		315,734
应收票据		25,874		27,010		44,135		44,786		47,717
未合并的合资企业		12,524		18,342		17,793		17,602		30,602
房地产投资组合：
老年住房社区	$	1,506,038	$	1,440,634	$	1,138,799	$	1,100,232	$	1,117,588
熟练护理中心		871,825		943,775		959,060		958,994		959,020
其他⁽¹⁾		12,005		12,005		12,005		12,005		12,005
开发中		7,794		1,177		—		—		—
运营商/信贷组合：
ALG老年生活	$	297,292	$	296,405	$	295,628	$	295,629	$	295,629
威望医疗⁽¹⁾		267,982		268,534		268,567		268,896		269,022
安可老年生活		206,429		199,187		196,735		195,355		195,276
HMG医疗保健有限责任公司		167,737		167,917		167,202		166,976		166,716
Anthem Memory Care，LLC⁽²⁾		—		—		—		153,714		156,407
Carespring医疗保健管理有限责任公司		102,940		102,940		102,940		102,940		102,940
剩余运营商		790,017		916,081		903,945		887,721		902,623
SHOP运营商^{(2) (3)}		565,265		446,527		174,847		—		—
地理组合：
威斯康辛州	$	319,951	$	288,933	$	94,051	$	93,849	$	93,844
德州		314,987		314,232		319,423		318,584		318,133
北卡罗来纳州		303,391		302,504		301,727		301,650		301,468
密西根州		293,954		293,889		293,189		292,396		290,450
加州⁽⁴⁾		143,906		160,780		69,717		69,717		69,717
剩余州⁽⁴⁾		1,021,473		1,037,253		1,031,757		995,035		1,015,001

(1)	截至2025年12月31日，我们有三宗地。这些地块毗邻获得Prestige Healthcare抵押贷款的物业，由Prestige管理。在2025年12月31日之后，Prestige提供了其打算偿还179,885美元抵押贷款的通知，我们预计他们将在2026年偿还贷款。

(2)	在2025年第二季度，我们终止了Anthem三网主租约，并将主租约涵盖的社区转换为我们的SHOP部分。据此，我们的“Anthem Memory Care，LLC”被纳入2025年第三和第四季度的“SHOP运营商”分类。

(3)	由独立运营商代表我们运营的SHOP板块内的社区被归类为“SHOP运营商”。我们的SHOP板块不存在运营商/信贷集中风险。

(4)	在截至2025年12月31日的三个月中，我们在佛罗里达州出售了两个SNF，账面总价值为23,902美元，销售价格为43,000美元。由于这项交易，佛罗里达州不再是我们地理组合下排名前五的州，取而代之的是加利福尼亚州。因此，我们的“加利福尼亚州”房产从“剩余州”重新分类，我们的“佛罗里达州”房产在所有报告期间重新分类为“剩余州”。

信贷实力。我们从杠杆率和覆盖率两方面来衡量我们的信用实力。我们的杠杆比率包括债务与总资产价值和债务与市值。杠杆比率表明我们的合并资产负债表资本化有多少与长期债务相关。我们的覆盖率包括利息覆盖率和固定费用覆盖率。覆盖率表明我们服务利息和固定费用（利息）的能力。覆盖率基于美国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，简称“Nareit”）定义的房地产利息、税项、折旧和摊销前利润（“EBITDA”）。EBITDA计算为普通股股东可获得的净收入（按照公认会计原则计算），不包括（i）利息费用，（ii）所得税费用，（iii）房地产折旧和摊销，（iv）可折旧房地产的减值减记，（v）出售可折旧房地产的收益或损失，以及（vi）未合并的合伙企业和合资企业的调整。调整后的EBITDA按非经常性项目调整后的EBITDA计算。杠杆率和覆盖率被投资者、分析师和评级机构广泛用于企业的估值、比较、评级和投资建议中。下表反映了最近的历史

我们的信贷实力衡量指标的趋势：

资产负债表指标


	年终		季度末
	12/31/25		12/31/25			9/30/25			6/30/25			3/31/25			12/31/24
债务与总资产价值之比	34.0	%	34	%	⁽¹⁾	38.1	%	⁽⁴⁾	31.3	%		31.1	%		31.1	%
债务市值比	33.6	%	33.6	%	⁽²⁾	35.1	%	⁽⁵⁾	30.4	%	⁽⁷⁾	29.5	%	⁽⁸⁾	30.3	%
利息覆盖率⁽¹⁰⁾	4.8	x	4.4	x	⁽³⁾	4.8	x	^{(6 )}	5.1	x		5.0	x	⁽⁹⁾	4.7	x
固定费用覆盖率⁽¹⁰⁾	4.8	x	4.4	x	⁽³⁾	4.8	x	^{(6 )}	5.1	x		5.0	x	⁽⁹⁾	4.7	x

(1)	因未偿债务减少而减少。

(2)	减少是由于未偿债务减少部分被股价下跌导致的市值下降所抵消。

(3)	减少是由于利息支出的增加部分被我们的SHOP部门的净营业收入增加所抵消。

(4)	增加是由于未偿债务增加部分被资产总值增加所抵消。

(5)	增加是由于未偿债务的增加部分被根据我们的Equity Distribution协议出售普通股导致的市值增加以及股价上涨所抵消。

(6)	减少是由于利息支出增加和租金收入减少部分被居民费用和服务收入以及利息和其他收入增加所抵消。

(7)	由于未偿债务增加和股价下跌导致市值下降而增加。

(8)	因股价上涨导致市值增加而减少。

(9)	因利息支出减少而增加。

(10)	在计算我们上面的利息覆盖率和固定费用覆盖率时，我们使用EBITDA再，这是一种不是根据GAAP（非GAAP财务指标）得出的财务指标。EBITDA再和调整后EBITDA再不能替代按照公认会计原则计算和列报的净收入、营业收入或经营活动产生的现金流量。你不应该依赖EBITDA再和调整后EBITDA再作为任何此类GAAP财务指标的替代品或单独考虑，目的是分析我们的财务业绩、财务状况或现金流量。净收入是与EBITDA最直接可比的GAAP衡量标准再和调整后EBITDA再.

我们结合当前预期评估我们的关键绩效指标，以确定历史趋势是否预示着未来的结果。我们的预期结果可能无法实现，实际结果可能与我们的预期存在重大差异。这可能是多种因素造成的结果，包括但不限于：

●

经济状况；

●

资本市场状况，包括现行利率；

●

医疗保健行业内法规和支付政策的遵守和变化；

●

融资条款的变化；

●

医疗保健和老年人住房行业内部的竞争；

●

联邦、州和地方立法的变化；和

●

流行病等公共卫生危机的持续时间、传播范围和严重程度。

管理层定期监测上述经济因素和其他因素。我们制定战略和战术计划，旨在提高绩效并最大限度地提高我们的竞争地位。我们实现财务目标的能力取决于我们有效执行这些计划的能力，以及对新出现的经济、医疗保健和公司特定趋势做出适当反应的能力。

经营业绩

截至2025年12月31日止年度与截至2024年12月31日止年度比较（单位：千）：


	截至12月31日止年度，
	2025			2024			差异
收入：
租金收入	$	116,171		$	132,278		$	(16,107)	⁽¹⁾
居民费用和服务		72,116			—			72,116	⁽²⁾
应收融资款利息收入		28,315			21,663			6,652	⁽³⁾
按揭贷款利息收入		39,023			45,216			(6,193)	⁽⁴⁾
利息及其他收入		7,229			10,690			(3,461)	⁽⁵⁾
总收入		262,854			209,847			53,007

费用：
利息支出		35,306			40,336			5,030	⁽⁶⁾
折旧及摊销		37,874			36,367			(1,507)	⁽⁷⁾
老年人住房运营费用		54,088			—			(54,088)	⁽⁸⁾
减值损失		—			6,953	⁽⁹⁾		6,953
实际应收利息核销		41,455			—			(41,455)	⁽¹⁰⁾
信用损失准备		4,515			741			(3,774)	⁽¹¹⁾
交易成本		8,221			819			(7,402)	⁽¹²⁾
三重净租赁物业税费用		10,795			12,930			2,135
一般和行政费用		31,120			27,243			(3,877)	⁽¹³⁾
费用总额		223,374			125,389			(97,985)

未合并合营企业、不动产处置及其他项目前收入		39,480			84,458			(44,978)

出售房地产收益，净额		77,822	⁽¹⁴⁾		7,979	⁽¹⁵⁾		69,843
来自未合并合营企业的收入		6,757			2,442			4,315	⁽¹⁶⁾
所得税拨备		(179)			—			(179)
净收入		123,880			94,879			29,001
分配给非控股权益的收益		(5,908)			(3,839)			(2,069)	⁽³⁾
归属于LTC Properties, Inc.的净利润		117,972			91,040			26,932
分配给参与证券的收益		(696)			(682)			(14)
普通股股东可获得的净收入	$	117,276		$	90,358		$	26,918

(1)	减少的主要原因是15个社区从三网转换为我们的SHOP部门、物业销售的租金降低以及2024年收到的一次性收入的周转影响，这些收入与偿还2,377美元的租金信贷、注销因运营商申请破产而产生的直线应收租金余额以及注销与终止与同一运营商的两个现有租约有关的直线应收租金和租赁奖励余额，并将它们合并为单一的主租约有关。减少的部分被公平市场租金重置、年度升级和修订带来的租金上涨所抵消。

(2)	居民费用和服务包括所有从居民赚取的金额，基于个人居民协议，在我们的SHOP社区。

(3)	增加的主要原因是，在接近2024年第二季度末时，将两笔应收抵押贷款交换为两家新成立的合资企业的控股权益，这些权益被记为应收融资款。

(4)	减少的主要原因是上文的解释（3）、先前应计的Prestige实际利息减少，以及额外的抵押贷款资金部分抵消了偿付。

(5)	减少的原因是，2024年从两家前运营商获得的一次性收入总额为4052美元，并收到了保险收益，而2025年从一家前运营商获得的一次性收入为600美元。

(6)	由于我们循环信贷额度的平均未偿余额较低、我们的优先无抵押票据的预定本金偿还以及较低的利率而减少。

(7)	增加是由于我们的SHOP部门内的收购部分被出售的物业所抵消。

(8)	表示与我们新的SHOP部门相关的运营费用。

(9)	表示与预期关闭俄亥俄州和德克萨斯州的两个SH社区共95个单位以及随后出售位于俄克拉荷马州的一个29个单位的SH社区有关的减值损失。

(10)	结合为Prestige提供免罚金提前还款选择权的Prestige抵押贷款修改，我们注销了之前与此抵押贷款相关的应收利息。

(11)	增加是由于与涵盖15处物业的三重净租赁过渡到RIDEA有关的营运资金票据和应收利息的注销。

(12)	增加的主要原因是在将三重净租赁覆盖的社区转换为我们的SHOP部分时向New Perspective支付了5,971美元的租赁终止费，以及与我们新的RIDEA平台启动相关的额外费用。

(13)	增加的主要原因是与雇员退休相关的一次性费用以及奖励补偿费用和其他公司费用的增加。

(14)	表示与出售位于加利福尼亚州（一个）、佛罗里达州（两个）和弗吉尼亚州（四个）的七个SNF（共896个单元）、一个SH和我们投资组合中位于俄亥俄州的一个SH附近的一块土地相关的销售收益，部分被与德克萨斯州一个关闭设施相关的销售净亏损所抵消。

(15)	表示出售位于德克萨斯州的80个单元的SH、位于威斯康星州的110个单元的社区以及位于德克萨斯州（两个）和科罗拉多州（一个）的三个已关闭物业的收益，部分被位于德克萨斯州（五个）和佛罗里达州（一个）的六个SH的销售总亏损所抵消。

(16)	由于赎回我们在两家合资企业的优先股权投资而收到的总退出IRR为4,762美元而增加。

截至2024年12月31日止年度与截至2023年12月31日止年度比较（单位：千）：


	截至12月31日止年度，
	2024			2023			差异
收入：
租金收入	$	132,278		$	127,350		$	4,928	⁽¹⁾
应收融资款利息收入		21,663			15,243			6,420	⁽²⁾
按揭贷款利息收入		45,216			47,725			(2,509)	⁽³⁾
利息及其他收入		10,690			6,926			3,764	⁽⁴⁾
总收入		209,847			197,244			12,603

费用：
利息支出		40,336			47,014			6,678	⁽⁵⁾
折旧及摊销		36,367			37,416			1,049	⁽⁶⁾
减值损失		6,953	⁽⁷⁾		15,775	⁽⁸⁾		8,822
信用损失准备		741			5,678			4,937	⁽⁹⁾
交易成本		819			1,144			325
物业税费用		12,930			13,269			339
一般和行政费用		27,243			24,286			(2,957)	⁽¹⁰⁾
费用总额		125,389			144,582			19,193

未合并合营企业、不动产处置及其他项目前收入

出售房地产收益，净额		7,979	⁽¹¹⁾		37,296	⁽¹²⁾		(29,317)
来自未合并合营企业的收入		2,442			1,504			938	⁽¹³⁾
净收入		94,879			91,462			3,417
分配给非控股权益的收益		(3,839)			(1,727)			(2,112)	⁽²⁾
归属于LTC Properties, Inc.的净利润		91,040			89,735			1,305
分配给参与证券的收益		(682)			(587)			(95)
普通股股东可获得的净收入	$	90,358		$	89,148		$	1,210

(1)	增加的原因是与恢复两个主租赁的权责发生制会计相关的3158美元一次性额外直线租金收入、与出售我们在一家合并合资企业中的权益相关的2377美元租金信贷偿还、收购产生的租金收入、年度租金上涨，部分被投资组合过渡和物业销售所抵消。

(2)	增加的主要原因是在2024年第二季度期间将两笔应收抵押贷款交换为两家新成立的合资企业的控股权益，这些权益被记为应收融资款。

(3)	减少的主要原因是上述解释（2）和收益，部分被抵押贷款发放所抵消。

(4)	增加的主要原因是从两家前运营商收到的一次性收入总额为4052美元，部分被营运资金票据付款所抵消。

(5)	减少是由于我们的循环信贷额度的未偿余额减少以及我们的高级无抵押票据的预定本金偿还。

(6)

因出售物业而减少。

(7)	表示与预期关闭俄亥俄州和德克萨斯州共计95个单位的SH以及随后出售位于俄克拉荷马州的29个单位的SH有关的减值损失。

(8)	指由于订立销售价格低于社区账面价值的买卖协议，与在德克萨斯州出售七个SH共248个单位的谈判有关的减值损失，以及与在佛罗里达州和密西西比州的三个SH共197个单位有关的减值损失。这些房产在2023年和2024年期间出售。

(9)	减少的主要原因是2023年注销了3561美元的无法收回的营运资金贷款以及贷款和票据付款，被上述解释（2）所抵消。

(10)	增加的原因是与物业过渡到新运营商相关的成本增加、激励补偿费用、上市公司成本以及某些支出的时间安排。

(11)	表示在德克萨斯州出售一辆拥有80辆汽车的SH的收益，位于威斯康星州的一个拥有110个单元的社区以及位于德克萨斯州（两个）和科罗拉多州（一个）的三个已关闭的物业，部分被位于德克萨斯州（五个）和佛罗里达州（一个）的六个SH的销售总亏损所抵消。

(12)	表示2023年期间与位于佛罗里达州（五家）、肯塔基州（一家）、密西西比州（一家）、内布拉斯加州（三家）、新泽西州（一家）、俄克拉荷马州（一家）、宾夕法尼亚州（两家）和南卡罗来纳州（三家）的19家SH以及新墨西哥州的两家SNF相关的销售净收益总额。

(13)	增加是由于发起由德克萨斯州一家SNF担保的1.27万美元抵押贷款应收账款带来的额外收入。根据公认会计原则，这笔应收抵押贷款被确定为收购、开发和建设（“ADC”）贷款，并作为未合并合资企业入账。

其他

非GAAP财务指标

非公认会计原则财务计量被定义为对注册人的历史或未来财务业绩、财务状况或现金流量的数字计量，其中不包括或包括未从根据公认会计原则计算和列报的最直接可比计量中排除或包括的金额。我们认为来自运营的资金（“FFO”）、NOI和EBITDA是衡量我们财务或经营业绩的有用补充指标。

运营资金

归属于普通股股东的FFO、归属于每股普通股股东的基本FFO和归属于每股普通股股东的稀释FFO是衡量REIT财务业绩的补充指标，未由GAAP定义。历史上房地产价值随市场情况而上升和下降，但根据GAAP对房地产资产进行成本核算假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地减少。我们认为，通过排除历史成本折旧的影响，这可能对评估当前业绩的相关性有限，FFO有助于不同时期的经营业绩比较。

我们使用FFO作为运营产生的现金流的补充绩效衡量。FFO不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，不一定表示可用于满足现金需求的现金，不应被视为普通股股东可获得的净收入的替代方案。

我们根据Nareit发布的定义和解释指南计算和报告FFO。根据Nareit的定义，FFO是指普通股股东可获得的净收入（按照公认会计原则计算），不包括出售房地产的损益和可折旧房地产的减值减记加上房地产折旧和摊销，并对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后。我们对FFO的计算可能无法与其他REITs报告的FFO进行比较，这些REITs没有按照当前的Nareit定义定义该术语，或者对当前的Nareit定义的解释与我们不同；因此，在将我们的FFO与其他REITs的FFO进行比较时应谨慎行事。

下表调节了普通股股东可从FFO获得的归属于普通股股东的净收入（未经审计，金额以千为单位，每股金额除外）：



	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023
普通股股东可获得的GAAP净收入	$	117,276	$	90,358	$	89,148
加：折旧和摊销		37,874		36,367		37,416
加：减值损失		—		6,953		15,775
减：出售房产收益，净额		(77,822)		(7,979)		(37,296)
归属于普通股股东的Nareit FFO	$	77,328	$	125,699	$	105,043
归属于普通股股东的Nareit FFO每股：
稀释性证券的影响：
加：参与证券		—		682		587
归属于普通股股东的稀释Nareit FFO	$	77,328	$	126,381	$	105,630

用于计算每股Nareit FFO的加权平均股份：
每股基本净收益的股份		46,230		43,743		41,272
稀释性证券的影响：
基于业绩的股票单位		330		498		86
参与证券		—		296		256
稀释性证券的总影响		330		794		342
每股稀释FFO的股份		46,560		44,537		41,614

净营业收入

净营业收入或NOI是一种非GAAP财务指标，其计算方法为（i）一般和管理费用、（ii）交易成本、（iii）实际利息注销、（iv）信用损失准备金、（v）减值损失、（vi）折旧和摊销、（vii）利息费用、（viii）出售房地产的收益或损失以及（ix）所得税收益或费用之前的净收入（亏损）（根据GAAP计算）。我们使用NOI来反映我们投资组合的运营表现，因为NOI不包括与我们物业运营无关的某些项目。

NOI不等于我们根据GAAP确定的净收入（亏损）。此外，我们对NOI一词的使用可能无法与其他房地产公司进行比较，因为它们可能有不同的计算该金额的方法。因此，在将我们的NOI与其他REITs的NOI进行比较时应谨慎行事。

以下是净收益或亏损的对账，这是截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度与NOI最直接可比的GAAP财务指标（单位：千）：


	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023
净收入	$	123,880	$	94,879	$	91,462
加：所得税拨备		179		—		—
减：出售房产收益，净额		(77,822)		(7,979)		(37,296)
加：一般和行政费用		31,120		27,243		24,286
加：交易费用		8,221		819		1,144
加：实际利息核销		41,455		—		—
加：信用损失准备		4,515		741		5,678
加：减值损失		—		6,953		15,775
加：折旧和摊销		37,874		36,367		37,416
加：利息费用		35,306		40,336		47,014
NOI	$	204,728	$	199,359	$	185,479

房地产未计利息、税项、折旧及摊销前利润

房地产或EBITDA的利息、税项、折旧和摊销前利润计算为普通股股东可获得的净收入（按照公认会计原则计算），不包括（i）利息费用，（ii）所得税费用，（iii）房地产折旧和摊销，（iv）可折旧房地产的减值减记，（v）出售可折旧房地产的损益，以及（vi）未合并的合伙企业和合资企业的调整。

EBITDA不能替代根据公认会计原则计算和列报的净收入、营业收入或经营活动产生的现金流量。为了分析我们的财务业绩、财务状况或现金流，您不应依赖EBITDA来替代任何此类GAAP财务指标或孤立地考虑它。净收入是与EBITDA最直接可比的GAAP衡量标准。

以下是净收入或亏损的对账，这是与下列期间的EBITDA最直接可比的GAAP财务指标（单位：千）：


	年初至今			三个月结束
	12/31/25			12/31/25				9/30/25		6/30/25			3/31/25			12/31/24
净收入（亏损）	$	123,880		$	103,651		$	(18,540)		$	16,548		$	22,221		$	19,590
减/加：（收益）/出售损失		(77,822)			(78,057)			738			(332)			(171)			(1,097)
加/减：所得税拨备（收益）		179			218			42			(81)			—			—
加：减值损失		—			—			—			—			—			6,953
加：利息费用		35,306			10,588			8,791			8,014			7,913			8,365
加：折旧和摊销		37,874			10,949			8,987			8,776			9,162			9,194
EBITDA		119,417			47,349			18			32,925			39,125			43,005
加/（减）：非经常性一次性项目		49,783	⁽¹⁾		(1,051)	⁽²⁾		42,418	⁽³⁾		8,011	⁽⁴⁾		405	⁽⁵⁾		(3,379)	⁽⁶⁾
调整后EBITDA	$	169,200		$	46,298		$	42,436		$	40,936		$	39,530		$	39,626

利息支出	$	35,306		$	10,588		$	8,791		$	8,014		$	7,913		$	8,365

利息覆盖率		4.8	x		4.4	x		4.8	x		5.1	x		5.0	x		4.7	x

利息支出	$	35,306		$	10,588		$	8,791		$	8,014		$	7,913		$	8,365
固定费用总额	$	35,306		$	10,588		$	8,791		$	8,014		$	7,913		$	8,365

固定费用覆盖率		4.8	x		4.4	x		4.8	x		5.1	x		5.0	x		4.7	x

(1)	见下文（2）至（5）。

(2)	包括因赎回我们对一家合资企业的优先股权投资而收到的1800美元，以及从一家前运营商收到的600美元一次性收入，部分被957美元的营运资金票据注销和与向RIDEA过渡有关的392美元一次性交易成本所抵消。

(3)	包括与抵押贷款修正案相关的41,455美元实际利息注销，该修正案允许在允许的窗口内进行免罚金的提前还款窗口，因运营商申请破产而进行的1,271美元直线应收租金注销，554美元与抵押贷款发放相关的信贷损失准备金以及与过渡到RIDEA相关的488美元一次性交易成本，部分被与提前偿还夹层贷款相关的975美元的退出内部收益率和收回与贷款还款相关的375美元的信贷损失所抵消。

(4)	包括支付给New Perspective的5971美元终止费、与员工退休相关的1136美元一次性费用、520美元一次性RIDEA交易费用以及与抵押贷款发放相关的384美元信贷损失准备金。

(5)	包括2693美元的营运资金票据注销、371美元的相关应收利息和303美元的一次性交易成本，所有这些都与向RIDEA的过渡有关，部分被与赎回我们在一家合资企业的优先股权投资有关的13%的退出IRR 2962美元所抵消。

(6)	包括与恢复两项主租赁的权责发生制会计核算有关的一次性额外直线收入3158美元，收回与应收抵押贷款注销有关的信贷损失511美元，部分被与注销一笔无法收回的应收贷款有关的信贷损失准备金290美元所抵消。

关键会计政策和估计

我们的会计政策在第8项下有更全面的描述。财务报表——脚注2。重要会计政策摘要。如脚注2所述，按照公认会计原则编制财务报表要求管理层对影响我们合并财务报表和附注中报告的金额的未来事件作出估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。下面列出的是那些我们认为至关重要并需要在其应用中使用重大判断的政策和估计。

长期资产减值

当有事件或情况变化表明该资产可能发生减值或该资产的账面值可能无法通过未来未折现现金流量收回时，分类为持有待用的资产将定期进行减值评估。在存在减值迹象的情况下，未贴现未来现金流假设中要求的估计包括管理层对与现有经营者修改租约、确定更换经营者或出售不动产投资等各种情形的概率加权。此外，未贴现的未来现金流包括管理层对租金收入、净营业收入、资本化率和预期持有期的假设。在公允价值的确定中，我们采用当期评估或其他第三方价值意见等公允价值的估计，如预计的贴现未来现金流。

经营者债务的可收回性

我们评估几乎所有我们的租赁、融资应收账款和抵押贷款付款通过到期的可收回性。如果无法收回，我们的全部或部分直线应收租金、应收实际利息和其他租赁应收款可能会被注销。为了评估我们的付款的可收回性，我们做出的假设包括评估运营商的付款历史、运营商的财务实力、预计的未来市场状况和合同金额以及预期付款的时间。我们准确预测几乎所有应付给我们的款项的可收回性的能力会影响直线租金、有效利息和其他租赁应收款注销的时间，如果有的话。虽然我们认为我们的假设是合理的，但这些假设的变化可能会对我们的合并财务报表产生重大影响。

采购价格分配

我们对每笔购买交易进行评估，以确定被收购资产是否符合资产收购或企业合并的定义。与不被视为企业合并的收购相关的交易成本计入被收购资产的成本基础，而与被视为企业合并的收购相关的交易成本在发生时计入费用。

我们根据每个组成部分的相对公允价值作出估计，作为我们将资产收购的购买价格分配给收购的各个组成部分的一部分。我们购买分配中最重要的组成部分通常是将公允价值分配给土地和建筑物。我们对所收购土地和建筑物公允价值的估计分别采用销售比较法和收益法确定，并包括可比土地销售、直接资本化率和物业净营业收入的假设。

就建筑物的公允价值以及对土地和其他无形资产的价值分配而言，对这些组成部分价值的估计将影响我们在所购物业的估计使用寿命或剩余租赁期限内记录的折旧和摊销金额。

流动性和资本资源

现金来源和用途

截至2025年12月31日，我们有6.50亿美元的流动资金如下（金额以千为单位）：


	截至2025年12月31日
现金及现金等价物	$	14,387
在无抵押循环信贷额度下可用		347,137	⁽¹⁾
可根据Equity Distribution协议		288,509	⁽²⁾
总流动性	$	650,033	⁽³⁾

(1)	在2025年12月31日之后，我们在无担保循环信贷额度下借了107,000美元。因此，我们有359,863美元未偿还，其中240,137美元可供借款。

(2)	在2025年12月31日之后，根据我们的Equity Distribution协议，我们出售了71,059股普通股。因此，根据Equity Distribution协议，我们有285,970美元可用。

(3)	在2025年12月31日之后，我们有540,494美元的流动性。见上文（1）和（2）。

我们认为，我们目前的现金余额、可供分配或再投资的运营现金流、我们的借贷能力和我们进入资本市场的潜在能力足以支付我们目前的运营成本、履行债务义务和支付普通股息，至少足以维持我们的房地产投资信托基金地位并在到期时或到期前偿还借款。融资和投资活动所使用的现金流的时间、来源和数量对资本市场的环境非常敏感，特别是对利率的变化非常敏感。此外，通货膨胀对我们运营商的业务、经营业绩、现金流和财务状况产生了不利影响，进而可能对我们的财务状况产生不利影响。

物业的经营业绩将受到营运商可能无法控制的各种因素的影响。这些因素包括但不限于经济的健康状况、通胀压力、员工的可用性和成本、竞争的老年人住房和医疗保健设施的供应或需求变化、雇用和维持合格员工的能力、控制其他不断上升的运营成本的能力、医疗保健行业重大改革的潜力，以及我们的行业或我们的物业所在市场可能面临的相关入住挑战。此外，我们未来净收入和现金流的增长可能会受到政府法规和医疗保健行业融资变化的各种提议或任何其他传染病和流行病爆发的影响的不利影响。我们目前无法预测这些潜在事件可能产生的影响，如果有的话。我们认为，已为贷款和融资应收款被证明无法收回的可能性计提了充足的拨备，但我们将不断评估我们的老年人住房和医疗保健物业运营的财务状况。此外，我们将监控我们的借款人以及抵押贷款和融资应收账款的基础抵押品，并将在认为必要时对该条款进行未来修订。

取决于我们的借贷能力、遵守财务契约、进入资本市场的能力以及支付股息可能会受到负面影响。我们不断评估具有成本效益的资本的可用性，并认为我们有足够的流动性来支付当前的股息、公司费用和2026年的额外资本投资。

我们的投资，主要是我们对自有不动产、融资租赁和抵押贷款的投资，由于市场价格、利率和通胀预期的变化，其账面价值可能会受到损失。对利率的影响可能会影响我们的运营融资成本以及我们金融资产的公平市场价值。通常，我们的租约约定了每年的涨幅，我们的贷款有预定的利率涨幅。由于我们最初可能会用浮动利率债务为我们的一些投资提供资金，如果中长期利率要提高，我们将面临净息差恶化的风险。

我们的主要现金来源包括租金和利息收入、无担保信贷额度下的借款、公开和非公开发行债务和股本证券、投资处置收益以及应收贷款的本金支付。我们现金的主要用途包括物业运营费用和SHOP部门内的经常性资本支出、股息分配、偿债付款（包括本金和利息）、不动产投资（包括收购、翻新和其他资本改进和建设预付款）、贷款预付款以及一般和管理费用。这些现金来源和用途反映在我们的合并现金流量表中，摘要如下（单位：千）：


	截至12月31日止年度，					改变
提供（使用）的现金净额：	2025		2024			$
经营活动	$	135,977	$	125,875	$	10,102
投资活动		(269,944)		90,680		(360,624)
融资活动		138,940		(227,427)		366,367
现金及现金等价物增加（减少）额		4,973		(10,872)		15,845
现金及现金等价物，期初		9,414		20,286		(10,872)
现金及现金等价物，期末	$	14,387	$	9,414	$	4,973

债务义务

无担保信贷便利。我们有一份无担保信贷协议，规定贷款人的总承诺金额高达5.25亿美元，其中包括4.25亿美元的循环信贷额度和两笔5000万美元的定期贷款（“原始定期贷款”）。原始定期贷款的到期日分别为2025年11月19日和2026年11月19日。循环信贷安排的到期日为2026年11月19日。无担保信贷协议允许我们请求增加循环信贷额度和定期贷款承诺，总额最高可达10亿美元。在2025年第三季度，我们签订了一份将于2029年7月到期的新的四年期无抵押信贷协议（“新信贷协议”），以取代我们之前的信贷协议。新信贷协议将我们循环信贷额度的总承诺从4.25亿美元增加到6.00亿美元（“循环信贷额度”），并提供了将总承诺增加到总计12亿美元（“手风琴”）的机会。新的信贷协议规定了一年的延期选择权，但须符合惯例条件。新信贷协议的重要条款保持不变。就新信贷协议而言，原定期贷款滚入循环信贷额度。在2025年第四季度，我们修订了新的信贷协议，通过行使Accordion和既定定期贷款总额2亿美元（“定期贷款”），将贷款人的总承诺增加2亿美元，达到总额8亿美元。定期贷款包括5000万美元、5500万美元、5500万美元和4000万美元借款，合同期限分别为三年、四年、五年和七年。

根据我们在2025年12月31日的杠杆，循环信贷额度每年按调整后的SOFR加110个基点和15个基点的设施费提供利息，定期贷款每年按SOFR加115个基点为三年、四年和五年借款提供利息，为七年借款提供150个基点。

利率互换协议。就订立上文所讨论的原始定期贷款而言，我们订立了两份期限分别为2025年11月19日和2026年11月19日的接收可变/支付固定利率互换协议，有效锁定了原始定期贷款借款在贷款的四年和五年期限内的预测利息支付。此外，在2025年第四季度，我们分别签订了期限为三年、四年、五年和七年的利率互换（“利率互换”），以有效锁定定期贷款的预测利息支付。我们的利率掉期被视为现金流对冲，并以公允价值记录在我们的综合资产负债表中，这些工具的公允价值变动在我们的综合资产负债表的累计其他综合收益（损失）中确认。截至2025年12月31日止年度，我们录得利率掉期公允价值减少330万美元。

下表列出了关于我们2025年12月31日利率掉期的信息（美元金额以千为单位）：


						概念性			公允价值
进入日期	到期日	互换利率			利率指数	金额			2025年12月31日
2021年11月	2025年11月19日	不适用	%	⁽¹⁾	1个月SOFR	$	不适用	⁽¹⁾	$	—	⁽¹⁾
2021年11月	2026年11月19日	2.46	%		1个月SOFR		50,000	⁽²⁾		938
2025年12月	2028年12月12日	4.61	%		具有5天回看的SOFR		25,000			(52)
2025年12月	2028年12月12日	4.61	%		具有5天回看的SOFR		25,000			(55)
2025年12月	2029年12月12日	4.65	%		具有5天回看的SOFR		55,000			(136)
2025年12月	2030年12月12日	4.68	%		具有5天回看的SOFR		30,000			(45)
2025年12月	2030年12月12日	4.72	%		具有5天回看的SOFR		25,000			(74)
2025年12月	2032年12月12日	5.21	%		具有5天回看的SOFR		27,500			(45)
2025年12月	2032年12月12日	5.25	%		具有5天回看的SOFR		12,500			(49)
						$	250,000		$	482

(1)	名义金额为5万美元的利率互换于2025年11月19日到期。据此，利率掉期的公允价值在2025年12月31日为0美元。

(2)	2025年第三季度期间，利率互换滚入循环信贷额度。

高级无抵押票据。我们有机构投资者持有的高级无抵押票据，利率从3.66%到4.5%不等。高级无抵押票据于2026年至2033年之间到期。

截至2025年12月31日按构成部分分列的债务如下（以千美元计）：


	适用			可用
	利息	优秀		为
债务义务	率⁽¹⁾	余额		借款
循环信贷额度⁽²⁾	4.40%	$	252,863	$	347,137
定期贷款，扣除债务发行成本	4.77%		198,213		—
高级无抵押票据，扣除债务发行成本⁽³⁾	4.12%		391,105		—
合计	4.36%	$	842,181	$	347,137

(1)	代表截至2025年12月31日的加权平均利率。

(2)	在2025年12月31日之后，我们在无担保循环信贷额度下借入了107,000美元。因此，我们的无担保循环信贷额度下有359,863美元未偿还和240,137美元可供借款。

(3)	在2025年12月31日之后，我们偿还了我们的高级无担保票据的5,000美元预定本金偿还。因此，在我们的高级无担保票据下，我们有386,105美元的未偿债务，扣除债务发行成本。

截至2025年12月31日止年度，我们的债务借款和偿还情况如下（单位：千）：


债务义务		借款			还款
循环信贷额度	$	486,500	⁽¹⁾	$	(377,987)
定期贷款		200,000			(100,000)
高级无抵押票据		—			(49,500)	⁽²⁾
合计	$	686,500		$	(527,487)

(1)	在2025年12月31日之后，我们在无担保循环信贷额度下借入了107,000美元。因此，我们的无担保循环信贷额度下有359,863美元未偿还和240,137美元可供借款。

(2)	在2025年12月31日之后，我们偿还了我们的高级无担保票据的5,000美元预定本金偿还。因此，在我们的高级无担保票据下，我们有386,105美元的未偿债务，扣除债务发行成本。

股权

截至2025年12月31日，我们有48,481，892股已发行普通股，资产负债表上的股本总额为12亿美元，股本证券的市值为17亿美元。在截至2025年12月31日的一年中，我们宣布并支付了1.074亿美元的现金股息。

非控制性权益。我们已建立合作伙伴关系，以开发和/或拥有房地产。鉴于我们的有限成员没有实质性的启动权、清算权或参与权，我们得出的结论是合伙企业是VIE。由于我们对VIE行使权力并获得利益，我们被认为是主要受益者。因此，我们合并VIE并按成本记录非控股权益。截至2025年12月31日，我们有以下合并VIE（单位：千）：


					毛额
投资		物业			合并			非控制性
年份	目的	类型	状态		物业、厂房及设备⁽¹⁾			利益
2024	自有房产	SH	NC/SC	$	122,460		$	58,010
2024	自有房产	SH	数控		41,000			3,015
2023	自有房产	SH	Oh		54,942			9,134
2023	自有房产	SH	数控		123,082			2,916
2022	自有房产	SNF	佛罗里达州		76,545	⁽²⁾		14,325
合计				$	418,029		$	87,400

(1)	包括房地产投资总额，不包括无形资产。

(2)	在2025年第四季度期间，承租人提供了行使购买选择权的意向通知，退出IRR为8.5%。

截至2025年12月31日止年度，我们收购合营伙伴于

这家合资企业在俄勒冈州拥有两个老年人住房社区，共186个单元，售价120万美元。因此，我们获得了这些社区的完全所有权和控制权。因此，这些合资企业未在上表中列出。

普通股。我们有一份股权分配协议（“Equity Distribution协议”），不时提供和出售我们普通股的总发行价最高为4亿美元的股票。该Equity Distribution协议规定了通过普通经纪人交易的方式出售普通股，其中可能包括大宗交易，或被视为“在市场上”发售的交易。

在截至2025年12月31日的年度内，我们根据Equity Distribution协议出售了280.42万股普通股，获得了1.006亿美元的净收益。因此，截至2025年12月31日，根据Equity Distribution协议，我们有2.886亿美元可用。在出售普通股的同时，我们产生了与Equity Distribution协议相关的40万美元成本，这些成本已作为收到的收益的减少记录在额外的实收资本中。在2025年12月31日之后，根据我们的Equity Distribution协议，我们以250万美元的净收益出售了71,059股普通股。

在2025年期间，我们收购了员工持有的151,018股普通股，这些员工提出了自有股份，以履行预扣税款义务。在2025年12月31日之后，我们宣布2026年1月、2月和3月的普通股每月现金股息为每股0.19美元，分别于2026年1月30日、2月27日和3月31日支付给2026年1月22日、2月20日和3月23日登记在册的股东。

基于股票的薪酬计划。2021年期间，我们通过，我们的股东批准了2021年股权参与计划（“2021年计划”），以取代2015年股权参与计划（“2015年计划”）。根据2021年计划，1,900，000股普通股已获授权并保留用于奖励，减去在2020年12月31日之后和通过之前根据2015年计划授予的每1股受制于奖励的股份。此外，因股份于2020年12月31日后被没收或注销而未根据2015年计划根据未偿还奖励发行的任何股份，将被添加到2021年计划下并可用于奖励。根据2021年计划，这些股份被授权并保留用于奖励高级职员、雇员、非雇员董事和顾问。根据2021年计划授予的奖励条款由我们的薪酬委员会酌情确定。截至2025年12月31日，我们有1,327，393股普通股根据2021年计划保留用于奖励。

限制性股票和基于业绩的股票单位。2025年期间，我们根据2021年计划授予了236,242股限制性普通股和基于业绩的股票单位如下：


编号	价格每
股份	分享		奖励类型	授予期
113,790	$	34.88	限制性股票	3年内按比例
5,626	$	35.55	限制性股票	2028年4月30日
15,625	$	35.20	限制性股票	⁽¹⁾
52,666	$	34.88	基于业绩的股票单位	TSR目标⁽²⁾
48,535	$	34.88	基于业绩的股票单位	TSR目标⁽³⁾
236,242

(1)	归属日为授予日的一周年纪念日与授予日之后的下一次LTC股东年会日期两者中较早者。

(2)	归属基于在3年内实现一定的股东总回报（“TSR”）目标。

(3)	归属基于在3年内相对于预定义同业组的TSR实现一定的TSR目标。

截至2025年12月31日，与未归属的已发行限制性普通股和基于绩效的股票单位的未来服务期相关的剩余待确认补偿费用如下（美元金额，单位：千）：


	剩余
	Compensation
归属日期	费用
2026	$	5,887
2027		2,899
2028		322
合计	$	9,108

股票期权。截至2025年12月31日止年度，我们没有发行任何股票期权。截至2025年12月31日，我们没有尚未行使和可行使的股票期权。

材料现金需求

我们监控我们的合同义务和上述承诺，以确保资金可用于在到期时履行义务。下表是我们截至2025年12月31日的长期合同义务（预定本金支付和到期金额），不包括利息和债务发行成本的影响（单位：千）：


	合计			2026			2027		2028		2029		2030		此后
循环信贷额度	$	252,863	⁽¹⁾	$	—		$	—	$	252,863	$	—	$	—	$	—
定期贷款		200,000			—			—		50,000		55,000		55,000		40,000
高级无抵押票据		392,000	⁽²⁾		51,500	⁽²⁾		54,500		55,000		63,000		67,000		101,000
	$	844,863		$	51,500		$	54,500	$	357,863	$	118,000	$	122,000	$	141,000

(1)	在2025年12月31日之后，我们在无担保循环信贷额度下借入了107,000美元。因此，我们的无担保循环信贷额度下有359,863美元未偿还和240,137美元可供借款。

(2)	在2025年12月31日之后，我们偿还了5000美元的优先无担保票据的预定本金偿还。因此，我们的高级无担保票据下有386,105美元的未偿债务。

下表为截至2025年12月31日我们根据截至年底的当前利率预测的利息支出，不包括资本化利息、债务发行成本摊销和银行费用（单位：千）：


	合计		2026		2027		2028		2029		2030		此后
循环信贷额度	$	41,110	$	12,351	$	11,251	$	11,282	$	6,226	$	—	$	—
定期贷款		44,824		9,671		9,671		9,569		7,191		4,595		4,127
高级无抵押票据		56,228		15,218		13,154		10,306		7,995		5,751		3,804
	$	142,162	$	37,240	$	34,076	$	31,157	$	21,412	$	10,346	$	7,931

另外，见项目8。财务报表——附注16。我们合并财务报表中的承诺和或有事项，以获取有关我们的合同承诺的更多信息。

表外安排

我们没有预计会对我们的流动性和资本资源产生重大影响的表外安排。

项目7a。关于市场风险的定量和定性披露

我们面临与利率变化相关的市场风险，因为它们与我们的应收抵押贷款和债务有关。除利率互换外，我们不使用衍生金融工具。

利率风险对许多因素都很敏感，包括政府的货币和税收政策、国内和国际经济和政治考虑以及其他我们无法控制的因素。以下披露的目的是提供一个框架来理解我们对截至2025年12月31日的利率假设变化的敏感性。

我们与金融工具相关的未来收益、现金流和估计公允价值取决于普遍的市场利率，例如SOFR或美国国债的定期利率。利率变动一般会影响应收抵押贷款和固定利率债务的公允价值，但不会影响未来收益或现金流。我们的应收抵押贷款和债务，例如我们的高级无抵押票据，主要是固定利率工具。此外，我们有八项利率互换协议，以有效锁定我们基于SOFR的定期贷款的预测利息支付。对于浮动利率债务，比如我们的循环信贷额度，利率的变化一般不会影响公允价值，但会影响未来的收益和现金流。截至2025年12月31日，我们合并借款的70.0%的利率为固定利率或固定利率掉期。截至2025年12月31日止利息

相关基准利率每提高1%，我们未对冲的浮动利率借款的费用将每年增加约210万美元。

下表是我们2025年12月31日对我们金融工具的估计公允价值，使用的贴现率是根据管理层对可比贷款和可比期限工具目前通行的利率的估计以及估计贴现率增加或减少1%的影响（以千美元计）计量的：


						公允价值变动
	折扣		公平			增长1%		减少1%

金融工具	率		价值			贴现率
应收融资款，扣除信用损失准备金	7.5%		$	367,986		$	(8,342)	$	8,561
应收抵押贷款，扣除信用损失准备金	8.8%	⁽¹⁾		462,312	⁽¹⁾		(13,985)		15,468
应收票据，扣除信用损失准备金	7.7%			29,576			(395)		401
高级无抵押票据，扣除债务发行成本	⁽²⁾			372,511			(11,887)		12,440

(1)	表示我们的抵押贷款的公允价值，使用基于预期未来现金流的贴现现金流方法估计。在2025年12月31日之后，Prestige提供了其打算在2026年偿还抵押贷款的通知。据此，该抵押贷款的估计公允价值与其账面价值相若。

(2)	于2025年12月31日，用于对我们的优先无抵押票据的未来现金流出进行估值的贴现率对于2030年之前到期的票据为5.25%，对于2030年或之后到期的票据为5.5%。

上述利率变化的估计影响是通过考虑假设利率对我们的借贷成本、贷款利率和当前美国国债利率的影响来确定的，我们的金融工具可能从中定价。我们认为，与我们的金融工具相关的未来市场利率风险不会对我们的财务状况或经营业绩产生重大影响。这些分析没有考虑行业特定事件、房地产市场变化或其他可能增加或减少我们金融工具公允价值的整体经济活动的影响。如果发生此类事件或变化，我们将考虑采取行动减轻和/或减少此类变化带来的任何负面影响。然而，由于将采取的具体行动及其可能产生的影响的不确定性，敏感性分析假设我们的资本结构没有变化。

项目8。财务报表

LTC Properties, Inc.

综合财务报表索引

和财务报表附表



		页
独立注册会计师事务所报告（PCAOB ID：42）		65
截至2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产负债表		67
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的综合损益表		68
截至2025年、2024年及2023年12月31日止年度综合全面收益表		69
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的合并权益表		70
截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的合并现金流量表		71
合并财务报表附注		72
合并财务报表附表
附表二—估值及合资格帐目		112
附表三—房地产与累计折旧		113
附表四—应收不动产抵押贷款		118

独立注册会计师事务所的报告

致LTC Properties, Inc.的股东和董事会

对财务报表的意见

我们审计了所附的LTC Properties, Inc.（本公司）截至2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产负债表，截至2025年12月31日止三个年度各年的相关合并损益表、综合收益表、权益表和现金流量表，以及索引第15（a）（2）项所列的相关附注和财务报表附表（统称“合并财务报表”）。我们认为，合并财务报表按照美国公认会计原则，在所有重大方面公允反映了公司于2025年12月31日和2024年12月31日的财务状况，以及截至2025年12月31日止三年期间每年的经营业绩和现金流量。

我们还根据美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，根据Treadway委员会发起组织委员会发布的内部控制——综合框架（2013年框架）中确立的标准，对公司截至2025年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，我们2026年2月24日的报告对此发表了无保留意见。

意见依据

这些财务报表由公司管理层负责。我们的责任是在我们审计的基础上对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。

我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以就财务报表是否不存在重大错报、无论是由于错误还是欺诈获得合理保证。我们的审计包括执行程序以评估财务报表的重大错报风险，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查有关财务报表中的数额和披露的证据。我们的审计还包括评估管理层所使用的会计原则和作出的重大估计，以及评估财务报表的总体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。

关键审计事项

下文通报的关键审计事项是对财务报表的本期审计产生的事项，已传达或要求传达给审计委员会，并且：（1）涉及对财务报表具有重要意义的账目或披露，以及（2）涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的沟通不会以任何方式改变我们对合并财务报表的意见，作为一个整体，我们也不会通过传达下文的关键审计事项，就关键审计事项或与其相关的账户或披露提供单独的意见。



	采购价格核算
事项说明	如综合财务报表附注5所述，截至2025年12月31日止年度，公司以3.547亿美元收购了11个社区，每个社区均作为资产收购入账，因此按收购房地产物业的价格入账，包括交易成本。每项收购的购买价格主要根据所收购资产的相对公允价值分配给土地和建筑物。收购资产的公允价值由公司采用与土地相关的销售比较法和与建筑物相关的收益法确定。审计公司对其收购事项的会计处理，由于当年房地产投资收购事项的重大意义，以及采购价款分配涉及的估算主观性等原因，导致公司会计处理复杂。该重大估计主要是由于用于计量资产公允价值的估值模型的输入值具有判断性质。使用的更重要的假设包括可比的土地销售、直接资本化率和净营业收入。
我们如何解决了 Matter in Our 审计	我们获得了一项谅解，评估了设计并测试了对管理层对物业收购的会计控制的运营有效性，包括对公司审查购买价格分配所依据的假设、现金流量预测和所使用的基础数据的准确性的控制。例如，我们测试了对估值模型的审查以及用于制定此类估计的基本假设的控制。我们还评估了在制定所收购资产的公允价值估计时使用的重要假设和方法。为测试所收购土地和建筑物的估计公允价值，我们执行了审计程序，其中包括（其中包括）评估公司使用销售比较和收入方法，此外还测试了支持重大假设的基础假设和数据（即可比土地销售、直接资本化率和净营业收入）的完整性和准确性。我们邀请了我们的估值专家来协助我们的测试。例如，我们与我们的估值专家一起使用独立识别的数据来源评估公司在确定土地公允价值时使用的管理层选定的可比土地销售的适当性，并获得市场特定信息，以评估公司在确定建筑物公允价值时使用的直接资本化率和净营业收入的适当性。

/s/安永会计师事务所

我们自1992年起担任公司的核数师。

加利福尼亚州洛杉矶

2026年2月24日

LTC房地产公司

合并资产负债表

（单位：千，每股金额除外）



		12月31日，
		2025		2024
物业、厂房及设备
投资：
土地		$	128,590	$	118,209
建筑物和装修			1,482,075		1,212,853
持有待售物业，扣除累计折旧后净额：2025—0美元；2024—1,346美元			—		670
累计折旧摊销			(408,906)		(405,884)
自有不动产，净额			1,201,759		925,848
应收融资款，扣除信贷损失准备金：2025 — 3631美元；2024 — 3615美元			359,457		357,867
应收抵押贷款，扣除信贷损失准备金：2025 — 3849美元；2024 — 3151美元			381,662		312,583
不动产投资，净额			1,942,878		1,596,298
应收票据，扣除信用损失准备金：2025 — 259美元；2024 — 477美元			25,615		47,240
对未合并合资企业的投资			12,524		30,602
投资，净额			1,981,017		1,674,140

其他资产：
现金及现金等价物			14,387		9,414
与循环信贷额度相关的发债成本			4,742		1,410
应收利息			22,720		60,258
直线应收租金			17,949		21,505
预付费用及其他资产			21,245		19,415
总资产		$	2,062,060	$	1,786,142
负债
循环信贷额度		$	252,863	$	144,350
定期贷款，扣除债务发行成本：2025 — 1787美元；2024 — 192美元			198,213		99,808
高级无担保票据，扣除债务发行成本：2025年— 895美元；2024年— 1058美元			391,105		440,442
应计利息			3,806		3,094
应计费用和其他负债			53,689		45,443
负债总额			899,676		733,137
股权
股东权益：
普通股：面值0.01美元；授权110,000股；已发行和流通股：2025 — 48,482股；2024 — 45,511股			485		455
超过面值的资本			1,189,846		1,082,764
累计净收益			1,843,407		1,725,435
累计其他综合收益			482		3,815
累计分配			(1,959,236)		(1,851,842)
Total LTC房产，Inc.股东权益			1,074,984		960,627
非控股权益			87,400		92,378
总股本			1,162,384		1,053,005
总负债及权益		$	2,062,060	$	1,786,142

见附注。

LTC房地产公司

合并损益表

（单位：千，每股金额除外）


	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023
收入：
租金收入	$	116,171	$	132,278	$	127,350
居民费用和服务		72,116		—		—
应收融资款利息收入		28,315		21,663		15,243
按揭贷款利息收入		39,023		45,216		47,725
利息及其他收入		7,229		10,690		6,926
总收入		262,854		209,847		197,244
费用：
利息支出		35,306		40,336		47,014
折旧及摊销		37,874		36,367		37,416
老年人住房运营费用		54,088		—		—
减值损失		—		6,953		15,775
实际应收利息核销		41,455		—		—
信用损失准备		4,515		741		5,678
交易成本		8,221		819		1,144
三重净租赁物业税费用		10,795		12,930		13,269
一般和行政费用		31,120		27,243		24,286
费用总额		223,374		125,389		144,582

未合并合营企业、不动产处置及其他项目前收入		39,480		84,458		52,662

出售房地产收益，净额		77,822		7,979		37,296
来自未合并合营企业的收入		6,757		2,442		1,504
所得税拨备		(179)		—		—
净收入		123,880		94,879		91,462
分配给非控股权益的收益		(5,908)		(3,839)		(1,727)
归属于LTC Properties, Inc.的净利润		117,972		91,040		89,735
分配给参与证券的收益		(696)		(682)		(587)
普通股股东可获得的净收入	$	117,276	$	90,358	$	89,148

每股普通股收益：
基本	$	2.54	$	2.07	$	2.16
摊薄	$	2.52	$	2.04	$	2.16

用于计算每股普通股收益的加权平均股份：
基本		46,230		43,743		41,272
摊薄		46,560		44,241		41,358

见附注。

LTC房地产公司

综合收益表

（单位：千）



	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023
净收入	$	123,880	$	94,879	$	91,462
重新分类前现金流量套期未实现（亏损）收益		(355)		1,728		1,178
从累计其他综合收益重分类至利息支出的收益		(2,978)		(4,023)		(3,787)
综合收益		120,547		92,584		88,853
减：分配给非控股权益的综合收益		(5,908)		(3,839)		(1,727)
归属于LTC Properties, Inc.的综合收益	$	114,639	$	88,745	$	87,126

LTC房地产公司

合并权益报表

（单位：千，每股金额除外）


					资本在		累计						合计		非-
	普通股				超额		净		累计		累计		股东'		控制		合计
		股份	金额		票面价值		收入		OCI		分配		股权		利益		股权
余额— 2022年12月31日		41,262		412	$	931,124	$	1,544,660	$	8,719	$	(1,656,548)	$	828,367	$	21,940	$	850,307
发行普通股		1,658		17		53,671		—		—		—		53,688		—		53,688
发行限制性股票		146		1		(1)		—		—		—		—		—		—
净收入		—		—		—		89,735		—		—		89,735		1,727		91,462
基于股票的补偿费用		—		—		8,481		—		—		—		8,481		—		8,481
非控股权益出资		—		—		—		—		—		—		—		12,965		12,965
非控股权益分派		—		—		—		—		—		—		—		(1,644)		(1,644)
普通股现金分配（每股2.28美元）		—		—		—		—		—		(94,764)		(94,764)		—		(94,764)
代替普通股缴税的现金		(43)		—		(1,619)		—		—		—		(1,619)		—		(1,619)
利率互换的公平市场估值调整		—		—		—		—		(2,609)		—		(2,609)		—		(2,609)
其他		(1)		—		—		—		—		—		—		—		—
余额— 2023年12月31日		43,022		430		991,656		1,634,395		6,110		(1,751,312)		881,279		34,988		916,267
发行普通股		2,363		23		82,381		—		—		—		82,404		—		82,404
发行限制性股票		175		2		(2)		—		—		—		—		—		—
净收入		—		—		—		91,040		—		—		91,040		3,839		94,879
基于股票的补偿费用		—		—		9,052		—		—		—		9,052		—		9,052
基于业绩的股票单位归属，		—		—		(30)		—				—		(30)		—		(30)
非控股权益出资		—		—		—		—		—		—		—		61,025		61,025
非控股权益分派		—		—		—		—		—		—		—		(6,234)		(6,234)
将合资伙伴的非控股权益转让给LTC		—		—		1,240		—		—		—		1,240		(1,240)		—
普通股现金分配（每股2.28美元）		—		—		—		—		—		(100,530)		(100,530)		—		(100,530)
代替普通股缴税的现金		(49)		—		(1,533)		—		—		—		(1,533)		—		(1,533)
利率互换的公平市场估值调整		—		—		—		—		(2,295)		—		(2,295)		—		(2,295)
余额— 2024年12月31日		45,511		455		1,082,764		1,725,435		3,815		(1,851,842)		960,627		92,378		1,053,005
发行普通股		2,804		28		100,091		—		—		—		100,119		—		100,119
发行限制性股票		135		1		(1)		—		—		—		—		—		—
净收入		—		—		—		117,972		—		—		117,972		5,908		123,880
基于股票的补偿费用		—		—		9,329		—		—		—		9,329		—		9,329
基于业绩的股票单位归属		183		2		(2)		—		—		—		—		—		—
收购非控股权益		—		—		2,883		—		—		—		2,883		(4,033)		(1,150)
非控股权益分派		—		—		—		—		—		—		—		(6,853)		(6,853)
普通股现金分配（每股2.28美元）		—		—		—		—		—		(107,394)		(107,394)		—		(107,394)
代替普通股缴税的现金		(151)		(1)		(5,208)		—		—		—		(5,209)		—		(5,209)
利率互换的公平市场估值调整		—		—		—		—		(3,333)		—		(3,333)		—		(3,333)
其他		—		—		(10)		—		—		—		(10)		—		(10)
余额— 2025年12月31日		48,482	$	485	$	1,189,846	$	1,843,407	$	482	$	(1,959,236)	$	1,074,984	$	87,400	$	1,162,384

见附注。

LTC房地产公司

合并现金流量表

（单位：千）


	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023
经营活动：
净收入	$	123,880	$	94,879	$	91,462
调整以使经营活动产生的净收入与净现金保持一致：
折旧及摊销		37,874		36,367		37,416
基于股票的补偿费用		9,329		9,052		8,481
减值损失		—		6,953		15,775
出售房地产收益，净额		(77,822)		(7,979)		(37,296)
所得税拨备		179		—
来自未合并合营企业的收入		(6,757)		(2,442)		(1,504)
来自未合并合资企业的收入分配		6,839		1,278		56
直线租金调整		1,631		(2,268)		2,078
直线租金收入可收回性调整		1,514		—		(1,380)
租赁奖励可收回性调整		249		321		26
租赁奖励摊销		687		818		773
实际应收利息核销		41,455		—		—
信用损失准备		4,515		741		5,678
利息准备金的运用		—		(233)		(1,939)
债务发行成本摊销		1,626		1,059		1,205
其他非现金项目，净额		67		95		95
经营性资产负债变动
为租赁奖励提供资金		—		(1,924)		(1,627)
应收利息增加		(9,737)		(10,390)		(9,283)
应计应付利息增加（减少）额		712		(771)		(1,369)
其他资产和负债净变动		(264)		319		(4,155)
经营活动所产生的现金净额		135,977		125,875		104,492
投资活动：
投资房地产物业		(354,587)		(319)		(43,759)
房地产资本改善投资		(7,270)		(13,675)		(9,686)
出售房地产所得款项，净额		126,701		38,867		66,274
应收融资款投资		(1,664)		(97)		(112,712)
应收不动产抵押贷款投资		(107,632)		(21,833)		(72,230)
应收抵押贷款收到的本金付款		38,237		85,905		10,351
对未合并合资企业的投资		(1,262)		(11,262)		—
未合并合营企业投资的清算收益		19,340		—		—
应收票据项下的垫款和来源		(25)		(340)		(20,377)
应收票据收到的本金付款		18,218		13,434		7,227
投资活动提供（使用）的现金净额		(269,944)		90,680		(174,912)
融资活动：
循环信贷额度下的借款（还款）净额		108,513		(157,900)		172,250
债务收益		200,000		—		—
偿还债务		(149,500)		(49,160)		(49,160)
发行普通股所得款项		100,555		83,107		53,777
支付普通股发行费用		(436)		(703)		(89)
支付给股东的分配		(107,394)		(100,530)		(94,764)
收购及向非控股权益支付的分派		(1,188)		(109)		—
支付的融资成本		(6,390)		(569)		(68)
限制性股票归属时以现金代缴税的现金		(5,209)		(1,533)		(1,619)
其他		(11)		(30)		—
筹资活动提供（使用）的现金净额		138,940		(227,427)		80,327
现金及现金等价物增加（减少）额		4,973		(10,872)		9,907
现金及现金等价物，期初		9,414		20,286		10,379
现金及现金等价物，期末	$	14,387	$	9,414	$	20,286
补充披露现金流信息：
已付利息	$	32,968	$	40,048	$	47,178

见附注。

1.公司

LTC Properties, Inc.（“LTC”或“公司”）于1992年5月12日在马里兰州注册成立，于1992年8月25日开始运营。LTC是一家房地产投资信托基金（“REIT”），主要通过所有权、售后回租、抵押融资、合资企业、建设融资以及包括优先股权、过桥和夹层贷款在内的结构性融资解决方案，对老年人住房和医疗保健物业进行投资。2025年第二季度，在2008年《住房和经济复苏法》允许的情况下，LTC开始使用2007年《房地产投资信托基金投资多元化和赋权法案》（通常称为“RIDEA”）授权的结构。我们的主要目标是创造、维持和提高股东权益价值，并通过对老年人住房和由经验丰富的运营商管理的医疗保健物业的房地产投资，为股东提供当前收入以供分配。我们的初级老年人住房和医疗保健财产分类包括熟练护理中心（“SNF”）、辅助生活社区（“ALF”）、独立生活社区（“ILF”）、记忆护理社区（“MC”）及其组合。我们还投资于其他（“OTH”）类型的物业，例如地块、开发中项目（“UDP”）和行为健康护理医院。ILF、ALF、MC及其组合被纳入老年人住房社区（“SH”）分类。

2.重要会计政策摘要

列报依据

随附的合并财务报表包括我们的全资子公司LTC和我们的合并公司的账目。所有公司间投资、账户和交易均已消除。

任何有关物业或设施数量、单位数量、床位数量、经营者数量、房地产投资收益率的提法都是未经审计的，超出了我们独立注册会计师事务所根据公众公司会计监督委员会的标准对我们合并财务报表进行审计的范围。

合并

在开始时，并在持续的基础上，随着情况表明需要重新考虑，我们首先在可变利益实体（“VIE”）下，然后在投票模式下，对每个非我们全资拥有的法律实体进行评估以进行合并。我们的评估考虑了我们所有的可变利益，包括共同或优先股权所有权、贷款和其他参与工具。可变利益模型适用于满足特定标准的实体。

如果一个实体被确定为VIE，我们会评估我们是否是主要受益人。首要受益者分析是基于权力和利益的定性分析。如果我们同时拥有权力和利益，我们就会巩固一个VIE ——即（i）我们有权指导对VIE经济绩效（权力）影响最大的VIE活动，以及（ii）我们有义务吸收可能对VIE具有重大影响的VIE损失，或有权从VIE获得可能对VIE具有重大影响的利益（利益）。如果我们在VIE中拥有可变权益，但我们不是主要受益人，我们使用权益会计法对我们的投资进行会计处理。

如果一个法人实体不符合VIE的特征，我们在投票权益模型下对这类实体进行评估。在投票权模式下，如果我们直接或间接拥有超过50%的投票权股份，我们将合并该实体。

财务会计准则委员会（“财务会计准则委员会”）要求根据可赎回证券分类和计量规则的规定，将非控制性权益分类为合并资产负债表中合并权益的组成部分。该指引要求合并净收入按归属于控股和非控股权益的金额报告。每股收益的计算将基于归属于控股权益的收益金额。

估计数的使用

按照公认会计原则（“GAAP”）编制合并财务报表要求管理层做出影响合并财务报表和附注中报告的金额的估计和假设。实际结果可能与这些估计不同。我们最重要的假设和估计与房地产的估值、收购资产的购买价格分配、收入确认包括租户应收款项的可收回性和资产减值有关。

分部披露

FASB要求上市公司披露有关其可报告分部的更详细信息，特别是有关定期向首席运营决策者（“CODM”）提供的重大分部费用的信息。重大分部费用被确定为易于计算并定期提供给主要经营决策者的费用。此外，要求上市公司披露被确定为主要经营决策者的个人或团体或委员会的头衔和职位。

公司在确定可报告经营分部时采用管理法。管理方法将其主要经营决策者用于作出经营决策、分配资源和评估业绩的内部组织和报告视为确定我们可报告分部的来源。在作出这一决定时，公司：

确定其CODM；

ii.

识别和分析潜在的业务组成部分；

iii.

确定其经营分部；和

iv.

确定是否有多个经营分部需要作为可报告分部列报。

如上所述，我们在2025年第二季度开始使用RIDEA结构。在RIDEA下，REITs被允许直接参与合格医疗保健物业的现金流（与仅获得合同租赁收入相比）。因此，自2025年第二季度起，我们作为两个经营分部开展和管理我们的业务，用于报告和决策目的：房地产投资分部和老年人住房经营组合分部。我们的房地产投资分部（“房地产投资分部”）包括根据不可撤销的三重净经营租赁（“NNN”或“三重净投资组合”）出租的自有不动产、应收融资款项、抵押贷款、应收票据和未合并的合资企业，我们的老年人住房经营组合（“SHOP”）分部包括由独立运营商根据单独管理协议的条款代表我们管理的老年人住房社区。

截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，主要经营决策者被集体认定为我们的执行主席和联席首席执行官，他们共同负责分配资源和评估分部业绩。

现金等价物

现金等价物包括购买时期限为三个月或更短的高流动性投资，并按近似市场的成本列报。

自有不动产

我们根据每个组成部分的公允价值作出估计，作为我们将收购的购买价格分配给收购的各个组成部分的一部分。在确定公允价值时，我们采用当前的评估或其他第三方价值意见。我们分配的最重要组成部分通常是将公允价值分配给土地和建筑物，就我们的某些收购而言，分配给就地租赁和其他无形资产。就建筑物的公允价值以及对土地和其他无形资产的价值分配而言，对这些组成部分价值的估计将影响我们在所购物业的估计使用年限或剩余租赁期限内记录的折旧和摊销金额。我们对每笔购买交易进行评估，以确定被收购资产是否符合资产收购或企业合并的定义。与收购相关的交易成本

不被视为企业合并计入被收购资产的成本基础，而与被视为企业合并的收购相关的交易成本则在发生时计入费用。

我们将直接建设和开发成本资本化，包括前期开发成本、利息、财产税、保险和与房地产资产的购置、开发或建设直接相关和必不可少的其他成本。我们将建设和开发成本资本化，同时正在进行实质性活动，以便为资产的预期用途做好准备。我们认为一个建筑项目基本上已经完成，并在发出入住证明时持有可供入住。项目基本完成并达到预定用途后发生的成本，或开发活动停止后发生的成本，在发生时计入费用。对于现有经营物业的再开发、翻新和扩建，我们将与再开发、翻新和扩建相关的建设和改善所产生的成本资本化。先前资本化的与被放弃的收购或开发项目相关的成本计入收益。维修和保养支出在发生时计入费用。

折旧主要以直线法计算，用于财务报告目的，在资产的估计可使用年限内，计算机为3至5年，家具和设备为5至15年，建筑物为35至50年，场地改善为10至20年，建筑物改善为10至50年，以及所购租赁无形资产的相应租期。

应收融资款

作为我们收购的一部分，我们可能会不时地，投资于售后回租交易。根据会计准则编纂（“ASC”）主题842，租赁（“ACS842”），我们需要确定售后回租交易是否符合出售条件。ASC 842明确了卖方-承租人回购房地产资产的选择权通常会排除将该资产的转让作为出售进行会计处理。因此，包含卖方-承租人回购选择权的不动产售后回租交易作为失败的售后回租交易进行会计处理。因此，失败的售后回租交易的购买资产将在我们的综合资产负债表中作为应收融资款列报，而这些物业的租金收入将在我们的综合损益表中作为应收融资款的利息收入入账。此外，在购买选择权到期时，如果卖方-承租人仍未行使购买选择权，则购买的资产将从应收融资款重新分类为我们综合资产负债表上的自有不动产。应收融资款按摊余成本法入账。

应收抵押贷款，贷款损失准备金净额

我们发起的应收抵押贷款按摊余成本法入账。

无形资产

如前所述，我们根据每个组成部分的公平市场价值进行估计，作为我们将收购的购买价格分配给收购的各个组成部分的一部分。偶尔，我们可能会将购买价格的一部分分配为就地租赁或其他无形资产。在就地租赁价值的情况下，我们根据对每个租户租赁的具体特征的评估，做出最佳估计。考虑的因素包括对假设的预期租赁期内的账面成本的估计、市场状况和执行类似租赁的成本。

营运资金贷款

我们对流动资金贷款的投资包括合同利息在0.0%至9.0%之间的贷款安排，期限在2026年至2028年之间。

夹层贷款

夹层融资位于资本结构中的优先债务和普通股之间，通常使用

为现有运营物业的开发项目或增值机会提供融资。我们寻求基于市场的、经风险调整的回报率，通常在8%至12%之间，贷款期限通常为四至五年。夹层贷款担保可包括以下全部或部分增信；有担保二次抵押、股权质押和个人/企业担保。夹层贷款按公认会计原则记录为应收票据项下的贷款，或投资于未合并合资企业项下的合资企业（“合资企业”），具体取决于贷款条款和相关信用增级的具体情况。

对未合并合资企业的投资

我们不时向第三方运营商提供资金，用于物业的收购、开发和建设（“ADC”）。在ADC安排下，我们可能会通过出售物业或再融资参与项目的剩余利润。这些ADC安排可以具有类似于贷款或类似于合资企业或合伙企业的特征，例如作为所有者或投资伙伴参与项目的风险和回报。如果ADC安排特征更类似于共同拥有的投资或合伙企业，我们将ADC安排作为权益会计法下对未合并合资企业的投资或直接投资（合并会计基础）进行会计处理，而不是应用贷款会计。

我们首先根据ASC主题810（合并）评估我们的ADC安排，以确定ADC安排是否符合VIE的定义，如上所述，以及我们是否是主要受益人。如果ADC安排被视为VIE但我们不是主要受益人，或者如果它被视为投票权益实体但我们没有控股财务权益，我们将使用权益法核算我们在ADC安排中的投资。根据权益法，我们最初按成本记录我们的投资，随后确认我们应占净收益或亏损和其他综合收益或亏损、作出的现金贡献和收到的分配，以及酌情进行的其他调整。净收入或亏损的分配可能受制于运营协议中定义的优先回报或分配公式，可能不会按照所有权权益百分比。在我们有实质性利润分享安排为我们的投资提供优先回报的某些情况下，我们在收益中的部分权益可能包括我们对基础合资企业净资产的索赔的变化。来自合资企业的营业利润分配作为经营现金流的一部分报告，而与资本交易相关的分配，例如再融资交易或出售，则作为投资活动报告。

我们定期对我们对未合并合资企业的投资进行评估，以确定每项投资的公允价值是否低于账面价值，如果这种价值下降被认为是非暂时性的，我们将投资减记至其在计量日的估计公允价值。

贷款损失准备金

ASC主题326，金融工具-信用损失（“ASC 326”）要求对应收账款、持有至到期债务、贷款和其他工具使用前瞻性“预期损失”模型。当存在共担风险特征时，ASC 326要求对金融资产的预期信用损失进行集合基差计量。

我们确定我们的应收抵押贷款、应收融资款和应收票据均在本ASC范围内。我们利用违约概率法和现金流贴现法对预期信用损失进行估计。此外，我们对结果进行压力测试，以反映包括经济衰退在内的未知不利未来事件的影响。有关我们信用损失的更多信息，请参见附注10。信用损失准备金如下。

应计奖励

作为我们收购和/或修订的一部分，我们可能承诺在物业达到一定的租金覆盖率时向我们的卖方或承租人提供或有付款。通常，当或有奖励付款获得资金时，现金租金将增加资金金额乘以协议规定的费率。如果认为很可能，则该或有付款按使用贴现现金流分析计算的估计公允价值记为负债，并计入估计付款日的结算金额。如果向承租人提供了或有付款，则该付款被记录为包含在我们综合资产负债表的预付费用和其他资产项目中的租赁奖励，并作为收益率调整在租赁期限内摊销。这些的公允价值

或有负债按季度根据对未来经营业绩估计的变化和市场贴现率的变化进行评估。这种公允价值计量是基于市场上无法观察到的重要投入，因此是第3级计量。

减值

当有事件或情况变化表明该资产可能发生减值或该资产的账面值可能无法通过未来未折现现金流量收回时，分类为持有待用的资产将定期进行减值评估。在存在减值迹象的情况下，未贴现未来现金流假设中要求的估计包括管理层对各种情景的概率加权，包括管理层是否与现有运营商修改租赁而不是确定替代运营商以及预计未来租金现金流所依据的假定市场租赁率。在公允价值的确定上，我们采用当期评估或其他第三方价值意见等对公允价值的估计，如预计的贴现未来现金流。根据我们的评估，在截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日的年度内，我们分别确认了与我们的不动产投资相关的减值损失0美元、6,953，000美元和15,775，000美元。

持有待售物业

综合资产负债表上分类为持有待售的物业仅包括那些在目前状况下可立即出售且管理层认为很可能在一年内完成出售该物业的物业。持作出售物业按成本或公允价值减估计销售成本两者中较低者列账。持有待售物业一经分类，概不确认折旧开支。只有代表业务战略转变的处置才应作为已终止业务列报。这些战略转变应该会对该组织的运营和财务结果产生重大影响。例子包括主要地理区域、主要业务线或主要权益法投资的处置。我们没有将处置物业的经营业绩重新分类为已终止经营业务，因为这些处置并不代表我们经营业务的战略转变。

金融工具公允价值

FASB要求披露有关金融工具的公允价值信息，对其进行估值是切实可行的。在无法获得市场报价的情况下，公允价值基于使用现值或其他估值技术的估计。这些技术受到所用假设的重大影响，包括贴现率和对未来现金流的估计。在这方面，得出的公允价值估计无法通过与独立市场的比较得到证实，在许多情况下，无法在立即结算工具时实现。因此，这些综合财务报表附注中列报的合计公允市场价值金额并不代表我们在金融工具中的基础账面价值。

FASB为使用公允价值计量资产和负债、用于计量公允价值的信息以及公允价值计量对收益的影响提供了指导。FASB强调，公允价值是一种基于市场的计量，而不是针对特定实体的计量。因此，公允价值计量应基于市场参与者在资产或负债定价时所使用的假设来确定。作为在公允价值计量中考虑市场参与者假设的基础，财务会计准则委员会建立了一个公允价值层次结构，区分基于从独立于报告实体的来源获得的市场数据的市场参与者假设（分类在层次结构第1级和第2级的可观察输入值）和报告实体自己关于市场参与者假设的假设（分类在层次结构第3级的不可观察输入值）。第1级输入使用我们有能力获得的相同资产或负债在活跃市场中的报价（未经调整）。第2级输入值是指除第1级中包含的报价之外，可直接或间接观察到的资产或负债的输入值。第2级输入值可能包括活跃市场中类似资产和负债的报价，以及对该资产或负债可观察到的输入值（报价除外）。

FASB发布的公允价值指引不包括为租赁分类或计量目的而涉及公允价值计量的会计公告。但是，此范围例外不适用于

企业合并中要求以公允价值计量的取得的资产和承担的负债，无论这些资产和负债是否与租赁相关。

根据有关金融资产和金融负债的公允价值选择权的会计准则，允许实体选择以公允价值计量某些金融资产和负债，并将选择公允价值选择权的项目的未实现损益变动在收益中报告。我们没有为我们的任何金融资产或负债选择公允价值选择权。

FASB要求在上市公司的中期报告期间以及年度财务报表中披露金融工具的公允价值。见附注19。公允价值计量，用于披露我们金融工具的公允价值。

衍生工具

我们有利率掉期，被指定为利率风险的现金流对冲，总名义金额为250,000，000美元。见附注13。我们合并财务报表中的债务义务，以获取有关我们利率掉期的更多详细信息。我们将现金流量套期记为以公允价值计量的资产或负债。对衍生工具应用套期会计的，指定并符合现金流量套期条件的衍生工具公允价值的全部变动计入合并资产负债表的累计其他综合收益（损失）。我们在第三方的协助下，使用市场上可观察到的包括远期收益率曲线和其他相关信息的输入值，估计我们的利率掉期的公允价值。此外，如果发生协议条款下的不履约情况，我们将面临我们的利率互换协议对手方的信用风险。我们已经确定，用于对我们的衍生工具进行估值的大部分输入都属于公允价值层次结构的第2级。

收入确认

租金收入。经营租赁的租金收入一般在租赁期限内按直线法确认。基本上我们所有的租约都包含规定每年比上一年的租金增加的条款，并且通常根据每份租约的具体条款按以下四种方法之一计算：

（一）

比上一年的租金每年增加一次，一般在 2.0 %和 2.5 %;

（二）

a基于消费者物价指数或医疗保险市场篮子利率的计算；

（三）

占设施收入超过基本金额的百分比；或者

（四）

具体美元增加。

在或有事项解决之前，FASB不允许确认或有收入。从历史上看，我们在收到之前不会将或有租金计入收入。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，我们分别收到了0美元、0美元和56,000美元的或有租金收入。根据ASC 842，我们将由我们的运营商报销的房地产税报告为租金收入，并在合并损益表中报告相应的物业税费用。

此外，我们通过到期评估几乎所有租赁付款的可收回性。我们对租赁可收回性的评估包括，根据承租人的付款历史、承租人的财务实力、未来合同租金以及预期付款的时间，评估用于确定未来租赁付款是否基本上全部可能发生的数据和假设。如果不太可能收回，我们的直线应收租金和其他租赁应收款的全部或部分可能被注销，期间的租金收入将被限制在如果很可能收回本应确认的收入和收到的租赁付款中的较低者。如果我们的可收回性结论发生变化，我们将记录本应以直线法和收付实现法确认的租赁收入之间的差额，作为租金收入的当期调整。

居民费用和服务。居民费用和服务代表我们SHOP部门内从居民赚取的所有金额，如个人居民协议中所述。费用按月根据居民协议中的合约费率计费，或在适用情况下根据Medicaid和Medicare制定的报销费率计费。居民费用和服务收入来自居民和/或第三方付款人支付的金额。居民协议通常各不相同

持续时间。收入在履约义务得到履行时按照ASC主题606、与客户签订的合同收入（“ASC 606”）确认。

应收融资款利息收入。正如上文在应收账款融资项下所讨论的，通过售后回租获得的物业的租金收入，受制于卖方-承租人回购选择权，在我们的综合损益表中记录为应收账款融资的利息收入。应收融资款利息收入采用实际利率法确认。当购买选择权到期时仍未行使的应收融资款重新分类为自有不动产时，利息收入的确认将停止。

抵押贷款利息收入、利息及其他收入及实际应收利息核销。应收抵押贷款和应收票据利息收入采用实际利率法确认。退出费收入和承诺费收入也按实际利率法在相关贷款的存续期内摊销。根据GAAP的要求，实际利率法是一种根据初始发起价值计算贷款期限实际利率的技术。当实际利率高于贷款最初几年的规定利率时，将创建一个有效的应收利息资产并将其包括在我们的综合资产负债表的应收利息项目中，并在贷款期限内的某个时刻，当规定的利率高于实际利率时开始减少为零。我们认为一笔贷款在60天未支付到期金额后为不良贷款，并且在收到逾期金额之前不确认该贷款的未付利息收入。此外，管理层采取了一项政策，将与非信贷损失相关的无法收回的利息作为费用而不是利息收入的减少进行核销。

截至2025年12月31日止年度，我们修改了与Prestige Healthcare（“Prestige”）的一笔应收抵押贷款，借款人将借款人支付的当期利息从8.5%提高至11.14%的全额合同利率，并按年递增。该修改于2025年7月1日生效。此外，该修改为Prestige提供了一个选项，可以在2026年7月开始的12个月窗口内按面值偿还抵押贷款而不受罚款。根据修改，Prestige同意向我们提供90天的行使选择权意向通知，而Prestige行使提前还款选择权的能力取决于几个因素，包括Prestige对其与LTC的所有抵押贷款的当前和良好信誉以及获得置换融资。结合贷款修改和免罚金提前还款选项，我们注销了先前与这笔抵押贷款相关的实际利息41,455，000美元。

出售房地产收益，净额

自有不动产销售损益的确认要求我们：

符合一定的收入确认标准按照 ASC主题610-20，非金融资产终止确认的损益；以及

将房地产控制权转让给买方。

记录的收益或损失是以销售价格、减去销售成本和我们出售时房产的账面价值之间的差额来衡量的。

联邦所得税

根据经修订的1986年《国内税收法》第856至860条，公司有资格成为REIT。因此，在2025年第二季度利用RIDEA结构和建立我们的应税REIT子公司（“TRS”）之前，我们没有为美国联邦所得税目的计提准备金。

根据RIDEA，REIT可以将“合格的医疗保健物业”公平出租给TRS，前提是该物业由具有“合格的独立运营商”资格的人代表此类TRS进行运营。通常，从TRS收到的租金将满足关联方例外情况，作为“不动产租金”处理。收到的自TRS承租人的租金收入及TRS发生的租赁费用在合并报表中予以抵销。“合格保健财产”包括不动产和任何属于、或属于必要或附带的个人财产

使用、医院、护理设施、辅助生活设施、集体护理设施、合格的持续护理设施或向患者提供医疗或护理或辅助服务的其他许可设施。这些设施的居民费用和服务收入以及相关运营费用在我们的综合损益表中报告，并需缴纳联邦、州和地方所得税。因此，从2025年第二季度开始，我们现在记录与我们的TRS实体相关的所得税拨备或福利，该实体根据类似于适用于普通公司的条款征税，而不是根据REIT条款征税。截至2025年12月31日止年度，我们的所得税拨备为17.9万美元。截至2025年12月31日，我们关于TRS实体的递延所得税资产和递延所得税负债分别为729,000美元和695,000美元。

出于联邦税收目的，我们大部分资产的折旧通常使用直线法在27.5年期间内计算。收益和利润，决定分配给股东的可课税，使用30年的直线法。联邦应税收入的确定与财务报表目的的净收入不同，主要是由于对合资企业的某些投资的处理、利息收入的时间安排、租金收入、其他费用项目、确认减值费用以及资产的可折旧年限和基础。在2025年12月31日，由于前面提到的差异，我们的可折旧资产的净计税基础超过净账面基础182,728，000美元（未经审计）。

FASB通过规定税务状况在财务报表中被确认之前需要达到的最低确认门槛，澄清了所得税的会计处理。该指南采用两步法评估税务状况。当一家公司仅根据其技术优点得出税务状况更有可能在审查后得以维持时，就会出现认可（第一步）。衡量（第二步）只有在第一步得到满足（即该职位更有可能维持下去）的情况下才能解决。在第二步下，税收利益被衡量为最终结算时更有可能实现的最大利益金额（根据累积概率确定）。我们目前没有任何不确定的税务头寸，这些头寸很可能不会基于其技术优点而维持下去。

我们可能会不时被某些税务管辖区评估利息或罚款。如果我们收到利息和/或罚款的评估，则在我们的综合损益表中将其归类为一般和管理费用。

信用风险集中

可能使我们面临集中信用风险的金融工具主要包括现金和现金等价物、自有不动产经营租赁、应收融资款和应收抵押贷款。我们的金融工具、经营租赁、应收融资款和应收抵押贷款可能会因其他方未能按其合同义务履行或市场价格变化而导致账面价值损失，这可能会降低该工具的价值。我们获得各种担保物和其他保护性权利，并不断监测这些权利，以减少这种损失的可能性。此外，我们根据管理层对我们投资组合的定期审查，为潜在损失提供准备金。见附注3。主要运营商进一步讨论来自我们租户的信用风险集中度。

每股净收益

基本每股收益是使用该期间已发行普通股的加权平均股数计算得出的，不包括普通股等价物。稀释每股收益包括所有稀释普通股等价物的影响。根据关于确定以股份为基础的支付交易中授予的工具是否为参与证券的会计准则，我们应用了计算基本每股收益的两类方法。该指引阐明，包含不可没收股息权利的未归属的未归属股份支付奖励与普通股股东一起参与未分配收益，并被视为参与证券。

股票补偿

FASB要求向员工支付所有基于股份的款项，包括授予基于员工绩效的

股票单位和股票期权，按其公允价值在损益表中确认。我们使用蒙特卡洛模型估计授予员工的基于绩效的股票单位价值，并使用Black-Scholes-Merton公式估计授予员工的股票期权价值。这些模型需要管理层做出一定的估计，包括股票波动性、预期股息收益率和预期期限。如果管理层错误估计这些变量，运营结果可能会受到影响。FASB还要求将超过已确认补偿成本的税收减免收益报告为融资现金流。因为根据经修订的1986年《国内税收法》，我们有资格成为房地产投资信托基金，所以我们一般不需要缴纳联邦所得税。因此，这一报告要求不会对合并现金流量表产生影响。

3.主要运营商

我们有一家运营商，我们从中获得了大约10%或更多的总收入。我们的SHOP分部不受运营商集中的限制，因为社区由独立运营商根据管理协议代表我们运营。此外，与个别居民订立居民协议。因此，我们面临的运营商信用风险程度与我们的房地产投资部门的风险程度不同。下表列出截至2025年12月31日有关我们主要营运商的资料：

数量

百分比

SNF

合计

运营商

SNF

床位

单位

收入⁽¹⁾

物业、厂房及设备⁽²⁾

威望医疗⁽³⁾

—

2,694

11.9

12.6

(1)	包括截至2025年12月31日止年度的总收入。在2025年12月31日之后，Prestige提供了意向通知，以偿还其$ 179,885 抵押贷款。

(2)	表示我们拥有的抵押贷款和物业的账面净值除以总资产在合并资产负债表.

(3)	从这家运营商获得的大部分收入与抵押贷款的利息收入有关。

如果Prestige Healthcare或我们的任何承租人和借款人面临财务困难，我们的财务状况和进行分配的能力可能会受到不利影响，包括任何破产、无法摆脱破产、无力偿债或任何此类运营商的业务普遍低迷，由于传染病爆发而对服务或入住率水平产生持续影响，或者在任何此类运营商不与我们续签和/或延长其关系的情况下。

4.补充现金流信息



	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023

	（单位：千）
非现金投融资交易：
来自非控股权益的应收融资款的贡献	$	—	$	61,025	$	12,965
应收融资款投资		—		(163,460)		—
以抵押贷款交换合营企业控股权益计入应收融资款		—		102,435		—
与物业销售相关的卖方融资		—		—		13,750
抵押贷款参与利息交换夹层贷款及相关预付款费用		—		—		(8,841)
融资时预扣的准备金和应收抵押贷款发起		—		—		(3,641)
应收票据核销		(3,650)		(290)		(3,561)
记为应收抵押贷款的利息准备金的增加		—		233		1,939
利率互换协议公允价值变动		(3,333)		(2,295)		(2,609)
将合资伙伴的非控股权益转让给LTC		2,883		1,240		—
支付予非控股权益的分派		(5,899)		(3,820)		(1,644)
向非控股权益支付的与出售物业及返还资本有关的分派		(915)		(2,305)		—

5.自有不动产

我们的自有不动产包括我们的Triple-Net Portfolio中的98处物业，出租给18家不同的运营商，以及我们的SHOP部门中的25处物业，由七家独立运营商根据单独的管理协议代表我们运营。以下表格汇总了我们在2025年12月31日拥有的不动产（美元金额，单位：千）：


	NNN					商店					合计
			百分比		数			百分比		数			百分比		数
	毛额		的		的	毛额		的		的	毛额		的		的
物业类型	投资		投资		物业⁽¹⁾	投资		投资		物业⁽¹⁾	投资		投资		物业⁽¹⁾
老年人住房	$	505,473	31.4	%	54	$	565,265	35.1	%	25	$	1,070,738	66.5	%	79
熟练护理		527,922	32.8	%	43		—	—	%	—		527,922	32.8	%	43
其他⁽²⁾		12,005	0.7	%	1		—	—	%	—		12,005	0.7	%	1
合计	$	1,045,400	64.9	%	98	$	565,265	35.1	%	25	$	1,610,665	100.0	%	123


					平均
			数量		投资
	毛额		SNF	SH	每
物业类型	投资		床位	单位	床位/单位
老年人住房-NNN	$	505,473	—	3,218	$	157.08
老年人住房-商铺		565,265	—	2,073	$	272.68
老年人住房		1,070,738	—	5,291	$	202.37
熟练护理		527,922	5,453	—	$	96.81
其他⁽²⁾		12,005	118	—		不适用
合计	$	1,610,665	5,571	5,291

(1)	我们拥有物业在 22 状态。

(2)	包括三个宗地持有待用及一行为健康护理医院。

截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，建筑物和装修（包括分类为持有待售的物业）的折旧费用分别为37,656，000美元、36,223，000美元和37,303，000美元。

自有不动产-SHOP

下表列出截至2025年12月31日与我们的SHOP部门相关的信息（以千美元计）：


						平均
				数	数	投资
		毛额		的	的	每
状态	投资			物业	床位/单位	单位
威斯康辛州	$	248,183		7	742	$	334.48
伊利诺伊州		58,022		4	264	$	219.78
加州		48,743		2	133	$	366.49
科罗拉多州		41,801		4	228	$	183.34
肯塔基州		39,763		2	158	$	251.66
俄勒冈州		33,139		1	186	$	178.17
田纳西州		31,334		1	100	$	313.34
堪萨斯州		26,241		2	114	$	230.18
格鲁吉亚		23,015		1	88	$	261.53
俄亥俄州		15,024		1	60	$	250.40
合计	$	565,265	⁽¹⁾	25	2,073	$	272.68

(1)	在2025年12月31日之后，我们收购了三个老年人在我们的SHOP细分市场中为社区提供住房$ 108,000 .这些社区位于佐治亚州，共有 394 单位。在收购的同时，我们与一家现有运营商签订了管理协议。此外，我们终止了三网主租约并转换 two 向我们的SHOP部门提供主租约涵盖的老年人住房社区。转换后，我们与一家新加入我们的运营商订立了管理协议。社区共有 88 单位和账面总值$ 25,981 .

收购

下表汇总了截至2025年12月31日止年度我们SHOP部门内的收购情况（以千美元计）：


							合计			数	数
		购买			交易		收购			的	的
状态	物业类型	价格			成本		成本			物业	床位/单位
加州	SH	$	35,200		$	283	$	35,483		1	67
格鲁吉亚	SH		22,900			98		22,998		1	88
肯塔基州	SH		39,500			259		39,759		2	158
田纳西州	SH		31,250			81		31,331		1	100
威斯康辛州	SH		194,050			470		194,520		5	520
威斯康辛州	SH		30,000			612		30,612		1	122
		$	352,900	⁽¹⁾	$	1,803	$	354,703	⁽²⁾	11	1,055

(1)	在2025年12月31日之后，我们收购了三个佐治亚州老年人住房社区在我们的SHOP部分为$ 108,000 .在收购的同时，我们与一家现有运营商签订了管理协议。

(2)	在收购时，我们收到了物业税按比例抵免$ 1,116 .

分配给所收购SHOP资产的收购总成本如下（单位：千）：


	金额
土地	$	19,590
建筑物和装修		335,113
购置费用总额	$	354,703

资本改善项目

在截至2025年12月31日的一年中，我们为新的SHOP部门的资本改善项目提供了2,703，000美元的资金。

自有物业-三网组合

我们的三重净投资组合包括根据不可取消的三重净经营租赁出租的自有物业。三网租赁要求承租人支付所有税款、保险、维护和维修、资本和非资本支出以及设施运营中必要的其他费用。我们的大部分三重净租约都包含规定每年比上一年的租金增加的条款。

租约延期

许多三重净租赁包含续租选择，如果行使这些选择，可能会导致续租时应付的租金金额高于目前支付的金额。下表概述了与我们在截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度的三重净租赁延期相关的信息（以千美元计）：


			数	数
		毛额	的	的		原创		延长
物业类型		投资	物业	床位/单位	状态	成熟度		成熟度
SH	$	68,767	7	461	IL，MI，OH	2025年5月31日		2026年5月31日
SNF		53,339	6	782	AL，NM	2026年4月30日	⁽¹⁾	2031年4月30日
SH		32,361	2	159	GA、SC	2025年12月31日		2026年12月31日
SH		25,891	2	88	德克萨斯州	2025年2月28日		2026年2月28日
SNF		13,053	2	211	SC	2026年2月28日		2031年2月28日
SNF		5,275	2	141	TN	2025年12月31日	⁽²⁾	2026年12月31日
	$	198,686	21	1,842

SNF/OTH	$	65,798	5	666	内华达州、德克萨斯州、威斯康星州	2025年2月28日	⁽³⁾	2030年2月28日
SNF		145,189	11	1,444	德克萨斯州	2024年1月31日		2028年12月31日
	$	210,987	16	2,110

(1)	在2025年第三季度，Genesis Healthcare, Inc.（“Genesis”）申请了第11章破产保护。2025年12月31日之后，一名联邦破产法官批准将Genesis的资产出售给一个新成立的投资集团。Genesis已支付合同租金至2026年2月。

(2)	主租约中提供的购买选择权窗口于2024年12月31日到期，再延长一年至2025年12月31日。在2025年第三季度期间，运营商提供了一份选举通知，以行使其购买选择权。

(3)	主租约涵盖四个 SNFs和一家行为健康护理医院。

租约终止

在2025年期间，我们终止了与同一运营商的两份现有租约，并将它们合并为与同一运营商的单一主租约。新的主租约期限为五年。关于这些租约的终止，我们在截至2025年12月31日的年度内注销了243,000美元的直线应收租金和249,000美元的租赁奖励余额。在2025年第四季度，我们终止了新的主租赁，并将主租赁涵盖的老年住房社区转换为我们的SHOP部分。这些社区位于俄勒冈州，共有186个单元。转换为SHOP后，社区作为一个社区运营和核算。关于转换，我们在2025年第四季度注销了相关营运资金票据957,000美元。

此外，在2025年期间，我们终止了Anthem Memory Care，LLC（“Anthem”）的三重网主租约，并将主租约涵盖的社区转换为我们的SHOP部分。结合转换，在2025年期间，我们注销了Anthem的2,693，000美元营运资金票据和相关的应收利息371,000美元。此外，我们终止了New Perspective Senior Living，LLC（“New Perspective”）三网租赁，并将租赁覆盖的社区转换为我们的SHOP分部。关于转换，我们向New Perspective支付了5,971，000美元的租约终止费。

在2024年期间，一家运营商通知我们，它选择不对定于2026年1月到期的主租约行使续期选择权。主租约涵盖位于加利福尼亚州（1）、佛罗里达州（2）和

弗吉尼亚（4）。截至2025年12月31日止年度，所有七个物业均已售出。有关更多信息，请参阅下面的房地产销售。

未来最低基本租金

排除直线租金、租赁奖励摊销和续租选择权影响的经营租赁剩余不可取消条款下的未来最低应收基本租金如下（单位：千）：


		现金
		租金⁽¹⁾
2026		$	96,975
2027			92,282
2028			80,564
2029			67,857
2030			42,624
此后			62,615

(1)	系指合同现金租金，但某些以估计现金为基础的主租赁除外。不包括与后续转换相关的租金四个 SH社区从三网到SHOP段。

租金收入的组成部分

下表汇总了截至2025年12月31日、2025年、2024年和2023年12月31日止年度租金收入的组成部分（单位：千）：


	截至12月31日止年度，
租金收入		2025			2024			2023
订约现金租金收入	$	109,471	⁽¹⁾	$	118,198	⁽²⁾	$	116,702
可变现金租金收入⁽³⁾		10,781			12,951			13,525
直线租金调整		(1,631)	⁽⁴⁾		2,268	⁽⁵⁾		(2,078)
租赁奖励和租金收入的调整		(1,763)	⁽⁶⁾		(321)	⁽⁷⁾		(26)
租赁奖励摊销		(687)			(818)			(773)
合计	$	116,171		$	132,278		$	127,350

(1)	减少的主要原因是 15 从NNN到我们新开店分部的社区、物业销售带来的较低租金以及2024年收到的与偿还相关的一次性收入的扭亏为盈影响$ 2,377 与出售相关的租金信贷，部分被公平市场租金重置、升级和资本改善带来的租金上涨所抵消。

(2)	增加的主要原因是$ 2,377 如上文第（1）款所述，偿还2024年收到的租金抵免额、2023年收购的租金收入和年度租金上涨，部分被投资组合过渡和物业销售所抵消。

(3)	截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的可变现金租金收入主要包括由我们的承租人偿还房地产税。因物业销售而减少。

(4)	直线租金收入下降主要是由于下文（5）和预定的年度升级，部分被租约延期所抵消。

(5)	增加的主要原因是2024年确认的与恢复两个主租赁的权责发生制会计有关的一次性额外直线租金收入。

(6)	与核销创世纪直线应收租金余额有关$ 1,271 与Genesis正在进行的第11章破产申请有关，注销一笔直线应收租金$ 243 以及租赁奖励余额$ 249 与终止 two 与同一经营者的现有租约，并将其合并为单一的主租约。

(7)	表示由于将租赁转换为公平市场租金重置而产生的直线应收租金余额冲销。

我们持续监控应收账款余额（包括递延应收租金余额）的可收回性。对于我们得出结论认为我们不太可能收取这些租赁项下的几乎所有租赁付款的租赁，租金收入的确认仅限于收取的现金金额或以直线法反映的租金收入中的较低者。我们核销无法收回的运营商应收账款余额，包括直线应收租金和租赁奖励余额，作为期间租金收入的减少，这些余额为

不再可能被收集。我们分别注销了截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的直线应收租金和租赁奖励余额1,763，000美元、321,000美元和26,000美元。此外，如果我们对可收回性的结论发生变化，我们将记录本应以直线法和现金法确认的租赁收入之间的差额，作为对租金收入的当期调整。在截至2024年12月31日的一年中，我们记录了与恢复两项主租赁的权责发生制会计相关的直线租金收入3,158，000美元。

我们在对2025年12月31日无法收回的账款和递延应收租金的估计中继续考虑到我们运营商当前的财务状况。我们正在密切监测这类租金的可收回性，并将在获得更多信息后酌情调整未来的估计。

购买选项

我们的一些三重净租赁协议提供了购买选择，允许承租人购买他们目前从我们租赁的物业。下表汇总了截至2025年12月31日我们租赁协议中包含的购买选择的信息（美元金额，单位：千）：


			类型	数
期权			的	的		毛额		网书
窗口		状态	物业	物业		投资⁽¹⁾		价值
2025	⁽²⁾	田纳西州	SNF	2	$	5,275	$	1,981
2026		南卡罗莱纳州	SH	1		11,719		7,431
2027		佐治亚州/南卡罗来纳州	SH	2		32,361		24,016
2027-2029	⁽³⁾	俄克拉何马州	SH	4		9,052		3,003
2027-2029	⁽⁴⁾	德州	SNF	4		52,726		47,572
2029		科罗拉多州/堪萨斯州/俄亥俄州/德克萨斯州	SH	17		65,599		28,644
2029		北卡罗来纳州	SH	5		15,239		6,845
		合计		35	$	191,971	$	119,492

(1)	总投资包括先前记录的减值损失（如果有的话）。

(2)	2024年12月31日到期的购买选择权窗口期再延长一年至2025年12月31日。在2025年第三季度期间，运营商提供了一份选举通知，以行使其购买选择权。

(3)	购买选择权可在2027年11月至2029年10月期间行使，如果承租人行使其四年主租约下的延期选择权。

(4)	经营者可以选择收取盈利付款或行使购买选择权。如果在租约中规定的时间范围内没有选择任何一种选择，则两种选择都将终止。有关收益的更多信息，请参见注16。承诺与或有事项.

关于我们的应收融资协议中包含的购买选择，请参阅附注-6应收融资。

减值损失

我们对下表所列社区的账面价值进行了可收回性分析，得出的结论是，它们的账面价值可能无法通过未来未贴现现金流收回。下表汇总了截至2025年12月31日、2025年、2024年和2023年12月31日止年度记录的减值损失信息（以千美元计）：


		类型	数	数
		的	的	的	减值
年份	状态	物业	物业	床位/单位	亏损
2025	不适用	不适用	—	—	$	—

2024	俄亥俄州	SH	1	39	$	780	⁽¹⁾
	俄克拉何马州	SH	1	29		153	⁽²⁾
	德州	SH	1	56		6,020	⁽¹⁾
			3	124	$	6,953

2023	佛罗里达州	SH	1	70	$	434	⁽³⁾
	佛罗里达州	SH	1	60		7,522
	密西西比州	SH	1	67		4,554	⁽⁴⁾
	德州	SH	7	248		3,265
			10	445	$	15,775

(1)	结合预期的关闭，我们对这些物业的账面价值录得减值损失。

(2)	这个社区在2025年第一季度出售。见持有待售物业有关此社区的更多信息，请见下文。

(3)	结合正在进行的出售这个社区的谈判，我们记录了一个$ 434 截至2023年3月31日止三个月的减值亏损及$ 1,222 2022年第四季度的减值损失。这个社区在2023年第二季度出售了$ 4,850 我们录得出售净收益$ 64 作为这项交易的结果。

(4)	这个社区在2023年第四季度出售了$ 1,650 我们录得销售净亏损$ 219 作为这项交易的结果。

持有待售物业

以下汇总了我们截至2025年12月31日和2024年12月31日的持有待售物业（美元金额以千为单位）：

类型

数

的

毛额

累计

状态

物业

床位/单位

投资

折旧

截至2025年12月31日

不适用

—

截至2024年12月31日

好的

⁽¹⁾

2,016

(1,346)

(1)	这个社区在2025年第一季度出售。出售后，该小区被移除主租约覆盖五个俄克拉荷马州的SHs和主租约下的租金并未因出售而减少。

收购

下表汇总了截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度我们在Triple-Net投资组合中的收购情况（以千美元计）：


								非-						数	数
					假定			控制	交易			物业、厂房及设备		的	的
年份	物业类型	投资			负债			利息	成本			收购		物业	床位/单位
2025	不适用	$	—		$	—	$	—	$	—	$	—		不适用	不适用
2024	OTH⁽¹⁾		319	⁽¹⁾		—		—		—		319	⁽¹⁾	—	—
2023	SH⁽²⁾		43,759			9,767		9,133		363		63,022	⁽³⁾	1	242

(1)	我们在堪萨斯州收购了一块土地，该地块毗邻由布鲁克代尔高级护理社区（“Brookdale”）运营的现有社区。租金由 8.0 %占我们投资总成本的比例。

(2)	我们进入了一个$ 54,134 合资公司和出资$ 45,000 进入在俄亥俄州购买SH的合资企业。根据合资协议，卖方（我们的合资伙伴）有权在第三个和第四个租赁年度之间购买园区，用于LTC分配的合资投资加上内部收益率（“IRR”） 9.75 %.校园租给Encore Senior Living（“Encore”）根据一项 10年期期限，初始收益率为 8.25 %关于LTC分配合资公司投资。LTC资助$ 2,100 安可租赁下的租赁激励措施。

(3)	包括$ 8,309 减税无形资产包括在预付费用及其他资产行项目在我们的合并资产负债表.

改善项目

在截至2025年、2024年和2023年12月31日的年度内，我们在Triple-Net投资组合内的改善项目中投资了以下项目（单位：千）：


	截至12月31日止年度，
物业类型	2025		2024		2023
老年人住房社区	$	2,967	$	12,430	$	3,112
熟练护理中心		1,600		1,245		6,487
其他		—		—		87
合计	$	4,567	$	13,675	$	9,686

物业销售。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，我们分别录得出售房地产的净收益77,822，000美元、7,979，000美元和37,296，000美元。下表汇总了截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的房地产销售情况（以千美元计）：


		类型	数	数
		的	的	的		销售			携带			净
年份	状态	物业	物业	床位/单位		价格			价值			收益（亏损）⁽¹⁾
2025	加州	SNF	1	156	$	29,000		$	12,010		$	16,578
	佛罗里达州	SNF	2	240		43,000			16,148			25,907
	俄亥俄州	SH	1	39		1,000			670			236
	俄亥俄州⁽²⁾	不适用	—	—		1,800			1,342			340
	俄克拉何马州	SH	1	29		670			670			(96)
	德州	不适用	1	—		2,880			3,266			(690)
	维吉尼亚	SNF	4	500		51,000			14,772			35,547
合计			10	964	$	129,350		$	48,878		$	77,822

2024	科罗拉多州	SH	1	—	$	5,250		$	4,058		$	1097
	佛罗里达州	SH	1	60		4,500			4,579			(289)
	德州	SH	5	208		1,600			1,282			(390)
	德州	SH	2	—		500			389			—
	德州	SH	1	80		7,959	⁽³⁾		4,314			3,635
	威斯康辛州	SH	1	110		20,193	⁽⁴⁾		16,195	⁽⁴⁾		3,986
	不适用	不适用	—	—		—			—			(60)	⁽⁵⁾
合计			11	458	$	40,002		$	30,817		$	7,979

2023	佛罗里达州	SH	5	246	$	23,600		$	9,084		$	13,327
	肯塔基州	SH	1	60		11,000			10,720			57
	密西西比州	SH	1	67		1,650			1,639			(220)
	新杰瑞	SH	1	39		2,000			1,552			266
	新墨西哥州	SNF	2	235		21,250			5,523			15,287
	内布拉斯加州	SH	3	117		2,984			2,934			—
	俄克拉何马州	SH	1	37		800			777			11
	宾夕法尼亚州	SH	2	130		11,128			6,054			4,860
	南卡罗莱纳州	SH	3	128		8,409			4,446			3,708
合计			19	1,059	$	82,821		$	42,729		$	37,296

(1)	净收益（亏损）的计算包括销售成本和注销直线应收租金和租赁奖励（如适用）。

(2)	我们在投资组合中出售了一块毗邻记忆护理社区的土地。

(3)	作为协议销售的一部分，我们收到了额外的$ 441 代表2025年1月租赁到期的租金收入。

(4)	表示出售我们在合资企业中的部分权益的价格，扣除合资伙伴的$ 2,305 在合资企业中的贡献。

(5)	由于与2023年期间出售的物业相关的额外发生成本，我们确认了额外损失。

6.应收融资款

我们已订立合营企业，并为透过售后回租交易收购物业的合营企业作出贡献。同时，这些合资企业中的每一家都将收购的物业租回给卖方的关联公司，并向卖方-承租人提供购买选择权。我们确定，这些售后回租交易中的每一笔都符合在我们的综合资产负债表上作为融资应收账款列报的会计标准，并将这些物业的租金收入作为融资应收账款的利息收入记录在我们的综合损益表上。见附注2。我们合并财务报表中的重要会计政策摘要，以获取更多信息。

下表提供了有关我们在应收账款融资方面的投资的信息（以千美元计的金额）：


									类型	数	数	购买		投资
利息		投资				毛额		LTC	的	的	的	期权		每
率		年份	成熟度	状态		投资		投资	物业	物业	床位/单位	窗口		床位/单位
7.75%	⁽¹⁾	2022	2032	佛罗里达州	$	76,545	$	62,220	SNF	3	299	2025-2027	$	256.00
7.50%	⁽²⁾	2023	2033	数控		123,083		120,167	SH	11	523	2025-2029	$	235.34
7.25%	⁽³⁾	2024	2034	NC/SC		122,460		64,450	SH	13	523	2024-2028	$	234.15
7.25%	⁽⁴⁾	2024	2034	数控		41,000		37,985	SH	4	217	2024-2028	$	188.94
合计					$	363,088	$	284,822		31	1,562

(1)	购买选择权可供卖方-承租人使用，退出IRR为 8.5 %.在2025年第四季度期间，承租人提供了其行使购买选择权的意向通知。

(2)	出卖人-承租人有选择权以退出IRR为的方式分多档、连续成交购买经LTC批准的物业 9.0 %在购买的房产的任何部分上。

(3)	在2024年第二季度，我们资助了额外的$ 5,546 应收自某ALG关联公司的抵押贷款项下，该关联公司由 13 位于北卡罗来纳州的SHS（ 12 ）和南卡罗来纳州（ 1 ).然后我们进入了一个新组建的$ 122,460 与ALG建立合资企业，据此我们交换了我们的$ 64,450 应收抵押贷款a 53 %对合资公司的控股权益。同时，ALG向合资企业贡献这些财产，以 47 %非控股权益。该合资公司将这些物业出租给一家ALG关联公司，根据a10年期主租约，与 two 五年续约期权，并向卖方-承租人提供可行使的购买期权，退出IRR为 8.0 %.

(4)	在2024年第二季度，我们资助了额外的$ 2,766 应收自某ALG关联公司的抵押贷款项下，该关联公司由四个 SHs位于北卡罗来纳州。然后我们进入了一个新组建的$ 41,000 与ALG建立合资企业，据此我们交换了$ 37,985 应收抵押贷款a 93 %对合资公司的控股权益。同时，ALG向合营企业贡献该等物业及一宗土地，以 7 %非控股权益。该合资公司将这些物业出租给一家ALG关联公司，根据a10年期主租约，与 two 五年续约期权，并向卖方-承租人提供可行使的购买期权，退出IRR为 8.0 %.

下表汇总了截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度我们对应收账款融资投资的利息收入（以千美元计）：


		类型	应收融资款利息收入
租赁		的	截至12月31日止年度，
成熟度		物业		2025		2024		2023
2032	⁽¹⁾	SNF	$	5,885	$	5,611	$	5,618
2033		SH		9,747		9,710		9,625
2034		SH		12,683		6,342		—
			$	28,315	$	21,663	$	15,243

(1)	在2025年第四季度期间，承租人提供了其行使购买选择权的意向通知。

截至2025年12月31日和2024年12月31日，应收融资款的账面价值（扣除信贷损失准备金）分别为359,457，000美元和357,867，000美元。

7.应收抵押贷款

下表汇总了我们在2025年12月31日以第一抵押贷款为担保的抵押贷款的投资（美元金额以千为单位）：


							类型	百分比		数量				投资
				毛额			的	的				SNF	SH	每
息率		成熟度	状态	投资			物业	投资		贷款⁽¹⁾	物业⁽¹⁾	床位	单位	床位/单位
11.3%	⁽²⁾	2043	MI	$	179,885		SNF	46.7	%	1	14	1,749	—	$	102.85
8.3%		2030	加利福尼亚州		55,981		SH	14.5	%	1	2	—	171	$	327.37
8.5%		2030	佛罗里达州		39,897		SH	10.3	%	1	1	—	250	$	159.59
10.2%	⁽³⁾	2045	MI		39,650		SNF	10.3	%	1	4	480	—	$	82.60
10.5%	⁽³⁾	2045	MI		19,650		SNF	5.1	%	1	2	201	—	$	97.76
8.8%		2026	MI		17,104		SH	4.5	%	1	1	—	85	$	201.22
10.8%	⁽³⁾	2045	MI		14,800		SNF	3.8	%	1	1	146	—	$	101.37
7.3%		2026	数控		10,750		SH	2.8	%	1	1	—	45	$	238.89
9.0%	⁽⁴⁾	2030	IL		7,794		UDP	2.0	%	1	—	—	—	$	—
合计				$	385,511	⁽¹⁾		100.0	%	9	26	2,576	551	$	123.28

(1)	我们的按揭贷款由位于五个州与六个借款人。此外，有些贷款包含某些担保和/或提供某些设施费用。上面显示的总投资不包括信贷损失准备金的影响。

(2)

在2025年期间，我们修改了与借款人Prestige的抵押贷款，将借款人支付的当期利息从 8.5 %到全额合同利率 11.14 %，每年都在升级。修改于2025年7月1日生效。此外，该修改还为Prestige提供了一个选项，可以按面值提前偿还抵押贷款，而不会在a12个月窗口始于2026年7月。在修改下，威望同意为我们提供至少一个 90 日通知其行使选择权的意向，而Prestige行使提前还款选择权的能力取决于几个因素，包括Prestige对其与LTC的所有抵押贷款的当前和信誉良好以及获得置换融资。结合贷款修改和免罚提前还清选项，我们注销了$ 41,455 与该抵押贷款相关的先前应计的实际利息。有关实际利息注销的更多信息，请参见下文的更多讨论。

(3)	按揭贷款规定 2.25 %一段时间后利率每年递增。

(4)	在2024年期间，我们承诺资助一$ 26,120 建设抵押贷款a 116 -位于伊利诺伊州的单位SH。借款人出资$ 12,300 最初为建设提供资金的股权。在2025年第三季度，我们开始为该承诺提供资金。贷款按现行利率计息 9.0 %和内部收益率为 9.5 %.

如上表所示，我们修改了Prestige 179,885，000美元的抵押贷款，将借款人当前支付的利息从8.5%提高到11.14%的全额合同利率，每年都在升级。该修改于2025年7月1日生效。此外，该修改为Prestige提供了一个选项，可以在2026年7月开始的12个月窗口期内按面值预付抵押贷款，且不受罚款。在评估允许借款人以低于先前根据实际利率法应计金额的金额清偿债务的提前还款条款的影响时，我们在2025年第三季度注销了先前应计的与此抵押贷款相关的实际应收利息41,455，000美元。在2025年12月31日之后，Prestige提供了其打算偿还179,885，000美元抵押贷款的通知。截至2026年2月，他们的合同贷款义务目前享有威望。

下表汇总了我们截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的抵押贷款活动（单位：千）：


	截至12月31日止年度，
	2025			2024			2023
应收抵押贷款项下的发起和融资	$	105,845	⁽¹⁾	$	21,833	⁽³⁾	$	97,058	⁽⁶⁾
以抵押贷款交换合营企业控股权益计入应收融资款		—			(102,435)	⁽⁴⁾		—
收到的付款		(37,237)	⁽²⁾		(85,204)	⁽⁵⁾		—
利息准备金的运用		2,177			169			1,722
收到的预定本金付款		(1,000)			(701)			(10,351)
抵押贷款溢价摊销		(9)			(8)			(7)
（拨备）收回贷款损失准备金		(697)			1,663			(884)
应收抵押贷款净增加（减少）额	$	69,079		$	(164,683)		$	87,538

(1)	在2025年期间为以下抵押贷款提供了资金：

(a)

$ 55,350 下a$ 57,550 抵押贷款承诺担保 two SH与共 171 加州的单位。贷款期限为五年以 8.3 %;

(b)

$ 38,351 下a$ 42,300 由a担保的抵押贷款承诺 250 -位于佛罗里达州的单位SH。贷款期限为五年以固定费率 8.5 %;

（c）

$ 4,350 下a$ 19,500 抵押贷款承诺，用于建设一 85 -密歇根州的单位SH。借款人出资$ 12,100 2023年7月发起时的股权，用于初始资金建设。我们剩下的承诺是$ 2,396 .只付息贷款期限约为三年以 8.75 %，并包括 two 一年扩展，每个扩展都取决于某些覆盖阈值；和

（d）

$ 7,794 下a$ 26,120 建设a的抵押贷款承诺 116 -位于伊利诺伊州的单位SH。借款人出资$ 12,300 用于最初为建设提供资金的股权。在2025年第三季度，我们开始为这一承诺提供资金。我们剩下的承诺是$ 18,326 .贷款按现行利率计息 9.0 %和内部收益率为 9.5 %.

(2)	在2025年期间收到了以下收益和还款：

(a)

$ 16,706 从抵押贷款还款担保的a 112 -位于佛罗里达州的单位SH；

(b)

$ 16,500 从抵押贷款还款担保的a 150 -伊利诺伊州的床位SNF；

（c）

$ 4,000 由抵押贷款偿付担保 two SH与共 92 佛罗里达州的单位；和

（d）

$ 31 部分本金偿还。

(3)	2024年期间资助了以下项目：

(a)

$ 12,753 下$ 19,500 上述（1）（c）中讨论的抵押贷款承诺；

(b)

$ 5,546 根据与某ALG关联公司签订的应收抵押贷款协议，该协议由 13 北卡罗来纳州ALF和MC（ 12 ）和南卡罗来纳州（ 1 ).在截至2024年6月30日的三个月内，我们交换了这$ 64,450 与ALG关联公司的合资企业投资的控股权的应收抵押贷款。见应收融资款以上了解更多信息；

（c）

$ 2,766 与某ALG关联公司签订的应收抵押贷款协议，该协议由四个北卡罗来纳州ALF。在截至2024年6月30日的三个月内，我们交换了这$ 37,985 与ALG关联公司的合资企业投资的控股权的应收抵押贷款。见应收融资款以上了解更多信息；和

（d）

$ 768 各种贷款下的额外资金。

(4)	交换了 two 应收ALG关联人对合资公司控股权抵押贷款款。更多信息见上文（3）（b）和（3）（c）。

(5)	在2024年期间获得了以下回报和回报：

(a)

$ 51,111 从抵押贷款还款担保的a 203 -格鲁吉亚的单位ILF、ALF和MC；

(b)

$ 2,013 来自密苏里州一块土地担保的抵押贷款还款；

（c）

$ 29,347 从抵押贷款还款担保的a 189 -路易斯安那州的床位SNF；和

（d）

$ 2,733 与出售SNF担保抵押贷款有关的部分本金偿还之前由 15 密歇根州的SNFs。

(6)	2023年期间资助了以下项目：

(a)

$ 10,750 抵押贷款担保a 45 -位于北卡罗来纳州的单元MC。贷款带有两年期限，只付息利率为 7.25 %和内部收益率为 9.0 %;

(b)

$ 51,111 抵押贷款投资担保a 203 -位于格鲁吉亚的单位ILF、ALF和MC。我们收购了现有贷方拥有的参与权益，用于$ 42,251 除了转换我们的$ 7,461 夹层贷款在物业成参与利息抵押贷款。我们的投资以初始速度 7.5 %IRR为 7.75 %.我们录了$ 1,380 与2023年第一季度有效提前偿还夹层贷款有关的额外利息收入。抵押贷款已于2024年还清；

（c）

$ 16,500 高级贷款，用于收购a 150 -bed Medicare focused SNF in Illinois，利率为 8.75 %.按揭贷款已于2025年还清；

（d）

$ 4,947 其他应收抵押贷款项下的合同额外资金；和

（e）

$ 13,750 抵押的卖方融资四个 SH。$ 9,750 随后被偿还并 two ALF被解除抵押品。网$ 4,000 卖方融资抵押贷款到期两年，以一年延期，利率为 8.75 %.抵押贷款已于2025年还清。

截至2025年12月31日和2024年12月31日，抵押贷款的账面价值（扣除信贷损失准备金）分别为381,662，000美元和312,583，000美元。应收抵押贷款的预定本金付款如下（单位：千）：


		预定
		校长
2026		$	29,034
2027			1,180
2028			1,180
2029			1,180
2030			104,853
此后			248,084
合计		$	385,511

8.对未合并合资企业的投资

我们有一笔符合会计准则的ADC贷款可以被视为VIE。我们不是VIE的主要受益人，因为我们没有这两种权利：1）指挥对VIE经济绩效影响最大的活动的权力，以及2）从VIE获得利益的权利或吸收VIE可能对VIE产生重大影响的损失的义务。然而，我们确实对VIE有重大影响。因此，我们采用权益会计法将投资作为合营企业进行会计处理。

下表提供了关于我们在2025年12月31日对未合并合资企业的投资的信息（以千美元计）：

类型

合计

订约

数

的

首选

现金

的

携带

状态

物业

投资

部分

床位

价值

德州

SNF

高级贷款

⁽¹⁾

9.2

104

12,524

⁽¹⁾

(1)	表示a$ 12,700 抵押贷款，由$ 11,164 2024年发起时提供资金，利息准备金为$ 750 和资本支出储备$ 786 .根据公认会计原则，这笔抵押贷款被确定为ADC贷款，并作为未合并合资企业入账。The 五年抵押贷款只收利息。2025年12月31日后，经营者提供了清偿这笔抵押贷款的意向通知书。

基于上述ADC贷款的相同因素，我们也有优先考虑的股权投资，这些投资也符合会计标准，可以被视为VIE。在截至2025年12月31日的一年中，我们从赎回一家合资企业的优先股权投资中获得了15,962，000美元，其中包括13%的退出内部收益率2,962，000美元，该合资企业在华盛顿拥有267个单元的老年人住房社区。此外，在截至2025年12月31日的一年中，我们从赎回一家在华盛顿拥有109个单元的老年人住房社区的合资企业的优先股权投资中获得了8,140，000美元，其中包括12%的退出内部收益率1,800，000美元。

下表汇总了截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度我们对未合并合资企业的投资相关的出资、确认的收入和收到的现金利息（单位：千）：


	类型
	的		收入			现金收益			非现金
年份	物业		认可			赚了			应计收入
2025	SNF	$	1,178		$	1,178		$	—
	SH⁽¹⁾		2,353	⁽¹⁾		2,401	⁽¹⁾		—
	SH⁽²⁾		3,226	⁽²⁾		3,260	⁽²⁾		53
合计		$	6,757		$	6,839		$	53

2024	SNF	$	884		$	884		$	—
	SH⁽¹⁾		504			504			—
	SH⁽²⁾		1,054			—			1,054
合计		$	2,442		$	1,388		$	1,054

2023	SH⁽¹⁾	$	450		$	56		$	394
	SH⁽²⁾		1,054			—			1,054
合计		$	1,504		$	56		$	1,448

(1)	在2025年期间，我们对拥有一家 109 -单位SH在华盛顿被赎回$ 8,140 ，其中包括一个 12 %退出IRR$ 1,800 .

(2)	在2025年期间，我们对拥有一家 267 -单位SH在华盛顿被赎回$ 15,962 ，其中包括一个 13 %退出IRR$ 2,962 .

9.应收票据

应收票据包括夹层贷款和流动资金贷款。下表汇总了我们在2025年12月31日的应收票据投资（美元金额，单位：千）：


利息				类型	毛额				类型
率	内部收益率		成熟度	贷款	投资			#的贷款	物业
9.0%	—		2026	营运资金	$	25		1	SH
8.0%	11.0	%	2027	夹层		25,000		1	SH
0.0%	—		2028	营运资金		849		1	SNF
					$	25,874	⁽¹⁾	3

(1)	不包括信用损失准备金的影响。

下表是我们2025年12月31日和2024年12月31日应收票据部分的汇总（单位：千）：


	截至2025年12月31日		截至2024年12月31日
夹层贷款	$	25,000	$	42,000
流动资金贷款		874		5,717
应收票据信用损失准备金		(259)		(477)
应收票据总额，扣除信用损失准备金	$	25,615	$	47,240

下表汇总了截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的应收票据活动（单位：千）：


	截至12月31日止年度，
		2025			2024			2023
应收票据项下垫款	$	25		$	340		$	20,377	⁽⁴⁾
应收票据项下收到的本金付款		(18,218)	⁽¹⁾		(13,434)	⁽³⁾		(14,687)	⁽⁵⁾
应收票据核销		(3,650)	⁽²⁾		(290)			(3,561)
追回（拨备）信贷损失		218			134			(22)
应收票据净减少（增加）额	$	(21,625)		$	(13,250)		$	2,107

(1)	在2025年期间收到了以下收益和还款：

(a)

$ 17,000 从提前还清夹层贷款开始。结合夹层贷款还款，我们收到了 12 %退出IRR收入$ 2,599 公认为利息及其他收入在我们的合并损益表.退出IRR收入被部分抵消$ 1,624 先前通过清偿在夹层贷款期限内确认的实际利息；

(b)

$ 639 从回报三个流动资金贷款；和

（c）

$ 579 来自流动资金贷款的偿还。

(2)	表示与终止主租赁和将主租赁涵盖的社区转换为SHOP相关的营运资金票据注销。

(3)	在2024年期间，我们收到了$ 12,103 朝向a的偿还$ 13,531 营运资金说明。剩余的$ 1,428 营运资金票据余额免息，将分期偿还至2028年。此外，我们收到了合计$ 1,331 与支付有关三个营运资金票据。

(4)	2023年期间资助了以下项目：

(a)

$ 17,000 夹层贷款，以对现有的 130 -格鲁吉亚的SH单元和建设 89 额外的单位。夹层贷款已于2025年还清。进一步讨论见上文第（1）（a）款；和

(b)

$ 3,377 根据营运资金贷款。

(5)	在2023年期间收到了以下收益：

(a)

$ 4,545 ，其中包括预付费用和退出IRR合计$ 190 来自夹层贷款预付款。夹层贷款是在 136 -位于俄勒冈州的单位SH；和

(b)

$ 7,461 通过将其转换为我们的一部分而预付的夹层贷款$ 51,111 投资于由a担保的现有抵押贷款的参与权益 203 -位于佐治亚州的SH单元。我们录了$ 1,380 与有效提前偿还夹层贷款有关的利息收入。见注7。应收抵押贷款以上供进一步讨论。

10.信用损失准备金

我们应用了需要一个前瞻性“预期损失”模型的ASC主题326，金融工具-信用损失（“ASC 326”）来估计我们的贷款损失。我们确定我们合并资产负债表上的应收融资款、应收抵押贷款和应收票据细目项目都在ASC 326的范围内。

应收款项融资。我们获得了通过售后回租交易获得物业的合资企业的控股权。合资公司同时将收购的物业租回给卖方的关联公司，并向卖方-承租人提供购买选择权。我们在合并资产负债表上将合资企业合并为应收融资款。有关这些交易的更多信息，见附注2。以上重要会计政策摘要。截至2025年12月31日，我们对在三个州拥有31处房产的四家合资企业的投资记为应收融资款。除了通过我们在合资企业中的控股权益拥有物业外，一般而言，这些租赁提供以下一项或多项：保证金、物业税扣押、维修和维护代管以及其他信用增级，例如公司或个人担保或信用证。

抵押贷款。作为我们对用于提供长期医疗保健服务的物业进行投资的战略的一部分，我们为这些物业提供了抵押贷款融资。截至2025年12月31日，我们有9笔抵押贷款，由五个州的26处房产担保，有6名借款人。除抵押物业的留置权外，贷款一般以物业的非房地产资产作抵押，并包含信用证和/或保证金形式的某些其他担保条款。

应收票据。我们的应收票据包括夹层贷款和营运资金票据。这些票据的担保可以包括以下全部或部分增信：有担保的第二抵押、股权质押和个人/公司担保。

下表按发起年份（单位：千美元）汇总了我们在ASC 326范围内的金融工具：


		起源年份⁽¹⁾											截至2025年12月31日
投资类型：	2025		2024		2023		2022		2021		先前		合计		信用损失准备金
应收融资款	$	—	$	163,460	$	123,083	$	76,545	$	—	$	—	$	363,088	$	3,631

应收抵押贷款	$	95,878	$	7,794	$	27,854	$	—	$	—	$	253,985	$	385,511	$	3,849

夹层贷款	$	—	$	—	$	—	$	25,000	$	—	$	—	$	25,000	$	250
流动资金贷款		—		25		—		—		849		—		874		9
应收票据总额	$	—	$	25	$	—	$	25,000	$	849	$	—	$	25,874	$	259

(1)	不包括已偿还贷款。额外的资金，如果有的话，计入初始贷款的发起年份。

我们通过基础抵押品或其他保护权利、运营商的付款历史和其他内部衡量标准确定的多种方法来监控我们的金融工具的信用质量。我们的监测流程包括定期审查每个设施的财务报表、预定的财产检查以及审查契约遵守情况、行业状况以及当前和未来的经济状况。未来的经济状况是基于美联储的经济数据和对未来经济走势的合理假设。

在确定这些工具上的“预期”信用损失准备金时，我们利用违约概率和

现金流折现法。此外，我们对结果进行压力测试，以反映包括经济衰退在内的未知不利未来事件的影响。

我们属于ASC 326范围内的金融工具相关的预期信用损失如下（单位：千）：


				复苏	规定
	余额			由于	由于		余额
	在			收益/	起源/		在
说明	12/31/2024			注销	额外资金		12/31/2025
信用损失准备金-应收融资款	$	3,615	$	—	$	16	$	3,631
信用损失准备金-应收抵押贷款		3,151		(382)		1,080		3,849
信用损失准备金-应收票据		477		(218)		—		259

我们选择不在预期信用损失标准下计量应计应收利息的预期信用损失准备金，因为我们有通过我们对贷款和财产表现的季度审查及时保留或注销应计应收利息的政策。因此，我们选择了以确认信用损失费用的方式核销应计应收利息的政策。截至2025年12月31日，应计未收利息余额22720000美元未列入预期信用损失计量。如附注5所述，在截至2025年12月31日的年度内，我们注销了与将Anthem的三重净租赁转换为SHOP有关的371,000美元。拥有不动产。在截至2024年12月31日的一年中，我们注销了与部分偿还抵押贷款相关的613,000美元的应收利息。截至2023年12月31日止年度，我们未确认与应计应收利息相关的任何核销。

11.预付费用及其他资产

以下是我们2025年12月31日和2024年12月31日的预付费用和其他资产汇总（单位：千）：


	截至12月31日止年度，
	2025		2024
累计摊销无形资产，净值净额：2025 — 1789美元；2024 — 1097美元	$	6,520	$	7,212
SHOP应收账款，扣除信用损失准备金：2025 — 304美元；2024 — 0美元		3,130		—
不动产投资、预付费用和其他资产		2,880		2,125
使用权资产，净额		2,580		2,741
租赁奖励		2,525		3,522
SHOP预付费用及其他资产		2,399		—
递延所得税资产		729		—
利率互换资产		482		3,815
合计	$	21,245	$	19,415

12.无形资产

我们在根据各组成部分的公允价值将收购的购买价格分配给收购的各个组成部分时进行估计。对于某些收购，这类组成部分包括就地租赁和其他无形资产。在就地租赁价值的情况下，我们根据对每个租户租赁的具体特征的评估进行估计。考虑的因素包括对假设的预期租赁期内的账面成本的估计、市场条件和执行类似租赁的成本。以下为截至2025年12月31日及2024年12月31日无形资产账面值摘要（单位：千）：


	2025年12月31日								2024年12月31日
					累计								累计
物业、厂房及设备		成本			摊销			净		成本			摊销			净
就地租赁	$	24,098	⁽¹⁾	$	(7,772)	⁽²⁾	$	16,326	$	11,047	⁽¹⁾	$	(6,758)	⁽²⁾	$	4,289
减税无形	$	8,309	⁽³⁾	$	(1,789)	⁽³⁾	$	6,520	$	8,309	⁽³⁾	$	(1,097)	⁽³⁾	$	7,212

(1)	包括在建筑物和装修行项目在我们的合并资产负债表.增加与收购 11 在我们的SHOP细分市场内的2025年老年人住房社区。见注5。自有不动产有关我们SHOP部门收购的更多信息。

(2)	包括在累计折旧摊销行项目在我们的合并资产负债表.

(3)	包括在预付费用及其他资产行项目在我们的合并资产负债表.

下表列出2025年12月31日与该无形资产相关的未来摊销费用（单位：千）：




		合计			2026		2027			2028			2029			2030			此后
就地租赁⁽¹⁾		$	16,326		$	3,465	$	3,341		$	3,227		$	3,202		$	2,439		$	652
减税无形⁽²⁾			6,520			692		692			692			692			692			3,060
		$	22,846		$	4,157	$	4,033		$	3,919		$	3,894		$	3,131		$	3,712

(1)	在我们的综合损益表的折旧和摊销项目中记录为摊销费用。

(2)	在我们的综合损益表中记录为物业税费用。

13.债务义务

无担保信贷便利。我们有一份无担保信贷协议（“原始信贷协议”），其中规定贷款人的总承诺金额高达500,000，000美元，其中包括一笔400,000，000美元的循环信贷额度和两笔50,000，000美元的定期贷款，期限分别为2025年11月19日和2026年11月19日（“原始定期贷款”）。循环信贷融资的到期日为2025年11月19日，并根据惯例条件，由我们酌情提供一年的延期选择权。

在2024年第一季度，我们对原始信贷协议（“经修订的信贷协议”）进行了修订，以加速我们的一年延期选择权通知，并行使了将到期日延长至2026年11月19日的选择权。原信贷协议的其他重要条款保持不变。经修订的信贷协议允许我们请求增加循环信贷额度和定期贷款承诺，总额不超过1,000，000,000美元（“原始手风琴”）。根据经修订的信贷协议条款的允许，我们在2024年第三季度行使了循环信贷额度可用的500,000，000美元原始Accordion功能中的25,000，000美元。因此，经修订的信贷协议项下贷款人的承诺总额增加到525,000，000美元，原始手风琴项下仍有475,000，000美元可用。原Accordion的行使并未实质性改变经修订信贷协议的任何其他条款或条件，包括其到期日或契约要求。

在2025年第三季度，我们签订了一份于2029年7月到期的新的四年期无抵押信贷协议（“新信贷协议”），以取代我们的经修订的信贷协议。新信贷协议将我们循环信贷额度的总承诺从425,000，000美元增加到600,000，000美元（“循环信贷额度”），并提供了将总承诺增加到总计1,200，000,000美元（“手风琴”）的机会。新的信贷协议规定了一年的延期选择权，但须符合惯例条件。新信贷协议的重要条款保持不变。就新信贷协议而言，原定期贷款滚入循环信贷额度。在2025年第四季度，我们修订了新的信贷协议，通过行使手风琴和总额为200,000，000美元的既定定期贷款（“定期贷款”），将贷款人的总承诺增加200,000，000美元，达到总计800,000，000美元。定期贷款包括50,000，000美元、55,000，000美元、55,000，000美元和40,000，000美元借款，合同期限分别为三年、四年、五年和七年。

根据我们在2025年12月31日的杠杆，循环信贷额度每年按SOFR加110个基点和15个基点的设施费提供利息，定期贷款每年按SOFR加115个基点为三年、四年和五年借款提供利息，为七年借款提供150个基点。

利率互换协议。就订立上文所讨论的原始定期贷款而言，我们订立了两份期限分别为2025年11月19日和2026年11月19日的接收可变/支付固定利率互换协议，有效地锁定了原始定期贷款在贷款的四年和五年期限内的借款的预测利息支付。此外，在2025年第四季度，我们分别签订了期限为三年、四年、五年和七年的利率互换（“利率互换”），以有效锁定定期贷款的预测利息支付。我们的利率掉期被视为现金流对冲，并以公允价值记录在我们的综合资产负债表中，这些工具的公允价值变动在我们的综合资产负债表的累计其他综合收益（损失）中确认。

截至2025年12月31日和2024年12月31日止年度，我们分别录得3,333，000美元和2,295，000美元的利率掉期公允价值减少。

下表列出了我们在2025年12月31日和2024年12月31日的利率掉期信息（美元金额以千为单位）：


							概念性		公允价值
进入日期	到期日	互换利率			利率指数		金额			2025年12月31日			2024年12月31日
2021年11月	2025年11月19日	不适用	%	⁽¹⁾	1个月SOFR	$	不适用	⁽¹⁾	$	—	⁽¹⁾	$	1,305
2021年11月	2026年11月19日	2.46	%		1个月SOFR		50,000	⁽²⁾		938			2,510
2025年12月	2028年12月12日	4.61	%		具有5天回看的SOFR		25,000			(52)			—
2025年12月	2028年12月12日	4.61	%		具有5天回看的SOFR		25,000			(55)			—
2025年12月	2029年12月12日	4.65	%		具有5天回看的SOFR		55,000			(136)			—
2025年12月	2030年12月12日	4.68	%		具有5天回看的SOFR		30,000			(45)			—
2025年12月	2030年12月12日	4.72	%		具有5天回看的SOFR		25,000			(74)			—
2025年12月	2032年12月12日	5.21	%		具有5天回看的SOFR		27,500			(45)			—
2025年12月	2032年12月12日	5.25	%		具有5天回看的SOFR		12,500			(49)			—
						$	250,000		$	482		$	3,815

(1)	利率互换，其名义金额为$ 50,000 ，于2025年11月19日到期。据此，利率掉期的公允价值为$ 0 截至2025年12月31日。

(2)	2025年第三季度期间，利率互换滚入循环信贷额度。

高级无抵押票据。我们有机构投资者持有的高级无抵押票据，利率从3.66%到4.5%不等。高级无抵押票据于2026年至2033年之间到期。

高级无抵押票据和信贷协议，包括循环信贷额度和定期贷款，包含按季度计量的财务契约，要求我们维持（其中包括）：

（一）

负债总额与资产总值的比率不高于 0.6 至1.0；

（二）

担保债务与资产总值的比率不大于 0.35 至1.0；

（三）

无担保债务与未设押资产价值的比率不大于 0.6 到1.0；和

（四）

根据无抵押信贷协议计算的EBITDA与固定费用的比率不低于 1.50 到1.0。

截至2025年12月31日，我们遵守了所有适用的财务契约。这些债务义务还包含额外的习惯约定和违约事件，这些约定和事件受到一些重要和重要的限制、资格和例外情况的约束。

下表列出截至2025年12月31日、2025年12月31日和2024年12月31日按构成部分分列的债务信息（以千美元计）：


		截至2025年12月31日				截至2024年12月31日
	适用			可用				可用
	利息	优秀		为		优秀		为
债务义务	率⁽¹⁾	余额		借款		余额		借款
循环信贷额度⁽²⁾	4.40%	$	252,863	$	347,137	$	144,350	$	280,650
定期贷款，扣除债务发行成本	4.77%		198,213		—		99,808		—
高级无抵押票据，扣除债务发行成本⁽³⁾	4.12%		391,105		—		440,442		—
合计	4.36%	$	842,181	$	347,137	$	684,600	$	280,650

(1)	代表截至2025年12月31日的加权平均利率。

(2)	2025年12月31日后，我们借$ 107,000 根据我们的无抵押循环信贷额度。因此，我们有$ 359,863 杰出和$ 240,137 可在我们的无抵押循环信贷额度下借款。

(3)	2025年12月31日后，我们还$ 5,000 在我们的优先无抵押票据的预定本金偿还中。因此，我们有$ 386,105 我们的优先无抵押票据项下的未偿债务，扣除债务发行成本。

截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，我们的借款和还款情况如下（单位：千）：


	截至12月31日止年度，
	2025						2024				2023
债务义务		借款			还款		借款		还款		借款		还款
循环信贷额度	$	486,500	⁽¹⁾	$	(377,987)		$	27,200	$	(185,100)	$	277,450	$	(105,200)
定期贷款		200,000			(100,000)			—		—		—		—
高级无抵押票据		—			(49,500)	⁽²⁾		—		(49,160)		—		(49,160)
合计	$	686,500		$	(527,487)		$	27,200	$	(234,260)	$	277,450	$	(154,360)

(1)	2025年12月31日后，我们借$ 107,000 根据我们的无抵押循环信贷额度。因此，我们有$ 359,863 杰出和$ 240,137 可在我们的无抵押循环信贷额度下借款。

(2)	2025年12月31日后，我们还$ 5,000 在我们的优先无抵押票据的预定本金偿还中。因此，我们有$ 386,105 我们的优先无抵押票据项下的未偿债务，扣除债务发行成本。

预定的本金支付。下表为截至2025年12月31日我们的长期合同义务（预定本金支付和到期金额），不包括利息和债务发行成本的影响（单位：千）：


	合计			2026			2027		2028		2029		2030		此后
循环信贷额度	$	252,863	⁽¹⁾	$	—		$	—	$	—	$	252,863	$	—	$	—
定期贷款		200,000			—			—		50,000		55,000		55,000		40,000
高级无抵押票据		392,000	⁽²⁾		51,500	⁽²⁾		54,500		55,000		63,000		67,000		101,000
	$	844,863		$	51,500		$	54,500	$	105,000	$	370,863	$	122,000	$	141,000

(1)	2025年12月31日后，我们借$ 107,000 根据我们的无抵押循环信贷额度。因此，我们有$ 359,863 杰出和$ 240,137 可在我们的无抵押循环信贷额度下借款。

(2)	2025年12月31日后，我们还$ 5,000 在我们的优先无抵押票据的预定本金偿还中。因此，我们有$ 386,105 我们的优先无抵押票据项下的未偿债务，扣除债务发行成本。

14.应计费用和其他负债

以下是我们的应计费用和其他负债的汇总（以千美元计的金额）：


	截至12月31日止年度，
	2025		2024
扣押	$	14,627	$	12,223
保证金		1,601		6,534
物业税负债		7,125		7,807
维护和维修储备		6,152		5,961
应付账款和其他应计负债		7,584		6,085
SHOP负债		8,734		—
递延承付款		3,171		4,092
租赁负债		2,580		2,741
SHOP递延收入		2,115		—
	$	53,689	$	45,443

100

15.股权

非控制性权益。我们已建立合作伙伴关系，以开发和/或拥有房地产。鉴于我们的有限成员没有实质性的启动权、清算权或参与权，我们得出的结论是合伙企业是VIE。当我们行使权力并从VIE中获得好处时，我们被视为主要受益者。因此，我们将VIE合并，并将非控股权益记录在合并财务报表中。截至2025年12月31日，我们有以下合并VIE（单位：千）：


					毛额
投资		物业			合并			非控制性
年份	目的	类型	状态		物业、厂房及设备⁽¹⁾			利益
2024	自有房产	SH	NC/SC	$	122,460		$	58,010
2024	自有房产	SH	数控		41,000			3,015
2023	自有房产	SH	Oh		54,942			9,134
2023	自有房产	SH	数控		123,082			2,916
2022	自有房产	SNF	佛罗里达州		76,545	⁽²⁾		14,325
合计				$	418,029		$	87,400

(1)	包括房地产投资总额，不包括无形资产。

(2)	在2025年第四季度期间，承租人提供了行使购买选择权的意向通知，退出IRR为 8.5 %.

在截至2025年12月31日的一年中，我们以1,150，000美元的价格收购了我们的合资伙伴在合资企业中的非控股权益，这些合资企业拥有俄勒冈州的两个老年人住房社区，共186个单元。因此，我们获得了这些社区的完全所有权和控制权。在截至2024年12月31日的一年中，一家合资伙伴将其在一家合资企业中的1,240，000美元非控股权益转让给了我们，该合资企业在南卡罗来纳州拥有87个单元的辅助生活和记忆护理。因此，我们获得了社区的完全所有权和控制权。此外，在截至2024年12月31日的年度内，我们出售了我们在一家合资企业中的权益，该合资企业在威斯康星州拥有110个单元的独立生活、辅助生活和记忆护理社区。因此，这些合资企业未在上表中列出。

普通股。我们有单独的股权分配协议（统称为“原始Equity Distribution协议”），不时要约和出售我们普通股的总发行价最高为200,000，000美元的股份。在2024年第四季度，我们终止了原有的Equity Distribution协议，并签订了新的股权分配协议（“Equity Distribution协议”），不时出售总发行价最高为400,000，000美元的我们普通股。该Equity Distribution协议规定了通过普通经纪人交易的方式出售普通股，其中可能包括大宗交易，或被视为“在市场上”发售的交易。

在截至2025年12月31日的年度内，根据我们的Equity Distribution协议，我们以净收益100,555，000美元出售了2,804，200股普通股。在出售普通股的同时，我们产生了与该协议相关的436,000美元的成本，这些成本已作为收到的收益的减少记录在额外实缴资本中。截至2025年12月31日，根据Equity Distribution协议，我们有288,509，000美元可用。在2025年12月31日之后，根据我们的Equity Distribution协议，我们以净收益2,508，000美元出售了71,059股普通股。因此，根据Equity Distribution协议，我们有285,970，000美元可用。

在截至2024年12月31日的年度内，我们根据最初的Equity Distribution协议和Equity Distribution协议分别出售了2,113，270股和250,000股普通股，总收益净额为83,107，000美元。在出售普通股的同时，我们产生了与这些协议相关的总计702,000美元的成本，这些成本已作为收益的减少记录在额外实缴资本中。

在截至2023年12月31日的年度内，根据我们最初的Equity Distribution协议，我们出售了1,658，400股普通股，获得了53,777，000美元的净收益。在出售普通股的同时，我们产生了与最初的Equity Distribution协议相关的89,000美元成本，这些成本已作为收到的收益的减少记录在额外的实收资本中。

101

在截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日的年度内，我们分别收购了151,018股、49,540股和43,933股普通股，这些普通股由为履行预扣税款义务而投标的员工持有。

上架登记声明。我们有一份在SEC存档的自动货架登记声明，目前有能力提交额外的自动货架登记声明，为我们提供公开发售数量不定的普通股、优先股、认股权证、债务、存托股或单位的能力。我们可能会不时根据我们的自动货架登记声明公开筹集资金，其数量、价格和条款将在证券发售时和是否发售时公布。任何未来发行的细节，以及所发行证券的收益用途，将在发行时的招股说明书补充文件或其他发行材料中详细描述。我们的货架登记声明将于2027年11月到期。

分配。我们宣派及派付的现金红利如下（单位：千）：


	截至12月31日止年度，
	2025						2024				2023
	已申报			付费			已申报		付费		已申报		付费
普通股⁽¹⁾	$	107,394	⁽²⁾	$	107,394	⁽²⁾	$	100,530	$	100,530	$	94,764	$	94,764

(1)	代表$ 0.19 截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的每月每股收益。

(2)	包括$ 1,312 与基于绩效的股票单位归属相关的分配。

2026年1月，我们宣布2026年1月、2月和3月的普通股每月现金股息为每股0.19美元，分别于2026年1月30日、2月27日和3月31日支付给2026年1月22日、2月20日和3月23日登记在册的股东。

基于股票的薪酬计划。2021年期间，我们通过，我们的股东批准了2021年股权参与计划（“2021年计划”），该计划取代了2015年股权参与计划（“2015年计划”）。根据2021年计划，1,900，000股普通股已被授权并保留用于奖励，减去在2020年12月31日之后和通过之前根据2015年计划授予的每1股受制于奖励的1股。此外，因股份于2020年12月31日后被没收或注销而未根据2015年计划根据未偿还奖励发行的任何股份，将根据2021年计划添加到可用于奖励的范围内。根据2021年计划，这些股份被授权并保留用于奖励高级职员、雇员、非雇员董事和顾问。根据2021年计划授予的奖励条款由我们的薪酬委员会酌情确定。截至2025年12月31日，我们有1,327，393股普通股根据2021年计划保留用于奖励。

102

限制性股票和基于业绩的股票单位。截至2025年、2024年和2023年12月31日止年度的限制性股票活动如下：


	截至12月31日止年度，
	股份							加权平均价格
	2025			2024		2023		2025		2024		2023
未结清，1月1日		301,209			258,620		229,236	$	33.18	$	36.43	$	38.26
已获批		135,041			175,431		146,020	$	34.94	$	31.07	$	36.55
既得		(165,549)	⁽¹⁾		(132,842)		(115,551)	$	33.69	$	31.51	$	36.29
已取消		—			—		(1,085)		不适用		不适用	$	34.73
未偿还，12月31日		270,701			301,209		258,620	$	33.75	$	33.18	$	36.43

(1)	包括加速归属 13,362 与雇员退休有关的限制性普通股股份。

截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，我们分别授予了101,201份、132,524份和86,867份基于业绩的股票单位。截至2025年12月31日止年度，已归属的绩效股票单位为182,915个，其中包括与员工退休相关的19,694个绩效股票单位的加速归属。截至2024年12月31日和2023年12月31日止年度，没有基于业绩的股票单位归属。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，与限制性股票和基于绩效的股票单位相关的薪酬支出总额分别为9,329，000美元、9,052，000美元和8,481，000美元。

在2025年、2024年和2023年期间，我们根据2021年计划分别授予了236,242、307,955和232,887股限制性普通股和基于业绩的股票单位，具体如下：


	编号	价格每
年份	股份/单位	分享		奖励类型	授予期
2025	113,790	$	34.88	限制性股票	3年内按比例
	5,626	$	35.55	限制性股票	2028年4月30日
	15,625	$	35.20	限制性股票	⁽¹⁾
	52,666	$	34.88	基于业绩的股票单位	TSR目标⁽²⁾
	48,535	$	34.88	基于业绩的股票单位	TSR目标⁽³⁾
	236,242

2024	159,536	$	30.72	限制性股票	3年内按比例
	69,610	$	31.84	基于业绩的股票单位	TSR目标⁽²⁾
	62,914	$	31.84	基于业绩的股票单位	TSR目标⁽³⁾
	15,895	$	34.60	限制性股票	⁽¹⁾
	307,955

2023	127,960	$	37.16	限制性股票	3年内按比例
	86,867	$	37.16	基于业绩的股票单位	TSR目标⁽⁴⁾
	15,060	$	31.54	限制性股票	2024年5月24日
	3,000	$	35.45	限制性股票	2024年7月25日
	232,887

(1)	归属日为授予日的一周年纪念日或授予日之后的下一次LTC股东年会日期中较早者。

(2)	归属基于实现一定的股东总回报（“TSR”）目标 3年 .

(3)	归属是基于相对于预定义对等组的TSR实现某些TSR目标 3年 .

(4)	归属基于实现一定的股东总回报（“TSR”）目标 4年有加速机会 3年 .

103

截至2025年12月31日，与未归属的已发行限制性普通股和基于绩效的股票单位的未来服务期相关的剩余待确认补偿费用如下（美元金额，单位：千）：


	剩余
	Compensation
归属日期	费用
2026	$	5,887
2027		2,899
2028		322
合计	$	9,108

股票期权。在2025年、2024年和2023年期间，我们没有发行任何股票期权。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的非合格股票期权活动如下：


				加权平均
	股份			价格
	2025	2024	2023	2025			2024	2023
未结清，1月1日	—	5,000	10,000	$	不适用	$	38.43	$	38.43
已获批	—	—	—		不适用		不适用		不适用
已锻炼	—	—	—		不适用		不适用		不适用
已取消	—	(5,000)	(5,000)		不适用	$	38.43	$	38.43
未偿还，12月31日	—	—	5,000		不适用		不适用	$	38.43

可行权，12月31日	—	—	5,000		不适用		不适用	$	38.43

我们使用Black-Scholes-Merton公式来估算授予员工的股票期权的价值。该模型要求管理层做出一定的估计，包括股票波动性、预期股息率和预期期限。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，没有记录与股票期权归属相关的补偿费用。

16.承诺与或有事项

截至2025年12月31日，我们的承诺如下（单位：千）：


						合计
	投资			2025		承诺		剩余
	承诺			资金		资助		承诺
三网组合	$	5,256	⁽¹⁾	$	2,264	$	3,839	$	1,417
商店		5,206			317		317		4,889
小计：自有不动产（注5。自有不动产投资）		10,462			2,581		4,156		6,306
应收融资款（附注6.应收融资款）		2,250			1,664		1,664		586
应计奖励和盈利负债		4,500	⁽²⁾		—		—		4,500
按揭贷款（附注7。抵押贷款应收款）		69,770	⁽³⁾		14,322		29,076		40,694
合营企业投资（附注8。对未合并合资企业的投资）		1,438	⁽⁴⁾		1,262		1,262		176
应收票据（附注9。应收票据）		560	⁽⁵⁾		25		25		535
合计	$	88,980		$	19,854	$	36,183	$	52,797

(1)	代表购买土地和改善（如适用）以及开发、重新开发、翻新或扩建老年人住房和医疗保健物业的承诺。

(2)	包括高达$ 3,000 根据主租约向运营商提供四个德克萨斯州的SNFs。主租赁允许任何一笔盈利付款，最高可达$ 3,000 或购买选择。从2024年4月到2027年3月，根据每份租约达到一定的门槛，可以获得盈利付款。如果在租约规定的时间范围内没有选择任何一种选择，则两种选择都将终止。有关购买选项的更多信息，请参见注5。自有不动产.

(3)	代表$ 45,620 有关 two 建筑贷款，$ 19,950 借款人达到一定覆盖口粮时可用的或有承诺，以及$ 4,200 其他承诺。

(4)	系支出准备金$ 1,438 与德克萨斯州一家SNF担保的抵押贷款有关。根据公认会计原则，这笔贷款在一家未合并的合资企业中入账。有关这笔贷款的更多信息，请参见注意。8投资未并表合营企业.

(5)	代表营运资金贷款承诺。

104

此外，我们的一些租赁协议提供了购买选择，允许承租人购买他们目前从我们租赁的物业。见附注5。拥有不动产和注6。汇总有关我们购买选项信息的表格的应收账款融资。

我们不时成为针对我们公司和我们的物业以及针对我们的第三方SHOP运营商、承租人和借款人的各种索赔和诉讼的一方。我们的管理层认为，这些索赔或诉讼中没有任何一项单独或总体上对我们的业务、经营结果或财务状况具有重要意义。这些索赔和诉讼可能包括涉及根据一般法律原则以及根据适用的管理协议、租赁或抵押中的保险和赔偿条款归属于我们的第三方SHOP运营商、承租人和借款人的一般或专业责任的事项。然而，无论特定索赔或诉讼的是非曲直，我们可能会被迫花费大量财务资源来捍卫和解决这些问题。

17.分配

我们必须分配至少90%的应税收入，才能继续获得REIT资格。这种分配要求可以通过当年分配或在一定程度上通过下一年的分配来满足。

出于联邦税收目的，对股东的分配被视为普通收入、资本收益、资本回报或其组合。2025年、2024年和2023年的分配为现金分配。每股普通股分配的联邦所得税分类如下（未经审计）：


	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023
普通应税分配	$	1.447	$	1.745	$	1.110
资本回报		0.024		0.535		—
未收复的1250号段收益		0.205		—		0.744
长期资本收益		0.604		—		0.426
合计	$	2.280	$	2.280	$	2.280

105

18.每股普通股净收入

每股基本及摊薄净收益如下（单位：千，每股金额除外）：



	截至12月31日止年度，
	2025			2024			2023
净收入	$	123,880		$	94,879		$	91,462
减去分配给非控股权益的收入		(5,908)			(3,839)			(1,727)
减去分配给参与证券的收益：
参与证券的不可没收股息		(626)			(682)			(587)
分配给参与证券的收益		(70)			—			—
分配给参与证券的净收入总额		(696)			(682)			(587)
普通股股东可获得的净收入		117,276			90,358			89,148
稀释性证券的影响：
参与证券⁽¹⁾		—	⁽¹⁾		—	⁽²⁾		—	⁽²⁾
净额（稀释后每股净收益的收益	$	117,276		$	90,358		$	89,148

每股基本净收益的股份		46,230			43,743			41,272
稀释性证券的影响：
基于业绩的股票单位		330			498			86
参与证券⁽¹⁾		—	⁽²⁾		—	⁽²⁾		—	⁽²⁾
稀释性证券的总影响		330			498			86
每股摊薄净收益股份		46,560			44,241			41,358

基本每股净收益	$	2.54		$	2.07		$	2.16
稀释每股净收益	$	2.52		$	2.04		$	2.16

(1)	截至2025年12月31日止年度，参与证券被排除在稀释每股净收益的计算之外，因为此类纳入将具有反稀释性。

(2)	对于截至2024年12月31日和2023年12月31日的年度，参与证券和股票期权被排除在稀释每股净收益的计算之外，因为此类纳入将具有反稀释性。

106

19.公允价值计量

根据有关金融资产和金融负债的公允价值选择权的会计准则，允许实体选择以公允价值计量某些金融资产和负债，未实现损益的变动在收益中报告。我们没有对我们的金融资产和金融负债采取选择性公允市场价值选择。

现金及现金等价物的账面值接近公允价值，因为这些工具的到期时间较短。我们不将现金投资于拍卖利率证券。假设我们的金融资产和金融负债选择公允价值，截至2025年12月31日和2024年12月31日，我们的金融工具的账面价值和公允价值如下（单位：千）：


	截至2025年12月31日					截至2024年12月31日
	携带		公平			携带		公平
	价值		价值			价值		价值
应收融资款，扣除信用损失准备金	$	359,457	$	367,986	⁽¹⁾	$	357,867	$	363,228	⁽¹⁾
应收抵押贷款，扣除信用损失准备金		381,662		462,312	⁽²⁾		312,583		386,871	⁽²⁾
应收票据，扣除信用损失准备金		25,615		29,576	⁽³⁾		47,240		53,549	⁽³⁾
循环信贷额度		252,863		252,863	⁽⁴⁾		144,350		144,350	⁽⁴⁾
定期贷款，扣除债务发行成本		198,213		198,213	⁽⁴⁾		99,808		100,000	⁽⁴⁾
高级无抵押票据，扣除债务发行成本		391,105		372,511	⁽⁵⁾		440,442		402,394	⁽⁵⁾

(1)	我们对应收账款融资的投资被归类为第3级。公允价值采用广泛接受的估值技术确定，对预期现金流进行贴现现金流分析。用于对我们2025年12月31日和2024年12月31日应收融资款未来现金流入进行估值的贴现率为 7.5 %和 7.7 %，分别。

(2)	我们对应收抵押贷款的投资被归类为第3级。公允价值采用广泛接受的估值技术确定，对预期现金流进行贴现现金流分析。在2025年12月31日之后，Prestige提供了其打算在2026年偿还抵押贷款的通知。据此，截至12月31日。2025年，这笔抵押贷款的估计公允价值接近其账面价值。截至2024年12月31日，尚未收到此类通知。贴现率是使用我们对市场条件的假设确定的，该假设已根据市场和信用风险以及我们投资的当前回报进行了调整。用于对我们2025年12月31日和2024年12月31日应收抵押贷款未来现金流入进行估值的贴现率为 8.8 %和 10.0 %，分别。

(3)	我们对应收票据的投资被归类为第3级。贴现率是使用我们对市场条件的假设确定的，该假设已根据市场和信用风险以及我们投资的当前回报进行了调整。用于对我们2025年12月31日和2024年12月31日应收票据未来现金流进行估值的贴现率分别为 7.7 %和 7.6 %，分别。

(4)	我们的循环信贷额度和定期贷款按浮动利率计息。根据类似债务安排的现行市场利率，我们的循环信贷额度和定期贷款的估计公允价值与其在2025年12月31日和2024年12月31日的账面价值相近。

(5)	我们在优先无抵押票据下的义务被归类为第3级，因此公允价值是使用一种被广泛接受的估值技术确定的，即对预期现金流进行贴现现金流分析。贴现率是根据管理层对目前我们可获得的可比贷款的现行利率以及可比期限工具的估计来衡量的。于2025年12月31日，用于对我们的优先无抵押票据的未来现金流出进行估值的贴现率为 5.25 %为2030年前到期的 5.50 %对于那些在2030年或之后到期的。于2024年12月31日，用于对我们的优先无抵押票据的未来现金流出进行估值的贴现率为 6.25 %为2030年前到期的 6.50 %对于那些在2030年之后成熟的人。

107

20.分段信息

我们在确定可报告经营分部时采用管理方法。管理方法将我们的主要经营决策者用于作出经营决策、分配资源和评估业绩的内部组织和报告视为确定我们可报告分部的来源。在作出这一决心时，我们：

确定我们的CODM；

ii.

识别和分析潜在的业务组成部分；

iii.

确定我们的经营分部；和

iv.

确定是否有多个经营分部需要作为可报告分部列报。

在2025年第二季度，我们开始利用RIDEA结构，并建立了我们的SHOP部门。因此，我们作为两个经营部门开展和管理我们的业务：房地产投资和SHOP。因此，我们的主要经营决策者根据净营业收入（“NOI”）评估我们的投资表现。下表按可报告分部提供截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的信息（单位：千）：


		截至2025年12月31日止年度
		房地产						非分部
		投资组合			商店			/企业⁽¹⁾			合计
收入：
租金收入		$	116,171		$	—		$	—		$	116,171
居民费用和服务			—			72,116			—			72,116
应收融资款利息收入			28,315			—			—			28,315
按揭贷款利息收入			39,023			—			—			39,023
利息及其他收入			5,294			—			1,935			7,229
总收入			188,803			72,116			1,935			262,854

来自未合并合营企业的收入			6,757			—			—			6,757
物业层面费用			(10,795)			(54,088)			—			(64,883)
NOI			184,765			18,028			1,935			204,728
利息支出												(35,306)
折旧及摊销												(37,874)
实际应收利息核销												(41,455)
信用损失准备												(4,515)
交易成本												(8,221)
一般和行政费用												(31,120)
出售房地产收益，净额												77,822
所得税拨备												(179)
净收入											$	123,880

(1)	非分部/公司类别包括来自临时投资的收入和不属于可报告分部的其他公司层面的收入。

108


		截至2024年12月31日止年度
		房地产						非分部
		投资组合			商店			/企业⁽¹⁾			合计
收入：
租金收入		$	132,278		$	—		$	—		$	132,278
居民费用和服务			—			—			—			—
应收融资款利息收入			21,663			—			—			21,663
按揭贷款利息收入			45,216			—			—			45,216
利息及其他收入			5,267			—			5,423			10,690
总收入			204,424			—			5,423			209,847

来自未合并合营企业的收入			2,442			—			—			2,442
物业层面费用			(12,930)			—			—			(12,930)
NOI			193,936			—			5,423			199,359
费用：
利息费用												(40,336)
折旧及摊销												(36,367)
减值损失												(6,953)
交易成本												(819)
信用损失准备												(741)
一般和行政费用												(27,243)
出售房地产收益，净额												7,979
净收入											$	94,879

(1)	非分部/公司类别包括来自临时投资的收入和不属于可报告分部的其他公司层面的收入。

109


		截至2023年12月31日止年度
		房地产						非分部
		投资组合			商店			/企业⁽¹⁾			合计
收入：
租金收入		$	127,350		$	—		$	—		$	127,350
居民费用和服务			—			—			—			—
应收融资款利息收入			15,243			—			—			15,243
按揭贷款利息收入			47,725			—			—			47,725
利息及其他收入			6,207			—			719			6,926
总收入			196,525			—			719			197,244

来自未合并合营企业的收入			1,504			—			—			1,504
物业层面费用			(13,269)			—			—			(13,269)
NOI			184,760			—			719			185,479
费用：
利息费用												(47,014)
折旧及摊销												(37,416)
减值损失												(15,775)
交易成本												(1,144)
信用损失准备												(5,678)
一般和行政费用												(24,286)
出售房地产收益，净额												37,296
净收入											$	91,462

(1)	非分部/公司类别包括来自临时投资的收入和不属于可报告分部的其他公司层面的收入。

按可呈报业务分部划分的总资产及分部层面的重大开支类别，由于我们的主要经营决策者不会审查该等资料以评估业务表现及分配资源，故未予列出。

21.所得税

根据经修订的1986年《国内税收法》第856至860条，公司有资格成为REIT。因此，我们一般不会对分配给股东的收入征税。根据RIDEA，REIT可以将“合格的医疗保健物业”公平出租给应税REIT子公司（“TRS”），前提是该物业由具有“合格独立运营商”资格的人代表此类TRS运营。通常，从TRS收到的租金将满足关联方例外情况，作为“不动产租金”处理。“合格的医疗保健财产”包括不动产和任何属于医院、护理设施、辅助生活设施、集体护理设施、合格的持续护理设施或向患者提供医疗或护理或辅助服务的其他许可设施、或为使用所必需或附带的个人财产。这些设施的居民费用和服务收入以及相关运营费用在我们的综合损益表中报告，并需缴纳联邦、州和地方所得税。截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度，我们的所得税拨备分别为17.9万美元、0美元和0美元。截至2025年12月31日，我们与TRS实体相关的递延所得税资产和递延所得税负债分别为729,000美元和695,000美元。

22.后续事件

资产负债表日之后发生以下事项：

房地产。我们在SHOP部门内以108,000，000美元的价格收购了佐治亚州的三个老年人住房社区，共394个单元。就收购事项而言，我们与现有营运商订立管理协议。此外，我们终止了三重净主租赁，并将主租赁涵盖的两个老年人住房社区转换为我们的SHOP部分。转换后，我们与一家新加入我们的运营商订立了管理协议。这些社区共有88个单位，账面总值为25,891，000美元。

债务。根据我们的无担保循环信贷额度，我们借了107,000，000美元。因此，我们的无担保循环信贷额度下有359,863，000美元未偿还和240,137，000美元可供借款。此外，我们还为我们的高级无担保票据偿还了5,000，000美元的预定本金偿还。因此，我们

110

在我们的高级无担保票据下有386,105，000美元的未偿债务，扣除债务发行成本。

股权。根据我们的Equity Distribution协议，我们以净收益2,508，000美元出售了71,059股普通股。因此，根据我们的Equity Distribution协议，我们有285,970，000美元可用。此外，我们宣布2026年1月、2月和3月的普通股每月现金股息为每股0.19美元，分别于2026年1月30日、2月27日和3月31日支付给2026年1月22日、2月20日和3月23日登记在册的股东。

111

LTC房地产公司

附表二

估值和合格账户

（单位：千）


			新增
			（已恢复）
	余额		收费至		收费至
	开始		成本和		其他				期末余额
账户说明	期间		开支		账户⁽¹⁾		扣除⁽²⁾		期间
截至2023年12月31日止年度
贷款损失准备金	$	3,930	$	884	$	—	$	—	$	4,814
应收融资款损失准备金		768		1,212		—		—		1,980
其他应收票据备抵		589		3,582		1		(3,561)		611
	$	5,287	$	5,678	$	1	$	(3,561)	$	7,405
截至2024年12月31日止年度
贷款损失准备金	$	4,814	$	(1,663)	$	—	$	—	$	3,151
应收融资款损失准备金		1,980		1,635		—		—		3,615
其他应收票据备抵		611		(134)		—		—		477
	$	7,405	$	(162)	$	—	$	—	$	7,243
截至2025年12月31日止年度
贷款损失准备金	$	3,151	$	698	$	—	$	—	$	3,849
应收融资款损失准备金		3,615		16		—		—		3,631
其他应收票据备抵		477		3,803		—		(4,021)		259
	$	7,243	$	4,517	$	—	$	(4,021)	$	7,739

(1)

系杂项调整数。

(2)	扣除代表注销的无法收回的账户。

112

LTC房地产公司

附表三

不动产和累计折旧

（单位：千）


							成本
							大写		结转的毛额
			公司的初始成本				随后		2025年12月31日
					建筑和		到				建筑和				ACCUM		建筑/	收购
	产权负担		土地		改进		收购		土地		改进		合计⁽¹⁾		deprec。		装修日期	日期
熟练护理属性：
新墨西哥州阿尔伯克基218号	$	—	$	1,696	$	3,891	$	1,482	$	1,696	$	5,373	$	7,069	$	2,760	2023	2005
219阿尔布开克，新墨西哥州		—		1,950		8,910		923		1,950		9,833		11,783		5,283	1982	2005
220阿尔布开克，新墨西哥州		—		2,463		7,647		290		2,463		7,937		10,400		4,338	1970	2005
252德克萨斯州阿马里洛		—		844		—		7,925		844		7,925		8,769		2,950	2013	2011
247德克萨斯州阿灵顿		—		1,016		13,649		341		1,016		13,990		15,006		6,141	2007	2011
德克萨斯州奥斯汀325号		—		896		9,562		174		896		9,736		10,632		1,052	2017	2022
319，Blue Springs，MO		—		2,644		13,942		73		2,644		14,015		16,659		3,279	2020	2019
007佛罗里达州布雷登顿		—		330		2,720		160		330		2,880		3,210		2,647	2012	1993
256 Brownwood，TX		—		164		6,336		78		164		6,414		6,578		2,818	2011	2012
257俄亥俄州辛辛那提		—		1,890		25,110		224		1,890		25,334		27,224		7,493	2009	2012
125 Clovis，NM		—		561		5,539		415		561		5,954		6,515		3,595	2006	2001
129 Clovis，NM		—		598		5,902		652		598		6,554		7,152		3,740	1995	2001
267肯塔基州冷泉		—		2,050		21,496		196		2,050		21,692		23,742		7,123	2014	2012
246 Crowley，TX		—		2,247		14,276		526		2,247		14,802		17,049		6,528	2007	2011
258俄亥俄州代顿		—		373		26,627		—		373		26,627		27,000		7,956	2010	2012
196田纳西州德累斯顿		—		31		1,529		1,073		31		2,602		2,633		1,607	2014	2000
298 Forth Worth，TX		—		2,785		7,546		797		2,785		8,343		11,128		4,372	1998	2015
326 Forth Worth，TX		—		922		12,268		221		922		12,489		13,411		1,388	2017	2022
026加登代尔，AL		—		100		7,550		2,769		100		10,319		10,419		8,161	2011	1996
248 Granbury，TX		—		836		6,693		600		836		7,293		8,129		3,863	2008	2011
250 Hewitt，TX		—		1,780		8,220		772		1,780		8,992		10,772		3,667	2008	2011
密苏里州堪萨斯城318号		—		1,229		18,369		69		1,229		18,438		19,667		3,297	2018	2019
008佛罗里达州莱坎托		—		351		2,665		2,737		351		5,402		5,753		4,699	2012	1993
德克萨斯州朗维尤322号		—		1,405		12,176		—		1,405		12,176		13,581		2,548	2014	2020
300 Mansfield，TX		—		2,890		13,110		—		2,890		13,110		16,000		4,820	2015	2016
053亚利桑那州梅萨		—		305		6,909		1,876		305		8,785		9,090		7,344	1996	1996
242任务，TX		—		1,111		16,602		2,021		1,111		18,623		19,734		7,112	2004	2010
233 Nacogdoches，TX		—		394		7,456		268		394		7,724		8,118		3,422	1991	2010
249 Nacogdoches，TX		—		1,015		11,109		621		1,015		11,730		12,745		5,540	2007	2011
245 Newberry，SC		—		439		4,639		1,047		439		5,686		6,125		2,815	1995	2011
244 Newberry，SC		—		919		5,454		556		919		6,010		6,929		2,907	2001	2011
251德克萨斯州帕萨迪纳		—		1,155		14,345		522		1,155		14,867		16,022		5,839	2005	2011
193亚利桑那州凤凰城		—		300		9,703		92		300		9,795		10,095		7,364	1985	2000
094波特兰，或		—		100		1,925		3,152		100		5,077		5,177		4,469	2007	1997
254德克萨斯州红橡树		—		1,427		17,173		540		1,427		17,713		19,140		7,081	2002	2012
197 Ripley，TN		—		20		985		1,638		20		2,623		2,643		1,688	2014	2000
德克萨斯州圣安东尼奥324号		—		1,676		15,470		307		1,676		15,777		17,453		1,665	2018	2022
281 Slinger，WI		—		464		13,482		—		464		13,482		13,946		5,227	2014	2015
243 Stephenville，TX		—		670		10,117		774		670		10,891		11,561		4,774	2009	2010
192亚利桑那州图森		—		276		8,924		112		276		9,036		9,312		6,787	1992	2000

113

LTC房地产公司

附表三

不动产和累计折旧（续）

（单位：千）


							成本
							大写		结转的毛额
			公司的初始成本				随后		2025年12月31日
					建筑和		到				建筑和				ACCUM		建筑/	收购
	产权负担		土地		改进		收购		土地		改进		合计⁽¹⁾		deprec。		装修日期	日期
305 Union，KY		—		858		24,116		—		858		24,116		24,974		5,236	2019	2016
299 威德福，德克萨斯州		—		836		11,902		610		836		12,512		13,348		5,543	1996	2015
德克萨斯州韦伯斯特323号		—		2,310		8,713		206		2,310		8,919		11,229		1,049	2018	2022
熟练护理物业	$	—	$	46,326	$	444,757	$	36,839	$	46,326	$	481,596	$	527,922	$	191,987
老年人住房属性：
105 Arvada，CO		—		100		2,810		7,767		100		10,577		10,677		4,931	2014	1997
304雅典，GA		—		983		13,326		839		983		14,165		15,148		3,671	2016	2016
320 Auburn Hills，MI		—		1,964		4,577		1,560		1,964		6,137		8,101		2,217	1995	2019
260 Aurora，CO		—		831		10,071		327		831		10,398		11,229		3,659	1999	2012
330 Centerville，OH		—		2,678		52,036		228		2,678		52,264		54,942		5,646	2019	2023
263查塔姆，新泽西州		—		5,365		36,399		587		5,365		36,986		42,351		12,905	2002	2012
307 Clovis，加利福尼亚州		—		2,542		19,126		288		2,542		19,414		21,956		4,675	2014	2017
308 Clovis，加利福尼亚州		—		3,054		14,172		—		3,054		14,172		17,226		3,329	2016	2017
292 De Forest，WI		—		485		5,568		312		485		5,880		6,365		1,622	2006	2015
057道奇城，KS		—		84		1,666		693		84		2,359		2,443		1,381	2024	1995
083杜兰特，行		—		100		1,769		162		100		1,931		2,031		1,352	1997	1997
163英尺柯林斯，CO		—		100		2,961		3,834		100		6,795		6,895		3,853	2014	1999
170英尺柯林斯，CO		—		100		3,400		5,462		100		8,862		8,962		4,679	2014	1999
315英尺Worth，TX		—		1,534		11,099		213		1,534		11,312		12,846		2,404	2014	2018
德克萨斯州弗里斯科314号		—		2,216		10,417		413		2,216		10,830		13,046		2,312	2015	2018
167戈尔兹伯罗，NC		—		100		2,385		251		100		2,636		2,736		1,424	1998	1999
056大弯，KS		—		399		1,570		309		399		1,879		2,278		1,419	1995	1995
102 Greeley，CO		—		100		2,310		987		100		3,297		3,397		2,033	2024	1997
威斯康星州绿湾284号		—		1,660		19,079		673		1,660		19,752		21,412		6,075	2004	2015
286威斯康星州格林菲尔德		—		818		8,014		478		818		8,492		9,310		2,464	2007	2015
164北卡罗来纳州格林维尔		—		100		2,478		347		100		2,825		2,925		1,685	1998	1999
310密苏里州堪萨斯城		—		1,072		15,552		—		1,072		15,552		16,624		3,303	2017	2017
285Kenosha，WI		—		936		12,361		501		936		12,862		13,798		3,684	2008	2015
148朗蒙特，CO		—		100		2,640		1,012		100		3,652		3,752		1,991	2024	1998
美国科罗拉多州路易斯维尔261号		—		911		11,703		390		911		12,093		13,004		4,222	2000	2012
114Loveland，CO				100		2,865		616		100		3,481		3,581		2,279	1997	1997
293 McHenry，IL				1,289		28,976		2,460		1,289		31,436		32,725		8,781	2005	2015

114

LTC房地产公司

附表三

不动产和累计折旧（续）

（单位：千）


							成本
							大写		结转的毛额
			公司的初始成本				随后		2025年12月31日
						建筑和	到				建筑和				ACCUM		建筑/	收购
	产权负担		土地			改进	收购		土地		改进		合计⁽¹⁾		deprec。		装修日期	日期
058麦克弗森，KS		—		79		1,571		773		79		2,344		2,423		1,531	2024	1995
280 Murrells Inlet，SC		—		2,490		14,185		539		2,490		14,724		17,214		4,674	2016	2015
166新伯尔尼，NC		—		100		2,427		384		100		2,811		2,911		1,466	1998	1999
118俄亥俄州纽瓦克		—		100		2,435		995		100		3,430		3,530		2,083	2024	1997
165北卡罗来纳州洛基芒特		—		100		2,494		580		100		3,074		3,174		1,676	1998	1999
059萨利纳，KS		—		79		1,571		570		79		2,141		2,220		1,537	2024	1995
084德克萨斯州圣安东尼奥		—		100		1,900		372		100		2,272		2,372		1,455	1997	1997
092德克萨斯州圣安东尼奥		—		100		2,055		614		100		2,669		2,769		1,802	1997	1997
288威斯康星州希博伊根		—		1,168		5,382		388		1,168		5,770		6,938		1,877	2006	2015
149北卡罗来纳州谢尔比		—		100		2,805		586		100		3,391		3,491		2,144	1998	1998
312斯帕坦堡，SC		—		254		9,906		1,559		254		11,465		11,719		4,288	1999	2017
103俄亥俄州春田市		—		100		2,035		670		100		2,705		2,805		1,735	1997	1997
密歇根州斯特林高地321号		—		1,133		11,487		1,201		1,133		12,688		13,821		3,349	1997	2019
098俄亥俄州蒂芬		—		100		2,435		876		100		3,311		3,411		2,023	2024	1997
088俄亥俄州特洛伊		—		100		2,435		1,452		100		3,887		3,987		2,414	1997	1997
080Tulsa，OK		—		200		1,650		156		200		1,806		2,006		1,294	1997	1997
093塔尔萨，行		—		100		2,395		47		100		2,442		2,542		1,745	1997	1997
075德克萨斯州泰勒		—		100		1,800		660		100		2,460		2,560		1,499	2023	1996
091德克萨斯州韦科		—		100		2,235		1,279		100		3,514		3,614		2,072	2024	1997
108 Watauga，TX		—		100		1,668		792		100		2,460		2,560		1,292	1996	1997
109 威德福，好的		—		100		1,669		703		100		2,372		2,472		1,657	1996	1997
110俄亥俄州惠勒斯堡		—		29		2,435		728		29		3,163		3,192		2,037	2024	1997
259威奇托，KS		—		730		—		9,682		730		9,682		10,412		3,552	2013	2012
堪萨斯州威奇托283号		—		624		13,946		—		624		13,946		14,570		3,338	2016	2015
076 Wichita Falls，TX		—		100		1,850		342		100		2,192		2,292		1,465	1996	1996
264新泽西州威廉斯敦		—		711		6,637		—		711		6,637		7,348		2,463	2000	2012
265 Williamstown，NJ		—		711		8,649		—		711		8,649		9,360		3,053	2000	2012
老年人住房物业	$	—	$	39,429	$	409,387	$	56,657	$	39,429	$	466,044	$	505,473	$	157,517

115

LTC房地产公司

附表三

不动产和累计折旧（续）

（单位：千）


							成本
							大写		结转的毛额
			公司的初始成本				随后		2025年12月31日
					建筑和		到				建筑和					ACCUM		建筑/	收购
	产权负担		土地		改进		收购		土地		改进		合计⁽¹⁾			deprec。		装修日期	日期
老年人住房运营物业（SHOP）
威斯康星州阿普尔顿336号		—		2,047		45,604		23		2,047		45,627		47,674			377	2020	2025
269 Aurora，CO		—		850		8,583		238		850		8,821		9,671			3,267	2014	2013
341Brentwood，TN		—		3,368		27,963		3		3,368		27,966		31,334			84	2022	2025
277 Burr Ridge，IL		—		1,400		11,102		343		1,400		11,445		12,845			3,736	2016	2014
威斯康星州锡达堡334号		—		1,207		40,389		10		1,207		40,399		41,606			308	2019	2025
332威斯康星州阿特金森堡		—		867		24,215		17		867		24,232		25,099			183	2019	2025
296伊利诺伊州格伦维尤		—		2,800		14,248		181		2,800		14,429		17,229			4,016	2017	2015
威斯康星州霍巴特340号		—		1,029		29,583		2		1,029		29,585		30,614			—	2017	2025
肯塔基州霍普金斯维尔337号		—		588		19,291		2		588		19,293		19,881			160	2023	2025
255Littleton，CO		—		1,882		8,248		497		1,882		8,745		10,627			2,839	2013	2012
268科罗拉多州利特尔顿		—		1,200		8,688		301		1,200		8,989		10,189			3,394	2014	2013
339 Marietta，GA		—		2,290		20,708		17		2,290		20,725		23,015			122	2019	2025
梅德福342号，或		—		1,386		31,466		287		1,386		31,753		33,139			6,786	2020/2005	2018
威斯康星州米德尔顿335号		—		1,944		43,155		1		1,944		43,156		45,100			300	2021	2025
331 Morgan Hill，加利福尼亚州		—		2,681		32,802		6		2,681		32,808		35,489			510	2019	2025
294 Murrieta，加利福尼亚州		—		2,022		11,136		96		2,022		11,232		13,254			3,563	2016	2015
289 Neenah，WI		—		694		20,839		1,459		694		22,298		22,992			6,039	1991	2015
306 Oak Lawn，IL		—		1,591		13,772		157		1,591		13,929		15,520			3,533	2018	2016
302欧陆公园，KS		—		1,951		11,882		570		1,951		12,452		14,403			3,588	2013	2016
肯塔基州帕迪尤卡338号		—		1,752		18,127		3		1,752		18,130		19,882			152	2023	2025
威斯康星州斯托顿333号		—		1,817		33,274		6		1,817		33,280		35,097			246	2019	2025
伊利诺伊州廷利公园282号		—		702		11,481		245		702		11,726		12,428			3,562	2016	2015
俄亥俄州西切斯特309号		—		1,013		13,553		458		1,013		14,011		15,024			3,547	2017	2017
276 Westminster，CO		—		1,425		9,575		314		1,425		9,889		11,314			3,493	2015	2013
堪萨斯州威奇托303号		—		1,422		9,957		460		1,422		10,417		11,839			3,110	2011	2016
老年人住房运营物业（SHOP）		—		39,928		519,641		5,696		39,928		525,337		565,265			56,915
其他：
属性：
297拉斯维加斯，NV		—		1,965		7,308		1,789		1,965		9,097		11,062			2,487	1990/1994	2015
物业		—		1,965		7,308		1,789		1,965		9,097		11,062			2,487
土地：
271密西根州豪厄尔		—		420		—		—		420		—		420			—	不适用	2013
272密西根州米尔福德		—		450		—		—		450		—		450			—	不适用	2014
275密西根州耶鲁大学		—		73		—		—		73		—		73			—	不适用	2013
土地		—		943		—		—		943		—		943			—
其他物业		—		2,908		7,308		1,789		2,908		9,097		12,005			2,487
	$	—	$	128,591	$	1,381,093	$	100,981	$	128,591	$	1,482,074	$	1,610,665	⁽²⁾	$	408,906

(1)	折旧主要采用直线法计算，用于财务报告目的，通常寿命从 5 到 15年对于家具和设备， 35 到 50年对于建筑来说， 10 到 20年对于网站的改进， 10 到 50年用于建筑改善和所购租赁无形资产的相应租赁期限。

(2)	截至2025年12月31日，我们用于联邦所得税目的的总成本为$ 1,579,853 （未经审计）。

116

LTC房地产公司

附表三

不动产和累计折旧（续）

（单位：千）

截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的活动如下：


	截至12月31日止年度，
	2025		2024		2023
房地产和解：
承载成本：
期初余额	$	1,333,078	$	1,379,332	$	1,410,705
收购		354,703		319		54,714
改进		7,270		13,675		9,686
出售房地产的成本		(84,386)		(53,295)		(79,998)
房地产投资减值损失		—		(6,953)		(15,775)
期末余额	$	1,610,665	$	1,333,078	$	1,379,332
累计折旧：
期初余额	$	407,230	$	391,367	$	391,487
折旧费用		37,656		36,223		37,303
出售房地产的成本		(35,980)		(20,360)		(37,423)
期末余额	$	408,906	$	407,230	$	391,367

117

LTC房地产公司

附表四

应收不动产抵押贷款

（单位：千）


															校长
															金额
													携带		贷款
									当前				金额		受制于
	（未经审计）								每月		脸		抵押贷款		拖欠
	数量				决赛	息率⁽²⁾		到期日		金额⁽³⁾		服务		抵押贷款		2025	利息
加利福尼亚州	2		171	8.30%	2030	$	55,981		$	390	$	55,981	$	55,422	$	—
佛罗里达州	1		250	8.50%	2030		39,897			287		39,897		39,498		—
IL	—		—	9.00%	2030		7,794			58		7,794		7,716		—
MI	1		85	8.80%	2026		17,104			126		17,104		16,933		—
MI	14		1,749	11.30%	2043		161,681			1,694		187,450		178,093		—
MI	4		480	10.20%	2045		36,650			338		40,480		39,253		—
MI	2		201	10.50%	2045		19,650			172		19,750		19,453		—
MI	1		146	10.80%	2045		14,325			133		15,000		14,652		—
数控	1		45	7.30%	2026		10,750			66		10,750		10,642		—
	26	⁽⁴⁾	3,127			$	363,832		$	3,264	$	394,206	$	381,662	$	—

(1)	该数字基于承租人/借款人提供给我们的经营许可证上显示的单位/床位数量或租赁/抵押文件规定的单位/床位数量。我们在这些年中发现，这些数字通常与任何时间点运营中的单元/床位不同，通常不是实质性的。造成差异的原因是运营商将患者/住院医务室转换为替代用途，例如办公室或存储，或将多患者医务室/单元转换为单个患者医务室/单元。我们通过实地考察和审查现有许可证，对我们的物业进行例行监控。如果这种变化会导致床位取消许可或我们的管理层认为会影响物业价值，我们将对借款人采取行动，以保全物业/抵押品的价值。

(2)	表示当前规定的利率。通常，贷款在整个到期期限内以不同金额支付本金和利息，并通过特定的固定利率上调进行年度利息调整，在贷款的第一个周年或日历年度生效。

(3)

气球付款到期。

(4)	包括 9 第一留置权抵押贷款如下：


贷款数量		原始贷款金额
0			$ 500 - $2,000
0			$2,001 - $3,000
0			$3,001 - $4,000
0			$4,001 - $5,000
0			$5,001 - $6,000
0			$6,001 - $7,000
9			$7,001 +

118

截至2025年12月31日、2024年和2023年12月31日止年度的应收抵押贷款活动如下：



余额— 2022年12月31日	$	389,728
新增按揭贷款		92,111
其他新增		4,947
利息准备金的运用		1,722
土地运输		—
抵押溢价摊销		(7)
本金的催收		(10,351)
止赎		—
贷款损失准备金		(884)
其他扣除		—
余额— 2023年12月31日		477,266
新增按揭贷款		12,753
其他新增		9,080
利息准备金的运用		169
土地运输		—
抵押溢价摊销		(8)
本金的催收		(188,340)
止赎		—
贷款损失准备金		1,663
其他扣除		—
余额— 2024年12月31日		312,583
新增按揭贷款		101,495
其他新增		4,350
利息准备金的运用		2,177
土地运输		—
抵押溢价摊销		(9)
本金的催收		(38,237)
止赎		—
贷款损失准备金		(697)
其他扣除		—
余额— 2025年12月31日	$	381,662

119

项目9。会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧

没有。

项目9a。控制和程序

披露控制和程序。

我们的管理层在联席首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至本报告涵盖期间结束时我们的披露控制和程序（该术语在《交易法》下的规则13a-15（e）和15d-15（e）中定义）的有效性。基于此类评估，我们的联席首席执行官和首席财务官得出结论，截至本报告涵盖的期间结束时，我们的披露控制和程序是有效的。

财务报告内部控制。

财务报告内部控制管理报告》及独立注册会计师事务所报告载于下文各页。

在截至2025年12月31日的财政季度期间发生的与《交易法》规则13a-15（d）和15d-15（d）要求的评估相关的已对我们的财务报告内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的财务报告内部控制方面，我们对财务报告的内部控制没有任何变化。

120

关于财务报告内部控制的管理报告

我们的管理层负责建立和维护对财务报告的充分内部控制。《交易法》第13a-15（f）条或第15d-15（f）条将财务报告内部控制定义为由发行人的主要行政人员和主要财务官员设计或在其监督下，并由发行人董事会、管理层和其他人员实施的流程，旨在为财务报告的可靠性和根据公认会计原则为外部目的编制财务报表提供合理保证，并包括以下政策和程序：

●

涉及保持记录，以合理详细准确、公允的方式反映发行人资产的交易和处置情况；

●

提供合理保证，交易记录是必要的，以允许根据公认会计原则编制财务报表，并且发行人的收支仅根据发行人管理层和董事的授权进行；和

●

就防止或及时发现可能对财务报表产生重大影响的发行人资产的未经授权的获取、使用或处置提供合理保证。

财务报告内部控制因其固有的局限性，可能无法及时预防或发现重大错报。对未来期间的任何有效性评估的预测都会受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能会恶化。

我们的管理层在联席首席执行官和首席财务官的参与下，评估了截至2025年12月31日我们对财务报告的内部控制的有效性。在进行这一评估时，管理层使用了Treadway委员会发起组织委员会（“COSO”）在内部控制——综合框架（2013年框架）中提出的标准。基于这一评估，我们的管理层得出结论，截至2025年12月31日止财政年度末，我们对财务报告的内部控制是有效的。

截至2025年12月31日，我司财务报告内部控制的有效性，已经独立注册会计师事务所安永会计师事务所审计。安永会计师事务所关于我们财务报告内部控制的报告出现在下一页。

121

独立注册会计师事务所的报告

致LTC Properties, Inc.的股东和董事会

关于财务报告内部控制的意见

我们根据Treadway委员会发起组织委员会（2013年框架）发布的《内部控制——综合框架》（COSO标准）中确立的标准，对LTC Properties, Inc.截至2025年12月31日的财务报告内部控制进行了审计。我们认为，截至2025年12月31日，LTC Properties, Inc.（公司）在所有重大方面均根据COSO标准对财务报告保持有效的内部控制。

我们亦按照美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，审计了公司截至2025年12月31日和2024年12月31日的合并资产负债表、截至2025年12月31日止三个年度各年的相关合并损益表、综合收益表、权益表和现金流量表，以及索引第15（a）（2）项所列的相关附注和财务报表附表以及我们日期为2026年2月24日的报告对此发表了无保留意见。

意见依据

公司管理层负责维持有效的财务报告内部控制，并负责评估随附的财务报告内部控制管理报告中所载的财务报告内部控制的有效性。我们的责任是在我们审计的基础上，对公司财务报告内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们被要求对公司具有独立性。

我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些准则要求我们计划和执行审计，以就是否在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制获得合理保证。

我们的审计包括了解财务报告内部控制，评估存在重大缺陷的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运行有效性，以及在当时情况下执行我们认为必要的其他程序。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的依据。

财务报告内部控制的定义和局限性

公司对财务报告的内部控制是旨在根据公认会计原则为财务报告的可靠性和为外部目的编制财务报表提供合理保证的过程。公司对财务报告的内部控制包括：（1）与维护记录有关的政策和程序，这些记录以合理的细节准确和公平地反映公司资产的交易和处置；（2）提供合理保证，交易记录是必要的，以允许按照公认会计原则编制财务报表，并且公司的收支仅根据公司管理层和董事的授权进行；（3）就防止或及时发现未经授权的获取、使用、或处置可能对财务报表产生重大影响的公司资产。

122

财务报告内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。此外，对未来期间的任何有效性评估的预测都受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或者政策或程序的遵守程度可能恶化。

/s/安永会计师事务所

加利福尼亚州洛杉矶

2026年2月24日

123

项目9b。其他信息

没有。

规则10b5-1计划选举

在截至2025年12月31日的财政季度，我们的董事或执行官均未采纳、修改或终止“规则10b5-1交易安排”或“非规则10b5-1交易安排”，因为这些条款是根据S-K条例第408项定义的。

项目9.C。关于阻止检查的外国司法管辖区的披露

不适用。

第三部分

项目10。董事、执行官和公司治理