投资者介绍会2024年11月附件 99.1
投资者演示文稿-11月20241254、192、5975、108、127146、204、2380、0、038、169、224153、223、227目录242、242、242本演示文稿包含1995年《私人证券诉讼改革法案》和其他联邦证券法含义内的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述可以通过使用诸如“预期”、“计划”、“将”、“估计”、“项目”、“打算”、“相信”、“指导”等与历史事件无关的类似表述来识别。这些前瞻性陈述受到已知和未知风险和不确定性的影响，由于多种因素，这些风险和不确定性可能导致实际结果与当前预期的结果存在重大差异，这些因素包括但不限于：我们持续获得新投资的能力、与使用债务和股权融资为我们的业务活动提供资金相关的风险（包括再融资和利率风险、利率和/或信用利差的变化、我们普通股价格的变化以及股权和债务资本市场的情况，一般来说），就所收购物业或房地产相关实体的权益而获得的未知负债、影响房地产行业和当地房地产市场的一般风险（包括但不限于我们物业的市场价值、无法以优惠价格订立或续租租约、投资组合占用情况与我们的预期不同、依赖租户的财务状况和经营业绩，以及来自房地产其他开发商、业主和运营商的竞争）、我们的零售租户的财务表现和对零售空间的需求，尤其是在一般商品零售商所经历的挑战方面，消费者价格指数的潜在波动、与我们未能根据经修订的1986年《国内税收法》保持我们作为房地产投资信托基金的地位相关的风险，以及我们在提交给美国证券交易委员会的文件中讨论的其他额外风险。我们明确表示不承担任何更新或修改前瞻性陈述的责任，无论是由于新信息、未来事件或其他原因，除非法律要求。免责声明
投资者说明会-11月20242254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227健康的净租赁投资组合1 •稳定的投资组合：99.9%为租赁；过去四个季度同店租金平均增长1.5% •覆盖率高：单位级覆盖率为3.6倍，ABR约99%需报告单位级损益•去极简租赁到期风险：只有3.9%的ABR（3.0x覆盖率）将在2028年到期•可替代和多样化：平均资产规模为2.7mm美元；前10名租户仅占ABR良好资产负债表和流动性的17.7% •资产负债表实力：在24年第四季度，筹集了33mm的普通股，在远期基础上，没有结算，导致当前可从未结算远期股权中获得的净收益约为662mm。•投资级资产负债表：资产基础100%未设押，无担保债务•低杠杆2：24年第三季度末的备考净债务/年化调整后EBITDA为3.5倍•优秀的流动性2：约12亿美元的备考流动性•阶梯良好的低成本债务1：加权平均债务期限为4.3年，加权平均利率为4.2%一致且有纪律的外部增长•投资活动在有吸引力的上限利率下保持健康：24年第四季度迄今的封闭式投资约为112mm 3，根据PSA或LOI4的投资约为202mm，24年第四季度预期现金收益率约为8.0% •增值资本回收：24年第四季度迄今完成了约23mm的处置3，现金收益率为6.9%，PSA4下为约39mm，收益率为6.9%，我们继续有选择地以有吸引力的价格回收资本1。截至2024年9月30日。2.为反映远期出售的股份的未结算部分而作出的备考调整，就好像它们已在2024年9月30日进行了实物结算一样。3.2024年10月1日至2024年11月14日完成投资和处置。包括交易费用。金额为初步金额，可能会发生变化。4.截至2024年11月14日，我们是与潜在投资有关的买卖协议、意向书或类似协议以及与潜在处置有关的买卖协议的一方。无法保证这些投资和处置将完成。业务更新继续执行我们的业务计划
投资者介绍-十一月20243254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227 EPRT董事会会议管理层介绍截至2023年3月31日的第一季度投资要点
投资者介绍-11月20244254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227投资亮点新的复古投资组合+外部增长能力=令人信服的投资机会242,242，242 •新组合的净租赁物业组合•具有强大单位级租金覆盖率的长期租赁•专注于以服务为导向和以体验为基础的租户•可替代和较小规模的单租户物业•差异化，有纪律且经过验证的投资策略•专注于与中间市场公司的售后回租•资产负债表定位于为外部增长机会提供资金•保持保守杠杆配置的长期历史•具有丰富净租赁经验的高级管理团队•展示了将公募REITs增长到显着规模的记录1。截至2024年9月30日。2.平均季度投资活动代表截至2024年9月30日的过去八个季度的平均水平。3.基于截至2024年9月30日的现金ABR。4.所做的备考调整，以反映远期出售的股份的未结算部分，就好像它们已在2024年9月30日进行了实物结算一样。14.1年加权平均租赁期限（WALT）1 3.6x平均单位级租金覆盖率193%%来自服务和体验式租户的总现金ABR 1 $ 2.7mm每项物业的平均投资1~$ 279mm平均季度投资水平2 89%% of 3Q'24投资发起售后回租结构3 3.5x净债务与年化调整后EBITDA的比率4 33.4%总债务与未折旧资产的比率4 $ 5.8b未折旧总资产1 PMM 25 MEP 15 RJM 5 AJP 12 TJE 8 KMW 17 RWS 18 NP 12总计112100 +年管理层的集体净租赁经验
投资者介绍-11月20245254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227基于跨越不同信用周期数十年提炼的经验投资纪律的重点投资策略以服务为导向和以经验为基础的行业售后回租交易-中间市场租户小规模可替代净租赁物业•更长的租赁期限•单位级财务报告•合同租金上涨•增加多样化•更深入的潜在买家池•更大的替代用途小规模，可替代的净租赁物业•更多的重新出租机会•为资产回收服务导向和基于经验的业务提供更多流动性•在当前经济环境下表现强劲•提高运营效率•增加门店数量中间市场业务•更多机会成为有价值的资本合作伙伴•有限的替代资本来源•经风险调整后的回报具有吸引力•抗电子商务•对租户运营至关重要的利润中心•客户必须访问才能获得服务/体验
投资者介绍-11月20246254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227基于关系的战略–首选资本提供者积极利用我们的关系直接创造新的投资机会基于关系的采购1。截至2024年9月30日，从先前与高级管理团队成员进行一项或多项交易的各方获得的投资组合现金ABR的百分比。不包括初始投资组合。2.截至2024年9月30日，归属于内部发起的售后回租交易的投资组合现金ABR百分比。不包括初始投资组合。3.截至2024年9月30日的租户数量与2018年6月30日相比，IPO时的租户数量为134个。重复业务1 81% EPRT发起售后回租交易2 92%租户关系42%承保方法行业观点•确定行业的相关竞争因素和长期生存能力，避免受制于租户长期功能性过时信用的行业•对所有拟租户的财务状况进行详细的信用审查，以确定其财务实力和灵活性单位层面的盈利能力•通过租金覆盖率和历史财务评估在我们的房地产地点运营的业务的盈利能力房地产估值•确定基础房地产是否在商业上可取并适合不同租户使用我们的租户名册今天为407人，自IPO 3以来增长了204%
投资者说明会-11月20247254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227投资组合回顾
投资者介绍– 20248年11月新的Vintage投资组合专注于目标行业纪律投资专注于以服务为导向和基于经验的业务，单位级报告1。截至2024年9月30日2。包括149处为应收抵押贷款提供担保的房产。3.不包括初始投资组合。4.包括为支持售后回租交易而进行的应收抵押贷款投资。投资组合要点9月30日，2024租户行业多元化1 •抗电商1：•关注16个行业：•做多WALT限制近期现金流侵蚀1：•高度透明，无遗留问题1：投资物业（#）22,053平方英尺（mm）21.0租户（#）407个行业（#）16个州（#）49加权平均剩余租赁期限（年）14.1主租赁（占现金ABR的百分比）65.6%售后回租（占现金ABR的百分比）3,491.8%单位级租金覆盖率3.6x单位级财务报告（占现金ABR的百分比）99.0%租赁（%）99.9%前10名租户（占现金ABR的百分比）17.7%每项物业的平均投资（$ mm）$ 2.793%的现金ABR来自和基于体验的租户带来更多的行业专业知识和更高效的资产管理我们的ABR的3.9%到期到2028年99.0%单位级报告；2016年6月开始的投资计划洗车15.4%幼儿教育11.8%医疗/牙科11.5%快速服务9.6%汽车服务7.9%休闲餐饮6.7% C-Stores 6.2%设备租售5.6%其他服务2.3%家庭餐饮1.6%宠物护理服务1.5%娱乐7.5%健康和健身4.6%电影院1.0%杂货3.0%家居0.3%其他工业2.6%建筑材料0.9%服务80.1%
投资者介绍-11月20249254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227242,242，242按行业划分的10大租户1多样化1。代表租户、担保人或母公司。2.房产统计包括149处获得应收抵押贷款的房产，但不包括三处空置房产。3.计算不包括三个空置物业、没有年化基本租金的物业和在建物业。4.Tenant is Undefeated Tribe，一家理念的加盟商，Crunch Fitness租户行业业务类型现金ABR（$ ' 000s）%现金ABR # of properties2 building sqFT3 rent per sqFT3洗车服务$ 67,51515.4% 2041,008，703 $ 67.52幼儿教育服务51,60511.8% 2192,297，82022.46医疗/牙科服务50,26811.5% 2301,884，92526.67快速服务42,0969.6% 4331,146，44136.90汽车服务服务34,4267.9% 2541,824，89418.86休闲餐饮服务29,3946.7% 127874,54033.61便利店服务27,2886.2% 167621,51243.91设备租赁及销售服务24,4645.6% 871,658，50114.75其他服务服务10,0012.3% 50651,58815.35家庭餐饮服务7,1031.6% 34237,61029.89宠物护理服务服务6,7151.5% 39320,37221.89服务小计$ 350,87580.1% 1,84412，526,906 $ 28.07娱乐体验32,6707.5% 591,913，27517.08健康和健身体验20,3184.6% 441,527，06913.75电影院体验4,4041.0% 6293,20615.02体验小计$ 57,39213.1% 1093,733，550 $ 15.58杂货零售12,9233.0% 341,582，8308.16家居零售1,5300.3% 3176,8098.65零售小计$ 14,4533.3% 371,759，639 $ 8.21其他工业工业11,2652.6% 371,739，2216.48建筑材料工业3,9660.9% 231,257，0153.16工业小计$ 15,233.5% 602,996，236 $ 5.08合计/加权平均$ 437,951100% 2,05021，016,331 $ 20.92前10名租户1物业2%现金ABR 604.3% 81.9% 321.6% 161.5% 201.5% 251.4% 131.4% 71.4% 281.4% 111.3%前10名租户2201.7%合计2,050100% 4前10名租户集中度按租户划分的高度多样化的投资组合：前10名租户仅占现金总额的17.7% ABR1
投资者介绍-11月202410254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227多元化投资组合–我们的租户确定机会的位置地理多样性是我们战略的一项产出•地理多样性1~78%的总现金ABR来自排名前20的州（占我们总ABR > 2.0%的州）~51%的总现金ABR来自阳光地带州，随着我们的租户越来越多地寻求在更高增长市场扩展业务ABR1总额的百分比0.1-0.9 % 1.0-1.9 % 2.0-2.9 % 3.0-3.9 % ≥ 4.0% 2.2% 2.3% 13.0% 3.5% 3.4% 2.5% 4.7% 2.7% 2.9% 3.3% 2.2% 5.8% 2.2% 3.8% 7.5% 2.4% 6.2% 2.0% 2.2% 2.9% 1。截至2024年9月30日。
投资者介绍-十一月202411254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227242,242，2421。包括对应收抵押贷款的投资。2.投资后第一个完整月的现金ABR除以物业投资总额加上交易成本。3.投资后前十二个月的GAAP租金和利息收入除以物业投资总额加上交易成本。4.占本季度现金ABR的百分比。5.包括对以一处以上房产作抵押的抵押贷款应收款的投资。6.包括为支持售后回租交易而进行的应收抵押贷款投资。投资1 Q4‘22 Q1’23 Q2‘23 Q3’23 Q4‘23 Q1’24 Q2‘24 Q3’24交易数量3924293043363537财产数量11557786593798357平均。每单位投资（以000s计）$ 2,782 $ 3,401 $ 3,350 $ 2,812 $ 3,008 $ 2,767 $ 3,393 $ 4,102现金上限利率27.5% 7.6% 7.4% 7.6% 7.9% 8.1% 8.0% 8.1% GAAP上限利率38.8% 9.0% 8.7% 8.7% 9.1% 9.3% 9.1% 9.1%加权平均租赁升级1.8% 1.8% 1.8% 2.0% 1.8% 1.9% 1.8% 1.8% 1.8% 2.0% 1.9% 1.9% 1.9% 2.1%主租赁% 4,590% 86% 57% 60% 72% 82% 76% 57%售后回租% 4,699% 100% 99% 100% 97% 100% 100% 89%现有关系% 495% 94% 66% 86% 96% 87% 82% 79%%财务报告4100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%租金覆盖率3.2x 3.3x 3.9x 3.3x 3.3x 2.7x 3.0x 4.7x租赁期限年18.7 19.01 9.31 7.6 17.2 17.8 17.2 $ 328,370 $ 207,147 $ 277,361 $ 213,327 $ 314,865 $ 248,770 $ 333,910 $ 307,615 $ — $ 40,000 $ 80,000 $ 120,000 $ 160,000 $ 200,000 $ 240,000 $ 280,000 $ 320,000 $ 360,000 in ve st m ent a ct iv ity（00美元）建立并经过验证的投资平台可扩展基础设施–始终如一地以有吸引力的收益率进行投资采购而不牺牲质量
投资者介绍-十一月202412254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227242,242，2421。包括交易成本的影响。2.收益/（亏损）基于我们的初始购买价格。3.出售时的现金ABR除以物业的销售总价（不包括交易费用）。4.不包括根据现有租户购买选择权出售的物业或租户购买的物业。5.物业统计不包括未开发地块的处置或仅出售部分自有地块的处置。处置Q4‘22 Q1’23 Q2‘23 Q3’23 Q4‘23 Q1’24 Q2‘24 Q3’24已实现收益/（亏损）1,27.2%（2.1）%（0.9）%（2.3）% 8.2%（20.1）%（49.0）%（25.5）%租赁资产现金上限率3,46.9% 6.1% 6.2% 6.5% 6.6% 6.5% 7.3% 6.8%已售租赁物业525171499647已售空置物业51 — 21 — 12租金覆盖率2.1x 2.3x 2.2x 3.6x 3.5x 2.7x 0.5x 13.2x $ 75,522 $ 37,161 $ 41,736 $ 28,496 $ 30,602 $ 11,949 $ 4,783 $ 16,973 $ — $ 10,000 $ 20,000 $ 30,000 $ 40,000$ 50,000 $ 60,000 $ 70,000 $ 80,000 D is po si tio n a ct iv ity（$ 00 0s）1主动资产管理主动资产管理降低风险，优化增值资本回收
投资者介绍-十一月202413254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227242,242，2421。基于截至2024年9月30日的现金ABR。2.表示整个投资组合的加权平均年度升级速度，就好像所有升级都是每年发生一样。对于租金上涨幅度以规定的固定百分比或CPI中的较大者为准的租赁，我们假设上涨幅度等于租赁中规定的固定百分比。由于目前无法得知未来任何CPI的上涨，我们没有将根据这些租约增加的租金包括在呈列的加权平均年增长率中。租赁升级频次租赁升级类型加权平均租赁升级频次占现金ABR年费率的百分比1,2年82.0% 1.7%每2年0.9% 1.5%每3年0.1% 1.7%每4年0.1% 1.0%每5年13.7% 1.8%其他升级频次2.1% 0.0%持平1.1% 0.0%合计/加权平均100.0% 1.7% CPI 2.0%持平1.1%合同固定96.9%租赁摘要一致的合同租金升级产生可靠的内部增长
投资者介绍-11月202414254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227242,242，242,242同店投资组合表现丨合同现金租金（000美元）↓%业务类型3Q‘23 3Q’24变更服务$ 61,242 $ 62,0761.4%经验10,57310，7141.3%零售3,2683，2960.8%工业2,8832，9371.9%同店总租金$ 77,966 $ 79,0231.4%同店占总投资组合的百分比72.2% 1.5% 1.5% 1.4% 1.4% 4Q‘23 1Q’24 2Q‘24 3Q’24 —% 0.2% 0.4% 0.6% 0.8% 1.0% 1.2% 1.4% 1.6%尾4 QTr。平均。同店租金增长丨1。所有拥有的物业，不包括在建的新场地，整个同店测量期，即2023年7月1日至2024年9月30日。24年第三季度的同店投资组合由1,644处物业组成，占我们总投资组合的72%，按合同现金租金和利息除以我们在2024年9月30日的现金ABR衡量。2.截至2024年9月30日，我们的租户按合同规定有义务根据就地租约或抵押贷款支付的现金租金和利息金额；不包括（i）根据租约受销售断点限制的百分比租金和（ii）在免费租期内的重建物业。同店租金增长与平均合同租金波动的一致性是信用损失经验有限的一个指标
投资者介绍-十一月202415254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，22721% % o f C as h a b r < 1.00x 1.00 to 1.49x 1.50 to 1.99x ≥ 2.00x NR2024202520262027202820292030203120322033203420352036203720382039 a fte r —% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 27% o f C由于h a b r < 1.00x 1.00至1.49x 1.50至1.99x ≥ 2.00x NRC C C + b-b + b b-b b b + b b b-b b b b + b b b b + a-a a + a a-——% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% ≥ 2.00x：71.1%未报告：1.2% 1.50x至1.99x：14.3% 1.00x至1.49x：10.4% < 1.00x：3.0%租户财务报告要求按单位级覆盖范围划分的现金ABR百分比1按租约到期划分的单位级覆盖范围按租户信贷划分的单位级覆盖范围2注：‘NR’表示未报告。1.某些租户，其租约不需要单位级别的财务报告，向公司提供单位级别的财务信息。显示的数据包括这些租约的单元级覆盖率。2.该图表显示了截至2024年9月30日的年化基本租金中归属于租户根据其穆迪RiskCalc评分指定隐含信用评级的租赁的部分。穆迪将使用RiskCalc生成的EDF评分等同于相应的信用评级。租金覆盖率（x）报告要求现金ABR单位级财务信息的百分比99.0%公司级财务报告99.0%单位级和公司级财务信息均为98.1%无财务信息1.9%租金覆盖率（x）到2028年到期：ABR的3.9%，3.0x覆盖率纪律严明的承保导致健康的投资组合指标几乎100%单位级报告提供了对租户健康状况和广泛的智力资本的及时可见性
投资者介绍-202416年11月254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227杠杆与流动性
投资者介绍-十一月202417254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，2271。截至2024年9月30日。2.为反映远期出售的股份的未结算部分而作出的备考调整，就好像它们已在2024年9月30日进行了实物结算一样。3.截至2024年9月30日止三个月的现金调整后EBITDA除以现金利息支出。4.有关备考调整的更多详细信息，请参见前期披露。4.5x 4.1x 4.2x 3.7x 4.0x 3.6x 3.8x 3.5x Q4‘22 Q1’23 Q2‘23 Q3’23 Q4‘23 Q1’24 Q2‘24 Q3’24 0.0x 1.0x 2.0x 3.0x 4.0x 5.0x 6.0x保守灵活的债务Structure投资级资产负债表，信用状况良好242、242，242 •阶梯良好的到期日1：加权平均期限4.3年•低成本债务结构1：加权平均利率4.2% •低杠杆2：PF净债务/调整后EBITDA为3.5x •高现金流覆盖率3：固定费用覆盖率5.5x • 100%无担保资产负债表：资产基础100%未设押计量实际1总债务< = 60% 38%偿债能力> = 1.50x 3.6x维持未设押资产总额> = 150% 264%有担保债务< = 40% —%始终保守的杠杆信用突出了最小的近期债务期限2无担保优先票据契约（PF净债务作为年化调整后EBITDA的百分比年龄）4支持外部增长的一致保守杠杆头寸M at ur in g P rin ci pa l b al an ce（$ m）$ 600 $ 430 $ 400 $ 450 $ 400循环信贷工具可用性2027定期贷款2028定期贷款2029定期贷款2030定期贷款公共无抵押债券20242025202620272028202920292030203101002003004005006002
投资者介绍-11月202418254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227持续强劲的流动性推动基金增长（$ mm）强劲的流动性推动领先的AFFO/SH增长$ 1.2B的流动性1和资产负债表能力，以支持外部增长愿望242,242，242（$ mm）3Q‘24备考3Q’241现金$ 38.7 $ 584.7未使用的左轮手枪容量520.0600.0远期股本-未结算626.0 —总可用流动性$ 1,184.7 $ 1,184.71。为反映远期出售的股份的未结算部分而作出的备考调整，就好像它们已在2024年9月30日进行了实物结算一样。对近期投资机会的强劲流动性$ 694 $ 775 $ 634 $ 990 $ 780 $ 698 $ 1,148 $ 1,185总流动性投资量Q4‘22 Q1’23 Q2‘23 Q3’23 Q4‘23 Q1’24 Q2‘24 Q3’24 $ — 200 $ 400 $ 600 $ 800 $ 1,000 $ 1,200
投资者介绍-十一月202419254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227同业比较
投资者说明会-11月202420254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，22718% 20% 21% 24% 32% 37% 49% 65% 67% EPRT WPC BNL O NNN ADC EPRTNTSTFCPTTERM4TERMGTYGTY 98% 93% 89% 71% 37% 31% 28% 24% 20% GTYEPRTTERM7TERMFCPTFCPTTERMNNNNNN O BNL ADC WPC NTST 5.0x 3.6x 3.3x 2.9x 2.6x FCPTTERM12TERM12TERM13TERM13TERMNLBNL O GTY丨ADC NNNTERM16TERM16注：数据基于截至2024年9月30日期间的报告申报，未针对季度末后续事件进行调整。‘NR’是指未报告。公司可能会对服务型和体验型租户做出不同的定义，可能会以不同的方式计算加权平均剩余租期，可能会以不同的方式计算单位级别的覆盖率（包括以均值或中位数计算的同行，其中EPRT代表加权平均），并且可能会以不同于EPRT的方式计算其租户报告的百分比。因此，这些公司和EPRT的此类数据可能无法进行比较。1.标题为“其他”的名称被算作一个行业，即使“其他”部分可以代表多个行业。2.投资价值包括土地和改善、建筑和改善、租赁奖励、CIP、无形租赁资产、贷款和直接融资租赁应收款以及为出售而持有的房地产投资，均按成本价计算。3.EPRT、GTY、基于四壁的O覆盖。242, 242,242（% of ABR）（% of rent expiring until 2026）Less reliance on top 10 tenancy – fungible properties（% of ABR）tenant industries总数1% Unit level financial reporting average investment per property（$ mm）2 weighted average lease term（# of years）NR NR NR2 % 3% 3% 4% 5% 6% 8% 8% 9% EPRTNTSTFCPTTERM3BNLTERM4 ADC WPC NNNTERM5 o6164379055321926 $ 2.7 $ 11.6 $ 6.7 $ 7.2 $ 3 $ 3.2 $ 3.1$ 2.8 $ 1.866% 99% NR 94% NR NR NR NR NR 14.1 10.19.4
投资者介绍-11月202421254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227 3.5x 3.6x 4.0x 4.9x 5.0x 5.2x 5.3x 5.4x 5.4x 5.4x EPRT ADC丨NTST 丨GTYNNNTERM4TERMFCPTFCPT o WPC资料来源：公开文件和标普 Capital IQ。注：市场数据截至2024年11月13日。数据基于截至2024年9月30日期间报告的申报，未针对季度末后的后续事件进行调整。1.使用当前每股价格和CapitalIQ平均计算的2025E AFFO每股倍数。2.2025E AFFO per share growth is calculated using CapitalIQ mean 2025E AFFO per share estimates and 2024E AFFO per share。3.各公司对年化调整后EBITDA的定义可能有所不同，因此，这些公司和EPRT的数据可能不具有可比性……2025E AFFO per share multiple1 2025E AFFO per share growth2 242,242，242 relative valuation，growth and leverage competitive valuation，projected AFFO/SH growth relative to net lease peers，and conservative leverage net debt + preferred/EBITDA（net debt plus preferred to annualized adjusted EBITDAre3）7.8% 4.2% 4.0% 3.8% 3.6% 3.3% 3.2% 2.9% 2.1% GTY WPC O FCPT丨FCPT 丨TERM3丨BNL BNLTERM4TERM4NNN 17.8x 17.6x 15.7x 13.1x 13.1x 12.4x 11.9x 11.6x 11.4x AD
投资者介绍-十一月202422254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227对ESG的承诺
投资者介绍-11月202423254、192、5975、108、127146、204、2380、0、038、169、224153、223、227治理•领先的治理实践、董事会问责制、强大的董事会多样性、要求最低持股比例、公布的薪酬回拨政策、以及没有对冲或质押•业界公认的投资者参与和披露实践环境、社会和治理强有力的治理、创新的可持续发展方法、对多元化的承诺、公平和包容性环境社会在我们的物业实施可持续发展升级，以积极影响租户的盈利能力和成功前景•提供充满活力的工作环境，奖励我们团队的工作经验和职业发展•提供积极的工作环境，重视平等机会和公平的就业做法•努力为我们的员工提供有吸引力和公平的薪酬以及健康的工作/生活平衡•为我们的员工提供追求职业发展和公民参与的渠道25%种族/民族多样性40%女性30%女性20%种族/民族多样性公司非执行管理层总数99% 1绿色租赁1。以收购的物业数量衡量2020-2023年董事会多元化平均冠军。任期4.8年。6名独立董事43%女性14% 202386%种族/民族多样性绿色租赁202386%独立低任期强多样性2023年投资者CARE奖银奖获得者现在是我们的标准租赁形式，它为我们提供了在我们的物业安装可持续性改进并获得年度公用事业账单/使用数据的合同权利。The EPRT Green Lease 2023公司董事会性别多样性奖
投资者说明会-11月202424254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227财务
投资者介绍-十一月202425254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227截至9月30日的三个月，截至9月30日的九个月，（单位：千，股份和每股数据除外）2024202320242023（未经审计）（未经审计）（未经审计）收入：租金收入1,2 $ 110,512 $ 86,969 $ 313,392 $ 246,960贷款和直接融资租赁应收款利息6,4774，56816,07513，548其他收入，净额1431204341,353总收入117,13291，657329,901261，861费用：一般和行政费用8,6237，17426,69123，343财产费用21,5361，3593,6853，346折旧和摊销30,87926，21289,33274，779不动产减值准备5,69516512，2591,645贷款损失准备变动246（63）249（85）费用总额46,97934，847132,216103，028其他营业收入：处置不动产（损失）收益，净额（243）1,8591，40219,320经营收入69,91058，669 199,087178，153其他（费用）/收入：债务清偿损失—（116）—（116）利息支出（21,627）（12,633）（54,586）（36,837）利息收入1,1693302，5101,416其他收入—— 1,548 —收入所得税前费用49,45246，250148,559142，616所得税费用159162470472净收入49,29346，088148,089142，144归属于非控股权益的净利润（153）（174）（460）（532）归属于股东的净利润$ 49,140 $ 45,914 $ 147,629 $ 141,612基本加权平均流通股175,330，976155,917，176172,656，778150,314，073每股基本净收入$ 0.28 $ 0.29 $ 0.85 $ 0.94稀释性证券的影响：OP单位553,847553，847553,847553，847未归属RSA和RSU 985,129400，296779,852399，547远期销售2,740，647311,6651，374,803341，959稀释加权平均流通股179,610，599157,182，984175,365，280151,609，426稀释后每股净收益0.27美元0.29美元0.84美元0.94美元1。包括截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月和九个月的或有租金（基于租户在租赁物业的总销售额的百分比）分别为285美元、198美元、619美元和518美元。2.包括公司租户截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月和九个月的可偿还收入或可偿还费用分别为1172美元、820美元、2333美元和2161美元。242、242、242财务摘要– 3Q'24合并经营报表
投资者介绍-十一月202426254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，2271。包括以下期间：i）截至2023年9月30日的三个月——债务清偿损失10万美元；ii）截至2023年9月30日的九个月——债务清偿损失10万美元、保险赔偿收入90万美元以及遣散费和非现金补偿费用20万美元。2.计算结果不包括截至2024年9月30日和2023年9月30日的三个月和九个月的分子中分别为118美元、101美元、352美元和304美元，这与未归属的限制性股票奖励和限制性股票单位所支付的股息有关。242、242、242截至9月30日的三个月，截至9月30日的九个月，（未经审计，以千为单位，每股金额除外）2024202320242023净收入49,293美元46,088美元148,089美元142,144美元房地产折旧和摊销30,83926，18689,21174，701房地产减值准备5,69516512，2591,645（损失）处置房地产收益净额243（1,859）（1,402）（19,320）运营资金86,07070，580248,157 199,170非核心费用（收入）1 — 116 —（588）运营核心资金86,07070，696248,157198，582调整：直线租金收入，净（11,099）（7,191）（31,259）（20,739）非现金利息1,1157622，9992,195非现金补偿费用2,6182，1448,2057，022其他摊销费用2617087361,244其他非现金费用413（68）974（101）资本化利息费用（1,486）（750）（3,690）（1,765）调整后的运营资金77,892美元66,301美元226,122美元186,438美元每股净收益2：基本0.28美元0.29美元0.85美元0.94美元稀释后0.27美元0.29美元0.84美元0.94美元FFO每股2：基本0.49美元0.45美元1.43美元1.32美元稀释后0.48美元0.45美元1.41美元1.31美元核心FFO每股2：基本$0.49美元0.45美元1.43美元1.31美元稀释后每股0.48美元0.45美元1.41美元1.31美元AFFO 2：基本0.44美元0.42美元1.30美元1.23美元稀释后0.43美元0.42美元1.29美元1.23美元财务摘要– 3Q'24运营资金（FFO）和调整后运营资金（AFFO）
投资者介绍-11月202427254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227242,242，242,242（以千计，股份和每股金额除外）2024年9月30日2023年12月31日资产（未经审计）（经审计）投资：房地产投资，按成本：土地和装修1,799，183美元1,542，302美元房屋和装修3,302，1982,938，012租赁奖励18,73117，890在建工程200,72596，524无形租赁资产94,89489，209房地产投资总额，按成本5,415，7314,683，937减：累计折旧和摊销（450,454）（367,133）房地产投资总额，应收贷款和直接融资租赁应收款净额4,965，2774,316，804，持有待售房地产投资净额336,210223，854，净额6,8827，455投资净额5,308，3694,548，113现金及现金等价物32,65639，807受限制现金6,0559，156直线应收租金净额137,729107，545衍生资产17,82330，980应收租金、预付费用和其他资产净额29,42332，660总资产$ 5,532，055 $ 4,768，261负债和股权无抵押定期贷款，扣除递延融资成本$ 1,720，158 $ 1,272，772高级无抵押票据，净额396,264395，846循环信贷额度80,000 —无形租赁负债，净额10,89411，206应付股息51,12447，182衍生负债40,40323，005应计负债和其他应付款项31,56631，248负债总额2,330，4091,781，259承诺和或有事项——股东权益：优先股，面值0.01美元；授权150,000，000；截至9/30/24和12/31/23均未发行和未偿还——普通股，面值0.01美元；授权500,000，000；截至9/30/24和12/31/23已发行和未偿还的175,331，836和164,635，150，分别为1,7531，646 额外实收资本 3,330，6533,078，459超过累计收益的分配（113,232）（105,545）累计其他综合收益（25,834）4,019股东权益总额3,193，3402,978，579非控股权益8,3068，423总权益3,201，6462,987，002丨总负债和权益总负债及权益 $ 5,532，055 $ 4,768，261财务摘要– 24年第三季度合并资产负债表
投资者介绍-十一月202428254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227242,242，2421。调整是为了反映EBITDA、NOI和现金NOI，就好像在截至2024年9月30日的三个月内完成的所有再租赁活动、对房地产的投资和处置以及偿还贷款都发生在2024年7月1日。2.调整是为了i）不包括在计算核心FFO方面所做的非核心调整，ii）不包括我们的信用损失拨备的变化，以及iii）消除期间记录的某些非现金补偿费用的季节性波动的影响。3.调整不包括租赁终止或贷款预付款费用和或有租金（基于租户在租赁物业的总销售额的百分比），其中付款须超过租赁规定的销售门槛（如果有）。截至2024年9月30日的三个月（未经审计，单位：千）净收入49,293美元折旧和摊销30,879利息支出21,627利息收入（1,169）所得税支出159 EBITDA 100,789房地产减值准备5,695（亏损）处置房地产的收益，净额243 EBITDA为106,727调整本季度再租赁、收购和处置活动1,052调整以排除其他非核心和非经常性活动2319调整以排除终止/预付款费用和一定百分比租金3（172）调整后EBITDA为-当前估计运行率111,926一般和行政8,814调整后净营业收入（“NOI”）120,740直线租金收入，Net1（11713）其他摊销费用261调整后现金NOI 109,288美元年化EBITDA为426,908美元年化调整后EBITDA为447,704美元年化调整后NOI为482,960美元年化调整后现金NOI为437,152美元财务摘要– 24年第三季度GAAP与EBITDA、GAAP NOI、现金NOI和估计运行率指标的对账
投资者介绍-十一月202429254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227242,242，2421。为我们的定期贷款提出的利率固定在我们的利率掉期生效后的规定利率，适用的保证金为85bps（2027和2028年定期贷款）或95bps（2029和2030年定期贷款），SOFR溢价为10bps。2.加权平均期限计算是在我们选举时可行使的延期期权生效后进行的。3.我们的循环信贷额度提供的初始原始本金总额最高可达6亿美元，并包括一项手风琴功能，可在特定条件下将该额度的最大可用性最多增加5亿美元。借款按期限SOFR加上适用保证金77.5bps和SOFR溢价10bps计息。4.截至2024年9月30日的普通股权益和单位，基于175,331，836股已发行普通股和非控股权益持有的553,847股OP单位。5.已进行备考调整，以反映通过我们2024年3月的后续发行和通过我们的ATM计划远期出售的股票的未结算部分，就好像它们已在2024年9月30日进行了实物结算一样。（单位：千美元，股份和每股金额除外）2024年9月30日评级WTD。平均。到期无抵押债务：2027年2月定期贷款1 $ 430,0002.4% 2.4年2028年1月定期贷款1 400,0004.6% 3.3年2029年2月定期贷款1,2450，0005.4% 4.4年2030年1月定期贷款1,2450，0004.9% 5.3年2031年7月到期高级无抵押票据400,0003.1% 6.8年循环信贷额度280,0005.7% 1.4年无抵押债务总额2,210，0004.2% 4.3年总债务2,210，000减：现金及现金等价物（32,656）减：可动用受限制现金未来投资（6,055）净债务2,171，289股权：优先股—普通股和OP单位（175,885，683股@34.15美元/股，截至9/30/24）46,006，496总股权6,006，496总企业价值（“TEV”）8,177，785美元净债务的备考调整和TEV：5净债务$ 2,171，289减：未结算远期股本（22,937，762股@27.29美元/股截至9/30/24）（625,972）备考净债务1,545，317总股本6,006，496普通股—未结算远期股本（22,937，762股@34.15美元/股截至9/30/24）783,325备考TEV $ 8,335，138总债务/未折旧总资产36.9%净债务/TEV 26.6%净债务/年化调整后EBITDA为4.8x备考总债务/未折旧总资产33.4%备考净债务/备考TEV 18.5%备考净债务/年化调整后EBITDA为3.5x财务摘要– 3Q'24市值，债务汇总和杠杆指标
投资者介绍-十一月202430254,192，5975,108，127146,204，2380,0，038,169，224153,223，227词汇表
投资者介绍-11月202431254、192、5975、108、127146、204、2380、0、038、169、224153、223、227242、242、242词汇补充报告措施FFO、核心FFO和AFFO我们报告的结果是根据美国公认会计原则（“GAAP”）提出的。我们还披露了来自运营的资金（“FFO”）、来自运营的核心资金（“核心FFO”）和来自运营的调整后资金（“AFFO”），每一项都是非GAAP财务指标。我们认为，这些非GAAP财务指标是分析师和投资者用来比较REITs经营业绩的行业指标。我们根据全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）理事会通过的定义计算FFO。NAREIT将FFO定义为GAAP净收益或亏损，调整后不包括非常项目（按GAAP定义）、出售可折旧房地产资产的净收益或亏损、与可折旧房地产资产相关的减值减记以及与房地产相关的折旧和摊销（不包括递延融资成本的摊销和非房地产资产的折旧），包括未合并子公司的此类调整的按比例份额。管理层使用FFO，可能对投资者和分析师有用，以促进在不同时期和我们的同行之间进行有意义的经营业绩比较，主要是因为它排除了房地产折旧和摊销以及净损益对销售的影响（这些影响取决于历史成本，并隐含地假设房地产价值随着时间的推移可预测地减少，而不是根据现有市场状况波动）。我们通过调整NAREIT定义的FFO来计算核心FFO，以排除我们认为在性质上不常见和不寻常和/或与我们的核心房地产业务无关的某些GAAP收入和支出金额。将这些项目排除在类似的FFO类型指标之外在股权REIT行业很常见，管理层认为，核心FFO的列报为投资者提供了一个指标，以帮助他们评估我们在多个时期的经营业绩，并与我们的同行的经营业绩进行比较，因为它消除了预计不会持续影响我们的经营业绩的不寻常项目的影响。核心FFO被管理层用于评估我们核心业务运营的绩效。在计算核心FFO时可能被排除在外的计算FFO中包含的项目包括某些与交易相关的收益、损失、收入或费用或发生时的其他非核心金额。为了推导AFFO，我们修改了FFO的NAREIT计算，以包括与我们认为不代表我们经营业绩的某些项目相关的GAAP净收入的其他调整，包括直线租金收入、非现金利息费用、非现金补偿费用、其他摊销费用、其他非现金费用和资本化利息费用。这类项目可能会造成净利润的短期波动，但对经营现金流或长期经营业绩没有影响。我们认为，AFFO是一个额外的有用的补充措施，供投资者考虑评估我们的经营业绩，而无需考虑非现金和某些其他收入和支出造成的扭曲。FFO、核心FFO和AFFO不包括净收入中包含的所有收入和费用项目，它们不代表经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金；因此，它们不应被视为作为业绩衡量标准的净收入或作为流动性衡量标准的经营活动现金流量的替代品，应被视为GAAP财务衡量标准的补充，而不是代替。此外，我们对FFO、核心FFO和AFFO的计算可能与其他股权REITs使用的计算这些指标的方法不同，因此可能无法与其他股权REITs报告的类似标题的指标进行比较。
投资者介绍-11月202432254、192、5975、108、127146、204、2380、0、038、169、224153、223、227242、242、242词汇表补充报告措施我们还提出了我们的房地产利息、税项和折旧及摊销前利润（“EBITDA”）、EBITDA进一步调整以排除出售可折旧财产的收益（或损失）和房地产减值损失（“EBITDA”）、净债务、净营业收入（“NOI”）和现金NOI（“现金NOI”），所有这些都是非公认会计准则财务措施。我们认为，这些非GAAP财务指标是分析师和投资者用来比较REITs经营业绩的公认行业指标。EBITDA和EBITDA我们将EBITDA计算为扣除利息、所得税和折旧及摊销前的收益。2017年，NAREIT发布了一份白皮书，建议报告EBITDA的公司也报告EBITDA。我们根据NAREIT采用的定义计算EBITDA。NAREIT将EBITDA定义为不包括出售可折旧财产和房地产减值损失的收益（或损失）的EBITDA（如上定义）。我们提出EBITDA和EBITDA是因为它们是我们行业常用的衡量标准，我们认为这些衡量标准对投资者和分析师有用，因为它们提供了有关我们经营业绩的重要补充信息，不包括某些非现金和其他成本。我们使用EBITDA和EBITDA作为我们经营业绩的衡量标准，而不是流动性的衡量标准。EBITDA和EBITDA不包括净收入中包含的所有收入和费用项目，它们不代表经营活动产生的现金，也不一定表示可用于满足现金需求的现金；因此，不应将其视为作为业绩衡量标准的净收入或作为流动性衡量标准的经营活动现金流量的替代品，而应作为GAAP财务衡量标准的补充而不是替代考虑。此外，我们对EBITDA和EBITDA的计算可能与其他权益型REITs使用的计算这些指标的方法不同，因此可能无法与其他权益型REITs报告的类似标题的指标进行比较。净债务我们将净债务计算为我们的总债务（定义为总债务加上我们有担保借款的净递延融资成本）减去为贷方利益而持有的现金和现金等价物以及受限制的现金存款。我们认为，从总债务中剔除现金和现金等价物以及为贷方利益而持有的受限制现金存款，所有这些都可用于偿还债务，提供了要偿还的借入资本的净合同金额的估计，我们认为这是对投资者和分析师有利的披露。NOI和现金NOI我们将NOI计算为总收入减去物业费用。NOI在计算净收益或损失时不包括财务报表中包含的所有其他费用和收入项目。现金NOI进一步排除了总收入和物业费用中包含的非现金项目，例如直线租金收入和其他摊销和非现金费用。我们认为NOI和Cash NOI提供了有用和相关的信息，因为它们仅反映了那些在财产层面发生的收入和支出项目，并在无杠杆的基础上呈现这些项目。NOI和现金NOI不是GAAP下财务业绩的衡量标准。您不应将我们的NOI和现金NOI视为根据GAAP确定的净收入或经营活动现金流量的替代方案。此外，我们对NOI和现金NOI的计算可能与其他权益型REITs使用的计算这些指标的方法不同，因此可能无法与其他权益型REITs报告的类似标题的指标进行比较。
投资者介绍-11月202433254、192、5975、108、127146、204、2380、0、038、169、224153、223、227242、242、242词汇表补充报告措施调整后的EBITDA/调整后的NOI/调整后的现金NOI我们进一步调整EBITDA、NOI和现金NOI i），其计算依据的估计值如同本季度发生的所有投资和处置活动都是在本季度的第一天进行的，ii）排除我们认为在性质上不常见和不寻常的某些GAAP收入和支出金额以及iii）以消除租赁终止费和来自我们租户的或有租金收入的影响，这些影响受租约中规定的销售门槛的约束。然后，我们将本季度的这些估计数乘以4进行年化，我们认为这为我们对截至本季度末的所有投资的当前运行率提供了一个有意义的估计。你不应该过度依赖这些措施，因为它们是基于可能被证明是不准确的假设和估计。我们实际报告的未来期间的EBITDA、NOI和现金NOI可能会大大低于这些对当前运行率的估计。Cash ABR Cash ABR是指截至本季度末，我们在该日期开始的所有租赁（包括作为直接融资租赁入账的租赁）的年化合同规定的现金基础租金以及截至该日期我们应收抵押贷款的年化现金利息。租金覆盖率租金覆盖率是指租户报告的比率，或在无法获得时，管理层根据租户报告的财务信息、年度EBITDA和归属于租赁物业（或物业，在主租约情况下）的现金租金与截至指定日期的年化基本租金义务的比率。初始投资组合初始投资组合是指我们在2016年6月16日以2.798亿美元的总购买价格（包括交易成本）收购了由262处净租赁物业组成的投资组合，主要包括餐厅，这些物业是作为对通用电气资本公司清算的一部分而出售的。GAAP上限利率GAAP上限利率是指根据GAAP计算的投资后第一个完整月的年化租金收入除以物业的购买价格（如适用）。现金上限利率现金上限利率是指投资或处置后第一个完整月的合同规定的年化现金基础租金除以该物业的购买或销售价格（如适用）。