CenterSpacehomes.com投资者介绍2025年9月5日Railway Flats Apartments – Loveland，CO
centerspace homes.com 2本演示文稿中的某些陈述基于Centerspace目前的预期和假设，属于1995年《私人证券诉讼改革法案》含义内的“前瞻性陈述”。前瞻性陈述不讨论历史事实，而是包括与预期、预测、意图或其他与未来相关的项目相关的陈述。前瞻性陈述通常通过使用诸如“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“相信”、“寻求”、“估计”、“将”、“假设”、“可能”、“项目”、“展望”、“未来”等术语来识别，以及这些词语和类似表达的变体。这些前瞻性陈述涉及已知和未知的风险、不确定性以及其他可能导致实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述明示或暗示的运营结果、财务状况或计划存在重大差异的因素。尽管该公司认为其前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但它不能保证预期将会实现。此处包含的任何非历史事实陈述的陈述均应被视为前瞻性陈述。因此，不应依赖这些前瞻性陈述，因为这些陈述受到已知和未知风险、不确定性以及公司无法控制的其他因素的影响，可能与实际结果和业绩存在重大差异。这些风险和不确定性不时在提交给美国证券交易委员会（“SEC”）的文件中详述，包括公司截至2024年12月31日止年度的10-K表格年度报告中包含的“管理层对财务状况和运营结果的讨论和分析”和“风险因素”，在随后的10-Q表格季度报告中，以及公司不时向SEC提交的其他报告中。公司不承担更新或补充因后续事件而变得不真实的前瞻性陈述的义务。额外披露本演示文稿提到了预期的处置和战略举措。无法保证这些预期交易将完成，或将以本演示文稿中假定的价格完成。此外，我们没有提供我们的备考净债务/年化EBITDA的对账，因为由于难以预测尚未发生的各种项目的时间或金额，因此无法获得调节这些措施所需的信息，这些项目可能被排除在备考净债务/年化EBITDA之外。此外，估计这种GAAP衡量标准并为未来期间提供有意义的对账需要一定程度的精确度，而这些精确度是这些未来期间无法获得的，如果不付出不合理的努力就无法完成。前瞻性非GAAP衡量标准的估计与历史非GAAP衡量标准所使用的相关定义和假设一致。安全港声明&法律披露
我们的愿景是通过专注于诚信和服务他人，成为充满活力社区中公寓住宅的首要提供者。目录为什么Centerspace运营更新2025年交易活动强劲基本面附录Arcata – Golden Valley，MN目录3centerspacehomes.com Sugarmont – Salt Lake City，UT Westend – Denver，CO 45101725
centerspacehomes.com 41。截至2025年9月4日2。细目3见第16页。将2025年9月4日股价与标普 Capital IQ共识NAV差异化多户家庭市场敞口进行比较13,773（1）拥有和经营的公寓NYSE：CSR 23亿美元（2）总资本关键指数标普 SmallCap 600、MSCI美国REIT、Russell 2000为什么CENTERSPACE地理多样性o中西部和西部山区的差异化敞口以较低波动性提供可比增长的一流运营o智能家居技术、集中的人员配置模式和区域规模推动效率o明尼阿波利斯星论坛报的六次“最佳工作场所”令人信服的相对价值o当前交易价格较共识NAV折让23%（3）
centerspacehomes.com 5操作更新
CenterSpacehomes.com 6-1.4 %-3.8 %-1.2 % 2.0%-0.9 % 2.9% 2.9% 3.4% 2.6% 2.9% 1.2% 0.1% 0.6% 2.4% 1.5% Q3 2024 Q4 2024 Q1 2025Q2 2025Q3 2025QTD同店租赁价差（1）新更新混合-5.8%-1.7% 1.6% 5。4% 3.5% 1.6 % -0 .6 % 0.1% 1.0 % 1.3 % 2.7% 5.5% 2.9% 3.9% 2.2% 2.9% -2 .6 % -0 .1% 2.3% 5.4% 3.2% 3.0% 1.1% 1.7%年初至今按区域划分的同店租赁利差（1）新租赁租金续租租金混合租金租赁趋势显示正常季节性模式（1）数据代表2025年同店池。QTD和YTD租赁利差截至2025年9月3日
centerspacehomes.com 7特殊居民经验和当前居民概况（1）数据代表2025年同店批准申请人（不包括担保人）到2025年8月15日，不包括报告的年化HH收入> 1,200，000美元或< 12,000美元（2）数据代表2025年同店当前和未来身份居民/截至2025年8月15日的2025年同店出租单位总数反映了截至报告日期投资组合中的所有物业72.5162.785456586062646668707274 Centerspace ORA评分全国物业平均ORA评分2025 J Turner ORA评分（截至2025年8月15日）2025同店年初至今的主要原因搬出搬迁出区域27%在其他地方出租16%单位转让8%已购房屋8%住户变更7%提前终止租赁7% 53.0% 47.2% 61.0% 59.5% 51.5% 62.1% 63.5% 53.9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 2025年同店留存率（截至2025年8月11日）1.61 1.44 1.63 1.69 1.82 1.86 1.60 1.65 1.00 1.10 1.20 1.30 1.40 1.50 1.60 1.70 1.80 1.90 2.00平均每户居民（2）3.38 3.52 3.56 3.61 3.81 3.93 3.98 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.94终身平均声誉得分（截至2025年8月15日）50,000美元70,000美元70,000美元90,000美元110,000美元130,000美元150,000美元170,000美元年初至今平均申请人家庭收入（1）33.83 31.9032.89 33.93 32.103 2.90 34.3532.99 30.00 30.5031.00 31.5032.0032.5033.0033.50 34.00 34.50 35.00年初至今平均申请人年龄（1）反映截至报告日投资组合中的所有财产
centerspacehomes.com 82024------------2025年指导区间--------------实际低中点高收入3.3% 2.00% 2.50% 3.00%费用2.7% 1.00% 1.75% 2.50% NOI 3.7% 2.50% 3.00%净收入（亏损）（1.27美元）2.50美元2.63美元2.76美元FFO 4.49美元4.70美元4.77美元4.83美元核心FFO 4.88美元4.88美元4.94美元5.00美元同店增长（1）每股其他关键假设结果– 2025年财务展望▪同店资本支出1150美元/家至1200美元/家▪增值支出1600.00万美元至1800.00万美元▪2.10亿美元至2.30亿美元的处置（1）2024年实际基于2024年同店池。2025年指导范围基于当前的2025年同店集合注：上述调节可在本演示文稿的附录中找到$ 4.98 $ 0.03（$ 0.07）$ 4.94 $ 4.90 $ 4.92 $ 4.94 $ 4.96 $ 4.98 $ 5.00 $ 5.02战略交易对指导的影响
centerspacehomes.com结果–有利的增长概况9注：数据基于2025年第二季度收益的著名同行提供的2025年指导范围的中点。SMID CAP APT组包括IRT、NXRT、VRE。Non-coastal/Sunbelt group包括CPT、IRT、MAA、NXRT。所有多户家庭群体包括AVB、CPT、EQR、ESS、IRT、MAA、NXRT、TERM5、UDR、VRE。来源数据：公司备案1.2%中点-1.0 %-0.5 % 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% CSR SMID CAP apt non-coastal/Sunbelt all multifamily，ex CSR core FFO/SH growth，guidance midpoint 3.0% at midpoint-0.5 % 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% CSR丨SMID 丨SMID CAP apt non-coastal/Sunbelt all multifamily，ex CSR SS NOI growth，guidance midpoint 2.5% at midpoint 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% CSR丨SMID丨Cap apt non-coastal/Sunbelt all multifamily，ex CSR SS收入增长，指导中点1.8% at midpoint 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% CSRex CSR SS费用增长，指引中点
centerspacehomes.com 102025交易活动
centerspacehomes.com通过上调市场敞口和资产质量来提高长期投资组合回报112025年处置计划（2）ST. cloud，MN & MINNEAPOLIS，MN社区12家平均1,511家。月租/房屋$ 1,383房屋/社区126平均年龄（岁）41 NOI利润率52.9% 2025年收购（1）犹他州盐湖城& COLINS，CO社区2个住宅平均761。月租/房屋$ 2,0 12房屋/社区381平均Age（Years）4 NOI Margin 67.4% The Salt Lake City acquisition enters CSR into a new target market with strong long-term demand drivers and create a broader geographical footprint in the Mountain West。Fort Collins的收购加强了我们在科罗拉多州的足迹，并在市场上利用了区域运营规模2025年处置社区的备考资本化率低于整个Centerspace投资组合当前隐含的7.4%的资本化率，基于2025年9月4日的普通股收盘价为每股59.67美元，这凸显了私营和公共估值之间的脱节，计划2025年处置从明尼苏达州圣克劳德退出CSR，市场并将明尼阿波利斯多户家庭NOI集中度从之前的33%降至31% 2025年形式交易计划改善了我们在目标市场内的多元化并提高了整体投资组合质量（1）收购指标基于收购前的形式数字（2）处置指标基于移至持有待售状态时的到位指标
centerspacehomes.com 12丨2.1亿美元-2.3亿美元的总售价处置丨ST Cloud，MN丨五个社区目前正在签约出售中。这将使我们退出St. Cloud市场丨明尼苏达州明尼阿波利斯丨目前正在签约出售的七个社区丨销售这些营业利润率较低、效率较低的社区，通过减少对我们目前最大市场集中度的敞口，改善多元化，并提高投资组合质量处置收购融资↓ 2025年5月30日：犹他州盐湖城收购完成（Sugarmont）丨1.49亿美元的购买价格丨Sugar House子市场的341-home社区进入盐湖城市场丨2025年7月29日：Fort Collins，CO收购完成（Railway Flats）丨1.322亿美元的购买价格↓ 420-home社区加强了我们在科罗拉多州的足迹，并利用了我们在市场上建立的区域运营规模↓这两项投资都增加了我们的投资组合指标和市场敞口↓信贷额度扩张↓ 1.5亿美元，从2.5亿美元扩大到4亿美元；于2028年到期↓假定抵押贷款↓与Railway Flats（Fort Collins）收购一起承担的7650万美元抵押贷款债务。3.26%实际利率，完全摊销至2060年到期收购和处置结果Sugarmont Apartments –犹他州盐湖城更高的长期增长状况增强长期投资组合回报，同时提升市场敞口和资产质量来自目标市场的NOI集中度提高长期资本支出要求降低，从而增强AFFO状况提高了REIT投资者的资产估值可见性，继续按照今天的杠杆水平运营与交易相关的抵押债务：7650万美元的收购，1920万美元的处置
centerspacehomes.com 132017 Q2 2025（1）forma（2）communities 1007261 homes 13,21213，35312,262 homes per community 132185201 average monthly rent $ 980 $ 1,608 $ 1,643% of NOI in 50 largest mSA（3）13% 55% 54%（1）May 2025 Salt Lake Acquisition adjusted to reflect full quarter of ownership（2）Q2 2025 with forma 2025 acquisitions and dispositions（3）Multifamily only strategic capital recycling drives improves to portfolio composition and diversification Minneapolis Colorado Salt2025年：收购犹他州盐湖城社区2025年9月：预计完成St. Cloud，MN销售2025年第四季度中期：预计完成Minneapolis处置社区2025年7月29日：收购Fort Collins，CO社区2025年5月：开始营销St. Cloud Portfolio 2025年6月：开始营销Minneapolis处置社区Q1 2025 Q3 2025Q2 2025 Le ve ra ge（N et D eb t/E BI T D A）Q4 2025杠杆水平预计将在处置社区销售结束后下降32% 24% 4% 40% Q2 2025（1）31% 28% 4% 37%备考（2）
centerspacehomes.com 14盐湖城：市场进入改善现金流敞口，同时保持差异化的足迹▪CSR小区1个，341家。追求额外规模▪多元经济，高科技、金融、医疗、教育等岗位大量存在▪盐湖城未来十二个月租金增长（+ 3.1%）预测表现优于12个最大的公共多户REIT同业拥有市场▪犹他州2024年实际GDP增长4.5%领跑全国，相比之下美国增长2.8%▪按人口年龄中位数（32岁）计算，犹他州是美国最年轻的州▪盐湖城供应管道在2023年达到峰值。城市CBD交付量占2023-2024年总交付量的23%。预测2026-2028年交付量为3,657辆，比2020-2025年年均市场亮点显著雇主SCSR最近的收购▪Sugarmont，2021年交付的341户社区。收购时，95%的入住率为2222美元的平均就地租金和904平方英尺的平均房屋面积（2.46美元PSF）▪位于Sugar House子市场；位于盐湖城市中心东南四英里处的一个非常令人向往且适合步行的现场工作-娱乐地点。毗邻两个公共公园、大量零售产品和就业中心。距离Wasatch Range山脉基地五分钟路程▪尽管Sugar House上一个在市场销售过程中上市的社区超过200套住宅是在2016年Sugarmont：位于Sugar House子市场的2021年建造的341套住宅社区，但投资者非常希望该子市场
CenterSpacehomes.com 15 Innovation –提供差异化的曝光型湖城：扩展到高增长的机构市场盐湖城是最大的公开交易多户REIT同行市场中相对于总人口而言供应受限的市场供应相对于人口较低的供应为租金增长提供了定价能力和跑道，包括当与市场的可持续经济增长前景相结合时资料来源：美国人口普查局、COStar注：与7/1/24估计人口相比，2024年第二季度的库存。盐湖城包括盐湖城、普罗沃、奥格登MSAs。盐湖城需求驱动强劲的人口趋势商业友好理想的生活质量多元化经济高等教育机构新兴机构市场可持续增长前景财政稳定性#在米尔肯研究所2025年最佳表现大城市指数（1）中排名第2。衡量与劳动力市场状况、高科技增长、获得经济机会相关的13个指标在《美国新闻与世界报道》的2025年最佳州指数（2）中排名第一。衡量八个类别的指标：经济、自然环境、财政稳定、医疗保健、教育、基础设施、犯罪、机会（1）包括排名# 2的犹他州Ogden-Clearfield MSA和排名# 3的犹他州盐湖城MSA；这两家公司都位于盐湖城山谷。同样位于盐湖城山谷的犹他州普罗沃-奥雷姆，排名# 15（2）# 1的排名是犹他州的270万盐湖城地铁人口，而纳什维尔（220万）、奥斯汀（2.6m）、夏洛特（2.9m）、奥兰多（2.9m）、丹佛（3.1m）、明尼阿波利斯（3.8m）5.25.66.46.76.77.67.67.67.67.77.78.18.58.89.09.29.49.89.8 10.01 5.1 1.8每100人的多户家庭库存（公寓住宅）
166.0x 6.5x 7.0x 7.5x 8.0x 8.5x 9.0x Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4 Q4调整后的EBITDA按年计算，期间少于一年。净债务和调整后EBITDA是非GAAP财务指标，不应被视为替代根据GAAP确定的经营业绩。请参阅附录中与非公认会计原则财务措施的调节部分中包含的调整后EBITDA定义。（2）备考总资本、利率和期限指标使用6/30/25数据，并假设所有已注意到的收购和处置立即结束，使用收购的协商价格和处置的价值经纪人意见。（3）加权平均利率仅反映利息支出，不包括任何设施费用、抵押贷款保险费或其他相关费用。具有良好负债期限和获得多种形式资本的灵活资产负债表*截至2025年6月30日股价$ 60.19多元化永久资本基础$ 2.3B备考总资本（2）占到期总额的百分比（2）1.8% 8.8% 4.5% 19.4% 8.9% 8.0% 18.5% 2.4% 7.5% 1.4% 8.2% 0.0% 10.5%加权平均利率（2,3）3.8% 3.5% 3.5% 4.3% 3.9% 2.6% 3.2% 2.7% 2.9% 2.8% 2.8% 5.0% 0.0% 3.2% Well-Laddered Maturity Profile备考WTD Avg Int Rate 3.6% & WTD Avg Maturity 7.3年（单位：千，百分比除外）（2）$ 18,871 $ 93,576 $ 47,703 $ 60,000 $ 19,552 $ 145,451 $ 78,850 $ 87,177 $ 111,496 $ 194 $ 94,775 $ 50,000 $ 75,000 $ 85,000 $ 50,000 $ 25,000 $ 15,00020252025202620272028202920302031203220332034203520362037后抵押LOC私募51% 26% 22% 0% 52% 29% 18% 1%普通股有担保债务无担保债务D系列优先内环=最近季度外环=备考
centerspacehomes.com 17个强大的基础
centerspacehomes.com 18Parkhouse Apartment Homes – Thornton，CO地理重点（% of units）资料来源：标普 Capital iQ备注：截至8/18/25。CSR 2025年收购和处置的备考。四舍五入可能会导致每一行不会通过改善市场敞口增加100%增强的地理差异公共多元家庭房地产投资信托基金市场概览33% 3% 6% 5% 4% 67% 22% 5% 41% 48% 4% 100% 27% 14% 10% 10% 85% 34% 71% 74% 25% 76% 92% 17% 17% 7% 21% 10% 5% 75% 3% 28% 18% 17% 95% Mountain West Midwest West Southeast & Texas Mid-Atlantic Northeast
centerspacehomes.com 19市场选择导致更好的全周期表现和更小的波动性Centerspace稳定的中西部和西部山区市场导致了两者都有更大的平均增长与多户同业相比，季度间的波动性更低-10.00 %-5.00 % 0.00 %5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 4Q20 1Q21 2Q21 3Q21 4Q21 1Q22 2Q22 3Q22 4Q22 1Q23 2Q23 3Q23 4Q23 1Q24 2Q24 3Q24 4Q24 1Q25 2Q25同店NOI增长CSR T4Q Avg Peer T4Q Average CSR Quarterly Avg Peer Quarterly Avg Higher Growth Long Term Quarterly Average Y/Y SS NOI Growth 1Q20 – 2Q25 Centerspace：5.4% > Peer Average：4.2% Lower Volatility Quarterly Standard Deviation of Y/Y SS NOI Growth 1Q20 – 2Q25 Centerspace：3.8% < Peer Aver正如每个季度报告的那样。图示数字代表过去四个季度的平均水平。数据不会因申报后发生的同店池变化而调整。同行群包括AVB、CPT、ELME、EQR、ESS、IRT、MAA、NXRT、TERM5、UDR、VRE。来源数据：公司备案
CenterSpacehomes.com 20我们的市场敞口带来更多的人口和经济机会99.0 100.0 101.0 102.0 103.0 104.0 105.0 106.0 107.0 2024 Q4 2025 Q4 2026 Q4 2027 Q4 2028 Q4 2029 Q4 2030 Q4就业增长（指数值：Q4 2024 = 100）丹佛明尼阿波利斯盐湖城Centerspace投资组合美国平均就业增长更高Q4 24 – Q4 30，累计Centerspace：3.9% >美国平均水平：家庭增长更高3.1% Q4 24 – Q4 30，累计Centerspace：4.9% >美国平均水平：3.0%资料来源：COStar注：综合CSR市场数据基于所有MSA，其中TERM0家庭增长和就业增长数据基于截至2025年8月26日的COStar数据99.0 100.0 101.0 102.0 103.0 104.0 105.0 106.0 107.0 108.0 2024 Q4 2025 Q4 2026 Q4 2027 Q4 2028 Q4 2029 Q4 2030 Q4家庭增长（指数值：Q4 2024 = 100）丹佛明尼阿波利斯盐湖城Centerspace投资组合美国平均
centerspacehomes.com 21地区NOI百分比（1）人口市场住房中位数家庭收入失业率3个月平均就业增长中位数单户住房价值市场空置率同比市场租金增长落后12个月净交付|预计未来12个月净交付的股票百分比|在建存量住房百分比|股票CSR年初至今平均年收入百分比（8）CSR年初至今租金收入比（8）明尼苏达州明尼阿波利斯市30.6% 3,757，952285,014美元95,51023.7% 0.8% $ 402,6986.6% 2.2% 7,514 | 2.6% 3,902 | 1.4% 6,224 | 2.2% $ 113,80322.0%丹佛，CO 19.1% 3,052，498314,582 $ 103,0554.4% 0.2% $ 614,55711.4%-3.2 % 15,673 | 5.0% 6,178 | 2.0% 13,201 | 4.2% $ 117,97024.8% North Dakota（2）12.5% 243,36717，051 $ 77,821.7% 1.7% $ 316,0173.1% 5.3% 125 | 0.7% 437 | 2.6% $ 112,07222.6% Rochester，MN 9.8% 230,74212，386 $ 85,2133.1% 4.8% $ 341,9869.1% 3.0% 590 | 4.8% 0 | 0.0% 0 | 0.0% $ 139,37621.6% Boulder/Fort Collins，CO（3）9.2% 704,83640，924 $ 90,2814.4%-0.6 % $ 646,3958.8%-1.3 % 1,856 | 4.5% 1,126 | 2.8% 1,637 | 4.0% $ 115,59125.8% Other Mountain West（4）8.7% 348,75817，286 $ 73,2472.5% 0.6% $ 395,89211.6% 1.0% 1,254 | 7.3% 345 | 2.0% 347 | 2.0% $ 91,47023.9% Omaha，NE（5）5.6% 1,351，636117,434 $ 76,3513.3% 1.2% $ 303,3296.6% 3.2% 3,538 | 3.0% 3,876 | 3.3% 6,394 | 5.4% $ 111,77021.0%盐湖城，UT（6）4.6% 2,728，974149,101 $ 94,4093.7% 2.2% $ 581,09110.7%-0.9 % 7,532 | 5.1% 5,237 | 3.5% 7,752 | 5.2%-（9）-（9）投资组合加权平均（7）100.0% $ 90,0553.6% 1.1% $ 450,4928.1% 1.1% 3.8% 1.9% 2.9% $ 113,65622.6%注：截至2025年第二季度的多户数据。截至8/19/25的经济和人口数据。北达科他州、其他西部山区、科罗拉多州博尔德/柯林斯堡、东北部奥马哈和犹他州盐湖城的家庭收入中位数、失业率、3个月平均就业增长和房屋价值中位数，由大都市区NOI贡献加权；市场空置率、租金增长、过去12个月净交付量占存量百分比、预测未来12个月净交付量占存量百分比和在建房屋占存量百分比由每个大都市区的房屋总库存加权。所有其他数据均为各市场来源的总和：美国人口普查局、劳工统计局、FRED、Zillow、COStar（1）2025年第二季度仅多户家庭形式的2025年收购和处置活动（2）包括俾斯麦和大福克斯、ND、MSA1（3）包括Boulder和Fort Collins、CO、MSAs（4）包括比林斯、MT，Rapid City、SD、MSAs（5）包括奥马哈和林肯、NE、MSAs（6）包括盐湖城、普罗沃和犹他州奥格登，MSAs（7）按地区加权NOI的百分比，使用2025年第二季度的实际NOI，不包括ST Cloud和明尼阿波利斯处置资产，以及对近期盐湖和柯林斯堡收购的3个月承保的第1年预期（8）截至2025年9月3日的家庭批准申请人，不包括ST Cloud和明尼阿波利斯处置资产（9）样本规模创新不足–提供不同的风险敞口▪CSR投资组合市场97.0万套公寓住宅，对比美国2300万套公寓住宅总量▪按市场划分，Centerspace的居民租金收入比约为21%-26 %，而美国的租金收入比中位数为30%。美国不同地域风险投资组合的特点包括低失业率、租金的可负担性、居民的财务实力以及多元化的经济
centerspacehomes.com 22▪在更高的借贷成本和更高的房价的推动下，拥有住房的负担能力变得越来越困难▪CSR市场的置业（PITI）现在比CSR社区的租房成本高出93%▪这一动态导致截至第二季度的2025年年初至今留存率提高至57%▪近期市场租金健康增长的同时，居民收入增长更多▪CSR市场平均12%的收入增长超过了市场租金增长率，超过了9%的全国平均水平来源：FRED，Zillow，Forbes，Tax Foundation，Bankrate.com，CoStar注：CSR数据截至2025年Q2，根据2025年收购和计划处置进行调整。PITI由根据2025年收购和计划处置调整的2025年第二季度NOI敞口加权，并基于市场水平的典型房价、当前州一级的平均保险和财产税率以及国家一级的抵押贷款和（如适用）PMI利率。全年数据点是所有十二个月的平均值。2025年初至今数据截至2025年7月租金可负担性VS自住和收入增长21% 14% 14% 13% 7% 7% 5%-6 % 12% 9%收入增长已超过CSR市场的租金增长家庭收入增长中位数减去租金增长：2017年Q2至2025年Q2 $ 0 $ 500 $ 1,000 $ 1,500 $ 1,500 $ 2,000 $ 2,500 $ 3,500 2019202020212022202320242025 YTD M on th ly P ay m en t rent vs. CSR市场自身可负担性差距PITI（10% down PMT）PITI（20% down PMT）CSR avg scheduled rent
CenterSpacehomes.com 23日供应/需求动态预计将成为顺风来源：COStar注：合并后的CSR市场数据基于Centerspace运营所在的所有MSA，并根据最近的收购和计划处置进行了调整。净交付和吸收数据基于截至2025年8月26日的COStar数据。历史平均吸收量数据基于2020年第三季度至2025年第二季度的平均季度吸收量，并在未来期间显示以供比较▪我们已经过了合并后投资组合的新交付高峰——预计未来供应增加将减少▪需求，以历史吸收量衡量，预计2025年将超过交付量和2026年▪这种变化的动态应该有利于我们市场的前瞻性增长状况02,0004，0006,0008，00010,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0004,0006，0006,0008，0008,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001,0001，0001，26第一季度2026第二季度2026第三季度2026第四季度2027第一季度2027第二季度2027第三季度2027第四季度净交付量，合并CSR市场净交付历史平均撤资（T5Y）05001,0001，5002,0002，0002,5003，0003,5003，5004,0004，5005,0004，5005,0002021 Q1 20212 Q1 20213 Q3 20214 Q1 2022 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q4 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q3 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q4 2026 Q1 20262季度20263季度20264季度2027 1季度2027 2季度2027 3季度2027 4季度净交付量，明尼阿波利斯净交付量历史平均吸收（T5Y）（500）5001,5002，5003,5003，5004,5005，5006,5006，5002021 Q1 20212 Q1 20213 Q3 20214 Q1 2022 Q1 2022 Q2 20223 Q3 2022 Q4 2023 Q1 2023 Q4 2024 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1 2025 Q2 2025 Q3 2025 Q4 2026 Q1 2026 Q2 2026 Q3 2026 Q3 2026 Q3 2023 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022 Q3 2022Q2026 4 Q2027 1Q2027 2 Q2027 3 Q2027 4 QU NI ts净交付，丹佛净交付历史平均撤资（T5Y）
centerspacehomes.com地理差异住房动态和人口统计为多家庭证明的执行描绘了一幅令人信服的图景24▪自2011年以来，新的家庭形态超过供应交付量超过4.1mm▪2022年新开工开始回落，将导致未来交付量下降▪首次购房者平均年龄的变化为租房者人口增加了更多的个人资料来源：FRED，美国人口普查局，美国住房和城市发展部，Self.com注：截至2025年5月的住房供应和家庭形成数据；截至2025年7月的起始数据平均年龄，2014年首次购买者= 31平均年龄，2024年首次买方= 3801,0002，0003,0004，0005,0005 101520253035404550556065707580859095100 Po pu la ti on（00 s）Age美国各年龄人口1,2001，3001,4001，5001,6001，7001,8001，9001,900 JA N 2021 M ar 2021 M ay 2021 JA N 2022 M ar 202 m ay 2022 SE p 2022 N ov 202 JA n 2023 m ar 202 3 m ay 202 3 ju l 202 3 se p 2023 N ov 203 JA n 2024 m ar 202 4 m ay 202 4 ju l 202 4 se p 2024 N ov 204 JA n 2025 m ar 202 5 m ay 202 5 ju l 202 5 st ar ts（00 s）美国房屋开工（SAAR）建议新供应给减少-1,0002，0003,0004，0005,0006，000（500）-500 1,0001，5002,0002，0002,500 C um ul at iv e h ou si ng S ho rt fa ll（00 s）fo rm an ti on s/c om pl et io ns（00 s）美国住房在近期竣工后仍然结构性供应不足家庭形态（LHS）单位完工量（LHS）自2011年以来的累计短缺（RHS）
centerspacehomes.com 25附录
centerspacehomes.com 26▪7个CSR社区，1977家。2017年Q4进入市场，实现临界质量▪多元化经济，航空/航天、医疗保健、电信和科技雇主大量存在▪丹佛和博尔德在2019-2023年为科技企业实现了170亿美元的风险投资资金▪科罗拉多州在所有州的教育程度和美国最健康州指数中排名第2▪CSR的Fort Collins投资组合是我们丹佛足迹的北部延伸。柯林斯堡的经济受到先进技术的推动，包括显着的半导体举措、制造业、水创新和生物科学。市场对文化和娱乐设施的准入强劲，同时单户家庭拥有住房的成本很高市场亮点Lyra：百年215户社区；2022年建于丹佛SE商业走廊CSR投资组合NOI % 19.1% CSR丹佛投资组合平均租金1,960美元CSR家庭平均年收入117,970美元CSR家庭租金收入比24.8% CSR丹佛投资组合入住率% 93.8% 2025年6月单户家庭房屋价值中位数614,557美元2025年6月失业率4.4%丹佛：与长期增长CSR投资组合亮点来源：弗雷德，Zillow，CoStar注：截至2025年第二季度的CSR数据2025年收购和处置活动的形式。占用指平均财务占用100%资产类别按NOI A类% 46% 54%位置按NOI城市郊区%
centerspacehomes.com 27▪备考20 CSR社区，4032家。机会焦点市场▪多元经济，大有医疗、医疗科技、金融、食品生产和零售雇主▪相对于17个沿海和阳光地带市场，明尼阿波利斯（+ 4.3%）预测未来12个月的租金增长最为强劲，公共多户REIT同行拥有的约80%的公寓住宅位于这些市场▪在大型都市圈中失业率最低的2024年排名并列第1▪每100万人排名世界500强总部第2位；17家世界500强▪明尼阿波利斯和圣保罗排名第5在美国大型地铁可负担性指数中排名第6▪在拥有至少7.5万套住房的52个市场中，以库存百分比排名全国吸纳量前10名市场亮点Noko：2021年建造的130套住房社区，毗邻Nokomis湖的24k SF杂货店CSR Portfolio NOI % 30.6% CSR Minneapolis Portfolio平均租金$ 1,591 CSR家庭平均年收入$ 113,803 CSR家庭租金收入比22.0% CSR Minneapolis Portfolio Occupancy % 95.2% June 2025 Median single-family home value $ 402,698 June 2025 Unemployment rate 3.7% Minneapolis：competitive advantage CSR HIGHLIGHTS来源：FRED，Zillow，COStar，明尼苏达州就业和经济发展部注：截至2025年第二季度的CSR数据2025年收购和处置活动的形式。入住率指平均财务占用率42% 58%资产类别按NOI A类B类13% 87%位置按NOI Minneapolis & ST Paul Suburban %
centerspacehomes.com 28日与非公认会计原则措施的对账普通股股东可获得的净收入（亏损）与运营资金和运营核心资金的对账Centerspace认为，FFO是一种非公认会计原则的财务措施，用作股权房地产投资信托的标准补充措施，有助于投资者了解其经营业绩，主要是因为其计算并未假设房地产资产的价值会随着时间的推移而出现可预测的减少，这一点由GAAP的历史成本惯例以及折旧和摊销的记录所暗示。Centerspace使用美国全国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，Inc.，简称“Nareit”）采用的FFO定义。Nareit将FFO定义为按照公认会计原则计算的净收入或亏损，不包括：•与房地产相关的折旧和摊销；•出售某些房地产资产的损益；•控制权变更的损益；•当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值下降时，某些房地产资产和对实体的投资的减值减记；•对部分拥有的合并房地产实体的类似调整。Nareit的FFO定义中排除了出售房地产资产的损益和减值减记，有助于识别构成公司投资基础的长期资产的经营成果，并帮助管理层和投资者在不同时期之间比较这些经营成果。由于Nareit FFO定义的局限性，Centerspace在应用该定义时进行了一定的解释。该公司认为，Nareit定义中未具体确定的所有此类解释均与该定义一致。Nareit的FFO白皮书2018年重述阐明，与REIT主要业务相关的土地减值减记被排除在FFO之外，REIT可以选择排除与其主要业务附带的资产减值减记。虽然FFO被Centerspace广泛用作一级绩效指标，但并非所有房企对FFO的定义相同，或者计算FFO的方式相同。据此，这里呈现的FFO不一定与其他房企呈现的FFO具有可比性。FFO不应被视为净收入（亏损）或任何其他GAAP业绩衡量的替代方法，而应被视为一种额外的补充衡量标准。FFO也不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，也不表示可用于满足所有现金流需求的资金，包括偿还债务或向股东进行分配的能力。来自运营的核心资金（“核心FFO”）是根据非常规项目或不被视为业务运营核心的项目进行调整的FFO。通过进一步调整不被视为核心业务运营一部分的项目，该公司认为，核心FFO为投资者提供了额外的信息，以比较不同时期的核心运营和财务表现。核心FFO不应被视为净收入（亏损）或任何其他GAAP业绩衡量标准的替代方案，而应被视为额外的补充衡量标准。核心FFO也不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，也不表示可用于满足公司现金需求的资金，包括其偿还债务或向股东进行分配的能力。核心FFO是一种非GAAP和非标准化的财务计量，可能被其他REITs以不同方式计算，不应被视为替代根据GAAP确定的经营业绩。
centerspacehomes.com 29与非公认会计原则措施的对账更新了与非公认会计原则措施的对账更新了与非公认会计原则措施的对账（千）截至6/30/20253/31/202512/31/20249/30/20246/30/20246/30/20256/30/2024来自运营的资金普通股股东可获得的净亏损$（14,515）$（3,734）$（5,079）$（6,166）$（2,903）$（18,249）$（8,415）调整：非控制性权益–经营合伙企业和E系列优先股（2,483）（643）（900）（1,095）（561）（3，及摊销27,09727，65427,64026，08425,71454，75152,726减折旧–非房地产（84）（83）（79）（81）（82）（167）（167）减折旧–部分拥有的实体（21）（22）（24）（25）（25）（43）（49）房地产投资减值14,543----14,543-房地产销售损失-----577适用于普通股的FFO和单位24,537美元23,172美元21,558美元18,717美元22,143美元47,709美元43,032核心FFO调整：非现金伤亡损失（追回）1492822,171（632）191431893利率掉期摊销174175171171349370承担债务摊销418417417263263835526赎回优先股---3,511---其他杂项（1）19（67）（454）（61）31（48）26适用于普通股的核心FFO和单位$ 25,297 $ 23,979 $ 23,863 $ 21,969 $ 22,801 $ 49,276 $ 44,847适用于普通股和单位的FFO $ 24,537 $ 23,172 $ 21,558 $ 18,717 $ 22,143 $ 47,709 $ 43,032适用于普通股和单位的D系列优先单位持有人的股息160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160160和单位$ 25,297 $ 23,979 $ 23,863 $ 21,969 $ 22,801 $ 49,276 $ 44,847 D系列优先单位持有人的股息160160160160160160160320320适用于普通股和单位的核心FFO-稀释后$ 25,457 $ 24,139 $ 24,023 $ 22,129 $ 22,961 $ 49,596 $ 45,167每股数据净亏损和单位-稀释后$（0.87）$（0.22）$（0.31）$（0.40）$（0.19）$（1.09）$（0.56）每股FFO和单位-稀释后每股1.24美元1.17美元1.09美元1.01美元1.23美元2.42美元2.39美元核心FFO和单位-稀释后每股1.28美元1.21美元1.21美元1.18美元1.27美元2.50美元2.49美元加权平均股份-基本和稀释后16,74116，72716,58315，52814,97216，73414,947可赎回经营合伙单位对FFO和核心FFO的影响97 1980939818835975845对FFO和核心FFO的D系列优先单位的影响228228228228228228228对FFO的E系列优先单位的影响和核心FFO 1,9051，9062,0332，0532,0622，0642,070稀释限制性股票单位和股票期权对FFO和核心FFO的影响25355649323226加权平均股份和FFO和核心FFO的单位-稀释19,87019，87619,83918，67618,12919，86818,116（1）包括投资（收益）损失和一次性专业费用。
centerspacehomes.com 30与非公认会计原则计量的对账与非公认会计原则计量的对账普通股股东可获得的净收入（亏损）与FFO和核心FFO的对账下表列出了普通股股东可获得的净收入（亏损）与FFO和核心FFO的对账，这是在“非公认会计原则财务措施和其他术语”下更详细描述的非公认会计原则财务措施。它们不应被视为净收入（亏损）或任何其他GAAP业绩衡量标准的替代品，而应被视为一种额外的补充衡量标准。FFO和核心FFO也不代表根据公认会计原则从经营活动中产生的现金，也不代表可用于满足所有现金需求的资金，包括偿还债务或向股东进行分配的能力。下文提供的前景和预测基于当前预期，是适用的美国联邦证券法下的前瞻性陈述。先前展望更新展望（单位：千）六个月截至12个月截至12个月截至6/30/202512/31/202512/31/202512/31/202512/31/2025普通股股东可获得的实际低-高-低-高净（收入）损失$（18,249）$（10,845）$（5,945）$ 42,515 $ 47,110非控制性权益-经营合伙企业和E系列优先单位（3,126）（3,200）（3,000）7,1357，890折旧和摊销54,751108，055 107,855109，160108,960减折旧-非房地产（167）（350）（300）（350）（300）减折旧-部分拥有的实体（43）（250）（300）（43）（43）房地产投资减值14,543--14,54314，543出售房地产收益---（80,000）（82,500）D系列优先单位持有人的股息320640640540540适用于普通股的FFO和单位-稀释后48029美元94050美元98,950美元93,500美元96,200美元核心FFO调整：非现金伤亡损失431525475725675利率掉期摊销349475450475450承担债务摊销8351,7001，6502,0001，950其他杂项（48）50100250300适用于普通股的核心FFO和单位-稀释后49,596美元96,800美元101,625美元96,950美元99,575美元每股净（收入）亏损-稀释后（1.09）美元（0.71）美元（0.45）美元2.50美元2.76美元每股FFO-稀释后2.42美元4.73美元4.97美元4.70美元4.83美元每股核心FFO-稀释后2.50美元4.86美元5.10美元4.88美元5.00美元
centerspacehomes.com 31与非公认会计原则计量的对账与非公认会计原则计量的对账更新展望（千）截至6/30/202512/31/202512/31/2025实际低高营业收入（亏损）$（2,050）$ 91,797 $ 96,597调整：一般及行政和财产管理费用14,20528，40028000伤亡损失9311,7501，650折旧和摊销54,751109，160108,960房地产投资减值14,54314，54314,543出售房地产和其他资产的收益-（80,000）（82,500）净营业收入$ 82,380 $ 165,650 $ 167,250营业收入（亏损）与净营业收入的对账是一种非美国通用会计准则财务指标，该公司将其定义为房地产总收入减去物业运营费用，包括房地产税。Centerspace认为，NOI是衡量房地产经营业绩的重要补充衡量标准，因为它提供了不受房地产销售和其他投资、减值、折旧、摊销、融资成本、物业管理费用、伤亡损失、诉讼和解损失以及一般和管理费用影响的经营衡量标准。NOI不代表根据公认会计原则经营活动产生的现金，不应被视为替代净收入（亏损）、普通股股东可获得的净收入（亏损）或经营活动产生的现金流量作为财务业绩的衡量标准。
centerspacehomes.com 32普通股股东可获得的净收入（亏损）与调整后EBITDA调整后EBITDA的对账是扣除利息、税项、折旧、摊销、出售房地产和其他投资的损益、房地产投资减值、债务清偿的损益、非自愿转换的损益以及其他非常规项目或不被视为业务运营核心的项目前的收益。该公司认为调整后的EBITDA是一种适当的补充业绩衡量标准，因为它允许投资者查看来自运营的收入，而不会受到折旧、融资成本或非经营性损益的影响。调整后EBITDA是一种非GAAP财务指标，不应被视为替代根据GAAP确定的经营业绩。与非公认会计原则计量的对账与非公认会计原则计量的对账（千）截至3个月截至6/30/20253/31/202512/31/20249/30/20246/30/20256/30/2024调整后EBITDA归属于控股权益的净亏损$（14,515）$（3,734）$（5,079）$（1,048）$（1,296）$（18,249）$（5,201）调整：D系列优先单位持有人的股息160160160160160160320320非控制性权益–经营合伙企业和E系列优先单位（2,483）（643）（900）（1,095）（561）（3,126）（1,640）非控制性权益前亏损–和E系列优先单位$（16,838）$（4,217）$（5,819）$（1,983）$（1,697）$（21,055）$（6,521）调整：利息支出10,7199，6229,7828，9329,31820，34118,511折旧与房地产投资有关的摊销27,07627，63227,61626，05925,68954，70852,677房地产投资减值14,543----14,543-非现金伤亡损失（追回）1492822,171（632）191431893利息收入（729）（616）（662）（558）（462）（1,345）（742）房地产销售损失------577其他杂项（1）19（67）（455）（61）31（48）26调整后EBITDA 34,939美元32,636美元32,633美元31,757美元33,070美元67,575美元65,421美元（1）包括投资（收益）损失和一次性专业费用
centerspacehomes.com 33净债务除以调整后EBITDA净债务是未偿债务余额总额减去现金和现金等价物。调整后的EBITDA按不到一年的期间进行年化。净债务和调整后EBITDA是非GAAP财务指标，不应被视为替代根据GAAP确定的经营业绩。请参阅上一张幻灯片上的调整后EBITDA定义。与非公认会计原则计量的对账与非公认会计原则计量的对账（千）截至三个月六个月截至6/30/20253/31/202512/31/20249/30/20246/30/20246/30/20256/30/2024总债务（1）1,121，292美元966,092美元966,623美元925,144美元935,999美元1,121，292美元935,999美元减：现金和现金等价物12,37811，91612,03014，45314,32812，37814,328净债务1,108，914美元954,176美元954,593美元910,691美元921,671美元1,108，914美元921,671美元调整后EBITDA（2）139,756美元130,544美元130,528美元127,028美元132,280美元135,150美元130,842净债务/调整后EBITDA 7.9x 7.3x 7.3x 7.2x 7.0x 8.2x 7.0x（1）不包括溢价、折扣和递延融资成本（2）年化少于一年