附件 10.1

租赁的第一次修订

本租赁第一次修订日期为2023年10月30日（本“第一次修订”）由特拉华州有限合伙企业HGIT BASSETT CAMPUS LP（“房东”）与特拉华州公司INTEVAC，INC.（“租户”）订立，并参照以下内容：

R E C I T A L S

然而，业主及租户订立日期为2014年3月20日的若干租赁（“租赁”），以租赁约119,583平方呎的可出租空间（“原始处所”），通常称为3560 Bassett Street和3580 Bassett Street，位于该等特定建筑物内，其地址为3550 — 3580 Bassett Street，Santa Clara，California（“建筑物”）。此处使用且未另行定义的所有大写术语应具有租赁中归属于此类术语的含义；

然而，租户先前根据日期为2021年12月30日的特定租赁转让协议（“EoTech转让”），由作为转让人的租户与作为受让人的EoTech之间将租赁项下租户的权益转让给通常称为3580 Bassett Street，Santa Clara，California（“3580 Bassett Premises”）的那部分原始处所（“EoTech Premises”）给密歇根州有限责任公司EoTech，LLC；

然而，在当前租期届满时，EoTech希望与业主就3580 Bassett处所的一部分订立直接租约，而租户希望延长租户对通常称为3560 Basset Street，Santa Clara，California（“3560 Bassett处所”）的那部分原始处所的租期，包括总共约75,376个可出租广场，包括第一个约58,608平方英尺的可出租面积（1^St）3560个处所的楼面及约16,768平方呎的第二个（2^nd）3560 Bassett处所的楼层；

然而，业主及租户希望藉本第一修正案修订租约，以便（其中包括）（a）将有关3560个Bassett处所的租期再延长六十三（63）个月；（b）规定租户在延长期（定义见下文）内就3560个Bassett处所支付的基本月租金；及（c）进一步修订、修改及补充本租约。

现据此，以3560 Bassett处所为代价，并为其他良好和有价值的代价，特此确认其收到和充分性，业主和租户特此约定如下：

1.独奏会。上述陈述被纳入本文，就好像在本文中完整阐述一样。

2.延长租期。业主和租客承认，根据租约条款，租期于2024年3月31日届满。尽管租约中有任何相反的规定，业主及租户同意，有关3560 Bassett处所的租期须予延长，该租期仅自2024年4月1日（“延长租期开始日”）开始并于2029年6月30日（“延长租期到期日”）结束，除非根据租约条款提前终止。2024年4月1日至2029年6月30日期间，在此简称“延

 

1

任期。”自延长期限开始之日起及之后，租赁中所有提及“处所”的内容均应修改为指并提及3560 Bassett处所。租户承认，除下文第8节规定的情况外，租户没有选择或权利将租赁期限延长至延长期之后。

3.延期期间的基本月租金。尽管租约中有任何相反的规定，并且除了支付根据租约到期的所有其他款项，包括但不限于租户在3560 Bassett处所的运营费用中的份额，租户应按以下时间表在延长期内支付3560 Bassett处所的基本月租金：

 

期		基本月租
2024年4月1日– 2025年3月31日*		$	135,676.80
2025年4月1日– 2026年3月31日		$	140,086.30
2026年4月1日– 2027年3月31日		$	144,639.10
2027年4月1日– 2028年3月31日		$	149,339.87
2028年4月1日– 2029年3月31日		$	154,193.42
2029年4月1日– 2029年6月30日		$	159,204.70

 

*	根据下文第4节，自2024年4月1日起至2024年6月30日止的三（3）个月期间的基本月租金须予减免。

4.为3560个Bassett房产减免三（3）个月的基本月租金。在自2024年4月1日开始至2024年6月30日结束的三（3）个月期间（“租金减免期”），租户在该租金减免期（“租金减免期”）没有义务支付以其他方式归属于3560 Bassett处所的基本月租金。尽管有上述规定，或租约中规定的任何相反规定，租户仍须支付租户应占3560 Bassett处所的运营费用以及在租金减免期内根据租约条款到期的所有其他额外租金。房东和租客承认并同意租金减免总额等于407,030.40美元。租户承认并同意，上述租金减免已授予租户，作为订立本第一修正案，以及同意支付租金和履行经本第一修正案修订的租约另有规定的条款和条件的额外对价。如租赁因相互终止租赁、业主违反租赁、或发生伤亡或谴责事件（分别受租赁第11条和第12条条款管辖）以外的任何原因而终止，则为计算业主的损害赔偿（如有），于该违约或终止日期（视属何情况而定），租金减免部分的未适用部分的美元金额，应转换为贷项，适用于租赁期结束时适用的基本月租金，租户应立即有义务开始全额支付3560 Bassett房产的基本月租金。

5.租户的运营费用份额。在延长期内，承租人应按照租约第八条的条款和规定，向房东支付作为附加租金的承租人应分担的经营费用。尽管租约中有任何相反的规定，业主和租户同意，自延长期生效日期起，附于租约的基本租约条款摘要第G节及租约中所有提述“租户份额”的地方，须根据3560个Bassett处所的可出租面积（即75,376个可出租面积）与该建筑物的总可出租面积（即167,704个可出租面积）的比率，修订为构成该建筑物的建筑物的44.95%。

 

2

6.3560 Bassett处所情况；租户改善津贴。租户承认，它一直并继续拥有3560个Bassett处所，熟悉3560个Bassett处所的状况，并接受3560个Bassett处所目前存在的“AS-IS”状态，存在所有过错，并且没有任何形式的陈述、保证或改进，除非本第6节明确规定。尽管租约或本第一修正案中有任何相反的规定，房东仍应向租户提供一次性租户改善津贴，金额为3560处房产的每可出租平方英尺4美元和不/100美元（4.00美元）（即301,504.00美元），用于租户根据本协议所附作为附件 A并以此引用方式并入本文的租户工作信函（“租户工作信函”）的条款和条件，与对房产进行永久固定改善的初始设计和施工相关的费用。业主特此通知租户，3560 Bassett处所没有经过认证访问专家（CASP）的检查。上述验证仅出于遵守《加利福尼亚民法典》第1938条的目的而包含在本第一修正案中，并且不应以任何方式影响房东和租户各自遵守租约规定的与建筑相关的无障碍标准的责任。租户在此承认，该项目、该建筑和3560 Bassett处所没有经过CASP的检查。根据《加利福尼亚民法典》第1938（e）节的要求，房东在此声明如下：“经认证的准入专家（CASP）可以检查标的房地，并确定标的房地是否符合州法律规定的所有适用的与建筑相关的准入标准。虽然州法律没有要求对标的处所进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业物业所有人或出租人不得禁止承租人或租户为承租人或租户的占用或潜在占用而获得标的处所的CASP检查。各方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及为纠正房地内违反与施工相关的无障碍标准而进行的任何必要维修的费用等进行相互约定。”为推进上述工作，业主和租户在此同意，租户要求的任何CASP检查应由业主批准的CASP检查员进行，费用由租户承担，为纠正此类检查披露的3560个Bassett处所内违反建筑相关无障碍标准的行为而进行的任何必要维修应由租户承担全部费用和费用。

7.信用证延期到期日。房东和租客承认，房东根据租约第3.5节的条款和条件持有金额为600,000.00美元（“L-C金额”）的信用证（“L-C”）。业主及租客同意，L-C一直有效至延长期到期日（即至2029年8月31日）后六十（60）天（“新LC丨到期日到期日”）之日止。承租人须于业主所持有的现行信用证届满至少六十（60）天前向业主交付新的信用证或续期或延期证明书，而业主方面无须采取任何行动，而该等新的信用证须不可撤销并可透过新的信用证到期日自动续期，条款与届满的信用证相同，或业主可合理酌情接纳的其他条款。为推进上述规定，业主和租户同意，LC应包含一项所谓的“常青条款”，据此，除非发行人向业主提供至少提前六十（60）天的书面不续期通知，否则LC将自动续期；但前提是，LC中确定的最后到期日（超过该到期日不得自动续期）不得早于新的LC 到期日。

 

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8.延长任期的选择。

（a）选择权。业主特此授予此处最初指定的租户（“原始租户”）一（1）项延长租期的选择权，期限为五（5）年（“选择权期限”）。只有在满足以下条件（“选择权条件”）的情况下，租户才能通过不早于延期期限届满前十五（15）个月且不迟于六（6）个月向业主交付的书面通知不可撤销地行使该选择权：（i）截至该通知交付之日，租户在租约下没有违约；（ii）截至延期期限结束时，承租人在租约项下并无违约；（iii）承租人先前并无在任何适用的通知及补救期后根据租约发生违约；及（iv）租赁随后保持完全有效及有效，而原承租人在行使延长选择权时及在选择权期限开始时占用全部处所。业主可根据业主的选择，在业主的唯一和绝对酌情权下行使，放弃任何选择权条件，在此情况下，如租户以其他方式适当行使选择权，则该选择权仍具有完全效力和效力。在适当行使延长该选择权后，且前提是租户满足所有选择权条件（业主放弃的条件（如有的话）除外），适用于整个3560个Bassett处所的租赁期限应延长五（5）年。本条第8款所载权利为原承租人的个人权利，只能由原承租人行使（不得由承租人在租赁中的权益的任何受让人、转租承租人或其他受让人行使）。

（b）期权租金。租户在期权期限内应付的年租金（“期权租金”）应等于3560处房产截至期权期限开始日公平市场租金的百分之九十五（95%），如下文所定义。为确定期权期限内的基本月租金而使用的术语“公平市场租金”系指一般适用于与圣克拉拉地区3560栋Bassett房产具有相当规模、年龄和质量的可比级别建筑物的房产的基本月租金，预计截至期权期限的第一天，适当考虑到建筑物的年龄和质量以及其中的改进（包括3560栋Bassett房产当时现有改进的质量），对于与期权期限预定开始时的期权期限相当的期限，以及对于未转租或受制于另一方的扩展权利或未出租给持有业主所有权权益的租户的可比空间，考虑到租金结构，包括但不限于每可出租平方英尺的租金（包括毛额或净额，如果根据基准年或费用停止调整毛额）、额外租金、所有其他付款和升级，与比较租约的处所规模比较的处所规模，并考虑到当时市场对订立类似租约的情况类似的租户的优惠，包括免费租金和租赁物改良和/或津贴，包括续期租约中的金额，并考虑到在续期租约（包括本租约）的情况下，现有租赁物改良的价值，但不论业主是否招致佣金，均不扣除，否则须遵守在选择权期限内适用的租约条款和条件。

（c）确定期权租金。如租户根据上述第8（a）条及时及适当行使延长租期的选择权，业主须于业主收到业主确定选择权租金的行使通知后三十（30）天的日期或之前向租户交付书面通知（“业主回应通知”）。承租人在收到业主回应通知书后十（10）个营业日内，应书面通知业主是否接受或反对业主回应通知书所载的选择权租金。如租户未能在该十（10）个营业日期间接受或反对业主回应通知书所载的选择权租金，则适用的选择权租金

 

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选择权期限内，应为房东应对通知书中规定的金额。如果善意承租人在前述十（10）个工作日期限内对房东确定选择权租金提出异议，则房东和承租人应会面并试图尽最大善意努力就选择权租金达成一致。如业主与租户未能在租户对业主选择租金提出异议后三十（30）天内（“外部协议日期”）达成一致，则应根据下文第8（c）（i）条至第8（c）（iv）条以仲裁方式确定选择租金。

（i）在外部协议日期后的十（10）个工作日内，业主和租户应商定一份名单，列出三（3）名具有至少十（10）年全职经验的独立、无关联的房地产经纪人，在项目十（10）英里范围内出租机构拥有的商业物业。在就经纪人名单达成协议后五（5）天内，业主和租户应举行会议，各自有权取消其中一（1）名经纪人的资格，直至只有一（1）名经纪人（“仲裁员”）未被业主或租户取消资格。

（二）在指定仲裁员后十五（15）日内，各方应分别确定期权租金，并将其确定期权租金的情况提交仲裁员，由仲裁员独立确定期权租金。期权租金应等于房东或租户提交的最接近仲裁员确定的期权租金的期权租金。仲裁员根据本条第8（c）款作出的裁定为最终裁定，对当事人具有约束力，可在有管辖权的法院就此作出判决。

（iii）如果当事人未能通过向另一方当事人发出十（10）天书面通知的方式选择三（3）个合格经纪人或仲裁员，房东或租户均可向房地所在县的美国仲裁协会办事处申请选择符合本节所述资格的仲裁员。

（iv）仲裁费用由业主和租户平均支付。

如果期权租金在期权期限开始之前尚未根据本协议的条款确定，则应要求租户支付期权租金，最初由房东提供给租户，在最终确定期权租金时，租户支付的款项应与实际应付金额进行核对，适当一方应向另一方支付任何相应的款项。

9.恢复义务。尽管租约中有任何相反的规定，（a）租户没有义务拆除根据租约条款在处所内部建造或安装的任何永久加贴的改良或租户改建，也没有义务在租约到期或提前终止时将处所内部部分恢复到其原始状态，以及（b）租户应被要求拆除位于以金色和红色突出显示的外部区域的所有个人财产，包括但不限于所有设备和存储容器，并在租约到期或提前终止之前，在本协议所附并以此引用方式并入本文的附件 B上分别标识为“因特瓦克”和“Shared”，费用由租户自行承担，租户应修复因此类拆除而对项目造成的任何损坏，并将项目的任何受影响部分（包括外部区域）恢复到在外部区域放置或安装租户个人财产之前的现有状态。如租户未能按租约规定取得业主对任何租户更改（不包括轻微更改）的批准，或未能遵守任何适用法律（包括任何

 

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许可证规定）在建造任何租户改建或改善时，业主可要求在业主发现该等租户改建或改善后，将该等租户改建或改善的全部或任何部分移走，费用由租户承担。如果租户没有按照本第9条从外部区域移走任何个人财产，包括但不限于任何设备或储存容器，则房东有权但无义务进行此类工作，并向租户收取其费用。除上述情况外，在租约期满或提前终止时，承租人应（由承租人自行承担成本和费用）：（i）促使承租人或承租人代理人将位于处所、建筑物或工程的任何部分上、内或附近的所有危险材料（如适用）从处所、建筑物和工程中移走，并根据所有危险材料法管理或处置，并在必要时允许处所和外部区域用于任何商业目的；（ii）根据租约第7.2H、15.2和15.17节的条款和条件，安排拆除租户或租户代理人为在处所或外部区域储存任何危险材料而安装或使用的所有集装箱，并安排修复因此类拆除而对处所或外部区域造成的任何损坏。本第9条的规定不得改变租客在租赁第5.2D条下的义务。

10.设备、个人财产和服务的分离。

（a）在外区分隔设备和个人财产。根据EoTech转让，租户和EoTech同意相互合理合作，以在租赁的剩余期限内促进各自在1号楼和2号楼外部区域（定义见EoTech转让）的设备和个人财产的运营、维护和维修，并使用商业上合理的努力以避免对另一方使用1号楼和2号楼外部区域的不合理干扰。就租户延长3560个Bassett处所的租约以及EoTech拟直接租赁3580个Bassett处所的一部分而言，租户须按租户及EoTech的全部成本及费用，负责将租户及EoTech各自位于1号楼及2号楼外区域的设备及个人财产分离，并按上文第9节的规定，在租约届满或提前终止时，租户须负责移走所有个人财产，包括但不限于所有设备及储存容器，位于以金色和红色突出显示的外部区域，并分别在随附的附件 B上标识为“因特瓦克”和“共享”。

（b）分离向相邻租户提供的服务。房东和租户承认，租户目前正在向相邻的租户、EoTech和ComTech提供压缩空气、冷冻水和氮气。房东和租客进一步承认，租客和Eotech正在共同努力将EoTech与目前由因特瓦克提供的上述服务分开，而房东和租客正在努力与中国商飞合作，将中国商飞与目前由因特瓦克提供的上述服务分开。

11.埃斯托佩尔。租户在此证明并承认，截至本协议之日（a）业主在租约项下的任何方面都没有违约，（b）租户对其在租约项下的义务没有任何抗辩，（c）业主目前持有根据租约金额为600,000.00美元的信用证，以及（d）根据租约应付的租金没有任何抵销。承租人承认并同意：（i）本文所载的申述构成业主在订立本第一修正案时的重大考虑；（ii）该等申述是由租户作出，目的是诱使业主订立本第一修正案；及（iii）业主在订立本第一修正案时正依赖该等申述。

 

6

12.经纪人。租户在此向房东声明并保证，租户没有订立任何协议或采取任何其他可能导致房东有义务就本第一修正案支付任何经纪佣金、发现者费用或其他补偿的行动，但Cushman & Wakefield和Mohr Partners除外，并且租户同意就房东因违反或不准确的此类陈述或保证而招致的任何损失、损害、成本或开支（包括但不限于律师费）向房东作出赔偿并使其免受损害。

13.批准。除本文另有具体修订外，租赁根据其条款现在并将继续具有完全效力和效力。租赁与本第一修正案发生冲突时，由本第一修正案控制。

14.提交。业主将本第一修正案提交租户审查和/或执行，不以任何方式对业主具有约束力，除非且直至本第一修正案由业主和租户完全签署和交付，否则不会对业主产生任何义务；但前提是，租户执行和交付本第一修正案给业主，应构成租户对本条款所载条款和条件的不可撤销的要约，该要约在交付后三十（30）天内不得撤销。

15.对口单位；电子签字。本第一修正案可由任意数目的对应方签署，每一方应被视为正本，但所有这些共同构成一份同一文书。房东和租客同意，本第一修正案可以通过手写、数字或电子签名和/或通过传真、.pdf文件的电子邮件或使用电子签名技术（例如，通过DocuSign或类似的电子签名技术）传输，并且该已签署的电子记录应作为带有该方手写签名的纸质副本有效且具有约束力。房东和租客还同意，（a）如果一方当事人使用电子签名技术签署本第一修正案，通过点击“签名”，该当事人就是以电子方式签署本第一修正案，并且（b）就有效性、可执行性和可受理性而言，本第一修正案上出现的电子签名应被视为与手写签名相同。

 

7

作为证明，本第一修正案自上述首次提及的日期起已由各方执行。

 

 

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展品A

租户工作信

本租户工作信函应载列有关建造3560 Bassett处所的某些额外改善的条款和条件。这份租户工作信函基本上是按时间顺序组织的，并按顺序处理了3560 Bassett房地的建设问题，因为这些问题将在3560 Bassett房地的实际建设过程中出现。本租户工作信函中所有提及“租约”的条款或章节均指租约的相关部分（定义见本租户工作信函作为附件 A所附的租约第一修正案），本租户工作信函中所有提及“本租户工作信函”的章节均指本租户工作信函的相关部分。

第1节

LANDLORD在3560 BASSETT房地的初步建设

业主或其利益的前身以其唯一成本和费用建造了（i）3560 Bassett处所的底座、外壳和核心以及（ii）3560 Bassett处所所在的建筑物（统称“底座、外壳和核心”）。承租人应接受Base、Shell和Core的“原样”状态，除第一修正案、租约或本承租人工作函中具体规定的情况外，无需代表、保证或房东的任何改进。

第2节

改进

2.1改善津贴。租户有权获得一次性租户改善津贴（“改善津贴”），金额为3560 Bassett房地的每可出租平方英尺4.00美元（即根据3560 Bassett房地的75,376可出租平方英尺计算，金额不超过301,504.00美元），用于与永久固定在3560 Bassett房地的租户改善有关的费用（“改善”）。除业主根据本租户工作信函支付改善津贴的义务外，租户须负责与改善的设计和建造有关的所有费用（包括但不限于为遵守法律而要求的任何合法合规要求的费用，在由改善触发的3560 Bassett处所、建筑物或公共区域，包括在3560 Bassett房地内遵守《美国残疾人法案》（“ADA”）的任何费用，并且在任何情况下，房东都没有义务根据本租户工作信函支付总额超过改善津贴的款项，并且在任何情况下，租户都无权就改善津贴的任何未使用部分获得任何超额、信用、扣除或抵消租金；但，只要租户在超过所有适用的通知和补救期后没有违反租约或本租户工作信函，且已完成的改善的成本低于改善津贴，租户有权将改善津贴的任何未使用部分申请（“租户的申请权”）用于下一次连续支付的基数

 

1

根据租约条款到期应付的月租金；此外，条件是，如果租户未能以书面通知业主租户选择在2025年12月31日前如此适用改善津贴的任何该等未使用部分，租户将没有进一步权利如此应用任何该等未使用部分。根据租约条款，所有已提供改善津贴的改善须视为业主的财产。如果租户在2024年12月31日之前没有要求支付改善津贴项目（定义见下文）的改善津贴的任何部分或行使租户的申请权，则租户无权获得该部分改善津贴的任何进一步付款，也没有任何进一步的权利。

2.2改善津贴的发放。除本租客工作函另有规定外，改善津贴须由业主支付（每一项须根据下文提供的业主支付程序支付），用于与改善工程的建造有关的费用及以下项目和费用（统称为“改善津贴项目”）：（i）支付“建筑师”和“工程师”的费用，由于这些术语在本租户工作信函第3.1节中定义，以及支付业主和业主顾问就编制和审查“施工图”而产生的费用以及提供的文件和材料的费用，正如本租户工作信函第3.1节所定义的术语；（ii）许可费用和施工监理费；（iii）施工图纸要求的基座、外壳和核心的任何更改的费用；（iv）适用的建筑规范（“规范”）要求的施工图纸或改进的任何更改的费用；以及（v）“房东监理费”，该术语在本租户工作信函第4.3节中定义。在改善工程施工期间，业主应按月为租户利益发放改善津贴项目的改善津贴，并授权为租户利益发放款项如下。

2.2.1.每月付款。在每个日历月的第一天或之前，在建造改善工程期间（或业主可能指定的其他日期），租户应向业主交付：（i）经租户批准的本租户工作信函第4.1节中定义的“承包商”的付款请求，其格式将由业主提供，按行业显示3560个Bassett处所的改善工程完成百分比的时间表，详细说明已完成的工程部分和未完成的部分；（ii）所有“租户代理人”的发票，正如本租户工作信函第4.2节所定义的那样，适用于向3560 Bassett处所提供的劳务和交付的材料；（iii）所有租户代理的已执行机械师留置权解除，该解除应符合业主合理确定的建筑物所在州适用法律的适当规定；（iv）业主合理要求的所有其他信息。承租人的付款请求应视为承租人接受并批准承租人付款请求中所规定的所提供的工作和/或所提供的材料。其后，业主须向租户交付支票，或应租户的书面要求，向承建商交付支票，以支付以下两者中的较小者：（a）上文第2.2.1节所列租户如此要求的金额，减去百分之十（10%）的保留（该等保留的总额称为“最终保留”），以及（b）改善津贴的任何剩余可用部分的余额（不包括最终保留），但前提是业主不因任何作品不符合“经批准的工作图纸”而对任何付款请求提出异议，由于该术语在下文3.4节中定义，或由于任何不合标准的工作，或出于任何其他原因。业主支付该等款项，不得视为业主批准或接受承租人付款要求中所载的所提供的工作或所提供的材料。

 

2

2.2.2最终保留。在符合本租户工作信函规定的情况下，业主应在3560 Bassett处所建设完成后向租户（或在租户要求的情况下向承包商）交付应付租户的最终保留的支票，但前提是（i）租户按照建筑物所在州的适用法律向业主交付适当执行的机械师留置权释放，（ii）业主已确定不存在对机械、电气、管道、供暖、通风和空调产生不利影响的不合格工程，建筑物的生命安全或其他系统、建筑物的幕墙、建筑物的结构或外观，或任何其他租户使用该等其他租户在建筑物内的租赁处所，及（iii）建筑师以业主合理接受的格式向业主交付证明3560 Bassett处所的改善工程已基本完成的证明书。

2.2.3其他条款。业主只有在租户为改善津贴项目产生费用的范围内，才有义务从改善津贴中支付款项。凡已发放改善津贴的改善津贴项目，均视为房东财产。

2.3标准改进包。改善的质量应等于或高于位于加利福尼亚州圣克拉拉的可比物业中建筑物惯常的建筑标准组件的质量，但改善应符合业主合理指定的任何规格，并在设计和建造改善之前告知租户。

第3节

建筑图纸

3.1建筑师/施工图的选择。租户应保留一名建筑师/空间规划师，但须经业主事先批准，该批准不得被无理拒绝或延迟（“建筑师”）编制“施工图”，该词在本节3.1中定义。承租人亦须保留业主指定的工程顾问（“工程师”），以编制与改善工程的结构、机械、电气、管道、暖通和生命安全工作有关的所有图则及工程工作图纸。建筑师事务所与本项下工程师拟编制的图则、图纸统称为“施工图”。所有施工图纸应符合业主合理确定的图纸格式和规格，并须经业主合理批准。租户和建筑师应在现场核实基地建筑平面图相关部分显示的尺寸和条件，租户和建筑师应对此承担全部责任，房东不承担与此相关的责任。业主对本条第3款所列的施工图的审查，只为其目的，并不意味着业主对其进行审查，或责成业主对质量、设计、规范符合性或其他类似事项进行审查。因此，尽管任何建筑图纸均由业主审核

 

3

或其空间规划师、建筑师、工程师及顾问，而即使业主或业主的空间规划师、建筑师、工程师及顾问可能向租客提供任何意见或协助，业主概无任何与此有关的法律责任，亦不对建筑图纸所载的任何遗漏或错误负责。

3.2最终太空计划。租户和建筑师应编制3560 Bassett处所的改善最终空间计划（统称为“最终空间计划”），该最终空间计划应包括所有办公室、房间和其他隔断的布局和指定、其预期用途以及将包含在其中的设备，并应将最终空间计划交付给房东供房东批准，不得无理拒绝或延迟批准。

3.3.最后的工作图纸。建筑师和工程师应以完整的形式完成改善的建筑和工程图纸，以及最终的建筑工作图纸，以允许分包商对工程进行投标并获得所有适用的许可（统称为“最终工作图纸”），并应将其提交给房东，供房东批准。业主如在任何方面不能令人满意或不完整，须在业主收到最后工作图纸后十（10）个营业日内通知租客。如果租客被告知，租客应立即根据该审查和业主与此相关的任何不同意修改最终工作图纸。

3.4许可证。最终工图须于改善工程动工前经业主批准（「批准工图」）。租户应促使建筑师立即向适当的市政当局提交批准的工作图纸，以获得所有必要的适用建筑许可，以允许“承包商”（下文第4.1节中定义的术语）开始并完全完成改善工程的施工（“许可”）。尽管本条第3.4条另有相反规定，租客在此同意，业主或业主顾问均无须负责取得3560个Bassett处所的任何建筑许可证或占用证明书，而取得该等许可证或占用证明书须由租客负责；但无论如何，业主须与租客合作执行许可证申请及执行其他合理需要的部级行为，以使租客能够取得任何该等许可证或占用证明书。未经业主事先书面同意，不得对批准的工作图纸进行重大变更、修改、变更，不得无理拒绝同意。

第4节

建设改善

4.1承包商。承租人应聘请总承包商建造改善工程。此类总承包人（“承包人”）应由承租人选定并经房东批准，不得无理拒绝或拖延批准。

4.2租户的代理人。承租人使用的所有分包商、劳工、材料工、供应商（这些分包商、劳工、材料工、供应商，以及就本承租人工作信函而言统称为“承租人代理人”的承包商）必须获得房东的批准，不得无理拒绝或延迟批准。如果房东

 

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不批准承租人的任何建议分包商、劳工、材料商或供应商，承租人须将其他建议分包商、劳工、材料商或供应商提交业主批准。尽管有上述规定，承租人须利用业主指定的分包商进行任何机械、电力、管道、生命安全、洒水、结构及空气平衡工作。

4.3由承包商建造改善工程。租户应根据上述第4.1节独立保留承包商，以根据批准的工作图纸建造改进。租户须向业主支付监管费（“业主监管费”），金额相当于改善津贴的百分之三（3%）。

4.4赔偿&保险。

4.4.1赔偿。租契第10.1节所载租客对业主的赔偿，亦适用于以任何方式与租客或租客代理人的任何作为或不作为有关的任何及所有费用、损失、损害、伤害及法律责任。

4.4.2租户代理人的要求。承租人的每名代理人须向承租人及为业主的利益，保证其负责的改善部分自完成之日起不少于一（1）年的期间内没有任何工艺和材料方面的缺陷，承包人须负责在工程完成后一（1）年内，更换或修理根据其合同及其任何分包合同所完成或提供的所有有缺陷的工程，而不另收费。此类工程的更正应包括与此类拆除或更换全部或任何部分的改进以及/或可能因此而受到损害或干扰的3560 Bassett房地有关的所有额外费用和损害，而不需额外收费。所有关于改进的材料或工艺或与改进有关的此类保证或保证均应包含在合同或分包合同中，并应写成此类保证或保证应符合房东和租户双方的利益，因为他们各自的利益可能会出现，并且可以由任一方直接执行。承租人订立契约，向业主作出为实现该直接强制执行权而可能需要的任何转让或其他保证。

4.4.3保险要求。

4.4. 3.1一般保险。承租人的所有代理人应携带覆盖其各自所有雇员的工人赔偿保险，还应携带公共责任保险，包括财产损失，所有这些都有限额，形式上和与公司按照租约第9条的规定由承租人携带。承包人应向房东提交一份保险证明，将房东命名为附加被保险人。

4.4. 3.2特别覆盖。承租人须按业主认可的金额承保改善工程的“建商一切险”保险，以及业主可能要求的其他保险，经了解并同意，承租人改善工程于完成后立即根据租约投保。此类保险应以金额为单位，并应包括房东可能合理要求的扩展承保范围签注，包括但不限于要求所有租户的代理人必须按照租约规定的金额、形式和与租户所要求的公司一起承担的超额责任和产品以及已完成的运营承保范围保险。

 

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4.4. 3.3一般术语。根据本条4.4. 3.3携带的所有保险的证书应在改善工程开始施工之前和承包商的设备搬到现场之前交付给业主。如改善工程在施工过程中因任何原因造成损坏，租户应立即修复，费用由租户自行承担。业主可酌情要求租户取得业主满意的留置权和完成保证金或某种替代形式的担保，金额足以确保改善工程的无留置权完成，并指定业主为共同债权人。

4.4.4政府遵守情况。这些改进应在所有方面遵守以下规定：（i）州、联邦、城市或准政府的法律、守则、条例和条例，每一项都可能根据控制的公职人员、代理人或其他人的裁决适用；（ii）美国保险协会（原国家消防保险商委员会）和国家电气规范的适用标准；以及（iii）建筑材料制造商的规格。

4.4.5房东检查。业主有权在施工期间随时视察改善情况，但业主未视察改善情况在任何情况下均不构成放弃业主在本协议项下的任何权利，亦不构成业主对改善情况的认可。业主如不同意任何部分的改善，业主须将不同意的情况书面通知租客，并须指明不批准的项目。改善工程中的任何缺陷或偏差及/或业主不批准，须由租户作出纠正，而业主无须向业主支付费用，但如业主确定与改善工程的任何部分有关的任何事项存在缺陷或偏差，而该缺陷、偏差或事项可能对3560 Bassett处所或该建筑物的机械、电气、管道、供暖、通风和空调或生命安全系统造成不利影响，如租户未能及时纠正，则业主可采取业主认为必要的行动，由租户承担费用且不会招致业主方面的任何责任，以更正任何该等缺陷、偏差和/或事项，包括但不限于导致改善工程的施工停止履行，直至该缺陷、偏差和/或事项更正至业主满意为止。

4.5竣工通知书；备案套计划副本。在改善工程完成后十（10）天内，租客须根据适用法律安排在建筑物所在县的记录员办公室记录竣工通知书，并须根据该记录向业主提供一份该通知书的副本。如承租人在业主发出通知后两（2）天内没有这样做，业主可代表承租人作为承租人的代理人为此目的执行和备案，费用由承租人自行承担。在施工结束时，（i）租户应促使建筑师和承包商（a）根据需要更新批准的工作图纸，以反映施工过程中对批准的工作图纸所做的所有更改，（b）尽其所知证明

 

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竣工图纸“记录集”真实无误，该证明在租约到期或终止后仍有效，以及（c）在3560 Bassett处所的占用证明发出后的九十（90）天内向业主交付该记录集图纸的两（2）套副本，（ii）租户应向业主交付与3560 Bassett处所的改进、设备和系统有关的所有保证、保证、操作手册和信息的副本，以及（iii）租户应向业主交付经签署的许可证卡原件，表示所有适用部门的最终批准。

第5节

完成租赁期内的改进

租户在此同意并承认，3560 Bassett处所的改善将在租赁期内完成，完成此类改善不应被视为建设性驱逐，租户也无权获得与此相关的任何租金减免。此外，业主对租赁期内因装修完成而造成的财产损失、人员受伤或租客业务受损不承担任何责任。

第6款

杂项

6.1租户代表。承租人已就本承租人工作信函所述事项指定[ ]为其唯一代表，在向业主发出进一步通知之前，承租人应拥有根据本承租人工作信函的要求代表承租人行事的充分权力和责任。

6.2房东代表。房东已指定Jeffrey Hirsch（电子邮件：Jeffrey.Hirsch@hines.com；电话：650-739.4670）为其关于本租户工作信函所述事项的唯一代表，在向租户发出进一步通知之前，该代表应拥有根据本租户工作信函的要求代表房东行事的充分权力和责任。

6.3这份租户工作函中精华的时间。除非另有说明，本文中所有提及的“天数”均指并指日历天数。

6.4租户的租赁违约。尽管租约中有任何相反的规定，如果租约第13.1节或本租户工作信函所述的租户违约事件已在3560 Bassett处所基本完工当日或之前的任何时间发生，则（i）除根据租约授予业主的所有其他权利和补救措施外，业主有权扣留改善津贴的全部或任何部分的付款和/或业主可促使承包商停止3560 Bassett处所的建造，及（ii）业主根据本租户工作信函条款所承担的所有其他责任，须获豁免，直至该等失责根据租约条款得到纠正为止。

 

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6.5适用性。本租户工作信函不应被视为适用于：（a）在任何时候通过行使租约下的任何选择权或其他方式在原3560 Bassett处所上增加的任何额外空间，或（b）在续租或延长租期的情况下通过行使租约下的任何选择权或对其进行任何修订或补充的情况下，原3560 Bassett处所的任何部分或其任何增加。本租户工作函未考虑的对3560个Bassett处所的任何增建或改进将根据单独的工作函协议进行，其形式随后由业主使用，并具体针对与此种建设相关的成本分配。

 

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展品b

外围地区

 

 

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