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EX-99.2 3 表992supplement1q26.htm EX-99.2 文件

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卡姆登 目 录
页
新闻稿正文
3
财务亮点
4
经营业绩
5
运营资金
6
资产负债表
7
投资组合统计
8
物业净营业收入构成部分
9
物业净营业收入的顺序组成部分
10
“同一物业”一季度对比
11
“同一物业”连续季度比较
12
“同一物业”营业费用明细&对比
13
当前发展社区
14
开发管道&土地
15
收购与处置
16
债务分析
17
债务期限分析
18
债务契约分析
19
资本化支出&维护费用
20
非GAAP财务指标-定义与调节
21
其他定义
25
其他数据
26
            












除历史信息外，本文件还包含联邦证券法规定的前瞻性陈述。这些陈述是基于当前对卡姆登（“公司”）经营所在行业和市场的预期、估计和预测、管理层的信念以及管理层做出的假设。前瞻性陈述并非对未来业绩的保证，涉及某些难以预测的风险和不确定性。可能导致公司实际业绩或业绩与前瞻性陈述所设想的存在重大差异的因素在卡姆登10-K表格年度报告和提交给美国证券交易委员会（SEC）的其他文件中的“风险因素”标题下进行了描述。本文件中的前瞻性陈述代表管理层在本出版物发布时的意见，公司不承担因后续事件而更新或补充这些陈述的义务。
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CAMDEN Property Trust公布2026年第一季度经营业绩

得克萨斯州休斯顿（2026年4月30日）—— 卡姆登物业信托（纽约证券交易所代码：CPT）（“公司”）今天公布了截至2026年3月31日止三个月的经营业绩。截至2026年3月31日止三个月的普通股股东应占净收入（“EPS”）、运营资金（“FFO”）、运营核心资金（“核心FFO”）和运营核心调整后资金（“核心AFFO”）详述如下。EPS与FFO、核心FFO和核心AFFO的对账包含在本新闻稿随附的财务表格中。

截至3月31日的三个月，
每股摊薄 2026 2025
EPS $0.40 $0.36
FFO $1.15 $1.70
核心FFO $1.70 $1.72
核心AFFO $1.55 $1.58

三个月结束 1Q26指引 1Q26指引
每股摊薄 2026年3月31日 中点 方差
EPS(1)
$0.40 $0.24 $0.16
FFO(1)
$1.15 $1.63 ($0.48)
核心FFO $1.70 $1.66 $0.04
（1）公司EPS和FFO包括约0.48美元/稀释后的股份，主要是由于诉讼相关费用，EPS包括约0.64美元/稀释后的股份，主要是由于出售一处经营物业的收益。

季度增长 连续增长
相同的属性结果 26年第一季度对比25年第一季度 26年第1季度对比25年第4季度
收入 0.2% 0.1%
费用 1.9% 2.1%
净营业收入（“NOI”） (0.7)% (1.0)%

相同的属性结果 2016年第一季度 25年第一季度 25年第四季度
入住率 95.1% 95.4% 95.2%

对于2026年，公司将相同物业社区定义为自2025年1月1日起全资拥有和稳定的社区，不包括重建中的社区和持有待售物业。净收入与NOI和相同财产NOI的对账包含在本新闻稿随附的财务表格中。

营运统计-相同物业组合
新租约及续期数据-生效日期(1)
2016年第一季度 25年第一季度 25年第四季度
有效新租金率 (5.2)% (3.1)% (5.3)%
有效续费率 2.9% 3.3% 2.8%
有效混合租赁费率 (1.4)% (0.1)% (1.6)%
（1）生效时同物业新租和续租率vs到期租赁率的平均变化。




发展活动
本季度，北卡罗来纳州罗利市卡姆登村区的租赁活动仍在继续。

发展社区-建设完成和项目出租（百万美元）
合计 合计 %租赁
社区名称 位置 房屋 成本 截至2026年4月29日
卡姆登村区 北卡罗来纳州罗利 369 $139.4 72 %

发展社区-正在进行的建设（百万美元）
合计 合计 %租赁
社区名称 位置 房屋 估计费用 截至2026年4月29日
南夏洛特卡姆登 北卡罗来纳州夏洛特 420 $157.0 2 %
卡姆登·布莱克尼 北卡罗来纳州夏洛特 349 151.0
卡姆登国家 田纳西州纳什维尔 393 184.0
合计 1,162 $492.0

收购和处置活动
本季度，该公司开始在加利福尼亚州的11个运营社区进行营销销售。同样在本季度，该公司以约7700万美元的价格出售了位于德克萨斯州欧文的516套公寓住宅社区，并确认了约6790万美元的收益。季度末后，该公司以总计1.713亿美元的价格收购了位于佐治亚州亚特兰大大都市区的269套公寓住宅社区Camden Alpharetta和位于佛罗里达州奥兰多大都市区的288套公寓住宅社区Lake Nona的Camden。

资本市场交易
本季度，该公司发行了6亿美元于2036年到期的高级无担保票据。该等10年期票据按面值99.936%发行，票息4.90%，收益率4.908%，扣除发行包销折扣及其他开支后实际年利率5.03%。同样在本季度，该公司修改并重申了其现有的无担保信贷额度，取消了3亿美元的延迟提取无担保定期贷款额度，并将12亿美元的无担保循环信贷额度的到期日延长至2030年3月。

股份回购
本季度，卡姆登以每股105.88美元的平均价格回购了263.303万股普通股，总金额为2.788亿美元。季度末后，Camden以100.78美元的均价回购了1429136股普通股，总金额为1.441亿美元。年初至今，卡姆登以104.08美元的均价回购了406.216万股普通股，总金额为4.229亿美元。该公司目前在其股票回购计划下剩余2.978亿美元。

流动性分析
截至2026年3月31日，卡姆登拥有约8.819亿美元的流动资金，其中包括约4070万美元的现金和现金等价物，以及约8.412亿美元的无担保信贷额度和商业票据计划下的可用资金。截至季度末，该公司在其现有的全资开发管道下剩余约1.766亿美元可供融资。

诉讼更新
在季度末之后，该公司签订了一份具有约束力的条款清单，以解决与使用收入管理软件相关的集体诉讼，并同意向一项和解基金支付总计5300万美元，该基金须经法院初步和最终批准。公司在截至2026年3月31日止三个月的综合收益及综合收益表的其他营业外支出中记录了这笔费用。和解付款不会影响公司的2026年核心FFO或2026年核心AFFO，因为这些指标的计算中不包括某些法律费用和和解。

收益指引
卡姆登根据对公寓市场和总体经济状况的当前和预期观点更新了2026年的盈利指引，并提供了2026年第二季度的指引，详情如下。预期EPS不包括未来房地产交易的收益（如果有的话）。
2Q26 2026 2026年中点
每股摊薄 范围 范围 当前 先前 改变
EPS $0.13 - $0.17 $0.51 - $0.81 $0.66 $0.55 $0.11
FFO $1.63 - $1.67 $5.95 - $6.25 $6.10 $6.61 ($0.51)
核心FFO(1)
$1.65 - $1.69 $6.60 - $6.90 $6.75 $6.75 $0.00
（1）公司2026年核心FFO指引不包括约每股0.65美元的非核心费用，用于法律费用和和解以及费用化的交易追求成本。

2026 2026年中点
同物业增长指引 范围 当前 先前 改变
收入 (0.25)% - 1.75% 0.75% 0.75% 0.00%
费用 2.25% - 3.75% 3.00% 3.00% 0.00%
NOI (2.50)% - 1.50% (0.50)% (0.50)% 0.00%


卡姆登打算按季度向市场更新其收益指引。有关公司2026年财务前景的更多信息，包括对相同物业增长的关键假设，以及预期每股收益与预期FFO和预期核心FFO的对账，均包含在本新闻稿随附的财务表格中。

电话会议
美国东部时间2026年5月1日（星期五）上午10：00
国内拨入号码：（888）317-6003；国际拨入号码：（412）317-6061；密码：4099400
网络直播：https://investors.camdenliving.com

公司强烈鼓励感兴趣的各方通过网络直播加入电话会议，以便观看任何相关视频、幻灯片演示等。拨入电话线将保留给计划在电话会议问答环节向管理层提出问题的合格分析师和投资者。

补充财务信息可在公司网站收益发布下的投资者部分获得，或致电卡姆登投资者关系部（713）354-2787。

前瞻性陈述
除历史信息外，本新闻稿还包含联邦证券法规定的前瞻性陈述。这些陈述是基于当前对卡姆登经营所在行业和市场的预期、估计和预测、管理层的信念以及管理层做出的假设。前瞻性陈述并非对未来业绩的保证，涉及某些难以预测的风险和不确定性。可能导致公司实际业绩或业绩与前瞻性陈述所设想的存在重大差异的因素，在卡姆登10-K表格年度报告和提交给美国证券交易委员会（SEC）的其他文件中的“风险因素”标题下进行了描述。今天新闻稿中的前瞻性陈述代表管理层在本出版物发布时的当前观点，公司不承担因后续事件而更新或补充这些陈述的义务。

关于卡姆登
卡姆登物业信托是标普 500指数成份股公司，是一家主要从事多户公寓社区的所有权、管理、开发、再开发、收购和建设的房地产公司。卡姆登在全美拥有并经营173处房产，包含58,811套公寓住宅。在完成目前正在开发的3个物业后，该公司的投资组合将增加到176个物业中的59,973套公寓住宅。卡姆登被公认为最适合工作的100家公司之一®连续19年获《财富》杂志评选，最近排名# 13。如需更多信息，请致电（713）354-2787与卡姆登投资者关系部联系，或访问我们的网站：camdenliving.com.

3

卡姆登 财务要点
（单位：千，每股除外，财产数据金额和比率）
（未经审计）
截至3月31日的三个月，
2026 2025
物业收入 $388,773 $390,565
调整后EBITDA 222,771 227,251
归属于普通股股东的净利润 42,449 38,822
每股-基本 0.40 0.36
每股-摊薄 0.40 0.36
运营资金 122,886 186,935
每股-摊薄 1.15 1.70
来自运营的核心资金 181,086 189,818
每股-摊薄 1.70 1.72
来自运营的核心调整后资金 164,936 173,720
每股-摊薄 1.55 1.58
每股股息 1.06 1.05
股息支付率（FFO）(a)
64.2 % 61.8 %
利息费用化 37,359 33,790
利息资本化 3,831 3,554
产生的利息总额 41,190 37,344
净债务与年化调整后EBITDA之比(b)
4.7x 4.1x
利息费用覆盖率 6.0x 6.7x
总利息覆盖率 5.4x 6.1x
固定费用支出覆盖率 6.0x 6.7x
总固定费用覆盖率 5.4x 6.1x
未设押不动产资产（按成本）与无担保债务比率 3.2x 3.6x
同物业NOI增长（c）（d）
(0.7) % 0.9 %
（包含的公寓住宅数量#） 54,105 57,116
同一物业营业额
公寓房屋毛成交额（年化） 40 % 40 %
净营业额（不包括现场转移和转移到其他卡姆登社区） 30 % 31 %
截至3月31日，
2026 2025
总资产 $9,059,627 $8,993,132
总债务 $4,250,469 $3,735,671
普通股和普通等值股份，期末未偿还（e）
105,290 110,249
股价，期末 $97.66 $122.30
账面权益价值，期末（f）
$4,104,851 $4,687,218
市场股权价值，期末（g）
$10,282,621 $13,483,453

（a）不包括截至2026年3月31日止三个月与诉讼和解有关的某些法律费用约5300万美元。
（b）净债务由公司定义为该期间总债务的平均每月余额，减去该期间现金和现金等价物的平均每月余额。年化调整后EBITDA为当期报告的调整后EBITDA乘以季度业绩的4。
（c）「同一物业」社区为公司全资拥有并自2025年1月1日起稳定的社区，不包括重建中的社区及持有待售物业。
（d）“同一财产”结果不包括其他杂项收入和支出的结果，包括高于/低于市场租赁净额的摊销、扣除追回款后的伤亡相关费用以及与遣散费相关的费用。
（e）包括截至2026年3月31日：103,695股普通股，加上假定转换非控股单位后的1,595股普通股等价物。
（f）包括：普通股、普通单位、普通股等价物、不合格递延补偿股份奖励。
（g）包括：普通股、普通单位、普通股等价物。

注：请参阅第23-26页，了解本文件中介绍的所有非GAAP财务指标的定义和调节。
4

卡姆登 经营成果
（单位：千，每股金额除外）
（未经审计）
截至3月31日的三个月，
2026 2025
运营数据
物业收入(a)
$388,773 $390,565
物业费用
物业营运及维修 90,179 89,698
房地产税 49,890 49,722
物业费用总额 140,069 139,420
非财产性收入
费用和资产管理 2,143 2,487
利息及其他收入 253 10
递延补偿计划的（亏损）/收入 (1,159) 1,198
非财产收入总额 1,237 3,695
其他费用
物业管理 10,258 9,895
费用和资产管理 661 671
一般和行政 14,705 16,948
利息 37,359 33,790
折旧及摊销 150,000 149,252
递延补偿计划的（收益）/费用 (1,159) 1,198
其他营业外支出 60,905 1,760
其他费用合计 272,729 213,514
出售经营物业收益，包括土地 68,100 —
来自持续经营的所得税前收入 45,312  41,326 
所得税费用 (938) (559)
净收入 44,374  40,767 
分配给非控股权益的净收入 (1,925) (1,945)
归属于普通股股东的净利润 $42,449  $38,822 
综合收益表
净收入 $44,374 $40,767
其他综合收益
现金流量套期保值活动净损失、先前服务成本和退休后义务净损失的重新分类 357 351
综合收益 44,731  41,118 
分配给非控股权益的净收入 (1,925) (1,945)
归属于普通股股东的综合收益 $42,806  $39,173 
每股数据
每股普通股总收益-基本 $0.40 $0.36
每股普通股总收益-摊薄 0.40 0.36
已发行普通股加权平均数：
基本 104,826 108,530
摊薄 104,899 108,597

（a）我们选择合并租赁和非租赁部分，从而在我们的综合收益表和综合收益表中以单一项目列报租金收入。截至2026年3月31日的三个月，我们确认了3.888亿美元的物业收入，其中包括约3.457亿美元的租金收入和根据合同条款收到的约4310万美元的金额，用于我们租赁合同中被视为非租赁部分的其他服务。相比之下，截至2025年3月31日止三个月确认的物业收入为3.906亿美元，其中包括约3.483亿美元的租金收入和根据合同条款收到的约4230万美元的金额，用于我们租赁合同中被视为非租赁部分的其他服务。截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月，与居民公用事业再收费相关的收入分别为1220万美元和1140万美元。


注：请参阅第23-26页，了解本文件中介绍的所有非GAAP财务指标的定义和调节。
5

卡姆登 来自运营的资金
（单位：千，每股和财产数据金额除外）
（未经审计）
截至3月31日的三个月，
2026 2025
来自运营的资金
归属于普通股股东的净利润 $42,449  $38,822 
不动产折旧摊销 146,390 146,168
分配给非控股权益的收益 1,925 1,945
出售经营物业收益 (67,878) —
运营资金 $122,886  $186,935 
加：伤亡相关费用(a)
250 130
加：法律费用和和解（b）（c）
51,192 1,872
加：费用化的交易、开发、其他追求成本（c）
1,842 881
加：投资损失(b)
4,855 —
加：其他杂项(a)
61 —
来自运营的核心资金 $181,086  $189,818 
减：经常性资本化支出（d）
(16,150) (16,098)
来自运营的核心调整后资金 $164,936  $173,720 
每股数据
运营所得资金-摊薄 $1.15 $1.70
来自运营的核心资金-稀释 1.70 1.72
来自运营的核心调整资金-摊薄 1.55 1.58
每股普通股宣布的分配 1.06 1.05
已发行普通股加权平均数：
FFO/核心FFO/核心AFFO-稀释 106,493 110,191
物业数据
经营物业合计（期末）（e）
171 176
运营物业中的运营公寓房源合计（期末）（e）
58,254 59,647
运营公寓总房源（加权平均） 58,366 59,074

 

（a）一般记录在Property NOI内的非核心调整。

（b）一般记入其他营业外支出的非核心调整。

（c）一般记入一般和行政费用的非核心调整。

（d）必要的资本支出，以帮助维护我们社区的价值并维护其功能。

（e）包括合营企业和持有待售物业（如有）。

注：请参阅第23-26页，了解本文件中介绍的所有非GAAP财务指标的定义和调节。

6

卡姆登 资产负债表
（单位：千）
（未经审计）
3月31日，
2026		 12月31日，
2025		 9月30日，
2025		 6月30日，
2025		 3月31日，
2025
物业、厂房及设备
不动产资产，按成本
土地 $1,784,349 $1,787,445 $1,791,077 $1,789,207 $1,763,468
建筑物和装修 11,801,301 11,792,960 11,812,521 11,763,017 11,550,852
13,585,650 13,580,405 13,603,598 13,552,224 13,314,320
累计折旧 (5,407,880) (5,296,061) (5,234,087) (5,128,622) (5,011,583)
经营性房地产净资产 8,177,770 8,284,344 8,369,511 8,423,602 8,302,737
发展中物业及土地 457,994 419,227 384,124 380,437 403,657
房地产资产总额 8,635,764 8,703,571 8,753,635 8,804,039 8,706,394
应收账款–关联公司 8,076 8,884 8,889 8,889 8,950
其他资产，净额(a)
285,493 293,292 255,333 262,100 239,999
现金及现金等价物 40,684 25,203 25,931 33,091 26,182
受限制现金 89,610 12,039 11,378 11,454 11,607
总资产 $9,059,627 $9,042,989 $9,055,166 $9,119,573 $8,993,132
负债和权益
负债
应付票据
无抵押 $3,931,761 $3,570,193 $3,409,691 $3,495,487 $3,405,255
有保障 318,708 330,597 330,536 330,476 330,416
应付账款和应计费用 269,623 248,087 232,960 206,018 195,197
应计房地产税 59,818 92,382 129,697 91,954 46,192
应付分派 112,156 114,971 115,518 116,007 115,983
其他负债(b)
262,710 248,506 224,989 219,635 212,871
负债总额 4,954,776 4,604,736 4,443,391 4,459,577 4,305,914
股权
实益权益普通股 1,157 1,157 1,157 1,157 1,157
额外实收资本 5,948,511 5,948,938 5,945,277 5,941,893 5,936,982
超过归属于普通股股东净利润的分配 (1,037,252) (969,240) (1,011,983) (1,007,075) (973,416)
库存股 (886,052) (620,497) (400,185) (350,166) (351,092)
累计其他综合收益（c）
2,522 2,165 2,027 1,676 1,325
普通股本总额 4,028,886 4,362,523 4,536,293 4,587,485 4,614,956
非控股权益 75,965 75,730 75,482 72,511 72,262
总股本 4,104,851 4,438,253 4,611,775 4,659,996 4,687,218
总负债及权益 $9,059,627 $9,042,989 $9,055,166 $9,119,573 $8,993,132
（a）包括下列各项的递延费用净额： $7,969 $534 $1,296 $1,953 $2,730
（b）包括下列各项的递延收入： $1,277 $614 $624 $692 $760
（c）代表退休后债务的未实现净亏损和未摊销的先前服务成本，以及现金流量套期活动的未实现净亏损。
7

卡姆登 投资组合统计
（未经审计）

2026年3月31日社区投资组合（公寓住宅）
“同一物业” 非“同一物业” 在租赁中完成 建设中 总计
华盛顿地铁(a)
6,194 — — — 6,194
德克萨斯州休斯顿 7,278 929 — — 8,207
亚利桑那州凤凰城 4,094 — — — 4,094
德克萨斯州达拉斯 5,148 276 — — 5,424
佛罗里达州东南部 3,050 — — — 3,050
佛罗里达州奥兰多 3,954 322 — — 4,276
佐治亚州亚特兰大 4,270 — — — 4,270
佛罗里达州坦帕 3,104 360 — — 3,464
北卡罗来纳州夏洛特 3,510 — — 769 4,279
科罗拉多州丹佛市 2,873 — — — 2,873
北卡罗来纳州罗利 2,892 780 369 — 4,041
洛杉矶/加利福尼亚州奥兰治县，TERM1 1,823 — — — 1,823
圣地亚哥/内陆帝国，加利福尼亚州 1,797 — — — 1,797
德克萨斯州奥斯汀 3,360 678 — — 4,038
田纳西州纳什维尔 758 435 — 393 1,586
总投资组合 54,105 3,780 369 1,162 59,416



按区域分列的第一季度NOI缴款百分比
截至本季度的加权平均入住率（c）
“同一物业”社区
运营社区(b)
3月31日，
2026		 12月31日，
2025		 9月30日，
2025		 6月30日，
2025		 3月31日，
2025
华盛顿地铁(a)
14.3 % 13.4 % 95.7 % 96.1 % 96.7 % 97.3 % 97.1 %
德克萨斯州休斯顿 9.7 % 10.4 % 93.8 % 94.2 % 94.8 % 95.1 % 95.1 %
亚利桑那州凤凰城 8.4 % 8.0 % 95.6 % 95.0 % 94.9 % 94.4 % 95.4 %
德克萨斯州达拉斯 7.2 % 7.2 % 94.3 % 94.9 % 95.4 % 95.3 % 95.0 %
佛罗里达州东南部 7.4 % 7.1 % 95.8 % 95.2 % 95.2 % 95.5 % 95.2 %
佛罗里达州奥兰多 7.0 % 7.1 % 96.1 % 96.1 % 95.9 % 95.7 % 95.8 %
佐治亚州亚特兰大 7.3 % 6.8 % 95.3 % 95.2 % 95.8 % 95.3 % 95.1 %
佛罗里达州坦帕 6.5 % 6.8 % 95.9 % 94.9 % 94.9 % 95.4 % 96.3 %
北卡罗来纳州夏洛特 6.2 % 5.8 % 94.5 % 94.6 % 95.1 % 95.4 % 95.2 %
科罗拉多州丹佛市 6.1 % 5.8 % 94.7 % 95.1 % 96.6 % 97.0 % 95.0 %
北卡罗来纳州罗利 4.6 % 5.7 % 94.1 % 94.5 % 95.4 % 95.6 % 95.6 %
洛杉矶/加利福尼亚州奥兰治县，TERM1 4.8 % 4.7 % 95.1 % 95.3 % 95.5 % 95.6 % 94.1 %
圣地亚哥/内陆帝国，加利福尼亚州 4.8 % 4.5 % 95.5 % 95.5 % 95.8 % 96.1 % 95.7 %
德克萨斯州奥斯汀 4.2 % 4.7 % 96.0 % 95.5 % 95.2 % 94.7 % 93.6 %
田纳西州纳什维尔 1.5 % 2.0 % 93.1 % 93.6 % 94.8 % 94.8 % 92.2 %
总投资组合 100.0  % 100.0  % 95.0  % 95.1  % 95.5  % 95.6  % 95.3  %

（a）华盛顿地铁包括华盛顿特区、马里兰州和北弗吉尼亚州。

（b）营运社区代表该期间所有全面巩固的社区，不包括在建社区。

（c）入住率数字包括在该期间拥有的所有稳定运营社区，包括通过未合并的合资企业投资（如果有的话）持有的社区。
8

卡姆登 财产的组成部分
净营业收入
（以千为单位，财产数据金额除外）
（未经审计）
公寓 截至3月31日的三个月，
物业收入 房屋 2026 2025 改变
“同一物业”社区(a)
54,105 $360,009 $359,261 $748
非“同一物业”社区(b)
3,780 23,304 15,775 7,529
开发和租赁社区（c）
1,531 1,281 35 1,246
处置/其他（d）
— 4,179 15,494 (11,315)
物业收入总额 59,416  $388,773  $390,565  ($1,792)
物业费用
“同一物业”社区(a)
54,105 $127,591 $125,188 $2,403
非“同一物业”社区(b)
3,780 9,692 6,780 2,912
开发和租赁社区（c）
1,531 575 31 544
处置/其他（d）
— 2,211 7,421 (5,210)
物业费用总额 59,416  $140,069  $139,420  $649 
物业净营业收入
“同一物业”社区(a)
54,105 $232,418 $234,073 ($1,655)
非“同一物业”社区(b)
3,780 13,612 8,995 4,617
开发和租赁社区（c）
1,531 706 4 702
处置/其他（d）
— 1,968 8,073 (6,105)
总物业净营业收入 59,416  $248,704  $251,145  ($2,441)



（a）「同一物业」社区为我们全资拥有并自2025年1月1日起稳定的社区，不包括重建中的社区及持有待售物业。该公司将重建中的物业定义为具有资本支出的社区，通过广泛的单元、外部建筑、公共区域和便利设施升级来改善社区的现金流和竞争地位。管理层认为“同一财产”信息是有用的，因为它允许管理层和投资者确定同一组社区在特定时期的财务结果。

（b）非“同一物业”小区为自2025年1月1日以来未拥有或稳定的稳定小区，包括重建中的小区，不包括持有待售物业。

（c）发展租赁小区为我们自2025年1月1日以来发展的非稳定小区，不包括持有待售物业。

（d）“处置/其他”包括公司处置的社区，不属于“终止经营”。“其他”包括来自非多户租赁社区的结果、与未在积极开发中的土地持有相关的费用，以及其他杂项收入和费用，包括高于/低于市场租赁净额的摊销、扣除回收后的伤亡相关费用以及与遣散相关的成本。


9

卡姆登 财产的组成部分
顺序净营业收入
（以千为单位，财产数据金额除外）
（未经审计）
三个月结束
公寓 3月31日， 12月31日， 9月30日， 6月30日， 3月31日，
物业收入 房屋 2026 2025 2025 2025 2025
“同一物业”社区(a)
54,105 $360,009 $359,634 $362,590 $362,074 $359,261
非“同一物业”社区(b)
3,780 23,304 21,916 21,187 18,942 15,775
开发和租赁社区（c）
1,531 1,281 1,077 790 283 35
处置/其他（d）
— 4,179 8,167 11,109 15,210 15,494
物业收入总额 59,416  $388,773  $390,794  $395,676  $396,509  $390,565 
物业费用
“同一物业”社区(a)
54,105 $127,591 $124,942 $131,579 $129,597 $125,188
非“同一物业”社区(b)
3,780 9,692 8,410 8,589 7,980 6,780
开发和租赁社区（c）
1,531 575 701 539 230 31
处置/其他（d）
— 2,211 3,869 4,989 5,865 7,421
物业费用总额 59,416  $140,069  $137,922  $145,696  $143,672  $139,420 
物业净营业收入
“同一物业”社区(a)
54,105 $232,418 $234,692 $231,011 $232,477 $234,073
非“同一物业”社区(b)
3,780 13,612 13,506 12,598 10,962 8,995
开发和租赁社区（c）
1,531 706 376 251 53 4
处置/其他（d）
— 1,968 4,298 6,120 9,345 8,073
总物业净营业收入 59,416  $248,704  $252,872  $249,980  $252,837  $251,145 



（a）「同一物业」社区为我们全资拥有并自2025年1月1日起稳定的社区，不包括重建中的社区及持有待售物业。该公司将重建中的物业定义为具有资本支出的社区，通过广泛的单元、外部建筑、公共区域和便利设施升级来改善社区的现金流和竞争地位。管理层认为“同一财产”信息是有用的，因为它允许管理层和投资者确定同一组社区在特定时期的财务结果。

（b）非“同一物业”小区为自2025年1月1日以来未拥有或稳定的稳定小区，包括重建中的小区，不包括持有待售物业。

（c）发展租赁小区为我们自2025年1月1日以来发展的非稳定小区，不包括持有待售物业。

（d）“处置/其他”包括公司处置的社区，不属于“终止经营”。“其他”包括来自非多户租赁社区的结果、与未在积极开发中的土地持有相关的费用，以及其他杂项收入和费用，包括高于/低于市场租赁净额的摊销、扣除回收后的伤亡相关费用以及与遣散相关的成本。



10

卡姆登 “同一财产”
第一季度比较
2026年3月31日
（以千为单位，财产数据金额除外）
（未经审计）
公寓
房屋 收入 费用 NOI
季度业绩（a）（b）
包括 2016年第一季度 25年第一季度 增长 2016年第一季度 25年第一季度 增长 2016年第一季度 25年第一季度 增长
华盛顿地铁 6,194 $48,863 $48,130 1.5 % $15,638 $15,432 1.3 % $33,225 $32,698 1.6 %
德克萨斯州休斯顿 7,278 40,249 40,411 (0.4) % 17,772 17,672 0.6 % 22,477 22,739 (1.2) %
亚利桑那州凤凰城 4,094 27,253 27,457 (0.7) % 7,671 7,381 3.9 % 19,582 20,076 (2.5) %
佛罗里达州东南部 3,050 26,901 26,353 2.1 % 9,671 9,872 (2.0) % 17,230 16,481 4.5 %
佐治亚州亚特兰大 4,270 27,310 26,816 1.8 % 10,346 7,939 30.3 % 16,964 18,877 (10.1) %
德克萨斯州达拉斯 5,148 29,121 29,257 (0.5) % 12,396 12,440 (0.4) % 16,725 16,817 (0.5) %
佛罗里达州奥兰多 3,954 25,219 25,213 0.0 % 8,873 9,390 (5.5) % 16,346 15,823 3.3 %
佛罗里达州坦帕 3,104 23,610 23,778 (0.7) % 8,576 8,112 5.7 % 15,034 15,666 (4.0) %
北卡罗来纳州夏洛特 3,510 20,551 20,697 (0.7) % 6,216 6,285 (1.1) % 14,335 14,412 (0.5) %
科罗拉多州丹佛市 2,873 19,729 20,201 (2.3) % 5,444 5,962 (8.7) % 14,285 14,239 0.3 %
洛杉矶/加利福尼亚州奥兰治县，TERM1 1,823 16,925 16,339 3.6 % 5,830 5,443 7.1 % 11,095 10,896 1.8 %
圣地亚哥/内陆帝国，加利福尼亚州 1,797 16,347 16,131 1.3 % 5,089 4,853 4.9 % 11,258 11,278 (0.2) %
北卡罗来纳州罗利 2,892 15,586 15,692 (0.7) % 4,942 5,120 (3.5) % 10,644 10,572 0.7 %
德克萨斯州奥斯汀 3,360 17,260 17,746 (2.7) % 7,519 7,723 (2.6) % 9,741 10,023 (2.8) %
田纳西州纳什维尔 758 5,085 5,040 0.9 % 1,608 1,564 2.8 % 3,477 3,476 0.0 %
同一物业合计 54,105  $360,009  $359,261  0.2  % $127,591  $125,188  1.9  % $232,418  $234,073  (0.7) %


加权平均月度 加权平均月度
NOI的%
平均入住率(a)
出租率（c）
每户被占房屋收入（d）
季度业绩(b)
贡献 2016年第一季度 25年第一季度 增长 2016年第一季度 25年第一季度 增长 2016年第一季度 25年第一季度 增长
华盛顿地铁 14.3 % 95.7 % 97.1 % (1.4) % $2,385 $2,327 2.5 % $2,746 $2,668 2.9 %
德克萨斯州休斯顿 9.7 % 94.1 % 95.1 % (1.0) % 1,651 1,654 (0.2) % 1,959 1,947 0.6 %
亚利桑那州凤凰城 8.4 % 95.6 % 95.6 % 0.0 % 1,956 1,989 (1.7) % 2,322 2,339 (0.7) %
佛罗里达州东南部 7.4 % 95.8 % 95.2 % 0.6 % 2,699 2,672 1.0 % 3,070 3,026 1.5 %
佐治亚州亚特兰大 7.3 % 95.3 % 95.1 % 0.2 % 1,906 1,898 0.4 % 2,237 2,201 1.6 %
德克萨斯州达拉斯 7.2 % 94.2 % 94.9 % (0.7) % 1,722 1,731 (0.5) % 2,001 1,997 0.2 %
佛罗里达州奥兰多 7.0 % 96.0 % 95.8 % 0.2 % 1,910 1,922 (0.6) % 2,215 2,219 (0.2) %
佛罗里达州坦帕 6.5 % 95.9 % 96.3 % (0.4) % 2,302 2,312 (0.4) % 2,644 2,651 (0.3) %
北卡罗来纳州夏洛特 6.2 % 94.5 % 95.2 % (0.7) % 1,783 1,792 (0.5) % 2,065 2,065 0.0 %
科罗拉多州丹佛市 6.1 % 94.7 % 95.0 % (0.3) % 2,115 2,140 (1.2) % 2,418 2,466 (2.0) %
洛杉矶/加利福尼亚州奥兰治县，TERM1 4.8 % 95.1 % 94.1 % 1.0 % 2,898 2,859 1.4 % 3,255 3,174 2.6 %
圣地亚哥/内陆帝国，加利福尼亚州 4.8 % 95.5 % 95.7 % (0.2) % 2,815 2,795 0.7 % 3,174 3,127 1.5 %
北卡罗来纳州罗利 4.6 % 94.6 % 95.7 % (1.1) % 1,603 1,607 (0.2) % 1,898 1,889 0.4 %
德克萨斯州奥斯汀 4.2 % 95.8 % 94.7 % 1.1 % 1,503 1,570 (4.3) % 1,788 1,859 (3.8) %
田纳西州纳什维尔 1.5 % 94.3 % 91.9 % 2.4 % 2,170 2,235 (2.9) % 2,371 2,408 (1.5) %
同一物业合计 100.0  % 95.1  % 95.4  % (0.3) % $2,010  $2,011  0.0  % $2,331  $2,319  0.5  %

（a）「同一物业」社区为我们全资拥有并自2025年1月1日起稳定的社区，不包括重建中的社区及持有待售物业。该公司将重建中的物业定义为具有资本支出的社区，通过广泛的单元、外部建筑、公共区域和便利设施升级来改善社区的现金流和竞争地位。管理层认为“同一财产”信息是有用的，因为它允许管理层和投资者确定同一组社区在特定时期的财务结果。

（b）“同一财产”结果不包括其他杂项收入和支出的结果，包括高于/低于市场租赁净额的摊销、扣除追回款后的伤亡相关费用以及与遣散费相关的费用。

（c）加权平均月租率是公司在“亏转租”和特许权之后，但在空置和坏账之前，在市场上的现有租约和空置单位的租金率。

（d）加权平均每月每户被占用房屋收入是公司报告的收入除以该期间每月的平均被占用房屋。

11

卡姆登 “同一财产”
连续季度比较
2026年3月31日
（以千为单位，财产数据金额除外）
（未经审计）
公寓
房屋 收入 费用 NOI
季度业绩（a）（b）
包括 2016年第一季度 25年第四季度 增长 2016年第一季度 25年第四季度 增长 2016年第一季度 25年第四季度 增长
华盛顿地铁 6,194 $48,863 $48,873 0.0 % $15,638 $15,222 2.7 % $33,225 $33,651 (1.3) %
德克萨斯州休斯顿 7,278 40,249 40,319 (0.2) % 17,772 16,969 4.7 % 22,477 23,350 (3.7) %
亚利桑那州凤凰城 4,094 27,253 27,099 0.6 % 7,671 7,605 0.9 % 19,582 19,494 0.5 %
佛罗里达州东南部 3,050 26,901 26,530 1.4 % 9,671 10,083 (4.1) % 17,230 16,447 4.8 %
佐治亚州亚特兰大 4,270 27,310 27,063 0.9 % 10,346 8,741 18.4 % 16,964 18,322 (7.4) %
德克萨斯州达拉斯 5,148 29,121 29,147 (0.1) % 12,396 12,519 (1.0) % 16,725 16,628 0.6 %
佛罗里达州奥兰多 3,954 25,219 25,097 0.5 % 8,873 8,250 7.6 % 16,346 16,847 (3.0) %
佛罗里达州坦帕 3,104 23,610 23,577 0.1 % 8,576 8,652 (0.9) % 15,034 14,925 0.7 %
北卡罗来纳州夏洛特 3,510 20,551 20,603 (0.3) % 6,216 6,393 (2.8) % 14,335 14,210 0.9 %
科罗拉多州丹佛市 2,873 19,729 20,304 (2.8) % 5,444 6,152 (11.5) % 14,285 14,152 0.9 %
洛杉矶/加利福尼亚州奥兰治县，TERM1 1,823 16,925 16,785 0.8 % 5,830 5,832 0.0 % 11,095 10,953 1.3 %
圣地亚哥/内陆帝国，加利福尼亚州 1,797 16,347 16,258 0.5 % 5,089 4,672 8.9 % 11,258 11,586 (2.8) %
北卡罗来纳州罗利 2,892 15,586 15,635 (0.3) % 4,942 5,039 (1.9) % 10,644 10,596 0.5 %
德克萨斯州奥斯汀 3,360 17,260 17,268 0.0 % 7,519 7,480 0.5 % 9,741 9,788 (0.5) %
田纳西州纳什维尔 758 5,085 5,076 0.2 % 1,608 1,333 20.6 % 3,477 3,743 (7.1) %
同一物业合计 54,105  $360,009  $359,634  0.1  % $127,591  $124,942  2.1  % $232,418  $234,692  (1.0) %


加权平均月度 加权平均月度
NOI的%
平均入住率(a)
出租率（c）
每户被占房屋收入（d）
季度业绩(b)
贡献 2016年第一季度 25年第四季度 增长 2016年第一季度 25年第四季度 增长 2016年第一季度 25年第四季度 增长
华盛顿地铁 14.3 % 95.7 % 96.1 % (0.4) % $2,385 $2,390 (0.2) % $2,746 $2,736 0.4 %
德克萨斯州休斯顿 9.7 % 94.1 % 94.5 % (0.4) % 1,651 1,655 (0.2) % 1,959 1,954 0.2 %
亚利桑那州凤凰城 8.4 % 95.6 % 95.2 % 0.4 % 1,956 1,960 (0.2) % 2,322 2,319 0.2 %
佛罗里达州东南部 7.4 % 95.8 % 95.2 % 0.6 % 2,699 2,698 0.0 % 3,070 3,045 0.8 %
佐治亚州亚特兰大 7.3 % 95.3 % 95.2 % 0.1 % 1,906 1,907 (0.1) % 2,237 2,220 0.8 %
德克萨斯州达拉斯 7.2 % 94.2 % 94.8 % (0.6) % 1,722 1,726 (0.2) % 2,001 1,991 0.5 %
佛罗里达州奥兰多 7.0 % 96.0 % 96.1 % (0.1) % 1,910 1,916 (0.3) % 2,215 2,203 0.6 %
佛罗里达州坦帕 6.5 % 95.9 % 95.2 % 0.7 % 2,302 2,318 (0.7) % 2,644 2,658 (0.6) %
北卡罗来纳州夏洛特 6.2 % 94.5 % 94.6 % (0.1) % 1,783 1,792 (0.5) % 2,065 2,069 (0.2) %
科罗拉多州丹佛市 6.1 % 94.7 % 95.1 % (0.4) % 2,115 2,132 (0.8) % 2,418 2,476 (2.4) %
洛杉矶/加利福尼亚州奥兰治县，TERM1 4.8 % 95.1 % 95.3 % (0.2) % 2,898 2,877 0.7 % 3,255 3,221 1.0 %
圣地亚哥/内陆帝国，加利福尼亚州 4.8 % 95.5 % 95.5 % 0.0 % 2,815 2,817 (0.1) % 3,174 3,157 0.5 %
北卡罗来纳州罗利 4.6 % 94.6 % 94.8 % (0.2) % 1,603 1,609 (0.4) % 1,898 1,901 (0.1) %
德克萨斯州奥斯汀 4.2 % 95.8 % 95.3 % 0.5 % 1,503 1,513 (0.7) % 1,788 1,797 (0.5) %
田纳西州纳什维尔 1.5 % 94.3 % 93.7 % 0.6 % 2,170 2,202 (1.5) % 2,371 2,381 (0.4) %
同一物业合计 100.0  % 95.1  % 95.2  % (0.1) % $2,010  $2,015  (0.2) % $2,331  $2,327  0.2  %


（a）「同一物业」社区为我们全资拥有并自2025年1月1日起稳定的社区，不包括重建中的社区及持有待售物业。该公司将重建中的物业定义为具有资本支出的社区，通过广泛的单元、外部建筑、公共区域和便利设施升级来改善社区的现金流和竞争地位。管理层认为“同一财产”信息是有用的，因为它允许管理层和投资者确定同一组社区在特定时期的财务结果。

（b）“同一财产”结果不包括其他杂项收入和支出的结果，包括高于/低于市场租赁净额的摊销、扣除追回款后的伤亡相关费用以及与遣散费相关的费用。

（c）加权平均月租率是公司在“亏转租”和特许权之后，但在空置和坏账之前，在市场上的现有租约和空置单位的租金率。

（d）加权平均每月每户被占用房屋收入是公司报告的收入除以该期间每月的平均被占用房屋。


12

卡姆登 “同一财产”经营费用
详情与比较
2026年3月31日
（单位：千）
（未经审计）
占实际%
2016年第一季度运营
季度比较（a）（b）
2016年第一季度 25年第一季度 $变化 %变化 费用
物业税 $44,925 $43,996 $929 2.1 % 35.2 %
现场员工的工资和福利 24,092 23,273 819 3.5 % 18.9 %
公用事业 25,816 25,520 296 1.2 % 20.2 %
维修和保养 15,332 15,244 88 0.6 % 12.0 %
财产保险 7,471 7,685 (214) (2.8) % 5.9 %
一般和行政 6,571 6,283 288 4.6 % 5.2 %
营销和租赁 2,352 2,176 176 8.1 % 1.8 %
其他 1,032 1,011 21 2.1 % 0.8 %
同一物业合计 $127,591  $125,188  $2,403  1.9  % 100.0  %


占实际%
2016年第一季度运营
顺序比较（a）（b）
2016年第一季度 25年第四季度 $变化 %变化 费用
物业税 $44,925 $42,444 $2,481 5.8 % 35.2 %
现场员工的工资和福利 24,092 23,457 635 2.7 % 18.9 %
公用事业 25,816 25,093 723 2.9 % 20.2 %
维修和保养 15,332 15,315 17 0.1 % 12.0 %
财产保险 7,471 8,323 (852) (10.2) % 5.9 %
一般和行政 6,571 6,385 186 2.9 % 5.2 %
营销和租赁 2,352 2,941 (589) (20.0) % 1.8 %
其他 1,032 984 48 4.9 % 0.8 %
同一物业合计 $127,591  $124,942  $2,649  2.1  % 100.0  %



（a）「同一物业」社区为我们全资拥有并自2025年1月1日起稳定的社区，不包括重建中的社区及持有待售物业。该公司将重建中的物业定义为具有资本支出的社区，通过广泛的单元、外部建筑、公共区域和便利设施升级来改善社区的现金流和竞争地位。管理层认为“同一财产”信息是有用的，因为它允许管理层和投资者确定同一组社区在特定时期的财务结果。

（b）“同一财产”结果不包括其他费用的结果，包括与伤亡有关的费用，扣除追偿和与遣散有关的费用。
13

卡姆登 当前发展社区
（未经审计）

截至2026年3月31日（百万美元）
估计/实际日期
已完成出租的小区 合计 成本到 建设 初始 建设 稳定了 截至2026年4月29日
房屋 日期 开始 入住率 完成 运营 %租赁 占用%
1. 卡姆登村区 369 $139.4 2Q22 25年第一季度 Q3 25 27年第一季度 72% 65%
北卡罗来纳州罗利
估计/实际日期
合计 合计 成本到 金额 建设 初始 建设 稳定了 截至2026年4月29日
发展社区 房屋 估计费用 日期 在CIP 开始 入住率 完成 运营 %租赁 占用%
1. 南夏洛特卡姆登 420 $157.0 $128.0 $128.0 2Q24 2Q26 2Q27 28年第四季度 2% 1%
北卡罗来纳州夏洛特
2. 卡姆登·布莱克尼 349 151.0 103.0 103.0 2Q24 26年第四季度 Q3 27 3Q28
北卡罗来纳州夏洛特
3. 卡姆登国家 393 184.0 84.4 84.4 25年第一季度 1Q28 3Q28 2Q30
田纳西州纳什维尔
发展社区总数 1,162 $492.0 $315.4 $315.4 2% 1%
额外发展管道及土地(a)
142.6
发展中物业及土地总额（每份资产负债表）
$458.0
来自发展社区的NOI贡献（百万美元） 迄今成本 2016年第一季度NOI
已完成出租的小区 $ 139.4 $ 0.7


（a）请参阅第17页的开发管道摘要。


注：本表包含前瞻性陈述。请参阅本文件第2页有关前瞻性陈述的段落。
14

卡姆登 发展管道&土地
（未经审计）

截至2026年3月31日（百万美元）

预计 合计
管道社区 房屋
估计费用(a)
迄今成本
1. 卡姆登贝克 434 $191.0 $40.9
科罗拉多州丹佛市
2. 卡姆登峡谷 498 300.0 56.8
田纳西州纳什维尔
开发管道 932 $491.0 $97.7
其他(b)
$44.9
总开发管道和土地 $142.6


（a）表示我们对这些项目预计产生的总成本的估计。然而，前瞻性估计并不能保证未来的表现、结果或事件。尽管我们认为这些预期是基于合理的假设，但未来事件很少像预测和估计通常需要调整那样发展。

（b）包括不再处于积极发展项下的土地持有量及为追求新发展而产生的开发前成本。



注：本表包含前瞻性陈述。请参阅本文件第2页有关前瞻性陈述的段落。
15

卡姆登 收购与处置
（未经审计）

2026年收购和处置活动（百万美元，单位金额除外）

2026年收购 位置 采购价格 房屋 月租率 建成年份 截止日期
1. 卡姆登·阿法利塔 Alpharetta，GA $89.0 269家 $2,028 2020 4/30/2026
2. 诺纳湖的卡姆登 佛罗里达州奥兰多 82.3 288家 1,966 2018 4/30/2026
总/平均收购 $171.3 557家 $1,996
2026年处置 位置 销售价格 房屋 月租率 建成年份 截止日期
1. 卡姆登谷公园 德克萨斯州欧文 $77.0 516家 $1,371 1986 2/18/2026



16

卡姆登 债务分析
（以千为单位，财产数据金额除外）
（未经审计）

截至2026年3月31日的债务到期情况：

未来预定还款(a)
年份 摊销 有保障
到期日		 无担保到期日 合计 占总数的百分比
到期债务加权平均利率(b)
2026 ($2,830) $12,050 $542,748 $551,968 13.0 % 4.9 %
2027 (2,921) 174,900 — 171,979 4.0 % 3.9 %
2028 (2,656) 132,025 400,000 529,369 12.5 % 3.8 %
2029 (2,306) — 600,000 597,694 14.1 % 3.8 %
2030 (1,506) — 750,000 748,494 17.6 % 2.9 %
2031 (1,272) — — (1,272) — % — %
2032 (1,336) — — (1,336) — % — %
2033 (1,403) — — (1,403) — % — %
2034 (828) — 400,000 399,172 9.4 % 5.1 %
2035 (839) — — (839) — % — %
此后 (2,127) — 900,000 897,873 21.0 % 4.5 %
到期债务总额 ($20,024) $318,975 $3,592,748 $3,891,699 91.6 % 4.1 %
无担保信用额度和商业票据计划（c）
$— $— $358,770 $358,770 8.4 % 3.9 %
总债务 ($20,024) $318,975 $3,951,518 $4,250,469 100.0 % 4.1 %
债务加权平均期限（d）
5.8年
加权平均
浮动与固定利率债务： 余额 占总数的百分比
息率(b)
成熟期（d）
浮动利率债 $900,814 21.2 % 4.5% 2.3年
固定利率债 3,349,655 78.8 % 3.9% 6.7年
合计 $4,250,469 100.0 % 4.1% 5.8年
加权平均
有担保与无担保债务： 余额 占总数的百分比
息率(b)
到期时间（d）
无担保债务 $3,931,761 92.5 % 4.1% 6.1年
有担保债务 318,708 7.5 % 3.9% 1.4年
合计 $4,250,469 100.0 % 4.1% 5.8年
房地产资产：（e）
房屋总数 占总数的百分比 总成本 占总数的百分比 2016年第一季度NOI 占总数的百分比
未设押不动产资产 55,054 92.7 % $12,721,346 90.6% $233,774 94.0 %
担保不动产资产 4,362 7.3 % 1,322,298 9.4% 14,930 6.0 %
合计 59,416 100.0 % $14,043,644 100.0% $248,704 100.0 %
按成本计算的未设押资产与无担保债务的比率为 3.2x
（a）包括所有可用的延期选项。

（b）包括适用的已结算远期利率掉期的影响。

（c）表示截至2026年3月31日我们未偿还的商业票据计划金额为3.588亿美元。根据该计划的条款，我们可能会发行最高总额为6亿美元的债券，这将得到我们12亿美元信贷额度的支持。

（d）假设商业票据将使用我们的无担保信用额度进行再融资，并提供可行使的延期选择权。

（e）房地产资产包括发展中社区和持有待售物业。









17

卡姆登 债务期限分析
（单位：千）
（未经审计）

2026年和2027年债务到期日的补充细节：

未来预定还款(a)
到期债务加权平均利息
季度 摊销 有担保到期 无担保到期日 合计
2026年第二季度 ($1,014) $— $— ($1,014) 不适用
2026年第三季度 (1,022) — 40,000 38,978 4.8 %
2026年第四季度 (794) 12,050 502,748 514,004 5.0 %
2026 ($2,830) $12,050  $542,748  $551,968  4.9 %
2027年第一季度 ($707) $58,100 $— $57,393 4.0 %
2027年第二季度 (754) 51,350 — 50,596 3.8 %
2027年第三季度 (738) 48,950 — 48,212 3.9 %
2027年第四季度 (722) 16,500 — 15,778 3.8 %
2027 ($2,921) $174,900  $—  $171,979  3.9 %

（a）到期日不包括无担保信贷额度和商业票据计划。

18

卡姆登 债务契约分析
（未经审计）
无担保信贷额度
盟约(a)
所需
实际(b)
合规
合并债务总额与资产总值之比 < 60% 25% 有
有担保债务与总资产价值之比 < 40% 2% 有
合并调整后EBITDA与固定费用总额之比 > 150% 504% 有
无担保债务与资产总值之比 < 60% 25% 有
高级无抵押票据
盟约(a)
所需
实际(b)
合规
合并债务总额与总资产价值之比 < 60% 29% 有
总担保债务与总资产价值之比 < 40% 2% 有
未支配资产总值与无担保债务总额之比 > 150% 334% 有
可用于偿债的合并收入与年度服务费总额之比 > 150% 538% 有



（a）有关公司无抵押信贷额度和优先无抵押票据的所有债务契约的完整清单，以及上述术语的定义，请参阅公司向美国证券交易委员会提交的文件。

（b）在上述契约计算中使用的定义术语可能在无担保信贷额度和优先无担保票据之间有所不同。
19

卡姆登 资本化支出
&维修费用
（单位：千，单位数据除外）
（未经审计）
2026年第一季度
经常性大写 费用化
项目
加权平均使用寿命(a)
合计 每单位 合计 每单位
内饰
地板覆盖物 4 年 $2,340 $40 $474 $8
电器 9 年 1,532 26 587 10
绘画 — — — 1,641 28
橱柜/台面 8 年 168 3 — —
其他 8 年 2,202 38 1,391 24
外饰
绘画 5 年 38 1 — —
木工 10 年 117 2 — —
园林绿化 5 年 522 9 3,693 63
屋面 10 年 1,244 21 261 4
场地排水 10 年 107 2 — —
击剑/楼梯 10 年 251 4 — —
其他(b)
7 年 2,711 47 4,780 82
公共区域
Mech.，Elec.，Plumbing 9 年 4,001 69 3,474 60
停车/铺路 5 年 134 2 — —
游泳池/运动/设施 6 年 783 13 450 8
经常性共计（c）
$16,150  $277  $16,751  $287 
加权平均公寓住宅 58,366 58,366
非经常性和增加收入的资本化支出（d）
$218 
重新定位支出（e）
10 年 $21,455  $37,707 
重新定位的公寓住宅 569

（a）截至二零二六年三月三十一日止三个月的资本化开支加权平均使用年期。
（b）部分包括以下项目：场地/建筑物维修、砖石/石膏、一般条件。
（c）必要的资本支出，以帮助维护我们社区的价值并维护其功能。
（d）主要由非经常性或一次性增加的资本支出组成，例如我们的智能接入解决方案、LED照明计划和其他非常规项目。
（e）表示截至2026年3月31日止三个月的资本支出，用于公寓单元翻新，旨在将这些资产重新定位，以提高各自市场的租金水平。
20

卡姆登 非公认会计原则财务措施
定义&和解
（单位：千，每股金额除外）
（未经审计）

本文件包含管理层认为对评估权益型REIT业绩有用的某些非公认会计准则财务指标。Camden对非GAAP财务指标的定义和计算可能与其他REITs使用的定义和计算不同，因此可能无法进行比较。非美国通用会计准则财务指标不应被视为替代净收入作为我们经营业绩的指标，或替代经营活动提供的净现金作为衡量我们流动性的指标。

FFO

美国全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）目前将FFO定义为净收入（按照美国普遍接受的会计原则（“GAAP”）计算，不包括与房地产相关的折旧和摊销、出售某些房地产资产的损益、控制权变更的损益、当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值下降时某些房地产资产和对实体的投资的减值减记，以及为在相同基础上反映FFO的未合并合资企业的调整。我们对稀释FFO的计算还假设所有潜在稀释证券的转换，包括某些可转换为普通股的非控制性权益。我们认为FFO是对经营业绩的适当补充衡量，因为通过排除房地产处置损益、某些房地产资产的减值减记以及折旧，FFO可以帮助比较一家公司的房地产投资在不同时期之间或对不同公司的经营业绩。

核心FFO

核心FFO表示FFO为针对非核心调整的进一步调整。我们认为核心FFO是一种有用的经营业绩补充衡量标准，因为它排除了某些项目，这些项目本质上不是期间可比项目，因此往往会模糊实际经营业绩。我们对核心FFO的定义可能与其他REITs不同，无法保证我们计算这一衡量标准的基础与其他REITs具有可比性。

核心调整FFO

除了FFO & Core FFO，我们计算Core Adjusted FFO（“Core AFFO”）作为运营绩效的补充衡量标准。核心AFFO是利用核心FFO减去经常性资本支出计算得出的，这对于帮助维护我们社区的功能的价值和维护功能是必要的。我们对经常性资本支出的定义可能与其他REITs不同，无法保证我们计算这一衡量标准的基础与其他REITs具有可比性。以下提供了FFO与核心FFO和核心AFFO的对账：

截至3月31日的三个月，
2026 2025
归属于普通股股东的净利润 $42,449 $38,822
不动产折旧摊销 146,390 146,168
分配给非控股权益的收益 1,925 1,945
出售经营物业收益 (67,878) —
运营资金 $122,886  $186,935 
加：伤亡相关费用
250 130
加：法律费用和和解
51,192 1,872
加：费用化的交易、开发、其他追求成本
1,842 881
加：投资损失
4,855 —
加：其他杂项 61 —
来自运营的核心资金 $181,086  $189,818 
减：经常性资本化支出 (16,150) (16,098)
来自运营的核心调整后资金 $164,936  $173,720 
已发行普通股加权平均数：
EPS摊薄 104,899 108,597
FFO/核心FFO/核心AFFO稀释 106,493 110,191





21

卡姆登 非公认会计原则财务措施
定义&和解
（单位：千，每股金额除外）
（未经审计）

每股FFO、核心FFO、核心AFFO对账
截至3月31日的三个月，
2026 2025
每股普通股总收益-摊薄 $0.40 $0.36
不动产折旧摊销 1.37 1.32
分配给非控股权益的收益 0.02 0.02
出售经营物业收益 (0.64) —
每普通股FFO-稀释 $1.15  $1.70 
加：伤亡相关费用 — —
加：法律费用和和解 0.48 0.01
加：费用化的交易、开发、其他追求成本 0.02 0.01
加：投资损失
0.05 —
加：其他杂项 — —
每股普通股核心FFO-稀释 $1.70  $1.72 
减：经常性资本化支出
(0.15) (0.14)
每股普通股核心AFFO-稀释 $1.55  $1.58 



预期FFO &核心FFO

预期FFO和核心FFO的计算方法与历史FFO和核心FFO一致，与预期每股普通股收益（EPS）相比，被认为是预期经营业绩的适当补充措施。提供的稀释后每股收益与预期FFO和每股稀释后预期核心FFO范围的对账如下：
2Q26 范围 2026 范围
低 高 低 高
每股普通股预期收益-摊薄 $0.13 $0.17 $0.51 $0.81
预计房地产折旧和摊销 1.48 1.48 6.01 6.01
分配给非控股权益的预期收益 0.02 0.02 0.08 0.08
出售经营物业的预期（收益） — — (0.65) (0.65)
预期每股FFO-摊薄 $1.63 $1.67 $5.95 $6.25
预期对FFO的调整 0.02 0.02 0.65 0.65
预期每股核心FFO-摊薄 $1.65 $1.69 $6.60 $6.90
注：本表包含前瞻性陈述。请参阅本文件第2页有关前瞻性陈述的段落。















22

卡姆登 非公认会计原则财务措施
定义&和解
（单位：千，每股金额除外）
（未经审计）

净营业收入（NOI）

公司将NOI定义为物业收入减去总物业费用。NOI在第11页的Property NOI schedule的组件中有更详细的介绍。公司认为NOI是经营业绩对净收入的适当补充衡量标准，因为它反映了我们社区的经营业绩，没有分配企业层面的物业管理间接费用或一般和行政成本。我们对NOI的定义可能与其他REITs不同，无法保证我们计算这一衡量标准的基础与其他REITs具有可比性。净收入与净营业收入的对账如下：

截至3月31日的三个月，
2026 2025
净收入 $44,374 $40,767
减：手续费及资管收入 (2,143) (2,487)
减：利息及其他收入 (253) (10)
减：递延补偿计划的损失/（收入） 1,159 (1,198)
加：物业管理费用 10,258 9,895
加：费用和资产管理费用 661 671
加：一般和行政费用 14,705 16,948
加：利息支出 37,359 33,790
加：折旧和摊销费用 150,000 149,252
加：递延补偿计划的（收益）/费用 (1,159) 1,198
加：其他营业外支出 60,905 1,760
减：出售经营性物业收益，包括土地 (68,100) —
加：所得税费用 938 559
NOI $248,704 $251,145
“同一物业”社区 $232,418 $234,073
非“同一物业”社区 13,612 8,995
开发和租赁社区 706 4
处置/其他 1,968 8,073
NOI $248,704 $251,145




























23

卡姆登 非公认会计原则财务措施
定义&和解
（单位：千，每股金额除外）
（未经审计）

EBITDA和调整后EBITDA

房地产利息、税项、折旧及摊销前利润（“EBITDA”）和调整后EBITDA是衡量我们财务业绩的补充指标。EBITDA是根据NAREIT采用的定义计算的，即利息、税项、折旧和摊销前利润加上或减去出售某些房地产资产的损失和收益，包括控制权变更的收益/损失，加上当减值直接归因于实体持有的可折旧房地产价值减少时，某些房地产资产和对实体的投资的减值减记，以及反映公司在未合并合资企业的EBITDA中所占份额的调整。

调整后的EBITDA代表对非核心项目进一步调整后的EBITDA。公司认为EBITDA和调整后EBITDA是经营业绩对净收入的适当补充衡量标准，因为它代表非现金折旧和债务成本之前的收入，不包括财产处置的收益或损失，以及某些房地产资产的减值减记。年化调整后EBITDA为当期报告的调整后EBITDA乘以季度业绩的4。净收入与EBITDA和调整后EBITDA的对账如下：
截至3月31日的三个月，
2026 2025
净收入 $44,374 $40,767
加：利息支出 37,359 33,790
加：折旧和摊销费用 150,000 149,252
加：所得税费用 938 559
减：出售经营性物业收益，包括土地 (68,100) —
EBITDA $164,571 $224,368
加：伤亡相关费用 250 130
加：法律费用和和解 51,192 1,872
加：费用化的交易、开发、其他追求成本 1,842 881
加：投资损失
4,855 —
加：其他杂项 61 —
调整后EBITDA $222,771 $227,251
年化调整后EBITDA $891,084 $909,004


净债务与年化调整后EBITDA之比

该公司认为，净债务与年化调整后EBITDA之比是评估资产负债表杠杆的适当补充衡量标准。净债务由公司定义为该期间总债务的平均每月余额，减去该期间现金和现金等价物的平均每月余额。下表对平均总债务与净债务进行了核对，并计算了以下期间与调整后EBITDA的比率：

净债务：
月均余额
截至3月31日的三个月，
2026 2025
无抵押应付票据 $3,906,874 $3,404,088
有担保应付票据 326,655 330,396
平均债务总额 4,233,529 3,734,484
减：平均现金及现金等价物 (14,504) (12,302)
净债务 $4,219,025 $3,722,182
净债务与年化调整后EBITDA之比：
截至3月31日的三个月，
2026 2025
净债务 $4,219,025 $3,722,182
年化调整后EBITDA 891,084 909,004
净债务与年化调整后EBITDA之比 4.7x 4.1x
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卡姆登 其他定义
（未经审计）

核心FFO：将FFO表示为未被视为我们核心业务运营一部分的项目的进一步调整，例如与伤亡相关的费用，扣除追偿、遣散费、法律费用和和解，扣除追偿、债务提前退休损失、费用化交易、开发和其他追求成本、高于/低于市场租赁摊销净额、宣传捐款和杂项收入/费用调整。
发展社区：正在开发或近期开发的非稳态小区，不包括持有待售物业。
有效混合租赁费率：同一物业的平均变化合并新租约和续租率与有效时的到期租赁率，无论租期如何。有效混合租赁费率是实现的有效新租赁费率和有效续租费率的加权平均数。
有效新租金率：无论租赁期限如何，相同物业新租赁费率与有效时到期租赁费率的平均变化。
有效续费率：无论租期如何，生效时相同物业续订率与到期租赁率的平均变化。
设押不动产资产：受抵押、信托契据、留置权、质押、担保权益、担保协议或任何种类的产权负担约束的资产。
总营业额：该期间的居民搬迁总数按年计算占公寓总房屋的百分比。
租赁社区：处于招租过程中、尚未达到稳定入住水平的非稳定小区。
净债务：期间总债务的月均余额，减去期间现金及现金等价物的月均余额。
净营业额：不包括现场转移和转移到其他卡姆登社区的总居民迁出期间年化占公寓总房屋的百分比。
非核心调整：项目不被视为我们核心业务运营的一部分。记入一般和行政费用的项目一般包括遣散费、法律费用和和解费，扣除追回款，以及费用化的交易、开发和其他追索费用。记入财产管理费用的项目可能包括宣传捐款。记入利息和其他收入的项目可能包括杂项收入/费用调整。记入物业收入的项目可能包括高于/低于市场租赁摊销净额。记入财产费用的项目一般包括与伤亡有关的费用，扣除追回款，可能包括与遣散费有关的费用。其他营业外支出包括某些诉讼和解和其他相关诉讼事项，以及投资费用。

非经常性&收入增强资本化支出：主要由非经常性或一次性增加的资本支出组成，如智能接入解决方案、LED照明方案和其他非常规项目。
非同一物业社区：自2025年1月1日以来未拥有或稳定的稳定社区，包括重建中的社区，不包括持有待售物业。
入住率：期间实际居住的公寓住宅数量除以公寓住宅总量。
运营社区：全资小区，不含在建小区。
经常性资本支出：必要的资本支出，以帮助维护我们社区的价值并维护其功能。
重建社区：具有资本支出的社区，通过广泛的单元、外部建筑、公共区域和便利设施升级来改善现金流和竞争地位。
重新定位支出：用于公寓单元翻新的资本支出，包括厨房和浴室升级或其他新便利设施，旨在为各自市场的更高租金水平定位资产。
同物业社区：由公司全资拥有并自2025年1月1日起稳定的社区，不包括重建中的社区和持有待售物业。
稳定社区：前30天入住率达到并保持在90%或以上的社区。
未设押不动产资产：资产不受任何抵押、信托契据、留置权、质押、担保权益、担保协议或任何种类的产权负担。
加权平均月租率：租赁到位和空置单位的租金利率按市场价格在失去租赁和特许权后，但在空置和坏账前。
加权平均每月每户住宅收入：每月报告的收入除以该期间的平均居住房屋。
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卡姆登 其他数据

（未经审计）
股票代号： CPT
交易所交易： 纽约证券交易所
纽约证券交易所德州
无担保债务评级： 高级债 展望 商业票据
惠誉 A- 稳定 不适用
穆迪 A3 稳定 P-2
标准普尔 A- 稳定 A-2
预计未来日期： 26年第2季度 26年第3季度 26年第4季度 第一季度' 27
收益发布&电话会议 7月下旬 11月初 2月初 五月初
股息信息-普通股： 26年第一季度
申报日期 2/5/2026
记录日期 3/31/2026
付款日期 4/17/2026
每股分派 $1.06

投资者关系数据：
卡姆登不向股东发送季度报告，但应要求提供10-Q、收益发布和补充数据。
投资者关系：近期新闻稿，10-Q，10-K，其他信息，请致电（713）354-2787。
要访问Camden的季度电话会议，请访问我们的网站camdenliving.com。

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