Service Properties Trust 2023年第四季度财务业绩和补充信息2024年2月28日附件 99.2The Royal Sonesta Chicago Downtown Chicago，IL
2季度业绩目录Service Properties Trust公布2023年第四季度财务业绩......................................................................................................................................................................................4 2023年第四季度亮点....................................................................................................................................................................................................5财务关键财务数据................................................................................................................................................................................................................................................7合并损益表（亏损）.......................................................................................................................................................................................................................8合并资产负债表................................................................................................................................................................................9债务摘要....................................................................................................................................................................................................10债务到期时间表.......................................................................................................................................................................................11杠杆比率，覆盖率和公共债务契约......................................................................................................................................................12资本支出和受限制现金活动......................................................................................................................................................................................................13物业收购和处置......................................................................................................................................................................................................................................14投资组合信息投资组合摘要....................................................................................................................................................................................................................................................16按行业划分的合并投资组合多元化.......................................................................................................................................................17按地域多元化划分的合并投资组合....................................................................................................................................................................................18按品牌划分的酒店投资组合........................................................................................................................................................................................................................................ 19按服务水平划分的酒店经营统计-可比酒店-截至2023年12月31日止三个月...................................................................。2023年...................................................................................................22按服务水平划分的酒店经营统计-所有酒店-截至12月31日止年度， 2023......................................................................................23按品牌分列的净租赁组合......................................................................................................................................................................................................24按行业分列的净租赁组合.......................................................................................................................................................................................................................................25按租户分列的净租赁组合（前10名）.......................................................................................................................................................26净租赁组合-到期时间表.......................................................................................................................................................27净租赁组合-入住率摘要.......................................................................................................................28附录公司简介和研究覆盖.......................................................................................................................................................................................................................30治理信息.......................................................................................................................................................................31 FFO和常态化FFO的计算EBITDA和调整后EBITDA.......................................................................................................................................................33酒店EBITDA的计算和调节-可比酒店.......................................................................................................................................................34酒店EBITDA的计算和调节-所有酒店.......................................................................................................................................................................................35合并损益表附注以及FFO、正常化FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和酒店EBITDA的计算.......................................................................................................................................................................................................36非公认会计准则财务指标和某些定义....................................................................................................................................37关于前瞻性陈述的警告................................................................................................................................................................................................................................................39上证综指马萨诸塞州02458-1634 www.svcreit.com本演示文稿中的所有金额均未经审计。非GAAP财务指标与根据美国公认会计原则确定的金额的更多信息和对账显示在本演示文稿的附录中。有关本演示文稿中使用的术语，请参阅非GAAP财务指标和某些定义。
3返回目录季度业绩
4重回目录马萨诸塞州牛顿市（2024年2月28日）：Service Properties Trust（纳斯达克：SVC）今天公布了截至2023年12月31日的季度财务业绩。股息：SVC宣布向截至2024年1月22日收盘时登记在册的股东进行每股0.20美元的普通股季度分配。这笔分配于2024年2月15日支付。电话会议：将于美国东部时间2024年2月29日（星期四）上午10：00召开电话会议，讨论SVC第四季度业绩。电话会议可拨打（877）329-3720或（412）317-5434（如果从美国和加拿大境外拨打）；不需要密码。可拨打（412）317-0088重播一周；重播密码6475223。SVC网站www.svcreit.com上还将以仅收听模式提供电话会议的现场音频网络广播。电话会议结束后，存档的网络广播将可在SVC的网站上重播。未经SVC事先书面同意，严禁以任何方式对SVC第四季度电话会议进行转录、录音和转播。关于Service Properties Trust：Service Properties Trust（纳斯达克：SVC）是一家房地产投资信托基金，简称REIT，拥有超过110亿美元的投资于两个资产类别：酒店和以服务为重点的零售净租赁物业。截至2023年12月31日，SVC在美国各地以及波多黎各和加拿大拥有221家酒店，客房数量超过3.7万间，其中大部分为长期住宿和精选服务。截至2023年12月31日，SVC还在全美拥有752处以服务为重点的零售净租赁物业，总面积约为1330万平方英尺。SVC由The RMR Group（纳斯达克：RMR）管理，该公司是一家另类资产管理公司，截至2023年12月31日，其管理的资产超过410亿美元，在购买、销售、融资和运营商业房地产方面拥有超过35年的机构经验。SVC总部位于马萨诸塞州牛顿市。欲了解更多信息，请访问www.svcreit.com。Service Properties Trust公布2023年第四季度财务业绩“SVC本季度的RevPAR表现符合我们的预期，并受到各种酒店装修活动的影响。我们预计，整个2024年投资组合的翻新活动将增加，我们认为，随着时间的推移，这将带来持续的运营改善。我们的净租赁投资组合继续提供由我们的TA租赁引领的可靠现金流，TA租赁由BP的投资级评级公司提供担保。在本季度为所有2024年到期债务进行再融资，同时保持强劲的流动性头寸后，我们已准备好通过战略资本项目执行我们对酒店进行再投资的计划。”Todd Hargreaves，总裁兼首席投资官
5重返目录2023年第四季度亮点财务业绩•净亏损4330万美元，即每股普通股（0.26）美元。•标准化FFO为5000万美元，即每股普通股0.30美元。•调整后EBITDA为1.412亿美元。投资组合更新•可比酒店RevPAR为78.30美元。•可比酒店EBITDA为4230万美元。•截至2023年12月31日，净租赁占用率为97.1%。•净租赁租金覆盖率为2.46倍。投资活动•出售九处净租赁物业，总面积为118,793平方英尺，总销售价格为880万美元，不包括关闭费用。•自2024年1月1日以来，SVC已出售1处净租赁物业，面积为4,100平方英尺，销售价格为25.7万美元，不包括关闭费用。•截至2024年2月22日，SVC已签订协议，出售一家拥有84间钥匙的酒店，销售价格为330万美元，不包括关闭成本和四处净租赁物业，总面积为55,276平方英尺，总销售价格为310万美元，不包括关闭成本。融资活动• 2023年11月，SVC发行了本金总额为10.00亿美元、利率为8.625%的优先担保票据。这些票据由70家旅行中心担保。扣除初始购买者折扣和发行成本后，此次发行的净收益为9.675亿美元。• 2023年12月，SVC按面值赎回了2024年到期的全部12亿美元高级无担保票据。SVC用上述发行优先担保票据的收益和手头现金为这些赎回提供资金。
6返回目录财务
7截至12/31/20239/30/20236/30/20233/31/202312/31/2022选定损益表数据：总收入$ 444,050 $ 496,825 $ 503,779 $ 429,209 $ 455,219净（亏损）收入$（43,323）$（4,128）$（11,278）$ 25,950 $（31,409）FFO $ 51,316 $ 91,731 $ 93,751 $ 35,894 $ 73,128正常化FFO $ 50,036 $ 92,109 $ 95,127 $ 37,146 $ 73,266调整后EBITDA $ 141,154 $ 175,328 $ 185,324 $ 116,841 $ 150,534每普通股数据（基本和摊薄）：净（亏损）收入$（0.26）$（0.03）$（0.07）$ 0.16 $（0.19）FFO $ 0.31 $ 0.56 $ 0.57 $ 0.22 $ 0.44正常化FFO $ 0.30 $ 0.56 $ 0.58 $ 0.23 $ 0.44股息数据：期间每股支付的年化股息$ 0.80 $ 0.80 $ 0.80 $ 0.80 $ 0.80 $ 0.80年化股息收益率（期末）9.4% 10.4% 9.2% 8.0% 11.0%年化正常化FFO派息率66.7% 35.7% 34.5% 87.0% 45.5%精选资产负债表数据：总资产$ 10,537，913 $10,733，398美元10,715，669美元10,505，429美元10,458，324美元总资产7,356，116美元7,604，311美元7,649，651美元7,482，166美元7,488，191总负债6,129，983美元6,302，361美元6,310，576美元6,100，261美元6,099，399股东权益总额1,226，133美元1,301，950美元1,339，075美元1,381，905美元1,388，792美元（以千美元计，每股数据除外）关键财务数据Sonesta ES Suites Fort Lauderdale，FL截至12/31/2023资本化：普通股总数（期末）165,769，595收盘价（期末）8.54美元股票市值（期末）1,415，672美元债务（本金余额）5,633，569总市值7,049，241美元流动性：现金和现金等价物180,119美元有担保循环信贷额度下的可用借款（1）650,000总流动性830,119美元（1）SVC循环信贷额度下的可用性取决于满足抵押品财产的持续最低绩效和市场价值，满足某些金融契约和其他信贷额度条件。
8返回目录截至12月31日的三个月、截至2023年12月31日的年度202220232022收入：酒店运营收入（1）343,385美元350,501美元1,478，034美元1,467，344租金收入（2）100,665104，718395,829395，667总收入444,050455，2191,873，8631,863，011费用：酒店运营费用（1）（3）297,488293，5541,223，9061,227，357净租赁运营费用4,5844，01517,66313，176折旧和摊销94,95294，961384,060401，108一般和行政11,2178，66045,39744，404交易相关成本（4）（3，净额（5）271,2699，54410,989费用总额404,712402，4591,678，9471,698，954出售房地产收益净额（6）1,2803，58343,23947，818（亏损）股本证券收益净额——（10,841）48,837（8,104）利息收入9,09964420，9793,379利息费用（包括债务发行成本摊销、折溢价7,066美元、3,846美元、25,710美元和19,375美元，分别）（89,979）（77,891）（336,342）（341,795）债务提前清偿损失（7）（1,242）—（1,524）（791）所得税前收益损失和被投资方收益（损失）中的权益（41,504）（31,745）（29,895）（135,436）所得税收益7231,7571，498 199被投资方收益（损失）中的权益（2,542）（1,421）（4,382）2,856净亏损$（43,323）$（31,409）$（32,779）$（132,381）加权平均已发行普通股（基本和稀释）165,154164，862164,988164，738每普通股净亏损（基本和稀释每股数据除外）合并损益表（亏损）见第36页附注。
9返回目录合并资产负债表2023年12月31日2022资产不动产：土地$ 1,972，145 $ 1,902，587建筑物、装修和设备7,814，1927,658，282不动产总额，毛额9,786，3379,560，869累计折旧（3,181，797）（2,970，133）不动产总额，净额6,604，5406,590，736取得的不动产租赁和其他无形资产净额130,622252，357持有待售资产10,500121，905现金及现金等价物180,11938，369受限制现金17,7117，051权益法投资113,304112，617权益证券投资— 53,055应收关联人款6,37635，033其他资产，净额292,944277，068总资产$ 7,356，116 $ 7,488，191负债和股东权益循环信贷额度$ — $ —优先有担保票据，净额968,017 —优先无担保票据，净额3,993，3275,655，530应付抵押票据，净额558,876 —应付账款和其他负债587,005425，960应付关联人款22,75817，909负债总额6,129，9836,099，399承诺和或有事项股东权益：实益权益普通股，面值0.01美元；授权200,000，000股；已发行和流通股165,769，595和165,452，566股，分别为1,6581，655追加实收资本4,557，4734,554，861累计其他综合收益2,3182，383累计净收益2,470，5002,503，279累计共同分配（5,805，816）（5,673，386）股东权益总额1,226，1331,388，792总负债和股东权益$ 7,356，116 $ 7,488，191（单位：千美元，每股数据除外）Sonesta Irvine Irvine，加利福尼亚州
10返回目录（1）SVC需要按SOFR加溢价的利率支付利息，截至2023年12月31日，该利率为每年250个基点。SVC还根据其循环信贷额度下的未偿金额每年支付20至30个基点的未使用承诺费。在支付延期费并满足某些其他条件的情况下，SVC可以将其信贷额度的到期日再延长两个六个月期限。（2）SVC已为其若干拥有物业的附属公司提供股权质押，并为被质押的附属公司拥有的69处物业提供第一抵押留置权，以担保其在管辖其信贷融资的信贷协议项下的义务。（3）这些票据由308处净租赁物业作抵押，可在预期到期日前24个月免罚金提前偿还。（4）这些票据由根据两份主租约出租给America Inc.（TA）的TravelCenters的70个旅行中心提供担保。（5）这些票据由SVC的某些子公司提供担保。（6）SVC截至2023年12月31日的总债务5520,220美元的账面价值已扣除未摊销的折扣和溢价以及某些发行费用，总额为113,349美元。按年到期的加权平均本金期限至利率余额日到期日浮动利率债务：650,000美元循环信贷额度（1）（2）7.880% $ — 6/29/27 $ — 3.5有担保固定利率债务：净租赁抵押票据（3）5.600% 608,5692/10/28600,5764.12031年到期的优先有担保票据（4）（5）8.625% 1,000，00011/15/311,000，0007.9小计/加权平均7.481% 1,608，5691,600，5766.5无担保固定利率债务：2025年到期的优先无担保票据4.500% 350,0003/15/25350,0001.2 2025年到期的优先无担保票据（5）7.500% 800,0009/15/25800,0001.7 2026年到期的优先无担保票据5.250% 350,0002/15/26350,0002.1于2026年到期的高级无抵押票据4.750% 450,00010/1/26450,0002.8于2027年到期的高级无抵押票据4.950% 400,0002/15/27400,0003.1于2027年到期的高级无抵押票据（5）5.500% 450,00012/15/27450,0004.0于2028年到期的高级无抵押票据3.950% 400,0001/15/28400,0004.0于2029年到期的高级无抵押票据4.950% 425,00010/1/29425,0005.8于2030年到期的高级无抵押票据4.375% 400,0002/15/30400,0006.1小计/加权平均5.326% 4,025，0004,025，0003.3合计/加权平均（6）5.941% $ 5,633，569 $ 5,625，572023年（千美元）
11返回目录1,150，000美元800,000美元850,000美元400,000美元425,000美元400,000美元1,958美元1,958美元1,958美元1,958美元1,958美元1,958美元600,737美元1,000，000美元无担保固定利率债务有担保固定利率债务循环信贷融资20242025202620272028202920302031美元0美元250,000美元500,000美元750,000美元1,000，000美元1,250，000美元截至2023年12月31日的债务到期时间表（1）（1）SVC的净租赁抵押票据正在部分摊销，到期时需要气球付款。这些票据可在预期到期日前24个月提前预付，不收取违约金。（2）截至2023年12月31日，SVC在其65万美元的循环信贷额度下没有未偿金额。（2）（单位：千美元）1093 Blowing Rock Road Boone，NC担保vs.无担保债务担保28.6%无担保71.4%
12截至12/31/20239/30/20236/30/20233/31/202312/31/2022杠杆比率：净负债/总总资产51.8% 50.2% 50.2% 53.6% 54.1%净负债/房地产资产及现金账面总值及现金等价物54.7% 53.1% 53.1% 57.9% 56.4%有担保债务/总资产21.7% 7.9% 8.1% 8.2% ——%浮动利率债务/净债务——% ——% ——% ——%覆盖率：滚动四个季度调整后EBITDA/滚动四个季度利息支出1.8x 1.9x 1.9x 1.9x 1.7x净债务/滚动四个季度调整后EBITDA 8.8x 8.6x 8.6x 9.0x 9.5x截至及截至12/31/20239/30/20236/30/20233/31/202312/31/2022优先票据债务契约：维持契约：未设押资产/无担保债务总额-所需最低150% 183.2% 163.2% 163.9% 157.1% 159.1%发生契约：债务总额/调整后总资产-允许最高60.0% 52.4% 53.2% 53.1% 54.8% 53.6%有担保债务/调整后总资产-允许最高40.0% 15.0% 5.6% 5.6% 5.8% —%可获得综合收益偿债/偿债-要求最低1.50x 1.79x 2.02x 1.97x 1.90x 1.85x杠杆比率、覆盖率和债务契约Sonesta Philadelphia Rittenhouse Square Philadelphia，PA
13截至12/31/20239/30/20236/30/20233/31/202312/31/2022资本支出：酒店资本改善和FF & E储备资金（1）105,289美元63,948美元41,043美元21,773美元36,629净租赁资本改善4997691,704505170租赁相关成本2382671167102资本改善和FF & E储备资金总额106,026美元64,984美元42,758美元22,345美元36,901美元截至截至12/31/2023/9/30/20236/30/20233/31/202312/31/2022受限制现金：受限制现金总额（期初）$ 17,366 $ 15,758 $ 15,220 $ 7,051 $ 10,891管理人存入FF & E Reserve的存款1,3681，8251,7391，9232,598由FF & E Reserve（1,465）（902）（1,481）（1,558）（1,024）净租赁抵押票据租金收取账户活动，净额4426882685,867 —净租赁抵押票据流动性储备活动，净额——（3）122,000 —从循环信贷融资抵押账户提取的资产出售收益，净额————（63）（5414）受限制现金总额（期末）17711美元17366美元15758美元15220美元7051美元（1）包括SVC资助到其FF & E准备金的金额以及直接偿还给其酒店管理人员的资本支出金额。（单位：千美元）资本支出和受限现金活动Royal Sonesta Kaua'i Resort Lihue，HI
14返回目录收购：季度收购物业物业类型品牌位置房间或套房购买价格（1）每间客房或套房的平均购买价格2023年第二季度1酒店Sonesta FL 250 $ 165,400 $ 662处置：季度处置物业物业类型品牌位置房间或套房/平方英尺销售价格（1）每间客房或套房的平均销售价格/平方英尺2023年第一季度1酒店Sonesta Select MD 152 $ 5,350 $ 351酒店Sonesta NJ 21914,580673酒店Residence Inn NY，PA，NC 342290188513 Hotel Courtyard Various 1,813108，28260 Q2 20232 Net Lease vacant OH 2,384620260 Q3 20232 Net Lease various GA，SC 39,1333，72595 Q4 20239 Net Lease vacant various 118,7938，75074 Q1 2024 1 Net Lease vacant IL 4,10025763322，526/164,410 $ 170,582 $ 62/$ 81自2023年1月1日以来的财产收购和处置（千美元）（1）表示现金购买或出售价格（如适用），不包括与结账相关的成本。Nautilus Sonesta佛罗里达州迈阿密海滩
15RETURN to Table of Contents Portfolio Information
16返回目录投资组合构成净租赁44.5%酒店55.5%物业数量酒店物业221酒店房间数量37,777净租赁物业752净租赁平方英尺13,341，172总物业973平均酒店物业规模171房间平均净租赁物业规模17,741平方英尺投资多元化事实酒店6,311，013美元租户/运营商179净租赁物业5,062，695品牌146总投资11,373，708美元行业22州46地理多元化加利福尼亚州 12% TX 8% IL 6% FL 6% GA 6% AZ 4% OH 4% LA 3% PA 3% MO 3%其他45%（36个州，DC，PR，ON）截至2023年12月31日的投资组合摘要（单位：千美元）（1）基于投资。（1）（1）Sonesta劳德代尔堡海滩佛罗里达州劳德代尔堡
17返回目录行业物业数量房间/平方英尺投资占总投资百分比1。酒店22137,777 $ 6,311，01355.5% 2。旅游中心1795,113，3743,315，81529.2% 3。餐厅-快速服务211705,566285，8962.5% 4。健康和健身13873,258186，3651.6% 5。餐厅-休闲餐饮52402,934186，1841.6% 6。电影院16831,344149，3451.3% 7。杂货店191,020，819129,1521.1% 8。家居用品及休闲20700,906121，1281.1% 9。汽车设备及服务64463,492107，0540.9% 10。医疗、牙科诊所70372,171104，0420.9% 11。汽车经销商8177,43362，656 0.6% 12。娱乐4199,85361，4360.5% 13。日用百货4381,19355，4570.5% 14。教育服务8213,75554，7590.5% 15。建筑材料29465,28333，4640.3% 16。洗车650,83130，7980.3% 17。杂项制造业5538,93224，1560.2% 18。体育用品3120,84717，7420.2% 19。药店药店658,04817，1110.2% 20。法律服务525,42911，3620.1% 21。一元店327,5932，971—% 22。其他5139,42327，2440.2% 23。空缺22458,68878，5580.7%总计97337,777/13,341，172 $ 11,373，708100.0%截至2023年12月31日按行业分类的综合投资组合多样化（千美元）TA Express Statesboro，GA
18RETURN to Table of Contents Investments State Total Property Count Hotel Count Net Lease Count Total % of Total Hotel Hotel % of Total Net Lease Net Lease % of Total Net Lease Net Lease % of Total California 583622 $ 1,408，70312.4% $ 1,135，63818.0% $ 273,0655.4% Texas 752055885,1657.8% 373,0855.9% 512,08010.1% Illinois 661056708,8586.2% 418,3486.6% 290,5105.7% Florida 581246701,6006.2% 455,3617.2% 246,2394.9% Georgia 891673678,9626.0% 409,3886.5% 269,5745。391425479,5544.2% 230,9843.7% 248,5704.9%俄亥俄州44539452,8894.0% 123,2642.0% 329,6256.5%路易斯安那州15312382,2683.4% 250,5634.0% 131,7052.6%宾夕法尼亚州33528339,1663.0% 135,0502.1% 204,1164.0%密苏里州29425286,418 2.5% 157,2682.5% 129,1502.6% Top 10 5061253816,323，58355.7% 3,688，94958.5% 2,634，63452.0% Other（1）467963715,050，12544.3% 2,622，06441.5% 2,428，06148.0% Total 973221752 $ 11,373，708100.0% $ 6,311，013100.0% $ 5,062，695100.0%（1）由36个州、哥伦比亚特区、波多黎各和加拿大安大略省的房产组成，平均每处房产投资10,814美元。截至2023年12月31日按地域多元化划分的综合投资组合（单位：千美元）亚利桑那州凤凰城机场丽笙酒店
19返回目录品牌服务水平连锁规模酒店数量占酒店总数百分比房间或套房数量占房间或套房总数量百分比投资占酒店总投资投资百分比每间客房Or Suite Royal Sonesta Hotels ® Full Service Upper Upscale 177.7% 5,66315.0% $ 1,900，38030.0% $ 335,578 Sonesta Hotels & Resorts ® Full Service Upscale 2310.4% 7,39919.6% 1,355，99121.5% 183,267 Sonesta ES Suites ® Extended Stay Upper Midscale 6027.0% 7,64320.3% 1,125，25417.8% 147,227 Sonesta Select ® Select Service Upscale 4419.9% 6,42717.0% 693,5201.0% 107,907 Sonesta Simply Suites ® Extended Stay Midscale 5123.1% 6,46417.1% 592,3999.4% 91,646 Hyatt Place ® Select Service Upscale 17139,698 Radisson ® Hotels & Resorts全套服务高档52.3% 1,1493.0% 170,8002.7% 148,651 Crowne Plaza ®全套服务高档10.5% 4951.3% 124,2762.0% 251,063 Country Inn & Suites ® by Radisson全套服务中高档31.4% 4301.1% 54,0490.9% 125,695 Total/average hotels 221100.0% 37,777100.0% $ 6,311，013100.0% $ 167,060截至2023年12月31日按品牌划分的酒店组合（以千美元计，每间客房或套房数据除外）
20截至12月31日止三个月、截至12月31日止三个月、截至12月31日止三个月、截至12月31日止三个月、品牌服务水平酒店数量房间数量OR Suites 20232022 Change 20232022 Change 20232022 Change Sonesta Hotels & Resorts ® Full Service 227,14956.6% 58.6%（2.0）pts $ 147.22 $ 143.90 2.3% $ 83.33 $ 84.33（1.2）% Royal Sonesta Hotels ® Full Service 175,66353.0% 51.3% 1.7 pts 234.48 235.75（0.5）% 124.27 120.94 2.8% Radisson ® Hotels & Resorts Full Service 51,14955.6% 63.0%（7.4）pts 138.71 129.80 6.9% 77.12 81.77（5.7）% Crowne Plaza ® Full Service 149552.2% 53.8%（1.6）pts 142.45 137.10 3.9% 74.3673.76 0.8%丽笙Country Inn & Suites ® by Radisson Full Service 343056.5% 55.1% 1.4 pts 127.43 131.31（3.0）% 72.0072.35（0.5）% Full Service Total/Average 4814,88655.0% 55.8%（0.8）pts 177.76 174.48 1.9% 97.77 97.36 0.4% Sonesta Select ® Select Service 446,42751.2% 50.2% 1.0 pts 114.36 115.17（0.7）% 58.5557.82 1.3% Hyatt Place ® Select Service 172,1075 2.5% 65.1%（12.6）pts 114.59 119.04（3.7）% 60.16 77.50（22.4）% Select Service Total/Average 618,53451.5% 53.8%（2.3）pts 114.42116.33（1.6）% 58.9362.59（5.8）% Sonesta ES Suites ® Extended Stay 607,64363.7% 65.1%（1.4）pts 123.94 126.84（2.3）% 78.958 2.57（4.4）% Sonesta Simply Suites ® Extended Stay 506,366663.8% 66.5%（2.7）pts 90.58 90.15 0.5% 57.7 959.95（3.6）% Extended Stay合计/平均11014,00963.7% 65.7%（2.0）pts 108.77 110.09（1.2）% 69.2972.33（4.2）% 21937,42957.5% 59.1%（1.6）pts $ 136.18 $ 135.50 0.5% $ 78.30 $ 80.08（2.2）%按服务水平划分的酒店运营统计-可比酒店所提供的所有运营数据均基于SVC的管理人员提供的所示期间的运营结果。SVC没有独立核实其管理人的经营数据。
21RETURN to Table of Contents Occupancy ADR RevPAR截至12月31日的年度，截至12月31日的年度，截至12月31日的年度，品牌服务水平酒店数量房间数量OR Suites 20232022 Change 20232022 Change 20232022 Change Sonesta Hotels & Resorts ® Full Service 227,1496 2.4% 60.4% 2.0pts $ 152.48 $ 150.40 1.4% $ 95.15 $ 90.84 4.7% Royal Sonesta Hotels ® Full Service 175,66356.5% 52.2% 4.3pts 237.63236.07 0.7% 134.26 123.239.0% Radisson ® Hotels & Resorts Full Service 51,1496 2.5% 64.1%（1.6）pts 146.45 133.599.6% 91.5385.6 36.9% Crowne Plaza ® Full Service 149560.6% 54.4% 6.2 pts 141.30 132.276.8% 85.6371.95 19.0%Country Inn & Suites ® by Radisson Full Service 343065.9% 62.8% 3.1 pts 137.17 136.92 0.2% 90.4085.99 5.1% Full Service Total/Average 4814,88660.2% 57.4% 2.8 pts 181.71 177.85 2.2% 109.39 102.097.2% Sonesta Select ® Select Service 446,42754.9% 51.6% 3.3 pts 118.45 117.76 0.6% 65.03 60.76 7.0% Hyatt Place ® Select Service 172,10765.3% 67.4%（2.1）pts 122.23 119.00 2.7% 79.82 80.21（0.5）% Select Service Total/Average 618,53457.5% 55.5% 2.0 pts 119.51118.13 1.2% 68.7 265.56 4.8% Sonesta ES Suites ® Extended Stay 607,64367.8% 69.3%（1.5）pts 128.33 124.90 2.7% 87.01 86.56 0.5% Sonesta Simply Suites ® Extended Stay 506,36668.5% 71.2%（2.7）pts 90.6386.185.2% 62.0861.36 1.2% Extended Stay总计/平均11014,00968.1% 70.2%（2.1）pts 111.17 107.21 3.7% 75.7 175.26 0.6% 21937,42962.6% 61.7% 0.9 pts $ 139.86 $ 135.36 3.3% $ 87.55 $ 83.5 24.8%按服务水平分列的酒店运营统计-可比酒店所提供的所有运营数据均基于SVC的管理人员提供的所示期间的运营结果。SVC没有独立核实其管理人的经营数据。
22RETURN to Table of Contents Occupancy ADR RevPAR截至12月31日止三个月、截至12月31日止三个月、截至12月31日止三个月、品牌服务水平酒店数量房间数量OR Suites 20232022 Change 20232022 Change 20232022 Change Sonesta Hotels & Resorts ® Full Service 237,39957.0% 58.5%（1.5）pts $ 152.57 $ 150.66 1.3% $ 86.96 $ 88.14（1.3）% Royal Sonesta Hotels ® Full Service 175,66353.0% 51.3% 1.7 pts 234.48 235.75（0.5）% 124.27 120.94 2.8% Radisson ® Hotels & Resorts Full Service 51,14955.6% 63.0%（7.4）pts 138.71 129.80 6.9% 77.12 81.77（5.7）% Crowne Plaza ® Full Service 149552.2% 53.8%（1.6）pts 142.45 137.10 3.9% 74.3673.76 0.8%丽笙Country Inn & Suites ® by Radisson Full Service 343056.5% 55.1% 1.4 pts 127.43 131.31（3.0）% 72.0072.35（0.5）% Full Service Total/Average 4915,13655.2% 55.8%（0.6）pts 179.85 177.40 1.4% 99.28 98.99 0.3% Sonesta Select ® Select Service 446,42751.2% 50.2% 1.0 pts 114.36 115.17（0.7）% 58.5557.82 1.3% Hyatt Place ® Select Service 172,1075 2.5% 65.1%（12.6）pts 114.59 119.04（3.7）% 60.16 77.50（22.4）% Select Service Total/Average 618,53451.5% 53.8%（2.3）pts 114.42116.33（1.6）% 58.9362.59（5.8）% Sonesta ES Suites ® Extended Stay 607,64363.7% 65.1%（1.4）pts 123.94 126.84（2.3）% 78.958 2.57（4.4）% Sonesta Simply Suites ® Extended Stay 516,46463.2% 65.9%（2.7）pts 90.58 90.15 0.5% 57.2559.41（3.6）% Extended Stay合计/平均11114,10763.4% 65.4%（2.0）pts 108.77 110.09（1.2）% 68.96 72.00（4.2）% 22137,77757.4% 59.0%（1.6）pts $ 137.31 $ 136.84 0.3% $ 78.82 $ 80.74（2.4）%按服务水平划分的酒店运营统计-所有酒店（1）所提供的所有运营数据均基于SVC的管理人员提供的所示期间的运营结果。SVC没有独立核实其管理人的经营数据。（1）包括截至2023年12月31日拥有的所有酒店的业绩。
23RETURN to Table of Contents Occupancy ADR RevPAR截至12月31日止年度、截至12月31日止年度、截至12月31日止年度，品牌服务水平酒店数量房间数量OR Suites 20232022 Change 20232022 Change 20232022 Change Sonesta Hotels & Resorts ® Full Service 237,39962.5% 60.4% 2.1 pts $ 157.60 $ 158.00（0.3）% $ 98.50 $ 95.43 3.2% Royal Sonesta Hotels ® Full Service 175,66356.5% 52.2% 4.3 pts 237.63 236.07 0.7% 134.26 123.239.0% Radisson ® Hotels & Resorts Full Service 51,1496 2.5% 64.1%（1.6）pts 146.45 133.599.6% 91.5385.6 36.9% Crowne Plaza ® Full Service 149560.6% 54.4% 6.2 pts 141.30 132.276.8% 85.6371.95 19.0%丽笙Country Inn & Suites ® by Radisson Full Service 343065.9% 62.8% 3.1 pts 137.17 136.92 0.2% 90.4085.99 5.1% Full Service Total/Average 4915,13660.3% 57.4% 2.9 pts 183.77 181.21 1.4% 110.81 104.0 16.5% Sonesta Select ® Select Service 446,42754.9% 51.6% 3.3 pts 118.45 117.76 0.6% 65.03 60.76 7.0% Hyatt Place ® Select Service 172,10765.3% 67.4%（2.1）pts 122.23 119.00 2.7% 79.82 80.21（0.5）% Select Service Total/Average 618,53457.5% 55.5% 2.0 pts 119.51118.13 1.2% 68.72 65.56 4.8% Sonesta ES Suites ® Extended Stay 607,64367.8% 69.3%（1.5）pts 128.33 124.90 2.7% 87.01 86.56 0.5% Sonesta Simply Suites ® Extended Stay 516,46467.8% 70.4%（2.6）pts 90.6386.185.2% 61.45 60.67 1.3%全服务总额/平均11114,10767.8% 69.8%（2.0）pts 111.17 107.21 3.7% 75.37 74.83 0.7% 22137,77762.5% 61.6% 0.9 pts $ 140.94 $ 136.89 3.0% $ 88.09 $ 84.32 4.5%按服务水平分列的酒店运营统计-所有酒店（1）所提供的所有运营数据均基于SVC的管理人员提供的所示期间的运营结果。SVC没有独立核实其管理人的经营数据。（1）包括截至2023年12月31日拥有的所有酒店的业绩。不包括在所示期间出售的酒店的结果，并包括SVC收购之前一家酒店的数据。
24RETURN to Table of Contents品牌号物业面积平方英尺投资占总投资的百分比年化最低租金占总年化最低租金覆盖率的百分比1。TravelCenters of America Inc. 1323,697，503 $ 2,258，97744.6% $ 173,40246.6% 1.91x（1）2。石油停车中心441,367，8021,015，15620.1% 80,59821.6% 1.91x（1）3。大逃亡14542,66698，2421.9% 7,7112.1% 6.20x4。生活时间健身 3420,33592，6171.8% 5,7701.5% 2.35x5。Buehler's Fresh Foods 5502,72776，4691.5% 5,6571.5% 3.08x6。Heartland Dental 59234,27461，1201.2% 4,6991.3% 4.41x7。AMC影院6297,16667，0231.3% 4,4381.2% 1.61x8。快机油变动2383,82549，7241.0% 3,7171.0% 4.32x9。规范1063,49053，6731.1% 3,6931.0% 3.35x10。必胜客40167,36645，2850.9% 3,4220.9% 2.25x11。飞J旅广场348,06941，68 10.8% 3,2470.9% 5.02x12。美国汽车拍卖672,33838，3140.8% 3,2160.9% 7.09x13。车队农场1218,24837，8020.7% 2,7830.7% 2.23x14。Cr è me de la Cr è me 481,92929，1310.6% 2,4290.7% 1.02x 15。大铝2111,91235，2140.7% 2,3360.6% 1.05x16。马丁1681,90931，1440.6% 2,2520.6% 1.91x17。Mister Car Wash 541,45628，6580.6% 2,2140.6% 3.14x18。Burger King 2094,94932，9530.7% 2,0340.5% 2.54x19。大力水手2045,70828，4340.6% 1,9830.5% 4.09x20。富豪院线5223,84634，9530.7% 1,9580.5% 2.15x21。Courthouse Athletic Club 4193,65939，688 0.8% 1,9060.5% 1.20x22。Arby's 1957,86829，2340.6% 1,7440.5% 3.70x23。哈迪1549,95824，9190.5% 1,6970.5% 1.78x24。Church's Chicken 3243,39926，3260.5% 1,693 0.5% 3.90x25。联合超市6236,17826，1210.5% 1,6860.5% 4.51x26。其他（2）2584,362，592759,83714.9% 46,03412.3% 3.99x总计75213,341，172 $ 5,062，695100.0% $ 372,319100.0% 2.46x（1）租户提供的租金覆盖信息是针对所有176个站点的综合基础，截至2023年12月31日。（2）由112个不同品牌组成，平均每个物业投资2945美元。截至2023年12月31日按品牌划分的净租赁组合（单位：千美元）457 W. Broadway Road Tempe，AZ
25RETURN to Table of Contents行业物业数量平方英尺投资占总投资百分比年化最低租金占总年化最低租金覆盖率的百分比1。旅游中心1795,113，374 $ 3,315，81565.4% $ 257,24869.1% 1.95x（1）2。餐厅-快速服务211705,566285，8965.6% 19,4355.1% 3.08x3。餐厅-休闲餐饮52402,934186，1843.7% 11,6243.0% 2.85x4。家居用品及休闲20700,906121，1282.4% 10,4652.7% 4.97x5。健康及健身13873,258186，3653.7% 9,5012.6% 1.97x6。杂货店191,020，819129,1522.6% 9,2232.5% 3.66x7。电影院16831,344149，3452.9% 8,6662.3% 1.88x8。医疗、牙科诊所70372,171104，0422.1% 8,0532.2% 3.52x9。汽车设备及服务64463,492107，0542.1% 7,65 12.1% 4.44x10。汽车经销商8177,43362，6561.2% 4,9641.3% 6.24x11。教育服务8213,75554，7591.1% 4,3561.2% 1.51x12。娱乐4199,85361，4361.2% 4,3291.2% 3.17x13。日用百货4381,19355，4571.1% 3,9291.1% 2.85x14。建筑材料29465,28333，4640.7% 2,8340.8% 7.27x15。洗车650,83130，7980.6% 2,3670.6% 3.00x16。杂项制造5538,93224，1560.5% 1,3620.4% 15.00x17。药店药店658,04817，1110.3% 1,1220.3% 1.23x18。法律服务525,42911，3620.2% 1,0750.3% 5.49x19。体育用品3120,84717，7420.4% 7180.2% 3.69x20。一元店327,5932，97 10.1% 1890.1% 2.46x21。其他（2）5139,42327，2440.5% 3,2080.9% 5.60x22。空缺22458,68878，5581.6% ——% — x总计75213,341，172 $ 5,062，695100.0% $ 372,319100.0% 2.46x（1）TA的租金覆盖率截至2023年12月31日。（2）由杂项业务组成，平均每个物业投资5449美元。截至2023年12月31日按行业划分的净租赁投资组合（单位：千美元）44905 Mound Road Sterling Heights，MI
26RETURN to TABLE CONTENTS租户品牌加盟物业数量平方英尺投资占总投资百分比年化最低租金占总年化最低租金加权平均租赁期限租金覆盖率1。TravelCenters of America Inc.（1）TravelCenters of America/Petro Stopping Centers 1765,065，305 $ 3,274，13364.7% $ 254,00068.2% 9.4 1.91x2。Universal Pool Co.，Inc. The Great Escape 14542,66698，2421.9% 7,7112.1% 3.7 6.20x3。Healthy Way of Life II，LLC 生活时间健身 3420,33592，6171.8% 5,7701.5% 11.5 2.35x4。Styx Acquisition，LLC Buehler's Fresh Foods 5502,72776，4691.5% 5,6571.5% 11.8 3.08x5。Professional Resource Development，Inc. Heartland Dental 59234,27461，1201.2% 4,6991.3% 2.2 4.41x6。American Multi-Cinema，Inc. AMC影院6297,16667，0231.3% 4,4381.2% 3.1 1.61x7。快机油变动，有限责任公司快机油变动2383,82549，7241.0% 3,7171.0% 11.3 4.32x8。Norms Restaurants，LLC Norms 1063,49053，6731.1% 3,6931.0% 21.5 3.35x9。Pilot Travel Centers LLC Flying J Travel Plaza 348,06941，68 10.8% 3,2470.9% 5.0 5.02x10。Automotive Remarketing Group，Inc. America's Auto Auction 672,33838，3140.8% 3,2160.9% 11.3 7.09x小计，top 10 3057,330，1953,852，99676.1% 296,14879.6% 9.3 2.23x 11。其他（2）各种4476,010，9771,209，69923.9% 76,17120.4% 7.1 3.38x合计75213,341，172 $ 5,062，695100.0% $ 372,319100.0% 8.8 2.46x（1）TA是SVC的最大租户。截至2023年12月31日，SVC根据五份于2033年到期的主租约向TA的一家子公司租赁了176个旅行中心（美国TravelCenters品牌132个，Petro Stopping Centers品牌44个）。TA对每个租约下的所有旅行中心都有5个10年的续订选项。BP Corporation North America Inc.保证根据五份主租赁中的每一份进行付款。截至2023年12月31日，担保总额约为3037475美元。年化最低租金剔除TA预付租金影响。我们TA租赁1号、2号、3号、4号和5号的租金覆盖率分别为1.83倍、1.92倍、1.97倍、2.07倍和1.79倍。租金覆盖范围截至2023年12月31日。（2）由165名租户组成，平均每间物业投资2706美元，平均每年最低租金为每间物业170美元。截至2023年12月31日按租户划分的净租赁组合（前10名）（单位：千美元）
27返回目录年份（1）物业数量平方英尺年化最低租金到期百分比年化最低租金到期总额累计百分比202437586,223 $ 7,9662.1% 2.1% 202528461,6879，0772.4% 4.5% 20261131,061，59311,9643.2% 7.7% 202737939,98912，5083.4% 11.1% 202826670,15710，8402.9% 14.0% 202955292,8995，8641.6% 15.6% 20331138,5904，2081.1% 16.7% 203122372,1864，7401.3% 18.0% 203236143,9542，9650.8% 18.8% 20332125,349，669257，1,145，81818,8355.1% 94.5% 203612297,0745，2711.4% 95.9% 20377296,4032，1470.6% 96.5% 2038766,7001，2540.3% 96.8% 203910140,7803，3640.9% 97.7% 204018115,1422，4060.6% 98.3% 20416216,0402，2250.6% 98.9% 2042 ————% 98.9% 2043157,543155 —% 98.9% 20443126,1162590.1% 99.0% 20451063,4903，6931.0% 100.0%合计73012,850，544 $ 372,319100.0%加权平均租赁期限8.2年8.8年（1）租赁到期年份根据合同条款。净租赁组合-截至2023年12月31日的到期时间表（单位：千美元）647 E. Main Street Pulaski，VA
28截至12/31/20239/30/20236/30/20233/31/202312/31/2022物业（期末）752761763765765期初空置物业3230272321空置物业销售/出租（12）（2）（2）（1）（1）租赁终止24553期末空置物业2232302723租赁物业百分比97.1% 95.8% 96.1% 96.5% 97.0%净租赁组合-截至2023年12月31日的入住率摘要10642 South Memorial Drive Bixby，OK
29返回目录附录
30返回目录公司简介和研究覆盖范围公司：SVC是一家房地产投资信托基金，在美国各地以及波多黎各和加拿大拥有酒店和以服务为重点的零售净租赁物业。SVC被纳入154个市场指数，截至2023年12月31日，其在以下指数中的占比超过1%：彭博REIT酒店指数（BBREHOTL）、景顺标普 SmallCap Financials ETF INAV Index（PSCFIV）和Hoya Capital High Dividend Yield Index（GTR）（RIET）。管理层：SVC由The RMR Group（纳斯达克：RMR）管理。RMR是一家专注于商业地产及相关业务的另类资产管理公司。截至2023年12月31日，RMR管理着超过410亿美元的房地产资产，RMR管理的公司合并后的年收入超过50亿美元，拥有超过2,000处房产和超过20,000名员工。上实发展认为，由于RMR在房地产行业的管理深度和经验，由RMR管理是上实发展的竞争优势。SVC还认为，RMR向其提供管理服务的成本低于如果SVC是自我管理的，SVC将不得不为类似的质量服务支付的成本。股票研究覆盖范围B. Riley Securities，Inc. HSBC Bryan Maher Meredith Jensen（646）885-5423（212）525-6858 bmaher@brileyfin.com meredith.jensen@us.hsbc.com Oppenheimer & Co. Inc. 富国银行 Securities Tyler Batory Dori Kesten（212）667-7230（617）603-4233 tyler.batory@opco.com dori.kesten@wellsfargo.com评级机构和发行人评级穆迪投资者服务公司标普全球 Misbah Seyal Alan Zigman（212）553-9357（416）507-2556 misbah.seyal@moodys.com alan.zigman @ spglobglobglobglob*授予有担保优先有担保和无担保票据BB评级。SVC由分析师跟踪，其公开持有的债务由本页列出的评级机构评级。请注意，这些分析师或机构就SVC的业绩作出的任何意见、估计或预测并不代表SVC或其管理层的意见、预测或预测。SVC的上述提及并不意味着其认可或同意任何这些分析师或机构提供的任何信息、结论或建议。
31日重回目录董事会Laurie B. Burns Robert E. Cramer Donna D. Fraiche独立受托人独立受托人首席独立受托人丨John L. Harrington 丨John G. MurrayTERM3独立受托人独立受托人管理受托人TERM0 Rajan C. Penkar Rajan C. PenkarTERM4Adam D. Portnoy独立受托人董事会主席兼管理受托人执行官Todd W. Hargreaves Brian E. Donley总裁兼首席投资官首席财务官和财务主管治理信息2421 Randall Road Algonquin，IL
32截至12/31/20239/30/20236/30/20233/31/202312/31/202212/31/202312/31/2022净（亏损）收入$（43,323）$（4,128）$（11,278）$ 25,950 $（31,409）$（32,779）$（132,381）加（减）：折旧和摊销94,95294，49894,571100，03994,961384，060401,108资产减值损失净额（5）275129,005 — 1,2699，54410,989（收益）出售房产损失净额（6）（1,280）（123）62（41,898）（3,583）净额—— 593（49,430）10,841（48,837）8,104调整以反映SVC在归属于被投资方的FFO中所占份额9409727981,2331，0493,9433，723 FFO 51,31691，73193,75135，89473,128272，692243,725加（减）：债务提前清偿损失（7）1,242 — 23844 — 1,524791调整以反映SVC在归属于被投资方的正常化FFO中所占份额1,0342632073211381，8251,037交易相关成本（4）（3,556）115931887 —（1,623）1,920归一化FFO 50,036美元92,109美元95,127美元37，（基本和稀释）165,154165，027164,902164，867164,862164，988164,738每普通股基本和稀释金额：净（亏损）收入$（0.26）$（0.03）$（0.07）$ 0.16 $（0.19）$（0.20）$（0.80）FFO $ 0.31 $ 0.56 $ 0.57 $ 0.22 $ 0.44 $ 1.65 $ 1.48正常化FFO $ 0.30 $ 0.56 $ 0.58 $ 0.23 $ 0.44 $ 1.66 $ 1.50计算FFO和正常化FFO（金额以千为单位，每股数据除外）见第36页附注。
33截至12/31/20239/30/20236/30/20233/31/202312/31/202212/31/202312/31/202212/31/2022净（亏损）收入$（43,323）$（4,128）$（11,278）$ 25,950 $（31,409）$（32,779）$（132,381）加（减）：利息费用89,97982，28082,50381，58077,891336，342341,795所得税（收益）费用（723）（2,242）5,247（3,780）（1,757）（1,498）（199）折旧和摊销94,95294，49894,571100，03994,961384，06040净额（5）275129,005 — 1,2699，54410,989（收益）出售房地产损失净额（6）（1,280）（123）62（41,898）（3,583）（43,239）（47,818）调整以反映SVC应占被投资方的EBITDA 2,3152，7072,2752，6142,3409，9117,881 EBITDA 141,947173，504182,385164，505139,712662，341581,375加（减）：权益证券损失（收益），净额—— 593（49,430）10,841（48,837）8,104提前清偿债务损失（7）1,242 — 23844 — 1,524791调整以反映SVC在调整后EBITDA中所占份额归属于被投资方1,034263207321（529）1,8251，037交易相关成本（4）（3,556）115931887 —（1,623）1,920以普通股支付的一般和管理费用4871,4469705145103，4172,776调整后EBITDA为141,154美元175,328美元185,324美元116,841美元150,534美元618,647美元596,003 EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的计算（以千美元计）见第36页附注。
34截至12/31/20239/30/20236/30/20233/31/202312/31/202212/31/202212/31/2022酒店数量219219219219219219219客房收入269,493美元324,923美元328,538美元268,045美元273,896美元1,190，999美元1,129，771餐饮收入48,28443，33352,56741，90945,341186，093155,887其他收入18,95122，84421,83317，04215,89380，67061,234酒店营业收入-可比酒店336,728391，100402,938326，996335,1301，457,7621，346,8及饮料费37,78835，95338,96434，33734,677147，042122,573其他直接及间接费用122,059132，028127,589124，612118,534506，288469,373管理费12,82815，08015,37012，65112,87655，92952,289房地产税，保险及其他29,75725，96325,35330，16223,942111，235111,962 FF & E Reserves 9921,7191，7371,5541，4591,4596，0026047酒店运营费用-可比酒店294,429314，119309,540291，699281,4401，209,7871，118,651酒店EBITDA $ 42,299 $ 76,981 $ 93,398 $ 35,297 $ 53,690 $ 247,975 $ 228,241酒店EBITDA利润率12.6% 19.7% 23.2% 10.8% 16.0% 17.0% 16.9%酒店运营收入（GAAP）（1）343,385美元395,526美元404,327美元334,796美元350,501美元1,478，034美元1,467收入-可比酒店336,728美元391,100美元402,938美元326,996美元335,130美元1,457，762美元1,346，892美元酒店运营费用（GAAP）（1）297,488美元317,752美元309,100美元299,566美元293,554美元1,223，906美元1,227，357加（减）：来自不可比酒店的酒店运营费用（5,322）（5,913）（1,643）（10,377）（14,194）（23,255）（117,237）保证金和担保资金减少，净额（3）650（140）（195）335 — 650 —从超过最低回报和租金的现金流中支付的管理和奖励管理费— 80（80）————管理酒店运营的FF & E准备金9921,7191，7371,5541，4596,0026047其他（8）62162162162162124842,484酒店运营费用-可比酒店$ 294,429 $ 314,119 $ 309,540 $ 291,699 $ 281,440 $ 1,209，787 $ 1,118，651酒店EBITDA的计算和调节-可比酒店见第36页附注。
35截至12/31/20239/30/20236/30/20233/31/202312/31/202212/31/202212/31/202212/31/202212/31/2022酒店数量221222122212202382212238客房收入$ 273,869 $ 327,688 $ 329,484 $ 275,267 $ 288,082 $ 1,206，308 $ 1,244，925餐饮收入49,87844，27952,83742，24545,968189，239158,762其他收入19,63823，55922,00617，28416,45182，48763,657酒店营业收入343,385395，526404,327334，796350,5011，47及饮料费39,09536，99739,28234，75035,248150，124125,312其他直接及间接费用121,289132，254126,360128，202124,396508，105517,982管理费12,58314，61114,85512，14312,45054，19253,384房地产税，保险及其他33,31529，90028,01434，12829,014125，357139,610 FF & E准备金9921,7191，7371,9922，2526,4409，268酒店经营费用299,751320，031311,183302，515296,4271，233,4801，239,109酒店EBITDA 43,634美元75,495美元93,144美元32,281美元54,074美元244,554美元228,235美元酒店EBITDA利润率12.7% 19.1% 23.0% 9.6% 15.4% 16.5% 15.6%酒店经营费用（GAAP）（1）297,488美元317,752美元309,100美元299,566美元293,554美元1,223，906美元1,227，357加（减）：保证金和担保资金净额（3）650（140）（195）335 — 650 —从超过最低回报和租金的现金流中支付的管理和奖励管理费— 80（80）————管理酒店运营的FF & E准备金9921,7181，7371,9932，2526,4409，268其他（8）62162162162162124842,484酒店运营费用299,751美元320,031美元311,183美元302,515美元296,427美元1,233，480美元1,239，109酒店EBITDA的计算和调节-所有酒店*见第36页附注。*所有酒店在呈报期间的拥有业绩，包括SVC出售的酒店在SVC拥有期间的业绩。
36返回目录附注合并损益表及FFO、正常化FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和酒店EBITDA的计算（千美元）（1）截至2023年12月31日，SVC拥有221家酒店。SVC的综合收益（亏损）报表包括其管理的酒店的酒店运营收入和费用。（2）SVC截至2023年12月31日和2022年12月31日止三个月的租金收入分别增加6,298美元和减少2,247美元，截至2023年12月31日和2022年12月31日止年度的租金收入分别增加13,165美元和减少7,767美元，以直线记录其某些租约下的预定租金变化。（3）当SVC旗下酒店的管理人被要求根据管理协议或其担保的条款为所有者优先回报的不足提供资金时，SVC在其综合损益表中将此类资金反映为酒店运营费用的减少。当这些短缺由适用的酒店运营产生的现金流量补充超过所有者到期的优先回报时，SVC在其综合损益表中将此种补充反映为酒店运营费用的增加。截至2023年12月31日的三个月和一年，酒店运营费用净减少650美元。截至二零二二年十二月三十一日止三个月及年度，酒店经营开支并无调整。（4）截至2023年12月31日止三个月和年度的交易相关成本分别为（3,556）美元和（1,623）美元，主要包括部分收回与SVC旗下洲际酒店集团（InterContinental Hotels Group，PLC）投资组合相关的营运资本储备，该投资组合此前被认为无法收回并在2021年计入费用，部分被与酒店品牌重塑活动、拆除某些空置物业以及潜在收购相关的成本所抵消。截至2023年12月31日止年度的交易相关成本主要包括与SVC探索可能的融资交易相关的成本。（5）SVC于截至2023年12月31日止三个月及年度分别录得资产减值亏损27美元及9,544美元，以将三个月期间的一间酒店及全年期间的一间酒店及16间净租赁物业的账面价值减至其估计公允价值减销售成本。SVC于截至2022年12月31日止三个月及年度分别录得资产减值亏损1,269美元及10,989美元，以将三个月期间的一间酒店及一间净租赁物业的账面价值，以及全年期间的26间酒店及五间净租赁物业的账面价值减至其估计公允价值减销售成本。（6）SVC于截至2023年12月31日止三个月及年内分别录得出售房地产净收益1280美元及43239美元，与三个月期间出售九个净租赁物业有关，以及全年出售18个酒店及13个净租赁物业有关。SVC在截至2022年12月31日的三个月和年内分别录得出售房地产的净收益3583美元和47818美元，与三个月期间出售四家酒店和两处净租赁物业有关，以及全年期间出售65家酒店和21处净租赁物业有关。（7）SVC于截至2023年12月31日止三个月及年度分别录得债务提前清偿亏损1,242美元及1,524美元，与注销与在三个月期间偿还若干优先无抵押票据有关的递延融资成本及未摊销折扣，以及注销与修订其循环信贷融资额度及在全年期间偿还若干优先无抵押票据有关的若干递延融资成本及未摊销折扣有关。SVC在截至2022年12月31日止年度录得791美元的提前清偿债务损失，这与注销与修订其循环信贷额度和偿还某些高级无抵押票据有关的递延融资成本和未摊销折扣有关。（8）SVC正在摊销其在Sonesta的初始投资的公允价值记录的一项负债，作为综合损益表中酒店运营费用的减少。SVC在截至2023年12月31日和2022年12月31日的三个月中，与该负债相关的酒店运营费用各减少了621美元，在截至2023年12月31日和2022年12月31日的各年中，与该负债相关的酒店运营费用各减少了2484美元。
37返回目录非GAAP财务指标SVC提出了适用的证券交易委员会（SEC）规则含义内的某些“非GAAP财务指标”，包括FFO、标准化FFO、EBITDA、酒店EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA。这些衡量标准并不代表根据公认会计原则经营活动产生的现金，不应被视为替代净收入（亏损）作为SVC经营业绩的指标或流动性的衡量标准。这些措施应与SVC综合收益（亏损）报表中列报的净收益（亏损）一并考虑。SVC认为这些非GAAP衡量标准是REIT经营业绩的适当补充衡量标准，此外还有净收入（亏损）。SVC认为，这些措施为投资者提供了有用的信息，因为通过排除某些历史金额的影响，例如折旧和摊销费用，它们可能有助于比较其不同时期的经营业绩以及与其他REITs的经营业绩，就酒店EBITDA而言，仅反映在酒店层面产生和发生的那些收入和支出项目可能有助于投资者和管理层了解其酒店的经营情况。FFO和标准化FFO：SVC计算来自运营的资金，或FFO，以及来自运营的标准化资金，或标准化FFO，如第32页所示。FFO是根据美国全国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts）或Nareit定义的基础计算的，这是根据GAAP计算的净收入（亏损），不包括出售房地产的任何损益和房地产资产减值损失（如果有的话），加上房地产折旧和摊销，减去股本证券的任何损益，以及反映SVC应占被投资方FFO份额的调整以及目前不适用于SVC的某些其他调整。在计算归一化FFO时，SVC会针对第32页所示的项目进行调整。FFO和标准化FFO是SVC董事会在确定向SVC股东的分配金额时考虑的因素之一。其他因素包括但不限于满足其REIT分配要求的要求、向SVC提供债务和股权资本的情况、SVC的分配率占其普通股交易价格的百分比或股息收益率，以及其他REIT的股息收益率、SVC对其未来资本需求和经营业绩的预期以及其支付其义务的现金的预期需求和可用性。其他房地产公司和REITs计算FFO和标准化FFO的方式可能与SVC不同。EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA：SVC计算未计利息、税项、折旧和摊销前利润，或EBITDA、房地产EBITDA或EBITDA，以及调整后EBITDA，如第33页所示。EBITDA是根据Nareit定义的基础计算的，这是EBITDA，不包括出售房地产的损益、房地产资产减值损失（如果有的话）以及为反映SVC在归属于被投资方的EBITDA中所占份额而进行的调整。在计算调整后的EBITDA时，SVC对第33页所示项目进行了调整。其他房地产公司和REITs计算EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的方式可能与SVC不同。酒店EBITDA：SVC将酒店EBITDA计算为酒店运营收入减去所有管理和租赁酒店的酒店运营费用，然后根据公认会计原则在其综合损益表中列报所需的任何调整。SVC认为，酒店EBITDA为管理层和投资者提供了有用的信息，作为衡量其酒店运营盈利能力的关键指标。其他定义调整后的总资产和未设押资产总额：调整后的总资产和未设押资产总额包括根据公认会计原则计算的不动产资产的原始成本，如有减值减记前，不包括折旧和摊销、应收账款和无形资产。年化股息收益率：年化股息收益率为期间支付的年化股息除以SVC普通股期末收盘价。年化最低租金：通常，SVC与其净租赁租户的租赁协议要求向SVC支付最低租金。其中某些最低租金支付金额由全额或有限担保担保。年化最低租金代表现金金额，不包括任何调整， 必须以直线方式记录预定的租金变化或任何费用报销。TA年化最低租金剔除TA预付租金影响。平均每日房价：ADR表示客房收入除以在特定时期内售出的总间夜数。ADR为SVC旗下酒店的定价提供了有用的洞察力，是酒店行业广泛使用的一种衡量标准。连锁规模：以STR Global Limited为特征，为住宿行业的数据基准和分析提供商。可比酒店数据：SVC在可比基础上列报期间的RevPAR、ADR和入住率，以便于期间之间的比较。SVC将可比酒店定义为其在2023年12月31日拥有并在整个被比较期间营业和运营的酒店。在所述期间，SVC的可比结果不包括两家酒店。其中一家酒店在整个期间内均未拥有，另一家酒店则在所述期间的部分期间内暂停运营。可用于偿债的合并收入：根据SVC债务协议的定义，可用于偿债的合并收入是经营收益，不包括利息费用、股本证券损益、折旧和摊销、资产减值损失、持有待售资产的未实现增值、债务提前清偿的损益、出售财产的损益和递延费用的摊销。非GAAP财务指标和某些定义
38RETURN to Table of Contents债务：债务金额反映截至报告日期的本金余额。净债务是指截至报告日期的总债务减去非限制性现金和现金等价物。归属于被投资方的收益和调整：代表SVC从其对Sonesta Holdco Corporation及其子公司或Sonesta的股权投资中获得的比例份额。FF & E储备金：FF & E储备金，或来自托管酒店运营的FF & E储备金，代表SVC某些酒店总销售额的不同百分比，这些酒店作为未来翻新或翻新的储备金或FF & E储备金代管。SVC拥有其酒店的所有FF & E Reserve代管。FF & E准备金存款不由酒店运营提供资金：SVC旗下酒店的运营协议一般规定，如有必要，SVC将提供超过托管准备金的FF & E资金。就SVC提供此类资金而言，其合同所有者的优先回报或租金通常会增加其资助金额的一个百分比。以普通股支付的一般和管理费用：金额代表SVC的受托人、高级职员以及RMR的某些其他高级职员和雇员的股权补偿。房地产资产的账面总值：房地产资产的账面总值是按成本加上购置相关成本（如有）在购买价格分配前减去减值减记（如有）的房地产物业。酒店EBITDA利润率：酒店EBITDA占酒店营业收入的百分比。投资：SVC将酒店投资定义为其物业的历史成本加上由其资助的资本改进减去减值（如果有的话），并且不包括由酒店运营资助的FF & E储备进行的资本改进，这些改进不会导致所有者的优先回报或租金增加。SVC将净租赁投资定义为其物业的历史成本加上由SVC资助的资本改善减去减值减记（如果有的话）。权益证券损失（收益），净额：权益证券的收益或损失，净额表示将SVC以前投资于TA普通股股票的账面价值调整为其公允价值所需的调整。入住率：入住率是指已售出的间夜总数除以一家酒店或一组酒店的可用间夜总数，并代表截至净租赁物业所示期间结束时的已占用物业。入住率是衡量SVC物业利用率和需求量的重要指标。业主优先回报：其与酒店运营商的每项管理协议或租约分别规定向SVC支付年度业主优先回报或最低租金。其中某些最低付款金额由全额或有限担保担保。此外，其某些酒店管理协议规定在管理协议中定义的可用现金流量范围内向SVC支付额外金额。这些额外金额的支付不受保证。租金覆盖率：SVC将租金覆盖率定义为扣除利息、税项、折旧、摊销和租金前的收益，或EBITDA，除以SVC的年度最低租金加权后的物业最低租金到净租赁组合的总最低租金。不包括租约规定的无最低租金的租户。用于确定租金覆盖范围的EBITDA金额通常是最近十二个月期间的，基于租户提供的最新运营信息（如果有的话）。租户提供的经营报表通常未经审计，在某些情况下，可能不是按照公认会计原则编制的，也不是由SVC独立核实的。在SVC没有租户财务信息的情况下，它会根据经营同一品牌或同一行业内可获得财务报表的其他租户计算该期间的隐含覆盖率。因此，SVC认为，使用这一隐含覆盖率指标可以更合理地估计近期经营业绩和这些租户的财务状况。每间可用客房的收入：RevPAR是指客房收入除以特定时期内可供客人使用的间夜总数。RevPAR是与入住率和ADR相关的行业指标，有助于衡量可比期间的收入表现。SOFR：SOFR为有担保隔夜融资利率。总资产：总资产是总资产加上累计折旧。非GAAP财务指标和某些定义（续）
39返回目录本演示文稿包含1995年《私人证券诉讼改革法案》和其他受风险和不确定性影响的证券法含义内的前瞻性陈述。这些陈述可能包括“相信”、“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“估计”、“将”、“可能”等词语，以及这些或类似表述的否定或衍生。除其他外，这些前瞻性陈述包括以下方面的陈述：TA的信用质量；SVC目前的流动性和通过战略资本项目执行其酒店再投资计划的能力；SVC对其投资组合中的翻新活动和持续运营改善的预期；以及未来分配的数量和时间。前瞻性陈述反映了管理层当前的预期，基于判断和假设，具有内在的不确定性，并受到风险、不确定性和其他因素的影响，这可能导致SVC的实际结果、业绩或成就与这些前瞻性陈述中明示或暗示的预期未来结果、业绩或成就存在重大差异。可能导致SVC的实际结果、业绩或成就与前瞻性陈述明示或暗示的存在重大差异的一些风险、不确定性和其他因素包括但不限于：Sonesta成功运营其为SVC管理的酒店的能力；SVC的能力以及SVC的管理人员和租户在不利的市场和商业房地产行业条件下运营的能力，这些条件主要是由于高利率、长期高通胀、劳动力市场挑战、供应链中断、公共股权和债务市场波动、流行病等原因，地缘政治不稳定和紧张局势、经济衰退或房地产利用率可能出现衰退或变化；商业短暂酒店业务是否以及何时将恢复到历史水平，以及任何改善的酒店行业状况是否将继续、增加或持续；SVC的经理和租户是否以及在多大程度上将支付SVC应承担的回报、租金或其他义务的合同金额；SVC的经理和租户经营所在的商业房地产、酒店、交通和旅行中心以及其他行业内的竞争，特别是在SVC物业所在的市场；SVC在债务到期或以其他方式到期时偿还或再融资的能力；SVC保持充足流动性的能力，包括其循环信贷额度下借款的可用性；SVC支付其债务利息和本金的能力；SVC收购物业的能力实现其目标回报；SVC以其目标价格出售物业的能力；SVC筹集或适当平衡债务或股权资本使用的能力；SVC的管理协议和其经理和租户的租约下的潜在违约；SVC在SVC的租约到期时增加酒店房价和其净租赁物业租金的能力超过其运营费用并发展其业务；SVC增加和维持其物业的酒店房间和净租赁物业入住率的能力；SVC向其股东支付分配的能力以及增加或维持该等分配的金额；SVC对SVC的物业进行具有成本效益的改善以增强其对酒店客人和净租赁租户的吸引力的能力；SVC以令人满意的条款为其酒店和净租赁物业聘用和留住合格的经理和租户的能力；SVC使其租金和回报来源多样化以提高其现金流安全性的能力；SVC的信用评级；SVC的管理人、The RMR Group LLC或RMR成功管理SVC的能力；与SVC关联方的实际和潜在利益冲突，包括其管理受托人、Sonesta、RMR和其他与其有关联的机构；SVC从其酒店的规模、地理多样性、战略位置和多样的服务水平中实现收益的能力；受复杂规则施加的限制以及SVC满足复杂规则以维持其作为REIT就美国联邦所得税目的征税资格的能力；遵守和更改联邦、州和地方法律法规、会计规则、税法和类似事项；恐怖主义行为、流行病的爆发或持续或其他公共卫生安全事件或条件、战争或其他敌对行动，对供应链的实质性或长期中断、全球气候变化或其他超出其控制范围的人为或自然灾害；以及其他事项。这些风险， 不确定性和其他因素并非详尽无遗，应与SVC定期提交的文件中包含的其他警示性声明一起阅读。SVC向SEC提交的文件中包含的信息，包括SVC定期报告中“风险因素”标题下的信息，或纳入其中的信息，确定了可能导致与SVC在本演示文稿中的前瞻性陈述不同的重要因素。SVC向SEC提交的文件可在SEC网站www.sec.gov上查阅。你不应该过分依赖SVC的前瞻性陈述。除法律要求外，SVC不打算因新信息、未来事件或其他原因而更新或更改任何前瞻性陈述。有关前瞻性陈述的警告