附件 99.1
大众仓储收购National Storage关联公司，为所有利益相关方创造重大价值
增加大众仓储在美国主要市场的领先品牌和规模与现有产品组合的互补，以有意义地增强客户的全渠道数字优先平台
与NSA Operating Partnership单位持有人创建新的合资企业，拥有313处房产，以节税的方式为现有的NSA OP单位持有人提供有吸引力的收益率替代方案
标志着PS4.0下的首个价值创造里程碑TM计划在杠杆中性交易中提供每股收益的大幅增长机会
大众仓储将全资拥有表内超1000套物业中的488套聚焦重点阳光带和核心市场
全股票交易，兑换比率为0.14，隐含发售价为每股NSA股份41.68美元
详细介绍可在大众仓储和National Storage附属投资者关系网站上查阅；电话会议定于美国东部时间2026年3月16日上午8：00举行
德克萨斯州弗里斯科和科罗拉多州格林伍德村—（BUSINESS WIRE）— 大众仓储（NYSE：PSA，“公司”）是一家领先的自助仓储设施所有者和运营商，与National Storage Affiliates（NYSE：NSA）今天宣布了一项协议，根据该协议，大众仓储将以企业价值约105亿美元的全股票交易收购TERM3 Affiliates。美国国家安全局的投资组合包括超过1000处房产、6900万平方英尺的可出租面积，以及遍布37个州和波多黎各的55万个单位。合并后的公司预计备考股票市值约为570亿美元，企业总价值约为770亿美元。
根据协议条款，NSA普通股和运营合伙企业（“OP”）单位的持有人将获得他们拥有的每一股NSA股份或单位0.14股PSA普通股或合伙单位的股份，根据PSA于2026年3月13日的收盘价计算，总对价为每股41.68美元。两家公司的董事会一致批准了该交易，预计将于2026年第三季度完成，但需获得NSA股权持有人的批准，并满足其他惯例成交条件。
就在交易完成前不久，大众仓储和NSA OP的有限合伙人将组建一家合资企业（“合资企业”），该合资企业由NSA运营平台上的313处房产组成，包括横跨28个州和波多黎各的1960万平方英尺的可出租面积，估计价值约为33亿美元3.预计OP单位持有人在成立时将拥有合资公司约80%的股份，PSA持有剩余权益。该合资公司预计将以22亿美元的财产级担保债务进行资本化，其中包括来自PSA的约2.4亿美元的夹层贷款投资，并以约70%的杠杆率运营。大众仓储将独家管理合资组合，并将获得惯常的物业管理、资产管理和租户再保险收入。
PSA将偿还NSA现有的银行债务和高级无抵押票据，同时承担其现有的抵押债务以及A、B和A-1系列优先股和单位。大众仓储已安排40亿美元的承诺融资，将由美国高盛萨克斯银行和美国全国协会富国银行银行提供，包括20亿美元的公司过桥贷款和20亿美元的合资公司表外过桥贷款，这将成为永久担保抵押融资。
“随着PS4.0战略愿景的推出，其重点是加速每股收益和现金流增长，此次交易将使我们能够战略性地、增值地扩展我们的平台，其资产与我们的投资组合高度互补，加深我们重要的市场占有率，并增强我们的长期每股增长状况，”即将上任的大众仓储首席执行官汤姆博伊尔表示。“通过将我们的PS Next运营模式应用于NSA的投资组合，随着我们的行业走出自助仓储运营周期的底部，我们看到了提升客户体验、推动财务上行并在近期和长期为股东创造重大价值的有意义的机会。我们期待着欢迎NSA的团队和客户加入我们行业领先的平台。”
“这一结果反映出我们在过去几年中进行了令人难以置信的转型，以重新调整我们的产品组合、加强运营并推动增长，”National Storage附属公司首席执行官大卫克莱默表示。“与大众仓储的这笔交易遵循了由我们的董事会监督的彻底流程，将为NSA投资者带来可观的溢价，并使我们的股东和OP单位持有人能够参与这种组合的显着价值创造上行空间。鉴于他们一流的品牌、运营平台和未来的增长概况，大众仓储是我们公司理想的战略契合点。能够与大众仓储团队合作，让我们的平台更上一层楼，我们感到无比兴奋。这一组合证明了Arlen Nordhagen和整个NSA领导团队的富有远见的领导能力，他们开创了参与区域运营商（PRO）模式，通过当地专业知识建立一个全国性平台。通过加入PSA，我们确保我们区域合作伙伴的企业精神在一个能够推动前所未有规模的全球平台中得以保存。我们将一起为我们的投资者提供一个极具吸引力的机会，让他们参与我们期望共同实现的增长和卓越表现。”
战略和财务理由
大众仓储预计此次交易将为两家公司的利益相关者带来即时和长期的利益，包括：
| • | 规模增强品牌领先：以整合超1000套物业、55万套房源、首屈一指的大众仓储旗下多品牌®品牌，公司将提升其在实体和数字世界的地位。PSA预计将在其产品组合中产生规模效应，从而提高经营业绩、利润率和客户价值。 |
| • | 扩大在高增长地区的存在：NSA扩大了PSA在基于人口趋势有望实现强劲长期增长的市场的敞口，包括Sun Belt地区和NSA战略重点关注的其他市场。 |
| • | 互补的资产和市场：NSA在一系列不同的市场中拥有一系列高效运营、可驱动的资产组合，这些资产与PSA平台具有战略契合度，并扩大了合并后公司为更广泛客户提供服务的能力。这种多元化为增强运营和盈利能力创造了重要机会，同时为PSA的价值创造引擎开辟了新的增长途径。 |
| • | NEW合资：大众仓储正在利用创造性的合资结构，为PSA股东和NSA权益持有人实现“双赢”。在交易结束时，由313处高现金流物业组成的新合资企业将由NSA OP单位持有人拥有80%的股份，由PSA拥有20%的股份。该合资企业为NSA OP单位持有人提供具有吸引力的收益率、税收递延、杠杆和PS Next运营平台的风险敞口。这家合资企业和NSA现有的合资企业约占NSA现有物业的54%；PSA将全资拥有NSA位于关键增长市场的物业的46%，这将推动合并后股东的现金流增长。 |
| • | 加速增长和盈利：NSA近期表现出稳健的经营势头，应用PSA行业领先的收入和费用管理能力将有助于推动更强劲的有机增长和盈利能力。PSA的运营平台优势，同店直接运营利润率为78%，与NSA的69%利润率和公共同行的利润率相比是有利的。合并后的公司预计将在未来三到四年内通过收入提升、运营效率、租户再保险提升和G & A节省产生约1.1亿至1.3亿美元的运行率协同效应。 |
| • | 有意义的盈利增长：预计该交易将在交易完成的第一年内增加每股FFO，并在三到四年内充分实现协同效应后增加约每股0.35-0.50美元。 |
| • | 丰泽资产负债表：大众仓储的A/A2信用评级是所有公开交易的美国REIT中最高的。合并后的公司将利用这种资本成本优势和增加的自由现金流为未来的重大增长计划提供资金。继实现成本协同效应后，预计该交易将是杠杆中性的。 |
| • | 为未来增长定位：该交易将NSA的资产整合到PS4.0框架中，利用一个旨在推动绝对和相对股东总回报的平台。这种组合加强了我们现有的PS Next竞争护城河，为推动增强的增长举措提供了可扩展的基础，包括机会性收购、开发、扩张和贷款，同时通过PS Advantage平台巩固PSA在第三方管理领域的领导地位。 |
推进PS4.0
收购NSA反映了PSA自最近首次亮相PS4.0以来的第一个价值创造里程碑，即在自助存储领域存在有意义的增长机会的环境中利用行业领导地位的战略愿景。
价值创造机会是由PS Next内的运营执行推动的，PS Next是大众仓储的下一代运营模式。这将得益于PSA规模化的全渠道数字优先平台、先进的数据科学和卓越的人才，以改善NSA资产的财务状况。PSA在运营效率和资本成本方面的结构性优势创造了价值创造飞轮，使公司能够持续从收购的投资组合中释放更大的盈利能力。
大众仓储将继续由即将上任的首席执行官Tom Boyle、新任命的总裁Joe Fisher、Natalia Johnson和Chris Sambar领导，并由非执行主席Shankh Mitra领导的董事会指导。
电话会议
定于美国东部时间2026年3月16日上午8点召开电话会议，讨论该交易。网络直播链接可在https://events.q4inc.com/attendee/541649582获得。可使用www.publicstorage.com上“关于我们、投资者关系、新闻和活动、活动日历”下的链接访问电话会议的重播。
顾问
高盛 Sachs & Co. LLC、富国银行、Eastdil Secured担任财务顾问，Wachtell、Lipton、Rosen & Katz担任法律顾问，DLA Piper担任房地产融资顾问，Kekst CNC担任大众仓储战略传播顾问。
摩根士丹利 & Co. LLC担任独家财务顾问，Clifford Chance US LLP担任法律顾问，Joele Frank，Wilkinson Brimmer Katcher担任National Storage Affiliates Trust战略传播顾问。
关于大众仓储
大众仓储是标普 500指数中的一员，是一家主要收购、开发、拥有和运营自助仓储设施的房地产投资信托基金。截至2025年12月31日，我们：（i）拥有和/或经营位于美国40个州的3,533个自助仓储设施，净可出租面积约为2.58亿平方英尺；（ii）拥有Shurgard Self Storage Limited（Euronext Brussels：SHUR）35%的普通股权益，该公司拥有位于七个西欧国家的332个自助仓储设施，净可出租面积约为1800万平方英尺，在Shurgard下运营®品牌。我们的总部位于德克萨斯州弗里斯科。
关于National Storage Affiliates Trust
National Storage Affiliates Trust是一家房地产投资信托基金，总部位于科罗拉多州Greenwood Village，专注于拥有、运营和收购自助仓储物业，这些物业主要位于美国各地排名前100的大都市统计区内。截至2025年12月31日，公司持有并经营1,063处自助仓储物业的所有权权益，这些物业位于37个州和波多黎各，可出租面积约为6,940万平方英尺，不包括三处分类为持有待售的物业，这些物业已于2026年1月出售给第三方。美国国家安全局是美国公共和私营公司中最大的自助仓储物业所有者和运营商之一。欲了解更多信息，请访问公司网站www.nsastorage.com。NSA被纳入MSCI美国REIT指数（RMS/RMZ）、罗素1000公司指数和标普中型股400指数。
关于前瞻性陈述的警示性声明
本通讯包含经修订的1933年证券法第27A条（“证券法”）和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的“前瞻性陈述”，这些陈述基于当前对National Storage Affiliates Trust附属公司Trust（“NSA”）和大众仓储所处行业和市场的预期、估计和预测，以及NSA和大众仓储的信念和假设。诸如“预期”、“成为”、“相信”、“可能”、“估计”、“预期”、“预测”、“打算”、“可能”、“展望”、“计划”、“潜力”、“可能”、“预测”、“项目”、“目标”、“寻求”、“应”、“应”、“将”或“将”等词语，包括此类词语的变体和类似表述，旨在识别
前瞻性陈述。所有涉及NSA或大众仓储预期或预计未来将发生的经营业绩、事件或发展的陈述均为前瞻性陈述，包括与NSA和大众仓储之间的任何可能交易、租金和占用增长、收购和开发活动、收购和处置活动、NSA和大众仓储经营所在地理区域的一般条件、NSA和大众仓储各自的债务、资本结构和财务状况以及NSA和大众仓储各自组建新企业的能力有关的陈述。此类前瞻性陈述并非对未来业绩的保证，涉及已知和未知的风险、不确定性、假设和其他难以预测的因素，并可能导致实际结果与此类前瞻性陈述明示或暗示的未来结果存在重大差异。
可能导致实际结果与此类计划、估计或预期产生重大差异的重要因素、风险和不确定性包括但不限于：（i）各方按拟议条款或预期时间表完成拟议交易的能力，或根本没有能力，包括与NSA获得所需股东和单位持有人批准的能力相关的风险和不确定性，以及各方满足完成拟议交易的其他条件的能力；（ii）无法实现拟议交易的预期收益，包括由于延迟完成拟议交易；（iii）NSA的业务将无法与大众仓储的业务成功整合的风险，或此类整合可能比预期困难、耗时或成本更高的风险；（iv）重大交易成本和/或未知或无法估量的负债；（v）可能针对NSA或其受托人、经理或高级职员提起的与拟议交易有关的潜在诉讼，包括由此产生的费用或延迟以及与之相关的任何结果的影响；（vi）拟议交易造成中断的风险，包括将NSA和大众仓储管理层的注意力从正在进行的业务运营中转移出来，将在拟议交易未决期间或以其他方式损害NSA和大众仓储的业务；（vii）在业务合并未决期间可能影响NSA和大众仓储寻求某些商业机会或战略交易的能力的某些限制；（viii）企业合并完成的成本可能高于预期，包括由于意外因素或事件；（ix）任何事件的发生，可能导致合并协议终止的变化或其他情况，包括在需要NSA支付终止费的情况下；（x）拟议交易的公告对NSA和大众仓储运营各自业务、保留和雇用关键人员以及维持有利业务关系的能力的影响；（xi）与拟议交易中将发行的大众仓储普通股的市场价值相关的风险；（xii）与拟议交易的完成相关的其他风险以及与此相关的行动；（xiii）潜在的业务不确定性，包括现有业务关系的变化、在业务合并未决期间或可能影响NSA或大众仓储财务业绩的其他情况；（xiv）与完成拟议交易及与之相关的行动有关的其他风险；（xv）立法、监管和经济发展；（xvi）地方、区域、国家和国际经济、政治和灾难性气候、条件和事件的不可预测性和严重性，包括但不限于恐怖主义行为、爆发战争或敌对行动或流行病，以及管理层对上述任何因素的反应；（xvii）全球金融市场的变化，利率和外币汇率；（xviii）影响NSA或大众仓储财产的竞争增加或未预料到的竞争；（xix）与收购、处置和开发相关的风险
物业，包括因与气候变化相关的额外监管要求而增加的开发成本；（xx）维持房地产投资信托地位、税收结构以及所得税法律和税率的变化；（xxi）与NSA和大众仓储对企业的投资相关的风险，包括NSA和大众仓储各自建立新企业的能力；（xxii）环境不确定性，包括自然灾害的风险；（xxiii）NSA和大众仓储在截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中“前瞻性陈述”和“关于前瞻性陈述的警示性陈述”标题下所述的风险和不确定性，分别是“风险因素”，因为这些风险因素可能会不时被NSA或大众仓储（视情况而定）向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的其他报告所修正、补充或取代，这些报告可通过SEC的网站www.sec.gov查阅；以及（xxiv）将在注册声明和代理声明/招股说明书中描述的风险，这些报告将就拟议交易向SEC提交，并可从下述来源获得。无法保证拟议交易将完成，或者如果完成，将在预期时间内完成。这些因素不应被解释为详尽无遗，应与其他前瞻性陈述一起阅读。前瞻性陈述仅涉及截至作出陈述之日的事件。NSA和大众仓储均不承担任何义务公开更新或审查任何前瞻性陈述，除非法律要求，无论是由于新信息、未来发展或其他原因。如果这些或其他风险或不确定性中的一项或多项成为现实，或者如果NSA和大众仓储的基本假设被证明是不正确的，NSA、大众仓储和合并后公司的实际结果可能与这些前瞻性陈述所表达或暗示的NSA或大众仓储存在重大差异。NSA和大众仓储提醒不要过分依赖NSA或大众仓储的任何前瞻性陈述。此外，新的风险和不确定性不时出现，我们无法预测这些事件或它们可能如何影响NSA或大众仓储。
没有要约或招揽
本通讯仅供参考，无意也不应构成出售要约或出售要约的招揽或购买任何证券的要约的招揽或任何投票或批准的招揽，也不应在任何司法管辖区存在任何要约、招揽或出售证券，而在根据任何此类司法管辖区的证券法进行注册或获得资格之前，此类要约、招揽或出售在其中将是非法的。除非通过符合《证券法》第10条要求的招股说明书，否则不得进行证券要约。
重要的附加信息以及在哪里可以找到它
就NSA和大众仓储之间的拟议交易而言，大众仓储打算向SEC提交一份表格S-4的注册声明（“注册声明”），其中将包括NSA的代理声明，该声明也构成大众仓储的招股说明书（“代理声明/招股说明书”）。一份最终的委托书/招股说明书将邮寄给NSA的股东，寻求他们对拟议交易和其他相关事项的批准。NSA和大众仓储也可能就拟议交易向SEC提交其他相关文件。本通讯不能替代NSA或大众仓储（如适用）可能就拟议交易向SEC提交的注册声明、代理声明/招股说明书或任何其他文件。在做任何事之前
在投票或投资决定时，敦促NSA和Public Storage的投资者和证券持有人仔细完整地阅读登记声明、代理声明/招股说明书和已向SEC提交或将向SEC提交的任何其他相关文件，以及这些文件在可向SEC提供时的任何修订或补充，因为它们将涉及投资者和证券持有人将能够通过SEC维护的网站www.sec.gov免费获得注册声明和代理声明/招股说明书（如果可以获得）以及NSA和/或大众仓储向SEC提交的其他文件的副本，其中包含重要信息。投资者和证券持有人将能够通过NSA网站https://ir.nsastorage.com/sec-filings/all-sec-filings或通过ghoglund @ nsareit.net联系NSA投资者关系部，获得NSA向SEC提交的文件的免费副本。证券持有人还可以在大众仓储的网站https://investors.publicstorage.com/financial-reports/sec-filings或通过investorrelations@publicstorage.com联系大众仓储投资者关系部，免费获得由大众仓储向SEC提交的文件副本。
参加征集人员
NSA、大众仓储、其各自的受托人和各自的某些执行官可能被视为参与了就拟议交易向NSA股东征集代理的活动。有关NSA受托人和执行官的信息，包括通过证券持有或其他方式对其直接或间接利益的描述，载于NSA 2025年年度股东大会的代理声明中，标题为“我们的董事会”、“我们如何获得报酬”、“薪酬讨论与分析”、“薪酬汇总和其他表格”、“遣散和控制权变更安排”、“某些关系和关联交易”以及“股东所有权信息”，于2025年3月28日向SEC提交，并在NSA截至2025年12月31日的财政年度的10-K表格年度报告中，于2026年2月26日向SEC提交。如果其受托人或执行官持有的NSA证券自NSA 2025年年度股东大会的最终代理声明中规定的金额发生变化，则此类变化已经或将反映在表格3上的证券实益所有权初始声明、表格4上的实益所有权变化声明或表格5上的实益所有权变化年度声明中，在向SEC提交的每种情况下，并可在SEC网站www.sec.gov上查阅。有关大众仓储受托人和执行官的信息，包括对其直接或间接利益、通过证券持有或其他方式获得的利益的描述，载于大众仓储在其2025年年度股东大会的委托书中，标题为“2024年受托人薪酬”、“我们指定的执行官”、“薪酬讨论与分析”、“高管薪酬表”、“终止或控制权变更时的潜在付款”、“2024财年末未偿还的股权奖励”、“关联人交易”以及“受托人和管理层的股份所有权”，于2025年3月28日向SEC提交的文件，见于于2026年2月12日向SEC提交的截至2025年12月31日的财政年度的大众仓储年度报告的10-K表格，见于2025年7月30日向SEC提交的大众仓储 8-K表格，以及见于2026年2月12日向SEC提交的大众仓储的8-K表格。如果其受托人或执行官持有的大众仓储证券的持有量已发生变化，则该数量已自大众仓储 2025年年度会议的最终代理声明中规定的数量发生变化
股东，此类变更已经或将反映在表格3上的证券实益所有权初始声明、表格4上的实益所有权变更声明或表格5上的实益所有权变更年度声明中，在向SEC提交的每个案例中，可在SEC网站www.sec.gov上查阅。有关代理征集参与者的其他信息，以及通过证券持有或其他方式对其直接和间接利益的描述，将包含在注册声明、代理声明/招股说明书和其他相关材料中，当这些材料可用时，将向SEC提交有关拟议交易的相关材料。投资者和证券持有人在作出任何投票或投资决定前，应仔细阅读登记声明和委托书/招募说明书。您可以使用上述来源从NSA或大众仓储免费获得这些文件的副本。
联系人
大众仓储投资者
布兰登·里根
breagan@publicstorage.com
大众仓储媒体
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Kekst CNC
nicholas.capuano@kekstcnc.com/mark.fallati@kekstcnc.com
National Storage Affiliates Trust投资者
George Hoglund，CFA
副总裁–投资者关系
(720) 630-2160
ghoglund @ nsareit.net
National Storage Affiliates Trust传媒
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Joele Frank，Wilkinson Brimmer Katcher
(212) 355-4449