附件 10.1
第5号修正案租赁
本租约第5号修订日期为2026年4月8日（本“第五条修订”），由特拉华州有限责任公司（“房东”）Santa CLARA PHASE III EFH，LLC与特拉华州公司PALO ALTO NETWORKS，INC.（“租户”）订立，内容如下：
简历
A.鉴于Santa Clara Campus Property Owner I LLC是一家特拉华州有限责任公司，是租约项下权益的业主前身（“原业主”），与租户订立日期为2015年5月28日的特定租约（“原租约”），并经（a）原业主与租户之间订立的日期为2016年9月16日的特定租约第1号修正案（“第一修正案”）修订，（b）原业主与租户之间订立的日期为2016年11月16日的特定租约第2号修正案（“第二修正案”），（c）特拉华州有限责任公司Santa Clara EFH LLC及业主在租约下拥有权益的前身（“第一继承业主”）与租客于2017年6月22日作出的租赁的第3号若干修订（“第三次修订”），以及（d）业主与租客于2017年9月29日作出的租赁的第4号若干修订（“第四次修订”，连同原租约、第一次修订、第二次修订及第三次修订，统称“租赁”），用于租赁某些房地（“租赁房地”），包括该特定建筑物中约290,082平方英尺的可出租面积，地址为3000 Tannery Way，Santa Clara，California，95054，俗称和标识为E楼（“大楼”），所有这些均在租约中有更具体的描述。此处使用且未另行定义的大写术语应具有租赁中赋予此类术语的含义。除非文意另有明确说明，以下所有在租赁和本第五修正案中提及“租赁”的内容均应视为提及经修订的租赁。
B.鉴于业主和租户希望通过本第五次修订修订修订租约，以便（a）延长租期，（b）规定修订后的基本月租金，（c）规定建造“租户改进”，定义见本协议所附并作为附件 A并入本文的某些工作信函（“工作信函”），以及（d）进一步修订、修改和补充本协议所载的租约。
现在，因此，考虑到上述陈述（通过此引用并入本文），为了此处包含的相互承诺，以及为了其他良好和有价值的对价，特此确认其收到和充足，业主和租户特此同意如下：
1
协议
1.延长租期；延长的选择权。
（a）延长租期。业主和租客承认租期定于2028年7月31日届满。尽管租赁载有任何相反的规定，现将租赁期限延长一百四十四（144）个月（“延长期限”），自2028年8月1日（“延长期限开始日”）开始，至2040年7月31日结束，除非根据租赁条款提前终止。除非业主和租客以其唯一和绝对酌情权在下文另有书面明确约定，除非在原租约第15条（经下文第1（b）条修改）规定的范围内，租客没有权利或选择权将租期延长或以其他方式续期超过延长期。此外，除文意另有所指外，（i）租赁中任何提述“租赁期限”或具有类似重要性的词语，均指租赁期限连同延期期限（以及，如根据经下文第1（b）节修改的原租赁第15条成功行使，则指第一个延期期限和/或第二个延期期限），及（ii）租赁中任何提述“租赁到期日”或具有类似重要性的词语，均指2040年7月31日（或，如根据经下文第1（b）节修改的原租赁第15条成功行使，第一个延长期和/或第二个延长期的最后一天（视情况而定）。
（b）延长的选择。原租约第15条的条款应继续完全有效，并应被视为为此目的纳入本第五修正案，但除非尽管该条中有任何相反的规定，（i）不存在第三个延长期，且该条中对第三个延长期的所有提述均应被视为删除，且不具有任何效力或效果，犹如该条被书面规定仅适用于第一个延长期和/或第二个延长期（如适用），（ii）除非文意另有所指，否则该节中所有提述初始“租赁期限”或具有类似意义的词语，均应被视为意指和提述延期期限，而（iii）除非文意另有所指，否则该节中所有提述“本租赁”均应被视为意指和提述经本第五修正案修改的租赁。为免生疑问，订约方特别同意，（a）如第一个延长期成功行使，则应于2040年8月1日开始，除非根据租约条款较早终止，否则应于2046年7月31日结束；及（b）如第二个延长期成功行使，则应于2046年8月1日开始，除非根据租约条款较早终止，否则应于2052年7月31日结束。
2.基本月租。尽管租约中有任何相反的规定，除租户就租约应按其中规定的方式支付的所有其他到期应付款项外，包括但不限于任何适用的财产运营费用，以及与租户的赔偿、保险、维护、维修、水电和服务义务有关的到期应付款项（如有），租户应自延长期开始日起，按租约规定的方式支付基本月租金如下：
| 日期 |
基本月租 | 每年 | ||||||
| 8/1/28 – 7/31/29 |
$ | 1,087,807.50 | $ | 13,053,690.00 | ||||
| 8/1/29 – 7/31/30 |
$ | 1,109,563.65 | $ | 13,314,763.80 | ||||
| 8/1/30 – 7/31/31 |
$ | 1,131,754.92 | $ | 13,581,059.04 | ||||
| 8/1/31 – 7/31/32 |
$ | 1,154,390.02 | $ | 13,852,680.24 | ||||
| 8/1/32 – 7/31/33 |
$ | 1,177,477.82 | $ | 14,129,733.84 | ||||
| 8/1/33 – 7/31/34 |
$ | 1,201,027.38 | $ | 14,412,328.56 | ||||
| 8/1/34 – 7/31/35 |
$ | 1,225,047.93 | $ | 14,700,575.16 | ||||
| 8/1/35 – 7/31/36 |
$ | 1,249,548.89 | $ | 14,994,586.68 | ||||
2
| 日期 |
基本月租 | 每年 | ||||||
| 8/1/36 – 7/31/37 |
$ | 1,274,539.87 | $ | 15,294,478.44 | ||||
| 8/1/37 – 7/31/38 |
$ | 1,300,030.67 | $ | 15,600,368.04 | ||||
| 8/1/38 – 7/31/39 |
$ | 1,326,031.28 | $ | 15,912,375.36 | ||||
| 8/1/39 – 7/31/40 |
$ | 1,352,551.91 | $ | 16,230,622.92 | ||||
尽管本第五修正案中有任何相反的规定，但在符合本款条款的情况下，基本月租应在延长期的前十二（12）个月（即自2028年8月1日起至2029年7月31日止）内减免（统称为“基本月租减免”）。租户应在基本月租金减免的这几个月内支付与租赁有关的所有其他应付款项，包括但不限于任何适用的财产运营费用，以及与租户的赔偿、保险、维护、维修、水电和服务义务有关的应付款项（如有）。
3.若干租赁条款仍然有效。为免生疑问，各方当事人特别承认并同意，除本第五修正案另有明文规定的范围外，租赁的下列具体条款应保持完全有效，不受本第五修正案的修改：
（a）有关泊车的租契条款；
（b）有关标牌的租契条款；
（c）有关租户支付任何适用物业营运开支的租约条款；
（d）有关任何SNDA（定义见原租约第13.3节）的租约条款；但业主声明并保证截至本协议日期并无影响财产的地面租约、抵押或信托契据；
（e）有关租户的建筑物份额和租户的项目份额的租赁条款（双方还承认并同意，截至本第五次修订相互执行之日已用于计算租户的建筑物份额和租户的项目份额的可出租面积和百分比，应被视为对租赁项下的所有目的具有决定性和约束力，包括但不限于就承租人在此之前和之后就此支付的任何和所有租金而言）；
（f）有关许可用途的租赁条款；
（g）有关租客在租期届满或提前终止时交出租赁处所的移出责任的租契条款；但即使租契载有任何相反的规定，（i）业主不得要求租客移走租赁处所内截至本合约日期已存在的任何更改或改善；（ii）业主可要求租客在租期届满或提前终止时移走，并由租客自行负担费用及开支，任何属非标准改善的租户改善（受有关移除非标准改善的租约条款规限）；及（iii）业主须不迟于业主根据工作信函的条款发出有关租户改善的批准时通知租户任何该等移除义务；及
3
（h）租赁条款中有关转让和转租的条款；但原租赁第7条最后一款第二句（以“不得转租人”开头，以“由任何其他方”结尾）特此删除。
4.通知。在业主或租客就任何该等地址的任何更改向另一方交付书面通知之前，业主及租客根据租约规定或准许发出的任何通知（统称“通知”）的地址如下：
（a）业主通告地址：
c/o CBRE投资管理有限责任公司
公园大道200号，20第楼层
纽约，纽约10166
关注：Tannery Way（Santa Clara）投资组合经理
附一份副本至：
CBRE，公司。
西圣克拉拉街225号，12号第楼层
加利福尼亚州圣何塞95113
关注：科莱特·布朗
（b）租户通知地址：
租赁的房地
注意：总法律顾问
附一份副本至：
租赁的房地
关注：副总裁，地方
5.租赁房地条件。在不限制业主在租约下的保养及维修责任的情况下，租户承认（a）其熟悉租赁处所的状况，及（b）根据并受限于工作信函的条款建造租户改善工程及任何“租户改善津贴”（定义见工作信函）的付款，租户在其“按原样、在何处及有所有过错”的情况下接受租赁处所，而无改善或津贴。
4
6.埃斯托佩尔斯。
（a）租户的反悔。承租人特此向业主证明及承认，自本第五修正案相互执行之日起，经承租人实际知悉而无须进行调查或研讯，（i）业主在租约下并无违约；（ii）承租人对其在租约下的义务没有任何抗辩；（iii）没有任何租金抵销；（iv）业主没有持有任何担保工具（例如保证金，信用证或保证书）与租约有关；及（v）业主已完成任何改善工程，并已支付业主根据租约条款须建造或支付的任何津贴，但须根据工作通知书的条款并受其规限支付租户改善津贴。
（b）房东的反悔。业主在此证明并向租客承认，自本第五修正案相互执行之日起，经业主实际知悉而无须进行调查或研讯，（i）租客在租约下并无违约；及（ii）业主对其在租约下的义务并无任何抗辩。
7.经纪人。除关于本第五修正案所涉的经纪人CBRE（代表房东）和Newmark（代表租户）外，本第五修正案所涉及的经纪人（统称“经纪人”）、房东和租户各自在此向另一方声明并保证，作出此类声明和保证的该方没有与除经纪人之外的任何房地产经纪人、租赁代理、发现者或推销员订立任何协议或进行任何交易，在任何此类情况下，可能导致房东或租户有义务就本第五修正案支付任何经纪佣金、发现者费用或其他补偿，双方同意保护、抗辩、赔偿对方，并使对方免受任何和所有诉讼、裁决、裁决、诉讼因由、索赔、费用、损害赔偿、要求、费用（包括但不限于律师费和费用以及法庭费用）、费用、罚款、没收、伤害、判决、责任、留置权、损失、义务、命令、处罚、诉讼、停止通知和诉讼（统称“索赔”）的损害，这些诉讼因该一方作出的此类陈述和保证的任何违反或不准确而产生或导致或与之相关或与之相关。根据本第五修正案向经纪人支付的任何佣金应由房东根据并受制于单独协议的条款支付。
8.房东开脱；CBRE投资管理为签字人。第五修正案由特拉华州有限责任公司（“CBRE投资管理”）CBRE Investment Management，LLC作为房东的管理人执行，房东向租户证明，CBRE Investment Management获得适当和适当的授权，对房东具有约束力。任何现任或未来的高级人员、董事、雇员、受托人、合伙人、成员、经理、退休人员、受益人、内部投资承包人、投资管理人或房东的代理人均不得直接或间接承担任何个人责任，且不得根据或与租赁或此前或之后与租赁有关的任何其他文件或文书向任何该等高级人员、董事、雇员、受托人、合伙人、成员、经理、退休人员、受益人、内部投资承包人、投资管理人或代理人追索。承租人特此放弃及解除任何及所有该等个人责任及追索权；然而，该等放弃及解除并不限制承租人根据及受限于租赁条款向业主本身寻求追索权的权利。本节规定的责任限制是对法律规定的适用于房东的任何责任限制的补充，而不是限制。Tenant进一步承认，CBRE投资管理公司已作为管理人向房东订立本第五修正案，且Tenant同意所有与CBRE投资管理公司打交道的人必须仅作为房东执行根据租约产生的任何索赔（受上述和租约中规定的对房东责任的限制），而既不是TERM0投资管理公司或其任何关联实体（包括但不限于CBRE，Inc.和CBRE Services，Inc.），也不是其各自的任何高级职员、董事、代理人、经理、受托人、雇员、成员、投资经理，合伙人或股东就CBRE投资管理公司作为房东管理人所订立的任何义务承担任何个人、公司、合伙企业、有限责任公司或其他责任。
5
9.加州无障碍信息披露。根据《加利福尼亚民法典》第1938（a）节，房东特此向租户披露，截至本第五修正案相互执行之日，租赁的处所和物业尚未接受认证准入专家（“CASP”）的检查。因此，房东特此根据《加利福尼亚民法典》第1938（e）节的要求向租户提供以下通知（“CASP通知”）：
“经认证的准入专家（CASP）可以检查标的处所，并确定标的处所是否符合州法律规定的所有适用的与建筑相关的无障碍标准。虽然州法律没有要求对标的处所进行CASP检查，但如果承租人或租户提出要求，商业物业所有人或出租人不得禁止承租人或租户为承租人或租户的占用或潜在占用获得标的处所的CASP检查。各方应就CASP检查的时间和方式、CASP检查费用的支付以及为纠正房地内违反与施工相关的无障碍标准而进行的任何必要维修的费用等进行相互约定。”
10.杂项。业主为租赁下原业主及第一承继业主的权益继承人。业主和租客特此批准并确认各自在租约下的权利和义务。除特别在此修订外，租赁现在并将根据其条款保持完全有效和效力。如租赁条款与本第五修正案条款发生任何冲突，则以本第五修正案条款为准。本第五修正案各章节的标题仅供方便参考，不得用于解释本第五修正案。本第五修正案可在对应方执行，每一修正案应视为正本，但所有修正案加在一起应构成一份相同的协议。以电子传输方式（包括但不限于通过电子邮件.pdf或DocuSign）交付本协议以电子方式签署的签字页，具体应被视为与交付本协议以人工方式签署的签字页一样有效。应租户的要求，业主应以业主和租户合理满意的形式就本第五修正案签署租赁备忘录的第一修正案，并应促使将该修正案记录在加利福尼亚州圣克拉拉县的正式记录中，该正式记录应针对整个项目记录租赁备忘录的第一修正案，并应包括“F和H6号楼第3节中描述的权利第修正》（定义见工作函）。
[签名页如下]
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作为证明，业主和租户已促使其正式授权的代表自上述首次书面日期起执行本第五修正案。
| “房东”: | ||||||||||||||
| 圣克拉拉第三阶段EFH，LLC, | ||||||||||||||
| a特拉华州有限责任公司 | ||||||||||||||
| 签名： | Santa Clara EFH LLC，a Delaware | |||||||||||||
| 有限责任公司，其唯一成员 | ||||||||||||||
| 签名： | Santa Clara EFH REIT LLC，a Delaware | |||||||||||||
| 有限责任公司，其唯一成员 | ||||||||||||||
| 签名： | Santa Clara Phase III REIT LLC，a Delaware | |||||||||||||
| 有限责任公司、其管理人 | ||||||||||||||
| 签名： | Tannery Way Partners，LLC，a Delaware | |||||||||||||
| 有限责任公司、其管理人 | ||||||||||||||
| 签名： | CBRE投资管理有限责任公司，特拉华州 | |||||||||||||
| 有限责任公司、其管理人 | ||||||||||||||
| 签名： | /s/黄曦 |
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| 获授权签字人 | ||||||||||||||
| “租户”： | ||
| 帕洛阿尔托网络公司， | ||
| a特拉华州公司 | ||
| 签名： | /s/Nikesh Arora | |
| 姓名： | Nikesh Arora | |
| 其： | 首席执行官 | |