附件 99.1
肯尼迪威尔逊欧洲房地产有限公司
经审计的合并财务报表
截至2024年12月31日止年度
第1页
内容
页
董事报告3
独立核数师报告5
合并损益表10
综合全面收益表11
合并资产负债表12
合并权益变动表14
合并现金流量表16
综合财务报表附注18
第2页
董事报告
肯尼迪威尔逊欧洲房地产有限公司（‘公司’）董事谨此呈交截至2024年12月31日止年度的经审核综合财务报表。
主要活动
公司（连同其附属企业，‘集团’）于欧洲投资及发展物业，目标是产生及增加长期现金流，以支付股息及透过专注的资产管理活动及策略性收购提升资本价值。
结果
截至2024年12月31日的财务状况载于综合资产负债表。截至2024年12月31日止年度的经营业绩载于综合损益表及综合全面收益表。
毛收入从2023年的1.656亿英镑减少到2024年的1.13亿英镑，这主要是由于出售了Shelbourne酒店和其他资产。租金收入从2023年的1.181亿英镑降至2024年的1.056亿英镑。集团于年内继续执行资产业务计划，除了先前提及的Shelbourne酒店出售外，还有值得注意的交易，包括出售Moraleja Green购物中心和Norfolk House。投资和开发物业的公允价值净变动导致2024年亏损1600万英镑。因此，集团于2024年取得除税后年度亏损6,180万英镑。截至2024年12月31日，集团现金余额为4980万英镑（2023年：9310万英镑）。集团于年内偿还贷款2.361亿英镑（2023年：1.625亿英镑）。因此，截至2024年12月31日，本集团的财务状况依然稳健。
董事
于截至2024年12月31日止年度及截至本报告日期任职的董事为：
•安德鲁·麦克纳尔蒂
•菲利普·拜金特
•Padmini Singla
涉及董事的交易
于本年度内的任何时间，并无董事拥有任何权益的与集团业务有关的任何重大合约或协议（附注27）。
分配
如经审计的综合财务报表附注25所载，截至2024年12月31日止年度没有宣布或支付任何分配（2023年：无）。
后续事件
合并资产负债表日期后的重大事项在经审计的合并财务报表附注33中披露。
独立核数师
董事会重新委任特许会计师毕马威会计师事务所为集团独立核数师。独立审计师毕马威已表示愿意继续任职。
第3页
董事报告（续）
董事对综合财务报表的责任声明
董事负责根据适用的财务报告框架编制综合财务报表。他们决定根据欧盟采用的国际财务报告框架（IFRS）编制合并财务报表。
在编制本综合财务报表时，董事已：
•选择合适的会计政策并一致应用；
•作出了合理、审慎的判断和估计；
•说明是否按照国际财务报告准则编制；
•评估集团的持续经营能力，酌情披露与持续经营相关的事项；
•使用持续经营会计基础，除非他们要么打算清算集团或停止运营，要么没有现实的替代方案，只能这样做。
董事有责任保存充分的会计记录，在任何时候以合理准确的方式披露集团的资产、负债、财务状况及损益，并使他们能够确保这些财务报表符合国际财务报告准则。他们还负责其认为必要的内部控制，以使财务报表的编制不存在由于欺诈或错误导致的重大错报，并对保护集团的资产负有一般责任，因此对采取合理步骤预防和发现欺诈和其他违规行为负有一般责任。
代表董事会。
/s/Andrew McNulty/s/Philip Baigent
安德鲁·麦克纳尔蒂·菲利普·拜金特
董事董事
2025年4月25日
第4页
独立核数师报告
致肯尼迪威尔逊欧洲房地产有限公司的成员
致肯尼迪威尔逊欧洲房地产有限公司的成员
关于财务报表审计情况的报告
意见
我们已审计载于第10页至第76页的甘迺迪威尔逊欧洲房地产有限公司（“本集团”）截至2024年12月31日止年度的综合财务报表，其中包括综合资产负债表 截至2024年12月31日止年度的综合损益表、综合全面收益表、综合权益变动表及综合现金流量表，以及附注，包括重大会计政策及其他解释性资料。
我们认为，所附合并财务报表：
•真实、公允地反映本集团于2024年12月31日的财务状况，以及该日终了年度的财务表现和现金流量；
•已根据欧盟采用的国际财务报告准则（IFRS）编制；以及
•已根据1991年《公司（泽西岛）法》的要求进行了适当的准备。
意见依据
我们根据国际审计准则（ISAs）进行了审计。我们在这些标准下的责任在审计师对财务报表审计的责任我们报告的一节。我们根据国际会计师职业道德准则委员会的《专业会计师国际Code of Ethics》独立于本集团（包括国际独立标准）（IESBA准则）以及与我们在泽西岛审计合并财务报表相关的道德要求，我们已根据这些要求和IESBA准则履行了我们的其他道德责任。
我们认为，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表意见提供了依据。
关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，对本期合并报表审计最为重要的事项。这些事项是在我们对财务报表整体进行审计并形成审计意见的背景下处理的，我们不对这些事项单独发表意见。
在得出我们上述审计意见时，我们确定了关键审计事项，具体如下
以权益入账的被投资方持有的集团投资开发物业及投资开发物业的估值
请参阅第19和22页（会计政策）和第36至42页和第67至74页（财务披露）
请参阅第19和22页（会计政策）和第36至42页和第67至74页（财务披露）
第5页
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关键审计事项
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我们的审计是如何处理该事项的
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集团的投资及发展物业组合（包括发展中物业）由遍布英国、爱尔兰、意大利及西班牙的混合组合组成。
截至2023年12月31日，投资及开发物业组合金额为11.83亿英镑，占集团总资产的60%。
此外，集团间接持有九名权益入账的被投资方的权益，各自投资于投资及发展物业。截至2023年12月31日，集团在权益核算被投资方中的份额价值为2.356亿英镑。
集团投资及发展物业的估值，包括由权益入账的被投资方所拥有的投资及发展物业，需要管理层作出重大判断，尤其是有关与当前及预期市场状况有关的关键假设的判断。
董事委聘外部估值师根据英国皇家特许测量师学会（“RICS”）估值-专业标准对集团的投资物业组合进行估值。集团使用的估值专家对集团经营所在的市场具有相当的经验。在厘定集团投资物业的估值时，估值师所采用的主要假设包括未来租金收入、资本化率等。
这些依赖于包括基础租赁在内的关键数据的准确性，并涉及集团向估值师提供的信息。
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我们承担的程序包括但不限于以下方面：
•我们对投资物业和权益核算被投资单位估值过程关键控制的设计和实施进行了评估。
•我们对通过实质性租金收入程序提供给估价师的租赁信息的准确性和完整性进行了测试。
•我们获取并检查了所有投资和开发物业的估值报告，包括在权益入账的被投资方内持有的物业，评估每项物业的估值方法是否符合皇家特许测量师学会估值-专业标准（“RICS”）并适合集团财务报表的目的。
•我们通过检查估值师的聘用条款、费用安排，以及如果他们在交易中告知他们随后进行估值而产生的任何潜在冲突的存在，来评估估值师的资格、独立性和客观性。我们从估值师那里得到确认，他们没有受到管理层的影响，我们没有发现任何证据表明他们的客观性受到损害。
•我们与估值师进行了讨论，以了解投资组合的估值情况。这些讨论包括了解外部估值师的流程；在估计创收物业的未来租金收入时采用的关键假设；以及为选定物业样本选择适当资本化率的判断。
•我们考虑了估值师在进行估值时所使用的选定物业的收益率假设，以比较相关市场证据评估其合理性，例如对标预期租金价值和对标外部市场报告的收益率。
•我们同意将集团直接持有的所有投资及开发物业的价值连同权益入账的被投资方持有的投资及开发物业的价值与外部估值师编制的估值报告一致。
•我们评估了有关权益核算被投资单位持有的投资开发物业和投资开发物业的估值披露的充分性，认为它们是适当的。
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第6页
| 我们将这一领域视为关键审计事项，因为对集团的投资和开发物业组合以及在其权益核算的被投资方内持有的投资和开发物业的估值所涉及的估计和判断具有重要意义。 | 我们没有发现任何证据表明估值师在其估值表现中的客观性受到损害。 根据我们履行的程序，我们发现有关本集团投资开发物业包括权益法核算的被投资单位持有的投资开发物业的估值的判断是合理的。 |
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对于我们被要求例外报告的事项，我们没有什么可报告的
根据1991年《公司（泽西岛）法》，我们被要求向您报告，如果我们认为：
•集团未保存足够的会计记录；或
•合并财务报表与会计记录不符；或者
•我们尚未收到审计所需的全部信息和说明。
关于上述责任，我们没有什么可报告的。
其他信息
管理层对其他信息负责。其他资料包括董事报告所载的资料，但不包括综合财务报表及我们的核数师报告。
我们对合并财务报表的意见不涵盖其他信息，我们不对该信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对合并财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，并在这样做时考虑其他信息是否与合并财务报表或我们在审计中获得的知识存在重大不一致，或似乎存在重大错报。如果根据我们所做的工作，我们得出结论认为这一其他信息存在重大错报，我们需要报告这一事实。
在这方面，我们没有什么可报告的。
各自的责任和使用限制
管理层和治理负责人对财务报表的责任
正如他们在第4页的报表中更全面地解释的那样，管理层有责任根据国际财务报告准则会计准则编制和公允列报合并财务报表，并在其他方面遵守1991年《公司（泽西岛）法》,以及管理层认为必要的内部控制，以使财务报表的编制不存在重大错报，无论是由于舞弊或错误。
在编制综合财务报表时，管理层负责评估集团持续经营的能力，酌情披露与持续经营有关的事项，并使用持续经营的会计基础，除非管理层打算对集团进行清算或停止运营，或没有现实的替代方案，只能这样做。
负责治理的人员负责监督集团的财务报告流程。
第7页
审计师对合并财务报表审计的责任
我们的目标是就财务报表整体是否不存在重大错报，无论是由于欺诈或错误，取得合理保证，并出具包含我们意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但不是保证按照国际审计准则进行的审计在存在重大错报时总能发现。错报可能源于欺诈或错误，如果可以合理地预期错报单独或总体上会影响用户根据这些财务报表作出的经济决策，则被视为重大错报。
与我们作为审计师的工作有关的更多细节载于本报告附录中的责任范围声明，该声明将作为我们报告的组成部分阅读。
我们审计工作的目的和对谁负有责任
根据《1991年公司（泽西岛）法》第113A条，我们的报告仅向集团成员作为一个整体作出。我们开展审计工作是为了向集团成员说明我们必须在审计报告中向他们说明的事项，而不是出于其他目的。在法律允许的最大范围内，对于我们的审计工作、本报告或我们所形成的意见，我们作为一个整体，不接受或对集团成员以外的任何人承担责任。
/s/卡罗琳·弗林
卡罗琳·弗林
代表和代表
毕马威
特许会计师、法定审计事务所
斯托克斯广场1号，
圣斯蒂芬绿色
都柏林2
爱尔兰
第8页
独立核数师报告附录
有关我们作为审计师的职责范围的更多信息
作为根据国际审计准则进行审计的一部分，我们在整个审计过程中行使职业判断力并保持职业怀疑态度。我们还：
•识别和评估财务报表的重大错报风险，无论是由于舞弊还是错误，设计和执行针对这些风险的审计程序，并获取充分和适当的审计证据，为我们的意见提供基础。由于欺诈可能涉及串通、伪造、故意遗漏、失实陈述或超越内部控制，因此未能发现由欺诈导致的重大错报的风险高于由错误导致的错报。
•了解与审计相关的内部控制，以便设计适合具体情况的审计程序，但不是为了对集团内部控制的有效性发表意见。
•评估管理层所采用会计政策的适当性及作出的会计估计和相关披露的合理性。
•就管理层使用持续经营会计基础的适当性以及根据获取的审计证据，是否存在与可能对本集团持续经营能力产生重大疑虑的事件或情况相关的重大不确定性作出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，我们需要在审计报告中提请注意财务报表中的相关披露，或者，如果此类披露不充分，则修改我们的意见。我们的结论是基于截至我们审计报告日期所获得的审计证据。然而，未来的事件或情况可能会导致集团停止持续经营。
•评估财务报表的总体列报方式、结构和内容，包括披露内容，以及财务报表是否以实现公允列报的方式代表相关交易和事项。
•就集团内实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务报表发表意见。我们对集团审计的指导、监督和履职负责。我们仍对审计意见承担全部责任。
除其他事项外，我们与负责治理的人员就计划的审计范围和时间安排以及重大审计发现进行沟通，包括我们在审计期间发现的内部控制的任何重大缺陷。
我们还向负责治理的人员提供一份声明，表明我们遵守了有关独立性的相关道德要求，并与他们沟通所有可能被合理认为会影响我们独立性的关系和其他事项，并在适用的情况下，为消除威胁或适用的保障措施而采取的行动。
从与治理负责人沟通的事项中，我们确定了那些在本期财务报表审计中最重要、因此是关键审计事项的事项。我们会在审计报告中描述这些事项，除非法律或法规禁止对该事项进行公开披露，或者在极其罕见的情况下，我们确定不应在我们的报告中传达某一事项，因为这样做的不利后果将被合理地预期超过此类传播的公共利益利益。
第9页
合并利润表
截至2024年12月31日止年度
|
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年终 2024年12月31日 |
年终 2023年12月31日 |
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笔记
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英镑
|
英镑
|
|||||||||||||
|
收入
|
|
|
|
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|||||||||||||
|
租金收入
|
6
|
|
105.6
|
118.1
|
|||||||||||||
|
酒店收入
|
6
|
|
7.4
|
45.7
|
|||||||||||||
|
以房地产为抵押的贷款利息收入
|
6,8
|
|
-
|
1.8
|
|||||||||||||
|
|
|
|
113.0
|
165.6
|
|||||||||||||
|
物业相关开支
|
|
|
(36.9)
|
(41.3)
|
|||||||||||||
|
酒店销售成本
|
|
|
(6.3)
|
(35.3)
|
|||||||||||||
|
|
|
|
(43.2)
|
(76.6)
|
|||||||||||||
|
毛利
|
|
|
69.8
|
89.0
|
|||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
|
出售投资及发展物业亏损
|
7
|
|
(6.3)
|
(13.7)
|
|||||||||||||
|
投资开发物业公允价值变动净额
|
11,14
|
|
(16.0)
|
(131.5)
|
|||||||||||||
|
|
|
|
47.5
|
(56.2)
|
|||||||||||||
|
费用
|
|
|
|
|
|||||||||||||
|
行政开支
|
|
|
(4.8)
|
(6.0)
|
|||||||||||||
|
投资管理费
|
27
|
|
(8.0)
|
(9.3)
|
|||||||||||||
|
|
|
|
(12.8)
|
(15.3)
|
|||||||||||||
|
融资收入和成本前的经营活动结果
|
|
|
34.7
|
(71.5)
|
|||||||||||||
|
利息收入
|
8
|
|
10.4
|
7.2
|
|||||||||||||
|
利息支出
|
9
|
|
(39.3)
|
(45.2)
|
|||||||||||||
|
按公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产–公允价值变动净额
|
9
|
|
(8.4)
|
(9.5)
|
|||||||||||||
|
财务费用
|
9
|
|
(7.6)
|
(3.5)
|
|||||||||||||
|
净财务费用
|
|
|
(44.9)
|
(51.0)
|
|||||||||||||
|
|
|
|
(10.2)
|
(122.5)
|
|||||||||||||
|
应占权益核算被投资方亏损，税后净额
|
15
|
|
(41.6)
|
(19.3)
|
|||||||||||||
|
除税前年度亏损
|
|
|
(51.8)
|
(141.8)
|
|||||||||||||
|
税收
|
10
|
|
(10.0)
|
(5.5)
|
|||||||||||||
|
除税后年度亏损
|
|
|
(61.8)
|
(147.3)
|
|||||||||||||
|
|
|
|
|
||||||||||||||
|
|
|
|
|
||||||||||||||
随附的附注构成这些综合财务报表的组成部分。
脚注：
1.物业相关费用中包括40万英镑的应收减值（截至2023年12月31日止年度：无）。
第10页
综合全面收益表
截至2024年12月31日止年度
|
|
|
|
年终
2024年12月31日
|
年终
2023年12月31日
|
||||||||||
|
|
笔记
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||||
|
除税后年度亏损
|
|
|
(61.8)
|
(147.3)
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
其他综合收益：
|
|
|
|
|
||||||||||
|
后续可能重分类进损益的项目：
|
|
|
|
|
||||||||||
|
国外业务–外币折算差额
|
26A
|
|
(21.5)
|
(12.8)
|
||||||||||
|
对冲境外业务净投资
|
26A
|
|
19.0
|
8.3
|
||||||||||
|
|
|
|
(2.5)
|
(4.5)
|
||||||||||
|
永不重分类进损益的项目：
|
|
|
|
|
||||||||||
|
物业、厂房及设备公允价值变动净额
|
|
|
(6.1)
|
(6.6)
|
||||||||||
|
年内其他综合亏损
|
|
|
(8.6)
|
(11.1)
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
年度综合亏损总额，税后净额
|
|
|
(70.4)
|
(158.4)
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
亏损归因于：
|
|
|
|
|
||||||||||
|
公司拥有人
|
|
|
(63.3)
|
(157.5)
|
||||||||||
|
非控股权益
|
3A（三）
|
|
1.5
|
10.2
|
||||||||||
|
|
|
|
(61.8)
|
(147.3)
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
综合亏损总额归因于：
|
|
|
|
|
||||||||||
|
公司拥有人
|
|
|
(71.9)
|
(168.6)
|
||||||||||
|
非控股权益
|
3A（三）
|
|
1.5
|
10.2
|
||||||||||
|
|
|
|
(70.4)
|
(158.4)
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
||||||||||
随附的附注构成这些综合财务报表的组成部分。
第11页
合并资产负债表
截至2024年12月31日
|
|
|
2024年12月31日
|
2023年12月31日
|
|||||||||||
|
|
注意事项
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||||
|
非流动资产
|
|
|
|
|
||||||||||
|
投资及发展物业
|
11
|
|
1,100.0
|
1,183.1
|
||||||||||
|
物业、厂房及设备
|
13
|
|
-
|
-
|
||||||||||
|
对权益核算被投资单位的投资
|
15, 31
|
|
204.9
|
235.6
|
||||||||||
|
使用权资产
|
32
|
|
3.9
|
4.0
|
||||||||||
|
衍生金融资产
|
22
|
|
6.5
|
10.1
|
||||||||||
|
递延所得税资产
|
10E
|
|
0.6
|
1.5
|
||||||||||
|
|
|
|
1,315.9
|
1,434.3
|
||||||||||
|
流动资产
|
|
|
|
|
||||||||||
|
持有待售资产
|
14
|
|
-
|
221.2
|
||||||||||
|
库存
|
16
|
|
-
|
0.3
|
||||||||||
|
租金及其他应收款
|
17
|
|
33.1
|
55.6
|
||||||||||
|
关联方余额
|
27
|
|
239.5
|
176.1
|
||||||||||
|
衍生金融资产
|
22
|
|
2.5
|
5.1
|
||||||||||
|
现金及现金等价物
|
18
|
|
49.8
|
93.1
|
||||||||||
|
|
|
|
324.9
|
551.4
|
||||||||||
|
总资产
|
|
|
1,640.8
|
1,985.7
|
||||||||||
|
流动负债
|
|
|
|
|
||||||||||
|
贸易及其他应付款项
|
19
|
|
(33.6)
|
(42.5)
|
||||||||||
|
递延收入
|
20
|
|
(19.7)
|
(20.2)
|
||||||||||
|
借款
|
21
|
|
(428.6)
|
(227.5)
|
||||||||||
|
衍生金融负债
|
22
|
|
(0.5)
|
(0.3)
|
||||||||||
|
|
|
|
(482.4)
|
(290.5)
|
||||||||||
|
非流动负债
|
|
|
|
|
||||||||||
|
贸易及其他应付款项
|
19
|
|
(2.9)
|
(4.7)
|
||||||||||
|
借款
|
21
|
|
(364.3)
|
(831.0)
|
||||||||||
|
租赁负债
|
|
|
(4.0)
|
(4.0)
|
||||||||||
|
递延税项负债
|
10E
|
|
(1.4)
|
(2.6)
|
||||||||||
|
|
|
|
(372.6)
|
(842.3)
|
||||||||||
|
负债总额
|
|
|
(855.0)
|
(1,132.8)
|
||||||||||
|
净资产
|
|
|
785.8
|
852.9
|
||||||||||
第12页
合并资产负债表（续）
截至2024年12月31日
|
|
|
2024年12月31日
|
2023年12月31日
|
|||||||||||
|
|
注意事项
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||||
|
股权
|
|
|
|
|
||||||||||
|
规定资本
|
24A
|
|
1,477.9
|
1,477.9
|
||||||||||
|
外币折算准备金
|
26A
|
|
37.3
|
39.8
|
||||||||||
|
重估准备金
|
26B
|
|
-
|
64.9
|
||||||||||
|
股份支付准备金
|
26C
|
|
29.2
|
25.2
|
||||||||||
|
留存赤字
|
|
|
(788.1)
|
(783.6)
|
||||||||||
|
归属于所有者的权益合计
|
|
|
756.3
|
824.2
|
||||||||||
|
非控股权益
|
|
|
29.5
|
28.7
|
||||||||||
|
总股本
|
|
|
785.8
|
852.9
|
||||||||||
代表董事会。
/s/Andrew McNulty/s/Philip Baigent
安德鲁·麦克纳尔蒂·菲利普·拜金特
董事董事
2025年4月25日
随附的附注构成这些综合财务报表的组成部分。
第13页
合并权益变动表
截至2024年12月31日止年度
|
|
公司拥有人应占
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
规定资本
|
外币折算准备金
|
重估准备金
|
股份支付准备金
|
留存赤字
|
归属于非控股权益
|
总股本
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
截至2024年1月1日的余额
|
|
|
1,477.90
|
39.8
|
64.9
|
25.2
|
(783.6)
|
28.7
|
852.9
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
当年（亏损）/收入
|
|
|
-
|
-
|
-
|
-
|
(63.3)
|
1.5
|
(61.8)
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
其他综合损失
|
|
|
-
|
(2.5)
|
(6.1)
|
-
|
-
|
-
|
(8.6)
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
当年综合（亏损）/收益总额
|
|
|
-
|
(2.5)
|
(6.1)
|
-
|
(63.3)
|
1.5
|
(70.4)
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
处置时从重估储备转入
|
|
|
-
|
-
|
(58.8)
|
-
|
58.8
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
与直接在权益中确认的公司拥有人的交易：
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
非控股权益分派
|
|
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
(2.3)
|
(2.3)
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
非控股权益出资
|
|
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
1.6
|
1.6
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
股份投资管理费（附注27B（i））
|
|
|
-
|
-
|
-
|
4.0
|
-
|
-
|
4.0
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
-
|
-
|
(58.8)
|
4.0
|
58.8
|
(0.7)
|
3.3
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
截至2024年12月31日的余额
|
|
|
1,477.90
|
37.3
|
-
|
29.2
|
(788.1)
|
29.5
|
785.8
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
随附的附注构成这些综合财务报表的组成部分。
第14页
合并权益变动表
截至2023年12月31日止年度
|
|
公司拥有人应占
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
规定资本
|
外币折算准备金
|
重估准备金
|
股份支付准备金
|
留存赤字
|
归属于非控股权益
|
总股本
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
截至2023年1月1日的余额
|
|
|
1,457.7
|
44.3
|
71.5
|
15.9
|
(626.1)
|
-
|
963.3
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
当年（亏损）/收入
|
|
|
-
|
-
|
-
|
-
|
(157.5)
|
10.2
|
(147.3)
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
其他综合损失
|
|
|
-
|
(4.5)
|
(6.6)
|
-
|
-
|
-
|
(11.1)
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
当年综合（亏损）/收益总额
|
|
|
-
|
(4.5)
|
(6.6)
|
-
|
(157.5)
|
10.2
|
(158.4)
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
与直接在权益中确认的公司拥有人的交易：
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
捐款和分配
发行普通股
|
|
|
20.2
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
20.2
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
已支付股息
|
|
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
(2.1)
|
(2.1)
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
收购的非控股权益
|
|
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
20.2
|
20.2
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
非控股权益出资
|
|
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
0.4
|
0.4
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
股份投资管理费（附注27B（i））
|
|
|
-
|
-
|
-
|
9.3
|
-
|
-
|
9.3
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
20.2
|
-
|
-
|
9.3
|
-
|
18.5
|
48.0
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
截至2023年12月31日的余额
|
|
|
1,477.9 |
39.8
|
64.9
|
25.2
|
(783.6)
|
28.7
|
852.9
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
随附的附注构成这些综合财务报表的组成部分。
第15页
合并现金流量表
截至2024年12月31日止年度
|
|
|
|
年终 2024年12月31日 |
年终 2023年12月31日 |
||||||||||||||||
|
|
笔记
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||||||||||
|
经营活动产生的现金流量
|
||||||||||||||||||||
|
年内亏损
|
|
|
(61.8)
|
(147.3)
|
||||||||||||||||
|
调整：
|
|
|
|
|
||||||||||||||||
|
投资开发物业公允价值变动净额
|
11,14
|
|
16.0
|
131.5
|
||||||||||||||||
|
出售投资及发展物业及物业、厂房及设备之亏损
|
7
|
|
6.3
|
13.7
|
||||||||||||||||
|
财务成本，扣除利息收入净额
|
|
|
41.9
|
48.1
|
||||||||||||||||
|
租赁激励摊销
|
|
|
(0.3)
|
(1.2)
|
||||||||||||||||
|
贷款费用摊销
|
9
|
|
3.0
|
2.9
|
||||||||||||||||
|
税收
|
10C
|
|
10.0
|
5.5
|
||||||||||||||||
|
折旧
|
13
|
|
-
|
6.4
|
||||||||||||||||
|
应收账款减值费用
|
|
|
0.4
|
-
|
||||||||||||||||
|
投资管理费支出
|
|
|
8.0
|
9.3
|
||||||||||||||||
|
应占权益核算被投资单位亏损
|
|
|
41.6
|
19.3
|
||||||||||||||||
|
营运资金变动前的营运现金流
|
|
|
65.1
|
88.2
|
||||||||||||||||
|
租金及其他应收款减少/（增加）
|
|
|
21.0
|
(17.0)
|
||||||||||||||||
|
递延租金收入减少
|
|
|
(0.4)
|
(2.3)
|
||||||||||||||||
|
（减少）/增加贸易及其他应付款项
|
|
|
(18.0)
|
1.3
|
||||||||||||||||
|
经营产生的现金
|
|
|
67.7
|
70.2
|
||||||||||||||||
|
收到的利息
|
8
|
|
3.1
|
0.6
|
||||||||||||||||
|
已付利息
|
|
|
(41.5)
|
(43.9)
|
||||||||||||||||
|
衍生工具
|
|
|
(2.3)
|
(4.0)
|
||||||||||||||||
|
已付税款，扣除已收到的退款
|
|
|
(4.6)
|
(11.3)
|
||||||||||||||||
|
经营活动产生的现金流量
|
|
|
22.4
|
11.6
|
||||||||||||||||
|
投资活动
|
|
|
|
|
||||||||||||||||
|
收购/改善投资及发展物业
|
|
|
(29.8)
|
(9.4)
|
||||||||||||||||
|
购置/改善物业、厂房及设备
|
13
|
|
-
|
(0.7)
|
||||||||||||||||
|
处置个人防护装备、投资及发展物业
|
7,13
|
|
283.7
|
148.8
|
||||||||||||||||
|
对权益核算被投资单位的投资
|
15
|
|
(21.2)
|
(31.8)
|
||||||||||||||||
|
权益核算被投资单位的分配
|
15
|
|
2.4
|
2.3
|
||||||||||||||||
|
收购非控股权益
|
|
|
-
|
2.6
|
||||||||||||||||
|
来自非控股权益的贡献
|
|
|
1.2
|
-
|
||||||||||||||||
|
支付给非控股权益的分派
|
|
|
(1.9)
|
(1.7)
|
||||||||||||||||
|
投资活动产生的现金流量
|
|
|
234.4
|
110.1
|
||||||||||||||||
第16页
合并现金流量表（续）
|
|
|
|
年终 2024年12月31日 |
年终 2023年12月31日 |
||||||||||||||||
|
|
笔记
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||||||||||
|
融资活动
|
|
|
|
|
||||||||||||||||
|
借款收益
|
21A
|
|
-
|
1.0
|
||||||||||||||||
|
支付关联方款项
|
|
|
(57.7)
|
(75.6)
|
||||||||||||||||
|
偿还借款
|
21A
|
|
(236.1)
|
(162.5)
|
||||||||||||||||
|
与贷款和借款有关的交易成本
|
21A
|
|
(0.4)
|
(1.0)
|
||||||||||||||||
|
用于筹资活动的现金流量
|
|
|
(294.2)
|
(238.1)
|
||||||||||||||||
|
现金及现金等价物净减少额
|
|
|
(37.4)
|
(116.4)
|
||||||||||||||||
|
年初现金及现金等价物
|
18
|
|
93.1
|
211.6
|
||||||||||||||||
|
外汇走势
|
|
|
(5.9)
|
(2.1)
|
||||||||||||||||
|
报告日的现金及现金等价物
|
18
|
|
49.8
|
93.1
|
||||||||||||||||
随附的附注构成这些综合财务报表的组成部分。
第17页
综合财务报表附注
截至2024年12月31日止年度
1.一般信息
肯尼迪威尔逊欧洲房地产有限公司（‘公司’）是一家在泽西岛注册成立的公司。本集团由本公司及其附属公司组成。
该公司于2024年5月1日将其注册地址从‘The Le Gallais Building，54 Bath Street，St Helier，Jersey，JE1 1FT’更改为‘22 Grenville Street，St Helier，Jersey，JE4 8PX’。
该公司在欧洲投资和开发物业、酒店业务和以房地产为抵押的贷款，目标是产生和增加长期现金流，以支付股息并通过专注的资产管理和战略收购提高资本价值。
2.编制依据
A.合规声明
截至2024年12月31日止年度的综合财务报表（‘财务报表’）乃根据下述会计政策编制。本财务报表从整体上真实、公允地反映了公司及纳入合并范围的子公司的资产、负债、财务状况和损益情况。
本报告所载财务报表乃根据欧洲联盟采纳的国际财务报告准则（‘国际财务报告准则’）编制。公司没有提前采用任何即将发布的IASB准则。附注4列出了这些即将出台的标准的细节。
财务报表的编制基础与上一年一致，并考虑了附注4所载新采用准则的影响。
B.计量依据
财务报表为截至2024年12月31日止年度，并按持续经营基准编制，除投资及发展物业、以房地产、物业、厂房及设备作抵押的贷款及衍生金融工具外，均采用历史成本惯例，并采用附注3所载会计政策按其公允价值列报。
经作出查询后，董事合理预期集团有足够资源于可见未来继续经营。为此，他们在编制财务报表时继续采用持续经营基础。
集团拥有强大的流动性，可在现金流和现有储备之间获得显着的财务净空。截至2024年12月31日，现金余额为4980万英镑（2023年：9310万英镑）。
如果该集团希望在其已经相当可观的储备之外进一步增强中短期流动性，它将能够推迟可自由支配的资本支出。
银行融资契约已与保守预测一起考虑，KW Investment Management Ltd（“投资管理人”）在必要时获得豁免的正常业务过程中与关系贷款人保持公开对话。
已审阅预测，应用反 压力测试并考虑到可用的缓解措施，包括最终母公司支持和流动性，董事认为财务净空可能耗尽的可能性很小。
因此，他们预计不需要大幅削减经营规模或其他活动，并认为集团将持续经营。
第18页
C.功能性和表现性货币
财务报表以英镑列报，因为这是公司的功能货币。除另有说明外，所有以英镑表示的财务信息均已四舍五入至最接近的百万，并呈现到小数点后一位。
D.估计和判断的使用
按照国际财务报告准则编制财务报表要求管理层作出判断、估计和假设，这些判断、估计和假设会影响集团会计政策的应用以及资产、负债、收入和支出的呈报金额。实际结果可能与这些估计不同。
对估计和基本假设进行持续审查。如果修订仅影响该期间，则对会计估计的修订在该期间确认；如果修订同时影响当前和未来期间，则在修订期间和未来期间确认。
在应用对截至2024年12月31日止年度财务报表中确认的金额有最重大影响的会计政策方面的关键判断包括管理层对投资和开发物业的公允价值的估计（附注11）以及对以权益入账的被投资方的投资（附注15）。
3.重要会计政策
有多项新准则或修订于2024年1月1日开始的财政年度首次对集团生效。有关更多信息，请参阅附注4。
采用这些新标准和修订不会产生实质性影响。
A.合并基础
（一）。子公司
附属公司为集团控制的实体。当集团因参与实体而面临或有权获得可变回报并有能力通过其对实体的权力影响这些回报时，集团即控制该实体。子公司的财务报表自控制开始之日起至控制终止之日止纳入财务报表。
（二）。企业合并
集团收购可能拥有投资及发展物业或开展业务的附属公司，包括拥有酒店或其他形式的自用资产。在收购时，集团考虑每项收购是否代表收购业务或收购资产。集团将一项收购作为业务合并进行会计处理，其中除该物业外，还收购了一套综合活动。更具体地说，考虑了获得重要流程的程度，特别是子公司提供服务的程度。
当收购子公司不代表一项业务时，作为收购一组资产和负债进行会计处理。收购成本按其相对公允价值分摊至所收购资产和负债，不确认商誉或相关递延税项。
任何或有对价均按收购日的公允价值计量。如果满足金融工具定义的支付或有对价的义务被归类为权益，则不对其进行重新计量，并在权益范围内进行结算。否则，其他或有对价在每个报告日按公允价值重新计量，或有对价公允价值的后续变动在损益中确认。
（三）。非控股权益
非控股权益（‘NCI’）按其在收购日占被收购方可辨认净资产的比例份额计量。
集团于一间附属公司的权益变动，如不会导致失去控制，则作为股权交易入账。
（四）。权益核算被投资单位的权益
集团于权益入账的被投资方的权益包括于合营企业的权益。
合营企业是指集团拥有共同控制权的安排，据此，集团对该安排的净资产享有权利，而不是对其资产的权利和对其负债的义务。
第19页
合营企业的权益采用权益法核算。它们最初按成本确认，其中包括交易成本。于初步确认后，财务报表包括集团应占以权益入账的被投资方的损益及其他全面收益（‘OCI’），直至重大影响或共同控制终止之日止。
（五）。合并时消除的交易
集团内部结余和往来，以及集团内部往来产生的任何未变现收入和支出，予以抵销。
B.物业收购及业务合并
在通过公司收购或其他方式获得财产的情况下，管理层在确定收购是否代表企业的收购时会考虑被收购实体的资产和活动的实质。
转让的对价不包括与解决先前存在的关系相关的金额。这些金额一般在损益中确认。企业合并的购买价格超过资产、负债和或有负债的公允价值以及由此产生的递延税项的任何部分确认为商誉。
本集团判断一项收购为企业合并的，按照国际财务报告准则第3号采用收购会计法业务组合在控制权转移至集团之日（见政策A（ii））。收购中转让的对价一般以公允价值计量，取得的可辨认净资产也是如此。企业合并的购买价格超过资产和负债的公允价值的部分，确认为商誉。逢低买入产生的任何收益立即在损益中确认。交易费用在发生时计入费用，除非与发行债务或股本证券有关。产生的任何商誉每年进行减值测试。
如果这类收购不被判定为一项业务的收购，则不将其作为业务合并进行会计处理。而是根据收购日的相对公允价值在实体的可辨认资产和负债之间分配收购成本。因此，不会产生商誉或额外的递延税项。
C.外币折算
集团各实体财务报表所列项目均使用该实体经营所处主要经济环境的货币（其‘功能货币’）计量。
（一）。交易和结余
以实体功能货币以外的货币进行的交易按交易发生之日的现行汇率入账。因结算该等交易及以外币计值的货币资产及负债按年终汇率换算而产生的汇兑损益在财政期间的损益中确认（见政策C（ii））。
（二）。国外业务
国外业务的资产和负债按报告日的现行汇率折算为英镑。国外业务的收入和支出按与交易日期的外汇汇率相近的汇率换算为英镑。重新换算产生的外汇差额计入OCI，然后累积在单独的外币换算储备中。
当境外经营被全部或部分处置导致丧失控制权、重大影响或共同控制权时，与该境外经营相关的折算储备中的累计金额重新分类为损益，作为处置损益的一部分。如果集团处置了其在一家子公司的部分权益，但保留了控制权，那么累计金额的相关比例将重新归属于NCI。当集团在保留重大影响或共同控制的情况下处置联营企业或合营企业的任何部分时，累计金额的相关比例重新分类至损益。
第20页
D.收入确认
收入包括租金收入和其他与物业相关的收入、物业的服务费和管理费、酒店收入和房地产担保贷款的利息收入。
（一）。租金收入
租金收入按照国际财务报告准则第16号入账。
投资物业经营租赁的租金收入在租赁期内按直线法确认。当集团向租户提供奖励时，奖励成本在租期内按直线法确认为租金收入的减少。租期为不可撤销的租期，连同承租人有选择权继续租赁的任何进一步期限，而在租约开始时，董事合理地确定承租人将行使选择权。
或有租金，取决于承租人的周转水平，在其赚取期间确认为收入。租金审查的任何财务报表影响在与租户达成此种租金审查时确认。收到的退保溢价被归类为租金收入。
租赁奖励确认为使用物业的净代价的组成部分，并按直线法在租赁期限内摊销，或至首次租户中断的期间（如更短），除非有合理把握不会行使该中断。
（二）。以房地产作抵押的贷款利息收入
利息收入按照国际财务报告准则第9号入账。
以房地产作抵押的贷款的利息收入按实际利率基准在期间至预期到期期间的损益中确认。
（三）。酒店收入
酒店收入按照国际财务报告准则第15号入账。
酒店收入指在正常业务过程中提供并在提供服务时确认的货物和服务的销售（不包括增值税和类似税项），扣除折扣。此类收入通常包括房间租金、食品和饮料销售以及集团拥有的酒店的其他辅助收入。收入在房间被占用和食品和饮料被出售时确认。
（四）。向租户提供服务的收入
集团安排向集团作为出租人订立的合约所载投资物业的租户提供若干服务，由第三方提供。集团已确定，在服务转让给租户之前，其控制了这些服务，因为它有能力指导这些服务的使用并从中获得收益。在作出这一决定时，集团认为其对履行提供这些特定服务的承诺负有主要责任，因为它直接处理租户的投诉，并且对服务的质量或适当性负有主要责任。此外，集团有酌情厘定就指定服务向租户收取的价格。
因此，集团得出结论认为，它是这些合同的委托人。此外，该集团得出的结论是，随着时间的推移，它转移了对这些服务的控制权，因为服务是由第三方服务提供商提供的，因为这是租户获得并同时消耗这些服务带来的好处的时候。
E.现金及现金等价物利息收入
现金及现金等价物产生的利息收入按实际利率法在利润表中计提时确认。‘实际利率’是指在金融工具的预计存续期内，将预计的未来现金支付或收款准确折现为金融资产的账面总额或金融负债的摊余成本的利率。
F.财务费用
财务成本包括借款的利息支出（包括递延债务发行成本的摊销，以及公司债券贴现和溢价的摊销），并采用实际利率法在损益中确认。借款的所有利息支出均于发生期间在损益中确认，除非与开发中投资物业直接相关，在这种情况下将其资本化。
第21页
G.税收
所得税费用包括当期和递延税项。在损益中确认，但与记录企业合并或直接在权益或其他综合收益中确认的项目有关的除外。
（一）。当前税
当期税项按财政期间应课税收入或亏损的预期应缴或应收税款计算，采用报告日已颁布或实质上已颁布的税率，并对以往年度的应缴税款作出任何调整。 当期应交或应收税款的金额，是对预计将支付或收到的反映与所得税相关的不确定性（如有）的税额的最佳估计。
（二）。递延税
递延税项就用于财务报告目的的资产及负债的账面值与用于课税目的的金额之间的暂时性差异确认。以下情况不确认递延税：
•非企业合并且既不影响会计核算也不影响应税损益的交易中资产或负债初始确认的暂时性差异；以及
•与对子公司、联营公司及共同控制实体的投资相关的暂时性差异，在本集团能够控制暂时性差异转回时间且在可预见的未来很可能不会转回的情况下。
递延税项的计量反映了本集团预期于报告期末收回或结算其资产及负债账面值的方式所产生的税务后果。对于以公允价值计量的投资开发物业，通过出售收回投资开发物业账面价值的推定预计不会被反驳。
递延税项按预期在暂时性差异转回时适用的税率计量，采用报告日已颁布或实质上已颁布的税率。
递延税项资产和负债如果存在抵销当期税项负债和资产的法定可执行权，且涉及同一税务机关对同一应税主体、或对不同税务主体征收的税款，但本集团拟以净额结算当期税项负债和资产或本集团的税项资产和负债同时变现，则予以抵销。
递延税项资产在很可能有未来应课税利润可用于抵销的范围内，就未使用的税项亏损、税收抵免和可抵扣暂时性差异确认。递延税项资产在每个报告日进行审查，并在预计不再很可能实现相关税收优惠的情况下予以减少。
H.股息
股息在其成为公司义务的期间确认为负债。
一、投资开发物业
为长期租金收益或资本增值或两者兼而有之而持有的物业，而该物业并非由集团占用，则分类为投资物业，并按公平值入账。投资物业亦包括作为投资物业正在建造或发展以供日后使用的物业（见附注5a）。
投资物业在其已被收购且预期未来经济利益将从其所有权中获得时予以确认。投资物业按成本（包括相关交易成本）进行初始计量，其后按公允价值计量，任何变动均计入损益。
投资物业在其已被处置或永久退出使用且预期其处置不会产生未来经济利益时终止确认。处置所得款项净额与资产账面值之间的差额将在投资物业报废或处置时产生收益或损失。任何收益或损失在报废或处置当年在损益表中确认。出售投资物业的任何收益或亏损（按出售所得款项扣除出售成本后与该项目账面值的差额计算）在损益中确认。
目前正在开发或将于近期开发的物业作为开发物业持有。这些物业初步按成本估值。开发物业的任何直接支出均予以资本化，然后由外部估值师在每个报告日按其各自的公允价值对物业进行估值。
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非金融资产的公允价值计量考虑了市场参与者通过将资产用于其最高和最佳用途或通过将其出售给将使用该资产用于其最高和最佳用途的另一市场参与者而产生经济利益的能力。
估值在适当情况下反映实际占用或负责履行租赁承诺或在出租空置住所后可能占用的租户类型、集团与承租人之间的维修和保险责任分配，以及物业的预期剩余经济年限。当租金审查或续租待处理且预期复归上涨时，假设所有通知，并在适当的反通知时，已在适当的时间内有效送达。
J.不动产、厂房和设备
土地和建筑物初始按成本加上可直接归属于取得的任何成本计量，其后按公允价值计量（见附注5c）。
重估收益记入其他全面收益并在重估储备内累积于权益，除非代表先前在损益中确认的同一资产的减值转回，在此情况下，该转回在损益中确认。因重估而产生的减少，如超过先前记入与同一资产有关的重估盈余的任何金额，则确认为费用。在OCI中确认的任何收益不会在处置相关资产时重新分类为损益。
其他物业、厂房及设备项目按成本减折旧及任何减值列账。折旧及任何减值亏损于损益确认。维修和保养费用在发生时计入费用。出售物业、厂房及设备项目的任何收益或亏损在损益中确认。
所有不动产、厂房和设备（不包括不计折旧的土地）在其估计可使用年限内折旧为残值，即：
•建筑40年
•固定装置、配件和设备5 – 10年
所有折旧均按直线法计提。
K.费用
费用按权责发生制在发生期间的损益中确认。
L.库存
存货以成本与可变现净值孰低计量。存货成本采用先进先出的原则。
M.持有待售资产
非流动资产，或由资产和负债组成的处置组，如果主要通过出售而不是通过持续使用收回的可能性很大，则被归类为持有待售。
此类资产或处置组一般按其账面值和公允价值减去出售成本后的较低者计量。处置组的任何减值亏损先拨入商誉，再按比例拨入余下的资产及负债，但不拨入存货、金融资产、递延税项资产、雇员福利资产或投资物业的亏损，继续按照集团其他会计政策计量。初始分类为持作出售或持作分配的减值损失及重新计量的后续损益在损益中确认。
一旦分类为持有待售，无形资产及物业、厂房及设备不再摊销或折旧。
N.借款
所有借款初始按公允价值减直接应占交易成本确认。初始确认后，借款采用实际利率法按摊余成本进行后续计量（见附注5D）。
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O.金融工具
（一）。非衍生金融资产
本集团于购买之日初步确认以房地产作抵押的贷款。所有其他金融资产初始确认于交易日，即本集团成为该工具合同条款的一方之日。
本集团在对该金融资产产生的现金流量的合同权利到期时终止确认该金融资产，或在该金融资产所有权的风险和报酬基本全部转移的交易中转让收取合同现金流量的权利。本集团创设或保留的该等转让金融资产的任何权益均确认为一项单独的资产或负债。
本集团将现金及现金等价物及租金及其他应收款项分类为按摊余成本计量的贷款及应收款项，以不动产作抵押的贷款指定为按公允价值计入损益。
金融资产在初始确认后不会重新分类，除非集团改变其管理金融资产的业务模式，在这种情况下，所有受影响的金融资产在业务模式改变后的第一个报告期的第一天重新分类。
金融资产同时满足下列条件且未指定为FVTPL的，以摊余成本计量：
•它是在以持有资产以收取合同现金流量为目标的商业模式中持有的；和
•其合同条款在特定日期产生的现金流量仅是对本金和未偿本金金额的利息的支付。
截至2024年12月31日，本集团拥有以下非衍生金融资产：
（a）。现金及现金等价物
现金及现金等价物包括自收购日期起三个月或以下到期的现金结余及通知存款，其公允价值变动风险不大，并由集团用于管理其短期承诺。这些资产初始按公允价值减初始直接成本计量，后续按摊余成本计量。
（b）。租金及其他应收款
租金及其他应收款项初步按公允价值减初始直接成本确认，该公允价值通常为原始开票金额，其后采用实际利率法按摊余成本减减值准备（如适用）列账。
租金和其他应收款的损失准备始终按等于整个存续期预期信用损失的金额计量。
（c）。以房地产为抵押的贷款
由于资产按公允价值管理、评估和内部报告，以房地产作抵押的贷款被指定为以公允价值计量且其变动计入损益。
与这些贷款有关的任何相关初始直接成本将立即通过损益作为费用列支。
利息收入采用实际利率法单独计入损益（见保单D（ii））。
（二）。非衍生金融负债
所有非衍生金融负债在本集团成为该工具合同条款的一方之日初始确认，并按公允价值减去初始直接成本进行初始计量，随后按摊余成本进行计量。本集团在其合同义务解除、取消或到期时终止确认一项金融负债。已消灭的账面值与已支付代价之间的差额确认于损益。
（三）。衍生金融工具与净投资套期会计
集团使用多种衍生工具以减轻若干利率及外币金融风险，包括利率上限、交叉货币掉期及外币远期合约及外币零溢价期权。本集团并无为投机目的订立衍生工具合约。衍生工具用于对冲目的，以根据其风险管理政策改变本集团现有基础风险敞口的风险状况。所有衍生工具均按公允价值确认。公允价值变动的处理取决于
第24页
衍生工具是否被指定为套期工具，被套期项目的性质及套期有效性（见附注5e）。
衍生金融工具初始按订立衍生合约当日的公允价值确认，其后按公允价值重新计量。衍生工具在公允价值为正时作为资产，在公允价值为负时作为负债。
（四）。抵销
金融资产和金融负债在且仅在本集团目前具有法律上可强制执行的抵销权且拟以净额结算或同时变现资产和清偿负债的情况下，予以抵销并在财务状况表中列报的净额。
（a）。净投资对冲
集团指定外币远期合约、零成本外币期权、利率交叉货币掉期及若干外币计价公司债务作为其海外业务净投资的对冲。在开始时，本集团记录套期工具与被套期项目之间的关系、其风险管理目标和承接交易的策略。集团还记录其对套期工具在初始和未来期间是否高度有效地抵消被套期项目的公允价值或现金流量变动的评估。套期工具与套期有效部分相关的任何收益或损失均在OCI中确认。与无效部分有关的收益或亏损即时于财务收入或成本（视情况而定）内的损益中确认。如果套期工具不再符合套期会计准则，到期或被卖出、终止或行权，或者如果卖出国外业务，则未来终止套期会计，并将在OCI中累积的损益重新分类至损益。
（b）。主净额结算或类似协议
衍生工具不符合资产负债表中的抵销标准。这是因为本集团并无任何现时在法律上可强制执行的抵销已确认金额的权利，因为抵销权仅在信贷事件等未来事件发生时才可强制执行。
（五）。减值
本集团对以摊余成本计量的金融资产确认预期信用损失（ECL）的损失准备。
本集团按照等于整个存续期ECL的金额计量损失准备，但自初始确认后信用风险未明显增加的其他债务证券及银行结余以12个月ECL计量的除外。
贸易债务人和合同资产的损失准备始终按照等于整个存续期的ECL金额计量。
本集团在确定金融资产的信用风险自初始确认后是否显著增加以及在估计ECL时，均考虑相关且可获得的合理且可支持的信息，无需付出过度的成本或努力。这包括定量和定性信息和分析，基于历史经验和知情的信用评估，包括前瞻性信息。
在以下情况下，本集团认为一项金融资产违约：
•债务人不太可能全额向本集团支付其信贷义务，而本集团在持有的情况下不采取变现担保等行动。
终生预期信用损失是指在金融工具预期寿命内所有可能的违约事件导致的预期信用损失。
预期信用损失是对信用损失的概率加权估计。信用损失按金融资产实际利率折现的所有现金短缺的现值计量。
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P.股份支付
集团就KW Investment Management Ltd（‘投资管理人’）向其提供的服务订立以权益结算的股份支付安排。公司确认一项义务，即裁决的结算方式取决于公司无法控制的基于市场的业绩条件的实现，而裁决可通过市场购买股份或发行股份的方式结算。
（一）。投资管理费
就投资经理在授予日的管理费而言，其将获得的奖励的货币价值取决于非市场表现条件，即每个季度末的欧洲公共房地产协会资产净值（“EPRA NAV”）。
该奖励作为以股权结算的股份支付安排入账。就股份所获服务的成本于归属期内于损益确认，并相应计入权益。
（二）。演出费
履约费安排作为以权益结算的股份支付安排入账。授予日为1月1日，在该日，公司估计每项权益工具的授予日公允价值以及预期满足服务和非市场表现条件的权益工具数量，导致初步估计在归属期内费用化的股份支付成本总额。在初始确认和计量后，在归属期内，即1月1日至12月31日期间，对预期满足服务和非市场表现条件的权益工具数量的估计进行修正。股份支付成本以满足这些条件时发行的权益工具数量的公允价值为基础。
Q.Stated Capital
（一）。普通股
普通股被归类为权益类。直接归属于发行普通股的增量成本确认为从计入权益的规定资本账户中扣除。
R.规定
拨备是通过以反映当前市场对货币时间价值和负债特有风险的评估的税前利率对预期未来现金流量进行折现确定的。
S.使用权资产
本集团在租赁开始日（即标的资产可供使用之日）确认使用权资产。使用权资产按成本减任何累计折旧和减值损失计量，并就任何重新计量或租赁负债进行调整。使用权资产的成本包括确认的租赁负债金额、发生的初始直接成本以及在开始日或之前支付的租赁付款减去收到的任何租赁奖励。除非本集团合理确定在租赁期结束时取得租赁资产的所有权，否则确认的使用权资产在其估计可使用年限与租赁期两者中较短者按直线法计提折旧。
T.租赁负债
在租赁开始日，本集团确认租赁负债，按租赁期内应支付的租赁付款额的现值计量。租赁付款包括固定付款（包括实质上的固定付款）减去任何应收租赁奖励、取决于指数或费率的可变租赁付款，以及根据残值担保预计将支付的金额。租赁付款还包括合理确定将由集团行使的购买选择权的行使价，以及支付终止租赁的罚款，前提是租赁期限反映了集团行使终止选择权。不依赖于指数或费率的可变租赁付款在触发付款的事件或条件发生期间确认为费用。
在计算租赁付款额现值时，如果租赁内含利率不易确定，本集团采用租赁开始日的增量借款利率。在开始日期后，租赁负债的金额增加以反映利息的增加，并减少已支付的租赁付款。此外，购买标的资产发生变更、租赁期变更、实质上固定租赁付款额发生变化或评估发生变化的，重新计量租赁负债的账面金额。
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4.新标准和解释尚未生效
若干新准则、准则修订及解释对集团未来年度报告期间有效，并未在编制财务报表时应用。预计这些都不会对财务报表产生重大影响.
A.新的/经修订的国际财务报告准则
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•缺乏可交换性（对IAS 21的修订）
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•金融工具的分类和计量-对IFRS 9和IFRS 7的修订
•IFRS 18在财务报表中的列报和披露
•IFRS 19 Disclosure Initiative – Unpublic Accountability子公司：披露
•投资者与其联营企业或合营企业之间出售或出资资产（国际财务报告准则第10号和国际会计准则第28号的修订）
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B.《国际财务报告准则》会计准则的年度改进–第11卷（2026年1月1日生效）
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•IFRS 1首次采用国际财务报告准则
•IFRS 7金融工具：关于实施IFRS 7的披露及其随附指南
•IFRS 9金融工具
•IFRS 10合并财务报表
•IAS7现金流量表
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其他标准
其他几项修订和解释首次适用于2024年，但对集团的财务报表不产生影响。
第27页
5.公允价值的确定
集团的多项会计政策和披露要求对金融和非金融资产和负债确定公允价值。公允价值在IFRS 13中定义公允价值计量作为市场参与者在计量日进行的有序交易中出售资产所收到的价款或转移负债所支付的价款。公允价值已根据下述方法为计量和/或披露目的确定。在适用的情况下，有关在确定公允价值时所作假设的进一步信息在该资产或负债的特定附注中披露。
本集团采用适合当时情况且有足够数据可用于计量公允价值的估值技术，最大限度地使用相关可观察输入值并尽量减少使用对公允价值计量整体具有重要意义的不可观察输入值：
•第1级——相同资产或负债在活跃市场中的报价（未调整）市场价格。
•第2层——对公允价值计量具有重要意义的最低层输入值可直接或间接观察到的估值技术。
•第3层——对公允价值计量具有重要意义的最低层输入值不可观察的估值技术。
对于财务报表中经常性以公允价值确认的资产和负债，本集团在每个报告期末通过重新评估分类（基于对公允价值计量整体具有重要意义的最低层级输入值）确定层级之间是否发生转移。
年内没有发生1级和2级之间的转移。年内没有发生2级和3级之间的转移。
年内估值技术并无变化。
A.投资开发物业
投资及发展物业的公平价值乃由外部、独立物业估值师厘定，他们具有适当的认可专业资格及在被估值物业的位置及类别方面的近期经验。这种估值考虑了市场参与者通过将资产用于其最高和最佳用途或通过将其出售给将在其最高和最佳用途中使用该资产的另一市场参与者而产生经济利益的能力。独立估值师每年评估集团投资及发展物业组合的公平值。
有关适用的公允价值假设的进一步信息投资及发展物业载于附注11。
B.以不动产作抵押的贷款
如附注5a所述，由不动产担保的贷款的公允价值是参照外部独立财产估值师确定的基础抵押品价值确定的。
有关适用的公允价值假设的进一步信息以房地产为抵押的贷款载于附注12。
C.土地和建筑物
这些自用资产的公允价值由外部独立估值师确定，这些估值师具有适当的公认专业资格以及在被估值资产的地点和类别方面的近期经验。这种估值考虑了市场参与者通过将资产用于其最高和最佳用途或通过将其出售给将在其最高和最佳用途中使用该资产的另一市场参与者而产生经济利益的能力。独立估值师每年评估集团土地及建筑物的公平价值。
有关适用的公允价值假设的进一步信息土地和建筑物载于附注13。
D.借款
借款和其他债务的披露所采用的估值技术，除了使用相关货币的零息票贴现曲线进行贴现外，还将债务存量与债务的边际成本（来自主要融资市场）进行比较。
有关借款的进一步资料载于附注21。
第28页
E.衍生金融工具
远期外币合约的公允价值基于独立第三方估值。
公允价值采用无风险利率（以国债为基础）对合同剩余期限的合同远期价格与当期远期价格之间的差额进行贴现估算，并酌情根据信用风险进行调整。
利率上限的公允价值基于独立第三方估值。公允价值是使用黑色模型的变体估计的。预期未来现金流量的净现值是根据可观察的市场利率波动和利率计算得出，并酌情根据信用风险进行调整。
有关适用于衍生金融工具的公允价值假设的进一步信息载于附注22。
F.对权益核算被投资单位的投资
尽管适用权益法，但被投资方投资于投资开发的开发中物业。此类基础投资的估值如附注5a所述。
6.经营分部
A.细分基础
集团被组织成一个业务分部，集团据此报告其分部信息，即投资组合。继近年处置酒店资产及以房地产作抵押的贷款后，集团目前已无酒店资产及一笔剩余贷款关联。两者现已纳入投资组合部分，并以与提供给主要经营决策者（董事会）的内部报告一致的方式进行报告。
以下摘要介绍了可报告分部的运营情况：
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段
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说明
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投资组合
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主要用于产生租金和其他收入的物业，包括办公、零售、休闲、工业、住宅和酒店房地产资产以及一笔由房地产资产担保的贷款。
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集团对投资组合基本表现的关键衡量标准是净经营收入，因为这一衡量标准说明并强调了其对集团报告的利润和每股收益的贡献。通过将主要业绩计量集中于净营业收入，单独突出显示估值变动等其他统计数据，以供分析和关注。
第29页
B.地理信息
与上一年一致，投资物业分部包括位于英国、爱尔兰、意大利和西班牙的资产。位于意大利和西班牙的资产被归为“欧洲其他地区”。
以下地理信息按地理位置分析了集团的分部收入、流动资产和非流动资产以及总负债。在列报以下信息时，分部收入、流动资产和非流动资产以及负债总额均基于相关资产的地理位置。
一、收入情况
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年终 12月31日 2024 |
年终 12月31日 2023 |
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|
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|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
英国
|
|
|
|
||||||||
|
租金收入
|
|
72.0
|
75.6
|
||||||||
|
出售投资及发展的亏损
|
|
(4.8)
|
(2.4)
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|
投资开发物业公允价值变动净额
|
|
13.8
|
(57.5)
|
||||||||
|
|
|
81.0
|
15.7
|
||||||||
|
爱尔兰
|
|
|
|
||||||||
|
租金收入
|
|
23.2
|
28.3
|
||||||||
|
酒店收入
|
|
7.4
|
45.7
|
||||||||
|
以房地产作抵押的贷款利息收入
|
|
-
|
1.8
|
||||||||
|
出售投资及发展物业的收益/（亏损）
|
|
0.1
|
(3.2)
|
||||||||
|
投资开发物业公允价值变动净额
|
|
(14.2)
|
(67.5)
|
||||||||
|
|
|
16.5
|
5.1
|
||||||||
|
欧洲其他地区
|
|
|
|
||||||||
|
租金收入
|
|
10.4
|
14.2
|
||||||||
|
出售投资及发展物业亏损
|
|
(1.6)
|
(8.1)
|
||||||||
|
投资开发物业公允价值变动净额
|
|
(15.6)
|
(6.5)
|
||||||||
|
|
|
(6.8)
|
(0.4)
|
||||||||
|
合计
|
|
|
|
||||||||
|
租金收入
|
|
105.6
|
118.1
|
||||||||
|
酒店收入
|
|
7.4
|
45.7
|
||||||||
|
以房地产为抵押的贷款利息收入
|
|
-
|
1.8
|
||||||||
|
出售投资及发展物业（亏损）/收益
|
|
(6.3)
|
(13.7)
|
||||||||
|
投资开发物业公允价值变动净额
|
|
(16.0)
|
(131.5)
|
||||||||
|
|
|
90.7
|
20.4
|
||||||||
第30页
ii.流动资产
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
英国
|
|
53.5
|
87.7
|
||||||||
|
爱尔兰
|
|
14.0
|
221.2
|
||||||||
|
欧洲其他地区
|
|
13.1
|
35.2
|
||||||||
|
|
|
80.6
|
344.1
|
||||||||
|
企业1
|
|
245.9
|
207.3
|
||||||||
|
|
|
326.5
|
551.4
|
||||||||
iii.非流动资产
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
英国
|
|
834.6
|
737.5
|
||||||||
|
爱尔兰
|
|
421.8
|
561.3
|
||||||||
|
欧洲其他地区
|
|
59.5
|
135.5
|
||||||||
|
|
|
1,315.9
|
1,434.3
|
||||||||
|
企业1
|
|
-
|
-
|
||||||||
|
|
|
1,315.9
|
1,434.3
|
||||||||
iv.负债总额
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
英国
|
|
202.2
|
445.6
|
||||||||
|
爱尔兰
|
|
220.4
|
243.1
|
||||||||
|
欧洲其他地区
|
|
2.0
|
40.1
|
||||||||
|
|
|
424.6
|
728.8
|
||||||||
|
企业1
|
|
430.4
|
404.0
|
||||||||
|
|
|
855.0
|
1,132.8
|
||||||||
脚注：
1.在流动和非流动资产中，‘公司’类别主要包括现金和现金等价物、关联方应收款项以及衍生金融资产。在总负债中，‘公司’类别主要包括无抵押借款和衍生金融负债。
第31页
7.销售收益
适用的会计政策出售收益载于附注3i。
|
|
|
年终 12月31日 2024 |
年终 12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
出售投资及发展物业之亏损/（收益）
|
|
|
|
||||||||
|
出售所得款项总额
|
|
290.0
|
153.1
|
||||||||
|
销售成本
|
|
(6.3)
|
(4.3)
|
||||||||
|
出售所得款项净额
|
|
283.7
|
148.8
|
||||||||
|
账面价值
|
|
(290.0)
|
(162.5)
|
||||||||
|
处置损失
|
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(6.3)
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(13.7)
|
||||||||
出售资产的账面价值包括于2023年12月31日持作出售的PPE（附注13），按可变现净值列账导致没有收益/（亏损）。
8.利息收入
适用的会计政策财务收入载于附注3D（ii）及附注3e。
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年终 12月31日 2024 |
年终 12月31日 2023 |
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|
|
英镑
|
英镑
|
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|
关联方借款利息收入
|
|
7.3
|
6.6
|
||||||||
|
短期存款利息收入
|
|
3.1
|
0.6
|
||||||||
|
|
|
10.4
|
7.2
|
||||||||
|
以房地产为抵押的贷款利息收入
|
|
-
|
1.8
|
||||||||
|
|
|
10.4
|
9.0
|
||||||||
9.财务费用
适用的会计政策融资成本载于附注3F和附注3O（iii）。
|
|
|
年终 12月31日 2024 |
年终 12月31日 2023 |
|||||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
担保借款利息
|
|
26.4
|
31.8
|
|
||||||||||
|
5.50亿欧元3.25% 10年期无抵押票据的利息
|
|
12.9
|
13.4
|
|
||||||||||
|
|
|
39.3
|
45.2
|
|
||||||||||
|
按公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产–公允价值变动净额
|
|
8.4
|
9.5
|
|
||||||||||
|
贷款安排费用摊销
|
|
3.0
|
2.9
|
|||||||||||
|
外汇损失
|
|
3.6
|
0.5
|
|
||||||||||
|
银行手续费及其他成本
|
|
1.0
|
0.1
|
|
||||||||||
|
|
|
16.0
|
13.0
|
|
||||||||||
|
|
|
55.3
|
58.2
|
|||||||||||
第32页
10.税收
适用的会计政策税收载于Note 3g。
A.公司
该公司是泽西岛的税务居民。根据经修订的1961年《所得税（泽西岛）法》附表D，泽西岛的公司税率为零，因此公司无需就其收入或收益在泽西岛缴税，也无需就其收到的任何股息或利息收入缴纳英国或其他司法管辖区的公司税。资本收益不会向泽西岛征税。
B.集团
董事处理集团事务，使集团的管理及控制在泽西岛行使，除下文所述外，集团并无在英国或任何其他司法管辖区进行贸易。
本集团须就其海外附属公司的活动承担外国税务责任。除泽西岛外，集团于卢森堡、爱尔兰、意大利、西班牙、英国及美利坚合众国设有附属公司及基金，并于英国、爱尔兰、意大利及西班牙设有投资及发展物业。
税项现时按适用于有关集团承诺的加权平均税率21%（截至2023年12月31日止年度：20%）计算。
（i）英国
从2023年4月1日起，英国公司税率从19%提高到25%（2021年金融法案）。因此，2023年的加权平均税率为23.5%。对2023年12月31日和2024年12月31日的英国时间差异适用25%的递延税率，这两个时间差异在2023年4月1日之后形成。
（二）爱尔兰
集团位于爱尔兰的投资及发展物业透过三个爱尔兰集体资产管理工具持有。在这一年里，这些基金免于爱尔兰对收入和收益的任何直接征税。此类爱尔兰集体资产管理工具进行的留存利润分配需缴纳预扣税，适用税率为20%。此外，这类爱尔兰房地产基金需缴纳与超额融资成本相关的20%视同应税收入。
集团对KW Shelbourne Ops Ltd（于2024年出售）的投资，该公司的住所位于爱尔兰，拥有Shelbourne酒店的业务，须按12.5%的税率缴纳爱尔兰公司税。
（三）其他
卢森堡对包括资本收益在内的全球收入的公司税率为24.94%（2023年：24.94%）。然而，预计集团未来的税务责任将因卢森堡参与豁免和债务融资而减轻。
集团位于意大利的投资物业透过名为Olimpia Investment Fund的封闭式房地产另类投资基金持有，该基金由公司全资拥有，并由Kervis SGR S.P.A. Olimpia Investment Fund管理，可豁免收入及收益的意大利税项。
集团须就其西班牙附属公司内产生的应课税利润按25%征收企业所得税。
第33页
C.在损益中确认的金额
|
|
|
年终 12月31日 2024 |
年终 12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
当期税费
|
|
|
|
||||||||
|
本年度
|
|
12.4
|
6.5
|
||||||||
|
与以往年度有关的估计数变动
|
|
(1.3)
|
(0.7)
|
||||||||
|
|
|
11.1
|
5.8
|
||||||||
|
递延税款
|
|
|
|
||||||||
|
先前未确认的亏损的税务影响
|
|
0.4
|
0.8
|
||||||||
|
以前未确认的可抵扣暂时性差异的税务影响
|
|
(1.5)
|
(1.1)
|
||||||||
|
|
|
(1.1)
|
(0.3)
|
||||||||
|
持续经营税项开支
|
|
10.0
|
5.5
|
||||||||
D.有效税率的调节
该年度的费用可按以下方式与综合损益表进行调节：
|
|
|
年终 12月31日 2024 |
年终 12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
税费调节
|
|
|
|
||||||||
|
本年度除税前亏损
|
|
(51.8)
|
(141.8)
|
||||||||
|
采用加权平均适用税率21.1%的所得税费用（2023年：20%）
|
|
(10.9)
|
(28.3)
|
||||||||
|
非应税收入
|
|
(3.3)
|
(3.1)
|
||||||||
|
非应税净公允价值损失
|
|
6.1
|
11.6
|
||||||||
|
未确认递延税项的当年亏损
|
|
0.8
|
0.9
|
||||||||
|
先前未确认的亏损的税务影响
|
|
0.4
|
0.8
|
||||||||
|
以前未确认的可抵扣暂时性差异的税务影响
|
|
(1.5)
|
(1.1)
|
||||||||
|
集团公司的损失减免
|
|
-
|
(0.7)
|
||||||||
|
不允许的费用
|
|
21.3
|
26.9
|
||||||||
|
其他调整
|
|
(1.6)
|
(0.8)
|
||||||||
|
与以往年度有关的估计数变动
|
|
(1.3)
|
(0.7)
|
||||||||
|
税费
|
|
10.0
|
5.5
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
分析为产生于：
|
|
|
|
||||||||
|
位于英国的投资及发展物业及营运
|
|
0.9
|
3.3
|
||||||||
|
位于西班牙的投资及发展物业
|
|
0.4
|
-
|
||||||||
|
位于爱尔兰的投资和开发物业及运营
|
|
8.7
|
2.1
|
||||||||
|
卢森堡公司税
|
|
-
|
0.1
|
||||||||
|
|
|
10.0
|
5.5
|
||||||||
第34页
E.递延税款余额变动
|
|
|
年终 12月31日 2024 |
年终 12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
递延所得税资产
|
|
0.6
|
1.5
|
||||||||
|
递延税项负债
|
|
(1.4)
|
(2.6)
|
||||||||
|
|
|
(0.8)
|
(1.1)
|
||||||||
|
分析为产生于：
|
|
|
|
||||||||
|
投资物业
|
|
|
|
||||||||
|
期初余额
|
|
0.5
|
0.4
|
||||||||
|
处置
|
|
(0.6)
|
-
|
||||||||
|
暂时性差异的产生和转回
|
|
0.1
|
0.1
|
||||||||
|
期末余额
|
|
-
|
0.5
|
||||||||
|
税收损失
|
|
|
|
||||||||
|
期初余额
|
|
1.0
|
0.3
|
||||||||
|
年内收购
|
|
-
|
1.5
|
||||||||
|
先前未确认的亏损的税务影响
|
|
(0.4)
|
(0.8)
|
||||||||
|
期末余额
|
|
0.6
|
1.0
|
||||||||
|
衍生品
|
|
|
|
||||||||
|
期初余额
|
|
(2.6)
|
(3.6)
|
||||||||
|
暂时性差异的产生和转回
|
|
1.2
|
1.0
|
||||||||
|
期末余额
|
|
(1.4)
|
(2.6)
|
||||||||
|
|
|
(0.8)
|
(1.1)
|
||||||||
F.未确认的递延所得税资产
未就以下项目确认递延税项资产，因为未来不大可能取得可供本集团使用其收益的应课税利润。集团只能利用亏损抵销若干离散业务流的应课税利润。
|
|
|
年终 12月31日 2024 |
年终 12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
结转的税收损失
|
|
10.2
|
25.0
|
||||||||
|
|
|
10.2
|
25.0
|
||||||||
结转的税收损失总额为4090万英镑（2023年12月：1.00亿英镑）。董事已确定，不确定未来应课税利润是否可用于抵销该等金额，因此该等金额已计入上述未确认递延税项资产余额。
第35页
11.投资及发展物业
适用的会计政策投资及发展物业载于附注3i及附注5a所载的公允价值披露，以及适用的会计政策持有待售资产均载于附注3M。
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
投资物业
|
|
|
|
||||||||
|
期初余额
|
|
1,146.4
|
1,340.1
|
||||||||
|
收购投资物业
|
|
21.2
|
36.5
|
||||||||
|
出售投资物业
|
|
(76.7)
|
(74.6)
|
||||||||
|
投资物业改善
|
|
7.9
|
7.2
|
||||||||
|
转入持有待售资产
|
|
-
|
(32.6)
|
||||||||
|
由发展中投资物业转出
|
|
-
|
4.0
|
||||||||
|
公允价值变动净额
|
|
(12.5)
|
(123.3)
|
||||||||
|
换算成列报货币的影响
|
|
(19.1)
|
(10.9)
|
||||||||
|
期末余额
|
|
1,067.2
|
1,146.4
|
||||||||
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
发展中投资物业
|
|
|
|
||||||||
|
期初余额
|
|
36.7
|
94.5
|
||||||||
|
处置
|
|
-
|
(50.8)
|
||||||||
|
发展支出
|
|
0.8
|
0.6
|
||||||||
|
转入投资物业
|
|
-
|
(4.0)
|
||||||||
|
公允价值变动净额
|
|
(4.6)
|
(2.7)
|
||||||||
|
换算成列报货币的影响
|
|
(0.1)
|
(0.9)
|
||||||||
|
期末余额
|
|
32.8
|
36.7
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
披露为：
|
|
|
|
||||||||
|
投资开发物业账面价值
|
|
1,100.0
|
1,183.1
|
||||||||
|
持有待售资产（附注14）
|
|
-
|
221.2
|
||||||||
|
有关直线租金的调整（注17）1
|
|
15.0
|
16.3
|
||||||||
|
投资及发展物业的公平值
|
|
1,115.0
|
1,420.6
|
||||||||
脚注：
1.作为合并资产负债表中“租金和其他应收款”余额的组成部分。
年内收购的投资物业成本包括收购成本，为1780万英镑（2023年：3650万英镑）。
收购成本主要包括印花税、法律服务和交易产生的其他直接应占成本，总额为200万英镑（2023年：10万英镑）。
净公允价值亏损1600万英镑（2023年：净公允价值亏损1.315亿英镑）已在综合损益表中确认。该亏损中的110万英镑收益（2023年：550万英镑亏损）与2024年期间处置并在资产负债表日持有待售的资产有关（附注14）。
于2024年12月31日，集团按合约承付280万英镑（2023年12月：630万英镑）的未来开支，用于购买、建造、发展及加强投资及发展物业。
第36页
A.估值过程
集团利用投资经理的联属公司（‘投资经理集团’），他们持有相关国际认可的专业资格，并在评估适用地点的物业类型方面经验丰富。
估值基于：
-投资经理小组提供的信息，包括租金、租赁条款、收入和资本支出。该等资料源自投资经理集团的财务及物业系统，并受制于集团的整体控制环境。
-外部估值师使用的估值模型，包括基于其专业判断和市场观察的市场相关假设。
投资经理小组审查外部估值师得出的估值。这项审查包括与董事会讨论，并分别与外部估值师讨论所使用的假设、所采取的过程和方法，以及审查外部估值师考虑的数据。董事会厘定集团的物业估值政策及程序。
董事会决定委任哪名外部估值师负责集团物业的外部估值。遴选标准包括市场知识、声誉、独立性以及是否保持专业水准。董事会与集团外部估值师及投资经理讨论后决定：
-物业的公允价值是否能够可靠地确定；
-每个物业应采用哪种估价方法；
-对投资物业估值方法中使用的不可观察输入值作出的假设（主要不可观察输入值为每平方英尺/平方米/单位的估计租金、估计租金价值和等值收益率）；和
-对发展中投资物业的估值方法所使用的不可观察输入值作出的假设（主要不可观察输入值为，就每项发展资产而言，视情况而定，每平方英尺/平方米的建筑成本、净初始收益率、每平方英尺/平方米的销售价值和每英亩的价格）。
集团于2024年12月31日的投资及发展物业的公允价值乃根据我们的外部估值师于该日期进行的估值得出。由外部估值师进行的估值，符合IFRS 13公允价值计量，《英国皇家特许测量师学会专业标准2014》（‘RICS红皮书’）的估值标准与国际估值委员会的国际估值标准，并参考同类物业的市场可比数据得出。外部估值师向集团董事会提交并呈交摘要报告。外部估值师是独立的，对集团和投资经理是外部的。
第三方估值每年于12月31日进行，并在集团投资组合中的所有物业中持续进行。无论收购日期如何，通常都会进行估值。这包括对所有物业进行实物检查，至少一年一次。根据国际财务报告准则第13号，所有投资物业均按其最高和最佳用途进行估值。在考虑最高和最佳用途时，估值师会逐个财产考虑其实际和潜在用途，这些用途在物理上、法律上和财务上都是可行的。当最高和最佳用途与现有用途不同时，估值师会在得出其估值时考虑实现和实施这一变化的成本和可能性。
本集团认为其所有投资及开发物业均属于国际财务报告准则第13号（如附注5a所述）所定义的公允价值等级的第3级。
第37页
估值是根据市值编制的，市值在RICS估值标准中定义为：
“在经过适当营销的公平交易中，当事方在知情、审慎和没有强迫的情况下采取行动时，自愿买方和自愿卖方在估价之日应交换的财产的估计金额。”
RICS估值标准中定义的市值相当于IFRS下的公允价值。
（一）。投资物业
投资物业价值的确定，采用收益法。这涉及将市场衍生的资本化收益率应用于当前和市场衍生的未来收入流，并对空缺或免租期产生的收入空缺进行适当调整。这些资本化收益率和未来收入流来自可比的物业和租赁交易，被认为是估值的关键输入。其他被考虑的因素包括物业的使用权、租赁细节、规划、建筑和可能影响物业的环境因素。比较法适用于住宅物业，据此使用近期市场交易数据计算公允价值。
以下表格载列集团投资物业估值所采用的估值技术及主要不可观察输入值。
一、2024年12月31日
|
资产类别 |
公允价值
12月31日
2024
英镑1
|
|
|
范围
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
估值技术
|
输入
|
低
|
高
|
加权平均
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
英国–商业
|
727.9
|
收益率资本化
|
每平方英尺年租金2(£)
|
2.35
|
89.11
|
19.19
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
ERV4每平方英尺（英镑）
|
5.00
|
85.00
|
26.45
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
等效产率%
|
6.15
|
16.00
|
8.05
|
||||||||||||||||||||||||||
|
爱尔兰–商业
|
286.1
|
收益率资本化
|
每平方英尺年租金（欧元）
|
4.69
|
138.89
|
44.06
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
每平方英尺ERV（欧元）
|
4.69
|
138.89
|
50.86
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
等效产率%
|
4.85
|
8.63
|
7.07
|
||||||||||||||||||||||||||
|
爱尔兰–住宅
|
8.7
|
收益率资本化
|
每单位年租金（欧元）
|
28,991
|
28,991
|
28,991
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
单位ERV（欧元）
|
35,400
|
58,200
|
38,885
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
等效产率%
|
4.77
|
5.15
|
4.96
|
||||||||||||||||||||||||||
|
欧洲其他地区
|
59.5
|
收益率资本化
|
每平方米年租金4(€)
|
61.00
|
173.00
|
122.16
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
每平方米ERV（欧元）
|
80.00
|
220.00
|
147.37
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
等效产率%
|
5.38
|
11.12
|
7.51
|
||||||||||||||||||||||||||
|
合计
|
1,082.2
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||
脚注：
1.包括与直线租赁有关的调整，在综合资产负债表的“租金和其他应收款”部分确认（附注17）。
2.方尺。
3.估计租金价值。
4.平方米。
第38页
ii.2023年12月31日
|
资产类别 |
公允价值
12月31日
2023
英镑1,2
|
|
|
范围
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
估值技术
|
输入
|
低
|
高
|
加权平均
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
英国–商业
|
731.7
|
收益率资本化
|
每平方英尺年租金3(£)
|
2.35
|
98.62
|
19.72
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
ERV4每平方英尺（英镑）
|
4.34
|
80.52
|
25.22
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
等效产率%
|
6.00
|
16.00
|
8.18
|
||||||||||||||||||||||||||
|
爱尔兰–商业
|
322.0
|
收益率资本化
|
每平方英尺年租金（欧元）
|
4.69
|
138.89
|
40.32
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
每平方英尺ERV（欧元）
|
4.69
|
138.89
|
47.18
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
等效产率%
|
4.77
|
8.16
|
6.11
|
||||||||||||||||||||||||||
|
欧洲其他地区
|
136.0
|
收益率资本化
|
每平方米年租金5(€)
|
41.23
|
1,215.48
|
165.67
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
每平方米ERV（欧元）
|
44.69
|
855.00
|
184.56
|
||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
等效产率%
|
5.65
|
8.50
|
7.56
|
||||||||||||||||||||||||||
|
合计
|
1,189.7
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||
脚注：
1.包括与直线租赁有关的调整，在综合资产负债表的“租金和其他应收款”部分确认（附注17）。
2.包括持有待售资产（附注14）。
3.方尺。
4.估计租金价值。
5.平方米。
第39页
（二）。发展中投资物业
英国正在开发的投资物业采用投资法估值，扣除完成开发所需的成本。在爱尔兰开发中的投资物业采用剩余法估值，剩余法是投资法，扣除完成开发所需的成本以及剩余风险备抵。爱尔兰正在开发的投资物业采用比较法估值，得出每英亩的价格。
一、2024年12月31日
|
资产类别 |
公允价值
2024年12月31日
英镑
|
|
|
范围
|
||||||||||||||||
|
估值技术
|
输入
|
低
|
高
|
加权平均
|
||||||||||||||||
|
英国
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
|
发展中投资物业
|
31.2
|
投资
|
每平方英尺ERV2(£)
|
17.5
|
33.3
|
26.5
|
||||||||||||||
|
|
|
|
等效产率%
|
5.25
|
5.50
|
5.4
|
||||||||||||||
|
爱尔兰
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
|
发展中投资物业
|
1.6
|
投资
|
每英亩价值（欧元m）
|
23.75
|
23.75
|
23.75
|
||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
|
合计
|
32.8
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
ii.2023年12月31日
|
资产类别 |
公允价值
2023年12月31日
英镑
|
|
|
范围
|
||||||||||||||||
|
估值技术
|
输入
|
低
|
高
|
加权平均
|
||||||||||||||||
|
英国
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
|
发展中投资物业
|
35.1
|
投资
|
每平方英尺ERV2(£)
|
16.5
|
18.0
|
80.8
|
||||||||||||||
|
|
|
|
等效产率%
|
5.25
|
5.50
|
5.4
|
||||||||||||||
|
爱尔兰
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
|
发展中投资物业
|
1.6
|
投资
|
每英亩价值（欧元m）
|
23.75
|
23.75
|
23.75
|
||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
|
合计
|
36.7
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
脚注：
1.包括持有待售资产（附注14）。
2.方尺。
3.平方米。
第40页
B.计量对重大不可观测输入的方差的敏感性
所有这些不可观察的输入之间存在相互关系，因为它们是由市场条件决定的。存在多个不可观察输入值的增加将放大对估值的影响。对估值的影响将通过两个不可观察的输入在对价值产生相反影响的方向上移动的相互关系而减轻，例如租金的增加可能会被收益率的增加所抵消，从而不会对估值产生净影响。然而，如果投入朝相反的方向移动（例如ERV增加和等效收益率下降），估值变动可能会被放大，而如果它们朝同一方向移动，则可能会抵消降低整体净估值变动的影响。
（一）。投资物业
租金和ERV与公允价值有直接关系，等价收益率则成反比。
下表显示了对重大不可观察输入值应用敏感性对投资物业公允价值的影响。
一、2024年12月31日
|
|
12月31日公允价值 20241 |
对估值的影响 5%的变化 ERV |
等价收益率变动25个基点对估值的影响
|
||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
|
|
|
增加
|
减少
|
增加
|
减少
|
||||||||||||
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
||||||||||||
|
英国
|
727.9
|
28.9
|
(28.1)
|
(25.4)
|
27.3
|
||||||||||||
|
爱尔兰
|
294.8
|
10.4
|
(10.3)
|
(9.8)
|
10.5
|
||||||||||||
|
欧洲其他地区
|
59.5
|
3.4
|
(3.4)
|
(3.3)
|
3.5
|
||||||||||||
|
|
1,082.2
|
42.7
|
(41.8)
|
(38.5)
|
41.3
|
||||||||||||
ii.2023年12月31日
|
|
12月31日公允价值 20231,2 |
对估值的影响 5%的变化 ERV |
等价收益率变动25个基点对估值的影响
|
||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||
|
|
|
增加
|
减少
|
增加
|
减少
|
||||||||||||
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
||||||||||||
|
英国
|
731.7
|
28.2
|
(28.0)
|
(25.9)
|
27.9
|
||||||||||||
|
爱尔兰
|
322.0
|
13.6
|
(13.5)
|
(13.8)
|
15.1
|
||||||||||||
|
欧洲其他地区
|
136.0
|
4.5
|
(4.5)
|
(4.3)
|
4.4
|
||||||||||||
|
|
1,189.7
|
46.1
|
(45.8)
|
(44.0)
|
47.3
|
||||||||||||
脚注：
1.包括直线租赁的调整，在综合资产负债表的“租金和其他应收款”部分确认。
2.包括持有待售资产（附注14）。
第41页
（二）。发展中投资物业
成本上升/下降完成和折现因子分别降低/提升估值。
下表显示了对所使用的重大不可观察输入值应用敏感性对开发中投资物业公允价值的影响。
一、2024年12月31日
|
|
12月31日公允价值 2024 |
建5%变动对估值的影响 成本 |
ERV/销售价值变动5%对估值的影响
|
净初始收益率变动25个基点对估值的影响
|
|||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||
|
|
|
增加
|
减少
|
增加
|
减少
|
增加
|
减少
|
||||||||||||||||||||||
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
||||||||||||||||||||||
|
英国
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||
|
发展中投资物业
|
31.2
|
(0.4)
|
0.4
|
1.0
|
(1.0)
|
(0.8)
|
0.9
|
||||||||||||||||||||||
|
爱尔兰
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||
|
发展中投资物业
|
1.6
|
不适用
|
不适用
|
不适用
|
不适用
|
不适用
|
不适用
|
||||||||||||||||||||||
|
|
32.8
|
(0.4)
|
0.4
|
1.0
|
(1.0)
|
(0.8)
|
0.9
|
||||||||||||||||||||||
ii.2023年12月31日
|
|
12月31日公允价值 2023 |
建5%变动对估值的影响 成本 |
ERV/销售价值变动5%对估值的影响
|
净初始收益率变动25个基点对估值的影响
|
|||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||
|
|
|
增加
|
减少
|
增加
|
减少
|
增加
|
减少
|
||||||||||||||||||||||
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
||||||||||||||||||||||
|
英国
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||
|
发展中投资物业
|
35.1
|
(1.2)
|
1.2
|
3.1
|
(3.1)
|
(3.1)
|
3.1
|
||||||||||||||||||||||
|
爱尔兰
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||||||||||
|
发展中投资物业
|
1.6
|
不适用
|
不适用
|
不适用
|
不适用
|
不适用
|
不适用
|
||||||||||||||||||||||
|
|
36.7
|
(1.2)
|
1.2
|
3.1
|
(3.1)
|
(3.1)
|
3.1
|
||||||||||||||||||||||
C.抵押品的公允价值
于2024年12月31日，集团已质押公允价值为8.719亿英镑的投资物业（2023年：9.882亿英镑）。详见附注21e。
12.以房地产作抵押的贷款
适用的会计政策以房地产为抵押的贷款载于附注3O（i）及附注5B所载公允价值披露。以房地产为抵押的贷款是不良贷款，是以反映其在收购时陷入困境状态的名义价值的折扣获得的。最终剩余贷款以零英镑对价处置（2023年12月31日价值：零英镑）。
第42页
13.物业、厂房及设备
适用的会计政策物业、厂房及设备载于附注3J，公允价值披露载于附注5c。所有物业、厂房及设备于2023年12月持有待售，并于2024年3月处置。
A.账面金额调节
|
|
|
|
土地和建筑物
|
固定装置、配件和设备
|
合计
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
成本
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
2023年1月1日余额
|
|
|
206.5
|
7.3
|
213.8
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
新增
|
|
|
-
|
0.7
|
0.7
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
土地和建筑物的重估
|
|
|
(12.4)
|
-
|
(12.4)
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
转入持有待售资产
|
|
|
(191.4)
|
(7.9)
|
(199.3)
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
换算成列报货币的影响
|
|
|
(2.7)
|
(0.1)
|
(2.8)
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
2023年12月31日余额
|
|
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
新增
|
|
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
土地和建筑物的重估
|
|
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
转入持有待售资产
|
|
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
换算成列报货币的影响
|
|
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
2024年12月31日余额
|
|
-
|
-
|
-
|
||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
累计折旧
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
2023年1月1日余额
|
|
|
-
|
(4.5)
|
(4.5)
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
当年收费
|
|
|
(5.8)
|
(0.6)
|
(6.4)
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
土地和建筑物的重估
|
|
|
5.8
|
-
|
5.8
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
转入持有待售资产
|
|
|
-
|
5.0
|
5.0
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
换算为列报货币的影响
|
|
|
-
|
0.1
|
0.1
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
2023年12月31日余额
|
|
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
当年收费
|
|
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
土地和建筑物的重估
|
|
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
转入持有待售资产
|
|
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
换算成列报货币的影响
|
|
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
2024年12月31日余额
|
|
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
账面金额
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
截至2023年12月31日
|
|
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||||||
|
截至2024年12月31日
|
|
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||||||
14.持有待售资产
适用的会计政策持有待售资产载于附注3M。适用的会计政策详情投资及发展物业载于附注3i，而公允价值披露则载于附注5a及附注11。
集团并无（2023年：四项）根据国际财务报告准则第5号将其投资物业及物业、厂房及设备分类为持有待售。在资产负债表日，此类资产的账面价值为0英镑（2023年：2.212亿英镑）。
在这一年中，被归类为持有待售的2.212亿英镑资产被出售。年内持作出售资产的公允价值收益为110万英镑（2023年：亏损550万英镑），换算为列报货币的影响为亏损570万英镑（2023年：亏损20万英镑）。
与持有待售资产相关的2024年12月31日确认的直线租金余额为零英镑（2023年：零英镑）。
第43页
15.对权益核算被投资单位的投资
适用的会计政策对权益核算被投资单位的投资载于附注3a（iv）。
|
|
|
12月31日
2024
|
12月31日
2023
|
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
期初余额
|
|
235.6
|
227.7
|
||||||||
|
对权益核算被投资单位的出资
|
|
21.2
|
31.8
|
||||||||
|
支付的股息
|
|
(2.4)
|
(2.3)
|
||||||||
|
应占（亏损）/盈利，税后净额
|
|
(41.6)
|
(19.3)
|
||||||||
|
换算成列报货币的影响
|
|
(7.9)
|
(2.3)
|
||||||||
|
|
|
204.9
|
235.6
|
||||||||
有关估值方法的进一步信息载于附注3和5。年内估值技术并无变动。
以权益入账的被投资单位的进一步详情载于附注31。
16.库存
适用的会计政策库存载于附注3L。
|
|
|
12月31日
2024
|
12月31日
2023
|
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
当前
|
|
|
|
||||||||
|
消耗品商店
|
|
-
|
0.3
|
||||||||
存货的账面价值与其公允价值相近。
17.租金及其他应收款
适用的会计政策租金及其他应收款载于附注3O（i）（b）。
|
|
|
12月31日
2024
|
12月31日
2023
|
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
当前
|
|
|
|
||||||||
|
租金及贸易应收款项
|
|
6.7
|
8.9
|
||||||||
|
预付款项和其他应收款
|
|
9.8
|
28.7
|
||||||||
|
直线租金（注11）
|
|
15.0
|
16.3
|
||||||||
|
应收增值税
|
|
1.6
|
1.6
|
||||||||
|
已付按金
|
|
-
|
0.1
|
||||||||
|
|
|
33.1
|
55.6
|
||||||||
本集团与租金及其他应收款项有关的信贷风险及减值亏损在附注23C（iii）中披露。
A.租金和贸易应收款
集团一般不会向其投资物业租户提供信贷条款，而是要求他们提前付款。因此，本集团并无面临重大信贷风险。投资物业的租金将于合约季度日到期。应收租金和服务费不计息，通常在30天内到期。出租住宅物业的租金按月到期，亦须提前支付。
截至2024年12月31日，租金和贸易应收款的最大信用风险敞口为760万英镑（2023年：1120万英镑）（附注23 C（iii）（a））。
第44页
18.现金及现金等价物
适用的会计政策现金及现金等价物载于附注3O（i）（a）。
|
|
|
12月31日
2024
|
12月31日
2023
|
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
当前
|
|
|
|
||||||||
|
银行现金和手头现金
|
|
49.8
|
93.1
|
||||||||
|
合并资产负债表中的现金和现金等价物
|
|
49.8
|
93.1
|
||||||||
|
合并现金流量表中的现金及现金等价物
|
|
49.8
|
93.1
|
||||||||
现金及现金等价物的公允价值与其账面价值相近。现金及现金等价物方面并无重大集中的信贷风险，因为集团在若干主要金融机构持有的现金账户并不认为信贷风险重大。根据穆迪评级，本集团持有余额的金融机构的信用评级均为投资级。
银行现金按银行每日存款利率浮动利率计息。短期存款为一天至三个月的不同期限，视乎集团的即时现金需求而定，并按各自的短期存款利率赚取利息。所有存款立即可用。
19.贸易及其他应付款项
适用的会计政策贸易及其他应付款项载于附注3O（ii）。
|
|
|
12月31日
2024
|
12月31日
2023
|
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
贸易债权人和应计项目
|
|
25.7
|
29.3
|
||||||||
|
公司税和所得税
|
|
5.7
|
0.2
|
||||||||
|
应交增值税
|
|
1.5
|
10.3
|
||||||||
|
保证金
|
|
2.2
|
6.1
|
||||||||
|
其他负债
|
|
1.4
|
1.3
|
||||||||
|
|
|
36.5
|
47.2
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
当前
|
|
33.6
|
42.5
|
||||||||
|
非现行
|
|
2.9
|
4.7
|
||||||||
|
|
|
36.5
|
47.2
|
||||||||
贸易债权人和应计费用主要包括贸易采购的未偿金额和持续成本。所有金额免息。
有关本集团的货币风险敞口的信息载于附注23C（ii）（b），而本集团的流动性风险敞口载于附注23C（iv）。
第45页
20.递延收入
适用的会计政策递延收入载于附注3O（ii）。
|
|
|
12月31日
2024
|
12月31日
2023
|
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
当前
|
|
|
|
||||||||
|
递延收入
|
|
19.7
|
20.2
|
||||||||
|
|
|
19.7
|
20.2
|
||||||||
21.借款
适用的会计政策借款载于附注3N、附注3O（ii）、附注23及附注5D所载公允价值披露。
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
有保障
|
|
548.0
|
652.4
|
||||||||
|
无抵押
|
|
248.0
|
411.9
|
||||||||
|
|
|
796.0
|
1,064.3
|
||||||||
|
未摊销借款费用和债券贴现
|
|
(3.1)
|
(5.8)
|
||||||||
|
|
|
792.9
|
1,058.5
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
披露为：
|
|
|
|
||||||||
|
当前
|
|
428.6
|
227.5
|
||||||||
|
非现行
|
|
364.3
|
831.0
|
||||||||
|
|
|
792.9
|
1,058.5
|
||||||||
A.账面价值的调节
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
期初余额
|
|
1,058.5
|
1,233.7
|
||||||||
|
有担保债务的本金偿还
|
|
(91.8)
|
(162.5)
|
||||||||
|
无担保债务的本金偿还
|
|
(144.3)
|
-
|
||||||||
|
提取新的担保债务
|
|
-
|
1.0
|
||||||||
|
贷款费用的终止
|
|
1.1
|
-
|
||||||||
|
产生的借款费用
|
|
(0.4)
|
(0.9)
|
||||||||
|
借贷成本和债券贴现的摊销，扣除债券增加的溢价
|
|
1.9
|
2.8
|
||||||||
|
换算成列报货币的影响
|
|
(32.1)
|
(15.6)
|
||||||||
|
期末余额
|
|
792.9
|
1,058.5
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
上表连同附注21B及21C所载分析包括未摊销借款成本，这些成本将在相关借款期间公布于综合损益表。附注21D和21G所载分析不包括扣除未摊销借款成本的影响。
第46页
B.有担保借款
一、账面价值
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
提款日期
|
实际利率
|
成熟度
|
12月31日 2024 |
2023年12月31日
|
|||||||||||||||||||||
|
|
|
%
|
|
英镑
|
英镑
|
|||||||||||||||||||||
|
7030万欧元借款
|
2017年12月4日
|
5.80%
|
2026年12月4日
|
41.01
|
51.1
|
|||||||||||||||||||||
|
4640万欧元借款
|
2017年12月4日
|
2.75% +欧元同业拆借利率
|
2027年9月30日
|
37.02
|
39.5
|
|||||||||||||||||||||
|
5750万欧元借款
|
2017年12月4日
|
3.15% +欧元同业拆借利率3
|
2025年12月31日3
|
40.31
|
44.8
|
|||||||||||||||||||||
|
3720万欧元借款
|
2015年12月29日
|
1.70% +欧元同业拆借利率
|
2037年1月29日
|
-4
|
29.1
|
|||||||||||||||||||||
|
1.37亿英镑借款
|
2015年1月30日
|
5.56%
|
2024年3月31日
|
-4
|
37.7
|
|||||||||||||||||||||
|
1540万英镑借款
|
2020年10月20日
|
7.60%
|
2026年9月28日
|
15.4
|
15.4
|
|||||||||||||||||||||
|
3500万欧元借款
|
2021年1月21日
|
5.85%
|
2026年9月28日
|
28.9
|
30.4
|
|||||||||||||||||||||
|
4000万欧元借款
|
2020年10月20日
|
5.85%
|
2026年9月28日
|
33.1
|
34.7
|
|||||||||||||||||||||
|
9760万英镑借款
|
2021年9月14日
|
1.80% + SONIA
|
2026年9月10日
|
86.31
|
96.8
|
|||||||||||||||||||||
|
1.436亿英镑借款
|
2021年12月3日
|
3.00% + SONIA5
|
2025年12月1日5
|
140.21
|
141.4
|
|||||||||||||||||||||
|
4920万欧元借款
|
2022年8月9日
|
3.16%6
|
2029年8月3日
|
40.3
|
42.2
|
|||||||||||||||||||||
|
3180万英镑借款
|
2022年3月10日
|
2.30% + SONIA
|
2027年3月8日
|
31.42
|
31.4
|
|||||||||||||||||||||
|
4140万英镑借款
|
2022年3月24日
|
2.10% + SONIA
|
2027年3月24日
|
39.51
|
40.7
|
|||||||||||||||||||||
|
1480万欧元借款
|
2022年8月11日
|
3.47%
|
2029年8月11日
|
12.1
|
12.6
|
|||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
545.5
|
647.8
|
|||||||||||||||||||||
|
未摊销借款费用（包括以上）
|
|
|
|
2.5
|
4.6
|
|||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
548.0
|
652.4
|
|||||||||||||||||||||
脚注：
1.年内偿还贷款。
2.摊销贷款。
3.2024年到期延长，利润率增至每年3.15%。
4.在资产处置后于2024年偿还的贷款。
5.2024年到期延长，利润率增至每年3.00%。
6.2022年8月起三年固定利率贷款。
所有有担保借款按季度支付还本付息。
第47页
C.债券和票据
一、账面价值
|
|
|
发行日期
|
实际利率
|
成熟度
|
2024年12月31日
|
2023年12月31日
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
%
|
|
英镑
|
英镑
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
5.50亿欧元3.25%，10年期无抵押票据
|
|
2015年11月12日
|
3.25%
|
2025年11月12日
|
247.4
|
410.7
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
247.4
|
410.7
|
|||||||||||||||||||||||||||||
|
未摊销借款成本、折扣和溢价
|
|
|
|
0.6
|
1.2
|
||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
|
|
248.0
|
411.9
|
||||||||||||||||||||||||||||||
无抵押独立债券的利息每年于提款周年日支付。
截至2023年12月31日，欧元计价债券的未偿余额为4.75亿欧元。2024年12月18日，集团赎回了1.75亿欧元的未偿欧元计价债券，使截至2024年12月31日的未偿余额降至3亿欧元。
公司可能不时寻求通过公开市场购买、私下协商交易或其他方式偿还或回购未偿还的上市债务。此类回购，如果有的话，将取决于市场状况、流动性要求、合同限制和其他因素。受此类回购影响的金额可能很大。
D.借款到期情况1
本集团借款的到期情况如下：
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
一年内到期
|
|
430.2
|
226.0
|
||||||||
|
两年至五年到期
|
|
365.8
|
760.3
|
||||||||
|
六至十年到期
|
|
-
|
67.7
|
||||||||
|
到期超过十年
|
|
-
|
10.3
|
||||||||
|
期末余额
|
|
796.0
|
1,064.3
|
||||||||
脚注：
1.本表以当前合约到期日为基础，不包括未行使的延期期权。注32.5%集团的借贷融资可选择根据借款人满足某些契约标准将期限延长一般在1-2年之间。
E.抵押品
附注21B所载的借款以若干投资及发展物业资产的固定费用作抵押。已授予担保的投资和开发物业的公允价值为8.719亿英镑（2023年：9.882亿英镑）。
这些债券是无担保的。
F.估值
集团抵押债务的公允价值已通过计算未来现金流量的现值、使用适当的市场贴现率进行估计，并被视为在国际财务报告准则第13号所定义的公允价值层次的第3级内进行估值（如附注5D所述）。
本集团债券的公允价值已参考这些工具在资产负债表日的市场价值进行估计，并被视为在国际财务报告准则第13号（如附注5D所述）所定义的公允价值等级的第2级内进行估值。
第48页
G.借款利率概况
一、2024年12月31日
|
|
合计
|
浮动利率
|
固定费率
|
加权平均签约利率
|
加权平均利息后套期保值
|
加权平均到期期限
|
||||||||||||||
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
%
|
%
|
年
|
||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
|
借款总额：
英镑
|
313.8
|
298.4
|
15.4
|
7.19
|
4.74
|
1.47
|
||||||||||||||
|
欧元
|
482.2
|
78.0
|
404.2
|
4.25
|
4.23
|
1.64
|
||||||||||||||
|
|
796.0
|
376.4
|
419.6
|
5.41
|
4.43
|
1.57
|
||||||||||||||
ii.2023年12月31日
|
|
合计
|
浮动利率
|
固定费率
|
加权平均签约利率
|
加权平均利息后套期保值
|
加权平均到期期限
|
||||||||||||||
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
%
|
%
|
年
|
||||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||||||
|
借款总额：
英镑
|
365.8
|
312.7
|
53.1
|
7.03
|
3.95
|
1.86
|
||||||||||||||
|
欧元
|
698.5
|
114.6
|
583.9
|
4.18
|
3.99
|
2.85
|
||||||||||||||
|
|
1,064.3
|
427.3
|
637.0
|
5.16
|
3.97
|
2.51
|
||||||||||||||
集团订立衍生金融工具，以提供其利率风险的经济对冲。由于这项对冲计划，集团得以将其英镑及欧元借款的加权平均利率由上表所示的合约利率分别降至4.74%（2023年：3.95%）及4.23%（2023年：3.99%）。同比增长是由于年内到期的利率上限被更高执行利率的利率上限所取代。有关利率风险的进一步详情载于附注23C（ii）（a），利率衍生工具则在附注22中披露。
H.财务契约
根据有关债券的财务契诺，集团须确保：
-合并净负债（定义见适用的债券募集说明书）不超过资产总值的60%；
-合并担保债务（减去现金和现金等价物）不超过资产总值的50%；
-利息覆盖率至少为1.5比1.0；以及
-未设押资产不低于无担保债务的125%（减去现金及现金等价物）。
担保借款受LTV、偿债覆盖率和利息覆盖率等多项财务契约约束，全年均得到满足。
第49页
22.衍生金融工具
适用的会计政策衍生金融工具载于附注3O（iii）及附注5E所载公允价值披露。
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
流动资产
|
|
|
|
||||||||
|
未指定为对冲的利率上限
|
|
2.5
|
5.1
|
||||||||
|
|
|
2.5
|
5.1
|
||||||||
|
非流动资产
|
|
|
|
||||||||
|
未指定为对冲的利率上限
|
|
6.5
|
10.1
|
||||||||
|
|
|
9.0
|
15.2
|
||||||||
|
流动负债
|
|
|
|
||||||||
|
未指定为套期保值的外币远期合约
|
|
(0.5)
|
(0.3)
|
||||||||
|
|
|
(0.5)
|
(0.3)
|
||||||||
|
|
|
8.5
|
14.9
|
||||||||
集团已就英镑计价债务订立名义金额为3.481亿英镑（2023年12月：2.897亿英镑）的利率上限合同，并就欧元计价债务订立4520万欧元（2023年12月：1.037亿欧元）的利率上限合同。这些上限用于对冲抵押借款的可变利率支付风险。
集团还签订了名义金额为3430万英镑（2023年12月：3550万英镑）的外币远期合约，以对冲其在英镑资产上的欧元贷款，基于远期汇率的远期名义价值。外币远期合约于2025年11月到期。
A.估值过程
所有衍生工具均按订立衍生工具之日的公允价值进行初始计量，其后按公允价值重新计量（附注5E）。
本集团未平仓衍生工具合约的公允价值已通过计算未来现金流量的现值，采用适当的市场贴现率进行估计。这种估值技术属于IFRS 13定义的公允价值层次结构的第2级（如附注5E所述）。
第50页
23.金融工具–公允价值与风险管理
适用的会计政策金融工具载于附注3O，公允价值披露载于附注5。
A.会计分类和公允价值
下表列示了金融资产和金融负债的账面价值和公允价值，包括其在公允价值层级中的级别。
一、2024年12月31日
|
|
账面金额
|
公允价值
|
||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
公允价值–套期保值工具
|
强制在FVTPL –其他
|
FVOCI –债务工具
|
FVOCI –权益工具
|
以摊余成本计量的金融资产
|
其他金融负债
|
1级
|
2级
|
3级
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
|||||||||||||||||||||||
|
以公允价值计量的金融资产
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
未指定为对冲的利率上限
|
-
|
9.0
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
9.0
|
-
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
-
|
9.0
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
不以公允价值计量的金融资产
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
租金及其他应收款
|
-
|
-
|
-
|
-
|
15.0
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||
|
现金及现金等价物
|
-
|
-
|
-
|
-
|
49.8
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
-
|
-
|
-
|
-
|
64.8
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
以公允价值计量的金融负债
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
指定为净投资对冲的利率交叉货币互换
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||
|
未指定为套期保值的外币远期合约
|
-
|
(0.5)
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
(0.5)
|
-
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
-
|
(0.5)
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
不以公允价值计量的金融负债
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
有担保银行贷款
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
(545.5)
|
-
|
-
|
(545.3)
|
|||||||||||||||||||||||
|
无担保债券及票据
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
(247.4)
|
-
|
(246.7)
|
-
|
|||||||||||||||||||||||
|
贸易及其他应付款项
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
(18.6)
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
(811.5)
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
第51页
一、2023年12月31日
|
|
账面金额
|
公允价值
|
||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
公允价值–套期保值工具
|
强制在FVTPL –其他
|
FVOCI –债务工具
|
FVOCI –权益工具
|
以摊余成本计量的金融资产
|
其他金融负债
|
1级
|
2级
|
3级
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
|||||||||||||||||||||||
|
以公允价值计量的金融资产
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
未指定为对冲的利率上限
|
-
|
15.2
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
15.2
|
-
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
-
|
15.2
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
不以公允价值计量的金融资产
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
租金及其他应收款
|
-
|
-
|
-
|
-
|
29.9
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||
|
现金及现金等价物
|
-
|
-
|
-
|
-
|
93.1
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
-
|
-
|
-
|
-
|
123.0
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
以公允价值计量的金融负债
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
指定为净投资对冲的利率交叉货币互换
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||
|
未指定为套期保值的外币远期合约
|
-
|
(0.3)
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
(0.3)
|
-
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
-
|
(0.3)
|
-
|
-
|
-
|
-
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
不以公允价值计量的金融负债
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||||||||||||||||
|
有担保银行贷款
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
(652.4)
|
-
|
-
|
(647.2)
|
|||||||||||||||||||||||
|
无担保债券及票据
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
(411.9)
|
-
|
(375.4)
|
-
|
|||||||||||||||||||||||
|
贸易及其他应付款项
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
(27.7)
|
-
|
-
|
-
|
|||||||||||||||||||||||
|
|
-
|
-
|
-
|
-
|
-
|
(1,092.0)
|
|
|
|
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第52页
B.公允价值的计量
租金及其他应收款项、现金及现金等价物、贸易及其他应付款项的公允价值因其短期性质而与其账面价值相若。它们按摊余成本列账。
C.金融风险管理
集团的活动使其面临多种金融风险：
-市场风险（包括利率风险和外汇风险）；
-信用风险；和
-流动性风险。
本说明介绍了有关本集团面临上述每项风险的信息、本集团衡量和管理风险的目标、政策和流程以及本集团对资本的管理。
自2024年12月31日以来，没有任何风险管理政策发生变化。
（一）。风险管理框架
投资经理监督这些风险的管理。所有以风险管理为目的的衍生活动均由具有适当技能、经验和监督的专家团队进行。
董事会审查并同意管理这些风险的政策，概述如下。集团的风险管理政策旨在识别和分析集团面临的风险，设定适当的风险限额和控制措施，并监测风险和遵守限额的情况。风险管理政策和系统定期审查，以反映市场状况和集团活动的变化。
（二）。市场风险
市场风险是指金融工具的公允价值因市场价格变动、利率风险、外汇风险等价格风险而发生波动的风险。市场风险管理的目标是在可接受的参数范围内管理和控制市场风险敞口，同时优化收益。
（a）。利率风险
利率风险是指金融工具未来现金流量或公允价值因市场利率变动而发生波动的风险。浮动利率借款使集团面临现金流利率风险，而固定利率借款使集团面临公允价值利率风险。如附注21g所述，由于集团内的实体以固定和浮动利率借入资金，本集团面临利率风险。风险是通过保持固定和浮动利率借款之间的适当组合，以及其同意在特定时间间隔收到的利率上限、浮动利率金额与上限利率之间的差额，参照商定的名义本金金额来管理的。对套期保值活动进行定期评估，以符合利率观点和明确的风险偏好；通过定位资产负债表或通过不同的利率周期保护利息支出，确保采用最优的套期保值策略。
于2023年12月31日，经考虑利率上限的影响后，集团96.0%的借款被对冲（2023年12月：95.5%）。
在管理利率风险方面，集团旨在减少短期波动对集团盈利的影响，同时不损害其灵活性。从较长期来看，利率变化可能会对综合收益产生影响。
年内，集团自关联方赚取利息收入730万英镑（2023年：660万英镑）。适用4%的固定利率，以保护利率波动风险。
下文的敏感性分析是根据资产负债表日非衍生金融工具和衍生金融工具的利率风险敞口确定的，代表管理层对利率可能变化的评估。对于浮动利率负债，分析是在假设2024年12月31日和2023年12月31日各一年的负债金额未偿还的情况下编制的。敏感度乃透过将利率变动应用于浮动利率借款、扣除利率上限及现金及现金等价物后计算。
第53页
|
|
对利润的影响
|
对资产净值的影响
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|
|
2024年12月31日
|
2023年12月31日
|
2024年12月31日
|
2023年12月31日
|
||||||||||
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
||||||||||
|
增加100个基点
|
(0.5)
|
(0.5)
|
(0.5)
|
(0.5)
|
||||||||||
|
减少100个基点
|
0.7
|
0.5
|
0.7
|
0.5
|
||||||||||
|
增加200bps
|
(1.1)
|
(1.1)
|
(1.1)
|
(1.1)
|
||||||||||
|
减少200个基点
|
2.0
|
1.4
|
2.0
|
1.4
|
||||||||||
集团亦面临现金及现金等价物的利率风险。这些余额吸引了低利率，因此它们各自利率的相对增加或减少不会对损益产生实质性影响。
（b）。外汇风险
集团在欧洲设有业务，交易业务主要以欧元计价。存在因将每个财政期间和每个报告日期的当地交易业绩和当地净资产换算为英镑而导致的货币风险敞口。本集团不存在跨境流动的外汇交易。集团以欧元借款为大部分外币资产提供自然对冲，旨在确保其没有以外币计价的重大未对冲净资产或负债。利润折算不对冲。
并无其他影响本集团的重大外汇风险。
集团的净投资折算风险，包括衍生金融工具的影响，总结如下：
|
|
|
|
12月31日
2024
|
12月31日
2023
|
||||||||||
|
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
外币资产总额
|
|
|
563.9
|
830.4
|
||||||||||
|
外币负债总额
|
|
|
(450.1)
|
(602.1)
|
||||||||||
|
净敞口
|
|
|
113.8
|
228.3
|
||||||||||
以下敏感性是根据资产负债表日的外汇汇率风险确定的，代表管理层对由于英镑兑欧元汇率可能发生变化而导致集团欧元业务净投资公允价值可能发生变化的评估：
|
|
对利润的影响
|
对资产净值的影响
|
||||||||||||
|
|
2024年12月31日
|
2023年12月31日
|
2024年12月31日
|
2023年12月31日
|
||||||||||
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
||||||||||
|
汇率即期汇率走强250bps
|
(0.9)
|
(1.0)
|
(2.8)
|
(5.7)
|
||||||||||
|
汇率即期汇率走弱250bps
|
0.9
|
1.0
|
2.8
|
5.7
|
||||||||||
|
汇率即期汇率走强500个基点
|
(1.8)
|
(2.0)
|
(5.7)
|
(11.4)
|
||||||||||
|
汇率即期汇率走弱500bps
|
1.8
|
2.0
|
5.7
|
11.4
|
||||||||||
（三）。信用风险
信用风险是指交易对手不履行金融工具或客户合同项下义务，导致财务损失的风险。集团面临来自其租赁活动和融资活动的信贷风险，包括存放在银行的存款和衍生工具。报告日信用风险敞口的最大值为每一类金融资产的账面价值。
第54页
（a）。租金及其他应收款
通过要求租户提前支付租金收入来管理信用风险。信用评估是在与新交易对手的租约开始之前进行的，用于确定该租户在开始时所需的押金规模。租金收取外包给定期报告支付绩效的管理代理。集团拥有多元化的投资组合，租赁组合内并无信贷风险集中于任何业务部门或个别公司。
对欠款进行定期监测，并由投资经理集团的内部物业管理团队至少每月进行讨论，并由物业经理及时提出处理重大潜在违约的策略。本集团建立减值准备，表示其对租金、贸易和其他应收款项的已发生损失的估计。集团的债务人回收率一直很高，因此被视为低风险领域。
就酒店经营而言，集团的信贷风险敞口主要受各客户的个别特点影响。不存在信用风险集中或对个人客户的依赖。对信用风险敞口进行持续监测。
各结算日按地理区域划分的租户和其他应收款的最大信用风险敞口如下：
|
|
|
|
12月31日
2024
|
12月31日
2023
|
||||||||||
|
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||||
|
英国
|
|
|
4.7
|
5.8
|
||||||||||
|
爱尔兰
|
|
|
0.7
|
2.7
|
||||||||||
|
欧洲其他地区
|
|
|
2.2
|
2.7
|
||||||||||
|
|
|
|
7.6
|
11.2
|
||||||||||
下表提供了有关租金和贸易应收款项的信用风险敞口和预期信用损失（‘ECL’）的信息：
一、2024年12月31日
|
|
账面总额
|
损失准备
|
账面净额
|
信用
受损
|
||||||||||
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
当前
|
5.1
|
-
|
5.1
|
无
|
||||||||||
|
到期31 – 60天
|
0.3
|
-
|
0.3
|
无
|
||||||||||
|
到期61 – 90天
|
0.2
|
-
|
0.2
|
无
|
||||||||||
|
到期91 – 120天
|
0.4
|
-
|
0.4
|
无
|
||||||||||
|
到期121天及以上
|
1.6
|
(0.9)
|
0.7
|
有
|
||||||||||
|
|
7.6
|
(0.9)
|
6.7
|
|
||||||||||
ii.2023年12月31日
|
|
账面总额
|
损失准备
|
账面净额
|
信用
受损
|
||||||||||
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
当前
|
6.2
|
-
|
6.2
|
无
|
||||||||||
|
到期31 – 60天
|
0.2
|
-
|
0.2
|
无
|
||||||||||
|
到期61 – 90天
|
0.0
|
-
|
0.0
|
无
|
||||||||||
|
到期91 – 120天
|
1.0
|
-
|
1.0
|
无
|
||||||||||
|
到期121天及以上
|
3.8
|
(2.3)
|
1.5
|
有
|
||||||||||
|
|
11.2
|
(2.3)
|
8.9
|
|
||||||||||
第55页
（b）。现金及现金等价物
现金存款存放于根据穆迪评级评级为A3至AA2（2023年12月：Baa1至A +）的投资级评级银行。
集团的风险敞口和交易对手的信用评级由投资经理集团在整个期间进行监控。
（c）。以房地产作抵押的贷款
利息收入采用实际利率法计入损益。这些贷款的基础证券包括爱尔兰的某些零售场所和住宅资产。以房地产作抵押的贷款按公允价值列账。于2024年12月31日，经偿还后，基础抵押品的价值为0英镑（2023年12月：0英镑）。详见附注12a。
（d）。衍生品
衍生工具与银行和金融机构交易对手订立，其评级为A1至AA1，（2023年12月：Baa1至A1）基于穆迪的评级。
（四）。流动性风险
流动性风险是指本集团无法履行其到期财务义务的风险。
审慎的流动性管理意味着保持充足的现金、通过足够数量的承诺信贷安排获得资金以及平仓市场头寸的能力。集团的政策是通过管理利率风险和再融资风险，寻求将其流动性风险敞口降至最低。集团寻求以最低成本尽可能长时间借款。
集团监测其流动性的方法包括每日现金流审查和预测，以及每月由投资经理监测债务的到期情况。董事会也会在每个季度对此进行审查。集团的目标是通过使用银行存款、借款和债券融资，在资金的连续性和灵活性之间保持平衡。
确保集团仍可使用现有融资的一个关键因素是借款实体满足相关融资的财务契约的能力。集团有一个程序，定期监测当前和预计遵守其财务契约的情况。
下表汇总了资产负债表日存在的金融负债、衍生金融工具和贸易及其他应付款项下的合同未折现现金流量。合同现金流量基于贷款余额和年底应付的适用利率。
一、2024年12月31日
|
|
|
|
不到3个月
|
3至12个月
|
1比2 年 |
2至5年
|
5年以上
|
合计
|
||||||||||||||||||
|
|
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
||||||||||||||||||
|
担保借款
|
11.6
|
172.9
|
296.3
|
131.8
|
-
|
612.6
|
||||||||||||||||||||
|
5.50亿欧元3.25%，10年期无抵押票据
|
-
|
255.3
|
-
|
-
|
-
|
255.3
|
||||||||||||||||||||
|
贸易及其他应付款项
|
15.7
|
-
|
0.3
|
0.2
|
2.4
|
18.6
|
||||||||||||||||||||
|
|
|
|
27.3
|
428.2
|
296.6
|
132.0
|
2.4
|
886.5
|
||||||||||||||||||
第56页
ii.2023年12月31日
|
|
|
|
不到3个月
|
3至12个月
|
1比2 年 |
2至5年
|
5年以上
|
合计
|
||||||||||||||||||
|
|
|
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
英镑
|
||||||||||||||||||
|
担保借款
|
10.3
|
256.5
|
27.8
|
381.1
|
84.9
|
760.6
|
||||||||||||||||||||
|
5.50亿欧元3.25%，10年期无抵押票据
|
-
|
13.4
|
425.3
|
-
|
-
|
438.7
|
||||||||||||||||||||
|
贸易及其他应付款项
|
21.2
|
1.8
|
0.3
|
0.7
|
3.7
|
27.7
|
||||||||||||||||||||
|
|
|
|
31.5
|
271.7
|
453.4
|
381.8
|
88.6
|
1,227.0
|
||||||||||||||||||
（五）。资本管理
集团管理其资本，以确保集团内的实体将能够持续经营，因此其目标是在借款和股权融资之间保持审慎的组合。集团的资本结构包括公司股东应占权益（附注24）、借款（附注21）及现金及现金等价物（附注18）。权益包括综合权益变动表所披露的已发行股本、储备及留存收益。借款包括定期贷款融资和无担保债券。
除债券外，其余集团借款以特定投资组合作抵押，对集团整体无–追索权。
本集团不受任何外部强加的资本要求的约束。
董事会监控资本回报率以及普通股东的股息水平。股息由董事会临时批准。
第57页
24.规定资本
适用的会计政策规定资本载于附注3Q。
A.法定股本
|
|
|
普通股
数
|
|||||||||
|
授权
|
|
|
|||||||||
|
普通股
|
|
不限
|
|||||||||
|
|
|
|
|||||||||
|
已发行并缴足股款的普通股
|
|
|
|||||||||
|
于2024年1月1日已发行股份
|
|
159,431,442
|
|||||||||
|
年内发行的普通股
|
|
-
|
|||||||||
|
截至2024年12月31日
|
|
159,431,442
|
|||||||||
|
|
|
|
|||||||||
|
于2023年1月1日已发行股份
|
|
156,155,660
|
|||||||||
|
年内发行的普通股
|
|
3,275,782
|
|||||||||
|
截至2023年12月31日
|
|
159,431,442
|
|||||||||
|
|
|
英镑
|
|||||||||
|
截至2024年1月1日
|
|
1,477.9
|
|||||||||
|
发行普通股
|
|
-
|
|||||||||
|
截至2024年12月31日
|
|
1,477.9
|
|||||||||
|
|
|
|
|||||||||
公司拥有无面值无限法定股本。
已发行和缴足的普通股排名相同。普通股股东有权收取不时宣派的股息，并有权在公司会议上以每股一票的方式投票。
B.已发行股份数目
|
|
|
|
|
||||||||
|
|
|
股份数
|
加权平均股数
|
||||||||
|
截至2024年12月31日止年度
|
|
|
|
||||||||
|
2024年1月1日已发行股份数目
|
|
159,431,442
|
159,431,442
|
||||||||
|
年内发行的普通股
|
|
-
|
-
|
||||||||
|
截至2024年12月31日已发行普通股股数
|
|
159,431,442
|
|
||||||||
|
截至2024年12月31日止年度已发行普通股加权平均数
|
|
|
159,431,442
|
||||||||
|
截至2023年12月31日止年度
|
|
|
|
||||||||
|
2023年1月1日已发行股份数量
|
|
156,155,660
|
156,155,660
|
||||||||
|
年内发行的普通股
|
|
3,275,782
|
2,988,590
|
||||||||
|
截至2023年12月31日已发行普通股股数
|
|
159,431,442
|
|
||||||||
|
截至2023年12月31日止年度已发行普通股加权平均数
|
|
|
159,144,250
|
||||||||
第58页
25.股息
适用的会计政策股息载于附注3H。截至2024年12月31日止年度并无宣布或支付分派。NCI发行版在Note 30中显示
26.储备金
适用的会计政策储备金载于附注3C（i）-（ii）、附注3J及附注3p。
A.外币折算准备金
外币换算储备包括因换算外国业务的财务报表而产生的所有外币差额，以及因对外国业务的净投资进行套期保值而产生的任何外币差额的有效部分。
B.重估准备金
重估储备涉及土地和建筑物的重估。
C.股份支付准备金
股份支付储备包括与若干投资管理费有关的股份支付安排的权利价值（附注27B（i）（a））。
股份支付储备亦包括根据投资管理协议（附注27B（i）（b））厘定的业绩费安排的权利价值。
27.关联交易
A.母公司和最终控制方
公司的母公司及最终控制方为Kennedy-Wilson Holdings, Inc.（‘KWH’）。
截至2024年12月31日，应收关联方款项为2.395亿英镑（截至2023年12月31日：1.761亿英镑）。来自关联方的贷款是无抵押的，按要求支付，有息贷款收到的利息（2024年12月31日：730万英镑）载于附注8。
B.与关键管理人员的往来款
（一）。支付给关键管理人员的金额
（a）。投资管理费
投资经理被认为包括在关键管理人员的定义范围内。截至2024年12月31日止年度的投资管理费总额为800万英镑（截至2023年12月31日止年度：930万英镑）。年内已结清应付的零英镑管理费。
投资管理人根据与公司订立的投资管理协议的条款，有权按公司EPRA NAV的1.0%的年费率从公司收取投资管理费，按季度支付。投资管理费以现金支付50%，其余50%通过发行公司新普通股支付至该50%费用部分的价值。然而，按投资管理协议的条款，以股份支付50%的金额可能由公司以现金支付，有关年底未偿还的金额，请参阅附注28。。
（b）。演出费
如上所述，投资经理被视为包括在关键管理人员的定义中。截至2024年12月31日止年度，投资经理有权获得的总业绩费用为零英镑（截至2023年12月31日止年度：零英镑）。
（c）。董事费用
截至2024年12月31日止年度，未向董事支付任何费用（2023年：无）。
第59页
C.其他关联方
KW PRS ICAV由关联方KW EU PRS Investor LLC持股50%。其余50%由第三方Avicdale Limited拥有。有关公司与KW PRS ICAV订立的合营安排的进一步资料，请参阅附注30。
2020年12月17日，公司成立新的合资公司Cella Europe Limited Partnership，收购并持有工业地产资产组合。投资由公司持股20%，合资伙伴持股80%。
2024年6月14日，公司组建了新的合资公司Cumulus Holdings 1 Limited，以收购并持有工业地产资产组合。投资由公司持股10%，合资伙伴持股90%。
2024年10月1日，公司组建了新的合资公司Vivus Limited Partnership，以收购并持有住宅房地产资产组合。投资由公司持股10%，合资伙伴持股90%。
除在此披露外，并无与其他关联方发生交易。
28.股份支付
适用的会计政策股份支付安排载于附注3p。
于2024年12月31日，本集团有以下股份支付安排：
A.投资管理费部分结算
如附注27所述，投资经理有权根据与公司的投资管理协议条款，按公司EPRA NAV的1.0%的年费率从公司收取管理费，按季度支付。投资管理费50%以现金支付，其余50%通过发行公司普通股支付。
根据投资管理协议，为结算以股份支付50%的投资管理费部分而发行的股份的公允价值价格，为紧接该等股份发行日期前二十天的平均收市价。然而，根据投资管理协议的条款，公司可能以现金支付以股份支付50%的金额。
截至2024年12月31日止年度，应付投资管理人的投资管理费总额为800万英镑（2023年：930万英镑），其中3320万英镑仍未偿还（截至2023年12月31日：2520万英镑未偿还）。
B.演出费
如附注27所述，公司每年支付参照股东总回报计算的业绩费。费用为a）超过10%的年化年回报障碍的超额部分或b）年末每股普通股EPRA NAV超过相关高水位线（即每股普通股收盘EPRA NAV）的20%中的较小者。
第60页
29.集团实体
适用的会计政策集团实体载于附注3a（i）。
A.附属实体
除另有说明外，以下为本公司的间接附属公司。公司的所有直接和间接权益均为普通股。除另有说明外，所有上市实体均为全资公司，并被纳入财务报表。
|
成立及注册于
球衣
Cella Europe GP Limited1
Cella UK Minority UH Limited1
Jupiter Holdco有限公司
木星马拉松有限公司
Jupiter Rubislaw有限公司
Jupiter Seafield Ltd
Jupiter Seafield OpCo Limited
Jupiter Tradeco Ltd
木星三叉戟有限公司
KW Artemis UK Properties HoldCo Ltd
KW BPR有限公司
KW Croydon Limited（原KW Office Limited）
KW地区办事处B Ltd
KW贸易有限公司
（原Bengal Ltd）
KW英国资产控股有限公司1
KW Towers Limited
KW MH2 Limited
KW论坛有限公司
KW Aspens有限公司
Gatsby Capital 2 Limited
盖茨比资本3有限公司
盖茨比查塔姆有限公司
盖茨比克罗伊登有限公司
|
盖茨比GR有限公司
盖茨比杂货有限公司
Gatsby INV 1 Limited
盖茨比零售有限公司
KW盖茨比有限公司
SEO布拉克内尔有限公司
SEO范堡罗有限公司
SEO金融有限公司
SEO梅登黑德有限公司
SEO斯托克利有限公司
KWCI有限合伙2
KW论坛2限定
The Flying Shuttle Limited2
道达尔Holdco Jersey Limited
Arrow UK Property Unit Trust1,3
Arrow MUH Limited1,3
在爱尔兰注册成立
KW投资基金ICAV
KW地产ICAV
KWCI GP Limited2
Novus Parcere有限公司
KW地产VIII有限公司2
|
在西班牙注册成立
KW西班牙Holdco，SL
KW LMG Propco 1，SL
KW Sol Propco，SL
KW Sol Propco 2，SL
Parque Comercial Guadalhorce，SL
在美利坚合众国注册成立
KW UR Investments 1，LLC1
KWF Manager XII，LLC1
KWF Real Estate Venture XII，LP2
在英国注册成立
Total Espana Real Estate Holdco Limited
KW Rock英国有限公司 2
Thornfield Properties（Bury）Limited 2
Thornfield Properties Bury（Lease）Limited 2
|
||||||
脚注：
1.直接拥有。
2.拥有50%
3.年终后获得
B.集团作为合营公司的合营安排
集团于KWCI Limited Partnership及KWCI GP Limited（2023年：50%）间接拥有50%权益。
集团于KW PRS ICAV子基金10（2023年：50%）、子基金11（2023年：50%）及子基金12（2023年：50%）各间接拥有50%权益。KW PRS ICAV为关联方。
集团于KW Investment Fund ICAV子基金Central Park Fund 1（2023年：50%）、KW Investment Fund ICAV子基金Central Park Fund 2（2023年：50%）及KW Investment Fund ICAV子基金KW Investment Fund XVII（2023年：50%）各间接拥有50%权益。
集团拥有Cella Europe Limited Partnership（2023年：20%）的直接20%权益、Cumulus Holdings 1 Limited（2023年：无）的10%权益及Vivus Limited Partnership（2023年：无）的10%权益。更多信息载于附注31。
第61页
30.非控股权益
适用于非控制性权益的会计政策载于附注3A（iii）。
下表汇总了有关本集团拥有重大NCI的附属公司的信息。
|
|
KWF Real Estate Venture XII，LP
|
|||||||
|
|
2024年12月31日
|
2023年12月31日
|
||||||
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||
|
NCI百分比
|
50%
|
50%
|
||||||
|
非流动资产
|
54.9
|
55.1
|
||||||
|
流动资产
|
6.3
|
5.0
|
||||||
|
非流动负债
|
-
|
(2.0)
|
||||||
|
流动负债
|
(3.7)
|
(0.7)
|
||||||
|
净资产
|
59.0
|
57.4
|
||||||
|
归属于NCI的净资产
|
29.5
|
28.7
|
||||||
|
收入
|
8.5
|
7.5
|
||||||
|
净公允价值收益
|
0.9
|
18.1
|
||||||
|
利润
|
5.1
|
21.2
|
||||||
|
综合收益总额
|
3.0
|
21.2
|
||||||
|
分配给NCI的收益
|
1.5
|
10.2
|
||||||
|
分配给NCI的综合收益总额
|
1.5
|
10.2
|
||||||
于2023年2月1日，集团收购KWF Real Estate Venture XII，LP及其全资附属公司的50%控股权益。收购当日集团合并财务报表中获得的净资产为3980万英镑。年内支付的NCI股息总额为230万英镑（2023年：210万英镑）
第62页
31.于合营企业的权益
适用的会计政策合资企业载于附注3a（iv）。
|
|
|
12月31日
2024
|
12月31日
2023
|
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
KWCI有限合伙
|
|
24.5
|
52.9
|
||||||||
|
KW PRS ICAV –子基金10
|
|
22.6
|
24.0
|
||||||||
|
KW PRS ICAV –子基金11
|
|
35.0
|
38.5
|
||||||||
|
KW PRS ICAV –子基金12
|
|
2.3
|
2.4
|
||||||||
|
中央公园基金1
|
|
17.5
|
19.8
|
||||||||
|
中央公园基金2
|
|
9.3
|
10.4
|
||||||||
|
Cella Europe有限合伙企业
|
|
65.7
|
65.6
|
||||||||
|
Cella UK Minority Unit Holder Limited
|
|
0.3
|
0.3
|
||||||||
|
KW投资基金ICAV –子基金XVII
|
|
17.9
|
21.7
|
||||||||
|
积云控股1有限公司
|
|
3.7
|
-
|
||||||||
|
Vivus有限合伙企业
|
|
6.1
|
-
|
||||||||
|
|
|
204.9
|
235.6
|
||||||||
A.对KWCI有限合伙企业的权益
集团间接拥有KWCI Limited Partnership的50%权益，由KW Investment Fund ICAV持有。
集团于KWCI Limited Partnership的权益在财务报表中采用权益法入账。有关合营企业的财务资料摘要，以及与投资账面值的对账情况载列如下。合资公司的财务报表以欧元编制和列报，并采用适用汇率换算：
（i）KWCI有限合伙企业财务状况汇总表
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
流动资产，包括现金和现金等价物
|
|
0.2
|
0.2
|
||||||||
|
非流动资产
|
|
211.5
|
258.5
|
||||||||
|
流动负债
|
|
(5.1)
|
(9.1)
|
||||||||
|
非流动负债
|
|
(157.6)
|
(143.8)
|
||||||||
|
股权
|
|
49.0
|
105.8
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
集团权益占比（%）
|
|
50
|
50
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
集团的投资账面值
|
|
24.5
|
52.9
|
||||||||
第63页
（ii）KWCI有限合伙损益汇总表
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
净公允价值损失
|
|
(43.7)
|
(28.3)
|
||||||||
|
综合亏损总额（100%）
|
|
(54.6)
|
(28.3)
|
||||||||
|
集团应占全面亏损总额（50%）
|
|
(27.3)
|
(14.2)
|
||||||||
未经两个风险合伙人同意，合资公司不得进行利润分配。
B. KW PRS ICAV的权益–子基金10
集团间接拥有KW PRS ICAV –子基金10的50%权益，该基金透过KW EU PRS Investor LLC持有。
集团于KW PRS ICAV – SubFund 10的权益在财务报表中采用权益法入账。有关合营企业的财务资料概要，以及与投资账面值的对账情况载列如下。合资公司的财务报表以欧元编制和列报，并使用适用的汇率换算：
（i）KW PRS ICAV财务状况汇总表–子基金10
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
流动资产，包括现金和现金等价物
|
|
2.6
|
1.7
|
||||||||
|
非流动资产
|
|
119.5
|
128.4
|
||||||||
|
流动负债
|
|
(4.6)
|
(79.8)
|
||||||||
|
非流动负债
|
|
(72.4)
|
-
|
||||||||
|
股权
|
|
45.1
|
50.3
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
集团权益占比（%）
|
|
50
|
50
|
||||||||
|
集团的投资账面值
|
|
22.6
|
25.2
|
||||||||
（ii）KW PRS ICAV损益汇总表–子基金10
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
净公允价值（亏损）/收益
|
|
(5.7)
|
9.8
|
||||||||
|
综合（亏损）/收益合计（100%）
|
|
(5.9)
|
8.0
|
||||||||
|
集团应占全面收益总额/（亏损）（50%）
|
|
(3.0)
|
4.0
|
||||||||
未经合作双方同意，合资公司不得进行利润分配。
第64页
C. KW PRS ICAV的权益–子基金11
集团间接拥有KW PRS ICAV –子基金11的50%权益，该基金透过KW EU PRS Investor LLC持有。
集团于KW PRS ICAV – SubFund 11的权益在财务报表中采用权益法入账。有关合营企业的财务资料摘要，以及与投资账面值的对账情况载列如下。合资公司的财务报表以欧元编制和列报，并采用适用汇率换算：
（i）KW PRS ICAV财务状况汇总表–子基金11
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
流动资产
|
|
5.3
|
3.2
|
||||||||
|
非流动资产
|
|
186.9
|
206.4
|
||||||||
|
流动负债
|
|
(9.6)
|
(4.4)
|
||||||||
|
非流动负债
|
|
(112.6)
|
(123.6)
|
||||||||
|
股权
|
|
70.0
|
81.6
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
集团权益占比（%）
|
|
50
|
50
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
集团的投资账面值
|
|
35.0
|
40.8
|
||||||||
（ii）KW PRS ICAV损益汇总表–子基金11
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
净公允价值（亏损）/收益
|
|
(8.4)
|
1.7
|
||||||||
|
综合亏损总额（100%）
|
|
(11.8)
|
(3.9)
|
||||||||
|
集团应占全面亏损总额（50%）
|
|
(5.9)
|
(2.0)
|
||||||||
未经合作双方同意，合资公司不得进行利润分配。
第65页
D.对KW PRS ICAV的权益–子基金12
集团间接拥有KW PRS ICAV –子基金12的50%权益，该基金透过KW EU PRS Investor LLC持有。
集团于KW PRS ICAV – SubFund 12的权益在财务报表中采用权益法入账。有关合营企业的财务资料概要，以及与投资账面值的对账情况载列如下。合资公司的财务报表以欧元编制和列报，并采用适用汇率换算：
（i）KW PRS ICAV财务状况汇总表–子基金12
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
流动资产，包括现金和现金等价物
|
|
-
|
-
|
||||||||
|
非流动资产
|
|
4.6
|
4.8
|
||||||||
|
流动负债
|
|
-
|
-
|
||||||||
|
非流动负债
|
|
-
|
-
|
||||||||
|
股权
|
|
4.6
|
4.8
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
集团权益占比（%）
|
|
50
|
50
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
集团在股权投资中所占份额
|
|
2.3
|
2.4
|
||||||||
|
集团的投资账面值
|
|
2.3
|
2.4
|
||||||||
（ii）KW PRS ICAV损益汇总表–子基金12
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
净公允价值损失
|
|
(0.1)
|
(0.5)
|
||||||||
|
综合亏损总额（100%）
|
|
(0.2)
|
(0.5)
|
||||||||
|
集团应占全面亏损总额（50%）
|
|
(0.1)
|
(0.3)
|
||||||||
未经合作双方同意，合资公司不得进行利润分配。
第66页
E.对中央公园基金的权益1
集团间接拥有中央公园基金1（2023年：50%）的50%权益，该基金透过KWIF ICAV –子基金II持有。集团于中央公园基金1的权益在财务报表中采用权益法入账。有关合营企业的财务资料摘要，以及与投资账面值的对账情况载于下文。合资公司的财务报表以欧元编制和列报，并使用适用的汇率换算：
（一）中央公园基金1财务状况汇总表
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
流动资产，包括现金和现金等价物
|
|
2.4
|
2.1
|
||||||||
|
非流动资产
|
|
94.8
|
102.4
|
||||||||
|
流动负债
|
|
(1.6)
|
(1.5)
|
||||||||
|
非流动负债
|
|
(60.5)
|
(63.3)
|
||||||||
|
股权
|
|
35.1
|
39.7
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
集团权益占比（%）
|
|
50
|
50
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
集团的投资账面值
|
|
17.5
|
19.8
|
||||||||
（ii）中央公园基金1损益汇总表
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
净公允价值损失
|
|
(3.1)
|
(12.8)
|
||||||||
|
租金收入
|
|
6.5
|
6.6
|
||||||||
|
净经营亏损
|
|
(2.0)
|
(8.4)
|
||||||||
|
综合亏损总额（100%）
|
|
(0.2)
|
(10.2)
|
||||||||
|
集团应占全面亏损总额（50%）
|
|
(0.1)
|
(5.1)
|
||||||||
第67页
F.中央公园基金的权益2
集团间接拥有透过KWIF ICAV – SubFund III持有的Central Park Fund 2的50%权益。
集团于中央公园基金2的权益在财务报表中采用权益法入账。有关合营企业的财务资料摘要，以及与投资账面值的对账载列如下。合资公司的财务报表以欧元编制和列报，并采用适用汇率换算：
（一）中央公园基金财务状况汇总表2
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
流动资产，包括现金和现金等价物
|
|
1.6
|
1.4
|
||||||||
|
非流动资产
|
|
55.4
|
59.4
|
||||||||
|
流动负债
|
|
(1.2)
|
(1.0)
|
||||||||
|
非流动负债
|
|
(37.2)
|
(39.0)
|
||||||||
|
股权
|
|
18.6
|
20.8
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
集团权益占比（%）
|
|
50
|
50
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
集团的投资账面值
|
|
9.3
|
10.4
|
||||||||
（ii）中央公园基金损益表摘要2
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
净公允价值损失
|
|
(1.4)
|
(7.2)
|
||||||||
|
租金收入
|
|
3.8
|
3.9
|
||||||||
|
净经营收益/（亏损）
|
|
1.5
|
(4.5)
|
||||||||
|
综合收益/（亏损）合计（100%）
|
|
0.1
|
(5.6)
|
||||||||
|
集团应占综合收益/（亏损）总额（50%）
|
|
-
|
(2.8)
|
||||||||
未经合作双方同意，合资公司不得进行利润分配。
第68页
G. Cella Europe Limited Partnership的权益
集团于Cella Europe Limited Partnership直接拥有20%权益。该基金旨在收购、开发和管理位于欧洲各地强大位置的工业和物流物业。集团透过直接附属公司Cella UK Minority Unit Holder Limited于Cella Europe Limited Partnership拥有进一步权益，该公司拥有Cella Europe Limited Partnership若干附属公司的0.05%权益。
集团于Cella Europe Limited Partnership的权益在财务报表中采用权益法入账。有关合营企业的财务资料概要，以及与投资账面值的对账情况载列如下。
（一）Cella Europe Limited Partnership财务状况汇总表
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
流动资产
|
|
25.9
|
32.7
|
||||||||
|
非流动资产
|
|
684.0
|
675.6
|
||||||||
|
流动负债
|
|
(12.1)
|
(11.7)
|
||||||||
|
非流动负债
|
|
(369.3)
|
(368.5)
|
||||||||
|
股权
|
|
328.5
|
328.1
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
集团权益占比（%）
|
|
20
|
20
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
集团的投资账面值
|
|
65.7
|
65.6
|
||||||||
（ii）Cella Europe Limited Partnership损益汇总表
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
净公允价值损失
|
|
5.1
|
(9.9)
|
||||||||
|
租金收入
|
|
33.7
|
33.4
|
||||||||
|
净营业收益
|
|
31.3
|
18.4
|
||||||||
|
综合收益/（亏损）合计（100%）
|
|
2.6
|
(5.9)
|
||||||||
|
集团应占全面亏损总额（20%）
|
|
0.5
|
(1.2)
|
||||||||
未经合作双方同意，合资公司不得进行利润分配。
第69页
H. KW Investment Fund ICAV – Sub-Fund XVII的权益
集团间接拥有KW Investment Fund ICAV –子基金XVII的50%权益，该基金透过KWIF ICAV –子基金I持有。
集团于KW Investment Fund ICAV – SubFund XVII的权益在财务报表中采用权益法入账。有关合营公司的财务资料摘要，以及与投资账面值的对账载列如下。合资公司的财务报表以欧元编制和列报，并采用适用汇率换算：
（i）KW Investment Fund ICAV – Sub-Fund XVII财务状况汇总表
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
流动资产
|
|
1.5
|
0.6
|
||||||||
|
非流动资产
|
|
98.2
|
103.5
|
||||||||
|
流动负债
|
|
(1.8)
|
(4.8)
|
||||||||
|
非流动负债
|
|
(62.1)
|
(55.9)
|
||||||||
|
股权
|
|
35.8
|
43.4
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
集团权益占比（%）
|
|
50
|
50
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集团的投资账面值
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17.9
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21.7
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（ii）KW Investment Fund ICAV – sub fund XVII损益汇总表
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12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
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英镑
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英镑
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净公允价值（亏损）/收益
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(7.8)
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4.6
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净营业（亏损）/收入
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(7.4)
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4.5
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|
综合（亏损）/收益合计（100%）
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(11.1)
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4.5
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集团应占综合（亏损）/收益总额（50%）
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(5.6)
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2.2
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未经两个风险合伙人同意，合资公司不得进行利润分配。
第70页
一、Cumulus Holdings 1 Limited的权益
集团拥有Cumulus Holdings 1 Limited的直接10%权益。该实体的成立是为了在英国收购、开发和管理工业产权。
集团于Cumulus Holdings 1 Limited的权益在财务报表中采用权益法入账。有关合营企业的财务资料摘要，以及与投资账面值的对账情况载列如下。
（i）Cumulus Holdings 1 Limited财务状况摘要报表
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12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
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英镑
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英镑
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流动资产
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3.9
|
-
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非流动资产
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92.8
|
-
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流动负债
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(2.7)
|
-
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非流动负债
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(57.2)
|
-
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股权
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36.8
|
-
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集团权益占比（%）
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10
|
-
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集团的投资账面值
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3.7
|
-
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（ii）Cumulus Holdings 1 Limited损益表摘要
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12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
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|
英镑
|
英镑
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||||||||
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|
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净公允价值收益
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1.4
|
-
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租金收入
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2.4
|
-
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|
净营业收益
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3.3
|
-
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|
综合亏损总额
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|
-
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-
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|
集团应占全面亏损总额（10%）
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|
-
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-
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未经合作双方同意，合资公司不得进行利润分配。
第71页
J. Vivus有限合伙的权益
集团于Vivus Limited Partnership直接拥有9.9975%权益。该实体的成立旨在收购、开发和管理英国的住宅房地产物业。集团于Vivus有限合伙的普通合伙人Vivus GP limited进一步拥有10%权益。
集团于Vivus Limited Partnership的权益在财务报表中采用权益法入账。有关合营公司的财务资料摘要，以及与投资账面值的对账情况载于下文。
（一）Vivus有限合伙企业财务状况汇总表
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12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
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英镑
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英镑
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||||||||
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|
|
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||||||||
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流动资产
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5.2
|
-
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||||||||
|
非流动资产
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55.4
|
-
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||||||||
|
流动负债
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(7.9)
|
-
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||||||||
|
非流动负债
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|
-
|
-
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||||||||
|
股权
|
|
52.7
|
-
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||||||||
|
|
|
|
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||||||||
|
集团权益占比（%）
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|
10
|
-
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|
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集团对该投资的账面金额（包括收购成本90万英镑）
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6.1
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-
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当收购子公司不代表一项业务时，作为收购一组资产和负债进行会计处理。收购成本分摊至收购资产及负债。
（ii）Vivus Limited Partnership损益汇总表
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12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
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|
|
|
英镑
|
英镑
|
||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
净公允价值收益
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|
-
|
-
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||||||||
|
租金收入
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|
0.1
|
-
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|
净经营亏损
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(0.6)
|
-
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|
综合亏损总额
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(0.6)
|
-
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集团应占全面亏损总额（10%）
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(0.1)
|
-
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未经两个风险合伙人同意，合资公司不得进行利润分配。
第72页
32.租约
（i）作为出租人的租赁
本集团已确定所有租户租赁均为IFRS 16所指的经营租赁。
集团透过根据不可撤销经营租赁向租户出租其投资物业赚取租金收入。通常，单出租物业按租户负责维修、保险和运营成本的条款出租，而多出租物业按包括收回服务费支出份额和保险的条款出租。住宅物业的租期通常为一年或一年以下。来自住宅物业的最低租赁租金不包括在下表中。
于报告日期，集团已与租户订立合约，收取以下未来最低租赁付款：
|
|
|
12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
||||||||
|
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|
英镑
|
英镑
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||||||||
|
|
|
|
|
||||||||
|
不迟于一年
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69.8
|
77.4
|
||||||||
|
迟于一年但不超过两年
|
|
59.3
|
69.6
|
||||||||
|
迟于两年但不超过三年
|
|
54.4
|
56.4
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||||||||
|
迟于三年但不超过四年
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|
44.5
|
48.4
|
||||||||
|
迟于四年但不超过五年
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35.4
|
36.7
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||||||||
|
迟于五年但不超过十年
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58.9
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81.3
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322.3
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369.8
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（二）作为承租人的租赁
集团拥有多项地面租赁及单一办公室租赁。
地租已于多年前订立，而该等租约的日期早于集团的拥有期限。
此前，根据IAS 17，地面租赁和办公室租赁都被归类为经营租赁。
有关本集团作为承租人的租赁的资料列示如下。
（a）使用权资产
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12月31日 2024 |
12月31日 2023 |
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|
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英镑
|
英镑
|
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|
|
|
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1月1日余额
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4.0
|
5.5
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当年折旧费
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(0.1)
|
(0.1)
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||||||||
|
使用权资产的增加
|
|
-
|
0.7
|
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|
使用权资产的终止确认
|
|
-
|
(2.1)
|
||||||||
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12月31日余额
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3.9
|
4.0
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第73页
33.后续事件
A.资产处置
2025年，该公司已出售位于英国的两项资产，总收益为1100万英镑。
B.收购资产
2025年3月，该公司以2040万英镑的价格收购了大伦敦地区的一项工业资产。
34.批准财务报表
财务报表由公司董事会于2025年4月25日授权出具。
第74页