附件 10.1

买卖协议

德克萨斯州珀尔兰市卡比海运大道14621号1号楼77047
德克萨斯州皮尔兰市北谱大道11555号2号楼77047

第1条：财产/购买价格

1.2财产。根据本买卖协议（本“协议”）的条款，卖方同意向买方出售，买方同意向卖方购买以下财产（“财产”）：

（a）本合同所附的附件 A中所述的不动产，连同其上的建筑物及其改良（“改良”），以及无担保（不论是法定的、明示的或默示的）其所有权利、地役权和附属物（“不动产”）。

（b）卖方对卖方拥有并目前位于不动产上的任何和所有固定装置、家具、设备和其他有形个人财产（“个人财产”）的所有权利、所有权和权益，但不包括：（i）如果个人财产包括计算机硬件，则其中安装的任何软件。

（c）在可转让且无担保的范围内，卖方对以下任何和所有项目的所有权利、所有权和利益（“无形个人财产”）：（i）与不动产经营有关的许可证和许可证，以及（ii）如果仍然有效，卖方从任何非卖方关联承包商、制造商或其他人收到的与该财产的建造或经营有关的担保和保证。

（d）卖方在以下方面的所有权利、所有权和权益，在可转让且无担保的范围内：（i）卖方与EE Reed Construction，L.P.（“承包商”）于2025年4月28日签署的、付款基础为规定金额的、业主与承包商之间的标准协议格式（AIA A101-2017号文件）（“施工合同”），以及（ii）业主与建筑师之间的标准协议格式，卖方与Ware Malcomb（“建筑师”）于2024年1月8日签署的AIA B101-2017号文件（“建筑师协议”）。

1.3存款。在本协议日期后的三（3）个工作日内，买方将以现金方式向产权公司存入保证金。买方未能及时向产权公司交存保证金的，卖方有权终止本协议，直至买方向产权公司交存保证金为止。除本协议另有明确规定外，保证金在尽职调查期限届满时不退还买方。收盘时，保证金应适用于购买价格。否则，保证金应按照本协议交付给有权收取保证金的一方。

1.4独立的合同对价。尽管本协议有任何相反的规定，在本协议终止时，应向卖方支付一百美元（100.00美元）的定金（“独立对价”），双方的意图是，独立对价独立于根据本协议提供的任何其他对价，应在本协议日期由卖方全额赚取，在任何情况下均不得退还买方。因此，尽管本协议另有相反规定，如果本协议根据本协议的终止权而终止，且该条款要求将定金退还买方，则该条款应被视为“定金减去独立对价”，该独立对价应释放给卖方，定金余额应退还买方。

第2条：检查

2.1财产信息。卖方应在本协议签订之日后五（5）个工作日内向买方提供卖方所拥有的本协议所附的附件 B所列信息（“财产信息”）。卖方不对财产信息的准确性或完整性作出任何陈述或保证。买方、买方关联方（定义见本协议）或买方贷款人向买方、买方关联方（定义见本协议）或通过检查财产而提供或获得的财产信息和所有其他信息将被买方、买方关联方和买方贷款人视为机密（以第11.2节的规定为准），并且将不会在需要了解的基础上向同意为此类信息保密的买方顾问以外的任何人披露，如果没有发生关闭，买方将退还给卖方。买方特此放弃因如此提供的材料的准确性、完整性、结论或陈述而对卖方提出的任何和所有索赔，以及因卖方获取、寻求或获得此类材料的任何责任而产生的任何和所有索赔。本条款应在本协议结束或任何终止后继续有效。

2.2检查。在符合下文第2.3节规定的情况下，在尽职调查期内并持续到截止日期，买方应被允许对财产的物理、法律、经济和环境状况进行全面审查和检查，包括但不限于影响财产的任何租赁和合同、卖方或其代理人保存的与财产有关的簿册和记录、病虫害防治事项、土壤状况、石棉、PCB、危险废物、有害物质、有毒物质或其他环境事项、遵守建筑、健康、安全、土地使用和分区法律、法规和命令、规划和规范、结构、生命安全、暖通空调等建筑系统和工程特点、交通形态，以及与物业有关的所有其他信息。在没有陈述或保证的情况下，卖方应合理配合买方的审查，并为买方提供机会审查财务报告和卖方所掌握的与财产有关的其他第三方检查报告和类似材料（不包括评估、律师-委托人特权材料、内部估价或可能由卖方掌握的类似专有材料）。

2.3进行检查。

（a）一般检查。在尽职调查期间并持续到截止日期，买方及其代表有权进入财产进行无创检查，风险、成本和费用由买方承担。在进行任何此类输入之前，买方应向卖方提供一份保险证明，在其商业一般责任保单上指定卖方为额外的被保险人，并提供保险人和保险限额（最低2,000，000美元）以及卖方合理满意的承保范围。财产上的所有此类记项应在正常营业时间内的合理时间，并在至少提前二十四（24）小时通知卖方或卖方代理人后进行，卖方或卖方代理人有权陪同买方及其代表进行买方及其代表对财产进行的任何检查活动。如果任何检查或测试扰乱了物业，买方将把物业恢复到检查或测试前的相同状态。买方应对卖方和卖方的合作伙伴、成员及其各自的合作伙伴、成员、股东、董事、高级管理人员、附属公司、雇员、代理人、承包商、继承者和受让人（“卖方关联方”）以及来自和针对任何和所有损失、成本、损害赔偿、索赔、留置权或责任的财产进行赔偿、辩护和持有但在一定程度上，此类索赔不是由买方或其代表发现的现有财产条件引起的，除非且除非买方或其代表加剧了此类条件，或由任何此类卖方关联方的严重疏忽或故意不当行为造成。本赔偿应在本协议结束或任何终止后一（1）年内继续有效。

（b）环境检查。第2.2节允许的检查可能包括对财产的无创第一阶段环境检查，但未经卖方事先书面同意（作为第一阶段检查或任何其他检查的一部分），不得对土壤或材料进行第二阶段环境检查或其他侵入性检查或采样，这可能由卖方全权和绝对酌处权拒绝，如果卖方同意，则提议的工作范围和将进行工作的一方应接受卖方的审查和批准。应卖方要求，买方应按上述规定向卖方交付卖方同意的任何第一阶段、第二阶段或其他环境报告的副本。

（c）与政府当局联系。除以下规定外，未经卖方事先书面同意，买方不得与对该物业具有管辖权的任何政府机构联系。对物业进行惯常和合理的第一阶段环境审计和规范合规审查，或就获取与物业有关的惯常分区和建筑规范合规信息与政府当局联系，不需要卖方的同意，但与政府官员进行的任何电话或面对面会议除外。

2.4在尽职调查期间终止。如果买方在尽职调查期限届满前自行决定该财产对买方而言是不可接受的，买方有权通过在尽职调查期限届满前向卖方发出终止的书面通知，并将该财产信息退回卖方，从而终止本协议。只要买方未在本协议项下发生违约，卖方应授权产权公司向买方退还定金，除在本协议终止时明确存在的条款外，任何一方均不得在本协议项下拥有任何进一步的权利或责任。

2.5买方对其调查的依赖。买方承认并同意（a）该财产正在出售，且买方在交割之日接受对该财产的占有，“无论在何处，都是如此，有所有过错，”没有抵销或降低购买价格的权利；（b）除第8.1节中的卖方陈述和保证（“卖方保证”）外，卖方或任何卖方关联方均未或不应被视为已就该财产向买方作出任何口头或书面陈述、保证、承诺或保证（无论是否明示、默示、法定或其他方式），交付给买方的与该财产有关的文件中所列、包含或涉及的任何事项（包括但不限于，的准确性和完整性）或买方尽职调查的结果；及（c）买方已独立确认其认为对其购买该物业或本协议拟进行的交易具有重要意义的所有信息。买方特别承认，除卖方保证外，买方并不依赖（且卖方为自己和代表卖方关联方，特此否认并放弃）任何种类或性质的任何陈述或保证，无论是口头或书面的、明示的、默示的、法定的或其他的，关于：（1）财产的运营或财产的收入潜力、用途，或财产的任何部分为特定目的的适销性、可居住性或适合性；（2）财产的物理状况或财产或其任何组成部分的状况或安全，包括，但不限于管道、下水道、暖气、通风和电气系统、屋顶、空调、地基、土壤和地质，包括危险材料、地段大小，或该物业或其任何组成部分是否适合于特定目的；（3）该物业内、内、内、附近或下方是否存在任何危险物质和危险材料、位置或范围；（4）该等器具（如有）、管道或公用事业是否处于工作状态；（5）任何结构的适居性或是否适合占用或其建筑质量；（6）改善是否结构健全、状况良好，或在遵守适用法律的情况下；（7）卖方或卖方关联方有关该物业的簿册和记录中所述或所述的或与该物业有关的任何要约材料中所述或所述的任何陈述、计算或条件的准确性；（8）该物业的尺寸或与该物业有关的任何平面图、面积、租赁摘要、草图或收入或费用预测的准确性；（9）经营业绩，物业的收入及开支或物业的经济状况；（10）买方就买方拟使用及发展物业取得任何及所有必要的政府批准或许可的能力；及（11）物业的租赁状况或任何各方就物业任何部分的谈判及/或执行任何租赁的意向。买方进一步承认并同意，除卖方保证外，卖方没有义务就卖方或卖方关联方可能知道或可能不知道的任何事项作出任何肯定的披露或询问，买方为其本身及其继任者和受让人特此免除并免除卖方和每个卖方关联方否则可能存在的任何此类义务。

除卖方的保证外，买方为其本身及其合伙人、成员、股东、董事、高级职员、关联公司、代理人、承包商、雇员及其各自的继任者和受让人（“买方关联方”），特此免除卖方和每个卖方关联方因或可归因于以下情况而对卖方和每个卖方关联方提出的所有索赔和责任：（a）卖方或卖方关联方向买方或任何买方关联方作出的任何和所有在此之前或之后作出的陈述或意见，或提供的信息；（b）任何和所有损失、成本、索赔、责任、费用，可归因于财产的任何种类或性质的要求或义务，不论是在本协议日期之前、当日或之后产生或产生的，也不论是可归因于在此之前或之后可能发生的事件或情况，包括但不限于（i）与财产的结构、物理或环境状况有关的所有损失、成本、索赔、责任、费用、要求和义务；（ii）与释放或存在、发现或移走任何危险物质或危险材料有关的所有损失、成本、索赔、责任、费用、要求和义务，在该财产内、附近或下方，或基于CERCLA（1980年《综合环境响应、赔偿和责任法》，经SARA（1986年《超级基金修正案和再授权法》）修订并可能不时进一步修订）、1976年《资源保护和恢复法》、42《美国法典》§ 6901等，或基于CERCLA（经SARA修订的《1980年《综合环境响应、赔偿和责任法》，42《超级基金修正案和再授权法》）、《1976年资源保护和恢复法》，或任何相关的索赔或诉讼因由或任何其他基于联邦、州或市的法律或监管诉讼因由而产生的环境污染，在该财产内、附近或之下，或普通法；及（iii）就该财产或其使用或操作而提出或提出的任何侵权申索。

本第2.5节的规定应在本协议结束或终止后继续有效。

第三条：所有权和调查审查

3.1所有权文件。在本协议日期后的三（3）个工作日内，卖方将向买方提供产权公司对该财产的产权保险承诺（“产权承诺”）。

3.2调查。买方可下令对物业进行任何重新认证的测量或新的测量（“测量”）。

3.3所有权异议。买方将在尽职调查期限届满之前审查财产和调查的所有权，并由买方酌情决定通过向卖方送达反对通知，反对在所有权承诺上披露的所有权的任何例外情况以及在调查上披露的任何事项（“例外情况”）。在收到买方的此类反对后，卖方可以但没有义务取消或同意取消令人反感的例外情况，但卖方同意在结束时安排取消任何抵押、信托契约、机械师的留置权或记录在由卖方、通过或根据卖方创建的财产上的其他货币留置权（“货币留置权”）。如果卖方或产权公司不（或不同意）在尽职调查期限届满时或之前取消或投保（未支付额外保费）有异议的例外情况，买方可在尽职调查期限届满前以书面通知卖方的方式终止本协议。如果买方未能终止本协议，则例外情况和所有其他影响财产所有权的事项，但货币留置权以及卖方和/或产权公司已移除、投保或同意移除或投保的事项除外，将构成“允许的例外情况”。

3.4标题更新。如果在所有权承诺日期之后发布的任何补充所有权报告或更新包含所有权承诺中的那些以外的例外情况（“新的例外情况”），买方将有权在买方收到此种补充或更新后五（5）天之日或之前通过向卖方送达反对通知的方式对新的例外情况提出异议。如果买方未能在该日期或之前向卖方交付反对通知，买方将被视为已放弃对新例外的任何反对，新例外将被列为允许的例外。卖方自收到买方通知起将有不少于十（10）天的时间（如有必要，卖方可延长截止日期，以规定该十（10）天期限，并在该期限后五（5）天为买方作出回应），在此期间内，卖方可以，但没有义务取消或为令人反感的新例外情况投保。如果在十（10）天期限内，卖方或产权公司不（或不同意）移除或投保令人反感的新例外，则买方可在十（10）天补救期限届满后的五（5）天内以书面通知卖方的方式终止本协议。如买方终止本协议，保证金将立即退还买方，各方应免除本协议项下的所有进一步义务（明确在本协议终止后仍有效的除外）。如果买方未能以上述方式终止本协议，则新的例外情况（货币留置权和那些卖方和/或产权公司已移除或投保或同意移除或投保的除外）将被列为允许的例外情况。

第4条：操作和损失风险

4.1持续运营。在本协议待决期间，卖方应以与本协议日期之前卖方基本相同的方式开展其与财产有关的业务和活动，并保持完全有效并实施其对财产的现有保险范围（或合理的同等范围）。在本协议待决期间，卖方不得对财产设押（除非在交割前修改其现有贷款）或发起或同意任何有关分区或其他财产权利的行动。

4.2服务合同。在交割时或之前，卖方同意终止卖方作为财产一方的所有服务协议，费用由卖方承担，买方不得承担此类服务协议。

4.3租约。在本协议日期后，未经买方事先书面同意，卖方不得订立影响该物业的新租约。

4.4重新填缝。在关闭之前，卖方应在改进中完成更换面板的接缝周围的重新填缝。

4.5损害或谴责。在交割前已开始或已受到威胁的任何谴责或征用权程序导致的损失风险，以及在交割前因火灾、洪水或任何其他原因导致财产损失的风险，应继续由卖方承担。如果在关闭前财产受到重大损害，或如果财产或其任何重要部分受到善意的谴责威胁或将成为任何司法、行政或其他程序的主体，则买方可在卖方通知买方损坏或拿走后五（5）个工作日内通过向卖方发出书面通知终止本协议，在这种情况下，保证金应退还买方。如截止日期在上述5天期限内，则截止日期延至上述5天期限结束后的下一个营业日。如果没有做出这样的选择，并且无论如何如果损害（或者，在被占用的情况下，财产的受影响部分）不是重大的，则本协议应保持完全的效力和效力，并且本协议所设想的购买，减去因征用权或谴责而获得的任何利益，应在不作进一步调整的情况下生效，并且在本次购买结束时，卖方应将所有权利转让、转让和设定给买方，卖方对已经作出或此后可能作出的任何赔偿的所有权和权益，卖方应将不适用于关闭前修复财产的任何保险收益转让、转让和设定给买方，此后可能就此类损坏或破坏作出的任何保险收益，如果有保险伤亡，卖方应向买方支付或贷记任何免赔额（但不得超过损失金额）。如发生非实质性损害，且卖方无法在截止日期前获得保险人对保险债权和收益转让的书面且具有约束力的批准，则尽管有上述相反规定，买方仍可通过向卖方发出书面通知的方式终止本协议，在这种情况下，保证金应退还买方。就本第4.5节而言，“实质性损害”和“实质性损害”是指合理地超过1000000美元需要修复的损害，“实质性部分”是指价值超过1000000美元或将对不动产的获取或价值、使用或操作产生重大不利影响的部分。本第4.5节的规定取代任何适用法律有关本第4.5节标的的规定。

第5条：先决条件

5.1买方条件。尽管本协议中有任何相反的规定，买方购买该财产的义务应受制于并取决于以下先决条件的满足或放弃：

（a）业绩。卖方履行或投标履行其在本协议项下的所有重大义务以及截至截止日期卖方在本协议中的明示陈述和保证的重大真实性和准确性，除非此类陈述和保证因根据本协议条款允许发生的事实或情况而发生变化，并受以下第9.3（b）节的约束。

（b）产权保险。在支付适用的保费后，产权公司应无条件同意根据产权承诺签发一份德州标准表格所有者的产权保险保单（连同产权公司表示将在尽职调查期间签发的所有背书，以产权公司在尽职调查期间签发并由买方在尽职调查期限届满前向卖方提供的产权保单备考证明）（“产权保单”），并承担购买价款金额的责任，确保费用所有权归属于买方，但仅限于此类保单中包含的允许的例外情况以及标准例外和排除在承保范围之外，但（i）应删除管有权当事人和管有权承租人的权利例外情况，（ii）税款的标准例外情况应限于交割发生的年份（如果此类税款尚未到期和应付；否则，此类到期和应付税款应在交割时或交割前支付）和随后的年份，及（iii）所有权承诺附表C所列须由卖方信纳的所有事项，均应予删除。

（c）物业的环境状况。截至截止日期，该物业的环境状况与截至尽职调查期结束时的物业状况并无重大不利变化。

5.2卖方条件。尽管本协议中有任何相反的规定，卖方出售财产的义务应受制于并取决于以下先决条件的满足或放弃：

（a）业绩。买方履行或投标履行其在本协议项下的所有重大义务的情况以及截至截止日买方在本协议中的明示陈述和保证的重大真实性和准确性。

5.3先决条件的失败或放弃。在不限制下文第9.1节和第9.2节（如适用）中当事人的权利的情况下，如果第5.1节或第5.2节中规定的任何条件未得到满足或放弃，受益于这些条件的当事人可以书面通知另一方当事人，终止本协议，据此，除明确在任何终止后仍然有效的权利和义务外，每一方当事人在本协议项下的所有权利和义务均应终止。任何一方均可经其选举，在为满足条件而指明的日期或之前的任何时间，以书面放弃上述第5.1及5.2条所列任何条件的利益。如果本协议因第5.1节规定的任何条件而终止，则买方有权获得定金的退款，除非买方违约，在这种情况下，第9.1节应适用。无论如何，买方同意根据本协议结束托管应免除任何剩余的未满足条件，以及卖方因违反陈述、保证和契约而承担的任何责任，但以在结束后仍有效为限，而截至结束时买方实际知道这些情况。

第6条：结业

6.1收盘。本协议所设想的交易（“交割”）的完成应在交割日通过产权公司进行。在根据第6.2和6.3节完成交付、满足此处规定的交割的其他条件以及每一方在交割前或交割时履行其要求履行的义务后，各方应指示产权公司根据本协议的条款进行此类交付和支付。

6.2卖方在托管中的交付。在截止日期或之前（如本协议规定的可能延长），卖方应以托管方式向产权公司交付以下内容：

（a）契据。由卖方签署并确认的作为附件 C的随附表格中的特殊保证契约（“契约”）；

（b）转让和销售票据。由卖方签立的与本协议所附表格中的财产有关的转让和销售票据（“转让”），其格式为附件 D；

（c）FIRPTA。一份由卖方签立的以附件 E形式的外商投资不动产税法宣誓书；

（d）业主誓章。本协议所附表格中的业主誓章作为附件 F，由卖方签署；

（e）法定水法规通告。法定水法规告知书（以下定义），由买方执行并认可；

（f）转让同意侵占和许可协议。由卖方签立和承认的以本协议所附的附件 H形式的同意侵占转让和许可协议（“同意侵占转让和许可协议”）；和

（g）补充文件。Title Company为适当完成本协议所设想的交易可能合理要求的任何额外文件。

6.3买方在托管中的交付。在截止日期或之前，买方应以托管方式向产权公司交付以下内容：

（a）采购价格。购买价格，减去适用于购买价格的定金，加上或减去适用的比例，由买方以即时、当日联邦资金电汇方式存入产权公司的托管账户；

（b）转让。转让，由买方执行；

（c）法定水法规通告。法定水法规告知书，由买方执行并认可；

（d）转让同意侵占和许可协议。经买方签立并认可的同意侵占及许可协议的转让；及

（e）补充文件。Title Company为适当完成本协议所设想的交易可能合理要求的任何额外文件。

6.4法定水法规披露。买方在此同意并确认，该物业位于德克萨斯州水法第49.452条所述类型的地区，该地区已颁布法定通知（“法定水法通知”），其中描述了该地区的税率、保税债务或备用费。物业的法定水代码通知作为附件 G附后。各方执行本协议应被视为构成其在执行具有约束力的购买物业合同之前执行法定水代码通知和买方对收到法定水代码通知的确认。卖方和买方还应执行、确认并交付基本上以法定水代码通知形式的披露。

6.5屋顶保修转让。卖方同意与买方合理合作，协调在关闭后从Amrize Building Envelope LLC转移给买方的以下屋顶保证：1号楼（保修号：700489068）和2号楼（保修号：700489069）；但前提是买方应负责与此类转移相关的任何费用（包括任何检查费用或转让费）。

6.6结账声明/托管费。交割时，卖方和买方应以产权公司要求的格式向产权公司存入一份与本协议一致的已签署的交割对账单。

6.7占有。卖方应在交割时将财产的占有权交付给买方，但允许的例外情况除外。

6.8收盘后交付。在关闭后立即（该义务应在关闭后继续有效），卖方应在卖方拥有的范围内交付以下物品：物业运营中使用的所有钥匙、组合和通行卡（如有）；承包商或改进中任何元素或系统的制造商或安装商向卖方提供的改进和操作手册的“完工”计划和规格。

6.9收盘成本。交割时，卖方应支付产权保单的基本保费、记录契约的费用以及任何托管费用的二分之一。交割时，买方应支付任何扩展的产权覆盖范围和对产权政策的任何背书的费用，买方下令对调查进行任何更新的费用，以及任何托管费用的二分之一。各当事人应当自付律师费。

6.10托管收盘。在满足或完成上述条件和交付后，各方应指示产权公司立即记录并将上述文件交付给适当的各方，并根据卖方和买方签署的结账报表进行付款。

第7条：比例

与财产有关的按比例分配和调整应自本第七条规定的截止日期起进行。

7.1按比例分配。物业的所有开支及收入须按比例分摊至截止日中部时间上午12时01分。为计算按比例分配，买方应被视为对该财产拥有所有权，因此有权获得由此产生的收入并负责其费用，在交割发生的全天。所有此种按比例分配应根据截至截止日期已经过的年度和月份的实际天数进行。此种按比例分配的数额应在收盘时以现金形式进行调整；条件是，在收盘后，当根据第7.2（b）节获得完整和准确的信息时，此种按比例分配可作进一步调整。截止日前期间的收入和支出项目将由卖方承担，截止日前及之后期间的收入和支出项目将由买方承担。

（a）税收和课税。政府当局征收的尚未到期应缴的房地产税和评估，应根据最近的可确定的评估价值和税率按比例分摊至截止日。卖方应获得卖方支付的任何税款和评估的抵免额，该抵免额适用于交割后的任何时期。如果在结束前尚未支付结束年度的税款和摊款，买方应获得按比例支付的此类未付税款或评估在该年度卖方所有权期间的部分的贷项，并且在获得此类税款和评估的实际金额后的三十（30）天内，卖方和买方应调整此类税款和评估的按比例分配，卖方或买方（视情况而定）向另一方支付因此类调整而需要的任何金额。卖方应负责并在交割时支付因出售或改变财产用途而产生的任何“回滚”或“追缴”税款（如有）。尽管本协议有任何规定，适用于截止日期之前期间的任何房地产退税或退税仍应是卖方的财产，如果截止时间超过2026年4月17日，卖方有权在结束后就该财产的税务评估提出可归属于卖方对该财产的所有权期间的任何上诉（包括任何对截止发生当年的税款的上诉）。买方应就任何此类上诉与卖方合作；但是，未经买方同意，卖方不得就超过购买价格的财产的应税价值进行结算，不得无理拒绝同意。如果卖方在与交割发生的日历年度相关的任何此类税务上诉中胜诉，买卖双方应分担此类上诉的费用，并按照与此处规定的按比例分配的房地产税相同的比例进行退税或退款。

（b）收盘后最后调整。如果根据本条第7.1款按比例分摊的任何物品在结账时不能按比例作出最后分摊，则买方和卖方同意，一旦有发票或票据，并完成与租户的适用对账，即在公平和公正的基础上分配这些物品，最后调整将在结账后尽快合理地进行，但不迟于最后税单提供后一百三十（30）天，大意为收入和支出由当事人按权责发生制收取和支付其所有权期限。与最终调整有关的付款应在书面通知后十（10）天内到期。

7.2水电费存款。买方应负责向公用事业公司支付所需的任何保证金。

7.3销售佣金。卖方和买方相互声明并保证，他们没有与除Broker之外的与本次交易有关的任何房地产经纪人、销售人员或发现者打过交道。如果此交易完成，卖方应根据各自的协议向Broker付款。经纪人是独立的承包商，无权代表任何一方作出任何协议或陈述。除上述明确规定外，如就与本协议的谈判、执行或完成或本协议所设想的交易有关的经纪人或发现者的费用或佣金提出任何索赔，每一方均应根据另一方的任何声称的或实际的陈述、陈述或协议，对另一方进行抗辩、赔偿并使其免受任何此类索赔的损害，但根据卖方与经纪人的单独协议，卖方应对应付给经纪人的任何佣金承担全部责任。上述赔偿应在本协议结束或任何更早的终止后继续有效。

7.4有条件准入地役权和维护协议下的成本。根据印第安纳州公司Endress + Hasuer，Inc.与德克萨斯州有限合伙企业Gold Knight Holdings，L.P.于2018年10月9日签订的日期为2018年10月5日的特定有条件准入地役权和维护协议（“准入地役权”），在2018年10月9日记录为德克萨斯州哈里斯县办事员第RP-2018-462891和买方在时效期（以下定义）之前就访问协议的非买方一方就此类费用提供发票，卖方同意在收到支持此类费用的发票副本后十（10）个工作日内向买方偿还此类费用。

7.5存活率。第七条的规定在收盘后继续有效。

第8条：代表和授权

8.1卖方的陈述和保证。作为促使买方执行本协议和完成本次交易的重大诱因，卖方声明并向买方保证，截至本协议日期和截止日期：

（a）组织和权力。卖方作为有限合伙企业在特拉华州有效存在，并有资格在物业所在的州开展业务。卖方拥有完成或促使完成本协议所设想的交易的充分权利和权力。本协议已经、并且将在交割时由卖方交付的所有文件都将得到授权和适当执行，并构成或将酌情构成卖方的有效和具有约束力的义务，可根据其条款强制执行。

（b）冲突和待决行动。没有卖方作为一方的协议，或者，根据卖方所知，对卖方具有约束力的协议与本协议有冲突。据卖方所知，不存在对卖方或财产提出质疑或损害卖方执行或履行其在本协议下的义务或与财产有关的能力的待决或书面威胁的诉讼或程序，包括谴责程序。

（c）OFAC合规情况。卖方（为此目的包括其合作伙伴、成员、主要股东和任何其他组成实体）（i）未被指定为美国财政部外国资产管制办公室在其官方网站上发布的最新名单上的“特别指定的国家和被封锁者”，https://www.treasury.gov/ofac/downloads/sdnlist.pdf，或在任何替代网站或以其他替代方式正式公布此类名单；（ii）目前遵守并将在本协定期限内的任何时候（包括其任何延期）始终遵守财政部外国资产管制办公室的条例和任何法规、行政命令（包括2001年9月24日的行政命令、封锁财产和禁止与犯下、威胁犯下或支持恐怖主义的人进行交易），或与此有关的其他政府行动

（d）ERISA。卖方不是1974年《雇员退休收入保障法》第3（3）节中定义的“雇员福利计划”，卖方也不持有29 CFR 2501.3-101（a）（2）含义内的任何雇员福利计划的资产。

（e）租赁。不存在卖方为影响该物业的一方的租赁。

（f）不违反分区和其他法律。卖方未收到任何政府当局的书面通知，指控违反任何法规、守则、条例、规则或条例，包括但不限于建筑法规、建筑、使用限制和分区条例，或环境法，这些均未得到纠正。

（g）CCR。卖方没有收到任何书面通知，说明在每种情况下有任何重大违反或涉嫌重大违反影响财产的任何限制性契诺或地役权协议，包括影响财产的任何契诺、条件和限制，但均未得到更正。

（h）税务上诉。没有关于该财产的未决税务上诉（第7.1（a）节可能规定的情况除外）。

本协议中使用的“卖方知情”是指负责监督物业管理和运营的Adam Jackson目前的实际知情情况，无需承担任何询问或调查义务，该人在本协议下不承担任何个人责任。

8.2买方的陈述和保证。作为促使卖方执行本协议并完成本次交易的重大诱因，买方声明并向卖方保证：

（a）组织和权威。买方作为一家公司在特拉华州有效存在，并有资格在物业所在的州开展业务。买方拥有充分的权利和权限，并已获得订立本协议和完成或促使完成本协议所设想的交易所需的任何和所有同意。本协议已经、并且将在交割时由买方交付的所有文件都得到授权和适当执行，并构成或将酌情构成买方的有效和具有约束力的义务，可根据其条款强制执行。

（b）冲突和待决行动。不存在与本协议相冲突的买方作为一方的协议或对买方知识具有约束力的协议。不存在对买方提出质疑或损害买方执行或履行其在本协议下义务的能力的未决或据买方所知对买方构成威胁的行动或程序。

（c）OFAC遵守情况。买方（为此目的包括其合作伙伴、成员、主要股东和任何其他组成实体）（i）未被指定为美国财政部外国资产管制办公室在其官方网站上发布的最新名单上的“特别指定的国家和被封锁者”，https://www.treasury.gov/ofac/downloads/sdnlist.pdf，或在任何替代网站或其他替代官方公布此类名单；（ii）目前遵守并将在本协定期限内的任何时候（包括其任何延期）始终遵守财政部外国资产管制办公室的条例和任何法规、行政命令（包括2001年9月24日的行政命令、封锁财产和禁止与犯下、威胁犯下或支持恐怖主义的人进行交易），或与此有关的其他政府行动。

（d）ERISA。买方不是1974年《雇员退休收入保障法》第3（3）节中定义的“雇员福利计划”，买方也不持有29 CFR 2501.3-101（a）（2）含义内的任何雇员福利计划的资产。

第9条：违约和损害

9.1买方违约。如果买方在本协议项下违约，买方同意卖方有权要求产权公司向卖方交付定金作为违约金，以补偿卖方所花费的时间、所履行的劳动和服务以及其讨价还价的损失。买方和卖方同意，如果买方如此违约，将不可行或极难附加损害赔偿，并且保证金连同其利息代表对卖方损害赔偿的合理估计。卖方同意，如果买方在本协议项下违约，则接受定金作为卖方的唯一和排他性补救措施。如果买方违约，则本协议将被终止，买方对该财产或对该财产没有进一步的权利、所有权或权益。本第9.1节中的任何内容均不影响本协议项下明确存在于本协议任何终止之后的任何买方赔偿或其他义务。

9.2卖方违约。如果卖方在本协议项下违约，买方的唯一和排他性补救办法应是选择以下其中之一：（a）终止本协议，在这种情况下，买方应有权由产权公司向买方退还定金，卖方应在买方向卖方提交合理支持此类费用的发票后，向买方偿还与本协议谈判和买方尽职调查相关的买方实际的、有文件证明的自付费用和支出不超过20,000美元（“尽职调查费用”），或（b）就特定履行提起诉讼，但任何针对特定履行的诉讼必须在卖方违约后三十（30）天内提起，在法律允许的范围内，买方放弃在任何较晚日期提起诉讼的权利。买方特此放弃任何其他权利或补救办法，包括但不限于寻求金钱损害赔偿的权利，但下文第9.3（a）节规定的除外。在任何情况下，卖方均不对买方承担任何惩罚性、投机性或后果性损害赔偿责任。本协议不授予买方对财产的现有权利、所有权或权益，买方同意不对财产提起诉讼或其他类似通知，除非与提起诉讼有关，以及在提起诉讼以具体履行后。尽管有上述规定或本协议中的任何相反规定，如果由于卖方将财产错误地转让给另一方而无法获得具体履约的补救措施，那么在这种情况下，买方还应有权向卖方寻求并获得损害赔偿，其数额等于卖方就上述财产转让实际从第三方收到的销售价格减去分配给该财产的本协议项下的购买价格，加上尽职调查费用，不得超过卖方的最大责任（以下定义）。

9.3限制。

（a）时效期限。本协议和卖方根据本协议签署的任何文件所载的卖方的陈述和保证，以及卖方明确在交割后仍然有效的任何契诺和赔偿，应在买方购买该财产的期间内继续有效，该期间自交割日开始，至交割日后九（9）个月之日届满（“时效期”）。买方无权就违反与财产有关的任何契约、赔偿、陈述或保证向卖方提出索赔，除非对买方的损害赔偿金额等于或超过所有此类索赔总额的五万美元（50,000.00美元）。卖方对此类契约、赔偿、陈述和保证所产生的与财产有关的索赔的总责任不得超过购买价格的百分之一半（1.5%），包括律师费（“卖方最高责任”）。买方应在时效期限届满前向卖方提供书面通知，说明任何被控违反该等契诺、赔偿、保证或陈述的行为，并应允许卖方在三十（30）天内纠正该等违约行为，或者，如果该等违约行为无法在三十（30）天内合理地得到纠正，则应允许额外的合理时间期限，只要该补救行为已在该三十（30）天内开始并正在勤勉地进行。如果卖方未在书面通知后并在该补救期内纠正该违约行为，则买方的唯一和排他性补救应是因此而在法律上提起的实际损害诉讼（受本第9.3（a）条第二和第三句的约束），该诉讼必须在时效期内启动（如果有的话）；但前提是，如果在时效期内买方就该违约行为向卖方发出书面通知，且卖方通知买方卖方已开始补救，则开始补救并随后终止该补救努力，自终止之日起，买方应有额外的三十（30），在此范围内，就卖方未能治愈造成的损害在法律上提起诉讼。此处提及的时效期应适用于已知和未知的违反此类契约、赔偿、保证或陈述的行为。第2.5节中规定的买方放弃和释放应完全适用于此类契约、受偿人、陈述和保证下的责任，并在此以此引用方式并入。买方特别承认，此种责任终止是对卖方的对价的重要组成部分。本条第9.3（a）款中关于卖方赔偿责任的限制不适用于第7条规定的按比例分配和调整的卖方赔偿责任或第7.3条规定的卖方赔偿责任。本条第9.3（a）款的规定在结束时仍然有效。

（b）披露。尽管本协议有任何相反的规定，如果在交割前的本协议未决期间，卖方披露了任何使卖方的任何陈述和保证在任何重大方面不真实的事项，或者如果买方在交割前的本协议未决期间以其他方式知悉任何使卖方的任何陈述或保证在任何重大方面不真实的事项，此类陈述和保证应被视为经过修改以反映此类事项，卖方不对此类事项承担任何责任（前提是此类不实不是卖方违反本协议中规定的任何明文约定的结果），但买方有权在知悉任何此类事项后五（5）天内以书面形式选择，但在任何情况下不得晚于截止日期，（i）就在尽职调查期限届满后披露的任何事项，通过向卖方发出书面通知终止本协议并获得定金退款，或（ii）放弃该事项并在不根据本协议条款降低购买价格的情况下完成购买物业（并且任何未根据第（i）条发出书面通知的行为应被视为构成此类放弃）。

第10条：存款条款

10.1资金的投资和使用。产权公司应将保证金投资于买卖双方满意的政府保险计息账户，不得将保证金与产权公司或其他任何资金混同，并应及时向买卖双方提供所进行投资的确认书。如发生本协议下的交割，产权公司应将定金应用于交割日的购买价格。

10.2终止。除本文另有明文规定外，在不少于五（5）个工作日之前向产权公司和另一方发出书面通知后，产权公司应将保证金交付要求相同的一方；但前提是，如果另一方应在上述五（5）个工作日期间内向请求方和产权公司交付一份书面通知，表明另一方对保证金的索赔提出异议，Title Company应保留保证金，直至Title Company收到卖方和买方就保证金的处置和支付而签署的书面指示，或直至根据不可上诉的最终法院命令、法令或判决命令将保证金交付给特定当事人，在这种情况下，保证金应根据该通知、指示、命令、法令或判决交付。

10.3插页器。卖方和买方相互同意，如果就保证金发生任何争议，除非产权公司收到相互书面指示，指示对保证金进行处置，否则产权公司不得采取任何行动，而是应等待与保证金有关的任何程序的处置，或者根据产权公司的选择，产权公司可以传讯所有各方并将保证金存入有管辖权的法院，在这种情况下，产权公司可以收回其所有的法庭费用和合理的律师费。卖方或买方，无论谁在任何此类互告人诉讼中败诉，应完全有义务根据本协议的其他规定支付产权公司的此类成本和费用，以及胜诉方的合理律师费。

10.4产权公司的责任。各方承认，产权公司应其请求并为其方便仅作为利害关系方行事，产权公司不应被视为任何一方的代理人，产权公司不对其善意采取或作出的任何作为或不作为向任何一方承担责任，而不是无视本协议，但应对产权公司的重大过失行为和任何损失承担责任，卖方或买方因产权公司有关产权公司职责范围或性质的法律错误而产生的成本或费用。

第11条：杂项

11.1个缔约方受约束。除交易所（以下定义）外，未经卖方事先书面同意，买方不得转让本协议，任何此类被禁止的转让均为无效；但前提是，在提前五（5）个工作日通知卖方后，买方可以在未经卖方同意的情况下将本协议转让给关联公司，只要该关联公司以书面形式承担买方在本协议项下的所有义务。在不违反上述规定的情况下，本协议对当事人各自的继承人和受让人具有约束力，并对其有利。就本第11.1节而言，“关联公司”一词是指直接或间接控制、受买方控制或与买方处于共同控制之下的实体；“控制”一词是指通过投票权、所有权或合同义务指导该实体管理的权力。

11.2保密；新闻稿。在交割前，卖方和买方均不会发布或导致或允许发布与本协议的条款、条件或实质内容有关的任何新闻通知、或宣传或广告宣传，或以其他方式宣布或披露或导致或允许以任何方式宣布或披露本协议的条款、条件或实质内容，而无需先征得另一方的书面同意。上述情况不妨碍任何一方与其任何律师、会计师、专业顾问、贷款人、合伙人、投资者或任何潜在贷款人、合伙人或投资者（视情况而定）讨论此类交易的实质或任何相关细节，或阻止本协议任何一方遵守法律、规则、条例和法院命令，包括但不限于政府监管、披露、税务和报告要求或执行其在本协议下的权利。每一方当事人均有权针对另一方当事人寻求衡平法上的救济，包括但不限于强制性救济或特定履行，以强制执行本条第11.2款的规定。本第11.2节的规定应在本协议的任何终止后继续有效。尽管本协议有任何相反的规定，卖方承认并同意买方可以根据经修订的1934年《证券交易法》将本协议作为8-K表格当前报告或其他定期报告的证据提交给美国证券交易委员会（SEC）。此类披露不应构成违反此处的保密规定。

11.3标题。本协议的条款和章节标题仅为方便起见，绝不限制或扩大本协议语言的范围或含义。

11.4无效和放弃。如果本协议的任何部分被认定为无效或无效，则在合理和可能的范围内，本协议的其余部分应被视为有效和有效，并应对被认定为无效或无效的部分所表明的意图生效。如果本协议所载的提起任何诉讼、强制执行任何补救措施或追回任何索赔的任何时间限制被适用法律或根据适用法律禁止或无效，则在该情况下，除非在该诉讼、补救措施或索赔产生后两年零一天内开始，否则不得就该诉讼、补救措施或索赔提起或维持任何诉讼或诉讼。任何一方未能对另一方强制执行本协议的任何条款或规定，不应被视为放弃该一方在未来对另一方强制执行相同或任何其他此类条款或规定的权利。

11.5管辖法律。本协议应在各方面按照财产所在国的法律进行管辖、解释、适用和执行。

11.6没有第三方受益人。本协议无意作为第三方受益人、法令或其他方式给予或授予任何个人或实体任何利益、权利、特权、索赔、行动或补救措施。

11.7整体和修正。本协议体现了双方之间的全部协议，并取代了之前与该物业有关的所有协议和谅解。本协议只能通过被寻求强制执行的一方当事人签署的书面文书予以修改或补充。

11.8精华时间。时间是履行本协议的关键。

11.9律师费。如果任何一方雇用律师来执行本协议的任何规定，被作出任何最终判决的一方同意向胜诉方支付与此相关的所有合理成本、费用和开支，包括律师费。

11.10通知。根据本协议要求或允许的所有通知、同意、批准、接受、要求、放弃和其他通信（“通知”）必须以书面形式发出，并且必须通过（i）电子邮件或（ii）国家认可的隔夜交付服务的次日交付发送，该服务提供交付日期的证据，在任何情况下都预付了所有费用，发送给第1.1节所列地址的适当一方。根据本条第11.10款发出的所有通知，如以电子邮件或在存放于国家认可的隔夜交付服务后一（1）个工作日，如以隔夜交付方式发送，或在回执或交付服务的交付记录（如适用）上注明的拒绝交付日期，则视为已在交付之日收到。律师根据上述规定向一方当事人发出的通知，应视为该当事人发出。一方当事人的地址可以通过书面通知另一方当事人的方式变更；但条件是，在实际收到地址变更通知之前，地址变更通知不得生效。

11.11建筑。双方承认，双方及其律师已对本协议进行了审查和修订，并且在解释本协议或对本协议的任何证据或修订时不应采用大意为解决任何不明确之处的正常解释规则。

11.12时间周期的计算。除非另有规定，在计算本文所述的任何时间段时，不应包括指定时间段开始运行的行为或事件的日期，而应包括如此计算的时间段的最后一天，除非该最后一天是物业所在地点的国家银行的星期六、星期日或法定假日，在这种情况下，该时间段应持续到既不是星期六、星期日或法定假日的第二天结束。此处描述的任何时间段的最后一天应视为中部时间下午5：00结束。

11.13在对口部门执行。本协议可由任意数目的对应方签署，每一方应视为正本，所有这些对应方应构成一份协议。为便利本协议的执行，各方可通过电子邮件签署和交换，作为便携式文件格式或其他电子成像，签名页的对应物，在所有目的下均应视为原始签名。

11.14第1031节交流。任何一方均可根据经修订的1986年《国内税收法》（“法典”）第1031条，作为所谓同类交换（“交换”）的一部分完成财产的买卖，但前提是：（i）交割不应因交换而延迟或受到影响，也不应将交换的完成或完成作为任何一方在本协议下承担义务之后的先决条件或条件；（ii）交换方应通过本协议的转让或其在本协议下的权利实现交换，向合格的中间人；（iii）非交换方不得被要求接受放弃财产的购买协议转让，或不得被要求为完成交换而获得或持有任何不动产的所有权；（iv）交换方应支付如果交换方未通过交易所完成本次交易，买方或卖方本不会产生的任何额外费用。非交易方不得因本协议或交易所的默许而以任何方式削弱其在本协议下的权利或对遵守或被视为保证交易所事实上遵守《守则》第1031条承担责任。

11.15合并。除本协议另有明确规定外，买方对卖方违反本协议所载任何陈述、保证或契诺的任何行为的任何和所有诉讼权利应与在交割时签署的契约和其他文书合并，应在交割时终止，并且在交割后不能继续有效。

11.16报告人。根据经修订的1986年《国内税收法》第6045（e）节的规定，买卖双方特此指定Title Company为“报告人”。

11.17放弃陪审团审判。在适用法律允许的范围内，本协议或本协议所设想的交易产生的或与之有关的任何法律程序中，当事人在此放弃任何由陪审团审判的权利。

[签名页关注]

签名页至
买卖协议

作为证明，本协议各方已于下文所写的日期和年份签署本协议。

卖方：

SRPF D/KIRBY INDUSTRIAL，L.P.，
a特拉华州有限合伙企业

By：SRPF D/卡比海运 Industrial GP，L.L.C.，

a特拉华州有限责任公司，

其普通合伙人

作者：/s/Justin Robinson

姓名：贾斯汀·罗宾逊

职称：副总裁

日期：2026年4月7日

买家：

Applied OPTOELECTRONICS，INC.，
a特拉华州公司

作者：Fred H.L Chang，Ph.D。

姓名：Fred H.L Chang，Ph.D。
头衔：高级副总裁

日期：2026年4月7日

Title Company Joinder

Title Company签立本协议是为了确认Title Company以托管方式持有保证金，并应根据本协议第10条的规定支付保证金并根据本协议第11.16节的规定担任“报告人”。

富诚国家产权保险公司

由：______________________________

姓名：__________________________
标题：__________________________

展览

展品A

法律说明

根据德克萨斯州哈里斯县地图记录的电影代码第707241号记录中记录的Development Plat LOWER KIRBY LOGISTICS PARK的第1号地块，Block 1号地块。

展品b

物业资料

1.本年度房地产税单

2.在卖方占有范围内不动产的竣工图则和规格的副本

3.与卖方管有的财产有关的任何环境和工程报告的副本

4.建造合同副本–已修订

5.建筑师合约副本–已修订

6.建筑师提供的实质完成证书副本

7.建筑师的最终留置权豁免

8.承包人的最终留置权豁免

9.完成承建商的记录誓章副本

10.承包商的“收尾”文件副本

展品c

保密权通知：如果您是自然人，您可以从任何转让不动产权益的文书中删除或打击以下任何或所有信息，然后再将其备案记录在公共记录中：您的社会保障号码或您的司机执照号码。

特别保证契据

SRPF D/KIRBY INDUSTRIAL，L.P.，a Delaware limited partnership（“Grantor”），就特拉华州公司Applied OPTOELECTRONICS，INC.（“Grantee”）支付的10和No/100 dollars的总和以及其他在手的良好和有价值的对价，其邮寄地址为13139 Jess Pirtle Boulevard，Sugar Land，Texas 77478，特此确认对价的收到和充足；已授予、出售和转让，并通过这些礼物确实特此向受让人授予、出售和转让位于德克萨斯州哈里斯县的所有特定地块或地块，附件 A中描述并并入本文的所有权利、地役权和附属物，连同对其的所有改进（“不动产”），并且没有任何保证（无论是法定的、明示的还是默示的）。

不动产转让给承授人须遵守以下所有条件：（i）契诺、条件、限制和其他公共记录事项，（ii）适用的分区和建筑条例以及土地使用条例，（iii）将通过对财产进行准确和当前的ALTA/NSPS调查或检查而披露的事项，以及（iv）尚未到期和应付的税款和评估的所有留置权（统称为“允许的例外情况”）。

在允许的例外情况下，永久拥有并持有不动产，连同属于承授人、其继承人和受让人的所有和单数的权利和附属物；设保人确实在此对自己及其继承人和受让人具有约束力，保证并永远捍卫授予承授人、其继承人和受让人的所有和单数的不动产，对抗由、通过或根据设保人合法主张或主张相同权利或其任何部分的每个人，但不得以其他方式，但须遵守允许的例外情况。

作为证明，设保人已签立本特别保证契据，自2026年_____________日起生效。

设保人：

SRPF D/KIRBY INDUSTRIAL，L.P.，

a特拉华州有限合伙企业

By：SRPF D/卡比海运 Industrial GP，L.L.C.，

a特拉华州有限责任公司，

其普通合伙人

由：__________________________

姓名：______________________

标题：__________________________

本文书于2026年___________日在本人面前由特拉华州有限责任公司SRPF D/卡比海运 Industrial GP，L.L.C.的________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

______________________________________
美国德克萨斯州的公证人
印刷名称：__________________________
我的佣金到期：__________________

展品A

财产说明

根据德克萨斯州哈里斯县地图记录的电影代码第707241号记录中记录的Development Plat LOWER KIRBY LOGISTICS PARK的第1号地块，Block 1号地块。

展品d

转让和销售票据

本转让和销售票据（本“转让和销售票据”）由特拉华州有限合伙企业SRPF D/KIRBY INDUSTRIAL，L.P.（“卖方”）与特拉华州公司Applied OPTOELECTRONICS，INC.（“买方”）根据日期为2026年__________的特定买卖协议（“协议”）签署并于2026年_________日交付，涵盖本协议所附的附件 A所述不动产（“不动产”）。本转让和销售票据中使用但未定义的大写术语应具有协议中赋予这些术语的含义。

1.出售人格。为良好和有价值的对价，卖方特此出售、转让、设置并向买方转让以下（“个人财产”）：

（a）有形人格。卖方在卖方拥有且位于不动产内或不动产上的所有家具、固定装置、设备和其他有形个人财产中的所有权利、所有权和权益（如有），但以下情况除外：（i）如果个人财产包括计算机硬件，则其中安装的任何软件；和

（b）无形人格。在可转让且无担保的范围内，卖方在以下任何和所有项目中的所有权利、所有权和利益：（i）与财产运营有关的许可证和许可证，以及（ii）如果仍然有效，转让人从任何非转让人关联承包商、制造商或其他人收到的与财产的建造或运营有关的担保和保证。

2.建筑合同及建筑师协议的转让。为了良好和有价值的对价，卖方特此向买方转让、转让、设置和转让，买方特此接受以下内容：卖方在以下事项中及对以下事项的所有权利、所有权和权益，包括但不限于在可转让且无担保的范围内提起与以下事项相关的诉讼因由的所有权利：（i）卖方与EE Reed Construction，L.P.于2025年4月28日签署的AIA第A101-2017号文件（“建造合同”），其中付款基础为规定金额的业主与承包商之间的标准协议格式（“建造合同”），及（ii）业主与建筑师的标准协议格式，AIA 2024年1月8日第B101-2017号文件（「建筑师协议」）。买方特此自本合同之日及之后接受并承担卖方在建造合同和建筑师协议项下的义务。

3.协议适用。协议中规定的与财产有关的契诺、协议、免责声明、陈述、保证、赔偿和限制（包括但不限于协议中规定的责任限制），现以此引用方式并入本文，如同在本文中完整列出一样，应符合买卖双方及其各自的继承人和受让人的利益，并对其具有约束力。

4.在对口部门执行。本转让和出卖单可在任意数目的对应方签立，每一对应方视为正本，所有这些对应方构成一份转让和出卖单。为便利本转让和销售票据的执行，当事人可通过电子邮件以便携式文件格式或其他电子成像方式执行和交换，签名页的对应物，在所有用途中均应视为原始签名。

下列签署人已安排在上述日期签署本文书，以作为证明。

卖方：

SRPF D/KIRBY INDUSTRIAL，L.P.，

a特拉华州有限合伙企业

由：__________________________

姓名：______________________

标题：______________________

买家：

__________________________________________,
a __________________________________________________

由：__________________________________________________

姓名：__________________________________________________

标题：__________________________________________________

展品A

财产说明

根据德克萨斯州哈里斯县地图记录的电影代码第707241号记录中记录的Development Plat LOWER KIRBY LOGISTICS PARK的第1号地块，Block 1号地块。

展览e

FIRPTA证书

美国《国内税收法》第1445条规定，如果转让人（出卖人）是外国人，美国不动产权益的受让人（购买者）必须预扣税款。出于美国税收目的（包括第1445条），被忽视的实体（根据当地法律对美国不动产权益拥有合法所有权）的所有者将是财产的转让人，而不是被忽视的实体。告知受让方（买方）SRPF D/KIRBY INDUSTRIAL，L.P.处置美国不动产权益时无需预扣税款，

a Delaware有限合伙企业（“转让人”），以下签署人特此代表转让人以下述身份而非以其个人身份证明：

1.转让人不是外国公司、外国合伙企业、外国信托或外国财产（这些术语在《国内税收法》和《所得税条例》中定义）。

2.转让人不是根据《国内税收法》颁布的《所得税条例》第1.1445-2（b）（2）（iii）节所定义的被忽视的实体；

3.Transferor的联邦雇主识别号码是93-4479321。

4.转让方办公地址为：

2001 Ross Avenue，Suite 400
德克萨斯州达拉斯75201

转让方了解到，此证明可能会由受让人向美国国税局披露，此处包含的任何虚假陈述都可能受到罚款、监禁或两者兼施的处罚。

转让方声明，其已对本证明进行了审查，并尽其所知和所信，其真实、正确、完整，并进一步声明，代表转让方执行本证明的个人拥有这样做的全权。本认证可通过电子成像方式执行，所有用途均视为原件。

日期：2026年_____________

SRPF D/KIRBY INDUSTRIAL，L.P.，
a特拉华州有限合伙企业

By：SRPF D/卡比海运 Industrial GP，L.L.C.，
a特拉华州有限责任公司，
其普通合伙人

由：______________________________
姓名__________________________
标题：______________________________

展品f

所有者的保证

承诺号。FAH26002652，由富达国民信息服务产权保险公司出具，与其中所述不动产（“财产”）有关。

在我之前，以下签署人以下述身份亲自出席______________（“Affiant”），但不是以其个人身份，代表SRPF D/KIRBY INDUSTRIAL，L.P.，a Texas limited partnership（“卖方”），后者首先正式宣誓，宣誓就职并表示，据Affiant所知：

1.没有向卖方或代表卖方提供的与物业的维修或改善有关的工作、服务或劳务或材料仍未支付，或在已进行的工作、已进行的服务或劳务，或向卖方或代表卖方提供的与物业的建造、维修或改善有关的材料，所有这些已进行的工作、已进行的服务或劳务或提供的材料将在正常业务过程中支付。

2.除下列签署人外，没有任何当事人占有该财产。

自2026年________________日生效。

卖方：

SRPF D/KIRBY INDUSTRIAL，L.P.，

a特拉华州有限合伙企业

By：SRPF D/卡比海运 Industrial GP，L.L.C.，

a特拉华州有限责任公司，

其普通合伙人

由：__________________________

姓名：______________________

标题：______________________

在此认购并于本人面前宣誓，由SRPF D/卡比海运Industrial GP，L.L.C.的_____________日（2026年_________日），由SRPF D/卡比海运 Industrial GP，L.L.C.，特拉华州有限合伙企业SRPF D/TERM1 Industrial，L.P.的普通合伙人，代表该公司及合伙企业。

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美国德克萨斯州的公证人
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展品g

特别征税区或评税区买家须知

您即将购买的下述不动产位于下卡比海运 Pearland管理区（“区”），可能需要缴纳区税或评估。区可在选民同意的情况下征收税款和发行债券。区对这类债券的缴纳，可以实行无限制税率。目前，区财产税的税率为每100美元的评估估价征收0.70美元。

经投票人批准的全部或部分应由财产税支付的债券总额，不包括仅应由根据与政府实体的合同收到或预期将收到的收入支付的已发行债券的任何部分：

181,000，000美元用于供水、下水道和排水设施；

84090000美元用于道路设施；

29,120，000美元用于公园和娱乐设施；以及

26,395，000美元用于经济发展方案。

所有已发行此类债券的初始本金总额为：

25,070，000美元用于供水、下水道和排水设施；

道路设施18715000美元；

5,210，000美元用于公园和娱乐设施；以及

0美元用于经济发展计划。

本区全部或部分位于珀尔兰市的公司边界内。市、区两级重迭，但不得提供重复服务或改善。位于市辖区的物业，由市辖区征收。

该区的宗旨是促进、发展、鼓励和维持就业、商业、交通、住房、旅游、康乐、艺术、娱乐、经济发展、安全和公益，并提供水、下水道、排水、道路、公园和康乐设施和服务，使该区受益。区设施费用不包含在您物业的购买价格中。

您获得的房产的法律描述如下：

见所附“A”字的附件，并在此做了部分展示。

日期：2026年______________

卖方签署页以通知买方特别税务或评估区

卖方：

SRPF D/KIRBY INDUSTRIAL，L.P.，

a特拉华州有限合伙企业

By：SRPF D/卡比海运 Industrial GP，L.L.C.，

a特拉华州有限责任公司，

其普通合伙人

由：__________________________

姓名：______________________

标题：__________________________

本文书于2026年___________日在本人面前由特拉华州有限责任公司SRPF D/卡比海运 Industrial GP，L.L.C.的________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

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采购人签名页以通知特殊征税或评估区的采购人

购买者被告知，此表格上显示的信息可随时由地区更改。该地区每年制定税率。建议购买者与区域联系，以确定对此表格上显示的信息的任何当前或拟议更改的状态。

下列签署人特此确认在购买不动产的具有约束力的合同执行时或之前或在购买不动产结束时收到上述通知。

买家：

Applied OPTOELECTRONICS，INC.，

a特拉华州公司

由：__________________________

姓名：______________________

标题：__________________________

这份文书是由特拉华州公司Applied OPTOELECTRONICS，INC.的______________代表该公司于2026年_________________日在我面前确认的。

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展品“A”

财产说明

根据德克萨斯州哈里斯县地图记录的电影代码第707241号记录中记录的Development Plat LOWER KIRBY LOGISTICS PARK的第1号地块，Block 1号地块。

展览H

对侵犯及许可协议的同意转让

本次转让同意侵占和许可协议（此“转让”）由特拉华州有限合伙企业SRPF D/卡比海运 Industrial，L.P.（“转让人”）与特拉华州公司Applied OPTOELECTRONICS，INC.（“受让人”）自2026年_______日起执行并交付。

简历：

A.Assignor与德克萨斯州政治行政区划下卡比海运皮尔兰管理区此前签订了日期为2024年12月18日、记录于2025年2月19日的特定侵占同意和许可协议，属于德克萨斯州哈里斯县书记员的档案编号。RP-2025-58986（“同意侵占和许可协议”）。

B.转让人希望将转让人在同意侵占和许可协议中的所有权利、所有权和权益以及对同意侵占和许可协议的所有权利、所有权和权益转让给受让人，受让人希望接受此类转让并根据同意侵占和许可协议承担转让人的权利和义务。

协议：

因此，现就并考虑到本协议所载的共同契诺及其他良好和有价值的代价，特此确认其收到和充分性，转让人和受让人特此约定如下：

1.独奏会。上述独奏会内容真实无误，现予以全文合并。

2.分配和假设。转让人特此向受让人转让和转让转让人在同意侵占和许可协议中的所有权利、所有权和权益以及对同意侵占和许可协议的所有权利、所有权和权益，受让人特此接受转让并自本协议之日起及之后承担转让人在同意侵占和许可协议项下的权利和义务。

3.在对口部门执行。本转让可在任意数目的对应方中执行，每一对应方应视为正本，所有这些对应方应构成一项转让。

[签名页关注]

转让同意侵占及许可协议的转让人签署页

转让人：

SRPF D/KIRBY INDUSTRIAL，L.P.，

a特拉华州有限合伙企业

By：SRPF D/卡比海运 Industrial GP，L.L.C.，

a特拉华州有限责任公司，

其普通合伙人

由：__________________________

姓名：______________________

标题：__________________________

本文书于2026年___________日在本人面前由特拉华州有限责任公司SRPF D/卡比海运 Industrial GP，L.L.C.的________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

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转让同意侵占及许可协议之受让人签署页

受让人：

Applied OPTOELECTRONICS，INC.，

a特拉华州公司

由：__________________________

姓名：______________________

标题：__________________________

这份文书是由特拉华州公司Applied OPTOELECTRONICS，INC.的______________代表该公司于2026年_________________日在我面前确认的。

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