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如本文所用，“公司”、“我们”、“我们的”或“我们”是指Transcontinental Realty Investors, Inc.，一家内华达州公司，成立于1984年。我们的普通股在纽约证券交易所（“NYSE”）上市，代码为“TCI”。截至2026年3月31日，我们拥有约 79.2 %由American Realty Investors, Inc.（“ARL”）发行，该公司的普通股在纽约证券交易所上市，代码为“ARL”，以及 8.1 %由ARL的控股股东。

我们的主要业务是收购、开发和拥有可产生收入的住宅和商业物业。此外，我们还机会性地在填埋式或高增长的郊区市场中获取未来发展的土地。有时，当我们认为合适时，我们也会出售土地和创收物业。我们通过向居民出租公寓单元，以及出租办公、工业和零售空间来产生收入。我们还通过销售创收物业和土地获得收入。

截至2026年3月31日，我们的房地产投资组合包括：

• 十三 运营中的多户住宅，包括 2,128 单位；

• 三个 租赁中的多户房产，包括 672 单位；

• 一 开发中的多户房产，包括 234 单位；

•商业公关操作，由 四个 办公楼，合计约 1,001,549 可出租平方英尺；和

•大约 1,786 亩已开发和未开发的土地。

我们的日常运营由Pillar Income Asset Management，Inc.（“Pillar”）管理。他们的职责包括但不限于寻找、评估和推荐与房地产相关的投资机会、资产管理、物业开发、施工管理以及安排债务和股权融资。我们没有员工；我们所有的服务都由Pillar员工执行。 三个 我们的商业物业由Regis Realty Prime，LLC（“Regis”）管理。我们的多户房产和 一 我们的商业物业由外部管理公司管理。Pillar和Regis被视为关联方（见附注11 –关联方交易）。

列报依据

随附的未经审计综合财务报表是根据表格10-Q的说明和S-X条例第10条编制的。根据美利坚合众国普遍接受的会计原则（“GAAP”）编制的财务报表中通常包含的某些信息和脚注披露已根据此类规则和条例进行了精简或省略，尽管管理层认为这些披露足以防止所提供的信息产生误导。管理层认为，为公平列报而认为必要的所有调整（包括正常的经常性事项）均已包括在内。

某些上一年的金额已重新分类以符合with本年度报告。这些改叙对报告的业务结果没有影响。

2025年12月31日的合并资产负债表来自该日期的经审计的合并财务报表，但不包括GAAP要求的完整财务报表的所有信息和披露。如需更多信息，请参阅我们截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中包含的综合财务报表及其附注。

我们合并了我们被视为可变利益实体（“VIE”）的主要受益人或拥有该实体多数投票权的实体。当我们（i）有权指导对其经济绩效影响最大的VIE活动，以及（ii）有义务吸收损失或有权获得可能对VIE具有重要意义的利益时，我们已确定我们是VIE的主要受益人。在确定我们是否是主要受益人时，我们考虑了定性和定量因素，包括所有权权益、管理层代表性、控制决策的能力和其他合同权利。

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根据权益会计法，我们对我们拥有少于控股财务权益的实体或我们不被视为主要受益人的实体进行会计处理。因此，我们将我们在这些实体的净收益或亏损中所占的份额计入我们的经营业绩。

最近的会计公告

2024年11月，财务会计准则委员会（“FASB”）发布了ASU 2024-03，损益表-报告综合收益-费用分类披露（子主题220-40）：损益表费用分类。该准则要求额外披露包含在损益表中的费用的性质，以及披露包含在损益表中列报的费用标题中的特定类型的费用。我们在2026年1月1日采用该准则并未对我们的合并财务报表产生重大影响。

2025年12月，FASB发布ASU 2025-11，中期报告（主题270）：窄范围改进。更新中的修订明确了ASC 270中的中期报告披露要求，并为报告最近一年期间之后发生的重大事件引入了新的披露原则。该更新对2027年12月15日之后开始的财政年度内的中期有效，允许提前采用。我们目前正在评估采用ASU2025-11对我们合并财务报表的潜在影响。

每股收益（“EPS”）的计算方法是将归属于公司的净利润除以该期间已发行普通股的加权平均数。

下表详细列出了我们的基本和稀释每股普通股收益计算：

									截至3月31日的三个月，
															2026						2025
净收入															$	324					$	4,781
归属于非控股权益的净利润															( 156 )						( 163 )
归属于公司净利润															$	168					$	4,618
加权平均已发行普通股——基本和稀释															8,639,316						8,639,316
EPS-归属于普通股—基本和稀释															$	0.02					$	0.53

分部信息是根据我们的首席运营决策者（“CODM”）审查信息以评估业绩和做出资源分配决策的相同基础编制的。我们的首席运营官是我们的总裁兼首席执行官。我们在 two 报告分部：（i）收购、开发、拥有及管理多户物业（“多户分部”）及（ii）收购、拥有及管理商业地产物业（“商业分部”）。我们分部的服务包括物业出租和其他租户服务，包括停车场和存储空间出租。主要经营决策者用来评估分部的关键运营指标是净营业收入（“NOI”），我们将其定义为物业收入减去直接物业运营费用。NOI不包括折旧、利息收入和支出、一般和管理费用、咨询费和所得税。

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下表列出截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的可报告分部：

									截至3月31日的三个月，
															2026						2025
多户细分市场
收入															$	8,433					$	8,764
分部开支
物业税和保险															( 3,114 )						( 2,535 )
维修和保养															( 920 )						( 640 )
其他物业费用															( 1,360 )						( 864 )
来自多户细分市场的NOI															3,039						4,725
商业部分
收入															3,908						3,244
分部开支
物业税和保险															( 401 )						( 624 )
维修和保养															( 314 )						( 274 )
其他物业费用															( 1,224 )						( 1,040 )
来自商业部门的NOI															1,969						1,306
可报告分部的NOI合计															$	5,008					$	6,031

下表反映了截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月可报告分部的NOI与净收入的对账情况：

									截至3月31日的三个月，
															2026						2025
可报告分部的NOI															$	5,008					$	6,031
其他非分部项目收入（费用）
折旧及摊销															( 3,630 )						( 2,883 )
一般和行政															( 1,327 )						( 1,352 )
向关联方支付咨询费															( 2,013 )						( 2,431 )
利息收入															4,404						4,628
利息支出															( 2,934 )						( 1,781 )
出售或减记资产收益，净额															385						3,891
所得税优惠（拨备）															431						( 1,322 )
净收入															$	324					$	4,781

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我们根据归类为经营租赁的协议租赁我们的多户住宅物业和商业物业。我们的多户物业租赁一般包括最低租金和辅助服务费用。我们的商业物业租约一般包括最低租金以及物业税和公共区域维护的回收。最低租金收入在相关租赁期限内按直线法确认。

下表汇总了我们截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的租金收入构成部分：

												截至3月31日的三个月，
																		2026						2025
固定组件																		$	11,282					$	11,162
可变成分																		374						265
																		$	11,656					$	11,427

下表汇总了不可取消租约应付给我们的未来租金付款。该表不包括多户租赁，通常期限为 一年 或更少：

2026						$	14,093
2027						13,796
2028						12,728
2029						9,940
2030						7,723
此后						15,550
						$	73,830

以下是我们截至2026年3月31日和2025年12月31日的房地产汇总：

			2026年3月31日						2025年12月31日
土地			$	117,513					$	113,357
建筑和改善			495,682						500,292
租户改善			20,388						20,388
在建工程			59,288						56,163
总成本			692,871						690,200
减去累计折旧			( 91,211 )						( 87,769 )
房地产总额			$	601,660					$	602,431

我们产生了折旧费用$ 3,442 和$ 2,721 截至二零二六年三月三十一日止三个月及二零二五年三月三十一日止三个月。

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建筑活动

截至2026年3月31日，c在建工程包括$ 46,689 与风车农场相关的地块开发成本和$ 12,599 与建造相关的费用山溪，a 234 单位多户房产在达拉斯,德克萨斯州，其中we预计在2027.我们已与Pillar订立开发协议（见注11–关联交易）开发财产，这是部分由建设贷款提供资金（见注10–抵押贷款和其他应付票据）.

出售资产

截至2026年3月31日和2025年3月31日止三个月的资产出售或减记收益净额包括以下各项：

									截至3月31日的三个月，
															2026						2025
土地（1）															$	598					$	3,145
多户房产（2）															( 213 )						—
其他															—						746
合计															$	385					$	3,891

(1)包括我们投资风车农场和其他土地持有的处置土地的收益。

(2)这意味着与Bon Secour的别墅相关的额外费用，a 200 我们于2025年10月10日出售的位于阿拉巴马州格尔夫海岸的单元多户住宅。

以下是我们截至2026年3月31日和2025年12月31日的短期投资摘要：

						2026年3月31日						2025年12月31日
公司债券，按面值						$	58,033					$	58,035
需求说明						21,147						17,418
						79,180						75,453
折扣较少						( 512 )						( 489 )
						$	78,668					$	74,964

这些投资的平均利率为 4.20 %和 4.27 分别为2026年3月31日和2025年12月31日的百分比。

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下表汇总了我们截至2026年3月31日和2025年12月31日的应收票据：

						账面价值
物业/借款人						2026年3月31日						2025年12月31日						息率						到期日
ABC Land and Development，Inc。						$	4,408					$	4,408					9.50		%				6/30/26
ABC Paradise，LLC						1,210						1,210						9.50		%				6/30/26
秋风（1）						950						1,043						5.00		%				7/1/28
领头羊山脊（1）						3,798						3,798						5.00		%				11/1/26
Mercer Crossing的Dominion（2）						6,167						6,167						7.75		%				6/7/28
林松（1）						6,472						6,472						5.00		%				5/1/27
公园里的英伍德（3）						19,913						19,985						3.87		%				6/30/28
肯辛顿公园（3）						4,545						5,196						3.87		%				3/31/27
湖岸别墅（3）						4,398						4,852						3.87		%				12/31/32
招股说明书Endeavors						496						496						6.00		%				10/23/29
麦金尼牧场						3,926						3,926						6.00		%				9/15/29
海洋产业II（3）						2,640						3,591						3.87		%				5/31/28
One Realco Land Holding，Inc。						1,728						1,728						9.50		%				6/30/26
英格尔赛德公园（1）						3,759						3,759						5.00		%				11/1/26
欧佩丽卡二期Parc（1）（4）						3,190						3,190						10.00		%				1/13/23
风车农场的Parc（1）（4）						7,886						7,886						5.00		%				11/1/22
大通橡树广场（3）						11,276						11,303						3.87		%				3/31/28
梅树（1）						1,240						1,240						5.00		%				8/17/28
波尔克县土地						3,000						3,000						9.50		%				6/30/26
Riverview on the Park Land，LLC						1,045						1,045						9.50		%				6/30/26
斯巴达之地						5,907						5,907						6.00		%				1/16/27
恩尼斯望远镜（1）						4,705						4,705						5.00		%				11/1/28
尖塔徽章（1）						5,960						6,230						5.00		%				8/1/26
公园里的木材（3）						10,960						11,072						3.87		%				12/31/32
托斯卡纳别墅（3）						1,300						1,469						3.87		%				4/30/27
						$	120,879					$	123,678

(1)该票据可根据我们的选择转换为 100 标的财产的%所有权权益，并由标的财产作抵押。

(2)该票据的利息为黄金加 1.0 %.

（3）Unified Housing Foundation，Inc.（“UHF”）票据的本金和利息支付由基础物业的运营、销售或再融资产生的盈余现金流提供资金，并在票据基础物业的任何可用盈余现金的范围内进行交叉抵押。这些票据按上一个日历季度最后一天生效的有担保隔夜融资利率（“SOFR”）计息。超高频被确定为关联方（见附注11-关联交易）。

（4）我们正与借款人合作延长期限和/或行使我们的转换选择权。

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截至2026年3月31日和2025年12月31日，我们的其他资产包括以下各项：

			2026年3月31日						2025年12月31日
收购保证金			$	15,269					$	15,269
地区应收款（1）			56,027						55,693
应收利息（2）			18,025						18,430
租户和其他应收款			5,173						5,244
预付费用及其他资产			7,838						8,384
应收所得税			29,376						29,376
			$	131,708					$	132,396

（1）代表与我们发展风车农场有关的道路、下水道和公用事业基础设施成本（见附注6-房地产活动）。这些费用可通过德克萨斯州考夫曼县某些淡水区发行的公路和公用事业债券偿还。

（2）包括$ 525 和$ 1,259 分别于2026年3月31日及2025年12月31日与应收超高频票据有关（见附注8-应收票据及附注11-关联方交易）。

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下表汇总了我们截至2026年3月31日和2025年12月31日的抵押贷款和其他应付票据：

						账面价值												利息 率						成熟度 日期
物业/实体						2026年3月31日						2025年12月31日
Alera（1）						$	29,393					$	29,243					6.68		%				9/15/2026
班德拉岭（2）						19,827						18,808						6.68		%				12/15/2028
蓝湖别墅（3）						9,100						9,146						3.15		%				11/1/2055
蓝湖别墅二期（3）						3,171						3,192						2.85		%				6/1/2052
切尔西（3）						7,637						7,686						3.36		%				12/1/2050
EQK Portage						3,350						3,350						5.00		%				11/13/2029
森林树林（4）						6,447						6,442						5.83		%				8/1/2031
登陆河口手杖（三）						13,798						13,872						3.52		%				9/1/2053
普莱森特格罗夫的遗产（3）						11,945						12,034						3.55		%				4/1/2048
梅拉诺（5）						24,867						24,284						7.00		%				11/6/2028
Travis上的Northside（3）						10,779						10,849						2.50		%				2/1/2053
德纳姆温泉公园（3）						15,590						15,683						3.75		%				4/1/2051
Denham Springs二期（3）的Parc						15,172						15,223						4.05		%				2/1/2060
RCM慧聪企业						5,086						5,086						5.00		%				12/31/2029
荷兰湖的住宅（3）						9,952						10,006						3.60		%				3/1/2053
公园西一期别墅（3）						8,727						8,779						3.04		%				3/1/2053
公园西二期别墅（三）						7,931						7,977						3.18		%				3/1/2053
维斯塔岭（3）						9,122						9,165						4.00		%				8/1/2053
						$	211,894					$	210,825

（一）建设贷款允许s借款最高$ 33,000 为Alera的开发提供资金，对SOFR plus感兴趣 3 %，将于2026年3月15日到期。该贷款已延长至2026年9月15日，与 two 一年 扩展选项。

（二）建设贷款允许借款高达$ 23,500 建设贷款为Bandera Ridge的开发提供资金，利息为SOFR plus 3 %，2028年12月15日到期。

（3）这笔贷款由美国住房和城市发展部根据联邦住房管理局计划提供保险。

（四）按SOFR加点计息的贷款 2.15 %，2031年8月1日到期。

（5）建设贷款允许借款最高可达$ 25,407 为Merano的开发提供资金，承担Prime Plus的利息 0.25 %，2028年11月6日到期。

我们有建设贷款要建Mountain Creek（见附注6-房地产活动），允许借款金额不超过$ 27,500 ，利息在SOFR加 3.45 %并于2029年3月15日到期。截至2026年3月31日，我们尚未借款。

截至2026年3月31日，我们遵守了我们所有的贷款契约。

上述所有抵押及其他应付票据均以标的物业作抵押。此外，我们还为Alera、Bandera Ridge、Merano、Mountain Creek的贷款提供了担保。

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我们与关联方进行某些业务往来，包括但不限于资产收购和不动产处置。由于缺乏两个或多个不相关实体之间业务往来中自然存在的自由市场力量，因此不能推定涉及关联方的交易是在公平基础上进行的。关联方交易可能并不总是对我们的业务有利，可能包括不一定有利于或符合我们最佳利益的条款、条件和协议。

Pillar and Regis由May Realty Holdings，Inc.（“MRHI”）的子公司全资拥有，该公司还拥有Appro最大限度 90.8 ARL的%，而后者反过来又拥有约 79.2 %公司的。Pillar根据咨询获得咨询服务补偿协议并根据项目具体协议获得开发服务补偿。瑞吉根据其物业级管理协议的条款收取物业管理费。此外，Regis有权根据非独家经纪协议的条款收取房地产经纪佣金。

租金收入包括$ 193 和$ 145 为三个月结束2026年3月31日及2025，分别用于租赁给Pillar和Regis的办公空间。

物业运营费用包括$ 98 和$ 86 为三个月结束2026年3月31日及2025，分别为应付给Regis的商业物业的管理费。

一般和行政费用包括$ 972 和$ 971 为三个月结束2026年3月31日及2025，分别用于应付给Pillar的员工薪酬和其他可报销费用。

顾问y支付给Pillar的费用为$ 2,013 和$ 2,431 截至二零二六年三月三十一日止三个月及二零二五年三月三十一日止三个月。支付给Pillar的开发费为$ 108 和$ 730 截至二零二六年三月三十一日止三个月及二零二五年三月三十一日止三个月。

应收票据包括UHF持有的金额（见附注8 –应收票据）。UHF被视为关联方，原因是我们对以应收票据为担保的抵押品的履约进行了重大投资。另外，我们有一笔关联方应收款项（"应收支柱"），表示预付给Pillar的金额，扣除上述未偿还的费用、开支和成本。支柱应收账款承担利息在SOFR截至上一季度最后一天。超高频票据的利息收入及应收支柱是$ 2,449 和$ 2,517 截至二零二六年三月三十一日止三个月及二零二五年三月三十一日止三个月。超高频应收票据的应计利息为$ 525 和$ 1,259 分别于2026年3月31日及2025年12月31日（见注9–其他资产).

非控制性权益代表在Income Opportunity Realty Investors, Inc. Realty Investors，Inc.（“IOR”）的第三方所有权权益。IOR股票在纽约证券交易所美国证券交易所上市，代码为IOR。

2025年1月29日，我们收购了 21,678 以要约收购方式获批IOR股份，总成本为$ 454 .另外，我们购买了 32,845 2025年公开市场上IOR的普通股，总成本为$ 583 .期间截至2026年3月31日止三个月，我们额外购买了一个 93 公开市场上IOR的股票。

以往年度，我们以收益向关联方出售物业，因此未达到全额应计法的销售标准，因此我们递延收益确认，并酌情采用财务、定金、分期付款或成本回收方法对销售进行会计处理。这些交易的收益将递延至物业出售给非关联第三方。截至2026年3月31日和2025年12月31日，我们的递延收益为$ 581 .

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我们与MRHI、ARL和IOR签署了一项关于联邦所得税的税收分享和补偿协议的一部分。按照约定，o我们每年的费用按照应纳税所得额吸收的亏损金额乘以最高法定税率21%计算。

下表汇总了我们的所得税（福利）规定：

												截至3月31日的三个月，
																		2026						2025
当前																		$	( 28 )					$	2,453
延期																		( 403 )						( 1,131 )
																		$	( 431 )					$	1,322

我们认为，我们将在未来十二个月内从物业运营中产生超额现金；然而，这种超额可能不足以在到期时履行我们的所有义务。我们打算出售创收资产、为房地产再融资并获得主要由房地产担保的额外借款，以满足我们的流动性要求。

我们是与2008年完成的财产出售相关诉讼的被告，该诉讼于2023年3月被陪审团审判。2023年3月18日，该案陪审团作出有利于我们的裁决。初审法院授予原告（“Nixdorf”）新的审判，我们对此提出质疑。2026年1月14日，达拉斯上诉法院批准了我们的请愿书，并命令初审法院（1）撤销其新的审判命令和（2）对陪审团的裁决作出有利于我们的判决。2026年3月11日，NiXDORF向德克萨斯州最高法院提交了一份执行令状，该法院已下令我们在2026年5月27日之前做出回应。

我们是与BT Cole Two有关其行使购买期权的诉讼中的被告 200 在风车农场开发了地块。争议涉及因涉嫌开发延误和相关的地块购买定价金额而导致的合同违约。此事目前处于发现阶段，预计将在目前定于2026年10月进行的审判前进行调解。我们打算继续对这些指控进行有力的辩护。虽然目前尚不能确定争端的最终结果，但有可能造成损失，但此时无法合理估计损失的范围（如果有的话）。

2026年3月31日（即最近一次资产负债表的日期）之后发生的事件被评估可能对合并财务报表进行调整或披露的日期为2026年5月7日，即可供发布合并财务报表的日期。

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