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附件 99.1


新闻稿	Franklin Street Properties Corp.

401 Edgewater Place ● Suite 200 ● Wakefield，Massachusetts 01880 ●（781）557-1300 ● www.fspreit.com


联系人：Georgia Touma（877）686-9496	即时发布

Franklin Street Properties Corp.宣布

2023年第一季度业绩

马萨诸塞州韦克菲尔德—— 2023年5月2日——房地产投资信托公司Franklin Street Properties Corp.（简称“公司”、“FSP”、“我们”或“我们的”）（纽约证券交易所美国代码：FSP）公布了截至2023年3月31日的第一季度业绩。

董事长兼首席执行官George J. Carter评论如下：

“随着2023年第二季度的开始，我们仍然认为，我们普通股的当前价格并不能准确反映我们基础房地产资产的价值。我们将寻求增加股东价值，方法是：（1）出售我们认为已达到短期至中期估值潜力的精选物业；（2）努力出租空置空间。我们打算把财产处置的收益主要用于减少债务。

我们满怀期待和乐观地期待着2023年剩下的时间和更长的时间。”

财务摘要

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截至2023年3月31日的三个月，GAAP净利润为240万美元，即每股基本及稀释股份0.02美元。

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截至2023年3月31日的三个月，运营资金（FFO）为840万美元，即每股基本及稀释股份0.08美元。

●

我们于2023年3月10日出售了位于伊利诺伊州埃尔克格罗夫的一处办公物业，售价为2910万美元，收益约为840万美元。销售收入主要用于偿还我们循环信贷额度的部分提款余额。

租赁亮点

●

在截至2023年3月31日的三个月中，我们租赁了约12.9万平方英尺，其中包括4.8万平方英尺的新租约。

●

截至2023年3月31日，我们直接拥有的房地产组合包括20处自有物业，总面积约为600万平方英尺，租赁率约为73.9%，而截至2022年12月31日，租赁率约为75.6%。租赁百分比下降的主要原因是租约在截至2023年3月31日的三个月内到期，以及财产处置。

●

在2023年3月31日之后，我们签订了约11.2万平方英尺的租约，包括与新租户的租约和现有租户的扩建。截至2023年4月30日，我们直接拥有的资产组合增加至约75.6%的租赁，较截至2023年3月31日的73.9%的租赁百分比有所增加，与截至2022年12月31日的租赁百分比持平。

●

在截至2023年3月31日的三个月内，租赁活动实现的加权平均每平方英尺公认会计原则基础租金为32.87美元，与截至2022年12月31日的年度相比，相应物业的适用平均租金高出5.7%。截至2023年3月31日止三个月签订的租约的平均租期为6.1年，而截至2022年12月31日止年度为6.4年。总体而言，截至2023年3月31日，投资组合每平方英尺的加权平均租金为31.06美元，而截至2022年12月31日为30.48美元。

-2-

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我们目前正在追踪约70万平方英尺的新潜在租户，包括约40万平方英尺的潜在租户，他们已在各自的潜在地点短名单上确定了FSP资产。

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我们相信，我们持续的房地产投资组合地理位置优越，主要位于阳光地带和西部山区的地理区域，并由在新冠疫情后环境中具有上行租赁潜力的优质资产组成。

投资要点

●

2023年3月10日，我们以大约2910万美元的总收益完成了伊利诺伊州埃尔克格罗夫西北角50号的出售，并录得大约840万美元的收益。所得款项主要用于减少债务。

●

我们仍致力于在2023年出售精选物业，并将所得款项主要用于减少债务。

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目前，主要是由于竞争原因和围绕财产处置所得收益的时间和数额的不确定性，我们继续暂停财产处置指导。

●

我们将继续每季度提供任何处置活动的最新情况。

股息

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2023年4月7日，我们宣布董事会宣布，将于2023年5月11日向2023年4月21日登记在册的股东支付截至2023年3月31日止三个月的季度现金股息，每股普通股0.01美元。

受担保房地产投资信托基金的合并

截至2023年1月1日，我们将Monument Circle合并到我们的财务报表中。2021年10月29日，我们同意修订并重申我们对Monument Circle的现有贷款，该贷款由Monument Circle拥有的房地产抵押担保，我们称之为担保房地产投资信托贷款。经修订和重述的担保房地产投资信托贷款将到期日从2022年12月6日延长至2023年6月30日（可进一步延长至2023年9月30日），将贷款本金总额从2100万美元增加至2400万美元，并包括某些其他修改。考虑到我们同意修改和重述担保的房地产投资信托贷款，我们从Monument Circle的股东那里获得了在2023年1月1日或之后的任何时间投票支持出售Monument Circle拥有的财产的权利。由于我们获得了这一投票权，GAAP可变利益实体（VIE）规则要求我们从2023年1月1日起合并Monument Circle。在截至2023年3月31日的三个月内确认了约40万美元的合并收益。

有关合并Monument Circle的更多信息，请参见附注1，“组织、财产、列报基础、金融工具和最近的会计准则——可变利益实体（VIE）”和附注2，“关联方交易和对非合并实体的投资——管理费和贷款利息收入”，这两个信息见我们截至2023年3月31日止季度的10-Q表季度报告中的合并财务报表附注。

非公认会计原则财务信息

净收入与FFO、调整后运营资金（AFFO）和连续同店NOI的对账，以及我们对FFO、AFFO和连续同店NOI的定义，可在补充附表H和I中找到。

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2023年净收入、FFO和处置指导

目前，主要由于经济状况和围绕从财产处置中获得的收益的时间和金额的不确定性，我们将继续暂停净收入、FFO和财产处置指导。

房地产更新

补充附表提供了截至2023年3月31日公司自有和合并财产的财产信息。该公司还将提交一个更新的补充信息包，为股东和金融界提供更多的运营和财务数据。公司将向美国证券交易委员会提交这一补充信息包，并在其网站www.fspreit.com上提供。

今天的新闻稿以及有关Franklin Street Properties Corp.的其他新闻可在互联网上查阅，网址为：www.fspreit.com。我们经常在我们网站的投资者关系部分发布对投资者可能重要的信息。我们鼓励投资者定期查阅我们网站的这一部分，以获取有关我们的重要信息，如果他们有兴趣在新闻和信息发布后立即自动收到，请注册电子邮件提醒。

收益电话会议

电话会议定于2023年5月3日（美国东部时间）上午11：00举行，讨论2023年第一季度业绩。去接电话，请拨打1-833-470-1428，并使用接入代码692599。在国际上，可通过拨打1-404-975-4839并使用接入码692599接入此电话。要通过现场音频网络广播收听，请至少在电话会议开始前十分钟访问公司网站（www.fspreit.com）投资者关系部分的网络广播和演示部分，并遵循发布的指示。电话会议结束一小时后，还将从上述地点通过重播提供网播。

关于Franklin Street Properties Corp.

总部位于马萨诸塞州韦克菲尔德的Franklin Street Properties Corp.专注于美国阳光地带和西部山区的填充式和中央商务区（CBD）办公物业，以及精选的机会主义市场。FSP寻求以价值为导向的投资，着眼于长期增长和增值以及当前收入。FSP是马里兰州的一家公司，其运作方式旨在符合联邦所得税目的的房地产投资信托（REIT）的资格。要了解有关FSP的更多信息，请访问我们的网站：www.fspreit.com。

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前瞻性陈述

本新闻稿中陈述FSP或管理层对未来的意图、信念、期望或预测的陈述可能是1995年《私人证券诉讼改革法案》含义内的前瞻性陈述。本新闻稿还可能包含前瞻性陈述，例如与我们未来租赁空间的能力、对处置的预期、未来期间支付股息和偿还债务、未来期间创造/提高价值以及未来期间增长和租赁活动的预期相关的陈述，这些陈述基于当前的判断和管理层当前的知识，并受到某些风险、趋势和不确定性的影响，可能导致实际结果与此类前瞻性陈述中所述的结果存在重大差异。因此，提醒读者不要过分依赖前瞻性陈述。请投资者注意，我们的前瞻性陈述涉及风险和不确定性，包括但不限于总体经济或当地市场状况的不利变化，包括由于新冠疫情和其他潜在传染病爆发、恐怖袭击或其他暴力行为，这些变化可能对我们和我们的租户经营的市场、通货膨胀率、利率上升、债务市场的混乱、我们拥有物业的市场的经济状况、对我们拥有的房地产类型的需求减少的风险、能源价格的不利变化，如果这种情况持续下去，可能会对我们拥有物业的市场（包括达拉斯、丹佛和休斯顿等受能源影响的市场）的入住率和租金产生负面影响，以及任何此类预期处置的时间延迟、政府法规的变化和监管的不确定性、政府财政政策的不确定性、地缘政治事件和无法预期的支出，例如公用事业费率和使用率的增加、施工进度的延迟、施工成本的意外增加、一般和行政成本占收入的百分比的增加，因为物业处置和意外维修导致收入减少，增加人手、增加保险和重新评估房地产税。请参阅我们截至2022年12月31日止年度的10-K表格年度报告第一部分第1A项中列出的“风险因素”，该报告可能会在随后提交给美国证券交易委员会的文件中不时更新。尽管我们认为前瞻性陈述中反映的预期是合理的，但我们不能保证未来的结果、活动水平、收购、处置、业绩或成就。除法律要求外，我们不会在本新闻稿发布后更新任何前瞻性陈述，以使其符合实际结果或在该日期之后发生的我们预期的变化。

Franklin Street Properties Corp.

收益发布

补充资料



Franklin Street Properties Corp.财务业绩	A-C
房地产投资组合摘要信息	D
投资组合和其他补充资料	E
租赁空间百分比	F
最大的20个租户– FSP自有投资组合	G
业务资金（FFO）和调整后资金的调节和定义
业务经费（AFFO）	H
顺序相同存储结果与Property Net的调节和定义
营业收入（NOI）和净亏损	I

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Franklin Street Properties Corp.财务业绩

补充附表A

简明综合业务报表

（未经审计）


	对于
	三个月结束
	3月31日，
（以千为单位，每股数额除外）	2023		2022

收入：
租金	$	37,767	$	41,797
关联方收入：
管理费和贷款利息收入		—		460
其他		—		7
总收入		37,767		42,264

费用：
房地产运营费用		12,690		12,834
房地产税和保险		6,973		8,719
折旧及摊销		14,727		15,670
一般和行政		3,817		3,784
利息		5,806		5,366
费用共计		44,013		46,373

债务清偿损失		(67)		—
合并已担保房地产投资信托基金的收益		394		—
出售财产收益，净额		8,392		—
税前收入（损失）		2,473		(4,109)
税费		67		49
净收入（亏损）	$	2,406	$	(4,158)

加权平均数		103,236		103,691

每股净收益（亏损），基本和稀释	$	0.02	$	(0.04)

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Franklin Street Properties Corp.财务业绩

补充附表B

合并资产负债表

（未经审计）


	3月31日，		12月31日，
（以千为单位，股份和面值除外）	2023		2022
资产：
房地产资产：
土地	$	130,147	$	126,645
建筑物和装修		1,367,629		1,388,869
固定装置和设备		11,411		11,151
		1,509,187		1,526,665
减去累计折旧		413,272		423,417
不动产资产净额		1,095,915		1,103,248
购置的不动产租赁，分别减去累计摊销20170美元和20243美元		9,620		10,186
现金、现金等价物和限制现金		13,110		6,632
租户应收租金		3,306		2,201
直线应收租金		51,703		52,739
预付费用和其他资产		6,125		6,676
关联方应收抵押贷款，减去信用损失备抵后分别为0美元和4237美元		—		19,763
其他资产：衍生资产		—		4,358
办公室电脑和家具，分别扣除累计折旧1132美元和1115美元		145		154
递延租赁佣金，分别扣除累计摊销19852美元和19043美元		33,758		35,709
总资产	$	1,213,682	$	1,241,666

负债和股东权益：
负债：
应付银行票据	$	75,000	$	48,000
应付定期贷款减去未摊销融资费用后分别为635美元和250美元		124,365		164,750
A轮和B轮优先票据，减去未摊销融资成本后分别为453美元和494美元		199,547		199,506
应付账款和应计费用		37,720		50,366
应计赔偿额		1,189		3,644
租户保证金		5,740		5,710
租赁责任		655		759
获得不利的房地产租赁，分别减去累计摊销519美元和574美元		171		195
负债总额		444,387		472,930

承诺与或有事项

股东权益：
优先股，面值0.0001美元，授权20,000，000股，未发行或流通		—		—
普通股，面值0.0001美元，授权180,000，000股，已发行和流通股分别为103,235，914股和103,235，914股		10		10
额外实收资本		1,334,776		1,334,776
累计其他综合收益		3,544		4,358
超过累计收益的累计分配		(569,035)		(570,408)
股东权益总额		769,295		768,736
负债和股东权益共计	$	1,213,682	$	1,241,666

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Franklin Street Properties Corp.财务业绩

补充附表C

简明合并现金流量表

（未经审计）


	对于
	三个月结束
	3月31日，
（以千计）	2023		2022
经营活动产生的现金流量：
净收入（亏损）	$	2,406	$	(4,158)
为调节净收入（亏损）与业务活动提供（用于）的现金净额而作出的调整：
折旧和摊销费用		15,316		16,195
高于和低于市场租赁的摊销		(18)		(9)
其他综合收益摊销为利息支出		(662)		—
债务清偿损失		67		—
合并已担保房地产投资信托基金的收益		(394)		—
出售财产收益，净额		(8,392)		—
经营资产和负债的变化：
租户应收租金		(1,105)		(87)
直线租金		(332)		(1,216)
租赁购置费用		(818)		(1,069)
预付费用和其他资产		(513)		(1,274)
应付账款和应计费用		(3,317)		(10,568)
应计赔偿额		(2,455)		(3,498)
租户保证金		30		(382)
支付递延租赁佣金		(908)		(3,706)
经营活动所用现金净额		(1,095)		(9,772)
投资活动产生的现金流量：
财产改良、固定装置和设备		(11,420)		(9,952)
受担保房地产投资信托基金的合并		3,048		—
出售物业所得款项		28,098		—
投资活动提供（用于）的现金净额		19,726		(9,952)
筹资活动产生的现金流量：
分配给股东		(1,033)		(42,640)
终止利率互换收到的收益		4,206		—
股票回购		—		(4,843)
应付银行票据项下的借款		57,000		45,000
偿还应付银行票据		(30,000)		(5,000)
偿还应付定期贷款		(40,000)		—
递延融资费用		(2,326)		(2,561)
筹资活动使用的现金净额		(12,153)		(10,044)
现金，现金等价物和限制现金的净增加（减少）		6,478		(29,768)
年初现金、现金等价物和限制现金		6,632		40,751
期末现金、现金等价物和限制现金	$	13,110	$	10,983

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Franklin Street Properties Corp.收益发布

补充附表D

房地产投资组合摘要信息

（未经审计&约）


商业组合租约到期（1）
	合计	%
年份	平方英尺	投资组合
2023	256,233	4.1%
2024	705,840	11.3%
2025	436,447	7.0%
2026	608,427	9.7%
2027	321,740	5.1%
此后（2）	3,934,539	62.8%
	6,263,226	100.0%

(1)	百分比是根据总面积确定的。

(2)	包括截至2023年3月31日我们自有和合并物业的1785876平方英尺的空位。


（千年单位：美元/平方英尺）	截至2023年3月31日
				%	广场	%
国家	属性	投资		投资组合	脚	投资组合

科罗拉多州	4	$	460,360	42.0%	2,133	34.0%
德州	9		331,302	30.2%	2,423	38.7%
格鲁吉亚	1		52,854	4.8%	160	2.6%
明尼苏达州	3		120,745	11.0%	758	12.1%
弗吉尼亚	1		32,008	2.9%	298	4.8%
佛罗里达	1		70,510	6.5%	213	3.4%
印第安纳州	1		19,609	1.8%	214	3.4%
北卡罗来纳州	1		8,527	0.8%	64	1.0%
合计	21	$	1,095,915	100.0%	6,263	100.0%

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Franklin Street Properties Corp.收益发布



（以千计）	结束的三个月
	3月31日至23日
租户改善	$	3,047
递延租赁费用		908
非投资资本支出		2,967
	$	6,922



	结束的三个月								年终
	22年3月31日		22年6月30日		22年9月30日		22年12月31日		22年12月31日
租户改善	$	1,877	$	5,453	$	6,813	$	7,508	$	21,651
递延租赁费用		3,032		1,327		2,053		1,152		7,564
非投资资本支出		5,065		6,736		9,289		9,074		30,164
	$	9,974	$	13,516	$	18,155	$	17,734	$	59,379


平方英尺&租赁百分比	3月31日，	12月31日，
	2023	2022
拥有的财产：
房产数量	20	21
平方英尺	6,049,466	6,239,530
租赁百分比	73.9%	75.6%

综合财产-单一资产REIT（SAR）：
房产数量	1	—
平方英尺	213,760	—
租赁百分比	4.1%

拥有和合并财产共计：
房产数量	21	21
平方英尺	6,263,226	6,239,530
租赁百分比	71.5%	75.6%

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Franklin Street Properties Corp.收益发布

补充附表f

租赁空间百分比

（未经审计和估计）


					第四次		第一
				%租赁（1）	季度	%租赁（1）	季度
				截至	平均%	截至	平均%
	属性名称	地点	平方英尺	22年12月31日	租赁（2）	3月31日至23日	租赁（2）

1	森林公园	北卡罗来纳州夏洛特	64,198	78.4%	78.4%	78.4%	78.4%
	西北点	伊利诺伊州埃尔克格罗夫村	—	100.0%	100.0%	(3)	(3)
2	公园十	德克萨斯州休斯顿	157,609	78.1%	76.1%	90.8%	86.6%
3	第十阶段II	德克萨斯州休斯顿	156,746	95.0%	95.0%	95.0%	95.0%
4	格林伍德广场	恩格尔伍德，CO	196,236	66.3%	66.3%	66.3%	66.3%
5	艾迪生	德克萨斯州艾迪生	289,333	83.0%	83.0%	83.0%	83.0%
6	柯林斯穿越	德克萨斯州理查森	300,887	96.1%	96.1%	97.1%	96.8%
7	INNSBROOK	Glen Allen，VA	298,183	47.8%	47.8%	47.8%	47.8%
8	自由广场	德克萨斯州艾迪生	217,841	72.9%	74.7%	72.9%	72.9%
9	蓝色拉贡	佛罗里达州迈阿密	213,182	98.5%	98.5%	98.5%	98.5%
10	ELDRIDGE GREEN	德克萨斯州休斯顿	248,399	100.0%	100.0%	100.0%	100.0%
11	121南8街	明尼苏达州明尼阿波利斯	298,121	85.2%	86.3%	84.5%	84.5%
12	MARQUETTE AVE 801号	明尼苏达州明尼阿波利斯	129,691	91.8%	91.8%	91.8%	91.8%
13	LEGACY TENNYSON CTR	德克萨斯州普莱诺	209,461	49.0%	46.2%	49.0%	49.0%
14	一个遗产	德克萨斯州普莱诺	214,110	64.7%	64.7%	69.3%	69.3%
15	WESTCHASE I & II	德克萨斯州休斯顿	629,025	63.5%	63.7%	59.0%	60.3%
16	1999年百老汇	科罗拉多州丹佛	680,255	66.9%	66.9%	61.9%	65.2%
17	第17街1001号	科罗拉多州丹佛	644,785	70.2%	70.1%	70.8%	70.3%
18	第七广场	明尼苏达州明尼阿波利斯	330,096	79.3%	79.3%	65.0%	71.6%
19	PERSHING PLAZA	乔治亚州亚特兰大	160,145	79.2%	79.2%	79.8%	79.8%
20	第17街600号	科罗拉多州丹佛	611,163	78.3%	78.0%	80.5%	79.3%
	自有投资组合		6,049,466	75.6%	75.9%	73.9%	74.9%

21	纪念碑圈（4）	北卡罗来纳州夏洛特	213,760	(4)	(4)	4.1%	4.1%

	自有和合并投资组合		6,263,226	75.6%	75.9%	71.5%	72.5%

(1)	截至月底的租赁百分比包括在季度最后一天到期的所有租赁。

(2)	平均季度百分比是指该季度内三个月中每个月的月底租赁百分比的平均值。

(3)	物业于2023年3月10日出售。

(4)	截至2023年1月1日，合并财产以前为管理财产。

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Franklin Street Properties Corp.收益发布

补充附表G

最大的20个租户– FSP拥有和合并的投资组合

（未经审计和估计）

下表包括按总面积计算的FSP自有和合并投资组合中最大的20个租户：

截至2023年3月31日


			%
	租户	平方英尺	投资组合
1	CITGO石油公司	248,399	4.0%
2	EOG能源公司。	169,167	2.7%
3	美国政府	168,573	2.7%
4	Lennar Homes，LLC	155,808	2.5%
5	凯撒基金会健康计划	120,979	1.9%
6	Argo数据资源公司	114,200	1.8%
7	Swift，Currie，McGhee & Hiers，LLP	101,296	1.6%
8	Deluxe Corporation	98,922	1.6%
9	Ping Identity公司。	89,856	1.4%
10	Permian Resources运营有限责任公司	67,856	1.1%
11	Bread Financial支付公司。	67,274	1.1%
12	普华永道会计师事务所	66,304	1.1%
13	霍尔和埃文斯有限责任公司	65,878	1.1%
14	Cyxtera管理公司。	61,826	1.0%
15	精测勘探（美国）公司	59,569	1.0%
16	Schwegman，Lundberg & Woessner，P.A。	58,263	0.9%
17	EMC Corporation	57,100	0.9%
18	ID软件有限责任公司	57,100	0.9%
19	Olin Corporation	54,080	0.9%
20	独特的假期	53,119	0.8%
	合计	1,935,569	31.0%

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Franklin Street Properties Corp.收益发布

补充附表H

业务资金的调节和定义（“FFO”）和

调整后的业务资金（“AFFO”）

净收入与FFO和AFFO的对账如下所示，FFO和AFFO的定义见补充附表I。管理层认为，FFO和AFFO在整个房地产投资信托（REIT）行业被广泛用作业绩的衡量标准。公司已将截至2016年5月17日的全国房地产投资信托协会（NAREIT）FFO定义纳入表中，并指出其他REITs可能不会按照当前的NAREIT定义定义FFO，或者可能对当前的NAREIT定义有不同的解释。该公司对FFO和AFFO的计算可能无法与其他对FFO或AFFO有不同定义的房地产投资信托公司或房地产公司报告的FFO或AFFO进行比较。


净收入与FFO和AFFO的调节：	三个月结束
	3月31日，
（单位：千，每股数额除外）	2023		2022
净收入（亏损）	$	2,406	$	(4,158)
合并已担保房地产投资信托基金的收益		(394)		—
出售财产收益，净额		(8,392)		—
折旧和摊销		14,709		15,661
NAREIT FFO		8,329		11,503
租赁购置成本		78		79
营运资金（FFO）	$	8,407	$	11,582

营运资金（FFO）	$	8,407	$	11,582
债务清偿损失		67		—
递延融资费用的摊销		589		526
直线租金		(331)		(1,216)
租户改善		(3,047)		(1,877)
租赁佣金		(908)		(3,032)
非投资资本支出		(2,967)		(5,065)
业务调整资金（AFFO）	$	1,810	$	918

每股数据
每股收益	$	0.02	$	(0.04)
FFO	$	0.08	$	0.11
AFFO	$	0.02	$	0.01

加权平均股份（基本和稀释）		103,236		103,691

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业务资金（“FFO”）

公司根据运营资金（我们称之为FFO）来评估业绩，因为管理层认为FFO是最准确的活动衡量标准，是支付给股东的分配的基础。本公司将FFO定义为净收益或亏损（按照公认会计原则计算），不包括出售物业的收益（或亏损）、对冲无效、未资本化的新收购物业的收购成本和未资本化的租赁收购成本，以及折旧和摊销，包括高于或低于市场租赁无形资产的摊销以及抵押贷款、物业或非合并REITs投资的减值费用，并在调整后，不包括非合并REITs的权益收益或亏损，包括按比例分摊的FFO。

FFO不应被视为净收益或亏损（根据公认会计原则确定）的替代指标，也不应被视为公司财务业绩的替代指标，也不应被视为经营活动现金流（根据公认会计原则确定）的替代指标，也不应被视为衡量公司流动性的指标，也不一定表明有足够的现金流来满足公司的所有需求。

其他房地产公司和全国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，简称NAREIT）可能会以不同的方式定义这个术语。我们已将截至2016年5月17日的NAREIT FFO纳入表中，并注意到其他REITs可能不会根据当前的NAREIT定义定义FFO，或者可能对当前NAREIT定义的解释与我们不同。

我们认为，为了便于清楚地了解公司的业绩，应在合并财务报表中结合经营、投资和融资活动的净收益或亏损以及现金流量来审查FFO。

调整后的业务资金（“AFFO”）

该公司还根据调整后的运营资金（我们称之为AFFO）对业绩进行评估。该公司将AFFO定义为：（1）FFO，（2）不包括非现金债务清偿损失，（3）不包括我们在FFO中的比例份额，包括从非合并REITs收到的分配，（4）不包括直线租金的影响，（5）加上递延融资成本的摊销，（6）加上作为补偿发行的股票的价值，以及（7）减去通常用于维护物业的经常性资本支出，我们称之为非投资资本支出或第二代资本支出。第二代费用包括租户搬出后的重新租赁空间，其中包括租户装修和租赁佣金。

我们不包括开发/再开发活动、购置时计划的资本支出和重新定位物业的成本。我们也不包括第一代租赁费用，这通常是为了填补我们收购的或在收购时计划的物业的空置空间。

AFFO不应被视为净收益或亏损（根据公认会计原则确定）的替代指标，也不应被视为公司财务业绩的替代指标，也不应被视为经营活动现金流（根据公认会计原则确定）的替代指标，也不应被视为衡量公司流动性的指标，也不一定表明有足够的现金流来满足公司的所有需求。其他房地产公司可能会用不同的方式来定义这个词。我们认为，为了便于清楚地了解公司的业绩，应在合并财务报表中结合经营、投资和融资活动的净收益或亏损以及现金流量来审查AFFO。

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Franklin Street Properties Corp.收益发布

补充附表一

连续同店结果与物业净营业收入（NOI）和净收入的调节和定义

净营业收入（“NOI”）

该公司提供基于净营业收入的房地产业绩，我们称之为NOI。管理层认为，投资者对这些信息感兴趣。NOI是一种非GAAP财务指标，公司定义为净收入或亏损（最直接可比的GAAP财务指标）加上一般和管理费用、折旧和摊销，包括高于或低于市场租赁的无形资产的摊销和减值费用、利息费用、减去非合并REITs收益中的权益、利息收入、管理费收入、对冲无效、债务清偿损益、资产出售损益，不包括非财产特定收入和支出。所呈现的信息包括脚注，数据按区域显示，在所呈现的时期内拥有属性，我们称之为Sequential Same Store。比较顺序相同存储的结果包括所有期间所持有的财产。我们不包括已投入使用的物业，但这些物业没有在所有呈报期间都有经营活动、处置和重大的非经常性收入，如破产和解和租赁终止费。本公司定义的NOI可能无法与其他对NOI定义不同的REITs报告的NOI进行比较。NOI不应被视为替代净收入或亏损作为我们业绩的指标，也不应被视为现金流量作为衡量公司流动性或分配能力的指标。NOI和Sequential Same Store的计算如下表所示：


	可出租
	平方英尺	三个月结束		三个月结束		公司		%
（以千计）	或RSF	3月31日至23日		22年12月31日		（12月）		改变
地区
易事特	362	$	478	$	526	$	(48)	(9.1)	%
Midwest	758		2,239		2,406		(167)	(6.9)	%
南方	2,797		7,933		7,896		37	0.5	%
西部	2,132		6,422		6,028		394	6.5	%
Property NOI * from Owned Properties	6,049		17,072		16,856		216	1.3	%
处置和购置财产（a）	214		668		1,359		(691)	(3.9)	%
NOI *	6,263	$	17,740	$	18,215	$	(475)	(2.6)	%

顺序相同的商店		$	17,072	$	16,856	$	216	1.3	%

减去非经常性
NOI *（b）中的项目）			1,292		818		474	(2.9)	%

比较
顺序相同的商店		$	15,780	$	16,038	$	(258)	(1.6)	%

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	三个月结束		三个月结束
与净收入（亏损）的对账）	3月31日至23日		22年12月31日
净收入（亏损）	$	2,406	$	(2,884)
加（减）：
债务清偿损失		67		—
合并已担保房地产投资信托基金的收益		(394)		—
减值和贷款损失准备金		—		2,380
出售财产收益，净额		(8,392)		(3,862)
管理费收入		(374)		(295)
折旧及摊销		14,727		14,805
高于/低于市场租赁的摊销		(18)		(30)
一般和行政		3,817		2,888
利息费用		5,806		5,668
利息收入		—		(460)
非财产特定项目，净额		95		5


NOI *	$	17,740	$	18,215

(a)	我们将处置和收购财产定义为已出售、收购或合并的财产，这些财产在报告的所有期间都没有经营活动。

(b)	NOI中的非经常性项目包括破产收益、租赁终止费或其他可能影响可比性的重大非经常性收入或支出。

*不包括对非合并房地产投资信托基金的投资和有担保贷款的利息收入中的NOI。