1.

租赁房地：

2.

任期：

a.

租赁期限（“初始期限”）为六（6）个月&应于以下日期开始：1^St2010年2月1日（“开工日”）截止日期：31日^St2010年7月1日（“到期日”），除非提前终止或延长，如下所述。

b.

自租赁开始之日起，至下一个开始日期的第十二个月的最后一天止的期间，构成本合同所用的第一个租赁年度，每连续十二个月的期间构成一个租赁年度。

c.

如承租人在上述租约到期日后仍在业主书面同意下管有租赁处所（如无行使（如适用）延期选择权），则本租约将转为按月租赁，且每一方均有权在任何一个月的租约终止前至少三十（30）天向另一方发出书面通知以终止租约。

3.

延长的选择：

4.

基本租金：

e.

对于银行因资金不足而退回的任何支票，租户应支付50.00美元。

5.

基本租金调整不适用

6.

额外租金：

7.

公共区域维修租金：

8.

水电费租金：

9.

保证金：

10.

房地用途：

11.

租赁房舍状况；维修保养：

12.

公用事业：

13.

遵守法律法规：

14.

改动和改进：

15.

转让/转租限制：

16.

保险：

a.

由业主：业主须在本租期内的任何时间，自费为承租处所所在的建筑物投保并保持有效，火险的扩展保障范围。承租人不得允许使用将使租赁处所为其一部分的财产上的任何保险、或有关财产内容上的任何保险或违反适用的火灾保险评级协会不时制定的任何法律或法规的任何保险可作废的租赁处所。承租人应按要求向房东、其他所有承租人全额补偿因承租人使用房地而增加的保险费。

b.

由承租人：承租人应在本合同期限内自费维护并应要求向房东交付公共责任和财产损失及平板玻璃保险单，为承租人和房东就租赁的处所投保。此类保单应将房东和租客命名为被保险人，并有至少$ [ [***】对任何一人造成伤害或死亡及$ [***】对于任何一次事故，以及关于财产损失和平板玻璃全覆盖。承租人应为承租人拥有的处所内或承租人负有法律责任的所有财产投保。承租人须就业主不时以书面要求的其他危险及金额维持保险。此类保单应采用任何形式，并与房东合理满意的保险公司合作，并应将房东列为附加被保险人，并应至少提前十天向房东提供取消通知。承租人未按本协议规定购买和维持保险的，房东可以这样做，承租人应根据书面要求，作为额外租金，向房东偿还房东为购买和维持该保险而花费的所有款项。承租人特此免除和免除业主的任何和所有责任、索赔和损失，而业主对此负有或可能负有责任，但以承租人因此而获得保险收益为限。

17.

业主赔偿：

18.

谴责：

19.

破坏处所：

a.

部分毁损：因火灾或其他人员伤亡造成租赁处所部分损坏或部分无法使用的，其损坏应由业主及时修复并由业主承担费用，使其达到租赁开始时租赁处所的状况，且仅限于业主收回可公平分配给租赁处所的保险收益。租金，直至该等修缮基本完成，应自伤亡次日起按租赁房地可使用部分分摊。业主无须负责维修或更换承租人安装的任何固定装置或个人财产，不论该等固定装置或个人财产是在租约开始前或之后由承租人安装的，包括但不限于承租人进行的任何装修工程。

b.

全损：如租赁处所因火灾或其他伤亡而全损或完全无法使用，则应按比例支付租金，直至发生伤亡时为止，此后应停止，直至该处所已由业主修复和恢复之日止，但业主有权选择不按以下规定恢复。就本条而言，如租赁处所不能在发生火灾或其他伤亡的日期后九十（90）天内恢复到与本租赁开始时基本相同的状况，则租赁处所应被视为完全损坏，在这种情况下，本租赁的期限应完全到期，如同该日期是上述终止本租赁的日期一样，而承租人应立即退出、交出和腾空租赁处所，但不影响，业主根据租约就该等终止前的期间对租客的权利及补救。承租人就该终止日期后的任何期间所支付的任何租金，须退还承租人。

c.

承租人的责任：以上任何内容均不得解除承租人因火灾或其他伤亡造成的损害而可能存在的责任。然而，尽管有上述规定，每一方当事人在就火灾或其他伤亡造成的损失或损害向另一方当事人提出索赔之前，均应首先寻求对其有利的任何保险。

d.

业主选择：如租赁处所所在的建筑物因火灾或其他伤亡而无法使用，或（不论租赁处所是否全部或部分受损）如该建筑物受损至业主须决定拆除的程度，则在上述任一情况下，业主可选择在该火灾或伤亡发生后90天内向租客发出书面通知终止本租约，指明租约到期的日期，该日期不得超过该通知发出后60天，而在该通知所指明的日期，本租约的期限将完全及完全届满，犹如该日期是上述终止本租约的日期一样，而租客须随即退出、交出及腾出处所，但不影响业主根据租约就该终止前的期间对租客的权利及补救措施。承租人在该终止日期之后的任何期间所支付的任何租金，应退还承租人，除非业主按本协议规定送达终止通知，否则业主应在上述第18.A条规定的范围内进行维修和修复，并在因保险索赔调整、劳工麻烦和业主无法控制的原因而造成延误的情况下进行一切合理远征。

20.

默认：

a.

未能支付基本年租金及其他付款失败：租户未能在任何一天支付基本租金、任何水电费、额外租金或租户根据本租约到期或应付的其他费用或付款，如该等失败在收到其到期及应付的书面通知后持续十（10）天；或

b.

其他违规行为：承租人在履行本租约项下须履行或遵守的承租人的任何其他义务、契诺或协议时发生违约，且该违约行为仍在继续，且在业主向承租人发出书面通知并指明该等内容后十（10）天内未被承租人纠正（但如该违约行为不能在10天内合理地得到纠正，则如果承租人在10天期限内启动此类补救并勤勉地追求其在其后的合理时间内完成，则不会发生违约事件），但在任何情况下，该期限均不得超过（i）额外六十（60）天或（ii）租赁的剩余期限中的较短者；或

c.

占用：承租人未能根据本租约的规定承担租赁处所的占用、开业或在租赁处所经营业务。

d.

判决：任何执行或扣押是针对租户或租户的任何财产发出的，且在发出后二十（20）天内不解除或腾空。

e.

破产：承租人为债权人的利益作出转让或成为一方当事人或受任何清算或解散诉讼或程序的约束，或就承租人而言为财务困境债务人的救济而设立任何破产、重组、无力偿债或其他程序，或为承租人或承租人的大部分资产指定接管人、清算人、托管人或受托人，如任何相同情况非自愿发生，则该相同情况不会在三十（30）天内被驳回或解除；或根据美国法典标题II题为“破产”的针对租户的命令或救济的输入；或租户采取任何行动以实现，或表明租户或默许上述任何情况。

21.

违约时的房东权利：

a.

终止：一旦发生任何一项或多项该等违约事件，业主可向租户送达通知，表示本租约将于其中指明的日期终止，而租户无权通过支付任何到期款项或以其他方式履行任何条件、条款或契诺而避免取消或终止，且尽管有任何法规、规则或法律，或任何法院作出相反的决定，租户仍须就本租约项下的租金及任何其他到期费用承担下述责任，加上房东为新租户准备租赁房屋所产生的费用。

b.

占有权：在发生任何违约事件时，如已发出上文第20 A段所规定的通知，则本租约即告终止；或如租赁处所成为空置或荒废；则在所有或任何该等事件中，除且非代替业主的所有其他补救措施外，业主可不经通知终止所有服务（包括但不限于提供水电）并重新进入租赁处所，可采用强制或其他方式，及/或通过简易程序或以其他方式处置租户，并解除其效力并收回和享有租赁处所，连同所有的变更、增加和改善，因此均无须承担起诉或损害赔偿责任。

22.

业主的额外补救措施：

a.

如发生任何违约、重新进入、终止和/或以简易程序或其他方式取消管有权的事件，除了且不是代替业主根据本租约在法律上或权益上拥有的所有其他补救办法；（1）基本租金、公共区域维护租金和所有额外租金应随之到期，并在该重新进入、取消管有权和/或到期时支付；（2）业主可转租租赁处所或其任何部分，以业主名义或以其他方式进行的租期，而该租期可由业主选择少于或超过本应构成本租期余额的租期，并以业主全权酌情认为可取的租期或租期及其他条款及条件进行。业主可作出业主认为有需要的更改及维修，以将租赁的处所转租。每次此类转租后，业主从此类转租收到的所有租金应适用于：第一，用于支付此类转租的任何成本和费用，包括经纪费、律师费和此类改建和维修的成本；第二，用于支付除根据本协议到期的租金以外的任何债务，由租户支付给房东；第三，用于支付根据本协议到期和未支付的租金，剩余部分（如有）应由业主持有，并应用于支付根据本协议可能到期和应付的未来租金。如在任何月份因该等转租而收取的租金少于承租人根据本协议在该月份须支付的租金，承租人须向业主支付任何该等不足。此种缺额按月计算支付。除非已向租客发出有关该意向的书面通知，或除非有管辖权的法院裁定终止该意向，否则业主不得将该等重新进入或占有租赁处所解释为其选择终止本租赁。尽管有任何该等无终止的转租，业主可在其后的任何时间就该等先前的违约选择终止本租约。

b.

业主应有权选择向租户追偿，而不是追究租户的责任，作为协议损失的违约金，而不是作为罚款，一笔金额等于每月基本租金和所有额外租金的金额乘以本应构成期限余额（或业主指定的较短期限）的月数和零碎月数的款项，以及费用和合理的律师费。可不定期、在一次或多次情况下提起催收承租人到期款项的诉讼，而无需房东等到租期届满。

c.

在租户因任何原因被驱逐或处置的情况下，或在任何情况下业主因租户违反本租约的任何契诺和条件或其他原因而取得租赁处所的管有情况下，租户特此明确放弃送达由任何现行或未来法律授予或根据任何现行或未来法律授予的重新进入或提起法律程序的意向通知。本租赁使用的“重新进入”、“重新进入”等词语，不限于其技术法律含义。

23.

供认判决：

a.

承租人在此授权任何记录法院的任何辩护律师或律师在任何和所有可能因租金和/或此处保留为租金的费用、付款、成本和开支，或此处同意由承租人支付和/或为承租人签署协议，以便在任何主管法院进行友好行动或为收回此类租金而采取的行动中为承租人出庭并在所述诉讼或所述友好行动或行动中就本租约中指明的租金的全部或任何部分以及随后到期的租金对承租人作出承认判决。和未支付，以及其他费用、付款、成本和开支保留为租金或同意由承租人支付，然后到期未支付，并与合理的律师委员会一起支付利息和成本。此类权限不得因一次行使而用尽，但可不时按上述规定承认判决，只要所述租金和/或任何保留为租金或同意由承租人支付的其他费用到期或拖欠。

b.

在本租约当时的现行期限届满或本租约所规定的较早的终止或移交时，任何律师为承租人以及所有通过、通过或在承租人之下提出索赔的人出庭并签署协议，以便在任何主管法院对承租人和所有通过、通过然而，如果出租人有此要求，根据当时生效的民事程序规则，可以立即签发占有书或其他适当的书面书，而无需任何事先书面或程序；但前提是，如果在该行动开始后出于任何原因，则应确定相同的内容，并将此处解除的房地的占有保留在或恢复给出租人，less或在根据本租赁的任何条款终止本租赁时提出一项或多项进一步友好行动或采取此前为收回上述房地的占有而提出的行动，并承认对收回上述房地的占有的判决。

c.

在任何友好的驱逐和/或拖欠租金行动中，LESOR应首先促使在该行动中提交其或为其行事的人作出的誓词，阐明授权进入判决所必需的事实，并且，如果在该行动中提交了该租约的真实副本（以及该副本的真实性应有充分证据），则无需将原始文件作为WHOLESSEE特此向LESSOR以及任何和所有可能为LESSEE出庭的律师发布上述诉讼程序中的所有错误及其所有责任。如出租人根据《大会法案》和《民事诉讼规则》启动诉讼程序，以追回在本租赁期限结束时或在本租赁终止较早时的占有权，或因未支付租金或任何其他原因，承租人具体放弃对本租赁中其他地方规定的通知的权利以及对19的房东和承租人法案要求的15天或30天的通知的权利

24.

处所的看管及经营：

a.

租赁房地，包括承租人的窗户、招牌，由承租人自费，保持整洁、干净、维修、井然有序。承租人须将承租人的所有垃圾、垃圾及其他垃圾存放于租赁处所内的适当贮器内，并须负责将垃圾从租赁处所移至业主提供的适当容器区域内处置。

b.

承租人不得造成或容许租赁处所发出任何不寻常或令人反感的噪音或气味，或容许播放或制作可在租赁处所外听到的任何音乐、声音或广告事项。承租人同意，在承租人的日常业务中，不会在租赁处所上使用或排放任何有毒烟雾或危险废物或化学品。

c.

除进出租赁处所外，承租人不得为任何目的阻碍、设押或使用租赁处所前或毗邻租赁处所任何部分的人行道或其入口或前庭，且不得在租赁处所以外的联合广场共管公寓内任何地方进行销售或由承租人展示产品或标志，除非本租赁明确许可。

25.

总建筑面积：

26.

迹象：

27.

公共领域：

28.

规章制度：

29.

外来保证及申述：

30.

房东入户权：

31.

终止时交出：

32.

安静享受：

33.

禁止吸烟大楼：

34.

从属：

35.

反言证书的执行：

36.

停车：

37.

杂项：

a.

通知：一方向另一方发出的任何通知、声明、要求或其他通信，均应以专人送达方式发出，以挂号信邮寄、要求回执、预付邮资或保证隔夜送达的私人投递服务方式发出，寄给场所的租户，或寄给上述地址的房东，或以传真方式发送至上述传真号码。通知日期应视为亲自送达的日期、日期传真、存入美国邮件后的两（2）个工作日或存入隔夜送达服务后的一（1）个工作日。

b.

可分割性：如本条款或规定被有管辖权的法院或因任何适用法律的实施而被判定无效或不可执行，则不影响任何其他条款或规定的效力，该效力应保持完全有效。

c.

豁免：任何一方未能强制执行本租赁的任何条款，不应被视为放弃该条款或该方此后强制执行该条款的权利。

d.

放弃陪审团审判：业主和租客在此放弃因根据本租约提出的任何索赔或以任何其他方式与本合同有关的任何诉讼中的陪审团审判权。当事人理解，这将导致任何争议没有由陪审团审理，而是由法官或其他适当的当事人（视情况而定）审理。

e.

完整协议：本租赁构成各方对本协议标的的全部谅解，除经各方签署的书面文书外，不得修改。

f.

经纪人：租户向业主声明并保证，租户与任何经纪人或发现者没有就租赁处所或本次交易进行任何交易、谈判或磋商，并且没有经纪人或发现者将租赁处所或联合广场共管公寓的任何其他空间通知租户。如任何经纪人或发现者声称已向租户提交租赁处所或联合广场共管公寓内的任何其他空间，诱导租户租赁租赁处所或与租户或其任何委托人、代理人或雇员参与有关租赁处所或本次交易的任何交易、谈判或磋商，租户应负责并应就所有成本、费用（包括但不限于合理的律师费）、费用（包括但不限于合理的律师费）进行抗辩、赔偿并使房东免受损害，业主因此而招致或遭受的责任及索偿。

g.

新业务文件：租户负责从上述地点的新业务所需的市政当局获得任何和所有文件。这包括但不限于一份占用证明、分区批准、商业标志许可证等..。

1.

双方商定，截至6月22日^nd、2010年度租赁事项变更如下：

a.

特此将租约延长至8月1日开始的初始期限之后^St, 2010.延长期限将满12-31-12

b.

租赁将有两（2）个额外的一（1）年期权。

c.

租金结构特此更改，具体日期为6-22-10的租赁附件 B、附件。

1.

经各方协商一致，截至2011年2月1日，租赁发生了以下变更：

a.

租户已选择接管租赁处所的所有公用事业责任。租金已更改，现已反映在租赁细分、租赁附件 C、剩余期限和所有选择权条款附后的附件日期2-1-11中。

b.

还同意租户可随时将空间转租给Backbeat Medical Inc.，而无需房东额外批准。如果需要的话，房东已经批准了这个转租。

c.

租户将向房东全额偿还截至2011年2月计费月份的任何公用事业费用，直到公用事业已全部转入租户名下。

1.

双方同意：

a.

根据随附的租赁明细，初始租赁期限已延长至1-31-14，租赁附件 D，附件日期9-18-12。

1.

双方同意：

a.

根据随附的租赁明细，初始租赁期限已延长至1-31-17，租赁附件 E，附件日期1-14-15。

b.

租约现将包括140套房（2438平方英尺）和目前的150套房（3023平方英尺），租赁总面积为5,461平方米，详见所附租约细分，租约附件 E，附件日期1-14-15。

1.

双方同意：

a.

根据随附的租约明细，初始租约期限已延长至1-31-19，租约附件 F，附件日期1-20-17。

b.

还在租约细分上增加了一项为期一年的选择，即如果租户选择接受，则租赁附件 F，附件日期1-20-17。

2.

作为说明，明确保证金到位。当Calibre接管140和150套房时，Calibre现有的两个保证金（$ [***]）和什么是Backbeat（$ [***]）正在为当前的总套件150总共使用。

1.

双方同意：

a.

租户将增加存储单元# 5作为额外的租赁空间。存储单元位于500栋下层单元# 5。该存储单元的大约平方英尺为150平方英尺。

b.

月租金已修订，以显示仓储单位的额外租金，并如更新后的租约分类、租约附件 G、附件日期为8-8-17所述。

c.

仅仓储出租可能存在仅仓储单元提前终止租赁的情形。房东仍将要求45天书面通知腾出存储单元。

d.

不要求为存储单元提供保证金。

1.

双方同意：

a.

租户将延长现有租约至现有空间的9-30-19。

b.

租户将于9-1-19在现有租约基础上增加140套房，为期一个月，价格为$ [***]租金。从10-1-19开始，租户将延长140和150套房的租期，租期为5年。

c.

租赁面积、租赁期限日期、基本月租金、CAM租金、暖通空调保修和存储租金月租金均已修订，详见更新后的租赁明细，租赁附件 H，附件，日期为1-29-19。

d.

业主已同意向租客提供津贴$ [***]用于改造费用。房东保留批准费用的权利，以确认这些费用与物理空间的改造有关。该津贴可用于租赁房地的任何部分。

e.

追加保证金$ [***]在执行本增编时需要增加Suite140。

1.

双方同意：

a.

第七个附录中命名的套件被错误地注意到。更正符号-租户将于9-1-19在现有租约基础上增加145套房，为期一个月，价格为$ [***]租金。从10-1-19开始，租户将延长145和150套房的租期，租期为5年。

b.

追加保证金$ [***]将在执行本增编时需要增加Suite145。

c.

先前增编的所有其他条款保持不变。

d.

Tenant特此将其在Tenancy中的名称更改为-Orchestra BioMed，Inc.。所有未来的租赁通知应改为该名称，而不是Caliber Therapeutics Inc.。

1.

双方同意：

a.

租赁期限将延长，如租赁明细所示，租赁附件 I，附件日期为8/8/24，显示新的期限将于9/30/27到期。

b.

基础月租金、CAM月租金、HVAC保修月租金、仓储租金的现有和新费率均已在租赁明细上注明，租赁附件 I，附件日期为8/8/24。