美国

证券交易委员会

华盛顿特区20549

表格10-K

︱根据1934年《证券交易法》第13或15（d）条提交的年度报告

截至2022年12月31日的财政年度

或者

根据1934年《证券交易法》第13或15（d）条提交的☐过渡报告

为从_____________到______________的过渡时期

委员会文件编号：001-37815

全球医疗REIT公司。

（注册人在其章程中指明的确切名称）

马里兰		46-4757266
（国家或其他管辖权公司或组织）		（国税局雇主身份证号）

威斯康星大道7373号，800号套房马里兰州贝塞斯达		20814
（主要执行办公室地址）		（邮编）

登记人的电话号码，包括区号：202-524-6851

根据该法第12（b）节登记的证券：

各类名称：	交易代号：	登记注册的每个交易所的名称：
普通股，每股面值0.00 1美元	GMRE	纽约证券交易所
A系列优先股，每股面值0.00 1美元	GMRE	纽约证券交易所

根据该法第12（g）节登记的证券：无

如果注册人是《证券法》第405条所界定的知名、经验丰富的发行人，请用复选标记表示。是︱否☐

如果根据该法第13条或第15（d）条，登记人不需要提交报告，请用复选标记表示。是☐否

用复选标记表明登记人（1）在过去12个月内（或在要求登记人提交此类报告的较短期限内）是否提交了1934年《证券交易法》第13或15（d）条要求提交的所有报告，以及（2）在过去90天内是否遵守了此类提交要求。是︱否☐

用复选标记表明登记人是否在过去12个月内（或在要求登记人提交此类文件的较短时间内）以电子方式提交了根据条例S-T规则第405条（本章第232.405条）要求提交的每一份交互式数据文件。是︱否☐

通过复选标记指明注册人是大型加速申报人、加速申报人、非加速申报人、较小的报告公司还是新兴成长型公司。见《交易法》第12b-2条中“大型加速申报人”、“加速申报人”、“小型申报公司”和“新兴成长型公司”的定义。

大型加速披露公司	☑	加速披露公司	☐
非加速披露公司	☐	规模较小的报告公司	☐
		新兴成长型公司	☐

如果是一家新兴成长型公司，请勾选注册人是否选择不使用延长的过渡期来遵守根据《交易法》第13（a）节规定的任何新的或经修订的财务会计准则。☐

用复选标记表明注册人是否已就编制或发布其审计报告的注册会计师事务所根据《萨班斯-奥克斯利法》（15 U.S.C. 7262（b））第404（b）节对其财务报告内部控制有效性的评估向其管理层提交了报告和证明。☑

如果证券是根据该法第12（b）节登记的，请用复选标记表明备案中所列登记人的财务报表是否反映了对先前发布的财务报表的错误更正。☐

用复选标记表明这些错误更正中是否有任何重述，需要对登记人的任何执行干事根据§ 240.10D-1（b）在有关追回期间收到的基于奖励的报酬进行追回分析。☐

用复选标记表明注册人是否为空壳公司（如该法第12b-2条所界定）。是☐否

截至2022年6月30日，注册人的非关联公司持有的有投票权和无投票权的普通股的总市值约为6.93亿美元。

截至2023年2月24日，注册人的普通股有65525718股，每股面值0.00 1美元，尚未发行。

按参考资料编入的文件

与注册人2023年度股东大会相关的注册人最终委托书的部分内容通过引用并入注册人截至2022年12月31日止财政年度的10-K表格年度报告的第三部分。注册人希望在2022年12月31日之后的120天内向美国证券交易委员会提交最终的代理声明。

目录


第一部分
项目1。	商业	5
项目1A。	风险因素	13
项目1B。	未解决的工作人员意见	36
项目2。	属性	36
项目3。	法律程序	36
项目4。	地雷安全披露	36

第二部分
项目5。	注册人普通股市场、相关股东事项和发行人购买股本证券	37
项目6。	[保留]	38
项目7。	管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析	38
项目7A。	关于市场风险的定量和定性披露	50
项目8。	财务报表和补充数据	52
项目9。	会计和财务披露方面的变化和与会计师的分歧	80
项目9A。	控制和程序	80
项目9B。	其他信息	82
项目9C。	关于防止检查的外国管辖权的披露	82

第三部分
项目10。	董事、执行官和公司治理	82
项目11。	高管薪酬	82
项目12。	某些受益所有人的安全所有权和管理层及相关股东事项	82
项目13。	某些关系及有关交易及董事独立性	82
项目14。	主要会计费用及服务	82

第四部分
项目15。	展览和财务报表附表	83
项目16。	表格10-K摘要	88
签名		89

关于前瞻性陈述的特别说明

本报告包含1995年《私人证券诉讼改革法》（载于经修订的1933年《证券法》第27A条（《证券法》）和经修订的1934年《证券交易法》第21E条（《交易法》））含义内的“前瞻性陈述”。特别是，与我们的趋势、流动性、资本资源、医疗行业和医疗保健房地产市场和机会等有关的陈述包含前瞻性陈述。您可以通过使用前瞻性术语来识别前瞻性陈述，这些术语包括但不限于“相信”、“预期”、“可能”、“将”、“应该”、“寻求”、“大约”、“打算”、“计划”、“估计”或“预期”，或者这些词语和短语的否定词或类似词或短语，它们是对未来事件或趋势的预测或指示，并且不仅仅与历史事件有关。您还可以通过讨论战略、计划或意图来识别前瞻性陈述。

前瞻性陈述涉及许多风险和不确定性，你不应该依赖它们作为对未来事件的预测。前瞻性陈述取决于可能不正确或不准确的假设、数据或方法，我们可能无法实现这些假设、数据或方法。我们不保证所描述的交易和事件将按描述的那样发生（或它们将完全发生）。除其他外，以下因素可能导致实际结果和未来事件与前瞻性陈述中阐述或设想的结果和事件存在重大差异：

●

承租人拖欠或不续租；

●

我们收取租金的能力；

●

利率上升，经营成本增加；

●

在确定要收购的医疗设施（由于资本、竞争或其他方面的成本增加）和完成此类收购方面存在困难；

●

租户破产程序的结果，包括但不限于：（i）租户接受或拒绝其与我们的租约，（ii）如果租户接受我们的租约，它能够在破产程序结束后继续向我们支付租金，或（iii）如果租户拒绝我们的租约，我们是否将从破产财产中获得任何或所有应付我们的款项；

●

宏观经济和地缘政治因素，包括但不限于通胀压力、利率波动、全球供应链中断以及持续的地缘政治冲突和战争；

●

正在进行的冠状病毒（“新冠疫情”）大流行（包括新冠疫情病毒的任何相关变体，如Delta变体、Omicron变体或其他变体）的影响是高度不确定的，无法预测，将取决于未来的发展，包括新冠疫情的严重程度、爆发的持续时间和可能的死灰复燃、疫苗接种和加强剂接种处于停滞或停滞状态、充分的检测和治疗以及对新冠疫情普遍免疫的情况；

●

我们有能力履行我们现有和任何未来债务协议中的契约；

●

租金下降或空置率上升，包括已购物业的预期租金水平；

●

不利的经济或房地产条件或发展，无论是在国内还是在我们的设施所在的市场；

●

我们未能产生足够的现金流来偿还我们的未偿债务；

●

我们满足短期和长期流动性需求的能力；

●

我们运用所筹集的债务和股权资本的能力；

●

我们对冲利率风险的能力；

●

我们以有吸引力或根本没有吸引力的条件筹集额外股本和债务资本的能力；

●

我们对我们的普通股和优先股进行分配或赎回我们的优先股的能力；

●

对任何收购的时间和/或完成的期望；

●

对处置的时间和/或完成的预期，以及预期的收益用途；

●

我国普通股和优先股市场价格的一般波动性；

●

我们的业务或我们的投资或融资策略的变化；

●

我们对关键人员的依赖，他们的持续服务得不到保证；

●

我们在未来识别、聘用和留住高素质人才的能力；

●

我们竞争的程度和性质；

●

医疗保健法律、政府法规、税法和类似事项的变化；

●

当前医疗保健和医疗保健房地产趋势的变化；

●

联邦医疗保险、联邦医疗补助和商业保险报销趋势预期趋势的变化；

●

争夺投资机会；

●

我们未能成功整合收购的医疗设施；

●

我们预期的资本和租户改善支出；

●

美利坚合众国普遍接受的会计政策的变更（“GAAP”）；

●

没有保险或保险金额不足；

●

一般影响房地产业的其他因素；

●

我们的分配的税务处理的变化；

●

就美国联邦所得税而言，我们未能保持我们作为房地产投资信托（“REIT”）的资格；

●

根据REIT规则，我们有资格就我们的财产处置获得安全港的“100%禁止交易税”；以及

●

对我们的业务和我们满足与美国联邦所得税目的的REIT资格有关的复杂规则的能力施加的限制。

见项目1A。本报告中的风险因素，以进一步讨论这些风险和其他风险，以及本报告中讨论的风险、不确定性和其他因素，并在我们可能不时向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的其他文件中确定。在对我们公司作出任何投资决定之前，你应该仔细考虑这些风险。新的风险和不确定性也可能不时出现，可能对我们产生重大不利影响。尽管前瞻性陈述反映了我们的诚信信念，但它们并不能保证未来的表现。除适用法律要求外，我们不承担更新或修改任何前瞻性陈述以反映基础假设或因素的变化、新信息、数据或方法、未来事件或本报告日期之后的其他变化的义务。您不应过分依赖任何基于我们或作出前瞻性陈述的第三方目前可获得的信息的前瞻性陈述。

第一部分

项目1。商业

组织

全球医疗REIT公司（简称“公司”、“我们”、“我们”或“我们的”）是马里兰州的一家公司，由内部管理的REIT收购医疗设施，并将这些设施出租给医师团体以及地区和National医疗系统。该公司的普通股在纽约证券交易所上市。

从2016年12月31日的纳税年度开始，我们选择作为美国联邦所得税的REIT纳税。我们通过伞式合伙房地产投资信托基金（简称UPREIT）开展业务，我们的物业由我们的经营合伙企业Global Medical REIT L.P.（简称“经营合伙企业”）的全资子公司拥有。我们的全资子公司Global Medical REIT GP LLC是我们运营合伙企业的唯一普通合伙人，截至2022年12月31日，我们拥有运营合伙企业93.97%的未偿还普通运营合伙单位（“运营单位”），运营合伙企业的6.03%由长期激励计划单位（“LTIP单位”）持有人和向运营合伙企业贡献物业或服务以换取运营单位的第三方有限合伙人拥有。

业务概览和战略

我们的业务战略是投资于相对于我们的资本成本提供有吸引力的回报率，并由盈利的医生集团、区域或National医疗系统或其组合运营的医疗保健物业。我们相信，这一战略使我们能够实现向股东提供（i）可靠的股息和（ii）股价升值的目标。为了实施这一战略，我们寻求投资：

●

在医疗办公大楼和其他去中心化的医疗保健提供系统的组成部分，因为我们认为美国的医疗保健提供趋势越来越远离中心化的医院地点；

●

位于二级市场和初级市场郊区的中小型医疗机构和为老龄化人口提供所需的服务，如心血管治疗、康复、眼科手术、胃肠病学、肿瘤学治疗和骨科。我们认为，这些设施和市场通常被较大的房地产投资信托基金和其他医疗保健投资者所忽视，但其租户信用状况与一级市场中较大、较昂贵的设施类似；以及

●

在较小程度上，进行机会性收购，包括（一）某些急症护理医院和长期急症护理设施（LTAC），我们认为它们提供了经风险调整后的优质回报；（二）卫生系统的公司办公楼和行政大楼，我们认为这将有助于我们发展与更大的卫生系统的关系；以及（三）行为和心理健康设施，这些设施由国家或地区运营商运营，位于证明需要此类服务的市场。

我们的大部分医疗设施都是以三网租赁的形式出租给单租户的。随着我们继续扩大我们的投资组合，以及对单租户、三网租赁物业的竞争加剧，我们在我们的投资组合中增加了一些具有总租赁或修改总租赁结构的多租户物业。

企业可持续发展和社会责任

我们的商业价值观将环境可持续性、社会责任和强有力的治理实践贯穿于整个公司。

我们的董事会（“董事会”）继续领导我们的环境、社会和治理（“ESG”）工作，我们的董事会有一个常设的ESG委员会。ESG委员会的主要目的是协助董事会履行我们的职责，监督和支持我们对ESG事项的承诺：（1）我们管理层制定的一般ESG战略和政策，（2）与我们的员工、投资者和其他利益相关者就ESG事项进行沟通，（3）与ESG事项相关的发展和提高我们对该事项的理解，（4）我们遵守某些与ESG相关的法律和监管要求，以及（5）与董事会其他委员会就共同重要的ESG事项进行协调。

我们继续通过租户外联和数据收集来改进和扩大我们在企业可持续发展领域的努力，以对我们投资组合的能耗和效率进行基准测试。我们于2022年7月1日提交了2022年GRESB评估报告，获得了46分，高于2021年的得分。

我们对员工参与的承诺仍然是一个高度优先事项，因为我们继续为健康、安全和工作与生活的平衡提供便利。

2022年，我们扩大了与一家全国性慈善组织的合作，在佛罗里达州奥兰多为有需要的人提供医疗设施的交通服务。我们于2021年在亚利桑那州凤凰城的都会区与一家拼车服务提供商和一家全国性慈善组织合作启动了该项目。该项目的成功使我们得以扩展到佛罗里达州的奥兰多，并可能在未来扩展到更多的城市。

气候变化

我们认真对待气候变化以及与气候变化相关的风险。在评估投资机会时，我们优先考虑能源效率和可持续性，并已开始监测我们的投资组合中的气候风险因素。我们利用由第三方工程顾问在我们收购的尽职调查阶段进行的公用事业和能源审计。我们收集的能源消耗数据被用来评估我们设施的碳排放水平。收集和跟踪这些信息可能有助于在可能的情况下为今后的缓解和补救工作提供信息。为此目的，我们正在探讨如何减轻气候风险，如果气候风险存在于我们的采购战略中，以及如何通过积极主动的资产管理来帮助减少气候影响，这种管理旨在设法纳入Renewable能源资源和减少能源利用。我们与我们的社区、租户和股东站在一起，支持有意义的解决方案，以应对这一全球挑战，并促进我们业务目标的可持续性。

通货膨胀的影响

在多年的低通胀之后，美国的通胀率在2022年大幅上升，2022年12月的年通胀率为6.5%。为应对通胀率的上升，美国联邦储备委员会（简称“美联储”）全年多次上调联邦基金利率，从2022年初的0%至0.25%的目标区间，提高到截至2023年2月会议时的4.50%至4.75%的当前区间。联邦基金利率的上调，以及美联储采取的其他行动，对其他基准利率产生了连锁反应，包括一个月期标准隔夜融资利率，这是我们第二次修订和重述信贷安排下债务的参考利率。从2022年初到2023年2月24日，一个月期限SOFR从接近0%增加到4.5%，这进而导致我们的利息支出大幅增加。

此外，由于我们的大部分租约都是三网租约，我们在一定程度上不受通货膨胀对我们运营费用的影响。然而，由于我们的租约的长期性质，我们无法迅速提高租金，以完全抵消利率上升和通货膨胀对我们的利息支出和其他成本的影响。

新冠疫情的持续影响

新冠疫情在很多方面影响了医疗行业。关于美国医护人员，尤其是护士，由于疫情的持续时间和严重程度而感到精疲力竭的故事比比皆是，这已经导致许多护士和其他医疗专业人员在医疗行业内跳槽，或者干脆退出这个行业。这一现象已导致医疗系统（尤其是医院系统）的劳动力成本大幅上升，因为一些雇主不得不依靠成本更高的合同护理劳动力来维持他们的业务。劳动力成本的上升，以及其他各种因素，导致了2022年期间通货膨胀的迅速上升。

此外，新冠疫情的BA.5变体（及其子变体）在美国的持续传播延长了新冠疫情的流行，这可能继续扰乱我们的业务以及我们的租户和第三方服务提供商的业务。

我们的地产

截至2022年12月31日，我们在房地产上的总投资约为15亿美元，包括189栋建筑，总计（i）约490万平方英尺的可出租面积和（ii）约1.145亿美元的年化基本租金。下表汇总了我们截至2022年12月31日的投资组合信息。有关我们物业的更多信息，请参见“附表三——综合房地产和累计折旧”。

各类投资汇总表

下表包含截至2022年12月31日按物业类型划分的投资组合信息：


	可出租广场	%		年度基本租金（ABR）
类型	英尺（LSF）	LSF		（以千计）⁽¹⁾		ABR的百分比
医务办公室大楼（MOB）⁽²⁾	3,670,193	75.0	%	$	77,570	67.8	%
住院康复。融资机制（IRF）	547,007	11.2	%		20,083	17.5	%
外科医院	174,984	3.6	%		6,731	5.9	%
其他⁽³⁾	503,451	10.2	%		10,085	8.8	%
合计	4,895,635	100.0	%	$	114,469	100.0	%

(1)	2022年12月的每月基本租金乘以12（或基本租金扣除有总租约的物业的年度费用后的净额）。

(2)	我们的MOB类别包括具有特殊用途的建筑物，如手术中心、影像、实验室、紧急护理、透析和血浆中心等。

(3)	其他ABR包括医疗行政办公室（2681美元）、急症护理医院（2475美元）、长期急症护理医院（2471美元）、行为医院（1352美元）、独立急诊室（973美元）和零售空间（133美元）。

地理集中

下表包含截至2022年12月31日我们投资组合的地理集中度信息。在我们的设施高度集中的州，不利的经济或其他条件（包括重大天气事件）可能对我们产生不利影响。请参阅“风险因素——我们的地理分布集中在少数几个州，包括德克萨斯州、佛罗里达州、俄亥俄州、俄克拉荷马州、宾夕法尼亚州、亚利桑那州和伊利诺伊州。对这些州和我们在这些州的租户产生负面影响的经济和其他条件，可能会对我们的收入产生更大的影响，而不是让我们的房产在地理上更加多样化。”


	可出租广场			年度基本租金（ABR）
国家	英尺（LSF）	LSF的百分比		（以千计）⁽¹⁾		ABR的百分比
德州	727,176	14.9	%	$	20,174	17.6	%
佛罗里达	561,466	11.5	%		11,796	10.3	%
俄亥俄州	416,926	8.5	%		9,454	8.3	%
俄克拉何马州	196,777	4.0	%		7,271	6.4	%
宾夕法尼亚州	286,339	5.8	%		7,070	6.2	%
亚利桑那州	183,835	3.8	%		6,545	5.7	%
伊利诺伊州	307,848	6.3	%		6,539	5.7	%
其他⁽²⁾	2,215,268	45.2	%		45,620	39.8	%
合计	4,895,635	100.0	%	$	114,469	100.0	%

(1)	2022年12月的每月基本租金乘以12（或基本租金扣除有总租约的物业的年度费用后的净额）。

(2)	我们剩余的房产分布在其他28个州，没有一个州占我们ABR的5%以上。

重要租户

以下租户各占我们截至2022年12月31日年度基本租金的至少5%。他们的任何财务状况发生不利变化，或我们未能与这些租户续签租约，都可能对我们产生不利影响。请参阅“风险因素——我们的任何重要租户无法向我们支付租金可能对我们的收入产生不成比例的负面影响”和“风险因素——我们的大部分医疗设施都由一个租户占用，如果租户违约或不续租，我们可能难以找到合适的替代租户，尤其是我们位于较小市场的医疗设施。”


	可出租广场			年度基本租金（ABR）
租户	英尺（LSF）	LSF的百分比		（以千计）⁽¹⁾		ABR的百分比
LifePoint Health⁽²⁾	157,151	3.2	%	$	7,582	6.6	%
Encompass Health Corporation	254,006	5.2	%		7,274	6.4	%
纪念卫生系统	155,600	3.2	%		5,507	4.8	%
合计	566,757	11.6	%	$	20,363	17.8	%

(1)	2022年12月的每月基本租金乘以12（或基本租金扣除有总租约的物业的年度费用后的净额）。

(2)	LifePoint Health的前身是Kindred Healthcare Inc.。

租约到期

下表载有截至2022年12月31日我们投资组合中的租约到期日期的信息。


				年度基本租金（ABR）
年份	租赁数量	租赁平方英尺		（以千计）⁽¹⁾		ABR的百分比
2023	69	363,420		$	7,542	6.6	%
2024	64	700,146			15,672	13.7	%
2025	43	366,727			8,856	7.7	%
2026	58	516,094			11,327	9.9	%
2027	44	479,579			12,096	10.6	%
2028	19	170,950			4,063	3.5	%
2029	23	471,026			11,382	9.9	%
2030	24	381,492			9,592	8.4	%
2031	13	287,889			6,348	5.5	%
2032	7	80,310			2,490	2.2	%
此后	36	904,621			25,101	22.0	%
合计	400	4,722,254	⁽²⁾	$	114,469	100.0	%

(1)	2022年12月的每月基本租金乘以12（或基本租金扣除有总租约的物业的年度费用后的净额）。

(2)	余下的173,381平方英尺的可出租面积，占我们总可出租面积的3.5%，是空置的。

地租

截至2022年12月31日，我们有七栋位于土地上的建筑物，这些建筑物须接受经营用地租约，约占我们可出租总面积的3.8%，约占我们2022年12月年化基本租金的4.2%。土地租赁使这些物业受到某些限制，包括限制我们将这些设施转租给与土地出租人无关的租户的能力、有关出售这些设施的优先要约权和拒绝权，以及限制可能在这些设施进行的医疗程序类型的限制。

最近的事态发展

第11章Pipeline Health System，LLC的重组备案

2022年10月3日，Pipeline Health System，LLC（简称“Pipeline”）宣布根据美国破产法第11章申请破产保护。在申请破产时，Pipeline在三个州经营着七家医院，包括位于德克萨斯州达拉斯的白石医疗中心，这是一家急症护理医院，由公司所有，Pipeline是唯一的租户。根据提交的破产文件，尽管Pipeline经历了自新冠疫情爆发以来许多急症医院面临的同样的劳动力和报销压力，但申请破产的主要原因是Pipeline在伊利诺伊州芝加哥的设施，而不是白石医疗中心。在破产期间，Pipeline出售了其在伊利诺伊州芝加哥的设施。2023年1月13日，破产法院批准了Pipeline的重组计划（“重组计划”）。作为重组计划的一部分，Pipeline同意承担我们在白石医疗中心的租约，并对其进行某些修订，以帮助其摆脱破产和新的运营计划。重组计划涉及公司与Pipeline的租约，自2023年2月6日起生效。

根据合同进行的收购

截至2023年2月24日，我们根据合同进行了一项收购，收购价格约为670万美元。我们目前正处于对我们的合同财产的尽职调查期。如果我们在尽职审查期间发现该物业或该物业的经营者存在问题，我们可能不会及时完成交易，或者我们可能会终止购买协议而不会完成交易。

出售合约下的物业

截至2023年2月24日，我们有两处待售物业，总销售收入约为1160万美元，总账面净值为830万美元。这些交易预计将于2023年3月31日前完成。买方目前正处于尽职调查期间，交易受到各种结算意外情况的影响。因此，交易可能无法及时完成，或者买方可能终止购买协议而不完成交易。

医疗保健行业与医疗保健房地产市场机会

我们认为，我们的主要投资策略利用了当前医疗保健和医疗服务的趋势，包括人口老龄化和医疗服务的分散化，同时也提供了进行机会性收购和处置的灵活性。

美国人口老龄化推动Healthcare Services需求增加

婴儿潮一代以及医疗技术和服务的进步提高了预期寿命，推动了人口的普遍老龄化，这是医疗支出增长的一个关键驱动因素。根据2020年美国人口普查，在1946年至1964年出生的婴儿潮一代的推动下，美国65岁及以上人口自2010年以来迅速增长。65岁及以上的人口在过去十年中增长了三分之一以上，从2018年到2019年增长了3.2%。我们认为，美国的人口趋势，包括人口老龄化，将导致对老龄化人口使用的医疗服务的需求持续增长，这反过来将导致对更多的专业、位置优越的医疗设施的需求增加。

临床护理继续从大型集中设施转移

我们认为，医疗服务的提供继续从大型集中设施转向更小、更专业的设施，将增加对利用这些变化趋势的更小、更专业和更高效的医院和门诊设施的需求。传统上在大型综合医院进行的手术，例如某些类型的手术，正越来越多地转移到位置更便利的专业设施，这是由于临床科学的进步、消费者偏好的变化、现有医院的有限或低效空间以及非医院环境的较低成本所驱动的。

机会主义收购

尽管医疗服务的提供继续向更小、更专业的设施转移，但我们认为仍有机会收购更大的急症护理设施，如急症护理医院和长期护理中心，这些设施的次级市场基本面非常有吸引力，估值也很高。尽管有远离急症护理设施的趋势，但我们认为，某些位置优越的急症护理医院和长期护理中心仍将是美国医疗体系的关键组成部分。

我们还机会主义地投资于大型卫生系统的企业和行政办公楼。我们相信，对这类设施的投资有助于我们与大型卫生系统建立关系，这可能会使我们成为这类卫生系统医疗设施的首选业主。

我们还投资于行为和心理健康设施，这些设施由国家或区域经营者经营，并在市场上显示出对这类服务的需求。

虽然不是我们投资战略的主要重点，但我们相信，将我们投资组合的一部分分配给机会性收购有助于使我们的投资组合多样化，并且符合我们与强大运营商结盟的战略。

处置

我们相信，在某些情况下，处置有助于加强我们的投资组合，提供现金流和销售收益，可用于再投资或减少负债。

2022年7月，我们出售了位于田纳西州日耳曼敦的一栋医疗办公楼，获得了1790万美元的总收益，产生了约680万美元的收益。

REIT资格

我们选择在截至2016年12月31日的纳税年度开始作为REIT纳税。除一些重要的例外情况外，符合REIT资格的公司一般不对其分配给股东的收入和收益征收美国联邦公司所得税，从而减少了公司一级的税收。要想成为REIT，我们的资产中有很大一部分必须是符合条件的房地产资产，我们的收入中有很大一部分必须是来自房地产的租金收入或抵押贷款利息。我们相信，我们的组织和运作方式符合作为REIT的纳税条件，我们打算继续以这种方式运作。然而，我们不能保证我们将继续以符合REIT资格的方式运作。

竞争

我们与许多其他房地产投资者竞争收购医疗地产，包括医疗运营商，以及私人股本公司和其他房地产投资信托基金等房地产投资者，其中一些投资者可能拥有比我们更多的财务资源和更低的资金成本。医疗办公楼在新冠疫情期间的弹性，导致许多房地产投资者进入市场寻求可靠的回报。投资者的涌入导致医疗办公楼的价格和竞争大幅增加，尤其是在黄金地段的A级物业，但也导致我们的目标市场出现类似的上涨。

此外，我们的医疗设施和租户经常面临来自附近医院、其他医疗实践和其他医疗设施的竞争，包括提供类似服务的紧急护理和其他初级保健设施。如果我们的租户的竞争对手有更大的地理覆盖范围、更多的机会和方便的医生和病人、提供或被认为提供更高质量的服务、招聘医生在他们的设施中提供竞争服务、扩大或改进他们的服务或获得更有利的管理护理合同，我们的租户可能无法成功竞争。

政府方案、法律和条例

医疗保险和医疗补助方案

我们租户的收入来源通常包括联邦医疗保险和联邦医疗补助计划。医疗保健提供者继续面临着越来越大的政府压力，要求控制或减少医疗费用，并大幅减少医疗报销，包括减少报销，以及根据《平价医疗法》改变支付方法。在某些情况下，私营保险公司依靠全部或部分联邦医疗保险支付系统来确定支付率，这可能导致私营保险公司的补偿减少。

由于失业和家庭收入下降，医疗补助计划的注册人数可能会增加，这可能会加剧控制医疗补助支出的必要性。从历史上看，各州经常试图通过限制福利和收紧医疗补助资格要求来减少医疗补助支出。

联邦医疗保险和联邦医疗补助计划可能会继续努力减少报销，这可能会对我们租户的收入和他们向我们支付租金的能力产生负面影响。

平价医疗法案

《平价医疗法案》是一部全面的医疗改革法律，其中包含可能直接影响我们租户的各种条款。《平价医疗法案》的主要目标是扩大未参保人口的保险范围，方法是扩大医疗补助的覆盖范围，建立医疗保险交易所，并规定未参保的个人必须购买医疗保险。《平价医疗法案》还包含旨在降低医疗成本的条款，包括降低联邦医疗保险支付率的增长，以及推广针对医疗服务提供者的替代报销方法，这些方法侧重于患者的结果而不是数量。除了扩大覆盖面和控制费用外，《平价医疗法案》还载有旨在打击医疗欺诈的条款，包括联邦医疗保险欺诈和滥用。2012年6月28日，美国最高法院部分宣布扩大联邦医疗补助计划无效，并允许各州在不失去现有联邦医疗补助资金的情况下不参与扩大计划。此外，2017年12月22日，特朗普总统签署了《2017年减税和就业法案》，即TCJA。TCJA取消了违反《平价医疗法案》个人授权条款的税务处罚。

虽然《合理医疗费用法案》扩大保险范围可能会使我们的租户受益，增加他们的参保患者人数，但这些好处可能会被以下事实抵消：（一）许多根据《合理医疗费用法案》新参保的人投保的保单的免赔额很高（因此会给我们的租户带来更高的患者信用风险），（二）一些州没有实施扩大医疗补助计划，或者实施扩大医疗补助计划的方式可能会减少潜在的参保人数（例如实施工作要求），以及（三）即使各州扩大了医疗补助计划，我们的一些租户可能不接受联邦医疗补助。对于确实接受Medicaid的租户，他们获得的Medicaid患者报销金额可能低于Medicare或商业保险的患者。此外，虽然从联邦医疗保险按服务收费模式，或按数量付费模式向基于结果的报销模式转变，可能会降低总体医疗费用，但如果我们的租户无法适应更注重结果的医疗服务模式，这些变化可能会对他们产生负面影响。

《合理医疗费用法案》的未来是不确定的，对现行法律法规的任何修改，包括《合理医疗费用法案》的废除、修改或替代，都可能对医疗服务的提供和支付产生长期的财务影响。我们的租户和我们都可能受到法律或其废除、修改或更换的不利影响。

欺诈和滥用法律

有各种各样的联邦和州法律禁止医疗服务提供者的欺诈和滥用商业行为，这些医疗服务提供者参与政府资助的医疗保健计划，包括联邦医疗保险和联邦医疗补助计划，从这些计划中获得付款，或能够进行转诊。我们与某些租户的租约也可能受到这些欺诈和滥用法律的约束。这些法律包括但不限于：

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《联邦反回扣法规》，除其他外，禁止提供、支付、索取或接受任何形式的报酬，以换取或诱导转诊任何美国联邦或州医疗保健计划患者；

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联邦医生自我转诊禁令（通常称为“斯塔克法”），除特定的例外情况外，该禁令限制与医疗保健提供者有财务关系的医生将指定的医疗服务转诊给医生或直系亲属有财务关系的实体，这些服务可根据联邦医疗保险或联邦医疗补助计划支付费用；

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《虚假申报法》，禁止任何人在知情的情况下向联邦政府提出虚假或欺诈性的付款要求，包括根据联邦医疗保险和联邦医疗补助计划提出的要求；

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《民事罚款法》，该法授权卫生和公众服务部对某些欺诈行为处以罚款；以及

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各州的反回扣、反诱导、反转介和保险欺诈法律通常可能与上述联邦法律相似，并且可能比这些法律更具扩展性。

违反这些法律可能导致刑事和/或民事处罚，包括惩罚性制裁、损害评估、处罚、监禁、拒绝联邦医疗保险和联邦医疗补助支付和/或被排除在联邦医疗保险和联邦医疗补助计划之外。此外，《平价医疗法》澄清，对违反《反回扣法规》产生的物品或服务提出索赔，构成《虚假索赔法》规定的虚假或欺诈性索赔。联邦政府已经采取了立场，一些法院也认为，违反其他法律，如斯塔克法，也可能违反《虚假申报法》。此外，某些法律，如《虚假申报法》，允许个人代表政府对违反法律的行为进行举报。对我们的一名租户实施任何此类处罚，都可能危及该租户的运营能力或向我们支付租金的能力。此外，我们与受这些法律约束或影响的医疗保健提供系统订立租约和其他财务关系。在我们的经营伙伴关系中，我们也有作为医疗保健提供者的投资者。如果我们的任何关系，包括与我们子公司的其他投资者有关的关系，被发现不符合这些法律，我们和我们的医生投资者可能会受到民事和/或刑事处罚。

其他条例

医疗行业受到美国联邦、州和地方政府的严格监管。我们的租户一般将受到法律和法规的约束，其中包括参与政府项目的执照和认证、服务计费、健康信息的隐私和安全，包括1996年的《健康保险流通和责任法案》，该法案规定了某些个人可识别的健康信息的隐私和安全，以及与医生和其他转诊来源的关系。此外，新的法律法规、现有法律法规的变化或对这些法律法规的解释的变化可能会对我们的财务状况和租户的财务状况产生负面影响。在某些情况下，这些变化可以追溯适用。立法或监管变化的颁布、时机或效果是无法预测的。

许多州对医疗设施的建设、医疗设施的扩展、某些服务的建设或扩展进行监管，包括举例说明特定的床位类型和医疗设备，以及通过需要证明或CON法律对某些资本支出进行监管。根据这些法律，适用的国家管理机构必须在项目得以实施之前确定是否存在对项目的需要。如果我们的租户之一寻求进行受管制的项目，但未获适用的监管机构授权进行该项目，租户将被阻止按其预期方式经营。

不遵守这些法律法规可能会直接影响我们以及租户向我们支付租金的能力。

环境条例

根据各种美国联邦、州和地方法律、法令和条例，房地产的现有和先前所有者和租户可能对调查、补救和监测此类医疗设施上或其中的某些危险物质或其他受管制材料的费用承担连带责任。除这些费用外，释放所来自的医疗设施的过去或现在的所有者或租户可能对释放所造成的任何人身伤害或财产损失负责，包括对未经授权向空气中释放含石棉材料和其他危险物质以及此类释放对自然资源或环境造成的任何损害负责。这些环境法往往规定这种责任，而不考虑目前或以前的所有人或承租人是否知道或应对这种物质或材料的存在或释放负责。此外，危险物质或材料的释放，或未能对这些物质或材料进行适当的补救，可能会对所有者或租户租赁、出售、开发或租赁此类医疗设施或以此类医疗设施为抵押借款的能力产生不利影响。

某些环境法规定不动产所有人和承租人在危险物质和其他受管制材料的管理方面有遵守义务。例如，环境法管理和清除含石棉材料和含铅涂料。不遵守这些法律可能导致处罚或其他制裁。

人力资本资源

我们的成功取决于员工的成功。截至2022年12月31日，公司共有员工29人。

我们支持员工队伍中的多样性、平等和包容性。截至2022年12月31日，我国34%的劳动力是女性，31%的劳动力是不同种族的。我们相信我们提供有竞争力的薪酬和福利方案，几乎所有员工都参与了我们的股权激励计划。我们还鼓励员工发展我们的专业知识和技能，并鼓励我们的员工建立新的技能组合，例如在ESG领域。我们制定了提供安全、无骚扰的工作环境的政策，并培养了一种基于公平和平等待遇的企业文化。因此，我们相信我们的员工致力于与彼此以及与我们的租户建立牢固、创新和长期的关系。为了应对新冠疫情，我们公司办公室的员工被允许远程工作。

可用信息

我们在www.globalmedicalreit.com上有一个网站。我们网站上的信息并未以引用方式纳入本10-K表格年度报告，我们的网址仅作为非活动文本引用。

我们向SEC提交注册声明、代理声明、10-K表格的年度报告、10-Q表格的季度报告、8-K表格的当前报告以及这些报告的修订。我们通过网站的投资者关系部分免费提供10-K表格的年度报告、10-Q表格的季度报告、8-K表格的当前报告以及根据《交易法》第13（a）或15（d）条提交或提交的报告的修订，在我们以电子方式向SEC提交或提交此类材料后，在合理可行的范围内尽快提供。根据《交易法》第16（a）节提交的实益所有权报告也可在我们的网站上查阅。这些报告和其他资料也可在www.sec.gov免费查阅。

项目1A。风险因素

以下概述了购买或持有我们的证券的重大风险。我们的业务、财务状况和/或经营业绩以及我们向股东进行分配的能力可能会受到这些风险的性质和影响的重大不利影响。在这种情况下，我们的证券的市场价值可能会受到不利影响，投资者可能会损失其投资的部分或全部价值。您应仔细考虑本10-K表格年度报告中的以下第1A项“风险因素”中描述的风险和不确定性。这些风险包括但不限于以下风险：

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我们的收入依赖于我们的租户。我们的租户面临广泛的商业风险，包括经济、竞争、政府补偿和监管风险，其中任何一个都可能导致我们的租户无法向我们支付租金。

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我们用信贷安排的未对冲浮动利率债务为我们投资组合的一部分融资。2022年通货膨胀的迅速上升导致市场利率迅速上升，这大大提高了我们的浮动利率债务的利率。除了利率风险外，我们还面临与我们的信贷安排相关的额外风险，包括契约限制。

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我们的资产集中在与医疗保健相关的设施，这使我们在经济上更容易受到特定行业相关风险的影响，而不是我们的资产分散在不同行业。

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我们的任何重要租户无力向我们支付租金，可能会对我们的业务产生不成比例的负面影响。

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自新冠疫情开始以来，对医疗办公楼的竞争显着增加。

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我们的大部分医疗设施由单一租户占用，在租户违约或不续租的情况下，我们可能难以找到合适的替代租户，特别是我们位于较小市场的医疗设施。

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我们租户的业务在过去和未来都可能受到新冠疫情影响的重大不利影响，包括护士和其他医务人员在医疗行业内跳槽或完全退出医疗行业导致的劳动力短缺，以及其他病毒或流行病可能在未来造成类似影响。

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我们的地理分布集中在少数几个州，包括德克萨斯、佛罗里达、俄亥俄、俄克拉何马、宾夕法尼亚、亚利桑那和伊利诺伊。对这些州和我们在这些州的租户产生负面影响的经济和其他条件，可能对我们的收入产生更大的影响，而不是如果我们的房产在地理上更加多样化。

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我们依赖外部资本来源来满足未来的资本需求，如果我们在获得这些资本方面遇到困难，我们可能无法在未来进行必要的收购，以发展我们的业务或履行到期债务。

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根据马里兰州法律的某些规定和REIT的要求，董事会有权决定我们是否支付分配以及分配的金额和频率，过去的分配金额可能并不代表未来的分配金额。

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如果不能保持作为REIT的资格，我们将被作为一家普通公司征税，这将大大减少可用于分配给我们股东的资金。

与我们的商业及医疗设施有关的风险

我们的收入依赖于我们的租户。我们的租户面临广泛的业务风险，包括经济、竞争、政府补偿和监管风险，这可能对他们的业务产生不利影响，进而影响他们向我们支付租金的能力。如果我们的任何租户无法向我们支付租金，我们的收入和经营现金流可能会受到重大不利影响，进而可能影响我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格。

我们的资产集中在与医疗保健相关的设施，这使我们在经济上更容易受到特定行业相关风险的影响，而不是我们的资产分散在不同行业。

我们获得并拥有与医疗保健有关的设施。我们面临着将投资集中于房地产，特别是医疗地产所固有的风险。如果我们将投资分散到医疗行业以外，那么这些风险带来的任何不利影响都可能更加明显。任何医疗行业的低迷都可能对我们的租户支付租金的能力以及我们维持当前租金和入住率的能力产生不利影响。如果我们的租户中有很大一部分在特定医疗领域执业，或者依赖于特定的医疗服务体系，我们的租户组合可能会变得更加集中。因此，医疗行业的整体低迷，或特定医疗领域或医疗服务提供系统的低迷，可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

我们的任何重要租户无力向我们支付租金，可能会对我们的业务产生不成比例的负面影响。

截至2022年12月31日，来自前三大租户的年化基础租金约占我们整个投资组合年化基础租金的18%，包括我们的LifePoint Health设施，约占我们年化基础租金的7%；我们的Encompass设施，约占我们年化基础租金的6%；以及我们的纪念健康设施，约占我们年化基础租金的5%。

我们无法控制重要租户业务的成败，而且，在任何时候，我们的重要租户都可能无法在到期时支付租金，这反过来可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生不成比例的不利影响。

自新冠疫情开始以来，对医疗办公楼的竞争显着增加。

医疗办公楼是少数几个没有因新冠疫情而大幅下滑的房地产资产类别之一。尽管在新冠疫情开始期间，许多医疗办公楼租户确实经历了一些业务中断，但许多租户能够经受住这些中断，并在短时间内恢复正常运营。许多其他类型的房地产，如酒店、零售和一般商业办公楼，则不是这种情况。由于旅行限制、大流行期间消费者习惯的变化以及许多雇主制定的远程工作政策，这些房地产经历了严重的租户问题。

医疗办公楼在新冠疫情期间的弹性，导致许多房地产投资者进入市场寻求可靠的回报。投资者的涌入导致医疗办公楼的价格和竞争大幅增加，尤其是在黄金地段的A级物业，但也导致我们的目标市场出现类似的上涨。对我们的收购目标的竞争加剧可能使我们的业务增长更加困难，这可能影响我们增加我们的分配和我们的普通股和优先股的交易价格的能力。

新冠疫情在很多方面影响了医疗行业。关于美国医护人员，尤其是护士，由于疫情的持续时间和严重程度而感到精疲力竭的故事比比皆是，这已经导致许多护士和其他医疗专业人员在医疗行业内跳槽，或者干脆退出这个行业。这一现象导致医疗系统，尤其是医院系统的劳动力成本大幅上升，因为雇主不得不依靠合同护理劳动力来维持他们的业务。其他病毒或大流行病也可能在未来造成类似的影响。

2022年10月，我们的10大租户之一Pipeline Health Systems申请第11章破产保护，部分原因是护理短缺导致劳动力成本增加。如果不能以合理的成本纠正这些劳动力短缺问题，包括我们的租户在内的医疗机构可能会继续遇到人员短缺或劳动力和招聘成本增加的问题，这可能会对他们的业务和他们向我们支付租金的能力产生负面影响。此外，新冠疫情及其变体和子变体的波动性是不可预测的，不能保证未来不会出现新的变体和子变体。

新冠疫情大流行，或未来的其他全球性大流行，可能会扰乱我们和我们的第三方顾问的业务。

针对新冠疫情和有关政府当局采取的措施，我们一直鼓励公司办公室的所有员工远程工作，直至另行通知。虽然我们相信这些措施是可取的，并符合我们的雇员和社区的最佳利益，但这些措施加上其他因素，已对我们的正常运作造成干扰，并可能在这些措施待决期间继续这样做。此外，由于新冠疫情，我们的某些服务供应商已经制定或可能制定类似的预防措施，或正在经历劳动力短缺，这导致我们的业务所依赖的服务，包括我们用来完成房地产收购的服务的可用性、容量和/或效率下降。此外，如果我们的任何雇员和/或服务供应商的雇员感染新冠疫情或被迫进行自我隔离，我们可能会遇到业务所需的劳动力和服务短缺。此外，远程工作安排可能会增加网络安全事件、数据泄露或网络攻击的风险，这些风险可能会对我们的业务和经营业绩产生重大不利影响，原因包括专有数据丢失、业务运营中断或延迟以及声誉受损等。

我们的租约一般是长期租约，年租自动扶梯，然而，我们的一些债务融资是浮动利率。最近的利率上升并没有与我们的租金支付增加相匹配，这使我们面临资金不平衡。

我们的收入来自我们的租约，这些租约通常是中长期租约，租金固定，按年租金自动扶梯计算。我们的信贷安排债务的未对冲部分受SOFR约束，自2022年初以来，SOFR已大幅增加。收入的一般固定性质和债务的可变利率给我们造成了利率风险。我们的租金收入增加，并没有带来利息的增加，这增加了我们的开支，并对我们的业务、财务状况、经营业绩以及我们的普通股和优先股的交易价格产生了重大的不利影响。进一步提高利率可能会对我们向股东进行分配的能力产生重大的不利影响。

任何租户的破产都可能阻碍我们向租户追讨破产前的债务，或驱逐租户并收回对物业的控制权。

任何由我们的承租人之一提出或与之有关的破产申请，可能会阻止我们向该承租人收取破产前债务的一切努力，或驱逐该承租人并收回对该物业的控制权，除非我们从破产法院收到允许我们这样做的命令，而我们可能无法获得该命令。租户破产也可能延误我们根据相关租约收回逾期余额的努力，并可能最终阻止这些款项的全部收回。如果租户在破产时拒绝租约，我们将只有一个关于申请前损害赔偿的一般无担保索赔。我们持有的任何无担保债权只能在资金到位的情况下得到偿付，并且只能按照支付给所有其他无担保债权持有人的相同百分比得到偿付。我们可能收回的金额远远低于我们所持有的任何无担保债权的全部价值，或者根本没有收回，这可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。此外，处理租户破产或其他违约可能会转移管理层的注意力，并导致我们承担大量法律和其他成本。2022年10月，我们的租户之一Pipeline Health Systems，LLC申请了第11章破产保护。有关Pipeline破产的描述，请参见“业务—近期发展— Pipeline Health System，LLC第11章重组备案”。

气候变化的物理影响可能对我们的财产产生实质性的不利影响。

气候变化的物理影响可能对我们的设施、业务和业务产生重大不利影响。就气候变化导致天气模式变化的程度而言，我们地产所在的市场可能会经历风暴强度增加、海平面上升以及降水、温度和空气质量的变化。随着时间的推移，这些情况可能导致我们的财产受到实际损害或需求下降，或我们根本无法操作这些设施。气候变化也可能间接影响我们的业务，因为我们认为可以接受的条款增加了财产保险的成本（或使其无法获得），增加了能源成本，增加了我们财产的洪水风险。如果气候变化的影响严重或持续很长时间，我们的业务、财务状况、经营业绩或我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格都可能受到重大不利影响。

我们地理市场的不利经济或其他条件可能会对租户向我们支付租金的能力产生负面影响。

我们地理市场的不利经济或其他条件，包括经济放缓或衰退时期、工业放缓时期、通货紧缩时期、企业搬迁、人口结构变化、地震和其他自然灾害、火灾、恐怖行为、公共卫生危机、流行病和流行病，如新冠疫情，以及可能导致无保险或保险不足损失的内乱或战争行为和其他人为灾害，以及税收、房地产、分区和其他法律法规的变化，可能对我们租户的业务和向我们支付租金的能力产生不利影响，因此，可能对我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

我们的大部分医疗设施由单一租户占用，在租户违约或不续租的情况下，我们可能难以找到合适的替代租户，特别是我们位于较小市场的医疗设施。

截至2022年12月31日，占我们投资组合年化基础租金6.6%、13.7%和7.7%的租约分别于2023年、2024年和2025年到期。我们的大部分医疗设施都是由一个租户占用的。在租期届满后，或如果我们行使我们的权利，在违约的情况下更换租户，相关医疗设施的租金支付可能会下降或完全停止，而我们将重新定位这类医疗设施与合适的替代租户。我们也可能无法及时、以优惠条件或根本无法找到合适的替代租户，或与新租户签订三网租约。此外，我们可能需要为某些开支和义务（例如，房地产税、债务成本和维护费用）提供资金，以在我们的医疗设施重新定位时保持其价值，并避免对其施加留置权。我们向合适的租户重新定位我们的医疗设施的能力可能会受到州许可、接管、CON或其他法律以及联邦医疗保险和联邦医疗补助所有权变更规则的严重延迟或限制。我们还可能因任何发牌、接管或所有权变更程序而产生大量额外费用。此外，我们找到合适的替代租户的能力可能会受到专门的医疗用途或合同对使用医疗设施的限制的影响，我们可能需要花费大量资金使医疗设施适应其他用途。任何此类延误、限制和开支都可能对我们收取租金、获得租赁医疗设施的所有权或对租户违约采取补救措施的能力产生不利影响，进而可能对我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

在规模较小的市场，所有这些风险可能更大，在这些市场，潜在的替代租户可能较少，因此更难替代租户，特别是对于专业空间。

截至2022年12月31日，我们年化基本租金总额的约18%、10%、8%、6%、6%、6%和6%分别来自位于德克萨斯州、佛罗里达州、俄亥俄州、俄克拉荷马州、宾夕法尼亚州、亚利桑那州和伊利诺伊州的物业。由于这种地理集中，我们尤其容易受到这些州经济低迷或当地房地产市场状况其他变化的影响。在这些州，现行支付计划或监管、经济、环境或竞争条件的任何重大变化，都可能对我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生放大的影响，而不是如果我们的物业在地理上更加多样化。

我们可能无法成功地为我们的投资管道或我们的投资组合中的物业签订最终的购买或销售协议，或完成收购或销售。

我们无法保证我们将成功地就我们投资管道中的设施签订最终购买协议，或就我们希望出售的现有物业签订最终销售协议。我们或交易对手也可以通过尽职调查确定潜在融资不符合我们或他们的投资标准。我们也可能无法与卖方或买方就购买或出售设施达成协议。此外，我们无法保证一旦签署了购买或销售协议，我们将成功地完成一项收购或销售。在签订购买或销售协议后，我们（或在销售交易中的买方）通常有45至60天的尽职调查期。如果我们或买方在我们或他们的尽职审查期间发现物业或经营者存在问题，我们可以或他们可以终止买卖协议而不关闭。未能根据合同完成收购或处置可能会使我们的投资组合更难以扩大或管理，这可能对我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

当我们购买物业时，我们可能只获得有限的保证，而这反过来只会在我们购买物业后出现问题时，为我们提供对卖方的有限追索权。

一处房产的出卖人通常在“现状”的基础上，以“现状”出售这类房产，而且“存在所有缺陷”，没有任何适销性或适合某一特定用途或目的的保证。此外，买卖协议可能只包含有限的保证、陈述和赔偿，这些保证、陈述和赔偿只能在交易结束后的一段有限时期内有效。购买有有限担保的财产增加了这样一种风险：如果卖方的财产出现问题，很少或根本没有追索权。这进而可能导致我们不得不注销我们对该物业的投资，这可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东支付分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

我们的医疗大楼受地面租约的限制，可能会限制我们使用这类医疗设施。

我们有七栋位于土地上的建筑物，这些建筑物受经营用地租约的约束，约占我们2022年12月年度基本租金的4.2%。这些地契载有某些限制。这些限制包括限制我们重新出租医疗设施的能力、购买权、优先购买权和拒绝出售医疗设施的权利，以及限制在医疗设施可能进行的医疗程序的类型。这些限制可能会影响我们在这些设施上的回报，进而可能对我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

我们的医疗设施和租户可能无法成功竞争，这可能会对租户的业务和向我们支付租金的能力产生负面影响。

我们的医疗设施经常面临来自附近医院和其他提供类似服务的医疗设施的竞争，包括紧急护理和初级保健设施以及家庭保健公司。这些竞争者可能具有更大的地理覆盖面，更容易接触到医生和病人，并提供或被认为提供更高质量的服务。有时，出于我们无法控制的原因，管理式医疗机构可能会更改其首选医院或网络内医生的名单，这可能有利于我们租户的竞争对手。此外，我们的租户可能会因竞争对手而失去医生，或者远程医疗服务的增加可能会减少对医疗设施的需求。由于我们的租户或其相关的医疗服务系统无法参与竞争，或由于对医疗设施的需求减少，租金收入的任何减少都可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

我们可能会发生未投保的损失或超出我们保险范围的损失，这可能导致我们不得不承担全部或部分此类损失。

我们的租户通常被要求（直接或通过与我们的报销安排）维持全面的财产和意外伤害保险，涵盖我们的财产。然而，某些类型的损失可能无法投保或投保费用过高，例如风暴、恐怖行为、地震和有毒霉菌等造成的损失。因此，我们可能对某些类型的损失没有足够的保险，并且可能会遇到保险范围减少的情况。如果发生未投保的损失或超过投保限额的损失，我们可能会损失我们对一项财产的全部或部分投资，以及财产的预期未来收入。在这种情况下，我们可能继续承担任何抵押债务或与该物业有关的其他财务义务。此外，如果我们的任何保险公司破产，我们将被迫用另一家合适的承运人取代现有的保险范围，任何未决索赔都将面临收回的风险。在这种情况下，我们不能确定我们是否能够以类似或其他有利的条件取代保险。

我们已经为我们的每一处房产获得了产权保险单，金额通常与其原始价格相等。然而，这些保单的金额可能低于我们物业的当前或未来价值。在这种情况下，如果我们的任何财产存在产权缺陷，我们可能会损失我们在这些财产上的一些投资和预期利润。

如果我们遭遇未投保的损失，或者如果我们的任何保险公司无法支付保险索赔，我们可能会损失我们在某项财产上的全部或部分投资以及与该财产相关的收入，这可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

我们可能会因拥有、租赁、开发和运营我们的医疗设施而产生环境合规成本和责任。

根据各种美国联邦、州和地方法律、法令和条例，医疗设施的现有和以前的所有者和租户可能对调查、补救和监测此类医疗设施上或其中的某些危险物质或其他受管制材料的费用承担连带责任。除这些费用外，释放所来自的医疗设施的过去或现在的所有者或租户可能对这种释放造成的任何人身伤害或财产损失负责，包括对未经授权向空气中释放含石棉材料和其他危险物质，以及这种释放对自然资源或环境造成的任何损害负责。这些环境法往往规定这种责任，而不考虑目前或以前的所有人或承租人是否知道或应对这种物质或材料的存在或释放负责。此外，危险物质或材料的释放，或未能对这些物质或材料进行适当的补救，可能会对所有者或租户租赁、出售、开发或租用此类医疗设施或向此类医疗设施借款的能力产生不利影响。运输或安排处置或处理危险物质或其他受管制材料的人可承担在处置或处理设施中清除或补救此种物质的费用，不论此种设施是否由该人拥有或经营。

某些环境法规定不动产所有人和承租人在危险物质和其他受管制材料的管理方面有遵守义务。例如，环境法管理和清除含石棉材料和含铅涂料。不遵守这些法律可能导致处罚或其他制裁。如果我们根据这些法律承担责任，我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格可能会受到重大不利影响。

我们某些物业的收入取决于我们的物业经理成功管理这些物业的能力。

我们有赖于物业经理的表现，才能有效地管理我们的某些物业。我们并不控制这些第三方物业经理，因此，我们面对一般与日常活动管理外包有关的各种风险，包括物业经理可能无法成功管理物业的风险。此外，由于我们不控制我们的第三方物业管理公司，任何不利事件，例如与内部控制不足有关的问题、网络安全事件或其他不利事件，都可能影响我们从这些第三方物业管理公司管理的物业中确认的收入。我们可能无法预测此类事件或适当评估任何此类事件的规模，因为我们不控制我们的第三方物业经理。如果我们的物业经理不能成功管理我们的物业，我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格可能会受到重大不利影响。

我们、我们的租户和我们的物业经理面临着与网络攻击、网络入侵或其他方式的安全漏洞相关的风险，以及信息技术网络和相关系统的其他重大破坏。

我们和我们的租户面临与安全漏洞相关的风险，无论是通过网络攻击或网络入侵、恶意软件、计算机病毒、电子邮件附件、公司内部人员或有权访问我们和我们租户系统的人，以及我们和我们租户的信息技术（“IT”）网络和相关系统的其他重大中断。随着来自世界各地的未遂攻击和入侵的数量、强度和复杂程度的增加，安全漏洞或破坏的风险，特别是通过网络攻击或网络入侵，包括计算机黑客、外国政府和网络恐怖分子的网络攻击或网络入侵，总体上有所增加。我们和租户的IT网络和相关系统对于我们每个业务的运营以及我们和租户执行日常运营（包括维护机密患者数据）的能力都至关重要。尽管我们努力维护我们的IT网络和相关系统的安全性和完整性，并且我们已采取各种措施来管理安全漏洞或中断的风险，但我们无法保证这些安全措施将是有效的，也无法保证尝试的安全漏洞或中断不会成功或造成破坏。此外，我们的租户可能没有足够的风险缓减措施，或即使他们有，这些措施可能不会有效。即使是受到最严密保护的信息、网络、系统和设施也仍然可能易受攻击，因为在这种企图破坏安全的行为中使用的技术不断演变，通常在针对目标发起攻击之前不会被识别，而且在某些情况下，设计目的是不被发现，也可能无法被发现。因此，我们和我们的租户可能无法预见这些技术或实施适当的安全屏障或其他预防措施，因此不可能完全减轻风险。

涉及我们或我们租户的IT网络和相关系统的安全漏洞或其他重大中断可能：

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破坏我们或我们租户的网络和系统的正常运作，从而破坏我们的业务和/或租户的业务；

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导致未经授权获取、破坏、丢失、盗窃、盗用或泄露关于我们、我们的租户或我们租户的病人的专有、机密、敏感或其他有价值的信息，这些信息可能被其他人用来与我们或我们的租户竞争，或者可能使我们或我们的租户面临监管行动或第三方损害索赔；

●

造成财务报告不实、违反贷款契约、错过报告截止日期和/或错过许可截止日期；

●

导致我们无法适当监督我们遵守有关我们作为REIT资格的规则和条例；

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危害我们的租户所依赖的建筑系统，以便有效地利用他们的租赁空间；

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需要管理层的大量关注和资源，以补救由此造成的任何损害；

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使我们或我们的租户因违反合同、损害赔偿、信用、罚款或终止租约或其他协议而受到索赔；或

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损害我们和租户的声誉。

上述任何或所有情况都可能对我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东支付分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

与我们的融资有关的风险

我们用信贷安排中的未对冲浮动利率债务为我们投资组合的一部分融资。2022年通货膨胀的迅速上升导致市场利率迅速上升，这大大提高了我们的浮动利率债务的利率。除了利率风险外，我们还面临与我们的信贷安排相关的额外风险，包括契约限制。

截至2022年12月31日，我们信贷安排的循环部分（“循环”）余额为1.457亿美元，约占我们截至2022年12月31日未偿债务总额的21%。2022年期间通胀的快速上升导致市场利率大幅上升，因为美联储实施了一系列加息措施以抑制通胀率。因此，作为左轮手枪基准利率的一个月期限SOFR从年初的略高于0%增加到2022年12月的4.32%，并在2023年继续增加。此外，目前预计到2023年8月，SOFR将上升至约5.40%（基于截至2023年2月24日的期限SOFR远期曲线），或比我们截至2022年12月31日的SOFR利率高出约108个基点（1.08%）。最近的利率上升导致我们的借贷成本大幅上升，这增加了我们的资本成本（这影响了我们获取资产的能力），并降低了我们的收益、流动性、可用于向我们的股东分配的现金以及我们的普通股和优先股的交易价格。

我们债务协议的条款要求我们遵守一些惯常的财务和其他契约，例如保持一定的杠杆和覆盖率以及最低有形净值要求。有关这些契约的描述，请参见《管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析——流动性和资本资源》。我们能否继续承担额外债务、进行分销和开展一般业务，取决于我们是否遵守这些契约，这些契约限制了我们的经营灵活性。违反这些契约可能导致适用的债务文书下的违约，此外还可能导致任何其他债务与这些文书交叉违约，这可能会加速我们债务的本金余额，并导致我们的贷款人对我们提起止赎程序。因此，任何此类违约都可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

我们的利率对冲可能无法成功地降低我们的利率风险。

我们使用衍生工具来对冲我们某些浮动利率贷款利率变化的风险敞口。截至2022年12月31日，我们有15份名义金额为5亿美元的利率互换协议，在我们的信贷安排（“定期贷款”）下，确定了3.5亿美元和1.5亿美元定期贷款部分利率中的SOFR部分。我们不能保证我们的对冲工具将充分降低我们的利率风险，也不能保证我们的对冲策略不会造成损失。此外，对冲交易对手可能无法履行其对我们的义务。如果我们的利率对冲未能成功降低我们的利率风险，或者对冲交易对手未能履行其对我们的义务，我们的借款成本将会增加，这可能会增加我们的资本成本，降低我们的收益、流动性、可用于向我们的股东分配的现金以及我们的普通股和优先股的交易价格。

我们用定期负债为我们的医疗设施提供资金，我们可能在未来将定期负债放在我们的医疗设施上。我们可能无法在到期时为这些债务再融资，或者可能无法以优惠条件为这些债务再融资。

截至2022年12月31日，我们的未偿债务为6.941亿美元（扣除未摊销的债务发行成本）。我们将来也可能会把债务记在我们的医疗设施上。我们面临的风险是，当贷款到期时，我们无法为这些债务（包括我们的信贷安排债务）进行再融资，或者无法以优惠条件进行再融资。如果我们为债务再融资时利率更高，我们的收入可能会减少。我们可能无法在适当的时候为债务进行再融资，这可能要求我们以对我们不利的条件出售医疗设施，或者可能导致此类医疗设施丧失抵押品赎回权。任何这些事件都可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

要获得REIT资格，除其他事项外，我们必须每年向我们的股东分配至少90%的应税收入，不考虑扣除已支付的股息，也不包括净资本收益。由于这一分配要求，我们可能无法从业务留存的现金中满足未来的资本需求，包括进行投资和偿还到期债务或为其再融资所需的资本。因此，我们预期将依赖外部资本来源，包括债务和股权融资，为未来的资本需求提供资金。我们能否获得资本将取决于几个因素，其中许多因素我们很少或根本无法控制，包括：

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投资者的兴趣程度；

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我们有能力满足适用于房地产投资信托基金的分配要求；

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REITs的一般声誉及其股本证券相对于其他股本证券的吸引力，包括其他房地产公司发行的证券；

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我们和租户的财务表现；

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关于我们和REIT行业的分析师报告；

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一般的股票和债券市场状况，包括固定收益证券的利率变化，这可能导致我们股票的潜在购买者要求从未来的分配中获得更高的年收益率；

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未能维持或增加我们的股息，这在很大程度上取决于我们的运营资金，或FFO，而FFO又取决于额外收购和租金增加带来的收入增加；以及

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其他因素，如政府管制行动和税法变化。

如果我们无法以令人满意的条件或根本无法获得所需资本，我们可能无法进行必要的投资以扩大我们的业务或履行我们到期的义务和承诺，这反过来可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

与医疗保健行业相关的风险

医疗行业的不利趋势可能会对我们租户的业务产生负面影响。

除其他外，医疗行业目前正在经历：

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提供保健服务的需求和方法的变化；

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医疗保健提供者之间的竞争；

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合并大型健康保险公司；

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《平价医疗法案》和其他医疗改革法律造成的监管和政府报销不确定性；

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联邦法院就质疑《平价医疗法案》合法性的案件作出裁决；

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联邦和州政府计划通过降低医疗服务提供商Medicare和Medicaid的支付率来减少预算赤字并解决债务上限问题；

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第三方偿还方法和政策的变化；以及

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美国联邦和州当局加强了对账单、转介和其他做法的审查。

这些因素可能会对我们部分或全部租户的经济表现产生不利影响，进而影响我们的租赁收入，这可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

医疗行业受到严格监管，新的法律或条例、现行法律或条例的修改、失去执照或未能获得执照可能导致我们的租户无法向我们支付租金。

医疗行业受到美国联邦、州和地方政府的严格监管。我们的租户通常受法律法规的约束，其中包括执照、参加政府项目的认证、服务收费、健康信息的隐私和安全、与医生和其他转诊来源的关系。有关影响医疗行业的法律法规的描述，请参见“商业——政府计划、法律和法规”。此外，新的法律法规、现有法律法规的变化或对这些法律法规的解释的变化可能会影响我们的租户向我们支付租金的能力，进而可能对我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。在某些情况下，这些变化可以追溯适用。立法或监管变化的颁布、时机或效果是无法预测的。

违反医疗保健法可能导致刑事和/或民事处罚，包括惩罚性制裁、损害评估、处罚、监禁、拒绝联邦医疗保险和联邦医疗补助支付和/或被排除在联邦医疗保险和联邦医疗补助计划之外。对我们的一位租户施加任何此类处罚，可能会危及该租户的经营能力或支付租金的能力，或影响我们的医疗设施的入住率，这可能对我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

第三方付款人，包括联邦医疗保险和联邦医疗补助，减少补偿，可能会对我们租户的盈利能力产生不利影响，并阻碍他们向我们支付租金或续租。

我们租户的收入来源通常包括美国联邦医疗保险计划、州医疗补助计划和私人保险支付方。医疗保健提供者继续面临越来越大的政府和私人付款人压力，要求他们控制或减少医疗费用，并大幅减少医疗费用报销，包括减少报销，以及根据《平价医疗法》改变支付方法。在某些情况下，私营保险公司依靠全部或部分联邦医疗保险支付系统来确定支付率，这可能导致私营保险公司的补偿减少。第三方付款人支付或偿还的任何减少都可能对租户收到的偿还率、租户和战略合作伙伴的财务成功产生不利影响，从而对我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生不利影响。

美国经济的低迷可能会对各州的预算产生负面影响，从而给各州带来压力，要求它们减少在联邦医疗补助等州项目上的支出。由于失业和家庭收入下降，国家医疗补助计划的注册人数可能会增加，这可能会加剧控制医疗补助支出的必要性。从历史上看，各州经常试图通过限制福利和收紧医疗补助资格要求来减少医疗补助支出。许多州已经通过或正在考虑通过立法，旨在让联邦医疗补助接受者加入管理式医疗项目和/或对医院征收额外税收，以帮助资助或扩大各州的联邦医疗补助体系。为应对州政府预算压力而削减医疗补助计划支出的可能性，可能会对我们的租户成功经营业务的能力产生负面影响，因此，可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

我们的租户可能会受到重大法律诉讼，这可能会增加他们的运营成本和大量无保险责任，这可能会影响他们向我们支付租金的能力，我们也可能会受到医疗行业违规行为的影响。

正如在医疗行业的典型情况一样，我们的租户经常会被指他们的服务已导致病人受伤或其他不良影响。其中许多租户可能经历了职业责任和一般责任保险索赔和针对他们的诉讼的频率和严重程度日益增加的趋势。这些承租人维持的保险范围可能不包括对他们提出的所有索赔，也可能继续以合理的费用提供，如果有的话。在一些州，由于州法律的禁止或限制，在某些情况下，这些租户可能无法获得针对专业责任和一般责任索赔和/或诉讼引起的惩罚性损害风险的保险。因此，我们在这些州运营的医疗设施的这些类型的租户可能要承担惩罚性损害赔偿的责任，这些损害赔偿要么不在承保范围内，要么超出了他们的保单限额。

我们还认为，政府对某些医疗保健提供者的调查已经并将继续增加，特别是在联邦医疗保险/联邦医疗补助虚假索赔方面，以及这些调查导致的执法行动增加。没有保险来赔偿这种损失。在法律程序或政府调查中作出的任何不利裁定、对这类程序的任何和解或超出保险范围的调查，无论是目前提出的还是将来产生的，都可能对租户的财务状况产生重大不利影响。如果租户无法获得或维持保险范围，如果获得的判决或达成的和解超出保险范围，如果租户被要求支付未投保的惩罚性损害赔偿，或者如果租户受到无法投保的政府执法行动或调查，则租户可能面临大量额外责任，这可能影响租户支付租金的能力，进而可能对我们的业务、财务状况和经营业绩产生重大不利影响，我们向股东支付分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格。

与房地产业相关的风险

总体房地产市场状况的变化可能会对我们产生不利影响。

房地产投资受到各种风险、价值和需求波动和周期的影响，其中许多是我们无法控制的。可能影响我们业务的某些市场情况如下：

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国家或区域经济的好转可能会增加房地产的总体价值，这可能会使我们更难以有吸引力的价格购买新的医疗保健物业，或使我们根本无法购买额外的设施；

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国家或区域经济衰退可能对我们租户的业务或位于我们租户地理区域的业务产生不利影响，这可能对我们租户支付租金的能力和我们的医疗物业的价值产生不利影响；

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利率和融资成本的下降可能会增加对房地产的需求，从而提高房地产的价格。对房地产的需求增加，可能使我们更难以有吸引力的价格购买更多的医疗设施，或使我们根本无法购买更多的设施；以及

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利率和融资成本的上升可能会减少对房地产的需求，从而降低房地产的价格。对房地产的需求减少，可能使我们更难以有吸引力的价格出售我们的医疗设施，或使我们根本无法出售我们的设施。

如果我们遇到上述一种或多种风险，我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格可能会受到重大不利影响。

房地产投资的流动性不足可能会严重影响我们应对医疗设施业绩不利变化的能力。

由于房地产投资相对缺乏流动性，我们在应对不断变化的经济、金融和投资条件时，迅速出售一家或多家医疗设施的能力有限。房地产市场受到许多因素的影响，如一般经济状况、融资的可获得性、利率和其他因素，包括供求，这些都是我们无法控制的。我们无法预测我们是否能够以我们设定的价格或条款出售我们的任何医疗设施，也无法预测潜在买家提供的任何价格或其他条款是否会为我们所接受。我们也无法预测需要多长时间才能找到一个愿意购买的人，并完成我们的任何医疗设施的销售。在出售医疗设施之前，我们可能需要花费资金来纠正缺陷或进行改进。我们不能向你保证，我们将有资金来纠正这些缺陷或进行这些改进。

在收购一家医疗机构时，我们在过去和将来可能会同意转让一些限制，这些限制实质上限制我们在一段时间内出售该医疗机构，或施加其他限制，例如对该医疗机构可以承担或偿还的债务金额的限制。这些转让限制将阻碍我们出售医疗设施的能力，即使我们认为这是必要或适当的。这些事实和任何其他可能妨碍我们应对医疗设施业绩不利变化的能力的事实，可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

不确定的市场状况可能导致我们在未来亏本出售我们的医疗设施。

我们打算持有我们的各种房地产投资，直到我们确定出售或其他处置似乎有利于实现我们的投资目标。至于是否及何时出售医疗设施，我们可行使我们的酌情权，而我们并无义务出售我们的设施。我们一般打算长期持有我们的医疗设施，我们不能确切地预测在未来任何特定时间将存在的影响房地产投资的各种市场状况。由于市场情况的不确定性，可能影响我们的医疗设施的未来处置，我们可能无法在未来出售我们的建筑物获利，或根本无法出售。如果我们比原计划更早出售有抵押贷款的医疗设施，我们可能会招致提前还款罚款。此外，我们可能被迫在不合时宜的时候出售医疗设施，这可能导致我们以巨额亏损出售受影响的建筑物。任何不能出售医疗设施都可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

我们的资产可能会受到减损费用的影响。

我们定期评估我们的房地产投资和其他资产的减值指标。关于是否存在减值指标的判断是基于市场条件、租赁重新谈判、租户履约情况和法律结构等因素。例如，主要租户终止租赁可能导致减值费用。如果我们确定发生了减值，我们将需要对资产的账面净值进行调整，这可能对我们的业务、财务状况、经营业绩以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

与我们的Structure有关的风险

我们没有直接业务，依靠从我们的经营伙伴关系及其子公司收到的资金来履行我们的义务。

我们基本上所有的业务都是通过我们的业务伙伴关系进行的。截至2022年12月31日，我们拥有93.97%的未偿还OP单位。除了在我们的经营伙伴关系中的所有权权益外，我们没有任何独立的业务。因此，我们依赖于我们的运营伙伴关系的分配来支付我们可能宣布的普通股和优先股的任何股息。我们还依靠我们的经营伙伴关系的分配来履行我们的义务。因此，股东的债权将在结构上从属于我们的经营合伙企业及其子公司的所有现有和未来的负债和义务（无论是否为借款）。因此，在我们破产、清算或重组的情况下，只有在我们和我们的经营合伙企业及其子公司的所有债务和义务得到全额偿付后，我们的股东的债权才能得到满足。如果我们没有从我们的经营伙伴关系获得足够的资金，我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格可能会受到重大的不利影响。

根据马里兰州法律的某些规定和REIT的要求，董事会有权决定我们是否支付分配以及分配的金额和频率，过去的分配金额可能并不代表未来的分配金额。

任何未来的分配将由董事会全权酌情决定，并将取决于许多因素，包括我们的实际和预期经营业绩、我们的经营活动产生的现金流、运营资金（“FFO”）、调整后的FFO（“AFFO”）、流动性、我们的运营费用、我们的偿债要求、我们投资组合中物业的资本支出要求、我们的融资安排下的禁令和其他限制、我们的REIT应税收入、年度REIT分配要求、根据马里兰州法律进行分配的限制以及董事会认为相关的其他因素。我们无法向您保证，我们的分配政策在未来不会改变，或者董事会将继续以与2022年相同的比率宣布股息。

我们使用OP单位作为货币来购买医疗设施可能会导致股东稀释和/或限制我们出售此类医疗设施的能力，这可能对我们产生重大不利影响。

我们已通过延税缴款交易收购医疗设施或医疗设施组合，并可能在未来收购，以换取OP单位，这可能导致股东稀释。除其他外，这种收购结构可能会减少我们在收购的医疗设施的纳税期限内可以扣除的税收折旧金额，并且已经要求（并且可能在未来要求）我们同意通过限制我们处置收购的医疗设施的能力或将合伙债务分配给出资人以维持其税基的能力，来保护出资人推迟确认应税收益的能力。这些限制可能会限制我们在一个有利的时间或条件下出售医疗设施的能力，如果没有这些限制，这可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

我们的经营合伙企业可能会在未经股东同意的情况下向第三方发行额外的OP单位，这将降低我们在经营合伙企业中的所有权百分比，并可能对我们的经营合伙企业向我们分配的金额产生稀释影响，因此，我们可以向我们的股东分配的金额。

我们的普通股股东一般不会对我们的经营伙伴关系的活动拥有任何投票权，包括发行不超过我们已发行普通股的20%的额外OP单位。截至2022年12月31日，我们拥有93.97%的未偿还OP单位。我们的营运伙伴可就我们收购医疗设施或其他事宜，向第三方发行额外的营运单位。此类发行将降低我们在运营伙伴关系中的所有权百分比，并可能影响我们的运营伙伴关系向我们分配的金额，从而影响我们可以向股东分配的金额。

我们可能无法对财务报告保持有效的内部控制。

根据2002年《萨班斯-奥克斯利法》，我们必须由管理层提交一份关于财务报告内部控制的报告，包括管理层对这种控制的有效性的评估。有效的财务报告内部控制由于其固有的局限性，包括可能发生人为错误、规避或凌驾于控制之上或舞弊，可能无法防止或发现错报，只能为编制和公允列报财务报表提供合理的保证。如果我们未能保持我们的内部控制的充分性，包括由于我们的业务或其他方面的变化而未能实施所需的新的或改进的控制，或者如果我们在实施这些控制时遇到困难，我们的业务、经营业绩和财务状况、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格可能会受到重大不利影响，我们可能无法履行我们的报告义务。

由于我们的UPREIT结构，可能会产生利益冲突。

一方面，由于我们与我们的附属公司之间的关系，另一方面，由于我们的经营伙伴关系或其任何合作伙伴之间的关系，可能会产生利益冲突。根据马里兰州的适用法律，我们的董事和高级管理人员在管理我们公司方面对我们负有责任。同时，我们作为运营合伙企业普通合伙人的唯一成员，对我们的运营合伙企业和特拉华州法律规定的有限合伙人在管理我们的运营合伙企业方面负有受托责任。我们作为普通合伙人的唯一成员，对我们的经营合伙企业及其有限合伙人的责任可能与我们的董事和高级管理人员对我们的责任发生冲突。

除非相关合伙协议另有规定，特拉华州法律一般要求特拉华州有限合伙企业的普通合伙人遵守诚信义务标准，根据这一标准，它对有限合伙人负有诚信、公平和忠诚的最高义务，并且一般禁止该普通合伙人采取任何行动或参与与其存在利益冲突的任何交易。

此外，合伙协议明确限制了我们的责任，规定我们作为经营合伙企业的普通合伙人的唯一成员，以及我们的董事或高级管理人员，不对我们的经营合伙企业、有限合伙人或受让人的判断错误、事实或法律错误或任何作为或不作为（如果普通合伙人或该董事或高级管理人员的行为是善意的）承担赔偿责任。此外，我们的经营伙伴关系必须在适用法律允许的最大限度内，就与我们的经营伙伴关系的经营有关的任何和所有索赔、要求、诉讼、诉讼或诉讼、民事、刑事、行政或调查诉讼所产生的任何和所有损失、索赔、损害赔偿、责任（无论是共同的还是多项的）、费用（包括但不限于律师费和其他法律费用和开支）、判决、罚款、和解和其他款项，向我们、我们的关联公司以及我们各自的高级职员和董事作出赔偿，但我们的经营伙伴关系不会就以下事项向任何该等人士作出赔偿：（1）该等人士出于恶意而作出的作为或不作为，或该等作为或不作为是由于主动和蓄意的不诚实行为所致；（2）该等人士因任何交易而获得金钱、医疗设施或服务方面的不当个人利益；或（3）在刑事诉讼的情况下，该人士有合理的理由相信该等作为或不作为是非法的。

我们的章程对我们已发行股票的所有权和转让加以限制，这可能会延迟、推迟或阻止我们公司的交易或控制权的变更。

如我们有资格成为REIT，则在每个应课税年度的最后半年，除我们最初的REIT应课税年度外，在任何时间，由五名或少于五名个人以实益或建设性方式持有我们已发行股票的价值，不得超过50%。除某些例外情况外，我们的章程禁止任何股东实际或建设性地拥有我们任何类别或系列的流通股的9.8%以上的价值或数量（以限制性较强者为准）。经修订的1986年《国内税收法》（《税务法》）规定的推定所有权规则是复杂的，可能导致一组相关个人或实体拥有的未发行股份被视为由一个个人或实体推定拥有。因此，个人或实体收购我们任何类别或系列的未发行股份少于9.8%，可能导致该个人或实体建设性地拥有我们任何类别或系列的未发行实益权益超过9.8%，并受我们章程的所有权限制。我们的章程亦禁止任何人持有我们的实益权益的股份，而这会导致我们根据《守则》第856（h）条被“紧密持有”，或以其他方式导致我们不符合REIT的资格。任何试图拥有或转让我们实益权益的股份而违反这些限制的行为，可能会导致这些股份被自动转让给慈善信托，或者可能是无效的。

马里兰州法律的某些规定可能会阻止控制权的变更，这可能会阻止第三方进行要约收购或寻求其他控制权变更交易，这些交易可能涉及我们的普通股股票的溢价，或者我们的股东认为其他交易符合他们的最佳利益。

《马里兰州一般公司法》或MGCL的某些条款可能会阻止第三方提出收购我们的提议，或在可能使我们的普通股股东有机会实现高于此类股票当时市场价格的溢价的情况下阻止控制权的变更，包括：

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“企业合并”条款，在受到限制的情况下，禁止我们与“感兴趣的股东”（一般定义为直接或间接实益拥有我们普通股或其关联公司10%或更多投票权的任何人，或我们的关联公司或关联公司的直接或间接实益拥有人）之间的某些业务合并，在紧接所述日期之前的两年期间内的任何时间，我们的普通股股份的投票权达到或超过10%）在该股东成为相关股东的最近日期之后的五年内，并在此之后对这些组合施加一定的公平价格和/或绝对多数和股东投票要求；和

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“控制股份”条款规定，在“控制股份收购”（定义为直接或间接收购已发行和未发行的“控制股份”的所有权或控制权）中获得的我们公司“控制股份”（定义为与股东控制的其他股份合并后，股东有权在选举董事时行使三个增加的投票权范围之一的股份）的持有人对其控制股份没有投票权，除非我们的股东以至少三分之二有权就该事项投票的赞成票批准，不包括所有感兴趣的股份。

根据董事会的决议，我们选择不加入管理事务委员会的业务合并条款，并规定我们与任何其他人之间的任何业务合并均不受管理事务委员会的业务合并条款的约束，前提是业务合并首先得到董事会的批准（包括不是这些人的关联或联系人的多数董事）。此外，根据我们的附例中的一项规定，我们已选择退出管理中心的控制股份规定。不过，董事会可藉决议选择加入管理事务委员会的业务合并条文，而我们日后亦可藉修订我们的附例，选择加入管理事务委员会的控制股份条文。

管理事务总务委员会的某些规定允许董事会在没有股东批准的情况下，不论我们的章程或细则目前规定了什么，执行某些公司治理规定，其中一些规定（例如，分类董事会）目前不适用于我们。如果实施，这些规定可能会限制或阻止第三方为我们提出非邀约收购建议，或在可能为我们的普通股股东提供机会实现高于当时市场价格的溢价的情况下延迟、推迟或阻止我们控制权的变更。我们的章程载有一项规定，根据该规定，我们选择遵守管理事务总务委员会关于填补董事会空缺的标题3，副标题8的规定。

我们可以增加普通股和优先股的授权数量，对未发行股票进行分类和重新分类，并在没有股东批准的情况下发行股票。

董事会在没有股东批准的情况下，有权根据我们的章程修改我们的章程，增加或减少我们被授权发行的任何类别或系列的股份总数，授权我们发行我们的普通股或优先股的授权但未发行的股份。此外，根据我们的章程，董事会有权将任何未发行的普通股或优先股分类或重新分类为一个或多个类别或系列的股票，并为这些新分类或重新分类的股票设定优先股、转换股或其他权利、投票权、限制、股息和其他分配的限制、资格或赎回条款或条件。因此，我们可以发行一系列或多类具有优先权、股息、权力和权利、投票权或其他权利的普通股或优先股，这些优先于我们的普通股或优先股持有人的权利，或与他们的权利发生冲突。虽然董事会目前没有这样的意图，但它可以建立一个类别或系列的优先股，根据这一系列的条款，可以延迟、推迟或阻止可能涉及我们的普通股溢价或我们的股东认为符合他们最佳利益的交易或控制权变更。

我们可能会在没有股东批准的情况下改变我们的业务、投资和融资策略。

我们可能会改变我们的业务、投资和融资策略，而无需股东投票或通知，这可能会导致我们进行与本年度报告中描述的投资和业务不同的投资和从事的业务活动，并且可能比这些投资和业务风险更大。特别是，如果我们的投资策略发生变化，包括我们在投资组合中分配资源的方式或我们寻求投资的资产类型，可能会增加我们在房地产市场波动中的风险敞口。此外，我们未来可能会在我们酌情认为审慎的时间和数量上增加杠杆的使用，而这种决定将不会得到股东的批准。此外，审计委员会可能会认定，医疗设施不可能为一项投资战略提供经风险调整后的有吸引力的回报。我们在上述方面的策略改变，可能会对我们的业务、财务状况和经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生不利影响。

我们的权利和我们的股东对我们的董事和高级管理人员采取行动的权利是有限的，如果我们采取某些不符合您最佳利益的行动，这可能会限制您的追索权。

根据马里兰州的法律，一般来说，董事和高级职员必须以他们合理地认为符合我们最佳利益的方式，并以通常审慎的人在类似情况下会使用的谨慎态度，真诚地履行职责。根据马里兰州的法律，董事和高级管理人员被认为是以这种谨慎的标准行事的。马里兰州法律允许马里兰州公司在其章程中列入一项规定，限制其董事和高级管理人员对公司及其股东的金钱损害赔偿责任，但以下责任除外：（a）从金钱、财产或服务中实际获得不正当利益或利润；（b）最终判决确立的主动和蓄意的不诚实行为，这些行为对诉讼因由具有重大意义。我们的章程包含这样一条规定，即在马里兰州法律允许的最大限度内消除董事和高级职员的责任。

我们的章程授权我们在马里兰州法律允许的最大限度内，对我们的现任和前任董事和高级管理人员以这些或其他身份采取的行动进行赔偿。我们的章程规定，我们有义务在马里兰州法律允许的最大限度内，对每一位现任和前任董事或高级管理人员进行赔偿，以捍卫他或她因为我们服务而被作为或威胁成为一方的任何诉讼。此外，我们可能有义务预付我们的董事和高级职员的辩护费用。我们已与董事及高级职员订立赔偿协议，给予他们明示赔偿的权利。因此，我们和我们的股东对我们的董事和高级管理人员的权利可能比没有我们的章程、章程和赔偿协议中的现行规定或与其他公司可能存在的规定更有限。

我们的章程包含一些条款，使我们的董事很难被罢免，这可能使我们的股东难以对我们的管理层进行改革，并可能阻止我们公司控制权的变更，这符合我们股东的最大利益。我们的章程规定，只有在董事选举中有权投出的总票数的三分之二持有人投赞成票的情况下，董事才能因故被免职。空缺只能由其余在任董事的过半数填补，即使不足法定人数。这些要求使得通过罢免和更换董事来改变我们的管理层变得更加困难，并且可能阻止我们公司控制权的改变，这符合我们股东的最大利益。

我们的经营合伙企业的合伙协议中的某些条款可能会延迟或阻止对我们的非邀约收购。

我们的经营合伙企业的合伙协议中的条款可能会延迟，或使更困难的，主动收购我们或改变我们的控制权。这些规定可能会阻止第三方提出涉及主动收购我们或改变我们的控制权的建议，尽管一些股东可能会认为，如果提出这种建议是可取的。这些规定除其他外包括：

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赎回权；

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要求未经我们同意，不得解除我们作为经营合伙企业普通合伙人的资格；

●

对执行部分单位的转让限制；

●

在某些情况下，我们作为我们的经营合伙企业的普通合伙人的唯一成员，有能力修改合伙协议，并促使经营合伙企业在未经有限合伙人同意的情况下，以可能延迟、推迟或阻止我们或我们的经营合伙企业的合并或其他控制权变更的条款发行单位；以及

●

有限合伙人有权同意直接或间接转让普通合伙权益，包括由于合并或出售我们的全部或几乎全部资产，如果这种转让需要我们的普通股股东批准。

我们的章程和细则、马里兰州法律和我们的运营合伙企业的合伙协议还包含其他条款，这些条款可能会延迟、推迟或阻止交易或控制权变更，这些交易或变更可能涉及我们的普通股溢价，或者我们的股东认为符合他们的最佳利益。

我们可能无法获得或留住关键人员，或继续保持适当的人员配置。

我们的成功在很大程度上取决于我们的执行官和其他关键人员。我们依靠首席执行官兼董事会主席Jeffrey Busch、首席财务官Robert Kiernan、首席投资官Alfonzo Leon、首席运营官Danica Holley和秘书兼总法律顾问Jamie Barber的服务来管理我们的业务。此外，我们依靠其他几名关键人员来管理我们的日常业务，包括会计和财务人员、采购和尽职调查人员、资产管理人员和设施人员。我们不能保证所有或其中任何一名关键人员都与我们保持联系，特别是考虑到目前美国劳动力市场的紧张状况，我们也不能为任何人提供关键人员人寿保险。我们未能留住关键员工和高技能的管理和运营人员，尤其是在我们业务快速增长的时期，可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

与我们作为REIT的资格和运作有关的风险

如果不能保持作为REIT的资格，我们将被作为一家普通公司征税，这将大大减少可用于分配给我们股东的资金。

如果我们在任何一个纳税年度不符合REIT的资格，我们将面临严重的税务后果，这将大大减少可用于分配给我们股东的资金，因为：

●

在计算我们的应税收入时，我们将不被允许扣除支付给股东的股息，并将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税；

●

我们可能需要缴纳更高的州税和地方税；以及

●

除非我们有权根据某些美国联邦所得税法获得减免，否则我们不能重新选择REIT地位，直到我们未能获得REIT资格的那一年之后的第五个日历年。

此外，如果我们不符合REIT的资格，我们将不再被要求进行分配。由于所有这些因素，我们不符合REIT的资格可能会损害我们扩大业务和筹集资本的能力，并可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

即使我们继续符合REIT的资格，我们也可能面临其他税务负债，这可能会减少我们的现金流，并对我们的经营业绩和财务状况产生负面影响。

即使我们继续有资格作为REIT纳税，我们也可能需要对我们的收入和资产缴纳一定的美国联邦、州和地方税，包括任何未分配收入的税，因丧失抵押品赎回权而进行的某些活动的收入税，以及州或地方的收入税、财产税和转让税。此外，我们的应税REIT子公司（“TRS”）将定期缴纳美国联邦、州和地方企业税。此外，如果我们的TRS从我们或第三方借入资金，它可能无法扣除全部或部分已付利息，从而导致更高的企业级纳税义务。具体而言，该法规定，企业利息支出（即使支付给第三方）超过纳税人企业利息收入和企业调整后应纳税所得额之和30%的扣除额是不考虑企业利息收入或支出、净经营亏损或转手收入扣除额计算得出的。TRS规则还对TRS与其母REIT之间的某些交易征收100%的消费税，这些交易不是在公平基础上进行的。这些税收中的任何一项都会减少可用于分配给股东的现金，进而可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

如果不进行必要的分配，我们将需要缴纳美国联邦企业所得税。

为了保持我们作为REIT的资格，我们通常需要每年将至少90%的REIT应税收入分配给我们的股东，这些收入的确定不考虑已支付的股息扣除，也不包括任何净资本收益。如果我们满足这一分配要求，但分配的REIT应税收入少于100%，我们将对我们未分配的应税收入缴纳美国联邦企业所得税。此外，如果我们在一个历年支付给股东的实际金额低于《守则》规定的最低金额，我们将被征收4%的不可扣除的消费税。这些税收中的任何一项都会减少可用于分配给我们股东的现金，进而可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

对售后回租交易的重新定性可能会使我们失去REIT的地位。

我们已参与，并预期在未来参与交易，在这些交易中，我们购买保健设施，并将其租回给这些保健设施的卖方。尽管我们已经并打算继续构建任何此类售后回租交易，以便在税收方面将租赁定性为“真正的租赁”，从而使我们在美国联邦所得税方面被视为医疗设施的所有者，但我们不能向您保证，美国国税局（“IRS”）不会质疑这种定性。如果出于美国联邦所得税的目的，任何售后回租交易被质疑为合伙企业，我们从租户收到的所有付款可能不会被视为符合REIT资格要求的75%或95%总收入测试的合格收入，因此我们可能无法获得REIT资格。如果任何售后回租交易被质疑为美国联邦所得税目的的融资交易或贷款，我们将不会被视为适用的医疗设施的所有者，我们将不允许扣除与此类医疗设施有关的折旧和成本回收。因此，我们的REIT应纳税所得额可能会被重新计算，这可能会导致我们无法满足REIT资格所要求的分配要求。虽然我们可以透过在下一个课税年度作出分配及支付利息费用，来弥补这方面的失败，但我们不能保证我们能够作出所需的分配或支付所需的利息费用。如果我们失去REIT地位，我们的业务、财务状况、经营业绩、向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格可能会受到重大不利影响。

遵守REIT的规定可能会导致我们放弃其他有吸引力的机会或清算其他有吸引力的投资。

为了保持我们作为美国联邦所得税REIT的资格，我们必须不断满足以下方面的测试：我们的收入来源、我们资产的性质和多样化、我们分配给股东的金额以及我们股票的所有权。为了满足这些考验，我们可能会被要求放弃原本可能进行的投资。因此，遵守REIT的规定可能会妨碍我们的业绩。

我们必须确保在每个季度末，我们资产价值的至少75%由现金、现金项目、政府证券和合格的房地产资产组成。我们在证券（政府证券、TRS证券和合格房地产资产除外）上的剩余投资，一般不能包括任何一个发行者超过10%的已发行有表决权证券，或任何一个发行者超过10%的已发行证券总值。此外，一般情况下，我们的资产价值（政府证券、TRS证券和合格房地产资产除外）中不超过5%可以由任何一个发行者的证券组成，我们总资产价值的不超过20%可以由一个或多个TRS的证券代表，我们的资产中不超过25%可以由“公开发售的REITs”的债务代表（即，根据《交易法》要求向SEC提交年度和定期报告的房地产投资信托基金），但不以不动产或不动产权益为担保。如果我们未能在任何一个日历季度结束时遵守这些规定，我们必须在日历季度结束后的30天内纠正这些规定，或有资格获得某些法定救济条款，以避免失去我们的REIT资格和遭受不利的税务后果。因此，我们可能被要求清算其他有吸引力的投资。这些行动可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

某些税收可能会限制我们处置医疗设施的能力。

REIT从被禁止的交易中获得的净收入需要缴纳100%的税。一般而言，禁止交易是指出售或以其他方式处置财产，但不包括在正常经营过程中主要为出售给客户而持有的止赎财产。我们可能需要缴纳相当于处置不动产净收益100%的违禁交易税。虽然有一个安全港可将REIT出售不动产定性为禁止交易，但我们不能向您保证我们可以遵守安全港，或者我们将避免拥有可能被定性为主要在正常业务过程中出售给客户的财产。因此，我们可能会选择不从事某些医疗设施的销售，或者通过TRS进行此类销售，这将需要缴纳美国联邦和州所得税。

我们可以用我们的普通股和现金支付应税股息，在这种情况下，股东可以出售我们的普通股，为这些股息纳税，对我们普通股的市场价格造成下行压力。

我们可以用我们的普通股的应税分配来满足90%的分配测试。IRS发布了《2017-45年度收入程序》，授权公开发行的房地产投资信托基金进行选择性的现金/股票分红。根据《2017-45年度收入程序》，IRS将根据选择性现金/股票股息分配股票视为《守则》第301条规定的财产分配（即股息），只要股息总额的至少20%以现金形式提供，并且符合《收入程序》中详述的某些其他参数。

虽然我们目前不打算以普通股支付股息，但如果我们以现金和普通股支付应税股息，收到此类股息的应税股东将被要求将股息的全部金额作为收入包括在我们的当期和累计收益和利润的范围内，这是为美国联邦所得税目的而确定的。因此，股东可能需要为超过所获现金红利的股息支付所得税。如果美国股东出售其作为股息获得的普通股以支付这笔税款，出售所得可能少于收入中包含的与股息相关的金额，这取决于我们普通股在出售时的市场价格。此外，对于某些非美国股东，我们可能需要为此类股息扣缴美国联邦所得税，包括以普通股支付的全部或部分此类股息。如果我们以现金和普通股支付应税股息，而我们的许多股东决定出售我们的普通股，以支付股息所欠的税款，这可能会对我们普通股的交易价格造成下行压力。

董事会在没有股东批准的情况下撤销我们的REIT资格的能力可能会对我们的股东造成不利的后果。

我们的章程规定，如果董事会认为继续获得REIT资格不再符合我们的最佳利益，则可在未经股东批准的情况下撤销或以其他方式终止我们对REIT的选择。如果我们不再符合REIT的资格，我们的应税收入将需要缴纳美国联邦所得税，并且不再需要将大部分应税收入分配给我们的股东，这可能会对我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

我们对TRS的所有权受到限制，我们与TRS的交易将导致我们在某些收入或扣除项上被征收100%的罚款，如果这些交易不是按照公平交易条款进行的。

总体而言，REIT资产价值的20%可能由一个或多个TRS的股票或证券组成。该守则关于REIT与其TRS之间的安排的若干规定确保TRS将受到适当水平的美国联邦所得税。例如，《守则》对TRS与其母REIT之间的某些交易征收100%的消费税，这些交易不是在公平交易的基础上进行的。此外，TRS向其母REIT或代表REIT向其任何租户提供的服务所获得的任何收入，如果低于根据公平协商本应收取的金额，也将被征收100%的消费税。我们将监控我们在TRS和任何其他TRS中的投资价值，以确保遵守TRS所有权限制，并将按照我们认为公平的条款安排我们与任何此类TRS的交易，以避免产生上述100%的消费税。然而，我们不能保证我们能够遵守20%的限制，或避免适用100%的消费税。如果我们要缴纳100%的消费税，我们的业务、财务状况、经营业绩、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格可能会受到重大不利影响。

TRS承租人的成立将增加我们的整体纳税义务。

未来，我们可能会组建一个或多个TRS承租人，向我们租赁“合格的医疗保健物业”。我们可能组建的任何TRS承租人都将就其应税收入缴纳美国联邦和州所得税，这些收入将包括来自TRS承租人租赁的合格医疗设施的收入，扣除此类医疗设施的运营费用和支付给我们的租金。此外，如果TRS从我们或第三方借入资金，它可能无法扣除所支付的全部或部分利息，从而导致更高的公司一级纳税义务。具体而言，该法规定，企业利息支出（即使支付给第三方）超过纳税人企业利息收入和企业调整后应纳税所得额之和30%的扣除额是不考虑企业利息收入或支出、净经营亏损或转手收入扣除额计算的。因此，尽管我们对TRS承租人的所有权将使我们除了收取租金外，还能参与以税后基础出租给TRS承租人的医疗设施的营业收入，但该营业收入将完全需要缴纳美国联邦和州所得税，这可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

如果在美国联邦所得税方面，我们的医疗设施的租赁不被视为真正的租赁，我们将不符合REIT的资格，将需要缴纳更高的税，可分配给我们股东的现金也将减少。

要获得REIT资格，我们必须满足两项总收入测试，根据这两项测试，我们总收入的特定百分比必须来自某些来源，例如“房地产租金”。由第三方承租人和任何TRS承租人支付给我们的经营伙伴关系的租金，将构成我们未来根据我们的医疗设施的租约可能形成的所有毛收入。为了使这种租金在总收入测试中符合“不动产租金”的标准，这些租约必须在美国联邦所得税方面被视为真正的租约，而不应被视为服务合同、合资企业或其他类型的安排。如果我们的租约在美国联邦所得税方面不被视为真正的租约，我们将不符合REIT的资格，这进而可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

如果TRS承租人不符合TRS的资格，或者TRS承租人聘请的设施运营商不符合“合格独立承包商”的资格，我们将不符合REIT的资格，我们将需要缴纳更高的税款，可分配给我们股东的现金也将减少。

根据适用于房地产投资信托基金的两项总收入测试，作为“关联方承租人”的承租人支付的租金将不属于合格收入。未来，我们可能会将某些符合“合格医疗设施”条件的医疗设施出租给TRS承租人。只要该TRS承租人符合TRS的资格，就我们的医疗设施而言，该承租人将不会被视为“关联方承租人”，而我们的医疗设施是由符合“合格独立承包商”资格的独立设施运营商管理的。我们会设法安排未来与TRS承租人的任何安排，使TRS承租人有资格在美国联邦所得税方面被视为TRS，但不能保证IRS不会在美国联邦所得税方面质疑TRS的地位，也不能保证法院不会支持这种质疑。如果IRS成功地取消了TRS承租人作为TRS的资格，我们可能无法通过适用于房地产投资信托基金的资产测试，我们收入的很大一部分将无法通过总收入测试。如果我们未能通过资产或总收入测试，我们可能会失去美国联邦所得税方面的REIT资格，这进而可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

此外，如果TRS承租人聘请的设施运营商不符合“合格独立承包商”的资格，我们将不符合REIT的资格。将与任何TRS承租人订立管理合同的每一设施营运商，必须符合REIT规则下的“合资格独立承建商”的资格，才能使该TRS承租人向我们支付的租金成为符合REIT总收入测试目的的合格收入。除其他要求外，要符合“合格独立承包商”的资格，设施运营商不得直接或间接拥有超过35%的已发行股份，任何个人或团体不得拥有超过35%的已发行股份和设施运营商的所有权权益，同时考虑到某些所有权归属规则。适用于这些35%阈值的所有权归属规则是复杂的。虽然我们会监察任何设施营运商及其拥有人对我们普通股的所有权，但我们不能保证不会超过这些所有权水平。

你可能会被限制购买或转让我们的某些数量的普通股。

《守则》中对房地产投资信托基金的股权限制和我们章程中9.8%的股权限制可能会抑制我们股本的市场活动，并限制我们的业务合并机会。

为了在每个课税年度符合REIT的资格，在一个课税年度的最后半年内的任何时间，五个或五个以下的个人（如守则所界定）不得以实益或推定方式拥有我们已发行及未发行股本的价值超过50%。准则中的归属规则决定了是否有任何个人或实体根据这一要求实益或建设性地拥有我们的股本份额。此外，在每个应纳税年度的至少335天内，至少有100人必须实益拥有我们的股本份额。为了帮助确保我们满足这些测试，我们的章程限制收购和拥有我们的股本的股份。

除某些例外情况外，我们的章程授权我们的董事采取必要和可取的行动，以保持我们作为REIT的资格。除非获管理局豁免，否则我们的章程禁止任何人以实益或建设性的方式拥有任何类别或系列股本的未发行股份的9.8%以上的价值或股份数目（以限制性较强者为准）。董事会不得豁免任何持股超过我们已发行股份价值9.8%的建议受让人，使我们不符合REIT的资格。

房地产投资信托基金支付的股息不符合适用于某些股息的减税税率。

适用于按个人税率纳税的美国股东的“合格股息收入”的美国联邦所得税最高税率为20%（如果适用的话，再加上3.8%的净投资收入附加税）。然而，房地产投资信托基金支付的股息一般不能享受降低的合格股息收入率。相反，普通REIT股息构成“合格营业收入”，因此个人纳税人可就此类股息获得20%的扣除，因此美国个人股东的联邦所得税最高税率为29.6%（如果适用的话，净投资收入附加税率为3.8%）。要获得这种扣除的资格，获得此类股息的股东必须在股票除息前45天开始的91天期间中至少持有支付股息的REIT股票46天（考虑到某些特殊持有期规则），并且不能有义务就基本类似或相关财产的头寸支付相关款项。在不采取进一步立法行动的情况下，适用于普通REIT股息的20%扣除将于2026年1月1日到期。适用于定期公司合格股息的更优惠的税率可能会导致按个人税率征税的投资者认为，投资于REITs的吸引力相对低于投资于支付股息的非REIT公司的股票，这可能会对REITs股票的价值产生不利影响，包括我们的普通股和优先股。

我们可能会受到不利的立法或监管税收变化的影响。

在任何时候，美国联邦所得税法律或管理REITs的条例，或这些法律或条例的行政解释，可能会被修改。我们无法预测任何新的美国联邦所得税法律、法规或行政解释，或任何对现有美国联邦所得税法律、法规或行政解释的修订何时或是否会被采纳、颁布或生效，以及任何此类法律、法规或解释可能会追溯生效。我们和我们的股东可能会受到美国联邦所得税法律、法规或行政解释的任何此类变化的不利影响，这些变化反过来可能会对我们的业务、财务状况、经营业绩、向我们的股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

如果我们的经营合伙企业不符合美国联邦所得税目的的合伙企业资格，我们将不再符合REIT的资格，并遭受其他不利后果。

我们相信，我们的运营伙伴关系将被视为美国联邦所得税目的的伙伴关系。作为合伙企业，我们的经营合伙企业的收入不需要缴纳美国联邦所得税。相反，它的每一个合作伙伴，包括我们，将被分配，并可能被要求为其在我们的运营伙伴收入中的份额纳税。但是，我们不能向你保证，IRS不会质疑我们的经营合伙企业或我们拥有权益的任何其他附属合伙企业作为美国联邦所得税合伙企业的地位，或者法院不会支持这样的质疑。如果IRS成功地将我们的经营合伙企业或任何其他附属合伙企业作为一个实体，在美国联邦所得税方面应作为一个公司纳税，我们将无法通过总收入测试和某些适用于房地产投资信托基金的资产测试，因此，我们很可能不再符合REIT的资格。此外，如果我们的经营合伙企业或任何附属合伙企业不符合合伙企业的资格，可能会导致它需要缴纳美国联邦和州的企业所得税，这进而可能对我们的业务、财务状况、经营业绩、向我们的股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。

税收保护协议可能会限制我们出售或以其他方式处置某些财产的能力，并可能要求我们的运营伙伴维持某些债务水平，否则我们的业务运营将不需要这些债务水平。

关于向我们的业务伙伴关系提供的财产，我们的业务伙伴关系已经订立并可能在未来订立税收保护协议，根据这些协议，我们同意尽量减少出售或以其他方式处置所提供的财产对捐助伙伴造成的税收后果。税收保护协议可能会使出售受此类协议约束的任何物业在经济上变得不可行，即使这样做可能符合我们股东的最佳利益。此外，我们可能被要求在任何税收保护协议的整个期限内保持最低负债水平，无论这些负债水平是否是经营我们的业务所必需的。尽管如此，我们已订立并可能在未来订立税务保护协议，以协助我们的经营伙伴关系的物业出资人推迟确认应课税收益，因为任何该等出资及其后。

一般风险因素

我们面临与企业社会责任相关的风险。

我们的业务面临着与ESG活动相关的公众监督。如果我们不能在一些领域采取负责任的行动，如多样性和包容性、环境管理、对当地社区的支持、公司治理和透明度，以及在我们的投资过程中考虑ESG因素，我们的声誉就有可能受损。与ESG活动有关的不利事件可能会影响我们的运营成本以及与投资者和租户的关系，所有这些都可能对我们的业务、财务状况、运营结果、我们向股东进行分配的能力以及我们的普通股和优先股的交易价格产生重大不利影响。此外，与ESG相关的新的立法或监管举措可能会对我们的业务产生不利影响。

项目1B。未解决的工作人员意见

没有。

项目2。物业

本年度报告表格10-K第1项中“我们的财产”标题下的信息以引用方式并入本文。

项目3。法律程序

我们没有参与任何未决的法律程序或诉讼，而且，据我们所知，没有任何政府机构在考虑我们参与的任何程序或我们的任何财产所受的任何程序，这将合理地可能对我们的财务状况或经营业绩产生重大不利影响。在正常业务过程中，我们可能不时卷入与我们的业务所引起的索偿有关的诉讼。我们不能保证将来个别或整体出现的这些事项不会对我们未来任何时期的财务状况或业务结果产生重大不利影响。

项目4。矿山安全披露

不适用。

第二部分

项目5。MARKET FOR REGISTRANT’S COMMON EQUITY，Related STOCKHOLDER MATTERS AND ISSUER PURCHASES OF EQUITY SECURITIES

我们的普通股在纽约证券交易所上市，股票代码为“GMRE”。

公司在截至2022年12月31日的财政年度内每季度宣布并支付每股普通股0.21美元的股息，在截至2021年12月31日的财政年度内每季度宣布并支付每股普通股0.205美元的股息。季度股息的宣布和支付仍有待董事会的审查和批准，请参阅“风险因素——根据马里兰州法律的某些要求和REIT的要求，董事会有权自行决定我们是否支付分配以及此类分配的金额和频率，过去的分配金额可能不代表未来的分配金额。”

性能图

根据《交易法》第18条的规定，本业绩图表不应被视为“征集材料”或“提交”给SEC，或以其他方式受第18条规定的责任约束，也不应被视为通过引用并入Global Medical REIT Inc.根据《证券法》或《交易法》提交的任何文件中。

下图比较了2017年12月31日至2022年12月31日期间我们的普通股、标准普尔500指数和MSCI美国REIT指数的累计总回报率。比较假设在2017年12月31日将100美元投资于我们的普通股和上述每个指数，并假设股息再投资（如适用）。MSCI美国REIT指数由纳入MSCI美国可投资市场2500指数的股票型REITs组成，但特殊股票型REITs除外，它们的大部分收入和收入不来自房地产租赁和租赁业务。我们纳入了MSCI美国REIT指数，因为我们认为该指数代表了我们所竞争的行业，并且与我们的业绩评估相关。


	期末
索引	12/31/17		12/31/18		12/31/19		12/31/20		12/31/21		12/31/22
全球医疗REIT公司。	$	100.00	$	119.00	$	190.37	$	201.34	$	288.95	$	166.49
标普500指数	$	100.00	$	95.62	$	125.72	$	148.85	$	191.58	$	156.88
MSCI美国REIT指数	$	100.00	$	95.43	$	120.09	$	110.99	$	158.79	$	119.87

截至2023年2月24日，共有30名记录持有人，发行和流通的普通股为65,525，718股。更多的普通股持有者是“街道名称”或实益持有人，其记录在案的股份由银行、经纪商和其他金融机构持有。截至2022年12月31日和2021年12月31日，已发行普通股分别为65,518，306股和64,880，269股。

股票证券的未登记销售

没有。

发行人购买股本证券

没有。

项目6。[保留]

项目7。Management’s Discussion and Analysis of FINANCIAL CONDITION AND RESULTS OF OPERATIONS

以下讨论应与我们的财务报表一并阅读，包括本报告其他部分所载的这些财务报表的说明。我们在本节中所做的一些陈述是联邦证券法意义上的前瞻性陈述。有关前瞻性陈述的完整讨论，请参阅本报告中题为“关于前瞻性陈述的特别说明”的部分。某些风险因素可能导致实际结果、业绩或成就与以下讨论所表达或暗示的结果、业绩或成就存在重大差异。有关此类风险因素的讨论，请参阅本报告中题为“风险因素”的部分。

MD & A的目的

管理层的讨论与分析（“MD & A”）是对财务报表和其他统计数据的叙述性解释，我们认为这将提高读者对我们的财务状况、财务状况变化和经营业绩的理解。

MD & A的目标是：

为我们的财务报表提供叙述性解释，使投资者能够从管理层的角度看待公司；

加强全面的财务披露，并提供分析财务信息的背景；以及

提供有关我们的收益和现金流的质量和潜在可变性的信息，以便投资者能够确定过去的表现是否预示着未来的表现。

概述

全球医疗REIT公司（简称“公司”、“我们”、“我们”或“我们的”）是一家内部管理的REIT，收购医疗设施，并将这些设施出租给医生团体以及地区和National医疗系统。我们通过伞式合伙REIT（UPREIT）结构开展业务，在这种结构中，我们的物业由我们的运营合伙企业Global Medical REIT L.P.（“运营合伙企业”）的全资子公司拥有。我们的全资子公司Global Medical REIT GP LLC是我们运营合伙企业的唯一普通合伙人，截至2022年12月31日，我们拥有运营合伙企业93.97%的未偿还普通运营合伙单位（“运营单位”），运营合伙企业的6.03%由长期激励计划单位（“LTIP单位”）的持有人和第三方有限合伙人拥有，他们向运营合伙企业提供物业或服务以换取运营单位。

我们的收入来自我们从租户收到的租金和运营费用补偿，我们的大部分租约是中长期三重净租约，有合同租金上涨条款。我们的主要费用是折旧，利息，以及一般和管理费用。我们主要通过运营现金、信贷安排借款和股票发行来为我们的收购提供债务和股权的混合融资。

2022年执行摘要

以下表格概述了在报告所述各年中我们的业务和业务的重大变化。


	截至12月31日，
	2022		2021

租金收入	$	137,167	$	115,804
折旧和摊销费用	$	56,723	$	46,875
利息费用	$	25,230	$	19,696
一般和行政费用	$	16,545	$	16,453
出售投资物业的收益	$	6,753	$	1,069

归属于普通股股东的每股净收益	$	0.20	$	0.19
每股和单位FFO⁽¹⁾	$	0.92	$	0.90
每股和单位AFFO⁽¹⁾	$	0.98	$	0.95
普通股每股股息	$	0.84	$	0.82

加权平均已发行普通股		65,462		60,640
加权平均未偿还业务单位		1,669		1,732
加权平均长期投资计划未偿付单位		2,531		2,176
加权平均股份总数和未偿还单位		69,662		64,548

(1)	有关我们的非GAAP财务指标的描述以及我们的非GAAP财务指标的对账，请参阅“—非GAAP财务指标”。


	截至
	12月31日，			12月31日，
	2022			2021

	（千美元）
房地产投资，毛额	$	1,484,177		$	1,343,003
债务总额，净额	$	694,119		$	571,729
加权平均利率		4.20	%		2.87	%
总股本（包括非控制性权益）	$	649,065		$	637,577
可出租净平方英尺		4,895,635			4,343,467

我们的地产

已完成的收购

在截至2022年12月31日的一年中，我们完成了14项收购，总计583253平方英尺的可出租面积，合同购买总价为1.489亿美元，年化基本租金为1100万美元。截至2022年12月31日，我们的投资组合包括15亿美元的房地产总投资，其中包括189栋建筑，总计490万平方英尺的可出租面积和1.145亿美元的年化基本租金。

已完成的财产处置

2022年7月，我们出售了位于田纳西州日耳曼敦的一栋医疗办公楼，获得了1790万美元的总收益，产生了约680万美元的收益。

筹资活动

在截至2022年12月31日的年度内，公司通过在市场上（ATM）以每股17.15美元的平均发行价发行60万股公司普通股，获得了1030万美元的总收益。

债务和套期保值活动

2022年8月1日，我们对信贷安排进行了修订（“修订”），其中包括：（i）新增1.5亿美元的定期贷款，将于2028年2月1日到期（“定期贷款B”）；（ii）将Revolver的到期日从2025年5月延长至2026年8月；（iii）将信贷安排下所有基于LIBOR的贷款转换为基于SOFR的贷款。基于伦敦银行间同业拆借利率的信贷安排项下未偿金额利率已转变为基于伦敦银行间同业拆借利率的利率，相当于定期伦敦银行间同业拆借利率加上10个基点的相关利差调整，以及基于信贷安排现行定价网格的借款利差。我们可能有权暂时降低两个基点的利率，前提是我们达到某些有待商定的可持续性目标。

我们已订立利率掉期合约，以对冲我们在定期贷款各期限的利率风险。有关我们的利率互换的更多信息，请参阅本文中的“流动性和资本资源——债务融资——对冲工具”部分。

在截至2022年12月31日的一年中，我们通过信贷安排借入1.386亿美元，偿还了1550万美元，净借款额为1.231亿美元。截至2022年12月31日，未偿还信贷安排余额净额为6.364亿美元，截至2023年2月24日，我们在信贷安排下的未使用借款能力为2.45亿美元。

最近的事态发展

第11章Pipeline Health System，LLC的重组备案

根据合同进行的收购

出售合约下的物业

可能影响我们经营业绩的趋势

我们认为，以下趋势可能对我们的业务结果产生积极影响：

●

人口老龄化.根据2020年美国人口普查，受1946年至1964年出生的婴儿潮一代老龄化的推动，美国65岁及以上人口自2010年以来迅速增长。65岁及以上的人口在过去十年中增长了三分之一以上，从2018年到2019年增长了3.2%。我们相信，这部分美国人口将利用我们的医疗机构提供的许多服务，如骨科、心脏、胃肠病学和康复。

●

继续向门诊治疗转变.据美国医院协会称，病人要求更多的门诊手术。我们相信，这种病人偏好从住院设施向门诊设施的转变将使我们的租户受益，因为我们的大部分物业都是由门诊设施组成的。

●

医师执业组及医院合并.我们相信，如果我们的租户合并或与更大的卫生系统合并，医生集团合并的趋势将有助于加强租户的信用质量。

我们认为，以下趋势可能对我们的业务结果产生负面影响：

●

利率和通货膨胀环境和资本成本增加.由于劳动力市场强劲和高通胀，美联储自2022年初以来已8次上调联邦基金利率，使当前目标利率达到4.50%至4.75%，并有望在2023年继续上调联邦基金利率。此外，美联储已开始缩减其资产负债表的规模，这也可能导致利率上升。由于这种利率环境，期限SOFR，即我们浮动利率债务的参考利率，目前预测到2023年8月将上升至大约5.40%（基于截至2023年2月24日的期限SOFR远期曲线），或比我们截至2022年12月31日的期限SOFR利率大约108个基点（1.08%）。根据我们截至2022年12月31日的浮动利率债务余额，期限SOFR增加100个基点将导致我们的年度利息支出增加约150万美元。

通胀和利率的快速上升导致包括本公司在内的许多房地产投资信托基金的普通股价格在2022年大幅下跌。尽管公司的股价在2023年迄今一直在上涨，但尚未恢复到足以使公司的资本成本恢复到2022年初水平的水平。股票价格的下跌和利率的上升显著提高了公司的资本成本，这反过来又大大降低了公司获得符合公司投资要求的资产的能力。

●

新冠疫情的持续.新冠疫情在很多方面影响了医疗行业。关于美国医护人员，尤其是护士，由于疫情的持续时间和严重程度而感到精疲力竭的故事比比皆是，这已经导致许多护士和其他医疗专业人员在医疗行业内跳槽，或者干脆辞职。这一现象已导致医疗系统（尤其是医院系统）的劳动力成本大幅上升，因为一些雇主不得不依靠成本更高的合同护理劳动力来维持他们的业务。劳动力成本的上升，以及其他各种因素，导致了2022年期间通货膨胀的迅速上升。此外，新冠疫情的BA.5变体（及其子变体）在美国的持续传播延长了新冠疫情的流行。

●

第三方偿还方法和政策的变化.医疗服务的价格一直在上涨，因此，我们认为第三方支付方，如联邦医疗保险和商业保险公司，将继续审查和减少其医疗保险计划下有资格获得的医疗服务类型和报销金额。此外，许多以雇主为基础的保险计划继续提高承保个人应承担的保险费的百分比，这使个人的医疗服务更加昂贵。我们预计，这些趋势只会因新冠疫情大流行而加剧，因为在大流行期间医疗支出大幅增加。如果这些趋势继续下去，我们租户的业务将继续受到负面影响，这可能会影响他们向我们支付租金的能力。

关键会计估计数

按照公认会计原则编制财务报表要求我们的管理层在应用会计政策时运用判断，包括作出估计和假设。我们的估计是基于我们当时可获得的最佳信息、我们的经验以及在当时情况下被认为是合理的各种其他假设。这些估计数影响到报告所述期间报告的资产和负债数额、在财务报表日期披露的或有资产和负债以及报告所述期间报告的收入和支出数额。如果我们对与各种交易或其他事项有关的事实和情况的判断或解释不同，就有可能采用不同的会计方法，导致我们的财务报表的列报方式不同。我们不时地重新评估我们的估计和假设。如果估计数或假设被证明与实际结果不同，则在以后各期作出调整，以反映更多关于本来就不确定的事项的当前估计数和假设。

关于我们重要会计政策的更详细讨论，见附注2 ——所附合并财务报表脚注中的“重要会计政策摘要”。以下是我们认为至关重要的会计政策的讨论，因为它在应用时可能需要复杂的判断，或者需要对本质上不确定的事项作出估计。

我们认为，我们的关键会计估计数是用于确定所报告的数额和披露的与下列事项有关的估计数：

●房地产投资

●长期资产减值

●收入确认

房地产投资

我们在截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的所有设施收购都作为资产收购入账，因为我们收购的总资产的公允价值基本上全部集中在一项资产或一组类似的可识别资产中。因此，所购有形和无形资产及负债的购买价格按相对公允价值入账和分配。记录的拨款是根据所购物业的估计现金流量预测计算的，其中包括折扣、资本化和利率以及可获得的可比市场信息。我们在估计现金流量预测、折扣、资本化和利率、公平市场租赁利率、假设的预期租赁期内的持有成本以及执行类似租赁的成本时运用了相当大的判断力。

尽管我们的购房价格分配方法在截至2022年12月31日的年度内没有变化，但房地产市场是不稳定的，我们的假设是基于购房时市场上现有的信息。这些关键估计数的大幅增加或减少，特别是在现金流量预测以及折现率和资本化率方面，将导致分配给购置的有形和无形资产和负债的公允价值大大减少或增加。

就建筑物的公允价值和土地及某些其他无形资产的公允价值而言，我们对这些组成部分的价值的估计将影响我们在所购物业的估计使用寿命或剩余租期内记录的折旧或摊销金额。就高于市价或低于市价的租赁无形资产的公允价值而言，我们对这些部分价值的估计将影响我们记录的租金收入金额，因为这些价值将作为租金收入的减少或增加在相应租赁的估计剩余期限内摊销。

长期资产减值

我们根据资产类别对我们的房地产资产进行减值审查。我们根据可识别现金流量的最低水平来确定一个资产组。在减值分析中，我们必须确定是否存在减值迹象。对于经营性物业，这些指标可能包括我们估计的持有期减少、物业的租赁百分比大幅下降、当期经营亏损或负现金流以及物业的历史亏损、该物业或该物业市场上其他物业的租赁费率大幅下降、物业的市场价值发生重大变化，或重要租户的财务状况发生不利变化。

如果我们确定一项资产存在减值迹象，我们必须确定与该资产相关的未折现现金流是否超过该资产的账面价值。在计算一项资产的未折现净现金流量时，我们使用相当大的判断力来估计若干投入。我们必须估计未来的租金，未来的资本支出，未来的运营费用，以及剩余价值的市场资本化率等等。此外，如果存在资产未来使用的替代策略，我们评估每种替代策略的概率，并进行概率加权未折现现金流分析，以评估资产的可收回性。

在确定资产的公允价值时，我们对许多因素进行了相当大的判断。我们可以通过折现现金流计算或利用可比市场信息来确定公允价值。在现金流量折现法的计算中，我们运用判断方法确定一个合适的折现率，以适用于现金流量折现法。我们在分析可比较的市场信息时也使用了判断，因为没有两种房地产资产在地理位置和价格上是相同的。

减值过程中使用的估计和判断具有高度的主观性，容易频繁变动。任何这些投入，特别是现金流量预测和贴现率和资本化率的大幅增加或减少，都将导致被评估的房地产资产的公允价值计量大大降低或提高。此外，在我们的减值评估之后发生的经济和经营状况的变化，包括租户的财务状况的变化，以及我们持有相关资产的意图和能力的变化，可能会影响评估中使用的假设，如果有关这些投资的假设与实际结果不同，可能会导致未来的收益支出。

收入确认

我们的业务主要包括根据租赁安排从租户赚取的租金收入，这些租赁安排规定了最低租金和租金上涨。管理层在租赁物业收入确认过程中运用相当大的判断力，包括合同租金流的处理和确定其可收回性。

我们的租约已作为经营租约入账。对于带有或有租赁自动扶梯的经营租赁，收入根据该期间到期的合同现金租金付款入账。带有固定年租自动扶梯的租赁收入在初始租赁期内按直线法确认，当我们认为几乎所有租赁收入，包括相关的直线应收款项，都有可能收回时。

我们监测租户和经营者的流动性和信誉，并在评估收款可能性时作出相当大的判断。我们对可收回性的评估包括现有的运营绩效指标，如销售额和帐单金额的账龄，以及其他有关租户财务状况、流动性和资本资源（包括此类状况的下降）的公开信息。如果我们确定应收账款不太可能收回，租赁收入将以收付实现制入账，相应的租户应收账款和直线应收租金将在我们的可收回性确定发生变化期间作为租金收入的直接冲销。如果管理层关于租赁相关应收款可收回性的假设被证明是错误的，我们可能会遇到租金收入的减少，包括超过最初确认的任何数额的减少。

综合业务成果

与截至2021年12月31日止年度相比，我们在截至2022年12月31日止年度的每个收入和费用类别的经营业绩出现差异的主要因素是我们的物业组合规模增加，以及租金收入和经营费用以及折旧和摊销费用的相关增加。利率上升和债务利息支出增加也对我们2022年的经营业绩产生了重大影响。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们的房地产投资总额（扣除累计折旧和摊销）分别为13亿美元和12亿美元。

有关我们截至2021年12月31日止年度的经营业绩与截至2020年12月31日止年度的比较的讨论，请参阅第二部分第7项。管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析，载于我们于2022年3月1日向美国证券交易委员会提交的截至2021年12月31日止年度的10-K表格年度报告。

截至2022年12月31日止年度与截至2021年12月31日止年度比较


	12月31日，
	2022		2021		$变化

	（以千计）
收入
租金收入	$	137,167	$	115,804	$	21,363
其他收益		116		132		(16)
总收入		137,283		115,936		21,347

费用
一般和行政		16,545		16,453		92
营业费用		25,188		15,488		9,700
折旧费用		40,008		33,825		6,183
摊销费用		16,715		13,050		3,665
利息费用		25,230		19,696		5,534
购置前费用		354		151		203
费用共计		124,040		98,663		25,377
出售投资物业收益前收入		13,243		17,273		(4,030)
出售投资物业的收益		6,753		1,069		5,684
净收入	$	19,996	$	18,342	$	1,654

收入

总收入

截至2022年12月31日止年度的总收入为1.373亿美元，与2021年同期的1.159亿美元相比，增加了2140万美元。这一增长主要是由于我们在2022年收购的设施获得了租金收入，以及由于在2021年完成的收购在2022年确认了全年的租金收入。在这一增长中，截至2022年12月31日止年度的净租赁费用回收确认了1870万美元的收入，而2021年同期为1160万美元。

费用

一般和行政

截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的一般和行政费用为1650万美元。截至2022年12月31日止年度，非现金长期投资计划补偿费用减少470万美元，而2021年同期为580万美元，但被现金补偿费用和一般公司费用的增加所抵消。

营业费用

截至2022年12月31日止年度的运营费用为2520万美元，与2021年同期的1550万美元相比，增加了970万美元。增加的主要原因是截至2022年12月31日止年度发生了1870万美元的可收回财产运营费用，而2021年同期为1160万美元。此外，我们的运营费用包括截至2022年12月31日止年度的470万美元不可收回的总租赁物业运营费用，而2021年同期为230万美元。

折旧费用

截至2022年12月31日止年度的折旧费用为4000万美元，与2021年同期的3380万美元相比，增加了620万美元。这一增长主要是由于我们在2022年收购的设施产生的折旧费用，以及由于在2021年完成的收购在2022年确认了一整年的折旧费用。

摊销费用

截至2022年12月31日止年度的摊销费用为1670万美元，与2021年同期的1310万美元相比，增加了360万美元。增加的主要原因是与我们在2022年收购的设施相关的无形资产相关的摊销费用，以及在2021年完成的收购在2022年确认了一整年的摊销费用。

利息费用

截至2022年12月31日止年度的利息支出为2520万美元，与2021年同期的1970万美元相比，增加了550万美元。这一增加是由于与2021年同期相比，截至2022年12月31日止年度的平均借款增加以及利率上升。

截至2022年12月31日止年度，我们的债务加权平均利率为3.43%，而2021年为3.06%。此外，截至2022年12月31日，我们债务的加权平均利率和期限分别为4.20%和3.93年。

出售投资物业收益前收入

截至2022年12月31日止年度的投资物业销售收益前收入为1320万美元，而2021年同期为1730万美元，减少了410万美元。

出售投资物业的收益

2022年7月，我们出售了位于田纳西州日耳曼敦的一栋医疗办公楼，获得了1790万美元的总收益，产生了680万美元的收益。2021年10月，我们出售了位于亚利桑那州普雷斯科特的一栋医疗办公楼，获得了550万美元的总收益，产生了110万美元的收益。

净收入

截至2022年12月31日止年度的净收入为2000万美元，与2021年同期的1830万美元相比，增加了170万美元。

资产和负债

截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们的主要资产包括房地产投资净额，分别为13亿美元和12亿美元。在截至2022年12月31日的一年中，我们完成了14项收购。截至2022年12月31日和2021年12月31日，我们的流动资产主要包括现金和现金等价物以及限制性现金，分别为1450万美元和1280万美元。

截至2022年12月31日，我们的现金及现金等价物和受限现金余额增加至1450万美元，而截至2021年12月31日为1280万美元，主要是由于我们的信贷安排借款、2022年期间出售一处投资物业获得的较大净收益，以及ATM股票发行获得的净收益，部分被用于购买房地产和向我们的普通股和优先股股东以及我们的运营合伙企业的OP单位和LTIP单位持有人支付股息的资金所抵消。

截至2022年12月31日，我们的总负债为7.442亿美元，而截至2021年12月31日为6.259亿美元，这主要是由于未偿还的净借款增加，部分被衍生负债余额的减少所抵消。

流动性和资本资源

一般

我们的短期（最多12个月）流动资金需求包括：

●

未偿债务的利息支出和预定本金支付；

●

一般和行政费用；

●

物业运营费用；

●

财产购置；

●

分配给我们的普通股和优先股股东以及我们的运营伙伴关系中的OP单位和LTIP单位持有人；以及

●

资本和租户改善。

在2023年，我们有合同义务支付或承担资本承诺，用于支付约（i）3050万美元的未偿债务本金和利息，以及（ii）20万美元的地面和经营租赁费用。此外，我们的优先股于2022年9月成为可赎回的股票。我们优先股的清算优先权是7760万美元，如果我们决定全部赎回，我们将不得不支付这笔钱，外加费用和开支。

我们的长期（超过12个月）流动性需求主要包括支付收购所需的资金、我们物业的资本和租户改善、预定的债务到期、一般和管理费用、运营费用和分配。2023年以后，我们有合同义务支付或承担资本承诺，约（i）7.889亿美元的未偿债务本金和利息付款，以及（ii）1300万美元的地面和经营租赁费用。

我们期望通过各种内部和外部来源来满足我们的短期和长期流动性需求，包括经营现金流、债务融资、出售额外股本证券、发行与收购额外物业有关的OP单位、精选物业处置的收益和资本重组交易。

截至2022年12月31日，公司有总计约3000万美元的资本改善承诺和改善、扩大和维护公司现有设施的义务。这些数额中有许多是受意外情况影响的，因此很难预测何时使用，如果有的话。根据公司现有和拟议租约的条款，未来12个月的资本改善债务总额预计约为1000万美元。

流动性的内部来源

我们的主要内部流动性来源包括经营活动产生的现金流以及精选物业处置和资本重组交易的收益。

流动性的外部来源

我们的主要外部流动资金来源包括股票发行所得的净收益，包括与收购额外物业有关的OP单位的发行，以及债务融资，包括我们的信贷安排下的借款和有担保的定期贷款。

股票发行

2022年3月，公司和经营合伙企业与某些销售代理签订了一份销售协议，根据该协议，公司可以不时提供和出售不超过3亿美元的普通股。

在截至2022年12月31日的年度内，公司通过以每股17.15美元的平均发行价发行60万股公司普通股，获得了1030万美元的总收益。在2022年第三季度或第四季度或2023年迄今为止，我们没有根据ATM计划发行任何股票。

债务融资。

信贷安排。我们的信贷安排包括（一）3.5亿美元的定期贷款A、（二）1.5亿美元的定期贷款B和（三）4亿美元的循环贷款。信贷安排还包括一个价值5亿美元的手风琴功能。截至2023年2月24日，我们在信贷安排下的未使用借款能力为2.45亿美元。自2022年8月1日起，基于伦敦银行间同业拆借利率的信贷安排下未偿金额利率已转变为基于SOFR的利率，等于期限SOFR加上10个基点的相关利差调整，以及基于信贷安排当前定价网格的借款利差。

信贷安排是一种无担保贷款，循环贷款的期限为（i）四年（从2022年8月1日开始），（ii）定期贷款A的期限为五年（从2021年5月3日开始），定期贷款B的期限为五年零五个月。

根据经修订的信贷安排，我们须遵守多项财务契约，包括（其中包括）截至每个财政季度末的以下各项：（一）最高综合无抵押杠杆比率低于60%；（二）最高综合有抵押杠杆比率低于30%；（三）最高综合有抵押追索权杠杆比率低于10%；（四）最低固定费用覆盖率为1.50：1.00；（五）最低无抵押利息覆盖率为1.50：1.00；（六）最高综合杠杆比率低于60%，（vii）最低净资产5.73亿美元，外加2022年3月31日之后通过股票发行筹集的全部净收益的75%。截至2022年12月31日，管理层认为其遵守了信贷安排中包含的所有财务和非财务契约。

其他固定债务。截至2022年12月31日，我们还有5810万美元的应付票据总额。这笔债务由四种工具组成。

对冲工具。我们有六个利率互换和九个远期起始利率互换，用于管理我们的利率风险。关于这些互换的说明如下：

定期贷款A掉期

截至2022年12月31日，我们的6笔利率互换与定期贷款A相关。这些互换的名义价值为3.5亿美元，其中1.5亿美元将于2023年8月到期，其余2亿美元将于2024年8月到期。此外，我们还有5笔远期起始利率互换，将在定期贷款A现有利率互换的到期日生效。这些远期起始掉期合约的到期日均为2026年4月。目前，定期贷款A互换将定期贷款A的SOFR部分固定在1.80%的利率，直至2023年8月。随后，从2023年8月至2024年8月，定期贷款A的SOFR部分将固定为1.50%。最后，从2024年8月至2026年4月，定期贷款A的SOFR部分将固定为1.36%。

定期贷款B掉期

2022年8月2日，我们签订了四份与定期贷款B相关的远期起始利率互换协议，从2022年10月1日开始，名义价值为1.5亿美元，将定期贷款B到2028年1月的SOFR部分固定为2.54%。

固定债务总额。截至2022年12月31日，我们的固定债务总额为5.581亿美元，根据我们的利率互换和当前杠杆计算，加权平均利率为3.75%。截至2022年12月31日，我们固定债务的加权平均期限为3.8年。由于我们的远期掉期结构，截至2022年12月31日的未偿固定债务加权平均利率预计将在未来几年有所改善。根据公司目前的杠杆水平，公司固定债务的加权平均利率预计将在2023年降至约3.67%，2024年降至3.50%，2025年降至3.43%。

现金流量信息

截至2022年12月31日止年度，经营活动提供的现金净额为7650万美元，而2021年同期为6900万美元。2022年期间的增加主要是由于折旧和摊销费用增加，但与2021年同期相比，2022年期间出售一处投资物业的收益增加以及非现金长期投资计划补偿费用减少，部分抵消了这一增加。

截至2022年12月31日止年度，用于投资活动的现金净额为1.373亿美元，而2021年同期为1.947亿美元。2022年期间减少的主要原因是，与2021年同期相比，房地产投资活动减少，但2022年期间出售一处投资物业收到的净收益增加，部分抵消了这一减少。

截至2022年12月31日止年度，筹资活动提供的现金净额为6240万美元，而2021年同期为1.277亿美元。2022年期间的减少主要是由于从股票发行收到的收益减少，与2021年的净偿还额相比，2022年我们的信贷安排的净借款部分抵消了这一减少。

非公认会计原则财务措施

管理层认为某些非公认会计原则的财务指标是对公司经营业绩的有用的补充指标。非GAAP财务指标通常被定义为旨在衡量财务业绩、财务状况或现金流量，但不包括或包括在根据GAAP确定的最具可比性的衡量标准中不会如此调整的金额。公司报告非GAAP财务指标，因为管理层认为这些指标也是REIT行业和行业分析师用来评估REITs的最主要指标之一。出于这些原因，管理层认为披露和讨论这些非公认会计原则的财务指标是适当的。以下是管理层认为与公司业务相关且对投资者有用的非GAAP财务指标的描述，以及这些指标与最直接可比的GAAP财务指标的对账。

由于并非所有房地产公司都使用相同的定义，本文介绍的非GAAP财务指标不一定与其他房地产公司提供的相同。这些指标不应被视为净利润的替代指标，不应被视为公司财务业绩的指标，也不应被视为经营活动现金流量的替代指标，不应被视为公司流动性的指标，这些指标也不一定表明有足够的现金流量来满足公司的所有需求。管理层认为，为了便于清楚地了解公司的历史综合经营业绩，应结合合并财务报表中的净收入和经营活动产生的现金流量以及本年度报告10-K表其他部分所载的其他财务数据，对这些指标进行审查。

业务资金和业务调整后资金

运营资金（FFO）和调整后的运营资金（AFFO）是美国证交会规定意义上的非公认会计准则财务指标。该公司认为FFO和AFFO是衡量其经营业绩的重要补充指标，并认为证券分析师、投资者和其他利益相关方在评估REITs时经常使用FFO，其中许多REITs在报告业绩时采用FFO。

根据美国房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，简称“NAREIT”）的定义，FFO是指按照GAAP计算的净收入或亏损，不包括OP单位和LTIP单位持有人的非控制性权益，不包括出售财产和特殊项目的收益（或亏损），减去优先股股息，加上与房地产相关的折旧和摊销（不包括债务发行成本的摊销和高于或低于市场租赁的摊销），以及未合并的合伙企业和合资企业的调整。由于FFO不包括与房地产相关的折旧和摊销（不包括债务发行成本摊销和高于或低于市场租赁摊销费用），公司认为FFO提供了一种绩效衡量标准，在与同期比较时，它反映了出租率、租金、运营成本、开发活动和利息成本趋势对运营的影响，提供了从最接近的GAAP衡量标准、净收入或亏损中无法立即显现的视角。

AFFO是许多投资者和分析师用来衡量房地产公司经营业绩的一种非公认会计准则指标，它剔除了不能反映正在进行的房地产业务的项目的影响。管理层计算AFFO的方法是修改FFO的NAREIT计算方法，对某些现金和非现金项目以及某些经常性和非经常性项目进行调整。对公司而言，这些项目包括经常性收购和处置成本、债务清偿损失、经常性直线递延租金收入、经常性股票补偿费用、高于或低于市场租赁的经常性摊销、债务发行成本的经常性摊销、经常性租赁佣金、管理内部化成本和其他项目。

管理层认为，在FFO的基础上报告AFFO是投资界在比较基础上评估公司经营业绩时使用的一种有用的补充措施。

截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的FFO和AFFO对账如下：


	截至12月31日，
	2022		2021		2020

	（未经审计，以千为单位，每股和单位数额除外）
净收入（亏损）	$	19,996	$	18,342	$	(2,499)
减：优先股股息		(5,822)		(5,822)		(5,822)
折旧和摊销费用		56,611		46,764		36,302
出售投资物业的收益		(6,753)		(1,069)		—
FFO	$	64,032	$	58,215	$	27,981
内部化费用-解决先前存在的合同关系		—		—		12,094
内部化费用----其他交易费用		—		—		1,911
上述市场租赁的摊销净额		1,027		520		504
直线递延租金收入		(4,251)		(5,317)		(5,680)
基于股票的补偿费用		4,681		5,810		5,319
债务发行费用和其他费用的摊销		2,201		1,982		1,450
购置前费用		354		151		365
AFFO	$	68,044	$	61,361	$	43,944

归属于普通股股东的每股净收益（亏损）——基本和稀释	$	0.20	$	0.19	$	(0.17)
每股和单位FFO	$	0.92	$	0.90	$	0.56
每股和单位AFFO	$	0.98	$	0.95	$	0.88

加权平均股份及已发行单位–基本及摊薄		69,662		64,548		49,791

加权平均股份及已发行股份：
加权平均普通股		65,462		60,640		46,256
加权平均业务单位		1,669		1,732		2,172
加权平均LTIP单位		2,531		2,176		1,363
加权平均股份及已发行单位–基本及摊薄		69,662		64,548		49,791

房地产利息、税项、折旧及摊销前利润（EBITDA）和调整后EBITDA

本公司根据NAREIT制定的标准计算EBITDA，并将EBITDA定义为按照GAAP计算的净收益或亏损加上折旧和摊销、利息费用、出售投资物业的损益和减值损失（如适用）。该公司将调整后的EBITDA定义为EBITDA加上非现金股票补偿费用、与高于或低于市场租赁相关的非现金无形摊销、购置前费用和其他正常化项目。管理层认为EBITDA和调整后EBITDA是重要的衡量标准，因为它们提供了额外的信息，使管理层、投资者以及我们当前和潜在的债权人能够评估和比较我们的核心经营业绩和我们的偿债能力。

截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的净收入（亏损）与EBITDA和调整后EBITDA的对账如下：


	截至12月31日，
		2022		2021		2020

净收入（亏损）	$	19,996	$	18,342	$	(2,499)
利息费用		25,230		19,696		18,680
折旧和摊销费用		56,723		46,875		36,353
出售投资物业的收益		(6,753)		(1,069)		—
EBITDA	$	95,196	$	83,844	$	52,534
基于股票的补偿费用		4,681		5,810		5,319
内部化费用-解决先前存在的合同关系		—		—		12,094
内部化费用----其他交易费用		—		—		1,911
上述市场租赁的摊销净额		1,027		520		504
购置前费用		354		151		365
调整后EBITDA	$	101,258	$	90,325	$	72,727

项目7A。关于市场风险的定量和定性披露

市场风险包括利率、外币汇率、商品价格、股票价格和影响市场敏感工具的其他市场变化所产生的风险。在追求我们的业务和投资目标时，我们预期我们将面对的主要市场风险是利率风险。

我们可能会受到利率变动的影响，主要是由于用于购买医疗设施的债务，包括信贷安排下的借款。下面的分析介绍了我们的可变利率金融债务的价值对选定的市场利率变化的敏感性。所选择的变化范围反映了我们对在一年期间合理可能发生的变化的看法。

截至2022年12月31日，我们在Revolver下有1.457亿美元的未对冲借款（未扣除未摊销债务发行成本），这些借款以浮动利率计息。有关我们的信贷安排的详细讨论，请参见“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析——流动性和资本资源”。截至2022年12月31日，我们未偿还浮动利率借款的SOFR为4.32%。假设我们的可变利率债务不增加，如果SOFR增加100个基点，我们的现金流每年将减少大约150万美元。假设我们的可变利率债务不增加，如果SOFR减少100个基点，我们的现金流每年将增加大约150万美元。

截至2021年12月31日，我们的利率风险敞口与截至2022年12月31日的利率风险敞口没有重大差异。

我们的利率风险管理目标是限制利率变动对收益和现金流的影响，并降低整体借贷成本。为了实现我们的目标，我们可以以固定利率或浮动利率借款。有关我们的利率互换的描述，请参见“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析——流动性和资本资源——对冲工具”。

我们可能会订立额外的衍生金融工具，包括利率互换和上限，以减轻我们未来借款的利率风险。我们不会以投机为目的进行衍生交易。

除了利率的变化外，我们的投资价值也会根据当地和地区经济状况的变化以及租户/经营者和借款人的信誉的变化而波动，这可能会影响我们在必要时为债务进行再融资的能力。

项目8。财务报表和补充数据

合并财务报表索引


独立注册会计师事务所报告（PCAOB ID编号34）	53

截至2022年12月31日和2021年12月31日的合并资产负债表	55

截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度合并经营报表	56

截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的综合收益（亏损）表	57

截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的合并权益表	58

截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的合并现金流量表	59

合并财务报表附注	60

独立注册会计师事务所报告

致全球医疗REIT公司股东和董事会。

关于财务报表的意见

我们审计了随附的Global Medical REIT Inc.及其子公司（“本公司”）截至2022年12月31日和2021年12月31日的合并资产负债表、截至2022年12月31日止三年期间每年的相关合并经营报表、综合收益（亏损）、权益和现金流量表，以及索引第15（a）（2）项所列的相关附注和附表（统称为“财务报表”）。我们认为，财务报表按照美利坚合众国普遍接受的会计原则，在所有重大方面公允反映了公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的财务状况，以及截至2022年12月31日止三年期间每年的经营成果和现金流量。

我们还根据美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，根据Treadway委员会发起组织委员会发布的《内部控制——综合框架（2013）》中确立的标准，对公司截至2022年12月31日的财务报告内部控制进行了审计，我们在2023年3月1日的报告中对公司的财务报告内部控制发表了无保留意见。

意见基础

这些财务报表是公司管理层的责任。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报表发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须对公司保持独立。

我们是按照PCAOB的标准进行审计的。这些准则要求我们计划和进行审计，以便对财务报表是否不存在由于错误或欺诈造成的重大错报有合理的把握。我们的审计包括执行评估财务报表重大错报风险的程序，无论是由于错误还是欺诈，以及执行应对这些风险的程序。这些程序包括在测试的基础上审查关于财务报表中的数额和披露的证据。我们的审计还包括评价管理层采用的会计原则和作出的重大估计，以及评价财务报表的总体列报方式。我们认为，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。

关键审计事项

下文通报的关键审计事项是本期对财务报表的审计所产生的事项，已通报或要求通报给审计委员会，（1）涉及对财务报表具有重要意义的账目或披露事项，（2）涉及我们特别具有挑战性、主观或复杂的判断。关键审计事项的通报不会以任何方式改变我们对整个财务报表的意见，我们也不会通过通报下文的关键审计事项，就关键审计事项或与之相关的账目或披露单独提出意见。

购置不动产资产——见财务报表附注2和3

关键审计事项说明

在截至2022年12月31日的年度内，公司完成了14项房地产收购，使房地产投资余额增加了约1.489亿美元。就每项收购而言，几乎所有的公允价值都集中在一项可识别资产或一组类似的可识别资产中，因此，每项收购都代表一项资产收购。对于本年度的资产收购，本公司利用第三方评估师的协助，将收购价格分配给有形资产和根据其相对公允价值收购的任何无形资产或承担的负债。就这类资产收购而言，有形资产包括土地、建筑物、场地改善和租户改善。无形资产包括就地租赁、租赁费用和高于市价的租赁，而无形负债包括低于市价的租赁。

土地的公允价值采用销售比较法确定，该方法收集和汇总了近期可比的土地销售和挂牌情况。然后将可获得的市场数据与正在估价的土地进行比较，并针对不同的特征进行调整，如市场条件、规模和位置。购置的建筑物的公允价值是根据空置情况估计的，其价值主要是根据利用折现率和/或资本化率以及现有市场信息的估计现金流量预测计算的。场地改良的公允价值是根据成本法计算的，并扣除折旧，而租户改良的公允价值是根据现行的市场租户改良津贴计算的。

原地租赁无形资产的估值考虑到当前的市场条件和执行类似租赁的成本，以估计从空置到现有占用的预期租赁期内的账面成本。计算账面成本时使用的估计数是根据市场租赁条款计算的，其中包括与房地产税、保险和其他业务费用有关的费用，以及对预期租赁期间市场租金收入损失的估计数。租赁成本无形资产包括租赁佣金和法律费用。租赁佣金的估算方法是将剩余合同租金乘以市场租赁佣金。法律费用是指与书面、审查、有时谈判各种租赁条款有关的法律费用。高于或低于市场租赁的公允价值是根据根据租赁将收到的合同金额与管理层估计的市场租赁费率之间的差额的现值（使用反映与所购租赁相关的风险的贴现率）估计的，该估计期间的市场租赁费率等于估计的剩余租期。

鉴于所购资产和承担的负债的相对公允价值确定要求管理层使用各种估值方法，并对包括选择贴现率、资本化率、确定市场租金、租户改善津贴、预期租期、以及根据不同特征调整的可比土地销售等假设作出重大估计，执行审计程序以评估方法和这些假设的合理性需要审计师做出高度判断并加大努力，包括需要聘请我们的公允价值专家。

审计中如何处理关键审计事项

我们与购置房地产资产有关的审计程序包括以下内容：

●

我们测试了对购买价格分配的控制的有效性，包括管理层对第三方评估审查的控制，对折扣率、资本化率、市场租金、租户改善津贴、租期、可比调整后的土地销售等假设的审查，以及估计所购资产和所承担负债的相对公允价值的估值方法。

●

在我们的公允价值专家的协助下，我们评估了估值方法的合理性，以及各种假设，如贴现率、资本化率、市场租金、租户改善津贴、租期和可比的调整后土地销售。对于折现率、资本化率、租户改善津贴和租赁期假设，我们建立了一个独立的范围，并将管理层选择的比率或期间与该范围进行比较，同时考虑了物业的具体因素。对于与市场租金和可比调整后的土地销售相关的假设，我们评估了管理层选择的市场可比数据，根据特定的房地产因素得出结论，这些数据是否合理。

●

我们测试了估值模型的数学准确性。

/s/Deloitte & Touche LLP

弗吉尼亚州麦克莱恩

2023年3月1日

我们自2019年起担任本公司的核数师。

全球医疗REIT公司。

合并资产负债表

（以千为单位，面值除外）


	截至12月31日，
	2022		2021
物业、厂房及设备
房地产投资：
土地	$	168,308	$	152,060
建筑		1,079,781		985,091
场地改进		22,024		19,021
租户改善		65,987		58,900
获得的租赁无形资产		148,077		127,931
		1,484,177		1,343,003
减：累计折旧和摊销		(198,218)		(143,255)
房地产投资净额		1,285,959		1,199,748
现金及现金等价物		4,016		7,213
限制现金		10,439		5,546
租户应收账款净额		8,040		6,070
应收关联方款项		200		163
托管存款		7,833		5,957
递延资产		29,616		25,417
衍生资产		34,705		1,236
商誉		5,903		5,903
其他资产		6,550		6,232
总资产	$	1,393,261	$	1,263,485

负债和权益
负债：
信贷安排，扣除2022年12月31日和2021年12月31日分别为9253美元和8033美元的未摊销债务发行费用	$	636,447	$	514,567
2022年12月31日和2021年12月31日的应付票据，扣除未摊销债务发行费用后分别为452美元和607美元		57,672		57,162
应付账款和应计费用		13,819		10,344
应付股息		15,821		15,668
保证金		5,461		4,540
衍生负债		—		7,790
其他负债		7,363		7,709
获得的租赁无形负债，净额		7,613		8,128
负债总额		744,196		625,908
承诺与或有事项
股权：
优先股，面值0.00 1美元，授权10,000股；2022年12月31日和2021年12月31日已发行和流通的股票分别为3,105股（2022年12月31日和2021年12月31日的清算优先权分别为77,625美元）		74,959		74,959
普通股，面值0.00 1美元，授权50万股；2022年12月31日和2021年12月31日已发行和流通的股票分别为65,518股和64,880股		66		65
额外实收资本		721,991		711,414
累计赤字		(198,706)		(157,017)
累计其他综合收益（亏损）		34,674		(6,636)
全球医疗REIT公司股东权益合计		632,984		622,785
非控制性权益		16,081		14,792
总股本		649,065		637,577
总负债及权益	$	1,393,261	$	1,263,485

所附附注是这些合并财务报表的组成部分。

全球医疗REIT公司。

综合业务报表

（以千为单位，每股数额除外）


	截至12月31日，
	2022		2021		2020

收入
租金收入	$	137,167	$	115,804	$	93,518
其他收益		116		132		212
总收入		137,283		115,936		93,730

费用
一般和行政		16,545		16,453		11,935
营业费用		25,188		15,488		10,867
管理费-关联方		—		—		4,024
折旧费用		40,008		33,825		26,747
摊销费用		16,715		13,050		9,606
利息费用		25,230		19,696		18,680
管理内部化费用		—		—		14,005
购置前费用		354		151		365
费用共计		124,040		98,663		96,229

出售投资物业收益前收入（亏损）		13,243		17,273		(2,499)
出售投资物业的收益		6,753		1,069		—

净收入（亏损）	$	19,996	$	18,342	$	(2,499)
减：优先股股息		(5,822)		(5,822)		(5,822)
减：归属于非控制性权益的净（收入）损失		(854)		(720)		574
归属于普通股股东的净利润（亏损）	$	13,320	$	11,800	$	(7,747)

归属于普通股股东的每股净收益（亏损）——基本和稀释	$	0.20	$	0.19	$	(0.17)

加权平均已发行股份----基本和稀释		65,462		60,640		46,256

所附附注是这些合并财务报表的组成部分。

全球医疗REIT公司。

综合收益（亏损）表）

（以千计）


	截至12月31日，
	2022		2021		2020

净收入（亏损）	$	19,996	$	18,342	$	(2,499)
其他综合收入（损失）：
利率互换协议公允价值增加（减少）额		41,310		11,583		(11,545)
其他综合收入（损失）共计）		41,310		11,583		(11,545)
综合收入（亏损）		61,306		29,925		(14,044)
减：优先股股息		(5,822)		(5,822)		(5,822)
减：归属于非控制性权益的综合（收入）损失		(3,342)		(1,390)		1,365
归属于普通股股东的综合收益（亏损）	$	52,142	$	22,713	$	(18,501)

所附附注是这些合并财务报表的组成部分。

全球医疗REIT公司。

合并权益报表

（以千为单位，每股数额除外）


														全球
												累计		医疗
								附加				其他		REIT公司		非-
	普通股				优先股			实收		累计		综合		股东"		控制		合计
	股票	金额		股票		金额		资本		赤字		收入（损失）		股权		利息		股权
2020年1月1日	43,806	$	44		3,105	$	74,959	$	433,330	$	(71,389)	$	(6,674)	$	430,270	$	30,083	$	460,353
净损失	—		—		—		—		—		(1,926)		—		(1,926)		(573)		(2,499)
发行普通股，净额	4,248		4		—		—		53,273		—		—		53,277		—		53,277
LTIP单位和OP单位赎回为普通股	1,407		1		—		—		18,186		—		—		18,187		(18,187)		—
利率互换协议公允价值变动	—		—		—		—		—		—		(11,545)		(11,545)		—		(11,545)
基于股票的补偿费用	—		—		—		—		—		—		—		—		5,319		5,319
普通股股东股息（每股0.80美元）	—		—		—		—		—		(37,636)		—		(37,636)		—		(37,636)
优先股股东股息（每股1.875美元）	—		—		—		—		—		(5,822)		—		(5,822)		—		(5,822)
非控制性权益的股息	—		—		—		—		—		—		—		—		(3,687)		(3,687)
2020年12月31日	49,461		49		3,105		74,959		504,789		(116,773)		(18,219)		444,805		12,955		457,760
净收入	—		—		—		—		—		17,622		—		17,622		720		18,342
发行普通股，净额	15,350		16		—		—		205,586		—		—		205,602		—		205,602
LTIP单位和OP单位赎回为普通股	69		—		—		—		1,039		—		—		1,039		(1,039)		—
利率互换协议公允价值变动	—		—		—		—		—		—		11,583		11,583		—		11,583
基于股票的补偿费用	—		—		—		—		—		—		—		—		5,810		5,810
普通股股东股息（每股0.82美元）	—		—		—		—		—		(52,044)		—		(52,044)		—		(52,044)
优先股股东股息（每股1.875美元）	—		—		—		—		—		(5,822)		—		(5,822)		—		(5,822)
非控制性权益的股息	—		—		—		—		—		—		—		—		(3,654)		(3,654)
2021年12月31日	64,880		65		3,105		74,959		711,414		(157,017)		(6,636)		622,785		14,792		637,577
净收入	—		—		—		—		—		19,142		—		19,142		854		19,996
发行普通股，净额	598		1		—		—		9,895		—		—		9,896		—		9,896
LTIP单位和OP单位赎回为普通股	40		—		—		—		682		—		—		682		(682)		—
利率互换协议公允价值变动	—		—		—		—		—		—		41,310		41,310		—		41,310
基于股票的补偿费用	—		—		—		—		—		—		—		—		4,681		4,681
普通股股东股息（每股0.84美元）	—		—		—		—		—		(55,009)		—		(55,009)		—		(55,009)
优先股股东股息（每股1.875美元）	—		—		—		—		—		(5,822)		—		(5,822)		—		(5,822)
非控制性权益的股息	—		—		—		—		—		—		—		—		(3,564)		(3,564)
2022年12月31日	65,518	$	66		3,105	$	74,959	$	721,991	$	(198,706)	$	34,674	$	632,984	$	16,081	$	649,065

所附附注是这些合并财务报表的组成部分。

全球医疗REIT公司。

合并现金流量表

（以千计）


	截至12月31日，
	2022		2021		2020
业务活动
净收入（亏损）	$	19,996	$	18,342	$	(2,499)
为调节净收入（亏损）与业务活动提供的现金净额而作出的调整：
折旧费用		40,008		33,825		26,747
所购租赁无形资产摊销		16,627		12,963		9,567
上述市场租赁的摊销净额		1,027		520		504
债务发行费用和其他费用的摊销		2,201		1,982		1,450
基于股票的补偿费用		4,681		5,810		5,319
资本化的购置前费用和其他费用记入费用		472		168		131
坏账准备金，净额		—		183		963
出售投资物业的收益		(6,753)		(1,069)		—
其他		21		62		(16)
经营资产和负债的变化：
租户应收账款		(2,970)		(657)		(1,602)
递延资产		(4,339)		(5,298)		(5,761)
其他资产和负债		586		12		(247)
应付账款和应计费用		4,063		1,924		1,562
保证金		921		200		129
应付关联方应计管理费		—		—		(1,727)
经营活动所产生的现金净额		76,541		68,967		34,520

投资活动
购买土地、建筑物及其他有形和无形资产和负债		(150,927)		(192,255)		(217,675)
内部化----为收购前顾问支付的现金，扣除获得的现金559美元		—		—		(5,093)
出售投资物业所得款项净额		17,889		5,479		—
购买物业的代管存款		98		1,576		180
从关联方收到的预付款（应付）		(38)		(60)		28
借给承租人的付款		1,000		—		—
现有房地产投资的资本支出		(5,274)		(9,405)		(1,112)
投资活动所用现金净额		(137,252)		(194,665)		(223,672)

筹资活动
普通股发行所得款项净额		9,896		205,522		53,088
第三方贷款人要求的代管存款		(1,974)		(2,716)		(1,539)
应付票据收益		—		—		14,800
偿还应付票据		(1,158)		(8,003)		(419)
信贷安排收益		138,600		221,600		238,400
偿还信贷安排		(15,500)		(224,200)		(64,550)
债务发行费用的支付		(3,215)		(6,177)		(1,294)
支付给普通股股东、OP股和LTIP股股东的股息		(58,420)		(52,500)		(39,944)
支付给优先股股东的股息		(5,822)		(5,822)		(5,822)
筹资活动提供的现金净额		62,407		127,704		192,720
现金及现金等价物和限制现金净增加额		1,696		2,006		3,568
现金和现金等价物及限制现金——期初		12,759		10,753		7,185
现金和现金等价物及限制现金——期末	$	14,455	$	12,759	$	10,753

补充现金流量信息：
利息的现金支付	$	21,619	$	17,707	$	16,907

非现金筹资和投资活动：
应计股息	$	15,821	$	15,668	$	12,470
利率互换协议公允价值变动计入其他综合收益（亏损）	$	(41,310)	$	(11,583)	$	11,545
OP单位和LTIP单位赎回为普通股	$	682	$	1,039	$	18,187
与设施购置有关的假定贷款	$	1,513	$	—	$	12,074
应计普通股发行成本	$	—	$	—	$	80
计入应付账款和应计费用的应计资本支出	$	1,365	$	1,220	$	698

所附附注是这些合并财务报表的组成部分。

全球医疗REIT公司。

合并财务报表附注

（千美元，每股数额除外）

附注1 –组织

Global Medical REIT公司（以下简称“公司”）是马里兰州的一家公司，由内部管理的REIT拥有并收购医疗设施，并将这些设施出租给医师团体以及地区和National医疗系统。本公司通过一家名为Global Medical REIT L.P.的特拉华州有限合伙子公司（“运营合伙企业”）和一家应纳税的REIT子公司（“TRS”）持有其设施并开展业务。本公司作为经营合伙企业的唯一普通合伙人，通过本公司的全资子公司Global Medical REIT GP LLC，一家特拉华州有限责任公司。截至2022年12月31日，本公司为经营合伙企业持股93.97%的有限合伙人，持有长期激励计划单位（“LTIP单位”）的股东和向经营合伙企业贡献物业或服务以换取普通有限合伙单位（“OP单位”）的第三方有限合伙人合计持有经营合伙企业6.03%的股份。该公司的普通股在纽约证券交易所上市，股票代码为“GMRE”。该公司的A系列优先股在纽约证券交易所上市，股票代码为“GMRE PrA”。

附注2 –重要会计政策摘要

合并原则

随附的合并财务报表包括本公司及其全资子公司的账目。本公司将其不拥有但控制（并因此合并）的任何股权的部分列为非控制性权益。本公司的非控制性权益包括已授予本公司董事、高级职员及附属公司的LTIP单位，以及第三方持有的OP单位。关于执行部分单位和长期投资计划单位的更多信息，请参阅附注5 ——“权益”和附注7 ——“基于股票的补偿”。

公司在其合并资产负债表上将非控制性权益列为合并权益的一部分，与公司的总权益分开。公司的净收益或亏损是根据与这些非控制性权益相关的经营合伙企业各自的所有权或投票权百分比分配给非控制性权益的，并从综合经营报表的综合收益或亏损中剔除，以得出归属于普通股股东的净收益或亏损。非控制所有权百分比的计算方法是用LTIP单位和OP单位的总数除以已发行单位和股票的总数。未来任何额外的LTIP单位或OP单位的发行都将改变非控制性所有权权益。

估计数的使用

按照美利坚合众国普遍接受的会计原则（“公认会计原则”）编制合并财务报表，要求公司作出影响合并财务报表和脚注中报告的数额的估计和假设。实际结果可能与这些估计数不同。

房地产投资

本公司根据会计准则编纂（“ASC”）主题805“企业合并”（“ASC主题805”）确定一项收购何时符合企业的定义，或者应作为资产收购进行会计处理，该标准要求，当一项收购的公允价值基本上全部集中在一项可识别资产或一组类似的可识别资产中时，该资产或一组类似的可识别资产不符合企业的定义，因此必须作为资产收购进行会计处理。交易成本在资产购置时资本化，在企业合并时计入费用。本公司截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的所有设施收购均作为资产收购入账，因为本公司收购的总资产的公允价值基本上全部集中在一项资产或一组类似的可识别资产中。

对于属于“业主占用”（指出卖人是租户或控制租户）的资产收购，包括资本化的收购成本在内的收购价格将根据其相对公允价值分配给土地和建筑物，而不分配给无形资产或负债。对于已有租约但未被“业主占用”的资产收购，本公司将根据其相对公允价值将收购价格分配给有形资产和收购的任何无形资产或承担的负债。公允价值是根据ASC主题820“公允价值计量和披露”的指导确定的，一般使用第2级输入，如租金可比数据、销售可比数据和经纪人指示。虽然使用了第3级投入，但与用于主要假设的第2级数据相比，它们是次要的。公允价值的确定涉及使用重大判断和估计。我们利用从多个来源获得的信息，包括收购前的尽职调查，进行估计，以确定所收购的有形和无形资产和承担的负债的公允价值，我们经常利用第三方评估师的协助。

有形资产的估价：

土地的公允价值采用销售比较法确定，该方法收集和汇总了近期可比的土地销售和挂牌情况。对现有的市场数据进行分析，并将其与正在估价的土地进行比较，并针对不同的特征进行调整，如市场条件、规模和位置。本公司估计按空置情况购置的建筑物的公允价值，并在其估计剩余寿命内对建筑物价值进行折旧。公允价值主要基于利用折现率和/或资本化率以及现有市场信息的估计现金流量预测。本公司采用成本法确定场地改良（包括铺路和其他工程在内的非建筑改良）的公允价值，并扣除折旧，并在场地改良的估计剩余使用寿命内折旧。租户改善是指租户空间的固定改善，其公允价值是使用现行市场租户改善津贴估计的。租户装修费用在剩余租期内摊销。

无形资产的估价：

在确定就地租赁的公允价值（与现有就地租赁相关的避免成本）时，管理层考虑了当前的市场条件和执行类似租赁的成本，从而得出从空置到现有占用的预期租赁期内的账面成本估计数。在估计持有成本时，管理包括可偿还的（根据市场租赁条款）房地产税、保险、其他业务费用，以及预计租赁期内市场租金收入损失的估计数。分配给就地租赁的价值在剩余租期内摊销。

高于或低于市场租赁的公允价值是根据根据租赁收到的合同金额的现值（采用反映与所购租赁有关的风险的利率）与管理层对相当于估计剩余租期的期间内计量的市场租赁利率的估计数之间的差额估计的。高于市价的租赁被归类为无形资产，低于市价的租赁被归类为无形负债。资本化的高于市价或低于市价的租赁无形资产作为租金收入的减少或增加在各自租赁的估计剩余期限内摊销。

与租赁费用有关的无形资产包括租赁佣金和法律费用。租赁佣金的估计方法是将与每项租赁相关的剩余合同租金乘以市场租赁佣金。法律费用是指与书面、审查、有时谈判各种租赁条款有关的法律费用。租赁费用在相关租赁的剩余使用寿命内摊销。

收入确认

该公司的业务主要包括根据租赁安排从租户那里获得的租金收入，这些租赁安排规定了最低租金和租金上涨。这些租赁已作为经营租赁入账。对于带有或有租赁自动扶梯的经营租赁，收入根据该期间到期的合同现金租金付款入账。带有固定年租自动扶梯的租赁收入在初始租赁期内按直线法确认，但须进行可收回性评估，合同租金收入与直线数之间的差额记为“递延应收租金”。此外，公司将“费用回收”收入确认为租金收入的一部分，该收入指与租户偿还房地产税、保险和某些其他运营费用（“租户偿还”）相关的确认收入。公司在其综合业务报表中按毛额确认这些偿还款和相关费用。

为出售而持有的资产及出售房地产

当符合以下标准时，本公司将该物业归类为持有待售物业：（i）管理层在有权批准行动的情况下，承诺按目前状况出售该物业的计划；（ii）该物业的出售价格相对于其当前公允价值而言是合理的；（iii）出售是可能的，预期将在一年内完成。届时，公司将在其综合资产负债表中单独列报与待售房地产相关的资产和债务，并停止记录与该资产相关的折旧和摊销费用。持有待售房地产按其账面价值或其估计公允价值减去估计出售成本后的较低者列报。截至2022年12月31日或2021年12月31日，该公司没有任何物业被归类为持有待售。

在处置财产时，公司在确定标的资产的控制权已转让给买方时确认收益或损失。公司的履约义务一般在交易完成时履行。在合同中，任何持续的参与都作为一项单独的履约义务加以分析，销售价格的一部分分配给每项履约义务。根据当前的市场信息、历史交易和合理可得的预测信息，对销售价格中确定的可变对价（如果有的话）的数量进行估计，并评估其发生的可能性，需要作出重大判断。

对于房地产（或分类为持有待售的资产）的销售，公司评估该处置是否是一项战略转变，将对公司的经营和财务业绩产生重大影响，如果是，则在公司所有期间的合并财务报表中将其分类为终止经营。

长期资产减值

本公司在每个报告日或任何事件或情况表明其账面价值可能无法收回时，对其房地产资产进行减值评估。如果存在减值指标，本公司将预期的未来未折现现金流量与资产的账面金额进行比较。如果估计未折现现金流量的总和低于资产的账面价值，本公司将就估计公允价值与资产账面价值之间的差额计提减值损失。

现金和现金等价物及限制现金

本公司将所有活期存款、银行本票、货币市场账户和期限为三个月或更短的存单视为现金等价物。包括在受限制现金中的金额是：（1）租户在租约开始时收到的某些保证金；（2）第三方贷款人必须持有的现金，作为还本付息的准备金；（3）公司持有的与租户偿还有关的资金。下表列出了公司现金及现金等价物和限制现金的对账，这些现金与公司所附的综合现金流量表所列各期末这些数额的总和：


	截至12月31日，
	2022		2021
现金及现金等价物	$	4,016	$	7,213
限制现金		10,439		5,546
现金和现金等价物及限制现金共计	$	14,455	$	12,759

租户应收账款净额

截至2022年12月31日和2021年12月31日，租户应收账款余额分别为8040美元和6070美元。截至2022年12月31日的余额包括公司租户拖欠的1348美元租金，公司已赚到但尚未收到；143美元贷款给公司的一名租户；5520美元租户补偿款；1029美元杂项应收账款。截至2021年12月31日的余额包括公司租户拖欠的租金1309美元，公司已赚到但尚未收到，向公司两名租户提供的1158美元贷款，以及租户偿还的3603美元。

经营租赁产生的应收款项按照ASC专题842“租赁”（“ASC专题842”）入账。公司评估租户违约或租户无法在每个报告日支付合同租金和租户补偿所造成损失的可能性。该公司还持续监测其租户和经营者的流动性和信誉。如果租户支付其租赁付款的可能性被确定为不再可能，则所有租户应收款项，包括递延租金，将从收入中注销，该租户的任何未来收入只有在收到现金时才予以确认。此外，截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司对可能收回的租赁有350美元的投资组合准备金，以确保租户租赁应收款不被高估。

托管存款

截至2022年12月31日和2021年12月31日，托管余额分别为7833美元和5957美元。代管存款包括在代管中持有的资金，用于未来购置财产，以及支付税款、保险和公司Cantor贷款规定的其他金额，如下文所定义。

递延资产

截至2022年12月31日和2021年12月31日的递延资产余额分别为29616美元和25417美元。截至2022年12月31日的余额包括29467美元的递延应收租金，这是因为确认了按直线法每年固定租金递增的租赁收入，以及149美元的其他递延费用。截至2021年12月31日的余额包括25356美元的递延应收租金，这是因为确认了按直线法每年固定租金递增的租赁收入，以及61美元的其他递延费用。

其他资产

截至2022年12月31日和2021年12月31日的其他资产余额分别为6550美元和6232美元。截至2022年12月31日的余额包括3480美元的使用权资产、1552美元的资本化在建工程费用、1380美元的预付资产以及138美元的净资本化软件费用和杂项资产。截至2021年12月31日，余额包括3809美元的使用权资产、257美元的购置前及与我们的物业相关的其他资本化成本、1916美元的预付资产，以及250美元的净资本化软件成本和杂项资产。关于使用权资产的更多细节，请参阅附注8 ——“租赁”。

衍生工具-利率互换

截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司与被指定为利率风险现金流对冲的利率互换衍生工具相关的余额分别为34,705美元的资产和6,554美元的净负债。根据公司的风险管理战略，利率互换的目的是管理公司某些浮动利率债务的利率风险。利率互换涉及公司从交易对手方收到可变利率金额，以换取公司在协议有效期内支付固定利率。本公司根据ASC主题815“衍生工具和套期保值”的规定对衍生工具进行会计处理。详见附注4 ——“信贷安排、应付票据和衍生工具”。

其他负债

截至2022年12月31日和2021年12月31日的其他负债余额分别为7363美元和7709美元。截至2022年12月31日的余额包括2922美元的使用权负债和4441美元的预付租金。截至2021年12月31日的余额包括4479美元的使用权负债和3230美元的预付租金。关于使用权负债的更多细节，请参阅附注8 ——“租赁”。

归属于普通股股东的每股净收益（亏损）

本公司采用库存股法计算每股普通股股东的稀释净收益或亏损。普通股每股基本净收益或亏损的计算方法是，将归属于普通股股东的净收益或亏损除以该期间已发行普通股的加权平均数。普通股摊薄净收益或每股亏损的计算方法是，将归属于普通股股东的净收益或亏损除以该期间已发行普通股加权平均数加上任何潜在稀释性股份之和。OP股和LTIP股未反映在稀释后的每股计算中，因为OP股和LTIP股转换为普通股是在一对一的基础上进行的，两者的每股净收益分配与普通股相等。因此，任何交换都不会对普通股股东每股可获得的稀释净收益（亏损）产生任何影响。公司在计算每股收益时考虑了两类方法的要求，并确定如果采用这种方法，其报告的结果不会有差异。

债务发行成本

债务发行费用包括为获得定期债务和循环债务而支付给贷款人和其他第三方的金额，并在相关债务期限内按直线法摊销为利息费用。详见附注4 ——“信贷安排、应付票据和衍生工具”。

关联方披露

本公司与关联实体或“关联方”进行交易，这些交易在随附的综合资产负债表中记为应收账款或应付账款。关联方披露受ASC主题850“关联方披露”的约束。有关本公司关联方交易的更多信息，请参阅附注6 ——“关联方交易”。

股票补偿

公司向其雇员和独立董事授予LTIP股奖励，包括随着时间的推移授予的奖励和根据达到特定业绩标准授予的奖励。本公司负责ASC主题718“补偿-股票补偿”下的所有赔偿。详见附注7 ——“基于股票的薪酬”。

折旧和摊销费用

不动产和相关资产是扣除累计折旧后的净额。改进或延长资产使用寿命的翻新、更换和其他支出按其估计使用寿命资本化和折旧。日常维护和修理的支出按发生时记入费用。折旧是在建筑物的估计使用寿命（一般在20至52年之间）、租户改善（一般在1至19年之间）和场地改善（一般在3至15年之间）中使用直线法计算的。分配给就地租赁和租赁费用的无形资产价值在各自租赁的剩余期限内采用直线法记为摊销费用。

管理内部化费用

在2020年7月9日之前，该公司由其前顾问进行外部管理和咨询。2020年7月9日，公司完成了管理内部化交易，终止了与前顾问的管理协议，前顾问的雇员成为公司雇员，前顾问以前履行的职能由公司内部化。经周转资本调整后，内部化交易的对价总额为17746美元。

根据ASC主题805，为管理内部化交易支付的部分因解决先前存在的合同关系（管理协议）而支付的12094美元在所附的2020年12月31日终了年度综合业务报表中确认为“管理内部化费用”，所支付的5903美元超出所收购业务的基础可识别净负债公允价值251美元的部分在所附的综合资产负债表中记录为“商誉”。截至2020年12月31日止年度，公司还发生了与管理内部化交易相关的1911美元费用，该费用也包含在“管理内部化费用”项目中。该公司截至2020年12月31日止年度的合并经营报表不包括与收购后收购的业务相关的任何收入和3458美元的净亏损。

随附的截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的合并经营报表包括全年收购业务的经营情况。下表按形式列出2020年12月31日终了年度未经审计的收入和归属于普通股股东的净利润，如同交易发生在2020年1月1日一样。形式上的结果并不一定表明如果业务合并发生在所列期间的第一天就会发生的结果，形式上的信息也不打算表示今后各期间的业务结果。


	截至2020年12月31日
	（未经审计，单位：千）

预估总收入	$	93,730
归属于普通股股东的预计净利润	$	5,524

在考虑解决先前存在的12094美元合同关系后，为收购前顾问支付的现金净额为559美元，为5093美元，作为“投资”活动列入公司截至2020年12月31日止年度的合并现金流量表。

商誉

截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司的商誉余额为5903美元。商誉是指支付的对价超过所收购企业基础可辨认净资产公允价值的部分。公司的商誉余额来自于管理层内部化交易。商誉的寿命不确定，不进行摊销，但每年进行减值测试，如果事件或情况变化表明资产可能受损，则更频繁地进行减值测试。公司的政策是在财年第四季度的第一天进行年度商誉减值评估。本公司有一个报告单位。

根据报告单位的事实和情况、考虑报告单位的公允价值超过以往评估中其账面价值的部分以及商业环境的变化，根据定性评估办法或定量方法对商誉进行减值评估。

在进行定性评估时，公司考虑的因素包括但不限于当前的宏观经济状况、行业和市场状况、成本因素、财务业绩以及与实体或报告单位有关的其他事件，以确定报告单位的公允价值低于其账面价值的可能性是否更大。如果公司确定报告单位的公允价值很可能低于其账面价值，则进行定量商誉减值测试。

在进行定量商誉减值测试时，将报告单位的账面价值与其公允价值进行比较。如果报告单位的账面价值超过其公允价值，则商誉被视为减值，并确认减值损失的金额。

估算报告单位的公允价值需要运用重大判断和假设，包括对预期未来现金流量、加权平均资本成本、贴现率和预期长期增长率的判断。如果这些估计和假设发生重大变化，可能会导致我们报告单位的估计公允价值下降，并增加对收益计提减值费用的风险。

公司在本财政年度第四季度进行了定性分析，并确定报告单位的公允价值很可能超过报告单位的账面价值，因此，没有必要进行定量的第一步分析。

所得税

从2016年12月31日的纳税年度开始，公司选择作为美国联邦所得税的REIT纳税。如果REIT能够满足许多特定的要求，它一般不需要缴纳美国联邦所得税。如果公司在任何一个纳税年度不符合REIT的资格，公司将按正常的公司税率对其应税收入缴纳美国联邦和州所得税，并且公司不能重新选择REIT的地位，直到失败发生的年度之后的第五个日历年度。即使公司继续符合REIT的资格，也可能需要缴纳某些州或地方所得税，公司的TRS将按常规公司税率对其收入缴纳美国联邦、州和地方税收。只有在审计后，根据该职位的技术优势，该职位更有可能维持下去时，公司才承认不确定的税务职位的税务影响。本公司未发现任何重大的不确定税务状况，并在适用的情况下确认所得税费用中的利息和罚款。该公司目前没有受到任何所得税管辖区的审查。

金融工具的公允价值

公允价值是一种基于市场的计量，应根据市场参与者在为资产或负债定价时所采用的假设来确定。根据《ASC》专题820，估值等级是以资产或负债在计量日的估值投入的透明度为基础的。金融工具在估值层次结构中的分类是基于对公允价值计量具有重要意义的最低输入水平。这三个层次的定义如下：

●

一级-对估值方法的投入是活跃市场中相同资产或负债的报价；

●

2级-对估值方法的投入包括活跃市场中类似资产和负债的报价，以及在金融工具整个期限内可直接或间接观察到的资产或负债的投入；以及

●

3级-对估值方法的投入是不可观察的，对公允价值计量具有重要意义。

本公司认为现金和现金等价物、代管存款、应收账款和其他应收款、应付账款和应计费用的账面价值与这些金融工具的公允价值相近，因为这些工具自产生以来的时间很短，或者从产生到预期实现之间的时间很短。由于这些工具的短期性质，第1级和第2级投入被用来估计这些金融工具的公允价值。本公司认为其债务的账面价值接近公允价值。与公司利率互换交易有关的公允价值采用了二级投入，因为它严重依赖各种投入，包括合同条款、利率曲线、收益率曲线、波动性计量以及这些投入的相关性。所确定的公允价值与公司购置的不动产有关，在这些不动产中，需要识别和记录无形资产和负债，主要利用二级投入，因为这些投入严重依赖市场可观察数据，如租金可比数据、销售可比数据和经纪人指标。虽然使用了一些第3级投入，但与主要假设所用的第2级日期相比，它们是次要的，因为它涉及购置房地产。

分部报告

ASC主题280，“分部报告”，建立了报告公共实体可报告分部的财务和描述性信息的标准。本公司已确定有一个可报告分部，其活动与投资医疗物业有关。本公司根据单个资产水平评估其投资的经营业绩。

附注3 –物业组合

截至二零二二年十二月三十一日止年度收购物业摘要

在截至2022年12月31日的年度内，公司完成了14项收购。就每项收购而言，几乎所有的公允价值都集中在一项可识别资产或一组类似的可识别资产中，因此，每项收购都代表一项资产收购。因此，这些购置的交易费用已资本化。

截至2022年12月31日，这些购置产生的土地、建筑物、装修和购置的租赁无形资产的投资毛额滚转如下：


					网站		租户		获得的租赁		总投资
	土地		建筑		改进		改进		无形资产		房地产
截至2021年12月31日的余额	$	152,060	$	985,091	$	19,021	$	58,900	$	127,931	$	1,343,003
设施购置-购置日期：
盖恩斯维尔– 2/4/22		555		3,899		76		199		575		5,304
大急流城– 2/28/22		1,238		4,976		221		270		595		7,300
萨拉索塔– 3/29/22		747		3,703		84		331		1,263		6,128
格林伍德– 22年3月30日		929		4,332		194		360		426		6,241
费尔班克斯– 22年4月1日		1,782		12,262		215		753		7,946		22,958
洛基角– 4/8/22		613		6,243		223		317		589		7,985
费尔法克斯– 5/11/22		4,012		13,238		399		310		3,304		21,263
李氏峰会– 5/19/22		1,349		4,101		83		410		674		6,617
列克星敦–5/27/22		1,760		11,350		289		556		3,036		16,991
托莱多– 7/8/22		2,999		11,366		581		1,247		2,044		18,237
日内瓦湖–7/26/22		444		4,612		141		230		725		6,152
Glenview – 9/1/22		1,448		6,258		241		279		912		9,138
卡南代瓜– 9/16/22		578		11,118		370		489		1,493		14,048
冬宫– 9/20/22		353		3,891		194		227		674		5,339
资本化成本⁽¹⁾		141		1,419		41		1,416		396		3,413
增加总数：		18,948		102,768		3,352		7,394		24,652		157,114
Germantown的处置– 7/1/22		(2,700)		(8,078)		(349)		(307)		(4,506)		(15,940)
截至2022年12月31日的余额	$	168,308	$	1,079,781	$	22,024	$	65,987	$	148,077	$	1,484,177

(1)	指在截至2022年12月31日的年度内完工并投入使用的与公司现有设施相关的资本项目。

截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日，折旧费用分别为40008美元、33825美元和26747美元。

截至2022年12月31日，公司有总计约30088美元的资本改善承诺和义务，以改善、扩大和维护公司现有设施。这些数额中有许多是受意外情况影响的，因此很难预测何时使用这些数额，如果有的话。根据公司现有和拟议租约的条款，未来12个月的资本改进债务总额预计约为10299美元。

截至2021年12月31日止年度收购物业摘要

在截至2021年12月31日的年度内，公司完成了20项收购。就每项收购而言，几乎所有的公允价值都集中在一项可识别资产或一组类似的可识别资产中，因此，每项收购都代表一项资产收购。因此，这些购置的交易费用已资本化。

截至2021年12月31日，这些收购产生的土地、建筑物、装修和所购租赁无形资产的总投资前滚如下：

.
						网站		租户		获得的租赁		总投资
	土地		建筑			改进		改进		无形资产		房地产
截至2020年12月31日的余额	$	128,857	$	851,427		$	15,183	$	49,204	$	98,234	$	1,142,905
设施购置-购置日期：
埃尔帕索– 1/12/21		899		7,549			71		160		1,338		10,017
锡拉丘兹– 1/15/21		616		4,745			128		136		772		6,397
西埃尔帕索– 1/15/21		851		7,160			144		567		856		9,578
沃思堡– 3/9/21		1,817		13,020			143		395		2,069		17,444
圣露西港– 21年4月6日		590		3,583			70		185		359		4,787
珊瑚角及迈尔斯堡– 21年4月13日		5,623		20,155			480		1,132		4,311		31,701
达拉斯– 4/16/21		3,101		2,593			63		469		493		6,719
东大叉口– 4/19/21		845		6,248			278		815		2,092		10,278
库士湾– 21年4月21日		861		5,095			56		50		410		6,472
喀里多尼亚– 6/2/21		582		2,669			66		96		497		3,910
塔拉哈西– 6/2/21		782		6,720			137		387		1,218		9,244
福赛思– 7/28/21		1,554		9,627			348		456		7,439		19,424
北查尔斯顿– 7/29/21		927		4,248			106		801		1,098		7,180
蒙斯特– 9/15/21		780		4,451			161		391		953		6,736
海厄利亚– 21年9月30日		—		9,633			264		716		1,231		11,844
雅典– 9/30/21		564		4,106			58		63		548		5,339
Lemoyne – 12/3/21		299		3,661			113		359		904		5,336
雅典200 – 12/13/21		327		1,336			42		134		204		2,043
导师– 12/16/21		2,249		6,291			354		253		1,322		10,469
奥克拉荷马城– 12/20/21		727		5,839			261		495		1,583		8,905
资本化成本⁽¹⁾		—		8,756	⁽²⁾		495		1,636		—		10,887
增加总数：		23,994		137,485			3,838		9,696		29,697		204,710
Prescott的处置– 10/13/21		(791)		(3,821)			—		—		—		(4,612)
截至2021年12月31日的余额	$	152,060	$	985,091		$	19,021	$	58,900	$	127,931	$	1,343,003

(1)	指在截至2021年12月31日的年度内完工并投入使用的与公司现有设施相关的资本项目。

(2)	在截至2021年12月31日的年度内，公司完成了一项$ 6,814 2019年4月收购的俄克拉荷马城设施扩建，租户是Mercy康复医院。

租赁无形资产和负债

以下是截至2022年12月31日和2021年12月31日租赁无形资产和负债的账面金额摘要：


	截至2022年12月31日
			累计
	成本		摊销		网
物业、厂房及设备
就地租赁	$	82,374	$	(34,898)	$	47,476
高于市场租赁		26,054		(7,321)		18,733
租赁费用		39,649		(14,683)		24,966
	$	148,077	$	(56,902)	$	91,175
责任
低于市场价格的租约	$	13,595	$	(5,982)	$	7,613


	截至2021年12月31日
			累计
	成本		摊销		网
物业、厂房及设备
就地租赁	$	70,527	$	(23,638)	$	46,889
高于市场租赁		22,615		(6,407)		16,208
租赁费用		34,789		(10,201)		24,588
	$	127,931	$	(40,246)	$	87,685
责任
低于市场价格的租约	$	11,842	$	(3,714)	$	8,128

以下是所购租赁无形资产摊销的摘要：



	截至12月31日，
	2022		2021		2020
与就地租赁有关的摊销费用	$	11,685	$	9,046	$	6,741
与租赁费用有关的摊销费用	$	4,942	$	3,917	$	2,826
与上述市场租赁有关的租金收入减少	$	3,295	$	2,384	$	1,657
与低于市场价格的租赁有关的租金收入增加	$	(2,268)	$	(1,864)	$	(1,153)

截至2022年12月31日，所购租赁无形资产和负债在截至12月31日的每一年的预定未来总摊销净额列示如下：



	净减少		净增加
	收入		费用
2023	$	(1,105)	$	17,033
2024		(1,292)		14,849
2025		(1,826)		11,179
2026		(1,871)		9,168
2027		(1,416)		6,447
此后		(3,610)		13,766
合计	$	(11,120)	$	72,442

截至2022年12月31日止年度，资产租赁无形资产和负债租赁无形资产的加权平均摊销期分别为4.3年和3.2年。

附注4 –信贷安排、应付票据和衍生工具

信贷安排

本公司、作为借款人的经营合伙企业及其某些子公司（这些子公司，简称“子公司担保人”）是经修订和重报的9亿美元无担保银团信贷安排的当事方，摩根大通银行（简称“摩根大通”）作为行政代理人（简称“信贷安排”）。信贷安排包括（i）5亿美元的定期贷款，其中包括（a）3.5亿美元的定期贷款（“定期贷款A”）和（b）1.5亿美元的定期贷款（“定期贷款B”），以及（ii）4亿美元的循环贷款（“循环贷款”）。信贷安排还包括一个价值5亿美元的手风琴功能。定期贷款A在2026年5月到期，定期贷款B在2028年2月到期，Revolver在2026年8月到期，有两个六个月的延期选项。截至2022年8月1日，基于LIBOR的信贷安排下未偿金额的利率已转变为基于担保隔夜融资利率（“SOFR”）的利率，等于期限SOFR加上10个基点的相关利差调整，以及基于信贷安排当前定价网格的借款利差。公司可能有权暂时降低两个基点的利率，但前提是它达到某些可持续发展的商定目标。

经营伙伴关系须遵守经修订的信贷安排下的若干财务契约，除其他事项外，包括：截至每个财政季度末，下列各项：（一）最高综合无抵押杠杆比率低于60%；（二）最高综合有抵押杠杆比率低于30%；（三）最高综合有抵押追索权杠杆比率低于10%；（四）最低固定费用覆盖率为1.50：1.00；（五）最低无抵押利息覆盖率为1.50：1.00；（六）最高综合杠杆比率低于60%，（vii）最低净资产5.73亿美元，外加2022年3月31日之后通过股票发行筹集的全部净收益的75%。截至2022年12月31日，管理层认为其遵守了信贷安排中包含的所有财务和非财务契约。

本公司已订立利率掉期合约，以对冲定期贷款的利率风险。有关利率互换的更多信息，请参阅本文中的“衍生工具-利率互换”部分。

在截至2022年12月31日的年度内，公司在信贷安排下借入138600美元，偿还了15500美元，净借款额为123100美元。在截至2021年12月31日的年度内，公司根据信贷安排借入了221,600美元，偿还了224,200美元，净偿还额为2,600美元。截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度，信贷安排的利息支出分别为20274美元、14705美元和14669美元。

截至2022年12月和2021年12月，本公司在信贷安排下有以下未偿还借款：


	2022年12月31日		2021年12月31日
左轮手枪	$	145,700	$	172,600
定期贷款A		350,000		350,000
定期贷款B		150,000		—
减：未摊销债务发行费用		(9,253)		(8,033)
信贷安排，净额	$	636,447	$	514,567

与信贷安排有关的费用，扣除累计摊销后，从随附的综合资产负债表中公司的“信贷安排，扣除未摊销债务发行费用”余额中扣除。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度内，公司分别支付了3215美元和6177美元，用于对信贷安排的修订和修改。截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的摊销费用分别为1995美元、1703美元和1225美元，并包含在随附的综合经营报表的“利息费用”项目中。

扣除债务发行成本后的应付票据

公司的应付票据净额包括四笔贷款：（1）Rosedale贷款，（2）Dumfries贷款，（3）Cantor贷款，和（4）Toledo贷款，本文详细描述。下表列出这些贷款截至2022年12月31日和2021年12月31日的余额。


	2022年12月31日		2021年12月31日
应付票据	$	58,124	$	57,769
未摊还债务发行费用		(452)		(607)
应付票据，净额	$	57,672	$	57,162

截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度，与这些贷款的债务发行费用相关的摊销费用分别为155美元、228美元和174美元，并包含在随附的综合经营报表的“利息费用”项目中。

Rosedale贷款

2020年7月31日，就收购Rosedale设施而言，公司通过其某些全资子公司作为借款人，与FVCbank签订了本金余额为14,800美元的贷款（“Rosedale贷款”）。Rosedale贷款的年利率为3.85%，于2025年7月31日到期，根据25年的摊销时间表，每月支付本金和利息。本公司可选择提前偿还贷款，但须支付提前还款费。

在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，公司分别支付了376美元和361美元的本金。截至2022年12月31日和2021年12月31日，贷款余额分别为13954美元和14330美元。截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日，这笔贷款的利息支出分别为551美元、566美元和249美元。

截至2022年12月31日，12月31日终了的每一年到期的预定本金付款如下：


2023	$	391
2024		405
2025		13,158
合计	$	13,954

邓弗里斯贷款

2020年4月27日，公司通过一家全资子公司收购了邓弗里斯贷款公司，承担了本金12074美元的CMBS贷款（“邓弗里斯贷款”）。邓弗里斯贷款的年利率为4.68%，将于2024年6月1日到期，本金和利息将根据10年的摊销时间表每月支付。本公司可选择提前偿还贷款，但须支付提前偿还的溢价。

在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，公司分别支付了288美元和275美元的本金。截至2022年12月31日和2021年12月31日，贷款余额分别为11336美元和11624美元。截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日，这笔贷款的利息支出分别为537美元、550美元和383美元。

截至2022年12月31日，12月31日终了的每一年到期的预定本金付款如下：


2023	$	302
2024		11,034
合计	$	11,336

康托尔贷款

2016年3月31日，公司通过其某些全资子公司（“GMR贷款子公司”）签订了32097美元的CMBS贷款（“Cantor贷款”）。Cantor贷款的到期日为2026年4月6日，年利率为5.22%。Cantor贷款要求在2021年3月31日之前只支付利息，然后根据30年的摊销时间表支付本金和利息。预付款只能在到期日之前的四个月内发生，但须提前失效。Cantor贷款由GMR贷款子公司的资产担保。

在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度，公司分别支付了447美元和282美元的本金。截至2022年12月31日和2021年12月31日，贷款余额分别为31368美元和31815美元。截至2022年12月31日、2021年12月31日和2020年12月31日止年度，该票据的利息支出分别为1673美元、1695美元和1703美元。

截至2022年12月31日，截至12月31日的每个财政年度到期的预定本金支付如下：


2023	$	471
2024		492
2025		523
2026		29,882
合计	$	31,368

托莱多贷款

2022年7月8日，公司通过其全资子公司GMR Toledo LLC收购Toledo Facility，承担了本金为1513美元的贷款（“Toledo贷款”）。托莱多贷款的年利率为5.0%，每半年支付一次本金和利息。在截至2022年12月31日的年度内，公司支付了47美元的本金。截至2022年12月31日，贷款余额为1466美元。截至2022年12月31日，这笔贷款的利息支出为45美元。托莱多贷款将于2033年7月30日到期。

衍生工具-利率互换

该公司有六个利率互换和九个远期起始利率互换，通过固定定期贷款的SOFR部分的期限来管理其利率风险。关于这些互换的说明如下：

定期贷款A掉期

截至2022年12月31日，公司有6笔利率互换与定期贷款A相关。这些互换的名义价值为3.5亿美元，其中1.5亿美元将于2023年8月到期，其余2亿美元将于2024年8月到期。此外，公司还有5笔远期起始利率掉期合约，其名义金额与现有的定期贷款A利率掉期合约相同，将在定期贷款A现有利率掉期合约的到期日生效。这些远期起始掉期合约的到期日均为2026年4月。目前，定期贷款A互换将定期贷款A的SOFR部分固定在1.80%的利率，直至2023年8月。随后，从2023年8月至2024年8月，定期贷款A的SOFR部分将固定为1.50%。最后，从2024年8月至2026年4月，定期贷款A的SOFR部分将固定为1.36%。

定期贷款B掉期

2022年8月2日，公司签订了四份与定期贷款B相关的远期起始利率互换协议，从2022年10月1日开始，名义价值为1.5亿美元，将定期贷款B到2028年1月的SOFR部分固定为2.54%。

本公司在每个报告期将掉期记录为以公允价值计量的资产或负债。在采用套期会计时，指定并符合现金流量套期条件的衍生工具的公允价值变动（i）记入公司综合资产负债表权益部分的累计其他综合损失，（ii）随后在被套期的预测交易影响收益的期间重新归类为收益，作为利息费用。如果不符合特定的套期会计准则，公司衍生工具公允价值的变动目前被确认为对净收益的调整。

该公司的利率互换不在交易所交易。本公司的利率互换是根据各种可观察的投入，包括合同条款、利率曲线、收益率曲线、波动性计量以及这些投入的相关性，以公允价值入账。本公司根据未来现金流量的预期规模在折现的基础上以经常性的公允价值计量其衍生工具，并纳入不履约风险的衡量标准。公允价值基于ASC专题820框架内的第2级投入。本公司在评估其衍生工具的公允价值时，会考虑自身的信用风险以及交易对手的信用风险。

截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司利率互换的公允价值分别为34705美元的资产和6554美元的净负债。这些总余额分别包含在公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的合并资产负债表的“衍生资产”和“衍生负债”项目中。

下表详细列出了在所附综合收益（亏损）表中列报的金额的组成部分，这些金额在公司指定为截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的现金流量套期保值的利率互换协议中确认。


	截至12月31日，
	2022		2021		2020

在其他综合收入（损失）中确认的（收益）损失额）	$	(41,068)	$	(5,220)	$	16,451
从累计其他综合收入（损失）重新分类为利息支出的损失数额		(242)		(6,363)		(4,906)
累计其他综合收益（亏损）变动总额）	$	(41,310)	$	(11,583)	$	11,545

公司估计，在今后12个月内，将再增加14091美元，作为利息支出的减少。此外，在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度，公司在其合并经营报表中记录的利息支出总额分别为25230美元、19696美元和18680美元。

加权平均利率和期限

截至2022年12月31日，公司债务的加权平均利率和期限分别为4.20%和3.93年，而截至2021年12月31日，加权平均利率和期限分别为2.87%和4.28年。

附注5 –权益

优先股

公司章程授权发行10,000股优先股，每股面值0.00 1美元。截至2022年12月31日和2021年12月31日，已发行和流通的A系列累积可赎回优先股（“A系列优先股”）共有3,105股。A系列优先股的清算优先权为每股25美元。

下表汇总了截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的优先股股息活动：


		适用		季刊			股息
宣布日期	记录日期	季度	付款日期	股息			每股

2020年12月16日	2021年1月15日	2020年第四季度	2021年2月1日	$	1,455		$	0.46875
2021年3月3日	2021年4月15日	2021年第一季度	2021年4月30日	$	1,455		$	0.46875
2021年6月10日	2021年7月15日	2021年第二季度	2021年8月2日	$	1,455		$	0.46875
2021年9月10日	2021年10月15日	2021年第三季度	2021年11月1日	$	1,455		$	0.46875
2021年12月10日	2022年1月15日	2021年第四季度	2022年1月31日	$	1,455		$	0.46875
2022年3月11日	2022年4月15日	2022年第一季度	2022年5月2日	$	1,455		$	0.46875
2022年6月10日	2022年7月15日	2022年第二季度	2022年8月1日	$	1,455		$	0.46875
2022年9月9日	2022年10月15日	2022年第三季度	2022年10月31日	$	1,455		$	0.46875
2022年12月7日	2023年1月15日	2022年第四季度	2023年1月31日	$	1,455	(1)	$	0.46875

(1)	这一数额的两个月，相当于$ 970 ，应计于2022年12月31日。

A系列优先股的持有者只有在公司董事会（“董事会”）（或董事会正式授权的委员会）宣布的情况下才有权获得股息支付。股息将从最初的发行日开始累积或以现金支付，在每个股息支付日按季度累积支付，固定年利率相当于清算优先权的7.50%，即每股25美元（相当于每年每股1.875美元）。2022年9月，A系列优先股符合公司部分或全部赎回的条件。截至2022年12月31日，公司尚未赎回任何A系列优先股。A系列优先股的股息将是累积的，并将累积，无论（i）是否有合法资金支付这些股息，（ii）公司有收益，或（iii）这些股息是由董事会宣布的。A系列优先股的季度股息支付日期为每年的1月31日、4月30日、7月31日和10月31日。在截至2022年12月31日和2021年12月31日的每一年中，公司支付了5822美元的优先股股息。

普通股

公司拥有500,000股普通股，面值0.00 1美元。截至2022年12月31日和2021年12月31日，已发行普通股分别为65,518股和64,880股。

下表汇总了截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度的普通股股息活动：


		适用		股息		股息
宣布日期	记录日期	季度	付款日期	金额⁽¹⁾		每股

2020年12月16日	2020年12月28日	2020年第四季度	2021年1月11日	$	10,573	$	0.20
2021年3月3日	2021年3月24日	2021年第一季度	2021年4月8日	$	13,260	$	0.205
2021年6月10日	2021年6月24日	2021年第二季度	2021年7月8日	$	13,964	$	0.205
2021年9月10日	2021年9月24日	2021年第三季度	2021年10月8日	$	13,961	$	0.205
2021年12月10日	2021年12月27日	2021年第四季度	2022年1月10日	$	14,055	$	0.205
2022年3月11日	2022年3月25日	2022年第一季度	2022年4月8日	$	14,611	$	0.21
2022年6月10日	2022年6月24日	2022年第二季度	2022年7月8日	$	14,642	$	0.21
2022年9月9日	2022年9月23日	2022年第三季度	2022年10月11日	$	14,642	$	0.21
2022年12月7日	2022年12月22日	2022年第四季度	2023年1月9日	$	14,642	$	0.21

(1)	包括发放给第三方的长期投资计划单位和业务执行单位的红利。

在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度内，公司为其普通股、LTIP单位和OP单位支付的股息总额分别为58420美元和52500美元。

截至2022年12月31日和2021年12月31日，公司累积股息余额为209美元和643美元，用于支付年度和长期长期长期投资计划单位总额的股息，这些单位须追溯收到最终赚取的长期投资计划单位金额的股息。在截至2022年12月31日的年度内，与这些单位相关的应计股息为36美元，支付了470美元的股息。在截至2021年12月31日的年度内，与这些单位相关的股息为458美元，支付了742美元。

支付给公司股东的股息金额由公司董事会决定，取决于多种因素，包括可用于支付股息的资金、公司的财务状况和资本支出要求，但根据公司组织文件和马里兰州法律，公司不得进行下列情况的股息分配：（一）导致公司无法偿付在正常经营过程中到期的债务；（二）导致公司总资产低于公司总负债加上优先清算优惠的总和；或（三）危及公司保持REIT资格的能力。

筹资活动

2022年3月，公司和经营合伙企业与某些销售代理签订了一份销售协议，根据该协议，公司可以不时提供和出售不超过300,000美元的普通股。

在截至2022年12月31日的年度内，公司通过ATM发行598股公司普通股，以每股17.15美元的平均发行价格产生了净收益10104美元。在截至2021年12月31日的年度内，公司通过以每股14.56美元的平均发行价发行6726股公司普通股产生了净收益96449美元。

2021年3月18日，公司完成了普通股的承销公开发行，包括授予承销商的购买额外股份的相关选择权。这些交易导致公司以每股13.30美元的公开发行价格发行了8625股普通股，公司的净收益为109550美元。

执行单位

在截至2022年12月31日的一年中，一名OP单位持有人用35个OP单位赎回了公司普通股，赎回总价值为600美元。在截至2021年12月31日的一年中，三名OP单位持有人共赎回了62个OP单位，以换取公司普通股的股份，赎回总价值为919美元。

截至2022年12月31日和2021年12月31日，已发行和未偿还的执行项目单位分别为1667个和1702个，总价值分别为8480美元和9080美元。发行和赎回时的OP单位价值基于公司在相关交易日的收盘价，并作为非控制性权益的一部分包含在公司截至2022年12月31日和2021年12月31日的合并资产负债表中。公司拥有根据其章程授权的足够的普通股股份，以支付赎回未偿还的OP单位的费用。

附注6 –关联方交易

关联方余额

截至2022年12月31日和2021年12月31日，应收关联方款项余额分别为200美元和163美元。这些余额主要包括为长期投资计划股和业务股持有者支付的可向公司偿还的税款。截至2022年12月31日和2021年12月31日，本公司无应付关联方款项。

管理协议和管理费

2020年7月9日，公司完成了管理内部化交易。在本次交易完成之前，公司须遵守公司与前顾问于2016年7月1日签订的管理协议。截至2020年12月31日止年度（在管理内部化交易完成之前），公司产生并支出了4024美元的管理费。

附注7 –基于股票的补偿

2016年股权激励计划

经修订的2016年股权激励计划（“计划”）旨在协助公司及其附属公司招聘和留住公司员工、董事会成员、公司高管以及为公司及其附属公司提供服务的个人。

该计划旨在允许授予合格和非合格期权，并授予股票增值权、限制性股票、非限制性股票、限制性股票单位奖励、业绩奖励和其他基于股权的奖励（包括长期投资计划单位）。根据截至2022年12月31日尚未发放的赠款，根据该计划，仍有1108股普通股可供发放。根据该计划须予授予的单位，如被没收、取消、失效或以其他方式失效（不包括为满足行使价格或预扣税款义务而扣留的股份），可供授予。

基于时间的赠款

在2022年12月31日终了的年度内，根据联委会薪酬委员会（“薪酬委员会”）的建议，联委会核准了长期投资计划股的下列活动：


		数目
日期	说明	发行单位	归属日期

2022年3月4日	2019年长期激励计划下的最终奖励	163	2022年3月4日为50%；及
			2023年3月4日50%

2022年2月24日	2021年年度奖励计划下的最终奖励	91	2022年2月24日为50%；以及
			2023年2月24日50%

2022年2月24日	2022年长期激励计划下的分时奖励	75	2025年2月24日100%

2022年5月11日	对独立董事的年度奖励	32	2023年5月11日100%

在截至2022年12月31日的年度内，有五个已归属的长期投资计划单位被赎回为公司的普通股。截至2022年12月31日，公司未偿还的基于时间的长期投资计划单位详情如下：


既得单位		1,991
未归属单位		548
截至2022年12月31日		2,539

基于业绩的奖励

董事会已批准向公司高管和其他员工颁发年度绩效LTIP奖（“年度奖”）和长期绩效LTIP奖（“长期奖”）。如下文所述，年度奖有一年的执行期，长期奖有三年的执行期。除了达到指定的业绩指标外，年度奖和长期奖的归属均受服务要求的限制。

在截至2022年12月31日的一年中，2021年和2022年计划下的六个基于绩效的LTIP奖励被没收。截至2022年12月31日，公司在2020年和2021年项目下的长期奖，以及在2022年项目下的年度奖和长期奖的详细情况如下：


2020年长期奖		68
2021年长期奖		73
2022年度奖项⁽¹⁾		86
2022年长期奖⁽²⁾		104
截至2022年12月31日目标业绩奖励总额		331

(1)

董事会于2022年2月24日批准。目标LTIP单位的数量是根据授予日前15个交易日在纽约证券交易所（简称“纽交所”）公布的公司普通股的平均收盘价计算的。

⁽²⁾

董事会于2022年2月24日批准。目标长期投资计划单位的数目是根据独立估值顾问确定的长期奖的公允价值计算的。

年度奖项。年度奖励须遵守本公司与各承授人订立的LTIP年度奖励协议（“LTIP年度奖励协议”）的条款及条件。

薪酬委员会和董事会确定了2022年12月31日终了年度的业绩目标，这些目标载于2022年长期投资计划年度奖励协议（“业绩目标”），将用于确定每个受赠方获得的长期投资计划单位的数量。截至2022年12月31日，管理层估计业绩目标将实现85%的水平，因此，截至2022年12月31日止年度的累计股票薪酬费用反映了管理层的估计，即85%的奖励将获得。在年度奖金发放日期一周年后，在合理可行的情况下，薪酬委员会和董事会将尽快确定公司实现每项业绩目标的程度（以百分比表示），并根据这一确定，计算每一受赠方有权获得的长期投资计划单位的数量。每个受赠方最多可获得其目标LTIP单位数量的150%。任何未获得的2022年度奖励LTIP单位将被没收和取消。

归属。在适用的执行期结束时获得的长期投资计划单位将按以下方式分两期归属：50%的已获得长期投资计划单位将于2023年2月28日（执行期结束时）归属，50%的已获得长期投资计划单位将于2024年2月28日（初始归属日期一周年）归属。在某些情况下，例如“控制权变更”交易或“合格终止”事件，可能会加速归属。

分配。在适用的执行期内，与公司所宣派及支付的股息相等的分派，将按承授人可赚取的最多LTIP单位数目累积，并将于适用的执行期结束时就所有已赚取的LTIP单位以现金或由薪酬委员会酌情发行额外LTIP单位的方式支付。

长期奖。长期奖励须遵守公司与各承授人之间的相关长期投资计划长期奖励协议（统称为“长期投资计划长期奖励协议”）的条款和条件。根据长期投资计划长期奖励协议，每个承授人获得的长期投资计划单位数量将在三年业绩期结束后根据公司的股东总回报（“股东总回报”）确定，股东总回报是根据股价升值和业绩期支付的股息综合确定的。每个受让人最多可获得受让人长期奖励所涵盖的目标LTIP单位数量的200%。任何未获得的目标LTIP单位将被没收和取消。在适用的三年业绩期结束后，将在合理可行的情况下尽快根据公司的股东总回报（占长期奖励的75%）和道琼斯美国房地产医疗保健指数（“指数”）的相关公司（占长期奖励的25%）的绝对基础上，确定根据长期奖励获得的长期投资计划单位的数量。

归属。在适用的三年执行期结束时获得的长期投资计划单位将按如下方式分两次授予；获得的长期投资计划单位的50%将在相关授予日期的第三个周年纪念日的前一天授予，其余50%将在初始授予日期的一年纪念日授予。在某些情况下，例如“控制权变更”交易或“合格终止”事件，可能会加速归属。

分配。根据长期投资计划长期奖励协议，在适用的执行期内，将按承授人可赚取的最大数目的长期投资计划单位，以现金或由薪酬委员会酌情决定的额外长期投资计划单位的发行方式，就所赚取的所有长期投资计划单位，在适用的执行期结束时，以现金或通过发行额外的长期投资计划单位的方式，累积相当于公司宣布和支付的股息的分配。

股票补偿费用

公司对所有未归属的LTIP单位、年度奖励和长期奖励的预期补偿费用使用奖励采用日期的公允价值确认，无需重新计量。未来长期投资计划单位赠款、年度奖励和长期奖励的补偿费用基于单位/奖励的授予日公允价值，无需随后重新计量。

由于长期奖涉及以市场为基础的业绩条件，公司利用蒙特卡洛模拟来提供授予日期的公允价值，以确认费用。蒙特卡洛模拟是一种普遍接受的统计技术，在这种情况下，用于模拟公司和指数成员在业绩期间的一系列可能的未来股票价格。该模型的目的是使用一种概率方法来估计绩效份额奖励的公允价值。

蒙特卡罗模拟中使用的假设包括期初平均股价、估值日期股价、预期波动率、相关系数、无风险利率和预期股息率。期初平均股价是指在授予长期奖之前的15个交易日内公司和指数各成员的期初平均股价。估值日期股票价格是公司和指数中的每个同行公司在长期奖励授予日的收盘价。预期波动率是使用公司和指数成员的历史波动率建模的。相关系数是使用与历史波动率相同的数据计算的。无风险利率取自美国财政部网站，与估值或重估剩余执行期的预期寿命有关。最后，股息收益率假设为0.0%，这在数学上相当于将股息再投资于发行实体，这是公司授予协议假设的一部分。

以下是关于使用蒙特卡洛模拟对长期奖的某些假设的详细情况：


	2022年长期			2021年长期			2020年长期
	奖项			奖项			奖项

公允价值	$	16.39		$	14.86		$	13.47
目标奖励		106			76			70
波动性		41.65	%		42.37	%		28.75	%
无风险利率		1.72	%		0.26	%		0.72	%
股息假设		再投资			再投资			再投资
预期任期（年）		3			3			3

在截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度，公司分别发生了与根据该计划授予的赠款相关的股票补偿费用4681美元、5810美元和5319美元。补偿费用包含在公司综合运营报表的“一般和行政”费用中。

截至2022年12月31日，与这些赔偿金有关的未摊销赔偿费用总额约为450万美元，预计将在1.4年的加权平均剩余期间内确认。

附注8 –租约

本公司既是出租人又是承租人。作为出租人，根据《ASC》专题842，公司必须采用与《ASC专题840》关于经营租赁和其他租赁，如销售型租赁和直接融资租赁的指导方针基本相似的方法对租赁进行核算。此外，ASC主题842要求出租人仅对增量直接租赁成本进行资本化和摊销。作为承租人，新标准要求公司采用双重方法，根据租赁是否实际上是融资购买的原则，将地面租赁等租赁分类为融资租赁或经营租赁。这一分类决定了租赁费用是根据实际利率法确认，还是在租赁期内按直线法确认。ASC专题842还要求承租人记录初始期限超过一年的所有租赁的使用权资产和租赁负债，无论其分类如何。公司还选择了不承认一年或一年以下租约的使用权资产和租赁负债的实际权宜之计。

信息作为出租人

为了产生正现金流，作为出租人，公司将其设施出租给租户，以换取固定的每月付款，包括租金、物业税、保险和某些费用回收，主要是公共区域维修（“CAM”）。公司的租约被确定为经营租约，组合平均租期约为10年。本公司承租人为CAM支付的款项被视为与租赁部分分离的非租赁部分，一般按照收入确认标准入账。然而，公司有资格并选择了与合并这两个组成部分有关的实际权宜之计，因为租赁部分被归类为经营租赁，而且对于所有资产类别而言，非主要组成部分的CAM收入的转移时间和模式与租赁部分相同。因此，对CAM的对价在租赁中作为整体对价的一部分入账。客户支付的物业税和保险费被视为租赁的非组成部分，因此不向他们分配任何对价，因为它们不会将货物或服务转让给客户。公司租约的固定合同付款按直线法在各自租约的条款内确认。这意味着，就某一特定租赁而言，在任何给定期间内按照租赁收取的实际数额可能高于或低于该期间确认的租金收入数额。直线式租金收入是在租户取得对租赁房地的控制权时开始计算的。应计直线应收租金是指直线租金收入超过目前根据租赁协议收取的租金的数额。

该公司的一些租约受消费者价格指数（“CPI”）的年度变动影响。虽然CPI的上涨不作为公司直线租金收入计量的一部分进行估计，但对于基于CPI的基本租金上涨的租赁，确认的租金收入金额在CPI变化计量和有效期间进行调整。此外，该公司的一些租约还有延期选择权。

与租赁我们的设施有关的初始直接费用，主要是佣金，在发生重大事项时资本化。资本化的租赁费用在有关租赁的剩余使用寿命内按直线法摊销。谈判或安排租赁的所有其他费用在发生时计入费用。

与租赁有关的应收款项，包括应收账款和应计直线应收租金，在适用的情况下因信贷损失而减少。公司定期评估与租赁有关的应收款的可收回性。公司对可收回性的评估主要包括审查逾期账户余额，并考虑租户的信用质量、租户的历史趋势和租户付款条件的变化等因素。如果公司关于与租赁有关的应收款可收回性的假设被证明是错误的，公司可能会遭受超过在租金和其他收入中确认的信贷损失。

截至2022年12月31日和2021年12月31日止年度，公司分别确认了与经营租赁付款相关的租金收入137167美元和115804美元。其中7767美元和6674美元分别与可变租金收入有关。

截至2022年12月31日，公司就与其投资组合相关的不可撤销经营租赁收到的年度现金总额如下：


2023	$	118,790
2024		109,511
2025		96,346
2026		87,328
2027		74,589
此后		327,264
合计	$	813,828

信息作为承租人

公司在土地上有七栋建筑物，这些建筑物须按经营用地租约办理，加权平均剩余租期约为43年。这些租赁的租金支付根据CPI或预先确定的时间表定期调整。按预先确定的时间表每月支付的款项在各自租约的期限内按直线法确认。CPI的变化并不是作为直线租金费用的一部分来估计的。公司采用了大约7.5%的加权平均贴现率，该贴现率是根据我们对公司信用质量的评估，采用投资组合法得出的，并进行了调整，以反映有担保借款、估计收益率曲线和对适当期限的长期利差调整。公司的一些地面租约包含延期选择权，在我们确定有理由确定延期的情况下，它们被包括在我们对使用权资产和负债的计算中。公司在截至2022年12月31日和2021年12月31日的年度分别确认了约154美元和166美元的地面租赁费用，其中154美元和122美元以现金支付。

下表列出截至2022年12月31日我们对经营场地租赁的未来租赁付款的预定债务的未折现现金流量，以及这些现金流量与截至2022年12月31日的经营租赁负债的对账：


2023	$	206
2024		162
2025		163
2026		165
2027		165
此后		5,877
合计		6,738
折扣		(3,816)
租赁责任	$	2,922

租户集中

在截至2022年12月31日的年度内，公司的租金收入来自租赁118个设施的266个租户。在此期间，没有租户的租金收入超过公司租金收入的10%。

附注9–承付款项和意外开支

诉讼

本公司目前没有任何重大诉讼，据其所知，也没有任何重大诉讼对本公司构成威胁，如果对本公司不利，将对本公司的财务状况、经营业绩或现金流量产生重大不利影响。

环境事项

该公司遵循一项政策，即监测其财产是否存在危险或有毒物质。虽然不能保证其财产不存在重大的环境责任，但公司目前并不知道与其财产有关的任何环境责任会对其财务状况、业务结果或现金流量产生重大影响。此外，公司不知道有任何重大的环境责任，也不知道管理层认为需要额外披露或记录意外损失的环境责任方面的任何未说明的索赔或评估。

项目9。与会计师在会计和财务披露方面的变化和分歧

没有。

项目9A。控制和程序

对披露控制和程序的评价

我们维持经修订的1934年《证券交易法》（《交易法》）第13a-15（e）条和第15d-15（e）条规定的披露控制和程序，旨在确保我们根据《交易法》提交或提交给SEC的报告中要求披露的信息在SEC规则和表格规定的时间段内得到记录、处理、汇总和报告，并确保信息被积累并传达给管理层，包括首席执行官（我们的首席执行官）和首席财务官（我们的首席财务官）（视情况而定），以便及时做出有关所需披露的决定。我们的首席执行官（我们的“首席执行官”）和首席财务官（我们的“CFO”）评估了截至2022年12月31日我们的披露控制和程序的有效性。根据这一评估，我们的首席执行官和CFO得出结论，截至本报告所述期间结束时，公司的披露控制和程序是有效的。

财务报告内部控制的变化

在2022年第四季度，我们的财务报告内部控制没有发生任何对我们的财务报告内部控制产生重大影响或有可能产生重大影响的变化。

管理层关于财务报告内部控制的年度报告

我们的管理层负责编制我们的合并财务报表和有关资料。管理层运用其最佳判断，确保合并财务报表在所有重大方面按照公认会计原则公允反映我们的财务状况和业务结果。管理层负责按照《交易法》的规定，建立和维持对财务报告的适当内部控制。这些内部控制旨在合理保证所报告的财务信息公允列报、披露充分以及编制财务报表所固有的判断是合理的。任何内部控制制度的有效性都存在固有的局限性，包括人为错误和控制凌驾于一切之上的可能性。因此，即使是有效的内部控制制度也只能为报告财务信息提供合理而非绝对的保证。

我们对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：（一）保持记录，以合理的细节准确和公平地反映我们的交易；（二）提供合理的保证，确保交易记录是根据公认会计原则编制我们的财务报表所必需的，公司资产的收支是根据我们的管理层和董事的授权进行的；（三）提供合理的保证，防止或及时发现可能对我们的财务报表产生重大影响的未经授权的资产收购、使用或处置。

在包括首席执行官和CFO在内的管理层的监督下，我们根据Treadway委员会赞助组织委员会发布的《内部控制——综合框架》（2013年）框架，对财务报告内部控制的有效性进行了评估。基于这一评价，我们的管理层得出结论，我们对财务报告的内部控制自2022年12月31日起生效。

Deloitte & Touche LLP是一家独立的注册会计师事务所，它审计了我们的合并财务报表，该报表包含在本年度报告的10-K表格中，以及我们对财务报告的内部控制，该事务所关于我们对财务报告的内部控制的报告如下。

2023年3月1日

独立注册会计师事务所报告

致全球医疗REIT公司股东和董事会。

关于财务报告内部控制的意见

我们根据Treadway Commission（COSO）赞助组织委员会发布的《内部控制——综合框架（2013）》中确立的标准，审计了Global Medical REIT Inc.及其子公司（“公司”）截至2022年12月31日的财务报告内部控制。我们认为，截至2022年12月31日，公司根据COSO发布的《内部控制——综合框架（2013）》中确立的标准，在所有重大方面保持了对财务报告的有效内部控制。

我们还按照美国上市公司会计监督委员会（PCAOB）的标准，对公司截至2022年12月31日止年度的合并财务报表进行了审计，并在2023年3月1日的报告中对这些财务报表发表了无保留意见。

意见基础

公司管理层负责维持对财务报告的有效内部控制，并负责评估财务报告内部控制的有效性，这包括在随附的《管理层关于财务报告内部控制的年度报告》中。我们的责任是根据我们的审计对公司的财务报告内部控制发表意见。我们是一家在PCAOB注册的公共会计师事务所，根据美国联邦证券法以及美国证券交易委员会和PCAOB的适用规则和条例，我们必须对公司保持独立。

我们按照PCAOB的标准进行了审计。这些标准要求我们计划和进行审计，以便对是否在所有重大方面保持了对财务报告的有效内部控制有合理的保证。我们的审计包括了解财务报告的内部控制，评估存在重大缺陷的风险，根据评估的风险测试和评估内部控制的设计和运作有效性，以及执行我们认为在当时情况下必要的其他程序。我们相信，我们的审计为我们的意见提供了合理的基础。

财务报告内部控制的定义和限制

公司对财务报告的内部控制是一个旨在为财务报告的可靠性和按照公认会计原则为外部目的编制财务报表提供合理保证的过程。公司对财务报告的内部控制包括以下政策和程序：（1）有关维持记录的政策和程序，这些记录以合理的细节，准确和公平地反映公司资产的交易和处置；（2）提供合理的保证，确保交易记录是必要的，以便按照公认会计原则编制财务报表；公司的收支仅根据公司管理层和董事的授权进行；（3）提供合理的保证，防止或及时发现未经授权的获取、使用，或处置可能对财务报表产生重大影响的公司资产。

财务报告的内部控制由于其固有的局限性，可能无法防止或发现错报。此外，对今后各期的任何成效评估的预测都可能受到以下风险的影响：由于条件的变化，控制可能变得不充分，或政策或程序的遵守程度可能恶化。

/s/Deloitte & Touche LLP

弗吉尼亚州麦克莱恩

2023年3月1日

项目9B。其他信息

没有。

项目9C。关于防止检查的外国司法管辖区的披露

不适用。

第三部分

项目10。董事、执行官和公司治理

本项目所要求的信息通过参考公司的最终委托书并入本文，该委托书将在本10-K表格年度报告所涵盖的财政年度结束后的120天内提交给美国证券交易委员会。

项目11。行政补偿

项目12。某些受益所有人和管理层及相关股东事项的证券所有权

项目13。某些关系和相关交易以及董事独立性

项目14。主要会计费用和服务

第四部分

项目15。展览和财务报表附表

（a）（1）

财务报表

f
独立注册会计师事务所的报告	53

截至2022年12月31日和2021年12月31日的合并资产负债表	55

截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日的年度合并经营报表	56

截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的综合收益（亏损）表	57

截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的合并权益表	58

截至2022年12月31日、2021年和2020年12月31日止年度的合并现金流量表	59

合并财务报表附注	60

（a）（2）

财务报表附表

附表三

综合房地产和累计折旧

（千美元和业务执行单位）


						成本资本化
						之后
		初始成本				收购				期末总值
																				生活
																				哪个
																				折旧
																				收入
	暂时-	土地&		建筑		土地&		建筑		土地&		建筑		合计		Acc Depr在		建成年份	年份	声明是
说明	兰斯	改进		&改进		改进		&改进		改进		&改进		物业、厂房及设备		12.31.22		/Renov	获得	计算
奥马哈-LTACH		$	—	$	21,867	$	—	$	—	$	—	$	21,867	$	21,867	$	4,685	2008	2014	(1)
阿什维尔-ASC			572		1,934		—		—		572		1,934		2,506		401	2002	2014	(1)
Pittsburgh-MOB/ASC			1,287		10,322		—		—		1,287		10,322		11,609		1,876	2006	2015	(1)
Memphis-MOB/ASC	(4)		2,705		17,451		—		—		2,705		17,451		20,156		3,039	(7)	2015	(1)
平面外科医院	(4)		1,050		16,696		—		—		1,050		16,696		17,746		2,892	2013	2016	(1)
Westland-MOB/ASC	(4)		230		4,520		—		—		230		4,520		4,750		763	2009	2016	(1)
Melbourne-MOB/成像	(4)		1,200		14,250		—		33		1,200		14,283		15,483		2,406	2012	2016	(1)
阅读-MOB/ASC			1,440		7,940		—		—		1,440		7,940		9,380		1,281	1992/2002	2016	(1)
东奥兰治-暴民			2,150		10,112		—		510		2,150		10,622		12,772		1,602	1996	2016	(1)
水城-MOB/影像			1,100		8,002		45		335		1,145		8,337		9,482		1,299	2011/2015	2016	(1)(3)
桑达斯基-暴民			791		10,710		—		—		791		10,710		11,501		1,835	(8)	2016/2017	(1)
卡森城-暴民			760		3,268		—		—		760		3,268		4,028		504	1991	2016	(1)
Ellijay-MOB			914		3,337		—		—		914		3,337		4,251		784	2015	2016	(1)(2)(3)
阿尔图纳-IRF			1,184		18,505		—		—		1,184		18,505		19,689		3,154	2000	2016	(1)(2)(3)
Mechanicsburg-IRF			810		21,451		—		—		810		21,451		22,261		3,568	2011	2016	(1)(2)(3)
Mesa-IRF			3,620		16,265		—		—		3,620		16,265		19,885		3,201	2011	2016	(1)(2)(3)
Lewisburg-MOB/成像			681		6,114		—		—		681		6,114		6,795		1,382	2006	2017	(1)(2)(3)
Cape Coral-MOB			353		7,017		—		—		353		7,017		7,370		836	2007	2017	(1)(3)
Las Cruces-MOB			397		4,618		40		32		437		4,650		5,087		791	2012	2017	(1)
克莱蒙-暴民			145		4,422		—		—		145		4,422		4,567		621	2014	2017	(1)(2)(3)
俄克拉荷马市外科医院/物理治疗/ASC			2,953		38,724		—		—		2,953		38,724		41,677		6,425	2002/2007	2017	(1)(2)(3)
布罗克波特暴民			693		7,097		—		—		693		7,097		7,790		1,325	2011	2017	(1)(2)(3)
花架-ASC			730		3,155		—		—		730		3,155		3,885		591	2014	2017	(1)(2)(3)

Sherman-IRF/LTACH		1,601	25,011	—	2,447	1,601	27,458	29,059	3,840	2009	2017	(1)(2)
Lubbock-MOB		1,566	5,725	—	—	1,566	5,725	7,291	1,221	2004	2017	(1)(2)(3)
奥斯汀-IRF		7,223	29,616	—	—	7,223	29,616	36,839	4,039	2012	2017	(1)(2)(3)
沃斯堡-暴民		1,738	3,726	—	—	1,738	3,726	5,464	671	2016	2017	(1)(2)(3)
阿尔贝特维尔-暴民		1,154	4,444	193	—	1,347	4,444	5,791	1,233	2007	2017	(1)(2)(3)
Moline-MOB/ASC		854	9,237	—	—	854	9,237	10,091	1,617	2004	2017	(1)(2)(3)
Lee’s Summit-MOB		571	2,929	—	—	571	2,929	3,500	778	2007	2017	(1)(2)(3)
Amarillo-MOB		1,437	7,254	—	—	1,437	7,254	8,691	825	2011	2017	(1)
怀俄明州-MOB		487	5,250	—	—	487	5,250	5,737	584	2004	2017	(1)
圣乔治-MOB/ASC		435	5,372	—	76	435	5,448	5,883	676	1997	2017	(1)
Silvis-MOB		249	5,862	—	641	249	6,503	6,752	1,344	1997/2006	2018	(1)(2)(3)
弗里蒙特-暴民		162	8,335	—	—	162	8,335	8,497	971	2018	2018	(1)
Gainesville-MOB/ASC		625	9,885	—	724	625	10,609	11,234	1,254	2002	2018	(1)
东达拉斯-急症医院		6,272	17,012	—	1,450	6,272	18,462	24,734	2,898	1994	2018	(1)
奥兰多-暴民		3,075	11,944	—	95	3,075	12,039	15,114	1,880	2007/2008/2009	2018	(1)(2)(3)
Belpre-MOB/成像/ER/ASC		3,997	53,520	—	—	3,997	53,520	57,517	6,885	2011/2013/2014/2017	2018	(1)(2)(3)
麦卡伦-MOB		1,099	4,296	—	—	1,099	4,296	5,395	644	2000	2018	(1)
德比-ASC		567	2,585	—	55	567	2,640	3,207	487	2005	2018	(1)(2)(3)
富饶的暴民		720	4,185	—	109	720	4,294	5,014	480	2004	2018	(1)(2)
辛辛那提-暴民		1,823	1,811	—	—	1,823	1,811	3,634	545	2016	2018	(1)(2)(3)
墨尔本松树癌症中心		732	5,980	—	649	732	6,629	7,361	813	1993	2018	(1)(2)(3)
南部IL-MOB		1,830	12,660	—	131	1,830	12,791	14,621	1,505	(9)	2018	(1)
Vernon-MOB/透析/行政		1,166	9,929	—	—	1,166	9,929	11,095	1,357	1993/1999	2018	(1)
科罗娜		1,601	14,689	—	—	1,601	14,689	16,290	1,470	2009	2018	(1)
Zachary-LTACH		103	3,745	—	—	103	3,745	3,848	439	2015	2019	(1)(2)(3)
钱德勒-MOB/ASC		4,616	11,643	—	31	4,616	11,674	16,290	1,335	2004/2007/2015	2019	(1)
惊喜-IRF		1,966	22,856	3	—	1,969	22,856	24,825	2,919	2015	2019	(1)(2)(3)
南本德-IRF		1,998	11,882	—	—	1,998	11,882	13,880	2,299	2009	2019	(1)(2)(3)
拉斯维加斯-IRF		2,723	17,482	—	—	2,723	17,482	20,205	2,988	2007	2019	(1)(2)(3)
俄克拉何马州西北-IRF		2,507	22,545	122	6,814	2,629	29,359	31,988	3,188	2012	2019	(1)(2)(3)
圣马科斯-癌症中心		2,448	7,338	—	—	2,448	7,338	9,786	846	2009	2019	(1)(2)(3)
Lansing Patient-MOB/ASC		1,387	8,348	188	98	1,575	8,446	10,021	1,341	1997/2000/2002	2019	(1)(2)(3)
班诺克本-暴民		895	4,700	123	475	1,018	5,175	6,193	1,283	1999	2019	(1)(2)(3)
奥罗拉-办公室		1,829	8,049	—	—	1,829	8,049	9,878	1,115	2015	2019	(1)(2)(3)
利沃尼亚-暴民/紧急护理		1,181	8,071	—	472	1,181	8,543	9,724	1,705	1995	2019	(1)(2)(3)
Gilbert-MOB/ASC		2,470	2,389	—	—	2,470	2,389	4,859	351	2006	2019	(1)(2)(3)
摩根敦-办公室		1,256	5,792	—	—	1,256	5,792	7,048	674	2019	2019	(1)(2)(3)
博蒙特外科医院		3,421	25,872	—	—	3,421	25,872	29,293	2,347	2013	2019	(1)(2)(3)
巴斯特罗-独立式ED		2,039	8,712	—	—	2,039	8,712	10,751	889	2012	2019	(1)(2)(3)
巴拿马城----MOB/ASC		1,779	9,718	—	—	1,779	9,718	11,497	1,149	2008/2009/2019	2019	(1)(2)(3)
杰克逊维尔-暴民		1,023	7,846	—	—	1,023	7,846	8,869	644	2003/2004	2019	(1)
Greenwood-MOB/ASC		892	4,956	—	—	892	4,956	5,848	595	1986	2019	(1)
Clinton-MOB/ASC		1,006	8,129	—	321	1,006	8,450	9,456	2,161	1964	2020	(1)(2)(3)
高点-MOB		2,189	21,236	—	—	2,189	21,236	23,425	2,414	2007	2020	(1)(2)(3)
西阿里斯-摩巴		1,111	7,785	—	—	1,111	7,785	8,896	725	1999	2020	(1)(2)(3)
大急流城-MOB/ASC		3,421	17,810	292	445	3,713	18,255	21,968	2,141	1988/1992/2000/2006	2020	(1)(2)(3)
邓弗里斯-暴民	(5)	2,886	14,863	—	—	2,886	14,863	17,749	3,762	2019	2020	(1)(2)(3)
森特维尔-MOB		160	4,410	—	—	160	4,410	4,570	312	2018	2020	(1)(2)(3)
Fairfax-MOB		7,112	9,621	—	1,026	7,112	10,647	17,759	1,458	2019	2020	(1)(2)(3)
罗斯代尔-暴民	(6)	3,423	17,646	—	—	3,423	17,646	21,069	1,622	2014/2017	2020	(1)(2)(3)
兰卡斯特-等离子体中心		805	4,385	—	—	805	4,385	5,190	326	2009	2020	(1)(2)(3)
Winston Salem-MOB		1,778	6,714	—	—	1,778	6,714	8,492	626	2009	2020	(1)(2)(3)
Decatur-MOB		1,626	2,706	—	—	1,626	2,706	4,332	252	2010	2020	(1)(2)(3)
杰克逊-暴民		895	4,730	—	—	895	4,730	5,625	341	2009	2020	(1)(2)(3)
Sheboygan-MOB		583	6,223	—	—	583	6,223	6,806	449	2005	2020	(1)(2)(3)
普利茅斯-MOB		758	5,214	—	—	758	5,214	5,972	345	2010	2020	(1)(2)(3)
Spring Hill-MOB/Img		3,893	12,954	—	32	3,893	12,986	16,879	1,031	2002/2013/2017/2019	2020	(1)(2)(3)
吉拉多角-ASC		1,223	4,865	—	—	1,223	4,865	6,088	382	2002	2020	(1)(2)(3)
Yuma-MOB		1,349	4,989	—	—	1,349	4,989	6,338	441	2013	2020	(1)(2)(3)

拉斯维加斯MOB/ASC		311		6,813		—		—		311		6,813		7,124		340	2007/2015	2020	(1)
Pensacola-MOB/ASC		2,118		6,153		—		—		2,118		6,153		8,271		572	1985/1997	2020	(1)(2)(3)
威尼斯-暴民		1,896		4,537		—		—		1,896		4,537		6,433		403	2008	2020	(1)(2)(3)
埃尔帕索-暴民		970		7,709		—		150		970		7,859		8,829		497	2008	2021	(1)(2)(3)
西埃尔帕索-摩巴/ASC		995		7,727		—		—		995		7,727		8,722		458	2015/2018	2021	(1)(2)(3)
锡拉丘兹-暴民		744		4,880		25		101		769		4,981		5,750		362	2012	2021	(1)(2)(3)
沃斯堡行为医院		1,960		13,453		—		—		1,960		13,453		15,413		677	2013	2021	(1)(2)(3)
库斯湾-MOB		917		5,145		—		—		917		5,145		6,062		265	2009	2021	(1)(2)(3)
圣露西港-MOB/ASC		660		3,767		—		60		660		3,827		4,487		268	1990	2021	(1)(2)(3)
Dallas-MOB/ASC		3,165		3,062		—		161		3,165		3,223		6,388		264	1989	2021	(1)(2)(3)
Cape Coral-MOB		6,103		21,287		—		—		6,103		21,287		27,390		1,485	1991/1999/2004/2007	2021	(1)(2)(3)
东大福克斯-暴民		1,123		7,063		—		—		1,123		7,063		8,186		681	2004	2021	(1)(2)(3)
塔拉哈西-暴民		919		7,107		—		—		919		7,107		8,026		385	2002	2021	(1)(2)(3)
喀里多尼亚-暴民		648		2,765		—		—		648		2,765		3,413		157	2007	2021	(1)(2)(3)
北查尔斯顿-暴民		1,033		5,049		—		392		1,033		5,441		6,474		273	2002	2021	(1)(2)(3)
Forsyth-MOB/成像		1,902		10,083		—		33		1,902		10,116		12,018		585	2003	2021	(1)(2)(3)
Munster-MOB/ASC		941		4,842		—		30		941		4,872		5,813		298	2005	2021	(1)(2)(3)
雅典-暴民		622		4,169		—		—		622		4,169		4,791		196	2003	2021	(1)(2)(3)
海厄利亚-暴民		264		10,349		—		64		264		10,413		10,677		982	2019	2021	(1)(2)(3)
俄克拉荷马城-暴民		988		6,334		—		—		988		6,334		7,322		363	2001	2021	(1)(2)(3)
Mentor-MOB		2,603		6,544		—		—		2,603		6,544		9,147		352	1991	2021	(1)(2)(3)
雅典200-MOB		369		1,470		—		—		369		1,470		1,839		120	2000	2021	(1)(2)(3)
Lemoyne-MOB/成像		412		4,020		—		—		412		4,020		4,432		181	1990/2000	2021	(1)(2)(3)
盖恩斯维尔-暴民		631		4,098		—		—		631		4,098		4,729		196	2006	2022	(1)(2)(3)
大急流城巴黎-MOB		1,459		5,246		—		105		1,459		5,351		6,810		259	2004	2022	(1)(2)(3)
萨拉索塔-暴民		831		4,034		—		—		831		4,034		4,865		160	2013	2022	(1)(2)(3)
绿林-暴民		1,122		4,692		—		—		1,122		4,692		5,814		216	2007	2022	(1)(2)(3)
Fairbanks-MOB/ASC		1,997		13,015		22		142		2,019		13,157		15,176		328	2010	2022	(1)(2)(3)
Rocky Point-MOB/ASC/成像		836		6,534		—		26		836		6,560		7,396		191	2006/2007	2022	(1)(2)(3)
Fairfax Hamaker-MOB		4,410		13,548		—		217		4,410		13,765		18,175		439	1986	2022	(1)(2)(3)
Lee's Summit-MOB/ASC		1,431		4,512		—		—		1,431		4,512		5,943		134	2003	2022	(1)(2)(3)
列克星敦MOB/癌症中心		2,049		11,905		—		34		2,049		11,939		13,988		265	1996/2000/2006/2009	2022	(1)(2)(3)
Toledo Ohio-MOB/ASC		3,581		12,613		—		—		3,581		12,613		16,194		346	1997	2022	(1)(2)(3)
日内瓦湖-MOB		585		4,842		—		—		585		4,842		5,427		85	1999	2022	(1)(2)(3)
Glenview-MOB/零售		1,688		6,536		—		164		1,688		6,700		8,388		127	2003	2022	(1)(2)(3)
Canandaigua-MOB		948		11,606		—		203		948		11,809		12,757		163	2010/2013	2022	(1)(2)(3)
Hermitage-MOB		548		4,118		—		—		548		4,118		4,666		71	2000	2022	(1)(2)(3)

总计	$	189,279	$	1,126,885	$	1,053	$	18,883	$	190,332	$	1,145,768	$	1,336,100	$	141,317

截至2022年12月31日，总土地、建筑、场地改善和租户改善的所得税成本基础为14.53亿美元。

（1）建筑物的估计剩余使用寿命为17至48年。

（2）租户改善工程的估计剩余使用年限为1至16年。

（3）场地改良的估计剩余使用寿命为1至12年。

（4）该贷款是Cantor贷款的抵押品，截至2022年12月31日，Cantor贷款的余额为31369美元。

（5）该贷款是邓弗里斯贷款的抵押品，截至2022年12月31日，该贷款余额为11337美元。

（6）该贷款是Rosedale贷款的抵押品，截至2022年12月31日，该贷款的余额为13953美元。

（7）年份：2001年、1984年、2003年、2006年、2009年、2011年。

（8）年份：1953年、1982年、2000年、1998年、2017年。

（9）年份：2002年、2006年、2012年、2014年、2015年、2016年。


	截至12月31日，
	2022		2021		2020
房地产资产：
期初余额	$	1,215,072	$	1,044,671	$	832,735
通过收购增加		132,463		175,013		211,936
扣除		(11,435)		(4,612)		—
期末余额	$	1,336,100	$	1,215,072	$	1,044,671

累计折旧：
期初余额	$	103,010	$	69,563	$	42,828
费用增加		39,984		33,801		26,735
扣除		(1,677)		(354)		—
期末余额	$	141,317	$	103,010	$	69,563

（a）（3）展品


附件没有。		说明


3.1		Global Medical REIT Inc.的重述条款（参考公司于2018年8月8日向美国证券交易委员会提交的10-Q表格报告的附件 3.1）。

3.2		Global Medical REIT公司第四次修订和重述章程，于2022年12月7日通过（通过参考公司于2022年12月7日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件 3.2并入本文）。

4.1		普通股证书样本（通过参考公司于2016年6月15日提交给美国证券交易委员会的S-11/A表格注册声明的附件 4.1并入本文）。

4.2		7.50% A系列累积可赎回优先股证书样本（通过参考公司于2017年9月14日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件 4.1并入本文）。

4.3		证券说明（参考2020年3月9日提交给美国证券交易委员会的公司10-K表格年度报告的附件 4.3）。

10.1†		Global Medical REIT Inc. 2016年股权激励计划（修订至2021年5月26日）（通过参考公司于2021年5月28日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件 10.2并入本文）。

10.2†		截至2020年7月9日，由Jeffrey Busch和美洲管理有限责任公司签署的雇佣协议（在此引用2020年7月9日提交给美国证券交易委员会的公司当前8-K表格报告的附件 10.1）。

10.3†		截至2020年7月9日，Robert Kiernan与美洲管理有限责任公司签订的雇佣协议（在此引用2020年7月9日提交给美国证券交易委员会的公司当前8-K表格报告的附件 10.2）。

10.4†		2020年7月9日Alfonzo Leon与美洲管理公司签订的雇佣协议（参考2020年7月9日提交给美国证券交易委员会的公司当前8-K表格报告的附件 10.3）。

10.5†		Inter-American Management LLC和Jeffrey Busch于2021年1月27日签署的《雇佣协议第一修正案》（参考公司于2021年5月7日向美国证券交易委员会提交的10-Q表格季度报告的附件 10.4）。


附件没有。		说明

10.6†		美洲管理有限责任公司和Robert Kiernan于2021年1月27日签署的《雇佣协议第一修正案》（参考公司于2021年5月7日向美国证券交易委员会提交的10-Q表格季度报告的附件 10.5）。

10.7†		Inter-American Management LLC和Alfonzo Leon于2021年1月27日签署的《雇佣协议第一修正案》（参考公司于2021年5月7日向美国证券交易委员会提交的10-Q表格季度报告的附件 10.6）。

10.8†		遣散费计划（参考2020年7月9日提交给美国证券交易委员会的公司当前8-K表格报告的附件 10.4并入本文）。

10.9†		LTIP单位奖励协议表格（年度奖励）（参照公司于2022年5月6日向美国证券交易委员会提交的10-Q表格季度报告的附件 10.1）。

10.10†		LTIP单位奖励协议表格（长期业绩奖励）（参照公司于2022年5月6日向美国证券交易委员会提交的10-Q表格季度报告的附件 10.2）。

10.11†		LTIP单位奖励协议（长期基于时间的奖励）表格（参考公司于2022年5月6日提交给美国证券交易委员会的10-Q表格季度报告的附件 10.3）。

10.12†		LTIP单位授标协议的形式（参照公司于2020年7月9日向美国证券交易委员会提交的关于8-K表格的当前报告的附件 10.6）。

10.13†		LTIP单位奖励协议表格（年度奖励）（参考公司于2021年5月7日提交给美国证券交易委员会的10-Q表格季度报告的附件 10.1）。

10.14†		LTIP单位奖励协议的形式（基于长期业绩的奖励）（参考公司于2021年5月7日提交给美国证券交易委员会的10-Q表格季度报告的附件 10.2）。

10.15†		LTIP单位授标协议（长期基于时间的授标）（参照公司于2021年5月7日向美国证券交易委员会提交的10-Q表格季度报告的附件 10.3）。

10.16†		LTIP单位授标协议（基于长期业绩的授标）（参照公司于2020年3月5日向证券交易委员会提交的关于表格8-K的当前报告的附件 99.1）。

10.17†		LTIP单位授标协议（长期基于时间的授标）（参照公司于2020年3月5日向证券交易委员会提交的关于表格8-K的当前报告的附件 99.2）。

10.18†		LTIP单位授标协议（参照公司于2016年6月15日向美国证券交易委员会提交的S-11/A表格注册声明的附件 10.4）。

10.19†		Global Medical REIT Inc.与其董事和高级管理人员之间的赔偿协议表格（参照公司于2016年6月15日向美国证券交易委员会提交的S-11/A表格注册声明的附件 10.6）。

10.20		Global Medical REIT L.P.于2016年3月14日签署的《有限合伙协议》（参考公司于2016年3月18日向美国证券交易委员会提交的8-K表格当前报告的附件 10.2）。

10.21		Global Medical REIT L.P.有限合伙协议第一修正案（通过参考公司于2017年9月14日提交给美国证券交易委员会的8-K表格当前报告的附件 10.1并入本文）。

10.22		Global Medical REIT L.P.有限合伙协议第二修正案，日期为2019年8月21日（通过参考公司于2019年11月7日向美国证券交易委员会提交的10-Q表格报告的附件 10.2并入本文）。

10.23		Global Medical REIT L.P.有限合伙协议第三次修订，日期为2020年6月16日（参考公司于2020年8月7日向美国证券交易委员会提交的10-Q表格报告的附件 10.1）。


附件没有。		说明


10.24		GMR Memphis，LLC、GMR Plano，LLC、GMR Melbourne，LLC、GMR Westland，LLC和Cantor Commercial Real Estate Lending，L.P.于2016年3月31日签署的贷款协议（参考公司于2016年4月6日提交给美国证券交易委员会的关于表格8-K的当前报告的附件 10.1）。

10.25		Global Medical REIT L.P.、Global Medical REIT Inc.、不时作为担保方的某些子公司、作为行政代理人的摩根大通 Bank，N.A.以及作为贷款方的几家银行和金融机构，于2022年8月1日对第二次修订和重述信贷安排协议进行了第1号修订（本文参照公司于2022年8月3日提交给美国证券交易委员会的表格8-K的当前报告的附件 10.1）。

10.26		Global Medical REIT L.P.、Global Medical REIT Inc.、不时作为担保方的某些子公司、作为行政代理人的摩根大通 Bank，N.A.，以及作为贷款方的几家银行和金融机构，于2021年5月3日签署了第二份经修订和重述的信贷安排协议（在此引用公司于2021年5月5日提交给美国证券交易委员会的表格8-K的当前报告的附件 10.1）。

21*		本公司的附属公司。

23*		Deloitte & Touche，LLP的同意

31.1*		根据2002年《萨班斯-奥克斯利法》第302条通过的18 U.S.C.第1350条对首席执行干事进行认证。

31.2*		根据2002年《萨班斯-奥克斯利法》第302条通过的18 U.S.C.第1350条对首席财务和会计干事进行认证。

32.1**		根据2002年《萨班斯-奥克斯利法》第906条通过的《美国法典》第18章第1350条对首席执行干事和首席财务和会计干事进行认证。

101.印新群岛*		内联XBRL实例文档

101.SCH *		内联XBRL分类法

101.CAL *		内联XBRL分类学计算linkbase

101.DEF *		内联XBRL分类学定义linkbase
		`
101.实验室*		内联XBRL分类标签Linkbase

101.预*		Inline XBRL Taxonomy Presentation Linkbase

104		封面页交互式数据文件（嵌入在内联XBRL文档中并包含在附件 101中）

†	管理合同或补偿性计划或安排。

随函提交

**	随函附上。就经修订的1934年《证券交易法》第18条而言，此类认证不应被视为“已提交”。

项目16。表格10-K摘要

没有。

签名

根据1934年《证券交易法》第13或15（d）节的要求，登记人已正式安排由以下签署人代表其签署本报告，并获得正式授权。


	全球医疗REIT公司。


日期：2023年3月1日	签名：	Jeffrey M. Busch
		杰弗里·M·布希
		首席执行官（首席执行官）

根据1934年《证券交易法》的要求，本报告已由下列人士代表登记人并以所示身份和日期签署如下。

签名	标题	日期

Jeffrey M. Busch
杰弗里·M·布希	首席执行官（首席执行官）兼董事	2023年3月1日

Robert J. Kiernan/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/S/
Robert J. Kiernan	首席财务官（首席财务和会计干事）	2023年3月1日

Henry Cole
Henry Cole	董事	2023年3月1日

Paula Crowley
Paula Crowley	董事	2023年3月1日

Matthew Cypher
马修·赛弗	董事	2023年3月1日

Zhang Huiqi
Zhang Huiqi	董事	2023年3月1日

Ronald Marston
Ronald Marston	董事	2023年3月1日

Roscoe Moore博士
Roscoe Moore博士	董事	2023年3月1日

Lori Wittman
Lori Wittman	董事	2023年3月1日