“在经历了疲软的4月之后，我们的RevPAR在5月和6月转正，我们第二季度RevPAR下降0.4%的结果好于我们下降2%至下降0.5%的指导范围，”查塔姆总裁兼首席执行官Jeffrey H. Fisher强调道。“尽管RevPAR有所下降，但与去年相比，我们能够保持利润率基本持平，并在我们指导范围的顶部交付了调整后的每股FFO。

费希尔继续说道：“我们对第二季度的整体表现感到满意，在本季度开局低迷的情况下实现了稳健的经营业绩，在落后的市场完成了五家低RevPAR酒店的销售，进一步降低了我们的资产负债表的杠杆率，仅为21%，并开始了我们的股票回购计划。我们非常有能力通过收购、开发和股票回购来增加股东价值。

“与第二季度一样，我们的第三季度开始时略弱于本季度的平衡，但我们看到8月和9月以及第四季度的商务旅行需求有所改善。最重要的是，我们的七家主要由休闲需求驱动的酒店表现良好，本季度的RevPAR增长了4%，今年迄今增长了2%，如果不包括我们的朴茨茅斯酒店，该酒店今年进行了四个月的翻新。这应该能让我们在过去三年击败行业后，在2025年再次继续跑赢行业。”费希尔总结道。

酒店RevPAR表现

下图汇总了公司34家可比酒店的各月RevPAR统计数据：

Chatham首席运营官Dennis Craven评论称，“尽管RevPAR略有下降，但我们在第二季度再次击败了行业表现，我们的连胜纪录增长到了三年半。对于这个可比的投资组合，我们在5月份的ADR和RevPAR创下了历史新高，并且在6月份几乎创下了ADR的历史新高。第二季度的入住率为82%，与去年持平，与第二季度的疫情后高点相当。"

查塔姆最大市场（过去12个月占酒店EBITDA贡献5%的市场）的RevPAR表现如下：

新界朴茨茅斯希尔顿花园酒店（东北沿海市场的一部分）在本季度进行了翻修。

Craven表示，“由于技术相关需求保持强劲，我们最大的市场硅谷在本季度实现了3%的稳健RevPAR增长。我们分别以80%和强劲的193美元创下疫情后第二季度入住率和ADR的新高。”

“在我们位于加利福尼亚州的其他顶级市场中，圣地亚哥从第一季度的下滑中反弹，在我们的顶级市场中产生了最高的RevPAR增长，第二季度增长了5%，这得益于本季度更高的需求会议业务，尽管2025年会议日历在今年剩余时间里比2024年有所下降。由于与加州野火相关的需求在整个季度有所减少，洛杉矶的RevPAR增长了1%。

Craven进一步指出，“在我们的休闲酒店中，我们在佛罗里达州的两家酒店的RevPAR增长了2%，我们的Anaheim Residence Inn增长了3%，我们的Hyatt Place Pittsburgh有一个很棒的季度，RevPAR增长了令人难以置信的23%。

“我们表现最差的大型市场是达拉斯，该市场受到了会议中心关闭进行多年扩建和翻新的不利影响。我们的达拉斯市中心万怡酒店本季度的RevPAR下降了17%，”克雷文说。

查塔姆过去12个月的酒店EBITDA中约有66%来自其长住酒店。查塔姆的长住房间集中度是所有公共住宿房地产投资信托基金中最高的，为59%。查塔姆最大品牌（过去12个月占酒店EBITDA贡献比例超过5%的品牌）的RevPAR表现如下（括号内为酒店数量）：

酒店运营业绩

克雷文总结道：“与2024年第二季度相比，我们的GOP利润率上升了30个基点。由于我们的工人补偿计划退款约80万美元，我们的总劳动力和福利成本同比下降了90万美元，即每间被占用房间下降了7%。即使不包括这一点，我们在2025年第二季度的每间已入住客房的总人工和福利成本也更低。这笔退款使我们的营业利润率提高了110个基点。”

公司更新

资产回收

在2024年第四季度，查塔姆签订了出售五家酒店的合同，平均楼龄约为23年。2025年第二季度售出的五家酒店中的最后一家。出售的五家酒店包括以下内容：

包括近期资本支出需求在内，这五家酒店合计8300万美元的销售收益相当于2024年净营业收入约6%的资本化率。这五家酒店中的每一家都是查塔姆投资组合中RevPAR最低的六家酒店之一。

酒店投资

本季度，该公司在其投资组合中增加了8个房间，将会议或其他空间转化为更有利可图的客房。新增的客房包括新界朴茨茅斯希尔顿花园酒店的5间客房、纽约州怀特普莱恩斯Residence Inn酒店的两间客房，以及新界埃克塞特汉普顿酒店的一间套房。

查塔姆2025年的资本支出预算约为2600万美元，其中包括三家酒店的翻修，预计费用约为1600万美元。新罕布什尔州朴茨茅斯希尔顿花园酒店的翻新工程已经完成，德克萨斯州奥斯汀Residence Inn酒店和加利福尼亚州山景城Residence Inn酒店的翻新工程将于第四季度开始。

股份回购计划

董事会自成立以来首次批准了一项2500万美元的股票回购计划。

在第二季度期间，该公司以每股7.02美元的平均价格回购了20,480股。

管理层可酌情不时进行采购。股份回购计划允许以多种方式回购股份，包括公开市场购买、加速股份回购或其他私下协商交易。股份回购计划没有时间限制，可随时暂停或终止。

资本市场&资本Structure

截至2025年6月30日，该公司的净债务为3.36亿美元（综合债务总额减去非限制性现金），低于截至2024年12月31日的3.89亿美元。截至2025年6月30日，未偿债务总额为3.53亿美元，平均利率为6.5%，其中包括1.43亿美元的固定利率抵押贷款债务，平均利率为7.2%，1.4亿美元的定期贷款未偿债务，利率为5.9%，以及公司2.6亿美元的循环信贷额度的7,000万美元未偿债务，利率为6.0%。

根据按成本计算的公司净债务与酒店投资的比率，查塔姆的杠杆率约为21%，低于2024年12月31日的23%。

股息

在本季度，董事会宣布了定期的季度普通股和优先股股息。0.09美元的普通股股息，以及每股0.41 406美元的优先股股息，将于2025年7月15日支付给截至2025年6月30日在册的股东。

指导

该公司的指引反映了以下假设：

该公司提供指导，但不承诺就其业务的任何发展进行更新。结果的实现取决于公司向美国证券交易委员会提交的文件中披露的风险。

财报电话会议

关于Chatham Lodging信托

Chatham Lodging信托是一家自助式、公开交易的房地产投资信托基金（REIT），主要专注于投资于高档长住酒店和优质品牌、精选服务酒店。该公司在15个州和哥伦比亚特区拥有34家酒店，总计5166间客房/套房。有关查塔姆的更多信息，请访问chathamlodgingtrust.com。

非GAAP财务指标

这份新闻稿中包括某些“非公认会计原则财务措施”，属于美国证券交易委员会（SEC）规则和法规的含义，这些措施不同于根据公认会计原则（GAAP）计算和提出的措施。该公司认为以下对投资者有用的非公认会计准则财务指标是衡量其经营业绩的关键补充指标：（1）FFO，（2）调整后的FFO，（3）EBITDA，（4）EBITDA，（5）调整后的EBITDA，（6）调整后的酒店EBITDA，（7）酒店EBITDA，（8）酒店EBITDA利润率，（9）公司EBITDA和（10）资本支出和普通股息前的现金流。这些非GAAP财务指标应与GAAP规定的净收入或亏损一起考虑，但不应作为衡量其经营业绩的指标的替代方案。

Nareit定义的FFO和调整后的FFO

查塔姆根据Nareit制定的标准计算FFO，该标准将FFO定义为净收入或亏损（按照GAAP计算），不包括出售房地产的损益、减值减记、会计原则变更的累积影响，加上折旧和摊销（不包括递延融资成本的摊销），并在按照相同方法对未合并的合伙企业和合资企业进行调整后。Chatham认为，FFO的介绍为投资者提供了有关其经营业绩的有用信息，因为它衡量其业绩而不考虑特定的非现金项目，例如房地产折旧和摊销、出售房地产资产的损益以及公司认为不代表其酒店物业的物业水平表现的某些其他项目。查塔姆认为，这些项目反映了其资产基础及其收购和处置活动的历史成本，较少反映其正在进行的运营，并且通过调整以排除这些项目的影响，FFO有助于投资者比较其不同时期以及也使用Nareit定义报告的REITs之间的运营业绩。

查塔姆通过对Nareit的FFO定义中未涉及的某些额外项目进一步调整FFO来计算调整后的FFO，包括其他费用、债务提前清偿的损失以及与其未合并的房地产实体相关的类似项目，它认为这些项目不代表与酒店运营相关的成本。查塔姆认为，调整后的FFO为投资者提供了另一种财务指标，这可能有助于比较不同时期之间以及对FFO进行类似调整的REITs之间的经营业绩。

EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA

查塔姆将信贷融资债务的EBITDA计算为净收入或亏损，不包括：（1）利息费用；（2）所得税准备金，包括适用于出售资产的所得税；（3）折旧和摊销；（4）未合并的房地产实体项目，包括利息、折旧和摊销，不包括出售房地产的损益。查塔姆认为，EBITDA有助于投资者评估和促进其经营业绩的比较，因为它通过从经营业绩中去除资本结构（主要是利息支出）和资产基础（主要是折旧和摊销）的影响，帮助投资者比较查塔姆在不同时期和不同REITs之间的经营业绩。此外，查塔姆将EBITDA作为确定酒店收购和处置价值的一个衡量标准。查塔姆根据Nareit准则计算EBITDA，该准则将EBITDA定义为不包括利息费用、所得税费用、折旧和摊销费用、房地产销售损益、减值以及未合并合资企业调整的净收入或亏损。我们认为，EBITDA的列报为投资者提供了有关公司经营业绩的有用信息，可以促进期间之间和REITs之间的业绩比较。

Chatham通过进一步调整某些额外项目的EBITDA来计算调整后EBITDA，包括其他费用、债务提前清偿的损失、非现金股份补偿的摊销以及与其未合并房地产实体相关的类似项目，它认为这并不代表其基础酒店物业实体的表现。查塔姆认为，调整后的EBITDA为投资者提供了另一种财务指标，这可能有助于比较不同时期以及报告类似指标的REITs之间的经营业绩。

调整后的酒店EBITDA定义为扣除利息、所得税、折旧和摊销、公司一般和行政、减值损失、债务提前清偿损失、利息和其他收入以及未合并房地产实体的收入或损失前的净收入。查塔姆提出调整后的酒店EBITDA是因为查塔姆认为，它有助于投资者比较其不同时期的酒店经营业绩，并将其调整后的酒店EBITDA与我们的同行公司的比较进行比较。经调整酒店EBITDA仅代表其全资酒店的经营业绩。

尽管查塔姆提出了FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA，因为它认为它们有助于投资者比较查塔姆在不同时期之间以及报告类似衡量标准的REITs之间的经营业绩，但这些衡量标准作为分析工具存在局限性。其中一些限制是：

此外，FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA不代表GAAP确定的经营活动产生的现金，不应被视为净收入或亏损、经营现金流或GAAP规定的任何其他经营业绩衡量标准的替代方案。FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA不是衡量查塔姆流动性的指标。由于这些限制，FFO、调整后的FFO、EBITDA、EBITDA、调整后的EBITDA和调整后的酒店EBITDA不应被孤立地考虑或作为根据GAAP计算的业绩衡量指标的替代品。查塔姆通过主要依赖其GAAP结果并仅补充使用FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA来弥补这些限制。查塔姆的合并财务报表以及其他地方包含的这些报表的附注是根据公认会计原则编制的。查塔姆根据公认会计原则确定的FFO、调整后FFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA与归属于普通股股东的净利润的对账如下。

前瞻性陈述安全港

注：本新闻稿包含经修订的1933年《证券法》第27A条和经修订的1934年《证券交易法》（“交易法”）第21E条含义内的“前瞻性陈述”。这些陈述的特点通常是使用“相信”、“预期”、“预期”、“估计”、“计划”、“继续”、“打算”、“应该”、“可能”或类似的表达方式。这些前瞻性陈述包括有关住宿行业和我们的业务、财务状况、流动性、运营结果、现金流以及计划和目标的可能或假定的未来结果的信息。尽管我们认为此类前瞻性陈述中反映的预期是基于合理的假设，但我们的实际结果可能与前瞻性陈述中提出的结果存在重大差异。可能导致我们的实际结果与预期结果存在重大差异的重要因素包括但不限于：国家和地方经济和商业状况，包括潜在恐怖袭击对旅行的影响，这将影响我们酒店的入住率以及对酒店产品和服务的需求；与酒店业务相关的经营风险；与我们的债务水平及其履行债务协议中的契约的能力相关的风险；与物业管理公司的关系；我们以一流方式维护其物业的能力，包括满足资本支出要求；我们在诸如准入、位置、住宿质量和房价结构等领域有效竞争的能力；影响或决定工资、价格、施工程序和成本的旅行模式、税收和政府法规的变化；我们完成收购和处置的能力；以及我们继续满足复杂规则的能力，以便我们继续作为联邦所得税目的的房地产投资信托基金；以及我们的会计估计不准确以及担心此类事件的流行病、流行病或其他公共卫生紧急情况的不确定性和经济影响，比如最近的新冠疫情。鉴于这些不确定性，不应过分依赖此类声明。我们不承担公开发布这些前瞻性陈述的任何修订结果的义务，这些修订可能是为了反映未来事件或情况或反映意外事件的发生。这些前瞻性陈述还应结合我们截至2023年12月31日止年度的10-K表格年度报告中“风险因素”部分中确定的风险因素来阅读，我们随后根据《交易法》向SEC提交的文件对此进行了更新。

Chatham Lodging信托

合并资产负债表

（单位：千，份额和每股数据除外）

Chatham Lodging信托

综合业务报表

（单位：千，份额和每股数据除外）

（未经审计）

Chatham Lodging信托

净收入与调整后FFO、EBITDA、EBITDA和调整后EBITDA的对账

（单位：千，份额和每股数据除外）

Chatham Lodging信托

净收入与调整后酒店EBITDA的对账

（单位：千，份额和每股数据除外）

Chatham Lodging信托

指导净收入与FFO、调整后FFO、

EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和调整后酒店EBITDA

（单位：千，份额和每股数据除外）