1投资者介绍2025年7月
免责声明2本演示文稿包含经修订的1933年证券法第27A条和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述包括但不限于关于我们的业务和增长战略、投资、融资和租赁活动的陈述，包括估计的开发成本，以及我们业务的趋势，包括单租户、零售商业房地产市场的趋势。“预期”、“预期”、“打算”、“计划”、“可能”、“将”、“相信”、“寻求”、“估计”等词语以及这些词语和类似表达的变体旨在识别此类前瞻性陈述。此类陈述涉及已知和未知的风险、不确定性和其他因素，可能导致我们的实际结果、业绩或成就与此类前瞻性陈述明示或暗示的运营或计划结果存在重大差异。尽管我们认为此处包含的前瞻性陈述所依据的假设是合理的，但任何假设都可能不准确，因此本演示文稿中包含的此类陈述可能无法证明是准确的。鉴于此处包含的前瞻性陈述固有的重大不确定性，包含此类信息不应被视为我们或任何其他人表示此类陈述中描述的结果或条件，或我们的目标和计划将会实现。有关可能影响未来业绩、业绩或交易的这些因素和其他因素的进一步讨论，请参阅我们于2025年2月24日向SEC提交的截至2024年12月31日止年度的10-K表格中“风险因素”标题下的信息，以及不时向SEC提交的其他报告。前瞻性陈述和此类风险、不确定性和其他因素仅在本演示文稿发布之日起生效。随着时间的推移，可能会出现新的风险和不确定性，我们无法预测这些事件或它们可能如何影响我们。本报告和我们定期报告中确定的许多风险已经并将继续加剧，原因是宏观经济状况产生的持续和众多不利影响，包括通货膨胀、利率和银行系统的不稳定。我们明确表示不承担任何义务或承诺更新或修改此处包含的任何前瞻性陈述，以反映我们对此预期的任何变化，或任何此类陈述所依据的事件、条件或情况的任何其他变化，除非法律另有规定。本演示文稿还包括某些未按照公认会计原则（“GAAP”）列报的财务指标，包括但不限于FFO、核心FFO、AFFO、EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA、年化调整后EBITDA、物业级NOI、物业级现金NOI、物业级现金NOI-估计运行率、净债务、调整后净债务和调整后净债务。这些非GAAP财务指标不是根据GAAP衡量财务业绩的指标，可能会排除对理解和评估公司财务业绩具有重要意义的项目。因此，不应孤立地考虑这些衡量标准，也不应将其作为净收入、运营现金流或其他衡量GAAP下盈利能力、流动性或业绩的衡量标准的替代方法。你应该知道，这些措施的表述可能无法与其他公司使用的类似标题的措施相媲美。该公司认为，这些非公认会计原则措施为管理层和投资者提供了有关与公司财务状况和经营业绩相关的某些财务和业务趋势的有用信息。该公司认为，这些非GAAP财务指标的使用为投资者提供了一个额外的工具，可用于评估持续经营业绩和趋势，并将其财务业绩与其他类似公司进行比较，其中许多公司向投资者提供了类似的非GAAP财务指标。这些非GAAP财务指标受到固有限制，因为它们反映了管理层对确定这些非GAAP财务指标时排除或包括哪些费用和收入的判断。此列报中包含的某些金额、百分比和其他数字已进行四舍五入调整。由于四舍五入，本列报中出现的某些其他金额可能不相加。
投资要点&业务更新3来源：截至2025年6月30日的公司数据和资产负债表，除非另有说明。除非另有说明，否则数字代表ABR的百分比。由于四舍五入的原因，各自的信用评级百分比可能无法准确反映绝对数字。1.代表具有投资级信用指标（年销售额超过10亿美元，债务与调整后EBITDA的比率不到2.0x）的租户，但未获得标普、惠誉、穆迪或NAIC已公布的评级。2.有关详细信息，请参见幻灯片4、5或14。3.反映2025年6月30日未结算远期权益股份11,820，647股，加权平均净结算价每股17.06美元。88%必要性，折扣，和以服务为导向的租户99.9%的入住率3.9x单位级租金覆盖率2 5.94亿美元总流动性3 4.6x调整后净债务3/年化调整后EBITDA丨专注于与高质量租户不断增长的投资组合提供强劲的信用状况，并在各种经济周期中提供一致的表现丨经过验证的完全入住率和强大的单位级覆盖的业绩记录；NTST的唯一空缺已获得多家零售商的浓厚兴趣，租金等于或高于当前租金丨药店和一元店行业内的加权平均租赁期限较长且极少出现中期租赁到期丨低杠杆率，没有立即到期的债务丨25年第二季度末的未结算远期股本2.016亿美元丨强劲的流动性为2025年的投资提供了充足的跑道高信用质量和弹性的净租赁组合资本充足的资产负债表69%投资级（IG）和投资级概况（IGP）17.0% WTD。平均。自2020年第三季度以来的现金收益率丨自2020年以来强劲的投资步伐，以有吸引力的现金收益率提供了一系列稳固的投资机会丨25年第二季度完成的1.171亿美元总投资证明了寻找有吸引力的投资机会的Ability 2028年第一期贷款到期日平均为1.04亿美元。自3Q‘20以来每季度净投资28%调整后净债务3/未折旧总资产9500万美元年初至今净投资7.7%年初至今现金收益率9.8年加权平均租赁期限（WALT）26bps Pharmacy & Dollar Store ABR2到期至YE’28
Select tenant lease expirations minimal lease rollover risk with select tenants until 2030 ABR 4% expiring next WALT tenant 2025202620272028202920304 years 6 years Walgreens-------10.0 CVS-0.10%--0.15% 0.06% 0.10% 0.30% 10.5 美元树-0.07%-0.07% 0.09% 0.07% 0.23% 7.0 family dollar---0.15%-0.15% 7.9 TERM0--0.10% 0.10% 0.10% 0.30% 14.7 领先汽车配件---0.03%-0.03% 9.2合计-0.16%-0.10% 0.48% 0.28% 0.26% 1.02% 11.1六个租户ABR未来2年到期的百分比0.16%未来4年0.26%未来6年1.02%积极的资产管理和牢固的行业关系导致与以下租户管理良好的租约到期资料来源：截至2025年6月30日的公司数据。不包括应收抵押贷款。
$-$ 0.5 $ 1.0 $ 1.5 $ 2.0$ 2.5 $ 3.0 $ 3.5 2Q'23破产前破产后当前和以前的必乐透资产处置资产的年化信用损失经验vs. Peers De Minimis自成立以来的历史年化信用损失5自ETSTREIT在19年第四季度进行首次股权融资以来，只有一个投资组合租户– 必乐透 –经历了信用事件，预计该事件将导致5.5年4bps年化信用损失的ABR损失404K1美元必乐透历史ABR来源：截至2025年6月30日的公司数据。1.必乐透的破产后租金损失是使用管理层对其位于马里兰州鲍伊市的空置必乐透资产的预期回收率计算的，该资产仍受制于处于谈判不同阶段的多个意向书。2H'23，NTST处置了以85万美元ABR出租给必乐透的三项表现不佳的资产；破产后，这三项资产在存续5.5年后全部空置，NTST仅因信用事件损失了404K1美元的ABR“从历史上看，我们的较长期平均值更接近25bps”（24年第一季度收益成绩单）同行对年化信用损失的评论“从历史上看，既在假设条件下，也实现了信用损失……我们可能更多地处于50bps到75bps的范围内”（25年第一季度花旗会议记录）“我们在NAREIT套牌中提供了一些很好的信用损失统计数据，即每年30bps是我们的历史经验”（24年第三季度收益记录）“从历史上看，我们的信用损失通常在30bps到50bps的范围内运行”（24年第四季度收益记录）“从历史上看，当你排除大流行时，我们在特定年份的信贷损失占收入的百分比一直在25bps左右”（24年第三季度收益成绩单）随着必乐透足迹从破产后的约1,400家门店（15%的接受率）缩小到约200家门店，NETSTREIT 87.5%的接受率（破产时接受/转让的8份租约中有7份）明显优于所有其他多单元房东
7.5% 55.7% 4.6% 4.5% 4.3% 5,64.0% 3.5% 3.0% 2.9% 2.6% BBB +投资组合概览高质量、多元化的投资组合由遍布45个州的52.2%投资级租户组成6资料来源：截至2025年6月30日的公司数据，除非另有说明。1.包括收购、应收抵押贷款和已完成的开发。2.计算不包括发展中物业和一处空置物业。3.投资，或属于母公司子公司的投资，信用评级为BBB-（标普/惠誉）、Baa3（穆迪）或NAIC2（美国全国保险专员协会）或更高。4.按ABR加权；不包括租赁延期选择权和为应收抵押贷款提供担保的投资。5.统计数据包含截至2025年7月23日的所有已完成活动，就好像它们发生在2025年6月30日之前一样；所有其他投资组合统计数据截至2025年6月30日。6.横幅，占ABR的百分比：美元树 – 1.4%；美元树/Family Dollar Combo – 2.2%；Family Dollar – 0.8%。7.代表具有投资级信用指标的投资（年销售额超过10亿美元，债务与调整后EBITDA的比率不到2.0x），但没有标普、穆迪、惠誉或NAIC已公布的评级。关键投资组合统计投资1705个州45个投资组合平方英尺（百万）12.8个租户106个零售部门27%入住率2999.9% %投资级租户（按ABR）352.2% WALT（年）49.8到2027年的租赁成交量（按ABR）3.2%在有吸引力的市场的全国足迹按ABR投资级BBB次投资级≥ 1%和< 3% ABR < 1% ABR ≥ 5% ABR ≥ 3%和< 5% ABR 0% ABR AK HIWA或MT 加利福尼亚州 AZ AZ WY NV ID UT CO NM TX OK ND SD NE KS LA AR MO IA MN WI IL in MI OH KY TN FL MS AL GA SC NC VA WV PA DE NJ NY ME VT NH MA MD CT RI Baa1 IG Profile BBB BBB AA A Investment Grade Profile7
家装：一元店1：便利店：11.0%杂货：14.5% 1防御性零售部门的投资组合多样化全国多元化的投资组合主要由抗衰退的零售租户组成资料来源：截至2025年6月30日的公司数据。所有数字均代表ABR的百分比。由于四舍五入，各自的防御性零售板块敞口可能无法准确反映绝对数字。1.统计数据包含截至2025年7月23日的所有已完成活动，就好像它们发生在2025年6月30日之前一样；所有其他投资组合统计数据截至2025年6月30日。Top Industries 47.3% Necessity 16.7% Discount 12.0% Other 10.1% 311.8% 24 Drug Store & Pharmacies：9.2% 524.0% Service 88.0% ABR Necessity Discount Service 7
在高度分散、资本不足的细分市场中具有弹性、经过周期测试、具有持久现金流1 > 60% 68.7%（52.2% IG和16.5% IGP）颗粒资产的投资级信用租户平均350万美元。资产规模平均1至1000万美元。资产规模净租赁零售资产租赁期限较长受益于合同租金增长~10年WALT9.8年2 WALT多元化按行业、租户、State1 < 15%行业< 50% TOP10租户< 15% State 14.5%行业42.6% TOP10租户313.6% State significant focus on fundamental real estate underwriting有吸引力的成本基础，具有由市场租金和演示、物理结构和位置支持的持久估值，以及替代用途分析8资料来源：截至2025年6月30日的公司数据，除非另有说明。由于四舍五入的原因，各自的信用评级百分比可能无法准确反映绝对数字。1.投资组合统计占ABR的百分比。2.按ABR加权；不包括租赁延期选择权和为应收抵押贷款提供担保的投资。3.统计数据包含截至2025年7月23日的所有已完成活动，就好像它们发生在2025年6月30日之前一样。当前指标投资理念投资组合策略在需求导向和电商抵御零售行业的防御性租赁1 88.0%主要是一致的投资方法有纪律和深思熟虑的投资组合构建
“接盘者资产”9种定价效率低下的资产典型交易-营销良好的交易-直截了当的交易-为交易融资的Ability-具有高度竞争力、资本充足的投资者典型交易-市场化程度不高-可能涉及限制买方池的交易结构-有限的融资选择-竞争力较低、定价效率较高的资产收购策略–贝尔曲线投资收购策略侧重于风险调整后收益较高的定价效率低下的资产
10房地产估值单位层面的盈利能力•审查潜在的关键房地产指标，以最大限度地提高再租赁潜力•位置分析•替代用途分析•确定租金覆盖率（min。2.0x）和成本可变性•评估现金流疲软的波动性和可能性C B租户信用承保•评估公司层面的财务•评估业务风险•确定所有权/保荐•严格的信用承销A L e v e l o f U n d e rw ri ti n g e m p h a s是严格的三部分承保流程我们的三管齐下的方法带来了优越的下行保护
投资级（评级）投资级简介（未评级）Sub-IG（已评级）& Sub-IG简介（未评级）说明•经过验证的财务实力和稳定性•具有标准化运营实践的专业管理•专注于企业担保信贷•相对收益率较低•交易竞争更激烈• IG口径的资产负债表没有明确评级•门槛指标：•销售额至少1B美元•债务/调整后EBITDA不到2.0x •资本充足的零售商•拥有强大品牌资产的全国足迹•专注于房地产质量/单位层面的盈利能力•较高的相对收益率•较低的交易竞争持久性•覆盖范围以及由于更容易受到市场干扰而需要的信用增级ABR52.2 % 16.5% 31.3%租赁条款（WALT、租金颠簸等）更少的谈判杠杆更多的谈判杠杆大多数谈判杠杆代表租户11资料来源：截至2025年6月30日的公司数据，除非另有说明。由于四舍五入的原因，各自的信用评级百分比可能无法准确反映绝对数字。68.7% IG和IG配置防御性强，在经济周期中的一致表现强劲的租户信用承销以信贷为重点的承销方式推动稳定的收入和长期投资回报
12个市场层面的考虑因素属性层面的考虑因素•用于替代用途的建筑物的可替代性•重置成本•位置分析•交通计数•附近的用途和交通司机，其互补性•可达性和停车容量•进出•能见度/标牌•空置分析•没有当前租户的房地产的适销性•可能更换的租户清单•租金分析•市场租金与就地租金•人口分析•当前人口统计数据加上趋势和预测•竞争分析•市场地位与竞争的零售走廊房地产估值房地产密切关注信贷作为重中之重：我们利用扎根于房地产基本面的全新框架来支撑估值，并进一步量化投资的上行潜力
13获得财务信息进行财务分析2评估投资优点13 •提供特定地点绩效的清晰度•分析商店需求动态、成本结构和流动性状况•确定物业是否符合投资标准•如果可能，从母公司获得单位级别的财务信息•如果没有提供财务数据，利用第三方供应商提供的数据估算按地点划分的销售额•第三方数据包括：•手机流量•销售点（POS）数据•根据可用信息对损益进行三角划分•人流量•销售额• EBITDA利润率•租金•账户针对商业模式成本结构的可变性•更高的固定成本占比=租金覆盖率的更大可变性•根据估计的销售额确定租户在更广泛的运营组合内的门店排名关键单位级投资标准在稳定的基础上目标租金覆盖率为2.0x丨更高的可变成本Structure丨在租户的门店组合中排名前一半丨单位级盈利能力评估单位级财务表现，以专注于租金覆盖率强和运营成本可变性更高的物业
0% 4% 8% 12% 16% 20% 24% 28% NRR < 1.00 1.00-1.49 1.50-1.99 > 2.000% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% NRR < 1.00 1.00-1.49 1.50-1.99 > 2.00 > 2.00x：76.8% 1.50-1.99x：15.1% 1.00-1.49x：3.3% < 1.00x：0.8% NRR，3.9%投资组合健康统计持久性证明有信用的租户拥有较大的收入基础和较强的单位级覆盖率14资料来源：截至2025年6月30日的公司数据。“NR”代表未报告。请注意，非报告覆盖档的0.8%包含未来需要提供单位级财务信息的新建位置。1.单位级租金覆盖率使用a.）单位级财务报告计算，代表ABR的32.3%，或b.）Placer.ai调整后的销售和企业利润率，其中单位级报告不是租约所要求的。2.该图表显示了租户根据其穆迪EDF-X评分指定隐含信用评级的租赁的ABR。穆迪将使用EDF-X生成的EDF评分等同于相应的信用评级。对于那些拥有标普、穆迪、惠誉或美国保险专员协会实际信用评级的租户，使用实际信用评级或隐含信用评级中的较高者。3.不包括为应收抵押贷款和一处空置房产提供担保的投资。按租户收入划分的ABR百分比按单位级覆盖范围划分的批次ABR百分比按单位级覆盖范围划分的批次1按租户信用划分的单位级覆盖范围2按租约到期划分的单位级覆盖范围3 > 86%的租户产生> $ 1b的年收入我们对投资组合的加权平均单位级覆盖范围为3.9x ABR到2029年到期的覆盖范围为5.1x 92%我们的ABR单位级覆盖范围> 1.5x 4% 8% 2% 7% 10% 28% 31% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
15资料来源：2020年8月至2025年6月30日的公司备案。ADC、NNN、FCPT、EPRT截至2025年3月31日。1.具有投资级信用指标（年销售额超过10亿美元，债务与调整后EBITDA的比率低于2.0倍），但未获得标普、惠誉、穆迪或NAIC已公布评级的投资。2.不包括租赁延期选择权和为应收抵押贷款提供担保的投资。3.假设现金上限利率比报告的GAAP上限利率低30bps。毛额（百万美元）$ 2,418 $ 6,230 $ 3,127 $ 1,348 $ 4,848投资级% 60.0% 67.6% NA54.8 % NA投资级概况1% 15.1% NA NA NA IG + IG概况% 75.1% NA NA NA NA NA WALT2 11.5 10.01 1.5 11.01 5.2加权平均现金收益率7.0% 6.4% 37.0% 6.7% 7.5%尽管自20年第三季度以来专注于高质量的租户采购量，但始终以高于市场收益率进行采购投资的历史
117,455美元119,128美元129,207美元115,734美元151,555美元195,079美元90,680美元117,063美元0美元40,000美元80,000美元120,000美元160,000美元200000美元Q3‘23 Q4’23 Q1‘24 Q2’24 Q3‘24 Q4’24 Q1‘25 Q1’25 G ro s i n v e s tm e n t a c ti v it y（000美元）16投资活动概要详情资料来源：截至2025年6月30日的公司数据。1.包括收购、应收抵押贷款和已完成的开发。2.不包括租赁延期选择权和担保应收抵押贷款的投资。投资13‘3 Q4’2 Q1‘2 Q2’2 Q3‘4’4 Q1‘2’5投资数量2957422833522532平均投资$ 4,050 $ 2,090 $ 3,076 $ 4,133 $ 4,593 $ 3,752 $ 3,627 $ 3,658现金上限率7.0% 7.2% 7.5% 7.5% 7.4% 7.7% 7.8% IG + IGP % 97.2% 98.7% 84.8% 39.1% 52.4% 51.2% 65.9% 25.7%加权平均租赁期限2 10.01 0.91 1.5 16.71 2.5 14.09.215.7
13,543美元15,995美元21,600美元12,707美元24,105美元59,337美元40,293美元60,391美元0美元10,000美元20,000美元30,000美元40,000美元50,000美元60,000美元70,000美元Q3‘23 Q4’23 Q1‘24 Q2’24 Q3‘24 Q4’24 Q1‘25 Q2’25 D is p o s it io n s a c ti v it y（000美元）17处置活动详情摘要来源：截至2025年6月30日的公司数据。1.不包括空置物业。处置3Q‘4Q’1‘42’4‘24’241‘52’5现金上限利率16.9% 7.2% 6.8% 6.8% 7.3% 7.1% 7.3% 6.5%投资数量661268301620加权平均租赁期限7.11 1.2 10.3 10.39.91 1.4 10.09.3
18资料来源：截至2025年6月30日的公司数据。自成立以来，该公司已处置了175处物业，总额为4.58亿美元，这大大改善了租户质量、WALT和地理多样性等投资组合绩效指标。识别不符合战略和/或风险管理标准（即租金覆盖率）的物业定期审查所有物业的绩效、信用和当地条件的变化，并在可能的情况下利用1031次交易所转让，以进入深度、非机构市场进行投资组合优化战略回收永久分层主动监控识别主动资产管理持续跟踪物业绩效，以分层投资组合并确保安全的租赁流
资料来源：公司数据截至2025年6月30日，除非另有说明。1.反映2025年6月30日未结算远期权益股份11,820，647股，加权平均净结算价每股17.06美元。2.截至2025年6月30日左轮手枪本金余额。流动性改善的保守资产负债表鉴于流动性状况强劲，资产负债表定位于增长低杠杆头寸流动性充裕支持增长：总流动性为5.942亿美元1错开良好的债务到期情况：加权平均债务期限为3.8年；预计到2028年没有定期贷款到期无担保资产负债表：资产基础超过99%未支配低杠杆：调整后净债务1/年化调整后EBITDA为4.6x19债务到期时间表$ 200 $ 250 $ 350 $ 500 $ 8 $ 0 $ 100 $ 200 $ 300 $ 400 $ 500 $ 600 $ 700 $ 800 $ 900202520262027202820292030在M ill io n s定期贷款RCF能力抵押票据$ 1272
4.9x3.9x3.9x3.5x2.9x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0x0.0xADC、EPRT、FCPT、TERM1、NNN、O截至2025年3月31日。1.服务的例子包括便利店、快餐店、汽车服务以及健康和健身。折扣的例子包括一元店和折扣零售。必要性的例子包括，药店&药房，家装，汽车配件，和银行。Realty Income的投资组合构成仅反映了其前20大行业，因为它们不再披露其完整的行业名单。投资组合亮点相对同行NTST稳定且可预测的现金流状况推动卓越的风险调整回报租赁展期至2027年单位层面租金覆盖率投资级%投资组合构成1加权平均租赁期限2014.09.88.09.99.17.3
资料来源：公开文件，FactSet和标普 Capital IQ。注：市场数据截至2025年7月22日。截至2025年3月31日的资本化数据。1.AFFO每股增长CAGR采用2021A和2024A每股AFFO计算。2.FVR的普通股于2024年10月2日开始在纽约证券交易所交易。3.2023年期间，WPC分拆了NLOP。同比增长不具可比性。共识WPC RemainCo 2023A AFFO不可用。4.2025E AFFO每股增长是使用FactSet均值2025E AFFO每股估计和2024A AFFO每股计算得出的。对于NTST，采用公司2025年AFFOO/SH指导区间的中点代替一致预期。5.Net Debt plus Preferred是根据远期权益调整的。NTST截至2025年6月30日。6.使用当前每股价格和FactSet计算的2025E每股AFFO倍数平均为2025E每股AFFO估计值。净债务+首选。/EBITDA5倍数和盈利增长比较相对估值和增长保持稳定21 AFFO每股增长CAGR1（2021-2024）2025E AFFO每股增长4 2025E AFFO每股乘数6 3 3.4x 4.3x 4.3x 4.3x 4.4x 4.6x 5.0x 5.3x 5.5x 5.7x 5.8x 10.3% 9.1% 5.9% 5.7% 5.3% 3.5% 3.1% 3.0% NA 17.2x 16.4x 15.0x 14.0x 13.6x 13.1x 12.7x 11.4x 10.9x 10.3x 212.5% 8.0% 3.6% 3.3% 3.2% 2.8% 2.5% 2.1% 1.8%
（未经审计，单位：百万）截至6月30日止三个月，2025年NOI-财产$ 40.4直线租金调整（1.2）与租赁相关的无形资产摊销（0.01）现金NOI-财产39.3季度内净投资活动0.2正常化现金NOI-财产39.4年化正常化现金NOI-财产$ 157.7适用上限率7.00% 6.75% 6.50% 6.25% 6.00%隐含房地产价值$ 2,252 $ 2,336 $ 2,426 $ 2,523 $ 2,628应收抵押贷款152.8开发中财产1.8其他有形资产55.1净债务1（713.8）其他有形负债（37.2）隐含权益价值$ 1,711 $ 1,794 $ 1,884 $ 1,981 $ 2,086完全稀释已发行83.5未结算远期股份111.8隐含每股权益价值$ 17.96 $ 18.83 $ 19.77 $ 20.79如果NTST的交易价格与同行的平均上限利率为6.2%，则意味着股价> 21美元的隐含上限率G & A调整后的隐含上限利率2 2025E AFFO倍数5.5% 5.1% 17.2x 5.8% 5.4% 16.4x 6.2% 5.6% 15.0x 6.7% 6.5% 13.6x 6.9% 6.5% 12.7x 7.0% 6.1% 14.0x 9.8% 8.7% 10.3x平均ex丨NTST NTST & FVR 6.2% 5.8% 15.0x应用上限率和NAV分析鉴于相对估值应用名义上限率–敏感性分析22同行基准测试资料来源：公开文件、FactSet和标普 Capital IQ。注：资本化数据截至2025年6月30日。截至2025年7月22日市场数据；每股收盘价17.95美元。公司可能会对调整后的现金NOI做出不同的定义。因此，这些公司和NTST的此类数据可能无法进行比较。1.假设1180万股未结算远期股权于2025年6月30日以现金结算，加权平均净结算价为每股17.06美元。2.（NOI – TTM G & A）/隐含房地产价值。
23企业责任
24资料来源：公司数据。1.反映性别和种族/族裔多样性。年度董事选举多数投票标准选举董事董事辞职政策年度董事和委员会评估无毒丸或差异投票股票结构寒意股东参与股东有权以简单多数投票方式修改章程和细则非执行主席和首席执行官角色分开，领导独立董事具有强大的作用和重要的治理职责治理突出董事会独立性和多样性86%独立董事50%多元化独立董事1 43%女性董事4完全独立的委员会治理我们致力于以诚实和正直的态度行事，并以道德的方式处理所有公司机会。
25 401K计划100%公司匹配最高6%缴费保险健康、牙科、视力保险费用覆盖员工90%、受抚养人80%休假十周带薪产假100%工资以及四周带薪家庭联结；公司还提供陪审责任、见证假、军假带薪休假至少二十三个PTO天带薪假期十四天带薪假期员工援助24/7免费热线接入保密辅导各类身心健康需求继续教育报销认证、学费、课程、和继续专业教育福利研讨会劳动力多样性来源：截至2025年3月31日的公司数据。社会责任人力资本管理是我们ESG和企业战略的基石。我们相信多元化员工队伍和包容性文化的价值。44%女性24%种族多元化
26资料来源：截至2025年6月30日，我们投资组合中有公共环境、社会或治理举措的租户。1.与可持续发展相关的贷款功能适用于2.5亿美元的高级无抵押定期贷款，该贷款将于2029年1月到期。环境责任我们致力于履行作为卓越企业公民的责任。丨前20名租户中有19家制定了企业可持续发展举措丨59%的ABR代表了具有ESG举措的顶级租户丨我们在标准租赁表格中纳入了绿色租赁条款，并将其作为公司准则的一部分丨我们的努力获得了绿色租赁领导者的银级认可丨我们将可持续发展相关贷款功能纳入了我们的无担保定期贷款1丨我们完成了公司总部范围1和2温室气体排放清单丨我们每年都参加GRESB公开披露丨公司总部获得LEED v4 O + M：EB金牌认证，满足环境保护署制定的严格指导方针丨在办公室实施保护做法租户提出的企业可持续发展倡议温室气体排放绿色租赁条款可持续做法基于科学的目标倡议（“SBTI”）GRESB公开披露
27财务信息和非公认会计准则对账
截至6月30日止三个月、截至2025年6月30日止六个月202420252024收入租金收入（包括可偿还）$ 45,158 $ 36,864 $ 87,748 $ 72,053应收贷款利息收入3,1282，7036,2035，187其他收入—— 245 —总收入48,28639，56794,19677，240营业费用财产4,4843，9829,2878，084一般和行政费用5,4755，26810,64410，978折旧和摊销21,50618，54442,42936，084减值准备4,4223，8368,0387，498交易费用7347120175营业费用总额35,96031，67770,51862，819其他收入（费用）利息费用，净额（12,638）（7,604）（24,098）（13,784）房地产销售收益，净额3,53385，6081,0 0 6债务清偿损失——（46）—其他收入（费用），净额81（2,588）（124）（2,868）其他费用合计，净额（9,024）（10,184）（18,660）（15,646）净收益（亏损）所得税前3,302（2,294）5,018（1,225）所得税费用（13）（12）（29）（29）净收入（亏损）3,289（2,306）4,989（1,254）归属于非控股权益的净收入（亏损）17（15）26（8）归属于普通股股东的净收入（亏损）收入$ 3,272 $（2,291）$ 4,963 $（1,246）普通股股东可获得的每股普通股金额：基本$ 0.04 $（0.03）$ 0.06 $（0.02）稀释后$ 0.04 $（0.03）$ 0.06 $（0.02）加权平均普通股：基本81,895，84073,588，60581,770，86073,419，198稀释后82,494，12973,588，60582,314，每股数据除外）
截至6月30日止三个月、截至2025年6月30日止六个月202420252024 GAAP调节：净收入（亏损）3,289美元（2,306）4,989美元（1,254）房地产折旧和摊销21,43318，46542,28335，926减值拨备4,4223，8368,0387，498房地产销售收益净额（3,533）（8）（5,608）（1,006）FFO 25,611美元19,987美元49,702美元41,164调整：非经常性高管过渡成本、遣散费和相关费用3624791,481债务清偿损失和其他相关成本—— 403 ——其他非经常性损失，净额— 2,778 — 3,192核心FFO 25,614美元23,389美元50,184美元45,837美元调整：直线租金调整（1,183）（538）（2,137）（1,080）递延融资成本摊销7445581,4081，115高于/低于市场承担债务的摊销29295757贷款发起成本的摊销和折扣27（16）（50）23与租赁相关的无形资产摊销（6）（98）（76）（193）赚取的开发利息3937082703资本化利息费用（38）（226）（88）（579）非现金利息费用（收入）713（979）1,418（1,958）非现金补偿费用1,5211，3282,9102，752 AFFO $ 27,460 $ 23,817 $ 53,708 $ 46,677 FFO/普通股，稀释后$ 0.31 $ 0.27 $ 0.60 $ 0.55核心FFO/普通股，稀释后$ 0.31 $ 0.31 $ 0.61 $ 0.62 AFFO/普通股，稀释后0.33美元0.32美元0.65美元0.63美元每股股息0.210美元0.205美元0.420美元0.410美元每股股息占AFFO64 % 64% 65% 65% 65%加权平均已发行普通股的百分比，基本81,895，84073,588，60581,770，86073,419，198已发行运营合伙单位424,956440，654424,956459，520未归属限制性股票单位173,33369，023118,205118，790未平仓远期股权合同下的未结算股份— 254,299 — 462,103加权平均已发行普通股，稀释后82,494，12974,352，58182,314，02174,459，61129来自运营的资金和调整后的运营资金（未经审计，单位：千美元，每股数据除外）
1.调整反映了截至2025年6月30日在产品开发的估计现金收益率。2.调整假设房地产的所有再租赁活动、投资和处置，包括截至2025年6月30日止三个月内完成的开发项目，均发生在2025年4月1日。3.我们通过将调整后EBITDA乘以4来计算年化调整后EBITDA。4.反映2025年6月30日未结算远期权益股份11,820，647股，可用净结算价为每股17.06美元。30 EBITDA和调整后EBITDA（未经审计，单位：千美元）截至2025年6月30日的三个月GAAP调节：净收入3,289美元房地产折旧和摊销21,433与租赁相关的无形资产摊销（6）非房地产折旧和摊销73利息费用，净额12,638所得税费用13贷款发放成本和贴现的摊销27 EBITDA 37,467调整：减值准备4,422房地产销售收益，净额（3,533）EBITDA为38,356调整：直线租金调整（1,183）非经常性高管过渡成本、遣散费和相关费用3其他非经常性收入，净额（229）交易成本73非现金补偿费用1,521在建工程调整（1）32季度内投资活动调整（2）252调整后EBITDA为38,825美元年化调整后EBITDA为（3）截至2025年6月30日净债务为155,300美元总债务本金935,124美元减：现金、现金等价物和限制性现金（19,740）净债务915,384减：未结算远期权益净值（4）（201,621）调整后净债务713,763美元杠杆净债务/年化调整后EBITDA为5.9倍调整后净债务/年化调整后EBITDA为4.6倍
截至2025年6月30日的三个月2024年GAAP对账：净收入（亏损）3,289美元（2,306）一般和管理费用5,4755，268折旧和摊销21,50618，544减值准备4,4223，836交易成本7347利息支出，房地产销售净收益12,6387，604，净额（3,533）（8）所得税费用1312贷款发起成本和折扣的摊销27（16）应收抵押贷款利息收入（3,128）（2,703）其他（收入）费用（337）2,588物业级NOI 40,44532，866直线租金调整（1,183）（538）与租赁相关的无形资产摊销（6）（98）物业级现金NOI $ 39,256 $ 32,230调整季度内收购、处置和已完成的开发（1）159物业级现金NOI-估计运行率$ 39,415物业运营费用覆盖范围物业运营费用报销$ 3,789 $ 3,500物业运营费用（4,484）（3,982）物业运营费用，净额$（695）$（482）311。调整假设房地产的所有再租赁活动、投资和处置，包括截至2025年6月30日止三个月内完成的开发项目，均发生在2025年4月1日。净营业收入（未经审计，单位：千美元）
2025年6月30日2024年12月31日资产不动产，按成本：土地$ 618,577 $ 571,272建筑物和装修1,416，9311,400，393不动产总额，按成本：2,035，5081,971，665减累计折旧（165,707）（143,422）开发中财产1,7826，118持作投资不动产，净额：1,871，5831,834，361持作出售资产57,79548，637应收抵押贷款净额：152,779139，409现金、现金等价物、限制性现金19,74014，320租赁无形资产净额：154,701164，392其他资产净额：55,11658，227总资产$ 2,311，714 $ 2,259，346负债和权益负债：定期贷款，净额795,976美元622,608美元循环信贷额度127,000239，000应付抵押票据，净额7,8347，853租赁无形负债，净额18,29420，177与持有待售资产相关的负债1,8161，912应付账款、应计费用和其他负债37,24929，664总负债988,169美元921,214美元权益：股东权益普通股，面值0.01美元，授权400,000，000股；截至2025年6月30日和2024年12月31日已发行和流通股分别为83,465，051股和81,602，232股，分别为835美元816美元额外实收资本 1,538，5921,507，995分配超过留存收益（217,589）（188,046）累计其他综合（亏损）收益（5,222）10,206股东权益总额1,316，6161,330，971非控制性权益6,9297，161权益总额1,323，5451,338，132 总负债及权益美元2,311，714美元2,259，34632简明合并资产负债表（未经审计，单位：千美元，每股数据除外）
1.列报的利率不包括资本化贷款费用摊销的影响。由固定利率SOFR互换组成的利率包括0.10%的信用利差调整和1.15%的借贷利差。2.利率反映截至2025年6月30日的全部借款利率。设施费用按设施总规模5亿美元的0.15%的年费率收取，不包括在所提供的利率中。该贷款将于2029年1月15日到期，包括一年的延期选择权。未结信用证剩余运力减少0.15万美元。3.该定期贷款于2026年7月3日到期，包括两个一年期展期选择和一个六个月展期选择。4.定期贷款于2029年1月15日到期，包括一年的延期选择权。现有的固定利率SOFR将于2027年1月到期；超过该日期的定期贷款未对冲。5.该定期贷款于2029年1月15日到期，包括一年的延期选择权。6.抵押票据被假定为2022年第三季度资产收购的一部分。截至2025年6月30日债务摘要完全延长到期本金余额固定利率SOFR掉期利率（1）剩余容量可用期限（年）无抵押左轮手枪（2）2030年1月15日$ 127,000—% 5.46% $ 372,8504.5无抵押定期贷款2028年2月11日200,0002.63% 3.88% — 2.6无抵押定期贷款（3）2029年1月3日250,0003.74% 4.99% — 3.5无抵押定期贷款A（4）2030年1月15日175,0002.40% 3.65% — 4.5无抵押定期贷款B（5）2030年1月15日175,0003.87% 5.12% — 4.5抵押票据（6）11月1日，20278,124 — % 4.53% — 2.3总额/加权平均$ 935,1243.20% 4.58% $ 372,8503.833债务、资本化和财务比率（未经审计，以千美元计）浮动，14%固定，86%固定vs.浮动债务$ 200 $ 250 $ 350 $ 500 $ 0 $ 100 $ 200 $ 300 $ 400 $ 500 $ 600 $ 700 $ 800 $ 900202520262027202820292030债务到期时间表定期贷款RCF能力抵押票据127美元
1.反映2025年6月30日远期销售协议下的未结算股份11,820，647股，加权平均净结算价每股17.06美元。2.未结信用证剩余运力减少0.15万美元。3.价值基于2025年6月30日收盘股价16.93美元/股。34债务、资本化和财务比率（续）（未经审计，单位：千美元）净债务2025年6月30日总债务本金金额935,124美元减：现金、现金等价物，和受限制现金（19,740）净债务915,384美元减：未结算远期权益净值（1）（201,621）调整后净债务713,763美元净债务/年化调整后EBITDA为5.9倍调整后净债务/年化调整后EBITDA为4.6倍所需关键债务契约信息实际合并总杠杆率≤ 60.0% 33.1%固定费用覆盖率≥ 1.50x 3.5x最大有担保债务≤ 40.0% 0.3%最大有追索权债务≤ 10.0% —%未设押杠杆率≤ 60.0% 35.3%未设押利息覆盖率≥ 1.75x 3.5x截至2025年6月30日的流动性未使用无担保左轮手枪容量（2）372,850美元现金，现金等价物、限制性现金19,740未结算远期权益净值（1）201,621总流动性$ 594,211截至2025年6月30日的权益期末股份/单位权益市值占总普通股的百分比（3）83,465，051美元1,413，06399.5% OP单位（3）424,9567，1950.5%合计83,890，007美元1,420，258100.0%企业价值截至2025年6月30日调整后净债务总额的百分比$ 713,76330.6%未结算远期市值（3）201,4788.6%股权市值（3）1,420，25860.8%企业总价值$ 2,335，499100.0%
FFO、核心FFO和AFFO行业贸易组织全国房地产投资信托协会（“NAREIT”）颁布了一项被广泛接受的非公认会计准则经营业绩财务指标，即FFO。我们的FFO是按照公认会计原则的净收入，不包括处置财产产生的收益（或损失），加上折旧和摊销以及可折旧不动产的减值费用。核心FFO是一种非GAAP财务指标，定义为调整FFO，以消除预计不会持续影响我们的经营业绩或运营的不寻常和非经常性项目的影响。其中包括非经常性高管过渡成本、遣散费和相关费用、其他非经常性损失（收益）以及债务清偿损失和其他相关成本。AFFO是一种非GAAP财务指标，定义为根据与非现金收入和费用相关的GAAP净收入进行调整的核心FFO，例如直线租金、高于和低于市场租赁相关无形资产的摊销、租赁奖励的摊销、资本化利息费用和赚取的开发利息、非现金利息费用、非现金补偿费用、递延融资成本的摊销、高于/低于市场承担的债务的摊销以及贷款发起成本的摊销。房地产资产的历史成本核算隐含地假设房地产资产的价值随着时间的推移而可预测地减少。事实上，历史上房地产价值是随市场情况而上升或下降的。FFO旨在作为经营业绩的标准补充衡量标准，从净收入中排除历史成本折旧和估值调整。我们认为FFO在评估潜在的物业收购和衡量经营业绩方面很有用。我们进一步认为FFO、核心FFO和AFFO有助于确定可用于支付分配的资金。FFO、核心FFO和AFFO不代表GAAP定义的净收入或运营现金流。您不应将FFO、核心FFO和AFFO视为净收入的替代品，作为衡量我们经营业绩的可靠指标，也不应将FFO、核心FFO和AFFO视为运营、投资或融资活动（按GAAP定义）现金流的替代品，作为流动性的衡量标准。FFO、核心FFO和AFFO并不衡量现金流是否足以满足我们的现金需求，包括本金摊销、资本改善和分配给股东。FFO、核心FFO和AFFO不代表GAAP定义的经营、投资或融资活动产生的现金流。此外，其他REITs披露的FFO、核心FFO和AFFO可能无法与我们对FFO、核心FFO和AFFO的计算进行比较。35项非公认会计原则措施和定义
36非GAAP措施和定义（续）EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和年化调整后EBITDA我们将EBITDA计算为扣除利息费用、所得税费用以及折旧和摊销前的收益。2017年，NAREIT发布了一份白皮书，建议报告EBITDA的公司也报告EBITDA。我们根据NAREIT采用的定义计算EBITDA。NAREIT将EBITDA定义为EBITDA（定义如上），不包括出售可折旧财产的收益（或损失）和可折旧不动产的减值费用。调整后的EBITDA是一种非GAAP财务指标，定义为EBITDA进一步调整，以排除直线租金、非现金补偿费用、非经常性高管过渡成本、遣散费和相关费用、债务清偿损失和其他相关成本、交易成本、其他非经常性损失（收益）、净额、其他非经常性费用（收入），包括租赁终止费，以及在建工程和季度内活动的调整。年化调整后EBITDA为调整后EBITDA乘以4。我们提出EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和年化调整后EBITDA，因为它们是我们行业常用的衡量标准。我们认为，这些措施对投资者和分析师有用，因为它们提供了有关我们经营业绩的补充信息，不包括某些非现金项目和其他成本。我们使用EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和年化调整后EBITDA作为我们经营业绩的衡量标准，而不是流动性的衡量标准。EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和年化调整后EBITDA并不包括净收入中包含的所有收入和费用项目，它们并不代表经营活动产生的现金，也不一定表明可用于满足现金需求的现金；因此，它们不应被视为作为业绩衡量标准的净收入或作为流动性衡量标准的经营活动现金流量的替代方案，应作为GAAP财务衡量标准的补充而非替代考虑。此外，我们对EBITDA、EBITDA、调整后EBITDA和年化调整后EBITDA的计算可能与其他权益型REITs使用的计算这些指标的方法不同，因此可能无法与其他权益型REITs报告的类似标题的指标进行比较。净债务和调整后的净债务我们将净债务计算为不包括递延融资成本、净折扣和债务发行成本的未偿债务总额的本金减去现金、现金等价物和可用于未来投资的受限现金。我们进一步通过截至期末的未结算远期权益净值对净债务进行调整，得出调整后的净债务。我们认为，从我们的本金金额中剔除现金、现金等价物和可用于未来投资的受限现金，以及排除未结算远期股权的净值，所有这些都可用于偿还债务，提供了对需要偿还的借入资本的合同净额的估计。我们认为，这些调整是对投资者和分析师的额外有益披露。企业价值我们计算企业价值为我们调整后的净债务、未结算远期市值和截至期末的权益市值之和。
物业级NOI、物业级现金NOI和物业级现金NOI-估计运行率物业级NOI、物业级现金NOI和物业级现金NOI-估计运行率是我们用来评估经营业绩的非GAAP财务指标。我们将物业级NOI计算为净收入（根据GAAP计算），不包括一般和管理费用、利息费用、净额、所得税费用、贷款发起成本和折扣的摊销、交易成本、折旧和摊销、出售可折旧财产的收益（或损失）、房地产减值损失、应收抵押贷款的利息收入、债务清偿损失和其他费用（收入），净额，包括租赁终止费。我们进一步调整直线租金和租赁无形资产摊销的非现金收入部分的物业级NOI，得出物业级现金NOI。我们进一步调整季度内收购、处置和已完成开发的物业级现金NOI，以得出物业级现金NOI-估计运行率。我们认为，财产级别的NOI、财产级别的现金NOI和财产级别的现金NOI-估计运行率提供了有用和相关的信息，因为它们仅反映在财产级别发生的那些收入和支出项目，并在无杠杆的基础上呈现这些项目。财产级NOI、财产级现金NOI和财产级现金NOI-估计运行率不是GAAP下财务业绩的衡量标准，可能无法与其他公司类似标题的衡量标准进行比较。您不应将我们的衡量标准视为根据公认会计原则确定的经营活动产生的净收入或现金流量的替代方法。截至2025年6月30日，ABR是所有已开始租赁的年化基本租金和所有已执行抵押贷款的年化现金利息。现金收益率是指收购物业和已完成开发项目按合同约定应收的年化基本租金，以及应收抵押贷款的利息收入，除以总投资金额、处置情况下的总收益或贷款偿还金额。防御类被我们认为是代表零售行业中专注于必需品和基本服务的租户，包括折扣店、杂货商、药店和药店、家装、汽车服务和快餐店，我们将其称为防御性零售行业。我们定义的防御性细分类别如下：（1）必要性，即消费者认为必不可少的零售商，包括药店、杂货商和家装等部门；（2）折扣，即提供低价点的零售商，包括折扣店和一元店；（3）服务，即由提供服务而非商品的零售商组成，包括轮胎和汽车服务以及快餐店；（4）其他，即我们定义的在被视为必要性、折扣或服务方面不被视为防御性的零售商。投资是自有物业的租赁协议、与应收抵押贷款相关的租赁的物业、租金开始的开发项目、生息开发项目，或在主租赁安排的情况下，主租赁下的每项物业均被视为单独的租赁。入住率以百分比表示，它是租赁投资的数量除以拥有的投资总数，不包括开发中的物业。OP单位是指非NetSTREIT持有的运营合伙单位。37个非公认会计原则措施和定义（续）
加权平均租赁期限按年化基础租金加权，不包括租赁延期选择权和与应收抵押贷款相关的投资。38个非GAAP措施和定义（续）