本摘要重点介绍本招股说明书其他地方所载的信息。本摘要可能不包含对贵公司可能重要的所有信息，我们敦促贵公司在决定投资我们的普通股和ADS之前，仔细阅读整个招股说明书，包括“风险因素”、“业务”和“管理层对财务状况和经营业绩的讨论和分析”部分，以及我们的财务报表和这些报表的附注，包括在本招股说明书的其他部分。

我们是一家完全整合、内部管理的房地产公司，在墨西哥拥有、管理、开发和租赁工业物业。我们拥有重要的开发经验和能力，专注于由墨西哥的工业园区和工业建筑组成的单一房地产领域。凭借经验丰富的管理团队，我们努力实现产业地产开发的精益求精，以产生高效和可持续的投资。我们为遍布16个位于最发达工业区的墨西哥州的世界级客户提供战略位置，我们根据生态效率标准建造的开发项目组合不断增加。截至2023年9月30日，我们的投资组合由213栋建筑组成，总可出租面积（GLA）为3690万平方英尺（340万平方米），稳定出租率为97.3%。自1998年开始运营以来，我们的GLA增长了61.5倍，自2012年首次公开募股以来，复合年增长率或“复合年增长率”为17.9%。我们的设施位于墨西哥西北部、东北部、Baj í o-North、Baj í o-South和中部地区的轻型制造和物流战略区域。我们物业的质量和地理位置是优化客户运营的关键，是区域供应链中至关重要的一环。

我们是一家控股公司，我们唯一的资产是我们在子公司的持股。有关我们公司结构的描述，请参阅“摘要—我们的公司Structure。”

自1998年成立以来，我们从一家民营企业成长为一家上市公司，从一家高成长的产业地产开发商，发展成为一家拥有强大开发能力的产业地产资产管理公司，拥有优质的投资组合和广泛的开发管道。随着我们的不断进化，我们寻求成为一家世界级的完全一体化的产业地产公司，努力坚持全球范围内可获得的最高标准。

我们相信，在过去五年中，我们通过实施2014年至2019年的“愿景2020”战略计划，以及自2019年以来的“Level 3战略”，为我们的股东创造了价值。我们的目标是通过实施这一战略来最大限度地提高Vesta FFO的增长，该战略确立了我们2019年至2024年的扩张和增长战略，基于五个战略支柱：（i）管理、维护和扩大我们目前的投资组合，（ii）投资和/或剥离物业以持续创造价值，（iii）加强我们的资产负债表并扩大资金来源和期限，（iv）加强我们的组织以成功执行我们的战略，以及（v）成为ESG领域的类别领导者，将我们的可持续发展实践贯穿于我们的业务模式。欲了解更多信息，请参阅“业务——我们的Level 3战略。”

截至2023年9月30日和2022年9月30日止九个月期间，我们的利润分别为2.028亿美元和1.649亿美元。与截至2022年9月30日的九个月期间相比，我们截至2023年9月30日的九个月期间的利润增长了23.0%。与截至2022年9月30日的九个月期间相比，我们的基本每股收益增长了15.1%。利润和每股基本收益的这些增长主要是由于投资物业重估收益增加了3970万美元，这主要是由于每个季度的市场状况，包括贴现率、退出率和通货膨胀率的下降，以及租金收入增加了2700万美元，反映了我们租赁组合期间的增长。与截至2022年9月30日的三个月期间和九个月期间相比，Vesta每股FFO分别增长了4.7%和16.9%。与截至2022年9月30日的三个月和九个月期间相比，我们的总GLA分别增长了6.6%和6.5%。此外，与截至2022年9月30日的三个月和九个月期间相比，调整后的NOI分别增长了20.0%和18.8%。有关Vesta FFO和调整后NOI与最接近的IFRS计量的对账，请参阅“汇总的合并财务信息和经营数据——非IFRS财务计量和其他计量与对账。”

截至2022年12月31日及2021年12月31日止各年度的盈利分别为2.436亿美元及1.739亿美元。我们今年的利润自2012年以来增长了6.0倍，2012年至2022年的复合年增长率为19.6%，2021年至2022年的复合年增长率为40.1%。自那以来，我们的基本每股收益增长了2.5倍

2012年以9.8%的复合年增长率增长，2021-2022年以33.0%的复合年增长率增长。Vesta每股FFO自2012年以来增长了36.3倍，2012年至2022年的复合年增长率为10.8%，2021年至2022年的复合年增长率为15.4%。自2012年以来，我们的总GLA增长了2.8倍，2012年至2022年的复合年增长率为10.8%，2021年至2022年的复合年增长率为8.5%。此外，调整后的NOI在2012年至2022年期间的复合年增长率为13.3%，在2021年至2022年期间的复合年增长率为12.5%。有关Vesta FFO和调整后NOI与最接近的IFRS计量的对账，请参阅“汇总的合并财务信息和经营数据——非IFRS财务计量和其他计量与对账。”

我们的物业提供创新和客户定制的房地产解决方案，以响应客户的特定需求，并适应我们在市场中确定的行业趋势。我们通过量身定制或“BTS Buildings”有选择地开发轻型制造和配送中心，这些中心是为满足客户或特定行业的特定需求而量身定制的。我们的属性允许模块化重新配置，以满足特定的客户端需求，确保一个设施可以不断转换。与我们的客户密切合作设计这些定制物业，也让我们能够及时了解和预测行业趋势。除了在经过验证的工业区域量身定制解决方案，我们还开发“库存建筑”，无需与特定客户签订租约即可建造，并按照标准行业规范进行设计。库存建筑为没有时间或兴趣建造防弹少年团建筑的客户提供了充足的空间。我们通过监测客户及其所在行业的需求，调整我们的建筑组合，以满足当前和潜在客户的房地产需求。

我们相信，我们是唯一一家在墨西哥拥有、管理、开发和大规模租赁工业物业的完全垂直整合和内部管理的墨西哥工业房地产公司，我们认为这使我们有别于竞争对手。我们的业务专注于开发我们的工业物业，寻求纳入全球质量标准，以开发与其他司法管辖区的物业相当的高规格资产，内部流程可最大限度地减少交付时间和成本。我们通过将所有建筑、设计、工程和项目管理服务及相关工程外包给既有经验又为我们所知的第三方，专注于我们物业的开发和管理。通过使用具有长期业绩记录的高质量承包商和服务提供商，并通过招标程序授予合同，我们寻求降低承包商风险并促进竞争，降低我们的成本，提高我们的建筑质量，并为我们当前和未来的客户提供有竞争力的替代方案。我们的投标过程是按照符合国际标准ISO9001-2008的程序进行的，这是我们在2011年获得并于2015年更新的认证。我们还获得了专注于风险缓解的ISO9001-2015标准认证。

下表汇总了截至2023年9月30日的九个月期间以及截至2022年12月31日和2021年12月31日的房地产投资组合：

下表列出截至2023年9月30日我们的房地产投资组合，按工业园区和工业园区以外的其他物业分类，包括就每项物业而言，地点、GLA、每项物业占我们总GLA的百分比、截至2023年9月30日止三个月期间的租金收入和每项物业占我们三个月期间租金收入的百分比，以及运营的第一年、建筑物数量和评估价值。我们通过由CBRE、JLL和Cushman & Wakefield进行的独立评估过程，每季度对我们的投资组合进行估值。

我们不断探索新的开发项目和收购工业地产组合，包括个别建筑物、战略位置的土地储备以及符合我们开发和收购标准的售后回租交易。截至2023年9月30日的九个月期间，我们正在开发11座建筑和两个扩建项目，总建筑面积为3,511，701平方英尺（326,247平方米）。所有这些都是库存建筑。

下表汇总了截至2023年9月30日我们现有土地储备的在建房地产项目。

截至2022年12月31日的财政年度，我们完成了12座建筑，总建筑面积为2,406，526平方英尺（223,574平方米）。这些建筑中，1栋为防弹少年团建筑，总建筑面积为78,286平方英尺（7,273平方米），11栋为库存建筑，总建筑面积为2,328，240平方英尺（216,301平方米）。

在截至2023年9月30日的九个月内，我们完成了13栋建筑，总建筑面积为3,185，158平方英尺（295,911平方米）。这些建筑中，两栋为防弹少年团建筑，总建筑面积为191,922平方英尺（17,830平方米），十一栋为库存建筑，总建筑面积为2,993，236平方英尺（278,081平方米）。

截至2023年9月30日，我们在位于墨西哥活跃的工业走廊内的蒙特雷、瓜达拉哈拉、克雷塔罗、蒂华纳、圣米格尔德阿连德、圣路易斯波托西、华雷斯城、瓜纳华托、阿瓜斯卡连特斯和普埃布拉拥有735英亩（32023117平方英尺）的土地储备，我们计划在这些土地上开发约1440万平方英尺（130万平方米）的工业建筑。

截至2023年9月30日，土地储备的预计开发潜力为：

我们认为以下是我们的竞争优势：

我们的投资组合包括我们认为是墨西哥最大的现代化工业资产集团之一，截至2023年9月30日，拥有192个客户，占据213栋A级建筑，横跨该国的工业走廊和主要工业用地，总拥有GLA为3690万平方英尺，平均建筑寿命为10.2年。我们管理我们拥有的GLA，不管理任何第三方的GLA。我们的稳定工业物业组合的平均稳定出租率为97.3%。截至2023年9月30日止三个月及九个月期间，我们的盈利分别较截至2022年9月30日止三个月及九个月期间增加22.9%及23.0%。与截至2022年9月30日的三个月和九个月期间相比，Vesta每股FFO增长4.7%和16.9%。我们今年的利润自2012年以来增长了6.0倍，2012年至2022年的复合年增长率为19.6%，2021年至2022年的复合年增长率为40.1%。Vesta FFO在2021-2022年增长21.5%，我们在2020-2023年的成本历史平均收益率在10.0%以上。

我们的投资组合位于墨西哥的主要贸易、与美国的物流走廊、制造中心和城市地区的战略位置和多样化，其方式旨在最大限度地满足客户需求。我们还拥有战略性土地储备，截至2023年9月30日，拥有735英亩土地储备，有可能开发超过1440万平方英尺的增量GLA。

根据CBRE 2023年第三季度市场报告，我们在我们认为墨西哥最具活力的工业市场开展业务，这些市场的空置率在该国最低，工业租金也在不断增长：

我们开发、拥有和管理两类工业房地产产品：（i）库存建筑和（ii）防弹少年团建筑。我们相信，我们的客户群在物流和轻型制造客户中具有很好的多元化，涵盖了汽车、航空航天、高科技、制药、电子、食品饮料和包装等多种行业。

我们已经建立了我们认为的规模、高质量和现代化的产业组合。我们的平均楼龄低于墨西哥工业REITs的平均水平。此外，截至2023年9月30日，我们拥有位于战略区域的物业土地储备。此外，截至该日期，我们86.4%的租金收入以美元计价，因为我们为制造业和物流领域的全球客户提供服务。

全球事件导致企业重新思考其供应链，并探索将生产设施扩展或搬迁到更接近的地区的方法。由于以下全球和地缘政治驱动因素，近岸趋势最近有所加快：

让制造业更接近终端用户为许多行业和公司提供了供应链安全，因为这减少了漫长的运输路线，同时最大限度地降低了对全球中断的敏感性。从墨西哥到美国和加拿大的供应时间可以显着改善交付时间表，让商品更快地到达最终消费者手中。

鉴于墨西哥与美国和加拿大的地理位置接近，以及USMCA贸易协定、其制造业基础、合格的劳动力和具有竞争力的工资，墨西哥处于有利地位，可以从近岸外包中受益。根据美洲开发银行最近的一份报告，在近岸动态的推动下，墨西哥很可能成为在拉丁美洲获得投资最多的国家，估计为350亿美元。

据彭博社报道，墨西哥已成为北美贸易和制造业平台的重要组成部分，墨西哥近90.0%的出口来自制造业，并继续经历外国直接投资的稳步流入，据达拉斯联储称，自2015年以来，平均每季度新增投资87亿美元。根据Statista的数据，美国继续是全球最大的商品进口国，2022年期间每年的进口额超过3.3万亿美元。我们认为，墨西哥处于有利地位，可以从其他经济体获得更多的出口市场份额进入美国，尤其是旨在将制造业从亚洲和中国转移的公司。

全球供应链迁往北美已经有利于墨西哥的工业房地产市场，自2019年以来，近岸总吸纳量的加速就是明证。根据CBRE，墨西哥的工业房地产市场是拉丁美洲最大的，并且由于其在北美集群中的战略位置，我们预计这种近岸外包趋势将持续下去，其影响将优于房地产行业。

我们以物流为重点的物业是最先进的，能够很好地捕捉关键的电子商务功能。据Statista，到2023年底，墨西哥电子商务市场规模预计将达到422亿美元，预计2021-2025年期间电子商务销售收入将增长85%，在物流、仓储和交付服务方面创造新的机会。零售商正越来越多地转向运送包裹而不是托盘，保持高库存水平，扩大产品组合并投资于逆向物流以处理退货。

根据Statista的数据，2022年电子商务销售额达到墨西哥所有零售额的11%，与美国（16%）和中国（44%）等其他经济体相比，这可以被视为渗透率较低。我们认为，来自电子商务的工业GLA需求将在未来几年增长，其中最大的都会区（墨西哥城、瓜达拉哈拉和蒙特雷）受益最大。

我们是一家全面整合的房地产公司，在整个开发过程中积极参与，从寻找和获取土地，获得任何必要的许可证，以及概念设计和开发我们的物业。我们相信，我们作为一个完全集成和稳健的开发平台已有25多年的良好业绩记录，再加上我们对设计和施工的严格方法以及严格的成本控制，将转化为稳健的价值创造、对我们物业的需求增加以及收益指标的增长。

从历史上看，我们在2020年至2023年期间以高于10.0%的平均成本收益率开发物业。此外，我们分析了我们整个物业组合（包括稳定物业、在建工程和空置物业）与其评估价值相关的NOI，并认为基于与我们的成本收益率相关的这一分析，我们为股东创造了强大的价值。以下图表显示了我们与某些REIT指数相比的总股东回报率：

我们的战略土地储备在墨西哥最具活力的工业市场中非常多样化，并且位于我们目前拥有工业物业的相同区域内，这些区域是我们认为在不久的将来能够从近岸和物流趋势中受益的有利位置，例如蒙特雷、蒂华纳、瓜达拉哈拉、华雷斯、圣路易斯波托西、克雷塔罗、圣米格尔德阿连德、瓜纳华托和墨西哥城。

自2012年以来，我们完全集成和强大的开发平台使我们的基本每股收益以9.8%的复合年增长率增长。我们的总股东权益自2012年以来增长了3.2倍，2012年至2022年的复合年增长率为12.2%，2021年至2022年的复合年增长率为12.8%。仅在2022年，与2021年12月31日相比，我们的调整后NOI增加了1900万美元，即调整后NOI增长12.5%。在截至2023年9月30日的九个月内，我们将调整后NOI增加至1.492亿美元，与截至2022年9月30日的九个月相比，调整后NOI增长18.8%。

我们拥有多元化的租户基础和墨西哥领先公司以及跨国、世界级、长期合同租户的投资组合，包括雀巢、TPI、赛峰集团、日产汽车、美客多、庞巴迪、家得宝、科佩尔、盖茨、Lear Corporation等。我们的客户组合在轻型制造（占GLA的60.0%）和物流（占GLA的40.0%）之间保持良好平衡，我们保持对墨西哥关键轻型制造和生产性行业的敞口，例如汽车、航空航天、食品和饮料、能源等。

截至2023年9月30日，我们有192个租户，以美元计算的租金收入的86.4%，加权平均剩余租期为5.5年。没有租户占据我们总GLA的7.5%以上，前10名租户的平均剩余租期保持在6.8年。我们的长期租赁条款是确保稳定现金流的关键，并使我们能够与租户建立长期合作伙伴关系。以下图表显示了按GLA划分的我们的前10名租户的细分以及我们截至2023年9月30日的长期租赁到期情况：

我们相信，我们是唯一公开上市的纯游戏产业平台之一，在墨西哥拥有完全内部化的管理。我们内部的扁平化管理结构和我们管理团队的参股，使内部激励与我们的利益相关者的利益保持一致，从而产生长期的价值创造。截至2023年9月30日，我们的执行主席和其他执行官在我们的股权中的地位约占我们已发行股本的4.6%（在本次发行生效后经调整后为4.4%），代表了大量的股权持有，同时允许我们的股份具有大量流动性（不是由控制集团拥有）。

我们的管理层由一支在墨西哥工业房地产市场具有重要专业知识并在公司长期任职的团队组成，平均拥有9年的公司经验。我们拥有一支高度专业和经验丰富的团队，横跨工业地产开发和运营的所有关键领域，包括土地选择、土地和物业收购、设计和工程、开发、政府许可和政府关系、项目管理、市场营销、销售和合同谈判。该团队在投资和运营工业房地产公司方面拥有重要的专业知识，并拥有通过开发和收购单一物业和投资组合的土地成功部署资本投资的多学科记录。

我们的董事会目前由10名成员及其候补成员组成，其中8名是独立董事，远高于墨西哥法律的要求，这支持了我们改善治理和透明度以实施最佳做法的目标。所有董事会成员都是通过评估其专业知识、经验和道德操守的过程选出的。从我们与机构投资者的合作中获得的经验也一直是一种竞争优势，吸引资本来创造价值。

我们持续致力于在我们自己和客户的运营范围内实施最佳实践并创造可持续空间，这是我们成功的长期战略不可或缺的组成部分。我们为客户和供应商的竞争力和社会福祉做出贡献，同时寻求将我们的环境影响和相关的气候变化风险降至最低。操作上，我们继续改善LEED认证等相关KPI，在2022年结束时新增了6座LEED认证建筑。

我们2025年的ESG目标包括：

我们致力于继续努力促进ESG实践。我们的目标是与我们的利益相关者、租户和供应商共同负责管理我们的物业。我们创建了与ESG相关的指标来衡量我们在各个方面的进展，包括执行绿色条款，以及评估运营的环境和社会影响。Vesta是拉丁美洲为数不多的发行可持续发展挂钩债券的房地产公司之一。

由于我们对ESG的承诺，我们的努力获得了《2023年度标普年鉴》、2023年彭博性别平等指数（GEI）和GRESB等的认可。自2013年以来，我们发布了一份年度可持续发展报告，评估了我们的ESG进展，我们将继续披露该报告，作为在ESG努力方面向市场提供可见性的一种手段。

欲了解更多信息，请参阅“商业——环境、社会和治理事项。”

我们的首要业务目标是继续发展我们的业务，成为一家可持续经营、世界级、完全一体化的工业房地产公司。基于我们的Level3战略，我们将继续实施以下战略，我们认为这些战略将增强我们的业务并加强我们的竞争优势。

我们努力通过高效和有效的管理，以及维护和改善我们目前的投资组合，保持墨西哥房地产行业的标杆地位。我们相信，我们的房地产解决方案是以最高标准的质量、市场知识和客户需求以及生态效率开发的，从而支持客户的可持续发展和要求，并产生经济价值。我们致力于为客户提供高效、顶级、优质的服务，并由提供个性化关注的敬业和专业化团队提供支持。我们通过基于ISO-9001：2015并以我们的质量框架为基础的质量管理体系，努力实现持续改进。

为了继续加强我们的投资组合，我们寻求确定可能需要建设适合其需求的工业园区或设施的集群、行业或公司。下图描述了我们的投资组合增长及其估计的价值创造。

我们的园区由为先进的轻型制造和/或物流设计的最先进的建筑组成，这些建筑位于墨西哥境内的战略位置，提供通往港口、机场和高速公路的通道。这些全方位服务设施的设计具有核心可持续性特征，例如节能、清洁能源发电（包括在我们的物业中使用208块太阳能电池板）和回收利用。根据我们的Level3战略发起，资产回收已成为我们运营中价值的额外驱动因素，通过出售某些物业，捕捉上涨空间，并根据客户的需求开发新的最先进的设施。这一战略扩大了我们的资金来源、降低了融资成本并优化了我们的资本结构，因为我们利用我们现有的发展能力以具有吸引力的回报回收资本。

我们将继续努力优化我们的资本结构，以长期债务为基础，目标是保持5年期以上的堆叠到期情况，以及稳健的流动性状况。作为我们Level 3战略的一部分，我们将继续加强我们的资产负债表，以维持和扩大我们的各种资金来源，包括通过产生定期贷款和循环贷款以及双边担保信贷额度，此外还发行国际债券和股本证券。我们的一般政策是以发展物业为目的获取土地以产生收入，但我们可能会不时评估出售资产以获得资本收益的机会。

我们对资金配置有一个彻底和有纪律的方法。截至2023年9月30日，我们的LTV为25.8%，远在我们40.0%的最大LTV范围内。

我们的交错和长期债务到期时间表期限为5.1年，加权平均利率为4.5%。截至2023年9月30日，我们的净债务占总资产的比例为14.7%，净债务与调整后EBITDA的比率为3.1倍。有关更多信息，请参阅“合并财务信息和经营数据摘要——非国际财务报告准则财务措施和其他措施与调节——比率数据。”

我们以不断加强组织建设、完善工作文化为目标。我们为我们的团队感到自豪，我们重视员工队伍的多样性，我们相信员工队伍每天都在变得更加强大。我们发展了一个核心团队，利用其经验来训练我们的团队并为接班提供条件。此外，我们的目标是建立一个对有才华的年轻专业人士有吸引力的工作场所，我们认识到我们的员工在我们的业务中发挥的核心作用，并试图通过忠诚、创新的人来丰富我们的集体人才，为他们提供有吸引力的工作条件。

为利用工业地产市场的积极前景以及近岸和电子商务在未来几年推动的预期增长，我们制定了2023年至2025年的加速增长计划。我们的目标是在未来3年内开发1090万平方英尺的GLA，到2025年达到4850万平方英尺的总GLA。我们预计，该GLA的大部分将使用我们目前的土地储备进行开发，预计需要总投资10亿美元，其中约7.387亿美元计划在2023年和2024年投入。

我们的加速增长计划专注于我们目前运营的五个区域：东北地区350万平方英尺（占总增长计划的32.1%）、中部地区230万平方英尺（占总增长计划的21.2%）、Baj í o-North地区210万平方英尺（占总增长计划的19.4%）、西北地区80万平方英尺（占总增长计划的7.4%）、以及220万平

脚在Baj í o-South地区（占总增长计划的19.9%）。以下图表包括我们目前的工业物业组合的GLA、我们的在建项目和我们按地区划分的增长计划的摘要：

此外，随着我们的增长计划，我们还计划通过在未来三年增加约8.6亿美元的资本支出来增加我们的开发管道，其中包括在截至2023年9月30日的九个月中花费的1.957亿美元。以下图表包括我们预计的未来三年资本支出摘要：

我们相信，我们的加速增长计划将是确保Vesta能够充分利用有利的市场基本面并在未来几年抓住近岸和电子商务推动的增长并最终为我们的股东创造价值的关键。

以下图表显示了截至本招股说明书之日，我们简化的公司结构，反映了我们的主要子公司：

QVC余下的0.01%由QVC II拥有，其余所有附属公司余下的0.01%由QVC拥有。

截至本招股章程日期，我们的重要附属公司为QVC、QVC II及VBC，它们均于墨西哥注册成立，并由公司持有多数股权。

下图根据CBRE按关键市场渗透率汇总了我们的房地产投资组合：

我们所有关于我们的物业的所有权均为收费简单形式，但建造Quer é taro航空航天公园和Douki Seisan公园的地块除外。欲了解更多信息，请参阅“—我们的公园到套房项目— Quer é taro航空航天公园”和“— Douki Seisan公园。”我们的所有项目都没有受到与授予公用事业供应商的惯常路权不同的产权负担。

投资于我们的普通股和ADS会受到许多风险的影响，包括与我们的业务相关的风险、与墨西哥相关的风险以及与我们的ADS相关的风险。以下清单总结了其中的一些风险，但不是全部风险。请阅读标题为“风险因素”一节中的信息，更全面地描述这些风险和其他风险。

以下是此次发行条款的简要摘要。这份摘要并不完整，也没有包含您在投资我们的普通股和ADS之前应该考虑的所有信息。在投资我们的普通股和ADS之前，你应该仔细阅读整个招股说明书，包括“风险因素”和我们的财务报表。有关我们的普通股和ADS的更完整描述，请参阅本招股说明书中的“股本和章程说明”和“美国存托股票说明”。

下表列出我们截至日期和所示各期间的汇总综合财务信息和经营数据。截至2023年9月30日及截至2022年12月31日及2021年12月31日的综合财务状况报表数据，以及截至2023年9月30日及2022年9月30日止九个月期间及截至2022年12月31日及2021年12月31日止年度的综合利润及其他全面收益报表数据，均来自我们 出现在本招股说明书其他地方的财务报表，这些报表是根据国际财务报告准则编制的，由国际会计准则理事会发布。

本招股说明书中的财务信息是根据国际财务报告准则编制的，该准则在某些重大方面与美国公认会计原则有所不同。这些信息应与我们的财务报表（包括其附注）以及本招股说明书其他部分中“财务及其他信息的列报”和“管理层对财务状况和经营成果的讨论与分析”项下包含的信息一起阅读，并通过引用对其进行整体限定。

下表列出了调整后EBITDA、NOI和调整后NOI与该期间利润的对账，这是最直接可比的国际财务报告准则财务指标，在所示的每个期间，如公司财务报表中所报告的那样。我们将调整后EBITDA计算为当期利润之和经调整（a）所得税开支总额（b）利息收入，（c）其他收入净额，（d）财务费用，（e）汇兑收益（亏损）净额，（f）出售投资物业的收益，（g）投资物业重估收益，（h）折旧及（i）相关期间的长期激励计划和股权加成。我们将NOI计算为调整后EBITDA之和加一般和行政费用，减长期激励计划及相关期间的股权加成。我们将调整后的NOI计算为NOI的总和加与相关期间未产生租金收入的物业相关的物业运营成本。

经调整EBITDA并非根据国际财务报告准则确认的财务计量，并不旨在替代作为经营业绩计量的当期利润或综合收益总额或作为流动性计量的经营活动现金流量。此外，调整后的EBITDA并非旨在衡量可供管理层酌情使用的自由现金流，因为它没有考虑某些现金需求，例如利息支付和税收支付。我们对调整后EBITDA的表述作为一种分析工具存在局限性，您不应孤立地考虑它或将其作为对我们根据IFRS报告的结果的分析的替代。管理层使用调整后的EBITDA来衡量和评估我们的主要业务（包括开发、租赁和管理工业物业）在我们的资本成本和所得税费用之前的经营业绩。调整后EBITDA是我们行业常用的衡量标准，我们提出调整后EBITDA是为了补充投资者对我们经营业绩的理解。我们认为，调整后EBITDA为投资者和分析师提供了一个衡量经营业绩的指标，不受其他可比公司之间资本结构、资本投资周期和相关资产公允价值调整差异的影响。

NOI或调整后NOI不是根据国际财务报告准则确认的财务计量，也不旨在替代当期利润或综合收益总额作为经营业绩的计量。NOI和调整后的NOI是用于评估我们对房地产资产的投资表现和经营业绩的补充行业报告措施。此外，调整后的NOI是与NOI相关趋势的领先指标，因为我们通常拥有强大的“投机性建筑”开发组合。根据国际会计准则第40号，我们采用了公允价值模型来计量我们的投资物业，因此，我们的财务报表不反映我们投资物业的折旧或摊销，因此这些项目不属于NOI或调整后NOI计算的一部分。我们认为，NOI作为一种业绩衡量标准对投资者是有用的，它提供了有关我们的经营业绩和财务状况的有用信息，因为在不同时期进行比较时，它反映了出租率、租金、运营成本以及在无杠杆基础上的收购和开发活动的趋势对运营的影响，提供了从当年利润中无法立即显现的视角。例如，利息支出不一定与房地产资产的经营业绩挂钩，往往发生在企业层面，而不是财产层面。同样，即使融资收益可能用于公司层面（例如，用于其他投资活动），也可能在财产层面产生利息费用。按照这样的定义，NOI和调整后的NOI可能无法与其他对NOI或调整后NOI进行不同定义的房地产公司报告的净营业收入或类似衡量标准进行比较。