大众仓储备案
（委托档案号：001-33519）
根据经修订的1933年《证券法》第425条规则
并被视为根据规则14a-12提交
根据1934年《证券交易法》
标的公司：National Storage Affiliates Trust
（委托档案号：001-37351）
日期：2026年4月28日
以下是大众仓储于2026年4月28日举行的关于其第一季度收益的收益电话会议的记录节选。这些摘录仅包含成绩单中与讨论拟议收购National Storage Affiliates Trust相关的那些部分。
大众仓储
2026年第一季度财报电话会议
2026年4月28日
企业参与者
Brandon Reagan，投资者关系总监
Tom Boyle，首席执行官
Joe Fisher，总裁兼首席财务官
会议召集与会者
瑞银投资银行Michael Goldsmith
Samir Khanal，美国银行证券
Todd Thomas，KeyBanc资本市场
Nick Joseph，花旗集团
Nicholas Yulico，Scotiabank Global Banking
Brendan Lynch，巴克莱银行
Juan Sanabria，BMO资本市场
凯特琳·伯罗斯，高盛萨克斯
Michael Griffin，EvercoreISI
Spenser Allaway，Green Street Advisors
Ravi Vaidya，瑞穗证券
Michael Mueller，摩根大通
Eric Luebchow，富国银行
演示文稿
[…]
汤姆·博伊尔
[…]
我今天早上的评论将围绕四点进行。首先，PS4.0时代正在进行中，新团队就位，Own-IT文化势头强劲。
其次，宣布收购NSA是该战略的一个重要早期里程碑。
第三，我们的运营平台PS Next正在加强客户体验，同时也在改善我们运营业务的方式，第一季度业绩符合预期，略好于预期。
第四，即使在即将到来的基本面存储复苏之前，我们仍在继续投资于更广泛的价值创造引擎，我们认为随着时间的推移，该引擎可以推动更强劲的每股增长。
[…]
这让我想到了第二点，NSA。宣布收购National Storage关联公司是我们向前迈出的重要一步，也是PS4.0在行动上非常明确的例子。当我们在3月份讨论交易时，我们强调了三件事。
第一，投资组合组合引人注目。这两个投资组合加深了我们在全国机会集的品牌、规模和运营影响力。
第二，将该投资组合引入我们的平台会带来有意义的好处。在并购电话会议上，我们讨论了以PS品牌管理物业和PS Next运营模式的客户体验机会。这也将带来收入潜力和利润率上升空间。
第三，我们与一个双赢的合资企业构建了交易结构，该合资企业优化了大众仓储的投资组合结构并保持了资金实力。大众仓储将全资拥有投资组合中超1000项资产的46%，其余为合资公司。重要的是，该交易维持了我们行业领先的资产负债表。
当我退后一步看NSA时，我看不到更大的公司；我看到的是更强大的平台、更深的投资组合，以及更广泛的价值创造机会。这将推动差异化的每股收益增长。
而重要的是，整合规划进展良好。团队正在参与，工作流正在移动，我们正在为业务做好准备，以便在关闭时执行良好。我还想花一点时间感谢NSA和大众仓储团队。像这样的交易需要大量的专注、协调和专业精神，我们感谢我们在两个组织之间已经感受到的强大协作。随着我们努力完成交易，显然还有更多事情要做，但我对正在进行的工作感到鼓舞。
这就引出了第三点，即操作平台。
1
我们对NSA感到兴奋的很大一部分原因是PS Next就是为此而打造的。PS Next是一个运营平台，它正在日益塑造我们如何服务客户、定价库存、管理需求以及推动整个业务的效率。客户越来越多地通过数字渠道进行互动，无论是通过我们的网站、应用程序、代理，随着时间的推移，更多地通过大型语言模型驱动的界面。我们正在围绕那些不断变化的客户期望建立我们的运营模式。以客户为中心是PS4.0的核心。该团队正朝着这个方向调整。
让我们将这一战略与我们今天在业务中看到的情况联系起来。
经营环境仍然充满挑战。我们看到，由于一些天气影响和适度的需求，第一季度总体上客户迁入活动有所减少。但与此同时，我们推动了比预期更好的出租率，重要的是，我们现有的客户群仍然非常健康。本季度搬出活动明显减少，导致入住率好于去年。
这不是一个单速环境。这是一个执行很重要的市场，这也是运营模式转型变得如此重要的地方。我们正在以支持收入端和费用端绩效的方式改善客户体验。我们看到剧本继续发展，这给了我们信心，不仅仅是整合NSA，而是随着时间的推移提高更广泛投资组合的表现。
现在让我来谈第四点，价值创造引擎。我们不是在等待环境变得更容易；我们正在采取行动。我们对存储的长期基本面有信心，今天有机会投资，随着时间的推移受益于平台。
这种心态很重要，因为尽管近期环境仍然不平衡，但长期设置是引人注目的。几个长期驱动因素支持了这种乐观情绪：自助存储的采用率在过去十年中有所增加；在年轻一代的大力参与下，客户群体的参与度有所扩大。
我们的单位还在高生活成本的环境中提供了一种负担得起的空间解决方案，随着新开发项目变得越来越难、越来越贵，竞争性供应正在放缓。我们喜欢这样的背景。但更重要的是，随着这种背景的改善，我们现在将公司定位为跑赢大盘。
NSA是我们价值创造引擎的第一个重要里程碑，但它不是唯一的。
[…]
所以，如果我把它们放在一起，我将如何总结本季度。
第一，我们推出了PS4.0，将组织调整到新的战略愿景。
第二，我们宣布了对NSA的收购，它以独特的结构加强了我们的规模、我们的平台、我们的投资组合和我们的价值创造机会。
三，我们持续推进PS Next和我们的运营模式转型，非常注重客户体验。
第四，我们通过外部增长和Welltower数据科学合作伙伴关系，扩大了我们价值创造引擎的覆盖范围。
我们对运营环境持现实态度。它仍然是不平衡的，但我们也很乐观：对未来几年的需求和供应设置感到乐观，对我们正在建立的能力感到乐观，并对我们随着时间的推移将这些投资转化为更强劲的每股收益增长的能力感到乐观。
2
有了这个，让我把它交给乔。
[…]
托德·托马斯
好的。这很有帮助。
然后，汤姆，我想问一下你在准备好的发言中谈到的NSA的整合问题。你能谈谈采取了哪些步骤或采取了哪些措施，通过关闭这里来确保NSA在租赁旺季的运营是完好无损的。我猜，那个租赁收益管理，一切都在按计划进行？然后，在您努力完成交易时，对交易产生的预期收入或费用协同效应有什么增量想法吗？
汤姆·博伊尔
是的，我会采取的第一部分，乔可以覆盖第二块。
在第一部分，我们对National Storage团队和大众仓储团队之间的对话与协作感到非常鼓舞，因为我们已经聚集在这里，并且正在制定深入的计划，以便能够在这里进入第三季度时将物业整合在一起。在过渡期间，就你的观点而言，他们正在经营他们的业务，他们经营得很好。我们也在这样做，并期待有机会在第三季度将他们聚集在这里。当我们越来越接近时，我们显然会分享更多关于这方面的信息，但正如我们在上个月的并购电话会议上谈到的那样，计划是立即将这些资产整合到PS Next平台上，开始品牌重塑过程，欢迎他们所有的客户和员工，并在第三季度真正去这里。
乔·费舍尔
嘿，托德，我是乔。只是为了结束这一点，只是从协同时间和价值创造的角度来看，就我们在3月初从我们放在一起的那个演示文稿中提出的内容而言，在这个时间点上没有任何变化。我们仍预计随着时间的推移会产生1.1亿至1.3亿美元的协同效应。从增值的角度来看，2026年，我们曾评论说，我们确实预计2026年将实现盈亏平衡，但到‘28’和‘29’稳定下来时，我们确实认为，在我们现有的概况之上，我们将有0.35至0.50美元的每股收益复合，我认为当时我们已经谈到了以我们的倍数计算的总价值创造，即从100亿美元的交易中创造的价值超过15亿美元。非常兴奋能够开始整合并走出去并证明我们共同创造的优势。
[…]
尼克·约瑟夫
谢谢。这里是尼克·约瑟夫和埃里克。正如合资企业和某些物业的结构的一部分并保留其他物业的所有权一样，那些进入合资企业的物业与将全资拥有的物业之间是否存在占用差异？
汤姆·博伊尔
没有。不，没有。如今，它们在不同的游泳池之间的占用情况非常相似。
3
尼克·约瑟夫
所以就高现金流的合资公司而言，没有稳定性或任何会推动不同回报概况的区别吗？
汤姆·博伊尔
这两组资产已由美国国家安全局拥有一段时间，占用情况非常相似。当我们想到组建那家合资企业时，真正为合资企业创造了与资产负债表上相比的双赢和不同的回报状况，一些市场组合构成之类的，但占用并不是选择资产的一种或另一种方式的驱动因素。
[…]
凯特琳·伯罗斯
大家好。也许只是首先，似乎有一些第一季度的指标比预期的要好，所以我想知道，没有改变指引的原因是不是仅仅是因为未来的旺季太早了，还是有一些我们应该注意的已知问题？比如一次性收购的时机，举债的时机或速度或其他任何东西来抵消迄今为止的实力或不一定？
乔·费舍尔
嘿，凯特琳，绝对是前者。希望你在我们的语气和评论中恢复了我们在年初前后的积极性。我们所看到的一切都让我们深受鼓舞，但就你的观点而言，我们还在年初，前面有一个繁忙的赛季，我们还有NSA要关闭和整合。因此，我们的思考过程只是专注于手头的任务，专注于我们将如何完成这一年，而不是我们将如何从指导的角度开始它，我们将在第二季度报告，希望能为每个人带来积极的更新。
[…]
斯宾塞·阿拉威
好的。谢谢你。这是非常有用的颜色。然后也许只是换档，就交易市场而言，很明显，你们一直很活跃，你们看到了——我会假设遇到的一切都被营销了。你能不能就今天市场上你所看到的资产来评论一下？买卖价差一般在哪里，能否广泛评论上限利率？
汤姆·博伊尔
当然。正如我之前强调的那样，我们对扩大卖方组合感到鼓舞。因此，我们第一季度的活动来自机构卖家、夫妻卖家以及介于两者之间的一切。因此，就广度而言，这是一个令人鼓舞的发展。而且我确实认为，我们在操作上以及在利率范围内看到的稳定性已经导致了买卖价差的缩小，也就是说，卖方认为的租金价格与我们认为的租金价格之间的差距较小。利率更稳定，所有这些事情，都有帮助。
在上限利率方面，它们一直与5s的稳定产品交易保持合理一致，随着我们将它们放在我们的平台上而进入6s，我们真的有那个PS Next机会拿走资产，把它放在我们的平台上并赚取更多的现金流，这是有吸引力的。但总的来说，这是对整个行业上限利率的一种感觉。
4
我认为我们的团队真的再次建立了这种一次性活动。今年迄今约有四分之三的活动是场外交易，真正针对微观市场活动，当然还有NSA在光谱的另一端，这当然是一个巨大的投资组合机会。所以我们对全谱感兴趣，并有不同的战术和团队投资，试图攻击那些机会。
[…]
埃里克·吕布肖
太好了。谢谢。只是收购端的一个后续。我知道你今年开局慢了点。但考虑到NSA交易的规模和复杂性，它是否会影响你追求更大、更复杂投资组合的意愿，因为你还有一些杠杆能力？还是我们应该期待今年有更多这种一次性的私人市场资产交易？谢谢你。
汤姆·博伊尔
是啊。更大的投资组合显然更难预测。该团队是为我们正在与之交谈的一次性收购和微观市场目标而建立的。我们一直在投资那个平台，很明显，增加了团队的规模，数据科学能力，以便增强这一点。当然也适用于投资组合，但在他们进入市场时将依赖于卖家。
就交易能力而言，我们肯定会在第三季度迎来一场大收场，所以就在马上收场的时候，我们会深思熟虑，肯定会优先考虑NSA交易，并确保，当我们在那里开始时，整合进展顺利。但远离那个时间段，真的希望继续以良好的风险调整后回报部署资本，并随着时间的推移扩大我们的每股收益平台。
所以我想说，团队已经建立，资产负债表处于良好位置，并希望在我们度过‘26’时保持活跃。
[…]
关于前瞻性陈述的警示性声明
本通讯包含经修订的1933年证券法第27A条（“证券法”）和经修订的1934年证券交易法第21E条含义内的“前瞻性陈述”，这些陈述基于当前对National Storage Affiliates Trust附属公司Trust（“NSA”）和大众仓储所处行业和市场的预期、估计和预测，以及NSA和大众仓储的信念和假设。“预期”、“成为”、“相信”、“可能”、“估计”、“预期”、“预测”、“打算”、“可能”、“展望”、“计划”、“潜力”、“可能”、“预测”、“项目”、“目标”、“寻求”、“应”、“应”、“将”或“将”等词语，包括这些词语的变体和类似表达，旨在识别前瞻性陈述。所有涉及NSA或大众仓储预计或预计未来将发生的经营业绩、事件或发展的陈述均为前瞻性陈述，包括与NSA和大众仓储之间的任何可能交易、租金和占用增长、收购和开发活动、收购和处置活动、NSA和大众仓储经营所在地理区域的一般情况、NSA和大众仓储各自的债务、资本结构和财务状况以及NSA和大众仓储各自组建新企业的能力有关的陈述。此类前瞻性陈述不是对未来业绩的保证，涉及已知和未知的风险、不确定性、假设和其他难以预测的因素，并可能导致实际结果与此类前瞻性陈述明示或暗示的未来结果存在重大差异。
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可能导致实际结果与此类计划、估计或预期产生重大差异的重要因素、风险和不确定性包括但不限于：（i）各方按拟议条款或预期时间表完成拟议交易的能力，或根本没有能力，包括与NSA获得所需股东和单位持有人批准的能力相关的风险和不确定性，以及各方满足完成拟议交易的其他条件的能力；（ii）无法实现拟议交易的预期收益，包括由于延迟完成拟议交易；（iii）NSA的业务将无法与大众仓储的业务成功整合的风险，或此类整合可能比预期的更困难、更耗时或成本更高的风险；（iv）重大交易成本和/或未知或无法估量的负债；（v）可能针对NSA或其受托人、经理或高级职员提起的与拟议交易有关的潜在诉讼，包括由此产生的费用或延迟以及与之相关的任何结果的影响；（vi）拟议交易造成中断的风险，包括将NSA和大众仓储管理层的注意力从正在进行的业务运营中转移出来，将在拟议交易未决期间或以其他方式损害NSA和大众仓储的业务；（vii）在业务合并未决期间可能影响NSA和大众仓储寻求某些商业机会或战略交易的能力的某些限制；（viii）企业合并完成的成本可能高于预期，包括由于意外因素或事件；（ix）任何事件的发生，可能导致合并协议终止的变更或其他情况，包括在需要NSA支付终止费的情况下；（x）拟议交易的公告对NSA和大众仓储运营各自业务、保留和雇用关键人员以及维持有利业务关系的能力的影响；（xi）与拟议交易中将发行的大众仓储普通股的市场价值相关的风险；（xii）与拟议交易的完成相关的其他风险以及与此相关的行动；（xiii）潜在的业务不确定性，包括现有业务关系的变化、在业务合并未决期间或可能影响NSA或大众仓储财务业绩的其他情况；（xiv）与完成拟议交易相关的其他风险及与之相关的行动；（xv）立法、监管和经济发展；（xvi）当地、区域、国家和国际经济、政治和灾难性气候、条件和事件的不可预测性和严重性，包括但不限于恐怖主义行为、战争或敌对行动的爆发或流行病，以及管理层对上述任何因素的反应；（xvii）全球金融市场的变化，利率和外币汇率；（xviii）影响NSA或大众仓储财产的竞争增加或未预料到的竞争；（xix）与财产的收购、处置和开发相关的风险，包括由于与气候变化相关的额外监管要求导致开发成本增加；（xx）维持房地产投资信托地位、税收结构以及所得税法律和税率的变化；（xxi）与NSA和大众仓储对企业的投资相关的风险，包括NSA和大众仓储各自建立新企业的能力；（xxii）环境的不确定性，包括自然灾害的风险；（xxiii）NSA和大众仓储截至2025年12月31日止年度的10-K表格年度报告中分别在“前瞻性陈述”和“关于前瞻性陈述的警示性陈述”以及“风险因素”标题下列出的风险和不确定性，由于这些风险因素可能会不时被NSA或大众仓储（视情况而定）不时向美国证券交易委员会（“SEC”）提交的其他报告所修正、补充或取代，这些报告可通过SEC的网站www.sec.gov查阅；以及（xxiv）将在注册声明和代理声明/招股说明书中描述的风险，这些风险将在将就拟议交易向SEC提交且可从下述来源获得。无法保证拟议交易将完成，或者如果完成， 它将在预期的时间段内关闭。这些因素不应被解释为详尽无遗，应与其他前瞻性陈述一起阅读。前瞻性陈述仅涉及截至作出陈述之日的事件。NSA和大众仓储均不承担任何义务公开更新或审查任何前瞻性陈述，除非作为
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参加征集人员
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