q3-24合并报表

EX-99.2 2 q3-24合并报表.htm EX-99.2 q3-24合并报表

第三季度报告

2024


管理层对经营成果和财务状况的讨论与分析			1
简明合并资产负债表			70
简明合并净收益表			71
综合收益简明合并报表			72
单位持有人权益简明合并报表			73
简明合并现金流量表			74
简明合并财务报表附注			75
企业信息			内后盖

管理层对运营和财务状况结果的讨论和分析


列报依据	1	承诺、合同义务、或有事项和表外安排	57
财务和运营亮点	2	非国际财务报告准则业绩计量和比率	57
重大事项	4	重大会计估计	61
业务概览及策略展望	6	新会计公告和发展	63
展望	7	财务报告的内部控制	64
环境、社会、治理和复原力（ESG + R）	7	风险和不确定性	64
经营成果	14	季度财务数据	65
投资物业	33	前瞻性陈述	67
流动性和资本资源	46

介绍的依据

管理层对Granite Real Estate Investment Trust（“Granite REIT”）和Granite REIT Inc.（“Granite GP”）的经营业绩和财务状况（“MD & A”）的讨论和分析总结了影响Granite REIT、Granite GP及其子公司（统称“Granite”或“信托”）截至2024年9月30日止三个月和九个月的综合经营业绩、财务状况、流动性和现金流量的重要因素。除非另有说明，所有金额均以百万加元为单位。本MD & A应与随附的根据国际会计准则理事会（“IASB”）发布的国际财务报告准则（“IFRS”）编制的截至2024年9月30日止三个月和九个月的未经审计简明合并财务报表一并阅读。MD & A于2024年11月6日编制，其内容已于该日期获得Granite REIT董事会和Granite GP董事会的批准。有关花岗岩的更多信息，包括日期为2024年2月28日的2023财年年度报告和年度信息表（“AIF”），可从信托网站www.granitereit.com、SEDAR +网站www.sedarplus.ca和EDGAR网站www.sec.gov获取。

除了使用根据国际财务报告准则确定的财务指标外，Granite还在管理其业务时使用某些非国际财务报告准则业绩指标和非国际财务报告准则比率来衡量财务和经营业绩以及用于资本分配决策和估值目的。Granite认为，在国际财务报告准则金额的补充基础上提供这些措施有助于投资者评估Granite业务的整体表现。

非国际财务报告准则的业绩计量包括租赁终止和结清费用前的净营业收入、直线租金和租户激励摊销（“NOI-现金基础”）、相同财产NOI-现金基础、固定货币相同财产NOI-现金基础、运营资金（“FFO”）、调整后运营资金（“AFFO”）、调整后的利息、所得税、折旧和摊销前利润（“调整后EBITDA”）、可用流动性、总债务和净债务。参考"非国际财务报告准则业绩计量”，用于非国际财务报告准则措施与国际财务报告准则财务措施的定义和调节。

花岗岩REIT 2024年第三季度报告1

非国际财务报告准则比率包括FFO派息率、AFFO派息率、杠杆率、利息覆盖率、净杠杆率、负债率、未支配资产覆盖率以及任何相关的单位金额。参考"非国际财务报告准则比率”用于非国际财务报告准则比率与国际财务报告准则财务指标的定义和调节。

读者请注意，这些衡量标准没有《国际财务报告准则》规定的标准化含义，因此，不应被解释为净收入、经营活动提供的现金或根据《国际财务报告准则》计算的任何其他衡量标准的替代方法。此外，由于这些术语没有国际财务报告准则规定的标准化含义，它们可能无法与其他报告发行人提出的类似标题的措施进行比较。

财务和经营亮点


	截至9月30日的三个月，				截至9月30日的九个月，
（以百万计，除非另有说明）	2024		2023		2024		2023
经营亮点
收入	$141.9		$131.5		$421.1		$391.4
净营业收入（“NOI”）	119.6		109.2		350.8		325.2
NOI-现金基础(1)	116.2		106.3		341.2		314.9
归属于合订单位持有人的净利润	111.6		33.1		276.9		105.3
FFO(1)	85.2		79.1		251.2		236.3
AFFO(1)	76.6		69.6		228.4		214.1
经营活动提供的现金	106.7		85.2		267.4		237.1
每月支付的分配	51.8		51.0		156.1		153.0
FFO派息率(1)(2)	61	%	64	%	62	%	65	%
AFFO派息率(1)(2)	68	%	73	%	68	%	71	%

每单位金额
稀释FFO(1)	$1.35		$1.24		$3.97		$3.70
稀释AFFO(1)	$1.22		$1.09		$3.61		$3.35
每月支付的分配	$0.83		$0.80		$2.48		$2.40
稀释加权平均单位数	63.0		63.9		63.3		63.9

2花岗岩REIT 2024年第三季度报告


截至2024年9月30日及2023年12月31日	2024		2023
财务亮点
投资物业-公允价值	$9,094.5		$8,808.1

现金及现金等价物	133.5		116.1
总债务(3)	3,080.5		2,998.4
每单位交易价格（TSX：GRT.UN）	$74.73		$76.28

债务指标、评级和展望
净杠杆率(1)	32	%	33	%
利息覆盖率(1)	5.2x		5.5x
负债比率（总债务与调整后EBITDA）(1)	7.3x		7.6倍
加权平均债务成本(4)	2.60	%	2.59	%
加权平均债务期限-到期日，以年为单位(4)	3.1		3.9
晨星信息 DBRS评级与展望	BBB（高）稳定		BBB（高）稳定
穆迪的评级和展望	Baa2稳定		Baa2稳定

属性指标
投资物业数量	143		143
创收属性	138		137
开发物业(7)	5		6
可出租总面积（“GLA”），平方英尺	63.3		62.9
入住率，按GLA	94.3	%	95.0	%
承诺入住，由GLA提供(8)	94.7	%	不适用
麦格纳占年化收入的百分比(5)	27	%	26	%
麦格纳占GLA的百分比	19	%	19	%
加权平均租期，以年为单位，按GLA	5.9		6.2
整体资本化率(6)	5.3	%	5.2	%

(1) 有关Granite的非国际财务报告准则措施和比率的定义，请参阅以下章节“非国际财务报告准则业绩计量”和“非国际财务报告准则比率”.

(2)FFO和AFFO派息率计算为每月分配，分别除以FFO和AFFO，在一个时期内。

(3)总债务包括根据IFRS 16确认的租赁义务，租约.

(4)不包括根据IFRS 16确认的租赁义务，租约.

(5)呈列的年化收入按季度报告期间后一个月的合同基本租金乘以12个月计算。年化收入不包括分类为持有待售资产的物业的收入。

(6)参考“按资产类别划分的估值指标”中的“投资物业”部分。

(7)发展物业包括发展中物业及持作发展的土地。

(8)截至2024年11月6日的承诺入住率。

Granite REIT 2024年第三季度报告3

重大事项

建设和发展承诺

截至2024年9月30日，Granite有以下建设和开发承诺：


承诺		应计费用/ 付款/ 存款						一年一稳收益率(2)
（以百万计，除非另有说明）
物业位置	额外平方英尺			未来承诺(1)		合计成本
截至2024年9月30日：
开发建设：
安大略省布兰特福德一项开发项目的场地规划批准	0.7	4.5		1.4		5.9		—	%
德克萨斯州休斯顿一项开发项目的场地规划批准和场地基础设施	1.3	0.9		5.3		6.2		—	%

其他建设承诺	—	2.6		24.7		27.3		—	%

	2.0	$	8.0	$	31.4	$	39.4	—	%

(1)包括已签署的合同和尚未签订合同的未来预算支出。

(2)以包括土地在内的总成本为基础的收益率（见“开发扩建项目”）。

2024年第三季度期间：

•Granite继续其位于安大略省布兰特福德的第二阶段场地的场地计划批准程序，面积高达70万平方英尺；和

•Granite继续进行场地计划批准程序，并开始了其位于德克萨斯州休斯顿的场地第三阶段的场地基础设施工作，面积高达130万平方英尺。

2024年8月1日，Granite完成了其位于安大略省阿贾克斯的约100,000平方英尺工业设施的49,000平方英尺扩建工程。完成后，为期十年的租约开始生效，面积约为29,000平方呎。

2024年8月30日，Granite完成了其位于荷兰Weert的约238,000平方英尺现代化配送设施的52,000平方英尺扩建。由于扩建完成，租户已承诺为整个扩建设施提供新的十年期限。

4花岗岩REIT 2024年第三季度报告

后续事件

合订机组Structure

2024年10月1日，Granite完成了其合订单位结构的解耦，将其替换为常规的REIT信托单位结构（“安排”）。由于该安排及紧随其后，各Granite单位持有人持有的Granite REIT单位数目相当于该安排完成前持有的合订单位数目，而Granite GP已成为Granite REIT的全资附属公司。2024年10月3日，合订单位从多伦多证券交易所和纽约证券交易所退市，Granite REIT单位分别在多伦多证券交易所和纽约证券交易所以相同的股票代码“GRT.UN”和“GRP.U”交易。就完成安排而言，Granite GP申请不再为报告发行人，并于2024年11月4日不再为报告发行人。有关该安排的更多信息，包括加拿大和美国的税收影响，请访问www.granitereit.com/unwind-of-stapled-unit-structure。

发行无抵押债券

2024年10月4日，Granite REIT Holdings Limited Partnership（“Granite LP”）完成了本金总额为8亿美元的两个系列高级无抵押债券的发行（“发行”），其中包括（i）本金总额为2.5亿美元、于2029年10月4日到期的3.999%系列8高级无抵押债券（“2029年10月债券”）和（ii）本金总额为5.5亿美元、于2031年10月4日到期的4.348%系列9高级无抵押债券（“2031年债券”）。2029年10月债券和2031年债券由Granite REIT和Granite GP提供担保。Granite LP打算将此次发行的剩余净收益用于现有债务再融资，包括将于2024年12月19日到期偿还的1.85亿美元高级无抵押非循环定期融资，并用于一般公司用途。

于2024年10月4日，Granite LP亦订立交叉货币利率掉期，将与2029年10月债券有关的加元计值本金及利息付款兑换为欧元计值本金及利息付款，导致2029年10月债券的5年期有效固定利率为3.494%。

2025年定期贷款偿还

2024年10月4日，Granite LP使用此次发行所得款项净额全额偿还了2025年定期贷款的未偿还本金总额4亿美元，该贷款的到期日为2025年9月15日。2025年定期贷款已全额预付，无需支付违约金。配合还款，2025年利率互换终止，相关盯市资产于2024年10月4日结算。

分配增加

2024年11月6日，Granite将其目标年化分配从每单位3.30美元（每月0.2750美元）增加3.03%至每单位3.40美元（每月0.2833美元），在宣布有关2024年12月的分配时生效，并于2025年1月中旬支付。

Granite REIT 2024年第三季度报告5

业务概览和战略展望

业务概况

Granite是一家总部位于加拿大的房地产投资信托基金（“REIT”），在北美和欧洲从事物流、仓库和工业物业的收购、开发、所有权和管理。截至2024年11月6日，Granite在五个国家拥有143个投资物业，面积约6330万平方英尺可出租总面积。Granite拥有一支高度整合的房地产专业团队，在运营、租赁、开发、投资和资产管理方面拥有丰富的经验，其总部位于加拿大多伦多，并在美国达拉斯、奥地利维也纳和荷兰阿姆斯特丹设有区域办事处。

Granite的投资物业包括创收物业及发展物业（见“投资物业”).创收物业主要包括物流、电子商务和配送仓库，以及轻工业和重工业制造物业。租赁付款主要以三种货币计价：加元（“$”）、欧元（“欧元”）和美元（“美元”）。Granite于2024年11月6日按地理位置、物业数量及建筑面积划分的投资物业汇总如下：


投资物业概要
五国/143处房产/6330万平方英尺

战略展望

管理层继续识别和追求价值创造和投资机会，管理层认为这些机会将为单位持有人带来卓越的长期总回报。

Granite的长期战略是继续在其制度性和全球多元化的工业房地产业务基础上再接再厉；通过收购、开发、再开发和处置来发展和多样化其资产基础；保持保守的资产负债表；并减少其对其最大租户曼格纳国际 Inc.及其运营子公司（统称“麦格纳”）和特殊目的物业（见“投资物业”).

6 Granite REIT 2024年第三季度报告

Granite已在财务上对自己进行了定位，以执行其战略计划，包括利用出现的任何战略机会以及其目标地理足迹内现有和未来的发展活动。

随着Granite展望2024年剩余时间和2025年，其优先事项如下：

•推动FFO、AFFO和单位资产净值增长，同时保持保守的资本比率；

•积极管理其创收组合和最近完成的开发项目，专注于新建和更新租赁；

•评估美国、欧洲和大多伦多地区（“GTA”）的发展、再开发和扩张机会；

•有选择性地在我们的目标市场寻求战略性土地和创收物业收购机会；以及

•推进Granite的环境、社会、治理和复原力（ESG + R）计划，并满足既定目标和合规要求。

2024年展望

对于2024年前景，Granite的每单位FFO预测维持在5.30美元至5.40美元不变。对于每单位AFFO，我们将预测范围从先前预测的4.60美元至4.70美元提高0.05美元至4.65美元至4.75美元，原因是今年与AFFO相关的资本支出估计从2800万美元减少到2500万美元。Granite对2024年10月至12月预测期间与欧元有关的外币汇率假设进行了小幅修改。高低区间反映了外币汇率假设，其中区间高端估计加元兑欧元汇率为1.50（之前为1.48），加元兑美元汇率为1.38。在区间低端，我们继续假设加元兑欧元汇率为1.43，加元兑美元汇率为1.32。关于固定货币相同财产NOI –现金基础指引，Granite预测2024年第四季度的平均收入约为6%，处于此前提供的6.0%至6.5%预测范围的下限，这意味着2024年第四季度的固定货币相同财产NOI –现金基础约为6.6%。以固定货币计算的修正预测相同物业NOI-现金基础是更新的空置和租赁假设的结果。Granite的2024年展望假设没有收购和处置，不包括所有公司重组成本，并且假设目前无法确定的与前几年相关的税收条款没有有利的逆转。

非国际财务报告准则措施包含在上面Granite的2024年预测中（见“非国际财务报告准则业绩措施”）。另见“前瞻性陈述”。

环境、社会、治理和复原力（ESG + R）

花岗岩认识到建筑业主在促进资源高效利用和尊重我们的环境方面可以发挥的重要作用。作为投资者的好管家，Granite寻求将可持续性切实纳入其行动和决策过程，同时为单位持有人创造回报。

根据这一原则，Granite在其业务中应用了以下长期ESG + R目标：

Granite REIT 2024年第三季度报告7


Environmental	社会	治理	韧性
在Granite的物业和公司办公室推广效率和可持续做法	与投资者、员工、租户、物业经理和社区接触	披露ESG + R绩效，作为对透明度和问责制的承诺	在我们的投资组合中识别并减轻潜在的气候相关风险

Granite的ESG + R计划与SASB保持一致1，GRESB2，GRI3和TCFD4.本文提供的数据已由第三方ESG + R顾问审查，代表了当前业绩的快照。

2024年GRESB

*2024年GRESB评分方法与上一年相比实现了重大变化。

GRESB对全球房地产投资组合的环境、社会和治理（“ESG”）绩效进行评估和评分，2024年，参与者增至2200多人。2024年，由于GRESB评分方法发生了重大变化，Granite的得分与上一年相比下降了2分，但在同行组中仍保持第1名的排名和3星评级。

2023年GRESB公开披露报告

1 可持续发展会计准则委员会

2全球房地产可持续发展基准测试

3全球报告倡议

4气候相关财务披露问题工作队

8 Granite REIT 2024年第三季度报告

在GRESB的2023年公开披露报告中，对上市物业公司和REITs的ESG披露水平进行了评估，Granite被评为2nd美利坚合众国工业部门由10个报告实体组成。Granite完成2024年GRESB公开披露报告，预计结果将于2024年第四季度公布。

以下是花岗岩ESG + R计划的关键行动和绩效项目精选：

环境—行动与表现

•到2030年初，在Granite的物业中开展工作，以强度为基础将房东控制的能源、运营排放（范围1和2）和水减少25%，每平方英尺（或每年减少2.5%）5;

•到2030年，通过与租户合作、实施绿色租赁语言以及在可获得的情况下直接从公用事业公司获得数据，将Granite投资组合的能源、排放、水和废物数据覆盖率提高到其创收投资组合的50%；

•花岗岩已超额完成更新目标，通过安装到2025年可发电24兆瓦的现场太阳能光伏系统，支持新的可再生能源生产6.峰值发电能力为45.32兆瓦的太阳能光伏系统目前已在花岗岩物业上运行。花岗岩在2024年升级目标，到2025年底达到50兆瓦的峰值太阳能容量；

•已在三处物业为Granite的代表安装了四个蜂箱，以促进当地的生物多样性和与租户的互动；

•承诺Granite控制的所有开发项目将按照与Granite绿色债券框架范围一致的标准建造，并100%认证新开发项目符合第三方绿色建筑认证标准（如LEED、BREEAM、Green Globes、DGNB）。2023年10月12日，Granite发行了第三只绿色债券，即2029年债券（定义见本文件），使Granite的绿色债券发行总额增加到14亿美元。截至2023年12月31日，Granite已将11.6亿美元（83%）的绿色债券净收益分配给其绿色债券框架下的合格绿色项目；

•所有物业在2024年第一季度都收到了年度ESG + R指标调查。该调查用于确定过去一年在每个物业实施了哪些可持续发展举措，包括租户发起的举措。2023财年的几个亮点包括在九个物业安装了LED照明、在六个物业增加了电动汽车充电站以及在21个物业安装了自动水表抄表系统，从而促进了整个Granite投资组合的能源和节水；和

•Granite已超额完成目标，在Granite的物业进行战略评估和追求适用的绿色建筑认证，并在2030年前实现按建筑面积计算的30%的第三方绿色建筑认证。目前，GLA统计的45%的Granite物业或收入产生物业统计的36%已获得第三方绿色建筑认证。下面是Granite获得绿色认证的楼盘名单。

5花岗岩的减排目标与《巴黎气候协定》中关于将全球变暖限制在比工业化前水平高出两度Celsius的目标保持一致。

6截至2024年9月30日，现场太阳能项目安装在总共15个花岗岩资产上。

Granite REIT 2024年第三季度报告9

物业

面积（平方英尺）百万

位置

认证类型

水平

加拿大

扩建至555 Beck Crescent

0.1

阿贾克斯，ON

绿球新建筑

2个绿球

2020年物流博士

0.8

密西沙加，ON

IREM认证可持续财产

认证

扩展至2095 Logistics Dr。

0.1

密西沙加，ON

绿球新建筑

2个绿球

特斯马路600号

0.1

康科德，ON

IREM认证可持续财产

认证

机场路8995号。

0.1

布兰普顿，ON

IREM认证可持续财产

认证

欧洲

IM Ghai 36

0.3

德国阿尔特巴赫

DGNB新建建筑物流大楼

黄金

Aquamarijnweg 2 & 4

0.2

荷兰Bleiswijk

BREEAM新建筑

很好

De KROONSTRAT 1（Phase 1），De Poosthoornstraat 2（Phase 2）

0.5

荷兰蒂尔堡

BREEAM新建筑

优秀

弗朗西斯·巴康斯特拉特4号

0.1

荷兰埃德

BREEAM新建筑

很好

欧德·格拉夫15

0.2

荷兰Weert

BREEAM新建筑

优秀

斯瓦德文大街75号

0.5

荷兰蒂尔堡

BREEAM新建筑

优秀

美国

100克莱德·亚历山大·莱恩

0.7

乔治亚州普尔

LEED核心和外壳开发

认证

克莱德·亚历山大·莱恩101号

0.3

乔治亚州普尔

LEED核心和外壳开发

认证

1243 Gregory Dr。

0.5

伊利诺伊州安条克

LEED核心和外壳开发

银

3900岩溪大道。

0.3

伊利诺伊州乔利埃特

IREM认证可持续财产

认证

百丽巷905号

0.2

伊利诺伊州博林布鲁克

绿球新建筑

2个绿球

501航技PKWY。

0.5

普莱恩菲尔德，在

IREM认证可持续财产

认证

1201 Allpoints法院

0.5

普莱恩菲尔德，在

绿球新建筑

2个绿球

445 AirTech PKWY。

0.6

普莱恩菲尔德，在

IREM认证可持续财产

认证

北格拉汉姆路831号。

0.5

格林伍德，IN

IREM认证可持续财产

认证

1451 Allpoints法院

0.5

普莱恩菲尔德，在

IREM认证可持续财产

认证

10144名退伍军人博士

0.7

雅芳，IN

绿球新建筑

2个绿球

10207退伍军人博士

0.3

雅芳，IN

绿球新建筑

2个绿球

60物流大道。

0.7

肯塔基州沃尔顿

IREM认证可持续财产

认证

8735 South Crossroads Dr。

0.9

橄榄枝，MS

LEED核心和外壳开发

认证

8740 South Crossroads Dr。

0.9

橄榄枝，MS

LEED核心和外壳开发

认证

东斯泰特林路330号。

0.9

多发性硬化症Southaven

IREM认证可持续财产

认证

10 Granite REIT 2024年第三季度报告

物业

面积（平方英尺）百万

位置

认证类型

水平

中心广场路2100号。

0.4

新泽西州Logan镇区

LEED核心和外壳开发

银

15商务PKWY。

1.3

俄亥俄州西杰斐逊

LEED新建和重大改造；正在使用的BreeAM USA

认证；良好

100企业PKWY。

1.2

俄亥俄州西杰斐逊

正在使用的BreeAM USA

好的

10企业PKWY。

0.8

俄亥俄州西杰斐逊

IREM认证可持续财产

认证

网关大道535号。

0.7

俄亥俄州门罗

IREM认证可持续财产

认证

贝格劳街1901号。

0.8

俄亥俄州哥伦布市

IREM认证可持续财产

认证

5415中心点PKWY。

0.5

俄亥俄州哥伦布市

IREM认证可持续财产

认证

8741杰奎明博士

0.6

俄亥俄州西切斯特

IREM认证可持续财产

认证

18201 NE门户方式

0.3

波特兰，或

IREM认证可持续财产

认证

12 Tradeport路。

1.4

宾夕法尼亚州汉诺威乡

正在使用的BreeAM USA

好的

41玛莎博士

0.8

宾夕法尼亚州伯特利

IREM认证可持续财产

认证

贸易港路250号。

0.6

宾夕法尼亚州南蒂科克市

IREM认证可持续财产

认证

4995引用Dr。

0.4

田纳西州孟菲斯

IREM认证可持续财产

认证

100商务园博士

0.2

田纳西州黎巴嫩

绿球新建筑

2个绿球

120商务园博士

0.2

田纳西州黎巴嫩

绿球新建筑

2个绿球

150商务园Dr。

0.2

田纳西州黎巴嫩

绿球新建筑

2个绿球

2120物流方式

0.8

田纳西州默弗里斯伯勒市

绿球新建筑

2个绿球

新岭大道201号。

0.8

德克萨斯州威尔默

IREM认证可持续财产

认证

粉笔山路1301号。

2.3

德克萨斯州达拉斯

正在使用的BreeAM USA

好的

北兰开斯特哈钦斯路3501号。

0.2

德克萨斯州兰开斯特

LEED新建和重大改造

银

村溪路5000号。

0.6

德克萨斯州沃思堡

绿球新建筑

2个绿球

克罗斯比高速公路13220号

0.3

德克萨斯州休斯顿

绿球新建筑

2个绿球

克罗斯比高速公路13230号

0.4

德克萨斯州休斯顿

绿球新建筑

2个绿球

克罗斯比高速公路13250号

0.7

德克萨斯州休斯顿

绿球新建筑

2个绿球

合计

28.5

GLA的%

Granite REIT 2024年第三季度报告11

社交—行动与表现

•Granite于2023年5月进行了第二次员工敬业度调查，以了解员工敬业度及其工作场所实践的有效性；

•Granite投资组合中的每个创收财产至少贡献500个当地货币（美元/加元/欧元）用于慈善捐赠；

•作为Granite尽职调查流程的一部分，为ESG + R评估100%的潜在收购并确定需要改进的领域；

•Granite建立了混合工作模式，在工作周期间提供增强的居家工作灵活性；和

•2024年9月和10月，Granite在阿姆斯特丹、多伦多和达拉斯举行了区域员工务虚会，内部员工和第三方顾问向所有员工介绍了近期市场趋势、公司业绩和当前项目的最新情况。此外，工作人员还通过当地慈善组织做志愿者，有机会参加各种团队联谊活动。

治理—行动与表现

•Granite的2023年ESG + R报告于2024年8月7日发布，遵循GRI框架，包含TCFD和SASB披露；

•通过Granite ESG + R委员会对Granite的ESG + R计划提供领导；

•通过将ESG + R纳入向单位持有人和利益相关者提供的定期更新以及通过GRESB、SASB和GRI等正式报告框架，为投资者提供透明度；

•监测资产遵守政府基准要求和ESG + R相关法规的情况；

•Granite于2024年6月提交给GRESB，在同行组中获得第1名的排名；

•Granite以93分（满分100分）位列第10位，在2023 Globe & Mail棋盘游戏治理排名中位居房地产实体榜首，在组成标普/TSX综合指数的总共219家公司中；

•2022年6月，对《信托声明》进行了修订和重述，除其他外，（i）进一步使《信托声明》与不断发展的治理最佳做法保持一致，其中包括引入有利于单位持有人的权利和补救措施，与根据《公司法》向公司股东提供的权利和补救措施相一致。商业公司法（不列颠哥伦比亚省）；（ii）增强单位持有人尊重单位持有人会议的程序和程序的权利，包括单位持有人提交提案；

•Granite维持管理其业务活动各个方面的稳健政策，这些政策每年进行审查并不时更新，以酌情反映监管合规和行业最佳做法；和

•薪酬、治理和提名委员会对Granite的ESG + R计划进行监督。此外，审计委员会参与ESG + R事项，因为这些事项与整体风险管理和监督有关。管理层定期向更广泛的董事会/受托人提供有关ESG + R事项和目标或目标进展的最新信息。

12花岗岩REIT 2024年第三季度报告

韧性—行动与表现

•使Granite的弹性程序与TCFD框架保持一致；

•在新的收购尽职调查过程中评估短期、中期和长期的物理和过渡气候变化风险，并评估提高Granite承保过程弹性的措施；

•根据较高风险风险的阈值占总投资组合价值的百分比，定期评估Granite的物理和过渡气候变化风险属性，并建立减轻风险的策略；和

•Granite使用穆迪ESG Solutions Climate on Demand工具来管理与气候相关的分析，该分析在六个物理类别的气候相关风险中生成1-100的风险评分：海平面上升、洪水、飓风、热应激、水资源应激和野火。

Granite REIT 2024年第三季度报告13

经营成果

净收入

以下是未经审计的简明合并报表的财务信息摘要净收入截至2024年9月30日及2023年9月30日止三个月及九个月，分别为：


净收入

	截至9月30日的三个月，					九个月结束 9月30日，
（以百万计，除非另有说明）	2024		2023		$变化	2024		2023		$变化
租金收入	$	141.9	$	131.5	10.4	$	420.6	$	391.4	29.2
租约终止及结清费用	—		—		—	0.5		—		0.5
收入	141.9		131.5		10.4	421.1		391.4		29.7
物业运营成本	22.3		22.3		—	70.3		66.2		4.1
净营业收入	119.6		109.2		10.4	350.8		325.2		25.6

一般和行政费用	13.2		8.4		4.8	30.6		32.0		(1.4)
折旧及摊销	0.3		0.3		—	1.0		0.9		0.1
利息收入	(1.2)		(1.2)		—	(3.7)		(3.3)		(0.4)
利息支出和其他融资成本	22.3		18.8		3.5	66.1		55.8		10.3
汇兑损失，净额	0.9		0.2		0.7	0.5		0.7		(0.2)
投资物业的公允价值（收益）损失，净额	(42.6)		53.2		(95.8)	(54.5)		139.7		(194.2)
金融工具公允价值损失，净额	2.9		2.5		0.4	7.4		1.9		5.5
出售投资物业亏损	—		0.9		(0.9)	—		1.5		(1.5)
所得税前收入	123.8		26.1		97.7	303.4		96.0		207.4
所得税费用（回收）	12.0		(8.1)		20.1	26.3		(10.5)		36.8
净收入	$	111.8	$	34.2	77.6	$	277.1	$	106.5	170.6

净利润归属于：
合订单位持有人	111.6		33.1		78.5	276.9		105.3		171.6
非控股权益	0.2		1.1		(0.9)	0.2		1.2		(1.0)
	$	111.8	$	34.2	77.6	$	277.1	$	106.5	170.6

14 Granite REIT 2024年第三季度报告

外币换算

Granite的大部分投资物业位于欧洲和美国，这些物业产生的现金流主要以欧元和美元计价。因此，Granite的报告货币加元相对于欧元和美元的波动将导致收入、费用、现金流、资产和负债的报告价值波动。下表汇总了影响Granite业务的最重要的外币汇率：


	平均汇率								期末汇率
	三个月结束 9月30日，				九个月结束 9月30日，				9月30日，	12月31日，
	2024	2023	改变		2024	2023	改变		2024	2023	改变
每欧元1.00美元	1.498	1.459	3	%	1.479	1.457	2	%	1.506	1.460	3	%
$每1.00美元	1.364	1.341	2	%	1.360	1.346	1	%	1.352	1.320	2	%

截至2024年9月30日的三个月和九个月，与去年同期相比，欧元和美元相对于加元的平均汇率更高，这在比较基础上增加了Granite欧洲和美国业务的收入和支出的加元等值。

2024年9月30日欧元和美元相对于加元的期末汇率高于2023年12月31日的汇率。因此，与2023年12月31日相比，Granite欧洲和美国业务的资产和负债的加元等值更高。

Granite REIT 2024年第三季度报告15

按净额计算，汇率变动对Granite截至2024年9月30日止三个月及九个月经营业绩的影响如下：


汇率变动对经营业绩的影响

	截至9月30日的三个月，			九个月结束 9月30日，
（百万，单位信息除外）	2024年与2023年			2024年与2023年
收入增加		$	2.6		$	4.9
NOI-现金基础增加(1)		2.2			4.1
净收入增加		1.4			2.6
FFO增加(1)		1.4			2.7
AFFO增加(1)		1.3			2.5
FFO增加(1)每单位		$0.02			$0.04
AFFO增加(1)每单位		$0.02			$0.04

(1)有关Granite的非国际财务报告准则措施和比率的定义，请参阅以下章节“非国际财务报告准则业绩计量”和“非国际财务报告准则比率”.

经营业绩

收入


收入

	截至9月30日的三个月，					九个月结束 9月30日，
	2024		2023		$变化	2024		2023		$变化
租金收入和摊销(1)	$	120.9	$	110.3	10.6	$	355.2	$	327.8	27.4
租户追偿	21.0		21.2		(0.2)	65.4		63.6		1.8
租约终止及结清费用	—		—		—	0.5		—		0.5
收入	$	141.9	$	131.5	10.4	$	421.1	$	391.4	29.7

(1)租金收入和摊销包括基本租金、直线租金摊销和租户激励摊销。

16 Granite REIT 2024年第三季度报告

截至2024年9月30日的三个月营收从上年同期的1.315亿美元增加1040万美元至1.419亿美元。导致收入变化的成分详述如下：


2024年第三季度与2023年第三季度收入变化

有关收入变动的组成部分的其他详细情况如下：

•合同租金调整包括基于消费者价格指数的上涨产生的70万美元和与租金上涨相关的固定合同调整产生的330万美元；

•完成加拿大和荷兰的两个扩建项目，以及加拿大和美国的两个开发项目，增加了170万美元的收入；

•由于主要在加拿大、美国和奥地利的物业的更新和再租赁活动，收入增加了410万美元；

•美国和加拿大六处房产的空缺减少了200万美元的收入；

•外汇对收入产生了净260万美元的积极影响，这主要是由于加元兑欧元和美元相对走弱，这使收入分别增加了140万美元和120万美元；和

•直线租金、租户回收和其他分别减少了0.7百万美元的收入和增加了0.7百万美元的收入。

Granite REIT 2024年第三季度报告17

截至2024年9月30日的九个月期间，营收从上年同期的3.914亿美元增加2970万美元至4.211亿美元。导致收入变化的成分详述如下：


2024年Q3年初至今与2023年Q3年初至今收入变化

有关收入变动的组成部分的其他详细情况如下：

•合同租金调整包括220万美元来自基于消费者价格指数的上涨，1180万美元来自与租金上涨相关的固定合同调整；

•在加拿大、美国和荷兰的三个扩建项目以及在加拿大和美国的六个开发项目的完成增加了580万美元的收入；

•由于主要在加拿大、美国和奥地利的物业的更新和再租赁活动，收入增加了1110万美元；

•2023年出售位于美国的一处房产，收入减少了30万美元；

•美国和加拿大七处房产的空缺减少了600万美元的收入；

•外汇对收入产生了净490万美元的积极影响，这主要是由于加元兑欧元和美元的汇率相对走弱，这使收入分别增加了250万美元和240万美元；和

•直线租金、租户回收和其他分别减少了440万美元的收入和增加了460万美元的收入。

净营业收入

截至2024年9月30日止三个月的净营业收入（“NOI”）为1.196亿美元，而截至2023年9月30日止三个月的净营业收入为1.092亿美元。截至2024年9月30日止九个月的NOI为3.508亿美元，而截至2023年9月30日止九个月的NOI为3.252亿美元。

NOI、NOI-现金基础和相同财产NOI-现金基础的变化详述如下：

18 Granite REIT 2024年第三季度报告


同一物业NOI

	平方英尺(1)	三个月结束 9月30日，							平方英尺(1)	九个月结束 9月30日，
	（百万）	2024		2023		$变化	%变化		（百万）	2024		2023		$变化	%变化
收入		$	141.9	$	131.5	10.4				$	421.1	$	391.4	29.7
减：物业运营成本		22.3		22.3		—				70.3		66.2		4.1
NOI		$	119.6	$	109.2	10.4	9.5	%		$	350.8	$	325.2	25.6	7.9	%
加（减）：
租约终止及结清费用		—		—		—				(0.5)		—		(0.5)
直线租金摊销		(3.4)		(4.0)		0.6				(9.2)		(13.6)		4.4
租户激励摊销		—		1.1		(1.1)				0.1		3.3		(3.2)
NOI-现金基础	63.3	$	116.2	$	106.3	9.9	9.3	%	63.3	$	341.2	$	314.9	26.3	8.4	%
减去NOI-现金基础：
收购	—	—		—		—			1.0	0.8		0.3		0.5
发展	0.5	(1.4)		—		(1.4)			2.8	(11.4)		(0.9)		(10.5)
处置和持有待售资产	—	—		—		—			—	—		(0.2)		0.2
同一物业NOI-现金基础	62.9	$	114.8	$	106.3	8.5	8.0	%	59.8	$	330.6	$	314.1	16.5	5.3	%
固定货币相同财产NOI-现金基础(2)	62.9	$	114.8	$	108.1	6.7	6.2	%	59.8	$	330.6	$	317.4	13.2	4.2	%

(1)截至2024年9月30日，与NOI —现金基础相关的建筑面积为6330万平方英尺。与同一物业NOI—cash basis相关的建筑面积代表上述GLA，不包括相关期间的收购、处置、持有待售资产和开发项目的影响。

(2)固定货币同一财产NOI-现金基础按当期平均外汇汇率折算比较同一财产NOI-现金基础计算得出。

物业运营成本包括可从租户收回和不可收回的成本，包括物业税、水电费、保险、维修和保养、法律和其他与物业相关的费用。

NOI-现金基础不包括租赁终止和收尾费用、直线租金和租户激励摊销的影响，并反映了按期间基准产生收入的物业产生的现金。

直线式租金摊销是指租赁中的预定固定租金变动或免租期，在租赁期内以直线法平均确认为收入。租户奖励摊销主要指提供给租户的备抵，这些备抵在租赁期限内以直线法平均确认为收入，主要包括与支付给麦格纳的现金备抵奖励相关的摊销，这些现金备抵奖励涉及2014年期间行使的10年租约延期，并于2024年1月31日到期，位于奥地利格拉茨的Thondorf和Eurostar物业。

同一物业NOI-现金基础是指Granite在整个本年度和上一年度期间所拥有的物业的NOI-现金基础。同一物业NOI-现金基础不包括在比较期间收购、处置并分类为持有待售物业或开发物业的影响。

Granite REIT 2024年第三季度报告19

NOI-截至2024年9月30日止三个月的现金基础从上年同期的1.063亿美元增加990万美元至1.162亿美元，增幅为9.3%。如前所述，NOI-现金基础的增加主要是由于租金收入的增加。

NOI-截至2024年9月30日止九个月的现金基础从上年同期的3.149亿美元增加2630万美元至3.412亿美元，增幅为8.4%。NOI-现金基础的增加主要是由于如前所述的租金收入增加，但部分被主要与美国和加拿大的物业空置、Granite正在进行的开发项目以及2023年收购的物业相关的物业运营成本增加所抵消。

同一物业NOI-截至2024年9月30日止三个月的现金基础从1.063亿美元增加850万美元（8.0%）至1.148亿美元，主要是由于消费者价格指数和固定租金上涨、主要位于加拿大、美国和奥地利的物业的再租赁和续租引起的合同租金增加、与美国已完工开发物业相关的免租期到期，以及加元兑欧元和美元走弱带来的有利外汇影响，部分被美国和加拿大房产的空置率所抵消。剔除外汇影响，截至2024年9月30日的三个月期间，相同财产NOI-现金基础比去年同期增加了670万美元（6.2%）。

同一物业NOI-截至2024年9月30日止九个月的现金基础从3.141亿美元增加1650万美元（5.3%）至3.306亿美元，主要是由于消费者价格指数和固定租金上涨、主要位于加拿大、美国和奥地利的物业的再租赁和续租引起的合同租金增加、与美国已完工开发物业相关的免租期到期，以及加元兑欧元和美元走弱带来的有利外汇影响，部分被美国和加拿大房产的空置率所抵消。剔除外汇影响，截至2024年9月30日的九个月期间，相同财产NOI-现金基础比去年同期增加了1320万美元（4.2%）。

20 Granite REIT 2024年第三季度报告

NOI-截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月和九个月期间按地域划分的现金基础如下：


NOI-按地域划分的现金基础


2024年第三季度			2023年第三季度


2024年9个月			2023年9个月

Granite的资产组合和NOI-现金基础在地域上是多元化的，这降低了任何特定国家经济下滑对Granite经营业绩的风险。

花岗岩REIT 2024年第三季度报告21

同一物业NOI-截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月和九个月期间按地域划分的现金基础如下：


同一物业NOI-按地域划分的现金基础

	三个月结束 9月30日，				九个月结束 9月30日，
	2024	2023	%变化		2024	2023	%变化

加拿大	$18.6	$16.3	14.1	%	$54.4	$48.4	12.4	%
美国	58.4	55.0	6.2	%	165.9	161.9	2.5	%
奥地利	18.1	16.4	10.4	%	52.7	49.2	7.1	%
德国	9.4	8.9	5.6	%	27.6	26.3	4.9	%
荷兰	10.3	9.7	6.2	%	30.0	28.3	6.0	%
同一物业NOI-现金基础	$114.8	$106.3	8.0	%	$330.6	$314.1	5.3	%

按地域划分的截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月和九个月期间的固定货币相同财产NOI-现金基础如下，其计算方法是按当前外汇汇率换算比较相同财产NOI-现金基础：


固定货币相同财产NOI-按地域分列的现金基础

	三个月结束 9月30日，				九个月结束 9月30日，
	2024	2023	%变化		2024	2023	%变化

加拿大	$18.6	$16.3	14.1	%	$54.4	$48.4	12.4	%
美国	58.4	55.9	4.5	%	165.9	163.7	1.3	%
奥地利	18.1	16.9	7.1	%	52.7	50.0	5.4	%
德国	9.4	9.1	3.3	%	27.6	26.6	3.8	%
荷兰	10.3	9.9	4.0	%	30.0	28.7	4.5	%
固定货币相同财产NOI-现金基础(1)	$114.8	$108.1	6.2	%	$330.6	$317.4	4.2	%

(1)固定货币同一财产NOI-现金基础按当期平均外汇汇率折算比较同一财产NOI-现金基础计算得出。

22 Granite REIT 2024年第三季度报告

一般和行政费用

一般和行政费用包括以下各项：


一般和行政费用

	三个月结束 9月30日，					九个月结束 9月30日，
	2024		2023		$变化	2024		2023		$变化
薪酬、奖励和福利	$	4.7	$	4.5	0.2	$	14.0	$	13.5	0.5
审计、法律和咨询	1.0		1.1		(0.1)	3.2		3.4		(0.2)
受托人/董事费用及相关开支，包括分派	0.5		0.5		—	1.6		1.5		0.1
包括分配在内的基于执行单位的薪酬费用	1.1		1.2		(0.1)	3.5		3.5		—
受托人/董事及执行单位薪酬计划的公允价值重新计量	3.3		(1.2)		4.5	1.2		3.8		(2.6)
其他公共实体费用	0.7		0.6		0.1	2.0		1.9		0.1
含物业税和公共区域维护费用的写字楼租金	0.1		0.1		—	0.5		0.4		0.1
资本税	—		0.4		(0.4)	(0.4)		0.8		(1.2)
信息技术	0.7		0.6		0.1	2.0		1.9		0.1
企业重组成本	0.7		—		0.7	1.8		—		1.8
其他	0.5		0.7		(0.2)	1.6		1.7		(0.1)
	$	13.3	$	8.5	4.8	$	31.0	$	32.4	(1.4)
减：资本化的一般和行政费用	(0.1)		(0.1)		—	(0.4)		(0.4)		—
一般和行政费用	$	13.2	$	8.4	4.8	$	30.6	$	32.0	(1.4)

截至2024年9月30日的三个月期间，一般和行政费用为1320万美元，与去年同期相比增加了480万美元，主要原因如下：

•与上一年度期间信托合订单位市场价格下跌相比，本年度期间信托合订单位市场价格上涨导致与受托人/董事和执行单位为基础的薪酬计划相关的公允价值重新计量费用增加；

•公司重组成本增加，主要是由于本年度期间的公司重组举措（见“重大事项-主干单元结构”）；及

•工资和福利费用增加，主要是由于2024年初生效的加薪，部分抵消；

•与美国田纳西州近期税收法规变化导致的税收减少相关的资本税费用减少；以及

•a其他一般和行政费用减少，主要与去年同期差旅费减少有关。

花岗岩REIT 2024年第三季度报告23

截至2024年9月30日的九个月期间，一般和行政费用为3060万美元，与上年同期相比减少140万美元，主要原因如下：

•与受托人/董事和执行单位薪酬计划相关的公允价值重新计量费用减少，原因是本年度期间信托合订单位的市场价格较上年期间信托合订单位的市场价格上涨幅度较小；和

•美国田纳西州近期税收法规变化导致的与退税相关的资本税回收增加，部分抵消了；

•公司重组成本增加，主要是由于本年度期间的公司重组举措（见“重大事项-主干单元结构”）；及

•工资和福利支出增加，主要是由于2024年初生效的加薪以及北美和欧洲员工人数增加。

利息收入

截至2024年9月30日的三个月期间的利息收入为120万美元，与去年同期保持一致。截至2024年9月30日的九个月期间的利息收入从上年同期的330万美元增加40万美元至370万美元。这一增长是由于本年度期间欧洲和美国的利率较高，投资现金余额较上年同期增加。

利息费用和其他融资成本

截至2024年9月30日的三个月期间的利息支出和其他融资成本从上年同期的1880万美元增加350万美元至2230万美元。增加的主要原因是2023年10月发行2029年债券导致债务增加、2023年9月提取2026年9月定期贷款（定义见本文件）以及开发项目完成导致资本化利息减少，部分被2023年11月偿还2023年债券导致利息支出减少以及2023年9月全额偿还Granite的无抵押循环信贷融资（“信贷融资”）所抵消。

截至2024年9月30日的九个月期间的利息支出和其他融资成本从上年同期的5580万美元增加1030万美元至6610万美元。该增加主要是由于2023年10月发行2029年债券、2023年9月提取2026年9月定期贷款以及开发项目完成导致资本化利息减少导致的债务增加，部分被2023年11月偿还2023年债券、2023年9月全额偿还信贷融资以及2023年6月偿还与德克萨斯州休斯顿开发物业相关的担保建筑贷款所导致的利息支出减少所抵消。

截至2024年9月30日，Granite的加权平均有息债务成本为2.60%（2023年9月30日-2.27 %），加权平均债务期限至到期期限为3.1年（2023年9月30日-3.4年）。

24 Granite REIT 2024年第三季度报告

外汇损益，净额

Granite在截至2024年9月30日和2023年9月30日的三个月内分别确认了0.9百万美元和0.2百万美元的外汇净亏损。净汇兑损失增加70万美元，主要是由于重新计量信托以美元和欧元计价的某些货币资产和负债导致的外汇损失增加，部分被上一年度结算外汇领子合同实现的外汇损失减少所抵消。

Granite在截至2024年9月30日和2023年9月30日的九个月内分别确认了0.5百万美元和0.7百万美元的外汇净亏损。外汇净损失减少0.2百万美元，主要是由于上一年度结算外汇领子合同实现的外汇损失减少，部分被重新计量以美元和欧元计价的信托的某些货币资产和负债产生的外汇损失增加所抵消。

投资物业公允价值损益，净额

截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月，投资物业的公允价值净收益分别为4260万美元和投资物业的公允价值净亏损分别为5320万美元。在截至2024年9月30日的三个月中，净公允价值收益为4260万美元，这主要是由于GTA一处物业的续租以及美国特定物业的公平市场租金上涨，但部分被Granite美国市场特定物业的折扣和终端资本化率扩大所抵消s.

截至2023年9月30日止三个月，投资物业的公允价值净亏损为5320万美元，主要是由于利率上升导致特定花岗岩市场的折扣率和终端资本化率扩大，部分被GTA和特定美国和欧洲市场的公平市场租金上涨所抵消。

截至2024年9月30日和2023年9月30日的九个月，投资物业的公允价值净收益分别为5450万美元和投资物业的公允价值净亏损分别为1.397亿美元。在截至2024年9月30日的九个月中，净公允价值收益5450万美元主要是由于加拿大布兰特福德的一处开发物业在2024年第一季度完工并转移到创收物业，大多伦多地区两处物业的续租，以及特定市场的公平市场租金上涨，部分被特定花岗岩资产的折扣和终端资本化率的扩大所抵消，这主要是由于市场状况。

截至2023年9月30日的九个月，投资物业的公允价值净亏损为1.397亿美元，主要是由于Granite所有市场因应利率上升而扩大了折现率和终端资本化率，部分被GTA和特定美国和欧洲市场的公平市场租金上涨、奥地利和德国三处特殊用途物业的续租、德国一处工业物业的续租以及Granite的开发物业和布兰特福德持有的开发用地的土地价值升值所抵消，安大略省和美国七个开发中物业的稳定，这些物业在截至2023年9月30日的九个月内完成并转移到创收物业。

花岗岩REIT 2024年第三季度报告25

金融工具公允价值损益，净额

截至2024年9月30日和2023年9月30日的三个月期间，金融工具的公允价值净亏损分别为290万美元和250万美元。截至2024年9月30日和2023年9月30日的九个月期间，金融工具的公允价值净亏损分别为740万美元和190万美元。

截至2024年9月30日止三个月的金融工具公允价值净损失主要与2024年交叉货币利率掉期（定义见本文件）的无效对冲部分产生的公允价值损失，以及外汇领子合约的公允价值净损失有关。截至2024年9月30日止9个月的金融工具公允价值损失净额主要与2024年交叉货币利率掉期无效对冲部分的公允价值损失和外汇领子合约的公允价值损失净额有关。信托部分采用或未采用套期会计的衍生工具和外汇项圈，因此公允价值变动在简明合并净收益表的金融工具公允价值损失净额中确认。

截至2023年9月30日止三个月的金融工具公允价值净亏损主要与2024年交叉货币利率掉期无效对冲部分的公允价值亏损有关。截至2023年9月30日止9个月的金融工具公允价值净损失主要与2024年交叉货币利率掉期无效对冲部分的公允价值损失有关，部分被2025年定期贷款和2025年利率掉期组合的无效对冲部分的公允价值收益以及外汇领子合约的公允价值净收益所抵消。该信托部分采用或未采用衍生工具和外汇项圈的套期会计，因此公允价值变动在简明合并净收益表的金融工具公允价值损失净额中确认。

该信托定期购买外汇项圈，以对冲特定的预期外汇交易，并减轻其净现金流的外汇风险。截至2024年9月30日，信托持有三份名义价值为1,800万美元（2023年12月31日— 3,600万美元）的未偿外汇领子合约（2023年12月31日— 6份），并在满足特定美元相对于加元的汇率的情况下，与信托签订出售美元并收取加元的合约。截至2024年9月30日，信托还持有15份未完成的外汇领子合约（2023年12月31日— 12份），名义价值为3000万欧元（2023年12月31日— 2400万欧元），并在满足特定欧元相对于加元的汇率的情况下，与信托签订出售欧元并收取加元的合同。

出售投资物业亏损

截至2024年9月30日止三个月期间，并无出售物业。截至2023年9月30日止三个月的投资物业销售亏损为90万美元，主要与2023年8月15日处置加拿大Concord物业相关的经纪人佣金和法律咨询费用有关。

截至2024年9月30日的九个月期间，没有出售任何物业。截至2023年9月30日的九个月期间，出售投资物业的亏损为150万美元，主要与2023年3月15日处置美国Muncie物业和2023年8月15日处置加拿大Concord物业相关的经纪人佣金以及法律和咨询费用有关。

26 Granite REIT 2024年第三季度报告

所得税费用（回收）

所得税费用（回收）由以下部分组成：


所得税费用（回收）

	三个月结束 9月30日，					九个月结束 9月30日，
	2024		2023		$变化	2024		2023		$变化
国外业务	$	2.6	$	2.0	0.6	$	7.6	$	5.7	1.9

其他	0.1		0.1		—	0.2		0.9		(0.7)
当期税费	2.7		2.1		0.6	7.8		6.6		1.2
递延所得税费用（回收）	9.3		(10.2)		19.5	18.5		(17.1)		35.6
所得税费用（回收）	$	12.0	$	(8.1)	20.1	$	26.3	$	(10.5)	36.8

截至2024年9月30日止三个月，本期税项开支较上年同期增加，主要是由于奥地利和荷兰的税项开支增加，以及与上年同期相比，加元贬值对以欧元计价的税项开支的影响。

截至2024年9月30日止九个月，本期税项开支较上年同期增加，主要是由于奥地利和荷兰的税项开支增加，以及与上年同期相比，加元对以欧元计价的税项开支的影响。

与上年同期相比，截至2024年9月30日止三个月和九个月的递延税项费用增加主要是由于与上年同期相比，在记录递延税项的司法管辖区确认的投资物业的公允价值发生变化。

花岗岩REIT 2024年第三季度报告27

归属于合订单位持有人的净利润

截至2024年9月30日的三个月期间，归属于合订单位持有人的净收入为1.116亿美元，而去年同期为3310万美元。归属于合订单位持有人的净收入增加主要是由于投资物业的公允价值收益增加了9580万美元，净营业收入增加了1040万美元，但被所得税费用增加2010万美元部分抵消。期间差异进一步汇总如下：


2024年第三季度与2023年第三季度合订单位持有人应占净收入变化

28花岗岩REIT 2024年第三季度报告

截至2024年9月30日的九个月期间，归属于合订单位持有人的净收入为2.769亿美元，而去年同期为1.053亿美元。归属于合订单位持有人的净收入增加主要是由于投资物业的公允价值收益增加了1.942亿美元，净营业收入增加了2560万美元，但被所得税费用增加3680万美元以及利息费用和其他融资成本增加1030万美元部分抵消。期间差异进一步汇总如下：


2024年第三季度年初至今与2023年第三季度年初至今归属于合订单位持有人的净利润变化

Granite REIT 2024年第三季度报告29

来自运营的资金和调整后的运营资金

截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月和九个月分别归属于FFO和AFFO的合订单位持有人的净收入对账情况列示如下：


FFO和AFFO和解

		截至9月30日的三个月，				九个月结束 9月30日，
		2024		2023		2024		2023
（百万，单位信息除外）
归属于合订单位持有人的净利润		$	111.6	$	33.1	$	276.9	$	105.3
加（减）：
投资物业的公允价值（收益）损失，净额		(42.6)		53.2		(54.5)		139.7
金融工具公允价值损失，净额		2.9		2.5		7.4		1.9
出售投资物业亏损		—		0.9		—		1.5

递延所得税费用（回收）		9.3		(10.3)		18.5		(17.2)
执行递延合订单位计划的公允价值重新计量		1.4		(0.7)		0.5		3.5
公允价值重新计量董事递延合订单位计划		1.8		(0.5)		0.6		0.4
企业重组成本(1)		0.7		—		1.8		—
与上述有关的非控制性权益		0.1		0.9		—		1.2
FFO	[一]	$	85.2	$	79.1	$	251.2	$	236.3
加（减）：
发生的维护或改善资本支出		(3.7)		(4.5)		(10.1)		(6.8)
租赁成本		(1.5)		(0.8)		(2.0)		(3.1)
租户津贴		—		(1.4)		(1.6)		(2.4)
租户激励摊销		—		1.1		0.1		3.3
直线租金摊销		(3.4)		(4.0)		(9.2)		(13.6)
与上述有关的非控制性权益		—		0.1		—		0.4
AFFO	[ b ]	$	76.6	$	69.6	$	228.4	$	214.1

每单位金额：
每个装订单元的基本FFO	[ a ]/[ c ]	$	1.36	$	1.24	$	3.99	$	3.71
每合订单位稀释FFO	[ a ]/[ d ]	$	1.35	$	1.24	$	3.97	$	3.70

每个合订单位的基本AFFO	[ b ]/[ c ]	$	1.22	$	1.09	$	3.63	$	3.36
每合订单位稀释AFFO	[ b ]/[ d ]	$	1.22	$	1.09	$	3.61	$	3.35

合订单位基本加权平均数	[ c ]	62.7		63.7		63.0		63.7
合订单位的稀释加权平均数	[ d ]	63.0		63.9		63.3		63.9

(1)自2024年1月1日起，Granite修订了其运营资金（FFO）的定义，以排除与信托合订单位结构解耦相关的公司重组成本（参考“非国际财务报告准则业绩计量”).另见“重大事项-主干单元结构”.Granite认为这些重组费用是非经常性的，因为它们完全与这一特定交易相关，并不反映正常的经营活动。

30 Granite REIT 2024年第三季度报告

运营资金

截至2024年9月30日的三个月期间的FFO为8520万美元（每单位1.35美元），而去年同期为7910万美元（每单位1.24美元）。FFO部分增加610万美元（每单位0.11美元）汇总如下：


2024年第三季度与2023年第三季度FFO变化

截至2024年9月30日的九个月期间的FFO为2.512亿美元（每单位3.97美元），而去年同期为2.363亿美元（每单位3.70美元）。FFO部分增加的1490万美元（每单位0.27美元）汇总如下：


2024年Q3年初至今对比2023年Q3年初至今FFO变化

花岗岩REIT 2024年第三季度报告31

调整后的运营资金

截至2024年9月30日的三个月期间，AFFO为7660万美元（每单位1.22美元），而去年同期为6960万美元（每单位1.09美元）。AFFO部分增加的700万美元（每单位0.13美元）汇总如下：


2024年第三季度与2023年第三季度AFFO的变化

有关AFFO变更组成部分的其他详细信息如下：

•如前所述，FFO增加610万美元；

•AFFO增加140万美元，原因是本年度期间支付的租户津贴相对于上一年度期间有所减少；以及

•与上年同期相比，本年度期间发生的维护或改善资本支出减少，AFFO增加80万美元，部分被抵消；

•AFFO减少70万美元，主要是由于本年度期间主要与美国物业相关的租赁成本增加；和

•AFFO减少60万美元，主要是由于与Granite在奥地利格拉茨的物业相关的租户奖励摊销到期，与去年同期相比，本年度期间的续租活动导致提供的免租期增加，部分抵消了这一影响。

32花岗岩REIT 2024年第三季度报告

截至2024年9月30日的九个月期间，AFFO为2.284亿美元（每单位3.61美元），而去年同期为2.141亿美元（每单位3.35美元）。AFFO部分增加1430万美元（每单位0.26美元）概述如下：


2024年Q3年初至今与2023年Q3年初至今AFFO变化

有关AFFO变更组成部分的其他详细信息如下：

•如前所述，FFO增加1490万美元；

•与上年同期相比租赁费用减少导致AFFO增加110万美元；

•AFFO增加80万美元，原因是本年度期间支付的租户津贴相对于上一年度期间有所减少；以及

•AFFO增加80万美元，主要是由于与美国和加拿大续租有关的免租期到期以及上一年期间美国已完工开发物业的新租约到期，部分被与Granite在奥地利格拉茨的物业相关的租户奖励摊销到期所抵消，部分被抵消；

•AFFO减少330万美元，原因是本年度期间发生的维护或改善资本支出较上年同期增加。

投资物业

Granite的投资物业包括创收物业和开发物业。基本上所有的创收物业都用于工业用途，可以归类为（i）分销/电子商务，（ii）工业/仓库，（iii）柔性/办公或（iv）设计和建造具有专门功能并主要出租给麦格纳的特殊目的物业。

创收物业的属性是多才多艺的，并且基于租户的需求，使得某个租户用于轻型或重型制造的工业物业可以在必要时经过一些改造后被另一个租户用于其他工业用途。因此，投资物业组合主要用于工业用途，因此，Granite为财务报告目的确定其资产类别包括工业物业。如下文所述，工业物业的公允价值基于该等物业的当前租户、现有用途和属性。

Granite REIT 2024年第三季度报告33

发展物业包括发展中物业及持作发展的土地：

i.位于安大略省布兰特福德的一块34.0英亩的土地，Granite目前正在为其第二阶段开发项目寻求场地规划批准，面积高达70万平方英尺；

ii.位于德克萨斯州休斯顿的一块占地101.5英亩的场地，Granite目前正在寻求场地规划批准，并已开始其第三阶段开发的场地基础设施工作，面积高达130万平方英尺；

iii.俄亥俄州西杰斐逊12.9英亩开发用地；

iv.安大略省布兰特福德剩余的36.0英亩地块，用于开发一个多阶段商业园，建成后共包括约60万平方英尺的现代配送和物流空间；和

v.安大略省布兰特县10.1英亩的土地，用于开发一个20万平方英尺的现代化配送设施。

截至2024年9月30日及2023年12月31日的投资物业汇总属性如下：


投资物业概要



截至2024年9月30日及2023年12月31日	2024		2023

（以百万计，除非另有说明）
投资物业-公允价值	$9,094.5		$8,808.1
创收属性	8,996.1		8,641.4
开发物业(4)	98.4		166.7
整体资本化率(1)	5.27	%	5.24	%

投资物业数量	143		143
创收属性	138		137
开发物业(4)	5		6

属性指标
GLA，平方英尺	63.3		62.9
入住率，按GLA	94.3	%	95.0	%
承诺入住，由GLA提供(3)	94.7	%	不适用
按年计算的加权平均租期，按建筑面积	5.9		6.2
租户总数	117		120
麦格纳占年化收入的百分比(2)	27	%	26	%
麦格纳占GLA的百分比	19	%	19	%

(1)整体资本化率仅与创收物业相关。

(2)呈列的年化收入按季度报告期间后一个月的合同基本租金乘以12个月计算。年化收入不包括分类为持有待售资产的物业的收入。

(3)截至2024年11月6日的承诺入住率。

(4)发展物业包括发展中物业及持作发展的土地。

34花岗岩REIT 2024年第三季度报告

Granite拥有优质的全球大型物业组合，战略性地位于加拿大、美国和欧洲。投资物业于2024年9月30日及2023年12月31日按国家划分的公允价值如下：


按地区划分的投资物业公平值(1)


2024年9月30日			2023年12月31日

(1)括号中表示的属性数。

截至2024年9月30日止9个月按地区划分的投资物业公允价值变动情况如下：


按地区划分的投资物业公平值变动

	1月1日， 2024		资本和租赁支出		发展和扩张		转让(1)		其他		公允价值收益（亏损）		外汇		2024年9月30日
创收物业
加拿大	$	1,870.0	$	2.3	$	14.4	$	72.7	$	2.9	$	65.2	$	—	$	2,027.5
美国	4,575.1		15.4		2.2		—		6.2		(3.8)		108.5		4,703.6
奥地利	819.0		—		—		—		0.1		(0.9)		25.4		843.6
德国	612.3		0.6		—		—		—		(0.7)		19.0		631.2
荷兰	765.0		1.1		5.6		—		—		(5.3)		23.8		790.2
	8,641.4		19.4		22.2		72.7		9.2		54.5		176.7		8,996.1
发展物业
美国	18.0		—		0.5		—		—		—		0.4		18.9

加拿大	148.7		—		3.5		(72.7)		—		—		—		79.5
	166.7		—		4.0		(72.7)		—		—		0.4		98.4




合计	$	8,808.1	$	19.4	$	26.2	$	—	$	9.2	$	54.5	$	177.1	$	9,094.5

(1)此次转让与2024年第一季度在加拿大将一处已完工开发物业重新分类为创收物业有关。

Granite REIT 2024年第三季度报告35

在截至2024年9月30日的九个月中，投资物业的公允价值增加了2.864亿美元，这主要是由于：

•加元兑美元和欧元相对走弱带来的汇兑收益1.771亿美元；

•公允价值净收益5450万美元，这主要是由于加拿大布兰特福德的一处开发物业在2024年第一季度完工并转移到创收物业，GTA的两处物业续租，以及特定市场的公平市场租金上涨，部分被主要由于市场条件导致的特定花岗岩资产的折扣率和终端资本化率扩大所抵消；

•增加2620万美元，主要涉及2024年第一季度完成并重新分类为创收物业的加拿大开发物业、2024年第三季度完成的加拿大和荷兰的两个扩建项目以及加拿大和美国的两个持续开发项目（见“重大事项-建设和发展承诺”）；以及

•新增1940万美元，与主要在美国的物业的资本项目有关。

公允价值主要是通过使用10年期现金流和随后的复归价值折现回到现值来确定的。用于得出Granite投资物业估值的估值指标由管理层确定。Granite不会根据外部评估师编制的模型对其投资属性进行估值，而是将此类外部评估作为数据点，与其他外部市场信息一起供管理层得出自己的价值结论。Granite接受外部评估师的估值假设，例如贴现率、终端资本化率和市场租金率，然而，信托还考虑其对租户历史更新经验的了解、对Granite投资组合和租户概况的某些专业方面的理解以及对物业当前状况的了解，以确定专有市场租赁假设，包括续租概率、更新租金和资本支出。截至2024年9月30日的三个月和九个月，所使用的估值方法没有变化。截至2024年9月30日止三个月和九个月的未经审计简明合并财务报表附注4汇总了Granite投资物业的关键估值指标，包括按辖区划分的折现率和终端资本化率。此外，截至2024年9月30日和2023年12月31日，按资产类别和地区划分的Granite创收物业的估值指标如下：


按资产类别划分的估值指标

	分销/电子商务		工业/仓库		特殊用途物业		Flex/Office		合计

截至2024年9月30日及2023年12月31日	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023	2024	2023
整体资本化率(1)(2)	4.98%	5.01%	4.84%	4.56%	7.11%	7.00%	5.97%	5.92%	5.27%	5.24%
终端资本化率(1)	6.02%	5.97%	5.92%	5.92%	6.63%	6.62%	7.18%	7.17%	6.11%	6.07%
贴现率(1)	6.92%	6.86%	7.10%	7.09%	7.89%	7.88%	8.29%	8.28%	7.10%	7.05%

36花岗岩REIT 2024年第三季度报告


各地区估值指标

截至2024年9月30日	加拿大		美国		奥地利		德国		荷兰-土地		合计
创收物业公允价值	$	2,027.5	$	4,703.6	$	843.6	$	631.2	$	790.2	$	8,996.1
整体资本化率(1)(2)	4.05%		5.19%		8.31%		5.82%		5.15%		5.27%

截至2023年12月31日	加拿大		美国		奥地利		德国		荷兰-土地		合计
创收物业公允价值	$	1,870.0	$	4,575.1	$	819.0	$	612.3	$	765.0	$	8,641.4
整体资本化率(1)(2)	3.87%		5.24%		8.17%		5.71%		5.09%		5.24%

(1)以创收物业公允价值为基础加权。

(2)整体资本化率的计算方法为稳定的净营业收入（物业收入减去物业费用）除以物业的公允价值。

产生收益物业公允价值对2024年9月30日整体资本化率、终端资本化率和贴现率变动的敏感性分析如下：


创收物业公允价值敏感性分析

速率灵敏度	整体资本化率	终端资本化率	贴现率

+ 50个基点	8,109.1	8,579.0	8,665.0
+ 25个基点	8,522.1	8,779.0	8,828.6
基本利率	$8,996.1	$8,996.1	$8,996.1
-25个基点	9,561.4	9,232.6	9,167.6
-50个基点	10,313.3	9,491.3	9,343.2

资本支出和租赁成本

资本支出涉及维持物业组合的现有盈利能力，并产生新的收入流和/或提高物业的生产力。资本支出可以包括扩建或开发支出以及维护或改善支出。扩张或开发资本支出本质上是可自由支配的，是为了产生新的收入流和/或提高物业的生产力而发生的。维护或改善资本支出涉及维持物业现有的盈利能力。租赁成本包括直接租赁成本和租赁激励。直接租赁成本包括谈判和安排租户租赁所产生的经纪人佣金。租赁奖励包括租赁物业改善租户空间的成本和/或为租赁物业改善成本向租户提供的现金津贴。

Granite REIT 2024年第三季度报告37

产生收入的物业的总资本支出和租赁成本增加包括与最近收购或开发的物业的竣工或出租有关的项目。这些项目被排除在Granite的AFFO计算之外。截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月和九个月的创收物业的总资本和租赁成本增加与AFFO所包括的那些的对账如下：


维护资本支出和租赁成本

	三个月结束 9月30日，				截至9月30日的九个月，
	2024		2023		2024		2023
创收物业的补充：
租赁成本	$	1.5	$	1.3	$	2.8	$	3.9
租户改善(1)	0.1		1.4		5.5		2.8
维护资本支出	4.3		4.5		11.1		6.8
其他资本支出	5.7		4.2		22.1		40.1
	$	11.6	$	11.4	$	41.5	$	53.6
减：
与购置活动相关的租赁成本和租户改善	—		—		—		0.1
与已完成开发活动相关的租赁成本和租户改善	(0.1)		(0.5)		(4.7)		(1.3)
与扩建和已完成开发项目相关的资本支出	(5.7)		(4.2)		(22.1)		(40.1)
与物业收购和其他相关的资本支出	(0.6)		—		(1.0)		—
AFFO中包含的资本支出和租赁成本	$	5.2	$	6.7	$	13.7	$	12.3

(1)租户改善包括租户津贴和房东的工作。

在过去的八个季度中，按季度划分的创收物业的资本支出和租赁成本增加如下：


资本支出和租赁成本-过去八个季度

		Q3'24	Q2 ' 24	第一季度' 24	Q4'23		Q3 ' 23	Q2 ' 23	23年第一季度	Q4'22
发生的资本支出总额		$10.0	$15.4	$7.8	$	(1.8)	$8.7	$18.6	$19.6	$19.1
总租赁成本和租户改善发生		1.6	5.6	1.1	5.3		2.7	3.0	1.0	4.7
创收物业的总增加额	[一]	$11.6	$21.0	$8.9	$3.5		$11.4	$21.6	$20.6	$23.8
减：与收购、扩建和已完成开发项目及其他相关的资本支出、租赁成本和租户改善		(6.4)	(13.9)	(7.5)	2.5		(4.7)	(17.1)	(19.5)	(16.4)

AFFO中包含的资本支出和租赁成本	[ b ]	$5.2	$7.1	$1.4	$6.0		$6.7	$4.5	$1.1	$7.4

GLA，平方英尺	[ c ]	63.3	63.3	63.3	62.9		62.9	62.9	62.1	59.4
每平方英尺产生的总费用$	[ a ]/[ c ]	$0.18	$0.33	$0.14	$0.06		$0.18	$0.34	$0.33	$0.40
$每平方英尺AFFO中包含的资本支出和租赁成本	[ b ]/[ c ]	$0.08	$0.11	$0.02	$0.10		$0.11	$0.07	$0.02	$0.12

38 Granite REIT 2024年第三季度报告

发展及扩展项目

截至2024年9月30日，Granite的开发物业属性如下：


发展及扩展项目

	土地面积（英亩）	预期建筑面积（百万）	开工日期	目标完成日期	实际截至2024年9月30日的建筑成本	预期总建筑成本(1)	土地成本	预期费用总额	一年一稳收益率(2)
截至2024年9月30日
发展物业
赖特街12号，布兰特福德，ON	33.9	0.7	2023年第二季度	待定	4.5	5.9	26.1	32.0	不适用
德克萨斯州休斯顿（第三阶段）	101.5	1.3	2023年第三季度	待定	0.9	6.2	16.6	22.8	不适用
	135.4	2.0			$5.4	$12.1	$42.7	$54.8	不适用

(1)建筑成本不包括土地成本。

(2)基于包括土地在内的总成本的产量。

2024年第三季度期间：

•Granite继续其位于安大略省布兰特福德的第二阶段场地的场地计划批准程序，面积高达70万平方英尺；和

•Granite继续进行场地计划批准程序，并开始了其位于德克萨斯州休斯顿的场地第三阶段的场地基础设施工作，面积高达130万平方英尺。

租赁概况

麦格纳，花岗岩最大的租户

于2024年9月30日，曼格纳国际 Inc.或其营运附属公司之一于27日（2023年12月31日-27日）为Granite的创收物业的租户，并占Granite年化收入的27%（2023年12月31日-26%）及Granite的GLA的19%（2023年12月31日-19%）。

2024年2月1日，Granite在奥地利格拉茨的物业（包括约500.00万平方英尺）的租约（“格拉茨设施”）的年租金，由于上次CPI更新后一段时期的消费者价格指数（“CPI”）的上涨，导致十年延期最初五年的租金上涨，最高涨幅为10%。2024年1月CPI数据公布后，证实格拉茨设施的年租金涨幅最大为10%。

根据其公开披露信息，曼格纳国际 Inc.在穆迪投资者服务公司（Moody’s Investor Service，Inc.）（“穆迪”）的信用评级为A3，展望为稳定，A（低）信用评级为稳定

Granite REIT 2024年第三季度报告39

获晨星信息 DBRS和A-信用评级确认前景获标普全球评级展望稳定。麦格纳是一家全球移动技术公司，拥有整车工程和合同制造专业知识。麦格纳的产品能力包括车身、底盘、外观、座椅、动力总成、主动驾驶辅助、电子、机电一体化、后视镜、照明和车顶系统。

Granite与Magna的关系是一种公平的房东和租户关系，受Granite租约条款的约束。Granite的物业通常出租给曼格纳国际 Inc.的运营子公司，并且不由母公司提供担保；但是，曼格纳国际 Inc.是Granite某些租约下的租户。与麦格纳的租赁安排条款一般规定如下：

•麦格纳支付占用成本的义务，包括运营成本、财产税以及维护和维修成本；

•基于固定利率步骤或通货膨胀的租金上涨；

•与市场租金或通胀挂钩的续租选择；

•租户的环境赔偿；及

•对出售财产有利于麦格纳的优先购买权。

续租条款、费率和条件通常在Granite与Magna的租约中规定，并构成在初始租约期满后继续租赁的基础。

Granite预计，麦格纳将不断寻求优化其全球制造足迹，因此，麦格纳可能会或可能不会在到期时为目前租赁的设施续租。

其他租户

除麦格纳外，截至2024年9月30日，Granite还有116名来自不同行业的其他租户，合计占信托年化收入的73%。截至2024年9月30日，这些租户各自占信托年化收入的比例不到5%。

40 Granite REIT 2024年第三季度报告

下表汇总了截至2024年9月30日按年化收入排名前10位的Granite租户：


十大租户汇总

租户	年化收入%		GLA %		WALT（年）(3)	信用评级(1)(2)
麦格纳	27.4	%	19.2	%	6.7	A-
亚马逊	4.0	%	3.9	%	14.4	AA
火星宠物护理美国	2.6	%	3.5	%	5.8	NR
真实价值公司	2.1	%	2.2	%	16.4	NR
ADESA	1.8	%	0.3	%	4.8	B-
Light Mobility Solutions GmbH	1.6	%	1.3	%	11.2	NR
修复硬件	1.6	%	1.9	%	3.6	B1
Ceva Logistics US Inc。	1.6	%	1.6	%	0.3	B1
翰昂系统	1.5	%	0.7	%	6.4	AA-
三星电子美国公司	1.5	%	1.2	%	2.0	AA-
十大租户	45.7	%	35.8	%	7.3

(1)信用评级是在可公开获得的标普全球评级规模或同等规模上引用的。NR指未评级。

(2)所示信用评级在某些情况下可能适用于Granite租户的关联公司，该公司可能不是租赁的担保人。

(3)加权平均租赁期限至到期。

Granite REIT 2024年第三季度报告41

租约到期

截至2024年9月30日，Granite的投资组合按平方英尺计算的加权平均租赁期限为5.9年（2023年12月31日-6.2年），租赁到期按GLA（单位：千平方英尺）和承诺的任何续租相应调整，租赁数量和年化收入（计算为季度报告期后一个月的合同基本租金乘以12个月，单位：百万）如下表所示：


租赁期限汇总


				空缺	2024		2025		2026		2027		2028		2029		2030年及以后
国家	GLA合计	租赁总数	年化总收入$	平方英尺	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$	平方英尺	年化收入$
加拿大	7,007	34	81.6	166	499	9.0	1,256	10.5	573	6.2	529	7.0	650	9.5	318	4.0	3,016	35.4
加拿大承诺(1)	—	—	—	—	(499)	(9.0)	(795)	(6.0)	—	—	—	—	—	—	499	9.0	795	6.0
加拿大-网	7,007	34	81.6	166	—	—	461	4.5	573	6.2	529	7.0	650	9.5	817	13.0	3,811	41.4
美国	38,821	78	236.5	3,351	3,603	21.6	2,612	14.3	3,278	25.2	2,156	12.7	6,875	40.4	3,155	27.0	13,791	95.3
美国-承诺(1)	—	—	—	—	(3,070)	(19.0)	(922)	(1.8)	(217)	(1.5)	486	3.4	678	2.7	2,053	10.6	992	5.6
美国-净	38,821	78	236.5	3,351	533	2.6	1,690	12.5	3,061	23.7	2,642	16.1	7,553	43.1	5,208	37.6	14,783	100.9
美国-承诺空缺(2)				(308)	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	308	—	—	—
美国-有承诺空缺的净额				3,043	533	2.6	1,690	12.5	3,061	23.7	2,642	16.1	7,553	43.1	5,516	37.6	14,783	100.9
奥地利	7,472	9	72.5	—	5,349	47.1	—	—	389	3.1	802	11.3	807	9.6	—	—	125	1.4
奥地利承诺(1)	—	—	—	—	(5,349)	(47.1)	—	—	—	—	—	—	—	—	392	4.5	4,957	42.6
奥地利网	7,472	9	72.5	—	—	—	—	—	389	3.1	802	11.3	807	9.6	392	4.5	5,082	44.0
德国	4,666	15	38.0	—	308	2.3	316	2.7	1,020	6.5	290	2.2	335	2.7	—	—	2,397	21.6
德国承诺(1)	—	—	—	—	(308)	(2.3)	(195)	(1.9)	—	—	—	—	—	—	308	2.3	195	1.9
德国-网	4,666	15	38.0	—	—	—	121	0.8	1,020	6.5	290	2.2	335	2.7	308	2.3	2,592	23.5
荷兰	5,374	19	43.4	119	35	0.7	629	5.9	355	1.9	1,125	8.4	314	3.2	500	3.5	2,297	19.8
荷兰-承诺(1)	—	—	—	—	—	—	(628)	(5.9)	—	—	—	—	—	—	—	—	628	5.9
荷兰-网	5,374	19	43.4	119	35	0.7	1	—	355	1.9	1,125	8.4	314	3.2	500	3.5	2,925	25.7
总计-毛额	63,340	155	472.0	3,636	9,794	80.7	4,813	33.4	5,615	42.9	4,902	41.6	8,981	65.4	3,973	34.5	21,626	173.5
总承诺(1)	—	—	—	—	(9,226)	(77.4)	(2,540)	(15.6)	(217)	(1.5)	486	3.4	678	2.7	3,252	26.4	7,567	62.0
Total-Net，2024年9月30日	63,340	155	472.0	3,636	568	3.3	2,273	17.8	5,398	41.4	5,388	45.0	9,659	68.1	7,225	60.9	29,193	235.5
承诺空缺总数(2)				(308)	—	—	—	—	—	—	—	—	—	—	308	—	—	—
总承诺入住率(3)				3,328	568	3.3	2,273	17.8	5,398	41.4	5,388	45.0	9,659	68.1	7,533	60.9	29,193	235.5
截至2024年9月30日投资组合的百分比：
*按平方英尺计（%）	100.0			5.7	0.9		3.6		8.5		8.5		15.2		11.5		46.1
*按年化收入（%）			100.0			0.7		3.8		8.8		9.5		14.4		12.9		49.9
截至2024年11月6日承诺投资组合%(3)
*按平方英尺计（%）	100.0			5.3	0.9		3.6		8.5		8.5		15.2		11.9		46.1

(1)承诺是指在到期的GLA上签署的租约，直至本期末。

(2)承诺空缺是指在本期结束后开始的租约，签署至MD & A日期，关于空缺的GLA。

(3)承诺入住率包括截至本期末的净入住率和如上所述的承诺出缺率。

42花岗岩REIT 2024年第三季度报告

占用滚动前进

下表汇总了截至2024年9月30日的三个月和九个月的入住率变化。


2024年第三季度入住率前移

	截至2024年9月30日止三个月
（单位：千，平方英尺，除非另有说明）	加拿大		美国		奥地利		德国		荷兰		合计
投资组合总规模，2024年7月1日	6,956		38,821		7,472		4,666		5,365		63,280
空缺，2024年7月1日	(144)		(3,251)		—		—		(98)		(3,493)
入住率，2024年7月1日	6,812		35,570		7,472		4,666		5,267		59,787
出租率%，2024年7月1日	97.9	%	91.6	%	100.0	%	100.0	%	98.2	%	94.5	%



已完成扩建	49		—		—		—		52		101
被占用的重新计量	—		—		—		—		(3)		(3)
开发空缺	(20)		—		—		—		—		(20)

到期	(246)		(808)		(392)		—		(97)		(1,543)
退保和提前终止	—		(228)		—		—		—		(228)
续展	246		308		392		—		35		981
新租约	—		628		—		—		1		629
入住率，2024年9月30日	6,841		35,470		7,472		4,666		5,255		59,704
GLA重新计量	2		—		—		—		(40)		(38)
投资组合总规模，2024年9月30日	7,007		38,821		7,472		4,666		5,374		63,340
出租率%，2024年9月30日	97.6	%	91.4	%	100.0	%	100.0	%	97.8	%	94.3	%
承诺出缺，2024年11月6日	—		308		—		—		—		308
承诺占用，2024年11月6日	6,841		35,778		7,472		4,666		5,255		60,012
承诺入住%，2024年11月6日	97.6	%	92.2	%	100.0	%	100.0	%	97.8	%	94.7	%

Granite REIT 2024年第三季度报告43


2024年第三季度年初至今的入住率滚动

	截至2024年9月30日止九个月
（单位：千，平方英尺，除非另有说明）	加拿大		美国		奥地利		德国		荷兰		合计
投资组合总规模，2024年1月1日	6,546		38,821		7,472		4,666		5,367		62,872
空缺，2024年1月1日	(75)		(3,046)		—		—		(52)		(3,173)
入住率，2024年1月1日	6,471		35,775		7,472		4,666		5,315		59,699
出租率%，2024年1月1日	98.9	%	92.2	%	100.0	%	100.0	%	99.0	%	95.0	%


已完成的开发	410		—		—		—		—		410
已完成扩建	49		—		—		—		52		101
重新测量	—		—		—		—		(5)		(5)
开发空缺	(20)		—		—		—		—		(20)

到期	(568)		(2,442)		(5,349)		(308)		(281)		(8,948)
退保和提前终止	—		(706)		—		—		—		(706)
续展	499		1,742		5,349		308		167		8,065
新租约	—		1,101		—		—		7		1,108
入住率，2024年9月30日	6,841		35,470		7,472		4,666		5,255		59,704
GLA重新计量	2		—		—		—		(40)		(38)
投资组合总规模，2024年9月30日	7,007		38,821		7,472		4,666		5,374		63,340
出租率%，2024年9月30日	97.6	%	91.4	%	100.0	%	100.0	%	97.8	%	94.3	%
承诺出缺，2024年11月6日	—		308		—		—		—		308
承诺占用，2024年11月6日	6,841		35,778		7,472		4,666		5,255		60,012
承诺入住%，2024年11月6日	97.6	%	92.2	%	100.0	%	100.0	%	97.8	%	94.7	%

新的和更新的租赁利差

下表汇总了截至2024年9月30日止三个月和九个月期间新增和续租租赁实现的租金价差。


新的和更新的租赁利差

	三个月结束 2024年9月30日			九个月结束 2024年9月30日
	平方英尺（千）	租金价差(1)		平方英尺（千）	租金价差(1)
加拿大	246	142	%	499	93	%
美国	936	14	%	2,570	14	%
奥地利	392	2	%	5,349	9	%
德国	—	—	%	308	—	%
荷兰	35	—	%	168	—	%
合计	1,609	31	%	8,894	15	%

(1) 出租率价差（%）计算为续租租金与到期租金的差额。

加拿大截至2024年9月30日止三个月的租赁活动代表了GTA的一次公平市场租金续租。美国截至2024年9月30日止三个月的租赁活动代表两项新租赁和公平市场租金租赁

44花岗岩REIT 2024年第三季度报告

更新。截至2024年9月30日止三个月在奥地利的租赁活动代表两次合同续租。截至2024年9月30日止三个月在荷兰的租赁活动代表Granite在乌得勒支的物业的三次短期/按月租约续签。

加拿大截至2024年9月30日止九个月的租赁活动代表了GTA的两次公平市场租金续租。美国截至2024年9月30日止九个月的租赁活动代表四次公平市场租金续租，以及三次新租约。奥地利截至2024年9月30日止九个月的租赁活动代表四次合同续租。德国截至2024年9月30日止九个月的租赁活动为一次合同固定费率续租。截至2024年9月30日止九个月在荷兰的租赁活动代表Granite在乌得勒支的物业有九次短期/按月续租。

就地租赁费率

下表汇总了按区域划分的加权平均就地租金：


加权平均就地租金（每平方英尺）(1)(2)
	2024年9月30日		2024年6月30日		2023年9月30日		WALT（年）(3)
加拿大	$	11.92	$	11.50	$	10.29	6.8
美国	$	4.96	$	4.89	$	4.73	5.8
奥地利	€	6.45	€	6.38	€	5.64	7.4
德国	€	5.40	€	5.40	€	5.31	5.9
荷兰	€	5.49	€	5.50	€	5.34	5.6

(1) 以当地货币显示的金额。

(2) 加权平均到位租金的计算方法为季度报告期次后一个月的加权平均合同基本租金乘以12个月，除以总占用面积。

(3) 截至2024年9月30日的加权平均租赁期限至到期日。

截至2024年9月30日，加拿大、美国和奥地利的加权平均就地租赁费率与2024年6月30日和所有司法管辖区相对于2023年9月30日的费率相比有所上升。这些增长是由续租、Granite已完成开发项目的新租赁以及固定合同和消费者价格指数租金上涨推动的，这些地区捕捉到了强劲的正租金价差。

Granite REIT 2024年第三季度报告45

流动性和资本资源

流动性

截至2024年9月30日，Granite拥有各种可用流动资金来源，包括现金、现金等价物和信贷融资的未使用部分，总额为11.307亿美元，而2023年12月31日为11.132亿美元，汇总如下：


可用流动性来源

截至2024年9月30日及2023年12月31日	2024		2023

现金及现金等价物	$	133.5	$	116.1
信贷融通未使用部分	997.2		997.1
可用流动性(1)	$	1,130.7	$	1,113.2
额外的流动性来源：


未设押资产(2)	$	9,094.5	$	8,808.1

(1)表示非国际财务报告准则的业绩计量。有关Granite的非国际财务报告准则业绩计量的定义，请参阅部分“非国际财务报告准则业绩计量”。

(2)未设押资产指不受担保债务担保的投资物业（不包括任何持有待售资产）的账面价值。Granite可寻求以其未设押资产获得担保融资，但须遵守其信贷融资、定期贷款协议和信托契约中的某些限制和财务契约限制。

Granite打算利用其可用流动性为潜在的房地产收购提供资金，为与合格绿色项目相关的支出提供资金或再融资（如Granite绿色债券框架中所述，可在Granite网站上查阅），为现有开发和扩建项目下的承诺提供资金，为其无担保的当前债务到期再融资或偿还，以及为一般信托目的。

管理层认为，该信托的现金资源、运营现金流和可用的第三方借款将足以为其未来一年的运营和资本支出计划提供资金以及支付分配。Granite预计将通过使用（i）现有现金和现金等价物、（ii）经营活动产生的现金流量、（iii）资产出售产生的现金流量、（iv）可从信贷融通获得的融资、（v）发行无担保债券或股权（视市场情况而定）和/或（如有必要）（vi）可能就其未设押资产获得的融资为其持续运营和未来增长提供资金。

46花岗岩REIT 2024年第三季度报告

现金流组成部分

信托现金流的组成部分如下：


现金流量构成部分汇总

	三个月结束 9月30日，					九个月结束 9月30日，
	2024		2023		$变化	2024		2023		$变化

现金及现金等价物，期初	$	101.3	$	119.2	(17.9)	$	116.1	$	135.1	(19.0)
经营活动提供的现金	106.7		85.2		21.5	267.4		237.1		30.3
投资活动所用现金	(21.0)		(7.3)		(13.7)	(49.5)		(109.9)		60.4
筹资活动使用的现金	(52.0)		(40.3)		(11.7)	(201.5)		(104.0)		(97.5)
汇率变动对现金及现金等价物的影响	(1.5)		1.5		(3.0)	1.0		—		1.0
现金及现金等价物，期末	$	133.5	$	158.3	(24.8)	$	133.5	$	158.3	(24.8)

经营活动

截至2024年9月30日的三个月期间，经营活动产生的现金为1.067亿美元，而去年同期为8520万美元。增加2150万美元是由于《联合国经营成果”一节包括（其中包括）以下内容：

•净营业收入增加-现金基础为990万美元；和

•营运资金变动提供的现金增加1410万美元，主要是由于付款和收款的时间安排，部分抵消；

•外汇损失增加70万美元；

•由于债务余额增加和本年度加权平均债务成本增加，支付的利息增加0.4百万美元；和

•缴纳的所得税增加了70万美元。

截至2024年9月30日的九个月期间，经营活动产生的现金为2.674亿美元，而去年同期为2.371亿美元。增加3030万美元是由于“运营结果”一节包括（其中包括）以下内容：

•净营业收入增加-现金基础2630万美元；

•主要由于付款和收款的时间安排，周转资本变动提供的现金增加了1010万美元；

•汇兑收益增加0.2百万美元；

•租赁终止和结清费用增加50万美元；和

•利息收入增加0.4百万美元，主要是由于本年度期间较高的利率和较高的投资现金余额，部分被；

•由于债务余额增加和本年度加权平均债务成本增加，支付的利息增加了610万美元，部分被2024年2月对2026年12月定期贷款利息支付条款执行的修正所抵消；和

Granite REIT 2024年第三季度报告47

•增加180万美元，主要与一般和行政费用中报告的公司重组费用有关。

投资活动

截至2024年9月30日的三个月期间的投资活动使用现金2100万美元，主要涉及以下方面：

•支付的创收物业增加1860万美元，主要归因于2024年第三季度完成的加拿大和荷兰的两个扩建项目（见“重大事项-建设和发展承诺”），以及主要在美国的持续维护资本；

•支付的开发物业新增费用为80万美元，主要归因于Granite在加拿大和美国正在进行的开发项目；

•支付的租户津贴为30万美元，主要与美国物业的租户改善活动有关；和

•支付的租赁费用为110万美元，主要与美国物业的租赁活动有关。

截至2023年9月30日的三个月期间的投资活动使用了730万美元的现金，主要涉及以下方面：

•已支付开发中物业的新增费用1480万美元，主要归因于Granite在美国和加拿大正在进行的开发项目；和

•已支付的创收物业增加1090万美元，主要是由于加拿大和美国正在进行的维护和扩建资本，部分被；

•处置加拿大一处创收财产所得收益净额1970万美元。

截至2024年9月30日的九个月期间的投资活动使用了4950万美元的现金，主要涉及以下方面：

•已支付的创收物业增加3850万美元，主要归因于2024年第三季度完成的加拿大和荷兰的两个扩建项目（见“重大事项-建设和发展承诺”），以及美国、加拿大和欧洲正在进行的维护资本；

•支付的租户津贴为500万美元，主要与美国物业的租户改善活动有关；

•支付的开发物业增加280万美元，主要归因于Granite在加拿大和美国的开发项目；

•与先前完成的80万美元收购有关的最终和解；和

•支付的租赁费用为230万美元，主要与美国物业的租赁活动有关。

截至2023年9月30日的九个月期间的投资活动使用现金1.099亿美元，主要涉及以下方面：

•以1.034亿美元收购美国两处创收物业并清偿其他收购相关负债；

48花岗岩REIT 2024年第三季度报告

•支付的开发中物业的新增费用为5790万美元，主要归因于Granite在美国和加拿大的开发项目；和

•支付的创收物业增加6060万美元，主要是由于加拿大和美国正在进行的维护和扩建资本，部分被；

•在完成对美国两处工业物业的收购时收到了6930万美元的贷款偿还；以及

•出售位于美国和加拿大的两处创收物业所得的净收益为4380万美元。

融资活动

截至2024年9月30日的三个月期间，用于融资活动的现金为5200万美元，主要包括每月的分配付款。

截至2023年9月30日的三个月期间，用于融资活动的现金4030万美元，主要包括每月分配付款5100万美元和用于全额偿还信贷融资的9130万美元，部分被2026年9月定期贷款全额提款所得的1.021亿美元净收益所抵消。

截至2024年9月30日的九个月期间，用于融资活动的现金为2.015亿美元，主要包括每月1.561亿美元的分配付款，以及用于回购NCIB下合订单位的4420万美元。

截至2023年9月30日的九个月期间，用于融资活动的现金1.040亿美元，主要包括每月分配付款1.530亿美元、与全额偿还有担保建筑贷款有关的5060万美元（扣除预付款）以及用于全额偿还信贷便利的9130万美元，部分被2026年9月定期贷款全额提款的1.021亿美元净收益和信贷便利的9020万美元提款所抵消。

Granite REIT 2024年第三季度报告49

债务Structure

Granite于2024年9月30日和2023年12月31日的债务结构和关键债务指标如下：


债务Structure和债务指标汇总

截至2024年9月30日及2023年12月31日		2024			2023

无担保债务，净额		$	3,088.9		$	3,066.0
衍生品，净额(4)		(43.1)			(100.8)
租赁义务		34.7			33.2
无担保债务总额	[一]	$	3,080.5		$	2,998.4
有担保债务		—			—
总债务(1)(4)	[ b ]	$	3,080.5		$	2,998.4
减：现金及现金等价物		133.5			116.1
净债务(1)(4)	[ c ]	$	2,947.0		$	2,882.3

投资物业	[ d ]	$	9,094.5		$	8,808.1

未设押资产(5)	[ e ]	$	9,094.5		$	8,808.1
		100.0		%
过去12个月调整后EBITDA(1)	[ F ]	$	419.2		$	392.6
利息支出		$	89.0		$	78.7
利息收入		(8.1)			(7.7)
过去12个月的利息支出，净额	[ g ]	$	80.9		$	71.0

债务指标
杠杆率(2)	[ b ]/[ d ]	34		%	34		%
净杠杆率(2)	[ c ]/[ d ]	32		%	33		%
利息覆盖率(2)	[ f ]/[ g ]	5.2x			5.5x
未设押资产覆盖率(2)	[ e ]/[ a ]	3.0x			2.9x
负债比率(2)	[ b ]/[ f ]	7.3x			7.6倍
加权平均债务成本(3)		2.60		%	2.59		%
加权平均债务期限-到期日，以年为单位(3)		3.1			3.9
评级和展望
晨星信息 DBRS		BBB（高）稳定			BBB（高）稳定
穆迪		Baa2稳定			Baa2稳定

(1)表示非国际财务报告准则计量。有关Granite的非国际财务报告准则措施的定义，请参阅“非国际财务报告准则业绩计量”.

(2)表示非国际财务报告准则比率。有关Granite的非国际财务报告准则比率的定义，请参阅部分“非国际财务报告准则比率”.

(3)不包括上述租赁义务。

(4)余额是扣除衍生资产和衍生负债后的净额。

(5)未设押资产指不受担保债务担保的投资物业（不包括任何持有待售资产）的账面价值。Granite可寻求以其未设押资产获得担保融资，但须遵守其信贷融资、定期贷款协议和信托契约中的某些限制和财务契约限制。

50花岗岩REIT 2024年第三季度报告

无担保债务

2029年债券

2023年10月12日，Granite LP发行了2029年4月12日到期的本金总额为4亿美元、利率为6.074%的系列7高级无抵押债券（“2029债券”）。2029年债券的利息每半年支付一次，于每年的4月12日和10月12日支付。截至2024年9月30日，所有2029年债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为3.979亿美元。

2026年9月定期贷款

2023年9月7日，Granite LP签订并充分利用了一笔将于2026年9月8日到期的7000万欧元高级无抵押非循环定期贷款（“2026年9月定期贷款”）。2026年9月定期贷款可全额预付，无需支付违约金。任何已偿还的金额不得再借。提取金额的利息根据欧元银行间同业拆借利率（“EURIBOR”）加上保证金计算，按月支付。截至2024年9月30日，已提取全部7000万欧元，扣除递延融资成本后的余额为1.053亿美元。

2025年定期贷款

于2022年9月15日，Granite LP订立并全面提取于2025年9月15日到期的4亿美元高级无抵押非循环定期贷款（“2025年定期贷款”）。2025年定期贷款可全额预付，不受违约金。任何已偿还的金额不得再借。提取金额的利息根据有担保隔夜融资利率（“SOFR”）加上参考Granite LP的外部信用评级确定的适用保证金计算，按月支付。截至2024年9月30日，已提取全部4亿美元，扣除递延融资成本后的余额为5.405亿美元。

2024年10月4日，Granite LP全额偿还了2025年定期贷款的未偿还本金总额4亿美元。配合还款，2025年利率互换于2024年10月2日终止，相关盯市资产于2024年10月4日结算。

2028年债券

2021年8月30日，Granite LP发行本金总额为5亿美元、于2028年8月30日到期的2.194%系列6高级债券（“2028年债券”）。2028年债券的利息每半年支付一次，于每年的2月28日和8月30日支付。截至2024年9月30日，所有2028年债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为4.985亿美元。

2030年债券

2020年12月18日，Granite LP发行本金总额为5亿美元、于2030年12月18日到期的2.378%系列5高级债券（“2030债券”）。2030年度债券的利息每半年支付一次，于每年的6月18日和12月18日支付。截至2024年9月30日，所有2030年期债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为4.981亿美元。

Granite REIT 2024年第三季度报告51

2027年债券

2020年6月4日，Granite LP发行了本金总额为5亿美元、本金总额为3.062%的2027年6月4日到期的4系列高级债券（“2027年债券”）。2027年债券的利息每半年支付一次，于每年的6月4日和12月4日支付。截至2024年9月30日，所有2027年债券仍未偿还，扣除递延融资成本后的余额为4.988亿美元。

2026年12月定期贷款

2018年12月12日，Granite LP签订并完全利用了一笔3亿美元的高级无抵押非循环定期融资，该融资最初于2025年12月12日到期。2019年11月27日，Granite为这笔3亿美元的定期贷款再融资，并将到期日延长一年至2026年12月11日（“2026年12月定期贷款”）。2026年12月定期贷款可全额预付，不受违约金。已偿还的任何金额不得再借款。已提取金额的利息根据加拿大隔夜回购平均利率（“CORRA”）（之前为加元报价利率（“CDOR”））加上参考Granite LP外部信用评级确定的适用保证金计算，并按月支付（之前为提前支付）。由于2024年6月28日停止发布CDOR并且加拿大的财务基准被CORRA所取代，2024年2月8日，Granite修订了2026年12月的定期贷款和2026年12月的交叉货币利率掉期，将这些协议中的基准利率从CDOR更新为CORRA，其中包括CDOR和CORRA之间基差的固定利差，而对Granite的风险管理策略没有任何经济影响或改变。

截至2024年9月30日，全部3亿美元仍未偿还，扣除递延融资成本和债务修改损失后的余额为2.998亿美元。

2024年定期贷款

2018年12月19日，Granite LP订立并充分利用了一笔1.85亿美元的高级无抵押非循环定期融资，该融资最初于2022年12月19日到期。2019年10月10日，Granite对1.85亿美元定期贷款进行再融资，并将到期日延长两年至2024年12月19日（“2024年定期贷款”）。2024年定期贷款可全额预付，不会产生违约金。已偿还的任何款项不得再借。提取金额的利息根据SOFR（以前为伦敦银行间同业拆借利率（“LIBOR”））加上参考Granite LP的外部信用评级确定的适用保证金计算，按月支付。随着美国联邦储备委员会于2023年6月30日停止公布美元LIBOR基准利率，取而代之的是SOFR，2023年4月19日，Granite修订了2024年定期贷款和2024年交叉货币利率互换，将这些协议中的基准利率从LIBOR更新为SOFR，而不会对经济产生任何影响，也不会改变Granite的风险管理策略。

截至2024年9月30日，未偿还全部1.85亿美元，扣除递延融资成本和债务修改损失后的余额为2.50亿美元。

2027年债券、2028年债券、2029年债券、2030年债券、2024年定期贷款、2025年定期贷款、2026年9月定期贷款和2026年12月定期贷款与信托的所有其他现有和未来高级无抵押债务享有同等地位，并由Granite REIT和Granite GP提供担保。

另见“重大事项-后续事件”.

52花岗岩REIT 2024年第三季度报告

信贷便利

2024年3月27日，信托修改信贷安排，将到期日延长一年至2029年3月31日，限额为10亿美元。在修正案中，Granite还将以加元计价的提款的基准利率从CDOR更新为CORRA，其中包括CDOR和CORRA之间基差的固定价差。对基准利率的这种修正没有对Granite的借款利率产生经济影响。

信贷融通的提款可通过加元、美元或欧元计价贷款或加元或美元计价信用证的方式进行。该信贷融通为信托基金提供了在获得参与贷款人同意的情况下将承诺金额增加最多4.50亿美元的额外本金总额的能力。虽然信贷融通于2029年3月31日到期，但信托可选择将到期日延长一年至2030年3月31日，但须经贷款人就信贷融通项下承诺总额的至少662/3%达成协议。截至2024年9月30日，信托没有根据信贷融资提取的金额和签发的280万美元信用证。

衍生品

Granite已进入包括交叉货币利率掉期和利率掉期在内的衍生工具，以降低其整体借款成本并对冲其货币敞口。下表汇总了截至2024年9月30日和2023年12月31日Granite尚未执行的衍生安排：


										9月30日，		12月31日，
截至										2024		2023

	需支付的名义金额		付息率		将收到的名义金额		收息率		到期日	公允价值资产（负债）		公允价值资产（负债）

2024年交叉货币利率互换	168,200	欧元	0.522	%	185,000	美元	SOFR加保证金(4)		2024年12月19日	(258)		9,042
2025年利率互换(1) (6)	—	—	5.016	%	—	—	SOFR加保证金		2025年9月15日	1,423		4,847
2026年9月利率互换(2)	—	—	4.333	%	—	—	欧元同业拆借利率加保证金		2026年9月8日	(2,214)		(2,105)
2026年12月交叉货币利率互换	205,500	欧元	1.355	%	300,000	加元	CORRA加保证金(5)		2026年12月11日	8,350		24,223
2027年交叉货币利率互换	370,300	美元	2.964	%	500,000	加元	3.062	%	2027年6月4日	10,185		18,402
2028年交叉货币利率互换	119,100	美元	2.096	%	150,000	加元	2.194	%	2028年8月30日	(5,769)		(3,067)
2028年交叉货币利率互换	242,100	欧元	0.536	%	350,000	加元	2.194	%	2028年8月30日	1,091		8,998
2029年交叉货币利率互换(3)	277,700	欧元	4.958	%	400,000	加元	6.103	%	2029年4月12日	(9,406)		(3,257)
2030年交叉货币利率互换	319,400	欧元	1.045	%	500,000	加元	2.378	%	2030年12月18日	39,729		43,730
										$	43,131	$	100,813

Granite REIT 2024年第三季度报告53

(1)于2022年9月15日，Granite LP订立浮动至固定利率互换（“2025年利率互换”），将2025年定期贷款的利息支付的浮动SOFR部分交换为固定利息支付，导致全部固定利率为5.016%。

(2)2023年9月8日，Granite LP订立一项浮动至固定利率互换（“2026年9月利率互换”），将2026年9月定期贷款的以欧元同业拆借利率为基础的浮动利息支付交换为固定利息支付，导致全部固定利率为4.333%。

(3)2023年10月12日，Granite LP订立交叉货币利率互换（“2029年交叉货币利率互换”），将2029年债券的加元计价本金和利息支付交换为欧元计价本金和利息支付，导致全部有效固定利率为4.929%。

(4)2023年4月19日，Granite修订了2024年交叉货币利率互换，将协议中的基准利率从LIBOR更新为SOFR，包括LIBOR和SOFR之间的基差的固定利差，没有任何经济影响，也没有改变Granite的风险管理策略。结合2024年定期贷款，全押有效固定利率为0.267%。

(5)2024年2月8日，Granite修订了2026年12月的交叉货币利率互换，将协议中的基准利率从CDOR更新为CORRA，其中包括针对CDOR和CORRA之间的基差设置一个固定的利差，对Granite的风险管理策略没有任何经济影响或改变。结合2026年12月定期贷款，全押有效固定利率为1.096%。

(6)在2024年9月30日之后，于2024年10月4日，Granite LP全额偿还了2025年定期贷款的未偿还本金总额4亿美元。配合还款，2025年利率互换终止，相关盯市资产于2024年10月4日结算。

债务到期情况简介

截至2024年9月30日，Granite的债务到期情况和未来偿还情况概述如下：


债务到期情况简介


债务到期的%						8%						18%						13%						16%						16%						13%						16%

债务指标和财务契约

Granite使用上述债务指标来评估其借款能力以及履行当前和未来融资义务的能力。Granite的利息覆盖率从截至2023年12月31日止年度的5.5倍小幅下降至2024年9月30日的5.2倍，原因是Granite的加权平均债务成本增加导致利息支出增加14%，但在比较两个期间时，部分被7%的EBITDA增长所抵消。花岗岩杠杆率与2023年12月31日保持一致略有下降

54 Granite REIT 2024年第三季度报告

Granite于2023年12月31日至2024年9月30日的负债比率主要是由于EBITDA增长7%，部分被债务的小幅增长所抵消，主要是由于Granite衍生品的公平市场价值下降。负债比率保持相对有利，为未来增长提供财务灵活性。

Granite的无担保债券、无担保定期贷款和信贷安排协议包含金融和非金融契约，其中包括维持一定的杠杆和偿债比率。截至2024年9月30日，Granite遵守所有这些盟约。

信用评级

2024年3月26日，晨星信息 DBRS确认Granite LP对2027年债券、2028年债券、2029年债券、2030年债券的发行人评级和信用评级为BBB（高），趋势稳定。2024年9月20日，穆迪确认2027年债券、2028年债券、2029年债券、2030年债券的Baa2评级，展望稳定。信用评级旨在为投资者提供一个独立的衡量发行证券信用质量的指标。给予任何证券的评级不是购买、出售或持有此类证券的建议，授予此类评级的评级机构可能会随时修改或撤回。

单位持有人权益

优秀单位

截至2024年11月6日，该信托有62,740，097个单位已发行和未偿还。

截至2024年11月6日，信托有80,756个受限制单位（代表获得80,756个单位的权利）和93,178个履约单位（代表获得最多186,356个单位的权利）在信托的行政人员递延单位计划.The行政人员递延单位计划旨在向Granite的员工提供基于股权的薪酬，这些员工根据其职位或工作的性质，能够为Granite的成功做出贡献。

截至2024年11月6日，根据信托的董事/受托人递延股份单位计划，信托有140,724个递延股份单位（代表获得140,724个单位的权利）未偿还。

分配

Granite REIT每月向单位持有人分配的金额目前为每单位0.2750美元。根据目前的月费率，Granite预计2024年的年度分配总额为每单位3.30美元。

截至2024年9月30日和2023年9月30日的三个月期间，向合订单位持有人申报的分配总额分别为5180万美元或每合订单位0.8 250美元和5100万美元或每合订单位0.8000美元。截至2024年9月30日和2023年9月30日的九个月期间，向合订单位持有人申报的分配总额分别为1.560亿美元或每合订单位2.4800美元和1.530亿美元或每合订单位2.4000美元。

2024年10月宣布的1730万美元或每单位0.2750美元的分配将于2024年11月15日支付。

按照国家政策41-201的要求，收入信托和其他间接发行（“NP41-201”），下表概述了现金流与

Granite REIT 2024年第三季度报告55

经营活动和现金分配以及净收入和现金分配之间的差异，根据NP 41-201下的准则。


经营活动产生的现金流量超过已支付和应付的分配

	截至9月30日的三个月，				截至9月30日的九个月，
	2024		2023		2024		2023
净收入	$	111.8	$	34.2	$	277.1	$	106.5
经营活动提供的现金流量	106.7		85.2		267.4		237.1
每月已支付和应付的现金分配	(51.8)		(51.0)		(156.0)		(153.0)
经营活动产生的现金流量超过已支付和应付的分配	$	54.9	$	34.2	$	111.4	$	84.1

截至2024年9月30日和2023年9月30日止三个月和九个月期间的每月分配由经营活动产生的现金流提供资金。

按照国际财务报告准则编制的净收入按不一定与收到或支付现金相匹配的时间间隔确认收入和费用。因此，在向单位持有人建立现金分配时，会考虑FFO、AFFO、经营活动产生和所需的现金以及前瞻性现金流信息等因素，包括预测和预算。管理层预计当前或潜在的未来承诺不会取代或维持其投资物业，从而对现金分配产生不利影响。

正常课程发行人投标

2024年5月22日，Granite宣布多伦多证券交易所（“TSX”）接受Granite的普通课程发行人投标意向通知（“NCIB”）。安排完成后，NCIB继续作为花岗岩REIT的NCIB购买花岗岩REIT单位。根据NCIB，Granite建议通过TSX的设施和加拿大的任何替代交易系统不时并在认为可取的情况下购买最多总计6,273，168个Granite已发行和未偿还的合订单位，或在安排完成后购买Granite REIT单位。NCIB于2024年5月24日开始，将于出价下的采购完成日期和2025年5月23日中较早的日期结束。根据多伦多证券交易所的政策，Granite通过多伦多证券交易所的每日购买量不得超过23,113辆，但有某些例外情况。Granite已与一家经纪商签订了一项自动证券购买计划，以促进在指定的停电期间对NCIB下的单位进行回购。

根据此前一份进行NCIB的意向通知，Granite获得了多伦多证券交易所的批准，可在2023年5月24日至2024年5月23日期间购买合订单位。

截至2024年9月30日止三个月，NCIB下没有合订单位回购。在截至2024年9月30日的九个月中，Granite以68.62美元的平均合订单位成本回购了644,300个合订单位，总对价为4420万美元，不包括合订单位净回购的佣金和税费。

在截至2023年9月30日的三个月和九个月期间，没有根据Granite之前的NCIB回购的合订单位。

56花岗岩REIT 2024年第三季度报告

承诺、合同义务、或有事项和资产负债表外安排

本信托受制于日常业务过程中出现的各种法律诉讼和索赔。管理层认为，此类事项的最终结果不会对信托的财务状况、经营业绩或流动性产生重大不利影响。然而，实际结果可能与管理层的预期不同。

表外安排包括支持某些合同义务的未偿信用证、物业购买承诺、建设和开发项目承诺以及某些经营协议。截至2024年9月30日，该信托有280万美元的未偿信用证。截至2024年9月30日，该信托的合同承诺总额为3140万美元，其中包括完成其正在进行的建设和开发项目的成本，包括租户改善。Granite预计将通过使用手头现金、运营现金和/或Granite的信贷安排为明年的这些承诺提供资金。

有关承诺、合同义务、或有事项和表外安排的进一步讨论，请参阅截至2024年9月30日止三个月和九个月的未经审计简明合并财务报表附注7、9和17。

非国际财务报告准则业绩计量

以下的非国际财务报告准则绩效衡量标准是管理层在评估信托的基本经营业绩和债务管理时使用的重要衡量标准。这些非《国际财务报告准则》的业绩计量未被《国际财务报告准则》定义，也不具有标准含义。信托计算非国际财务报告准则业绩计量的方法可能与其他发行人的方法不同，因此，信托的非国际财务报告准则业绩计量可能无法与其他发行人提出的类似计量进行比较。

运营资金

FFO是一种非国际财务报告准则的业绩计量，被房地产行业广泛用于评估房地产实体的经营业绩。Granite将FFO计算为归属于合订单位持有人的净收入，不包括投资物业和金融工具的公允价值收益（损失）、出售投资物业的收益（损失），包括相关的当期所得税、递延所得税、公司重组成本和某些其他项目，扣除这些项目的非控股权益。信托对FFO的确定遵循2022年1月加拿大不动产协会（“REALPAC”）《国际财务报告准则运营资金和调整后运营资金指南》（“REALPAC指南”）规定的定义，但不包括公司重组成本。Granite认为FFO是一种有意义的补充措施，可用于确定信托偿还债务、为资本支出提供资金以及向合订单位持有人提供分配的能力。FFO与净收入对账，这是最直接可比的IFRS衡量标准（见“运营结果-运营资金和调整后运营资金”，用于所示期间FFO与净收入的对账）。FFO不应被解释为根据国际财务报告准则确定的经营活动提供的净收入或现金流量的替代方案。

Granite REIT 2024年第三季度报告57

调整后的运营资金

AFFO是一种非国际财务报告准则绩效衡量标准，在考虑与维持此类收益相关的某些成本后，被房地产行业广泛用于评估房地产实体的经常性经济收益绩效。Granite将AFFO计算为归属于合订单位持有人的净收入，包括上述计算FFO所使用的所有调整，并进一步调整维持Granite生产能力所需的实际维护资本支出、租赁成本，例如产生的租赁佣金和租户津贴以及非现金直线租金和租户奖励摊销，扣除此类项目的非控股权益。信托对AFFO的确定遵循REALPAC指南规定的定义，但上述公司重组成本除外。Granite认为AFFO是一种有意义的补充措施，可用于确定信托在考虑与维持运营收益相关的成本后偿还债务、为扩张资本支出提供资金、为房地产开发提供资金以及向合订单位持有人提供分配的能力。AFFO也与净收入对账，这是最直接可比的IFRS衡量标准（见“运营结果-运营资金和调整后运营资金”用于将AFFO与所列期间的净收入进行对账）。AFFO不应被解释为根据国际财务报告准则确定的经营活动提供的净收入或现金流量的替代方案。

净营业收入-收付实现制

Granite以现金为基础使用NOI，其调整NOI以排除租赁终止和结清费用，以及期间确认的直线租金和租户激励摊销的非现金影响（见“经营业绩-净营业收入”用于对NOI-现金基础与NOI的对账所示期间）。NOI-现金基础是房地产行业常用的衡量标准，Granite认为，除了最具可比性的IFRS衡量标准之外，它是对创收物业产生的收入和经营业绩的有用补充衡量标准，Granite认为这是NOI。NOI-现金基础也是Granite确定其投资物业组合公允价值的关键输入。

同物业净营业收入-收付实现制

同一物业NOI-现金基础是指Granite在整个本年度和上一年度期间所拥有的物业的NOI-现金基础。同一物业NOI-现金基础不包括在比较期间取得、处置、分类为发展物业或持有待售资产的物业（见“经营业绩-净营业收入”，用于对同一财产NOI-现金基础与NOI-现金基础和NOI所示期间的对账）。Granite认为，相同的财产NOI-现金基础是理解NOI-现金基础从拥有的相同存量财产的期间有机变化的一个有用的补充措施。

58花岗岩REIT 2024年第三季度报告

固定货币相同财产NOI-现金基础

固定货币相同财产NOI-现金基础是管理层在以固定货币基础评估Granite在整个本年度和上一年度期间拥有的财产的业绩时使用的一种非公认会计准则衡量标准。以上述定义的相同财产NOI为计算依据，并以当期平均汇率折算各期间以外币计价的相同财产NOI，排除外币换算的影响（见“经营业绩-净营业收入”用于对所示期间的固定货币相同财产NOI与相同财产NOI-现金基础的调节）。

调整后的利息、所得税、折旧和摊销前利润（“调整后EBITDA”）

经调整EBITDA的计算方法为在租赁终止和结清费用、利息费用、利息收入、所得税费用、折旧和摊销费用、投资物业和金融工具的公允价值收益（损失）、与房地产转让税有关的其他费用以及出售投资物业的损失之前归属于合订单位持有人的净收入，扣除此类项目的非控股权益。调整后EBITDA，按12个月追踪基础计算（“过去12个月调整后EBITDA”），代表Granite在计算下文提到的利息覆盖率和负债比率时使用的经营现金流量衡量标准。调整后的EBITDA也在Granite的债务协议中定义，并用于计算信托的债务契约。


调整后EBITDA调节


截至2024年9月30日及2023年12月31日止12个月	2024		2023
归属于合订单位持有人的净利润	$	308.2	$	136.7
加（减）：
利息支出和其他融资成本	89.0		78.7
利息收入	(8.1)		(7.7)
所得税费用（回收）	27.3		(9.5)
折旧及摊销	1.3		1.3
租约终止及结清费用	(0.5)		—
投资物业的公允价值（收益）损失，净额	(21.5)		172.7
金融工具公允价值损失，净额	22.8		17.3
出售投资物业亏损	—		1.5
与上述有关的非控制性权益	0.7		1.6
经调整EBITDA	$	419.2	$	392.6

可用流动性

可用流动性是一种非国际财务报告准则的绩效衡量标准，定义为现金和现金等价物以及信贷融通的未使用部分之和。Granite认为，可用流动性是投资者确定信托截至期末可用于履行其持续义务和未来承诺的资源的有用措施（见“流动性和资本资源-流动性”).

Granite REIT 2024年第三季度报告59

总债务和净债务

债务总额是一种非国际财务报告准则的业绩计量，计算方式为根据综合财务报表计算的所有流动和非流动债务、衍生工具和租赁义务的市场公允价值净值之和。净债务从总债务中减去现金和现金等价物。Granite认为，为了监测信托的债务水平，将衍生工具和租赁义务包括在内是有用的（见“流动性和资本资源-债务Structure”).

非国际财务报告准则比率

以下非国际财务报告准则比率是管理层在评估信托的基本经营业绩和债务管理时使用的重要衡量标准。这些非国际财务报告准则比率没有被国际财务报告准则定义，也没有标准含义。信托计算非国际财务报告准则比率的方法可能与其他发行人的方法不同，因此，信托的非国际财务报告准则比率可能无法与其他发行人提出的类似衡量标准进行比较。

FFO和AFFO派息率

FFO和AFFO派息率计算为每月分配，其中不包括向单位持有人申报的特别分配，分别除以FFO和AFFO（非国际财务报告准则业绩计量），在一个期间内。FFO派息率和AFFO派息率可能不包括可能成为期间间差异来源的期间内产生的收入或费用。FFO派息率和AFFO派息率是投资者在评估信托每月向合订单位持有人分配的可持续性时广泛使用的补充措施。


FFO和AFFO支付比率

		三个月结束 9月30日，				截至9月30日的九个月，
		2024		2023		2024		2023
（以百万计，除非另有说明）
每月向单位持有人申报的分配	[一]	$51.8		$51.0		$156.0		$153.0

FFO	[ b ]	85.2		79.1		251.2		236.3





AFFO	[ c ]	76.6		69.6		228.4		214.1





FFO派息率	[ a ]/[ b ]	61	%	64	%	62	%	65	%
AFFO派息率	[ a ]/[ c ]	68	%	73	%	68	%	71	%

利息覆盖率

利息覆盖率是使用调整后EBITDA（一种非国际财务报告准则的绩效衡量标准）除以净利息支出，以12个月的追踪基础计算得出的。Granite认为，利息覆盖率有助于评估信托履行其利息支出义务的能力（见“流动性和资本资源-债务Structure”).

60花岗岩REIT 2024年第三季度报告

负债比率

负债比率的计算方法是总债务（一种非国际财务报告准则的业绩衡量标准）除以调整后的EBITDA（一种非国际财务报告准则的业绩衡量标准），Granite认为这有助于评估信托使用其经营现金流偿还未偿债务的能力（见“流动性和资本资源-债务Structure”).

杠杆和净杠杆比率

杠杆率的计算方法是总债务（一种非国际财务报告准则的绩效衡量标准）除以投资物业的公允价值（不包括持有待售资产），而净杠杆率则从总债务中减去现金和现金等价物。杠杆率和净杠杆率是Granite认为对评估信托的财务杠杆程度、借贷能力和资产负债表的相对强度有用的补充措施（见“流动性和资本资源-债务Structure”).

未设押资产覆盖率

未设押资产覆盖率的计算方法是，未被有担保债务设押的投资物业（不包括持有待售资产）的账面价值除以总无担保债务的账面价值，是Granite认为有用的一种补充措施，用于评估信托由其未设押投资物业提供的资产对总无担保债务的覆盖程度（见“流动性和资本资源-债务Structure”).

重大会计估计

按照国际财务报告准则编制财务报表要求管理层运用判断并作出影响合并财务报表中报告和披露的金额的估计。管理层根据历史经验和在当时情况下被认为是合理的各种其他假设进行估计，其结果构成对资产和负债价值作出判断的基础。管理层持续评估其估计。然而，实际结果可能与这些估计不同。

信托涉及判断和估计最多的重大会计政策如下：

判决

租约

截至2023年12月31日止年度的经审计合并财务报表附注2（j）说明了信托的收入确认政策。信托在确定某些租赁是经营租赁还是融资租赁时做出判断，特别是合同期限较长的租户租赁或物业面积较大和/或建筑专业化的租赁。信托还对其作为承租人的一些包含续租或终止选择权的租赁合同在确定租赁期限时作出判断。对信托是否合理确定行使此类选择权的评估会影响租赁期限，进而对确认的租赁债务和使用权资产的金额产生重大影响。

Granite REIT 2024年第三季度报告61

投资物业

截至2023年12月31日止年度的经审计合并财务报表附注2（d）中描述了信托与投资物业相关的政策。在应用这一政策时，判断被用于确定租户改善所产生的某些成本是否是物业账面金额的增加或代表激励措施，确定开发物业实际完成的时间点，并确定将借贷成本资本化为开发物业的账面价值。判断也适用于确定独立评估的使用、范围和频率。

所得税

信托运用判断来确定在可预见的未来，它是否将继续符合加拿大和美国税收目的的REIT资格。然而，如果在某个时候不再符合条件，信托将被征收所得税，这可能会对未来向单位持有人的分配产生重大影响，并且还将被要求确认额外的当期和/或递延所得税。

估计和假设

投资物业的估值

投资物业的公允价值由管理层使用10年期现金流和后续的复归价值使用适当的贴现率折回现值确定。信托不时获得独立的合格房地产估价专家的评估。Granite不会根据外部评估师编制的模型对其投资属性进行估值，而是将此类外部评估作为数据点，与其他外部市场信息一起供管理层得出自己的价值结论。Granite接受外部评估师的估值假设，例如贴现率、终端资本化率和市场租金率，然而，信托还考虑其对租户历史更新经验的了解、对Granite投资组合和租户概况的某些专业方面的了解，以及其对物业当前状况的了解，以确定专有市场租赁假设，包括续租概率、更新租金和资本支出。截至2024年9月30日的三个月和九个月，所使用的估值方法没有变化。与信托对投资物业的公允价值估计有关的关键假设包括收到合同租金、合同续约条款、预期未来市场租金、反映当前市场不确定性的贴现率、资本化率和近期投资物业价格。如果这些假设或区域、国家或国际经济状况发生任何变化，投资物业的公允价值可能会发生重大变化。请参阅"投资物业”截至2024年9月30日止三个月及九个月的未经审核简明合并财务报表第4节及附注4，以提供有关管理层就投资物业公平值作出的估计及假设的进一步资料。

62花岗岩REIT 2024年第三季度报告

金融工具的公允价值

资产负债表记载或附注披露的金融资产或负债的公允价值不能来源于活跃市场的，采用包括现金流折现模型在内的估值技术确定。这些模型的输入在可能的情况下取自可观察的市场，但在不可行的情况下，在确定公允价值时需要有一定程度的判断。这些判断包括对信用风险和波动性等输入的考虑。有关这些因素的假设变化可能会对报告的金融工具的公允价值产生重大影响。

所得税

该信托在多个国家开展业务，并受其每个经营辖区的所得税法和相关税收协定的约束。这些法律和条约可由相关税务机关作出不同解释。在估计Granite的所得税费用、解释和适用相关税法和条约以及为相关税务机关正在审计的税务头寸可能产生的任何风险敞口计提准备时，需要做出重大判断。

递延所得税资产或负债的确认和计量取决于管理层对资产变现期间预期有效的未来应课税利润和所得税率的估计，或负债结算。管理层估计的任何变化都可能导致合并资产负债表中报告的递延所得税资产或负债的变化，以及合并净收益表中的递延所得税费用的变化。

新会计公告及发展

采用的新标准

国际会计准则第1号修订，财务报表的列报–将负债分类为流动或非流动

2020年1月，IASB发布了对IAS1的修订，财务报表的列报，明确其在财务状况表中负债列报的要求。有限范围修正仅影响财务状况表中负债的列报，而不影响其确认的金额或时间。修正案明确，将负债分类为流动或非流动负债是基于报告期末存在的权利，并规定分类不受有关实体是否将行使其延期清偿负债权利的预期影响。它还引入了‘结算’的定义，明确结算是指向交易对方转让现金、权益工具、其他资产或服务。2022年10月31日，国际会计准则理事会发布了带有契约的非流动负债（对国际会计准则第1号的修订）。这些修订规定，在报告日之后须遵守的契约不影响在报告日将债务分类为流动或非流动。修订自2024年1月1日起生效，须追溯适用。

截至2024年1月1日，信托通过了对IAS1的修订，对其简明合并财务报表没有重大影响。

Granite REIT 2024年第三季度报告63

会计准则的未来变化

IFRS 18，财务报表中的列报和披露

2024年4月，IASB发布IFRS 18，财务报表中的列报和披露，实现同类主体财务业绩的可比性。标准，取代了国际会计准则第1号，财务报表的列报，影响主要财务报表和附注的列报，包括损益表，其中实体将被要求为经营、投资和融资活动列报单独类别的收入和费用，并为每个新类别规定小计。该准则还要求对信息进行汇总和分类，并在财务报表附注中披露管理层定义的业绩计量。该准则对自2027年1月1日或之后开始的年度报告期间生效，并将追溯适用，允许提前采用。

该信托目前正在评估IFRS 18对其合并财务报表的影响。

对财务报告的内部控制

在2024年第三季度期间，信托对财务报告的内部控制没有发生任何对财务报告的内部控制产生重大影响或合理可能产生重大影响的变化。

风险和不确定性

投资该信托的合订单位涉及高度风险。有许多风险因素可能对Granite的业务、财务状况、经营业绩和前景产生重大不利影响。这些风险和不确定性在Granite向加拿大证券监管机构提交并可在www.sedarplus.ca在线查阅的AIF和向SEC提交并可在EDGAR网站www.sec.gov在线查阅的40-F表格年度报告中进行了讨论，每一份报告均涉及截至2023年12月31日的年度，而在截至2024年9月30日的三个月和九个月期间则基本保持不变。

64花岗岩REIT 2024年第三季度报告

季度财务数据（未经审计）


（以百万计，除非另有说明）	Q3'24		Q2 ' 24		第一季度' 24		Q4'23		Q3 ' 23		Q2 ' 23		23年第一季度		Q4'22
经营亮点(3)
收入	$	141.9	$	140.3	$	138.9	$	129.8	$	131.5	$	130.3	$	129.6	$	125.6
NOI-现金基础(1)	116.2		113.7		111.4		108.0		106.3		104.8		103.9		99.6
投资物业公允价值收益（亏损），净额	42.6		(0.8)		12.7		(33.0)		(53.2)		(13.5)		(73.0)		(229.9)
归属于合订单位持有人的净收入（亏损）	111.6		76.2		89.1		31.4		33.1		62.5		9.8		(126.3)
经营活动提供的现金	106.7		76.7		84.0		76.0		85.2		67.9		84.0		65.5
FFO(1)	85.2		83.5		82.4		81.2		79.1		77.6		79.6		77.2
AFFO(1)	76.6		73.8		77.9		73.2		69.6		69.5		75.1		67.0
FFO派息率(2)	61%		62%		63%		63%		64%		66%		64%		65%
AFFO派息率(2)	68%		70%		67%		70%		73%		73%		68%		75%

每单位金额
稀释FFO(1)	$	1.35	$	1.32	$	1.30	$	1.27	$	1.24	$	1.21	$	1.25	$	1.20
稀释AFFO(1)	$	1.22	$	1.17	$	1.22	$	1.15	$	1.09	$	1.09	$	1.18	$	1.05
每月支付的分配	$	0.83	$	0.83	$	0.83	$	0.80	$	0.80	$	0.80	$	0.80	$	0.78

稀释加权平均单位数	63.0		63.2		63.6		63.8		63.9		63.9		63.9		64.1

财务亮点
投资物业(4)	$	9,094.5	$	9,035.6	$	8,952.4	$	8,808.1	$	8,898.5	$	8,833.1	$	8,952.1	$	8,839.6
持有待售资产	—		—		—		—		—		20.5		17.5		41.2
现金及现金等价物	133.5		101.3		139.9		116.1		158.3		119.2		117.2		135.1
总债务(1)	3,080.5		3,036.1		3,034.5		2,998.4		2,999.4		2,954.4		2,951.5		2,930.3
发生的资本支出总额	10.0		15.4		7.8		(1.8)		8.7		18.6		19.6		19.1
总租赁成本和租户改善发生	1.6		5.6		1.1		5.3		2.7		3.0		1.0		4.7

属性指标(4)
创收物业数量	138		138		138		137		137		137		133		128
GLA，平方英尺	63.3		63.3		63.3		62.9		62.9		62.9		62.1		59.4
入住率，按GLA	94.3%		94.5%		95.0%		95.0%		95.6%		96.3%		97.8%		99.6%
加权平均租期，年	5.9		5.9		6.1		6.2		6.4		6.5		6.7		5.9

(1)有关Granite的非国际财务报告准则措施的定义，请参阅“非国际财务报告准则业绩计量”.

(2)有关Granite的非国际财务报告准则比率的定义，请参阅“非国际财务报告准则比率”.

(3)季度财务数据反映了收入、FFO、AFFO、投资物业和总债务的波动，主要来自租赁和开发活动的时间、物业销售、收购和外汇。投资物业也受到国际财务报告准则下以公允价值计量物业的影响而波动。归属于单位持有人的净收益（亏损）主要波动于投资物业的公允价值收益（亏损）。

(4)不包括截至相应季度末在简明合并资产负债表上归类为持有待售资产的持有待售物业。

下表将根据国际财务报告准则确定的收入与所示期间的净营业收入-现金制进行了核对。请参阅以下章节“经营成果”和“非国际财务报告准则业绩计量”，了解更多详情。


（百万）	Q3'24		Q2 ' 24		第一季度' 24		Q4'23		Q3 ' 23		Q2 ' 23		23年第一季度		Q4'22
收入	$	141.9	$	140.3	$	138.9	$	129.8	$	131.5	$	130.3	$	129.6	$	125.6
减：物业运营成本	22.3		23.5		24.4		19.8		22.3		21.7		22.2		23.2
NOI	119.6		116.8		114.5		110.0		109.2		108.6		107.4		102.4
加（减）：
租约终止及结清费用	—		(0.5)		—		—		—		—		—		—
直线租金摊销	(3.4)		(2.6)		(3.2)		(3.1)		(4.0)		(4.9)		(4.6)		(3.6)
租户激励摊销	—		—		0.1		1.1		1.1		1.1		1.1		0.8
NOI-现金基础	$	116.2	$	113.7	$	111.4	$	108.0	$	106.3	$	104.8	$	103.9	$	99.6

花岗岩REIT 2024年第三季度报告65

下表将根据国际财务报告准则确定的合订单位持有人应占净收入（亏损）与所示截止期间的FFO和AFFO进行了核对。请参阅以下章节“经营成果”和“非国际财务报告准则业绩计量”，了解更多详情。


（以百万计，除非另有说明）	Q3'24		Q2 ' 24		第一季度' 24		Q4'23		Q3 ' 23		Q2 ' 23		23年第一季度		Q4'22
归属于合订单位持有人的净收入（亏损）	$	111.6	$	76.2	$	89.1	$	31.4	$	33.1	$	62.5	$	9.8	$	(126.3)
加（减）：
投资物业的公允价值（收益）损失，净额	(42.6)		0.8		(12.7)		33.0		53.2		13.5		73.0		229.9
金融工具公允价值损失（收益）	2.9		2.5		2.0		15.4		2.5		(1.1)		0.5		(2.1)
出售投资物业亏损	—		—		—		—		0.9		—		0.6		—

递延所得税费用（回收）	9.3		5.4		3.8		0.9		(10.3)		5.4		(12.3)		(24.4)
执行递延合订单位计划的公允价值重新计量	1.4		(1.2)		0.2		(0.4)		(0.7)		(0.4)		4.6		—
公允价值重新计量董事递延合订单位计划	1.8		(1.2)		—		0.4		(0.5)		(0.5)		1.3		0.1
企业重组成本(1)	0.7		0.9		0.2		—		—		—		—		—
与上述有关的非控制性权益	0.1		0.1		(0.2)		0.5		0.9		(1.8)		2.1		—
FFO	$	85.2	$	83.5	$	82.4	$	81.2	$	79.1	$	77.6	$	79.6	$	77.2
加（减）：
发生的维护或改善资本支出	(3.7)		(5.8)		(0.6)		(0.9)		(4.5)		(2.2)		(0.1)		(2.7)
租赁成本	(1.5)		(0.3)		(0.2)		(1.0)		(0.8)		(1.9)		(0.4)		(4.5)
租户津贴	—		(1.0)		(0.6)		(4.1)		(1.4)		(0.4)		(0.6)		(0.2)
租户激励摊销	—		—		0.1		1.1		1.1		1.1		1.1		0.8
直线租金摊销	(3.4)		(2.6)		(3.2)		(3.1)		(4.0)		(4.9)		(4.6)		(3.6)
与上述有关的非控制性权益	—		—		—		—		0.1		0.2		0.1		—
AFFO	$	76.6	$	73.8	$	77.9	$	73.2	$	69.6	$	69.5	$	75.1	$	67.0

下表对截至所示期间的债务总额进行了核对。请参阅以下章节“单位持有人权益”和“非国际财务报告准则业绩计量”，了解更多详情。


（百万）	Q3'24		Q2 ' 24		第一季度' 24		Q4'23		Q3 ' 23		Q2 ' 23		23年第一季度		Q4'22
无担保债务，净额	$	3,088.9	$	3,095.6	$	3,085.8	$	3,066.0	$	3,085.3	$	3,057.6	$	2,983.8	$	2,983.6
衍生品，净额	(43.1)		(94.1)		(86.1)		(100.8)		(119.1)		(136.6)		(121.8)		(138.4)
租赁义务	34.7		34.6		34.8		33.2		33.2		33.4		33.7		33.7
无担保债务总额	3,080.5		3,036.1		3,034.5		2,998.4		2,999.4		2,954.4		2,895.7		2,878.9
有担保债务	—		—		—		—		—		—		55.8		51.4
总债务	$	3,080.5	$	3,036.1	$	3,034.5	$	2,998.4	$	2,999.4	$	2,954.4	$	2,951.5	$	2,930.3

66花岗岩REIT 2024年第三季度报告

前瞻性陈述

本MD & A可能包含的陈述，如果它们不是对历史事实的背诵，则构成适用证券法含义内的“前瞻性陈述”或“前瞻性信息”，包括经修订的1933年美国证券法、经修订的1934年美国证券交易法和适用的加拿大证券法。除其他外，前瞻性陈述和前瞻性信息可能包括有关Granite未来计划、目标、战略、意图、信念、估计、成本、目标、资本结构、资本成本、租户基础、税收后果、经济表现或预期的陈述，或上述任何一项的假设。“展望”、“可能”、“将”、“可能”、“应该”、“将”、“可能”、“预期”、“预期”、“相信”、“打算”、“计划”、“预测”、“项目”、“估计”、“寻求”等词语用于识别前瞻性陈述和前瞻性信息。前瞻性陈述和前瞻性信息不应被理解为对未来事件、业绩或结果的保证，也不一定是是否或在何时或通过何种时间实现此类未来业绩的准确指示。不应过分依赖此类声明。也无法保证Granite对各种事项的期望，包括以下事项，将及时实现，产生预期的影响或根本没有：旨在减轻这种影响的措施的有效性，以及Granite提供现金流稳定和增长并为单位持有人创造长期价值的能力；Granite推进ESG + R计划及相关目标和目标的能力；Granite房地产投资组合的扩张和多样化以及Granite对Magna和特殊目的物业的敞口减少；Granite加速增长并增加其资产净值、单位FFO和AFFO的能力，和固定货币相同财产NOI-现金基础；Granite在2024年剩余时间和2025年执行其战略计划及其优先事项的能力；Granite对单位FFO、单位AFFO和固定货币相同财产NOI的2024年展望，包括未来外币汇率对单位FFO和AFFO的预期影响以及对Granite业务战略的预期；外币汇率波动以及对Granite收入、费用、现金流、资产和负债的影响；Granite抵消利息或实现与其定期贷款相关的利息节省的能力，债券和交叉货币利率掉期；Granite寻找和整合令人满意的收购、合资和开发机会的能力，以及战略性部署最近出售的物业和融资举措的收益的能力；Granite对可用流动性的预期用途，其以未设押资产获得担保资金的能力以及对其持续运营和未来增长的资金预期；根据货架招股书进行的任何未来发行；在Brantford占地34.0英亩的场地上获得70万平方英尺分销设施的场地规划批准，安大略省；在德克萨斯州休斯顿占地101.5英亩的地块上获得高达130万平方英尺的第三阶段开发的场地规划批准以及该项目的潜在收益；在俄亥俄州西杰斐逊开发12.9英亩的土地以及该项目的潜在收益；在布兰特福德剩余的36.0英亩地块上开发一个60万平方英尺的多阶段商业园，安大略省和该项目的潜在收益；在安大略省布兰特县10.1英亩的土地上开发一个20万平方英尺的现代配送/物流设施以及该项目的潜在收益；有关Granite的开发物业和扩建项目的估计，包括建筑面积，总建筑成本和总成本；Granite实现其目标占用目标的能力；Granite确保其任何物业的可持续性或其他认证的能力；Granite在其物业上产生峰值太阳能容量的能力；定期贷款再融资对Granite的回报和现金流的影响；任何分配的金额；对Granite的任何法律诉讼的影响；以及通过将Granite目前的合订单位结构替换为传统的REIT信托单位，从而简化Granite资本结构的安排的时机和成功完成

Granite REIT 2024年第三季度报告67

结构。前瞻性陈述和前瞻性信息基于当时可获得的信息和/或管理层根据Granite对历史趋势、当前状况和预期未来发展的看法以及Granite认为在当时情况下适当的其他因素做出的善意假设和分析。前瞻性陈述和前瞻性信息受已知和未知风险、不确定性和其他不可预测因素的影响，其中许多因素超出了Granite的控制范围，可能导致实际事件或结果与此类前瞻性陈述和前瞻性信息存在重大差异。可能导致此类差异的重要因素包括但不限于可能对Granite REIT的共同基金信托地位产生不利影响的税收或其他法律和条约的变化风险。所得税法（加拿大）或Granite经营所在的其他司法管辖区的实际税率；与俄罗斯2022年入侵乌克兰相关的可能对Granite的运营和财务业绩产生不利影响的风险；经济、市场和竞争条件以及可能对Granite扩大其房地产投资组合并使其多样化的能力产生不利影响的其他风险；以及Granite于2024年2月28日在SEDAR +上www.sedarplus.ca上提交的2023年AIF中“风险因素”部分所述的风险，该风险已作为丨1附于该信托截至12月31日止年度的40-F表格年度报告中，2023年向SEC提交，可在EDGAR网站www.sec.gov上在线查阅，强烈建议投资者审查所有这些文件。“风险因素”部分还包含有关此类前瞻性陈述和前瞻性信息所依据的重要因素或假设的信息。前瞻性陈述和前瞻性信息仅在做出陈述和信息之日起生效，除非适用的证券法另有要求，Granite明确否认任何意图，也不承担更新或修改本MD & A中包含的任何前瞻性陈述或前瞻性信息以反映后续信息、事件或情况或其他情况的义务。

68花岗岩REIT 2024年第三季度报告


简明合并财务报表
花岗岩房地产投资信托基金
和Granite REIT Inc。
截至2024年9月30日及2023年9月30日止三个月及九个月

简明合并资产负债表

（千加元）

（未经审计）


		9月30日，		12月31日，

截至	注意事项	2024		2023
物业、厂房及设备

非流动资产：
投资物业	4	$	9,094,457	$	8,808,139


递延所得税资产		658		639
固定资产，净额		4,222		3,146
衍生品	7（c）	59,355		100,200

其他资产	6	2,591		2,555
		9,161,283		8,914,679

当前资产：

衍生产品	7（c）	1,423		9,042


应收账款		8,570		12,166
应收所得税		535		589
预付费用及其他		12,255		13,767

现金及现金等价物	14（d）	133,488		116,134

总资产		$	9,317,554	$	9,066,377

负债和权益

非流动负债：
无担保债务，净额	7（a）、7（b）	$	2,298,436	$	2,821,849
衍生品	7（c）	17,389		8,429

租赁债务的长期部分	8	33,792		32,416
递延所得税负债		568,295		535,551
		2,917,912		3,398,245

流动负债：
无担保债务，净额	7（b）	790,490		244,133
衍生产品	7（c）	258		—

递延收入	9	18,538		17,810

应付账款和应计负债	9	107,509		94,336
应付分派	10	17,245		17,415
租赁债务的短期部分	8	940		765
应付所得税		11,838		10,032

负债总额		3,864,730		3,782,736

股权：
合订单位持有人权益	11	5,445,719		5,276,951
非控股权益		7,105		6,690
总股本		5,452,824		5,283,641
总负债及权益		$	9,317,554	$	9,066,377

承诺和或有事项（附注17）代表董事会：

见附注

/s/Kelly Marshall/s/Emily Pang

董事/受托人董事/受托人

70花岗岩REIT 2024年第三季度报告

简明合并净收益表

（千加元）

（未经审计）


		截至9月30日的三个月，				九个月结束 9月30日，
	注意事项	2024		2023		2024		2023


租金收入	12（a）	$	141,893	$	131,462	$	420,600	$	391,403
租约终止及结清费用		—		—		496		—
收入		141,893		131,462		421,096		391,403
物业运营成本	12（b）	22,328		22,290		70,255		66,219
净营业收入		119,565		109,172		350,841		325,184

一般和行政费用	12（c）	13,170		8,402		30,609		31,976
折旧及摊销		332		310		965		946
利息收入		(1,203)		(1,221)		(3,687)		(3,313)
利息支出和其他融资成本	12（d）	22,290		18,831		66,086		55,827
汇兑损失，净额		917		153		512		655
投资物业的公允价值（收益）损失，净额	4	(42,627)		53,200		(54,473)		139,747
金融工具公允价值损失，净额	12（e）	2,877		2,520		7,404		1,869
出售投资物业亏损	5	—		891		—		1,496
所得税前收入		123,809		26,086		303,425		95,981
所得税费用（回收）	13	11,962		(8,071)		26,298		(10,513)
净收入		$	111,847	$	34,157	$	277,127	$	106,494

净利润归属于：

合订单位持有人		$	111,587	$	33,126	$	276,851	$	105,344
非控股权益		260		1,031		276		1,150
		$	111,847	$	34,157	$	277,127	$	106,494

见附注

Granite REIT 2024年第三季度报告71

综合收益简明合并报表

（千加元）

（未经审计）


		截至9月30日的三个月，				九个月结束 9月30日，
	注意事项	2024		2023		2024		2023


净收入		$	111,847	$	34,157	$	277,127	$	106,494
其他综合（亏损）收益：
外币换算调整(1)		(1,141)		81,773		164,232		(18,576)
净投资对冲的未实现损失，包括所得税为零(1)	7（c）	(42,236)		(33,825)		(73,252)		(16,721)
其他综合（亏损）收益合计		(43,377)		47,948		90,980		(35,297)
综合收益		$	68,470	$	82,105	$	368,107	$	71,197
(1)如果外国子公司被处置或对冲被终止或不再评估为有效，后续可能重新分类为净收益的项目。

综合收益归属于：
合订单位持有人		$	68,297	$	80,985	$	367,678	$	70,145
非控股权益		173		1,120		429		1,052
		$	68,470	$	82,105	$	368,107	$	71,197

见附注

72花岗岩REIT 2024年第三季度报告

单位持有人权益简明合并报表

（千加元）

（未经审计）



截至2024年9月30日止九个月
	数单位数（000s）	合订单位		贡献盈余		留存收益		累计其他综合收益		合订单位持有人权益		非- 控制利益		股权
截至2024年1月1日	63,356	$	3,330,533	$	5,250	$	1,634,748	$	306,420	$	5,276,951	$	6,690	$	5,283,641
净收入	—	—		—		276,851		—		276,851		276		277,127
其他综合收益	—	—		—		—		90,827		90,827		153		90,980
分派（注10）	—	—		—		(155,919)		—		(155,919)		(32)		(155,951)
来自非控股权益的贡献	—	—		—		—		—		—		18		18

根据合订单位计划发行的单位（附注11（a））	29	2,114		—		—		—		2,114		—		2,114

为注销而购回的单位（附注11（b））	(644)	(39,855)		(5,250)		—		—		(45,105)		—		(45,105)
截至2024年9月30日	62,741	$	3,292,792	$	—	$	1,755,680	$	397,247	$	5,445,719	$	7,105	$	5,452,824



截至2023年9月30日止九个月
	数单位数（000s）	合订单位		贡献盈余		留存收益		累计其他综合收益（亏损）		合订单位持有人权益		非- 控制利益		股权

截至2023年1月1日	63,708	$	3,347,822	$	11,601	$	1,702,420	$	413,532	$	5,475,375	$	4,972	$	5,480,347
净收入	—	—		—		105,344		—		105,344		1,150		106,494
其他综合损失	—	—		—		—		(35,199)		(35,199)		(98)		(35,297)
分派（注10）	—	—		—		(152,984)		—		(152,984)		(31)		(153,015)
来自非控股权益的贡献	—	—		—		—		—		—		203		203

根据合订单位计划发行的单位（附注11（a））	36	2,995		—		—		—		2,995		—		2,995


截至2023年9月30日	63,744	$	3,350,817	$	11,601	$	1,654,780	$	378,333	$	5,395,531	$	6,196	$	5,401,727

见附注

花岗岩REIT 2024年第三季度报告73

简明合并现金流量表

（千加元）

（未经审计）


		三个月结束 9月30日，				九个月结束 9月30日，

	注意事项	2024		2023		2024		2023


经营活动

净收入		$	111,847	$	34,157	$	277,127	$	106,494
不涉及经营现金流的项目	14（a）	(28,032)		44,654		(28,780)		126,763
当期所得税费用	13（a）	2,676		2,184		7,826		6,641
缴纳的所得税		(2,194)		(1,447)		(6,284)		(6,281)
利息支出		21,489		18,594		63,706		53,710
已付利息		(12,853)		(12,511)		(53,794)		(47,670)
营运资金余额变动	14（b）	13,751		(354)		7,578		(2,519)
经营活动提供的现金		106,684		85,277		267,379		237,138

投资活动

投资物业：
收购、存款和交易成本，净额	3	(2)		(137)		(829)		(103,388)


处置收益，净额	5	—		19,684		—		43,782
支付的租赁费用		(1,165)		(561)		(2,323)		(3,603)
已支付的租户津贴		(291)		(482)		(4,992)		(2,142)
增加创收物业		(18,596)		(10,922)		(38,471)		(60,586)
开发物业的新增		(763)		(14,794)		(2,795)		(57,919)
建设资金（入）解除托管		(14)		(82)		61		4,805
应收贷款偿还，净额		—		—		—		69,262


固定资产增加额，净额		(51)		(38)		(97)		(155)
投资活动所用现金		(20,882)		(7,332)		(49,446)		(109,944)

融资活动

每月支付的分配		(51,760)		(51,002)		(156,088)		(152,983)
无抵押定期贷款收益，扣除融资成本	7（b）	—		102,117		—		102,117



无担保信贷融资收益提取		—		—		—		90,234
偿还无担保信贷融资提款		—		(91,254)		—		(91,254)
有担保债务收益		—		—		—		5,634
偿还有担保债务		—		—		—		(56,234)
偿还租赁债务		(236)		(166)		(660)		(537)
支付的融资成本		—		—		(541)		(917)
向非控股权益分派		—		—		(32)		(31)

回购合订单位	11（b）	—		—		(44,221)		—
筹资活动使用的现金		(51,996)		(40,305)		(201,542)		(103,971)

汇率变动对现金及现金等价物的影响		(1,575)		1,503		963		3
期内现金及现金等价物净增加额		32,231		39,143		17,354		23,226
现金及现金等价物，期初		101,257		119,164		116,134		135,081
现金及现金等价物，期末		$	133,488	$	158,307	$	133,488	$	158,307

见附注

74花岗岩REIT 2024年第三季度报告

简明合并财务报表附注

（除非另有说明，所有金额均以千加元为单位）

（未经审计）


1.			信托的性质和描述

自2013年1月3日起，Granite Real Estate Inc.（“Granite Co.”）完成从公司结构向合订单位房地产投资信托基金（“REIT”）结构的转换。Granite Co.的所有普通股在一对一的基础上交换为合订单位，每个单位由Granite Real Estate Investment Trust（“Granite REIT”）的一个单位和Granite REIT Inc.（“Granite GP”）的一股普通股组成。Granite REIT是根据安大略省法律设立并受其管辖的非法人、开放式、有限目的信托，根据日期为2012年9月28日的信托声明创建，随后于2022年6月9日进行了修订和重述。Granite GP于2012年9月28日根据商业公司法（不列颠哥伦比亚省）。Granite REIT、Granite GP及其附属公司（统称“Granite”或“信托”）正进行先前由Granite Co进行的业务.

合订单位在多伦多证券交易所（“TSX”）和纽约证券交易所（“NYSE”）交易。Granite REIT的主要办公室是77 King Street West，Suite 4010，P.O. Box 159，Toronto-Dominion Centre，Toronto，Ontario，M5K 1H1，Canada。Granite GP的注册办事处为1133 Melville Street，Suite 3500，The Stack，Vancouver，British Columbia，V6E 4E5，Canada。

该信托是一家总部位于加拿大的房地产投资信托基金，在北美和欧洲从事物流、仓库和工业物业的收购、开发、所有权和管理。

2024年4月15日，Granite宣布了简化其资本结构的提议，将其目前的合订单位结构替换为传统的REIT信托单位结构（“安排”）。目前，Granite单位持有人持有合订单位，每个单位由一个Granite REIT单位和一个Granite GP普通股组成。在安排中（i）每个合订单位的两个组成部分将被解耦，（ii）Granite GP的每一普通股将自动交换为一个零碎的Granite REIT单位，以及（iii）Granite REIT单位将被合并回交换发生前未偿还的合订单位数量。由于该安排及紧随该安排后，各Granite单位持有人将持有相当于该安排完成前所持有合订单位数目的若干Granite REIT单位，而Granite GP将成为Granite REIT的全资附属公司。合订单位将从多伦多证券交易所和纽约证券交易所退市，Granite REIT单位将分别在多伦多证券交易所和纽约证券交易所以相同的证券代码“GRT.UN”和“GRP.U”进行交易。

2024年6月6日，该安排在花岗岩合订单位持有人联合年度一般及特别会议上获得花岗岩单位持有人批准。2024年6月10日，Granite收到不列颠哥伦比亚省最高法院批准安排计划的最终命令。

继2024年9月30日后，花岗岩于2024年10月1日完成该安排（注18）。

Granite REIT 2024年第三季度报告75


2.			材料会计政策信息

(a)列报和遵守情况说明的依据

截至2024年9月30日止三个月和九个月期间的简明合并财务报表已根据国际会计准则第34号、中期财务报告（“IAS 34”）由国际会计准则理事会（“IASB”）发布。这些中期简明合并财务报表不包括年度财务报表要求的所有信息和披露，这些信息和披露是根据国际会计准则理事会颁布的国际财务报告准则（“IFRS”）编制的，应与截至2023年12月31日止年度的信托年度财务报表一并阅读。

这些简明合并财务报表已于2024年11月6日获得Granite REIT董事会和Granite GP董事会的批准。

(b)合并财务报表和合并基础

由于附注1所述的REIT转换，信托没有单一的母公司；然而，Granite REIT的每个单位和Granite GP的每个份额作为单一合订单位交易，因此，Granite REIT和Granite GP拥有相同的所有权。因此，这些财务报表是在合并的基础上编制的，据此将Granite GP和Granite REIT的资产、负债和业绩合并。合并后的财务报表包括Granite GP和Granite REIT的子公司。子公司由Granite GP或Granite REIT自收购之日（即取得控制权之日）起全面并表。该等附属公司继续合并，直至该等控制权终止之日止。当Granite GP或Granite REIT拥有可变回报的权力、风险敞口或权利以及使用其对实体的权力来影响其产生的回报金额的能力时，控制就存在。

公司间交易产生的所有公司间余额、收入和费用以及未实现损益均予以抵销。

（c）会计政策

简明合并财务报表已采用与截至2023年12月31日止年度信托年度合并财务报表及其附注所使用的相同会计政策编制，但采用以下自2024年1月1日起生效的新准则除外：

国际会计准则第1号修订，财务报表的列报–将负债分类为流动或非流动

2020年1月，IASB发布了对IAS1的修订，财务报表的列报，明确其在财务状况表中负债列报的要求。有限范围修正仅影响财务状况表中负债的列报，而不影响其确认的金额或时间。该修正案明确，将负债分类为流动或非流动负债是基于报告期末存在的权利，并规定分类不受有关实体是否将行使其延期清偿负债权利的预期的影响。它还引入了‘结算’的定义，明确结算是指向交易对方转让现金、权益工具、其他资产或服务。2022年10月31日

76 Granite REIT 2024年第三季度报告

IASB发布了带有契约的非流动负债（对IAS 1的修订）。这些修订规定，在报告日之后须遵守的契约不影响在报告日将债务分类为流动或非流动。修订自2024年1月1日起生效，须追溯适用。

截至2024年1月1日，信托通过了对IAS1的修订，对其简明合并财务报表没有重大影响。

（d）未来会计政策变更

IFRS 18，财务报表中的列报和披露

该信托目前正在评估IFRS 18对其合并财务报表的影响。


3.			收购

在截至2024年9月30日的九个月期间，Granite没有收购任何物业。在截至2023年9月30日的九个月期间，Granite进行了以下物业收购：



截至2023年9月30日止九个月期间的收购事项
物业	位置	获得日期	物业购买价格		交易成本		购置总成本

创收属性：
10144名退伍军人博士	美国雅芳	2023年3月30日	$	72,806	$	128	$	72,934
10207退伍军人博士	美国雅芳	2023年3月30日	34,089		102		34,191








			$	106,895	$	230	$	107,125

截至2024年9月30日的九个月期间，没有交易费用。在截至2023年9月30日的九个月期间，包括法律和咨询费用在内的交易费用20万美元首先资本化为相关物业的成本，随后由于以公允价值计量物业，在简明合并净收益表中计入投资物业的净公允价值（收益）损失。

花岗岩REIT 2024年第三季度报告77


4.			投资物业


	9月30日，		12月31日，
截至	2024		2023


创收属性	$	8,996,078	$	8,641,352
开发物业(1)	98,379		166,787
	$	9,094,457	$	8,808,139

(1)发展物业包括发展中物业及持作发展的土地。

投资物业变动情况如下表所示：



	九个月结束				年终
	2024年9月30日				2023年12月31日
	创收属性		开发物业(1)		创收属性		开发物业(1)
余额，期初	$	8,641,352	$	166,787	$	8,486,105	$	353,466
维护或改进	11,094		—		8,409		—
租赁成本	2,763		—		5,095		1,577
租户津贴	5,485		—		6,969		47
发展或扩张	22,209		3,921		36,633		62,619
收购（注3）	—		—		107,125		—




转移到创收物业	72,701		(72,701)		288,979		(288,979)


直线租金摊销	9,252		—		16,690		—
租户津贴摊销	(54)		—		(4,403)		—
其他变化	62		(51)		132		10
公允价值收益（亏损），净额	54,473		—		(216,191)		39,888
外币折算，净额	176,741		423		(94,191)		(1,841)

余额，期末	$	8,996,078	$	98,379	$	8,641,352	$	166,787

(1)发展物业包括发展中物业及持作发展的土地。

信托根据（其中包括）当前租赁的租金收入以及对反映适用资产负债表日期的市场状况和续租的未来租赁的租金收入的假设，减去与此类租赁有关的未来现金流出，确定创收物业的公允价值。公允价值主要是通过使用10年期现金流和随后的复归价值折回现值来确定的。截至资产负债表日，开发中物业的公允价值采用贴现现金流模型计量，扣除完工成本。用于得出信托投资物业估值的估值指标由管理层确定。信托不会根据外部评估师编制的模型对其投资物业进行估值，而是将此类外部评估作为数据点，与其他外部市场信息一起供管理层得出自己的价值结论。管理层从外部评估师那里获得估值假设，例如贴现率、终端资本化率和市场租金率，然而，信托还考虑其对租户历史更新经验的了解、对信托投资组合和租户概况的某些专业方面的了解，以及对物业当前状况的了解，以确定自营市场租赁假设，包括续租概率、更新租金和资本支出。期内估值方法并无改变。

78花岗岩REIT 2024年第三季度报告

截至2024年9月30日，投资物业中包括因在租赁期内按直线法确认租金收入而产生的直线应收租金净额7460万美元（2023年12月31日— 6400万美元）。

有关购买、建造和开发物业的合同义务的详细信息，请参见承诺和或有事项说明（附注17）。

估值对贴现率和终端资本化率的变化最为敏感。各国创收物业的关键估值指标如下：


截至	2024年9月30日						2023年12月31日

	加权平均(1)		最大值		最低		加权平均(1)		最大值		最低
加拿大
贴现率	6.59	%	7.50	%	6.00	%	6.55	%	7.50	%	6.00	%
终端资本化率	5.45	%	6.50	%	4.75	%	5.39	%	6.50	%	4.75	%

美国
贴现率	7.11	%	10.50	%	6.40	%	7.08	%	10.50	%	6.15	%
终端资本化率	6.06	%	9.25	%	5.50	%	6.02	%	9.25	%	5.25	%

德国
贴现率	7.21	%	9.65	%	5.85	%	7.13	%	9.65	%	5.80	%
终端资本化率	6.18	%	8.90	%	4.85	%	6.13	%	8.90	%	4.85	%

奥地利
贴现率	8.68	%	9.90	%	8.15	%	8.68	%	9.90	%	8.15	%
终端资本化率	7.40	%	8.25	%	6.75	%	7.40	%	8.25	%	6.75	%

荷兰
贴现率	6.48	%	7.95	%	5.75	%	6.34	%	7.75	%	5.60	%
终端资本化率	6.68	%	9.40	%	5.95	%	6.57	%	9.00	%	5.95	%





合计
贴现率	7.10	%	10.50	%	5.75	%	7.05	%	10.50	%	5.60	%
终端资本化率	6.11	%	9.40	%	4.75	%	6.07	%	9.25	%	4.75	%

(1)以创收物业公允价值为基础加权。


5.			处置

在截至2024年9月30日的九个月期间，没有财产处置。

在截至2023年9月30日的九个月期间，Granite出售了位于加拿大和美国的两处创收物业，总收益为4530万美元。

在截至2023年9月30日的三个月和九个月期间，Granite分别产生了90万美元和150万美元的经纪人佣金以及与处置相关的法律和咨询费用，这些费用计入简明合并净收益表的投资物业销售损失。

花岗岩REIT 2024年第三季度报告79


6.			其他资产


	9月30日，		12月31日，
截至	2024		2023


与循环信贷额度相关的递延融资成本	$	2,343	$	2,272
长期应收款	248		283
	$	2,591	$	2,555


7.			无担保债务及相关衍生工具

(a)无担保循环信贷融资

2024年3月27日，信托修订其现有的无抵押循环信贷融资（‘信贷融资’），将到期日延长一年至2029年3月31日，限额为10亿美元。由于加元发售利率（“CDOR”）的管理人于2024年6月28日停止公布CDOR，加拿大的金融基准被加拿大隔夜回购平均利率（“CORRA”）所取代，该信托还将以加元计价的提款的基准利率从CDOR修改为CORRA，包括TERM3和CORRA之间的基差的固定利差。对基准利率的这种修正没有对Granite的借款利率产生经济影响。

信贷融通的提款可通过加元、美元或欧元计价贷款或加元或美元计价信用证的方式进行。该信贷融通为信托基金提供了在获得参与贷款人同意的情况下将承诺金额增加最多4.50亿美元的额外本金总额的能力。虽然信贷融通于2029年3月31日到期，但信托可选择将到期日延长一年至2030年3月31日，但须经贷款人就信贷融通项下承诺总额的至少662/3%达成协议。截至2024年9月30日，本信托没有就信贷融通提取的金额（2023年12月31日—零），也没有根据信贷融通签发的280万美元（2023年12月31日— 290万美元）信用证。

（b）无抵押债券和定期贷款，净额


截至		2024年9月30日				2023年12月31日

	到期日	摊销成本(1)		校长已发行和未偿还		摊销成本(1)		校长已发行和未偿还

2027年债券	2027年6月4日	$	498,825	$	500,000	$	498,497	$	500,000
2028年债券	2028年8月30日	498,484		500,000		498,193		500,000
2029年债券	2029年4月12日	397,911		400,000		397,629		400,000
2030年债券	2030年12月18日	498,140		500,000		497,917		500,000
2024年定期贷款	2024年12月19日	250,031		250,065		244,133		244,283
2025年定期贷款	2025年9月15日	540,459		540,680		527,786		528,180
2026年9月定期贷款	2026年9月8日	105,289		105,403		102,064		102,222
2026年12月定期贷款	2026年12月11日	299,787		300,000		299,763		300,000
		$	3,088,926	$	3,096,148	$	3,065,982	$	3,074,685

(1)未偿金额已扣除递延融资成本。递延融资成本采用实际利率法摊还，计入利息费用。

80花岗岩REIT 2024年第三季度报告


	9月30日，		12月31日，
截至	2024		2023

无抵押债券和定期贷款，净额
非现行	$	2,298,436	$	2,821,849
当前	790,490		244,133
	$	3,088,926	$	3,065,982

2023年债券

2023年11月30日，Granite LP全额偿还了2023年债券的未偿还本金总额4亿美元。在偿还款项的同时，与2023年交叉货币利率掉期有关的1850万美元的盯市负债已结清。

2024年定期贷款

2024年定期贷款已提取金额的利息最初基于LIBOR加上参考Granite LP外部信用评级确定的适用保证金，但随着美国联邦储备委员会于2023年6月30日停止公布美元LIBOR基准利率，取而代之的是SOFR，2023年4月19日，Granite修改了2024年定期贷款和2024年交叉货币利率互换，将这些协议中的基准利率从LIBOR更新为SOFR，其中包括LIBOR和SOFR之间的基差的固定利差，没有任何经济影响或改变Granite的风险管理策略。

2026年9月定期贷款

2023年9月7日，Granite LP签订并全额提取了一笔将于2026年9月8日到期的7000万欧元高级无抵押非循环定期贷款（“2026年9月定期贷款”）。2026年9月定期贷款可全额预付，无需支付违约金。已偿还的任何金额不得再借。提取金额的利息按欧元同业拆借利率加上保证金计算，按月支付。产生了0.2百万美元的递延融资成本，记录为账面价值的减少。

2026年12月定期贷款

2026年12月定期贷款已提取金额的利息最初基于CDOR加上参考Granite LP的外部信用评级确定的适用保证金，但由于2024年6月28日停止发布CDOR并且加拿大的财务基准被CORRA所取代，2024年2月8日，Granite修改了2026年12月定期贷款和2026年12月交叉货币利率互换，将这些协议中的基准利率从CDOR更新为CORRA，其中包括针对CDOR和CORRA之间的基差利差，没有任何经济影响或改变Granite的风险管理策略。

2025年定期贷款

在2024年9月30日之后，于2024年10月4日，Granite LP全额偿还了2025年定期贷款的未偿还本金总额4亿美元，该贷款的到期日为2025年9月15日。2025年定期贷款已全额预付，无需支付违约金。与偿还有关的2025年利率掉期终止，相关的盯市资产已于2024年10月4日结算（附注18）。

Granite REIT 2024年第三季度报告81

（c）衍生品


										9月30日，		12月31日，

截至										2024		2023

	需支付的名义金额		付息率		将收到的名义金额		收息率		到期日	公允价值资产（负债）		公允价值资产（负债）

2024年交叉货币利率互换	168,200	欧元	0.522	%	185,000	美元	SOFR加保证金(4)		2024年12月19日	$	(258)	$	9,042
2025年利率互换(1) (6)	—	—	5.016	%	—	—	SOFR加保证金		2025年9月15日	1,423		4,847
2026年9月利率互换(2)	—	—	4.333	%	—	—	欧元同业拆借利率加保证金		2026年9月8日	(2,214)		(2,105)
2026年12月交叉货币利率互换	205,500	欧元	1.355	%	300,000	加元	CORRA加保证金(5)		2026年12月11日	8,350		24,223
2027年交叉货币利率互换	370,300	美元	2.964	%	500,000	加元	3.062	%	2027年6月4日	10,185		18,402
2028年交叉货币利率互换	119,100	美元	2.096	%	150,000	加元	2.194	%	2028年8月30日	(5,769)		(3,067)
2028年交叉货币利率互换	242,100	欧元	0.536	%	350,000	加元	2.194	%	2028年8月30日	1,091		8,998
2029年交叉货币利率互换(3)	277,700	欧元	4.958	%	400,000	加元	6.103	%	2029年4月12日	(9,406)		(3,257)
2030年交叉货币利率互换	319,400	欧元	1.045	%	500,000	加元	2.378	%	2030年12月18日	39,729		43,730
										$	43,131	$	100,813

(2)2023年9月8日，Granite LP订立浮动至固定利率互换（“2026年9月利率互换”），将2026年9月定期贷款的基于欧元的浮动利息支付交换为固定利息支付，导致全部固定利率为4.333%。

(4)2023年4月19日，Granite修订了2024年交叉货币利率互换，将协议中的基准利率从LIBOR更新为SOFR，包括LIBOR和SOFR之间的基差的固定利差，没有任何经济影响，也没有改变Granite的风险管理策略（附注7（b））。结合2024年定期贷款，全押有效固定利率为0.267%。

(5)2024年2月8日，Granite修订了2026年12月的交叉货币利率互换，将协议中的基准利率从CDOR更新为CORRA，其中包括针对CDOR和CORRA之间的基差设置固定利差，而不会对Granite的风险管理策略产生任何经济影响或改变（附注7（b））。结合2026年12月定期贷款，全押有效固定利率为1.096%。

(6)在2024年9月30日之后的2024年10月4日，Granite LP全额偿还了2025年定期贷款的未偿还本金总额4亿美元。连同偿还事项，2025年利率掉期终止，相关的盯市资产已于2024年10月4日结算（附注18）。

82花岗岩REIT 2024年第三季度报告


	9月30日，		12月31日，
	2024		2023

以公允价值计量的衍生资产
非现行	$	59,355	$	100,200
当前	1,423		9,042
	$	60,778	$	109,242


以公允价值计量的衍生负债
非现行	$	17,389	$	8,429
当前	258		—
	$	17,647	$	8,429

在截至2024年9月30日的三个月和九个月期间，交叉货币利率掉期、2025年定期贷款和2025年利率掉期的组合以及2026年9月定期贷款和2026年9月利率掉期的组合被指定为信托对海外业务投资的净投资对冲（“净投资对冲”）。每季度评估套期保值的有效性。与套期有效部分相关的损益在其他综合（损失）收益中确认。对于截至2024年9月30日的三个月和九个月期间，信托评估净投资对冲有效，但2024年交叉货币利率掉期的一部分、2025年定期贷款和2025年利率掉期组合的一部分、2026年9月定期贷款和2026年9月利率掉期组合的一部分以及2026年12月交叉货币利率掉期的一部分除外。

截至2024年9月30日的三个月和九个月期间，由于与上述某些套期保值关系的利率部分相关的无效，在简明合并净收益表中的金融工具公允价值损失净额（附注12（e））中分别确认了280万美元和680万美元的净公允价值损失。

信托已选择在简明合并净收益表中记录与衍生工具相关的利率产生的差异。


8.			租赁义务

截至2024年9月30日，该信托拥有使用办公空间、办公和其他设备的租约，以及位于欧洲和加拿大的四处创收物业所在土地的地面租约。信托将这些租赁确认为使用权资产，并记录了相关的租赁负债义务。在截至2024年9月30日的九个月期间，Granite在欧洲的办公空间记录了180万美元的使用权资产和相关租赁债务。

截至2024年9月30日与使用权资产有关的未来五年及之后的未来最低租赁付款额合计现值如下：

Granite REIT 2024年第三季度报告83





2024年剩余	$	196
2025	942
2026	946
2027	661
2028	445
2029年及之后	31,542
	$	34,732

在截至2024年9月30日的三个月和九个月期间，信托分别确认了与租赁义务相关的利息支出40万美元（2023年— 40万美元）和120万美元（2023年— 120万美元）（附注12（d））。


9.			流动负债

递延收入

递延收入与从租户收到的预付和未实现收入有关，并随着租金收入的时间而波动。

应付账款和应计负债


	9月30日，		12月31日，
截至	2024		2023


应付账款	$	6,965	$	11,400
应交商品税	7,196		5,779
租户保证金	5,593		6,093
员工单位薪酬	8,604		7,752
受托人/董事单位薪酬	11,371		9,364
应计薪金、奖励和福利	5,429		6,516
应计应付利息	26,022		15,135
应计建筑成本	6,508		11,009
应计专业费用	1,740		1,320
收购相关负债	30		907
应计物业运营成本	19,161		9,744

其他租户相关负债	5,978		8,621


其他应计负债	2,912		696
	$	107,509	$	94,336


10.			分配给合订单位持有人

截至2024年9月30日的三个月期间，向合订单位持有人申报的分配总额为5180万美元（2023年— 5100万美元）或每个合订单位0.8 250美元（2023年—每个合订单位0.8000美元）。截至2024年9月30日的九个月期间，向合订单位持有人申报的分配总额为1.560亿美元（2023年— 1.530亿美元）或每合订单位2.48美元（2023年—每合订单位2.40美元）。

2024年9月30日应付的分配为1720万美元（每合订单位0.2750美元），即2024年9月的每月分配，已于2024年10月15日支付。

84花岗岩REIT 2024年第三季度报告

应于2023年12月31日支付的分配为1740万美元（每合订单位0.2750美元），即2023年12月的每月分配，已于2024年1月16日支付。

在2024年9月30日之后，2024年10月宣布的金额为1730万美元或每单位0.2750美元的分配将于2024年11月15日支付（附注18）。


11.			新订单位持有人权益

(a)以单位为基础的薪酬

激励股票期权计划

激励股票期权计划允许向董事、高级职员、员工和顾问授予股票期权或股票增值权。截至2024年9月30日和2023年12月31日，本计划下没有未行使的期权。

董事/受托人递延股份单位计划

该信托有两个非雇员董事基于股份的薪酬计划（“DSP”），这些计划规定，在每位董事选出的特定级别上，最多可递延每位非雇员董事年度薪酬总额的100%。未偿还的名义递延股份单位（“DSU”）变动的对账如下：


	2024			2023
	数量（000s）	加权平均授予日公允价值		数量（000s）	加权平均授予日公允价值
未偿还的DSU，1月1日	123		$65.70	101		$64.58
新的赠款和分配	18		75.25	16		70.97

未偿还的DSU，9月30日	141		$66.90	117		$65.47

高管延期合订单位计划

该信托的高管合订单位计划（“限制性合订单位计划”）规定发行限制性股票单位（“RSU”）和绩效股票单位（“PSU”），旨在以合订单位的形式向高管和其他员工（“参与者”）提供基于股权的薪酬。受限制合订单位计划下未完成的名义合订单位变动的对账如下：

Granite REIT 2024年第三季度报告85


	2024				2023
	数量（000s）	加权平均授予日期公允价值			数量（000s）	加权平均授予日期公允价值
未偿还的RSU和PSU，1月1日	145		$	81.93	123		$	87.18
新的赠款和分配(1)	81		75.33		79		71.85
没收	(2)		79.63		(2)		82.22
按绩效因子添加的PSU	7		73.84		27		83.37
以现金结算	(29)		80.55		(38)		77.76
入驻合订单位	(29)		80.55		(36)		77.76
9月30日未偿还的RSU和PSU(2)	173		$	79.01	153		$	83.19

(1)包括在截至2024年9月30日的九个月期间授予的42.8个RSU和32.2个PSU（2023 — 40.1个RSU和34.4个PSU）。

(2)截至2024年9月30日，未偿还的受限制合订单位总数包括总共80.5个RSU和92.9个已授予的PSU（2023 — 67.3个RSU和85.8个PSU）。

截至2024年9月30日，未偿还的RSU的公允价值为490万美元，基于信托合订单位的市场价格。公允价值根据信托合订单位的市场价格变动进行调整，并在以雇员单位为基础的应付薪酬中记为负债（附注9）。

截至2024年9月30日，未偿还的PSU的公允价值为370万美元，在以雇员单位为基础的应付薪酬中记为负债（附注9）。公允价值是使用基于以下假设的蒙特卡洛模拟模型以及基于信托合订单位相对于标普/多伦多证券交易所上限REIT指数的总单位持有人回报的市场调整因子计算得出的。


授予日期			2024年1月1日、2023年1月1日和2022年1月1日
未偿还的PSU			92,851
加权平均到期期限			1.3年
平均波动率			21.1%
加权平均无风险利率			3.3%

86 Granite REIT 2024年第三季度报告

在一般和行政费用中确认的信托单位补偿费用（回收）为：


	截至9月30日的三个月，				九个月结束 9月30日，
	2024		2023		2024		2023


受托人/董事的DSU(1)	$	2,268	$	(129)	$	2,008	$	1,483
针对高管和员工的限制性合订单位计划	2,561		527		4,064		6,996
以单位为基础的补偿费用（回收）	$	4,829	$	398	$	6,072	$	8,479

上述包含的公允价值重新计量费用（回收）：
受托人/董事的DSU	$	1,810	$	(526)	$	683	$	327
针对高管和员工的限制性合订单位计划	1,505		(677)		519		3,481
公允价值重新计量费用总额（回收）	$	3,315	$	(1,203)	$	1,202	$	3,808

(1)关于授权和选择作为DSU收取的费用。

(b)正常课程发行人投标

2024年5月22日，Granite宣布被TSX接受Granite的意向通知，以进行正常课程发行人投标（“NCIB”）。安排完成后，NCIB继续作为花岗岩REIT的NCIB购买花岗岩REIT单位。根据NCIB，Granite建议通过TSX的设施和加拿大的任何替代交易系统不时并在认为可取的情况下购买最多总计6,273，168个Granite已发行和未偿还的合订单位，或在安排完成后购买Granite REIT单位。NCIB于2024年5月24日开始，将于出价下的采购完成日期和2025年5月23日中较早的日期结束。根据多伦多证券交易所的政策，Granite通过多伦多证券交易所的每日购买量不得超过23,113辆，但有某些例外情况。Granite已与一家经纪商签订了一项自动证券购买计划，以便在指定的停电期间促进NCIB下的单位的回购。根据此前一份进行NCIB的意向通知，Granite获得了多伦多证券交易所的批准，可在2023年5月24日至2024年5月23日期间购买合订单位。

在截至2024年9月30日的九个月期间，Granite以68.62美元的平均合订单位成本回购了644,300个合订单位，总对价为4420万美元，不包括合订单位净回购的佣金和税费。回购价格与合订单位的平均成本之间的差额530万美元被记录为贡献盈余。截至2023年9月30日的九个月期间，没有根据NCIB回购合订单位。

Granite REIT 2024年第三季度报告87

（c）累计其他综合收益

累计其他综合收益包括以下各项：


截至9月30日，	2024		2023

附属公司投资的外币折算收益，扣除相关对冲活动及非控股权益(1)	$	396,981	$	306,741
指定为净投资对冲的衍生工具的公允价值收益	266		71,592
	$	397,247	$	378,333

(1)包括指定为净投资套期保值的非衍生金融工具的外币折算损益。


12.			租金收入、回收、成本和开支

(a)租金收入包括：


	三个月结束 9月30日，				九个月结束 9月30日，
	2024		2023		2024		2023

基本租金	$	117,446	$	107,399	$	346,007	$	317,562
直线租金摊销	3,436		4,036		9,252		13,595
租户激励摊销	—		(1,087)		(54)		(3,316)
物业税回收	13,888		13,750		41,489		41,456
财产保险追偿	1,826		1,646		5,462		4,798
营业成本回收	5,297		5,718		18,444		17,308
	$	141,893	$	131,462	$	420,600	$	391,403

(b)物业运营成本包括：


	截至9月30日的三个月，				九个月结束 9月30日，
	2024		2023		2024		2023

不可向租户收回：
物业税和水电费	$	278	$	291	$	891	$	969
财产保险	184		164		549		518
维修和保养	28		120		315		347
物业管理费	97		148		293		306

其他	228		73		514		195
	$	815	$	796	$	2,562	$	2,335
可从租户收回：
物业税和水电费	$	15,299	$	15,614	$	47,970	$	46,351
财产保险	1,918		1,856		5,677		5,469
维修和保养	2,663		2,400		9,112		7,240
物业管理费	1,321		1,422		4,039		3,908
其他	312		202		895		916
	$	21,513	$	21,494	$	67,693	$	63,884
物业运营成本	$	22,328	$	22,290	$	70,255	$	66,219

88花岗岩REIT 2024年第三季度报告

（c）一般和行政费用包括：


	截至9月30日的三个月，				九个月结束 9月30日，
	2024		2023		2024		2023


薪酬、奖励和福利	$	4,717	$	4,498	$	14,035	$	13,478
审计、法律和咨询	1,007		958		3,157		3,256
受托人/董事费用，包括分配、重估和费用(1)	2,327		(50)		2,253		1,798
RSU和PSU补偿费用，包括分配和重估(1)	2,561		527		4,064		6,996
其他公共实体费用	704		653		2,017		1,923
含物业税和公共区域维护费用的写字楼租金	138		158		501		448
资本税费用（回收）	36		358		(340)		763
信息技术成本	670		608		1,984		1,879
企业重组成本(2)	660		147		1,770		147
其他	465		652		1,555		1,697
	$	13,285	$	8,509	$	30,996	$	32,385
减：资本化的一般和行政费用	(115)		(107)		(387)		(409)
	$	13,170	$	8,402	$	30,609	$	31,976

(1)公允价值重新计量费用（回收）金额见附注11（a）。

(2)企业重组成本包括与信托合订单位结构解耦相关的成本。

（d）利息支出和其他融资成本包括：


	截至9月30日的三个月，				九个月结束 9月30日，
	2024		2023		2024		2023


与债券和定期贷款有关的利息和摊销发行费用	$	21,125	$	17,328	$	62,693	$	51,255


递延融资成本及其他利息费用的摊销	858		1,585		2,632		5,000
与租赁责任有关的利息开支（附注8）	413		398		1,228		1,196
	$	22,396	$	19,311	$	66,553	$	57,451
减：资本化利息	(106)		(480)		(467)		(1,624)
	$	22,290	$	18,831	$	66,086	$	55,827

Granite REIT 2024年第三季度报告89

（e）金融工具的公允价值损失（收益）净额包括：


	截至9月30日的三个月，				九个月结束 9月30日，
	2024		2023		2024		2023



外汇领子合约，净额（附注15（a））	$	120	$	99	$	569	$	(2,522)


衍生品，净额（附注7（c））	2,757		2,421		6,835		4,391
	$	2,877	$	2,520	$	7,404	$	1,869

截至2024年9月30日的三个月和九个月期间，金融工具的公允价值净损失分别为290万美元和740万美元，其中包括外汇领子合约的公允价值净损失分别为10万美元和60万美元，衍生工具的公允价值净损失分别为280万美元和680万美元，这些损失与2024年交叉货币利率掉期、2025年定期贷款和2025年利率掉期的组合的公允价值变动有关，2026年9月定期贷款与2026年9月利率互换、2026年12月交叉货币利率互换的组合。信托部分采用或未采用套期会计的衍生工具和外汇项圈，因此公允价值变动在金融工具的公允价值损失中确认，净额在简明合并净收益表中。

截至2023年9月30日的三个月和九个月期间，金融工具的公允价值净损失分别为250万美元和190万美元，其中包括外汇领子合同的公允价值净损失分别为10万美元和公允价值净收益250万美元，衍生工具的公允价值净损失分别为240万美元和440万美元，这与2024年交叉货币利率掉期、2025年定期贷款和2025年利率掉期的组合的公允价值变动有关，以及2026年9月定期贷款和2026年9月利率互换的组合。该信托部分采用或未采用衍生工具和外汇项圈的套期会计，因此公允价值变动在简明合并净收益表的金融工具公允价值损失净额中确认。


13.			所得税

(a)所得税费用（回收）的主要组成部分有：


	三个月结束 9月30日，				九个月结束 9月30日，
	2024		2023		2024		2023
当期所得税费用	$	2,676	$	2,184	$	7,826	$	6,641
递延所得税费用（回收）	9,286		(10,255)		18,472		(17,154)
所得税费用（回收）	$	11,962	$	(8,071)	$	26,298	$	(10,513)

90花岗岩REIT 2024年第三季度报告

（b）报告的实际所得税率浓缩组合净收入报表与加拿大法定费率不同，原因如下：


	三个月结束 9月30日，				九个月结束 9月30日，
	2024		2023		2024		2023

所得税前收入	$	123,809	$	26,086	$	303,425	$	95,981
加拿大法定税率26.5%的预期所得税（2023-26.5%）	$	32,810	$	6,913	$	80,408	$	25,435
分配给单位持有人并应纳税的收入	(19,889)		(16,506)		(51,000)		(43,496)
国外净利差	(1,689)		81		(4,181)		(960)
为不确定的税务状况拨备的净变化	124		160		298		1,176
净永久差额	125		(34)		247		203
税率变化的净影响	(266)		—		(557)		—
确认递延税项资产的净变动	(427)		1,032		(119)		6,825

预扣税款及其他	1,174		283		1,202		304
所得税费用（回收）	$	11,962	$	(8,071)	$	26,298	$	(10,513)


14.			现金流动详情

(a)不涉及经营现金流的项目如下表所示：


	截至9月30日的三个月，				九个月结束 9月30日，
	2024		2023		2024		2023


直线租金摊销	$	(3,436)	$	(4,036)	$	(9,252)	$	(13,595)
租户激励摊销	—		1,087		54		3,316
以单位为基础的补偿费用（附注11（a））	4,829		398		6,072		8,479
投资物业的公允价值（收益）损失，净额	(42,627)		53,200		(54,473)		139,747
折旧及摊销	332		310		965		946
金融工具公允价值损失，净额（附注12（e））	2,877		2,520		7,404		1,869
出售投资物业亏损	—		891		—		1,496
与债权证和定期贷款有关的发行费用摊销	529		452		1,571		1,388
递延融资成本摊销	130		131		382		403
递延所得税费用（追讨）（附注13（a））	9,286		(10,255)		18,472		(17,154)

其他	48		(44)		25		(132)
	$	(28,032)	$	44,654	$	(28,780)	$	126,763

Granite REIT 2024年第三季度报告91

(b)营运资金余额变动情况见下表：


	截至9月30日的三个月，				九个月结束 9月30日，
	2024		2023		2024		2023

应收账款	$	3,442	$	(2,398)	$	3,696	$	1,499
预付费用及其他	(716)		(18)		1,148		(2,559)
应付账款和应计负债	13,783		4,448		2,352		(2,247)
递延收入	(2,758)		(2,386)		382		788

	$	13,751	$	(354)	$	7,578	$	(2,519)

（c）非现金投融资活动

截至2024年9月30日的九个月期间，根据限制性合订单位计划（附注11（a））发行了价值210万美元（2023 — 300万美元）的29,000个合订单位（2023 — 36,000个合订单位），未记录在简明合并现金流量表中。

此外，在截至2024年9月30日的九个月期间，外币换算对无担保债务和相关衍生工具的总影响为2150万美元收益，未记录在简明合并现金流量表中。截至2023年9月30日的九个月期间，有担保债务、无担保债务和相关衍生工具的外币换算产生的150万美元损失的总影响未记录在简明合并现金流量表中。

（d）现金和现金等价物包括：


	9月30日，		12月31日，
截至	2024		2023

现金	$	124,452	$	115,714
短期存款	9,036		420
	$	133,488	$	116,134

92花岗岩REIT 2024年第三季度报告


15.			公允价值和风险管理

(a)金融工具公允价值

下表提供了截至2024年9月30日和2023年12月31日金融资产和负债的计量基础：


截至	2024年9月30日					2023年12月31日

	携带价值			公允价值		携带价值			公允价值
金融资产

其他资产	$	248	(1)	$	248	$	283	(1)	$	283
衍生品	60,778		(2)	60,778		109,242		(2)	109,242

应收账款	8,570			8,570		12,166			12,166
预付费用及其他	81		(3)	81		650		(3)	650

现金及现金等价物	133,488			133,488		116,134			116,134
	$	203,165		$	203,165	$	238,475		$	238,475

金融负债
无担保债券，净额	$	1,893,360		$	1,848,420	$	1,892,236		$	1,768,920
无抵押定期贷款，净额	1,195,566		(4)	1,195,566		1,173,746		(4)	1,173,746


衍生品	17,647			17,647		8,429			8,429
应付账款和应计负债	107,509			107,509		94,336			94,336
应付分派	17,245			17,245		17,415			17,415
	$	3,231,327		$	3,186,387	$	3,186,162		$	3,062,846

(1)计入其他资产的长期应收款（附注6）。

(2)余额包括衍生资产的流动和非流动部分（附注7（c））。

(3)截至2024年9月30日，计入预付费用和其他的外汇项圈为0.1百万美元（2023年12月31日-0.7百万美元）。

(4)余额包括无抵押定期贷款的流动和非流动部分，净额（附注7（b））。

由于这些金融工具的到期期限相对较短，信托的应收账款、现金及现金等价物、应付账款和应计负债以及应付分配的公允价值与其账面值相近。计入其他资产的长期应收款项的公允价值与其账面值相近，因为该应收款项按与现行市场利率相当的利率计息。无担保债券的公允价值采用市场报价确定。由于无抵押定期贷款按与现行市场利率相当的利率计息，因此无抵押定期贷款的公允价值与其账面值相若。衍生工具和外汇项圈的公允价值是使用其交易对手报价的市场输入确定的。

该信托定期购买外汇项圈，以对冲特定的预期外汇交易，并减轻其净现金流的外汇敞口。于2024年9月30日，信托持有3份未偿还外汇领结合约（2023年12月31日— 6日），名义价值为1,800万美元（2023年12月31日— 3,600万美元），并在特定美元相对于加元的汇率得到满足的情况下，与信托签约出售美元并收取加元。截至2024年9月30日，信托还持有15份未偿还的外汇领子合约（2023年12月31日— 12日），名义价值为3000万欧元（2023年12月31日— 2400万欧元），并与信托签订合同，在特定欧元汇率的情况下出售欧元并收取加元

花岗岩REIT 2024年第三季度报告93

相对于加元是符合的。截至2024年9月30日的三个月和九个月期间，信托分别录得与未偿外汇领子合同相关的净公允价值损失10万美元（2023年— 10万美元）和60万美元（2023年—净公允价值收益250万美元）（附注12（e））。该信托没有对这些金融工具采用套期会计。

(b)公允价值等级

公允价值计量是基于可观察和不可观察市场数据的输入，市场参与者将在为资产或负债定价时使用这些数据。国际财务报告准则建立了公允价值层次结构，概述如下：

第一层级：相同资产或负债采用活跃市场报价确定的公允价值。

第2级：使用重要的可观察输入值确定的公允价值，一般是类似资产或负债在活跃市场的报价或不活跃市场的报价。

第3级：使用重大不可观察输入值确定的公允价值，例如定价模型、贴现现金流或类似技术。

下表显示了与按经常性和非经常性基础以公允价值计量或披露的信托资产和负债相关的信息，以及公允价值计量所处的公允价值层次结构中的级别。


截至2024年9月30日	1级		2级		3级
按公允价值计量或披露的资产和负债
以公允价值计量的资产
投资物业（注4）	$	—	$	—	$	9,094,457

衍生工具（附注7）	—		60,778		—

计入预付费用的外汇项圈及其他	—		81		—


以公允价值计量或披露的负债
无抵押债券，净额（附注7）	1,848,420		—		—
无抵押定期贷款，净额（附注7）	—		1,195,566		—



衍生工具（附注7）	—		17,647		—
以公允价值计量或披露的净（负债）资产	$	(1,848,420)	$	(1,152,354)	$	9,094,457

94花岗岩REIT 2024年第三季度报告


截至2023年12月31日	1级		2级		3级
按公允价值计量或披露的资产和负债
以公允价值计量的资产
投资物业（注4）	$	—	$	—	$	8,808,139

衍生工具（附注7）	—		109,242		—

计入预付费用的外汇项圈及其他	—		650		—


以公允价值计量或披露的负债
无抵押债券，净额（附注7）	1,768,920		—		—
无抵押定期贷款，净额（附注7）	—		1,173,746		—


衍生工具（附注7）	—		8,429		—
以公允价值计量或披露的净（负债）资产	$	(1,768,920)	$	(1,072,283)	$	8,808,139

对于经常性以公允价值计量的资产和负债，本信托在每个报告期末通过重新评估分类（基于对公允价值计量整体具有重要意义的最低层次输入值）来确定公允价值层级之间是否发生了转移。截至2024年9月30日止三个月和九个月期间以及截至2023年12月31日止年度，各级别之间没有转移。

（c）风险管理

外汇风险

截至2024年9月30日，本信托面临的外汇风险主要与欧元和美元走势有关。该信托的结构使得其海外业务主要由拥有与业务发生所处经济环境相同的功能货币的实体进行。因此，与金融工具相关的货币风险的净收益影响有限，因为其金融资产和负债一般以持有该金融工具的子公司的功能货币计值。然而，该信托因其外币计价业务的净投资以及某些信托级别的外币计价资产和负债而面临外汇风险。截至2024年9月30日，该信托的外币计价净资产为65亿美元，主要以美元和欧元计价。美元和欧元汇率相对于加元的1%变动将分别导致综合收益约4400万美元和2080万美元的收益或损失。

Granite REIT 2024年第三季度报告95


16.			合并财务信息

简明合并财务报表包括Granite REIT和Granite各自的财务状况和经营业绩以及现金流全科医生。以下是每个实体的财务信息摘要以及汇总到简明合并财务报表中的冲销分录和其他调整：


资产负债表	截至2024年9月30日

	花岗岩REIT	花岗岩GP	淘汰/ 调整	Granite REIT和Granite GP合并
物业、厂房及设备
非流动资产：
投资物业	$9,094,457	—	—	$9,094,457
投资Granite LP(1)	—	44	(44)	—
其他非流动资产	66,826	—	—	66,826
	9,161,283	44	(44)	9,161,283
当前资产：

其他流动资产	22,783	—	—	22,783
公司间应收款(2)	—	20,333	(20,333)	—
现金及现金等价物	133,238	250	—	133,488
总资产	$9,317,304	20,627	(20,377)	$9,317,554


负债和权益
非流动负债：
无担保债务，净额	$2,298,436	—	—	$2,298,436
其他非流动负债	619,476	—	—	619,476
	2,917,912	—	—	2,917,912
流动负债：
无担保债务，净额	790,490	—	—	790,490
公司间应付款项(2)	20,333	—	(20,333)	—
其他流动负债	135,745	20,583	—	156,328
负债总额	3,864,480	20,583	(20,333)	3,864,730

股权：
合订单位持有人权益	5,445,675	44	—	5,445,719
非控股权益	7,149	—	(44)	7,105
总负债及权益	$9,317,304	20,627	(20,377)	$9,317,554

(1)Granite REIT Holdings Limited Partnership（“Granite LP”）由Granite REIT和Granite GP 100%持股。

(2)代表将由Granite LP偿还的雇员和受托人/董事薪酬相关金额。

96花岗岩REIT 2024年第三季度报告


资产负债表	截至2023年12月31日

	花岗岩REIT	花岗岩GP	淘汰/ 调整	Granite REIT和Granite GP合并
物业、厂房及设备

非流动资产：
投资物业	$8,808,139	—	—	$8,808,139
投资Granite LP(1)	—	41	(41)	—
其他非流动资产	106,540	—	—	106,540
	8,914,679	41	(41)	8,914,679
当前资产：

其他流动资产	35,564	—	—	35,564
公司间应收款(2)	—	18,998	(18,998)	—
现金及现金等价物	115,838	296	—	116,134
总资产	$9,066,081	19,335	(19,039)	$9,066,377


负债和权益

非流动负债：
无担保债务，净额	$2,821,849	—	—	$2,821,849
其他非流动负债	576,396	—	—	576,396
	3,398,245	—	—	3,398,245
流动负债：
无担保债务，净额	244,133	—	—	244,133
公司间应付款项(2)	18,998	—	(18,998)	—
其他流动负债	121,064	19,294	—	140,358
负债总额	3,782,440	19,294	(18,998)	3,782,736

股权：
合订单位持有人权益	5,276,910	41	—	5,276,951
非控股权益	6,731	—	(41)	6,690
总负债及权益	$9,066,081	19,335	(19,039)	$9,066,377

(1)Granite LP由Granite REIT和Granite GP 100%持股。

(2)代表将由Granite LP偿还的雇员和受托人/董事薪酬相关金额。

Granite REIT 2024年第三季度报告97


利润表	截至2024年9月30日止三个月
	花岗岩REIT	花岗岩GP	淘汰/ 调整	Granite REIT和Granite GP合并
收入	$141,893	—	—	$141,893

一般和行政费用	13,170	—	—	13,170
利息支出和其他融资成本	22,290	—	—	22,290
其他成本和费用，净额	22,374	—	—	22,374
应占Granite LP（收益）损失	—	(1)	1	—
投资物业公允价值收益，净额	(42,627)	—	—	(42,627)
金融工具公允价值损失，净额	2,877	—	—	2,877

所得税前收入	123,809	1	(1)	123,809
所得税费用	11,962	—	—	11,962
净收入	111,847	1	(1)	111,847
减归属于非控股权益的净利润	261	—	(1)	260
归属于合订单位持有人的净利润	$111,586	1	—	$111,587


利润表	截至2023年9月30日止三个月
	花岗岩REIT			花岗岩GP	淘汰/ 调整	Granite REIT和Granite GP合并
收入		$131,462		—	—		$131,462

一般和行政费用		8,402		—	—		8,402
利息支出和其他融资成本		18,831		—	—		18,831
其他成本和费用，净额		21,532		—	—		21,532
花岗岩LP收入占比		—		—	—		—
投资物业公允价值亏损，净额		53,200		—	—		53,200
金融工具公允价值损失，净额		2,520		—	—		2,520
出售投资物业亏损		891		—	—		891
所得税前收入		26,086		—	—		26,086
所得税回收		(8,071)		—	—		(8,071)
净收入		34,157		—	—		34,157
减归属于非控股权益的净利润		1,031		—	—		1,031
归属于合订单位持有人的净利润		$	33,126	—	—		$	33,126

98花岗岩REIT 2024年第三季度报告


利润表	截至2024年9月30日止九个月
	花岗岩REIT	花岗岩GP	淘汰/ 调整	Granite REIT和Granite GP合并
收入	$421,096	—	—	$421,096

一般和行政费用	30,609	—	—	30,609
利息支出和其他融资成本	66,086	—	—	66,086
其他成本和费用，净额	68,045	—	—	68,045
应占Granite LP（收益）损失	—	(3)	3	—
投资物业公允价值收益，净额	(54,473)	—	—	(54,473)
金融工具公允价值损失，净额	7,404	—	—	7,404

所得税前收入	303,425	3	(3)	303,425
所得税费用	26,298	—	—	26,298
净收入	277,127	3	(3)	277,127
减归属于非控股权益的净利润	279	—	(3)	276
归属于合订单位持有人的净利润	$276,848	3	—	$276,851


利润表	截至2023年9月30日止九个月
	花岗岩REIT	花岗岩GP	淘汰/ 调整	Granite REIT和Granite GP合并
收入	$391,403	—	—	$391,403

一般和行政费用	31,976	—	—	31,976
利息支出和其他融资成本	55,827	—	—	55,827
其他成本和费用，净额	64,507	—	—	64,507
应占Granite LP（收益）损失	—	(1)	1	—
投资物业公允价值亏损，净额	139,747	—	—	139,747
金融工具公允价值损失，净额	1,869	—	—	1,869
出售投资物业亏损	1,496	—	—	1,496
所得税前收入	95,981	1	(1)	95,981
所得税回收	(10,513)	—	—	(10,513)


净收入	106,494	1	(1)	106,494
减归属于非控股权益的净利润	1,151	—	(1)	1,150

归属于合订单位持有人的净利润	$105,343	1	—	$105,344

花岗岩REIT 2024年第三季度报告99


现金流量表	截至2024年9月30日止三个月
	花岗岩REIT		花岗岩GP	淘汰/ 调整	Granite REIT和Granite GP合并
经营活动
净收入		$111,847	1	(1)		$111,847
不涉及经营现金流的项目		(28,032)	(1)	1		(28,032)
营运资金余额变动		13,626	125	—		13,751
其他经营活动		9,118	—	—		9,118
经营活动提供的现金		106,559	125	—		106,684
投资活动
收购、存款和交易成本，净额		(2)	—	—		(2)

增加创收物业		(18,596)	—	—		(18,596)
开发物业的新增		(763)	—	—		(763)
代管中的建设资金		(14)	—	—		(14)
其他投资活动		(1,507)	—	—		(1,507)
投资活动所用现金		(20,882)	—	—		(20,882)
融资活动
已支付的分配		(51,760)	—	—		(51,760)
其他融资活动		(236)	—	—		(236)
筹资活动使用的现金		(51,996)	—	—		(51,996)
汇率变动的影响		(1,575)	—	—		(1,575)
期内现金及现金等价物净增加额		$32,106	125	—		$32,231

100花岗岩REIT 2024年第三季度报告


现金流量表	截至2023年9月30日止三个月
		花岗岩REIT	花岗岩GP	淘汰/ 调整	Granite REIT和Granite GP合并
经营活动
净收入		$34,157	—	—		$34,157
不涉及经营现金流的项目		44,654	—	—		44,654
营运资金余额变动		(430)	76	—		(354)
其他经营活动		6,820	—	—		6,820
经营活动提供的现金		85,201	76	—		85,277
投资活动
收购、存款和交易成本，净额		(137)	—	—		(137)
处置收益，净额		19,684	—	—		19,684
增加创收物业		(10,922)	—	—		(10,922)
开发物业的新增		(14,794)	—	—		(14,794)
代管中的建设资金		(82)	—	—		(82)
其他投资活动		(1,081)	—	—		(1,081)
投资活动所用现金		(7,332)	—	—		(7,332)
融资活动
已支付的分配		(51,002)	—	—		(51,002)
其他融资活动		10,697	—	—		10,697
筹资活动使用的现金		(40,305)	—	—		(40,305)
汇率变动的影响		1,503	—	—		1,503
期内现金及现金等价物净增加额		$39,067	76	—		$39,143

Granite REIT 2024年第三季度报告101


现金流量表	截至2024年9月30日止九个月
	花岗岩REIT		花岗岩GP	淘汰/ 调整	Granite REIT和Granite GP合并
经营活动
净收入		$277,127	3	(3)		$277,127
不涉及经营现金流的项目		(28,780)	(3)	3		(28,780)
营运资金余额变动		7,625	(47)	—		7,578
其他经营活动		11,454	—	—		11,454
经营活动提供（使用）的现金		267,426	(47)	—		267,379
投资活动
收购、存款和交易成本，净额		(829)	—	—		(829)

增加创收物业		(38,471)	—	—		(38,471)
开发物业的新增		(2,795)	—	—		(2,795)
建设资金从托管中释放		61	—	—		61
其他投资活动		(7,412)	—	—		(7,412)
投资活动所用现金		(49,446)	—	—		(49,446)
融资活动
已支付的分配		(156,088)	—	—		(156,088)
其他融资活动		(45,454)	—	—		(45,454)
筹资活动使用的现金		(201,542)	—	—		(201,542)
汇率变动的影响		963	—	—		963
本期现金及现金等价物净增加（减少）额		$17,401	(47)	—		$17,354

102花岗岩REIT 2024年第三季度报告


现金流量表	截至2023年9月30日止九个月
	花岗岩REIT		花岗岩GP	淘汰/ 调整	Granite REIT和Granite GP合并
经营活动
净收入		$106,494	1	(1)		$106,494
不涉及经营现金流的项目		126,763	(1)	1		126,763
营运资金余额变动		(2,619)	100	—		(2,519)
其他经营活动		6,400	—	—		6,400
经营活动提供的现金		237,038	100	—		237,138
投资活动
收购、存款和交易成本，净额		(103,388)	—	—		(103,388)
处置收益，净额		43,782	—	—		43,782
增加创收物业		(60,586)	—	—		(60,586)
开发物业的新增		(57,919)	—	—		(57,919)
建设资金从托管中释放		4,805	—	—		4,805
其他投资活动		63,362	—	—		63,362
投资活动所用现金		(109,944)	—	—		(109,944)
融资活动
已支付的分配		(152,983)	—	—		(152,983)
其他融资活动		49,012	—	—		49,012
筹资活动使用的现金		(103,971)	—	—		(103,971)
汇率变动的影响		3	—	—		3
期内现金及现金等价物净增加额		$23,126	100	—		$23,226

Granite REIT 2024年第三季度报告103


17.			承诺与或有事项

（a）信托须受制于在正常业务过程中产生的各种法律程序及索偿。管理层根据法律顾问的建议评估所有索赔。管理层认为，这些索赔一般由Granite的保险单承保，剩余索赔产生的任何责任不太可能发生，也不会对简明合并财务报表产生重大不利影响。然而，实际结果可能与管理层的预期不同。

（b）截至2024年9月30日，信托的合同承付款总额为3140万美元，主要包括完成其正在进行的建设和开发项目以及相关租户改善的费用。

（c）就2020年11月12日位于佐治亚州帕尔梅托和2021年3月12日位于佐治亚州洛克斯特格罗夫的投资物业的收购而言，承担了1.313亿美元（9710万美元）的债券。债券的授权金额为1.406亿美元（1.040亿美元），其中截至2024年9月30日未偿还的债券为8520万美元（6300万美元）。这些债券为收购的投资物业提供了房地产税减免。通过一系列交易，信托既是债券持有人，也是债券的义务人。因此，根据国际会计准则第32号，这些债券不记录在简明合并资产负债表中。

信托在正常业务过程中参与讨论，并有各种意向书或有条件协议，涉及可能收购新物业和处置其投资组合中的现有物业。这些潜在的承付款项或或有事项，无论是单独的还是合计的，都不会对简明合并财务报表产生重大影响。


18.			随后发生的事件

（a）2024年10月1日，Granite完成以常规REIT信托单位结构取代其合订单位结构的安排。由于该安排及紧随其后，各Granite单位持有人所持有的若干Granite REIT单位相当于完成该安排前所持有的合订单位数目，而Granite GP已成为Granite REIT的全资附属公司。2024年10月3日，合订单位从多伦多证券交易所和纽约证券交易所退市，Granite REIT单位分别在多伦多证券交易所和纽约证券交易所以相同的股票代码“GRT.UN”和“GRP.U”交易。就完成安排而言，Granite GP申请不再为报告发行人，并于2024年11月4日不再为报告发行人。

（b）2024年10月4日，Granite LP完成了本金总额为8.00亿美元的两个系列高级无抵押债券的发行（“发行”），其中包括（i）本金总额为2.50亿美元、2029年10月4日到期的3.999%系列8高级无抵押债券（“2029年10月债券”）；以及（ii）本金总额为5.50亿美元、2031年10月4日到期的4.348%系列9高级无抵押债券。

104花岗岩REIT 2024年第三季度报告

（c）2024年10月4日，Granite LP使用此次发行所得款项净额全额偿还了2025年定期贷款的未偿还本金总额4亿美元，该贷款的到期日为2025年9月15日。2025年定期贷款已全额预付，无需支付违约金。配合还款，2025年利率互换终止，相关盯市资产于2024年10月4日结算。

（d）2024年10月17日，信托宣布2024年10月的每月分配为1730万美元或每单位0.2750美元（注10）。

Granite REIT 2024年第三季度报告105


REIT资讯

董事会

军官

办公地点

凯莉·马歇尔

董事长

彼得·阿格哈尔

受托人

Robert D. Brouwer

受托人

雷姆科·达尔

受托人

凯文·戈里

受托人

弗恩·格罗德纳

受托人

阿尔·马瓦尼

受托人

希拉·默里

受托人

彭慧卿

受托人

Jennifer Warren

受托人

凯文·戈里

总裁兼首席执行官

特蕾莎·内托

首席财务官

Lorne Kumer

执行副总裁，

全球房地产主管

迈克尔·拉姆帕拉斯

执行副总裁，

全球房地产和

投资主管

劳伦斯·克拉菲尔德

执行副总裁，

总法律顾问和

公司秘书

国王街西77号

4010套房，邮政信箱159

多伦多道明中心

多伦多，ON M5K 1H1

电话：（647）925-7500

传真：（416）861-1240

投资者关系查询

凯文·戈里

总裁兼首席执行官

(647) 925-7500

特蕾莎·内托

首席财务官

(647) 925-7560

转让代理及注册商

加拿大

ComputerShare投资者服务公司。

大学大道100号，8号第北塔楼层

加拿大安大略省多伦多M5J 2Y1

电话：1（800）564-6253

www.computershare.com

美国

Computershare Trust Company N.A。

第462条第4款第街道

美国肯塔基州路易斯维尔40202

交易所上市

合订单位

–多伦多证券交易所（GRT.UN）和纽约证券交易所（GRP.U）

有关Granite遵守纽约证券交易所公司治理标准和适用的加拿大标准和准则的信息，请参阅我们的网站（www.granitereit.com）。

可公开查阅的文件

截至2023年12月31日止年度的财务报表副本可通过互联网在电子数据收集分析和检索系统（EDGAR）上查阅，该系统可在www.sec.gov上查阅，电子数据分析和检索Plus系统（SEDAR +）可在www.sedarplus.ca上查阅。其他必要的证券备案也可以在EDGAR和SEDAR +上找到。

106 Granite REIT 2024年第三季度报告


花岗岩REIT

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